時間：2024-05-15 16:25:42
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納稅評估是一項國際通行的稅收征管制度，作為稅收征管改革中的新生事物，在我國尚處于起步和探索階段。納稅評估做為稅源監控的一項具體措施，在現代稅收征管過程中，發揮的作用越來越大。在提高征管質量，優化新征管模式方面展現出了獨特的優勢。而房地產行業也是稅收征管和納稅評估工作中極為重要的行業之一，本為以房地產開發行業為例，對納稅評估工作如何開展做以探討。
一、房地產行業納稅評估數據基礎
1、建立納稅評估模型
基本原理：按稅種設定，根據需要確定重點評估項目，通過評估軟件內設的公式，輸入房地產開發面積、銷售價格等相關信息，由評估模型科學地分析測算各項指標是否合格，初步斷定該企業是否存在涉稅問題。
注意事項：要選準企業的關鍵環節和因素；要本著簡要、科學、精確的原則。盡可能采用直線線性方程模型，可以避免制作過程中的繁瑣化傾向；要注意行業特點，收入、成本、費用配比關系，成本、費用的合理分攤。
2、納稅評估指標體系
根據房地產開發企業的的行業特點，確定如下特性指標。
A：收入指標分析
(1)按照開發項目繳納的稅收分析開發企業銷售額
開發產品的銷售額=該項目繳納的契稅額÷契稅征收率
=該項目繳納的營業稅額÷營業稅征收率
說明：查找并發現已售產品可能存在未及時結轉或隱瞞銷售收入問題。
(2)按照開發企業“現金流量表”的現金流量分析當期預售收人
預售收人流人量=經營性資金流入量－銷售收入資金流入量一收到的稅費返還
說明：查找并發現可能存在視同銷售未申報納稅、未按規定核算預售收入和未及時結轉完工產品銷售收入，以及通過往來科目隱瞞上述三項收入。
(3)按照成本結轉額分析銷售收入
銷售收入=銷售成本結轉額×(1+銷售利潤率+營業稅率)
說明：查找并發現可能存在結轉銷售成本與銷售收入不匹配，隱瞞收入；本公式中銷售利潤率可為本地區行業或被評估企業的銷售利潤率。
B：開發產品成本分析
(1)按照銷售收入分析銷售成本
實際結轉的銷售成本=銷售收入÷平均銷售價格×單位建設成本
說明：查找并發現可能存在收入與成本結轉不匹配，多結轉成本。
(2)按照項目銷售利潤率分析銷售成本
銷售成本=銷售收入÷(1+銷售利潤率+營業稅率)
說明：查找并發現可能存在未按規定結轉成本；本公式中銷售利潤率可為本地區行業或被評估企業的銷售利潤率。
C：開發產品的期間費用分析
單項費用率=單項費用÷期間費用×100％
財務費用率管理費用率銷售費用率
說明：查找并發現可能存在開發產品的財務費用未按規定資本化，進入當期費用直接稅前扣除問題；管理費用、銷售費用為按規定稅前扣除。各單項指標可參照本地區房地產行業平均水平進行分析。
二、開展房地產行業納稅評估
(一)評估的重點及難點――預售收入和成本核算
房地產企業存在問題最多的稅種是營業稅、企業所得稅和土地增值稅。如預售房預售定金未納稅、設多個銷售點、結轉滯后導致納稅不及時等等。
1、預售回款不及時申報，往來帳上做文章。
開發商在取得定金和預售款后不及時申報稅款仍是稅收征管的“老大難”。由于房地產大多數是采取“期房滾動開發模式”，當預售形成大規模回款之后，開發商可以將預售款的一部分打人各類公司的賬戶，其科目為“服務費”或“其他應付款”。由于預收款多以現金形式取得，開發商將其計人“應付帳款”，做為還款(與其它關聯企業)其它往來款。緩報銷售進度，為應計未計或少計收入做掩護，為開發項目的匯算拖延找借口。
2、混淆成本對象，人為加大成本費用，降低利潤。
由于房地產行業實行滾動式開發、連續性作業，具有開發工期長、時間跨度大、成本核算難的特點，企業在費用核算時混淆成本對象，有意在各成本對象之間進行調節，減少本期利潤，進行虛假申報。
綜上所述，要求我們在對該行業進行評估時，緊扣工期結算成本和企業預售收人兩個重點，從審核當期費用、完工進度、成本對象等難點人手，劃清各個核算年度的成本與收入，準確核算應繳納稅額。防止企業混淆成本對象，緩報工程進度，借機偷逃稅收。
(二)實施房地產行業納稅評估具體步驟
1、利用評估模型，人機分析、篩選，確定納稅評估對象
2、通過房地產行業納稅評估的指標預警值和人工案頭分析分析，確定評估疑點
3、針對疑點，進行具體納稅評估，采用“談檢結合”、“評查結合”兩種方式。
一、評估數據來源
1、綜合征管系統中的基礎數據。包括基本信息、申報的銷售數量、銷售收入、應納稅額、各類核定、認定、審批類文書等。
2、相關部門的第三方數據。在采用投入產出和能耗推算等方法進行評估時應注意收集水、電管理部門等外部單位數據用以核對企業申報信息的真實性和準確性。
3、企業的相關賬簿、憑證，生產經營的工藝流程，財務核算特點，成本費用核算方式等，以利于更為準確地找到評估切入點。
4、管理員日管工作中收集的相關信息。
二、評估方法
1、單位用水量、用汽量推算。
每瓶啤酒90%以上的成份是水，水在啤酒生產過程中起著極為重要的作用，其耗用主要集中在釀造車間和罐裝車間（瓶酒車間），二者用水比例基本在1：1，根據成本計算單測算，釀造車間用水單耗2.60噸/千升, 罐裝車間（瓶酒車間）用水單耗2.70噸/千升;啤酒生產銷售加權平均用水單耗5.6851噸/千升。評估中我們既可以從水資源管理部門取得企業實際用水數據，也可以通過企業取得的相關發票記載的數據進行評估分析。
評估模型
評估期產品產量=評估期水耗用量/單位產品水耗用量
應稅產品銷售數量=期初庫存數量+評估期產品產量-期末庫存數量
問題值=測算應稅產品銷售數量-實際申報銷售數量
另外，由于啤酒生產的糊化過程中需要大量蒸汽，企業
一般要向熱電公司購買，數量、金額也很大，因此，也可以通過用汽量按上述模型進行評估分析。
2、產品單耗定額分析
啤酒生產過程中消耗的主要材料包括進口麥芽、地產麥芽、小麥芽、大米等糧食，根據測算，以11度啤酒為例，每千升產品上述糧食單耗定額大約為154公斤，根據單耗定額可以大致計算出產量，但由于還需按一定比例折算為8度、10度等不同產品，因此可能會產生較大誤差。
評估模型
評估期產品產量=評估期材料耗用量/單位產品材料耗用量
應稅產品銷售數量=期初庫存數量+評估期產品產量-期末庫存數量
問題值=測算應稅產品銷售數量-實際申報銷售數量
3、投入產出推算
評估模型
評估期產品產量=評估期原材料投入數量*投入產出率
應稅產品銷售數量=期初庫存數量+評估期產品產量-期末庫存數量
問題值=測算應稅產品銷售數量-實際申報銷售數量
由于啤酒生產企業目前已經向大型化、集約化方向發展，每個啤酒生產企業基本形成了高、中、低檔酒相互結合的產品結構，品種少則幾個，多的達到幾十個，不同品種使用的原料又會有所區別，在采用投入產出法進行評估分析時，應注意啤酒生產的中間過程，即釀造車間生產的半成品（清酒液）經罐裝車間裝瓶后成為產成品。一個啤酒生產企業產品品種可能有幾十個，但酒液可能只有幾種，因此只要正確區分不同酒液所用原料，分別計算投入產出率推算出不同酒液的產量，再根據期初、期末庫存等數據就可以測算出應稅產品的銷售數量。
以13.5度啤酒為例,大麥浸出率為78.8%,麥汁合理損耗率2%,即100公斤大麥芽可以獲得麥汁78.8*98/=77.224公斤,可以生產啤酒77.224/0.135=572.03公斤。
4、能耗推算
電力的消耗基本上貫穿于啤酒生產的每道工序，因此，以電力為基礎指標的能耗推算法可以作為啤酒生產企業納稅評估的一種重要方法。以20__年6月為例，__啤酒（__）有限公司生產用電951012千瓦時，產量12795千升，單位電耗74.33千瓦時,經測算，該公司千升酒的平均電耗為70.87千瓦時。
評估模型
評估期產品產量=評估期能（電）耗量/單位產品能耗定額
應稅產品銷售數量=期初庫存數量+評估期產品產量-期末庫存數量
問題值=測算應稅產品銷售數量-實際申報銷售數量
5、其他
飲料(酒)類產品共有的瓶、箱、蓋等包裝物也可以作為評估的參考指標。但從目前啤酒生產企業來看，通過上述指標進行納稅評估比較困難，主要是由于絕大部分啤酒的瓶、箱是以押金形式周轉使用的，包裝物的管理對于啤酒生產企業本身就是一個管理上的難點，再考慮到毀損、押金期限等問題，很可能會給評估工作造成事倍功半的效果。
三、其他應注意的問題
1、由于啤酒屬于生活消費品，評估中應注意企業是否將自產產品無償贈送給其他單位和個人，作為福利發放給本企業員工，如果存在上述行為，是否按規定提取增值稅、消費稅。
一、房地產企業所得稅納稅評估中存在的問題
1.相關的稅收法律不夠規范，納稅評估依據不足
稅收法律不夠規范主要表現為以下三點：一是房地產納稅評估的法律依據不足。目前我國在納稅評估上還存在很多法律盲區，雖然出臺了一些關于納稅評估的法律法規，但對于房地產所得稅的納稅評估并沒有明確的規定，致使納稅評估的一些環節缺乏充足的法律依據。二是對相關規定執行的力度不夠，并沒有按照預售收入計算企業的所得稅，導致房地產企業所得稅大量流失。三是對房地產企業成本扣除標準方面的規定不夠明確，企業在實際的操作中隨意性較大，致使偷稅漏稅、延遲納稅的情況時有發生。
2.評估人員的綜合素質偏低，納稅評估工作的效率低下
納稅評估工作是一項比較復雜的系統工程，涉及的范圍較廣，專業性較強，相應的對納稅評估人員的素質要求也較高，不僅要求評估人員具有專業的納稅評估知識，還要求具備相關的財務知識、法律知識等。但實際的情況卻是納稅評估人員的知識結構單一，綜合素質根本無法滿足相關的要求，導致納稅評估工作的質量較差。
3.缺乏健全的納稅評估指標體系，無法進行全面的信息采集
全面的數據和信息是開展納稅評估工作的基礎。因此，具有健全的納稅評估指標體系非常重要。但是在實際的納稅評估工作中，并沒有形成統一而健全的納稅評估體系，導致納稅評估工作的可信度較低。
4.部門之間的協調能力較差，納稅評估的流程不夠通暢
在實際的納稅評估工作中，各個相關部門之間缺乏應有的溝通和交流，各個部門之間信息共享的程度非常低，致使整個納稅評估的流程不暢，主要表現在以下三個方面：一是稅務部門內部個部門之間的配合不夠協調，各個崗位的職責不夠明確。二是國稅和地稅之間沒有建立完善的協作機制。三是稅務部門和其它的職能部門聯系不夠密切，進而導致納稅評估的流程不暢。
二、優化房地產企業所得稅納稅評估工作的建議
1.進一步規范納稅評估的有關法律，使納稅評估工作有法可依
首先，相關部門要根據納稅評估工作的實際情況，進一步規范納稅評估的有關法律，填補法律空白，使納稅評估工作的各個環節都有法可依。其次，全面推行預售收入預征所得稅制度，禁止出現不申報預收款納稅的現象。最后，制定嚴格的房地產企業成本扣除的標準，對營利性和非營利性的產權進行明確。
2.提高納稅評估人員的素質，建立高素質的納稅評估團隊
首先，稅務部門要加強對納稅評估人員的培訓。稅務部門要定期或不定期的對相關工作人員進行專業知識的培訓，提高納稅評估人員的專業技能。其次，加強對納稅評估人員的考核，形成良好的競爭上崗的機制，促使評估人員主動學習相關知識，提高自己的綜合素質。最后，稅務部門可以在評估人員內部建立學習型組織，加強評估人員之間的溝通和交流，促進評估人員共同進步，進而建立起一支高素質的納稅評估團隊。
3.建立完善的納稅評估指標體系，是數據信息的采集工作更加規范
首先，要做好房地產企業所得稅納稅評估指標相關數據的采集工作，為開展納稅評估工作打下良好的基礎。其次，根據納稅評估的總體思路，設計出合理的評估指標。在設計評估指標時要對企業做好三個方面的評估：一是對建筑企業總體經營狀況的評估。二是做好對建筑企業各類要素的評估。三是在前兩者評估的基礎上，深入發現納稅評估工作中存在的問題，并制定相應的解決方案。
4.進一步完善部門之間的協調配合機制，規范納稅評估的流程
首先，增強有關部門內部的協調配合的能力。這主要是指稅務機關上下級之間以及內部各個有關部門之間的協調配合，她要求各個部門公開各自收集的資料，實現內部信息的共享。其次，積極推行一體化的管理，加強國地稅之間的聯系。采用這種管理方式，可以充分發揮出地稅部門在房地產所得稅征管方面積累的豐富經驗，從而提高所得稅征管的水平。最后，加強與其它職能部門的溝通和交流。這主要是指稅收部門應該主動的與財政、房管等部門進行溝通和交流，從而實現信息的共享。
一、中國房產稅制
中國房產稅是以房屋為征稅對象，區分房屋用途以房產余值或租金收入作為計稅依據，以房產產權所有人為納稅人征收的一種財產稅。中國現行房產稅以1986年10月1日開始施行的《中華人民共和國房產稅暫行條例》為依據，由地方稅務局負責征收?！吨腥A人民共和國房產稅暫行條例》對房產稅的征收對象、納稅人、計稅依據、稅率等內容做出了詳細規定:征稅對象方面，房產稅僅對城市、縣城、建制鎮和工礦區的房產征收，也即是說，對于坐落于城市、縣城、建制鎮和工礦區外的房產免征房產稅。納稅人方面，通常情況下房產稅的納稅人為房產所有權人;產權出典的，以承典人為納稅義務人;產權有爭議的，以實際使用人為納稅義務人。計稅依據方面，區分房產用途確定房產稅稅基。房產自用的，以房產余值為計稅依據，房產余值為房產原值一次性扣除10%～30%后的余值，房產原值是指產權所有人購入房產時房產的價值;房產出租的，以租金收入為計稅依據。稅率方面，房產稅按年征收，自用房產和出租房產適用稅率分別為1．2%和12%，對個人納稅人將其住房對外出租繼續用作住房的，取得的租金收入暫減按4%征收。［1］對稅務機關征收房產稅有異議的，納稅人可以在法定行政復議期限內向稅務行政復議機關申請行政復議，也可以向人民法院提起稅務行政訴訟。但是，納稅爭議案件，如對房產稅的征稅對象、稅率有爭議，當事人未經復議不得提出行政訴訟［2］。
二、美國房地產稅制
目前，美國是世界上房地產稅制比較完善的國家，其房地產稅制的理論依據有公需說、義務說以及交換說，表明其征收房地產稅是為了滿足社會公共需要，納稅人享受了公共服務，所以需要向國家繳納房產稅。正是在這三大理論的支撐下，美國房地產稅制逐步形成并不斷完善。美國房地產稅的征稅對象不僅包含房產，還包含與房產相連的土地。與此對應，美國房產稅的計稅依據既包含房產的價值，又包含土地的價值。對于房產和土地價值的估計，地方政府在評估時主要采用三種方法:市場價值法、成本法、收入法。在美國，不是使用這三種方法中的某一種來進行價值評估，而是用不同的方法對不同類型的房產估值。對于有頻繁交易的房產，采用市場價值法，即以公平市場上交易雙方都愿意接受的價格作為評估價;對于新建房產或有特殊用途的房產，采用成本法，即以重新購建該房產的成本價為評估價;對于類似商場、購物中心等能夠創造收入的商業性房產，則用收入乘以一個能夠反映房產價值的比例來評估房產價值。不論采用哪種辦法評估房產價值，每年都需重新估計，并以新的評估價計算當年應納稅額。為了減輕評估工作量，美國對于納稅年度內產權沒有發生變化的房地產采用簡易評估辦法，即確定一個評估價值增長率，重新評估價值可以按上一年房地產評估價值和增長率確定;對納稅年度內產權發生變化的房地產才進行詳細的重新評估［3］。特別有意思的是，美國房產稅稅率不是一個確定的稅率，不僅每個地區稅率有可能不同，同一個地區不同年度稅率也有可能出現很大的差異。這是因為美國房產稅稅率是用每年地方財政需要乘以房產稅貢獻比例后，除以本地房產評估價值計算得來，所以不是一個固定的稅率。在制定房產稅制度時，美國各地方政府通常會制定一個完整的稅務日歷，日歷中會標明房產狀態確定日、評估日、納稅期間、復議日、納稅截止日等內容，便于納稅人了解房產稅的計算方法與征收程序，并自覺履行納稅義務。美國在強調納稅人納稅義務的同時，還特別強調納稅人的權利，并將其體現在稅務日歷中，比如，若納稅人對地方政府確定的房產評估價值有異議，可以在繳納房產稅前提出，也可以在繳納房產稅后、截止日前向法院提出稅費返還的申訴［4］。
三、中國房產稅與美國房地產稅比較
(一)征稅對象中美兩國均對房產稅征稅對象做出了明確規定。不同的是，中國房產稅僅對房產征收，對土地征收的是城鎮土地使用稅，房地分離;美國則將房產和土地作為一個整體，一并評估并征收房地產稅。
(二)稅基中國房產稅稅基的確定需要區分房產的用途:自用房產以房產余值為稅基;出租房產以租金收入為稅基。美國房地產稅以房產與地產的評估價值作為稅基。
(三)稅率中美兩國對房產征稅均采用比例稅率，但確定方式不一樣。中國稅率法定并保持不變。美國房地產稅稅率的確定取決于當年地方政府預算收入中需要房地產稅所做貢獻及當年當地房地產評估價值，兩者之商即為當年稅率。由于每年地方政府預算收入及房地產評估價值均可能發生變化，所以美國房地產稅稅率每年都可能不同。
(四)對地方貢獻程度不論是美國還是中國，房產稅均屬于地方稅種，其征稅收入將增加地方財政收入。中國房產稅占地方政府收入不足4%，美國房地產稅占地方政府收入可高達30%以上，可見美國房地產稅對地方財政所做貢獻較大，其稅負與中國相比較重。較重的房地產稅負使得納稅人在滿足家庭基本生活需要的基礎上減少對閑置房產的投資，有利于房地產市場資源的合理分配?？梢?，完善中國房產稅制不僅有利于提高中國地方政府財政收入，還有利于改變中國房產資源分布不合理的現狀。四、中國房產稅改革試點中國現行的《中華人民共和國房產稅暫行條例》是以1986年的國情為基礎制定的，而1986年以來國情發生了重大變化，尤其是在近幾年房地產市場得到充分發展的背景下，如何改革房產稅成為完善稅制改革探討的一個熱點。2010年5月27日，國務院批轉國家發改委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》。《通知》指出:同意發改委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》。《意見》中明確指出逐步推進房產稅改革。2011年1月，房產稅改革試點工作在上海和重慶兩市展開。上海和重慶根據各自實際情況，針對部分個人住宅，制定了不同的房產稅征收試點辦法。上海對個人住宅試點征收房產稅的依據為《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》。該《辦法》中規定了試點范圍、征收對象、納稅人、計稅依據、稅率、稅收減免等內容。重慶依據《房產稅改革試點暫行辦法》對個人住宅試點征收房產稅，該《辦法》明確了試點范圍、征收對象、納稅人、計稅依據、稅率、稅收減免等內容。上海和重慶兩市對部分個人住房征收房產稅，是在擴大征收范圍基礎上進行的試點。房產稅試點實踐為我們下一步改革房產稅制提供了計稅依據和稅率兩方面的經驗。試點政策打破了傳統房產稅制對計稅依據、稅率方面的限制，在保障居民基本生活需求的基礎上，對個人閑置住房征收房產稅。兩市在征收房產稅時都采用了以房產評估價作為計稅依據的方法，由于現在評估方法等問題尚未解決，兩市目前采用市場價作為評估價。在稅率的確定上，上海設置了兩檔稅率，重慶設置了三檔，對于房產價值高的，適用較高檔次的稅率，對于房產價值較低的，適用較低檔次的稅率。
五、完善中國房產稅制的思考
中國房產稅制正處于改革的過程中，我們應在借鑒國外房產稅稅制的基礎上，總結上海和重慶兩市試點經驗，不斷對房產稅制進行改革完善。需要注意的是，由于中國國情與美國等發達國家不同，房地產市場狀況特殊，在改革時不能照搬照抄，而應在明確房產稅制改革目的的基礎上，制定適應中國國情的新房產稅制。房產稅制改革應兼顧調節房地產市場和增加地方財政收入。
(一)拓寬征稅范圍目前，除房產稅試點區域外，中國房產稅主要是針對城市、縣城、建制鎮和工礦區的非住宅房產征收，對個人住宅用房產免征房產稅。結合房地產市場來考察，房地產市場飛速發展，房產價值不斷上升，不少投機者囤積房產，通過賺取買賣差價獲得豐厚收益。這導致了房地產市場上資源分配不均的現象，一部分人擁有多套住宅類房產，且大部分處于閑置狀態，而一部分人卻無力負擔高房價。原房產稅制對個人住宅類房產免稅是為了刺激個人買房，而現在房產稅應該以調節房地產市場資源配置為己任，在滿足居民基本生活需要的前提下，將住宅類房產納入征稅范圍。這不僅有利于增加地方財政收入，還有利于消除房地產市場上的資源配置不均的現象。目前，中國對房產和土地分別征收房產稅和土地使用稅，而房產和土地在物理上是不可分的，在評估房產價值時不能離開土地，評估土地價值時也不能離開地上建筑物。所以，筆者認為改革中國房產稅制可以借鑒美國的經驗，將房產和地產一并作為征稅對象。這樣一方面減少了稅種，使房產稅和城鎮土地使用稅合并;另一方面征稅對象既涵蓋了房產又涵蓋了土地，將兩個稅種合并仍然保證了對房產和土地征稅，保證了地方稅收收入，實現“少稅種、寬稅基”［5］。
(二)改革計稅依據中國現行房產稅計稅依據分別為房產折余價值和房產的租金收入，設置這兩種計稅依據不符合稅收的公平原則。比如，同一地段的房屋，房屋購置時間不同，房屋原值不同，負擔的房產稅也不同;房產用途不同，房產稅稅負也不相同。借鑒美國房產稅制在計稅依據方面的政策及總結上海和重慶兩市房產稅改革試點經驗，可以采用房屋的評估價作為計稅依據，對住宅和非住宅征收房產稅［6］。這樣能夠比較準確地反映產權所有者的經濟實力，體現稅收量能負擔原則，實現稅收公平。同時能夠對房產投機者進行警示，閑置房產持有越多，價值越高，房產稅稅負越重，有利于刺激投機者，使其將多余房產投放市場，實現資源優化配置。另外，采用評估價作為計稅依據，可將房價與地方政府收入、納稅人負擔相聯系。在經濟繁榮時，征收房產稅有利于提高地方政府收入，完善地方公共設施建設;在經濟衰退時，房產的計稅基礎下降，納稅人房產稅稅負降低?？梢?，以評估價作為房產稅計稅依據對地方政府和納稅人來講，可接受度都是比較高的。采用評估價作為計稅依據，就必須確定評估機構。為了保證評估價值公平，地方政府可以委托中介機構進行房地產評估，并在稅務行政復議中增加對房產評估值復議相關的內容。當納稅人對其房產的評估價有異議，且有證據證明評估價不準確時，可申請重新評估。
關鍵詞：房產稅征管；現狀；改革
中圖分類號： 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）007-0-01
當前，隨著我國房價的不斷上漲，政府出臺了不少政策以調控房價。其中，房產稅征管的改革在調節市場供需，促進房地產健康發展等當面均發揮了十分重要的作用，本文即針對我國房產稅征管的改革問題展開具體論述。
一、我國房產稅的發展及其征管現狀分析
1.我國房產稅的發展
我國房產稅的發展過程可以劃分為四個階段，具體如下所示：（1）建國后，我國政府于1951年頒布了《城市房地產稅暫行條例》，其標志著我國開始正式征收房產稅；（2）1973年，因為簡化稅制的緣故，政府將對企業進行征收的房產稅也并入到了工商稅計征；（3）改革開放后，我國于1984年展開第二步利改稅以及工商稅制的改革，把城市房地產稅分為了兩個部分，一是房產稅；二是城鎮土地使用稅；（4）1986年我國頒布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，自此我國正式進入了房產稅全面開征階段[1]。
2.我國房產稅征管現狀
當前，我國房產稅征管中還存在著不少問題亟待解決，具體如下所示：
（1）房產稅征政策存在不明晰之處，納稅主體難以確定
我國稅法中的相關規定指出：房產稅的納稅人是其產權的所有人或是承典人，而城鎮土地使用稅的納稅人是其使用權的所有人或是單位。若是產權的所有人或是承典人不在房屋所在地，城鎮土地使用權的所有人或是單位存在糾紛，則應是代管人、實際使用人或是單位進行納稅。但是在實際征管過程中，因為“所在地”這一概念未能夠清晰界定，導致納稅人之間存在扯皮的題，稅務機關難以確定納稅主體。
（2）稅務機關計稅依據確定難度大
當前，我國計稅依據主要分為兩類：一是根據房產計稅余值；二是根據按租金收入計征稅額。其中，在第一種計稅方式中，極易因為一些避稅行為，導致房產原值計價出現失誤。例如：一些企業的房產借著設備的形式計入資產，從而減少房產原值，實現避稅；一些企業通過不將房屋記賬、無條件提供給股東使用的形式，拒絕繳納房產稅。在第二種計稅方式中，因為稅源十分分散、隱蔽性強，因此征管的難度也極大。
（3）相關部門協稅護稅積極性小
房產稅的征管范圍十分廣，工作量也大，因此若是僅僅依靠地稅單位進行稅源監管，難免會存在不到位或是遺漏之處。從我國當前房產稅征管情況來看，“以地控稅、以稅節地”這一工作依舊處于一個摸索的狀態之下，部分地方因為缺少完善的部門協作與信息共享機制導致地稅單位很難及時獲得相應的房屋、土地登記、變動資料，導致房產稅的征管工作開展難度大大增加。
二、我國房產稅征管的改革對策分析
1.完善稅基評估機制
（1）完善評估主體的界定。立足于我國當前國情，建議設立準政府性質的專屬房地產稅稅基評估機構，一方面其屬于事業單位，另一方面其又能夠獨立于稅務部門，確保其評估工作更加公正。（2）做好房地產稅批量評估。隨著信息技術的不斷發展，建議利用計算機、GIS、GPS為房屋價值進行批量評估、實時跟蹤以及動態的分析，完善計算機輔助批量評估系統；若是在進行房地產稅評估時出現糾紛，建立采取單宗評估的方法重新進行評估，以增強準確性。
2.改進稅收征管方式
（1）構建以自主申報為主的稅收征管方式。在“兩稅”征管中，納稅人需進行自主申報，在房地產稅改革后，應沿襲該種方式，以培養自主納稅意識。在進行為法人組織所有的房產稅征管時，主要采取的是現行征管的方式，也就是按年計算、分期繳納，由地方政府確定設計的納稅期限；在進行為個人所有的房產稅征管時，主要采取的是自主申報的方式，通提交申報表、相應的減免稅材料，辦理納稅。（2）通過其他輔助征管方式進行補充。由于當前我國個人自主納稅意識有所欠缺，加上一些監管機制不到位，相關部門應構建房屋產權證年檢制度，對于欠繳房地產稅的個人或是組織，采取限制或是凍結產權證書的懲處方法。此外，可輔以委托代征、代扣代繳以及代收代繳等方式，規范稅收征管流程，加強征管管理。
3.建立社會綜合治稅網絡體系
針對我國地稅部門長期以來“孤軍奮戰”的現象，必須加強各部門的配合，通過信息共享、部門協作，實現房地產稅的高效、成功征管。（1）構建全國統一的房地產信息管理平臺。該平臺應通過全國聯網的方式，動態掌握各個地區的房價、房屋交易以及住房供求等信息，并且能夠直接查詢到每一個人或是家庭的房產信息。當前，我國部分省市已經建立了區域性的房地產信息管理平臺，但是需要進一步完善其信息的共享制度。（2）科學確定納稅人。在進行納稅人的確定時，除了要參考納稅人自主申報信息，還需通過多種方式自主收集相應的納稅信息。一方面，可通過國土部門以及房管部門，獲得相應的存量、新增房產信息；另一方面，也可通過民政、公安部門，驗證納稅人家庭成員關系，以確定相應的房產稅優惠政策。（3）采取成熟的稅源管理方式，通過“以地控稅、以稅節地”加強房地產稅管理，并抓好合不動產登記制度的落實機會，在電子地籍圖上疊加相應的應稅房產信息，以達到房產與土地稅源一體化管理的目的[2]。（4）在進行稅款征收時，具體應強化以下幾個方面的工作：一是稅務機關必須實現做好納稅人銀行賬戶信息的采集工作；二是稅務機關應和相關部門通力合作，構建房地產稅聯合控管機制。三是通過構建納稅人信用聯動體系的方式，不斷提高納稅人的自主納稅意識，對于欠繳房地產稅的個人或是組織，可由媒體相應的欠稅公告，并將其納入個人征信系統，以督促其及時進行相應稅款的繳納。
三、結語
綜上所述，我國當前房地產稅的征管過程中還存在不少問題，例如：納稅主體難以確定、稅務機關計稅依據確定難度大、相關部門協稅護稅積極性小等等，對此必須加強房地產稅的征管改革，通過完善稅基評估機制、改進稅收征管方式、建立社會綜合治稅網絡體系、完善稅收法治保障框架，增強房產稅征管系統的權威性與科學性。
參考文獻：
[1]楊繼瑞.房產稅征管系統完善與現實把握：源自渝滬試點[J].改革，2011：47-52.
關鍵詞：房產稅 比較 建議
房地產業在過去的幾年里蓬勃發展，房價也成為人們每日必談的話題。面對日益上揚的房價，人們的購房壓力越來越大，呼吁政府采取措施抑制過高房價的呼聲也越來越高?！鞍簿印辈拍堋皹窐I”，解決了人民“居”的問題，人民才能兢兢業業地工作，為國家，為自己。房產稅改革試點是政府響應群眾呼聲所采取的措施之一。
針對個人住房房產稅改革試點于2011年1月28日在上海和重慶兩地展開。
比較上海和重慶兩地的政策，很容易看出以下幾點不同：
（一）是否對存量房征稅，是上海和重慶兩地政策的一個明顯差異。上海強調對增量房產征稅，而對存量不征。重慶既對增量房征收房產稅，也對存量房征收房產稅。
（二）在對外地居民征收房產稅時，上海提出非本市居民家庭在本市新購住房須納稅，重慶提出僅對新購的第二套（含第二套）以上的普通住房征稅。相比而言，在對外地居民的政策上，重慶政策相對來說較上海寬松和公平。就同一個非上海和重慶居民來講，若他在重慶買一套房且為他第一套房，他就不用負擔這套房的房產稅；若是他在上海買一套房，同樣這也是他的第一套房，他就需要就這套房繳納房產稅。就不同的非上海居民甲、乙兩人，甲于2011年1月28日之前在上海購房，而乙于2011年1月28日后在上海購房，甲不需承擔個人住房的房產稅納稅義務，而乙必須承擔個人住房房產稅的納稅義務，對乙來說，這是不公平的。
（三）上海、重慶兩地對免稅面積的規定也有所不同。重慶對一套應稅住房扣除免稅面積，上海按照人均60平方米扣除。實際納稅時，重慶的納稅人負擔的稅負比上海的納稅人要高。經調查發現，群眾更為支持按照人均面積確定免稅面積的做法。
根據國家統計局統計的2011年1月至2012年1月的七十個大中城市住宅銷售價格指數顯示，重慶房價調整效果比上海的要明顯。重慶的個人房產稅改革政策顯得更為嚴厲，當然房價的調整還與國家限購政策有關。限購作為國家調控房價的一項措施，它所起到的效果是不可否認的。我們可以預見，一旦限購取消，房地產市場的反彈似乎是必然的。為了保持房地產市場已經取得的成果，推廣和完善房產稅就勢在必行。我們不能籠統的說重慶模式和上海模式哪個更好，只能在兩個城市房產稅試點的基礎上，總結經驗，提出房產稅改革的意見和建議：
（一）不僅對新購的住房征收房產稅，對存量房也征收房產稅。上海模式與重慶模式一個很大的不同就是上海僅對新購房征收房產稅，而重慶對增量和存量房都征收房產稅。重慶對增量和存量均征稅，不會出現存量沒有房產稅負擔而增量必須負擔房產稅的情況，顯得更為公平。而且對存量征稅有利于鼓勵多套房產的所有者將多余的房產投入市場，增加房地產市場的供應量，調節市場供求關系，以到達國家通過房產稅調控房價的目標。
（二）在詳細準確了解納稅人擁有的房產信息的基礎上，確定應納入房產稅征稅的房產。對納稅人家庭生活用房免稅，而對投資性的房產征稅。這就要求不僅僅是省內相關各部門信息互通，還要求全國信息共享。這就可以避免在重慶模式下，同一個納稅人先在別省購房，再于重慶取得一套房產而不用繳納房產稅的情況。也可以避免納稅人因在上海第一次購房，并且該房是納稅人的唯一住房，而需要繳納房產稅出現的不公平現象。
（三）確定個人住房免稅面積時，采用人均免稅面積的辦法。重慶模式下納稅人負擔明顯高于上海模式，在急于調整房地產市場，調控房價的前提下，效果比較明顯。但是從長期來說，考慮到群眾利益與要求，上海采用人均免稅面積的辦法就顯得更為合理。
（四）盡早確定房產的評估價值，將其作為房產稅的計稅依據。鑒于目前房價的起伏波動，交易價格的確定存在一定難度。隨著價格漲落，房產稅的計稅依據不穩定，要么納稅人會認為自己利益受損，要么國家利益會遭到損害。若納稅人繳納稅款時，市場價格大于交易價格，則國家損失會一部分稅收；若是納稅人繳納稅款時，市場價格小于交易價格，則納稅人會認為自己多交了稅款。所以，將評估價格作為計稅依據顯得更為合理。這里所指的評估價值是指由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格，不是由稅務機關進行評估的。在土地增值稅中提到了由評估機構確定評估價格，房產的評估價值也可由同一個評估機構進行評估，這不僅可以提前將評估值作為計稅依據，也避免了重復設立機構造成的資源浪費。
參考文獻：
[1]郭強,夏波.有關房產稅改革的幾點建議[J].財經界,2011(11)
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[3]陳銘.淺議房產稅的征收[J].改革與開放,2011(5)
[4]陳杰.房產稅試點初評與房產稅改革深化的意義[J].探索與爭鳴,2011(5)
[5]重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法,2011
【關鍵詞】新時期；房產稅；改革原則；改革路徑
隨著新時期里市場經濟的高速發展，房地產業成為重要的國民經濟支柱，相關的房地產稅收也成為重要的財政收入來源。但中國的房產稅目前還和發達國家存在較大差距，阻礙著房地產業的穩定健康發展，影響政府快速增加財政收入，急需加強房產稅改革。
一、新時期加強房產稅改革的原則
1.堅持稅收公平
稅收公平指的是國家在稅款征收環節應使納稅人的負擔能力適應其稅收負擔，它不僅是基本的現代稅收原則，還是各國在稅制制定環節遵循的標準。稅收公平一般包括兩項原則，即能力、受益，前者是指稅收負擔要按照納稅人的實際負擔能力進行分配，后者是指公民應按照從政府獲得多少公共服務產品來決定納多少稅。由于掌握越多房產的納稅人往往有越強的負擔能力，且從政府獲得的公共服務就越多，所以房產稅改革也要結合能力與受益的原則進行綜合納稅，并兼顧公平，在征收房產稅時向納稅人的存房量傾斜。
2.堅持稅收效率
稅收效率指的是稅收應推動經濟發展中經濟增長模式的轉變，并節約資源，降低征收成本，提高房產稅行政效率。稅收效率原則主要包括三點：一是行政效率原則，要求政府降低征收房產稅的成本，優化配置征管資源，優化稅制結構，提高房產稅的行政效率；二是經濟效率原則，即政府在選擇房產稅征收方式時務必要考慮征收成本及方式的合理性，預防稅收分配對經濟造成過多消極影響；三是稅收生態原則，即在分配稅收資源時要考慮生態文明，立足對征管資源的合理分配加強房產稅改革，保證政府的稅收政策對生態環境的保護、資源的節約等有利。
3.堅持稅收財政
稅收財政指的是政府在征稅時不但要確保收入充裕，還要保證取之有度。稅基寬、稅源穩、稅源足是房產稅的顯著特征，是地方主要的財政收入，能滿足地方財政支出。通過加強房產稅改革，有助于緩解、解決當下的地方財政危機。
二、新時期加強房產稅改革的路徑
1.健全房產登記制度
登記房產權屬能明確房產歸屬，使房產所有人的權利得到保護，方便系統管理產權，盡可能把納稅人納入房產稅征稅體系。同時，征收房產稅時涉及起征點、減免稅收，這兩者均需要通過房產登記制度的健全予以支持。目前，房產產權登記環節面臨信息分散、未及時更新、虛假登記等問題，所以為順利推進房產稅改革，應健全房產登記制度。一是改變當下分級分塊登記、多部門登記的現狀，通過技術手段促使稅務部門、房地產管理部門等相互配合，形成房產產權的統一信息系統，詳細記錄建筑面積、房產區位、所有情況、折舊情況等。依托該系統，稅務機關要加強和房地產管理部門的信息溝通，方便征收房產稅。二是在接收房產權屬申請方面，登記部門要嚴格審查信息，避免通過虛假登記信息偷逃稅款。三是建立個人申報制度，在變動房產產權時，所有人須及時申報，更新既有信息，保證房產評估準確、及時。不過為確保順利開征房產稅，可將房產評估工作細分為兩個階段：一是委托中介機構開展房產評估工作，并由房產管理部門監督中介機構的評估情況；二是房產管理部門要培養或招聘專業的評估人才，建立一支房產評估隊伍，接手房產價值評估，并重視分離征收與評估，增強房產價值評估的準確性、效率性。
2.優化稅收征收程序
法律的終極標準是實質公平，而形式公平則是實質公平的基礎條件，是達到實質公平的最佳途徑。從稅法領域來說，執行稅收的程序和實質公平有直接關聯，關系納稅義務人、征稅權利人的直接利益，所以優化征收房產稅的程序對加強房產稅改革而言尤為關鍵。一是進一步明確征收部門職責，同時明確執法部門在違規違法情況下需承擔的法律責任，如果涉及犯罪，則要依據刑法進行處罰。二是保持征收過程的透明度，告知納稅義務人法律規則、稅收法律規則。在改革房產稅的過程中，一些人對房產稅的理解還不夠，所以在征收環節要做好相關的解釋說明工作，爭取群眾的支持。三是提高相關機構工作人員的綜合素質水平?，F行公務員制度日益趨于年輕化、專業化，這對實施各項制度都是有利的。在加強房產稅改革的過程中，機關人員難免遭遇困難，所以應站在專業角度及群眾心態上進行解釋，促進實施房產稅改革。
3.不斷強化稅收征管
對于房產稅而言，由于征收管理力度不足，大大削弱實施房產稅的有效性，亟待強化。一是健全房產稅征繳制度，選擇稅務機關上門收繳，或由中介機構代收代繳，或由納稅人通過電話、銀行、網絡等轉賬方式自行申報繳納等方式。二是完善建立申訴、爭議處理機制，切實維護房產稅納稅人享有的合法權益，確保稅務機關依法行政。三是嚴格實行懲罰措施，對于沒有按時繳納稅款的納稅人，稅務機關要依法收取一定的滯納金；如果納稅人依舊選擇不繳納，稅務機關則要依法對其提起法律訴訟；如果情節嚴重，法院可判決業主破產，重組其資產、債券；如果納稅人的確暫時面臨著支付困境，也可向稅務機關提出申請，在短期內延遲繳納房產稅。四是健全社會信用體系，限制轉讓未足額繳納稅款的房產，把納稅誠信視作個人信用的重要內容之一，如果未按期繳納房產稅，將影響其銀行貸款等社會信用行為，從而把納稅信譽制度納入社會信用體系，跨行業建立全面的監督制約機制，增加稅收違法行為的經濟成本、社會成本。
三、結語
加強房產稅改革是新時期一項艱巨的、系統的工程，無法一步到位。在今后的工作中需進一步明確房產稅改革原則，堅持探索更有效的房產稅改革路徑，將房產稅變成地方主要的財政收入來源，從而解決城市發展進程中的土地財政問題，激勵地方政府向服務型轉變，為房地產業的可持續發展提供強有力的支撐。
參考文獻：
