時間：2024-03-22 14:45:41
序論：在您撰寫前期策劃的目的和意義時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
在此前提下，房地產專業策劃公司介入房地產開發項目的運作將成為市場的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產生的協議――― 房地產開發項目前期策劃合同。
一、房地產開發項目前期策劃與房地產開發項目前期策劃合同的概念
日本策劃專家和田創對策劃的定義是：策劃是通過實踐活動獲取更佳成果的智能，或智能創造行為。也就是在對企業內外部環境予以準確地分析并有效地運用各種經營資源的基礎上，對一定時間內的企業營銷活動的行為、實施方案與具體措施進行設計和計劃。我國房地產業界現在對房地產項目策劃一般分為房地產戰略策劃模式、房地產全程策劃模式、房地產品牌策劃模式、房地產產品策劃模式、房地產發展商自行策劃模式等等。對于房地產專業策劃公司而言，通常建議房地產開發商采取房地產全程策劃模式。該模式由原深圳萬科股份有限公司董事、副總經理馮佳先生提出，以土地價值最大化策劃為核心，包含市場研究、土地研制、項目分析、項目規劃、概念設計、形象設計、營銷策略、物業服務、品牌培植等九個方面的內容。時間跨度自開發商委托日至業主入住、物業管理公司開始行使物業管理權之日止。
房地產項目的前期策劃也與房地產項目的銷售密切聯系，許多項目都采取策劃合同與銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現了房地產專業策劃公司免策劃服務費、只收取銷售費的新模式。
房地產開發項目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術咨詢合同。它具備技術咨詢合同的法律特征：首先，房地產開發項目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當大一部分屬軟科學研究，凡屬工程設計、工程驗收、技術轉讓等實質性技術活動不屬此類合同調整。它主要發生在項目實施之前。其次，房地產開發項目前期策劃屬于決策服務，合同履行的結果僅為委托人可供選擇的咨詢報告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報告和意見付諸實施所發生的損失，受托人不承擔責任。
二、房地產開發項目前期策劃合同雙方當事人的主要義務。
（一）委托人的義務
房地產開發項目前期策劃合同的委托人一般為房地產項目開發商或投資商。其主要義務有：
1、如實告知受托人房地產項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發土地的位置、欲開發土地的土地權屬、欲開發土地的土地權性質、欲開發土地的權證面積、政府主管部門的規劃要點、自籌資金規模等。背景情況材料和基本情況是受托人進行分析研究、提出咨詢報告的基礎和依據，委托人提供的報告材料、數據、資料越全面，越有利于咨詢報告的科學性、合理化。
2、依據合同約定闡明需要咨詢的問題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說明具體的要求，它是受托人進行分析論證的出發點。一般而言，受托人應當提供市場調查分析、項目投資策劃分析、項目規劃策劃、項目可行性總評估分析四個方面的咨詢服務。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務，也是其權利。工作成果是指受托人完成的咨詢報告和意見，在受托人完成咨詢報告和意見后，委托人要及時組織評價鑒定，確認工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗收。
4、支付報酬。這是委托人最基本的義務。委托人應依據合同的約定，分次或一次性履行支付報酬的義務。
（二） 受托人的義務
1、依約完成策劃方案
受托人的主要合同義務包括三項，一是完成房地產項目的市場調查工作，二是依據調查情況進行有科學依據的市場分析，三是進行有獨創性的策劃。按照房地產業的特點，受托人完成的策劃方案應包含的基本項目包括：
（1）市場調研
A區域房地產市場調研
B類比競爭樓盤調研
C各類物業市場調研
D項目功能與主題定位分析
E目標客戶定性調查
F目標客戶定量調查
G市場定位分析和項目價格定位分析
F項目可行性總評估分析報告
（2）項目投資策劃
A宏觀經濟和本區域城市市場調研
B項目所在地環境、現狀及發展趨勢判斷
C項目開發方式和開發節奏建議
D項目土地SWTO調查和項目規模定位、價值分析
E項目投入產出分析及資金運作建議
（3）項目規劃策劃
A項目背景分析
B項目名稱和標志
C項目整體平面規劃、功能分區、道路系統布局概念提示
D單體主力戶型組合概念方案
E整體建筑風格定位、色彩計劃
F室內布局、裝修概念提示
G環境規劃及藝術風格提示
H公共家具設計概念提示
I公共裝飾材料選擇指導
J燈光設計及背景音樂指導
K項目建成后未來生活方式指引
依據以上義務，受托人要盡可能收集與所策劃項目有關的經濟技術信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術知識和經驗，綜合分析項目的技術內容，預測房地產項目的經濟前景，為委托人的房地產項目提供科學依據和參考方案，提出具有較高科學水平和參考價值的咨詢報告和意見。房地產項目策劃方案不僅僅是一個結論性的方案，它還應包括基本信息數據、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內容。
2、保證策劃方案達到合同約定的要求。
咨詢報告是委托人進行項目決策的主要依據。它要求受托人在技術咨詢工作中，采取嚴肅認真的態度，力求咨詢報告的先進性、可行性，避免咨詢報告華而不實或出現失誤、質量低劣、無參考價值等情況的發生，從而使策劃方案和意見達到合同約定的要求。
3、配合和接受委托人的驗收。
受托人進行的策劃，需經委托人對策劃方案驗收后方為履行完畢合同。在項目驗收過程中，受托人應委派專業技術人員和策劃方案設計人員按時參加由委托人組織召開的工作會議，對咨詢報告中的專業術語、調查依據、科學依據、策劃理念等進行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個書面報告的內容并有能力予以實施。
對于委托人在驗收過程中所指出的問題，受托人應依據合同的約定予以修改、補作或對委托人予以解釋。
（三）房地產開發商訂立房地產開發項目前期策劃合同應當注意的問題。
1、正確定位房地產開發項目前期策劃工作的性質，不進“策劃萬能論”的誤區。
如前所述，房地產開發項目前期策劃公司在房地產項目中應起到的作用是“顧問”作用，僅僅依靠“顧問”的顧問工作不能使房地產項目起決定性作用?！安邉澣f能論”將策劃不切實際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見影，一通百通，成了無所不能的百寶囊。它的觀點與實際是不相符的。
2、房地產開發項目前期策劃合同不必要與房地產銷售合同合并訂立。
依照策劃公司提供的合同樣本，房地產開發項目前期策劃合同往往與房地產銷售合同合而為一，稱《全程策劃與銷售合同》。筆者認為，兩類合同根本沒有合并訂立的必要：
（1） 兩類合同的法律性質不同，簽約雙方當事人在合同中的權利義務關系不同。
房地產開發項目前期策劃合同是一種技術咨詢合同，委托人與受托人之間發生的法律關系是咨詢服務關系；房地產銷售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發生的法律關系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無論是從雙方的權利、義務的構成還是從權利、義務的特點看，兩類合同從法律上都缺乏必要的關聯性。
（2） 兩類合同合并訂立對于房地產開發商存在風險。
由于房地產開發項目前期策劃合同的技術咨詢合同特性，決定了沒有一個統一的標準衡量和評價受托人的工作業績。當事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對受托人產生信用危機，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護能力較差。
（3）筆者建議，開發商應當在房地產開發項目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業績再行選擇是否與受托人訂立《銷售合同》。
3、不要將前期策劃放在詳規之后。
開發商應在詳規之前完成前期策劃事宜。如果沒有項目區域市場調研數據支持、沒有競爭對手項目的市場營銷戰略的應對措施、也沒有確立項目的銷售方向，開發商就進行詳規，前期策劃就會失去其應有的作用。
4、給予受托人充分的時間。
對受托人而言，前期策劃合同的履行是一個調查－分析論證－獨創性策劃的過程，策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。如果委托人給予受托人的時間不足，受托人難以投入足夠的人力、物力、財力去進行廣泛的前期市場分析論證工作，用十幾天乃至幾天時間拿出的策劃方案，分析與定位只能建立在主觀臆測上；創作的策劃方案不具備獨創性，僅僅是其他樓盤的修改翻版。最終，利益的受害者是開發商本身。
5、細分受托人的工作要點，對受托人應遞交書面報告的內容和形式作明確要求。
筆者在審閱一系列前期策劃合同后認為，對受托人應遞交書面報告的內容和形式要求不明確是此類合同糾紛形成的重要原因，也是此類糾紛處理的難點之所在。相對雙方當事人的專業分析，房地產開發商對此并不處于強勢，且我國現行法律、法規對此無詳盡規定。建議開發商在訂立合同時參考中國管理傳播網上的《房地產全程策劃營銷案提綱》一文，對受托人的策劃要點和文案作出細分之要求。
6、在合同中確認委托人享有受托人所提交的策劃方案中所包括的文字作品、圖片作品、電腦制作作品、其他廣告作品的修改權、使用權、經濟受益權。
7、確定分期付款的付款方式。一般可以將付款分為四個階段，一是訂立合同后的付款，二是受托人遞交初步策劃方案提綱時的付款，三是受托人正式提交前期策劃方案并經委托人驗收后的付款，四是房屋銷售達到某一額度后的獎金。將前期策劃分為四次付款，對于開發商所獲得的質量保障、服務保障，對于調動受托人的工作積極性和后期服務意識，都是具備良好作用的。
8、明確違約救濟方式
關鍵詞: 建筑市場;前期策劃；意義；問題
Abstract: With the increasing of construction market and the demand degree unceasing enhancement, many construction projects such as bamboo shoots after a spring rain like after another, not only to improve the comprehensive functions of the city, has become a city of beautiful scenery line. Whether ordinary city real estate projects or hospitals, schools, roads and other livelihood projects must have scientific planning, the project value realization is of great significance, discussed the importance of the project planning and some problems that should be sharp, I hope you valuable advice.
Key words: construction market; planning; significance; problems
中圖分類號：F284 文獻標識碼： A文章編號：2095-2104（2012）01-0020-02
前言：
建筑體自身價值的實現與科學的前期規劃具有重要的關系，它是建筑本身融合社會，服務社會的重要基礎，從市場化的語言來講只有在充分分析各種市場因素的條件下做出的前期策劃，才是適應市場需求的，才是能實現高利潤的項目。但是通過對建筑企業的綜合分析和城市中存在的爛尾項目可以看到有開發企業并沒有真正的認識到工程項目前期策劃的重要性，有的雖然在一定程度上認識到了它存在的意義，但是在一些應注意問題上過于疏忽最終導致了工程項目的不理想。這不但造成了資金的浪費，還造成了一些民生工程項目綜合功能的降低。本文主要是從工程項目前期策劃的重要性入手進行了深刻的分析，并對一些應注意問題進行了探討。
一、關于對工程項目前期策劃的認識
(一) 工程項目前期策劃的具體含義
工程的前期策劃是集結科學的發展規劃、用戶的真實需求、工程的質量建設、工程的節能與環保、政策法規以及市場的效益評估為一體的綜合性分析。每一個項目的前期策劃都是項目的重要開始階段，它本身所體現的科學性與日后整體項目的成敗有著極為重要的作用。
(二) 項目前期策劃工作的主要任務
1、環境的調查與分析
環境的調查與分析的主要任務是根據項目建設地的政策環境、自然環境、市場環境、宏觀下的經濟環境、建筑體的風格、建設地的能源與基礎等進行綜合性的分析后為項目的定義與建筑體的可行性論證提供可供參考的圖文資料。
2、項目的定義與論證
它的主要功能是對決定開發工程項目的目的、所要建設的宗旨以及所應用的指導思想進行確立，另外還承負著對工程項目的具體規模、項目的功能和組成以及建設標準和布局、總投資金額、建設周期等進行科學的確認。
3、組織策劃和風險分析
組織策劃的主要功能是對決策起的工作流程進行確認，對具體任務和管理職能進行科學的分工。風險分析主要是根據多種風險的分析（政策、經濟、管理、營銷）等進行分析，從而確定項目的計劃和施行方案降低風險，做出決策。
4、其它任務
另外還有營銷策劃、技術策劃、合同策劃、營銷策劃、環境和文化策劃等?？偠灾?，項目策劃不但融入了項目管理的精髓，它還是一個創新增值的有效過程，經過它對項目開發中涉及面的充分調查和分析后，對于日后方案制定的科學性和施工過程的有效控制都具有現實性意義。
二、項目前期策劃的重要性體現
（一）有明確定義的項目前期策劃能夠為項目設計提供較為科學的依據
在項目的前期規劃之中項目的定義使它的重要組成部分與存在基礎，從理論上講項目定義可以分為項目的定義與項目結構這兩方面的主要內容。從具體的項目定位內容上講，項目定位就是主要根據項目工程建設地的特點和自然條件來提出項目性質與特點。它可以起到保證項目旗幟鮮明和獲取較大利益的作用。在如此激烈的工程建筑市場準確的項目定位與日后項目的盈利具有重大作用。項目結構就是指項目的構成和組成部分的具體規模。這些不是靠設計人員的單純想象就能完成的，而是靠科學的論證與開創性思維意識來完成的。項目結構的組成與項目長期的盈利水平。
（二）科學的前期策劃是防治失誤,保證利潤的根本保證
為保證項目工程的順利完成和獲取利潤，項目標的尋找與確立相當重要。它的確立對于建立比較可靠、比較堅實和比較優化的基礎具有重要影響并對日后項目建設的順利進行與科學管理也有著決定性的作用?？上攵绻繕嗽O計存在錯誤那么工程建設就會存在設施功能無法體現、沒有達到預期效果、缺乏市場、無競爭力和效益較低的問題。所以說科學的前期策劃對于防治決策的失誤和保證項目的效益有著根本的保證。
（三）把項目策劃和工程設計監理的關系處理好
1、工程監理通常我們可以分為兩部門監理，即設計階段監理和施工階段的監理。在我國普遍存在著重施工和輕設計的局面。同樣設計階段的監理也經常遭到忽略。從實際上講設計工作也是項目前期策劃的重要體現。如果設計工作者不遵守項目策劃的具體要求進行隨意性設計，那么最終的項目工程將會與策劃發生較為嚴重的偏差，影響項目工程的綜合性能和經營利潤。
2、設計監理的具體工作就是對規劃單位的規劃設計進行監督，所以說在設計階段的監理工作主要是圍繞項目前期的策劃成果和監理單位貫徹執行策劃的精神來展開的。從而在某種意義上保證了嚴格按照策劃的意圖進行具體而詳實的規劃和科學而合理的設計。
3、在我國國家在此方面的法律還不是很健全，并且還沒有對監理作出強制要求方面的具體條文，設計監理難免存在一些問題。設計監理是關系到監督項目策劃成果的執行者，策劃與監理的關系密不可分具有較高的一致性與聯系性，在實際的工作之中我們可以把兩者合二為一。這樣可以減少諸多的中間環節，達到保證效果減少費用的目的。
三、項目前期策劃應當注意的重點問題
（一）深刻認識策劃工作的實質，減少不應有的誤解
有的項目建筑企業一心只想著如何擴大利潤，對項目的基本建設程序漠不關心，更不會對項目建設開發地進行實地的調查與研究，對本項目的功能、文化、結構、生態與環保等一概不加以細致研究，表現的對策劃工作極為輕視。項目建設企業應當深刻的認識到項目前期策劃的重要性，增加對項目前期策劃的認識，減少不應有的誤解。從根本上運用好項目的前期策劃。
（二）重視策劃單位提出的具體意見
有的項目建設單位能夠認識到項目前期策劃的重要性，在一定程度上對項目也做了相對詳細的調查，進行了可觀的分析，并根據這些資料制定了可行的實施方案。但是他們的缺陷是過于相信自己的團隊，不喜歡別人的協助，他沒有認識到自己策劃部門也可能素質很高，但是這些只是僅僅局限于某個個別項目所處的環境和區位環境的差異，自己的策劃人員根本不可能對當地的詳細情況進行完全掌握。所以要聽取策劃部門的意見，不要怕花錢，必須借助專業策劃人員來完成對項目的定位工作。專業的策劃單位無論是在組織程序上還是在經驗的積累上都比工程策劃部門有一定的優勢，必會得到事半功倍的效果。
（三）策劃方自身的組織問題
通過我們對前期策劃的了解可以看到，策劃工作在項目建設中具有至關重要的作用。我國的前期策劃工作也都處在發展階段，目前的策劃公司基本大都是依附于設計院、監理公司以及大專院校上，其自身的組織結構還有待進一步的完善。策劃人員東拼西湊、水平高低有所差距的現象比較嚴重，甚至造成了開發單位對策劃人員不太信任的局面。所以政府部門和相關單位應當加強對項目策劃人員的監管，努力打造出更多優秀的策劃團隊，以供市場所需。
（四）策劃工作的組織關系問題
策劃方存在意義就是擔當項目開發的顧問與參謀的角色，是為項目開發企業服務的，但是在有的項目開發單位里策劃方還擔當著另外一個角色就是設計監理的工作。這樣在有時候就容易產生項目開發商直接指導策劃人員進行下一步的項目設計工作，這直接造成了策劃方設計監理權的淪陷。為避免出現多頭管理的問題，項目開發單位在委托項目策劃方實施全權裝置設計時就應當把責任劃分清楚。策劃方的最終規劃設計圖必須經過開發單位的認可，但是如果在兩方之間存在不理想的關系就會導致規劃設計成果的偏離，其負面影響也會波及到整體項目的開發。
結語：
建筑項目是關系到民生的重要工程，需要前期策劃的加入。通過以上的探討我們能很明確的認識到精心的策劃是實現最終決策的科學保證。改變以前陳舊的觀念，重視前期策劃工作，注意和努力克服前期策劃工作中的難點，對于工作效率的提高和保證預期項目建設目標的實現具有重要意義。
參考文獻：
[1]段建伶. 科學發展與項目建設[M] . 蘭州: 甘肅文化出版社, 2009
關鍵詞：項目前期策劃；決策階段；增值創效
1項目前期策劃工作的定義和目的
項目前期的策劃工作是在項目管理前期的決策階段，通過數據的收集、實地考察，以及組織、技術、經濟的分析與論證，把建設意圖轉換成定義明確、系統清晰、目標具體且富有策略性思路的系統活動。項目前期策劃工作是由構思到立項的一個過程，分為項目決策的策劃和項目實施的策劃，前者旨在“為什么建”，定義開發或建設什么好，要達到什么樣的目標、效益和意義，后者旨在定義如何開發和建設。通過項目策劃可以明確項目的發展綱要，構建項目的系統框架，并為項目的決策提供依據，為項目的實施提供指導，為項目的運營奠定基礎，以期更好地實現業主的建設目的[1]。
2項目前期策劃工作的內容
項目前期策劃工作是思考“建設什么好”和“怎么建好”的問題，是在項目參與各方之間建立一種動態的協定，即完成項目的時間、完成項目所需的工作量、完成項目所需的費用和項目的特征、功能及屬性等，這階段的工作內容包括前期項目的設計工作、項目可行性研究工作、項目經濟性論證工作等，前期策劃的工作內容為項目實施階段的正常運行打下堅實基礎。
3項目前期策劃工作的特點
工程項目前期的策劃階段分為決策和實施策劃，在決策過程中需要收集大量的信息，涉及的人員大多數是高級管理層，而在實施策劃中則是要處理信息，各級人員在最高決策者的指揮下通過信息處理做出項目的實施策劃，因此，策劃階段在眾多階段中具有其自身的特點[2]。
3.1目標明確，需求模糊
項目前期策劃工作屬于前期論證階段，在此階段很多決策意見和建議都來自專業人士的頭腦風暴和會議討論。因此，在此階段決策目標尚不明晰，許多決策內容也還在討論階段。這就導致了項目前期工作的第一個特點即項目前期工作具有極大的不確定性，許多方案都可能推倒重來，項目需求也尚不明確，整個決策過程比較模糊。
3.2多專業管理困難
在項目前期決策過程中必須設計多個專業的前期規劃工作。拿建設工程項目舉例，前期設計階段就涉及建筑、結構、給排水、強弱電、節能、暖通等多專業間的圖紙設計。各個專業之間又是相互關聯、相互配合的，因此，在項目前期決策階段進行管理會比較困難，稍有不慎即會出現各專業之間的矛盾沖突，若不及時處理可能會造成后期項目運行階段的難以解決的問題。
3.3成果特殊，涉及多方
項目策劃成果有其標準策略和項目清單，清單的內容涉及許多重要干系人，因此，必須和所有重要干系人共同夯實清單，以保證成果的準確性。該過程是影響項目策劃好壞的重要過程，這種需要項目組外部配合完成的工作很難保證工作質量。
4項目前期策劃階段的重要意義
對于一個建設項目，施工階段只是一個實際操作的過程、在規定的時間內按期交付的行為，而在項目前期的策劃階段是掌控全局的過程，這是描繪項目藍圖的全過程。在其中更注重的是戰略性問題，通過組織與策劃，在科學分析與考察的前提下制定項目目標及實施規劃，其最終關心的是價值實現及其效果。在項目決策階段注重的是戰略制定的方法及其實現的可能性，這是影響工程價值實現的關鍵[3]。項目前期策劃是項目孕育階段，一方面決定著項目的整個生命周期，以及項目的實施和管理，另一方面對整個上層系統有決定性作用。相對于項目全壽命周期中的其他階段，項目前期能夠使整個項目建立在可靠和優化的基礎之上，與此同時，項目開展的活動取決于前期活動策劃的效果。
4.1項目前期策劃階段對工程造價管理的意義
項目前期策劃階段在制定項目計劃的基礎上進行造價管理的重點主要是編制投資估算和制定資金的使用計劃，這一階段的造價管理是后續項目造價控制和資金籌劃的主要依據。在這期間，需要編制各階段的投資計劃，如項目投資目標規劃、工程預算、合同造價、結算造價等，以期最大限度地避免“三超”現象發生。有數據表明，項目策劃期間對投資的影響程度為90%左右，由此可知，策劃階段的造價管理對整個項目的造價可知的重要性。故在前期造價管理階段，通過人員管理、方案管理、流程管理進行前期造價控制，確定項目的基本投資構成框架，從而更加有效地對項目費用進行控制[4]。
4.2項目前期策劃階段對工程設計管理的意義
項目前期策劃階段是一個工程項目從構思到具體可行方法研究的過程，在此過程中會綜合業主方的具體訴求，從定義項目到投資選址等一系列的活動都為工程設計提供了基礎。一方面，前期策劃作出的目標規劃會為設計目標提供基礎，使其在設計過程中按照目標規劃進行設計，可以極大地滿足業主方的需求；另一方面，在設計階段可以根據在策劃階段做出的方案設計確定出的投資規劃來做出投資估算、設計概算、施工圖預算等投資計劃，可以有效地控制設計階段的造價，合理地設計工程圖紙。
4.3項目前期策劃階段對工程施工管理的意義
在實施策劃階段主要工作是通過施工調查、確定管理目標、優化施工方案、編制成本計劃和保證措施等最終編制實施策劃書，實施策劃書是企業完成各項管理目標的指導性和綱領性文件，使得后期實施階段更加有序地進行，可以最大限度地確保施工質量及施工進度。
5項目前期策劃階段出現的問題
前期策劃階段存在的許多問題使策劃和決策復雜化。由于項目價值實現和效果的各種原因，不僅存在技術上的缺陷，如數據不足或技術經驗缺乏等，還存在樂觀主義偏見和戰略性歪曲等組織層面的主觀性問題。同時，工程項目前期的策劃階段工作內容多、組織系統龐雜，因此，在這一階段難免會出現各種問題及風險。
5.1技術層面的矛盾性
5.1.1信息量與項目不確定的矛盾性工程項目的特點是每個工程項目都是獨立特殊的，每個工程項目之間都是相互獨立、不可復制的。因此，每個項目都存在極大的不確定性，就算是工程類別相近的工程項目也會存在工程地點、天氣環境、人文環境等因素的影響。而在前期策劃過程中，為了能夠減少工程項目的不確定性就必須擁有一定的信息量來支撐，搜集信息是前期策劃的關鍵。而信息的管理代價較高，大量信息容易出現管理層面問題，信息量不足會造成無法規避項目的不確定性。因此，具有信息量與工程項目不確定性之間的矛盾。
5.1.2信息量與成本效用的矛盾性在項目前期策劃工作中，信息量是至關重要的因素，往往需要搜集大量的信息來進行項目前期決策的分析任務，但是由于項目前期階段，立項的許多細節都還尚未確定，項目整體的不確定因素太多。因此，無法投入過多的成本來進行相關信息的搜集工作，從而導致了成本與信息量之間的矛盾。而決定項目前期決策質量的往往不在于信息的總量而在于關鍵信息量的多少，也就是信息的質量。所以，在前期決策工作中，決策者需要對無效和不重要信息進行篩選，過濾出關鍵信息并利用其進行決策工作。不僅能提高工作效率，還能夠節約成本支出，較好地解決信息量與成本效用間的矛盾問題。
5.2組織層面的矛盾性
5.2.1決策者的主觀性在項目決策過程中采用的方法多為頭腦風暴法、德爾菲法、專家評價法等，能夠很好地發揮專業人士的專業知識，在項目前期能夠極大拓展決策者的思維，使得決策能夠最大限度地考慮到更多的方面。而這種決策方法也有局限性，其最大的局限性在于決策過程中人為的主觀因素過多，容易導致決策結果不夠客觀。因此，決策往往會缺乏數據和客觀因素的支持，可能會對后期項目的運營造成一定程度的影響。對此，應該在決策階段采用主觀客觀相結合的方法，既使用主觀討論法進行決策，也使用客觀數據對項目可行性進行評價加以補充。決策者的主觀缺陷多表現于如下兩方面：（1）戰略性歪曲。決策者在決策過程中由于自身經驗的局限性和客觀事實掌握不到位，容易形成戰略性的歪曲現象。即對工程項目的技術數據如工程成本、設計成本、施工工期、質量要求、進度要求等形成誤判，最終導致項目事實過程中諸多數據達不到業主需求。（2）樂觀主義偏見。在項目前期決策過程中，由于許多專家的參與，決策者往往容易放松警惕，對于可能出現的風險視而不見。只看到項目進展過程中積極有效的一面，對一些顯而易見的風險因素卻忽略。因此，在項目前期除了要討論項目決策以外，最好對項目風險進行深入研究以防止出現盲目的樂觀主義偏見。
5.2.2項目參與者的局限性項目前期策劃的參與者多為投資人，少有專業技術人員參與。因此，在此階段過程中，項目參與者也存在一定的局限性，包括過于追求技術要求、對技術實施盲目樂觀、忽視信息的效用、對項目組織形式的建立不夠了解等。具體表現如下：（1）追求技術極致。投資者往往為了追求工程項目的影響力，都想能夠運用比較新的技術而忽視使用新技術的外在條件。是否使用新技術應該站在項目整體層面進行考量，包括項目實施過程中是否擁有實現新技術的條件，是否能夠對工程項目帶來實際的經濟效益，而不是盲目追求社會影響力。（2）缺乏組織意識。前期決策過程中缺乏組織意識，沒有在決策過程中定立組織形式，容易造成后期實施過程中組織管理的混亂。
6結語
關鍵詞：工程項目；管理；前期策劃
1.前言
每個工程項目都具有它的單件性特性。因此,作為施工單位,如何把握好一個項目的施工前期策劃工作,是該項目能否順利實施的關鍵。項目施工的前期策劃,從一定意義上來看,每個人都會做,也都在做,并不神秘。比如說我們上街去買東西就要有一個計劃去的方法：是走路還是騎車，到哪個商店，這時我們頭腦里面就有了一個計劃,就是把時間、錢、東西好壞、是否有貨等全部因素都考慮進去,這就是一個項目策劃。所以每個人或多或少都有著基本的項目策劃才能。但是,不同的項目策劃,在項目實施中產生的效果是不同的。一個項目也許最終要達到的質量要求是相同的,但在項目實施的過程中,資金計劃、工期要求、進度安排并不相同,一個好的項目策劃則完全可以避免這類損失的發生。要取得工程項目的成功，必須在項目前期進行科學的策劃。
2.項目前期策劃的重要作用
一個好的施工前期策劃會給項目部的施工管理打開一個良好的局面。然而,施工現場情況千變萬化，不可預見因素很多，項目決策人和項目班子只能是以不變（目標）應萬變。在施工過程中遇到困難時,我們更應該學會適時調整計劃。唯有對項目進行持續動態管理,目標才會如期實現。很顯然，策劃是一種超前性的人類的思維過程。它是針對未來和未來發展及其結果所做的籌劃，能有效地指導未來工作的開展，并取得良好的成效。精心策劃是實現科學決策的重要保證，也是實現預期目標、提高工作效率的重要保證。
3.目前我國工程建設項目前期策劃存在的問題
3.1對項目環境缺乏足夠的調查分析,造成決策失誤。以房產項目為例,在項目建設前期,就應該從經濟、社會、用戶需求、建設選址、周圍環境等方面進行全面、深入地調查研究。如果缺乏對這些方面的調查研究,盲目上項目,則可能導致該建設項目的失敗。
一房地產開發商在某大城市近郊選擇一大片土地建設高檔住宅區。由于住宅區設施配備齊全,戶型合理,而且有大巴士接送小區內的居民上下班,因此第一期剛推出就銷售一空,第二期預售情況也很好。但是不久,購房的人紛紛要求退房、還款。原因何在?原來該住宅區正好建在國際機場附近,每天噪音很大,而且該機場還準備擴建第二條跑道,噪音問題將更加嚴重,這對已經十分不景氣的銷售工作無疑是雪上加霜。開發商正是由于對項目周圍環境缺乏足夠的調查和分析從而造成今天的被動局面。
3.2項目定義不明確,造成項目實施中的反復。所謂項目定義是指在項目前期對整個項目進行總體構思,并椐此進行項目描述,對項目可行性進行論證,為項目實施,尤其是規劃設計提供依據。很多項目,由于業主的建設意圖不明確,規劃設計任務書含糊不清,而在設計或施工已進行到一定階段時,業主突然改變意圖,造成設計或施工的多次返工,影響了工程進度,也使投資增加。
3.3缺乏對設計和施工的有效管理。中國的建設監理制度雖已推行十年,建設監理的水平也在逐步提高,但是也要看到,我們的監理工作很大程度上還是停留在低層次、小范圍內,設計監理方面的工作還沒有得到很好的重視,施工監理更多地局限在質量控制上。如何對設計和施工進行有效管理,不僅是項目實施階段的事,而且在項目建設前期就應該進行詳盡的規劃,以免在項目實施時打無準備和無把握之仗。
3.4工程建成后的經營管理和物業管理不善。經營管理和物業管理是建設項目很重要的方面,過去不太重視,從而造成了很多問題。如前所述,由于盲目上項目,而不對原材料來源、產品銷路、采用何種經營方式等進行詳細的論證,結果只能是建成的項目不能按原計劃投產,投資得不到回報,給國家帶來巨大損失。物業管理方面的問題也是層出不窮,居民的投訴也特別多。
產生上面這些問題,原因是多方面的,但歸根結底,是由于傳統習慣,只注重施工階段,而忽視項目的前期、后期管理而造成的。
4.項目前期策劃應注意的問題
4.1 在整個過程中必須不斷的進行環境調查，并對環境發展趨向進行合理的預測。環境是確定項目目標，進行項目定義，分析可行性的最重要影響因素，是進行正確決策的基礎。
4.2 在整個過程中有一個多重反饋的過程，要不斷地進行調整、修改、優化，甚至放棄原定的構思、目標或方案。
4.3 在項目前期策劃過程中階段決策是非常重要的。在整個過程中必須設置幾個決策點，對分階段工作結果進行分析、選擇。
4.4 重視項目前期策劃工作的安排.一般在項目的前期策劃階段,上層管理者的任務是提出解決問題的期望,或將總的戰略目標和計劃分解,而不必過多地考慮目標的細節以及如何去完成目標,更不能立即提出解決問題的方案. 應爭取高層的支持.協調好戰略層和項目層的關系.一個項目的實施和運行,達到項目目標需要許多條件,這些條件構成項目的要素.在項目的前期策劃中應注意上層系統的問題、目標和項目的聯系與區別。
3.5 項目進度管理重點應以 PDCA 循環為手段配備和調整資源?！癙”計劃階段：在此階段要計算施工項目各工序的實物量及工日數，明示時間（工期）與空間（工作面）的關系，列出需投入主要施工材料和設備的種類和時間，以次為依據編制施工進度計劃，計劃應明確到工序及工序的資源投入及相關的責任單位，并應明確資源流向?！癉”實施階段：按進度計劃要求落實，安排。（這階段是成敗重點）“C”檢查階段：按進度計劃的要求進行檢查，發現執行過程中的問題。“A”總結階段：根據指定的項目進度計劃總結會議制度，定期（不得超過一周）組織計劃檢查專題會，總結成敗的原因。若進度滯后，要分析出進度滯后的根本原因，制定出解決問題的針對性政策。
參考文獻：
[關鍵詞]項目策劃；民建工程施工管理；意義
中圖分類號：TU723.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2014）18-0024-01
1.引言
民建工程項目管理的主要內容是自項目開始至項目完成，通過項目策劃和項目管理控制，從而使項目的費用目標、進度目標和質量目標得以實現。由此可見，民建工程的項目策劃與實施后的有效管理是項目建設成功的前提。
建筑企業運用系統的理論和方法對施工項目進行的策劃、組織、監督、控制、協調等全過程，全面的管理。在施工前，針對項目施工及管理所進行的預先謀劃的工作，通過確定項目管理目標，并規定項目管理過程和相關資源配置，以實現項目目標的管理活動，就是所謂的項目策劃。具體來說就是項目策劃人員根據業主總的目標要求，通過對工程項目進行系統分析，對項目活動的整體戰略進行運籌規劃，以便在項目建設項目活動的時間、空間、結構、資源多維關系中選擇最佳的結合點，并展開項目運作，為保證項目完成后獲得滿意的經濟效益、環境效益和社會效益提供科學的依據。
2.如何進行民建工程施工管理中的項目策劃
項目策劃一般按投標和實施兩個階段分別進行。
2.1 投標階段的項目策劃
公司市場開發主管部門組織投標階段的項目策劃，公司相關部門相互配合，擬派項目經理參加，公司主管副總經理審核，最后通過公司總經理的批準。在中標后、開工前的策劃工作，公司項目主管部門組織，項目各部門負責編制，項目經理參加公司相關業務部門的審核，得到公司主管生產副總經理的批準，當遇到工程分階段招標等情況時，項目策劃可按標段進行。項目經理組織相關人員編制，項目經理審核，企業主管部門審查，企業主管領導批準。
投標階段的項目策劃是投標報價的依據，因此應盡量全面，如有相關內容暫時不能確定時，則至少應完成工程概況及總目標、總進度計劃、現場管理人員流量、分包方案、施工機械設備配置方案等部分。對投標階段的項目策劃，可不進行部門會簽，由公司主管副總經理審核，公司總經理批準。
2.2 實施階段的項目策劃
實施階段的項目策劃是指項目中標后、開工前，公司組織相關業務部門和項目經理根據項目的實際情況對投標階段的項目策劃進行完善和細化，完成施工階段的項目策劃。投標階段的項目策劃書是實施階段項目策劃書編制的基礎和依據。實施階段的項目策劃書屬于公司層面的一級策劃，是投標階段項目策劃書的深化和細化，是編制項目實施計劃的依據和編制預算成本的直接依據，也是公司各職能部門對項目配置生產資源和落實主要施工方案的依據，它是全面指導項目實施全面管理的綱領性文件。
項目策劃無論對業主、設計單位和施工單位都應積極配合，努力協調和盡力幫助各專業分包解決現場各方面工作上的矛盾與問題，為順利完成施工任務創造良好的環境。項目策劃工作要立足于現場，掌握千變萬化的現場情況。另外，項目策劃一定要以工期為主線，在這個主線上按時間節點投入人、材、料、物、機及資金等資源配置，按照項目管理模式實施過程管理與控制。
3.項目策劃在民建工程施工管理中的指導意義
隨著公司施工生產任務的快速、大幅度增長，公司有限的管理、設備、技術、人才等資源配置能夠滿足新的形式要求，工程施工生產、安全、質量和效益能夠做到有效控制。如何做到高標準起步、高質量建設、高效率推進，企業如何保持可持續發展，做大做強企業，對我國民建工程企業將是一個嚴峻的考驗。
工程項目策劃就是把建設意圖轉換成定義明確、要求清晰、目標明確且具有強烈可操作性的項目策劃文件的活動過程，回答為什么要建、建什么以及怎么建項目的問題，從而為項目的決策和實施提供全面完整的、系統性的計劃和依據，項目策劃的意義在于其工作成果使項目的決策和實施有據可依。
工程項目策劃是針對工程項目在符合相關法律、法規及企業管理制度的條件下，通過對工程項目的精細化管理，以達到項目管理效益最大和風險最小化為目的的管理策劃。項目策劃作為企業項目科學化管理的依據，為全系統項目管理的科學化、規劃化、標準化和推進國家化進程起到重要作用。同時也是項目實現管理科學化、規范化、精細化、提高經濟效益水平、規避施工風險的前提。
3.1 做好項目策劃，明確項目的定義，為項目實施提供依據
項目定義是項目前期策劃的重要組成部分和基礎。項目定義的主要內容包括，1）項目定位。也就是結合建設地點的自然條件和特點，提出項目的性質和特點，使得項目建成后能夠獨樹一幟，并獲得良好的經濟效益。2）項目結構。也就是項目的構成以及組成部分的規模。項目的構成及規模不能憑空想象，而是要經過認真論證，并且要有開創性的思維。比如建設一個大型的國際會展中心，展覽的規模要多大，會議部分的規模要多大，它們各自的構成怎樣；會展中心要不要建星級賓館，若要建，建幾星級；會展中心是否應設置娛樂設施，什么樣的娛樂項目，等等。以上內容，要在環境調查的基礎上，運用一定的科學方法才能確定。
3.2 做好項目前期策劃，有利于項目的經營管理
任何一個建設項目，其最根本的目的是為了產生良好的效益，無論是經濟效益，還是社會效益，這將取決于對項目如何經營。同時，物業管理工作，通過對堅持項目的維修、保安、清潔、綠化等方面的工作而實現項目的保值和增值。過去人們認為經營管理和物業管理是項目建成后的事，在項目建設前期和建設過程中不予重視，而在真正經營和進行物業管理時才發現諸多問題。事實上，在項目建設前期，就應該在市場調查的基礎上，確定項目經營的指導思想、經營目標，對可能的經營方案進行分析并作出選擇。對于有些項目，如果采取合作經營或委托經營的方式，那么在前期就應該開始選擇合適的合作伙伴或委托對象。這些單位的提前介入，可以使項目建設更好地滿足經營管理的需要。
項目前期策劃所涉及內容十分廣泛，對項目的建設實施及經營管理具有重要的指導意義，甚至可以說，項目前期策劃工作的好壞在很大程度上決定了項目是否成功，因此項目前期策劃應該得到政府和開發商的應有重視。但是，必須指出的是，項目策劃的內容必須是有科學依據的，并對項目建設有現實的指導意義；否則只能是一紙空文，不僅不能指導項目建設，反而對項目建設造成損害。
3.3 做好生產技術性策劃，保證施工安全順利生產
在施工前期對生產技術進行策劃，貫徹國家現行法律、法規、行業規程、標準等，推廣應用新技術、新工藝、新材料、新設備，充分發揮企業優勢，促進企業技術進步。在確保工程工期、質量和安全施工的前提下，節約投資、降低成本。根據合同和企業資源安排施工進度，科學地安排施工順序，充分利用空間、時間和人力、物力、財力等資源，組織流水作業。根據合同要求，確保重點，分期分批施工，按期或提前交付，做到進度計劃控制合理和資源分布均衡。
合理緊湊地規劃施工總平面，盡量充分利用施工現場現有資源，合理儲存物資，盡可能減少場地占用和臨時設施，科學的布置施工平面圖，做到文明施工。除此之外，必須對每一個施工方案進行經濟技術分析，選擇科學合理的施工方案，技術上是否可行，同時經濟上是否有利等，將其同商務策劃結合進行。只有做好生產技術性策劃，才能保證施工安全順利生產。
4.結束語
項目前期策劃是項目開展的起始階段，項目構成、實施、運營的策劃對項目后期的實施、運營乃至成敗具有決定性的作用，其重要性不言而喻。它是針對未來和未來發展及其結果所做的籌劃，能有效地指導未來工作的開展，并取得良好的成效，精心的策劃是實現科學決策的重要保證，也是實現預期目標、提高工作效率的重要保證。
參考文獻
關鍵字：房地產項目，前期策劃，科學發展觀
通常意義上的房地產項目開發可分為決策階段和實施階段，房地產開發中的項目前期階段一般指的就是決策階段。一個房地產建設項目的成功，取決于對項目的良好決策和后續的組織實施，而一個良好的決策往往對整個項目的成敗起著至關重要的作用。無疑，做好項目開發前期的策劃工作，為項目開發提供科學的決策支持，是項目開發成功的重要因素。通俗地講，前期策劃就是要解決市場定位的問題，如樓盤定位、產品定位、價格定位，即解決“生產什么、為誰生產、怎么生產”的問題。
一、房地產項目的前期策劃重要性
房地產的前期策劃是根據房地產開發項目的具體目標，以客觀的市場調研和市場定位為基礎，以獨特的創新為核心，綜合運用各種輔助手段，按一定的程序對未來的房地產開發項目進行創造性且可操作性的規劃活動。從某種意義上說，一個開發項目是否成功，能否獲得預期的收益，是由項目的前期階段的策劃方案、規劃設想、項目定位、操作模式等決定的，而能否實現開發的最初設想，在項目前期進行策劃至關重要。
前期階段策劃的重要性表現在如下幾個方面：（1）策劃的前瞻性；（2）策劃的創新性；（3）策劃具有增值性；（4）策劃具有文化性；（5）策劃具有人性化；（6）策劃具有決策性；（7）策劃具有整合性；（8）策劃具有系統性；
策劃是從前期對市場、功能、產品、開發策略等的研究與制定，到執行階段結合市場變化、環境變化及營銷過程的把握，事實上這些花多少工夫都是值得的。因此在取得土地之前，策劃就應該介入做形勢策劃和投資策劃。在項目前期階段的策劃中，根據市場趨勢、項目區位進行產品的功能規劃，解決項目產品定位的問題，這樣可以預先有目的地利用產品的差異性，來安排項目內容的主要賣點。
二、房地產項目的前期策劃任務
前期策劃任務主要有：環境調查和分析、項目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經濟策劃、技術策劃、營銷策劃、環境文化策劃、風險策劃。
各個組成部分的具體內容為：（1）環境調查和分析主要是了解項目所處的政策環境、宏觀經濟環境、自然環境、市場環境、建設環境(能源、基礎設施)以及建筑環境(風格、主色調等)等，從而為項目的定義和論證提供資料；（2）項目定義和論證主要是確立開發或建設的目的、宗旨以及指導思想，并確定項目的規模、組成、功能、標準和布局、總投資以及開發或建設周期；（3）組織策劃主要是確定決策期的工作流程和任務分工及管理職能分工；（4）管理策劃要確定項目建設和經營期的管理總體方案；（5）合同策劃是確定決策期的合同結構、內容和文本；經濟策劃注重于項目開發中的成本效益分析，定資金需求量計劃和融資方案；（6）技術策劃主要是分析和論證技術方案以及技術標準和規范的應用和制定；（7）營銷策劃是分析確定營銷策略、廣告及銷售價格等；（8）環境和文化策劃關注項目規劃中的環境藝術、生態文化等方面；（9）風險分析包括政治風險、政策風險、經濟風險、組織風險、管理風險以及營銷風險等。通過對以上各因素的分析，可以確定出一個清晰和明確的項目計劃和方案，從而對開發項目做出決策。
三、房地產項目前期策劃存在的問題
1、房地產市場方面
中國房地產業不合理的開發主體結構，使前期策劃缺乏賴以生存的思想基礎。開發企業普遍存在小、散、差的問題。建設的規?；潭容^低，數量增長過快過猛。企業過多、規模過小必然引起惡性競爭，粗制濫造、哄抬地價、亂上項目、破壞規劃。前期策劃作為基本建設程序的一個重要環節，在實際造作中卻往往成為一種走過場的形式。
2、發展商存在的問題
發展商不重視深入、系統地市場調查，使前期策劃缺乏現實、科學的市場導向。發展商對前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，必然導致決策失誤，盲目投資，開發項目的區位、類型、檔次和配套設施等脫離市場需求，產品結構嚴重不合理。發展商缺乏應有的規劃和環境意識，往往造成前期策劃的實施過程失控。由于片面追求投資回報，發展商常常在項目進行過程中，動用其可能的社會關系資源，一味提高項目規劃設計中容積率、建筑密度、建筑高度等指標，其結果使相關城市基礎設施符合過大或失衡，導致項目的整體環境素質下降。
3、建筑師存在的問題
在現行設計體制下，過細的專業分工使建筑師的專業事業日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識和廣博見識。在實踐中盲從發展商，逐步喪失建筑學在人居環境建設中主導專業的作用。建筑師遠離市場，缺乏對市場科學、深入的認識，已無法在前期策劃中找到現實、準確的立足點。
四、房地產項目前期策劃存在問題的具體表現
1、選址錯誤。例如開發商在高檔區域開發低檔房，使土地資源造成浪費，土地的級差效益沒有充分地顯現出來。這種選址錯誤是最為典型的缺乏前期策劃，對區域因素缺乏考慮的結果。
2、功能定位、設計。例如有的小區在設計功能、選料過程中與小區的市場定位脫節，而有的高檔商品房外立面、小區規劃優秀，但功能設計低檔、房型設計不合理，與高檔商品房本身不相匹配。
3、房型設計與套內面積控制相互矛盾。如有的工薪階層小區，卻又追求過大的廳，過大的輔助設施面積，使套內面積大大超出需求對象的實際消費能力，套內面積大，雖然單價不高，但總價都大大超過消費承受能力。類似這種房型設計脫離市場定位，套內面積控制與房型設計自相矛盾等并不少見。
4、為了節省設計費用，套用舊的設計方案、規劃設計陳舊。如有的高檔住宅區的地段、材料、外立面都還可以，但小區設計不佳，單位平面布局不好，如高層點式蝶形，結果陽面商品房銷售較為順利，而陰面商品房則形成積壓。
5、有的小區號稱經濟適用房，但錯誤地把城市規劃的手法用到小區規劃里，大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型人工噴泉等等，其結果是華而不實，徒然增加成本、增加購房者負擔，而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。類似的問題都屬于前期策劃缺乏或不到位。
五、解決房地產前期策劃問題的主要途徑
1、要了解經濟與發展形勢及房地產市場發展態勢。房地產的發展與一個國家、和地區的政治和經濟、金融、教育和治安社會發展等因素信息相關，這些因素間接對房地產市場和產業產生影響，尤其是對房價和銷售情況的影響，對本地區和本省、周遍城市以至全國房地產開發建設的總體情況進行了解，這樣才能克服投資的盲目性，有助于市場定位準確，這方面需要了解的內容包括近幾年來各類房地產開發項目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業潛在需求與有效需求的分析，當然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發展趨勢等。
2、要了解房地產政策法規和政府有關措施。開發企業的領導和專業人員必須熟悉有關政策法規，遵紀守法避免稍微出點差錯就要直接影響到開發項目的正常運行，造成不必要的浪費。這方面主要了解土地使用、規劃設計、拆遷安置、開發管理、建筑施工、銷售、稅收、物業管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺的關于住房制度改革。政府對“放心房”的要求等，更須嚴格執行，要掌握上述有關政策及政府調整政策的信息，及時調整房地產開發和銷售策略，有助于項目的成功。
3、要對項目周邊的居民和對周邊同類樓盤進行了解和調查。必須深入了解居民尤其是項目周圍居民的住房現狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機，還有對未來住房的期望，可接受的價格以及對付款方式、套型面積、裝修標準、軍民環境和設施配套的要求，進行深入了解，然后根據這些資料確定未來所開發項目的市場定位。對周邊同類樓盤的調查研究，有利于在制定項目營銷策略時作到揚長避短，使自己處于有利地位，制定正確的競爭對策，例如樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法、銷售進度、付款方式、購房對象和樓盤設計造型、裝修標準、配套設施、環境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業管理情況等。
4、樹立科學發展觀更新房地產開發觀念的政策體制。舊的開發意識、舊的經營體制、舊的專業觀念、舊的知識結構已嚴重阻礙了房地產業的健康發展。新經濟、新市場的發展特點，使科學的前期策劃成為房地產項目成敗關鍵，這必然要求發展商和建筑師攜手結盟，形成良性互動。發展商和建筑師應共同樹立房地產開發必須以前期策劃為先導的行業意識。發展商應從現行的開發程序中把前期策劃作為房地產項目的產品研發階段而獨立出來，而建筑師要突破現行設計程序的束縛，拓展專業視野，全面承擔起在前期策劃中主導專業角色的責任。中國房地產業的經營現狀和發展前景，使科學的前期策劃成為房地產開發唯一選擇。而前期策劃得以科學、系統的開展和完成，則有賴于發展商和建筑師的良性互動。
參考文獻
1、吳虹.對房地產開發項目前期策劃工作的幾點認識[J].安徽建筑,2004.9
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社團活動策劃書(1)
一.活動主題
為了夢想——麥田助學“一幫一”
二.活動意義
冬日來臨，但愛心仍將繼續蔓延。將愛心付諸行動是我們一直在做的事。我們為湘西的孩子們送去了書本，澆灌知識;送去了棉衣，抵御寒冷。此刻我們將再次攜手，在冬日的暖陽下，為他們夢想的飛翔帶去翅膀下的風，愿能看到他們飛出大山，尋找山外的春朝。為此，我們舉辦“為了夢想——麥田助學‘一幫一’”座談會，邀請各系大一班長作為代表參加，希望關注那大山里噙滿淚水的雙眼，此刻正在熱切眺望著我們的孩子! 為了夢想讓我們繼續前行，繼續守候著那些天真的孩子們。
三.活動時間、地點
時間：20xx年10月27日19：30 地點：待定
四.活動形式
(一).下到大一各晚自習班級進行現場解說，發放倡議書
(二).邀請各班班長、學習委員、團支書參加座談會，進行活動動員
五.活動流程
六.活動安排
(一)、策劃組(負責人：楊星竹)
1.前期準備
(1).完成策劃書。10月19日前定初稿。 (2).活動請示社聯和團委，報批。 2.活動開展
(1).監督各部門工作進度。匯報辦公室。協助各部門工作。 3.后期工作
(1).考核工作，匯報辦公室。
(二)、外聯部(負責人：解旋 )
1.前期準備
(1).報批活動場地。(10月26日之前)
(2).聯系嘉賓。邀請去年參與活動的各班級代表，說明活動形式、意義，并告知發言需求。邀請大一大二各班班長(以大一班級為主)，說明活動意義。
(三)、活動組(負責人：吳英飛曹慧)
1.前期準備
(1).擺放噴繪和粘貼海報。 ①噴繪擺放
②海報粘貼
(2).安排人員于集合布置會場。(會場清潔，位置規劃等。時間待定，人數：4人)
2.活動開展
(1).會場秩序維持。(3人)
(2).發放倡議書到各班代表手中。(2人)
3.后期工作
(1).安排會員清理會場。(4人) (2).協助各部門完成工作。
(3).隨時協助辦公室落實參與班級捐助情況。
(四)、宣傳部(負責人：王群)
1.前期準備(10月22日之前)
(1).噴繪2張，制作并打印。之后交給活動組擺放。 (2).海報6張。之后交給活動組粘貼。
(3).邀請函、倡議書定稿，交予辦公室。(10月24日之前) (4).集合布置會場。(黑板板書等，10月27日晚上) 2.活動開始
(1).新聞稿的采編和新聞照片的收集。 (2).定期更新博客。展示活動動態。 3.后期工作
(1).將新聞素材和照片備份辦公室保留。
(五)、辦公室(負責人：曹永芳)
1.前期準備
(1).協助會長統籌全局工作。
(2).督促工作進度。落實工作進程，每天向會長匯報情況。 (3).做財務支出預算，交予策劃組。 2.活動開展 (1).組織會議。
(2).到場嘉賓登記，統計到場人數和未到人數、系別、班級等。(2人) (3).記錄實際財務支出情況。 3.后期工作
(1).統計名單后反饋外聯部。
(2).收集和整理資料。統計活動成果。
(3).落實捐助情況。督促參與班級的進度和落實情況。 (4).活動后期統計財務支出，通知會員報賬。 (5).將財務表整理成冊，保存。
社團活動策劃書(2)
一、策劃書名稱
寫清策劃書名稱，簡單明了，如“××活動策劃書”，“××”為活動內容或活動主題，不需要冠以協會名稱。如果需要冠名協會，則可考慮以正、副標題的形式出現。避免使用諸如“社團活動策劃書”等模糊標題。
二、活動背景、目的與意義
活動背景、活動目的與活動意義要貫穿一致，突出該活動的核心構成或策劃的獨到之處?；顒颖尘耙缶o扣時代背景、社會背景與教育背景，鮮明體現在活動主題上;活動目的即活動舉辦要達到什么樣的一個目標，陳述活動目的要簡潔明了，要具體化;活動意義其中包括文化意義、教育意義和社會效益，及預期在活動中產生怎樣的效果或影響等，書寫應明確、具體、到位。
三、活動時間與地點
該項必須詳細寫出，非一次性舉辦的常規活動、項目活動必須列出時間安排表(教室申請另行安排)?；顒訒r間與地點要考慮周密，充分顧到各種客觀情況，比如教室申請、場地因素、天氣狀況等等。
四、活動開展形式
協會須注明所開展活動的形式，比如文藝演出、文體競賽、影視欣賞、知識宣傳、展覽、調查、講座等。
五、活動內容
活動內容為活動舉辦的關鍵部分。活動內容要符合時代主旋律和校園文化建設內涵，健康向上，富有教育意義與啟示意義。杜絕涉及非健康文化的消極內容。要詳細介紹出所開展活動的主要內容，如影片放映要寫出影片的性質、名稱和大致內容。社團活動策劃書六、活動開展
作為策劃的主體部分，表述方面要力求詳盡，不僅僅局限于用文字表述，也可適當加入統計圖表、數據等，便于統籌?；顒娱_展應包括活動流程安排、獎項設置、時間設定等。涉及到獎項評定標準、活動規則的內容可選擇以附錄的形式出現?；顒恿鞒贪才糯笾驴梢苑譃槿齻€階段：
㈠活動準備階段(包括海報宣傳、前期報名、贊助經費等);
㈡活動舉辦階段(包括人員的組織配置、場地安排情況等);
注：須注明開展活動的階段負責人、指導單位、參加人數等信息。
㈢活動后續階段(包括結果公示、活動展開情況總結等);
注：如有涉及校園衛生、環境等情況，應及時清理。
六、活動經費預算
經費預算要要盡量符合實際花費;寫出每一筆經費預算開支，以便于報銷處理(報銷時附正規發票)。如果大型活動需資金贊助，聯系社團聯外聯部。
七、活動安全
對于大型活動和戶外活動，要成立安全小組，指定第一安全負責人，充分考慮安全隱患，把人身安全放在活動開展的首要位置。在策劃書的結尾，除寫明策劃單位、策劃時間以外，協會負責人須親自簽名，并蓋上協會印章，以示責任。
附：注意事項
1、本策劃書格式要求只提供基本參考方面，為必須內容。在此基礎上，社團策劃書可以根據活動大小與類型適當添加、靈活書寫，作到內容充實、版面安排得當。
2、本策劃書格式要求只對策劃內容作出規定，策劃書字體、版面排版等不作統一要求，但各社團要保證策劃書樣式規范、美觀。
