時間：2023-12-25 15:32:15
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【關鍵詞】債券；基金；股票；信托
一、近三年我國A股投資者的盈利現狀
至2009年八月以來中國A股經歷了三年多的熊市，眾多投資者在股市中虧損嚴重。在股市有有一個二八定律：10%的投資者盈利，10%的投資者持平，80%的投資者虧損。而在近三年內A股的漫漫熊途更是讓眾多的投資者深度套牢。那如何在熊市中盡可能的的保護好本金，并在盡可能低的風險下實現我們資產的增值呢？這就需要我們進一步的了解低風險投資產品并進行低風險產品配置。
二、增加無風險產品配置盡可能的獲得無風險收益
（一）債券逆回購交易
當我們在股市疲弱的時候常常會選擇輕倉操作，將大量的資金閑置起來觀望。閑置的資金只能得到千分之五的活期存款利率，這其實是放棄了獲得了資產增值的寶貴機會。債券逆回購交易能讓投資者本金安全的情況下獲得高于活期存款數倍的收益。
1.債券回購的定義
債券質押式回購簡單地說就是交易雙方以債券為質押品的一種短期資金借貸行為。其中債券持有人（正回購方）將債券質押而獲得資金使用權，到約定的時間還本并支付一定的利息，從而“贖回”債券。而資金持有人（逆回購方）就是正回購方的交易對手。在實際交易中債券是質押給了第三方即中國結算公司，這樣交易雙方更加安全、便捷。
2.逆回購交易的品種
投資者經常參與的債券回購品種包括：上海證券交易所可交易的質押式回購（括號中為交易代碼）分為1日（204001）、2日（204002）、3日（204003）、4日（204004）、7日（204007）、14日（204014）、28日（204028）、91日（204091）、182日（204182）共9個品種；深圳交易所分為1日（131910）、2日（131911）、3日（131900）、7日（131901）共4個品種。我們可以根據自己的需要選擇不同的品種進行交易。
3.債券逆回購的收益計算公式
成交額×年收益率×回購天數/360天-手續費=收入
4.逆回購交易的優點
（1）流動性好，投資者可利用債券逆回購精準管理閑置資金。（2）收益選擇具有主動性，投資者可以債券逆回購時選擇符合預期的利率進行操作，可以在收益率上有主動選擇的權利。（3）收益穩定，債券逆回購收益率大大高于同期銀行存款利率水平，且不承擔市場風險。（4）交易便捷，目前大多數證券公司客戶在交易時間內可以通過交易系統直接進行滬深兩市的逆回購交易。
（二）貨幣式基金
當我們判斷市場趨勢走弱，未來一段時間將輕倉操作時，我們可以選擇將閑置資金買入貨幣基金，在回避風險的同時輕松獲得收益。
1.貨幣基金的定義
貨幣基金是聚集社會閑散資金，由基金管理人運作，基金托管人保管資金的一種開放式基金，貨幣基金資產主要投資于短期貨幣工具（一般期限在一年以內，平均期限120天），如國債、央行票據、商業票據、銀行定期存單、政府短期債券、高信用等級企業債券、同業存款等短期有價證券。
2.貨幣基金的特點
實際上，貨幣市場基金投資的范圍都是一些高安全系數和穩定收益的品種，所以對于很多希望回避證券市場風險的企業和個人來說，貨幣市場基金是一個天然的避風港，在通常情況下既能獲得高于銀行存款利息的收益，又保障了本金的安全。
3.貨幣型基金的優點
（1）流動性好，貨幣基金流動性僅次于銀行活期儲蓄。（2）收益穩定，貨幣基金每天計算收益，一般一個月把收益結轉成基金份額，收益較一年定期存款略高，利息免稅。（3）本金安全，貨幣型基金本金比較安全。適合于流動性投資工具，是儲蓄的替代品種。一般情況下；預計收益率高于一年期定期存款的利息，而且沒有利息稅；隨時可以贖回，一般可在申請贖回的第二天資金到帳。（4）費用低，貨幣基金一般沒有申購贖回費用，非常適合追求低風險、高流動性、穩定收益的單位和個人。（5）投資門檻低，貨幣基金的單筆投資僅需人民幣1000元即可。
（三）股指期貨期現套利
1.股指期貨期現套利的定義
股指期貨期現套利是指利用股指期貨價格和股指期貨所對應的一攬子股票的價格之間的價差來完成套利的操作模式。
2.股指期貨期限套利操作的注意事項
在實際操作的行情中，由于融券操作受到各種限制，因此只能在期貨價格高于現貨價格時，以賣空期貨，買入現貨的價格來實現套利，如期間沒有反向平倉機會，則會在月底期指結算時獲取收益。如期間有價差縮小可以實現反向平倉的機會，則會在期間反向平倉實現收益并進行下一次套利操作。
期現套利由于需要在極短時間內完成期貨和現貨的多筆交易，因此基本以程序自動交易為主，同時對投資者的操作要求和經驗要求較高，投資者需要進行一定的培訓和指導。
3.股指期貨期限套利的優點
（1）風險低，操作一個月以上基本不存在虧損可能。（2）流動性好，正常情況下一個星期，最長一個月即可實現收益獲取現金。（3）收益較高，當前市場條件下年收益約6-20%。（4）投資條件比較高，股指期貨期限套利單筆投資人民幣1000萬元以上，并對股指期貨市場有一定了解的投資者。
三、適當增加低風險資產的配置
（一）信托固定收益類產品
1.固定收益信托產品的定義
固定收益信托產品是指由信托公司發行的，收益率和期限固定的信托產品。融資方通過信托公司向投資者募集資金，并通過將資產（股權）抵押（質押）給信托公司、以及第三方擔保等措施，保證到期歸還本金及收益。
2.固定收益信托產品的優點
（1）收益較高，由于信托的產品靈活設計，產品在承受較低風險的同時可以獲得比起國債、銀行存款等同類固定收益的產品更高的收益。（2）風險較低，有抵押、質押、擔保、結構化設計等多種措施保證信托投資人可以按期獲得預期回報。
（二）債券型基金
1.債券型基金的定義
以國債、金融債等固定收益類金融工具為主要投資對象的基金稱為債券型基金，因為其投資的產品收益比較穩定，又被稱為“固定受益基金”。
2.債券型基金的分類
根據投資股票的比例不同，債券型基金又可分為純債券型基金與偏債劵型基金。兩者的區別在于，純債型基金不投資股票，而偏債型基金可以投資少量的股票。偏債型基金的優點在于可以根據股票市場走勢靈活地進行資產配置，在控制風險的條件下分享股票市場帶來的機會。一般來說，債券型基金不收取認購或申購的費用，贖回費率也較低。
3.債券基金的優點
（1）低風險，由于債券型基金的投資對象——債券收益穩定、風險也較小，所以，債券型基金風險較小，但是同時由于債券是固定收益產品，因此相對于股票基金，債券基金風險低但回報率也不高。（2）收益穩定，投資于債券定期都有利息回報，到期還承諾還本付息，因此債券基金的收益較為穩定。（3）注重當期收益，債券基金主要追求當期較為固定的收入，相對于股票基金而言缺乏增值的潛力，較適合于不愿過多冒險，謀求穩定收益的投資者。（4）投資條件低，單筆人民幣1000元即可。
四、證券市場投資者在弱市下實現資產保值增值策略小結
在當前A股市場持續低靡的情況下因股票的虧損而直接放棄證券理財是明顯的因噎廢食行為。我們要充分了解各種理財產品的功能和特點，針對自己當前的情況制定適合自己的投資計劃。例如隨時準備買股票的投資者可以將閑置資金投資于流動性高無風險的產品如債券逆回購、貨幣型基金；如果資金量較大同時以獲得穩定收益為目的可以選擇股指期貨期限套利、信托投資等；如果不想過多冒險謀求穩定收益可以投資債券型基金和債券?？偟恼f來證券理財產品豐富多樣，選擇適合我們自身情況的產品在弱市下也可以獲得資產的保值增值。
參考文獻
過去30多年來,國際資本一直源源不斷地流入新興市場國家,并出現過三次:第一次是1978～1981年間,國際資本重點流向中東、非洲和拉美,主要集中在石油及其他礦產資源領域。上世紀80年代初發生拉美債務危機后,這次隨即終結。第二次是1989～1997年間,重點流向亞洲和拉丁美洲,主要領域是制造業,尤其是出口加工產業。正是在此期間,中國逐漸成為世界上重要的國際資本接受國。1997年亞洲金融危機爆發后,這一次國際資本流動也宣告結束。第三次是2002～2007年間,重點是中東和中東歐地區,主要投資領域是房地產,最突出的例子是阿聯酋的迪拜。這次投資浪潮在2007年達到最高峰。據世界銀行估計,2007年流入新興市場國家的國際私人資本凈額超過了1.2萬億美元。
受國際金融危機的影響,2008年國際投資活動銳減。據美國國際金融研究所估計,2008年流入新興市場國家的國際資本凈額為6670億美元,2009年為4350億美元。但許多跡象表明,隨著世界經濟的逐步復蘇,今年流入新興市場國家的國際資本凈額會有所增加,美國國際金融研究所預計能達到7220億美元,將超過2006年的水平。如果出現這樣一種局面,今年就很可能是新一輪國際投資的起始點。
2008年國際金融危機全面爆發時,國際經濟界人士多認為,新興市場國家在貿易和金融領域過于依賴發達國家,因而更脆弱,受危機的創傷會更重。從實際情況看,2009年多數地區的新興市場國家的確出現了嚴重的經濟衰退,拉美地區整體衰退2.3%,中東歐地區是6.6%,俄羅斯達9.0%。但是,東亞、中東和非洲地區經濟仍保持了增長,中國經濟增長了8.7%,印度是7.2%。世界銀行4月7日最新發表的報告顯示,今年各主要地區的新興市場國家經濟將普遍扭轉頹勢,恢復增長,而東亞地區經濟增長率能達到8.7%。據美國國際金融研究所預計,今年中國經濟增長率將達到10%,印度為8.5%,巴西和俄羅斯分別為5.8%和 3.7%。
相比之下,美國、西歐和日本等發達國家經濟很是困難。去年,發達國家整體衰退幅度達3.5%,美國為2.5%,歐元區為3.9%,日本為5.2%。據經和組織4月7日發表的經濟評估報告,預計今年西方七國經濟能夠實現增長,但增長幅度不大,尤其是歐洲經濟會更加艱難。事實上,德國經濟在今年1季度已經出現了0.4%的萎縮,表明發達國家經濟仍有“二次衰退”的可能性。美聯儲4月7日公布3月16日的會議記錄也顯示,美國決策層對經濟狀況的評估悲觀,對經濟前景很是憂慮,認為經濟中已經形成的多方面惡性循環,將對經濟構成長期無法消除的威脅。
文章編號：1005-913X（2015）10-0205-02
一、海外綠地投資的內涵
對外直接投資（Foreign Direct Investment，FDI）是指一國或地區的對外直接投資者通過壟斷優勢或比較優勢的國際轉移，獲得部分或全部外國企業的經營控制權，以實現最終目標與直接目標高度統一的長期投資行為。FDI有兩種進入方式，即綠地投資（Start-up or Green-field Investment）和海外并購（Merger & Acquisition，M&A）。綠地投資（Greenfield Investment，GFI）也稱新建投資，是指跨國公司依照東道國的法律，以“一攬子”生產要素投入的方式在東道國新建全新的企業，形成新的生產能力，它不考慮東道國的相應產業市場原來是否存在著一定的生產能力，新建的企業可以是獨資企業，也可以是合資企業。
二、海外綠地投資的非市場風險與特征
（一）海外綠地投資的非市場風險
非市場風險是根植于市場機制以外因素引起的風險。這些風險是超“經濟”的，一旦發生后企業往往很被動或是無力抵御。本文對綠地投資非市場風險的涵義界定為：企業在對外投資過程中可能出現的，相對于市場風險而言的，根植于市場機制以外的，與投資企業所處的宏觀制度、政治體制、內生性的社會因素以及與企業自身有關的非經濟因素給企業綠地投資帶來損失的可能性，它是投資者難以抵抗且不易通過具體的財務指標進行衡量的風險。
（二）海外綠地投資非市場風險的特征
1.風險的非市場性質特征
市場風險可以通過交易行為體現出來，一般來說，市場風險可以體現為一定的財務指標，風險的損失最終體現為市場化的損失。而非市場風險脫離于市場機制，是多種非市場因素綜合作用的結果，很難用經濟計量的尺度去測定，其發生往往不能以貨幣性的財務指標進行衡量。
2.風險度量的模糊性
非市場風險的“超經濟”特點，決定了這種風險無法像市場風險那樣在資本市場中得以體現，使得企業很難從整體上對非市場風險加以準確計量，目前國際上大多采用專家評判的定性與定量的綜合評價方法，對投資環境的優劣進行對比，以便企業做出決策。
3.風險的隱蔽性與突發性
非市場風險的模糊性，決定其不能通過市場交易提前察覺，相對于市場風險而言，非市場風險隱蔽性強，是一種內生性的社會因素，識別和判斷難度增大，導致風險產生的突發性。
4.風險的多樣性與多層次性
綠地投資項目建設周期長、規模大、涉及范圍廣、受到的非市場風險因素數量多且種類繁雜，大量的風險因素之間內在關系錯綜復雜、而各風險因素之間與外界因素交叉影響又使風險顯示出多層次性。
三、企業海外綠地投資的非市場風險因素分析
（一）東道國非市場風險因素分析
1.東道國政治風險因素
（1）戰爭與內亂風險。由于東道國社會民族多元化、種族歧視、宗教沖突等各種矛盾所引起的社會動亂、暴亂及恐怖活動可能使綠地投資項目終止或建設現場遭到嚴重破壞。一旦動亂發生，境外投資者往往成為首要的襲擊目標，對投資者的人身和財產安全構成巨大威脅，企業的資產將很難得到有效保護和撤回。
（2）政策變動風險。包括東道國政策反復多變，如稅收政策的變動、優惠政策的取消、貨幣制度改革等;各類限制性政策出臺，如價格管制、外匯管制、勞工限制等。
（3）第三國干預風險。海外綠地投資可能會受到外界的阻力，主要分為兩類：一類是第三國政府直接采取制裁的風險，就有可能面臨無法進入美國市場、不能在美國融資等風險;另一類是在第三國借助所謂的“法律”手段阻止投資。
（4）國有化風險。國有化是指一個主權國家依據其本國法律將原屬于外國直接投資者所有的財產的全部或部分采取征用或類似的措施，使其轉移到本國政府手中的強制性行為。由于電力行業高度的自然壟斷屬性，很容易被東道國政府直接征收或間接征收。
（5）違約風險。違約風險主要集中于部分發展中國家和轉軌國家，是指東道國在接受外國投資過程中發生毀約或違約的行為，致使原定協議、合同無法履行或無法繼續履行，因而造成外國投資者的損失。
（6）受到他國和區域集團的排擠。進幾年來，歐洲大統一市場、美加墨自由貿易區的形成和發展，采取廣泛的對外貿易保護主義，形成區域貿易壁壘，而中國則被排除在這個貿易保護屏障之外。
（7）中國風險。我國對外投資在體制上仍帶有濃厚的部門和地方所有的行政隸屬色彩。國內跨國集團的上級主管部門對企業的經營決策權仍然保持高度控制，這種控制形成一種感覺，企業的上級主管部門與企業之間并非政府與企業的關系，而是母公司與子公司之間的關系。在民眾看來很一般的商業行為，卻被東道國看成是整個國家的行動，進而引起多方討論，將中國放大并具體化，這勢必給企業的對外投資帶來嚴重的負面影響。
2.東道國法律風險因素分析
（1）投資壁壘風險。投資壁壘可分為三類，準入壁壘、經營壁壘和退出壁壘。在準入壁壘上東道國為保護本國的產業，從法律上對綠地投資的準入設置不合理的限制措施;在經營壁壘上東道國會對企業的經營活動設置種種不合理限制;在退出壁壘上東道國為了限制外國投資退出、外資企業利潤離境，或在外國投資退出時謀求不合理的本國利益，在投資退出環節上設置不合理的限制措施。東道國法律政策的調整，海外辦廠的企業也只能被動接受。
（2）法律法規不健全風險。海外投資項目所在地國缺乏健全的法律制度，存在諸多的法律空白點，缺乏透明的政策管理環境，使得我國投資者受法律保護程度不足，加大了新能源企業綠地投資的風險。
（3）勞工政策法律風險。一些東道國對勞工權益的保護比較嚴格，有一套相對完整的勞工政策法律規定，而我國的企業文化和用工制度與其相差較大，如果不深入了解該國的勞動力成本、風土人情、習慣做法和法律法規，一旦陷入糾紛會造成企業巨大的損失。
（4）社會責任法律風險
很多西方國家對環境保護尤為重視，而我國企業長期在國內經營，環保意識及風險評估不足，一旦觸犯東道國的法律界限，企業將遭受損失。其次，很多企業社會責任意識不強，企業形象在東道國受損，一旦發生風險不會得到公眾的理解。
3.東道國社會環境風險因素分析
（1）勞動力資源狀況。綠地投資利用當地勞動力往往面臨兩難的選擇，一些發展中國家的勞動力成本低廉，但勞動力素質差，生產能力低下。而一些國家勞動力素質雖高，但面臨成本壓力。
（2）基礎設施風險?；A設施的完善程度對企業的生產經營活動有重大影響，并直接影響新能源企業綠地投資的效益。廣義的基礎設施還包括生活文化設施、金融保險機構等其他服務設施。但很多新興市場基礎結構不完善，投資面臨不確定性。
（3）自然環境風險。主要是指東道國的地理位置、自然資源、地質水文、氣候等因素。這些風險源主要是由于外界不可抗力產生的，再者企業的正常生產經營是否受東道國多變的氣候影響。自然環境風險是不可控的，但與新建投資的生產經營活動直接相關，是企業生存發展的必要條件，可以在投資前識別來減輕風險的影響。
（二）企業自身存在的問題
1.企業體制實力的制約
首先，我國大多綠地投資企業尚未建立現代企業制度，缺乏現代企業制度的經營機制，責、權、利不夠分明，競爭機制較弱。對于國有企業而言，這些投資主體仍沿用國內企業的一套老方法進行管理，經營約束和激勵機制不健全，對投資經營都會產生不利的影響;其次，企業是否有實力“走出去”是海外綠地投資不可回避的一大問題，有能力真正走出去的都是那些有實力、資金雄厚的大企業，他們能夠充分利用國內國外兩個市場兩種資源進行跨國經營。企業綠地投資的過程比較長，包括前期的考察、選址、規劃設計以及后期的建廠、員工培訓、投產等。這些環節中都需要進行大量的資金投入，然而帶著釋放產能、開拓新市場目的的中小企業來說本來自身就面臨著經營的困境，要想走出去，還是要掂量一下自身有沒有這樣的實力，不能僅憑一時的沖動。
2.企業管理中存在的問題
我國企業進入海外市場時間短，國際化經營管理經驗不足。可以說企業管理風險始終伴隨著綠地投資的全過程。在綠地投資項目實施階段，與投資者的經驗與素質、項目組織管理體系的規范程度、投資者信息來源的準確性、投資決策的科學性均相關。在企業的運營階段，企業的管理風格與文化差異是一項重要的風險、文化風險具有模糊性，但影響力廣泛而深入，表面上看來是和諧的組織，可能存在著影響企業的文化，企業在管理時往往忽視這一點。此外，部分海外投資企業財務管理水平和效率不高，沒有建立起對個人財務權限的控制制度。在合資模式下，內部財務管理和會計核算制度不健全，難以與國際科學的管理方式接軌，致使企業資產流失風險加大。
3.投資決策的盲目性與隨意性
很多企業對外投資熱情高漲，但普遍缺乏對外投資和國際化運營的戰略與技術支撐，由于信息不對稱，自身評價和判斷能力的限制，投資盲目性隨意性較大。具體表現為：第一，決策盲目，風險意識淡漠，對外投資缺乏可行性分析，往往是沒有充分了解東道國的政治法律環境、市場前景等各種風險的情況下，就草率做出投資決定，導致投資失敗。還有一些企業比較重視外部風險，輕內部風險，對東道國的軟硬環境分析到位，但對自身的資本、技術、管理等要素方面盲目樂觀，最終引起投資失敗風險。第二，決策實施過程失控， 缺乏事中的監督和控制程序。許多境外投資企業沒有建立相配套的事中監督和控制程序，不能保證決策按照預先的計劃和方案正確實施，在決策環境和企業具體情況發生變化時， 沒有及時的補救措施， 致使投資風險進一步惡化。[4]
4.適用人才的不足
企業展開跨國綠地投資，需要和缺乏的是人才，能否成功的關鍵之一在于是否擁有一支能參與國際競爭、熟悉境外投資業務的法律、市場分析、企業整合管理及公關營銷等方面的經營隊伍。人才是企業順利“走出去”的關鍵，沒有過硬的人力資源作為保障，海外綠地投資恐怕只能停留在描繪藍圖的階段。
一、房地產企業的財務現狀分析
目前，在我國證券市場上市的房地產公司共有146家，本文在研究過程中以房地產兩大龍頭企業－萬科地產和保利地產為例，以2010－2014年的財務數據為依據，進行財務分析．選擇這兩家企業的原因是它們資產規模大，具有一定的代表性，并且上市時間較早，獲取數據相對容易。
1、企業盈利能力分析
盈利能力是指企業獲取利潤的能力。盈利能力的大小是企業利潤相對于一定資源的投放和一定的收入而言的。主要用凈資產收益率、營業收入毛利率作為評價指標。凈資產收益率，指凈利潤與平均凈資產的比率，通常選擇凈資產收益率大于20%的公司進行投資。營業收入毛利率，用以衡量企業營業收入的收益水平。通過該指標的對比，反映企業在同行業中的地位和產品定位及成本控制問題。在選擇投資時，同樣也有一個20%的指標作為參考。2010－2014年萬科和保利的營業收入毛利率基本維持穩定，但凈資產收益率在2014年大幅下降，說明2014年企業獲利能力較差。同時，企業的營業收入毛利率基本維持穩定，說明地產市場的價格沒有太大變化，但企業凈資產收益率大幅下降，說明市場交易量大幅縮水，消費者存觀望態度，市場份額減少。
2、企業營運能力分析
企業營運能力，主要指對企業的資金周轉狀況，企業營運資產的效率主要指資產的周轉率或周轉速度。資金周轉得越快，說明資金利用效率越高，企業的經營管理水平越好。一般來說，企業的總資產周轉率、應收賬款周轉率、存貨周轉率可以反映公司的營運能力。數值越大，代表資產周轉速度越快。萬科和保利公司2010－2013年相關資產周轉率均保持基本穩定，2014年顯著下降，說明企業2014年度資產周轉速度減慢，尤其存貨周轉率下降，說明房產市場降溫，存觀望心態人群上升。
3、企業償債能力分析
企業的償債能力是指企業對到期債務的清償能力，包括短期內對到期債務的現實償付能力和對未來債務預期的償付能力。企業能否償還債務，是企業能否繼續生存和發展的關鍵。通常，流動比率、速動比率越大，表明企業的短期償債能力越強。2010－2014年第三季度，企業流動比率逐漸下降，速動比率略下降，表明企業短期償債能力下降，資產負債率和產權比率2010－2013基本維持穩定，但2014年卻明顯提高，地產行業本身就是一個高資產負債率的行業，萬科和保利2014年的資產負債率已達到80%以上，產權比率也在提高，同時企業流動比率和速動比率均略有下降，表明企業整體償債能力下降。
4、企業成長能力分析
企業成長能力是指企業未來生產經營活動發展趨勢與發展潛能，用以衡量企業通過逐年收益增加或其他融資方式獲取資金擴大經營的能力。2014年行業平均的總資產增長率為36.41%，萬科和保利都略低于行業平均水平，2014年萬科的利潤增長率為負值，總資產增長率也大幅下降，表明2014年企業增長緩慢。但是鑒于兩家企業均是大企業，資產規模較大，因此三項增長率降低應是正?，F象，這也從側面反映出國家在2013年強力調控房地產市場之后，對地產企業的影響，同時也說明中國的地產企業和地產市場正逐步走向規范化。
二、存在的風險
五月初，由《樓市》與浙江投資團共同發起組織了近50名浙江商人購房團，來到京城東部某知名高檔樓盤看房。據該樓盤銷售負責人透露，當日約有十幾位浙商達成了購買意向。
在京城高檔房連續數月銷售遇冷的背景下，如此浩大的浙商購房團進京，無疑給高端市場帶來些許冀望。高檔房市場是否就此回暖?浙商購房團又緣何重現江湖?
50名浙商京城覓房
五月初的第一個周末，平靜已久的京城東部某高檔樓盤的售樓處熱鬧非凡。因為，一支由近50名浙商組成的購房團正在該項目看房。
據了解，這支“隊”的組織者即《樓市》雜志與北京今日潮流企業策劃有限公司(以下簡稱“今日潮流”)。談起這次活動的起緣，身為北京浙江商會的副會長。今日潮流“董事長的陳俊介紹說，近日接到不少會員的電話，紛紛咨詢購買高檔宜。奧運前高檔房市值幾何?什么樣的高檔房更具投資價值?哪些區域的高檔房更具增值潛力?一系列看似簡單的問題，卻令有多年置業經驗，并深諳房地產市場的陳俊有些作難。
1995年至今，不僅我自己已經購買了多套房屋，同時，也在不停地幫朋友買房、賣房，所以，積累了較豐富的置業經驗。因此，跟會員推薦一些房屋并非難事。但在現階段，我的確有些作難。因為市場觀望已久，未來走勢如何，不好預期。再三考慮之后，決定聯合權威行業媒體《樓市》雜志一起組織了此次活動，憑借《樓市》的專業力量，為有購房意向的在京浙江人推薦合適的樓盤。”陳俊說。
樓市傳媒總經理蔡鴻巖認為，盡管高檔房市場持續數月遇冷，但并不能說明高檔房需求萎縮了，而是在股市牛市、調控不確定性等因素的影響下，不少買家選擇了觀望?！肮墒懈呶贿\行，風險乍現，而投資者手中的熱錢總要有個出口，不動產因為穩定性以及良好的增值、保值性而成為廣大投資者的首選。但在大勢陰晴不定的背景下，買家往往不知所措，不知道如何選擇合適的樓盤。作為房地產第一傳媒，我們有責任也有義務為高端買家提供專業的置業指導和服務?！辈跳檸r說。
如上觀點也在北京浙江商會副會長吳金法口中得到了印證?！捌鋵嵨覀円恢倍荚谥铝τ谫I房投資，但苦干沒有人給出專業的參考意見，所以，經常會在幾個樓盤之間徘徊，難作抉擇。今天這個活動很好，意義在于，不僅專業媒體給出了意見，建議，讓我們浙商之間，也能互通有無?！眳墙鸱ń邮懿稍L時如是說。
雙方的共同努力，造就了五月初的樓市盛景。
當日下午約四時許，京城東部某高檔盤人頭攢動――售樓處后院的花園中，梁成(經被采訪對象要求，本名為化名)正在仔細聽售樓人員介紹著戶型，售樓處里，多組浙商正在與銷售人員洽談，樣板間內，浙商購房團一邊聽銷售人員介紹，一邊相互參詳。
浙商購房團的熱情，不僅令東部這一高檔樓盤人氣空前，更給在谷底徘徊已久的高檔房市場，帶來絲絲暖意。當日，記者在現場看到，約有近十名浙商確定了購買意向，并精心挑選了中意的戶型。
看好奧運逢低入市
2007年，京城高檔住宅市場連續遭遇了四個月的寒流，在此背景下，浙商購房團緣何出手，成為不少業界人士心中欲揭之謎。為此，近日記者追蹤采訪了約15位浙商，請他們講述自己的置業經。
一、看好北京奧運會臨近背景下的高檔房前景。“從歷屆奧運會舉辦國的房價來看，在奧運會來臨前，都有大幅度的提升。近兩年國家對房地產市場實施宏觀調控，房價在奧運前應該不會出現猛漲，但穩步上揚是必然的，一方面是基于奧運利好帶動需求的迅猛增長，另一方面，調控背景下未來房地產市場將更加健康，理性。由此，我認為現階段投資高檔房，適合長期持有。”在北四環某高檔樓盤擁有兩套住房的浙商看房團成員，程女士如是預計。
而另一不愿透露姓名的看房團成員告訴記者，他計劃購買高檔房做短線投資。在他看來，奧運前，也就是今年下半年至明年上半年，房價必將大漲，所以，計劃今年買入，明年在奧運前易手。
二、逢低入市，看好長線投資?！巴顿Y樓市跟投資股市的道理一樣，低位進入，高位撤出。”購房團成員鄒先生說，“從高檔房市場目前的現狀來看，雖然價格仍高高在上，但銷量卻連續數月遇冷。在我看來，如今是一個絕佳的進入時機，因為，在賣方市場的背景下，持續走低就意味著后市必將反彈。所以，這個時候買進高檔房，后市保值，增值性更強?！?/p>
鄒先生進而認為，如今高檔房銷售遭遇低谷，是政府連續宏觀調控效應的初現。從2005年、2006年實施的兩輪宏觀調控來看，每一次都是前期觀望，后市反彈。照此歷史因素預判，2007年下半年至明年上半年，應是市場高速反彈期。所以，現在進入，是比較好的時機。
三、看好高檔房未來稀缺價值。本次采訪中，不少浙商向記者表示，“70％?90m2”政策意味著，大戶型產品未來必將日益稀缺?！拔铱戳撕芏鄨蟮溃簧賹＜翌A計從今年下半年開始，中小戶型普通住宅的供應量將大增，與此相應，大戶型將越來越少。物以稀為貴，在小戶型時代來臨之際，選擇幾套不錯的大戶型典藏，長期持有，是不錯的選擇?！闭闵炭捶繄F成員劉先生如是預計。在他看來，購買大戶型高檔房，不用擔心奧運后房價會否下跌，因為該類產品稀缺，所以，它的抗跌性會比較強。
浙商熱情能否力挽高檔房下挫狂瀾
雖然浙商購房團對市場大勢信心滿懷，但未來高檔房市場是否向好？事實上，連開發商自己都很難斷定。持續走低的高檔房市場，會否因為浙商的投資熱情而出現拐點?奧運前高檔房價格會否如買家預期出現大漲?業界專家備執一詞。
“浙商買家對市場的信心十足，應該說是大勢向好的一個信號，但我曾經說過，2007年，高檔房將處于消化期。如今，我依然持這一觀點。因為，過去幾年開發商對高檔房尤其是大戶型高檔的熱衷，致使該類產品市場供應激增。就需求而言，高檔房需求的增長速度遠不及普通住宅，何況，未來中小戶型的‘井噴’也將從一定程度上分流高檔房的需求?！贝鞯铝盒凶≌慷略冷h鋼分析認為。
一、房地產企業的財務現狀分析
目前，在我國證券市場上市的房地產公司共有146家，本文在研究過程中以房地產兩大龍頭企業-萬科地產和保利地產為例，以2010-2014年的財務數據為依據，進行財務分析.選擇這兩家企業的原因是它們資產規模大，具有一定的代表性，并且上市時間較早，獲取數據相對容易。
1、企業盈利能力分析
盈利能力是指企業獲取利潤的能力。盈利能力的大小是企業利潤相對于一定資源的投放和一定的收入而言的。主要用凈資產收益率、營業收入毛利率作為評價指標。
凈資產收益率，指凈利潤與平均凈資產的比率，通常選擇凈資產收益率大于20%的公司進行投資。營業收入毛利率，用以衡量企業營業收入的收益水平。通過該指標的對比，反映企業在同行業中的地位和產品定位及成本控制問題。在選擇投資時，同樣也有一個20%的指標作為參考 。2010-2014年萬科和保利的營業收入毛利率基本維持穩定，但凈資產收益率在2014年大幅下降，說明2014年企業獲利能力較差。同時，企業的營業收入毛利率基本維持穩定，說明地產市場的價格沒有太大變化，但企業凈資產收益率大幅下降，說明市場交易量大幅縮水，消費者存觀望態度，市場份額減少。
2、企業營運能力分析
企業營運能力，主要指對企業的資金周轉狀況，企業營運資產的效率主要指資產的周轉率或周轉速度。資金周轉得越快，說明資金利用效率越高，企業的經營管理水平越好。一般來說，企業的總資產周轉率、應收賬款周轉率、存貨周轉率可以反映公司的營運能力。數值越大，代表資產周轉速度越快。萬科和保利公司2010-2013年相關資產周轉率均保持基本穩定，2014年顯著下降，說明企業2014年度資產周轉速度減慢，尤其存貨周轉率下降，說明房產市場降溫，存觀望心態人群上升。
3、企業償債能力分析
企業的償債能力是指企業對到期債務的清償能力，包括短期內對到期債務的現實償付能力和對未來債務預期的償付能力。企業能否償還債務，是企業能否繼續生存和發展的關鍵。通常，流動比率、速動比率越大，表明企業的短期償債能力越強。2010-2014年第三季度，企業流動比率逐漸下降，速動比率略下降，表明企業短期償債能力下降，資產負債率和產權比率2010-2013基本維持穩定，但2014年卻明顯提高，地產行業本身就是一個高資產負債率的行業，萬科和保利2014年的資產負債率已達到80%以上，產權比率也在提高，同時企業流動比率和速動比率均略有下降，表明企業整體償債能力下降。
4、企業成長能力分析
企業成長能力是指企業未來生產經營活動發展趨勢與發展潛能，用以衡量企業通過逐年收益增加或其他融資方式獲取資金擴大經營的能力。2014年行業平均的總資產增長率為3641%，萬科和保利都略低于行業平均水平，2014年萬科的利潤增長率為負值，總資產增長率也大幅下降，表明2014年企業增長緩慢。但是鑒于兩家企業均是大企業，資產規模較大，因此三項增長率降低應是正?，F象，這也從側面反映出國家在2013年強力調控房地產市場之后，對地產企業的影響，同時也說明中國的地產企業和地產市場正逐步走向規范化。
二、存在的風險
1、房地產泡沫是以房地產為載體的泡沫經濟，是指由于房地產過度投機引起的房地產價值與價格的嚴重背離。目前，我國購房者多以投資、保值為目的，而非住房需求，一、二線城市尤其如此。在國家一系列政策調控下，我國一線城市的房地產銷售額大幅萎縮，價格出現松動，并且有價無市，中國的房地產泡沫已經開始泄氣。但是，據此判斷市場下滑為時尚早，市場反饋的信息仍很復雜。
2、城市格局分化現象將繼續存在，三四線城市的樓市正在積累較大風險，將面臨著巨大的去化壓力，但出現崩盤的概率不大，其中一個原因在于城鎮化具體政策的頒布實施將有助于逐步消化三四線城市的樓市庫存；另外，一、二線城市房價已經超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最終還要安家在三四線城市。
【關鍵詞】房地產投資；投資風險；稅收因素
1 引言
20世紀90年代以來，伴隨著住房制度和土地使用制度的改革，我國的房地產業逐漸恢復和得到快速發展，已成為新的、十分活躍的經濟增長點。同時，由于其對國家宏觀經濟形勢和經濟政策的敏感性使其成為國民經濟的晴雨表。首先是政策對房地產市場投資和消費的拉動效應，國家先后出臺的一系列稅費、簡化手續等政策刺激了住房消費；其次，房地產市場體系初步建立，為市場提供了交易場所和暢通的信息渠道。
但同時我們也應該看到，房地產業是一個高風險，盈利水平可能較高但又難以確定的行業。房地產投資雖然有著較高的投資收益，但同時也存在著較大的風險，房地產投資數量大、投資周期長，涉及的風險廣泛復雜，而且很容易受到國家和地區經濟情況的影響，難以預測市場未來的走勢。另外房地產投資本身也存在著一些缺陷，如變現能力低、交易糾紛多、籌措資金困難等。這些都導致了房地產投資成敗的極大不確定性。
作為一個理性的投資者，都希望以最少的投資獲得最大的收益避免投資失敗。因此，本文分析了影響房地產投資的主要要素：風險因素和稅收約束，研究了這兩者對房地產投資的效果影響。
2 房地產投資風險要素
風險的定義最初出現于1901年美國A.M.willet所作的博士論文《風險與保險的經濟理論》中：“風險是關于不愿發生的事件的不確定性之客觀體現”。目前，風險分析在國外房地產投資實踐匯總已得到了廣泛的應用，且日益系統化、規范化。我國是在20世紀80年代后期開始了風險的理論研究。在此之前，經濟學界對社會主義經濟風險問題一直都是否定和回避的。當前，房地產投資風險分析在國內已經得到了廣泛的應用，但是很多房地產企業還未真正建立起完善的房地產投資風險分析系統[1]。
3 房地產投資的稅收約束
住宅項目從取得土地使用權到銷售及再次轉讓完結，需要經過土地征用、開發建設、交易轉讓、裝潢和使用等諸多環節；涉及營業稅、城市維護建設稅、契稅、耕地稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅、教育費附加等相關稅收。
住關人民的基本生存和生活需要，住宅產業在整個國民經濟中具有特殊的地位和重要作用，因此住宅市場也是國家公共政策最為關注的焦點之一。除稅收政策以外，還有其他的政策因素，例如經濟適用性住房建設政策、個人住房信貸政策、利率調整政策和消化空置商品住宅政策等。這些政策因素都從不同程度上對房產供需雙方的開發和購買決策行為產生著影響[2]。
4 房地產投資的風險控制
對房地產投資各個過程中的風險進行識別的基礎上，提出針對性的風險防范和控制措施，使企業最大限度地減少風險損失，獲得較高的安全保障。
4.1 投資決策階段的風險控制
投資決策階段需要考慮的風險因素最多，風險因素對項目的成敗的影響也是最關鍵的。因此，企業應做好以下幾方面的工作：
4.1.1 重視可行性研究，確保投資決策的正確性。
4.1.2 加強市場監測、提高決策的科學性。
4.1.3 采用房地產保險的方式來間接降低風險。
4.1.4 靈活運用投資組合理論。
4.2 土地獲取階段風險的控制
在土地獲取階段前，必須對地塊自然屬性、社會屬性以及使用屬性進行認真確認，一決定或放棄對某一項目的開發。在征地過程中，應主動爭取有關部門和群眾的理解、支持和幫助，以化解眾多風險因素，減少來自各個層面的干擾；在拆遷和安置補償問題，統一原則性和靈活性，以防止矛盾激化。
4.3 項目建設階段風險的控制
強化安全意識，事前控制與事中控制動態結合，采取系統的項目管理方法使項目順利進行，并在保證建筑質量的前提下，盡快完成開發項目，縮短建設周期，減輕開發商所面臨的未來的不確定性。
4.4 經營管理階段風險的防范和控制
在經營管理中，房地產商應關注市場的動態發展，了解需求狀況，采取靈活合理的定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風險。為回避企業自身營銷經驗不足、營銷手段不當的風險，可通過營銷，以充分利用人豐富經驗。采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風險。
5 房地產投資的稅收籌劃
稅收籌劃是納稅人通過對投資、經營、理財活動的事先計劃和安排，以達到合理合法減輕稅收負擔目的的一種管理方法。它是納稅人的一種積極、主動的經營籌劃行為，它以國家法律為依據，采用經濟學中常用的比較分析方法選擇最佳的納稅方案，目的在于減輕稅收負擔，獲得最大的稅后收益。其基本特征是：合法性、超前性、目的性和方式的多樣性[3]。
房地產開發投資涉及的稅種很多，所以投資具有很大的稅收籌劃空間。主要的稅種包括：營業稅、土地增值稅和企業所得稅。
5.1 營業稅的稅收籌劃
發生在房地產的交易環節，即銷售房地產應以房屋售價5%的稅率繳納營業稅。作為營業稅的附加，城市維護建設稅的納稅義務也相應產生。《營業稅暫行條例》中規定：“銷售不動產”稅目的營業稅，應在不動產所有者有償轉讓不動產所有權行為或者單位將不動產無償贈與他人的行為發生時，才進行征收。出售者可以通過合理推遲所有權轉移時間達到稅收籌劃的目的。
5.2 土地增值稅的稅收籌劃
進行稅收籌劃時，增值額是一個關鍵的因素。土地增值稅實行四級超額累進稅率。稅率為30%-60%，增值額越高，需繳納的土地增值稅就越多。因此房地產開發企業在進行土地增值稅籌劃時，關鍵是要合理地控制、降低增值額。《土地增值稅暫行條理》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目的20%，免征土地增值稅。同時還規定，納稅人既要建造普通標準住宅，又有其他房地產開發項目的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的不同標準住宅不享受免稅優惠。因此，如果一個房地產開發企業既要建造普通住宅又搞其他房地產開發項目，分開核算與不分開核算稅負會有很大差異。在分開核算的情況下，如果能將普通住宅的增值額占扣除金額的比例控制在20%以內，則可以免繳土地增值稅，達到減輕稅負的目的。此外，還可以通過增加可扣除項目的金額，使稅基縮小，達到減輕稅付的目的。
合理選擇籌資方式也可以達到減輕稅收負擔的目的。根據制度規定，企業為開發房地產的借款利息，可記入房地產開發成本，并作為計算房地產費用的扣除基數，特別是房地產開發企業可加計20%的扣除，加大了扣除項目金額，從而增加企業的稅后凈收益。
參考文獻：
[1]顧孟迪,雷鵬.風險管理.北京:清華大學出版社, 2005.98~99
[2]高慧瓊.價格構成及形成因素對大城市商品住宅價格的影響分析[D]:[碩士論文].南京:南京農業大學 2005
[3]孟國鴻.運用稅收政策調控房地產業健康發展的對策[J].中國房地產金融，2005
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