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序論：在您撰寫房地產開發前期市場調研時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
兩年以上工作經驗 |男| 27歲（1986年1月11日）
居住地：上海
電 話：139********（手機）
E-mail：
最近工作 [ 1年7個月]
公 司：XX房地產有限公司
行 業：房地產開發
職 位：營銷副總
最高學歷
學 歷：本科
專 業：房地產經營管理
學 校：重慶大學
自我評價
本人具備多年房地產從業經驗，負責房地產市場調研、市場咨詢及產品定位等方面的前期工作，因此對于國內房地產市場有很強的分析洞察能力，對于項目前期定位有著獨到的見解；為人責任心強，誠實守信、善于與人溝通，具備較強的綜合能力，具有全盤考慮處理問題的素養和良好的職業判斷力。
求職意向
到崗時間： 一周之內
工作性質： 全職
希望行業： 房地產開發
目標地點： 上海
期望月薪： 面議/月
目標職能： 營銷總監
工作經驗
2012/1—至今：XX房地產有限公司 [ 1年7個月]
所屬行業： 房地產開發
市場銷售部 營銷副總
1、 負責營銷戰略制訂公司各項目年度營銷計劃，并組織實施；
2、 負責組織開展市場分析，進行項目、產品定位，制作營銷方案；
3、 負責拓展與客戶、社會各界的關系，建立完善的客戶關系管理體系；
4、 負責對廣告制作、公關活動、樓盤促銷活動和房地產銷售工作予以指導；
5、 負責重大公關、營銷活動的總體督導或現場指揮。
2010/3—2011/12：XX建筑工程有限公司[ 1年9個月]
所屬行業：房地產開發
營銷中心 營銷總監
1、 負責公司戰略目標和計劃，制定營銷策略，并執行落實組織實戰銷售；
2、 負責公司確定的銷售費用，制定項目階段性銷售進度計劃、廣告計劃，并保證項目方案的推廣執行；
3、 負責進行廣告商的選擇，負責與大眾媒介、廣告公司的溝通；
4、 負責對廣告監測總結，研究客戶反饋信息，調查銷售策略執行情況；
5、 負責落實價格系統的制定，根據市場變化建議價格調整策略；
6、 負責全新地產項目的前期市場調研，產品定位分析、指導產品前期策劃報告的撰寫。
2008 /7--2010 /2：XX房地產有限公司[ 1年8個月]
所屬行業：房地產開發
營銷策劃部 市場企劃經理/主管
1、 負責項目的前期定位、項目策劃、市場管理工作；
2、 負責制定項目總體和分階段的市場推廣傳播策略、銷售策略并有效執行；
3、 負責市場調研，對競爭產品進行研究與監控，提供項目市場運作的建議書；
4、 負責管理深圳公司的品牌形象，組織媒體公關活動，處理相關的危機事件等。
5、 負責整合營銷資源，在推廣過程中獲得最佳資源配置；
教育經歷
2004/9 --2008 /7 重慶大學 房地產經營管理 本科
證 書
2006/12 大學英語六級
2005/12 大學英語四級
關鍵詞 房地產開發 市場調研 營銷策劃
中圖分類號：G421 文獻標識碼：A
1課程教學現狀
1.1課程目的和任務
通過本課程的學習，使學生系統的掌握房地產開發業務中的各種知識與技能，熟練房地產開發流程，并能完成某些房地產市場調研報告撰寫，為今后從事房地產市場分析、策劃、營銷、咨詢、開發等工作奠定基礎。
1.2課程教學內容
包括房地產開發的程序與管理、房地產市場及其運行規律、房地產市場調查與市場分析、房地產開發項目策劃、房地產開發項目可行性研究、房地產開發的建設過程以及房地產市場營銷等。
1.3課程教學方法
理論部分主要采用講授法和案例分析法，實踐部分要求學生開展實地調研，進行問卷設計和方案組織，并將采集信息和數據通過EXCLE等軟件進行分析，根據分析結果撰寫市場調研報告和項目策劃報告等。
2《房地產開發》課程教學過程存在的問題
（1）不同學科知識綜合運用程度高。房地產開發過程涉及方方面面的專業知識，所以課程的相關學習需要其他學科和專業課程的支持。比如市場調研報告的撰寫需要運用應用文寫作的相關知識；市場調研的方法和結果分析則涉及較多的統計學相關知識；項目管理和市場營銷方面也需要管理類和營銷類的學科知識予以輔助。
（2）實訓項目缺少“真題真做”。由于學生尚未參加任何具體房地產項目，對房地產市場的了解僅限于書本，講授的市場知識難以和具體項目聯系，導致實施調研過程中沒有目標，問卷設計重點問題不突出，策劃方案不具備可實施性。
（3）課程講解未能及時融入區域房地產市場的實時信息。房地產市場資料收集是開展市場調研、市場分析與市場營銷的重要前期工作，因此在教學講解過程中要結合房地產領域的重要政府網站、新聞媒體網站開展，且需要學生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現有課程學習往往忽略了此塊內容。
3規范和完善《房地產開發》教學市場化的措施
本門課程教學要以能夠促進學生以熟悉市場動態、進行市場分析、了解實際的開發流程，為具體的房地產開發項目分析市場價值為落腳點。為了規避過去教學過程中存在問題，將課程教學內容與市場緊密結合，建議在以后的教學過程中采用以下教學方法。具體如下：
（1）夯實專業基礎知識。建議給學生增設經濟學、財務分析、市場營銷等選修課程，從而讓學生掌握價值規律、因子分析、財務報表編制和財務分析、STP營銷等的相關知識與方法，幫助學生提前儲備未來開展市場分析與定位所需了解的基本內容和方法。
（2）結合某一房地產項目的開發過程開展實地調研的情境教育。學生圍繞與某一房地產項目決策相關的整個情境、背景或環境開展房地產市場調研課程的學習，在該設定情境下分階段解決如何開展調研組織及出具報告的問題，具體操作模式分以下幾個步驟完成：
①和某一房地產開發公司或者公司聯系，組織學生赴項目實地調研，通過與公司營銷人員座談，了解現階段公司為輔助決策需要開展的市場調研內容，促進學生在實地調研過程中形成對項目規模、市場狀況、工程進度、營銷推廣等方面的基本認知。
②由學生分組組建市場調研小組，自行安排角色分別完成市場調查、資料收集、數據分析和營銷策劃等不同階段的工作。教師向學生進行任務，包括項目開發定位、項目規劃設計建議、可行性分析以及營銷推廣策略等。請學生根據項目實際情況編制調查問卷、進行市場調研并撰寫報告，教師定期檢查進度，根據工作完成情況給予相應的平時成績。
③各小組調研報告撰寫完成后，制作PPT，專門安排課程時間進行各小組的匯報演講，通過此方式再次檢驗學生對房地產市場的了解程度和對報告撰寫的掌握程度。同時，各小組間的工作展示可以幫助學生反思工作過程，汲取他人優點，以便開展下一次的再實踐和再認知。
（3）規范學生學習方法
①課程開始之初就布置學生以小組為單位對本地的房地產市場按片區“跑盤”的作業。每周課程開始前5-10分鐘隨機詢問學生近一周的市場情況，并以此作為平時成績的考核之一，以便督促學生積極關注房地產市場動向，熟悉本地的房地產樓盤分布及在建在售項目。
②通過安排一整學期的資料搜集，培養學生對區域房地產市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調研過程中，學生將了解到近期的房地產相關政策、土地市場變化、建筑設計新技術等行業動態信息，從而促進房地產市場調研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學習結束時，學生行業背景知識的綜合積累也將比較豐厚。
綜上所述，《房地產開發》課程與市場化結合的教學方法探討還需要在充分實踐的基礎上，進一步細化和完善教學過程組織和教學方法的選用。結合情境教育的教學過程設計，提出針對學生學習特點的實施方案，以促進該教學方法被更多學生接受，提高教學質量，讓理論知識服務于將來的工作實踐。
參考文獻
Wang Chen； Jing Jin
（①江蘇國信象山地產有限公司，南京 210000；②南京建設發展集團有限公司，南京 210000）
（①Jiangsu Guoxin Xiangshan Real Estate Co.，Ltd.，Nanjing 210000，China；②Nanjing Urban Construction & Development Co.，Nanjing 210000，China）
摘要： 房地產前期定位策劃作為房地產策劃的核心內容之一，在理論和實踐中都得到了一定的發展。目前，隨著房地產市場從擴張型向精細型轉變過程中，對成本控制的作用越來越明顯，本文在理論研究的基礎上，對重視項目前期定位策劃的成本進行了研究。
Abstract: Location planning of real estate in the earlier stage as one of the core contents of a real estate planning has developed in both theory and practice. At present, along with the change of the real estate market from extensive to intensive, its role in cost control is more and more apparent. Based on theoretical research, this paper studies about paying attention to the cost of pre-project location planning.
關鍵詞： 成本控制 項目前期定位 成本研究
Key words: cost control；pre-project positioning；cost studies
中圖分類號：TU723.3文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）32-0073-01
0引言
在我國經濟飛速增長和城市化步伐的加快現狀下，房地產業的發展取得了前所未有提升，房地產行業已成為國民經濟的重要產業部門之，近十年來，中國被置入上市公司的房地產越來越多。房地產是相關產業鏈長，關聯度高的一個行業，與各種行業都有著較高的關聯，房地產行業也在很大程度上促進著社會經濟的持續穩定增長。在房地產業高速發展的同時，房地產策劃伴隨著房地產業的繁榮也取得了長足的發展。房地產前期定位策劃作為房地產咨詢行業的重要業務，對于房地產業健康發展起到了積極的意義。面對房地產市場的競爭加劇，通過項目前期定位策劃，可以使房地產成本控制從源頭做起，有利于幫助房地產企業科學的決策，進而增強房地產企業的競爭能力?；诖?，本文在理論闡述的基礎上，對項目前期定位策劃的成本進行了研究，以期共同商榷。
1項目成本控制概念
項目成本控制是指在項目實施過程中盡量使項目實際發生的成本控制在項目預算范圍之內的一項項目管理工作。一般來說項目的成本控制主要包括了事前控制、事中控制與事后控制。事前控制也既是一種成本預算的方法，通過事前的預算將成本開支情況進行事前的規劃，以指導房地產企業的成本開支活動。而事中成本控制也既房地產企業成本的運營控制，是指房地產企業在實際開發中對成本的管理與控制，通過對各項生產經營活動按照一定的原則進行控制，以使事前預算成本可以落實。事后成本控制也既糾正控制，是指對房地產企業實際的成本開支情況進行監督檢查，以發現偏差，進行及時的糾正，以指導和修正下一年度的房地產預算成本的制定。成本的發生和形成是一個動態的過程，這就決定了成本控制也應該是一個動態的過程。但一般來說，成本控制事前控制可以有效指導房地產企業的成本開支，確保企業能夠從源頭重視起來成本控制，以達到控制效應的最大化。
2房地產前期策劃的主要內容及作用
房地產前期策劃主要包括房地產市場調研、土地定位策劃、以及房地產產品策劃。房地產市場調研是房地產成本研究中的一個重要內容，也是前期策劃中的一個重要內容。通過前期的調研有助于獲得市場的銷售，項目建設材料以及人力成本等信息，為房地產開發提供詳實的參考信息。土地定位策劃是房地產開發的前提與基礎，由于近幾年來，房地產呈現開發過熱的局面，購置土地成本已經成本房地產企業開發的最主要成本，土地的儲備與競拍形式使得土地的獲得成本相對過去更高，開發商在獲得土地時肯定會更加謹慎，也更需要考慮相對成本的高低，同時還需要考慮資金回籠情況以及資金的利息成本高低等因素。房地產產品策劃從產品構建的各個方面進行研究，以提高客戶滿意度的目的，也是房地產企業一種讓渡價值的體現，通過產品建筑形象策劃，可以給客戶留下好的感覺，通過產品配套及其他策劃，可以提高客戶的滿意度，可以說房地產產品策劃雖然需要一些成本投入，但可以大幅度提高房地產企業的形象，進而能獲得好的銷售業績，是一種后曲成本。
3房地產項目前期定位策劃的成本研究
3.1 房地產市場調研成本研究做好市場材料及市場工藝價格的詢價是進行房地產市場調研的主要目的，現階段，由于土地拍賣價格的不斷提高，導致地價成本不斷攀升，工程材料費在房地產開發成本中明顯下降，但作為內部可以控制的成本，其成本的高低企業通過優化管理來實現不斷的降低。所以，進行房地產市場調研意義重大。房地產開發企業要關注機構公布的價格，與社會咨詢機構保持聯系。
3.2 土地定位策劃成本研究由于購置土地成本已經成本房地產企業開發的最主要成本，所以對土地定位策劃成本研究成為房地產項目前期定位策劃的最主要內容。每塊地可以生產的房地產產品都有無數可能性，這就導致平均開發成本的不同，在在特定的條件下，由于時間、市場走勢、開發公司操盤水平、資金準備情況等都會導致房地產企業土地的獲得成本不同。成本分析還需要結合地塊、區域和產品幾個方面展開。對地塊的分析包括地塊物理和文化屬性的分析和判斷，區域分析主要是根據在成熟區域找尋產品的差異化，在未成熟區域進行可行性產品的推斷，找尋解決問題的方法。
3.3 房地產產品策劃成本研究房地產產品策劃成本主要包括與項目規劃建設、產品銷售以及物業管理相關聯的成本，由于房地產產品策劃成本是一種潛性成本，其成本控制往往和數額的高低沒有直接關系。通過房地產產品策劃成本開支來提高企業形象，進而增加企業的銷售收入，在這種情況下，多開支成本費用往往是有利的，但房地產企業需要均衡成本收入比，以獲取最大的收益。項目建設規劃主要是在前期定位策劃中根據企業自身的資源條件，對項目建設的建設時序、工程招標采購以及工程管理方案等進行預先的安排。科學的項目建設規劃可以減少企業后續的開發成本，而不合理的項目建設規劃不但增加了后續的開發成本，甚至能導致一個開發項目的失敗，可見其成本投入的必要性。項目產品銷售成本主要是在前期定位策劃中考慮怎樣對產品的銷售進行預安排的問題，如果采用直銷形式可能要增加企業的前期宣傳推介費用，如果選擇代銷形式，又需要增加固定的代銷成本費用。所以，需要房地產企業在直銷成本費用和代銷成本費用之間進行收入成本比的均衡。物業管理前期介入是指物業公司在接管物業以前的項目可行性階段、建筑規劃方案設計、施工階段等就參與決策、制定出物業方案。
4結論
總之，在市場日益規范、競爭日趨激烈的背景下，解決房地產開發項目的成本控制問題是企業蓄積發展優勢的持久動力。只有從源頭控制做起，重視成本控制的全過程管理，才能不斷降低項目成本，在市場競爭中立于不敗之地。
參考文獻：
[1]鄒偉.房地產開發項目成本控制的關鍵階段[J].中國鄉鎮企業會計，施工技術，2006，（12）.
[2]任民主.價值工程在工程設計階段費用控制的應用[J].2010，（1）.
關鍵詞：房地產；開發；可行性研究
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 (2012) 14-0090-01
一、引言
著名房地產教育學家格里科普認為，當房地產項目師認為，一個項目詳細具體的計劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產開發項目的可行性研究主要是在在房地產項目決策之前，對擬開發的項目進行系統而全面的調查和分析，并運用科學的評價方法，得出一系列評價指標值，最終確定該項目是否具有可行的綜合研究。房地產開發項目的可行性研究是投資決策的重要依據和資金籌措的重要依據，是房地產項目初步設計的依據，也是環保部門對項目環境審查的重要依據和項目后評估的最終依據。
二、我國房地產開發項目可行性研究中存在的問題
（一）可行性研究缺乏完善理論指導
目前，我國房地產開發項目可行性研究基本是根據建設部于2000年所實施的《房地產開發項目經濟評價方法》。該規定雖然對房地產開發項目的經濟可行性提出相應的研究方法和框架。但是，由于房地產開發項目和其他一般工業建設項目有很大不同，難以直接套用《建設項目經濟評價方法與參數》，許多研究分析人員只能根據個人理解，對于計算評價指標有選擇性的適應，對于房地產決策缺少指導和參考價值，導致許多房地產開發項目可行性研究報告質量低下問題。
（二）可行性研究注重經驗分析
雖然房地產開放項目可行性研究報告在房地產項目開發中具有十分重要的作用，但是一些房地產開發商并未對此足夠重視，經常存在忽視可行性分析，從而導致房地產項目開發失敗的現象。毫無疑問，經驗是很寶貴的財富，在房地產開發項目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現經驗與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經驗來對房地產開發項目的可行性進行分析，可能就會導致決策和市場脫節甚至背離的問題，增加了房地產開發項目的市場風險。
（三）房地產開發項目可行性研究的市場定位不準確
市場定位是開發商賦予一個項目的文化精髓，決定了項目的營銷方向。在許多房地產開發項目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。弘基集團在上海徐家匯的弘基休閑廣場項目開發成功以后，決定在上海四川北路開發另外一個更大的房地產項目，主要用于餐飲和百貨經營。但是后來開發的房地產項目收益一般，遠不如徐家匯的弘基休閑廣場，其主要原因在于對該項目的市場定位不準，在該房地產項目周圍已經有了類似的經營業態，而且已經形成品牌，新開發的房地產項目與其存在經營范圍重疊問題。
（四）先入為主進行開發
在許多失敗的大型房地產項目投資決策中，許多都是因為一些可預測的因素所導致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業園區，導致別墅周圍風景被破壞，經常發生別墅無人問津現象。一些房地產項目由于是位于規劃失控的農民居住區內，在回遷房和廉租房的沖擊下，導致房地產項目半途而廢。有的房地產項目由于建設成本遠遠超過當初立項的預算資金，導致房地產開發資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產開發商進行交流，他們經常會發出“真沒想到”的感慨，回過頭再去看看他們項目的可行性研究報告的時候，幾乎都在引經據典，都是為了證明該項目是可行性而驗證的，從而犯下先入為主的錯誤。
三、房地產開發項目可行性研究完善對策
在國家加大對房地產市場宏觀調控力度的背景下，房地產市場陷入低迷，“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產市場緊俏時代已經一去不復返。因此，房地產項目開發更加需要重視對可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個方面加以完善：
（一）要嚴格房地產開發項目審批程序
在房地產項目建設的過程中，要對可行性研究的審批嚴格管理。近年來，房屋建筑物質量問題一直是黨和國家關注重點，連續多次發文要求加強房屋建筑物質量管理。特別是國務院在1999年了《加強基礎設施工程質量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設項目質量管理條例》。因此，房地產開發項目可行性研究中，首先要重視質量問題，要嚴格加強項目建設前期質量，切實執行房地產項目建設基本程序，各類房地產開發項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準立項。
（二）要重視市場調研
房地產項目市場影響因素較多，專業較廣，行業較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風險較高等特點。房地產開發項目可行性研究中，市場調研在整個環節中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產開發項目成敗。無數個失敗的案例已經使開發商成人認識到市場調研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。因此，要充分認識到必須對市場進行系統、科學調查研究，要在市場調研中運用成熟科學理論作為知道，要能夠加強和專業調查公司、科研院所進行合作，通過小組座談或者抽樣調查等方式，對客戶需求進行深入調研。
（三）要不斷更新經營理念
目前，針對我國房地產市場不景氣的情況，許多房地產開發商都把眼光瞄準了商業地產開發方面。但是房地產開發和商業地產開發屬于不同領域，房地產開發商雖然對于房地產開發較為了解，但未必對商業地產經營熟悉。房地產開發商不應盲目建設開發，要對經營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業經營的人士參與到房地產開發前期市場調研中，使項目更加符合商業需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產開發項目得以成功。
參考文獻：
[1]馬鑫.試論如何加強房地產項目可行性研究[J].城市開發,2008,6.
關鍵詞：房地產：設計前期；改進措施
中圖分類號：F293.3
文獻標識碼：B
文章編號：1008-0422(2009)05-0174-01
1 前言
設計前期工作是指一個開發項目從提出開發的設想，到作出最終投資決策的工作階段。這一階段主要是受開發商委托，獨立或與開發商一起對開發項目的啟動進行必要的準備工作，包括以書面的形式評估項目的可行性，提出項目建議書，完成可行性研究報告并獲得批準，最終作出項目評估報告。除了要達到最終建筑立項目標外，設計前期工作還包括根據國家有關的各項政策為開發商擬定一份具有較高的可靠性、較為完備的具體指標、較為明確的建設周期的文件，以便對設計和施工等各個階段進行必要的指導。
對于設計前期工作，首先必須要有符合實際的可操作性。它需要有較強的政策性、較完善的技術性以及較為合理的經濟性，才有可能與預期的開發目標相吻合，保證開發進程的順利進行。
2 房地產開發設計前期工作的主要內容
根據國民經濟和社會發展長遠規劃，結合行業和所在地區發展規劃的要求，提出項目建議書。在勘察、試驗、調查研究及詳細技術論證的基礎上編制可行性研究報告。根據項目的咨詢評估情況，對建設項目進行決策。根據可行性研究報告編制設計文件。具體內容有：場地選擇：市政資金投入；項目任務書上報；建設用地申請：申請規劃要點條件：規劃設計指標；報送規劃設計任務書：領取用地規劃許可證；領取劃撥土地證；建筑設計方案認可；建筑設計合同簽定。
3 房地產開發設計前期工作的具體表現
3.1 場地選擇與分析的失誤。對場地現狀、地理位置及周邊環境等缺少深入的調查和分析。如：在一些自然景觀很好和城市中心位置，建造了普通的低檔產品，對土地資源造成浪費，土地的級差效益沒有充分地顯現出來。這種選址錯誤是最為典型的缺乏良好的設計前期工作，對區域因素缺乏考慮的結果。
3.2 對目標客戶群缺乏全面深入的分析。例如：不少的小區對本項目的客戶群缺乏全面深入的調查和研究，而是參照別的項目產品，甚至照搬，出現了許多產品趨同化想象，滿足不了客戶的需求，給產品的銷售帶來了很大的壓力。
3.3 對動態的市場缺乏分析。市場是動態的、變化的。不少的小區建設周期較長，如果產品定位僅考慮了開發初期的市場，不預見銷售階段的市場，也會給產品的銷售帶來較大的壓力。一場突然的美國金融危機給中國房地產市場帶來很大的沖擊。國際市場經濟變化如此快，要準確預見市場的變化，這給房地產設計前期工作帶來了很大的難度。
3.4 對國家及地方規范、規定缺乏深入分析了解。國家及地方規范、規定及其執行也是變化的。如：國家出臺的房地產“90/70”調控規定，對設計前期工作提出了新的要求。
4 房地產開發設計前期工作存在的問題
4.1 房地產市場方面。
中國房地產業不合理的開發主體結構，使設計前期缺乏賴以生存的思想基礎。開發企業普遍不成熟。建設的規模化程度較低，數量增長過快過猛。企業過多、規模過小必然引起惡性競爭，盲目開發。
4.2 開發商存在的問題。
開發商不重視深入、系統地市場調查，許多開發企業缺少成熟的產品研發機構，使設計前期工作缺乏現實、科學的市場導向。開發商對設計前期工作僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，必然導致決策失誤，盲目投資。開發項目的區位、類型、檔次和配套設施等脫離市場需求，產品結構嚴重不合理。開發商缺乏應有的規劃和環境意識，往往造成設計前期的實施過程失控。由于片面追求投資回報，開發商常常在項目進行過程中，一味提高項目規劃設計中容積率、建筑密度、建筑高度等指標，其結果使相關城市基礎設施符合過大或失衡，導致項目的整體環境下降。
4.3 建筑師存在的問題
在現行設計體制下，過細的專業分工使建筑師的專業事業日漸狹隘，缺乏設計前期及場地分析所需的廣博知識。在實踐中盲從開發商，逐步喪失建筑學在人居環境建設中主導專業的作用。目前從事設計前期工作的有不少是非建筑師，他們雖然對市場有一定的了解，但因缺少扎實的建筑專業知識，很難抓住市場的本質，把市場與產品有機的結合。建筑師遠離市場，缺乏對市場科學、深入的認識，無法在設計前期中找到現實、準確的立足點。
5 解決房地產設計前期問題的主要途徑
5.1 要深入分析研究房地產發展變化的規律
從宏觀的角度，要研究中國乃至世界，城市及區域房地產發展變化的規律。從微觀的角度，要研究項目及周邊地區市場發展變化的趨勢。
5.2 要深入分析國家及地方規范、規定
要避免因違反國家及地方規范、規定而影響開發項目的正常運行，造成不必要的浪費。
5.3 要對項目環境的深入研究
從宏觀的角度，要研究項目所在城市及區域發展變化的狀況。從微觀的角度，要研究項目場地及周邊地形、地貌特征，地理位置，水文地質，道路交通，基礎設施等。
5.4 房地產開發企業要建立成熟完善的設計前期工作體制
目前不少房地產開發企業缺少專門負責設計前期工作的部門。不少房地產開發企業委托營銷公司作市場調研及策劃，從事市場調研及策劃大多數是非建筑師，市場調研及策劃的成果浮于表面，很難深入下去，有些營銷公司按照開發商的意圖整理了一下資料，這樣讓開發商很難真正控制市場調研及策劃成果，設計前期工作難以達到理想的效果。
由于設計前期工作中存在許多不確定的因素。因此能否較好的完成這一工作，在很大程度上依賴于建筑師所積累的設計和管理經驗。在具體工作中，必須從大處著眼，小處著手。從宏觀的角度去預測和判斷項目的必要性和可行性。從微觀的角度對項目的細節問題包括規模、周期乃至設計和施工中可能會出現的主要問題等進行細致的分析和預測，并提出相應的解決措施，盡可能將影響項目正常運行的不利因素減到最少，為項目的成功開發和正常運行提供必要的保證。
眼下房地產市場已經供大于求，市場的“拐點”已經到來，房地產市場的暴利時代已經一去不復返。美國國際金融危機給中國房地產市場帶來了巨大的沖擊，這讓中國的房地產企業雪上加霜，房地產設計前期工作的重要地位日益突出，這也給我們的建筑師帶來了非凡的挑戰。
參考文獻：
【關鍵詞】房地產；營銷；策劃；問題；對策
房地產業從住房配給到商品房自由買賣，歷經數次轉折和發展，現在已經成為我們國家的支柱性產業。伴隨著社會改革的發展，人民生活水平日益提高，對住房的需求不斷增加。房地產市場競爭也異常激烈。由“大魚吃小魚”到“快魚吃慢魚”，房地產營銷的去化速率已經成為制約房地產企業生存和發展的瓶頸。解決問題的根本就是要加強和促進房地產營銷策劃創新和發展。
一、房地產營銷策劃理論基礎
1.房地產營銷策劃概念
房地產營銷策劃是一項系統工程，需要運用整合營銷概念，對開發商的建設項目，從觀念、設計、區位、環境、房型、價格、品牌、包裝、推廣上進行整合，合理確定房地產目標市場的實際需求，以開發商、消費者、社會三方共同利益為中心，通過市場調查、項目定位、推廣策劃、銷售執行等營銷過程的分析、計劃、組織和控制，在深刻了解潛在消費者深層次及未來需求的基礎上，為開發商規劃出合理的建設取向，從而使產品及服務完全符合消費者的需要而形成產品的自我銷售，并通過消費者的滿意使開發商獲得利益的過程。
2.房地產營銷策劃內涵
房地產營銷策劃內涵包括如下六層內容：
1）房地產營銷策劃是在房地產領域內運用科學規范策劃行為的活動；
2）房地產營銷策劃是在市場調研和市場定位的基礎上進行的；
3）房地產營銷策劃活動的靈魂是創意；
4）房地產營銷策劃要綜合運用各種策劃手段；
5）房地產營銷策劃要具有明確的目的性；
6）房地產營銷策劃是一種運用整合效應的行為過程。
總之，房地產營銷策劃不是簡單的推銷和促銷，而是一個具有學科整合性、方法多樣性、系統綜合性、目標一致性的整合營銷行為活動。
二、房地產營銷策劃存在的問題
1.調研不足、癡迷炒作
客觀、科學、詳實的市場調查是獲取真實數據的基礎，更是營銷策劃工作不可或缺的重要前提。只有“知己知彼，方能百戰不殆”。但在實際策劃工作中，許多房地產開發商往往缺乏廣泛而細致的市場調研，只是一味的賣點（概念）“炒作”，直接的做法就是以出資買斷媒體版面，包下電視廣告時段等形式，刻意制造新聞、夸大事實宣傳效應，借信任度較高的媒體來獲得客戶的信任。這種走捷徑的營銷手段從根本上脫離實際，使得營銷策劃成為空中樓閣，經不起市場和時間的雙重考驗。
2. 目標市場不明，市場定位模糊
準確、合理、有效的目標市場定位是快速營銷的前提，更是營銷策劃工作必不可少的重要環節。但在實際策劃工作中，不少房地產開發商只是一味以追求企業利潤最大化為建設目標，不考慮各消費群體社會地位、文化理念、收支能力差異對產品需求多樣性的要求，甚至毫不顧及自身企業資金和建設能力水平，盲目追風，開發建設高收益性產品。前期雖然可以滿足部分群體需求，但在產品銷售后期，卻造成大量產品滯銷，增加企業維持成本，同時使產品需求者望而怯步。最終造成空置房屋越來越多，客戶卻買不到真正需要的產品。
3.重營銷方式，輕服務細節
多樣、靈活、細致的營銷方式和服務是促進產品成交的有效方法，更是策劃工作全方面成果展示的重要過程。但在實際策劃工作中，很多房地產開發商只重視前期和中期的營銷和服務，創意不斷，并想方設法規劃和組織各類營銷推廣活動，取悅客戶。往往配合使用“承諾堆積”的方法，解除客戶后顧之憂，增加客戶對企業信任度。但一旦成交，以往的承諾往往不易實現，后營銷工作也少之又少，服務意識逐漸弱化，服務水平越來越差，給客戶的生活、工作等帶來眾多煩憂。
三、房地產營銷策劃的對策
1.加強策劃隊伍專業化建設，提高隊伍整體責任意識
策劃隊伍專業化水平高低，很大程度上影響著整個策劃工作的成敗和好壞。進行有效、科學、實用的策劃隊伍專業化基礎知識、專業理論、職業道德和職業能力教育，是策劃工作得以客觀、真實、完整實現的基本保障，也是促進和提高策劃服務能力的基本要求。加強策劃隊伍誠信與責任教育，可以有效預防和降低廣告策劃操作中的浮夸現象，更好的將真實和客觀的產品信息傳遞給客戶。
2.重視和加強市場調研工作，更好服務企業和消費者
市場調研是做好策劃工作的必要前提。加強和重視市場調研工作，策劃人員必須從思想上克服害怕吃苦、害怕受累的意識。真正做到策劃人員市場調研工作的全過程參與，客觀、系統、全面了解整個調研過程。重視數據的統計與分析，在認真、詳實、科學分析基礎上，再進行必要的營銷策劃工作。才能更好的設計出符合市場需求的產品和服務，從而幫助企業更快、更好的銷售產品，幫助客戶更方便、更滿意的選擇合適的產品，享受更周到、更貼心的服務。
3.科學市場定位，更好促進營銷工作
以消費者需求為導向，建立科學、實效的目標市場分析模型，基于客觀、真實的市場調研，借鑒以往開發經驗，避免一味“追風”，謹慎、耐心、有效的選擇目標市場定位，是策劃工作的重中之重。也是營銷工作成敗的關鍵。這就要求策劃工作要避免一味的概念炒作和浮夸，切實調研和了解客戶需求，在企業建設和開發能力范圍內，預見性的開發房地產項目，才能更好的適應市場的檢驗。
4.講誠信、慎承諾、重服務，提升后營銷服務水平
在浮夸業已成為風尚的房地產界，策劃工作更要“講誠信”，它不僅是策劃隊伍的職業操守，也是策劃工作的基本要求；知之為知之，不知為不知。說實話，不說空話，對客戶疑難問題真實的回答，不亂說話，謂之“慎承諾”，它是一個策劃人肩負的責任；說到做到，精益求精，謂之“重服務”，它是策劃工作服務水平的形象展示，也是樹立和提升良好企業形象的重要途徑。加強和提升后營銷服務水平，可以更好的解決前期和中期策劃工作中遺留的問題，更好的服務企業和客戶，為策劃工作畫上圓滿的句號。
總之，良好的房地產營銷策劃幫助房地產開發企業獲得成功的同時，必須經常反省策劃工作中存在的各種問題，時刻堅持“加強策劃隊伍專業化建設”、“重視和加強市場調研工作”、“科學定位目標市場”、“講誠信、慎承諾、重服務”的原則，為策劃工作服務。這是改善和提升房地產營銷策劃工作的根本途徑，也是不斷完善和促進房地產營銷活動的必然選擇。
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我國房地產行業起源于二十世紀八十年代，經過三十年的發展，現如今，已經成為社會主義市場經濟的重要組成部分。伴隨著房地產行業的興起與發展，房地產開發項目前期定位策劃應運而生。由于房地產行業涉及專業比較多、各專業間跨度比較大，僅依靠開發商靈敏的“嗅覺”來決定開發的方向，有時會產生“誤判斷”，導致項目失敗，而房地產開發項目前期定位策劃正是幫助企業判斷市場，確定開發途徑的重要手段之一。然而，雖然它在理論和實踐中都有了一定的發展，但仍然存在難以滿足房地產企業的需要、自身發展不夠完善等問題，特別是在理論方面存在相當的不足，因此目前仍然非常有必要對其進行研究。本文主要通過對影響房地產開發項目前期定位策劃的相關因素進行分析研究，為房地產開發項目前期定位策劃提供一些參考。
關鍵詞：房地產開發；房地產前期定位策劃；成本分析；目標人群；產品定位策劃
中圖分類號：F235文獻標識碼： A 文章編號：
1 房地產開發項目前期定位策劃的意義
房地產項目的前期定位策劃是項目開發的重要一步，它為項目的發展指明了方向。合理的定位策劃有助于開發商快速有效地進行商業運作，保證項目的順利進行，而一味的“拍腦門”、找感覺，則可能會出現一招失而全盤輸的局面。因此，房地產項目開發的前期定位策劃是一個房地產項目開發成功的重要一步。
2 房地產開發項目前期定位策劃的內容和過程
2.1 房地產開發項目前期定位策劃的內容
房地產開發項目前期定位策劃是對房地產項目決策的一種輔助分析，就是根據項目的目標，通過對各種相關因素的綜合分析，為決策提供理論依據，幫助企業確定開發的方式、方法、品質、數量以及銷售和管理等方面的問題，以減少企業項目開發的風險。實現企業的效益目標一般包括三個方面的措施：盡可能地用足規劃指標保證合理的體量、最大限度提升產品價值最后達到對企業價值貢獻最大化、盡可能控制成本減少無效支出。房地產產品定位策劃的市場目標主要包括創造品質優良的品牌產品，利用項目品牌完善企業品牌的目的；創造有購買能力的產品；創造有核心競爭力的產品，達到產品核心競爭力和企業競爭力完美的結合。
2.2 房地產開發項目前期定位策劃的過程
房地產項目開發前期定位策劃是一個系統工程，其內容主要包括市場調研、市場細分、目標市場確定、市場定位、產品類型定位、價格定位和產品推廣。
2.2.1 市場調研
房地產市場調研就是有計劃、有目的的對當前房地產市場中某種特定類型產品的信息進行收集、整理和分析，為決策者提品的供需變化趨勢，以幫助決策者進行項目產品定位決策。
2.2.2 市場細分
簡單的說，市場細分就是對房地產市場產品按照一定的標準進行分類，如住宅類、酒店類、商務辦公類等等，使整個市場產品類型清晰可見。
2.2.3 目標市場確定
根據市場細分的內容以及市場調研的結果，對目標市場進行確定。
2.2.4 市場定位
市場定位就是通過各種媒體和渠道向消費者傳達組織或品牌的特定信息，使差異性清楚地呈現在消費者面前，從而引起消費者的注意。
2.2.5 產品類型定位
在市場定位的基礎上，借助市場趨勢分析，對將來要開發的產品類型進行合理定位開發。
2.2.6 產品推廣
確定產品銷售目標，銷售手段，將產品推向市場等，它的定位直接影響到開發項目的建設標準、配套標準、銷售方式及價格定位等等。
3 房地產開發項目前期定位策劃的影響因素
3.1 市場環境因素
指產品市場的各組成部分對產品開發的影響，主要包括市場中產品的保有量、競爭對手的優勢等方面。并結合這幾個方面進行開發的成本分析和供需分析。
3.1.1 市場中產品的保有量
市場保有量通常用在耐久消費品或工業產品上，指某一時間段內在市場上還能正常使用的產品數量。對于房地產業來說，指市場中某種類型住房的存在數量，它會影響到項目產品類型的定位。
3.1.2 競爭對手優勢
市場是存在競爭的，目前，房地產市場火熱，每個企業都想在市場中獲利，在同一地區，往往存在多個相似企業，彼此之間處于激烈的競爭狀態。此時，熟悉競爭對手的產品優勢顯得尤其重要，對于大企業來說，通過自己的產品優勢來獲得市場，而對于小型企業，則需根據對手的產品優勢，避其鋒芒，使自己的利益最大化。
3.1.3 項目產品供求關系
供求關系指在商品經濟條件下，商品供給和需求之間的相互聯系、相互制約的關系，是生產和消費之間的關系在市場上的反映。供給和需求是價格水平形成的兩個最終因素，其他的因素通過影響供給或需求來影響價格。在一定時期里，供應、需求不是固定不變的，它們的變化也會影響到整個系統的平衡。
3.1.4 企業項目成本影響
成本分析是利用成本核算及其他有關資料，分析成本水平與構成的變動情況，研究影響成本升降的各種因素及其變動原因，尋找降低成本的途徑的分析方法。
3.2 企業自身開發能力
企業自身開發能力是指企業所具有的完成某項目的綜合能力，它是完成企業項目的必要條件。它包括企業的開發資質、企業的資金狀況、企業的項目運轉能力、企業在地區中的號召力等多方面因素。在房地產開發項目的前期定位策劃中，策劃人必須首要考慮的就是其本身的開發能力，因為只有企業有能力開發，才能保證項目的順利進行。否則，可能會在項目的開發過程中發生斷裂現象，后果嚴重。
3.3 目標人群因素
目標人群因素主要是指由于目標人群不同對企業項目開發產生的影響。
3.3.1 目標人群層次
目標人群層次主要依據區域種類需求即確定區域中主流人群需求，例如在一個老齡化比較嚴重的區域，老年人公寓就是需求種類，而在有大量剛畢業的夾心層區域，則需要青年公寓，兩者在住房要求上有本質的區別，前者要求舒適，各種功能齊全，盡量減少上樓高度等，而后者則對面積、舒適度要求很低，更多的是滿足居住的需要。由此可見，區域需求種類對項目產品的定位起到很大的影響作用。
3.3.2 地理區位
地理區位不僅表示某地在自然空間中的位置，而且反應其和周圍重要要素之間的聯系，如商業、綠地、交通設施等，它與區域是密切相關的。
3.3.3 區域消費水平
從宏觀上看，消費水平就是一定時期內整個社會用于生活消費和服務的規模和水平；從微觀上看，消費水平就是單個消費者在一定時期所能接受的商品和服務消費所達到的規模與水平。區域環境內的整體消費水平影響著目標人群的數量以及產品的定價。
3.3.4 區域生活偏好
生活方式是一個內容較廣泛的概念，在不同的區域，居民有著不同的生活方式，不同的生活方式也使得居民對住房的類型需求不同，因此，在選擇目標人群之前，必須對區域的生活方式進行認真合理地分析。
結束語
隨著我國市場體系的完善和成熟，房地產前期定位策劃得到快速的發展，認同度也得到不斷提高。本文主要介紹了房地產項目前期定位策劃的一般內容、方法，并對相關因素進行了重點分析。房地產開發項目前期定位策劃是房地產開發的重要一步.而房地產前期定位策劃的核心內容還是對房地產市場研究，對市場的認識決定了房地產策劃的質量。本文通過房地產開發項目前期定位策劃的各影響因素進行重點分析，找出項目開發的敏感性因素,使開發商與消費者之間產生相互認同關系，建立合理順暢的銷售渠道,才能保證項目的成功運行。
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