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序論：在您撰寫公租房的管理政策時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
為了認真貫徹執行中辦發（1991）9號和建設部建房（1992）44號文件精神，妥善做好代管房產的處理工作，特作如下通知，請遵照執行。
一、加強代管房產的管理。未經批準，任何單位和個人都不得擅自拆、改、調撥或轉讓代管房產。同時，要對本地區的代管房產進行全面清理。對統管和單位自管的代管房產的使用性質、房屋拆改情況及征用、拆除、有價調撥的代管房產收費情況等分別登記造冊。
二、今后涉及代管房產的處理必須報市落實私房政策辦公室審批，不得擅自處理。
三、為有利于代管房產的處理工作，凡征用、拆除、改建的代管房產（含代管歸公和單位自管的代管房產），一律收取房價款。按建筑面積每平方米一千五百元至三千元收取。不交房價款的，不得頒發產權所有證和土地使用證。對已征用、拆除尚未交房價款的，亦按此追繳。
【關鍵詞】公租房；研究綜述；政策
一、國內公租房研究現狀
2009年，公租房概念被正式提出來的，爾后成為研究熱點，主要圍繞：建設公租房的必要性、公租房建設模式和公租房營運管理等方面。
（一）關于建設公租房的必要性方面的研究
國內學者的論證始于剖析經濟適用房制度缺陷。茅于軾（2007）認為，最迫切需要解決是要有一個合理的地方住，經適房政策要趕緊停下來，大力發展廉租房。持此觀點的還有王誠慶（2003）、房秀娟（2005）等。郭士征認為“發展公租房，構建‘從三元四維’的住房保障體系具有合理性”（2010）；曾國安則認為“我國城鎮住房保障制度改革和創新的方向是建立和發展公租房制度”。
（二）關于公租房建設模式方面的研究
齊驥（2011）指出“公租房建設可以多種模”；杜靜（2013）運用三標度法對目前我國各種公租房建設模式的優缺點做了比較分析，得出從優到劣排序：配比建設、BT、企業自建、代建、政府自建。不管哪種建設模式都回避不了公租房建設資金來源問題。秦虹（2011）認為“完全依靠當年的財政收入很難實現保障房‘十二五’的建設目標”，學界對此基本達成共識，于是提出過多種保障性住房融資方案，田秋生，李嘉莉則對各種融資方案做了比較分析，指出“公租房建設資金首先配建、BOT 或 BT、商業貸款”（2011）。關于公租房建設的另一個聚焦是公租房空間選址問題。楊靖（2009）、鄭思齊（2010）、楊曉冬（2012）等指出保障性住房集中建在城郊，引發諸多問題，如就業難、提高生活成本和治安環境惡化等，主張推行各種類型的配建方式。
（三）關于公租房營運管理方面的研究
首先，學界指出我國保障性住房管機構存在“多人管理，卻又無人管理”的弊端。為此，建議學習新加坡，組建類似“建屋發展局”的機構專司保障性住房規劃、建設與管理。
其次，關于保障房準入與退出方面。準入方面，學界普遍認為有失公平，究其原因：立法缺失；審核不嚴，操作不規范；依據身份界定保障對象；“保障房政策多軌運行”等，但提出的解決方案可操作并不強。退出方面主要有兩種聲音：一是姚玲珍、韓國棟、陳寶萍等為代表的激勵派，主張給予一定的稅費優惠或貸款優惠，激勵承租人主動退出公租房。另一種重典派，主張對騙保、騙租嚴加處罰。
最后，隨著部分公租房交付使用，關于公租房租金定價、公租房租物業管理、公租房社區管理等問題的研究逐步進入學界的視野，但總體而言處于起步階段。
二、對現有研究評價及未來研究探討
綜上述，可知國內外對此類課題的研究的日益轉向公共住房（國內稱為保障性住房）管理方面的研究。然而，我們認為，國內雖然意識到公租房后續管理研究的重要性，但研究思路、研究視角、研究內容等方面尚存諸多不足：
首先，研究思路方面現有研究往往著眼于公租房如何滿足“夾心層”住房需求，但國家政策已明確“構建以公租房為主體的住房保障供應體系”。據此，本文認為，公租房覆蓋面、準入標準、特性等需要重新界定，還要從公租房政策與其他保障房政策并軌的思路研究公租房問題。
其次，從各地實踐來考察，我國公租房有單位自建、政府新建、公租房和非營機構提供等多種建設模式。我們認為，公租房不同的建設模式其分配方案、退出機制等方面應有所差異，但如何確保公平，杜絕“打著公租房旗號大建單位福利房”現象發生，需要深入研究。然而，目前學界尚未從細分公租房的類型這一視角研究公租房問題。
最后，研究范圍、內容方等方面模糊、紊亂。公租房后續管理涉及哪些內容？目前因公租房處于陸續交付期而難以界定，因而現有研究成果大多基于定性分析，缺乏實證研究。今后隨著公租房陸續交付使用，這些問題會不斷浮現，本文認為很有必要開展追蹤式研究，以厘定公租房后續管理的范圍、內容等。
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引言：近年來，我區按照中央和省、市的要求，全面實施住房保障，建立了以公共租賃住房為主渠道，廉租房、經濟適用房、限價房為補充的城鎮住房保障體系。工作中，結合本區實際，積極探索創新，充分發揮以企業為主的社會力量，共同做好公租房建設工作。
一、支持企業建造公租房的背景
（一）引導、支持企業建公租房的現實意義
隨著“用工荒”現象的日益嚴重和外來務工人員改善自身生活條件愿望的日益迫切，企業和外來務工人員要求改善外來員工居住條件的呼聲也越來越強烈。但政府提供的廉租房、經濟適用房、限價房、公租房遠遠不能滿足人數眾多的外來務工人員住房需求。為解決企業外來員工的住
房問題，我區以“三思三創”精神為主導，深入調查研究，積極探索企業建設公租房，解決外來員工住房困難問題新途徑。
（二）引導、支持企業建公租房是提升經濟發展的重要內容
以外來人員為主的企業職工，到北侖從業后，必須解決居住問題。向市場租房，居住條件較好的，價格偏高，以新碶城區為例，中等左右標準的，在15元/月平方米左右，中等以下標準的也在10——15元/月平方米左右，標準略高的則在15元/月平方米以上，最高的如“里仁花園”小區，則在50元/月平方米左右。這樣的房租價格，對20__元/月左右工資收入的普通外來職工是很大的經濟包袱，推高了他們的生活成本，生活成本的高低，影響到企業用工成本，進而影響產品成本，影響產品市場競爭力，影響企業的發展。通過支持企業自建公租房，使職工能住上價格合理、宜居宜住的公租房，減輕職工的生活成本，吸引更多外來人員到北侖就業創業，使企業有更多可供選擇的勞動力，為企業發展提供勞動力保障，從而為北侖經濟持續發展提供基本基礎。
（三）引導、支持企業建公租房是落實中央精神的需要
國家“十二五”規劃綱要確定，“十二五”期間全國要建造3600萬套公租房，中央的任務是要全國各省、市、縣（區）共同來完成，面對這一巨大的工程，光靠政府財政資金投入是遠遠不夠的，是難以完成這一任務的，必須發揮社會力量共同參與，而引導、支持企業參與公租房建設，是發揮社會力量參與的重要方面。通過企業參與，實現政府投資造一點，企業等社會力量建一點，從而保證中央提出的公租房建設任務得到全面落實。
基于以上原因，政府確定將企業建造公租房作為保障性安居房建設的一條新思路進行探索。
二、引導、支持企業建公租房政策制訂過程
企業建造公租房是住房保障工作的一個創新，面臨政策、規范、標準、程序等諸多問題需要突破。
（一）區委、區府主要領導高度重視
企業建公租房需要政策上的突破，為此，區委、區府主要領導高度重視，陳書記、華偉區長三次聽取企業建公租項專題匯報，并作出具體指示，分管副區長多次提出具體意見。根據區主要領導的指示精神，區政府建立了北侖區公租房建設領導小組，領導小組由分管副區長任組長，并由住房保障、規劃、環保、土管等部門組成，協調解決企業建公租房中出現的各種矛盾。20__年3月，區政府組成由區政研、住房保障、規劃、環保等部門參加的調研組，專題對企業建公租房進行專項調研。區領導的高度重視有力推進了企業建公租房工作的開展。
（二）走訪企業、深入調研
企業建公租房，企業是主體，是實際的承擔者和主要的受益方，企業情況不了解，無法作出正確的決策。調研組根據區領導的指示和自身工作需要，深入企業，傾聽意見、建議，掌握到：
一是企業有自建公租房的需求和積極性。企業為應對激烈的人才競爭形勢，應對“用工荒”現象，達到留住人才、留住職工的目的，有自建公租房的意愿。企業通過給職工解決臨時性居住問題，既能解決職工的居住之憂，又能降低職工的生活成本，達到增加企業吸引人才、留住職工的目的。
二是部分大型企業有建造公租房的土地資源。企業通過現有空余土地，通過老廠房（倉庫、堆場）改造，能整理出部分土地用于建造公租房，且這些土地有成片規模，公租房建設后能形成相當的規模小區，不會產生“零星”現象，有利于后續管理。
三是部分大型企業能籌措足夠的建設資金。企業利用自有資金、部分貸款等辦法能籌措足夠的公租房建設資金，使公租房建設有資金保障。
四是企業具備一定的小區管理經驗和工作隊伍，有能力管理好建成后公租房運營中的管理事務。
五是存在的主要困難：企業現有空余土地、改造后騰出的土地大多是工業用地，工業用地建造公租房面臨土地性質改變、規劃許可、工業用地建筑規范控制等方面的限制，這些政策上的限制，企業是無法解決的，必須通過政府對現行政策、規定的突破和創新，為企業提供政策支持，才能建造公租房。若沒有政府政策支持，企業建公租房是無法作為的。
（三）制訂政策文件
通過調研，對企業建公租房提出的意見和建議。
一是允許企業在自用存量土地（工業用地）上建造公租房，土地使用性質不轉換。因為土地性質轉換后，產生推高企業用地成本，增加企業建公租房的投入，企業難以承擔，對企業建公租房無積極性。
二是允許企業在自用存量土地上建公租房，可以緩解土地資源緊張的矛盾，達到集約利用土地的目的。采用政策上允許企業在存量用地上建造公租房，調動了企業的積極性，引導企業通過整理等辦法，整合出部分土地用于建造公租房
，既達到集約利用土地的目的，又緩解土地資源緊張的矛盾。
三是允許企業在自用存量土地上建造公租房，雖與現行工業用地使用規定存在矛盾，但符合中央提出的發揮社會力量建公租房的總體原則，社會力量建公租房需要政府解決的最基本困難就是土地問題。同時也符合中央確定的持續發展、科學發展、節約資源、合理利用資源的科學發展觀方針。當前，土地資源與發展的矛盾十分突出，如何解決這一矛盾，需要我們以改革的勇氣，創新的精神予以破解，循規蹈矩是難以解決問題的。北侖作為東部沿海經濟發達地區，城市化進程正在日益推進，土地資源緊張與發展的矛盾將會長期存在，更需要我們以創新的精神解決發展中面臨的困難。
經反復研究，區政府于20__年10月9日出臺了《北侖區工業企業建造公共租賃住房辦法（試行）》。文件從基本原則、土地利用方式、企業條件、建造要求、管理要求、扶持政策、特殊情況下處置、執行期限八個方面進行了規范。文件的出臺，為企業建造公租房提供了強有力的政策支持，解決了企業建公租房面臨的政策難題。
（四）制訂操作規則和程序
20__年4月25日出臺了《北侖區工業企業建造公租房操作規則》（侖政辦［20__］77號），使企業建公租房形成了從政策到具體操作程序的一整套完備的政策體系，使企業建公租房可以起航。
三、試點計劃及實施情況
企業建公租房在我區是件新生事物，實施中，堅持大膽創新、謹慎管理、摸索前進的原則。根據這一原則，計劃先選擇三家大型企業進行試點。試點企業根據以下原則選擇，一是企業對社會、對財政的貢獻，二是符合政策文件中規定的企業條件，三是企業意愿及土地資源，四是區域內制造業企業，并業是職工人數較多的勞動密集型企業。根據以上試點原則，初步確定以下三家企業先行試點：
略
四、管理措施
根據政策文件及操作規則規定，政府職能部門主要從四方面實行管理，即：建設階段管理、配租階段管理、優惠政策享受管理、退出機制管理。
（一）建設階段管理。重點抓住申報、設計方案、安全、質量、交付等環節管理。
1．申報管理。企業應提交申報文件，報告企業是否符合建造條件，項目建設的初步計劃，提交給政府統籌配租的15%房源的計劃，套型、面積等涉及項目的基本內容。同時，企業應向政府簽訂承諾書，承諾建成后15%房源給政府統籌配租，配租辦法、配租名單報政府職能部門審批同意后實施。
2．設計方案管理。公租房設計方案按政府的公租房套型面積及層高等要求執行。為解決人才類對象需求而略超標準的，須經特許批準。
3．安全、質量、進度管理。公租房質量要求須符合市定標準，達到省標化工地要求，爭創“甬江杯”。安全無事故，抓緊建設進度。
4．交付管理。在住宅項目各項專題驗收的基礎上，對15%房源交政府統籌列入專項驗收范圍。
（二）配租管理。抓好配租方案、配租對象管理。
1．配租方案管理。配租方案（辦法）應明確配租條件、租期、租金標準等事項，并報區住房保障部門批準后方可實施。配租條件以政府公布的公租房對象條件為基礎，結合企業實際確定，租賃期限、租金標準以政府規定的公租房高限標準以下確定。
2．配租對象管理。配租對象依配租條件確定，企業經公示無異議后上報區住房保障部門批準后確定。
3．運營管理。企業應確定公租房運營中管理機構、方式、小區管理制度等，保證小區日常正常運行，為住戶提供清潔、安全、舒適的居住環境。
（三）優惠政策享受管理。
企業公租房建造過程中和建成后及運營時可享受國家及區定相關優惠政策。優惠政策的享受應與企業履行的義務緊密掛鉤，通過優惠政策享受管理，達到督促企業履行義務與規范管理的“雙重”目的。
1．計劃管理。按財政部文件規定，公租房需享受國家稅收優惠政策的，必須列入當地年度計劃。據此，企業建造公租房應提前向區住房保障辦公室（公租房建設辦公室）提出申請，并由住房保障辦公室報區公租房領導小組及區土地管理領導小組批準后，列入年度全區公租房建設計劃，否則不能享受相關優惠政策。
2．申報和建設階段優惠政策享受管理。按財政部和住建部文件規定，公租房在前期申報和建設中可享受相關稅費優惠，優惠政策的享受采用以下原則：一是專項申請、審批。企業凡需享受優惠政策的，由企業按規定專項提出申請，區住房保障部門簽署意見，相關部門批準后予以享受。區保障部門對享受的優惠政策逐項進行登記，便于日后特殊情況下處置時，匯集政策給予優惠的數額。二是優惠政策享受應結合企業在公租房建設中，是否執行各級住房保障部門、建設項目監管部門提出的質量、安全、進度等方面的規定及整改措施落實情況，如執行和落實不夠的，區住房保障部門應暫停簽署同意享受意見，直至完全執行和落實好。
3．交付和運營階段優惠政策享受管理。根據財政部及區政府文件規定，公租房在交付后及日后運營中，可享受相關稅收和開發建設補貼，優惠政策的享受應把握二點：一是交政府統籌配租房源是否全部移交，二是分配方案、日常管理辦法、租期、租金標準、退出機制、配租對象等是否按要求執行。統籌房源未交齊，相關規定未執行或執行欠缺的，優惠政策不能享受或部分享受。
（四）退出機制管理。
退出機制是企業公租房日后管理中的重要內容，應提前謀劃，避免出現易進退難的狀況，采取以下措施：
一是年審、復核措施。企業對已入住的職工，根據配租條件，每年進行年審復核，復核情況報區住房保障部門備案。復核后不符合繼續居住的對象通知其退出居住。
二是租、補分離措施。租金以市場租金價為參考確定，入住對象全額承擔租金。同時，根據不同情況給予租額一定比例的補貼。不符居住條件的，通知其退出居住，不退出的，停止租金補貼，同時提高租金價格，促進退出機制落實。同時，財政部規定的公租房經營收入免征營業稅為此措施提供了政策支持。為使企業執行這一措施，保障部門在實施細則中予以明確，在上報的管理辦法中必須明確，并按此辦法實施。
三是電子門禁等技術措施。采用在單元（電梯）門上安裝電子門禁等現代技術設備，對不符居住條件的人員失效其持有的門禁卡，促進退出機制落實。
四是租賃合同促進措施。租賃合同中應對退出機制作出詳細具體的規定，對不履行合同約定退出公租房的人員,在反復勸告無效的情況，提交 司法部門強制執行。
摘 要：在近段的工作過程中，體會到了目前我國公租房優惠政策的利弊所在。將著重于探討我國公租房優惠政策出臺的背景，并根據此背景，指出在具體實施過程中存在的問題，并且以重慶市為例，最后根據實際情況，并結合西方發達國家的寶貴成功的經驗，給出了一些解決重慶市公租房問題的具體措施，以期盡可能的使得公租房政策發揮最為優惠實效的作用。
關鍵詞：公租房；優惠政策；完善措施
1 公租房政策的實施背景
公租房主要是針對我國城市中的一些“夾心層”特殊群體以及全面保障中低收入人群的住房問題而出臺的一種住房優惠政策。近些年來，尤其是我國的城鎮住房制度經歷了一系列的改革之后，城鎮住房已經逐步由原來的計劃經濟時代的福利分房時代進入到了市場經濟時代。但是，日益攀升的房價使得很多民眾難以承受，從而導致了較為嚴重的住房問題，如果政府不再出臺相關的民生住房政策，將使得民眾的怨氣一再上升，這對我們建設和諧安康的社會主義國家有著非常不利的影響。而且，市場經濟體制下的市場也不是萬能的手段，一旦市場規律無法有效解決社會上的問題，那么，政府就必須拿出自己的有形之手來進行宏觀調控。目前，我國的住房政策無法最大面的保障社會所有群體的住房問題，也有一部分人買不起房，甚至租不起房子，這種基本的住房溫飽問題都解決不了的話，這是非常應該重視的問題，或者可以說理應由政府出面來著手解決。針對這一問題，我國已經出臺并在逐步推進住房保障體系，主要分為三個層次，即針對最低收入者的廉租房，針對低收入者的經適房以及針對中低收入者的限價房。這種保障性的住房體系也已經取得了一定的成效，但是，要解決社會“夾心層”和全面保障中低收入人群的住房問題，就必須建設公租房項目。一般來說，公租房指的是由政府出資，從政策上給予那些中低收入者提供的保障性住房，并且要限定套型面積，租金也是按照一定的優惠標準來執行。而這種政策始于前年的六月份，終于使得備受爭議的住房保障體系更為完善了。
2 我國公租房優惠政策實施現狀及存在的問題
我國公租房雖然產生于畸高的房價背景之下，但是，我們絕不能把它看作是高房價的衍生物，更不能寄希望它來從根本上解決高房價問題。我們應該認清楚社會的住房問題并不能通過某個優惠政策得以全面解決。我們要認清楚公租房的特征，即：政府的干預性；需求對象的限制性；非盈利性；租賃價格的優惠性；退出的靈活性。而且，公租房只能租給那些特定的符合某些條件的人群，而且只有居住權，并沒有交易的權力。隨著我國住房保障體系的不斷完善，尤其是公租房政策的出臺實施，已經使得我國住房問題得到了一定程度上的解決，但是，我國的公租房優惠政策實施過程中，仍然出現了不少的問題，整體上現狀還有很多需要完善的地方。具體表現在：（1）我國的公租房優惠住房政策由于缺乏相關的住房保障法律和法規，在實施的過程中沒有必要的法律和法規來進行明確的政策性指導，往往是通過政府強制性的行政干預手段來進行操作。顯然，這種公租房政策立法層次偏低，還沒有嚴格的細則和配套規范出臺并實施，這是住房保障體系中的公租房缺乏法律保障的明顯表現；（2）公租房雖然是為了完善我國不夠健全的住房保障體系，但是，畢竟公租房政策仍然處于摸索階段，在具體的實施過程中還存在著不少的執行壁壘。比如說，我國的公租房政策往往對于申請人進行了戶籍的限制，不管是出于什么意圖，這些都會使得公租房優惠政策存在著一定的社會排斥缺陷；（3）在我國推行公租房優惠政策的過程中，其所需的資金鏈嚴重供應不足，雖然我國財政部、國家發改委、住建部三部委對于公租房的資金來源進行了明確的規定，但是，在實際的資金融資的過程中，即兩個主要的資金來源-政府投入和社會資本方面，還是出現了較大的資金缺口。這對公租房政策的推進將是致命的打擊。此外，我國公租房的保障對象非常難以界定，一旦出現偏差，將會更為嚴重的社會動蕩。
3 重慶市公租房優惠政策實施面臨的問題及應對措施
重慶市的公租房建設是一項重大的制度創新，它建立了一套市場供給和政府保障同時推進的“雙軌制”住房體系，并努力形成一個“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的制度體系，從而逐步實現住房保障的全覆蓋。而在重慶的“雙軌制”住房保障體系中，公租房建設是最關鍵的一環，它計劃在未來若干年要建設4000萬平方米的公租房，這種大手筆的公租房建設，是我國住房體制的新一輪改革，也是對我國工業化和城鎮化發展的又一次積極探索。重慶市的公租房建設是一項非常重要的民生工程，它想要通過一個較為科學的建設規劃來使得公租房和商品房實現有機融合，進而有效的避免所謂的城市貧民區，防止人為割裂社會團結和穩定。此外，重慶市的公租房建設還有一套較為嚴密的監管機制，即公租房永遠屬于公家所有，并且在推進的過程中要遵循透明，公平和公正的原則，確保資金平衡，以良性循環來使得公租房真正發揮對于我國住房保障體系的完善作用。一旦重慶市能夠很好的推進公租房建設模式，就會獲得一份較為長遠的發展效益，有利于形成一個良好的社會生態和投資環境，促進經濟社會又好又快的發展。
但是，愿望是美好的，在實際運行過程中，無奈的必須面對各種問題和難題，主要有以下幾個方面：（1）首先在公租房的建設過程中就遇到了不少問題。這里主要是公租房建設的資金和土地問題。雖然說重慶市已經成立了專門的公租房建設投資公司，但是，公租房的資金籌措卻是一個較難解決的問題。據統計資料，重慶城區的公租房造價就為2500元每平米，而按照公租房建設的原則，直接投入總額高達約130億元，這是一筆非常巨大的數字。而要籌集到這么多資金是非常不容易的事情；（2）公租房的土地是建設的基礎所在，但是，它和公租房的建設資金一樣，在籌措的過程中，同樣具有很大的困難；（3）除了公租房的建設問題以外，還有對于公租房的管理運營問題存在。首先，公租房缺乏專門的管理運營部門，從而使得公租房在管理運營的過程中容易產生多頭管理的現象，極大的影響了公租房的運營效率；當然，公租房由于姓“公”，往往容易導致腐敗問題的產生。針對以上公租房優惠政策的推進過程中的種種問題，我們應該采取以下措施來積極應對：
（1）重慶市應該對于公租房那么龐大的建設項目，做好充分的心理準備。針對巨大的資金缺口問題，重慶市政府應該通過多種途徑積極拓寬融資籌資渠道，除了要充分利用好國家安排的專項建設資金和地方政府預撥的財政預算以外，還要積極促進國有資本的“第三財政”角色，甚至可以從土地出讓金中的收益部分撥出一部分來用于公租房的建設所需的資金。針對土地問題，重慶市政府可以在現有的已經劃撥為公租房儲備用地的基礎之上，通過一定的優惠政策，比如說免于征收土地增值稅以及土地使用稅等稅費來確保公租房建設的延續性和穩定性。針對公租房運營中的問題，重慶市政府應該充分認識到該政策和項目，其本意就在于預防腐敗現象的發生，因而，在公租房的管理運營當中，必須嚴格按照相關規定來杜絕各種潛在的腐敗行為；
（2）我國的住房保障體系還應該充分借鑒國外發達國家的成功經驗，重慶市作為一個大的直轄市，同樣可以根據自身的具體情況來有選擇性的科學借鑒，做到具體問題具體應用。國外住房保障制度使得我們意識到，住房保障制度主要與一個國家的福利制度、社會傳統、政府理念和經濟實力等緊密相關，我們要基于我國的特殊國情，努力構建一套符合我國實際情況的住房保障制度，切實完善各種法律制度，為公租房提供較為完備的法律支撐和指導。還要通過公共財政預算資金和住房金融機構來更好的落實基本住房保障，建立專門的管理機構來負責籌劃和管理住房保障體系，政府制訂公租房保障的長遠規劃，使得住房保障水平具有層次性，手段多樣化，必要的時候，政府可以適度干預住房市場；
（3）我國的公租房制度起步較晚，在實施的過程中難免出現各種各樣的問題，我們可以努力制定《住房保障法》，提高立法層次，公共租賃住房的立法應有前瞻性，充分的調查研究和廣泛征求群眾意見是科學立法的必要方法，從而提高立法技術，完善住房保障法律體系，擴大公共租賃住房保障對象，將流動人口的住房問題逐步納入法律制度，完善相關配套制度，成立專門的管理機構，強調“以租為主”模式，實行統一的運行機制，拓寬融資渠道，保證資金供應，并且構建一套完善的準入和退出機制來完善公租房的建設運營。
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山東聊城經濟技術開發區依托公租房管理系統，聚焦民生熱點問題，深入調研，積極行動，主動擔當，推動公租房管理轉型升級。在保障房資產盤活領域，創新推出公租房綜合服務方案，從制度保障、平臺建設、運營監管、金融服務等多渠道切入，提升我區公租房管理服務信息化、規范化、精準化水平。積極對接“政務服務一網通辦總門戶”“我的聊城APP”，優化網上申請和手機 APP 服務，推動我區住房保障數據聯網與信息共享，實施大數據聯審聯查，實現減證便民。確保“住有所居，應保盡?！?，圓了廣大人民群眾的“安居夢”
一、公租房管理系統，助力公租房管理轉型升級。
聊城經濟技術開發區依托建設銀行打造的政府公共租賃住房服務管理平臺，將公共租賃住房實物配租和住房租賃補貼的受理、審核、公示、分配、簽訂合同、收取租金、受理投訴等環節，全部納入信息系統，實施信息化管理。打通信息壁壘，實現與戶籍、不動產、民政、車輛、公積金、社保等6部門的信息線上核查工作。保證業務的“真人”、“真房”、“真租”，滿足公租房保障家庭差異化、個性化需求,落實城鎮住房保障采取實物配租與租賃補貼相結合的方式,逐步轉向以租賃補貼為主的政策精神。
通過公租房管理系統，建立健全房源信息198套，收集租住家庭信息185套，完成網上租金收繳近80萬元，覆蓋了本區大部分保障人群，得到了社會各界的高度認可。促使公租房管理由線下轉向線上轉型升級。
二、公租房綜合服務方案，助力公租房管理精準、規范。
結合開發區住房租賃市場特點，聊城經技術開發區聯合建設銀行全面推出了“公租房綜合服務方案”。
1.制度建設方面。
聊城經濟技術開發區相關部門進一步規范了公租房管理實施細則、租金價格指導政策，夯實頂層設計，為全區保障群體提供了高效、精準的制度保障。
2.平臺建設方面。
建設管理部聯合建設銀行搭建了“公租房綜合服務平臺”，實現了房源管理、申請、準入、配租、租金代扣和補貼等全流程線上操作，依托系統實現“網上申請、網上管房”的工作目標，全面提升各單位的工作效率，為住房保障對象提供便利，打通服務群眾“最后一公里”，為公租房管理插上了金融科技的“翅膀”。
3.在數據管理方面。
政府數據平臺與公租房綜合服務平臺強化信息互通，打通智慧政務系統與金融機構公租房管理系統數據直聯，建立陽光透明的公租房梯度群體保障機制；在信用管理方面，將公租房申請、使用、退出等環節失信行為納入失信聯合懲戒對象名單實施聯合懲戒，營造誠信租賃環境。
通過“公租房綜合服務方案”，確保開發區公租房管理信息化、規范化、精準化。
三、政務門戶，助力公租房管理減證便民。
一、上海住房公積金投資公租房的現狀
2011年上半年，上海市住房公積金管理中心（下稱“中心”）從公積金增值收益中出資近15億元，收儲了新江灣“尚景園”公租房項目（15萬平方米2200余套房源），實現了公積金投資公租房零的突破。
尚景園的產權屬于中心所有，公積金中心作為將該公租房的租賃管理、物業管理等交由楊浦區公租房運營公司運作。目前，已經正式向社會開放招租，并將優先出租給符合條件的公積金繳存人，受到了社會的好評。2012年，中心將繼續加大公積金增值資金投資公共租賃房的力度，并積極探索使用公積金結余資金直接支持公租房建設的道路。
二、住房公積金投資建設公租房面臨的問題
住房公積金投資建設公租房，除了具有資金規模大、來源持續穩定、籌資成本相對較低等優勢外，對于完成自身功能結構轉型，實現制度可持續健康發展，無疑具有十分重要的意義。但是，住房公積金投資建設公租房還面臨以下風險。
1.政策障礙
根據《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（[2011]45號）“住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用后（即城市廉租住房建設補充資金），全部用于廉租住房和公共租賃住房建設”。也就是說，住房公積金增值收益支持公租房建設已無政策障礙。但是，公積金結余資金直接投資公租房建設，需要國家在政策上予以明確。
2.資金保值增值
目前，住房公積金投資建設公共租賃住房，完全靠租金回收資金，回收周期長、循環慢、成本壓力較大。而住房公積金屬于全體繳存人所有，不同于財政資金，有保值增值的需求。因此，住房公積金投資公租房建設也需確立投資回收期。如果投資不能回收，沒有一定的資金回報率，長久看來，公積金資金也會入不敷出，不利于公租房的可持續發展。
3.流動性風險
一是住房公積金投資公租房，將現金資產轉換為固定資產，導致住房公積金資產流動性大為降低。二是如何平衡公積金正常使用，即提取、貸款與投資建設公租房資金比例，確保公積金繳存人權益不受侵害，對住房公積金管理者來說是一個新的課題。
4.管理難題
公租房作為一種租賃性的保障性住房，運營管理在一定意義上比投資和建設更為復雜。一方面，公租房的運營管理需要多部門的協調，包括相關部門與保障對象、參與企業以及其他主體等，怎樣協調、如何管理，這是一個難題；另一方面，從國際經驗看，公租房運營管理最大的難點在于退出管理，如何建立科學的退出機制，是關系到住房保障效果的關鍵點，也是難點所在。
綜觀世界各國在投資發展公租房方面的經驗：一是建立有效的融資機制，通過稅收、補貼等政策給予支持和傾斜，從而吸引社會資金參與，保障資金供給；二是完善的管理體系，特別是在公共租賃住房制度的推行過程中，建立科學完善的監管、退出機制來保證公租房的可持續發展；三是法律的強力保障，國外的公共住房政策基本是以法律形式出現的，公共租賃住房體系的建立也得益于法律的強力保障。國外的成功經驗，對于我國住房公積金投資建設公共租賃住房具有重要的借鑒意義。
三、對住房公積金投資公租房建設領域的幾點建議
1.加緊修訂《住房公積金管理條例》
如前所述，雖然目前住房公積金增值收益投資公租房建設已無政策障礙，但是利用住房公積金結余資金直接投資公租房建設，尚無明確的政策支持。目前，住建部已經啟動《住房公積金管理條例》的修訂工作，建議在修訂該《條例》時進一步明確資金使用規定，使得住房公積金投資公租房做到有法可依。
2.給予相應的政策支持
為確保住房公積金資金安全，同時也為了加快公租房發展，建議公租房建設用地由政府無償劃撥，稅費予以減免。除此之外，還要積極防范資金流動性風險，確保資金的流動性平衡。住房公積金資金流動性偏緊時，應建立政策托底機制，由市政府指定機構托底收購；在租金收益率低于運行成本時，由政府財政安排專門的資金給予公積金托底支持。
3.明確資金退出機制
目前尚景園的產權歸屬公積金中心，當時的收購價格為9500元/平方米，而目前周邊項目售價每平方米在3萬元左右。從這點來說，已體現了收購價值，實現了資金的保值增值。但按照目前的政策，這部分房源只能出租，不能出售。為確保公租房的融資收益和資金安全，可考慮建立租售并舉、動態平衡的償債機制：一是可借鑒香港公屋“以商養租”的成功經驗，公租房項目可以規劃建設配套商業服務設施，統一管理經營，以實現資金平衡；二是在一定時期后，應允許住房公積金中心在不改變公租房性質的前提下轉讓產權，收回投資。
關鍵詞：公租房；華中地區；建設；政策
Abstract:As the main solution to solving the housing difficulties of city sandwich layer, the construction plan and implementation of Public rental housing is widespread concerned. The development strategy should be appropriate to the specific, people-oriented. Drawing on the successful experience of the region is especially important. This article will briefly introduce the public rental approach of Chongqing, Hong Kong, South Korea three successful implementation in order to draw the comparison and analysis of Henan, Hubei, Hunan, public rental policy implementation and construction, come up with recommendations for scientific planning and construction of public rental in central China orderly development.
Keywords:public rental housing；central China；construction；policies
中圖分類號：TU984.12
文獻標識碼：A
文章編號：1008-0422（2012）05-0076-03
1 引言
2009年住房與城鄉建設部住房保障部門研究制定《公共租賃住房指導意見》，總結各地解決“夾心層”住房問題的經驗，明確公租房建設標準、供應對象及相關政策。為擴大住房保障政策覆蓋面，國務院2010年6月召開相關會議指出：“發展公共租賃住房主要是解決城市中等偏下收入家庭的住房階段性需求，提供租金較低、戶型較小的住所?！惫沧赓U房屋已經引起國家重視，城市夾心層的住房困難問題正逐步解決。
2 公共租賃房的基本內涵
2.1定義
公共租賃房簡稱公租房，由政府或公共機構所有，以較低的價格供中低收入者或者住房困難家庭租賃居住，是解決新就業職工等夾心層群體住房困難的產品。
公租房是一個過渡性住房保障辦法，是一種從政策保障角度出發的住房產品分配形式。相對于經濟適用房和廉租房具有覆蓋人群廣泛，補貼標準靈活并且補貼對象明確，操作透明的優點。
2.2理論基礎
政府規制理論――政府具有經濟調節、市場監管、社會管理和公共服務的功能，通過合理的保障政策，能夠分別從土地、社會資金、房源、保障對象、價格或租金以及后期管理等方面做出積極的引導和有效地宏觀調控。
產業發展理論――從發展規律、周期、影響因素、產業轉移、資源配置、發展政策等角度來分析我國公租房的發展。我國公租房雖然起步晚，市場空間巨大，集政策支持、覆蓋面大、切實可行等優勢于一體，其發展前景不可限量。
3 公租房建設發展借鑒
公共租賃房屋是解決城市中等偏下收入的住房保障政策之一，由2009年住建部率先提出并實行。目前實施狀況較好的國內地區主要有重慶、北京、上海等地，國內外可供借鑒的經驗比較豐富，本文將以重慶、香港和韓國為例（表1）。
3.1. 韓國
經過近30年的發展，以“政府引導、融資支持、企業運作、定向供應”為原則，逐步形成了以永租房、公租房和國租房為主要內容的公共租賃住房體系（表2），其針對不同人群的供應體制值得借鑒。城市人口急劇增加，城市住房短缺，韓國政府采取了大量政策措施，如增加公共住房建設、市場調控、租金補貼等多種措施保障中低收入家庭住房供給。同時為了確保中低收入家庭享受住房保障政策，建立了基于強制住房合同預購賬戶制度和住房檔案制度的“一戶一宅”制度[1]。
3.2 重慶
重慶是目前國內保障性制度建設效果較好的典型地區之一。其主要經驗在于：初步形成了有城市特色的城市住房“雙軌制”供應體系[2]，以公共租賃住房為主實現了保障性住房的內部整合，包括不設戶籍限制在內的一系列具體制度創新，形成強有力的組織領導和制度保障。重慶雙軌制又不同于香港的租售雙軌制，其鮮明特點在于大力加強保障性住房建設，并在保障房的分配上實行嚴進寬出，同時放寬對于商品房的管制，使房地產市場的運行更加符合市場經濟規律。
3.3. 香港
香港推出了公共租屋計劃(PRH)、居者有其屋計劃(HOS)和私營部門參與計劃(PSPS)，形成了由市場和政府供應的雙軌制住房供應體系[3]。香港租售并舉的保障性住房政策極大程度地保證了不同收入水平的家庭的住房，有效實現了其“居有所屋”的政策目的。租售雙軌制為香港提供了占市場總額40%以上的保障性住房，既滿足了中低收入家庭住房需求，也為商品住房留出足夠的市場份額和發展空間。
4 華中地區公租房規劃建設解析
我國公租房政策遵循的基本原則是：政府組織，社會參與；因地制宜，分別決策；統籌規劃，分步實施。自公租房政策實施以來，各地政府積極響應國家號召，在住房保障方面取得了不少成績，本文將對華中地區的公租房政策、建設情況和建設標準進行分析對比并提出政策和規劃建設建議。
4.1湖南
湖南省住房和城鄉建設廳自2010年發展公共租賃住房，為買不起商品房也享受不到廉租房政策優待的“夾心層”提供了租房新選擇。
公共租賃住房是面向城市中低收入住房困難家庭、新就業職工和有穩定職業并在城市居住一定年限的外來務工人員等群體出租的政策性住房?？梢允浅商鬃》炕蚣w宿舍，成套建設的公共租賃住房單套建筑面積嚴格控制在60平方米以下。租賃合同一般為3至5年，同時提出強化退出管理，多渠道籌措房源，提出由市州、縣市政府要統籌安排房源籌集工作。
2011年又提出《湖南省公共租賃住房專項補助資金管理實施辦法》，保障類住房已經獲得政府高度重視，對改善民生意義重大。根據2011年湖南省保障性安居工程計劃，湖南省2011年保障性安居工程總任務44.72萬套，其中公租房4.2萬套。保障性住房建設和棚戶區改造2011年11月前全部開工，年底基本建成60%以上。
4.2 湖北
2011年5月湖北省政府出臺《關于加快發展公共租賃房屋的意見》提出商品房建設需配建5-10%公租房，并要求公租房建設符合安全衛士標準和節能環保標準，確保工程質量。戶型以40為主，并通過多種方式籌集房源。各級政府通過新建一定規模的公共租賃住房、回購商品住房、收購改造存量房、劃轉政府直接管理并騰空的公房、與社會組織合作建設、在市場上長期租賃等方式多渠道籌集公共租賃房。鼓勵各類投資主體投資建設、運營公共租賃住房。鼓勵用工單位投資購買、建設住房，供本單位符合條件的新就業職工和外來務工人員租住。
2012年2月湖北省住房保障和城鄉建設會議順利進行，針對全省住房保障工作各地市都作了工作報告，武漢市承擔了全省住房保障計劃的三分之一，首批公租房將在2012年3月提供入住。十二五期間武漢承擔了40萬套保障性住房任務，政府對保障民生方面投入巨大，公租房建成高峰將集中在2012-2015年，建設情況反饋有待研究。
4.3 河南
河南省政府高度重視公租房建設情況，將公租房定位為住房保障主力軍，明確要求公租房要占保障房的40%。2011年開工建設9萬套，竣工2萬套，十二五期間將建設公租房57萬套，并確保2012年公租房開工40萬套。目前，鄭州首批公租房已提供入住。
為落實公租房建設發展，加強管理水平，河南省公租房管理有自己的模式：第一，加大政策支持，首先要加大政府投入、保障建設用地、創新融資機制、落實稅費優惠政策；第二，嚴格規范管理，要科學規劃布局、規范建設標準、加強土地管理、嚴化配租管理、強化退出管理；第三，加強組織領導，切實落實政府責任、科學編制規劃、強化工作監督。
5 結語
人人有房住的發展目標需要通過建設公共租賃房屋來實現，加快保障房建設已成為社會共識。通過對比分析，提取借鑒經驗，對華中地區公租房建設發展提出幾點建議。
第一，在商品房市場下，公租房租金和租期無疑是廣大群眾最為關心的問題 。韓國的分類保障體系值得借鑒，應提供不同標準的住房以供不同主體選擇。公共租賃房屋可向全社會開放，不同收入水平的居民租用不同標準的公租房，而各層次公租房可根據所面向對象制定租金標準。
第二，住房標準與地段也是影響公租房普及的重要因素。住房面積應低于60m2，戶型以2室為主，應有衛生設施和簡單家電。地段應以城市次中心周邊為主，交通便利，并引導中心人口到市郊。
第三，運營主體方面，政府相關管理部門、住房保障發展基金和公共住房建設租賃管理公司應做到三者協調，確保公租房體系穩定持續發展。政府的政策制定和立法保障是確保公租房運營的重要前提。
第四，協調公租房與其他住房保障體系的關系。嘗試將租賃型經濟適用房、廉租住房、單位租賃房等保障性住房納入公租房保障體系，實行分類保障，建立起長期、中期、短期租賃與單位租賃房相結合的公租房保障體系。
參考文獻：
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