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中圖分類號：D922.29 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-000-01
宏觀調控是為了適應市場經濟改革而出現的一種國家經濟行為，宏觀調控法也是隨著宏觀調控這種行為而應運而生的。宏觀調控法是經濟法中的一個重要的組成部分，是經濟法中不可或缺的一種部門法律。宏觀調控法制約著宏觀調控的行為，宏觀調控的行為是受宏觀調控法制約和規范的。宏觀調控法是國家實行宏觀調控行為的一種重要的規范，為國家的經濟改革和經濟調控做出了重要的貢獻，和國家的經濟發展史息息相關，密不可分的?，F代國家經濟方面的一個重要職能就是宏觀調控，宏觀調控法受市場因素、政府因素以及其他一些因素的影響，有著其自身的理論前提和實施方法，文章就這兩方面來研究，具有極其重要的積極作用。
一、宏觀調控法的理論前提
（一）市場方面。市場是社會資源的主要配置者。各種資源按照市場價格信號反映的供求比例流向最有利的部門和地區；企業是資源配置的利益主體通過市場競爭實現各項資源要素的最佳組合。其次市場是國家對社會經濟實行間接管理的中介、手段和直接作用對象。除此之外，市場對企業的生產經營活動具有直接導向作用。但是市場也存在著其自身的局限性，市場具有盲目性、滯后性和自發性，需要國家運用宏觀調控來彌補市場的不足，這就為宏觀調控法提供了一定的市場理論前提。市場的自發性會導致市場的效率低下以及市場資源的嚴重浪費，市場的盲目性和之后性，導致市場經濟的信息不暢通，造成市場經濟的不平衡。因而需要國家的宏觀調控。宏觀調控法就是建立在市場在某些時候失靈的基礎之上的，反過來講，市場失靈就是宏觀調控法的一個方面的理論前提。國家運用各種宏觀調控手段，直接調節市場商品供求總量及其結構的平衡關系，通過市場發出信號，間接引導和調節企業的生產經營方向，從而實現對社會經濟活動全面、有效的控制。。
（二）政府方面。國家實施宏觀調控的主要目的是為了彌補市場局限性的不足，來調整因市場調節不力而造成的資源浪費、效率低下等現象，但是國家實施宏觀調控并不是面面俱到，也不能夠完全做到萬無一失。近幾年來，會出現這樣的一種情況，政府所制定出的宏觀調控政策，有時候卻起不到緩解市場調節弊端的情況，反而在一定的程度上加劇市場調節的局限性，起到一定的反作用。這就是國家的宏觀調控政策在有些時候，并不一定就可以完全避免市場調節的局限性，完全彌補市場調節的弊端情況。這種現象說明國家實行宏觀調控政策并不一定在任何情況下都奏效，國家的干預政策并不一定在任何情況下都是有效果的。所以，很有必要把宏觀調控納入到法律的范圍之內，讓國家的宏觀調控行為走上法律的正確軌道，同時發揮更大的積極地作用。制定出宏觀調控法，使得政府的宏觀調控行為變得有法可依，避免了許多的偏差和錯誤。這是宏觀調控法的有一個重要的理論前提，它與政府實行的宏觀調控行為是緊密聯系，密不可分的。同時，從另一個角度來講，宏觀調控法作為一種法律，它是依托于一定的社會真實情況的，并不是憑空捏造的，是客觀存在的一部經濟法之一。
二、宏觀調控法實施的方法
（一）宏觀調控實施的最主要的主體就是政府。政府在實施宏觀調控法的這一過程當中不僅要履行政府的經濟職能，同時也要履行相應的義務，做到義務和權利的結合與統一。政府的這種行為就是法律上所要求的權利與義務相一致的原則。宏觀調控法是基于各種理論前提上存在的一部經濟法之一，政府在履行宏觀調控法的過程當中不僅要享有一定的權利，同時也要承擔在宏觀調控過程中所出現的一些情況的責任，在市場調節的基礎上，遵循宏觀調控法對經濟進行宏觀調控，切不可盲目地、過度地實施宏觀調控。這樣，國家才能夠在法律的基礎之上對經濟進行宏觀調控。
（二）宏觀調控法實施的另一種方法就是注重公平的原則。政府在實施宏觀調控法的過程當中不能夠損害宏觀調控主體的切身利益，要注重公平，從法律的角度出發，來保護宏觀調控被控主體的直接利益和合法權利。同時這也是經濟法的要求。這樣才能夠促進宏觀調控法的順利進行。才能夠實現宏觀調控的主體和宏觀調控的被控主體之間的協調與平衡，來進一步促進現代國家經濟的發展。
三、結語
文章從兩個方面來研究宏觀調控法的理論前提和方法分析，分別探究了宏觀調控法的市場因素、政府因素以及法律因素，還有從權利與義務等方面探究宏觀調控法實施的方法，具有極其深刻的現實意義和實踐意義。宏觀調控作為現代國家市場經濟的一種重要的職能，引起了各個國家的重視和研究。如何更好更有效地實行宏觀調控是現代國家最為關注的問題，同時也是現代國家市場經濟改革中的一項重要的舉措。宏觀調控在近幾年來已經成為現代國家市場經濟中研究的一項重要的課題，所以，在一定的程度上，國家實施宏觀調控需要法律來逐步規范，這就產生了宏觀調控法。宏觀調控法在理論方面有一定的理論前提，為國家經濟的宏觀調控服務，同時，宏觀調控法也是現代國家在法律方面探討的重要的課題。時代在不斷地發生變化，市場經濟也不是一成不變的，宏觀調控法也要隨著時代的發展而發展，從而來更好地為現代國家的市場經濟來服務。
參考文獻：
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2011年實施穩健的貨幣政策后，地方法人金融機構更加注重信貸結構的優化，根據實體經濟的需求均衡適度放款，將信貸資金投向實體經濟并充分體現“有扶有控”的要求，充分發揮了信貸資金的有效性。截止2011年6月底，轄內地方法人金融機構向侯馬商貿流通行業發放新增貸款7425萬元，同比增加2290萬元；向“三農”發放新增貸款5541萬元，同比增加2690萬元；向中小企業發放新增貸款7935萬元，同比增加1240萬元。
二、增強了地方法人金融機構成本核算意識，促進農村信用社尋求新的利潤增長點
實施穩健的貨幣政策，使地方法人金融機構信貸投放更加合理，追求利潤最大化的意識更加突出，改變了以往單一的以存貸款業務為主的經營方式，加入了全國銀行間債券市場，開立了乙類債券托管賬戶，成為了乙類成員；嘗試理財產品業務的推出，業務經營更加多樣化。截止2011年6月底，轄內農村信用社在共辦理債券業務55筆，累計發生金額458449萬元，收益143萬元。此外，在下半年還積極準備推出理財產品，實現贏利模式多元化，目前農村信用社尋求新的利潤增長點的意識正在逐步增強。
三、執行差別準備金動態調整政策，緩解了地方法人信貸資金緊張的壓力
自2011年6月20日起，上調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點后，轄內農村信用社執行15.5%的存款準備金率，收回地方法人流動性資金58395萬元，通過實施差別存款準備金動態調整政策后，經人行太原中支認可，獲批下調1個百分點的政策優惠，現執行14.5%的存款準備金率，在銀根普遍收緊的態勢下，爭取到3768萬元的寶貴資金。在一定程度上緩解了信貸資金緊張的壓力。
四、緊縮性調控造成農信社籌集資金成本的上升
一方面是央行連續的加息，基準存款利率上升，資金成本明顯上升。據統計分析，2011年1-6月，侯馬市農村信用社一年期存款利率為3.5%，同比上升1.25個百分點。另一方面是由于融資環境趨緊，民間借貸趨于活躍，不僅民間的閑散資金從事民間借貸，甚至部分居民提取存款進行民間借貸，導致吸收存款難度加大。據對侯馬市5戶企業抽樣調查顯示：截至2011年6月底，民間融資同期增加215萬元，增長7.56%。
五、緊縮性調控導致農信社盈利能力受到制約
從緊的貨幣政策重點調控銀行業金融機構的信貸擴張能力，作為近幾年快速發展的農村信用社，影響尤為明顯。對于以存貸利差為主要收入來源的農村信用社來說，從緊的貨幣政策帶來的必然是盈利能力下降。據有關部門估計，侯馬市農村信用社2011年將比上年減少利息收入2000萬元，下降11.1%。
六、緊縮性調控帶來農村信用社對中小企業的信貸支持能力的降低
侯馬市農村信用社以農業和中小企業為主要客戶，由于農業的弱質性，主要的利潤靠對中小企業的信貸支持。從緊貨幣政策的實施，在保證農業信貸支持的前提下，只能壓縮減少對中小企業的授信，導致對中小企業的信貸服務不能如期提供，從而導致部分中小企業客戶流失。截至6月末，全市農村信用聯社向中小企業貸款較同期少投放5000萬元，流失客戶50余戶。
1、我國房地產市場調控政策回顧
2003年8月國務院發出《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，指出房地產業已經成為國民經濟的支柱產業；強調完善供應政策，調整供應結構；發展住房信貸，強化管理服務；加強市場監管，整頓市場秩序。
2004年4月，國務院發出《國務院關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》和《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》，房地產行業被列為“投資過熱”行業之一，房地產開發項目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上；嚴格建設用地審批管理，收緊土地“閘門”，以期遏制投資過快增長和房價過快上漲的勢頭。
2005年5月國務院辦公廳轉發住建部等部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》的通知（“國八條”），加大對投機性和投資性購房等房地產交易行為的調控力度。時隔一年，2006年5月國務院辦公廳再次轉發住建部等部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》的通知（“國六條”），提出90/70比例；調整住房轉讓環節營業稅，進一步抑制投機和投資性購房需求；有區別地適度調整住房消費信貸政策。
2008年我國受世界金融危機影響，為盡早擺脫金融危機對我國經濟的影響，12月份國務院辦公廳《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，提出鼓勵普通商品住房消費；支持房地產開發企業積極應對市場變化。
2010年1季度至今，為抑制房價過快上漲勢頭，中央出臺了差別化信貸政策以及包括限購、限貸、行政問責在內的行政性調控措施，對購房需求特別是投資投機性需求實行嚴控。2010年1月國務院辦公廳發出《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（“家庭二套房貸”政策），強調合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求，提出“家庭二套房貸”首付款比例不低于40%，相比2007年9月的“二套房貸”政策更加趨緊。
2010年4月國務院發出《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，進一步提高“家庭二套房貸”首付款比例至50%，并對外埠居民購房進行限制。2010年9月暫停第三套及以上購房貸款，并嚴格施行問責制。
2011年1月國務院召開會議，確定了八項政策措施（“新國八條”政策），再次提高“家庭二套房貸”首付款比例至60%，并從嚴制定和執行住房限購措施。7月，國務院常務會議要求必須堅持調控方向不動搖、調控力度不放松，促進房價合理回歸。
2013年3月，國務院再次重申五項政策措施（“國五條”政策），進一步明確了堅持調控方向不動搖、調控力度不放松的決心。
通過政策面不難看出，國家在調控過程中注重經濟性、政策性調整，重經濟手段而忽視法律規范，過分關注于解決表層顯性問題，從整體上看，房地產市場宏觀調控的深層次和法律性問題尚未得到解決。本文試從法律視角來分析和探討房地產市場的宏觀調控問題。
2、房地產宏觀調控存在的主要問題
房地產市場的宏觀調控是國家采用行政、法律、經濟手段從宏觀上對房地產市場進行指導、監督、調節，以保證其供需平衡，彌補市場經濟的缺陷，保證房地產市場穩定運作。宏觀調控措施以經濟性手段（稅率、利率、匯率）為主，以行政性手段與法律手段為補充，法律手段應該作為經濟手段與行政手段的基礎。在宏觀調節的手段中，法律手段是不可或缺的，這要求宏觀調控要有法可依，依法調控。這樣才能使宏觀調控實際有效，房地產市場健康穩定的發展。
我國房地產調控歷經10年。房地產宏觀調控在短期內成效凸顯，各項指標在調控后有不同程度的減速增長或回落。但根據歷次宏觀調控的經驗，這些政策一般很難長期持續發揮作用。這說明我國房地產市場尚未進入健康發展的快車道，房地產市場中一些棘手問題并未得到徹底的解決。
通過分析宏觀調控政策所采取的具體措施及效果，發現宏觀調控存在以下問題和不足。
2.1 宏觀調控法律規范體系不完善
我國房地產宏觀調控缺乏一套完善的制度保障。從調控措施可以看出，國家對房地產市場進行調控大都以下發文件、通知等形式進行，立法層級較低、高度不足，缺乏完整的法律框架和結構。在沒有法律強制力的保障下，大部分文件無法自上而下順利執行，無法起到積極良好的執行效果。試圖用行政權威而不是法律制度，用部門通知而不是法律來調控房地產市場。由于房地產市場具有地域性、差別性的特點，簡單依靠有關部門發文調控房地產市場的做法日益顯得與時不符。
2.2 宏觀調控主體不明確，調控權配置上產生諸多矛盾
調控主體包括建設部、發展和改革委員會、財政部、國土資部、人民銀行、稅務總局、銀監會、和各級人民政府等，顯得權力分散，責任不明。由于我國并沒有完善的宏觀調控法律體系，導致我們在調控權的配置上產生了諸多的矛盾，其中最重要的是對中央與地方之間的調控權的配置缺乏必要的法律保障，從而形成了“上有政策、下有對策”的中央與地方的博弈模式以及中央政府各部門之間各自為政、爭奪部門利益的局面，進而影響宏觀調控的效果。
2.3 金融調控存在的法律問題
2004 年以來中央銀行制定了密集的金融調控政策。房地產金融調控措施多次采取了提高貸款利率的措施，但貸款利率的提高不僅抑制了房地產開發商的投資熱情，還進一步加重了普通居民的購房負擔。央行的幾次房貸款利率頻繁變動影響了居民正常購房的利益。運用以貨幣政策為主的各種金融手段調控房地產市場投資至為關鍵。而貨幣政策的運用應依據當時房地產市場本身的狀況和和條件而定，不易在短時間內幾次進行調整。貨幣政策的實施主要是中央銀行通過貨幣政策工具來實現的，而這必須有相應金融法律來規定。運用金融法律規范調控房地產市場，有利于合理控制流入房地產市場的資金總量，拓寬融資渠道，確保房地產市場信貸資金安全。
2.4 政府土地調控存在的法律問題
政府運用土地政策調控房地產市場，在清理整頓開發區、遏制部分行業過度投資和重復建設、提高土地集約利用水平以及防止房地產投資過熱和穩定住房價格等方面取得了階段性的成效。然而，政府在運用土地政策調控房地產市場中存在一些問題。
由于我國實行的是條塊分割的管理體制，在房地產土地調控領域，中央政府出臺的各項土地調控政策有時會難以達到預期的目標與效果。宏觀調控各項措施互相分解，在有些領域甚至出現了自相矛盾的現象，最終導致這些政策逐漸失去效用，部門之間的博弈和地方政府的態度使房地產政策難以落到實處。管理房地產市場的責任是由多個部門共同承擔的。在房地產領域，這種管理體制的弊端在于：從中央到地方對城市土地開發經營管理不統一，從而造成機構重疊、推諉扯皮、職責不清、效率低下諸問題，導致中央各職能部門并沒有很好地發揮協調作用，直接損害了房地產宏觀調控的穩定性和工作的高效率。
3、完善房地產宏觀調控法律建議對策
3.1 制定《宏觀調控法》，使宏觀調控有法可依
鑒于目前國家在宏觀調控領域中授權、決策、執行、監督的混亂與沖突，以及相關調控主體法律責任的缺失所帶來的宏觀調控失效的問題，有必要在不斷加強和完善宏觀調控體系研究和借鑒他國的先進經驗的基礎上，制定一部規制國家全部宏觀調控行為的統一的宏觀調控法。促使立法決策和行政執行、國家監督在操作過程中形成一個動態的回環，提高公共權力運作過程的透明度，使宏觀調控真正有法可依。
3.2 完善與房地產相關的稅收法律制度，發揮稅法的宏觀調控功能
稅收是一種良好的市場調控方法，被稱為經濟的“自動穩定器”，在調控房價中的作用不可小視。在房地產市場領域，稅收調節功能表現為在房地產開發、轉讓、管理等環節中，通過各種相關稅收開征、停征、減免等各項措施來達到對特定時期特殊情況下的房地產市場調控的目的。政府通過利用稅收優惠，高稅率等多種途徑對房地產市場產生影響，并對不法房地產商的投機行為予以打擊，對低收入購房者予以優惠或補貼，從而平衡房地產市場的供求矛盾，盡量避免房地產泡沫帶來的不利影響。
我國房地產稅收體系的構建以及稅種的設置欠缺稅收公平方面的考慮?！爸亓魍?、輕保有”的稅負結構，轉讓環節的諸多稅收等等這些因素，給中低收入者購買住房設置了人為的障礙，導致房地產價格持續上漲，買不起住房的弱勢群體繼續擴張，兩極分化日益嚴重的惡性循環。
針對房地產投機行為，在西方國家普遍征收物業稅，物業稅增加了房屋保有者經濟負擔，可以對遏制投機行為真正發揮作用。這得我們借鑒和采納，應盡快開征物業稅。
3.3 加大對房地產市場投機行為打擊力度
在當前房地產市場秩序混亂的背景下，加強執法、司法方面的各項工作就顯得尤為重要。這就要求行政執法、司法部門要加大力度，提高效率，嚴格執法，違法必究。加大對違法開發商的整治力度，對捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規行為的查處力度。
3.4 建立專門機構對各主體進行協調
房地產業牽涉面廣，多部門多方參與管理使得與房地產政策相適應的有關行業配套措施顯得并不是很協調，或者說實施起來難度較大，甚至是不能及時出臺， 顯然這樣的局面會在很大程度上影響政策的有效實施。由于房地產具有極強的屬地性，各個地區有著自己獨特的特征，因此，建議設立專門機構，統籌協調有關部委的行政行為。這樣能夠加強執政能力，有利于政策的有效實施。
3.5 加強政府職能的定位
除了協調中央政府和地方政府在房地產市場宏觀調控中各自的功能定位外，總體上明確政府在房地產宏觀調控中的角色定位很重要。面對相對混亂的房地產市場，政府應更好的定位其具體職責，維護房地產市場競爭秩序的公平以及保護弱勢群眾的利益。
在房地產宏觀調控方面，國家宏觀調控應該把更多的精力放在對市場的引導和促進上面，盡量做到資源的最優配置，發揮資源的最大價值。政府最核心的職能應該是對房地產市場經濟競爭法律秩序加以維護和完善。
3.6 建立和完善房地產宏觀調控的法律責任機制
各個宏觀調控主體對房地產進行宏觀調控，這是國家賦予他們的權力，當然也是其義務所在。在近幾年我國房地產市場的宏觀調控中，中央政府曾屢次下令要求各個地方政府抑制投資過熱的勢頭但卻收不到什么效果，歸根結底在于沒有法律責任的約束。房地產市場宏觀調控措施缺少了法律性的保證，那必然是短視的飲鴆止渴。在房地產市場宏觀調控中更多的傾注法律性元素，才能更長久更公平的解決現有的問題，這也是依法治國的必然要求。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產；宏觀調控；可持續發展
中圖分類號：F29文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）01-0033-01
1 房地產經濟宏觀調控的必要性
政府對房地產經濟的宏觀調控就是指以政府為主體,通過經濟、法律、并輔之以計劃與行政的手段和機制,對整個房地產行業和房地產經濟運行所進行的宏觀調節和控制,以發揮房地產經濟在國民經濟中應有的作用,保證其健康可持續的發展。
1.1 房地產資源優化配置的需要
市場經濟體制的基本要求是社會資源以市場配置為基礎,但市場配置資源有其自發性和盲目性等缺陷。為彌補市場失靈,保證其健康運行,政府必須對市場經濟進行干預和調控。中國房地產經濟作為市場經濟中的一個子系統,其資源配置在充分發揮市場機制調節作用的基礎上,同樣要受到政府的調節和控制,以保證房地產業健康發展。土地和房屋是重要的社會資源,特別是作為房地產基礎的土地是一種不可再生的稀缺資源,它的合理配置直接關系到國民經濟的可持續發展,所以各國對房地產經濟的控制和干預相對較強。
1.2 加強房地產業在國民經濟中的重要地位和作用的需要
房地產業在國民經濟中的重要地位和作用決定了必須對它實施政府宏觀調控。房地產同國民經濟的其他產業的關聯度大,是基礎性、先導性產業,房地產業的發展狀況,直接影響這些相關產業的發展。隨著房地產業創造的產值在國民生產總值中所占比重的增長,房地產經營收入日益成為政府財政收入的重要組成部分,所以房地產業成為國民經濟的重要支柱產業。
1.3 保證我國房地產經濟可持續發展的需要
我國房地產經濟處于起步階段,其發展的幼稚性也要求對它實施政府宏觀調控。這種幼稚性主要表現在如下幾方面:（1）發展不穩定；（2）地區間發展不平衡。（3）競爭無序,市場運行不規范;（4）房地產價格秩序混亂,價格體系尚未理順;（5）作為市場主體的房地產企業生產經營活動缺乏經驗,操作不規范;（6）房地產供給結構不合理,需求增長過快。
2 房地產宏觀調控的相關舉措
國家兩會的召開和宏觀調控的深入，使人們進一步認識到我國政府希望看到的是房地產業的穩步、健康和持續發展。政府宏觀調控的目的并不簡單的是為了打壓房價和整頓市場，而是為了穩定房地產商品的市場價格，理順房地產消費和加強住房保障，使房地產業進入理性發展的軌道，滿足廣大消費者的基本住房要求。因此，在2007年這個房地產宏觀調控政策落實和執行年中，我國政府和相關部門又推出一系列的配套政策和相關舉措，使我國這一輪的宏觀調控政策得以真正落到實處。
2.1 嚴控高檔住宅用地和別墅用地
針對今年仍然存在的房地產項目土地出讓審批和開發環節出現的諸多問題，國土資源部等八部委繼聯合下發《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》后，日前又共同組織召開全國電視電話會議，正式開始安排布置我國房地產市場秩序專項整治工作。針對各地不規范的土地出讓制度，房地產開發企業取得土地后不按出讓合同規定開發利用土地，擅自更改土地使用條件，違反國家用地政策搞別墅類房地產開發等問題進行全面檢查。此次國土資源部等八部委的專項檢查中的重點是禁止別墅類房地產開發和嚴控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地。我國2007 年土地利用計劃中農用地轉用和耕地占用指標仍然將保持在去年的水平上，而在指標分配上，將適當壓縮工業用地，增加民生用地。政府在此次聯合檢查中，將加大閑置土地處置力度，其依法沒收的土地，要首先用于保障性住房的建設，繼續加大土地審批后的監管力度，嚴格落實土地出讓合同中有關竣工時間和建設標準條款的管理，加快已供土地的建設速度，以促進房源的增加。
2.2 土地增值稅將采用清算后多退少補的方法
土地增值稅是我國宏觀調控體現杠桿作用的重要稅種，我國《土地增值稅暫行條例實施細則》明確規定：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征增值稅，待該項目全部竣工，辦理結算后再進行清算，多退少補。國家稅務總局和各級地方稅務機關將在年內進一步做好土地增值稅的清算工作，確保土地增值稅條例及其細則的貫徹落實。我國房地產開發企業開發及轉讓的特點決定了對其征收土地增值稅必須采取先預征后清算的征算方式，這類似于企業所得稅按季或按月預征，按年度匯算清繳。只是土地增值稅清算工作受房地產開發周期的影響，不能按年度進行，要等到項目完工并實現銷售以后再進行。對房地產開發企業的土地增值稅實行先預征再清算，最終的稅款將采用多退少補的方法，這實際上也是該稅種開征以后明確規定的，只是由于各種主客觀原因使我國一直以來沒有嚴格照章辦事和令行禁止。今年2 月起實施的《關于房地產開發土地增值稅清算管理有關問題的通知》為規范和做好土地增值稅清算工作，特別是針對土地增值稅清算中的一些具體問題和操作難點，在征管方面作出了一些新的規定，從而簡化了清算辦法，使土地增值稅的征收更加科學和合理。通知明確各省級稅務機關可依據通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法。
2.3 徹底清查我國房地產市場中存在的違法行為
建設部日前公布的2007 年建設部稽查工作要點中明確表明：今年下半年將集中開展房地產市場秩序的專項整治工作，在房產市場領域，突出對房地產企業惡意炒作、哄抬房價、違規銷售、中介機構違法操作等違法違規行為的專項稽查。在加強稽查工作的同時，要嚴肅查處違法違規行為。其中，在房地產市場領域將突出對各種違法違規行為進行稽查。而建筑市場領域也將對各種違法違規行為突擊稽查。集中開展房地產市場秩序的專項整治工作，全面清理、排查房地產領域涉及的有關部門及其相關工作人員的違法違規行為。與行政監察機關、檢察機關配合，集中查辦房地產領域的違法違規和權錢交易等行為，建立健全我國房地產業健康、有序發展的長效機制。
2.4 推動住宅產業化, 大力推廣節能和綠色建筑
節能建筑是指按節能設計標準進行設計和建造、使其在使用過程中降低能耗的建筑; 綠色建筑是指為人們提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動的空間, 同時在建筑全生命周期中實現高效率地利用資源( 能源、土地、水資源、材料)、最低限度地影響環境的建筑物。
2.5 完善房地產法律制度
運用以法律手段為主的政策配置, 建立法制化、規范化的房地產業運行環境, 是轉軌時期促進中國房地產業持續增長、實現房地產經濟穩定運行的重要任務和有效途徑。具有強制性、規范性、穩定性等特點的法律手段, 主要是通過規范房地產市場主體行為、市場競爭行為和政府管理行為等方式, 在協調各方利益的基礎上, 從而創造房地產業的法制化環境, 引導房地產業健康發展。
參考文獻
［1］洪開榮. 房地產經濟學(第一版)［M］.武漢：武漢大學出版社,2006.
關鍵詞：宏觀調控；房地產；經濟發展；管理
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0016-02
最近，不論是國內各級政府部門的公務員、經濟界的專家學者，還是普通百姓，人們議論最多的莫過于當前國內的房地產市場。由于房價日趨上升且居高不下，事關國計民生，國家及社會都對此非常重視，相繼出臺了宏觀宏觀調控政策，加強對房地產市場的干預與調控，促進社會和諧、穩定發展。
1、國家采取宏觀調控政策干預房地產企業發展的必然性
1.1 樓市價格日趨上升，政府必然會采取宏觀調控政策
樓市不斷升溫，房價不斷拉升，與廣大工薪階層消費者的收入比例不協調，由此產生了諸多的社會問題，加大了貧富差距。這些現象與中央政府所提倡的“和諧社會”的宗旨并不相符，為穩定社會安定團結，增加中低收入者的購買力，勢必要拿地產開刀。但是，為什么中央政府要對國內房地產市場進行調控，問題在于實際的房價上漲得已相當離譜了。政府出手的目的是為了規范行業發展，凈化市場，來扶持實力企業，穩定稅收來源。但是這種調整是長期的規范，而非短時間的行為，行業的發展需要這些規范，這些規范會使一些企業在競爭過程中死亡，也會使一些抓住機會的企業發展壯大，從而掌握更大的市場空間。
1.2 中央與地方政府的博弈，必然會采取宏觀調控政策
地方政府為了稅收、土地經營款的收入問題，鼓勵地產發展，提倡房價增長，讓地方政府在整個國民經濟行為中占領比例越大，城市建設發展速度越快，政績也就越明顯；中央提出“和諧社會”的，理念，全國一盤棋，自然不能任由地產任意發展，調控是勢在必行的。
2、宏觀調控下房地產經濟發展與管理的相關建議
2.1 基于宏觀調控，房地產企業首先應明確企業的發展戰略目標
企業在宏觀調控前后，要對自身行為進行規范，雖然目前市場風險偏大，也就要求企業在進行投資時更加理性、科學化，同時由于調控的原因，使企業自我超越也成為一種被動的發展，整個行業不僅是大魚吃小魚，更是快魚吃慢魚的局面。應該把宏觀調控看成一種挑戰，同時更是機遇。
企業在宏觀調控前后，要對自身行為進行規范，雖然目前市場風險偏大，也就要求企業在進行投資時更加理性、科學化，同時由于調控的原因，使企業自我超越也成為一種被動的發展，整個行業不僅是大魚吃小魚，更是快魚吃慢魚的局面。應該把宏觀調控看成一種挑戰，同時更是機遇。“苦練內功，積極創新，提升自身品牌的競爭力，成為當務之急”。
2.2 基于宏觀調控，房地產企業應明確經濟發展與管理的思路
2.2.1 規范企業管理，提高企業決策能力
對于企業內部管理更要科學化，針對于企業內部的情況，整理出一套適合企業發展的管理模式，對于目前階段的房產企業，是一個勢在必行的話題。企業決策者不僅要對整個行業的發展有清醒而深刻的認識，同時更要對自己的企業內部管理有更高遠的看法與思路。挖掘企業內部生產力，對于其他成熟的行業來講，已經是老生常談，而對于地產企業來說，可能還比較少有企業進行。制定出企業發展的各個時期的目標，完善內部定位，把整個企業磨合成一塊鋼板，以來適應來自市場、政策等方面的風險。隨著行業的規范，競爭的加大，提高企業決策系數，對于企業發展是長足而有相當好處。
2.2.2 注重人力資源的管理，增加企業競爭力
人力資源是企業獲得持久競爭優勢的來源，制度是提升企業基于人力資源管理的核心競爭優勢的保證。3P即人、流程、產品是構成組織的最基本的三個要素，它是組織生存與發展的根本。隨著組織的業務和規模不斷的擴大，人的管理（包括人力資源及績效管理）及流程管理作為最基礎的管理基石將決定著組織是否能夠得以持續發展。人力資源管理不僅是把專業人員請進企業，更多的是用好專業人員，用通俗的話來說就是“招進來、留得住、用得好”，用感情留人、用待遇留人、用事業留人。
2.2.3 打造企業文化，建立核心價值觀
房地產是高風險的行業，資金投入大、運作周期長、市場變化快，即使是優秀企業，稍有不慎也會一敗涂地。如何讓企業在競爭中脫穎而出并保持持續發展，成為新世紀房地產企業正在苦苦思考的難題。而且，在中國加入WTO后，房地產企業不僅面臨著消費主體、供求關系、消費者需求等方面的不斷變化，而且還面臨著國外企業涌入國內市場而產生的競爭。要想從根本上解決這些問題，一個主要思路就是以市場為導向，樹立新的戰略觀念，培育房地產企業的核心競爭力。
2.2.4 整合社會有效資源
有效資源包括社會資源，既社會資源與自身資源，社會資源包括政府資源、各個管理部門資源、金融單位、以及新聞媒體和各個專業合作公司；自身資源是指企業內部的品牌、資金、人力以及管理能力。
2.3 基于宏觀調控政策，企業經濟發展應貼近市場、符合需求
企業在開發項目時要因時因地，找準項目投資的切入點，從項目前期策劃、工程施工、市場營銷等方面，根據市場的實際情況，走差異化發展的道路，所做的項目求精不求大，做出自己的特色，樹立自己的品牌。首先，必須重視市場調研，利用項目可行性報告，合理評估地塊各種情況及資金備需情況。其次，規劃科學合理、符合市場需求，并保證產品適度領先。最后，準確定位產品，包裝合理，入市機遇準確，價格策略合理，營銷思路大膽無誤。
其中，“個性化”的樓盤可以表現在很多方面。比如，樓盤的外觀造型上要體現城鄉地區的文化差異，要風格各異?！皞€性化”的開發來源于創新，其實質是“以人為本”的服務意識，要設身處地為消費者著想，才能設計開發出有“個性”的住宅產品。本人認為，應堅持以中低收入人群為服務對象，戶型上應以小戶型為主、多戶型并存，并保持這種開發理念的一貫性。
2.4 房地產企業應注重建立企業本身的品牌
房地產品牌的特質，往往使開發企業無法復制，企業產品脫穎而出。房地產品牌代表了有特色的房地產產品，代表著擁有這一品牌的房地產企業的6獨特居住理念。根據行業發展趨勢，把地產品牌概括為一下三個方面：企業品牌、老板品牌、產品品牌。作為地產企業來講，不僅僅是要提供實體的配套、物業的管理，更要把項目的資源，作為一種互補的連動。同時要把企業的服務變成藝術，變成文化，以藝術和文化的方式里營造小區的氛圍。
在將住宅商品房推向市場的過程中，會存在品牌等方面的問題。因此，房地產企業在項目實施過程中需要注重小區生態環境建設。建立配套工程齊全、售后服務信譽好、工程質量優質的品牌項目。房地產企業在發展過程中需要具備超前的眼光，及早掌握城市規劃的基本方向，房地產行業發展需要和國家的戰略方針緊密結合在一起，從而能夠創造出更多的精品房源，為整個社會經濟發展奠定重要的基礎。
2.5 基于宏觀調控，房地產企業應重點發展規?；?、低成本的經營管理模式
針對開發周期長、資金流量大、流程多的房地產企業來說，需要擁有嚴格的成本管理制度，制定科學合理的管理方法和管理程序，特別注重規模經濟發展對降低企業成本的重要影響。因此房地產企業在發展過程中需要準確掌握國家宏觀調控政策，在市場推廣的過程中需要發揮規模發展的優勢。從而能夠促使房地產保持一個比較低的成本銷售，企業能夠獲取客觀的目標利潤，同時還能促使房地產行業健康穩定發展。
(一)住房價格宏觀調控采取的措施
近年來政府為調控住房價格相繼了一系列宏觀調控政策，采取了諸如增加居住用地有效供應、增加住房供應、建設保障房等多種措施。其中，既有尊重市場機制和利用價值規律的措施，如增加居住用地有效供應、增加住房供應等;又有行政強制性干預的措施，如實施政府指導價、實施限購令等。從各項政策的社會影響來看，政府指導價、限購令和稅收調節尤其引人關注。其一，政府指導價不是由政府制定商品房交易價格，而是由各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市按照保持住房價格基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。其二，限購令是2010年4月30日北京市出臺的國十條實施細則中明確提出的:自本通知之日起，暫定同一購房家庭只能在本市購買一套商品住房。上海、深圳等50多個城市也相繼實施了限購令，但這些限購令寬窄不一，且僅是權宜之策。其三，稅收調節是指以稅收的杠桿作用調節和引導社會經濟運行，其作用也有局限性，主要受到諸如調整領域、調整方法、課征深度、價值規律、投資環境等因素的影響。
(二)住房價格宏觀調控措施的法律依據
上述住房價格調控政策所涉措施非常廣泛，但卻并沒有提及這些政策措施的法律依據，是大政府背景下行政權過分膨脹的典型表現，需要防止在住房價格宏觀調控的幌子下越權和濫權，防止損害社會公共利益和私人利益。因此，有必要從依法行政的角度重新審視住房價格宏觀調控的法律依據。首先，關于增加居住用地有效供應問題，相應的法律依據主要包括《土地管理法》,《物權法》,《城鄉規劃法》。其次，關于稅收調節，國家出臺的宏觀調控政策表述為:繼續實施差別化的住房稅收政策、發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用等，稅收調節的法律依據包括《立法法》,《稅收征收管理法》。再次，關于政府指導價，其法律依據主要為《價格法》。但所出臺的政策又具有很強的原則性，其本身并不具備直接適用的條件，而必須通過地方性細則加以落實。這樣一來，這些政策又成了地方政府宏觀調控的依據，在層層落實的過程中產生了把法律束之高閣的后果，無法發揮法律在宏觀調控中的應有作用。
二、住房價格宏觀調控限制條件解析
(一)住房價格宏觀調控政策自身存在的問題
這主要表現在政策出臺過于頻繁，同時前后政策之間重復率過高兩個方面。下面對宏觀調控政策中影響住房價格的幾個關鍵性措施加以對比。通過同項對比可以看出住房價格宏觀調控政策整體上存在的問題:第一，國家宏觀調控政策的出臺時間比較密集，而這些政策又幾乎都面對同樣的問題如何抑制住房價格漲勢?說明政策的出臺缺乏應有的調研和深思熟慮，政策的有效性在實踐中沒能得到應有的體現。第二，通過前后政策之間的同項比較可以看出，政策的關鍵性措施基本相同，很少在后繼政策中有創新性表現。這也是政策頻出而效果不佳的原因所在。
(二)缺乏配套制度保障的關鍵性措施
政府宏觀調控過程中的保障房建設、限購令、信貸調節和稅收調節等關鍵性措施，因為缺少配套制度的保障，均沒有產生預期的效果，并面臨初衷失守問題。首先，由于保障房的分配方案缺少社會征信和聽證程序，經常在政府內部被私相授受。據悉，2012年全國查處保障房違紀違法問題340件，有382人受到責任追究。主管官員監守自盜嚴重削弱了保障房的宏觀調控作用。其次，限購令試圖通過限制購買量來抑制住房價格，然而限購令很難對剛性需求產生影響;同時，在炒房客己經有了大量囤積的情況下，限購令更難在短期內見到成效。因此，限購令作用空間有限。再次，信貸調節，試圖通過限制銀行貸款來抑制購買力，是一種違背市場規律的做法，而且違背社會公平。因此，信貸調節的功能也在逐步弱化。最后，稅收調節無論對于開發商而言還是對于購房者而言，都是增加購房成本的措施，并產生抑制買方市場的效果。
三、住房價格宏觀調控所引發的爭議
(一)保障房之爭
保障房之爭主要圍繞四個問題展開:一是分配公平問題。保障房是低收入無房者的安居工程，是一項惠及窮人的社會政策。然而由于其建設規劃和分配方案都是政府關起門來搞，所以經常被管理者私相授受，很多保障房實際上落進了富人的腰包。住房和城鄉建設部部長姜偉新也表示保障性住房分配管理是件難事。其中管理者監守自盜仍屬監管工作的重點。二是質量問題。由于保障房屬于惠民安居工程，利潤空間小，開發商往往以偷工減料的方式從中漁利，加之政府主管部門疏于監管，從而產生了大量的豆腐渣工程。三是資金來源問題。盡管財政部一再強調:保障性住房資金來源有保證，但在保障房建設中，建設資金的籌措和建設用地拆遷到位，是兩個突出的難點，卻是不爭的事實。
(二)限購令之爭
限購令頒布實施后引發了廣泛的社會爭議，爭議主要圍繞兩個問題展開:一是限購令對住房價格漲跌的影響;二是限購令存廢的問題。就前者而言，不管開發商、專家、學者爭論的多么激烈，實際情況卻是住房價格繼續上漲:根據國家統計局的最新數據顯示，2013年9月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比下降的有2個，持平的有3個，上漲的有65個;除溫州外，其它69個城市同比均上漲，北上廣深漲幅甚至超過20%。說明限購令并沒有使住房價格下跌，只是漲幅受到了控制。就后者而言，由于限購令是一把雙刃劍:一方面限購令可以有效打擊投機購房，在穩定住房價格方面發揮了一定作用;另一發面，它的存在違背了市場經濟發展規律，在控制住房價格過快增長方面治標不治本。
(三)稅收調節之爭
稅收調節政策自應用之日起便引發了廣泛的爭議:政府以調控住房價格為名開征或加征住房交易稅，然而許多學者卻認為稅收與住房價格無關，許多開發商甚至提出了稅收推高住房價格的觀點。的確，在土地財政的背景下，稅收調節實際上產生了增加財政收入的效果是不爭的事實，但也進一步增加了有剛性購房需求群體的購房成本。
四、住房價格有效調控的基本要求
(一)程序合法
依法治國的要義在于權力制約和人權保障，如果權力得不到有效制約，人權保障也就是一句空話。政府在住房價格調控政策制定和實施過程中均存在濫權問題。從政策出臺的程序來看，既沒有征求社會意見，也沒有舉行聽證程序，因而也就沒有得到廣泛的社會理解和支持，在一片質疑聲中面臨著失信的窘境。從政策的內容來看，按照《立法法》的規定，稅收基本制度屬于全國大常委會職權范疇，政府無權決定稅收的開征或加征。而在住房價格宏觀調控政策中，政府直接決定了稅收調節政策，明顯屬于越權行為。從政策落實情況來看，增加土地供應應當依照憲法、土地法等法律進行，而實際情況卻經常是開發商在被征土地上動武，政府則睜一只眼閉一只眼，甚至直接實施強制拆遷。這明顯置憲法、土地法和物權法等法律于不顧。因此，應當在宏觀調控中格外注意政策合法化問題，防止濫權所造成的以身壞法的后果。
(二)目的正當
對住房價格宏觀調控政策提出這樣的限制主要出于兩點考慮:第一點，政府是高住房價格的受益者。有分析指出，土地壟斷價格過高增加了住房建設成本，土地出讓收入成為政府財政收入的主要來源，被稱之為土地財政。這可以從1999年-2008年期間，及其以后的土地財政收入對比中得到證實。國土資源部2010年2月公開的數據顯示，1999年2008年十年間，全國土地出讓收入累計5. 3萬億元，其中多數為2004年土地出讓實行招拍掛以來所獲得。第二點，政府在住房價格宏觀調控中充當了裁判員的角色，這也是其把住房價格調控政策定位在打壓買方市場的根本原因。運動員和裁判員的雙重身份是住房價格宏觀調控乏力的主要原因，由此應該強調宏觀調控政策目的的正當性。
摘 要 房地產業是我國的支柱產業,房地產具有很高的產業關聯度,在其發展過程中具有“兩面性”,其不利的方面對于房地產業的可持續發展起到嚴重的阻礙作用,因此,認清問題的所在并從政府相關部門宏觀調控的角度提出解決問題的方法具有非常重要的意義。
關鍵詞 房地產業 可持續發展 宏觀調控
一、引言
房地產業在我國國民經濟中占有非常重要的地位和作用,“成也房地產,敗也房地產”。一方面,房地產業是我國的支柱產業,房地產在國民經濟中所占比重較大,房地產具有很高的產業關聯度,能有效帶動相關聯的上游與下游產業群的發展,在長時期內持續穩定健康發展的房地產業,對國民經濟的帶動作用非常重要。另一方面,房地產業自身的粗放發展,又有可能對社會經濟帶來嚴重的危害。房地產業粗放型的“重復建設”,不僅耗費了大量的資源,而且加劇了環境的污染;高房價與低收入使得很多居民的住房條件沒能得到改善和提高,加劇了社會矛盾。
二、可持續發展與房地產業的可持續發展
在當今的各個產業發展過程中,如何實現自身的可持續發展也成為業界討論的焦點。對于房地產業來說,學者們從不同的視角提出了各自不同的觀點,文章認同這樣一種觀點,其認為,房地產業可持續發展包括兩個方面的含義:一是指房地產業的發展既要滿足當代人對各種房地產品的要求,又要滿足子孫后代未來發展的需要。其中包括土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地產市場的完善及人居環境的改善等;二是既要保持產業自身不斷增長,又要與社會以及國民經濟其他產業協調發展,主要包括社會的公平性;資源開發利用的可持續性;產業發展的協調性等等。
三、我國房地產業發展過程中的不可持續性及存在問題
(一)資源的不可持續
資源的不可持續性問題主要是土地資源的不可持續。根據相關資料統計,我國以占全世界7%的土地,養活了占全世界22%的人口。在僅有的土地資源中,其中尚有大部分是沒有辦法開發的地域,可供開發的土地資源更加稀缺。而且存在資源的浪費與流失。據統計,由于建設占用、生態退耕、農業結構調整和自然災害損毀,至二00五年十月底,中國耕地面積已減少為十八點三一億畝,人均耕地下降為一點四畝。近十年,失地農民達到四千多萬。
(二)生態環境的不可持續
近年來,我國一些地方政府對房地產高速增長目標的過分追求,忽視了這些條件,許多開發單位在工程建設項目中,片面追求經濟效益,致使建筑密度過高,容積率過高,缺少綠色空間,一些房地產開發建設忽視對生態環境的保護。結果這種房地產開發中的短期行為,造成了大量資源浪費與環境污染,違背了經濟、社會、環境可持續發展的客觀規律。
(三)高房價高空置率的不可持續
根據國研網行業數據的資料顯示,近幾年來,全國主要的大中型城市房價基本都超常規上漲,且房屋銷售價格指數呈逐年上升之勢,大部分城市超過了城鎮居民人均可支配收入的增長水平。1998年至2004年城鎮居民人均可支配收入年均增長8.6%,但許多城市商品房年均增長達到了兩位數。這樣的增長速度給居民購房帶來很大壓力,導致空置商品房面積增加。截至2006年3月底,全國商品房空置面積為1.23億,同比增長23.8%。按照國際通行慣例,空置率在5% -10%之間為合理區;空置率在10% -20%之間為空置危險區;空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。中國的空置商品房現已接近20%,如此高的空置率再加上居高不下的房產價格,尤其是住宅價格上漲偏快,已經遠超過普通居民的承受能力。
四、實現我國房地產業的可持續發展的宏觀調控應對策略
1.加大國家宏觀調控力度,科學規劃、實施土地用途管制,提高土地資源的利用效率。一是實施用途管制,加大保護耕地力度,制止農用地向非農用地轉化。二是科學利用土地資源,實現耕地總量動態平衡。
2.重視環境保護,維護生態平衡。首先,在房地產開發選址應盡量少占或不占耕地、生態林地,不影響風景名勝、人文景觀。多在荒地、廢棄地上進行建設開發。其次,應建立規范的房地產建筑質量保障制度,通過消費市場約束機制,抵制劣質、有毒材料、部件的使用。第三,大力推進房地產建筑節能工作,采取有效的節能技術與管理措施,加大節能材料的使用。第四,提高綠化質量和城市園林水平。
3.調整住房供應結構,規范市場秩序,實現供需平衡。政府首先該做好定位,對應該由政府來建立的中低收人居民住房保障體系,應加快步伐盡早建立,以減輕商品房市場的漲價壓力;同時,政府還應加強對中、高檔商品房市場監管,杜絕開發商擠占普通品房及廉租房土地的不法現象。此外,政府應進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用,嚴格執行住房開發、銷售有關政策,完善住房轉讓環節稅收政策。
五、結論
房地產業是具有高關聯度的產業,房地產業可持續發展對整個社會經濟的持續健康穩定發展具有十分重要的意義,房地產業的可持續發展應該同時兼顧房地產業與資源、環境、社會和國民經濟的關系。
參考文獻:
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