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關鍵詞：問題；對策；房地產管理
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
我國由于國情比較特殊，導致房地產發展問題不單單是純粹的經濟問題，還導致房地產行業承擔了無法推脫的社會責任。因此，房地產行業持續穩定發展對我國民生大事而言至關重要。目前，我國房地產行業依然存在很嚴重的問題，我國也加強了房地產宏觀經濟管理力度，我國房地產宏觀經濟管理力度也比任何時期都強，然而卻沒有太顯著的成效。
一、我國房地產管理過程中存在的問題
（一）、目標模糊不清，政策缺乏連續穩定性
近期，我國多次制定的房地產市場管理目標都是盡可能快速地使房地產市場供求關系達到平衡，盡可能抑制房價的快速增漲，實現每一戶居民都擁有屬于自己的房子。然而由于對我國當前所處的社會經濟發展初級階段認識不到位，導致我國房地產行業管理中仍存在一些問題上的認識和長期規劃不是很清晰的問題，甚至對房地產管理存在錯誤的認識和比較片面的認識，導致制定的政策目標根本無法在短期內實施。
與此同時，我國制定的房地產市場管理目標含糊，十分的不清晰，短期的政策手段和中長期規劃思路應該是不一樣的，兩者有時甚至是背道而馳的。我國制定的房地產市場管理政策缺乏合理性和不連續性，導致了房地產行業隨著政策浮動搖擺，嚴重影響了房地產行業的正常運作，而政策中存在的一些問題也給一些投資者帶來了一些機會，投資者大量投資房地產，嚴重影響了市場秩序。例如經濟適用房政策和住房產業政策等都是我國房地產經濟管理思路和目標不清晰的典型代表。
（二）、機制不完善，管理流于形式
在很多年前，我國就開始了房地產經濟管理，房地產行業是我國政府經濟管理的主要目標。尤其是近期，政府對房地產行業的管理十分重視，可謂是重中之重。在很短的時間內，政府就推行了很多政策，但是都沒有太大的效果。大多數政策都只是單純地流于形式，根本就沒有加強執行制度，導致大多數政策都只是走走過場，就消聲遺跡。還有一些政府推行的政策，本身就存在爭議，沒有太強的操作性，難以實施。我國房地產行業相關的經濟管理政策大多都是選用了自上而下的模式進行實施，中央政府和地方政府管理、監督等職能并沒有明確劃分和定位，最終致使我國房地產行業相關政策的推行都是中央政府與地方政府的非合作博弈。
現階段，我國房地產行業正在高速發展，房地產行業具有低成本、高收入的特點，是地方政府經濟的主要來源，地方政府受利益驅使，就會抬高房價，地方政府與房地產開發商相互合作，內部之間的交易就會十分便捷，頻頻發生，致使宏觀經濟調控失去控制力，打亂了房地產市場的平衡。很明顯，如果房地產行業中現象沒有真正的打破，就會導致我國我國房地產經濟管理越來越難，國家宏觀政策根本無法執行，只是單純地走走過場，流于形式，難以發揮應有的效果，何談加強我國房地產經濟管理一說。除此之外，金融、土地和地方政府等各個環節如果有一方沒有正常運行，或是脫離運行軌道，就會致使房地產市場經濟管理流于形式。
（三）、相關法律法規體系的不健全
對全球地產市場發展歷史和經驗進行相應的分析，不難看出房地產相關法律法規的完善是保證房地產行業正常運作的基本，十分重要。在我國，房地產仍處于高速發展的開始時期，房地產的相關法律法規仍不是十分完善，需要加強。房地產市場管理應該是一個全面系統的完整體系，完整體系應該包含初期的研發工作、管理制度的建立以及后期交易后管理制度的建立，然而我國當前并沒有一個可以全面管理房地產市場的完整房地產市場管理體系。顯然，我國房地產市場現有法律法規根本無法滿足我國現今房地產行業飛速發展的現狀，導致房地長行業中的漏洞越來越多。除此之外，我國當前還是大多憑借政府對房地產行業及市場進行相應的管理，大多數文件仍是以國務院或者是以國家部委辦的名義進行頒布推行的，致使法律法規缺失了普遍性、適用性和嚴肅性。就算是在一定程度上已經初步建立了房地產市場管理的法律法規，但是這些法律法規也未必符合我國房地產行業的當前情況，最終導致房地產行業掛上了有法不依，執法不嚴的惡名，使房地產市場陷入了嚴重的惡性循環中，又由于房地產市場管理的法律法規沒有很到位的推行，致使法律法規的有效性大大降低。
二、根據房地產管理中存在問題采取的相應解決方法
（一）、制定長期發展規劃，指導短期實踐
現如今，我國正處于體制改革不斷深入的重要時刻，經濟結構與發展方向也處于調整狀態，“轉型”和“發展”是我國未來經濟發展主方向和目標。想要解決人們的居住條件，了解房地產行業的可持續性發展是至關重要的，房地產行業的可持續性發展在某種意義上促進了我國經濟的增長。在我國仍處于社會主義初級階段的背景下，了解并掌握房地產經濟管理的整體思路，在追逐短期利益的同時也應該制定長遠的發展目標，實現房地產行業的可持續性發展，滿足我國日益增長的城鄉居民居住需求以及城鎮化建設的需要，從而確保我國經濟的穩定和有利發展。以全面了解、研究我國房地產業的發展趨勢為基礎，并制定中長期房地產行業的發展計劃，只有這樣才能使房地產行業長期穩定的可持續發展。與此同時，根據房地產行業的實際情況將宏觀經濟管理目標劃分為短期和中期目標進行實施，有利于了解關系復雜多變的房地產市場，并根據相應的房地產市場提出對應的解決措施。例如，在我國人多地寡的現狀下，結合短期房地產經濟管理進行分析就會發現，應該重點劃分房地產市場的功能并清晰界定房地產市場。對于那些有能力購房的居民，政府應該大力保護這些居民的權益；對于受經濟利益趨勢，炒房的投資商，政府應該大力限制和打壓，增收稅收及罰款。
（二）、建立健全管理機制，保障管理工作切實落實到位
現如今，我國的房地產市場仍有很多深層問題沒有得到合理的解決，有時完全憑借行政命令調控根本無法有力的解決。對房地產管理體制進行適當的改革可以有效地解決我國房地產市場所存在的問題以及不良現象。要勇于面對房地產市場中的問題，充分發揮市場自身調節功能，適時進行干預，從而建立起一個合理且有效的運行管理機制，以確保房地產行業的可持續發展。
（三）、完善相關法律法規體系
房地產相關法律法規體系的建立和完善是一個循序漸進的過程，目前，想要使我國的房地產市場正常運作，房地產相關法律法規體系的建立和完善是必不可少的，建立和完善房地產相關法律法規體系后，還需要建立一個符合中國國情的房地產法律體系，使房地產市場運作更加規范，管理起來也更加的合理合法。第一步，對政府的經濟管理職能制定相應法律來制約，以確保政府無法過多地干預房地產市場秩序，充分發揮房地產市場自身調節功能。第二步，憑借相應的房地產法律法規全面地保障我國房地產宏觀調控體系的建立并且實施。第三步，逐步完善《建筑法》、《土地管理法》和《城市房地產管理法》，并適時適量頒布一些法律法規執行規定，從而利于《房地產法》的頒布，將房地產從開發到最終的售后全部納入到正規的法律管理體系中，最終使我國的房地產市場更加規范、合理。
總結：
綜上所述，想要加強我國房地產行業的管理，就需要根據我國的國情，對我國房地產管理中所存在的問題進行分析和總結，再根據這些所存在的問題，制定出長遠的管理計劃，并完善房地產管理機制與相關的法律法規體系，以確保房地產行業的可持續發展。
參考文獻:
關鍵詞：房地產；登記審核；管理制度
中圖分類號：F239 文獻標識碼：A
收錄日期：2014年8月21日
自改革開放以來，我國經濟發展速度逐漸提升，在眾多行業中，能夠為經濟發展帶來最大推動力的，非房地產業莫屬。為了保證房地產業平穩健康發展，國家陸續出臺了一系列相關政策制度，對房地產業進行管理。然而，由于相關法律法規、規章制度等不夠完善，使得我國房地產業發展中還存在一些問題，尤其是房地產登記審核管理制度存在一些漏洞，其對房地產發展的阻礙作用已經愈加明顯，如何加強房地產登記審核管理制度，是亟待解決的重大問題。
一、我國房地產登記審核管理制度概述
（一）房地產登記制度相關概念。房地產登記，也就是人們通常所說的不動產登記，它指的是當事人向國家房地產相關的機關單位提出登記申請，而國家法定機關再依據現有的相關法律制度對房產、地產等產權信息進行審核、匯總，統計房地產客體信息，從而對房地產信息及所有人進行權力賦予和界定的一項制度。房地產登記制度所發揮作用的強弱，直接受相關法律法規、相關部門的執行力度等因素的影響。同時，房地產登記制度管理是否執行到位，也直接關系到該行業未來的發展趨勢。
（二）房地產登記相關制度管理程序。房地產具有不可移動的性質，且擁有權、使用權的期限都相對較長，在其權利歸屬的劃分中，難免會因產權交接等原因產生一些權利不明的問題。為了能夠更好地解決因產權歸屬帶來的糾紛，房地產登記相關制度必須要不斷完善。目前，我國與房地產相關的法律法規對房地產登記制度作出了基本規定，在房地產登記具體事宜中，還要受到地區、當地政府機關、經濟市場發展的各因素的約束。因此，房地產登記必須在符合法律規定的條件下，由權力機關進行切實的實施，才能發揮其產權界定、公示、管理等功能。我國現行的房地產登記模式為：由房地產行政管理部門擔任登記機關，實行房地產權強制登記制度。
二、我國房地產登記審核管理制度存在的問題
（一）房地產相關法律存在缺陷。房地產行業發展迅猛，市場對于房地產秩序的要求也越來越急迫，我國《物權法》的建立，在一定程度上有效地解決了房地產權的問題。然而，隨著房地產行業越做越大，現有的法律已經不能夠完全滿足房地產市場經濟發展的需求。房地產登記相關法律多數是作為其他法律的附帶內容，卻并未形成一個完善的、系統的法律體系，這就導致了房地產相關立法滯后，法律執行效率低下。并且，現有的法律產權很多都是針對多年前的計劃經濟而制定，市場對于經濟發展的作用未能在法律中體現出來，而如今，房地產市場交易又是一項重要的經濟手段，法律與市場脫離，那么房地產的所有權、使用權、權利轉讓等問題越來越多，由此而產生的矛盾和糾紛也越來越嚴重。于當事人來說，合法權益受到了侵害；于市場經濟發展來說，這是一大進步的障礙；于國家來說，這是關系到民生民計、社會安定的大問題。
（二）房地產登記制度不夠完善。房地產登記制度存在的最明顯的問題就是與房地產相關法律法規難以達到統一。在我國社會經濟由計劃經濟體制向市場經濟體制過渡的大背景下，房地產能夠如此迅速地發展起來，是一件偉大的事情。然而，正是由于經濟體制的變化，導致了房地產登記制度的建立難以跟得上經濟發展的腳步。現如今，房地產登記制度中，國家權力機關的干預過多，甚至出現了國家干涉阻礙房地產市場發展的情況。房地產登記中某些事項，如房地產行政主管部門可以全權代表政府對房產的所有權及延伸出的典權、抵押權等進行審核登記。這種登記審核管理制度可以有效地保護房產權利所有人的合法權益，但不能否認，這樣的制度也嚴重地影響了國家機關對房地產行政管理職能的發揮?，F有房地產登記審核管理制度的弊端越來越明顯，近期，房地產市場持續低迷，不能忽略制度上所帶來的負面影響。為了能夠讓房地產市場盡快恢復，完善的房地產登記審核管理制度必不可少。
三、加強房地產登記審核管理制度的方案
（一）建立健全房地產相關法律法規。目前，我國實行中國特色的社會主義市場經濟體制，無論是經濟發展的道路，還是相關法律的建立，既要考慮到國家政府機關職能的發揮，又要考慮市場經濟發展的規律。兩者并重，才能讓法律更為符合我國經濟發展的要求，維護相關人員的合法權益。以健全的法律法規為依據的房地產登記審核管理制度的建立和完善，可以有效地發揮國家對房地產市場的宏觀調控作用，同時也不會影響市場對房地產行業的調整。通過對房地產相關法律法規的建設，進一步明確房地產登記的權利、責任，規范登記操作過程。如此一來，房地產產權登記一旦完成，便可立即產生法律效用。避免因為房地產歸屬權認識不清、內容登記不詳等損害相關人員的權利和利益?，F如今，我國《物權法》已明確規定，統一的登記辦法、統一的登記范圍、統一的登記機關等條件下所進行的不動產統一登記，才能夠得到國家機關的認可。房地產登記相關法律的程序性內容已經相對完善，但由于具有繁多復雜、較為瑣碎等特征，就要求其必須有相關的配套法律共同執行，確定房地產登記的類型等相關事宜，保證法律的執行能夠發揮到其應有的作用。
（二）根據已有法律，進一步完善房地產權整合。所謂房地產，既包括房屋，也包括土地，二者雖有區別，但在房地產登記審核管理中，更有著密不可分的聯系。在房地產開發和交易中，土地的擁有權和使用權主要是以房屋的權利歸屬來體現。在房地產事業的實際運行過程中，房屋和土地基本是保持一致的步調。世界上許多國家對于土地和房屋權利的管理都是將二者歸結到一起，進行統一的管理，也就是說，房地產權實際上是一種權利。在以前的中國，土地權和房屋權是分立的。近年來，兩種權利的分開造成了種種問題，開發建設的房屋出售給購房者之后，購房者只持有房產證，而沒有地產證。這就造成了房地產權利分開，容易出現權利不明等情況。正是由于這個原因，我國在《物權法》中規定了不動產登記，在《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》中將地權與房權整合到一起，實現了不動產登記整合。然而，由于這一制度的實施時間有限，在登記審核管理方面還未能做到盡善盡美。造成了如今雖然有法律與制度的支持，但在實際操作中總是問題不斷的情況。因此，必須進一步對房地產登記審核管理制度進行完善，根據目前房地產狀況進行相應的調整，讓政策與制度在實際的執行中能夠發揮更大的作用。
（三）完善房地產登記損害賠償制度。房地產登記審核管理相關部門要積極承擔起應有的責任，以專業的手段進行高效率的管理。房地產登記審核過程中，一旦出現紕漏，將會給當事人帶來極大的經濟、名譽上的損失。而房地產登記損失的造成可能是由于房地產交易的某一方參與者的不法行為與房地產登記部門的錯誤等多種原因共同造成的。那么，如何對利益受到損失的當事人進行賠償，這是一個難題。就目前的房地產行業發展形勢來看，錯誤登記的賠償應當選擇這樣一種方式：當核實當事人利益確實受到了損失，并且房地產登記部門的錯誤是原因之一（或是全部責任）后，應當先由國家行政機關賠償全部損失，并根據相關法律法規追究其他涉事單位、個人的責任，使其付出相應的賠償，同時國家行政機關應當在法院的判決下，確定好應當賠償的份額。另外，當事人也應當積極尋找合理的途徑來索取賠償，維護自己的合法權益。
我國房地產市場的發展需要合理而完善的管理制度作為支撐。加強房地產登記審核管理制度，是推動我國房地產行業發展的重要一步，隨著法律和制度的建立和完善，房地產市場必然會走上更快的發展之路。
主要參考文獻：
目前,我國的房地產行業市場法律法規的建立水平完全落后于發達國家,也不能滿足我國告訴發展的房地產行業現狀,導致房地產行業的整體市場法律制度被架空,不能適應市場的實際需求,失去了對房地產市場的約束力。除此之外,我國政府主要采取行政手段進行房地產行業的管控,法律細節規章本身就不完善,而且存在很多執法不嚴,有法不依的現象,導致法律效應在房地產行業的市場管理中大打折扣。
完善經濟管理機制要較強房地產行業的經濟管理能力,首先要增強愛那個房地產市場自身的調節能力,市場自身調節能力的增強,有助于有序健康的市場次序的建立,有利于市場規則和要求的形成,有助于市場自身的靈活反映和及時調整,這樣的微觀調整比國家行政手段的宏觀調整更加機敏,快速,效果也更好,方便自身時時的調整和控制。因此,市場應當形成自身完善的經濟管理機制,形成行業默認的統一標準和操作要求,這時房地產市場要走向更遠自身所必備的要求。除此之外,加大政府的監督力度也是很重要的,中央政府和地方政府相結合,對市場自身調節行為進行有效的監督和指導,對于違背市場規律和市場要求的行為進行支出和糾正,幫助市場經濟管理機制更好的完善和執行。明確目標,制定長遠穩定政策對于房地產行業穩定持續的發展,明確目標,制定長遠穩定的政策是非常重要的,要根據我國的實際經濟情況和我國的社會主義性質制定科學合理的長遠政策。政策的制定要符合我國的基本民情和不斷增長的城市住房要求和城鎮化進程的實際發展情況。
保證我國國民生活有保障,經濟水平穩定增長,良性循環的基礎上,房地產產業的穩步有序發展的總體思想和行為目標作為房地產政策的指導思想,出臺房地產行業中長期發展規劃的相關政策。對于房地產市場要驚醒引導和調節,讓其走上正規的軌道,避免房地產行業長期處于有政策的時候尚能有序發展,沒有政策的時候完全混亂的現象。
健全相關法律法規體系健全房地產市場的相關法律法規體系,是對房地產行業市場進行有效監督和約束的重要手段。房地產運營和房地產經濟管理有法可依,可以穩定市場經濟次序,保證房地產行業避免虛空增長,避免了經濟犯罪,還可以有效避免利益驅使而造成的違法亂紀的房地產開發行為。應當完善和細化土地、房產和建筑的相關法則,建立系統化流程的法律體系。運用法律的嚴肅性匡正房地產行業的違法犯規行為,嚴格完善的法律體系,避免開發商走法律漏洞,運用法律手段全面規范房地產市場操作流程,肅清歪風邪氣,創造良好的市場環境,促進房地產經濟管理能力的綜合提高。
我國房地產行業經濟管理能力有待進一步加強,在經濟管理能力加強的過程中,要完善經濟管理機制,明確目標,制定長遠政策,并健全房地產行業相關法律法規,實行內外兼治,加上法律的約束和監督,全面實現我國房地產行業經濟管理能力的加強。
旅游房地產；發展現狀；解決措施
[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A[文章編號]1009-9646（2011）08-0088-02
隨著我國社會經濟不斷進步，居民消費觀念和消費模式改變，旅游業迅速發展壯大，與房地產業結合形成新型的旅游房地產業，受到專家學者廣泛關注。因此，有必要深入分析研究旅游房地產業在我國的發展現狀與相應對策，為國家規范其發展、企業與公眾對其理性投資提供科學依據。
一、旅游房地產涵義與類型
1.旅游房地產的涵義
旅游房地產是以旅游資源為核心的房地產差異化經營模式，是以其所在區域的旅游功能開發為依托，并期望獲得物業的增值，最終用于銷售的房地產項目[1]。一般研究對象為與旅游業緊密相關的房地產業。
2.旅游房地產的類型
旅游房地產主要具有商業和居住兩種性質。目前比較主流的分法是將旅游房地產按照所有權與使用權分為以下幾種類型：一是分時度假，即客戶支付一定費用即可享受一定時段的使用權，但不具有所有權；二是產權酒店，即將酒店按單位分別出售給投資人，投資人具有所有權，可委托酒店管理公司或分時度假網絡進行管理，用于營業，獲取一定投資回報，同時投資人享有一定時間的免費入住權利；三是主題社區和景觀住宅，主要是將旅游休閑設施與住宅兩大塊拼湊在一起，區別在于前者不出賣產權及使用權給個人，后者實際是商品住宅，可以購買完全產權。
二、我國旅游房地產的發展現狀
近年來隨著我國經濟快速發展，人們的生活水平逐漸提高，且國家出臺一系列政策扶持旅游業發展，同時民眾對生活質量的追求也推動了旅游業發展。因此，與旅游緊密相關的房地產也在我國迅速發展壯大，成為社會熱點。我國的旅游房地產業具有以下幾個鮮明特點：
1.發展迅速，但經驗不足
旅游業的快速發展，使市場對旅游房地產的需求逐漸擴大，需求決定供給，因此眾多房地產開發商紛紛投資其中，使旅游房地產業發展迅速，成為新興的熱門產業。
但是，作為新興產業，沒有豐富的經驗作為指導，在發展過程中不可避免的的出現許多問題。例如旅游房地產對于住房結構的設計與傳統住房設計相比具有明顯差異性，旅游房地產的設計應該更適應旅游顧客的需求；旅游地產的市場營銷也應打破常規，將旅游應用于營銷中，從而吸引以旅游、投資為目的的消費者；由于旅游房地產的顧客流動性大等特點，該種房地產的后期物業管理也不同于傳統物業管理。這些都會對旅游房地產業發展造成不良影響。
2.國家機構、企業相關部門管理不完善
目前國家對于旅游房地產業這一新興的行業未予以足夠重視，因此未設計相關機構來維持該產業的正常運行。當某一項目出現問題時，各部門例如旅游部門與房地產部門之間會以“踢皮球”的方式互相推卸責任，使問題得不到有效解決。
開發旅游房地產的企業同樣由于經驗不足，管理不夠完善，出現眾多問題。不僅資源的不到有效利用，人才得不到有效發展，甚至會影響到社會的和諧穩定，造成不容忽視的后果，從而影響旅游房地產業及其相關產業鏈的發展。
3.相關法律法規不健全
我國關于旅游業與房地產業的法律法規目前比較完善，而將二者結合在一起形成的房地產業的法律法規并不完善。例如，對于產權酒店型的旅游房地產，與國家明確規定的房地產企業不得采取范本銷售或變相范本銷售方式銷售商品房[2]的法律相違背，這就否定了旅游房地產業中產權酒店類型的存在。由于法律法規不健全，不僅無法確保旅游房地產的消費者權益，出現問題后，國家無法根據明確的法律法規做出合理解釋與處理，結果必然是同時損害了多方的利益。
三、針對我國旅游房地產業發展現狀的解決措施
我國旅游房地產業的發展速度快、范圍廣、力度大，但也存在諸多問題，只有及時發現問題并針對問題采取切實可行的策略，才能不斷提高產業發展，使其走上規范之路。針對我國房地產業發展現狀及存在的以上幾點問題，提出如下對策：
1.審視問題，總結經驗教訓
企業在發展旅游房地產的同時，應該將出現的問題分析總結，從而完善旅游房地產業。從社會的可持續發展上，應該在發展過程中注意資源的節約集約利用；從質量上，應加大對旅游房地產的建筑質量、物業管理質量等方面的改善，從人力資源方面，應該注重培養開發、設計、影響旅游房地產方面的專業人才。同時，在開發旅游房地產的同時，還應該注意對旅游業的保護，例如在自然風景區中，應該注意不破壞自然生態環境；在歷史文化保護區中，應該注意開發與使用過程中對文物古跡的保護等。
2.規范機構設置、加強行業管理
針對國家，應設置與旅游房地產業相關的機構和部門來管理相關事務，并對人員配置進行嚴格要求，選擇具有行業素養的專業人才進行管理。針對企業，應加大旅游房地產的開發、營銷等部門的管理力度使整個行業能夠健康有序的發展，使我國的旅游房地產業走上規范化進程。
3.健全法律，加大執法力度
針對目前我國對于旅游房地產業的相關法律法規不健全、出現許多問題難以解決、企業和個人的權益都無法得到合法保障的現狀，國家應該出臺關于相關法律來切實解決這些問題。根據我國發展的實際情況，結合其他法律法規，盡快健全有關旅游房地產的法律法規，不僅要對行政管理部門做出規定，還要對企業行為與個人行為做出保障與約束。隨著問題的不斷出現，應該不斷更新法律法規，以適應旅游房地產業在我國的發展需要，規范行業秩序，保護企業和個人的權利。
綜上所述，面對我國旅游房地產業的現狀，正面看待出現的問題，并找到對策來積極應對，一定會使我國的旅游房地產業健康發展。
[1]黃亮,李剛.旅游房地產概念解析及相關問題探討[J].生產力研究,2011(1).
【關鍵詞】房地產；經濟管理；問題；對策
1 前言
近幾年，隨著經濟和社會的快速發展，帶動了我國房地產行業迅速發展起來，已經成為了國民經濟產業體系的重要成分。房地產行業的快速發展，逐漸的改善了人們的居住條件，從而提高了生活水平，同時，也帶動了相關產業的發展，增加了地方財政收入，對國民經濟的發展和建設和諧社會產生了積極影響。但是，在不斷發展壯大的過程中，卻出現了很多問題。房地產發展問題引起了全社會的高度關注。
2 房地產經濟管理中的問題
2.1對目標認識模糊，缺乏相關政策
近些年，為了實現房地產市場供需平衡，政府有效控制房價的快速上漲，保證居者有其屋。一方面，由于缺少對社會經濟發展的認識，導致對房地產經濟管理上存在的問題和長遠的發展計劃認識模糊，甚至出現片面和錯誤的認識。再加上，對目標認識模糊，使得短期的政策和長期的規劃思路完全不統一，更嚴重的出現相違背的現象。缺乏科學、合理的政策，導致房地產行業跟隨政策的改變而出現波動，擾亂了房地產市場的正常發展，而且相關政策的不完善給投資者創造了可乘之機，擾亂了市場正常發展的秩序。另一方面，政府對房地產經濟管理處于被動的狀態，只注重事物管理，然而卻缺少長期的規劃，對事后的調控較多。
2.2缺乏完善的機制，只是形式上的管理
對房地產的經濟管理已經有了一段時間，現如今，已經成為了政府管理的重點。尤其是在近幾年來，政府加大了對房地產的管理力度，出臺了很多相關的政策。但是，都沒有收到良好的效果，大多數政策只是流于形式，管理不到位。其中有些政策在實施的過程中，可操作性不強，出現很多問題，各項政策的實施遠遠跟不上政策的制定。有關房地產經濟管理的措施大多數都是采用自上而下的形式加以落實，各級政府監督、管理、調控等工作還沒有加以明確規定。現如今，房地產行業正處在快速發展的階段，而且房地產行業具有高收益和低成本的特點，使得房地產成為地方財政收入的主要來源。如果不能從根本上打破房地產官商結合的現象，那么房地產經濟管理將會很難管理，對于國家出臺的宏觀政策也只是形式上的管理，很難發揮有效的作用。
2.3缺乏健全的法律法規
從全世界各個國家房地產市場的發展狀況來看，確保房地產市場正常運行的必要條件就是要有完善的法律法規。然而，在我國國內，房地產行業正處在飛速發展的階段，房地產行業缺少健全的法律法規。一方面，房地產市場的管理應該具備從開發、建設、管理的完整體系，然而現如今我國還沒有一個完善的管理房地產市場的法律。事實表明，我國房地產法律法規的建設根本不能滿足當前房地產飛速發展的需求，出現了很多法律真空現象。另一方面，目前對房地產的經濟管理主要憑借行政權威，大多數相關文件的頒布都是以國務院的名義頒布的，相關法律缺乏嚴肅性、普遍性。盡管在某些領域已經建立了相關法律法規，但是具體的實施要求并不完善，導致土地市場有章不循、執法不嚴，如果長時間進行下去，必然會形成惡性循環。并且如果現有的各項法律法規沒有真正落實，那么將會直接降低法律的效力。
3解決房地產經濟管理問題的相關對策
3.1制定合理的發展計劃，指導短期實踐
在充分了解我國的特殊基本國情的基礎上，要更加明確房地產經濟管理的整個思路，發揮短期效應的作用，并且還要制定合理的發展計劃，從而進一步滿足人們的住房需求，促進經濟社會和諧、穩定的發展。對我國房地產的發展情況作詳細的調查，根據市場的調查結果，合理的制定中長期的發展計劃，而且，這也是保證房地產健康、穩定發展的途徑，從而有效避免出現“漲則緊，跌則松”的狀態。
3.2建立并完善各項管理機制
現如今，房地產市場在經濟管理方面存在很多問題，只憑借簡單的行政命令很難把問題解決。由此看來，只有從根本上改善房地產管理體制才能有效解決當前房地產市場不和諧的局面。結合當地房地產市場的實際情況，因地制宜，建立并完善各項管理制度，從而有效的避免一切做法產生消極的影響。對于腐敗和官商結合的不法行為政府要給予嚴厲的打擊，與此同時，還要在社會上大力宣傳典型的負面例子，警示人們，從而營造良好的房地產氛圍，保證房地產行業持續穩定的發展下去。
3.3進一步完善相關的法律法規
目前，為了保證房地產市場的正常、有序的進行下去，必須要完善相關的法律法規，建立有中國特色的房地產法律法規。利用法律來制約當地政府的經濟管理作用，從而有效的避免了政府過多的干預給房地產市場的正常運行帶來消極的影響。也可以把開發管理、建設管理、后期管理等都納入法律法規，提高相關法律法規的嚴肅性，保證房地產市場管理有法可依。
【關鍵詞】房地產；經濟管理；問題；對策
1、前言
隨著我國房地產企業逐漸加快市場化發展的腳步，房地產企業在國民經濟中發揮中非常重要的作用[1]。房地產企業往市場化發展不但能夠促進居民生活水平有效提高，對人們居住環境還能夠起到的改善的作用。同時，房地產企業逐漸往市場化方面發展還能夠使國家財政收入有所增加，對國家經濟快速發展啟到帶動的作用。
2、房地產企業經濟管理面臨的問題
2.1沒有清晰的管理目標，連續性政策相對缺乏
最近幾年，相關部門僅是對調整房地產供應與需求的工作上給予重視，使房地產的供應數量以及房價的增長速度得到有效的控制。但是，相關部門在房地產市場管理的工作中沒有足夠的連續性政策進行規劃，造成沒有清晰的管理目標。一方面，政府對房地產企業進行管理的目標主要是為了市場需求得到有效抑制，但政府相關部門無法從根本上對房地產面臨的問題進行全面認識，無法構建經濟管理制度全面管理房地產企業。另一方面，政府制定的長期政策以及短期政策沒有相同的控制目標，造成房地產企業實際的經濟管理成效有所降低。房地產企業經濟管理政策在缺乏合理性、連續性的情況下，則會導致房地產市場出現漏洞，在很大程度上影響房地產企業的快速發展。例如，我國房地產企業在執行國五條、房產稅收、經濟適用房等政策時，經濟管理工作均出現沒有清晰的目標，缺乏連續性等問題。
2.2沒有完善的法規體系以及法律體系
現今，房地產企業的發展階段仍然屬于初級范圍，沒有構建健全的法規、法律等體系。房地產企業經濟管理工作雖然已經在后期管理、交易、建設、開發等過程中全面貫穿，但任然缺少在房地產發展整體過程中全面貫穿的制度。另外，由于房地產發展有著落后的法規、法律建設，常常發生流于表面的情況。對房地產經濟管理工作產生約束的相關法律法規在適用性、穩定性、嚴肅性等方面無法滿足需求。政府相關部門在房地產企業某些工作中雖然已經構建的相關法規、法律，但在實施細則、管理條例方面仍然存在著一定的問題，造成房地產經濟管理工作中常發生沒有嚴格執法、有法不依、政令無法實施等情況。
3、完善房地產行業經濟管理的相關對策
3.1對房地產投資總額進行確定
房地產項目完成之前應該對可行性報告進行全面研究，可行性報告獲得批準后，則通過房地產項目經理對相關內容進行全面落實以及實施，將可行性研究報告作為實施的前提條件，通過企業全面考慮項目的可行性后確定投資資金。另外，完成投資金額的估算工作后，通過分析估算的實際情況，將資金流量表確定，相關負責人應該根據企業運轉、具體發展的情況對投資資金進行確定，從根本上防止由于錯誤的投資導致企業損失大量的資金。
3.2嚴格控制房地產開發的成本
開發成本的控制在房地產經濟管理工作中占據著非常重要的位置，其不但與企業發展獲得的經濟效益有著較大的關系，且對使用房地產的價值有著極大的聯系。通常情況下，在對項目開發投資資金進行確定時，要想使經濟效益得到實現，則應該采取針對性的措施控制開發的成本。由于支出的業務費用的彈性相對來說較大，對報賬無法真正掌握，控制成本方面有著一定的難度。因此，應該通過以下幾個方面對開發成本進行控制：（1）增強房地產項目負責人的成本控制意識，使開支得到有效的節約；（2）通過制定制度的方式，使漏洞得到全面堵塞；（3）通過分析房地產項目開發的實際情況，構建針對性的控制成本制度，房地產項目施工中真正落實相關制度。
3.3構建完善的經濟管理制度
房地產市場混亂的情況能夠通過經濟管理體制改革來實現，加大政府重視經濟管理作用的力度，使房地產市場中經濟管理的作用得到有效提高[2]。一方面，政府相關部門應該將市場調節的作用全面發揮，通過分析房地產實際的情況，合理的調整房地產市場，這樣的做法不但能使調節房地產的作用得以發揮，對房地產市場還能夠有效的控制，給房地產穩定、健康的發展趨勢提供保障。另一方面，政府相關部門應該分析房地產市場發展的具體需求，通過調控政策調整的方式，給房地產經濟管理全面發揮自身的效果提供保障。相關部門還應該采取措施改革財稅制度，使土地政策增長得到抑制，從根本上促進房地產宏觀實施經濟管理的效果得到提高。
3.4完善房地產法規法律制度
對房地產企業的法律法規進行全面完善，能夠有效的約束以及監督房地產企業的發展。房地產經濟管理以及發展運營應該嚴格執行相關法律法規的要求，不僅能夠使市場經濟發展秩序得到穩定，給房地產產業虛空增長提高保障，防止出現經濟犯罪的情況。另外還應該對建筑、房產、土地等相關法則進行細化以及健全，確保構建的法律體系能夠滿足系統化流程的需求。對房地產經濟管理法律體系進行健全，防止開發商利用法律漏洞，對房地產企業的發展有所限制。同時，還應該通過法律措施使房地產企業操作市場的流程得到有效規范，為房地產市場的快速發展營造良好的環境，給整體提高房地產經濟管理能力提供保障。
4、結束語
總而言之，房地產企業要想獲得更加快速的發展，需要全面重視經濟管理工作，一方面，對經濟管理制度進行健全，使經濟管理目標得到明顯，構建長期發展政策；另一方面，完善房地產經濟管理相關法律法規，對經濟管理工作實施內外兼治，確保經濟管理在法律的監督以及約束下，加快房地產企業的快速發展。
參考文獻
[1]黃仕斌.探討房地產經濟運行存在的問題及對策[J].現代經濟信息，2011，4（04）：688-689.
關鍵詞：房地產企業；涉稅賬務；問題；對策
1引言
自從1990年代開始我國的城鎮化進程不斷加速，在這個過程當中我國的房地產企業也逐漸開始發展起來。在我國現階段的經濟結構當中房地產企業是政府最重要的稅收來源。因此，加強對房地產企業涉稅賬務相關問題進行分析與研究具有一定的必要性。基于此種情況，在本文對相關問題進行了分析與研究。
2現階段我國房地產企業涉稅賬務中存在的問題分析
2.1不按時申報納稅，欠稅數量也相對較大
首先，自從1990年代之后，我國的房地產逐漸開始發展起來，尤其是在2003年之后，房地產開始進入迅猛發展的階段，在此之后我的房地產企業數量開始逐漸增多，房地產市場的供給逐漸開始向消費者傾斜，同時從市場供求來看，也出現了明顯的供大于求的現象。2016年我國正式提出了房地產去庫存的目標。在這樣的背景之下，現階段我國大部分房地產企業都面臨著較大的壓力。其次，現階段我國政府也逐漸開始采用宏觀調控的方式加強對房地產企業的調控，在政策方面房地產企業也面臨著較大的問題，這就必然導致房地產企業在資金方面所面臨的壓力被進一步擴大，許多企業在通過預售獲得預收款時并不會按照相關規定申報納稅，同時在預付工程款時也不僅主動索要建安發票并繳納建安稅。最后，還有部分房地產企業存在惡意欠稅的現象，最終導致欠稅數量越來越大。
2.2財務核算制度不完善，稅收存在大量流失的現象
從我國房地產企業的發展歷程來看，大部分房地產企業都是以粗放式的增長方式出現的，同時這種粗放式的運行模式也已經根植到房地產企業的企業本源當中。這就必然導致房地產企業在管理中往往是以簡單粗暴的方式進行管理，這對于財務管理來說存在較大的影響。
2.3小稅種漏征
大部分房地產開發企業耗時都相對較長，在這個過程當中往往會產生多種多樣的稅收。根據筆者的調查研究發現，從工程立項開始到預售以及工程竣工交付我國大多數地區所需要繳納的稅費大約有30多種，但是在這其中大部分稅收都相對較少，例如印花稅、消費稅等都屬于小稅種的范疇當中。由于部分房地產企業財務人員對于小稅種的重視程度不足或者稅收部門工作人員在對企業稅收進行審計時責任意識不足，最終導致許多小稅種存在明顯漏征的現象。
3加強房地產企業涉稅賬務問題的對策研究
3.1完善相關法律法規建設
雖然現階段部分房地產企業在涉稅管理方面存在著較大的問題，但是導致這一問題的原因并不僅在于管理要素。部分房地產企業也存在著故意為之的原因，即刻意地通過財務混亂來進行偷稅漏稅?；诖朔N情況，當前階段必須要進一步完善與房地產企業稅務管理有關的法律法規建設，具體來說主要需要從以下幾個方面入手：（1）對現階段已有的法律法規進行梳理與完善，對其中可能存在的漏洞進行分析，確保房地產企業必須要按照相關法律法規中的規定完善自身涉稅賬務申報工作。（2）制定房地產稅收專業法律法規?，F階段房地產涉稅管理并沒有專門的法律法規，因此在適用性方面還相對較為薄弱?；诖朔N情況，必須要針對房地產產業制定對應的法律法規，約束房地產企業涉稅管理。（3）建立懲罰制度。針對部分房地產企業存在明顯惡意偷稅漏稅的現象需要通過法律法規建立懲罰制度。
3.2加強財務核算管理
針對當前階段房地產企業在財務核算管理方面所存在的缺陷，需要從以下兩個方面入手，進一步完善房地產企業財務核算管理：（1）強化征管手段，提高稅收征管水平。要建立健全專業管理。房地產稅收征管是一項涉及面廣、專業性強的多法律、多環節的綜合性稅收工作，建立一個專門的征收機構，加強充實這支專業隊伍力量，有利于房地產業稅收征管工作的完善；充分利用房地產一體化軟件，強化項目管理。對房地產稅收征管從買地、報建、規劃、施工、銷售、結算、交稅等環節實行全方位、全過程的監控，建立完備的管理檔案，有效堵塞征管漏洞。（2）加強部門聯動，夯實協稅護稅網絡。稅務機關要加強與土地管理、房產管理、規劃設計等部門的協作，建立信息定期傳遞制度，把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產權登記、二手房交易五個關鍵環節，及時全面掌握房地產開發企業的涉稅資料，建立房地產稅收電子信息交流平臺，實行全程動態跟蹤管理。健全協稅護稅的控管網絡，嚴密監控房地產行業稅收的稅源動態，最大限度地掌握有關涉稅資料，利用部門協作力量加強對房地產企業的管理。
3.3加強對小稅種的關注力度
針對現階段房地產企業在小稅種征收方面存在明顯漏征的現象，必須要進一步加大對小稅種的關注力度，完善稅收管理規范化，具體主要需要從以下兩個方面入手：（1）加強工作隊伍建設，即強化稅務工作人員以及房地產企業財務管理人員的小稅種征收意識，促進小稅種征收的完善。（2）制定針對消小稅種的罰款制度，對未按時繳納小稅種的房地產企業給予必要的罰款，促進小稅種的繳納。
4結語
綜上所述，現階段房地產企業是我國的支柱產業，只有進一步加強對房地產企業涉稅賬務問題的研究才能進一步促進房地產企業以及我國經濟的發展?；诖朔N情況，在本文當中筆結合自己的經驗對相關問題進行了分析，希望能對廣大同行有所啟發。
參考文獻
[1]陸迪.商業地產開發業務的主要流程及各環節的涉稅信息和稅收籌劃[J].商場現代化,2014（28）.
[2]王寶田.房地產企業所得稅匯算扣除項目涉稅風險與防范——基于對房地產企業稅務檢查的理性思考[J].中國集體經濟,2014（10）.
