時間：2024-04-01 15:11:35
序論：在您撰寫泡沫經濟的特點時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
[關鍵詞]房地產業 經濟泡沫 泡沫經濟
一、正確理解泡沫經濟與經濟泡沫的涵義
什么叫泡沫經濟?《辭?！?1999年版)中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰?！?/p>
二、經濟泡沫的利與弊
在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟。
另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
三、房地產業與泡沫經濟的關系
在搞清了泡沫經濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產業與泡沫經濟的關系這個主題了。研究的結果是：
1.房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟
首先，從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實實在在的實體產品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經濟。
其次，房地產業部門是實業部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經濟。
再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。在發達國家內生產總值中，房地產增加值一般要占到10%左右。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。事實已經證明，現階段我國房地產業的興旺發達，是我國經濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經濟的第二次”。
2.房地產業也含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性
應當承認，房地產業成長過程中，確實存在著一些經濟泡沫，主要表現在：
(1)地產價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。 1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉，失業率上升，經濟混亂，社會動蕩。
(3)房地產投資泡沫。一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。
(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。
可見，房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性。但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。
3.房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。
四、辯證地看待當前房地產市場形勢
當前的房地產市場形勢究竟處于什么狀態，是否已達到泡沫經濟程度?這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數據科學地進行評價。
衡量房地產市場形勢必須樹立一些基本標準。筆者認為，首先要看房地產業的發展與宏觀經濟狀況的適應度；其次要看商品房供給與需求的均衡態；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準，才能進行正確判別。
以上述基本標準來衡量，當前房地產市場，適應全市國民經濟快速增長的要求，主流是處于持續發展的繁榮階段。其主要標志是：
(1)房地產市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現出供求兩旺的態勢。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產市場主體的方向發展。
(3)房地產開發投資更趨理性化，市場基礎扎實。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產市場狀態，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學的。正確的提法應當用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當前的房地產市場處于正常發展的佳境狀態，如果從房地產經濟周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預測還會延續二三年時間。那種把房地產市場的繁榮扣上“泡沫經濟”的帽子是站不住腳的。
當然，也應當看到當前的房地產市場存在一些值得注意的問題，出現了一些泡沫過多的現象。主要表現在：
(1)房地產開發投資增幅過猛，隱含著再次出現供給過剩的危險。從現在開始就應適當控制土地供應量和房地產開發投資規模。
(2)商品房開發結構過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發不足。要積極引導開發商多建中價位住宅，避免結構失調。
(3)房價漲幅偏大，經濟泡沫成分漸增。要盡力避免房價大起大落的波動引起的震蕩。
要弄清房地產業與泡沫經濟的關系，首先要搞清泡沫經濟的涵義。
什么叫泡沫經濟？《辭?！罚?999年版）中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰?！?/p>
從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：
(1)泡沫經濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業股票或國家發行的債券等。虛擬資本有相當大的經濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經濟震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經濟的一種表現。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經濟帶來巨大危害。
(3)泡沫經濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經濟的虛假繁榮，形成泡沫經濟。
(4)泡沫經濟與經濟泡沫既有區別，又有一定聯系。經濟泡沫是市場中普遍存在的一種經濟現象。所謂經濟泡沫是指經濟成長過程中出現的一些非實體經濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經濟有利。只有當經濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業發展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經濟。可見，泡沫經濟是個貶義詞，而經濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經濟泡沫與泡沫經濟簡單地劃等號，既要承認經濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經濟。
二、經濟泡沫的利與弊
在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟。
另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
三、房地產業與泡沫經濟的關系
在搞清了泡沫經濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產業與泡沫經濟的關系這個主題了。研究的結果是：
1、房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。
首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實實在在的實體產品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經濟。
其次，房地產業部門是實業部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經濟。
再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。在發達國家內生產總值中，房地產增加值一般要占到10%左右。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。事實已經證明，現階段我國房地產業的興旺發達，是我國經濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經濟的第二次”。
2、房地產業也含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性。
應當承認，房地產業成長過程中，確實存在著一些經濟泡沫，主要表現在：
(1)地產價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉，失業率上升，經濟混亂，社會動蕩。
(3)房地產投資泡沫。一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。
(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。
可見，房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性。但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。
3、房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。
四、辯證地看待當前上海的房地產市場形勢
當前的房地產市場形勢究竟處于什么狀態，是否已達到泡沫經濟程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數據科學地進行評價。
衡量房地產市場形勢必須樹立一些基本標準。筆者認為，首先要看房地產業的發展與宏觀經濟狀況的適應度；其次要看商品房供給與需求的均衡態；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準，才能進行正確判別。
以上述基本標準來衡量，當前上海房地產市場，適應全市國民經濟快速增長的要求，主流是處于持續發展的繁榮階段。其主要標志是：
(1)房地產市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現出供求兩旺的態勢。據上海市房地產交易中心、上海市統計局的2002年1～6月房地產市場信息數據匯總資料，已登記的商品房預售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準的預售面積（1138.86萬平方米）與實際預售面積之比為1∶1.08，實際預售面積略大于批準預售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優質樓盤，出現少有的排隊購房現象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產市場出現繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產市場主體的方向發展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區內存量房產交易量已超過增量房交易量。預示著上海的房地產市場逐步成熟。
(3)房地產開發投資更趨理性化，市場基礎扎實。與20世紀90年代初那種不顧市場需求、盲目開發的情況不同，如今的房地產開發商普遍比較重視市場調研和目標市場定位，使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴張。2002年1～6月的上海房地產開發投資額達到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。
(4)商品房價格穩中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質提高、環境改善，成本推進型上升：二是居民收入提高，消費結構轉換形成的需求收入彈性促進型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發展趨勢看，房價穩中有升是符合市場經濟和經濟發展的客觀規律的，也是合理的，它恰恰是房地產業景氣的重要標志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產市場狀態，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學的。正確的提法應當用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當前的上海房地產市場處于正常發展的佳境狀態，如果從房地產經濟周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預測還會延續二三年時間。那種把房地產市場的繁榮扣上“泡沫經濟”的帽子是站不住腳的。
當然，也應當看到當前的上海房地產市場存在一些值得注意的問題，出現了一些泡沫過多的現象。主要表現在：
(1)房地產開發投資增幅過猛，隱含著再次出現供給過剩的危險。從現在開始就應適當控制土地供應量和房地產開發投資規模。
(2)商品房開發結構過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發不足。要積極引導開發商多建中價位住宅，避免結構失調。
要弄清房地產業與泡沫經濟的關系，首先要搞清泡沫經濟的涵義。
什么叫泡沫經濟？《辭?！罚?999年版）中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰?！?/p>
從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：
(1)泡沫經濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業股票或國家發行的債券等。虛擬資本有相當大的經濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經濟震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經濟的一種表現。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經濟帶來巨大危害。
(3)泡沫經濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經濟的虛假繁榮，形成泡沫經濟。
(4)泡沫經濟與經濟泡沫既有區別，又有一定聯系。經濟泡沫是市場中普遍存在的一種經濟現象。所謂經濟泡沫是指經濟成長過程中出現的一些非實體經濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經濟有利。只有當經濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業發展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經濟?？梢姡菽洕莻€貶義詞，而經濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經濟泡沫與泡沫經濟簡單地劃等號，既要承認經濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經濟。
二、經濟泡沫的利與弊
在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟。
另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
三、房地產業與泡沫經濟的關系
在搞清了泡沫經濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產業與泡沫經濟的關系這個主題了。研究的結果是：
1、房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。
首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實實在在的實體產品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經濟。
其次，房地產業部門是實業部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經濟。
再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。在發達國家內生產總值中，房地產增加值一般要占到10%左右。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。事實已經證明，現階段我國房地產業的興旺發達，是我國經濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經濟的第二次”。
2、房地產業也含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性。
應當承認，房地產業成長過程中，確實存在著一些經濟泡沫，主要表現在：
(1)地產價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉，失業率上升，經濟混亂，社會動蕩。
(3)房地產投資泡沫。一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。
(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。
可見，房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性。但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。
3、房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。
四、辯證地看待當前上海的房地產市場形勢
當前的房地產市場形勢究竟處于什么狀態，是否已達到泡沫經濟程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數據科學地進行評價。
衡量房地產市場形勢必須樹立一些基本標準。筆者認為，首先要看房地產業的發展與宏觀經濟狀況的適應度；其次要看商品房供給與需求的均衡態；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準，才能進行正確判別。
以上述基本標準來衡量，當前上海房地產市場，適應全市國民經濟快速增長的要求，主流是處于持續發展的繁榮階段。其主要標志是：
(1)房地產市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現出供求兩旺的態勢。據上海市房地產交易中心、上海市統計局的2002年1～6月房地產市場信息數據匯總資料，已登記的商品房預售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準的預售面積（1138.86萬平方米）與實際預售面積之比為1∶1.08，實際預售面積略大于批準預售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優質樓盤，出現少有的排隊購房現象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產市場出現繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產市場主體的方向發展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區內存量房產交易量已超過增量房交易量。預示著上海的房地產市場逐步成熟。
(3)房地產開發投資更趨理性化，市場基礎扎實。與20世紀90年代初那種不顧市場需求、盲目開發的情況不同，如今的房地產開發商普遍比較重視市場調研和目標市場定位，使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴張。2002年1～6月的上海房地產開發投資額達到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。
(4)商品房價格穩中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質提高、環境改善，成本推進型上升：二是居民收入提高，消費結構轉換形成的需求收入彈性促進型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發展趨勢看，房價穩中有升是符合市場經濟和經濟發展的客觀規律的，也是合理的，它恰恰是房地產業景氣的重要標志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產市場狀態，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學的。正確的提法應當用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當前的上海房地產市場處于正常發展的佳境狀態，如果從房地產經濟周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預測還會延續二三年時間。那種把房地產市場的繁榮扣上“泡沫經濟”的帽子是站不住腳的。
當然，也應當看到當前的上海房地產市場存在一些值得注意的問題，出現了一些泡沫過多的現象。主要表現在：
(1)房地產開發投資增幅過猛，隱含著再次出現供給過剩的危險。從現在開始就應適當控制土地供應量和房地產開發投資規模。
(2)商品房開發結構過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發不足。要積極引導開發商多建中價位住宅，避免結構失調。
一、正確理解泡沫經濟與經濟泡沫的涵義
要弄清房地產業與泡沫經濟的關系，首先要搞清泡沫經濟的涵義。
什么叫泡沫經濟？《辭?！罚?999年版）中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰?！?/p>
從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：
(1)泡沫經濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業股票或國家發行的債券等。虛擬資本有相當大的經濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經濟震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經濟的一種表現。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經濟帶來巨大危害。
(3)泡沫經濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經濟的虛假繁榮，形成泡沫經濟。
(4)泡沫經濟與經濟泡沫既有區別，又有一定聯系。經濟泡沫是市場中普遍存在的一種經濟現象。所謂經濟泡沫是指經濟成長過程中出現的一些非實體經濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經濟有利。只有當經濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業發展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經濟?？梢?，泡沫經濟是個貶義詞，而經濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經濟泡沫與泡沫經濟簡單地劃等號，既要承認經濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經濟。
二、經濟泡沫的利與弊
在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟。
另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
三、房地產業與泡沫經濟的關系
在搞清了泡沫經濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產業與泡沫經濟的關系這個主題了。研究的結果是：
1、房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。
首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實實在在的實體產品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經濟。
其次，房地產業部門是實業部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經濟。
再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。在發達國家內生產總值中，房地產增加值一般要占到10%左右。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。事實已經證明，現階段我國房地產業的興旺發達，是我國經濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經濟的第二次”。
2、房地產業也含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性。
應當承認，房地產業成長過程中，確實存在著一些經濟泡沫，主要表現在：
(1)地產價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉，失業率上升，經濟混亂，社會動蕩。
(3)房地產投資泡沫。一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。
(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。
可見，房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性。但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。
3、房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。
四、辯證地看待當前上海的房地產市場形勢
當前的房地產市場形勢究竟處于什么狀態，是否已達到泡沫經濟程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數據科學地進行評價。
衡量房地產市場形勢必須樹立一些基本標準。筆者認為，首先要看房地產業的發展與宏觀經濟狀況的適應度；其次要看商品房供給與需求的均衡態；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準，才能進行正確判別。
以上述基本標準來衡量，當前上海房地產市場，適應全市國民經濟快速增長的要求，主流是處于持續發展的繁榮階段。其主要標志是：
(1)房地產市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現出供求兩旺的態勢。據上海市房地產交易中心、上海市統計局的2002年1～6月房地產市場信息數據匯總資料，已登記的商品房預售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準的預售面積（1138.86萬平方米）與實際預售面積之比為1∶1.08，實際預售面積略大于批準預售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優質樓盤，出現少有的排隊購房現象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產市場出現繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產市場主體的方向發展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區內存量房產交易量已超過增量房交易量。預示著上海的房地產市場逐步成熟。
(3)房地產開發投資更趨理性化，市場基礎扎實。與20世紀90年代初那種不顧市場需求、盲目開發的情況不同，如今的房地產開發商普遍比較重視市場調研和目標市場定位，使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴張。2002年1～6月的上海房地產開發投資額達到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。
(4)商品房價格穩中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質提高、環境改善，成本推進型上升：二是居民收入提高，消費結構轉換形成的需求收入彈性促進型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發展趨勢看，房價穩中有升是符合市場經濟和經濟發展的客觀規律的，也是合理的，它恰恰是房地產業景氣的重要標志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產市場狀態，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學的。正確的提法應當用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當前的上海房地產市場處于正常發展的佳境狀態，如果從房地產經濟周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預測還會延續二三年時間。那種把房地產市場的繁榮扣上“泡沫經濟”的帽子是站不住腳的。
當然，也應當看到當前的上海房地產市場存在一些值得注意的問題，出現了一些泡沫過多的現象。主要表現在：
(1)房地產開發投資增幅過猛，隱含著再次出現供給過剩的危險。從現在開始就應適當控制土地供應量和房地產開發投資規模。
(2)商品房開發結構過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發不足。要積極引導開發商多建中價位住宅，避免結構失調。
關鍵詞：房地產；泡沫經濟
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）04-0-01
在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。可見，房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性，但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。本文將對這些問題進行分析和探討。
一、房地產泡沫與泡沫經濟
1.經濟泡沫與泡沫經濟
房地產泡沫是經濟泡沫的一種，但經濟泡沫并不等于泡沫經濟。經濟泡沫是經濟發展中不可避免的，是市場經濟中的正常現象，它雖然也會對經濟的發展造成一定的損害和浪費，但經濟泡沫是可以通過市場機制的自發調節予以緩解或消除的，但泡沫經濟是與市場機制無關甚至相反的一種對經濟發展極為有害的經濟現象。
泡沫經濟，顧名思義是指經濟運行狀態像泡沫一樣，繁榮的表面終究難逃破滅的結局。泡沫經濟往往伴隨著商品價格的大起大落，但泡沫經濟不是一般意義上的商品價格漲落，而是專指由過度投機而導致的商品價格嚴重偏離商品價值、先暴漲后驟跌的現象，是社會資金過于集中某一部門、同一商品反復轉手炒賣而導致該部門短期內扭曲膨脹、生產部門因缺乏足夠的資金而長期衰退的一種必然結果。
2.泡沫經濟的運行機制
泡沫經濟之所以能夠創造虛假繁榮是因為它具有一種特殊的運行機制。在正常的市場機制中，商品價格上升必然會導致商品需求下降。而泡沫經濟則不然，它會出現違規律的變化，價格上漲，市場需求增加；價格下跌，市場需求下降得更快， 正所謂“買漲不買落”。
為什么會出現這種現象呢?主要是因為人們購買這種商品不是為了消費， 而是為了投機獲利。當人們普遍認為某種商品價格會上漲時，人們就會搶購這種商品；他們同樣知道該種商品價格將來會下降，但是他們堅信自己能趕在價格下降以前將持有的商品賣出去，因為市場上有比自己更傻的人。同一商品的反復交易會迭加商品價格，使其遠遠偏離商品價值；而價格上漲堅定了大眾的信念，又會吸引更多投機者的加入，直到某一天，市場沒有足夠的需求時(或是因為信心不足，或是因為缺乏資金)，市場出現價格可能將要回落的信號，人們猜測投機已經走到了盡頭，于是大量拋出商品，而市場需求不足、商品價格瞬間下跌，市場從此一撅不振。這就是一個完整的泡沫經濟演變過程。
當然并不是所有商品都可以成為泡沫經濟的載體，它必須具備一定的條件。首先，這種商品的供給是稀缺的，市場始終保持供不應求局面。其次，交易便利，費用低廉，這樣投機的熱情才能順利得到實現，市場利好的消息才能不斷被擴散出去，市場需求和價格能以很快的速度被推到。房地產正是這種商品之一。
另外，泡沫經濟的發生還需要足夠貨幣供給支撐。因此，泡沫經濟的上演總是需要以宏觀擴張的貨幣政策和銀行體系寬松的信貸政策為依據。無論泡沫經濟曾經如何絢麗多彩，但從一開始就注定了難逃破裂的結局。因為再寬松的銀行信貸環境也要受到信貸規模的限制，汲養泡沫經濟生存的資金鏈注定要斷裂，從而導致泡沫經濟連鎖反應。
二、房地產泡沫的防范
1.加強土地供應的控制，抑制土地過度投機，控制增量、盤活存量
一方面，嚴格執行土地儲備制度和土地出讓“招、拍、掛”制度，增加土地出讓的透明度。政府根據土地市場行情適時收購土地或增加土地出讓，以便調控土地供應增量；同時也可根據房地產市場價格調控新投放市場建設用地的用途，如可確保中低價位商品房和經濟適用房用地。另一方面可以通過設計合理、嚴密的房地產稅收制度，引導土地持有者合理提高土地使用效益。政府可以通過征收土地閑置稅、土地增值稅、土地保有稅等，鼓勵土地持有人積極投資開發，提高土地投機的成本，刺激低度利用土地者轉讓土地或出租土地，以調節土地供給、盤活存量。
2.加強房地產價格監測與調控，限制房地產投機和炒作
建立健全城市基準地價與地價公示制度以供市場交易參考，建立房地產交易價格評估制度、商品房出售網上申報制度，監視土地交易價格、調查地價與土地交易情況，對取得優惠政策受讓的土地再交易進行嚴格限制，以加強政府管理部門對房地產價格的監測與調控。嚴格商品房預售審核管理、防止以預售為名的土地投機，嚴查開發商品房惜售行為，限制商品房期房和經濟適用房轉讓，加強稅收征管和恢復征稅、控制炒房。如購買高檔商品房、別墅實行高契稅政策，二手商品房轉讓征收商品房增值稅或個人所得稅，商品房期房轉讓增收期房轉讓契稅等，限制購房投機和炒作，鼓勵自住，控制購房投資和投機需求。
3.建立健全房地產市場信息系統和預警機制
各級政府要根據房地產市場區域性強和發展不平衡的特點，加強對當地房地產市場發展和演變規律的研究，科學設立符合當地房地產市場規律的預警預報指標體系和主要指標的量化區間，有計劃地建立符合自己城市特點的房地產市場預警預報體系，防范房地產泡沫。通過建立和完善房地產信息系統和預警預報制度，以便及時發現問題，加強對市場供求總量、結構、價格的調控；通過市場信息、引導和規范，增加房地產市場的信息透明度，控制人為惜售和炒作行為，引導企業理性投資、消費者理性消費；通過對樓市的動態監測，評價市場的運行情況，預測分析未來的市場走勢，向政府部門提供準確的信息，以便做出適時、適度調控市場的措施，促進房地產市場持續、健康發展。
4.利用貨幣金融政策調控市場，規范房地產融資行為
政府可以通過提高利率、緊縮房地產信貸額、限制房地產開發貸款、提高購房首付款比例等貨幣金融政策，調整房地產投資額與投資結構。應根據保守、確實、安全等原則來發放房地產抵押貸款，在評估抵押物的抵押價值、確定融資比例或貸款比例等方面進行嚴格審查，以避免呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。同時應從基礎設施建設人手，提高我國的銀行業自身抵御金融風險能力；金融監管部門應從制度建設人手.完善個人信用制度、抵押制度、抵押保險制度和抵押二級市場的發展，這樣才能防范房地產業信貸泡沫，有利房地產業與金融業的共同發展。
三、結語
房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產業發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫的房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。采取引導性消費的政策進行推進，才能使房地產業健康成長。合理的房價上升是正常的，是國民經濟增長的重要標志。
參考文獻：
[1]劉國光,王洛林,李京文.2006年:中國經濟形勢分析與預測.
【關鍵詞】房地產；泡沫經濟；起因；對策
房地產泡沫是指由房地產投機所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲。從理論上講，任何商品都有發生經濟泡沫和泡沫經濟的可能性，每個商品產生泡沫機會的多少及其對國民經濟的影響程度也是不同的。根據世界各國和地區的實踐經驗分析，股票和房地產是產生泡沫幾率最高的，所以房地產和股票是泡沫經濟的主要載體或“多發區”。
1、房地產泡沫的起因
造成房地產泡沫的主要原因是，在經濟發展的過程中，隨著社會總需求的增長，供給彈性越小的要素價格將增長得越快。在所有生產要素中，土地的供給彈性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作為稀缺資源，房地產的價格必然會比較高。人們估計到房地產價格要上升，為了賺取土地價格上漲的資本所得，紛紛將大量資金投入房地產，加速了房地產價格的上升。當大家看到房地產價格只漲不跌，就大膽地以購買到的房地產為抵押向銀行借款來進行房地產投資。因為房地產是不動產，容易查封、保管和變賣，而價格只漲不跌，銀行以為房地產抵押貸款萬無一失，所以很容易發放過量的房地產貸款。但不幸的是，當經濟發展的速度因各種原因放慢的時候。價格跌得最快的也必將是供給彈性最小的土地和房地產業。而房地產投資者看到房地產價格下降，為了保護投資利益，競相拋售，使房地產價格直線下降，泡沫隨之破裂。原來被認為萬無一失的房地產抵押貸款也就成了呆賬、壞賬。
房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性，但絕不能說房地產業就等同于泡沫經濟。房地產業與泡沫經濟的關系可以從以下幾個方面來分析：
1.1 房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實體產品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權利證書相比是有本質上的區別的。其次，房地產業部門是實業部門，它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。其產業關聯度強、帶動系數大的特點，使得房地產業成為促進國民經濟增長的支柱產業。
1.2 房地產過熱不等同于房地產泡沫。房地產過熱主要指房地產投資量過大，開發量過多，超過了國民經濟發展水平和社會有效需求。房地產過熱可能會帶來供過于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀，但并不一定會帶來價格飆升從而導致房地產泡沫。房地產泡沫在形態上表現為房地產價格的大起大落。房地產泡沫既是一種價格現象，又是一種貨幣現象。在房地產泡沫產生階段，房地產資金貨幣供應量不斷增加，各種資金包括個人投資、企業資金、銀行貸款、國外游資紛紛介入，在短期內迅速使房地產價格升高。只有那些有大量投機資金介入，過度炒高的房地產市場，其房地產過熱才會引發房地產泡沫。
1.3 同時也應該看到，房地產業確實含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險陛，主要表現在：一是土地價格泡沫。土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。二是房地產商品價格泡沫。一方面，房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關；另一方面，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。
1.4 房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，形成大量空置，構成經濟泡沫。如前所述，商品房空置率在10%-15%之間時，這種經濟泡沫是正常的。如果空置率超過警戒線，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，經濟混亂，社會動蕩。四是房地產投資泡沫。一般而言，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。
2、擠壓房地產泡沫的措施
房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。具體對策如下：
2.1 從土地源頭入手，規范土地市場 土地資源短缺不僅是困擾我國房地產業發展，也是困擾城市化乃至整個國民經濟發展的一個大問題，如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發展與生存環境，在一定意義上講，都有賴于土地資源的優化配置。通過立法確定城市規劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結構的合理性，為城市和地區經濟長遠發展奠定基礎。
2.2 建立健全房地產市場信息系統和預警機制 各級政府要根據房地產市場區域性強和發展不平衡的特點，加強對當地房地產市場發展和演變規律的研究，科學設立符合當地房地產市場規律的預警預報指標體系和主要指標的量化區問，有計劃地建立符合自己城市特點的房地產市場預警預報體系，防范房地產泡沫。通過建立和完善房地產信息系統和預警預報制度，以便及時發現問題，加強對市場供求總量、結構、價格的調控；通過市場信息、引導和規范，增加房地產市場的信息透明度，控制人為惜售和炒作行為，引導企業理性投資、消費者理性消費；通過對樓市的動態監測，評價市場的運行情況，預測分析未來的市場走勢，向政府部門提供準確的信息，以便做出適時、適度調控市場的措施，促進房地產市場持續、健康發展。
2.3 要加強對銀行的監管 推動房地產泡沫產生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，必須加強對銀行的監管，包括銀行資本充足率、資產流動性、風險管理與控制能力等。房地產金融業應盡快與國際接軌，盡早發展房地產投資基金，大力推進房地產抵押貸款證券化，盡快成立購房擔保機構，推進保險業尤其是壽險業與住房產業的結合。同時借鑒海外經驗，加強研究與國外不斷創新的房地產金融手段和新型的房地產金融資本市場結合的方式、方法和步驟，促進開發信貸與消費信貸的同時發展，建立起健康繁榮的房地產金融市場（包括一級市場和二級市場），有效化解金融風險。
2.4 利用貨幣金融政策調控市場，規范房地產融資行為 政府可以通過提高利率、緊縮房地產信貸額、限制房地產開發貸款、提高購房首付款比例等貨幣金融政策，調整房地產投資額與投資結構。應根據保守、確實、安全等原則來發放房地產抵押貸款，在評估抵押物的抵押價值、確定融資比例或貸款比例等方面進行嚴格審查，以避免呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。同時應從基礎設施建設人手，提高我國的銀行業自身抵御金融風險能力；金融監管部門應從制度建設人手，完善個人信用制度、抵押制度、抵押保險制度和抵押二級市場的發展，這樣才能防范房地產業信貸泡沫，有利房地產業與金融業的共同發展。
3、結束語
房產是關系到國計民生的一件大事，國家職能部門必須加強監管和引導，防止房地產泡沫的過度膨脹，對于以后泡沫的破裂，需要及早建立預案。這樣，才能真正建立一個和諧社會。
參考文獻：
[關鍵詞]內外失衡；流動性過剩；資產價格泡沫
[中圖分類號]F015［文獻標識碼］ A
[文章編號] 1673－0461（2008）03－0007－05
近年來，泡沫經濟已經取代經濟衰退成為經濟增長的夢魘。從1990年泡沫經濟崩潰至今的十幾年，日本經濟一直在不景氣中掙扎。2007年美國房地產泡沫破滅所引發的次貸危機直接導致了大批金融機構的虧損甚至破產。當前我國經濟也出現了以股票和房地產為載體的資產價格暴漲，盡管貨幣政策當局已經采取了緊縮性貨幣政策，但是效果并不明顯，資產價格反倒出現了逆勢上揚的現象。本文研究我國當前資產價格飆升是否存在泡沫，以及其形成機制，進而提出調控建議。文章的內容安排如下：第一部分分析我國當前資產價格飆升和泡沫泛起；第二部分研究當前資產價格泡沫的形成機制和根本原因；第三部分分析當前資產價格泡沫破滅的可能影響和后果；最后一部分是調控建議和措施。
一、中國當前資產價格飆升和泡沫泛起
中國以股票和房地產為載體的資產價格持續飆升已經成為全球資本市場的重要現象。股票市場自2006年初以來更是成為全民關注的焦點，各種股價指數在一年多的時間里上漲了將近5倍。關于當前資產價格暴漲有兩種代表性的觀點，一種觀點認為當前資產價格暴漲是經濟增長的必然結果，另一種觀點認為當前資產價格暴漲說明經濟中存在著嚴重的泡沫。一般來說，資產價格泡沫是指資產價格嚴重偏離實體經濟，暴漲然后再暴跌的過程。Kunio Okina，Masaaki Shirakawa和Shigenori Shiratsuka(2001)在研究日本泡沫經濟中指出，泡沫經濟包括三個基本要素：資產價格的快速上升，經濟過熱以及貨幣和信貸的大規模增加。根據這一理論，如果中國當前資產價格暴漲具備了上述三個條件，我們就可以認為當前中國經濟運行出現了資產價格泡沫。
我國股票市場資產價格的飆升始于2006年初。2005年底以上證綜合指數衡量的股票價格僅為1161點，但自2006年初起股價指數一路飆升，至2007年9月，已經增至5552點，上漲了將近5倍，而以深圳成份指數衡量的股價指數上漲速度更為迅速，從2005年底到2007年9月上漲了將近7倍，資產價格上升速度遠遠高于日本1985-1990年泡沫經濟產生和膨脹時期日經指數的上漲速度（見表1）。從股票市場市盈率來看，2007年5月上交所A股平均市盈率為42.8，其中工業股為37.9，商業股為74.2，公用事業股為49.3，房地產類股票為70.4，綜合類股票為44.8（張俊偉，2007）。這遠遠要高于日本泡沫經濟發生和高漲時期的市盈率（見表1）。而我國房地產價格自2003年以來保持了兩位數的增長速度，其價格在政府調控中逆勢上揚，2007年11月70個大中城市房屋銷售價格指數同比增長10.5%。
中國經濟一直著保持較高的增長速度，尤其是2003年以來GDP增長速度均保持在10%以上。2007年初以來經濟過熱趨勢日益明顯，CPI持續攀升，2007年11月CPI同比增長6.9%，是11年來的最高水平，而同期美國和歐元區通貨膨脹率基本保持在2%-3%，日本CPI同比增長率基本維持在零或負值的水平。從2001年以來我國貨幣供給M2的增長率一直保持17%左右。商業銀行信貸水平幾乎和貨幣供給M2保持著同樣的增長水平。尤其是房地產貸款增速更甚，2000年以來我國房地產開發貸款和個人住宅貸款的年均增速分別為25.99％和59.19%，遠遠高于同期金融機構貸款13.06％年均增速，也遠遠高于日本泡沫經濟時期房地產貸款的增長速度（見表2）。
表1 和表2數據表明當前我國資產價格增長速度遠遠超過了GDP增長速度，以2006為例，GDP和M2增速分別為10.7%和15.67%，CPI同比增長1.5%，而股票價格指數在2006年一年內則上漲了212%，這說明當前資產價格增長速度已經超過經濟基本面的支撐，偏離了實體經濟的增長。通過與日本泡沫經濟時期資產價格上漲速度已以及宏觀經濟數據比較，本文認為我國當前資產價格上的漲速度已經超過日本泡沫經濟時期，這說明中國資產價格飆升中隱藏著嚴重的泡沫。
2007年以來我國實施了緊縮性貨幣政策，六次提高貸款利率，但資產價格仍然還在逆勢上揚，這進一步說明我國資產價格泡沫正處于非理性的迅速飆升和暴漲階段。
二、我國當前資產價格泡沫的形成機制
一般說來，泡沫經濟的形成要具備以下條件：第一，宏觀經運行良好，經濟保持較高的增長速度，經濟主體對于經濟發展有一種樂觀的預期。第二，經濟體有大量的過剩資金，這些資金可能源自國內也可能源自國外或者兼而有之，這是泡沫經濟膨脹的基礎。第三，引發泡沫經濟的條件，這可能包括經濟環境的變化，政府政策或者外資的涌入等（三木谷良一，1998）。
中國經濟多年的高速增長所營造的樂觀預期為泡沫經濟的泛起提供了溫床。而經濟內外失衡則成為泡沫經濟發生的根本原因，經濟內外失衡表現為內部超額儲蓄以及國際收支持續雙順差，這就使宏觀經濟充斥著過剩的流動性，在缺乏有效投資渠道以及較強投機心理的作用之下，過剩的資金使得泡沫經濟的形成具備了基本條件（見圖1）。而東南亞金融危機以后多年的擴張性貨幣政策以及人民幣升值預期的強化則為泡沫經濟膨脹提供了良好的契機。直到2007年CPI大幅上升以后，我國貨幣政策當局才開始緊縮貨幣，受時滯及其他各種因素的制約，緊縮性貨幣政策的效果并不明顯，對當前泡沫抑制作用有限。這也說明僅僅采用緊縮性貨幣政策抑制泡沫是不夠的，我們必須研究泡沫形成的根本原因，采取各種措施從源頭抑制泡沫的膨脹（見圖1）。
圖1描述了當前我國資產價格泡沫的形成機制。具體說來，我國當前以資產價格暴漲為特征的泡沫經濟泛起和膨脹是以下因素綜合作用的結果：
第一，我國國民儲蓄持續走高
我國的國民儲蓄率從1990年開始就一直處在一個很高的水平上，而且從2000年后急劇升高，到2005年已達到48%，將近占國民總產值的一半（見圖2）。高額儲蓄為泡沫經濟形成提供了大量的過剩資金，只要資產市場具有良好的預期，追逐高額利潤的巨額過剩資金就會進入資產市場。尤其是在實體經濟投資收益率遠遠低于資產市場投機收益率的情形下，巨額過剩資金更是大規模進入資產市場。
高額儲蓄的形成主要有兩方面原因：一方面，經濟轉型期的制度缺失造成社會保障體制、醫療保障體制以及教育體制改革的不完善，經濟中的不確定性增強，居民只得進行預防性儲蓄降低不確定性，另一方面，由于轉型經濟過程中對微觀主體的投資限制較多，以及有效投資渠道的缺乏，導致大量的資金只得進行儲蓄。
第二，國際收支持續雙順差帶來外匯儲備的增加
根據宏觀經濟恒等式，與國內高額儲蓄相對應的是貿易順差不斷擴大。貿易盈余帶來外匯儲備的增加，至2006年底，我國外匯儲備達到10633億美元，居世界第一位，遠遠高于“適當”規模。在強制結售匯制度之下，外匯儲備增加導致基礎貨幣增加，盡管中國人民銀行采取了各種沖銷措施，但是對于不斷增加的外匯儲備來說則是杯水車薪，在貨幣乘數的作用之下，貨幣供給成倍增加。根據中國經濟景氣月報的統計數據，2007年前三季度，我國進出口總額同比增長23.5%，其中，出口同比增長27.1%，進口同比增長19.1%。貿易順差比上年同期增長758億美元，同比增長68.97%。外商直接投資實際使用金額472億美元，同比增長10.9%。9月末，國家外匯儲備14336億美元，同比增長45.1%。只要順差在增加，外匯儲備就會增加，貨幣供給就會增加，流動性過剩的程度就會進一步加劇，這就為泡沫的泛起提供了大量的資金基礎。
第三，國際資本凈流入和人民幣升值預期相互強化
貿易盈余的不斷擴大，導致美元等外幣資產的供給增加，這就增加了對人民幣的需求，使得人民幣面臨著升值的壓力和預期。尤其是當前美中存款利差收窄將吸引更多的外資進入中國。這種背景之下，國際游資不斷流入中國，這些資金進入股票和房地產市場，推動著中國股價和房價的上升。統計數據表明，房地產業利用外資已經占到全國利用外資比重的五分之一。這些進入房地產行業的外資利潤高達100%以上，在高額利潤的驅動之下，更多的外資涌入中國，這對國內房價的上升起到了推波助瀾的作用，宋勃和高波（2007）對國際資本流動和房地產價格的實證研究支持了這一推論。由于股票具有交易便利等投資特性，更是成為國際資本的投機對象。2007年1-9月，國際資本凈流入達到1243億美元，占同期貿易順差的66.82%（見圖3）。國際資本凈流入加大了對人民幣的需求，進而強化了人民升值的預期，形成了人民幣升值預期和國際資本凈流入的正向循環。
第四，長期低利率的擴張性貨幣政策
自1997年東南亞金融危機以來，我國確立了“內需主導型”的經濟發展政策，與此對應，中國人民銀行一直奉行低利率擴張性貨幣政策。在低利率政策之下，由于儲蓄收益較低，尤其是在當前CPI大幅上升之下，居民儲蓄存款利率實際為負，一旦國內資產市場有比較好的投資機會，大量高額儲蓄和國際游資就會進入股市和房地產等資產市場，甚至一些原本用于實體經濟投資的資金在資產高額回報率的吸引之下也進入股市和房地產市場，為泡沫經濟的形成埋下了伏筆。
第五，銀行信貸擴張
每一個泡沫經濟背后都一定有大量的銀行借貸資金的支持，它是泡沫經濟形成的助推力。尤其是商業銀行的房地產信貸，是造成其房地產泡沫過度膨脹的重要原因。如果銀行持有大量的房地產，或者是以房地產為抵押品的資產，那么房地產價格的上漲將提高銀行資本的規模，從而改善銀行的資本充足率、資產質量和盈利狀況。因此，銀行將進一步擴大對房地產業的信貸供給，而這又進一步提高了房地產價格。這一過程循環往復，使得房地產價格日益偏離實際均衡價格，統計數據表明，房地產類貸款占金融機構全部貸款的比重，從2000年的6.04％上升至2005年的15.5%，已經超過日本泡沫經濟時期房地產貸款占全部貸款12.1%的比率。這一方面為資產價格飆升提供了巨額的資金支持，另一方面也加劇了風險向商業銀行的集中。
上述各種因素都增加了國內資金的供給，提高了流動性過剩的程度，為泡沫經濟形成提供了強大的資金支持，在預期樂觀的情形下，過剩資金涌入資產市場導致資產價格泡沫的泛起和膨脹，這就導致了投機資本的高額利潤，致使過剩資金進一步進入，在自我強化的預期之下，資產價格泡沫逐漸膨脹。
三、我國資產價格泡沫崩潰的可能影響
在緊縮的經濟政策之下，如果泡沫失去了資金的支持，其可能會迅速走向破滅。根據我國當前泡沫經濟形成機制，如果泡沫破滅，勢必會對中國金融穩定、經濟增長方式的轉變以及經濟長期發展帶來重創。
泡沫經濟時期，房地產貸款占商業銀行信貸較高比例，因此房地產泡沫經濟崩潰以后最大的受害者是銀行，而銀行又會將危機傳遞給整個社會。泡沫經濟崩潰可能帶來如下的惡性循環：泡沫經濟破滅―經濟不景氣―低利率―資本外流―需求低迷―銀行呆賬和壞賬增加―維持低利率―資金不回流―需求更低迷―銀行危機―經濟衰退。IMF(2000), Bordo和 Jeanne (2002), Borio 和 Lowe (2002)等的研究也表明資產價格泡沫會對金融體系和宏觀經濟造成惡劣影響。1990年日本泡沫經濟崩潰帶來的金融危機及其后的長期經濟蕭條和1997年東南亞金融危機就是最好的例證。而2007年美國房地產市場泡沫破滅給美國帶來了次貸危機，其直接影響是導致大批金融機構的虧損甚至破產，而間接影響則致使美國和世界處于經濟衰退的邊緣。
從當前我國四大國有商業銀行房地產開發貸款、個人貸款看，2004到2006年房地產開發貸款和個人貸款占其貸款總余額比例不斷上升，個別銀行房地產貸款總額已經占到貸款總額的20%以上（見表3）。這從一個側面說明如果我國房地產價格泡沫破滅，必將會帶來大規模的不良債權，泡沫破滅對金融機構所造成的危害可能要遠甚于日本。
當前中國經濟發展模式正在從以投資和出口拉動為主向消費、投資和出口共同拉動經濟增長轉變。而這一轉變能否完成關鍵在于能否實現消費的可持續增長。近年來，我國消費率一直處于下降趨勢，尤其是居民消費率下降更多，2005年已經降至38.7%。我國消費率不僅遠遠低于發達國家和世界平均水平，而且遠遠低于印度水平（見表4）。據國家統計局2002年在河北、天津、山東、江蘇、廣東、四川、甘肅、遼寧等8個省市抽樣問卷調查結果，房地產已經成為居民家庭價值量最大的財產。如果當前我國房地產泡沫破滅，我國居民就會面臨著資產大幅縮水，這會導致已經持續降低的消費水平進一步下降，使我國經濟發展模式的轉變尤難實現，并將影響中國經濟長期發展。
鑒于上述分析，我們必須采取措施調控資產價格暴漲，我國當前泡沫經濟膨脹的形成機制以及日本等國家泡沫經濟破滅的經驗教訓，本文提出如下的調控建議。
四、調控建議
（一）促進經濟內外均衡的實現，這是阻止泡沫經濟惡化的根本途徑
日本等國家和地區泡沫經濟的迅速破滅就是因為沒有采用有效措施從根本改善內外失衡，而是直接實行緊縮性貨幣政策將泡沫挑破。針對我國當前經濟特點，本文認為應從以下幾點著手促進內外均衡的實現：
第一，完善制度建設，促進收入和消費水平提高
當前的重點是完善公共支出體系，進一步建設包括社會保障體制、醫療體制和教育體制等在內的制度，降低經濟主體未來的不確定性預期和預防性儲蓄，從而增加消費需求。隨著消費水平的提高，邊際消費傾向遞減，因此當前我國消費增加的渠道主要在于增加低收入者的收入水平，促進低收入者消費的提高，進而增加總體消費需求。只要總體消費需求增加了，儲蓄水平就會自然下降，外貿順差也會得到緩解。
第二，逐步解除進口管制，從增加進口角度緩解外貿順差的日益擴大
有人提出通過征收出口稅來控制產品出口以抑制順差擴大的建議，但是本文認為這種干預手段只適用于特殊產品出口管制，不具有普遍意義，而且不利用我國經濟的長期可持續發展。較之于控制出口緩解順差的擴大，從增加進口的角度緩解順差的持續擴大是一個更好的渠道和方法。通過降低甚至取消進口稅，逐步解除進口管制實行自由進口（當然，少數特殊產品仍需進口管制?。?，一定會促進進口的增加，而進口的增加不僅會緩解順差持續擴大，而且如果進口一些關系國計民生的產品，則有利于經濟的長遠發展和國民經濟整體福利水平的提高。
（二）深化投融資體制的改革，提高儲蓄向投資轉化的效率
由于當前經濟中對微觀經濟主體的投資還存在諸多限制，導致居民有效投資渠道的缺乏，在預期良好的前提下，居民在銀行的存款逐漸轉向股市和房地產，尤其是在股票供給有限和金融產品缺乏的前提下，股價和房地產價格的暴漲是必然結果。因此，減少對微觀投資主體的投資限制，完善金融市場，尤其是大力發展資本市場，為經濟主體提供多元的投資渠道和豐富的金融產品就變得至關重要。在此基礎之上，正確處理虛擬經濟和實體經濟的關系，對居民的投資行為進行正確的引導，完全有可能將積累的財富引向實質生產部門，推動產業升級、實現經濟長期可持續發展。
（三）制定適當的匯率政策，發揮匯率對經濟的調節作用
從當前來看，由于國際收支順差以及源自美國等發達國家要求人民幣升值的國際壓力，人民幣匯率政策面臨著困境。一方面，如果人民幣大幅升值，可能會使得中國出口企業競爭力下降，而且由于國際社會對中國出口產品的需求彈性偏低，人民幣升值可能會帶來順差的增加而不是下降。另一方面，如果人民幣不升值，我國將會面臨更加強大的國際壓力，而且會使中國順差進一步擴大和升值預期進一步增強。鑒于各種因素的考慮，本文建議在無預期的前提下將人民幣一次升值5%，這也是出口企業能夠承受的一個升值水平，目的是達到抑制升值預期，減緩熱錢流入，促進國際收支平衡的實現。匯率政策本身也具有時滯效應，甚至會產生 “倒J”曲線效應，因此對于升值以后國際收支順差沒有縮小要有心理準備。
在近于固定的匯率制度以及人民幣強制結售匯制度下，國際收支順差必然帶來貨幣供給的大量增加，這就制約了當前緊縮性貨幣政策的效應。從長遠來看，應該實行更具彈性的匯率制度，改革強制結售匯制度，實現人民幣貨幣政策和匯率政策協調。
（四）加強貨幣政策和其他政策協調，提高貨幣政策在熨平經濟波動中的有效性和靈活性
貨幣政策的過度擴張和突然緊縮都不利于經濟的平穩發展。過度擴張可能為泡沫經濟形成埋下伏筆，而突然緊縮可能會挑破泡沫，產生嚴重的經濟和社會后果，因此貨幣政策應該是穩健和圓潤的，從而提高其熨平經濟波動的效應。實際上，面對經濟泡沫，如果只是簡單地收縮銀根，必然會對正常的經濟活動造成破壞，“就好比城里有房子失火，消防隊不是像房子噴水，而是決堤淹城一樣”（三木谷良一，1998）。因此，在緊縮貨幣的同時，必須采取其他政策如產業政策、財政和稅收政策等配合，進行產業結構升級和轉型，從而提高貨幣政策的有效性。
（五）加強監管，增強商業銀行風險意識和規避風險能力
在泡沫經濟跡象出現以后還需要大量的后續資金才能把泡沫越吹越大，這些資金可能來自于國內，也可能來自于海外，為了防范泡沫經濟的急劇膨脹，需要加強資金流向監管。對于金融監管當局來說，在資產價格迅速膨脹的危險時期，必須加強對商業銀行信貸的監管和調控。與此同時，商業銀行自身必須增強風險意識和風險規避能力，才能在泡沫破滅時將損失降到最低。
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The Forming Mechanism and its Regulation of China Asset Price Bubble under Internal and External Disequilibrium
Feng Cai
（Nanjing University ，Nanjing 210093，China）
