時間：2024-04-01 10:57:22
序論：在您撰寫房產投資的特點時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
1.文化產業投入較高，投資回收期較長，投資風險較大。以影視業為例，前期需要啟動資金較大，產業鏈也較長，影響投資回報的不確定因素較多，從產品前期制作到市場發行、票房及廣告收入等，在各個環節都存在一定的風險。此外，文化產品從創作、培育到成型的周期一般比較長，投資過程中先期投入的資金并不能產生好的效益，尤其是用于形成固定資產的文化基本建設投資，投資回收期更長，且投資回報依賴于市場化運作。
2.文化產業投資的回報鏈條長，文化產品的價值可以反復得到體現，投資收益可以延伸。文化投資的回報是在一個長鏈條上，通過分段轉讓和銷售而逐步獲得的。如動漫產業中一部作品的成功，不僅會帶來直接的收益，還可以延伸產業鏈，將卡通形象作為品牌開發，經營衍生產品。美國迪斯尼公司制作《獅子王》，投資4500萬美元，僅其衍生產品的收入已達20億美元。
3.文化產業投資主要由無形資本的投資等元素組成。文化產業投資結構的發展表現為：貨幣資本與其他智力、技術、信息等資本相融合，許多國家將文化產業稱為創意產業，由此可見創意、知識、品牌、管理等在文化產品價值實現中發揮著重要的作用。文化產業的競爭不再是單純的物質資本競爭，在當今社會更是無形資本等綜合實力的競爭，尤其是人才的競爭。
4.復合型人才缺乏。投資的風險主要在于管理理念差異、集創意與管理于一體的復合型人才的缺乏以及商業模式的不確定性。以文化產業從大范圍來看，文化的投資可以分為三大塊，包括藝術品投資，這亦是文化產業比較有特色之處；出版集團等傳統的傳媒衍生出來的投資機會以及在投資界來看最多見的互聯網、動漫、網絡文化等相關的新媒體。這些文化企業最大的挑戰就是人。但目前我國文化產業方面的人才市場還有很大的或缺，尤其是同時精通企業管理經營的復合型的人才比較欠缺。
5.文化產業涉及的領域很廣泛。文化產業與其他行業相比，文化產業內容雜。文化產業實際上是由演藝業、出版業、娛樂業、報刊雜志業、廣播電視業、電影業、文化旅游業、網絡服務業、電子游戲業、動漫業、文化培訓業、藝術拍賣業、城市會展業等10余個產業或行業所組成的產業群，內容非常龐雜。
所以，文化產業投資具有高收益、高風險的特點。因而對投資者提出了更高的要求，要求投資者具備文化項目的評估能力、經營能力，同時具備一定的風險承擔能力。
二、文化產業投資的風險
我國文化產業發展正處于初級階段，目前文化產業的投資面臨這眾多的風險，既有一般投資具有的信用風險，也有由于產業結構調整形成的政策風險，更有文化產業自身的特殊性的市場風險，針對文化產業投資的特點，本文提出了文化產業的三方面風險。
1.市場風險。文化產品無論就生產還是消費都具有很大的不確定性，因此投資文化產業要承擔巨大的市場風險。一般來說，文化產品經濟功能是通過其社會功能實現的，這些和消費者緊密相關。而消費者花銷在文化產品上往往不可預測，這就注定文化產業是一個高風險的產業。文化產品在起初是依賴藝術創造者的個人因素，這一切也是不可預測和控制的，這無形中也增加了文化產品的不確定性和風險性。
2.信用風險。信用風險的發生從直接原因看可能有三種情況：一是借款人在貸款到期前破產倒閉，資產價值不能抵償債務，致使銀行無法收回本金；二是借款人由于資金緊張不能按期歸還銀行貸款。三是借款人人為因素，故意不換銀行的貸款。目前我國文化的投資中信用風險的存在是一個毋庸置疑的事實，有不少文化產業公司利用資本市場對產業調整過程中的文化產業的不熟悉，進行炒作來榨取資本。這表明，文化企業的資信狀況是資本投資信用風險的直接原因，這就需要銀行等金融資本對文化產業投資時要全面的調查并采取措施抵御信用風險。
3.政策風險。文化產業既有經濟屬性又有政治屬性，尤其是其中的大眾傳播產業，作為黨和國家的重要媒體，其一直在最突出的地位，使得其相對其他行業而言計劃經濟色彩更濃，行業受政策的影響更多。政策風險對于準備投資傳媒的資本至關重要。隨著體制的改革和市場經濟的逐步深化，我國傳媒業開始注重市場經濟效益，進行產業化、市場化經營的探索，國家的相關政策對此行業至關重要。
綜合以上三方面的風險指出文化產業投資存在的主要問題：
1．缺乏文化項目的評估能力，銀行貸款遭遇制度難題。文化產業主要是以知識產權和品牌價值等無形資產作為資產表現形式，固定資產規模普遍較小，可供抵押的固定資產很少，缺少擔保手段。而無形資產的評估與變現對銀行來說又是一個難以把握的課題，銀行對其價值的認定往往非常保守，這使得優秀的文化企業和項目難以得到銀行資金支持。
2.風險投資對文化產業的支持力度較小。目前，國內風險投資主要集中在文化產業的互聯網領域， 而對其他領域介入較少。究其原因，一是風險投資的特性決定了它不可能廣泛地進入文化產業，它垂青的只是那些高回報、具有可持續商業模式和完整產業鏈的項目；二是政府對廣播、電視、平面媒體和有線網絡等傳媒領域的管制比較嚴格，存在諸多政策限制；此外，國有文化企業產。
3.權不明晰等問題也成為風險投資的一個障礙。文化產業相關法律法規有待進一步完善。目前為止，我國已經初步建立起了一系列與文化產業相關的法律法規，但仍有待完善:缺少針對文化產業的擔保法規；現存文化產業法規體系與WTO 對中國文化產業政策的要求之間存在矛盾；文化娛樂業以行政命令沖擊法律法規，有令不行的現象頻繁出現；文化市場的稽查管理力度不夠，影片、光盤、圖書等文化產品的盜版活動猖撅；對文化產品知識產權的保護不夠等。
4.防范文化產業風險的相關對策完善相關政策。在市場經濟環境中，產業的發展對于投資的環境依賴越來越強，文化產業是一個高風險的產業，同時由于其特殊的文化及意識形態屬性，資本的準入問題應高度重視。在投資來源上,鼓勵企業、個人、境外資金興辦文化企業。在投資方式上,采取獨資、合資、合作、合營等多種途徑;既可以資金方式投入,也可以土地、無形資產和技術方式投入入股;還可以通過股票市場發行股票、債券以及文化彩票等方式籌措資金。此外,還可以通過流動資金的貸款、固定資產貸款、聯營股本貸款、循環貸款、產權市場上的溢價轉讓和拍賣、項目貸款等間接融資解決資金短缺的問題。為了提升文化產業資源配置的國際化程度,亦可大膽引進外資。目前,我國文化產業進入壁壘還比較高,民間投資進入的深度明顯不足,這不僅體現在民間資本與國有資本在市場準入條件上的不平等,還體現在我國對民間資本與外來資本的區別對待。為了充分調動民間資金,廣開投資渠道,筆者認為:首先,要打破壟斷,鼓勵競爭,支持民間力量投資文化項目,實現文化投資主體多元化和融資渠道的多樣化,讓市場在長期資源的配置方面發揮主要和關鍵作用。
故各級政府的文化產業相關部門在文化產業投資方面要完善文化產業的準入政策，為文化產業的投資者創造文化產業公平競爭環境。鼓勵多元化資本參與發展文化產業。
加強文化產業投融資服務。文化產業相關部門將應利用服務平臺整合各資本市場資源，開展信貸、信托、債券、證券、資金、保險等多種類型的金融咨詢服務，研究文化產權評估、抵押質押的具體辦法，建立文化產業投融資優質項目數據庫，努力解決文化企業和資本市場之間信息與資源不對稱的問題。還應開通文化產權交易、企業上市推薦、無形資產評估、貸款貼息和保費補貼申報等系統，不斷豐富平臺內容，將平臺逐步建設成集文化產業投融資信息交流、政策對外、金融業務在線辦理、金融平衡總發行、項目咨詢投資、產品展示交易、行業知識普及等服務于一體的綜合性網絡公共服務平臺。
關鍵詞：房地產投資；投資特點；投資風險
中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01
一、引言
隨著我國國民經濟的不斷發展，房地產投資保持穩定上升的趨勢，根據中國網財經的最新數據顯示，房地產投資開始有回升的趨勢。2016年1月到3月份，我國房地產開發投資為17677億元，比名義增長了6.2%（去掉價格因素之后，實際增長了9.1個百分點），增長的速度要比1月到2月份提高了3.2%。房地產投資增長，成為拉動固定資產投資的主要力量之一，將在促進國家經濟發展、城市建設、改善百姓生活條件等方面發揮了巨大作用。
二、房地產投資特點與風險的關系
由于房地產投資具有其獨特的特點，使其與其他一般的投資不同，以至房地產業是高不確定性及風險高的一種行業，房地投資過程中需要謹慎決策，防范投資風險對投資成敗的影響，因此，根據房地產投資的特點與投資風險的相關研究文獻，分析房地產投資的特點和投資風險的關系如下：
1.房地產投資的不可移動性與風險
房地產投資的固定不可移動的特點，將對其所在的地理位置與環境等存在一定程度上的影響，并影響其價值的高低，給投資帶來風險。房地產企業在選擇投資地段和區域時，會受到地理位置的限制，并且房地產項目所在的地理位置、環境及社會經濟狀況的好壞將影響其商品的價格，進而影響其利潤，且上述條件的復雜變化，帶來眾多的不確定性因素。
2.房地產投資周期的長久性與風險
房地產投資的壽命周期（包括自然壽命與經濟壽命）較長，從投入至銷售需要較長的時間，具有耐久性，且周期的長短也將影響投資風險的大小。所以，在進行房地產投資時，要綜合考慮建筑物的經濟壽命與其使用土地的使用年限（見表1），而房地產使用的長期性也將取決于其耐久性，由于人民生活水平的不斷改善與提高，使其對房地產商品有較高程度的要求。
3.房地產投資活動的相關性與風險
隨著國家經濟的不斷繁榮與發展，人民對房地產商品的需要也越來越大，大部分房地產企業會通過將未建完的商品進行提前銷售的方式，來減少投入資金，以降低投資風險；然而，當經濟出現衰退的時候，房地產企業會撤出其資金的投入，在建的項目在停止建設，交易也將停止，增加其投資的風險，最終，也將會影響企業投資成功的概率。
4.房地產投資的資金需求性與風險
房地產投資的整個過程均需投入大量的資金，從前期獲得土地、可行性研究、項目開發建設、營銷宣傳、銷售、訂買賣合同等各個環節都需要較大資金的投入，房地產投資的規模越大，資金投入量越大，且需要承擔的投資風險也越大，融資成本高的風險也較大。
5.房地產投資的政策影響性與風險
由于房地產投資的固定不可移動性，使得房地產投資易受到國家宏觀調控政策的影響，尤其是在房地產投資決策后，實施決策過程中，如果政府出臺新的有關政策時，房地產企業也需要進行相應的變更與調整，同時房地產投資也需要符合國家或地區的土地規劃與城市規劃等的要求，進而影響投資效果和企業的經濟利益，給房地產投資帶來一定的風險。
6.房地產市場的不充分性與風險
在我國目前的市場經濟條件下，房地產市場發育的不是那么充分與完善，相對完善的市場，房地產市場不具備充分的信息與商品同質等基本條件，被稱為準市場、次市場，房地產企業在這樣市場環境下進行投資，需承擔一定程度的風險。
三、結論
通過以上對房地產投資的特點和投資風險之間的關系進行分析，可知房地產投資的固定不可移動性、生命周期長、投資活動相關性、投資資金需求量大、受國家政策影響、房地產市場不充分等特點，在一定程度上均會給房地產投資帶來或多或少的風險，影響投資決策的成功，進而影響房地產企業的經濟利益和社會效益。
參考文獻：
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【關鍵詞】 家庭投資理財； 房產投資； 投資收益率
一、導言
家庭投資理財，是指以家庭為單位，以保值增值為目的，根據家庭的自身特點，將家庭所獲取的資金存入金融機構或購買可升值的理財產品。而當今，隨著家庭居民的資金越來越多，并且房產具有低風險、高收益等特點，這使得居民家庭對房產投資越加青睞，尤其是通過獲取租金和獲得買賣價差的方式，以獲取房產投資的收益。那么現今我國城市居民家庭房產投資的資金來源如何分布？房產投資的收益率情況如何？部分家庭未進行房產投資原因何在？等等。這將有助于進一步分析我國居民家庭房產投資的行為特征。
二、調查對象和方法
本文的數據來自于筆者進行的“城市居民家庭房產投資行為調查”。該調查時間為2011年1~2月，利用中國人民大學部分大學生、研究生寒假回家等方式發放調查問卷，共在全國71個城市抽樣調查了2~80歲的800戶居民，最終回收了問卷317份，其中有效問卷286份。從樣本的分布情況來看，調查對象男女比例相當，年齡大多介于30~50歲之間，職業以事業單位員工、金融單位員工和公司職員為主，其受教育程度主要集中在大學本科和碩士研究生，家庭人均月收入在1 000~5 000元的收入階層所占比重較大，所選城市遍布全國一線、二線、三線、四線城市。
本文采用的調查問卷分為基本信息與房產投資狀況調查兩部分?；拘畔⒄{查包括家庭所在城市，家庭中理財主要決策人的性別、年齡、學歷、職業、職務、金融知識學習程度，以及家庭人均收入等等。在下文的討論中，我們將以家庭中理財主要決策人的基本信息代表家庭的特征，所有有關被調查者個人信息的描述均為家庭中理財主要決策人的信息。房產投資狀況調查主要包括資金來源、投資收益、房價預期等等。通過對數據的收集、定量分析和整理，得出一些基本結論，并對發現的新現象、新問題進行解釋探索。
三、投資房產家庭特征分析
（一）房產投資資金來源分析
根據數據顯示，在家庭進行房產投資的資金來源中，73.7%的家庭較大程度地依靠家庭收入，31.6%的家庭使用了銀行貸款，有11.6%的家庭從親友處借款進行房產投資（表1）。與居民家庭日常購買自住用房主要依靠銀行貸款不同，在房產投資的資金來源中，銀行貸款退居次要地位，而家庭收入成為最重要的資金來源。這是因為，有實力進行房產投資的家庭通常擁有較為雄厚的財富基礎，家庭收入較為豐厚，通過房產投資把閑置資金保值增值，從而抵御通脹壓力，故大多依靠家庭收入進行房產投資。
（二）投資資產中房產所占份額與家庭人均收入的關系
房產投資者在房產上投入的資金比例隨著家庭人均收入的上升而增加（表2）。由于房產投資變現能力較差，購房手續繁雜，對當期收益有較為迫切需求的低收入家庭只能將少量財富投資于房產市場，或是不投資于房產市場，而是選擇銀行存款、股票等不需要大量資金的投資理財方式；高收入家庭由于對短期收入的需求相對較低，閑置資金相對低收入家庭更加充裕，可以放心地購房，坐等房產增值，進而賺取不菲的收益。
（三）投資資產中房產所占份額與投資者職務的關系
表3為按照投資資產中房產所占份額和投資者職務兩項標準統計的受訪者人數。從中可以看出，職員、科員級投資者大多未投資于房產，而高職務的投資者更多地將較高比例份額的財富用于房產投資。
下面運用有序狀態Logistic（ordered logistic ）模型對投資資產中房產所占份額與投資者職務的關系進行分析。房產投資份額等級定義為：1級，未投資；2級，0~10%；3級，11%~30%；4級，31%~50%；5級，51%~80%；6級，81%~100%；7級，100%以上。職務等級定義為：1級，科員級/職員；2級，科級/部門經理；3級，縣處級/總經理；4級，廳局級及以上/企業負責人。表4為模型計算結果。這表明，職務對房產投資份額有極為顯著的正向影響（p=0.000），職務越高的投資者房產投資份額越高，當居民的職務提高一個等級時，房產投資份額提高一個或一個以上等級的可能性將增加0.65倍。這也從側面驗證了我國商品房市場的普遍現象，房產多由高職人員掌控，一方面，高職人員收入相對較高，另一方面，他們擁有更加豐富的人際關系網絡，對房產投資的消息更加敏感，投資房產相對于普通低收入人群更加容易，這與我國房價的上漲有一定關系、從而導致低收入人群購房難等問題。
（四）投資者獲取收益的方式與所處城市發達程度的關系
投資者通過房產獲取收益通常有以下三種類型：
1.房產位置一般，周邊經濟發展緩慢，房產增值程度慢，主要通過租金賺取收入；
2.房產位置較好，周邊經濟發展迅速，房產增值速度快，投資人因各種原因未將房屋出租（如：房屋裝修費用昂貴、投資人因工作繁忙沒有精力出租、沒有找到合適的租戶，等等），主要通過房產增值賺取收入；
3.房產既實現了增值，又實現了出租，通過兩種方式共同獲取收益。
以下是不同發展程度城市房產投資者實現收益途徑的比例。
從理論上講，如果不考慮諸如稅收、房屋修繕等方面的費用，房屋價格就是未來租金的貼現值。如果這一假設是成立的，通過租金和房產增值獲取收益的房產投資者所占比例在不同地區應當是一致的。然而調查結果顯示，通過租金獲取收入的投資者在一線城市中較少，而在二、三、四線城市中較多，這表明，一方面，一線城市的房價高于正常值，存在一定泡沫成分，另一方面，大量人口涌入一線城市，導致一線城市的房產呈現供不應求的狀況，過多的需求拉動了一線城市房價的上漲，從而使房產升值的空間更高。
（五）房產投資收益率與所處城市發達程度的關系
經計算，被調查者中房產投資者近三年的年平均收益率約為38.14%。其中，一線城市、二線城市、三四線城市的平均收益率情況如表6所示。這表明，隨著綜合經濟實力、城市發展與規模（建設水平、人口面積等）、輻射力與影響力、信息交流能力、國際競爭能力等能力水平的遞減，城市房價上升速度也相應地表現出越來越低的水平。
四、未投資房產家庭特征分析
根據問卷統計顯示，在調查中的286戶家庭中，有178戶家庭沒有進行房產性投資，究其首要原因，資金不足占82.6%，“沒有發現滿意的房產”占9.0%，而“貸款利息難以承受”和“認為房價會在近期下降”這兩個原因各自占6.2%（表7）。從當前形勢來看，盡管房產在中國是一項具有穩定高收益的投資，但是在中國房產投資仍然是奢侈性投資，有充裕的資金是進行房產投資的必要條件。而80.8%的家庭認為，如果擁有足量的資金，則會考慮投資房產（表8）。
五、房價上漲趨勢預期分析
根據表9中的數據顯示，投資房產的家庭和未投資房產的家庭，對房價上漲的預期多數分布在1~10年的范圍內，這說明在人們對房價上漲有正向預期，對于投資房產的家庭來說，房產投資是有利可圖的；而對于未投資房產的家庭來說，房產投資是奢侈性投資。房產投資之所以沒有成為可能，是因為房價高、資金不足等因素，導致無法投資房產。
六、結論、建議與展望
根據以上的數據分析顯示：在投資房產的居民家庭中，房產投資的資金來源大部分是來自于家庭收入；居民家庭隨著收入的提高，房產投資的資金占所有投資資金的比例越高；居民家庭中房產投資比例受到居民職務的影響；一線房價偏高與居民家庭的投資房產傾向有關；房產投資，尤其是在一線城市的投資，其收益率相對較高。在未投資房產的居民家庭中，資金不足成為了居民家庭未投資房產的主要原因，在未投資房產的居民家庭中，大部分表示如果資金足量，則會投資房產。此外，投資房產和未投資房產的家庭均對房價上漲趨勢成正向預期。
在投資房產方面，大多數的家庭缺乏資金，社會政策限制較多，城市房產價格普遍偏高，導致投資房產并沒有成為中低收入人群的選擇，而高收入人群由于具有資金優勢，在房產方面受益更多。目前，北京、上海、深圳等一線城市房價租金比已經超過了國際公認的警戒線，價格中包含大量泡沫成分，因此存在著較大的下跌風險。此外，由于房價租金比過高，大量市民已經開始考慮將少部分資產用于租房，大部分資產用于投資獲取收益，而暫時放棄了買房的想法。一旦這種模式在人群中得到推廣，房價將大幅下降，房產投資將無利可圖。因此，對于有意在一線城市投資房產的家庭，建議其全面分析自身及所在地區的具體環境，謹慎投資。
本文的局限在于樣本量相對較小，這是因為受到財力物力的限制，并且與家庭理財自身方面的數據獲得困難程度有關。但是對城市居民家庭房產投資理財的研究是必要的，因為通過對居民家庭房產投資的研究，有利于深入了解我國居民家庭的投資狀況，并且為我國抑制房價上漲提供數據上的政策支持，本文僅是對我國居民家庭房產投資的理財行為做了初步的探索和思考，希望為將來有關家庭理財的研究提供參考，推動該領域研究的發展進步。
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房產稅稅收收入是地方政府經費的主要來源之一，對政府部門的運作和城市公共事業的發展起到至關重要的作用。房產稅的征稅對象是城鎮經營性房產，在房產稅征收的區域上，主要是集中在城市，縣城，建制鎮和工礦區征收，這里是不包括農村的。
二、瓊海市房地產經濟的特點分析
瓊海市位于海南島東部，東線高速貫穿全境。瓊海市是本世紀初推進城市化進程中崛起的海南省第三大城市，其基礎設施良好，交通通訊發達。中心城市主要由嘉積，博鰲，官塘三大組團構成。在區域性方面，被評為全國精神文明建設示范市，全國文明城市，海南省東西兩翼發展戰略中東部沿海經濟戰略帶核心城市之一。近年來。興起了在瓊海市投資，置業，休閑療養等多位一體的旅游地產熱。在2015年上半年瓊海市房地產投資實現較快增長，其中2015年上半年，瓊海市房地產開發投資94.15億元，比上年增長了8.4%，房地產投資占固定資產投資的比例為68.3%，跟上年比較減少16.4個百分點。瓊海市市區屬于平民化的旅游地產，單價一般在5000～8000之間，官塘屬于溫泉度假區，房價高到一萬左右。而瓊海市博鰲鎮屬于一線海景旅游商務地產，擁有更多高價位的樓盤。
三、瓊海市房產稅征收概況以及房產稅對區域經濟的影響因素
（一）對地方財政收入的影響
隨著地方稅收收入的高速增長，2015年上半年，海南省公共地方財政收入達到20.2%，其中房產稅增長的速度為24.9%，在增速上位列第三。房產稅稅基是非?？捎^的，對地方財政收入有一定的促進作用，并且具有稅源穩定，相對來說比較容易調控。
房產稅的征收在一定程度上減少了地方政府對土地財政的過度依賴促進良性發展，而房產稅也成為地方財政穩定的稅源，更加有利于政府對財政預算的管理和監督。房產稅對于地方政府的財政收入是重要的，地方政府也會盡量的在房地產銷售和價格之間尋求一種平衡點。
（二）對土地出讓金的影響
中國現在房地產火爆的現狀，很大程度上是依靠投資性地產的影響形成的。房產稅的征收有利于促使購買需求由投資性需求轉向居住、經營性剛性需求。瓊海市房產稅的征收使投資投機需求減小，從而改變土地出讓金價格飆升的狀況，使房價進入良性發展，在一定程度上，增加了剛性需求的置業空間。開發商也基于經營和財務壓力降低銷售價格，對土地出讓金的定位也更加的合理。
（三）對瓊海市房地產行業發展的影響
瓊海市在2009年掀起了國際旅游島的建設浪潮，但是隨著市場的健康有序的發展，房產稅的征收有效的打壓了炒房的熱潮，本土房產開發回到了一種健康有序的環境。房產稅征收使房地產投資結構得到優化，制定了合理的房產稅征收制度。瓊海市房價在2014年下半年至2015年上半年的價格調查中，市區的基本價位已趨于穩定。炒房熱早已退去，瓊海市本土的房產銷售商更多的是去庫存和更多的傾向于剛性需求的發展，地產行業發展更加穩健。
（四）對城市建設以及瓊海市經濟發展的影響
房產稅的征收有利于優化市場結構，進一步的規范瓊海市投資的環境和行為，鼓勵人們更加理性的進行消費。良好的房產稅征稅制度，能夠更加合理的調節收入分配，縮小貧富差距，對地區之間的經濟起到協調發展，讓廣大民眾體會到房地產和土地整治的好處，更加有利于社會公平的體現，有利于政府改善公共福利設施的能力。
四、房產稅的優化改進和展望
目前瓊海市房地產問題作為海南旅游地產區域經濟的典型案例，讓房產健康的發展和房價的穩定需要時間更需要合理穩定強有力的制度。隨著目前的短期政策的調控向長久制度建設方向的轉變，不得不承認，在瓊海市區域經濟的發展大背景下，房產稅承載了制度建設的重任。
關鍵詞:房產“拼殺”;期望效用理論;啟發式偏差;心理賬戶
中圖分類號:F0
文獻標識碼:A
一、房產“拼殺”基本概述
(一)房產“拼殺”
房產“拼殺”活動是指一種多人集資購房,房產所有權依概率決定歸屬的房產投資活動。其特點在于:一是集資購房降低了個體的出資額,購房者們在購房中投人等額資金,資金總額為該房產價值。二是房產所有權決定方式所帶來的低投入、高風險、高回報的投資特點。因此此種投資更類似于一種賭博行為,投資者們依等額資金投入而具有相同的概率獲得房產。由于此種房產投資方法具有成本低的特點,相對于高昂的房價而言,即使投資者未能獲得房產所有權,成本損失也在可以接受的范圍內。
(二)傳統理論的局限
傳統投資理論對于投資問題的分析,主要是通過成本收益分析來進行。依照投資人為理性經濟人的假設,期望效用理論可以描述一般投資者的投資行為。以房產投資為例,假設投資者投入成本為A,獲得房產的概率為p,房產本身價值為B,那么按照房產拼殺規則,必然總有B*P=A,這一等式在任何條件下成立,也就是說投資者獲得0經濟利潤。既然依照期望效用理論投資者僅獲得0經濟利潤,那么為何還有如此多的投資者有參與此類投資的動機呢?行為經濟學的基本原理可以對此作出解釋。
二、房產“拼殺”及行為經濟學基本理論
行為經濟學認為,投資者在做投資決策時不完全依賴于腦的理性,決策本身要經歷一個心理過程,其中主要包括認知過程、情緒過程和意志過程。而在其中,由于種種因素的作用,可能會產生認知偏差、選擇偏好等非理性決策,這也就影響了投資決策的完全理性,產生資產定價偏差。房產“拼殺”就可以由上述基本理論描述。
(一)認知過程中的判斷啟發式和偏差
所謂啟發法,是指人們在做決策的時候,當我們沒有時間認真思考某個問題時;當我們負載的信息過多,以至于無法充分地對其進行加工時;當手中的問題并不十分重要,以至于我們不必太過思慮時;當我們缺乏做出決策所需的可靠的知識或信息時,由于認知上具有惰性,往往只根據以往的經驗或部分信息作出決策。因此決策有可能正確,也有可能產生較大的偏差。而在代表性偏差、可得性偏差和錨定效應中,代表性偏差更能解釋房產“拼殺”現象,投資者由于忽略了結果的貝葉斯優先,容易產生“賭徒謬誤”,無意識的夸大結果出現的概率,因而高估了投資的收益,產生非理性決策。
此外,錨定效應在決策中也扮演了重要角色,由于媒體的宣傳,在此類“拼殺”活動中,更可能被報道的一定是成功的投資,這會在將要作出投資的人中產生心理效應,將投資本身錨定在一定會以低成本獲利這一結果上,認為夸大了投資的收益。
(二)情緒過程中的過分自信和心理賬戶效應
行為經濟學認為:因為人的偏好、信念、情感、人格等因素作用,人們往往具有過度自信、損失厭惡、后悔厭惡的特性。此外,對于財產而言,同時具有一個心理賬戶來衡量財產的價值。
大量的認知心理學的文獻認為,人是過度自信的,尤其對其自身知識的準確性過度自信。人們系統性地低估某類信息并高估其他信息。Gervaris、Heaton和Odean(2002)將過度自信定義為,認為自己知識的準確性比事實中的程度更高的一種信念,即對自己的信息賦予的權重大于事實上的權重。關于主觀概率測度的研究也發現確實存在過度估計自身知識準確性的情況。當然。就房產“拼殺”活動而言,人們也表現出過度自信的狀態,系統性的高估投資會獲利的可能性。
而在衡量后悔厭惡和損失厭惡帶來的心理效應時,很明顯的人們更傾向于機會成本效應可能帶來的損失厭惡,認為自己如果不投入少量的購房資金,很可能面對較大的機會成本,而事實上這還是沒有尊重貝葉斯優先的一種表現。
更為重要的是心理賬戶對于投資決策的影響。心理賬戶與傳統的會計賬戶不同,其本質的特征是“非替代性”,也就是不同賬戶的金錢不能完全替代,這使人們產生“此錢非彼錢”的認知錯覺,從而導致非理性的經濟決策行為。投資者會過分夸大自己的投入資金的價值而看輕另一賬戶――收益賬戶資金的價值,因此將少量的成本資金與大量的收益資金等同了起來,造成決策偏差。心理賬戶效應同樣反映的是過分夸大的概率在成本和收益賬戶之間的聯系。
(三)意志過程中的羊群效應
意志過程主要指人的從眾心理和自我控制作用。從眾心理可以由羊群效應來描述,它是指由于對信息不充分的和缺乏了解,投資者很難對市場未來的不確定性作出合理的預期,往往是通過觀察周圍人群的行為而提取信息,在這種信息的不斷傳遞中,許多人的信息將大致相同且彼此強化,從而產生的從眾行為。在房產“拼殺”投資中,只要出現一定數量的投資者,其他猶豫不決的投資者就很有可能會跟風投資,這可能是因為他們心理上對于不投資帶來的機會成本過于看重的原因,也可能僅僅就是一種人的本性。羊群效應作用于此類投資的作用是十分巨大的。
三、結論
房產“拼殺”作為一種投資形式,并不是一種完全合乎理性經濟人假設的投資方式。除了腦的理性分析外,投資者的心理過程的對于投資的影響也是十分巨大的。啟發式偏差、心理賬戶效應等行為經濟學基本概念對于解釋此類問題是有很大的說服力的,而通過行為經濟學的視角來研究投資行為,也正在逐漸成為經濟學的一個重要研究方法。
參考文獻:
[1]董志勇.行為經濟學[M].北京大學出版社,2005,11
“看漲型”房產有何與眾不同之處?
相信購房者心中都會有這樣的疑問。的確，在市場處于普漲時期，有些樓盤的確要比別的樓盤漲得多；而在樓市處于盤整時期，其調整幅度要小于一般的樓盤。這樣的樓盤無疑是最受購房者青睞的物業。
記者在采訪中了解到，目前在京滬穗三地，由于市場處于低迷階段，市遠郊區域的房價出現了調整跡象，但是市中心核心地段內的房價均保持平穩狀態。目前廣州受深圳影響，房價出現松動，但核心區域內的高檔樓盤依然能“扛得住”，并沒有出現松動。
如何才能找到這樣的物業呢?它有哪些特點，下面我們將結合實際案例，來探究樓市中“看漲因子”的存在方式。
第一招：鉚牢“藍籌”不會錯
物業特點：在股市中，藍籌股泛指資金雄厚、技術力量強大、經營管理有效、盈利記錄穩定、能按期分配股利的公司所發行的、被公認為具有很高投資價值的股票。而在樓市里，也有一些樓盤的特點與藍籌股有些相似。此類房產的特點是位于市中心核心區域，地段價值絕佳，為房價“風向標”。此類物業一般為知名開發商所開發，高科技、現代元素較多，附加值較高。
典型案例：上海市徐家匯商業圈作為上海城市副中心，并不只是一個純粹的商業中心，而是一個集商務區與居住區為一體的混合型區域，生活配套也是應有盡有，如教育、醫療、交通等配套相當完善，而且品質堪稱一流。板塊內有東方曼哈頓、亞都國際名園、永新花苑、青之杰等樓盤，而東方曼哈頓則相當于板塊內的“藍籌”樓盤。
與此有些相似的樓盤還有位于上海南靜安板塊的中凱城市之光、新天地板塊的翠湖天地，以及廣州五羊新城內的東海家園等。這些樓盤的共同特點是在低迷期價格仍然能夠保持平穩。
投資技巧：購買“藍籌”樓盤，需要購房者具備相應的經濟實力。如東方曼哈頓三期開盤價就達24000元／平方米，這要高于同時期其他樓盤的價位。由于“藍籌”具備較大的上漲空間，以及較強的保值能力，因此長期持有會獲得更高的回報。而與此同時，“藍籌”樓盤由于其地處市中心位置，租賃市場消費群體為高端人群，對租金的承受能力較高，因此其上漲潛力也較大，而這也將會在一定程度上增加其投資回報，由此來看長期持有應是不錯的選擇。
第二招：領頭羊型勿放過
物業特點：每個板塊內總有處于領漲位置的樓盤，區域內“領頭羊”型樓盤價格總是先人一步上漲。一般總是它們先一步上漲，而后才會有別的樓盤跟風。這類樓盤往往由知名開發商投資開發，注重樓盤品質，開發體量較大，過程較長。
典型案例：位于上海松江區九亭板塊內的奧林匹克花園就一直扮演著這樣的角色。樓盤規劃占地1000多畝，建筑面積達70萬平方米，以配有近1萬平方米奧林匹克概念的運動城著稱。經過多年分期分批開發，樓盤的各項配套設施日益成熟，并早已成為松江九亭地區的標桿樓盤，不斷刷新九亭板塊的公寓房價格最高紀錄。近年來，九亭板塊不斷有新盤崛起，包括中大九里德、貝尚灣花園、綠庭尚城等，但房價水平始終低于奧林匹克花園。而在二手房市場上，奧林匹克花園的二手房報價依然是最高的，比周邊二手房高10％左右。
投資技巧：板塊內房價“制高點”地位的確立，有諸多因素促成，如樓盤本身品質較高，物有所值，以及市場定位準確，為購房者所接受等。對于投資者來說，大膽“吃進”區域內“領頭羊”型樓盤，無疑等于領先市場一步。
不過需要注意的是，這里所說的“領頭羊”型樓盤與“藍籌”樓盤還是有一定的區別?！邦I頭羊”型樓盤主要是各個熱點板塊內相對受到較多關注的樓盤，板塊本身的綜合素質與市中心核心地段存在差距，就如上海的九亭板塊與徐家匯板塊之間的差距。但對于投資者來說，關注區域內此類樓盤，相對“藍籌”樓盤來說，所付出的成本要小一些，同時也能獲得高于板塊內平均水平的回報。不過專家提醒，對于投資板塊內“領頭羊”型，要把握好時間節奏，如果板塊內利好因素已全部釋放，上漲動力減弱時，則應該選擇在合適的時機退出。
第三招：概念重疊好處多
物業特點：山景、水景、涉外、教育……如果能夠與眾多熱點概念掛上鉤，無疑會讓物業升值潛力倍增。雖然對于看得見但卻摸不著的景觀到底價值幾何，市場一直存在爭論，不過景觀等概念對于房價的影響確實存在?？梢娬嬲哂惺袌鰞r值的概念還是很值錢，因此需要特別關注。
典型案例：位于上海虹口區東大名路888號的新外灘花苑里，就有因為江景而產生較大價差的房源。記者在某網站的二手房頻道里找到這樣一套房源，因為能夠盡覽浦東陸家嘴、浦西外灘萬國建筑景觀，掛牌價高達88888元／平方米。而記者發現，在同一個小區內，部分看不到江景的房源，掛牌價只有24000元／平方米左右，差距巨大。據附近的中介介紹，雖然近期市場不景氣，但是江景房的掛牌價一直很堅挺。
投資技巧：其實與江景一樣，海景、山景、涉外等，一直也是市場所熱衷的概念。如果房產與這些沾邊，其價格也要高一些，在上漲過程中，也會位于漲幅前列。當然，相對來說，教育概念則要實惠得多。如有很多家長為了獲得讓小孩進名校學習的機會，便在名校附近置業，這種長久的市場需求也會使得名校房產具有不小的上漲空間。
專家表示，對于概念來說，一定要關注其是否具備稀缺性。有些純粹是出于炒作，因此有透支嫌疑，泡沫成分過大，如上述案例中新外灘花苑少數靠近浦江的景觀房，炒作嫌疑較大。而有些概念則沒有多大價值，如少數靠近綠地的景觀房，則明顯為偽概念。因此投資這樣的房產，肯定無法獲得理想的回報。
第四招：高租金回報很重要
物業特點：從投資的角度來說，一些回報率較高的房產往往就有著較大的上漲潛力，其在租賃市場的強勁表現會促使房價上漲。就目前整體市場行情而言，租金回報率普遍低于合理水平，從這一點來說就要對區域租賃價格的水平充分把握，從而發現那些因“水漲”而“船高”的房產。這類房產容易出現在高端租賃市場，如外籍人士聚集區。
典型案例：記者了解到，在去年7月份前后，上海長寧區古北板塊內尚有部分二手房價格在25000元，平方米左右，而一套總價約400萬元的三房，月租金可達20000元。根據慣用的計算方法，其租金回報率為20000×11÷400萬=5.5％，而在市場租金回報率普遍低于5％的時期，這無疑是具有投資價值的。記者認識的一位房產投資者張女士于去年年中就在古北投資了一套房產，當然獲得了不錯的回報，一年內漲了200多萬元。
投資技巧：記得在2005年秋天，當時中國房地產市場正處于宏觀調控發力階段，不斷有政策出臺，而市場也處于動蕩之中。記者當時就北京房價問題采訪潘石屹，這位北京地產大腕表示，北京還有不少房產的租金回報率達到10％左右。他在判斷房價走勢時，記者至今還很清楚地記得他說了這樣一句話：“我暫時還沒有找到房價不繼續上漲的理由?！惫?，北京在隨后幾年內，房價真的一直在不停地上漲。
由此可見，租金回報率較高的物業具有較大的上漲潛力。當然，就目前的情形而言，尋找租金回報率高的物業一定要跟具體的消費人群結合起來。業內人士分析認為，就現在的情況來看，需求客戶主要集中于外籍公司派出的高級員工、國內大型私企的老板等高階層人士，他們均以商務居住為主。北京的高端租賃市場主要集中在金融街地區、CBD地區、中關村地區、亞奧地區等板塊，上海則有靜安、徐家匯、古北、陸家嘴等板塊，而廣州的珠江新城板塊也屬于此類型。
在上海，另有一種較為獨特的物業值得關注，即里弄房。據上海美聯物業園分行營業經理宋吳曼介紹，目前位于靜安、徐匯、黃浦區內的里弄房深受老外歡迎，帶有庭院和曬臺的一房月租金也可達到15000元左右，租金回報率可達5％。
第五招：充分挖掘“潛力股”
物業特點：房地產市場也有“潛力股”。對于“潛力股”型房產來說，應該在其尚未顯露實力之前發現它，并提前“下注”，等到顯山露水之時，其價格肯定會大幅提高?！皾摿伞毙头慨a容易出現在新興板塊內，同時與政府主導投資的大型項目有關聯。而當投資結束之后，潛力發揮完畢，其上漲動力會調整至市場平均水平。
典型案例：上海寶山西城區曾經是一個潛力區域。這里是寶山區重點規劃建設的居住商務區，在地鐵一號線北延伸段動工前夕，西城區內的房價并未出現較大的變化。如在漲幅并不小的2003年，西城區內有不少樓盤售價依然維持在低位，如康橋水都的售價基本保持在4500元／平方米的水平。但隨著西城區開發速度加快，以及交通、商業等配套逐漸完善，板塊內房價開始啟動，目前已經達到11000元，平方米水平。
投資技巧：區域已具備發展潛力，雖然房價尚未啟動，但如果其發展潛力被發掘出來，其后肯定會較大幅度地上漲。投資“潛力股”，其秘訣在于預先洞悉板塊的發展潛力所在。專家給出了一個容易操作的方法，即通過各種渠道去了解政府是否準備往物業所在的板塊內“扔錢”進行投資，投入量有多大，投入時間有多長，未來遠景如何等，掌握這些信息之后，便能了解其潛力有多大。當然，建設完成之后，對于投資者來說則要考慮退出了。在缺乏后續資金的投入之后，潛力基本釋放完畢。
第六招：“內秀”房產也是寶
物業特點：所謂“內秀”型房產，即小區內位置較好、房型不錯的房子，即使是樓盤本身品質并不突出，但這樣的房源也要比同小區內其他一般的房源有潛力。不過需要特別提醒的是，小高層、高層的部分樓層并不適合。
典型案例：專家表示，在普通小區內，房型好、位置不錯的房源售價一般要高一些。如在廣州天河公園板塊內，出自新世界東逸花園的二手房源，如果靠近噪雜的天府路，其掛牌價只有8500元／平方米左右，而部分靠近小區中央、南北通透的房源，掛牌價便達到10000元，平方米。
通過房產投資者的角度分析購首付比例、貸款利率、稅收政策、房屋租售比、通脹率以及房價增長率等六個不確定因素對動態分析評價指標凈現值的影響，描述了不確定因素的變動對房產投資者投資效果的作用，以達到分析不確定性因素對房產投資者如何作用的目的。
【關鍵詞】
單因素；敏感性分析；凈現值；房產投資
0 引言
敏感性分析是考察投資項目涉及的各種不確定因素對投資項目基本方案經濟評價指標的影響。通過敏感性因素分析，評估投資項目效益對不確定性因素的敏感程度，可粗略的預測投資項目可能承擔的風險，為進一步風險分析打下基礎。
本文重點探討單因素敏感性分析，通過檢驗房產投資中不確定性因素對房產投資項目的影響，獲取對房產投資者投資效益影響最大的因素。
1 敏感性分析的概念
敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對投資項目經濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷投資項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。單因素敏感性分析是指每次只改變一個因素的數值來進行分析，估算單個因素的變化對投資項目效益產生的影響。多因素分析則是同時改變兩個或兩個以上因素進行分析，估算多因素同時發生變化的影響。為了找出最為關鍵的敏感性因素，單因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。
2 單因素敏感分析的方法步驟
2.1 確定分析指標
投資項目分析指標的確定，一般是根據投資項目的特點、不同的研究階段、實際需求情況和指標的重要程度來選擇，與進行分析的目標和任務有關。
本文重點分析投資者確定進入房產投資后，對房產投資項目進行可行性分析。經濟分析指標選擇投資房產的凈現值。
凈現值是指把投資項目計算期內各年的財務凈現金流量，按照一個給定的標準折現率（基準收益率）折算到投資期初（投資項目計算期第一年年初）的現值之和。該指標在用于投資方案的經濟評價時，如果凈現值大于等于零，項目可行。反之則不可行。
凈現值系數計算公式如下：
對于房產投資者而言：
房產投資者購入房屋時所支付的房款，為投資者投資現值。
如果房產投資者購入房產后出租，則每年會產生租金收入，該收入為房產投資者現金流入。如果房地產投資者貸款購買房產，則每年會產生利息支出，該支出為房產投資者現金流出。
如果房產投資者第n年賣出房屋后，會收入賣房款并承擔一定稅負。其差額減去房產投資者償還貸款余額后所得值則為房產投資者第n年所得殘值。
可見，影響房產投資者凈現值主要因素為購房所需支付房款、每年凈現金流量、賣房款、國家稅負以及銀行貸款等五個方面。
2.2 選取不確定因素
不確定因素指在投資項目分析與評價過程中涉及對投資項目效益有一定影響的基本因素。敏感性分析不可能也不需要對投資項目設計的全部因素都進行分析，而只是對可能對投資項目收益影響較大的重要的不確定因素進行分析。
本文認為對房產投資者而言，影響房產投資者凈現值主要因素為購房所需支付房款、每年凈現金流量、賣房款、國家稅負以及銀行貸款等五個方面?？蓺w納為國家政策及市場兩類因素。
2.2.1 國家政策的不確定性因素
國家政策的不確定性因素包括國家政策規定的購房首付率、稅收政策以及貸款利率。
購房首付率，是指國家政策規定投資者購買房屋時不能全部申請商業貸款，投資者需先付第一期付款，余下房款再從銀行貸款。其影響投資者購房所需支付房款，公式如下：
式中，Qn——第n年后房價增長率；
T——國家政策規定的投資者賣房所承擔的稅率；
貸款利率，是指國家政策規定的商業貸款利率。其影響投資者的銀行貸款以及所支出的利息。為簡化計算，本文假定投資者貸款選擇等額本息還款方式，每月支付固定利息。每年利息支付公式如下：
4 結論
經上述論證及實踐應用，本文可以得出如下結論：
敏感性分析在一定程度上定量描述了不確定因素變動對房產項目投資效果的影響。有助于投資者對項目不確定因素的不利變動所能允許的風險程度，從而制定應變方案或重新對不確定因素進行重新評估，減小投資項目風險。
對本文中的例子而言，房產價格增長率對房產項目投資影響最為關鍵。投資者能否合理評估未來房價增長率在房產投資中占重要地位。房產投資者更應對投資項目的預期價格增長率進行研究預測，從影響房價的各個因素進行評估預測，合理評估未來房產價格增長率，避免房產投資帶來的風險。
【參考文獻】
[1]朱獻忠 投資項目經濟評價中不確定性分析方法研究[J] 沿海企業與科技，2006年
