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對于房地產行業而言，屬于我國重要產業。通過房地產行業不斷發展，能夠充分帶動經濟?；诖?，稅收籌劃具體實施階段，力求充分考慮國民經濟實際，發展水平方面來說，才能實現彼此相適應。近年來，我國出臺若干政策，宏觀予以有效調控。房地產公司角度來說，要想實現自身行業發展，經濟利潤提升，籌劃工作需要充分落實，只有這樣，競爭力方面，才能得到不斷增強，才能真正提高自身經濟效益。
一、房地產稅務籌劃概述
關于稅務籌劃，對于房地產企業來說，財務能夠得到優化，實現良好管理。對于企業納稅人來說，規范指導作用，降低稅務支出，公司各項財務目標，能夠得到充分實現。對于房地產公司，實際開展稅務籌劃環節，組成部分較多，比如說，避稅如何開展，怎樣實現節稅。對于房地產企業，要想實現自身持續發展，需要充分做好稅收籌劃工作。通過開展稅收籌劃，繳納稅務意識方面，能夠得到有效提高。與此同時，通過較為科學合理稅務籌劃，經濟效益方面來說，能夠實現不斷增長。企業核心價值方面來說，能夠得到充分凸顯。經營管理模式角度而言，通過較為科學有效稅務籌劃，能夠實現明顯改善。從我國產業結構方面來說，得到優化升級，投資方向方面，實現更加合理。
二、房地產稅務籌劃現狀
（一）專業性不足問題
稅收籌劃人員來說，普遍存在素質不高問題。房地產企業角度而言，難以實現較為良好稅收籌劃。稅收籌劃人員難以真正做到專業，能力方面，普遍需要不斷提高。與此同時，稅務籌劃人員具體工作環節，稅務規定存在不熟悉問題。這也就容易造成稅收籌劃難以真正實現良好開展，經常容易出現脫離實際狀況。
（二）內容界定難以清晰
對于房地產企業來說，稅務籌劃實際階段，籌劃核心難以真正掌握。更有甚者，稅收籌劃概念難以清晰，偷稅或者進行漏稅，成為違法行為，社會難以實現和諧，稅收籌劃需和法律政策方面實現有效吻合。對于房地產公司，利益固然重要，但是需要避免不擇手段。措施實施環節，稅負高低盡管非常重要，但是同時應該考慮違規行為。比方說，企業所得稅較為關鍵，稅收籌劃要想有效開展，需要嚴格控制所得稅。然而，對于房地產企業，普遍容易予以忽視。從利潤降低方面予以考慮，實質上，公司利潤方面來說，反而得到一定程度降低。
（三）風險意識不強
對于房地產企業來說，要想真正實現較為良好稅收籌劃，籌劃風險需要力求嚴格控制。稅收籌劃活動實施階段，受到外部不良因素作用，實際收益難以達到目標，和預想收益之間對比，普遍存在一定出入。通常來說，內部各項事務管理方面存在風險，經營方面存在一定風險，同時稅收政策方面存在一定風險。然而，稅收籌劃環節，普遍存在風險意識不足問題，重視程度不夠，風險一旦出現，規避風險難以落實。
三、房地產稅收籌劃方法
（一）養成風險意識，加強風險預警
對于稅收籌劃來說，屬于房地產企業較為重要工作，通過開展合理有效稅收籌劃，企業能夠充分預測各項事務開展。然而，風險性問題不容忽視。尤其面對目前市場經濟，經濟形勢方面，普遍得到，始終處于不斷變化之中。法律政策方面，普遍處于不斷完善階段。房地產企業角度來說，風險普遍存在?；诖?，風險意識方面，需要予以充分樹立。風險預警工作等方面，需要充分貫徹落實。與此同時，風險監督機制方面，也應力求實現科學有效建立。
（二）稅收籌劃人員方面，不斷提高綜合素質
通過開展合理有效稅收籌劃，對于房地產企業來說，能夠實現較為良好財務管理。稅收籌劃人員方面，需要具備良好專業技能，同時具備一定綜合素質。企業人才招聘環節，專業技能方面，應該不斷加強重視。專業技能培訓應該充分到位，企業人員應注重加強這方面定期安排。只有這樣，員工才能真正進步，稅務籌劃水平方面，才能得到有效提高。此外，職業道德同樣較為關鍵，需要不斷加強員工這方面培養。理財理念同樣不容忽視，因而應引導其依法納稅，同時能夠做到合法節稅。
（三）關于稅收籌劃，應與時俱進
目前處于21世紀，信息呈現爆炸增長。房地產企業來說，需要充分關注當前經濟形勢，掌握當前出現變化。對于國家政策，需要充分了解存在何種變動。只有這樣，稅務籌劃工作實施階段，才能對其予以時刻調整。風險方面問題，才能得到充分減少。關于稅收籌劃，工作具體實施階段，需要充分保障具備一定靈活性，稅收籌劃人員需要充分具備敏銳觸覺，同時具備長遠目光。只有這樣，市場一旦發生重大變化，反應才能及時，稅收籌劃方案方面，才能得到充分及時調整。對于稅務籌劃風險，才能真正實現有效降低，從而充分促進企業不斷發展，企業收益等方面，才能充分實現有效擴大。
四、結語
本文著重探討稅收籌劃實施階段，對于房地產公司來說，存在何種實際問題，同時闡述一定解決措施。對于房地產行業而言，屬于我國重要產業。通過房地產行業不斷發展，各個行業來說，能夠充分帶動經濟。只有實現良好稅收籌劃，房地產企業才能充分保持旺盛活力，作為基礎行業，房地產公司來說，才能真正實現提高自身效益，稅務成本方面，也能得到充分節約。關鍵競爭力方面，也能得到不斷提升。參考文獻：
[1]穆北歌.房地產企業在稅務籌劃上的現狀及防范[J].財經界，2014（29）：267-279.
[2]趙曉莉，趙德彥.利用稅務籌劃促進房地產行業經濟發展的探究[J].山西建筑，2014（13）：257-258.
[3]尹傳勇.房地產稅務籌劃現狀及對策分析[J].現代經濟（現代物業中旬刊），2013（6）：28-29.
關鍵詞：房地產稅務籌劃；稅種稅務籌劃；股利稅務籌劃
中圖分類號：F812 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）11-0-01
房地產業作為當前新興的經濟增長點，在國民經濟中的地位日益重要。住房消費市場的增長，促使房地產市場日趨活躍。從2002年起，房地產業連續7年被國家稅務總局列為當年度稅收專項檢查對象，可見國家對房地產業的關注，也反映了房地產企業的涉稅風險增大。房地產項目投資大，周期長，涉及到許多稅種，如果經過科學合理的稅務籌劃，就可以為房地產企業節省資金，減輕企業負擔，促進促進稅收制度的完善和企業的進一步發展。
一、房地產企業稅務籌劃的必要性
1.房地產企業稅收負擔重
當前房地產企業涉及的稅種有12個，包括除了企業所得稅按33％計征、營業稅按5％計征等一般行業適用的稅種外，還有房地產企業特殊適用的稅種——土地增值稅，土地增值稅的稅率最高達60％。這些稅種占我國全部稅種的41％，如果將這些稅種綜合計算，房地產企業的稅負在10％以上。由此可見，當前房地產企業稅收負擔偏重，有效的稅務籌劃能幫助減輕稅收負擔。
2.房地產企業依法納稅意識淡薄
房地產企業依法納稅意識淡薄，已在一段時期內給房地產企業造成負面影響。將新型的納稅意識、納稅模式引進企業各項經營決策，以期改善目前的狀況。進行稅務籌劃可謂對癥下藥。
3.房地產企業長遠發展的需要
在市場經濟條件下，企業經營活動的目標是追求企業價值最大化，降低稅收成本是一項有效措施。稅務籌劃既不違反稅法，又能獲得“額外”收益，有助于房地產企業實現價值最大化目標。
二、納稅籌劃的基本內容
通常，納稅籌劃包括以下三項內容：
1.避稅籌劃
避稅籌劃，是指納稅人利用稅法規定的漏洞、缺陷和不足，采用不違法的手段，在納稅前采取符合稅法條文規定的方法規避或減輕稅收負擔的行為。避稅不符合國家的立法精神，但不違法，與納稅人違反法律規定的偷稅、逃稅有著本質的區別，國家用不斷完善稅法、堵塞漏洞等反避稅措施加以控制。
2.節稅籌劃
節稅籌劃，是指在符合立法精神的前提下，充分利用稅法中的起征點、減免稅等一系列優惠政策以及特定條款等，借助一定的方法和實現技術，通過對經營活動、籌資活動、投資活動的安排，實現延期繳納稅款、少繳稅款甚至不繳稅款的目的的行為。
3.稅務風險防范
稅務風險防范，是指在充分理解稅法規定和要求的前提下，正確進行納稅申報。及時、足額進行稅款繳納，不產生任何滯納金與罰款支出，使公司不因涉稅風險而付出成本。
三、我國房地產主要稅種稅務籌劃
1.營業稅籌劃。營業稅稅率為5％。我們可以從利用稅率不同和價外費兩個方面對營業稅進行籌劃。
利用稅率不同籌劃。目前稅法規定銷售不動產征收5％的營業稅，而房屋裝修征收3％的稅率，二者顯然存在稅率差，我們可以從稅率差異上入手進行籌劃，為企業節約一部分稅金。房地產公司可另外成立裝修公司與顧客簽訂裝修合同，將裝修費由裝修公司收取，這樣這一部分裝修費不用再征收營業稅。
利用價外費用的籌劃。營業稅的計稅依據是營業額，如果企業將代收的價外費用包含在營業稅額內，就會增加繳稅金額。房地產開發企業在銷售房屋的同時，往往需要代收燃（煤）氣費、水電初裝費、維修基金等各種配套設施費。如果這些代收應付款項，不是作為“其他應付款”，而是作為房屋的銷售收入處理，將會大大增加企業營業稅的征收。所以房地產開發企業可以專門成立物業公司，將這部分價外費用轉由物業公司收取，那么其代收款項就不屬于稅法規定的“價外費用”，就不用征收營業稅。
2.土地增值稅籌劃。所謂土地增值稅是對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。房地產開發企業可以采取代客戶進行房地產的開發的方式進行開發，開發完成后向客戶收取代建收入。這樣就既不涉及土地使用權轉移也不涉及建筑物出售，房地產企業的收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。還可以利用優惠政策來進行稅務籌劃。我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。如果沒有分開核算或不能準確核算的，其建造普通住宅可享受的土地增值稅優惠（條例第八條第一款）將不能享受。按照該條例規定，房地產企業可以把普通標準住宅和其他房產分開核算，對建造普通標準住宅單獨進行核算，從而使普通標準住宅的增值率控制在20％以內，以獲得免稅待遇。
3.企業所得稅籌劃。我國稅法對公司型企業和個人獨資企業、合伙企業實行不同的納稅規定，公司型企業的凈利潤必須先繳納企業所得稅，稅后利潤分配給股東時，投資者還要交納個人所得稅，而個人獨資企業和合伙企業則不需要交納企業所得稅，適用5％～35％的超額累進稅率的個人所得稅。由于兩者稅負的不同，房地產企業可以通過企業類型的選擇為企業節省一部分稅金。另外，在設立分支機構方面，也應有稅務籌劃。如果設立分支機構為子公司，那么子公司為獨立法人，應被視為納稅人，通常需要承擔全面的納稅義務。如果設立分支機構為分公司，分公司在其所在區域不被視為納稅人，只需承擔有限的納稅義務，分公司發生的利潤與虧損要與總公司合并計算，即通常所稱的“合并報表”。所以，在經營期間，若分公司有虧損情況，其虧損可以抵沖總公司的利潤，減輕稅收負擔。
參考文獻：
[1]財政部注冊會計師考試委員會辦公室.稅法[M].北京：經濟科學出版社，2010.
關鍵詞：房地產；稅務籌劃；風險控制
1引言
我國社會主義市場經濟不斷發展，經濟實力的增強，人們對于房屋的需求量增加，房地產現已進入了一個新的階段。稅務籌劃已處于現代企業管理工作中的重要位置，是財務管理工作的重要內容，對房地產企業的發展有著至關重要的作用。但房價出現了爆炸性和持續時間長的增長，稅務籌劃也存在著較大風險。因此，優化資源配置進行稅務籌劃，拉低行業風險，才是穩控房價的重要途徑。
2找出房地產面臨的稅務籌劃風險
2.1國家政策風險
房地產行業的持續發熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經濟下，房地產行業為我國國民經濟消費水平有著重要作用，推動著經濟的發展。而房價的居高不下使得房地產企業處在整個市場體系的風口浪尖。此時雖然政府會根據國民經濟狀況隨時對房地產行業進行調整，但是房地產行業容易造成對稅務政策不理解的現象，從而導致違反法律的相關規定。
2.2房地產行業運營風險
房地產企業是房地產行業的重要組成成分，整個行業的發展前景與社會經濟生產活動有著密切關聯，如果房地產企業在運營過程中未重視稅務籌劃的投入，稅務籌劃政策不合理，就容易讓企業在經濟發展上陷入困境，甚至導致嚴重經濟危機。員工是企業經營的動力，沒有員工就沒有企業生存的動力。員工情況，包括個人素質差異、員工流動性等情況，都是可能導致企業運營風險的重要因素。
2.3法律風險
我國房地產事業取得不斷進展，關于房地產事業稅收籌劃的法律法規卻未得到同步發展和健全，在房地產稅務問題上，房地產事業的稅務籌劃工作人員和政府稅務機關的稅務人員產生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務籌劃體制機制對房地產事業進行監督和管理。再者我國大部分企業對稅收籌劃未能全面理解甚至出現偏差，在進行實際操作的時候容易鉆法律法規的空子，出現偷稅漏稅的行為，從而在房地產領域產生違法犯罪的風險。
3分析稅務籌劃風險產生的原因
首先國家對于房地產行業的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經濟發展在不斷調整優化，房地產行業稅收政策也在變動中。我國頒布的關于房地產稅收的法律法規仍不夠完善，缺乏良好的稅務籌劃環境。其次，缺乏完善的稅務籌劃制度。政府并未頒布完善的相關稅務籌劃制度，致使對房地產行業稅務籌劃方面的監管力度不夠，房地產企業容易在稅收籌劃上出現誤差。然后，沒有深刻了解稅務籌劃在房地產行業的作用。稅務籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調控政策都對其有些極大影響，因此房地產行業過度依賴稅務籌劃是不可取的。最后，稅務籌劃工作人員未樹立良好的風險意識。稅務籌劃需要相關工作人員根據該行業發展進度以及政府的稅務政策來做出相應的稅務籌劃，減輕企業稅務負擔。但影響房地產行業發展的因素復雜、變動大，存在著較大風險。
4加強對房地產稅務籌劃的風險控制的措施
4.1國家對房地產稅務實行科學籌劃，防范風險
在法治社會前提下，房地產行業必須在法律法規的條框下運行，遵守法律法規，房地產企業有關部門應當準確了解國家和政府關于房地產行業稅收的政策和法律規定，稅務籌劃工作人員也應當根據法律政策來進行稅務籌劃，明確房地產行業應當繳納的稅務及其基本市場發展要求。國家必須做好科學的籌劃，來防范房地產稅務風險，深入了解國家和政府的法規和政策，使得房地產企業的經營與國家法律政策相聯系，讓房地產行業在遵守法律的前提下盡可能地節省產業成本，防范發展風險。
4.2建立健全稅務籌劃制度
國家通過稅務籌劃制度來對房地產行業進行監督管理，從而建立集中高效的稅務籌劃管理制度。這種制度有利于稅務機關開展政府相關工作，房地產企業的稅務籌劃工作人員的工作也能在稅務制度的監督下有效完成，讓政府與房地產行業在市場經濟背景下處于優勢地位。
4.3正確認識房地產稅務籌劃的作用
稅務籌劃工作能夠降低房地產的運營風險的同時，也存在著一定的局限性。稅務籌劃需要根據房地產行業所收集到的數據，與房地產實際運營狀況相結合，做出切合實際的稅務籌劃舉措。但在市場經濟不斷變化發展中，房地產的數據信息和實際運營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認識稅務籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關信息。
4.4房地產行業工作人員要樹立風險意識
房地產企業對稅務籌劃方面的專業人才需求大，這也要求相關人員具備較高的專業知識能力和素質。房地產行業受國家政策、其他行業和公民等因素影響，因其因素變化復雜，要求稅務籌劃工作人員樹立風險意識，要有較強的適應能力，高度的責任意識，同時企業應當采取措施提高稅務籌劃工作人員的風險意識和素質。
5結語
綜上所述，稅務籌劃是房地產行業發展的重要舉措，如何加強房地產稅務籌劃的風險控制則是房地產行業發展的重要課題。在激烈的市場經濟競爭下，房地產企業利用稅務籌劃風險控制措施，防范風險，推動房地產行業持續健康發展。
作者:余德梅 單位:?？谥猩县斀涱檰柟煞萦邢薰?/p>
參考文獻
關鍵詞：房地產；稅務籌劃；風險控制
1引言
我國社會主義市場經濟不斷發展，經濟實力的增強，人們對于房屋的需求量增加，房地產現已進入了一個新的階段。稅務籌劃已處于現代企業管理工作中的重要位置，是財務管理工作的重要內容，對房地產企業的發展有著至關重要的作用。但房價出現了爆炸性和持續時間長的增長，稅務籌劃也存在著較大風險。因此，優化資源配置進行稅務籌劃，拉低行業風險，才是穩控房價的重要途徑。
2找出房地產面臨的稅務籌劃風險
2.1國家政策風險。房地產行業的持續發熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經濟下，房地產行業為我國國民經濟消費水平有著重要作用，推動著經濟的發展。而房價的居高不下使得房地產企業處在整個市場體系的風口浪尖。此時雖然政府會根據國民經濟狀況隨時對房地產行業進行調整，但是房地產行業容易造成對稅務政策不理解的現象，從而導致違反法律的相關規定。2.2房地產行業運營風險。房地產企業是房地產行業的重要組成成分，整個行業的發展前景與社會經濟生產活動有著密切關聯，如果房地產企業在運營過程中未重視稅務籌劃的投入，稅務籌劃政策不合理，就容易讓企業在經濟發展上陷入困境，甚至導致嚴重經濟危機。員工是企業經營的動力，沒有員工就沒有企業生存的動力。員工情況，包括個人素質差異、員工流動性等情況，都是可能導致企業運營風險的重要因素。2.3法律風險。我國房地產事業取得不斷進展，關于房地產事業稅收籌劃的法律法規卻未得到同步發展和健全，在房地產稅務問題上，房地產事業的稅務籌劃工作人員和政府稅務機關的稅務人員產生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務籌劃體制機制對房地產事業進行監督和管理。再者我國大部分企業對稅收籌劃未能全面理解甚至出現偏差，在進行實際操作的時候容易鉆法律法規的空子，出現偷稅漏稅的行為，從而在房地產領域產生違法犯罪的風險。
3分析稅務籌劃風險產生的原因
首先國家對于房地產行業的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經濟發展在不斷調整優化，房地產行業稅收政策也在變動中。我國頒布的關于房地產稅收的法律法規仍不夠完善，缺乏良好的稅務籌劃環境。其次，缺乏完善的稅務籌劃制度。政府并未頒布完善的相關稅務籌劃制度，致使對房地產行業稅務籌劃方面的監管力度不夠，房地產企業容易在稅收籌劃上出現誤差。然后，沒有深刻了解稅務籌劃在房地產行業的作用。稅務籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調控政策都對其有些極大影響，因此房地產行業過度依賴稅務籌劃是不可取的。最后，稅務籌劃工作人員未樹立良好的風險意識。稅務籌劃需要相關工作人員根據該行業發展進度以及政府的稅務政策來做出相應的稅務籌劃，減輕企業稅務負擔。但影響房地產行業發展的因素復雜、變動大，存在著較大風險。
4加強對房地產稅務籌劃的風險控制的措施
4.1國家對房地產稅務實行科學籌劃，防范風險。在法治社會前提下，房地產行業必須在法律法規的條框下運行，遵守法律法規，房地產企業有關部門應當準確了解國家和政府關于房地產行業稅收的政策和法律規定，稅務籌劃工作人員也應當根據法律政策來進行稅務籌劃，明確房地產行業應當繳納的稅務及其基本市場發展要求。國家必須做好科學的籌劃，來防范房地產稅務風險，深入了解國家和政府的法規和政策，使得房地產企業的經營與國家法律政策相聯系，讓房地產行業在遵守法律的前提下盡可能地節省產業成本，防范發展風險。4.2建立健全稅務籌劃制度。國家通過稅務籌劃制度來對房地產行業進行監督管理，從而建立集中高效的稅務籌劃管理制度。這種制度有利于稅務機關開展政府相關工作，房地產企業的稅務籌劃工作人員的工作也能在稅務制度的監督下有效完成，讓政府與房地產行業在市場經濟背景下處于優勢地位。4.3正確認識房地產稅務籌劃的作用。稅務籌劃工作能夠降低房地產的運營風險的同時，也存在著一定的局限性。稅務籌劃需要根據房地產行業所收集到的數據，與房地產實際運營狀況相結合，做出切合實際的稅務籌劃舉措。但在市場經濟不斷變化發展中，房地產的數據信息和實際運營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認識稅務籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關信息。4.4房地產行業工作人員要樹立風險意識。房地產企業對稅務籌劃方面的專業人才需求大，這也要求相關人員具備較高的專業知識能力和素質。房地產行業受國家政策、其他行業和公民等因素影響，因其因素變化復雜，要求稅務籌劃工作人員樹立風險意識，要有較強的適應能力，高度的責任意識，同時企業應當采取措施提高稅務籌劃工作人員的風險意識和素質。
5結語
綜上所述，稅務籌劃是房地產行業發展的重要舉措，如何加強房地產稅務籌劃的風險控制則是房地產行業發展的重要課題。在激烈的市場經濟競爭下，房地產企業利用稅務籌劃風險控制措施，防范風險，推動房地產行業持續健康發展。
作者:余德梅 單位:?？谥猩县斀涱檰柟煞萦邢薰?/p>
參考文獻
關鍵詞：房地產 稅務籌劃 風險
當前，我國房地產行業處于風口浪尖，如何將利潤空間加大，提升企業的競爭力，保持房地產企業持續健康發展，成為房地產企業財務管理工作的重心。稅收籌劃是在房地產企業不違反國家財務稅收政策前提下，以提升企業利潤為目的進行的稅收謀劃，但是在稅收謀劃過程中會出現各種風險，企業需要通過一系列措施對這些風險進行有效的控制和防范。
一、房地產企業的稅收籌劃風險
當前我國房地產企業所面臨的稅務籌劃風險主要有：
（一）法律風險
我國的房地產企業稅收籌劃相關法律制度目前還不是很完善，針對同一個問題，房地產企業的稅務籌劃者和國家稅務機關會有不同的理解和看法，因為沒有完善的法律制度進行約束和限制，就會導致房地產企業在稅務籌劃過程中可能出現一些涉稅糾紛甚至于違法行為。還有一些企業對法律沒有深刻的認識，導致出現一些超越法律或者在法律邊緣游走的現狀發生，這些都會對房地產企業的稅務籌劃產生不利的影響。
（二）政策風險
隨著我國房地產行業的發展，房地產在我國國民經濟中地位越來越重要，但是目前我國市場經濟發展并不成熟，房地產行業相關的法律制度還不盡完善，相關的規范性文件很少，這就很容易造成房地產企業稅務籌劃中形成巨大的風險。
（三）財務風險
房地產行業和資金有著密切的聯系，每一個環節都需要對資金進行合理的掌控。我國房地產行業的建設資金大多是貸款融資的，資金越大，稅務籌劃的空間就會擴大，在創造高額的經濟收益的同時，面臨的財務風險也越大。
（四）行業風險
我國房地產行業的發展，使得很多企業看到房地產行業的發展前景，紛紛轉向房地產投資，但是房地產行業和很多行業都密切關聯，與貨幣政策、利率政策、經濟增長、居民收入等諸多方面也是息息相關的，容易受這些因素影響產生連鎖效應，“牽一發而動全身”，如果沒有進行合理的規劃，就會帶來巨大的風險。
二、我國當前房地產稅收環境
我國社會主義市場經濟不斷發展和完善，各種法律體系在不斷的完善中，稅收法律體系也不例外。通過法律制度的完善，建立完善的稅務法律體系，為房地產企業的稅務籌劃提供法律依據，促進房地產企業合法進行相關工作。從目前的房地產行業發展來講，稅務法規建立了較完整的體系，法律執行也慢慢的規范，這些都有利于房地產企業依法進行各項工作。
改革開放后，我國和世界上很多國家都建立了經濟貿易往來，經濟發展已日趨國際化，使得稅收工作也呈現國際化。我國當前的稅收環境呈現出國內經濟主體和國外經濟主體共同競爭的收稅局勢，對稅務發展提出更高的要求。而房地產行業最為顯著的一個特點就是周期長、投資大，同時會計核算和稅收政策在許多口徑上的差異，以及稅收中各稅種針對同一計稅項目確認的差異，造成了稅收計算工作的難度，稅收過程的復雜性加大，涉及到多個稅種，這些稅種是否可以進行合理的規劃，關系著房地產企業的持續健康發展。
三、如何有效控制房地產稅務籌劃風險
對企業稅收進行合理的規劃，就是將房地產企業的經營風險減小。房地產行業因為規模相對較大，所以只有高水準的財務管理活動，才能幫助房地產企業長遠發展，而稅收籌劃作為企業財務管理工作中的一項工作，顯然是重中之重。為了對房地產企業稅務籌劃風險進行有效的控制，可以從以下幾個方面進行。
（一）重視專業人才的使用
稅收工作具有很強的專業性，對人才有很高的要求，房地產企業需要重視專業性人才的培養及任用，定期組織學習財稅知識，加強與同行交流，持續提高稅務籌劃人員的工作水平。
（二）借鑒專業的建議
在進行重大決策時，房地產企業的決策者可以向一些專家進行咨詢，借鑒專業的建議或者意見。將專家的建議和房地產企業的實際情況結合在一起，可以有效的對企業稅務籌劃風險進行控制。
（三）開展稅收籌劃工作
在房地產企業進行重大的經濟業務決策時，應及時將稅務籌劃工作跟進，企業稅務機構人員應與其他相關部門充分交流、深入討論，在完成討論后，設計出合理的稅收方案，同時需要加強稅收方案中經濟收益和風險的評估，對企業經濟業務進行深入的了解。然后將稅務方案遞交給企業決策者，相關部門根據稅收方案進行實施。房地產企業在經濟活動實施過程中，也要對經濟收益和風險進行實時評估，并進行跟蹤記錄，在評估的過程中要保持客觀性。事后應總結評價，做成資料以備后期參考使用。
（四）加強風險意識
房地產企業必須充分的認識到其存在的風險，密切關注國家相關政策，做好風險防范措施，從而增強房地產企業的稅收籌劃能力。及時的掌握房地產行業的最新市場動態，從實際出發，適時地對企業的稅收籌劃方案進行調整。
四、結束語
綜上所述，我國房地產行業的發展，在國民經濟中占有重要的地位，但是房地產行業稅務籌劃存在很多方面的風險，為了有效的對房地產企業稅務籌劃風險進行控制，就要充分的認識企業風險，密切關注國家宏觀調控政策，加強對稅收政策的學習，提高企業財務管理水平，合理制定稅務籌劃方案，使得企業在較少的運營成本下，實現高經濟收益和低風險，最終保證企業持續健康發展。
參考文獻：
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[2]劉貞香.房地產企業稅務籌劃風險的有效控制[J].經濟視野，013；23：186-187
房地產企業需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業稅、房產稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業稅、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅以及所得稅。在此次調控中，變化最大的當屬土地增值稅和房產稅，下文以土地增值稅和房產稅為例詳細說明房地產開發企業應該如何進行稅務籌劃。（一）土地增值稅的節稅關鍵點我國土地增值稅于1994年開征，但由于預征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調控中重點強調的稅收政策。土地增值稅計算公式是：應納土地增值稅=增值額×稅率=（轉讓房地產的收入-扣除項目）×稅率，因此土地增值稅節稅關鍵點在于減少轉讓房地產轉讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據增值率確定。如果房地產企業售價過低，影響企業的銷售收入，如果定價過高，增加企業的稅收負擔。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業帶來巨大的節稅效應。因此，企業應當在充分考慮成本利潤的基礎上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業獲得最大的節稅優惠。2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產企業在銷售房地產時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產的裝飾、裝潢和家具家電等。企業在有附加銷售收入時，應當分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業銷售收入，降低增值率和稅率?；蛘咂髽I可以設立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業可以利用廣告費、宣傳費、公關費用等項目，增加企業的可扣除項目，規避對房地產開發企業扣除項目的限制。而且此時，房地產開發企業是不用重復繳納營業稅的。3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當增值率低于20%時，還可以享受免稅優惠。企業在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息并提供金融機構證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的5%以內，或者按取得土地使用權所支付的金額加房地產開發成本的10%以內進行開發費用的扣除。房地產企業是資本密集型行業和高杠桿經營行業，大部分企業都有大量貸款，企業應當合理選擇扣除方式以最大化節稅效應和企業利潤。（二）房產稅的節稅關鍵點我國房產稅征收較晚，為配合房地產調控政策，2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產稅試點將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產稅征收辦法為：自用、經營用房地產按照房地產余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產稅，出租用房地產按照其租金收入的12%繳納房產稅。因此，企業房產稅的籌劃關鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。1.分解租金附加收入。當企業出租房地產時，應當將租金收入進行分解，減少應納稅所得額。盡量把水電費、物業管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應納稅所得的。企業可以單獨設立相應的物業管理公司，專門從事水電費、物業管理費的征收工作，從而降低租金收入，達到減稅的目的。2.把房屋出租變為房屋承包。房地產進行出租不僅需要交納房產稅，和需要交納營業稅，稅率較高，稅負較重。企業可以將出租的房地產轉變為稅負較輕的房地產承包。企業將房地產作為一項資產承包出去，企業定期向承包人收取一定的管理費，費用標準可參考租金標準，這樣企業既可以獲得相應的收入，又可以獲得節稅優惠。3.把出租房屋變為投資用房屋。房地產企業將房屋進行出租，除了繳納房產稅、營業稅，還有城市維護建設稅及附加及企業所得稅。如果企業以房地產直接入股進行聯營，共擔風險，企業只需直接繳納企業所得稅即可。因此，可以將出租業務轉為投資業務降低稅負。總之，房地產企業可以通過縮小課稅基礎、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協調性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。
房地產企業納稅籌劃應該注意的幾個問題
（一）設立專門的納稅籌劃部門相對于其他行業來說，房地產企業稅負負擔較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進行宏觀調控的情況下，房地產企業必須從細處入手，重視稅務籌劃在企業經營中的重要性。為此，企業應當設立專門的稅務籌劃部門或者稅務籌劃崗位，聘請專業的稅務人員，為企業進行系統的稅務籌劃。（二）全程全方位的進行納稅籌劃房地產開發企業應當在設立、項目建設開發、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業設立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設立地點和設立形式。在項目開發階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負擔?？傊?，房地產開發企業稅收籌劃應當是貫徹在企業設立、生產、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務籌劃。（三）時刻關注政策法規的變化目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關于稅收的文件和政策。特別是在當前，房地產市場調控頻繁。房地產企業發展與國家宏觀經濟政策息息相關，稅收政策是國家宏觀調控的重要手段之一。房地產企業應該時刻關注國家政策法律法規特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達到減輕稅負的目的。
關鍵詞：稅收籌劃誤區；稅收籌劃方式；房地產公司
中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-02
目前隨著房地產行業的快速發展，與之相配套的法律法規也日趨完善。由于稅收法規對房地產行業的調整力度加大，越來越多的房地產企業更加注重納稅籌劃。然而，近年來不斷出臺新的稅收法規，規范房地產行業的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區。因此，筆者在此認真剖析此類誤區，尋找納稅籌劃的新亮點。
一、房地產企業稅收籌劃誤區現狀
誤區一：通過投資或聯營方式，規避土地增值稅。
過去，大多數房地產企業采用設立項目公司等方式經營，以房地產進行投資、聯營來達到規避土地增值稅的目的。其政策依據是《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）第一條的規定，“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅?！痹S多稅務師事務所在為房地產企業做稅收籌劃時，通常運用這一政策制定規避土地增值稅的籌劃方案。
然而，財政部和國家稅務總局為了堵塞這一漏洞，出臺了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條明確規定，“對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行了投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定”。即房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。這一籌劃誤區應引起房地產企業的足夠重視，從而防范新的稅收風險。
誤區二：利用借款費用資本化，進行加計扣除，從而減少土地增值額。
根據《房地產開發經營企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）關于企業的利息支出應按以下規定進行處理：“企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配?！倍钚骂C布的企業會計準則第17號—借款費用（財會[2006]3號）第四條規定，“企業發生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本”。因此，許多房地產開發企業將符合資本化條件的借款費用計入開發成本，這是合乎規定的。
然而在計算土地增值稅時，許多房地產公司把此項借款費用作為加計扣除的基數，不僅加計扣除了開發成本的20%，在計算房地產開發費用時還作為5%的計算基數給予扣除，使項目土地增值額大大減少，導致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風險。
在這一點上，稅收籌劃的亮點在于所發生的能夠扣除的借款費用是否超過稅法規定可以扣除的開發成本的5%。如果超過5%，則企業應提供金融機構的貸款證明，否則，應不提供金融機構的相關證明更為有利。
誤區三：預售購房款掛在往來賬面。
將預售購房款掛為往來賬，個別企業還采取“體外循環法”，將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規定給購房人開具發票，而以收款收據代替，隱瞞收入，造成不申報納稅，延繳、偷逃營業稅及附加、土地增值稅和企業所得稅。
誤區四：不按照合同約定的時間確認收入
以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。還有些企業則是不按合同約定時間確認收入，以各種理由拖繳納企業所得稅。
誤區五：隨意調整稅款申報數額
有些房地產開發企業由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。有些房地產開發商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在年度內隨意調整稅款申報數額，甚至少報稅款或逃避納稅。
誤區六：鉆政策“空予”，不及時清算土地增值稅。
開發項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發商采用工程遲遲不結算等手段，結果導致無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
誤區七：以虛列成本，致使企業虧損不繳納企業所得稅。從售樓款中抵減手續費，將銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅；更名費等收入不入賬等等。
二、房地產稅收籌劃解決方式
近幾年國家稅務總局加大稅收征收管理，新的房地產稅收政策不斷完善，企業對稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當形成企業稅收風險，筆者就此從以下幾點來談談自身體會。
1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎，稅收籌劃應隨稅法的變化而調整。這就要求企業財務人員要讀透房地產相關稅收相關政策，熟悉新法規，掌握稅收政策變化細節，適時做出相應籌劃調節，努力做到房地產稅收籌劃的涉稅零風險。對此，企業財務人員要承擔其應有的責任，企業負責人也要有稅收風險意識。
2.房地產稅收籌劃的目標要符合企業長期發展戰略。
“國六條”、“國八條”等相關房地產調控政策的出臺，意味著我們現在一定要仔細把握行業政策，特別是企業財務負責人要研讀政策把握房地產行業政策導向，適時拓寬產業鏈，尋找新的利潤增長給老板提供決策力。
3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結。如果是集團公司的話，要把籌劃放在整個集團的層面進行稅收籌劃，將各公司、各業務部門參與籌劃工作中，做到項目開工前預計出準確的成本數據及銷售收入數據，財務部門建立各項稅種測算模板，利用相關數據計算出準確的預計稅收數據，以此反復調整籌劃方案以實現稅收籌劃目標。銷售、策劃、工程、成控、采購等相關部門按照計劃執行，在執行過程中根據具體情況做出實時調整，財務部門及時跟進，以保證籌劃目標的實現。
4.利用臨界點進行納稅籌劃。納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。起征點的規定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是開發商應當認真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，我們可以對此進行納稅籌劃。如果房地產企業建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是可以通過適當控制出售價格，還可采用精裝房方式控制價格和開發成本，可使計算土地增值額時按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來免繳和少繳納土地增值稅。
5.合作建房籌劃法。如一方企業是非房地產開發企業，持有一塊土地，另一方企業是房地產開發企業，可通過雙方合作建房的方式，分得建成房產后再轉讓，對土地增值稅的節稅是非常顯著的。
6.遵循成本收益原則。進行房地產稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。
7.從節稅空間大的稅種入手。在進行房地產稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值，應選擇稅收優惠多，稅負伸縮彈性大的稅種作為切入點。
三、結語
房地產稅收籌劃的方法多種多樣，房地產企業財務人員要在熟讀相關法規基礎上籌劃節稅方案，充分關注稅收風險，避免稅收籌劃誤區，為企業節約稅收成本，創造利潤最大化。
參考文獻：
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