時間：2024-02-02 15:05:10
序論：在您撰寫城中村改造面臨的問題時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
在城市建設與發展過程中，每一座城市都會遇到“城中村”改造問題。這是因為“城中村”指的是位于建成區邊緣、規劃建成區范圍之內、已被建成區包圍或半包圍的村莊。這些村莊在城市規模不斷擴大、城區不斷向外拓展中不斷地改造成城市建成區。因此，“城中村”改造的過程就是城市建設發展的過程。這項工作是城市發展的需要，是推進城市化的需要，是改善城市環境和提高城市質量的需要，是盤活城市資產、提高土地利用率的需要，也是控制各個“城中村”自行盲目發展、違法城市規劃布局所引發出的諸多違章建筑的需要。
以唐山市高新區為例，“城中村”改造的過程就是城市建設發展的過程。高新區規劃面積31平方公里，建成區人口由10萬增長到200余萬，高新區現轄20個村，目前中心區9個村已全部納入全市城中村改造計劃。新劃轉的11個村，按照外環線10公里之內全部納入城市總體規劃的要求，也將全部納入城市建設范圍。在未來幾年內，高新區城中村改造將全部完成，高新區村民變市民就要變為現實。
1.市政基礎設施配套差。
2.公用服務設施不配套。銀行儲蓄網點少、面積小、服務差、水平低；科教文體衛等設施不能滿足需要，餐飲、修理、商貿等各項配套設施嚴重不足等。
3.城中村傳統的村落文化面臨斷層。在城市文化和大量外來人口的沖擊下，城中村傳統的村落文化面臨衰落，同時，村民的角色又沒有轉變成現代城市市民，村民面臨角色轉變的陣痛。
4.城中村村民的就業率普遍較低。
二、根據上述的問題。對城中村改造提出以下的建議
1.實行分類指導與“一村一策”相結合的改造策略
城中村改造，既要根據城市未來的發展方向確定改造的目標和方向，又要根據城中村的具體特征，采取“在整體改造戰略上實行分類指導，在具體改造措施上實行“‘一村一策’相結合”的改造策略。實行“成熟一村、改造一村，加快成熟城中村的改造與防止新城中村的產生相結合”的指導方針。
2.嚴格執行《中華人民共和國城鄉規劃法》。在今后規劃建設中要符合規劃要求、規劃布局和規劃內容。小區建設要尊重村民意愿，體現地方特色，依據“城中村”的具體地理位置，因地制宜的規劃、建設。
編制“城中村”改造規劃，一要堅持將建設現代化大城市與推進新農村建設相結合，系統規劃、分布實施。二要堅持從環境生態性、生活舒適性和居民方便性等“三性”原則，做到優化組合，合理布局。三要將居住形態、社會形態、生活形態與城市協調統一，使“城中村”真正融入城市之中。四要堅持以人為本、實用為先；精心規劃、綜合環境注重居住、休閑、服務相配套，努力做到設施齊全、功能完備、環境優美。
1.從外觀上規劃欠缺，布局凌亂，存在各種安全隱患
走進鄭州的城中村，給人一種窒息的感覺，由于城中村土地資源珍貴，加個房租收益可觀，村民自己建的到處是握手樓、接吻樓，并且在走訪中了解到城中村房屋出現過坍塌的事件，存在嚴重的安全隱患；在道路方面，村中除了幾條主干道，其他的根本稱不上道路，最多可稱為“小巷”，擁堵嚴重；城中村沒有什么配套的設施，環境臟亂，隨處可見的垃圾且可用的垃圾桶很少；消防安全方面，城中村房屋居住人口多且缺少逃生通道，每家也沒有配備消防栓等應急設備，況且道路狹窄，一旦發生火災，消防車根本無法進入。
2.城中村流動人口遠遠超過本村村民
從高皇寨村委會了解到，本村現居住人口十三萬多人，但本村村民僅一千八百余口，外來租戶卻有十幾萬人。這十幾萬外來人口人絕大多數都是流動人口。
3.城中村租金相對便宜，但“見風長”現象嚴重
廉價的租金是流動人口集聚城中村的主要原因，他們租不起小區房，只有在城中村居住。但是城中村房租“見風長”現象嚴重。隨著鄭州市城中村拆遷改造的不斷進行，流動人口向沒有拆遷的城中村集中，城中村房租也在瘋長。在沙門村調查中，一位被調查的外來人口說：“一間四十多平方米的房子兩個月前的租金是350元左右，現在漲到每月600多”，村民的房租收益非?？捎^，每戶每年房租收入幾十萬元甚至上百萬元。這些村民大多沒有工作，坐等收租，他們的后代也大多沒有穩定的工作。
4.城中村街道小商鋪林立，小商販集中
通過調查發現，他們絕大多數為外來流動人口，靠城中村擺攤收入維持生計，但城中村改造不可避免的導致這部分人大量失業。
二、鄭州市城中村對流動人口的影響分析
（一）流動人口的構成、特點及作用
1.流動人口的構成、特點
流動人口是指來自非鄭州地區的、非鄭州戶籍的、在鄭州生活和工作的人員。他們主要由剛畢業的大學生、農民工構成，這些人員幾乎都是青年人和中年人。目前，鄭州市流動人口具有以下兩個突出特點：第一，人數多，增長速度快。截至2013年9月，鄭州市區流動人口達340萬，且每年以25%的速度遞增，城區人口密度僅次于廣州，居全國第二位。第二，流動人口集中在城中村，生活壓力大。流動人口工資相對較低，他們買不起房，只有在城中村租房居住，很多拖家帶口，精神和物質上承受較大的壓力。并且隨著城中村的拆遷改造而不斷搬遷，越來越集中在為數不多的城中村里。
2.流動人口對鄭州城市發展的作用
流動人口提供了城市經濟和各項事業發展所需的勞動力資源。城市建筑方面最為明顯，城市建筑行業絕大多數為外來務工人員，他們用辛勤勞動換來了城市發展的日新月異。流動人口拉動了城市消費，為城市的經濟發展提供了需求動力。流動人口帶來了不同的思想觀念，與當地人口相互交流和溝通，豐富了城市的文化內涵，有助于建立開放的城市文化。流動人口中有著許多高技能或一技之長的人才，比如每年都有許多剛畢業的大學生通過創業或就業，實現了自己的價值，為城市的發展不斷注入新鮮活力。
（二）城中村滿足流動人口生存與發展的需要
在過去相當長的一段時間和現在，城中村成為鄭州市流動人口的集聚地，城中村為流動人口提供了居住，生存與發展的空間。
1.城中村暫時解決了外來人口的居住問題
以高皇寨為例，我們從高皇寨村委會了解到，本村現居住人口13萬多。其中，本村村民1800余口，外來租戶十幾萬，這些租戶主要是畢業大學生、農民工等一些低收入人群，他們在此居住的原因主要是城中村租金相對較低。如柳林村不遠的二十一世紀社區居易國際一間40多平方米的房子租金每月1800元。而在柳林村同樣面積的房子每月房租僅為560元，低廉的房租解決了流動人口的居住問題。
2.城中村解決了一部分流動人口的就業問題
城中村的個體戶絕大多數為外來流動人口。他們以在城中村擺攤為生，因城中村人流量大，這些外來人口年收入頗豐。當問及對是否贊同城中村拆遷改造時，他們明顯反對，因為對他們來說拆遷就等于失業。
3.城中村起著“中轉站”的作用
“鄭漂族”中的多數青年人是畢業不久的大學生，往往具有一定學歷或較高的文化素養、知識技能，他們主要尋求在文化產業、高新技術產業等領域一展抱負，為了能在城市生存和發展下去，他們很多人選擇暫時在城中村中立足。城中村也為農民提供了逐漸適應城市生活模式和價值觀念的場所，為進城農民融入城市起著橋梁紐帶作用。從這個角度上來說，城中村也為中國城鎮化的推進起著“中轉站”的作用。四、鄭州市城中村拆遷改造中流動人口面臨的窘境流動人口本身在住房、醫療、子女教育等方面無法享有和城市同等的待遇。隨著城市化進程的加速，鄭州市的城中村與城市發展的矛盾日益凸顯，改造城中村就必然涉及在此生活的大量外來流動人口?，F實情況是現行的城中村改造政策忽略了在此生活的流動人口的利益，甚至把城中村存在的矛盾全部歸結為外來流動人口，簡單地采取一律轟走的粗暴方式，這是沒有道理的。政府和社會各界把更多的注意力放到了對村民的拆遷補償安置上，城中村的拆遷改造使生活在城中村的流動人口面臨窘境。第一，住房難問題將更加突出，生活成本將大幅度的提高。城中村的改造使在此居住的大量流動人口不得不另找住所，住房難問題將更加突出。一方面，在城市閑置房有限，供給沒有增加的情況下，大批流動人口租房帶來的需求增加必然會導致房屋租金上漲；另一方面，在流動人口收入水平不變的情況下，投入過高的租金來租小區房，生活成本必然增加，這將導致一部分流動人口將難以在城市立足，不得不“用腳投票”，選擇離開。第二，大量流動人口將面臨失業。城中村人流量大，在城中村做小生意的流動人口較多，城中村的拆遷改造，使這些商販無法繼續其生意，相當一部分的人口將面臨失業的困境。第三，一部分大學畢業生將面臨失業的恐慌。城中村中不免有外來的大學生，這些群體工資有限，如果城中村被拆遷，他們難以找到住所，公司如果無法解決其住宿，他們則可能陷入失業的恐慌。第四，社會保障可望而不可即，一部分人可能會流落街頭。目前，政府住房保障政策還不能照顧到所有需要的人群。由于流動人口過多，而優惠政策只有一部分人可以享受到，大部分人難以“排上號”。一些以打零工為生的人群可能會流落街頭，無家可歸。
三、總結
（一）改造歷程及分析
鄭州市城中村拆遷改造從2003年出臺政策至今已走過12年的歷程，2005年西關虎屯成功爆破拉開了鄭州市城中村改造的序幕。十年間，城中村改造取得了豐碩成果，小李莊、燕莊、西關虎屯，一躍成為鄭州商業新地標；十年間，西史趙、燕莊華麗轉身為鄭州華麗高檔小區典范，形成了風靡全國的“鄭州模式”；十年間，陳寨、廟李、劉莊構成鄭州最大的流動人口集聚地。鄭州市城中村改造辦公室提供的數據顯示，截至目前，鄭州城區228個自然村，如今已有170個獲批改造。截至目前鄭州市三環以內最后一個城中村西韓砦村改造計劃已正式公布，鄭州三環以內將再無城中村，而針對三環以外的城中村也將陸續啟動拆遷改造。但城中村改造過程中但始終存在這樣一個問題一直沒有引起足夠的關注，即流動人口問題。稍作觀察即可發現，隨著城中村拆遷改造的步伐，流動人口越來越向還未被拆遷改造的為數不多的城中村集中且規模越來越大，在沙門村，和一位年輕小伙交談中得知，他來鄭州兩年了，剛到鄭州時是關虎屯（鄭州市二環以內城中村）的租客，沒多久關虎屯就要拆了，現在搬到沙門村（鄭州市三環以外城中村）。流動人口越來越集中將使流動人口問題越來越嚴重，越來越難以解決，這也將是城市城中村后期改造中面臨的首要難題，因此，不可能再像城中村改造之初那樣忽略居住在城中村的這些流動人口了。在制定政策時必須考慮這以特定群體的安置問題，在城中村改造后期如果處理不好這一問題的話，將造成城市人才外流，城市住房危機，城市不和諧等一系列不利于城市發展的社會問題。
（二）城中村現狀分析
1.從外觀上規劃欠缺
布局凌亂，存在各種安全隱患。走進鄭州的城中村，給人一種窒息的感覺，由于城中村土地資源珍貴，加個房租收益可觀，村民自己建的到處是握手樓、接吻樓，并且在走訪中了解到城中村房屋出現過坍塌的事件，存在嚴重的安全隱患；在道路方面，村中除了幾條主干道，其他的根本稱不上道路，最多可稱為“小巷”，擁堵嚴重；城中村沒有什么配套的設施，環境臟亂，隨處可見的垃圾且可用的垃圾桶很少；消防安全方面，城中村房屋居住人口多且缺少逃生通道，每家也沒有配備消防栓等應急設備，況且道路狹窄，一旦發生火災，消防車根本無法進入。
2.城中村流動人口遠遠超過本村村民
從高皇寨村委會了解到，本村現居住人口十三萬多人，但本村村民僅一千八百余口，外來租戶卻有十幾萬人。這十幾萬外來人口人絕大多數都是流動人口。
3.城中村租金相對便宜
但“見風長”現象嚴重。廉價的租金是流動人口集聚城中村的主要原因，他們租不起小區房，只有在城中村居住。但是城中村房租“見風長”現象嚴重。隨著鄭州市城中村拆遷改造的不斷進行，流動人口向沒有拆遷的城中村集中，城中村房租也在瘋長。在沙門村調查中，一位被調查的外來人口說：“一間四十多平方米的房子兩個月前的租金是350元左右，現在漲到每月600多”，村民的房租收益非?？捎^，每戶每年房租收入幾十萬元甚至上百萬元。這些村民大多沒有工作，坐等收租，他們的后代也大多沒有穩定的工作。
4.城中村街道小商鋪林立，小商販集中
通過調查發現，他們絕大多數為外來流動人口，靠城中村擺攤收入維持生計，但城中村改造不可避免的導致這部分人大量失業。
二、鄭州市城中村對流動人口的影響分析
（一）流動人口的構成、特點及作用
1.流動人口的構成、特點
流動人口是指來自非鄭州地區的、非鄭州戶籍的、在鄭州生活和工作的人員。他們主要由剛畢業的大學生、農民工構成，這些人員幾乎都是青年人和中年人。目前，鄭州市流動人口具有以下兩個突出特點：第一，人數多，增長速度快。截至2013年9月，鄭州市區流動人口達340萬，且每年以25%的速度遞增，城區人口密度僅次于廣州，居全國第二位。第二，流動人口集中在城中村，生活壓力大。流動人口工資相對較低，他們買不起房，只有在城中村租房居住，很多拖家帶口，精神和物質上承受較大的壓力。并且隨著城中村的拆遷改造而不斷搬遷，越來越集中在為數不多的城中村里。
2.流動人口對鄭州城市發展的作用
流動人口提供了城市經濟和各項事業發展所需的勞動力資源。城市建筑方面最為明顯，城市建筑行業絕大多數為外來務工人員，他們用辛勤勞動換來了城市發展的日新月異。流動人口拉動了城市消費，為城市的經濟發展提供了需求動力。流動人口帶來了不同的思想觀念，與當地人口相互交流和溝通，豐富了城市的文化內涵，有助于建立開放的城市文化。流動人口中有著許多高技能或一技之長的人才，比如每年都有許多剛畢業的大學生通過創業或就業，實現了自己的價值，為城市的發展不斷注入新鮮活力。
（二）城中村滿足流動人口生存與發展的需要
在過去相當長的一段時間和現在，城中村成為鄭州市流動人口的集聚地，城中村為流動人口提供了居住，生存與發展的空間。
1.城中村暫時解決了外來人口的居住問題
以高皇寨為例，我們從高皇寨村委會了解到，本村現居住人口13萬多。其中，本村村民1800余口，外來租戶十幾萬，這些租戶主要是畢業大學生、農民工等一些低收入人群，他們在此居住的原因主要是城中村租金相對較低。如柳林村不遠的二十一世紀社區居易國際一間40多平方米的房子租金每月1800元。而在柳林村同樣面積的房子每月房租僅為560元，低廉的房租解決了流動人口的居住問題。
2.城中村解決了一部分流動人口的就業問題
城中村的個體戶絕大多數為外來流動人口。他們以在城中村擺攤為生，因城中村人流量大，這些外來人口年收入頗豐。當問及對是否贊同城中村拆遷改造時，他們明顯反對，因為對他們來說拆遷就等于失業。
3.城中村起著“中轉站”的作用
“鄭漂族”中的多數青年人是畢業不久的大學生，往往具有一定學歷或較高的文化素養、知識技能，他們主要尋求在文化產業、高新技術產業等領域一展抱負，為了能在城市生存和發展下去，他們很多人選擇暫時在城中村中立足。城中村也為農民提供了逐漸適應城市生活模式和價值觀念的場所，為進城農民融入城市起著橋梁紐帶作用。從這個角度上來說，城中村也為中國城鎮化的推進起著“中轉站”的作用。
三、鄭州市城中村拆遷改造中流動人口面臨的窘境
關鍵詞：城中村；城鄉二元體制；改造。
隨著改革開放的深入，以及城市化進程的加快，原來緊挨著城市的那些農村全部或大部分耕地被用作城市建設，由此出現了“都市里的村落”也就是“城中村”現象。 廣義的城中村是指在城市高速發展的進程中，滯后于時展步伐，游離于現代城市管理之外，生活水平低下的居民區；狹義的城中村是農村村落在城市化進程中， 由于全部或者大部分耕地被征用， 農民轉為居民后仍然在原村落居住而演變成的居民區。 本文以狹義的城中村進行分析。
一、城中村出現的原因及存在的主要問題。
（一）城中村出現的原因分析。
首先，我國城市化的快速發展。 世界城市化發展經驗表明， 城市化可分為起步、 加速和成熟三個階段，城市化 30%～70%為加速階段，而我國現在城市化達 40%，正處于加速發展階段，要求有更多的土地用作城市建設，政府在征用農村耕地時，往往出現短期化行為，出于對成本的考慮，在對農村進行城市化改造時，僅僅是將耕地作為建設用地，卻沒有對村落進行改造，征地后的開發建設，企業和政府都將眼光放在項目上，僅考慮當前的利益獲得。 此外，政府在改造時有畏難思想，因為對這些農村宅基地進行改造，必然會影響到當地的村民，會面臨很多困難，管理層次的畏難情緒是城中村現象長期存在的又一重要原因。 可以說，城中村現象是一個典型的城市化滯后于工業化的特征。
其次， 城中村現象根源在于我國的城鄉二元管理體制和土地二元所有制結構。 長期以來，我國對農村和城市的管理一直是分割對立的二元管理體制，在戶籍管理、教育服務、福利保障上都嚴格劃分了農業人口和非農業人口的區別。 在對城市和農村的管理上也是完全不同的，“城”和“鄉”屬于不同的管理機構， 城市的管理法規對農村集體所有的耕地和宅基地沒有用。 而且，城中村在耕地被征用后仍然保留農村管理體制，村委會有更大的自主權，并不按照所屬的街道辦事處進行管理。 此外，我國實行土地二元所有制，城市的國有土地歸城市統一規劃，而農村耕地和宅基地歸集體所有， 這些因素都導致了農村耕地被征用后，原來的農村村落成為了封閉的小社會，缺乏正規的管理，形成了“都市中的村莊”這樣一種特殊的社會現象。
（二）城中村存在的主要問題。
（1）城中村建設管理差，布局混亂。 在城鄉二元管理體制下，城中村缺乏統一規劃，和城市建筑格格不入， 對農村來說它是城市， 對城市來說它又是農村，村民隨意亂搭建筑，亂拉電線，有許多“握手樓”、“貼面樓”，房屋擁擠現象嚴重，消防隱患很大。
（2）城中村基礎設施差，村民生活水平低。 由于缺乏統一的管理，城中村基礎設施條件很差，缺少排水排污系統，污水橫流，垃圾沒有統一處理。 道路難以滿足消防、救護、環衛車輛通行。 極少有醫療點，很多村民生病就去找民間“赤腳醫生”醫治。 沒有健身、休閑的場地和設施。 此外， 城中村居民原先都是農民，從事農業勞動，現在耕地被征用了，他們就面臨新的職業選擇，很多村民文化程度不高，也沒有相應的技能，找工作十分困難，只能選擇體力勞動，獲取不多的薪水，因此，他們的生活水平要比城市居民低很多。
（3）外來人口眾多，社會治安混亂。 城中村居民失去土地后，找不到合適工作，就將房屋出租，有的甚至隨意搭建建筑物出租給別人， 因為租房價格便宜，吸引了很多外地打工者來居住，因此就成了外來人口的聚居地。 由于人口結構復雜，出租屋隱蔽，無人管理，因此成為了犯罪嫌疑人的庇護所，是綁架勒索、販毒的高發地，社會治安存在極大的隱患。
二、城中村改造面臨的困境。
（一）經濟利益制約了城中村改造的步伐。
城中村改造不僅僅是將村落改建成城市建筑給村民居住那么簡單，其中涉及了村民、政府和開發商的利益，這三者的經濟利益不協調好，城中村改造就不能順利完成。
城中村改造影響最大的是村民的利益。 首先，對城中村進行改造就必須拆除舊的村落、收回土地，因此就面臨給村民征地補償和安置就業的問題， 但是支付補償金的標準卻往往不能讓村民滿意， 征地補償標準低了，村民不愿意，標準高了，政府和開發商承擔不起， 而最終的結果往往是村民大多不清楚補償標準，只能是被動地接受，村民的利益得不到有效保障。 其次，村民的逐利心理。 在城中村改造中常常會有一些“釘子戶”，他們是城中村改造的最大的反對者，開發商既要滿足政府對于城市規劃的要求，又要處理好拆遷費問題， 就給改造帶來較大困難。 此外， 對于政府來說， 城中村改造要進行基礎設施建設， 拆遷費用和公共設施建設都給政府財政造成較大壓力。 所以，村民、開放商、政府三者經濟利益的交織給改造帶來較大困難。
（二）村民的安土重遷思想制約城中村改造。
我國是一個農業大國， 農民對于土地依賴性很強，有著很深的感情，雖然許多農村地區在暴風驟雨式的城市化進程中迅速完成了歷史性轉變， 使很多農民實現了祖祖輩輩的城里人愿望，但是，實際情況卻是很多農民不習慣城市生活， 他們很留戀原來的田園生活， 想繼續種地， 尤其是一些老年人最不適應，以前在農村生活，各家各戶都認識，抬頭不見低頭見，鄰里之間可以串門聊天，而改造后各自待在家里，沒有人說話聊天，老人更感寂寞。 特別是中國農民長久以來就祈求“安穩”，不愿意搬動，守著自己的老房子，這種思想也是影響城中村改造的重要因素。
（三）城中村改造中的一些“面子工程”。
城中村改造有些是拆遷重建， 有些是在原住宅基礎上進行規劃改造，后者往往會出現“只改面子不改里子”的做法，即僅將原來的舊房子外面重新修整粉刷，對房屋內部就不管理了，這些城中村從外部看是整潔新穎的， 但房屋內部有很多問題， 如墻壁裂縫、房體下沉等，甚至出現危房卻沒有解決，這與改造的初衷相違背。 對于城中村改造，不僅僅是改善城市面貌， 更重要的是對村民生活質量的提高， 這種“面子工程”只會增強百姓對改造的抵制心理 ，而不能推動城中村改造的順利進行。
（四）改造后“新城市居民”的管理壓力。
目前很多城市都存在重視城中村的景觀改造而忽視人的改造問題， 改造后村民的生存方式沒有得到根木改變，依舊過著游手好閑的生活，是城市人力資源的極大浪費。 政府雖然會給部分人安置就業，但安排就業的工作性質、技能要求、薪酬情況、勞動強度等，很難讓大多數人都滿意。 另外，村民不只是簡單的身份改變， 更重要的是要用城市居民的標準來管理。 這涉及到一系列待遇問題，如最低生活保障、醫療保險、失業保險、教育等。 改造工作不只是完成硬件環境的轉變，軟件環境的改變更為重要。
三、城中村改造的基本思路。
（一）轉變管理體制是城中村改造的關鍵。
城中村形成的根本原因就是我國城鄉二元管理體制，現代城市的管理嚴格有序，而城中村的管理仍然是保持農村建制， 這種城鄉二元管理對城中村管理上的交叉重復，看似實施管理，實際上卻誰也管不著，誰也管不好，造成管理上的混亂和低水平，沒有好的管理，當然不能實現城中村良好改造。 因此，應該把城中村納入城市管理中，服從城市統一規劃，降低村委會在城中村的“統治地位”。 村民也應該實現身份的完全轉化，由村民轉化為居民，不僅僅在管理上統一，在服務上也要統一，包括醫療衛生、交通環境、社會保險、教育等和城市居民享有同樣的服務，只有這樣，城中村改造才能得到村民贊同和支持，從而減少城中村改造的阻力。
（二）政府調控、市場運作，確保三方利益。
城中村改造能否順利進行的關鍵在于三方利益的協調。 對于村民來說， 改造后要獲得好的生活環境，提高生活水平；對于政府來說，通過改造美化城市環境，推動城市經濟發展；對于開發商來說，要獲得其預期的利潤。 要實現這三個方面的統一，就要求政府制定切實可行的拆遷改造政策， 規定合理征地補償標準，合理處置集體財產，解決改造后村民成為居民后的生活、教育、保障等問題，使村民在城中村改造中獲得利益，提高生活水平；同時，對開發商，政府要保證公正、公平的競爭環境，發揮市場機制的調節作用，公開招標，發揮開放商的主體作用，保證開發商能夠獲得相應的利潤，從而在政府、村民、開發商三者利益協調的情況下， 推進城中村改造的順利展開。
（三）對不同類型城中村進行分類改造。
在城中村改造過程中， 要根據各個城市城中村不同的特點有區別地進行分類改造。 對于一些發展相對好的城中村， 基本符合城市規劃要求的可以不進行徹底拆除建新房，而是保留原有面貌，對局部進行維修翻新，改善基礎設施建設；有些城中村的建筑特色和民風習俗， 可以保留下來的要加以保護。 總之，在城中村改造中切忌一刀切，特別要克服“只改面子不改里子”的現象。 對于嚴重違背城市規劃的城中村要徹底改造， 將城中村改造成為符合城市現代規劃的區域，推動城市和諧發展。
（四）“村莊人”的城市化。
對于城中村的改造， 除了物質層面的更新和經濟上的補償外， 還要轉變城中村居民的思想觀念和生活方式。 城中村的居民雖然身處城市中，名義上是城里人， 但他們的思想觀念和生活習慣還沒有跟上城市生活的步伐，因此要推進“村莊人”的城市化，通過傳單、黑板報、廣播等對他們進行現代城市文明思想的宣傳教育，開展豐富多彩的社區文化活動，大力轉變他們的思想觀念， 改變陳規陋習， 提高文明素養，做新型城市居民。
參考文獻：
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[3] 董永紅，王東剛。論城市化的“城中村”改造[J].西北建筑與建材，2003（6）。
【關鍵詞】城中村；改造地；改造時；改造度；改造規劃
中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：
1.引言
隨著三亞專業性旅游城市所面臨的新發展形勢，城市外延式擴張的深入的同時，三亞內涵式城市化被提到議事日程，對人居環境及人口素質水平較低的“城中村”進行改造，成為推進三亞城市和諧發展的重要環節，與實現三亞國際性濱海旅游城市的戰略目標緊密相關?！俺侵写濉蓖恋刈鳛槌鞘袑氋F空間資源的一部分需要得到高效的利用，但就三亞現有“城中村”坐地收租等的粗放式發展模式，妨礙了三亞專業性旅游城市主導功能的提升和城市空間的一體化發展。
三亞根據“城中村”所處的具體區位、現狀及問題的嚴重程度和改造開發的迫切性等綜合因素，采用因地制宜的開發模式，改變“城中村”空間低效利用狀態，促進城市的產業升級和功能調整、提升國際旅游城市品位、提高居民生活質量、構建和諧社會，從而實現由“城市角落”到“城市亮點”的巨大轉變。這已是三亞由速度向效益轉型的關鍵時期當務之急。
規劃研究范圍涉及三亞舊城區及部分周邊的“城中村”，主要包括陽光海岸、吳春園、榕根村、月川村、東岸村、海螺村、臨春村、紅旗街、商品街、建設街、民眾街、港門上村、儋州村、南邊海、下洋田、水巷村等；分布的區域從三亞市的市中心到城郊邊緣。
2.技術路線的提出
為了能更好地改造三亞城中村，首先需要判斷哪里要改造、什么時候要改造、改造到什么程度合適，為此針對這些基本問題的判斷我們借鑒了國內外關于城中村改造的相關理論與案例，最后得出通過如下三種研究路線回答三亞城中村改造的基本問題：第一、明確城中村在三亞城市空間層級的關系——判定是否需要改造——改造“地”的確定；第二、明確城中村在三亞城市空間層級的改造“時”——判定是否達到改造“時”——改造優先性的判斷；第三、明確城中村在三亞城市空間層級的改造“度”——判定改造達到度——改造地的改造程度確定。具體詳見圖1。
圖1三亞城中村改造“地”、改造“時”與改造“度”技術路線
3.三亞城中村改造“地”的確定
3.1 城中村是否改造的判定條件
改造“地”即需要改造的城市空間，比較劣勢決定改造“地”。
3.1.1比較劣勢
城中村是否改造主要取決于即城中村與其周邊存在的比較劣勢，主要包括經濟效益、社會效益、環境效益的比較劣勢。
（1）經濟效益的比較劣勢（物質形態引起的比較劣勢、地塊性質、功能引起的比較劣勢、土地級差變化引起的比較劣勢）
（2）社會效益的比較劣勢（從整個城市的角度看待研究對象的社會效益、從居住其內的人對居住環境的判斷）
（3）環境效益的比較劣勢（開放空間的環境指標（綠化覆蓋率、人均公共綠地面積等）；
反映水平空間集約程度的建筑密度和垂直空間集約程度的容積率；反映環境污染的指標）。
3.1.2城市空間層級結構
比較劣勢在宏觀層面上可以通過確定城市的空間層級的內在“差異”來體現，進而
作為城中村是否改造的一個理論依據。
（1）合理的土地利用方式是城市由內向外依次是CBD用地、商業與辦公用地、居
住/工業用地、農業用地；理想化與之對應的空間類型是全球化空間、城市化空間、市民化空間、鄉村化空間，兩者共同揭示了城市空間的“層級”的關系。
（2）判斷城市空間層級是否合理的標準——城市空間的層級與連接的合理性
鄉村化空間、市民化空間、城市化空間、全球化空間同時存在于一個城市中并具有“層級”關系；每種類型空間有與其相適應的使用者、經濟活動、開發強度、開放性和空間尺度。
（3）層級的內在“差異”決定空間的連接原則：
某個層級的空間只能與同層級、或相臨層級的空間連接，不能越過緊鄰的層級與更高、或更低層級的空間發生關系。自然化空間是城市中存在的、也是必須的，可以與其它任何空間連接。
3.2三亞主城區空間層級結構的確定
城市空間層級結構為改造提供一個指導，也提供一個約束，不僅有利于對城市空間宏觀的把握，處理好整體與局部的關系，還有助于回答“哪里要改造、改造到什么程度的問題”。
下面分析三亞市主城區空間層級結構的基本類型，詳見表1。
表1 三亞市主城區空間層級結構的基本類型
3.3 三亞城中村空間層級的比較劣勢與改造“地”的確定
通過三亞主城區空間層級結構圖可以發現，10個地方出現空間連接紊亂：詳見圖2:
1陽光海岸（四更園） （圖A處）
2儋州村及周邊地帶 （圖B處）
3吳春園片區周邊地帶 （圖C處）
4建設街及周邊地帶 （圖D處）
5群眾巷及周邊地帶 （圖E 處）
6紅旗街及周邊地帶 （圖F處）
7水居巷及周邊地帶 （圖G處）
8港門上村及周邊地帶 （圖H處）
9商品街及周邊地帶 （圖I處）
10榕根村及周邊地帶（圖 J處） （圖2 三亞城中村空間層級的比較劣勢)
空間層級連接紊亂主要表現為：空間支離破碎；不同層級的城市化空間、市民化空間、鄉村化空間任意連接；需要整治的市民化空間與急需改造的鄉村化空間排列組合較隨意。
因此，從三亞主城區城市空間層級結構圖可以得出：1城市空間層級連接出現紊亂主要還是集中在本次規劃研究范圍內的各城中村。2通過如下表可以明顯得出三亞城中村與其周邊的比較劣勢。3從空間層級結構可以得出三亞目前需要改造城中村。
為此，通過上述判斷分析，就可得出三亞城中村改造“地”的一覽表，具體詳見表2。
表2三亞城中村改造“地”一覽表
當然，政府在實際操作中，水巷村、港門下村、下洋田、南邊海等城中村己做好了規劃，并在一定程度上進行了改造開發建設。而實際上如果城中村所在區位的特殊性以及大項目的帶動，能保證開發建設的成功也是可行的。
3.4 三亞城中村改造“地”的分類
結合上述第三章的空間形態研究和各城中村內的村民身份轉變程度可以分為如下三大類：舊城改造區型、城中村型、城郊村型。
（1）舊城改造區型
該類型的城中村主要是指：陽光海岸——四更園、吳春園、儋州村、建設街、紅旗街、群眾巷、商品街。位于三亞城市中心區（主城區），周邊已被繁華的商業和城市其它用地所包圍，村民已基本向城市居民轉換，片區也已建設成社區，但其建筑的功能性質、質量和立面與城市發展和整個片區的功能定位不相符合的舊城改造區。
（2）城中村型
該類型的城中村主要是指：榕根村、月川村、水居巷、港門上村、南邊海、下洋田。位于三亞城市中心區（主城區）或城鄉結合部，周邊被一些零星的沿街小商鋪所包圍，少量村民已向城市居民轉換，片區也有少量已建設成社區，但其建筑的功能性質、質量和立面與城市發展和整個片區的功能定位不相符合的城中村。
（3）城郊村型
該類型的城中村主要是指：東岸村、海螺村、臨春村。位于三亞城市郊區部位（城鄉結合部），具有較多的土地，城市近期建設不會覆蓋的地區，主要以農村戶口為主；但其現狀大部分建筑以低層、部分建筑存在一定的安全隱患，村內公共基礎設施較缺乏，從上位規劃的功能定位與城市發展目標來看是不相符合的城中村，將通過合理的改造開發模式進行建設。
4.三亞城中村改造“時”的確定
4.1 城中村改造“時”的判定條件
改造“時”即是改造效益最高的時間段。
（1）舊城/城中村改造的成本隨著時間的變化曲線應該是“U”型，改造時也就是成
本曲線“U”型的下限，超過最低“機會成本”的改造時期，可能導致改造的成本加大，詳見圖3。
圖3改造機會成本曲線圖
（2）改造的標志：人口構成的變化、租金的絕對或相對減低。
（3）改造“時”的影響因素：物理形態的自然老化、人們需求觀念的變化、城市空間結構的調整、土地使用的機會成本。
（4）改造“時”的確定——改造影響因素的交集
不同因素引起的改造時如果能夠具有“同時性”，則改造效益最佳，詳見圖4。
圖4改造影響因素的交集圖
4.2 三亞城中村改造“時”的確定與分類
根據對各城中村的現場調研，并按照上述的改造“時“的判定條件，具體詳見表3。
表3三亞城中村改造“時”確定的判定條件表
注：優先1——已達到改造程度
優先2、3——即將達到改造程度（若有項目帶動，也可改造）
優先4——還未達到改造程度，特別還有幾個自然村落
政府在實際操作中，水巷村、港門下村、下洋田、南邊海等城中村己做好了規劃，并有項目的帶動，在一定程度上進行了改造開發建設。
5.三亞城中村改造“度”的確定
5.1城中村改造度的判定條件
城中村改造存在兩個層面的“度”：對現狀的保留程度和改造后要達到的程度。因此，城中村改造度的確定一般遵循如下原則：
（1）宏觀層面上“度”：
改造度要滿足城市空間層級的內在“差異性”的連接原則：
1某個層級的空間只能與同層級、或相臨層級的空間連接，不能越過緊鄰的層級與更高、或更低層級的空間發生關系；
2自然化空間是城市中存在的、也是必須的，可以與其它任何空間連接。
（2）微觀層面上“度”：
1現狀的保留部分——要與宏觀“度”的空間層級相匹配；
2改造后的空間特征——也要與宏觀“度”的空間特征相符合；
3改造地的經濟可行性、社會的可接受性，改造對象的獨特性。
5.2 城中村改造“度”的基本類型
幾種常見引起改造度變化的改造方式，列表詳見表4。
表4 改造度“度”的基本類型
5.3 三亞城中村改造“度”的確定
根據對各城中村的現場調研，并按照上述的改造度的判定條件，可得出如下圖5。
圖5三亞城中村類型與改造“度”
6.結語
隨著新城鎮化進程的推進，城中村改造已成為困擾各城市經濟發展社會發展的迫切問題。每個城市或多或少都存在著一定量的城中村，通過結合當地的實際情況，科學合理地確定哪些需要改造、什么時候改造、改造到什么程度，成為了城中村改造關鍵一步。為了更好解決與合理推進城中村改造問題，建議規劃管理者有必要編制城市或片區的城中村改造專項規劃，回答好城中村改造“地”、改造“時”、改造“度”等基本問題，從而健康有效、可持續地推進新型城鎮化的發展進程。
參考文獻：
關鍵詞:城中村改造 問題 對策
中圖分類號:TU984文獻標識碼:A
文章編號:1004-4914(2010)06-018-02
改革開放30多年來,隨著社會經濟的快速發展,我國城市建設的步伐明顯加快,城市的快速發展,需要獲得擴展的空間,在許多城市中,昔日城鄉結合部中的農村被包圍在城市地域之中,成為城市中的一個特殊地域――“城中村”。
長期以來,由于缺乏統一規劃,城中村的基礎設施欠缺,同時,因為管理薄弱與外來人員混雜,城中村違法建設、違法占地屢禁不止,消防隱患大、治安問題突出。這些問題不僅影響到城中村內居民的生產生活,而且影響到城市的整體環境和發展,成為城市發展中許多城市問題的焦點所在。本文以陜西省西安市為例,探討了城中村改造過程中面臨的問題及其解決辦法。
一、西安市的城中村改造現狀
西安的城中村數量在全國屬于較多的城市之一,僅新城、蓮湖、碑林、雁塔、未央、灞橋城六區和4個開發區人均耕地在0.3畝以下的城中村共286個,再加上長安、臨潼、閻良3個郊區40個城中村,共計326個城中村,人口約46萬人,有各類土地21.6萬畝。作為改造重點,西安市二環路以內的行政村有72個,涉及農業人口2.5萬戶、8.98萬人,集體土地2.3萬畝左右。
這些城中村,特別是二環以內的72個城中村的基本特征有:一是耕地極少,許多村子村民幾乎無地可耕;二是地理位置優越,生產經營主要以房屋出租為主,以房生財;三是村內公共基礎設施薄弱;四是規劃建設管理缺位,村莊建設無序發展,違章建筑不少,安全隱患較多;五是大量流動人口涌入,成為社會不良現象的多發地。隨著城市化進程的加快,實施城中村改造,已成為改善群眾居住條件,提高群眾生活水平的迫切需要;成為改善西安城市形象,提升城市品位的迫切需要。
西安市城中村改造自2002年以來,經歷了起步、探索和全面發展三個階段。2003年西安市將城中村改造正式提上城市改造議題,但是城中村改造牽連到城中村民失去自有民宅后的生計問題,改造過程遇到的問題繁多,由此西安的城中村改造一直發展滯后,西安的城中村改造主要以借鑒其它城市的經驗并結合自身實際情況逐步推進。在此期間政府曾經出臺過《西安市城中村改造辦法》,《辦法》中指出,西安在城中村改造過程中,將村委會改建成社區居民委員會,將村集體經濟實體改造成由現代企業制度規范的股份制公司,逐步建立城市運行及管理模式。2005年,經過長期的摸索及試驗,西安的城中村改造終于得以大規模進行。2007年8月成立了西安市城中村改造辦公室,正式機構的成立,全力推進了西安市人居環境的改善和城市功能的提升。截至2008年年底,共完成53個整村882萬平方米的拆除工作,安置房建設已累計開工411.7萬平方米,占產權置換面積518萬平方米的80%。其中,2008年以前整村拆除12個,2008年全年完成整村拆除41個,實現了跨越式發展的一年。拆遷面積689萬平方米,開工建設面積460萬平方米,累計完成投資79億元。完成55個村的農轉居工作,完成56個村的清產核資工作,完成46個經濟體制改革工作,完成34個村撤村建社區工作,計劃至2011年基本完成二環內城中村改造。當前,城中村改造已成為西安市城市建設的重要組成部分。
二、西安市“城中村”改造工作面臨的主要問題
由于西安市“城中村”改造工作本身的復雜性、艱巨性和長期性,使“城中村”改造過程中主要面臨以下幾個問題。
1.“城中村”改造缺乏國家宏觀政策的支持。到目前為止,國家沒有一部關于指導“城中村”改造的法規文件,除直轄市外也沒有省級政府出臺的法規。在國家出臺的現有法規文件里也很難找出指導“城中村”改造的條目。目前“城中村”改造方面的有關法規政策都是各地、市根據自己的實際參照其它城市的做法制定的,其政策的完善程度不足,造成實際操作中因缺乏依據而出現偏差,影響到“城中村”改造工作的順利進行。另一方面,“城中村”改造總體進行緩慢,改造任務十分艱巨。相關部門在土地利用和征地拆遷中,建設與改造未能同步實施,而且責、權、利不配套,缺乏宏觀指導性的體制合力措施,“城中村”改造的有關指導性政策亟待制定和完善。
2.“城中村”改造土地轉變辦法亟待修訂。按照西安市政府《關于加快“城中村”改造工作的意見》確定的“改制先行,改建跟進”的工作原則,西安市“城中村”改造要完成人均耕地在0.3畝以下的“城中村”無形改造(即“四個轉變”)工作,其中集體土地轉變為國有土地的操作難度較大,在政策上尚未得到很好的解決。改造的規劃導向不夠明確?！俺侵写濉备脑旒葲]有改造進度、開發模式、安置地塊的規劃,也沒有將“城中村”改造納入區域性的開發規劃,因而改造缺少計劃性和前瞻性。
3.城中村改造過程中資金壓力大,很難實現“無形改造”和“有形改造”并重。通常情況下,城中村改造的安置方案是貨幣補償、房屋安置以及貨幣補償加房屋安置三種安置方案供村民根據自身情況靈活選擇。補償面積除了按照西安市城中村改造政策,給每個村民分配一定的面積之外,還考慮到無形改造之后,村民轉為居民之后的生活來源問題又增加了部分開發用房,并在臨時過渡費、殘疾人補助、村民子女考取大學補助、補助產權房性質等方面給予了更多的優惠政策。
在這個過程中,因成本過于高昂,政府自己開發的方式往往難以啟動,所以,包括西安市在內的很多城市的“城中村”改造基本上都采取了“自籌資金、自主經營、自我改造”思路。然而,在這一思路下,對絕大部分村莊而言,一無資金積累,二無貸款抵押,很難拿出大量的資金進行改造建設,更談不上實施“無形改造”了。
4.城中村改造后流動人口租房難。由于城市的發展需要很多的外來務工人員,因此城中村農民就依靠低廉的房租來吸引這部分人群在城中村居住。2009年初,西安有240多萬流動人口居住在城中村,隨著城中村改造進程加快,外來務工人員租房問題凸顯。城中村在改造前額外承擔了一些廉租房的功能,改造后,價格低廉的出租屋沒有了,會影響到部分地區的社會治安,這個問題也亟待解決。
三、對構建和諧西安,加快“城中村”改造工作的對策建議
1.加強組織領導,從行政管理體制和機制上確保城中村改造工作的順利進行。建議從人員配置、經費保障方面加強市、區兩級“城中村”改造協調組織,由政府分管領導牽頭,各相關部門參與,加強“城中村”改造辦公室對各項工作的統籌協調。同時,要明確職責分工,加大總協調力度,增強服務意識。在此基礎上應該繼續實施好《西安市“城中村”無形改造工作方案》,確保城市二環以內“城中村”撤村建居工作順利完成。
按照“規劃先行”的工作原則,建議對三環內的所有村莊及三環外人均耕地在0.3畝以下的村莊的基本情況進行全面調查,在此基礎上進一步完善“城中村改造專項規劃”的編制,并繼續做好全市“城中村”分批改造規劃圖、“城中村”用地規劃圖、各村控制性指標圖,加快“城中村”分批改造規劃圖的科學編制工作。同時,做好編訂《西安市“城中村”改造規程》的工作,推進西安市“城中村”改造順利開展。使基層進一步了解相關政策,熟悉辦事程序,推動“城中村”改造深入開展。
2.積極推進“城中村改造中集體土地轉性問題”的解決?！俺侵写濉备脑焐婕暗摹八膫€轉變”中,集體土地轉為國有土地的轉變操作難度較大,在政策上沒有依據,已成為制約改造進度的瓶頸。從全市實施“城中村”改造的村莊實際反映看,大多數村莊改造中普遍存在集體土地的轉性問題。雖然從政策上講,農用地可依法轉用及征收為國有土地,但是,目前土地管理仍然沿用根據城市建設的需要,逐宗土地依法征用的作法,審批程序復雜,很難適應當前“城中村”改造的需要,建議有關部門為土地轉性工作創造條件。
3.加大對“城中村”改造項目招商引資活動的扶持力度,解決“城中村”改造資金不足的問題。要本著“宣傳引導、注重實效、推向市場”的原則,吸引有資質、有信譽的知名大企業介入“城中村”改造。策劃包裝每個城中村改造項目,站在投資者的角度換位思考,突出客商的需求,并投入大量人力、物力,邀請專家、相關工作部門的領導、各層面代表對項目的功能定位、概念規劃、投資收益等進行充分論證,進而制定詳實可行的《綜合改造規劃方案》,提高招商引資的成功率。這樣可以很好地解決城中村改造過程中資金不足的問題,促進無形改造與有形改造同步發展。
4.建議改造時同步規劃建設公共租賃住房。據了解,杭州市對城中村改造時,將外來務工人員公寓建設納入同步規劃來解決部分人員居住問題。鄭州市則通過借助城中村改造大力推進廉租房、周轉房等保障型住房項目建設。劃出一定比例的小戶型作為過渡性廉租房和周轉房,滿足外來務工人員的居住需求。截至2009年1月,常州武進高新技術產業開發區建成“新市民之家”15個,使1.3萬名外來務工人員得到安居。因此,西安市在進行城中村改造過程中可以同步規劃、建設集中外來務工人員公寓,以最優惠的價格租給這個群體,確保他們能夠正常地工作和生活。
城中村是中國城市化進程中的一個特殊現象,有其長期存在的歷史和社會原因,在改造過程中應以可持續發展戰略去考慮,強調人與自然的融合,尊重歷史和文化的發展,以最快、最優的方式進行“城中村”的改造,實現西安以及全國城鄉結合的繁榮新局面。
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洛北鄉所屬各村洛陽市最主要的“城中村”，這對于洛北鄉領導來說，“城中村”改造是機遇也是挑戰。
“城中村”喜變臉
洛北鄉轄東下池村、西下池村、瞿家屯村、西小屯村、東澗溝村、五女冢村、金谷園村和西工村8個行政村和香榭里?陽光、洛浦?御博城2個社區，它們均分布在洛陽西工區的周邊，與西工區各辦事處和相關社區交叉相連，面積約6平方公里，有4500多戶人家，常住人口1.5萬余人，是典型的“城中村”。
近年來，該鄉先后開發建設了洛浦?御博城、香榭里?陽光、水榭王城、陽光水岸、盛世唐莊、白金都會等小區。
這些小區規劃合理，設計新穎，設施先進，功能齊全，內部實現了凈化、亮化、綠化、美化“四化”同步。精品小區的不斷涌現，使“城中村”的形象得到了不斷提高。
為了進一步提高農民的生活水平，促進農民向二三產業轉移就業，洛北鄉轉變了經濟管理模式，通過實行資產清核、股份量化，進一步推動了集體經濟管理形式的創新，切實解決了“人往哪里去”的問題。
根據本鄉實際，洛北鄉以項目建設為龍頭，對“城中村”進行了強有力的改造，隨著“城中村”改造的推進，一些開發小區成立了社區，實行了社區統一管理，這樣，農民變成了市民，實現了城鄉對接。
“城中村”的改造拉動了經濟大發展，實現了土地及各種公共資源最大限度的整合，促進了傳統商貿服務業、現代服務業和村組經濟、民營經濟、合資經濟、外來經濟等不同投資主體的發展。這些主體經濟的發展，成為洛北鄉經濟增長的源泉。
多維改造工程
要改造“城中村”，首先要理解城中村。“城中村”是多維的。因此，改造“城中村”也是一項多維改造工程。
“城中村”是城市化進程中的一個復雜的問題，在洛陽面臨發展模式全面轉型的重要歷史時期。對它的改造不僅是單純的開發項目，它還包括城市功能的全面完善和城市建設品質的全面提升。它涉及政治、經濟、社會、文化、法律等諸多問題，需要政府、村民及社會各方面的通力合作，同時也要有資金和組織機構等方面的充分保障。
隨著“城中村”建設用地的日趨枯竭，以后的開發改造將涉及村莊的搬遷和村民的整體安置。這樣，政府面臨的工作難度和強度將進一步增大；另外，村民自身的改造也是“城中村”改造中的一部分。如何加強對村民的教育培訓，如何引導村民自主創業，怎樣對自主創業進行有效扶持，如何實現村民生存方式和管理體制的轉變，都是在“城中村”改造時需要重點關注的問題。
民生問題也是“城中村”改造中要面臨的最大難題，由于集體經濟及私人出租房屋經濟是村民的主要生活保障，他們擔心，改造后長期賴以生存的房產和土地，將無法解決自身以及家人的長遠生計。
同時，現行的補償標準具有一定的滯后性，難以符合村民的期望，標準低了，村民不愿意，標準高了，政府承受不了。
另外，“故土難離”、“故鄰難舍”和安于現狀等思想觀念的存在，使絕大多數村民既想改又怕改，顧慮重重，這已成為制約“城中村”改造進程的最大障礙。
在“城中村”改造前期，除了費用高，政府財政壓力大外，一不小心，就會引起深層次的矛盾。由于“城中村”改造涉及土地的轉制、村集體資產和村民房屋的處置、村民的生活來源和保障問題等，這些問題與村民的利益交織在一起，比一般的舊城改造復雜得多。
目前情況下，土地的審批和招商引資，也都是擺在“城中村”改造面前的重大難題。
不停歇的腳步
“困難雖然存在，但腳步不能停歇?！边@是洛北鄉人民的心聲。
根據河南省委、省政府和洛陽市委、市政府對“城中村”改造的總體要求，2008年年初，西工區成立了“城中村”改造指揮部，以洛北鄉西小屯村、東澗溝村、五女冢村三村改造為龍頭，掀起了“城中村”改造的新。指揮部成立以來，從調查各村資源、制訂拆遷安置補償方案、營造拆遷改造氛圍、招商引資、詳細建設規劃、變更土地性質等方面著手，加快了“三村”特別是五女冢村改造步伐。
“城中村”改造的根本目標是改善用地功能結構，發揮土地區位價值和商業價值，營造良好的城市環境。對于村民來說，要實現非城市人口向城市人口的轉變，使村民與城市居民一樣享受到現代物質文明和精神文明。顯然，無論從土地的合理利用，還是從生活水平的提高來看，“城中村”的改造都是有益于民的。
“城中村”改造顯然是不能盲目的，面對存在的困難，洛北鄉領導班子明確了開發改造的指導思想，基本原則和具體措施。
“我們要以改善居民生活水平和城市環境為目的，以科學規劃和管理為基礎，以經濟手段為動力，以政策優惠為保證，以促進城市可持續發展為目標改造‘城中村’。”洛北鄉領導躊躇滿志。
在“城中村”的改造原則上，洛北鄉首先強調要堅持以人為本，切實保護農民的各項權益。拆遷、安置和各項改造工作中都要最大限度地維護村民的利益。在城市建設、環境衛生、衛生保健、最低生活保障、文化教育等關系居民切身利益的事項上實現與城市居民的同等待遇。
在規劃上，遵循城市功能要求，尊重村民生活習慣，堅持就地改造和易地新建相結合、繼承傳統建筑和體現地方特色相結合，做到優化組合、合理布局，打破行政村界限；在規劃設計理念上，充分彰顯小區的文化特色和個性，努力把小區打造成集居住、休閑、娛樂、服務為一體的優良社區。
此外，洛北鄉始終把公平、公正、公開的原則貫穿于舊房拆遷、新房安置和工程建設的全過程。無論是政策的制定還是合同的簽訂，都堅持讓群眾參與，擴大群眾知情權，努力提高工作透明度，贏得群眾的信任，保證了“城中村”改造工作的平穩有序。
為了確?！俺侵写濉备脑斓挠行嵤?，洛北鄉從多方面制定了具體措施。
“城中村”的改造，土地處置是關鍵。洛北鄉依據有關法律法規和程序，對“城中村”土地實行性質變更與征地補償費相抵的方式，將原村、組的集體土地轉為國有土地，使“城中村”土地由有償、有期限使用轉為可進入商品房市場的國有土地。這樣，從根本上解決了土地產權問題。
“城中村”改造建設依賴于雄厚的經濟實力，但國家的投入是有限的。為此，在政府提供優惠政策積極引導下，各村不斷調整產業結構，引進先進技術和管理方法，提高自身的造血功能，加大招商引資的力度，吸引有實力的大企業參與到“城中村”改造中。洛北鄉鼓勵各種性質的企業和投資主體以合資、合作、獨資等各種方式來這里辦企業、興建生活小區、進行基礎設施建設、發展商貿業和新興服務業。通過這樣的方式，逐步完成對“城中村”的改造。
為了建立健全社會保障機制，消除農民的后顧之憂，鄉政府建立和完善了農轉非人員養老、醫療、失業等社會保險制度，實現了與城鎮職工社會保障接軌。
