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關鍵詞：信用證 附條件的付款 買賣合同
一、引言
信用證實踐中，賣方面臨著無法獲得貨款的風險。一類是受益人（基礎買賣合同中的賣方）的自身過錯而遭拒付，一類是非受益人的過錯未獲貨款。若非受益人的過錯，銀行在受益人提示合格單據后仍無理拒付，受益人應根據信用證及UCP600向銀行主張權利。否則，銀行有權拒付。
銀行拒付必然對基礎買賣合同中買賣雙方的權利義務產生影響。賣方因銀行拒付未獲貨款，是否有權要求買方基于基礎合同支付貨款？買方又是否有權拒絕付款？賣方提交不符單據是否構成根本違約？買方又是否有權解除合同？這些法律問題涉及的不是純粹的信用證法律關系或純粹的買賣合同法律關系。
二、信用證合法拒付的理論分析
UCP600確立了信用證的獨立性原則，但該條所規定的信用證獨立于買賣合同并不意味著買賣雙方完全不受信用證的約束和影響。信用證獨立于買賣合同，但買賣合同并不獨立于信用證。銀行以單證不符為由拒收賣方提交的單據，亦構成了買方在買賣合同項下拒收單據。
（一）信用證的效力
銀行因不符單據拒付，使賣方在買賣合同下未能獲得貨款，從合同角度看，關系到買方在基礎買賣合同項下的付款義務；從信用證角度看，系信用證本身的效力問題。
英國的Denning大法官對信用證的效力指出了三種看法：信用證是絕對的付款；信用證是附條件的付款；信用證根本不是付款，只是付款的一種方式。Denning法官最后的結論是“以信用證為支付方式的買賣合同中，信用證不是絕對的付款，除非賣方這樣約定；它是一種附條件的付款，在操作上類似匯票或支票；它不僅是一種付款方式”。即信用證是一種付款，是一種“附條件的付款”，“條件”是指銀行有能力支付。
支持“有條件付款”的理由有銀行中間人角色說，第一性支付工具說，附加擔保說等。我國大部分學者也支持此種觀點。左曉東認為，若受益人本身沒有責任，無疑應是有條件付款。肖偉認為，從合同法的理論上講，以信用證付款是一種債務的替代履行，而不是債務的轉移，所以，當替代履行債務人履行不能時，自然應由原債務人繼續履行。
支持絕對付款說的理由有二。首先，信用證不應如匯票一樣是有條件的付款。其次，若對信用證中的“憑證付款”進行嚴格解釋，應認定買方依約開立信用證就不再負付款義務。支持該學說的理由過于牽強，且明顯對賣方不公平，已被否定。認為信用證本身僅僅是一種付款的選擇，顯然站不住腳。
根據美國UCC第2-325條和第3-507條，如果賣方因其提交的單據不符而遭拒付，則不能再要求買方付款。
綜上，信用證是一種附條件付款，不是絕對的付款，也不是根本不是付款。從合同角度看，以信用證為支付方式的買賣合同中，除非銀行未履行提示相符單據后的付款義務，買方在履行其開立信用證義務后即完成了付款義務。
（二）賣方提交單據行為的性質分析
信用證是單據交易。當賣方向銀行提示單據請求兌付或議付信用證項下貨款時，提示單據就意味著賣方已經履行交付貨物的義務，并正履行其交付與貨物有關的單據的義務以及轉移貨物所有權的義務。賣方向銀行交付單據的行為不僅涉及到信用證的履行，也是對基礎買賣合同的履行。但以信用證為支付方式的買賣合同中，對賣方履行交付單據的義務的要求更加嚴格。因為信用證是以銀行信用代替買方的商業信用。
三、國內外司法實踐分析
（一）以英國為主的國外司法實踐
英國1966年Soproma案中，法院判決，信用證只是附條件的付款。若銀行已經付款給賣方，則買方不再付款；若銀行未履行其付款義務，則賣方可再要求買方付款，因為條件未滿足；若賣方不能獲得貨款是因為其提交不符單據，則買方將不再給付貨款。因此，買方履行開證義務就視為履行付款義務，賣方的要求無效。但有一個例外，除非合同有明確或默示的相反規定，付款銀行應有財力支付貨款，若銀行破產，則買方的付款責任不能解除。1977年ED and F Man Ltd.案中，銀行在付款前破產，則賣方向買方要求買方支付貨款。法院準許了原告的請求，雖然買方已付款贖單。這個例外的法律依據并不清楚，不管其根據如何，這個例外能使信用證短路。[2]1986年Shansher Jute Mills Ltd.判例中，買賣雙方未從交易中得到任何利益，法院同樣判決銀行有權拒收不符單據和拒絕付款，認為沒有或不能提供正確單據的賣方，無權要求從未收到此項單據的買方償付貨款，盡管一般信用證下的支付是有條件的。
（二）我國國內的司法實踐
1998年最高人民法院審理的江陰外貿公司案中，一審江蘇省高院認為，信用證條款屬于當事人可選擇的付款方式，單證間存在瑕疵時，當事人應重新約定付款方式，不影響貨物交接義務的履行。后買方向最高院提起上訴。最高院認為：即使信用證確實存在不符點，也只構成拒付信用證款的理由，并不構成買方拒收貨物和最終拒付貨款的理由。本案合同買方已提取貨物，卻未付款。最終最高院維持一審判決，判決買方敗訴。
此案代表我國司法界看法，對國內司法實踐產生較大影響，如2008年浙江省高級人民法院審理的“大洋實業公司與舟山漁業公司買賣糾紛案”中，法院認為，信用證條款屬于一種付款方式,信用證不符點的存在,只構成拒付信用證款項的理由,不構成買方拒收貨物進而拒付貨款的理由。在其他一些案件中，法院同樣認為“信用證僅為付款的一種方式，而非絕對的付款方式”。
1998最高院的案件判決理由中的一些觀點仍頗具爭議。首先，法院對信用證的獨立性和買賣合同的非獨立性存在混淆；其次，關于信用證的效力，信用證不能認為僅是一種支付方式。再次，法院對賣方交付單據的行為的性質存在誤解，并混淆了買方在以信用證為支付方式的買賣合同中的付款義務和買方實際控制貨物后的付款責任。
四、信用證合法拒付對買賣合同法律關系的影響
根據契約自由原則，若買賣雙方約定信用證下銀行的付款絕對等同于買方的付款的，當銀行因單據不符而拒付時，也意味著買方拒收單據和拒付貨款，賣方不能要求買方付款。若約定不絕對等同于買方的付款，買方必須按照合同約定支付貨款。但此時，賣方沒有履行基礎合同中提交單據的義務，構成違約。違約的程度如何，則另當別論。
實踐中無約定情況下，根據信用證是附條件的付款，銀行因不符單據有權拒付，而賣方亦無權再要求買方付款。信用證一經合法開立，就意味著買方完成其基礎合同下的付款義務。但對賣方而言，是否構成違約？違約的程度如何？買方是否有權解除合同？當買方實際控制貨物時，賣方又是否有權要求買方付款？
（一）賣方合同違約和買方的合同解除權
賣方向銀行提示不符單據而遭銀行拒付，也使買方未能及時獲得單據提貨，實則違反了基礎合同項下提交單據義務和交貨義務，構成違約。
至于違約程度如何，在銀行的信用證業務中無法進行，依嚴格相符原則，單據中即使是極其微小的瑕疵也會被銀行認定為不符點而拒付。因此，需要依據合同法來判斷。根據CISG第25條規定的根本違約要件，若賣方提交的單據存在重大瑕疵，導致買方不能實現其依據合同有權期待得到的東西，則宜認定賣方構成根本性違約，買方可解除合同，并要求承擔違約責任。否則，不是根本性違約，原合同仍有效，買方仍要付款受貨。原約定的信用證支付方式不能實現了，只能另行協商約定。賣方也應承擔相應的違約責任。但賣方單據不符對買方造成的后果要個案分析，買方是否具有合同解除權也不能一概而論。
（二）買方實際控制貨物的情形
如果一方面銀行合理拒付，另一方面買方提取信用證下的貨物，使賣方喪失了貨物的控制權，而賣方又未從銀行處獲得貨款，這時，賣方是否有權要求買方付款？顯然，這純粹是買賣合同或其他性質的糾紛。如果買方一直占有貨物，則應認為其接受了買賣合同下的貨物，買方必須依約定向賣方付款，不能再主張解除合同，這也可從不當得利的角度理解。澳大利亞Saffron案的判決也支持此種情形下賣方的貨款請求權。
參考文獻：
合同是現代企業之間進行經濟往來不可或缺的一種形式，能否對合同進行科學、健全的管理，在很大程度上體現出一家企業的經營理念和管理水平。從目前煤炭企業的合同管理情況來看，大多數企業在內部成立了相應的合同管理機構或粗門，對于合同管理職責有著較為明確的劃分，但是在實際工作，對于買賣合同引發的質量糾紛仍然應該高度重視。
【關鍵詞】
買賣合同；質量糾紛；防范
0 引言
煤炭是我國重要的基礎性能源，具有很高的戰略性地位，在國民經濟的發展中也一直占有著舉足輕重的地位?？梢哉f，煤炭企業發展的興衰成敗，將直接影響我國社會主義市場經濟建設能否順利推進。從煤炭企業對合同的日常管理工作來看，由于整體煤炭市場的流通秩序還較為混亂，廣大煤炭企業對于買賣合同管理的重要性認識不夠深刻。因此煤炭企業對于煤炭買賣合同的管理也較為粗放，缺少細致、深入的系統理論研究，在實際經營中，一些跟買賣合同相關的深層次問題也逐漸暴露出來，尤其是一些涉及到質量糾紛的問題，不僅給煤炭企業的經濟效益帶來了一定影響，而且如果處理不當，還會對煤炭企業的聲譽帶來負面效應。隨著我國社會經濟活躍程度的不斷提高，煤炭企業在市場競爭中也采取種種措施，促進自身的發展，合同數量和規模都逐步上升，由此帶來的合同糾紛也層出不窮，其中，與客戶之間關于買賣合同質量糾紛是一種較為常見的糾紛類型。目前一些煤炭企業經營者已經逐漸意識到，需要在訂立合同的同時加強對質量糾紛的防范。在買賣合同中，有一些諸如質量要求、技術標準、檢驗期間等內容，專業性較強，內容繁復，技術含量高，由此帶來的風險因素也就更多。鑒于此，本文希望就煤炭企業買賣合同中可能涉及到質量糾紛的因素進行分析，通過對合同標的物質量、技術、檢驗等方面的嚴格要求，在合同簽訂、履行的各個環節采取有效措施，力爭減少買賣合同中質量糾紛的發生。
1 買賣合同質量糾紛的防范措施
1.1 建立健全合同管理制度，重視對產品質量的認定和把關
煤炭企業的買賣合同管理是一項系統性強、綜合性高的工作，區別于以往僅僅對合同要約、承諾、簽訂等環節的單一控制，目前的買賣合同管理已經朝著全過程、全方位的科學化管理模式邁進。在以往的合同管理工作中，煤炭企業的相關負責人對合同法不夠熟悉，真個管理體系中也缺少對合同管理的考慮，合同法律意識淡薄，更談不上對發生糾紛后的應對和解決措施。鑒于此，要想提高煤炭企業的合同管理水平，從根本上減少質量糾紛的發生頻率，一是要在企業內部強化合同法律意識，建立健全合同管理相關規章制度。二是要進一步熟悉《合同法》、《中華人民共和國產品質量法》等相關法律法規。具體來說，首先，規范的合同管理制度至少應該囊括合同簽訂、履行、糾紛處理、考核等制度。通過相關制度的建立和完善，使得企業的合同管理做到權責明確、層次清晰、程序規范，切實做到對合同管理的事前防范、事中控制和事后應變。其次，在對相關法律的學習中，一定要明確產品質量這一概念的內涵和外延，在簽訂合同的過程中，對產品標準和質量必須進一步明確，以便在發生質量糾紛的時候，能夠列舉出免責證據，減少合同的質量風險。
1.2 對合同標的物的質量標準進行更細致的事前約定
煤炭企業的產品大多數都通過鐵路進行運輸，實際運輸數量同訂貨量之間存在著較大的差異，在運輸過程中也時常出現混雜、被盜等情況，對標的物的品質帶來了一定影響，給質量糾紛的發生埋下了隱患。為了解決這一問題，改變過去運輸出現問題都由煤炭企業承擔的局面，煤炭企業需要根據《合同法》的精神，在運輸前通鐵路部門簽訂《煤炭運輸合同》，對在運輸過程中可能出現的問題進行細致地規定，以此維護煤炭企業買賣合同的嚴肅性、公正性，切實保障煤炭企業以及相關用戶的切身利益。鑒于此，煤炭企業的履行合同義務之前，一定要嚴格遵循相關標準，對合同標的物的質量進行仔細把關。首先，對于合同中標的物質量標準的制定，在不違反相關法律法規的規定下，可以與合同當事人共同對標的物的質量標準進行約定，以此作為判斷合同標的物交付時的檢驗標準。其次，如果雙方對于買賣合同中標的物的質量約定不明確的，根據我國《合同法》中的相關規定，可以進行協議補充，如果協議難以達成的，也可以按照買賣合同或者是行業交易習慣進行確定。
1.3 完善買賣合同中就標的物的檢驗方法及時間
從實際情況來看，有很多買賣合同質量糾紛的發生，是由于合同雙方對合同標的物的檢驗方法及時間未能達成一致。在買賣合同的質量糾紛中，仲裁機構首先關注的往往不是合同標的物是否真正存在瑕疵，而是關注買受人是否在有效時間內向出賣人發出合同標的物存在質量問題的通知。如果在審理過程中，查明買受人未能在合理期限或者是合同約定期限內向出賣方提出合同標的物存在瑕疵的問題，那么從法律意義上來說買受人就已經接受了標的物。鑒于此，煤炭企業在簽訂買賣合同的過程中，一定要重視對檢驗方法及時間的規定，買受人需要在規定時間內完成檢驗義務，這是其必須負擔的一項重要義務。具體來說，對合同標的物的檢驗方法，最好能在事前由合同雙方共同商討確定，并且在合同中進行明確的約定。對合同標的物的檢驗時間，一般是在合同標的物交付給買受人時進行，通?？晒┻x擇的檢驗環節包括：出廠驗貨、裝運驗貨、卸貨驗貨等等。完整的檢驗時間包括驗貨開始的時間和驗貨延續的時間兩個方面?？梢哉f，如果能夠在合同標的物檢驗方法和時間上做出明確的約定，將有助于減少質量糾紛發生的可能性。
2 結語
總的來說，不論處于哪個行業的企業，在紛繁的市場競爭中，都有可能在合同簽訂與履行過程中面對各種各樣的糾紛。廣大煤炭企業應該對各種風險因素進行綜合分析，在合同簽訂和履行過程中對可能產生質量糾紛的條款進行修訂，采取有效措施規避合同質量糾紛的出現。如果由于某些情況導致質量糾紛發生，也應該正確看待，通過完善的資料保管和相關合同條款作為證據，做到心中有底，從而在法律層面掌握主動權。
【參考文獻】
[1]林健民.合規管理與合同管理[J].中國石油企業，2013（6）
出賣人（以下簡稱“甲方”）__________
認購人（以下簡稱“乙方”）__________
根據相關法律、法規規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方認購甲方商品房相關事宜達成如下協議：
一、認購標的的基本情況
乙方所認購的商品房為甲方開發的位于_____市_____區_______________（以下簡稱商品房）該商品房的建筑面積為_____平方米。以上面積均以房地局測繪中心最終測繪面積為準。
二、認購標的的價款
該商品房按照建筑面積計價，單價為人民幣__________元/平方米，房款計人民幣__________元（大寫：_______________）
三、認購款
乙方于本認購書簽訂之日，一次性向甲方支付認購款計人民幣______________________元（大寫：_______________）該商鋪屬一次性付清款項，出賣人和買受人無任何爭議。且在簽訂本協議時表示甲方已收到該款項。
甲方在取得預售許可證后，應立即通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起_____日內，到銷售現場與甲方協商商品房買賣合同的相關條款，協商一致并簽署《商品房買賣合同》。
甲方應在取得預售許可證____日內通知到乙方，因甲方取得預售許可證后未在規定時間內通知到乙方，因此產生的不利于乙方的后果均由甲方承擔。
甲、乙雙方在上述約定的期限內協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自約定的期限屆滿次日起超過_____日的，本認購書自行解除。甲方應當在本認購書解除次日起_____日內將已收取的認購款返還給乙方，并承擔相關法律責任及乙方的一切經濟損失。
甲乙雙方協商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認購款抵作該商品房的購房款，無須再補購房款。
四、其他約定
在簽訂正式的《商品房買賣合同》時，變更認購人的，甲方應積極配合。
買受人已一次清購房款，甲方不得將此房進行調換，同樣甲方不得將此房另出售給其他人，否則將作為違約處理。
五、附則
本認購書未盡事宜，經甲、乙雙方協商一致可簽訂補充協議，補充協議與本認購書具有同等法律效力。
本認購書經甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認購書自行終止。本認購書一式二份，甲、乙雙方各執一份，均具有同等法律效力；
甲方（公章）_______________________
乙方（公章）____________________
授權代表：________________________
授權代表：______________________
證件號碼：_________________________
證件號碼：_______________________
聯系電話：_________________________
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_____年_____月_____日
出賣人（以下簡稱“甲方”）：__________
認購人（以下簡稱“乙方”）：__________
根據相關法律、法規規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方認購甲方商品房相關事宜達成如下協議：
一、認購標的的基本情況
乙方所認購的商品房為甲方開發的位于_____市_____區_______________（以下簡稱商品房）。該商品房的建筑面積為_____平方米。以上面積均以房地局測繪中心最終測繪面積為準。
二、認購標的的價款
該商品房按照建筑面積計價，單價為人民幣__________元/平方米，房款計人民幣__________元（大寫：_______________）。
三、認購款
乙方于本認購書簽訂之日，一次性向甲方支付認購款計人民幣______________________元（大寫：_______________）。該商鋪屬一次性付清款項，出賣人和買受人無任何爭議。且在簽訂本協議時表示甲方已收到該款項。
甲方在取得預售許可證后，應立即通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起_____日內，到銷售現場與甲方協商商品房買賣合同的相關條款，協商一致并簽署《商品房買賣合同》。
甲方應在取得預售許可證____日內通知到乙方，因甲方取得預售許可證后未在規定時間內通知到乙方，因此產生的不利于乙方的后果均由甲方承擔。
甲、乙雙方在上述約定的期限內協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自約定的期限屆滿次日起超過_____日的，本認購書自行解除。甲方應當在本認購書解除次日起_____日內將已收取的認購款返還給乙方，并承擔相關法律責任及乙方的一切經濟損失。
甲乙雙方協商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認購款抵作該商品房的購房款，無須再補購房款。
四、其他約定
在簽訂正式的《商品房買賣合同》時，變更認購人的，甲方應積極配合。
買受人已一次清購房款，甲方不得將此房進行調換，同樣甲方不得將此房另出售給其他人，否則將作為違約處理。
五、附則
本認購書未盡事宜，經甲、乙雙方協商一致可簽訂補充協議，補充協議與本認購書具有同等法律效力。
本認購書經甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認購書自行終止。本認購書一式二份，甲、乙雙方各執一份，均具有同等法律效力；
甲方(公章)：_______________________ 乙方(公章)：____________________
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出賣人(以下簡稱甲方)：__________
認購人(以下簡稱乙方)：__________
根據相關法律、法規規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方認購甲方商品房相關事宜達成如下協議：
一、認購標的的基本情況
乙方所認購的商品房為甲方開發的位于_____市_____區_______________(以下簡稱商品房)。該商品房的建筑面積為_____平方米。以上面積均以房地局測繪中心最終測繪面積為準。
二、認購標的的價款
該商品房按照建筑面積計價，單價為人民幣__________元/平方米，房款計人民幣__________元(大寫：_______________)。
三、認購款
乙方于本認購書簽訂之日，一次性向甲方支付認購款計人民幣______________________元(大寫：_______________)。該商鋪屬一次性付清款項，出賣人和買受人無任何爭議。且在簽訂本協議時表示甲方已收到該款項。
甲方在取得預售許可證后，應立即通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起_____日內，到銷售現場與甲方協商商品房買賣合同的相關條款，協商一致并簽署《商品房買賣合同》。
甲方應在取得預售許可證____日內通知到乙方，因甲方取得預售許可證后未在規定時間內通知到乙方，因此產生的不利于乙方的后果均由甲方承擔。
甲、乙雙方在上述約定的期限內協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自約定的期限屆滿次日起超過_____日的，本認購書自行解除。甲方應當在本認購書解除次日起_____日內將已收取的認購款返還給乙方，并承擔相關法律責任及乙方的一切經濟損失。
甲乙雙方協商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認購款抵作該商品房的購房款，無須再補購房款。
四、其他約定
在簽訂正式的《商品房買賣合同》時，變更認購人的，甲方應積極配合。
買受人已一次清購房款，甲方不得將此房進行調換，同樣甲方不得將此房另出售給其他人，否則將作為違約處理。
五、附則
本認購書未盡事宜，經甲、乙雙方協商一致可簽訂補充協議，補充協議與本認購書具有同等法律效力。
本認購書經甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認購書自行終止。本認購書一式二份，甲、乙雙方各執一份，均具有同等法律效力;
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[關鍵詞]：房屋買賣合同 糾紛 解決方式
我國農村房地產市場十分活躍，農民往往將其在宅基地上建造的房屋賣給了他人，而這些購買者中有很多是外地人甚至是城鎮非農業戶口居民。這些被已出賣的房屋在被拆遷時，高額的拆遷補償與原先低廉的出賣價格刺激、促使了眾多出賣者以這種買賣合同無效為由，至法院要求返還房屋，是發生此類案件的主要原因。因此，在適用法律認定農村房屋買賣合同效力時應考慮個案情況做出不同處理：
一、慎重對待本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定
我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但如前文所述，法律、法規對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，法官就不應、也無權在法律未禁止房屋轉讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農村宅基地使用權轉讓的規定來否定農村房屋買賣合同的效力和妨害農村村民對自己房屋所有權的行使。因此對這類農村房屋買賣合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。
二、對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民房屋買賣合同應當認定有效
理由是：其一，合同法將合同無效的標準限制在違反法律、行政法規。而判決認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據是《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，該通知的發文機關是國務院辦公廳，而非國務院，故此文件不是行政法規，不能作為認定合同無效的依據。其二，土地管理法規定的土地的使用權不得用于非農建設其立法本意旨在維持農業用地的數量，保證農民的生存之本和糧食供應，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農業用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據也違反立法本意。其三，從法律保護所有權的基本精神來看，限制農民買賣房屋并非是對農民利益的維護，而是對農民權利的侵犯。眾所周知，所有權的占有、使用、收益、處分四個權能中，最核心的權能是處分權，處分權是所有權的標志。如果將農村房屋的處分權予以限制，這與我國保護農民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內容的自由以及合同對象的自由，限制農民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。
三、對于買賣的農村房屋被拆遷的，拆遷補償費的分配要兼顧村集體和買受人的利益，應具體情況具體對待
我國《土地管理法》規定，土地分為國家所有和集體所有兩種，農村房屋坐落在集體土地之上，在我們要保護買賣合同當事人利益的時候不能侵害土地所有者村集體的合法權益。農村房屋被拆遷時的拆遷補償費主要分為兩部分：地上房屋部分，按重置價格補償；土地使用權部分，按區位價進行補償。
（1）地上房屋部分補償款應當歸買受人享有。因為房屋是買受人通過等價、有償以買賣的方式取得的，買受人對該房屋享有所有權，當然包括收益權能。在房屋被拆遷時，房屋部分的拆遷補償屬于房屋部分的價值轉化，理應由買受人享有。
（2）土地使用權部分的區位價補償應分為如下情況進行補償。如果買受人的戶口已遷入村集體，且已經申請到了該宅基地使用權的，應補償給買受人。因為在這種情況下意味著村集體已同意將該塊宅基地無償劃撥給買受人使用，這種安置補償性質的費用應當歸將失去安身住所的買受人享有。
如果買受人的戶口未遷入村集體或雖已遷入但無法申請到土地使用權的，該部分補償款應歸村集體。
前面已經闡述，買受人購買的僅是地上的建筑物而不包括宅基地，在出賣人出賣房屋后雖然宅基地的使用主體變更成了買受人，但此時買受人享有的宅基地的使用權是以房屋存在為前提的，若房屋滅失或被拆遷，買受人將失去繼續享有宅基地的使用權的基礎。在買受人沒有支付宅基地的使用權對價和村集體未將該塊宅基地劃撥給買受人使用的情況下，宅基地的使用權部分的拆遷補償理應歸土地所有者享有。
四、要堅持尊重歷史，照顧現實原則
農村私有房屋交易是在城鄉流動加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下產生的，對此缺少監管是造成這種現狀的制度誘因，而土地市場價格的持續上揚、房屋拆遷補償等是引起此類案件的主要原因。審理此類案件實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉界限仍未完全打破，農村集體經濟組織仍有一定的封閉性，農村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉是一種現實。
五、綜合權衡買賣雙方的利益
首先要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任大小，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再是返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間。
關于農村房屋買賣合同的效力問題，盡管相關法律尚不健全，缺少明文規定，但是，從立法精神出發，綜合分析相關法律規定，我們可以確定以下的處理原則：以有效認定為原則，無效認定為例外；在1999年前的農村房屋買賣合同一般均應作有效認定。這一原則既嚴格遵守了基本的法理、遵循了立法本意和立法趨勢，同時還綜合考慮到了相關政策規章的特殊性及此類矛盾糾紛發生的原因力。
參考文獻：
[1]張濤.農村房屋買賣合同效力認定.正義網，2009.02.
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）從六月一日開始施行了。就其內容而言，打算購買商品房的人毫無疑問在許多方面又踏實了許多。無論是對商品房買賣合同效力的不輕易否定，還是把商品房銷售廣告納入合同內容，也無論是在房屋質量和面積誤差的處理問題上，還是對商品房買賣合同解除條件和擔保貸款合同解除條件的明確方面，可以說都突現了該《解釋》對商品房買受人合法權益的傾向性保護，尤其是關于五種情形適用懲罰性賠償責任的內容，通過增加商品房出賣人的懲罰性責任，無疑能夠使守約買受人的合法權益得到更充分的保障。正如最高人民法院副院長在接受記者采訪時所言：“《解釋》的起草和制訂，始終體現了在對雙方當事人平等保護的前提下，注重對買受人這些處于弱勢地位群體的合法權益的保護，體現了以人為本的精神?！惫P者相信，《解釋》的公布和實施，對統一商品房買賣合同糾紛案件審理中的法律適用，保護守約買受人的合法權益以及制裁有違誠實信用的違法經營行為具有十分重要的現實意義。
但是，作為最高人民法院的司法解釋，其突破制定法對商品房買賣合同那種普遍一般的規范，又不免使筆者產生了一些疑慮，甚至是擔心，而且其中的一些突破已在經意與不經意間，給商品房買受人埋下了新的隱患。
按照最高人民法院1997年6月23日并于同年7月1日施行的《關于司法解釋工作的若干規定》第九條規定：“對于如何應用某一法律或者對某一類案件、某一類問題如何適用法律所作的規定，采用‘解釋’的形式?！庇纱丝梢?，解釋是有前提的，即相關法律和相關法律規定的存在。而之所以法律或法律規定需要解釋，一是因為法律調整的對象在司法層面是具體的，法律規定的效力要落實到具體的人和事上；二是法律的發展要求它必須不斷適應現實生活和人們認識的發展變化，法律規定不能成為疆死的教條；三是因為法律和法律規定的缺漏本身是難以避免的，司法還需要通過解釋從法律的原則甚至立法精神出發，在法律適用上進行拾遺補缺。如公布實施的這一 《解釋》，盡管其首先列出了民法通則、合同法、城市房地產管理法、擔保法等相關法律，但從條文體現的許多重要內容看，卻已然脫離了解釋上述相關法律和其中具體法律規定的范疇，而成為最高人民法院結合民事審判實踐對上述相關法律或法律規定的“修改”，具有了立法性質。如《解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。 ”這一內容就具有“修改”的意味，對出賣人完全獨立的后一個行為與前一個行為不加區分，使買受人因無效合同而可以行使的權利主張成為不可能。這條解釋使得買受人對于商品房預售許可證明這一出賣人的適格要件變得難以把握，出賣人也盡可以不辦理商品房預售許可證明，混一天是一天，只要不打官司，也就沒有誰來確認商品房預售合同的效力，如此給商品房預售管理帶來混亂也就并非杞人憂天。又如《解釋》第十一條規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。 房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”這里顯然已把標志所有權轉移的房屋產權登記排除在了交付成立要件之外，取而代之以“轉移占有”，而這被上述最高院領導明確表述為“交鑰匙”。甚至連“書面交房通知”這樣的擬制交付也被確認了效力，由此將《民法通則》第七十二條規定和《合同法》第一百三十三條規定的除外情形徹底忽略不計。如此傷至法律筋骨的“解釋”，真不知最高法人民法院憑何下得了手。
規范市場經濟是一個持續、漸進的過程，不能任意地打破交易人的預期。之所以市場經濟的健康發展依賴于社會的法治化程度，就在于法律能給交易人以最穩定的預期，如果法律可以不按法定的程序去更改和變化，那么屬于市場經濟規律的那條“生物鏈”就會被打亂，焦慮和緊張感會使交易充滿了不信任，從發展的眼光看這都是十分有害的。在一定程度上講，類似最高人民法院這樣的司法解釋已遠非裁判權的附屬，而已在“中國特色”的語境中“被單列為一種權力，一種通過解釋形成具有普遍法律效力的一般解釋性規定的權力”（張志銘〈法律解釋操作分析〉P238）。但這樣一種可以打破交易人基于法律所預期的權力在合理性、正當性甚至合法性的道路上到底能夠走多遠？這個問題或許值得我們認真深入地去進行思索。在我們欣慰于最高人民法院這一《解釋》給商品房買受人帶來更多的安全感的時候，我們確有必要認真地考慮一下法律自身的安全，切不可因目的之追尋而迷失在眼前的快意之中，從而忽略法律成長中那些更接近本質的觀照。
