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序論：在您撰寫房產法律法規條款時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
[關鍵詞]房產繼承；贈與；強制公證
[DOI]1013939/jcnkizgsc201718110
廢止“強制公證才能順利辦理繼承房產和贈與房產登記”的做法，在一定程度上減少了辦事環節，節省了辦理公證的費用，但并不是說所有的房產繼承和贈與都可以不用再辦理公證，如果遇到有可能引發糾紛的房產繼承和贈與，依然可以選擇在自愿的前提下，通過公證機構辦理房產繼承、贈與的相關事項公證。機關辦理繼承房產等事項的公證。與原來的登記工作規范相比，現在新規范不但壓縮了辦理時限，還免去了登報、辦理公證等麻煩，為市民減少了支出。順應了國家“放管服”等相關政策的要求。以前如果房產證丟失，當事人必須去登報，必須拿著登報聲明才可以辦理相關業務。而以后不需要登報聲明丟失，只要在規定的網站上刊發丟失聲明即可。
1房產繼承、贈與強制公證的弊端分析
11缺乏必要的法律依據
我國繼承法規條率、物權法規條率和房地產管理法規條例中都沒有涉及房產繼承、贈與強制公證的條款。我國的繼承法規并沒有將房產繼承、贈與行為作為房產繼承登記的前提條件。對于房產繼承和贈與的主要根據所有權人所設立的遺囑作為參考標準，有遺囑的按照最終所公證的遺囑為準，沒有的以最終的遺囑為準。顯然在我國物權法規中并沒有將房產繼承、贈與強制公證作為一個必要條件。從公證法規的角度分析。雖然法規將繼承作為一項需要公證的重要內容，但是需要公證內容主要涉及法律、法規、政府規定的應該公證的內容，由此可以看出該項法規中的規定只是公證機構的一個業務范圍，并不具備強制執行的力度，不能將其意會為大眾必須履行的一種基本義務。從物權法規和城市房地產管理法規內容分析，均沒有對房產繼承、贈與強制公證的相關規定，因此，房產繼承、贈與強制公證不符合我國現有法律依據，是一種不符合規范制度，需要盡快廢除。
12房產繼承、贈與強制公證不符合我國的立法原則
2016年1月1日之前，我國的房產繼承、贈與要求強制公證，房屋所有權繼承人和贈與當事人必須到房地產管理機構辦理房產所有權轉換手續，房產的當事人設立遺囑處理自己的房產需要對遺囑進行公證。房產當事人死亡之后，受益人需要攜帶公證機構出具遺囑公證書，遺囑繼承權產權公證書以及房產的產權證等證書到當地的房產部門辦理相應的房產產權轉化手續，而新修訂的物權法規、房產管理法規、土地登記法規以及房屋登記法規等法律條款都沒有對房產繼承、贈與要求強制公證進行規定和特殊說明，新法律和20世紀90年代出臺的聯合通知中房產繼承、贈與要求強制公證等要求相悖，需要及時將房產繼承、贈與要求強制公證這項條款廢除。此外，房產繼承、贈與要求強制公證侵犯了公民的基本權利。自愿原則是我國民法法規中的基本條款，而物權法規和繼承法規是我國民事法規體系的基本法律，而公證法規是對各種法律行文、文書的真實性和科學性的公證，由此可以看出，房產繼承、贈與要求強制公證侵犯了居民的基本權利。
2房產繼承、贈與不再要求強制公證
21房產繼承可以不用辦理公證
《不動產登記操作規范（試 行）》中最重要的一項規定就是不做公證也可以進行繼承（受遺贈）不動產的登記，公證只是申請人的一個可選項，申請人可以自行選擇是否公證。這一規定既是《不動a登記暫行條例》相關規定落實的具體措施，也是一項探索性的措施，更是一項便民舉措。按照這一規定，申請人在繼承或者受遺贈不動產時，有權選擇公證或者直接申請按照有關規定進行核驗和登記，而繼承（受遺贈）公證就不再是一項必需的選擇。但是為了保障繼承人和被繼承人的合法權益及其財產安全，不要求必須公證并不等于不進行相應的審查核驗，為此市規劃國土委專門出臺了《不動產登記操作規范（試 行）》實施的配套文件《繼承（受遺贈）不動產登記工作程序（試行）》，對選擇不公證辦理繼承（受遺贈）不動產登記的政策、辦理流程、申請所需材料等進行了統一的規范。也就是說，按照現行不動產登記政策規定，繼承、受遺贈取得不動產權利辦理不動產登記的，繼承權公證文書不再作為必須提交的申請材料。
22不公證可節省費用
有很多經濟領域的研究人員一直認為，房地產繼承、贈與不再進行強制性公正，體現了對給公證人權利的尊重。在全新的歷史時期，隨著人們對自身權利的認識逐漸加深，該項規定的出臺和實施正是符合大眾的權利要求。房產采用公正和不公正兩種模式有其各自的優勢和劣勢，傳統的公正模式已經運行了很長一段時間，公正部門在長期的工作過程中積累了豐富的工作經驗，但是工作效率有待進一步提升，而不公正制度實施之后，可以大大節約申請人的時間和經費。
23新規范更加注重便民服務
《不動產登記操作規范（試 行）》將一般登記業務的辦理時限統一壓縮為十個工作日，而查封和異議的登記則明確定為要在受理當日辦理，這比國家規定整整縮短了二十個工作日。確定了繼承（遺贈）不要求強制公證、簡化補換證手續以及抵押權的注銷登記單方申請等便民措施的辦理程序。如果選擇不公證，則不用提交經公證處公證的材料或者已經生效了的法律文書。申請人提交相關文件向檔案窗口申請查詢擬繼承（受遺贈）的不動產登記有關情況。如果還存在不能進行登記的情況，房產繼承或者贈與申請人需要一次性攜帶好相關的申請資料到房產登記機構進行登記，對于申請人所提交的材料不齊全的，但是符合相應的法定形式的，并且所要登記的不動產沒有涉及限制性資產轉移的，進入到相關材料審查檢驗環節后，根據申請人所提供的相關材料以及與申請人溝通詢問的情況，符合法定程序的應該及時進行受理、審核、公示和登記。
綜上所述，進入新時期以來，國家對不動產登記的改革勢在必行。《不動產登記操作規范（試行）》和《不動產登記暫行條例實施細則》實施一年多來，眾多的當事人從中受益，特別是對房產繼承、贈與進行登記不再要求強制公證這一規定更是為當事人簡化了手續，節省了時間，更節省了費用，因此備受歡迎。不動產登記機構應不斷學習新規范和新要求，不斷地總結經驗，以適應新時期當事人對不動產登記的需要，做好不動產登記工作，更好地為當事人服務，為國家的經濟騰飛做出貢獻。
參考文獻：
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[關鍵詞]房屋繼承權 公證 若干問題 探析
[中圖分類號]D923.5 [文獻標識碼]A [文章編號]1009-5349（2014）07-0012-01
房屋繼承權是繼承人根據法律的規定所取得的被繼承人房屋遺產的權利。這其中包括兩方面意義，第一，客觀方面，是指繼承尚未進行前，根據法律法規條款以及被繼承人遺囑而接受遺產的權利，也就是繼承人擁有的遺產繼承權；第二，主觀方面。在符合法律法規規定前提下，對于被繼承人遺留下的房屋財產，繼承人實際上已經持有財產權利，也就是房屋財產已經歸屬于繼承人，繼承人有權享受這部分繼承財產所產生的經濟利益，主觀繼承權是與繼承人的主觀想法密切相關的，繼承人有權接受并利用這部分遺產，也有權選擇放棄繼承，等等，也就是說主觀繼承權具有現實意義，繼承權通常是從被繼承人死亡或宣告死亡開始的。
一、死亡證明問題
參照國家相關權威法律的規定：死亡證明指的是醫療部門、公安機構所出示的證明材料，注有具體死亡時間的戶口注銷證明，以及法院出示的死亡判決書，公證機構出示的死亡公證書。
也就是說只有醫療部門、公安機構、人民法院、公證部門這些權威認證部門有出示死亡證明的權力，其他機構或部門則不享有這份權利。
死亡證明辦理時常常會出現一些問題：一些死者年齡較大，父母已故；一些死者在居住地死亡，父母卻在老家早已去世；也有的死者是孤兒，無法明確已故父母的具體信息，到何處出具父母的死亡證明更是無從知曉，這其中就會出現無論是當事人還是公證人都需要嚴肅面對并處理的問題。
要參照問題具體特點來有針對性地采取解決措施。這其中最重要的就是要證明死者父母已故的問題。例如：如果死者年齡較大、其父母已故，則可以由死者所生活地區的公安機構出示死者父母的死亡證明，或者前往死者父母生前工作過的單位，調查其人事檔案，從中發現是否有其死亡的檔案記錄，對有價值的檔案材料進行復印再經檔案管理部門蓋上公章形成權威證明。
同時，也可以讓當事人提供死者已故父母的火化證等能夠證明死者父母已故的資料。
對于一些死者在居住地死亡，父母卻在老家早已去世方面的問題，則需要繼承人上交死亡父母的死亡公證書或證明來加以證實，同時也需公證員的審核通過，才能形成最終確認。
對于死者是孤兒，無法明確已故父母的具體信息，到何處出具父母的死亡證明更是無從知曉類似的特殊問題，則需要現存法定繼承人立下諾言：由于死者是孤兒，無法找到死者父母的任何信息，承諾如果出現死者父母要求繼承死者遺產的狀況，則應該讓一切當前的法定繼承人給予死者父母應得的份額，當公證作用無法得到有效發揮時，則需要求助人民法院，依靠訴訟方法來解決問題。
二、財產權利憑證問題
參照國家相關權威法律的規定：如果當事人不能夠提供財產權屬憑證原件，且持有正當理由的，則需要提供能夠證明憑證的相關材料，這個證明應該由財產權屬憑證制發部門開出。一般來說，當事人需手持被繼承人的產權憑證，例如：土地證、銀行卡、汽車發票、房產證等就可以申請證明。
法律的上述規定是考慮到了實際生活中的一些特殊情況，也就是說可能被繼承人貸款買房，但是還尚未完成還貸任務，沒得到房產證就忽然死亡的情況，對于這種問題必須采取科學的解決措施。
對于上述問題：當被繼承人尚未獲得房產證就忽然死亡的情況，繼承人應該依據被繼承人同售房企業簽署的《購房合同》，同銀行簽署的《借款合同》、交款收據，也可以提交房產企業所提供的此房產的相關信息資料等來辦理證明，然而，在實際公證辦理操作中，需要特別注意的是必須寫“上面《購房合同》條款下的權利”來代替“被繼承人的何類、何種遺產”，因為只有這樣才能維護其準確性與嚴密性，當這一房產處于抵押狀態時，公證部門應該為繼承人辦理繼承權公證，此時可以劃分為兩類問題：
第一，債務人采取抵押的方法償債，為自己的債務設下抵押。
第二，債務人與抵押人相分離，抵押人不是為自己而是為別人債務設下抵押。
前一類問題則需要以房屋當前價值為標準，先來償還債務，余下的部分由繼承人來繼承，此時可以申辦繼承權公證。
后一類問題則需通知當事人根據抵押金額來償還抵押債務，再依照《擔保法》的相關條款：為債務人抵押擔保的第三人，在抵押權實現抵押后，有權向債務人追償。對此應該認定抵押債務追償后所形成的財產應該被抵押人所繼承，應該為抵押人申辦繼承權公證，通過這種方式，能夠有效確保公證的嚴肅性、準確性，有效控制由于問題處理不當，出現些許紕漏而引發的矛盾問題。
一、商品房買賣合同中存在的問題
此次調研共對全市22家重點房地產開發企業進行了摸底排查，檢查各類《商品房銷售合同》合同1440份。目前，榮成市所有商品房銷售主體，包括開發商和中介機構，多數經營者在與消費者進行商品房買賣業務時，使用的合同文本空白處較多，存在條款約束不明現象，給經營者利用格式合同免除自身責任、加重消費者負擔、排除消費者權利提供了機會。
（一）追責條款明顯不公。部分房屋內賣出人在《商品房買賣合同中》利用其優勢地位設置霸王條款，主要體現在違約條款的追責上強行加重買受人的違約賠償責任。如某開發商《商品房銷售合同》第七條“買受人逾期付款的違約責任”中約定的買受人的違約金日利息為萬分之三，而在第九條“出賣人逾期交房的違約責任”中約定的出賣人的違約金日利息卻只有萬分之二，追責條款明顯對房屋買受人不公。
（二）擅自增加買受人風險。部分房屋賣出人在合同中將相關風險擅自強加給房屋買受人。如某開發商在《商品房銷售合同》中約定“由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：具備交付條件，買受人逾期不接受房屋的，出賣人有權將該商品房交予前期物業管理單位，該房屋的所有風險責任轉移由買受人承擔”，從而將相關經營風險悉數轉移給買受人。
（三）私自擴大不可抗力因素?！渡唐贩抠I賣合同》格式文本中有對由不可抗力等特殊原因造成開發商不能如期交房情況免責的規定。部分開發商為免責而在格式條款中擅自擴大不可抗力范圍。如某房地產開發公司的《商品房買賣合同》規定：“因人力不可抗拒因素（如審批、設計等出現變更）造成延期交房，甲方不承擔違約責任”。按照《合同法》的規定，不可抗力是指不能預見、不能避免并且不能克服的客觀情況。上述條款中開發商把房屋建設過程中政府審批、房屋設計等可以預先掌握的因素都列入“不可抗力”范疇，明顯擴大了不可抗力的范圍。
（四）變相推諉自身責任。按照有關國家規定，房屋出賣人應當在商品房交付使用90日內，將辦理權屬登記需要由出賣人提供的資料報產權機構備案，以利于買受人辦理相關手續。部分開發商為變相推諉責任，私自在《商品房買賣合同》中有關產權登記約定的規定中將國家規定的90天期限私自變更為180日，涉嫌變相推諉自身應當承擔的責任。
（五）模糊概念涉嫌侵權。目前，多數開發商和房產中介使用的《商品房銷售合同》中存在用語不規范現象，部分條款意思表達不清，大量使用“相關費用”、“相關文件”、“無特殊情況下”、“一般情況下”等模糊概念，使得合同約定不明、內容表述存在歧義，涉嫌侵害消費者合法權益。
（六）補充協議違法條款較多。房屋賣出人特別是專業的房產開發公司在與買受人簽訂售房合同時，除簽訂住房與城鄉建設部統一制作的《商品房買賣合同》格式文本外，往往還要針對格式文本中相關未明條款額外簽訂《補充協議》?！堆a充協議》多由開發商自主制定，里面違規條款也相對較多：一是否定合同示范文本格式條款的法律效力。開發商事先擬定的補充協議中普遍存在部分條款與示范文本重復的現象，出賣人為了突出其補充協議的法律效力，多用“本補充協議與《商品房買賣合同》不一致的，以本協議為準”的規定否定示范文本中相關條款的法律效力。二是排除買受人正當權利。如某房產開發商與買受人簽訂的《補充協議》中有如下規定：“本合同履行過程中發生的爭議由雙方協商解決，如協商不成，則依法提交當地仲裁委員會仲裁”、“對國家相關規范允許的由于物理化學變化產生的裂縫等現象乙方同意不向甲方索賠”。開發商通過上述條款分別剝奪了買受人向法院提訟以解決爭議和請求房屋賣出人賠償的權利。三是強制選擇物業公司。部分開發商在《補充協議》上強制房屋買受人選擇其指定的物業公司，并在未經買受人同意的情況下擅自制定物業收費標準。四是刻意規避賠償條款。大部分開發商與買受人簽訂的《補充協議》在有關違約條款的描述中絕大多數條款是對買受人的追責，卻往往未對經銷商的違約責任作出任何規定，從而刻意回避了房屋賣出人的違約責任，嚴重違反合同行為公平性的原則。
二、強化商品房銷售行業合同監管工作的建議
針對商品房買賣合同中存在的主要問題，結合工商監管職能，提出如下監管建議。
（一）加強行政指導，提高自律意識。一是成立行業協會。建議組織市內主要房產開發商和房屋中介機構成立商品房銷售行業協會。工商、房管、住房與城鄉建設等職能部門依據各自職能加強對行業協會的行政指導。充分發揮協會的作用，強化行業自律和同業監督，積極履行社會職責。二是簽訂承諾書。以工商所為單位同轄區主要商品房銷售機構簽訂承諾書，督促企業規范守法經營，切實提高企業的自律意識和責任意識，從源頭上抵制利用格式合同侵害消費者權益的不法行為
（二）暢通投訴渠道，加大執法力度。充分發揮12315投訴舉報專線作用，進一步暢通投訴渠道，鼓勵群眾及時投訴商品房買賣過程中賣出人的不法行為。同時，加大巡查與執法力度，對賣出人利用格式合同免除自身責任、排除消費者正當權利等侵害消費者的行為適用《合同法》、《合同違法行為監督處理辦法》、《欺詐消費者行為處罰辦法》等法律法規從嚴、從重處罰，樹立工商部門權威。
（三）加強自主學習，提高適崗能力。商品房買賣合同格式條款專業性較強，涉及到《物權法》、《合同法》、《消費者權益保護法》等諸多法律法規和行業規范、標準，對基層工商干部法律理論水平要求較高。而目前工商一線特別是基層工商部門執法人員年齡老化嚴重，知識結構陳舊，法學素養不足，難以準確評判商品房買賣合同中相關格式條款是否違法，一定程度上影響了監管力度。建議結合當前工商系統“學習型工商建設年”活動，進一步加強基層工商工作人員學習力度，通過組織法律知識講座、典型案例剖析、實務操作講座等途徑提高合同監管人員的適崗能力，增強基層工商部門查處商品房買賣領域合同違法行為的執法水準。
關鍵詞：農村信用社；小額信貸；風險控制；策略
農村信用社小額信貸主要為農村中小企業、個體戶等群體提供服務，其信貸的數額小、服務水平低，這大大增加信用社的信貸成本。究其原因，在于農村信用社的信用審核機制不健全、資金風險管控級別低，再加上金融資本、技術創新等生產要素的外力阻礙，共同造成信貸資金管控的高風險率與高壞賬率。針對當前存在風險較好的信貸體系，需要引入完善的小額信貸風險控制策略進行分析。
一、農村信用社小額信貸風險管理現狀分析
農村信用社在小額信貸風險管理方面，存在著很多的誤區與不足。當前信用社小額信貸秉持著多放貸、增加業務量，以提高自身的信貸收入。但這種快速增長的業務發展，容易帶來不可控的信用貸款管控風險。在農村信用社管理制度缺失的前提下，利用現有的規章制度，不能有效解決信貸中的人員結構不對稱、行政干預與信用等級評價風險。由于工作人員的文化水平不高，加上專業素質的限制，導致了人員對信用社小額信貸的風險認識不足。在市場經濟的影響下，信用社小額信貸并沒有一套完善的信貸交易流程，更不存在良好的信用等級評價體系，這使得小額信貸風險管理出現程序混亂的局面。因此，農村信用社在小額信貸風險管理，仍舊面臨著嚴重的法律法規建設、管理制度、人員素質、人員結構、信用等級評價等多方面問題，需要從多方面著手進行風險的管理與控制。
二、農村信用社小額信貸業務存在的風險
(一)小額信貸法律法規不健全
農村信用社小額信貸業務存在的最主要風險，為信貸法律法規與現實問題的不相容性。我國關于農村小額信貸業務的法律法規較少，立法機構并沒有對農村小額信貸管理引起足夠的重視。在法律法規缺位的市場前提下，農村信用社小額信貸業務的監管風險也就不可避免。與此同時，已經出臺的法律法規，也無法起到調和當前信貸矛盾的作用。小額信貸中的很多法律糾紛，難以確定主體責任人。農村信用社的小額信貸業務，一直被看作政府幫助農村群體的政策性補助業務，因此農村信用社也無法按照商業貸款的相關規定，對信貸業務進行實施。權責不明的小額信貸法律法規，又導致了嚴重的信用評定考核問題。小額信貸的信用等級評定，通過相關的信用調查進行信息獲取，但這種信用評定方式具有樣本的不確定性，不能真實反映農戶的信用情況。若個人信用等級評價中包含著若干的欺詐信息，則會增加信貸管理的風險。
(二)行政力量干預風險
政府的行政力量干預，會對農村信用社小額信貸業務造成嚴重影響，政府對農村信用社小額信貸業務的行政干預，會嚴重擾亂正常的金融市場，也會使信用社小額信貸的資金與資源配置陷入僵局。農村信用社難以按照法律的規定，以獨立法人的身份進行信用貸款的業務經營，這嚴重制約了信用社小額貸款對農村群體的支持。其中部分政府會向地方農村信用社下達任務，分配小額信貸的名單與名額，這損害了信用貸款公平公正公開的原則，甚至會產生的問題，增加小額信貸的不可控風險。
(三)人員結構的不對稱風險
農村信用社中的人員結構，包括監事會、理事會、信用社主任三個主要責任體。其中監事會、理事會為農村信用社的股份與監督成員，在實際的行政管理中沒有實權，因此造成了信用社內部人員結構的不對稱問題。農村信用社主任為信用社行政的主要控制者，其他社員為信用社的下設法人，也受到信用社主任的直接管理。信用社主任的權利過大，會造成其他機構的權力虛設問題，這種缺乏制衡的內部構成，會產生不可控的信用貸款管理風險，甚至會損害農村信用社的資金利益。農村信用社的骨干人員組成，是按照相應的股份進行組織結構的劃分，各層級共同構成了倒金字塔的資金管控結構。雖然從股權總量上看，農村信用社基層員工的股份占比最大，但由于其人數較多，因此在行政與資金管控中沒有實權，而那些控制農村信用社小額信貸資本的小部分人，則會對信貸的資金去向進行干預。
三、農村信用社小額信貸的風險控制策略
(一)優化農村信貸的金融環境
政府與金融監管機構應推出適應農村信用社小額信貸發展的政策，以優化信貸的金融環境。當前農村第一產業、第二產業在信用貸款中所占的比例，遠遠高于第三產業的信貸比例。但第一、第二產業的結構優化，能夠推動第三產業的又好又快發展，因此農村產業發展對城市發展具有促進作用。農村信用社小額信貸的發展，要考慮到商業貸款的經濟屬性，同時也不能忽略小額信貸業務的政策性扶持。這種二元發展的經濟結構，需要政府提供足夠的財政補貼、稅收與利率優惠，才能保持農村信貸的良好與健康運營。
(二)加強農村小額信貸立法
立法機關應根據農村信用社小額信貸的特殊性，制定針對性的法律法規條款，最主要的是協調商業貸款與政策性扶持之間的關系。同時在農村信用社小額信貸的風險監管、信用評級方面，也要有相應的法律法規進行約束，并要制定出規范的審核與審批流程。建立完善的小額信貸法律法規條款，能夠從大環境方面規范信貸的操作流程，降低小額信貸的交易成本，將信用貸款的風險控制在最小范圍內。當前各種土地、工廠、房產等產權抵押泛濫成災，其中大多數為不能形成有效使用與資產價值的垃圾權益，這對農村金融信貸的發展造成了嚴重的負面影響。因此在小額信貸的信用評級、資產抵押過程中，應該建立完善的審核條款進行限制，以最大程度降低資產抵押與貸款的風險。
(三)健全人員管理章程
人員管理章程是企業發展需要遵循的基本準則，也是企業生存的關鍵。農村信用社應當健全人員管理章程，利用章程對社員、監事會、理事會、信用社主任等成員進行監管，并明確各人應當承擔的職責。管理章程應該對農村信用社的決策、監管等事項，做出一系列的制度規定。各個權力中心應該形成相互扶持與制約的關系，其中決策、執行、監督應該分屬于三個不同的部門，這樣才能防范權力的濫用情況，保障小額信貸工作的順利實施。
(四)建立小額信貸風險評估與分散機制
對于農村信用社個人與中小企業的信用評級問題，應該建立統一的信用征集與評定系統。該信用征集與評定系統為全國互聯的網絡系統，任何地區的農村信用社都可以查詢到某個人，或者某一公司的信用情況。信用征集與評定系統數據庫的建立，一方面能夠搜集地區企業的信用情況，方便信用評級與貸款信用評定；另一方面也能查詢到用戶的不良記錄，降低信用貸款的潛在風險。
四、結語
小額信貸能夠為農村經濟體提供充足的資金支持，幫助其擴大業務范圍。但農村信用社小額信貸存在的風險，也是信貸中不得不關注的主要問題。只有從法律法規、人員監管、風險評估、信用等級評價等多方面著手改革，才能有效控制農村信用社小額信貸的風險，從而推動信用社小額信貸模式的又好又快發展。
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關鍵詞：稅務籌劃；企業財務管理；稅收政策；合理避稅
中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-01
稅務籌劃是納稅人根據企業經營涉及地現行稅收法律法規，以遵守稅法為前提條件，通過使用法律賦予納稅人的相關權利，根據稅法中的“允許”與“不允許”、“應該”與“不應該”以及“非不允許”與“非不應該”等具體法律法規條文內容，按照企業經營管理的實際需要采取的旨在調整納稅時間、優化納稅機構、減少納稅金額，以有利于自身發展的謀劃和對策。稅務籌劃的主要目的是通過經營行為和會計賬務處理等方式完成稅務行為，從橫向、縱向、空間、時間上謀求企業經濟效益和價值最大化。稅收制度是國家實現財富再分配的主要手段，稅收法律法規是國家進行財富分配的工具。從稅收法律法規的制定主體和實施主體雖有不同，但都具有強制性、無償性和固定性的特點。作為一個獨立經濟組織的企業，從開始成立經營之日起就必須要向國家繳納各種稅金，承擔納稅人的義務。企業的納稅人身份是不能改變的，因此，在遵守稅收法律法規的基礎上，做好稅收籌劃對于企業的健康發展至關重要。很多企業已經認識到，作為合法經營的企業，照章納稅，完成企業的經濟和社會責任是必需的、不能選擇的。但何時納稅、繳納多少稅金，相當程度上來說卻可以由企業的生產經營狀況決定，在有些情況下企業繳納什么稅種，企業也都是有很大的選擇余地。
一、我國企業稅務籌劃的現狀
1.稅務籌收認識不足，缺乏籌劃主動性。目前由于國家的財政政策和稅收政策的原因，我國存在國家對企業重復課稅的現象。據初步統計，我國企業上繳稅款占稅前利潤的70%，收費項目有375種。而我國絕大多數企業，尤其是國有大中型企業，受投資主體和企業管理制度的影響，對企業稅務籌劃沒有緊迫感，缺乏理性認知，企業管理者往往本身具有政府官員的身份概念，將稅務籌劃和偷漏稅行為相互混淆，最終導致對稅務籌劃采取審慎態度。而對于數量眾多的中小微企業來說，同樣由于國家政策的影響，在創業和發展初期，盲目地追求減稅和免稅，同時財務管理制度薄弱，賬目混亂，雖有避稅意識，但不具備稅務籌劃意識和理念，最終陷入偷稅漏稅的結局。
2.稅務籌劃尚未上升到價值創造的高度。雖然當前我國企業的稅收負擔十分沉重，但大部分企業很少能夠把稅務成本作為業務決策的考慮要素。企業在管理上重點考慮的是市場、產品、客戶。財務管理雖然也是重要考慮內容，但主要也是考慮生產成本控制及投融資成本和收益。因此，稅務籌劃的地位依然較低，對稅務籌劃對控制成本、影響利潤的空間認識不足，很多企業過多圍繞在稅收優惠政策和抵扣標準進行籌劃。
3.籌劃著眼點錯位，引發涉稅風險隱患。從當前部分企業的稅務籌劃行為看：一是稅務籌劃的具體目標把握不到位。很多企業在稅務籌劃時不仔細研究相關法律法規，從法理的角度說，并不是什么稅種都可以籌劃，不是所有稅基內容都可以籌劃。二是稅務籌劃呈現很大的隨意性和任意性，時機和環節把握不到位。
二、稅務籌劃的著眼點
1.稅務籌劃的重點。在稅務籌劃前，企業要根據自己的性質和規模準確定位，然后對照國家的相關政策做到對號入座，找準適合自己的“如何享受最低的稅率，怎樣使稅基最小”的稅務籌劃的思路。要知道，不同企業、不同稅種對應的籌劃重點是存在較大差別的。比如2012年國家將繼續落實提高增值稅、營業稅起征點等減輕小微企業稅費負擔的各項政策。實施對小微企業的所得稅優惠政策，對年應納稅所得額低于6萬元的小微企業，其所得減按50%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業所得稅。針對這一政策導向，符合條件的企業就應該及時籌劃，將企業的財務處理方式和制度向政策對接，合理合法地享受國家的優惠政策，實現減負增收的目的。房產稅的籌劃思路重點在于稅基減少，籌劃重點在于可辨認和可識別的固定資產或各類代墊費用在同一經濟事務中要實現最大限度的分離，達到降低自有房產入賬價值或賬面租金收入。另外，稅務籌劃的重點不宜沉迷優惠政策和抵扣標準等條款。很多企業過度地減少稅費的繳交，雖然獲得了短期的利益，但這種行為掩蓋了企業發展的真實情況，不能體現企業的綜合實力，在以后獲得政府政策扶持、金融機構融資方面將大受影響，失去發展壯大的機會，反而得不償失。
2.稅務籌劃的時機和環節。事先籌劃、事中安排、事后總結，最終達到籌劃目的。稅務籌劃是一項應當全面考慮、周密安排和布置的系統性工作。如果沒有事先籌劃好，經濟業務發生、應稅收人已經確定、納稅義務已經形成，那么任何試圖改變納稅義務、減輕稅收負擔的努力最終都可能被認定為偷逃稅，是不足取的。因而，對納稅義務的超前籌劃是稅務籌劃的關鍵所在，進行稅務籌劃應該在納稅義務發生之前或是尚未形成納稅義務的時候進行，必須在經營業務未發生時、收人未取得時先做好籌好安排。諸如，項目可行性研究分析時、預算編制時、業務談判時、費用先批后用審批時等經濟事項執行之前籌劃安排。
三、稅務籌劃的成功基礎
一個成功的稅務籌劃案例必然有許多的成功因子，諸如時間、空間、籌劃思路和籌劃技巧等等，但都離不開稅務籌劃人員的豐富知識、信息的敏感觸覺以及部門協調有序的合作。因而，信息知識、部門協作是稅務籌劃成功的先決影響因子，是成功的必要基礎。
1.審時度勢，深入研究國家的稅收政策。稅務籌劃必須建立在對籌劃期對國家相關政策的把握上。例如，2011年閉幕的中央經濟工作會議提出，2012年要繼續完善結構性減稅政策。這一主題已經確定了2012年國家財政政策和稅收政策總體方向，作為企業就應該敏銳地把握2012年國家的政策方向。財政部隨后宣布，從2012年1月1日起，對我國進出口關稅進行部分調整，將對730多種商品實施較低的進口暫定稅率，平均稅率為4.4%，比最惠國稅率低50%以上。針對這種形勢，企業在實施稅務籌劃時可以根據自身的經營產業、經營規模作出順應政策形勢的相應方案，這樣就有更大的主動性，取得籌劃的效果。
2.加強法律、稅務知識信息的積累和研究。稅務籌劃涉及企業經營的全過程，因此需要多方面的理論知識和實踐經驗，應該把稅務籌劃當作一門交叉性、前瞻性學科來對待。企業在稅務籌劃立項時，首先要使用統計學的原理和方法，對要籌劃的稅務內容進行分析，確定具體籌劃方向。還要運用數學方法和管理學的理論制定籌劃過程。在籌劃具體實施過程中運用稅收知識、會計知識等其他方面的知識，以確保稅務籌劃的過程管理。不僅要搜集現實的、已經發生的或正在發生的、與進行稅務籌劃有關的、確切的信息資料，還要搜集未來經濟運行過程中可能發生的或將要發生的、與進行稅務籌劃有關的、不確切的信息資料。因此，豐富的稅收、會計和管理知識以及準確、及時的內外部各類信息是稅務籌劃的成功保障。為此，財務人員要不斷豐富并強化自身財會、稅務、企管等知識，要主動了解宏觀形勢、外部市場、法律環境和自身經營狀況，增強形勢和信息的敏感性。
3.部門協作是成功關鍵。眾所周知，一家企業都是由生產、銷售、管理、保障等多部門組成的，成本費用是企業運行每一個環節都必須考慮的，企業各組織部門則都擔當著費用的承載主體。稅務籌劃最終都要落實到費用上，體現在成本中，因此不能離開費用活動而孤立地運作。企業必須使各部門明確，他們都是稅收籌劃的參與者，部門之間只有密切協作才能保證企業稅務籌劃活動的正常運行。在企業中，往往是財務部門對部門協作配合的重要意義認識的比較透徹，而非財務部門則往往把稅務籌劃但做是財務部門的事情，與自己部門無關。為此，財務人員要加強稅務籌劃的價值創造意義和稅務風險的價值損失概念宣傳，灌輸稅務籌劃的部門協作重要性；還要加強費用先批后用制、庫存物資管理辦法、資本性支出管理辦法等費用作業的流程化、標準化制度建設，引導部門主動協作并配合稅務籌劃。
參考文獻：
一、住房信貸風險的形成途徑
住房信貸風險是指商業銀行發放的住房貸款中隱含損失的可能性。住房信貸風險的形成途徑是多方面的，除宏觀經濟政策調整變化、法制法規不配套、房地產市場體系不健全、產權登記制度不規范、社會監督不力等因素外，主要還表現在以下幾個方面：
1、借款人引發的風險。即由于借款人不遵守合同約定導致銀行利益虧損。引發借方違約的原因十分復雜，主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還貸款，被迫放棄所購房屋從而給商業銀行利益帶來損失。隨著市場經濟的發展、勞動用工制度的改革、職工工作頻繁變動、企業經營狀況不斷改變等，都會影響借款人收入的穩定，影響還款計劃的順利執行；同時，由于目前商業銀行無法對借款人的財務狀況進行持續有限的監督，商業銀行對樓市的預測也相當困難，并且我國目前還沒有對職工個人的資信狀況調查、評估的機構，商業銀行較難對借款人資信的真實狀況做出準確判斷。雖然借款合同訂立時，信貸資產表面上是安全的，擔保也靠得住，但隨著借款人資信狀況的變化，尤其是房地產產權登記制度的不完善、不健全，私下的房產交易盛行，使銀行貸款擔保失效或懸空，造成商業銀行的信貸風險；二是借款人在通過按揭方式購置房屋并發生一段按揭期后，市場環境發生變化，以致借款人在權衡利弊后，放棄原來的按揭購房行為，利用尚需償還商業銀行的借款，再重新購置其他房屋，造成商業銀行貸款不能收回；三是借款人還款狀況差，尤其是借款人在申請住房貸款時就存在詐騙動機，導致到期不歸還貸款；四是由于不可預見的自然災害等不可抗力因素，導致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風險。
2、開發商引發的風險。由于開發商不能按約定準時將樓房交付使用，導致銀行被迫陷入債務糾紛、利益受到損失。表現為：一是善意違約。開發商將購房款入賬后，因經濟、地價、建筑材料、施工技術、自籌資金等情況的影響造成不能按時交樓或所交樓盤不符合購房人和開發商簽訂的契約標準，由此引發購房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。二是惡意詐騙。一些開發商利用當前法制不健全的空隙和一些工作人員執行制度不嚴的機會，以其關聯企業或有特殊關系的個人名義“購買”其開發的房產，用以籌措資金，甚至偽造購房人詐騙銀行資金，行按揭貸款之名，作套取乃至詐騙銀行資金之實，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。
3、銀行自身引發的風險。商業銀行作為貸方當事人，在群體上通過內部分工進行相互協作，任何一個環節管理不善都可能使潛在的風險變為現實，引起資產損失。貸方引發信貸風險的特點是銀行自身因素形成，可以避免、減輕和防范，是信貸風險防范工作的重點。一是信貸管理規定不健全，形成信貸風險。如目前對如何避免重復擔保問題沒有具體管理方法；二是制度執行不嚴，落實不到位，違章不糾，極易形成信貸風險。按揭貸款涉及對象廣泛、工作量大、期限長，商業銀行需花費較大人力、物力對借款人的還款情況和抵押權證進行管理。按揭期間，若抵押物在管理、移交保管等過程損失或丟失，銀行需賠償，以至對貨款回收造成風險。此外，還可能由于銀行監控和催收不利，造成借款人賴帳或拖欠不還的情況發生；三是信息不靈帶來的信貸風險。即在審批發放時，對貸款相關資料了解不及時，不全面造成判斷錯誤帶來的風險；四是對房地產開發商的經營狀況和政府房地產管理部門新的政策、法規沒有及時了解，影響了對信貸風險的防范和應急處理。
4、借款契約引發的風險。一是合同潛伏的風險。由于借貸雙方簽訂的借款合同存在漏洞和缺少重要條款導致貸款風險，這種風險潛伏在合同本身，應全力避免。二是貸款保證形式風險。如借款人不具備抵押和質押的條件，銀行則按規定要求貸款人必須有單位作保，表面上看這項規定對保證貸款人的利益有益。但是，如果企業充當擔保人，從短期看，規模小或經營不善的單位相當多，讓這些企業充當擔保者并不能保證貸款人的債權利益；從長期來看，在市場經濟中，任何企業充當擔保人，貸款人債權利益的實現也不一定有保證。
5、抵押物引發的風險。目前，以房屋產權作為貸款抵押存在以下幾個問題：一是產權不清晰，抵押物的歸屬確定難；二是私宅抵押，一旦不還本付息，銀行上訴成立，但執行起來又受民事訴訟法有關條款的限制，難以達到目的；三是價值不實。抵押人在對房產權進行評估時弄虛作假，其評估價值超過實際價值，使銀行在實現抵押權時造成部分債權無法實現；四是抵押物的處置難。如借款人違約或不能履約償還銀行貸款，作為抵押物的住房，存在著難以變現的風險。
6、流動性風險。住房抵押貨款屬中長期貸款，其資金主要來源于居民儲蓄存款，屬于短借長還的資金融通，在一定程度上違背了銀行資金使用的對稱性原則，一旦發生存款人擠提存款或非正常的集中提取存款，銀行就有可能發生資金周轉困難。因此，客觀上需要有健全的風險轉換機制做保險，而我國目前的狀況是，缺乏政府擔保機構、住房抵押貸款保險尚處于試點階段，銀行還很難通過這種方式轉移貸款風險。二、住房信貸風險的防范措施
目前，住房信貸業務受經濟體制諸多方面的限制，在經營管理指導思想和消費者觀念上還存有一些待解決的問題，使住房信貸業務存在較大的風險。但是，因為過度追求無風險的“保險”經營，已不適應現代金融業的發展。這不僅會束縛新型信貸業務的開展，也會使商業銀行因此失去市場，在激烈的競爭中處于不利地位。因此，除需要深化改革、建立有效的與市場經濟相適應的住房融資體系、完善住房抵押貸款的法律體系、建立社會化的抵押貸款保險機制、培育和發展房地產二級市場外，我們只有積極發展住房信貸業務，在信貸管理中強化風險控制，完善住房融資工作規程，推動住房信貸業務向良性發展。
一、商業銀行應提高認識，理性地開展房地產信貸業務
一是商業銀行要提高認識，克服把房地產信貸作為一種“優良資產”大力發展、經營上急功近利的不良傾向，高度重視房地產信貸風險及其危害性，增強防范金融風險的意識。要改變把住房信貸當作低風險品種開發的觀點，讓房地產信貸業務步入理性運行的軌道。既要支持好的有前景的房地產項目和個人購房，又要謹防房地產泡沫積聚的潛在風險。對目前出現的房地產虛熱要適當降溫，不要忽視風險，唯利潤而利潤，相互間大打房地產信貸“爭奪戰”，讓不良開發商和購房者鉆空子。二是按照有關規定，嚴格審批手續，杜絕不符合規定的開發商和購房者套取貸款。嚴格控制不具備房地產開發資格的企業或個人開發房地產項目。對資本金達不到規定標準、行為不規范的開發商和個人購房者，不得審批和發放貸款。三是加強貸款管理，對發放的貸款實行全過程動態監控。對開發商貸款要獨立開設賬戶，視工程進展情況，分期撥付。當開發商賣樓所得款項超過了貸款額時，再把全部貸款撥付給開發商。這樣可以避免“爛尾樓盤”的出現。同時，適當提高個人購房首付款，抑制開發商利用假按揭套取貸款，使消費者更為理智地進行住房投資消費，防止投機行為。四是運用利率杠桿，調整樓房開發結構。對高檔住宅適當上浮利率，對廣大群眾需要的經濟適用房采取下浮利率，以此來促進開發商開發適銷對路的中、低檔住宅，抑制房地產泡沫的出現。五是商業銀行要進一步完善房地產抵押貸款風險的措施，形成有效的金融風險化解機制。
二、大力拓寬房地產融資渠道，實現資金來源多元化
目前國內房地產開發和個人購房的資金主要來源于銀行間接融資方式，在房地產信貸占款規模居高不下、金融風險增大的情況下，應大力拓寬房地產直接融資渠道，實現資金來源多元化，以分散日趨嚴重的房地產信貸風險。一是大力推動房地產證券化，向社會大眾籌集開發資金。目前，我國4萬余家的房地產企業中只有70多家實現了在證券市場上市融資，其數量同其在國民經濟中的地位極不相稱。因此，有關監管部門應該適當放松對房地產公司上市的嚴格限制，擴大融資渠道，積極推進房地產投資權益證券化和房地產抵押貸款證券化，吸收社會上大量小規模閑散資金。二是建立房地產投資基金組織，吸收長期資金投資于住宅產業。房地產投資基金屬于股權投資，要逐漸把房地產投資變成大眾化的投資工具。三是將保險資金引入住宅融資市場。保險資金比較穩定、數額巨大、運用周期長，比較適合投資于住宅產業開發，有利于提高投資規模。四是引導國外資金進入房地產融資市場，加大力度引進外資來提高國內房地產的投資。五是鼓勵發行公司債券，吸引社會剩余資金投資房地產業。六是積極發展住房公積金貸款。利用公積金貸款具有政策補貼、利息低的特點，以滿足部分居民的購房需要。
三、加強住房貸款的風險管理，將防范工作前置
貸款風險管理主要從接受借款人申請住房貸款開始，到銀行放貸給借款人為止的風險管理。主要包括對貸款人資信的調查、確定申請人的還款能力和信譽狀況，對抵押物的價值、簽訂住房貸款合同、辦理抵押登記手續，對擔保單位的資信情況進行調查等。其中關鍵環節，一是加強對借款人還款能力的審查?？梢钥紤]建立借款人資信管理系統，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業情況、收入情況、償債記錄、購房動機、家庭成員等，特別需要注意的是借款人的職業和購房動機的調查，根據借款人的資信狀況，還款能力決定借款人的可貸成數、期限。二是嚴格審查房地產開發商的開發資質、信用等級，特別是資金審查。期房按揭項目審查時，開發商必須提供合法、有效、完備的項目資料（如《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》等）證實其用地、售房等行為合法，避免銀行陷入不必要的糾紛。要注重對開發商的工程進度、房產質量、資金流向的實地調查、嚴格監督其信貸資金的運用，避免爛尾樓的發生。三是加強對抵押物的評估工作。要注重人才的培養，做好交易房屋的價值評估工作，為銀行貸款提供準確科學的依據，防止借款人的實際成交價低于貨款額，造成貸款風險。四是細化和完善合同文本，促使借款雙方行為的契約化。契約是法律仲裁的依據，是銀行保證信貸資產安全的重要手段。住房抵押貸款的有關契約，要明確規定各方的責任、權利和義務。要詳細推敲每一條款，既不能有對于銀行不利的措詞，也不要遺漏有關重要條款，如：要增補抵押違約后制裁的法律依據；在商定的其他條款內要明確：抵押房產必須辦理保險，如有意外，抵押權人銀行為第一受益人等?？傊?，以規范、完善的契約來約束借款人、擔保人履約行事，從而保障銀行信貸資金的安全。五是及時辦理抵押登記和公證，確保每一筆住房抵押貸款業務的真實性和合法性。六是適度提高組合貸款比重，轉移住房貸款風險。提高組合貸款比重的目的，是提高個人住房委托貸款的比重、建議政府加大使用房改資金的數量和速度，減輕人們對銀行自營性住房貸款需求壓力，相對減少銀行承擔的貸款風險，此外，還應積極爭取政府的支持，把發放自營性貸款與個人房改資金掛鉤，強化回收手段，把風險轉移出去。
四、加強貸后管理，注重償還風險的預測
對借款人跟蹤調查和分析，是檢測償還風險的重要內容。一是要及時發現貸款人在借款周期內的各種不利于銀行風險防范的因素。如借款人沒有合法繼承人或合法饋贈人、抵押人不能維修管理的住宅易加速住宅貶值等，要及時采取補救措施，以最大程度減少償還風險；二是建立對開發商的動態跟蹤系統，及時掌握開發公司的工程進度、資金運用和企業領導更換、產權變化等重大的企業行為，為貸款的發放提供可靠依據；三是對檔案及抵押物的保管，要做好登記造冊、專人保管、專庫儲存，交接制度要健全，交接手續要清楚，避免檔案和抵押物的遺失。五、銀行監管部門要加強對住房信貸業務的監管
房地產業屬于高風險行業，住房信貸業務潛藏著較大的風險。因此，銀監部門及其分支機構必須加強對住房信貸業務的監管，確保國內銀行業的安全、穩定、高效運行。一是要系統研究國內外房地產業的行情和銀行房地產信貸風險情況，制定正確的監管方針和策略，以此來指導和約束商業銀行的房地產信貸行為，為住房信貸風險的防范、分散和消除創造基本的條件。二是強化對住房信貸業務的監管。要把房地產信貸監管放在重要位置上對待。要定期和不定期地對銀行住房信貸業務進行現場和非現場檢查。檢點應放在房地產項目是否符合貸款條件、是否搞“零首付”、降低首付款比例、個人商業用房貸款是否嚴格執行有關規定、貸款期限最長的規定、是否以流動資金貸款替代住房開發貸款等。發現問題要及時督促商業銀行整改或采取補救措施，避免釀成大的貸款風險。三是建立房地產信貸風險監測報告制度，定期向各家商業銀行通報有關情況，減少銀行間的內耗，防止開發商和購房者鉆銀行的空子。四是嚴肅查處商業銀行房地產信貸違規違法行為，絕不姑息遷就。特別是對于以貸謀私、收受開發商或個人賄賂、幫助開發商和個人騙取貸款的銀行內部責任人，一經查出，嚴懲不貸。造成嚴重經濟損失的，應追究其刑事責任。
六、進一步建立健全房地產信貸的法律法規體系
一是修改現行的法律法規，確定房地產信貸的法律地位。在《商業銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正當競爭法》等法律法規條文中新增有關房地產信貸和金融條款的法律條例，用法規的方式約束規范房地產開發商及個人的金融行為。二是建立健全有關房地產信貸的法律法規，如制定《房地產開發企業貸款管理法》、《個人購房貸款管理法》、《違反房地產信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規，明確規定開發商及個人的權利與義務，使企業和個人嚴格按照法規規范房地產貸款行為，認真履行還款職責，建立良好的銀企及銀行與個人客戶的合作關系，共同促進市場經濟的健康發展。三是嚴格執法，依法辦事。對于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發商或個人，應立即停止貸款，通過法律手段盡量挽回損失，并追究當事人的法律責任。
摘 要：房地產業已成為特定非金融行業中最易被洗錢分子所利用的行業，建立健全房地產業反洗錢法規制度已成為當務之急。本文從反洗錢的角度系統梳理了房地產交易的現行法規，為房地產業反洗錢專項制度的建立探索基礎，并為反洗錢法規與房地產交易法規的有效銜接提供依據。
關鍵詞：房地產；反洗錢；交易法規
隨著金融業反洗錢監管制度的不斷完善，洗錢風險向特定非金融領域和機構轉移的傾向變得日益明顯。統計《中國洗錢犯罪案例剖析》和《中國反洗錢報告》（2010年至2012年）公開披露的113個洗錢案例，其中26個案例涉及房地產行業，比例高達23%，房地產業已成為特定非金融行業中最易被洗錢分子所利用的行業。然而，我國對房地產業的反洗錢義務尚未作出明確要求，因此建立健全房地產業反洗錢法規制度已成為當務之急，而在建立房地產業反洗錢專項制度之前，需要系統梳理房地產交易的現行法規，以便為房地產業反洗錢專項制度的建立奠定基礎，并與之有效銜接。一、現行房地產交易法規梳理房地產業作為經濟發展和社會穩定中具有重要影響和作用的產業，為維護其健康發展，國家出臺了一系列法律法規。2007年出臺的《中華人民共和國物權法》和《中華人民共和國城市房地產管理法（修正案）》構成房地產業的基本法律。2001年建設部的《商品房銷售管理辦法》是房地產交易的基本規范性文件。2004年建設部印發的《房地產市場信息系統建設工作綱要（試行）》，從系統要求、數據采集與整合、系統管理等方面對房地產市場信息系統建設提出了規范性要求，其中涉及了一定的收集客戶信息要求。2008年建設部頒布的《房屋登記辦法》和《房屋登記簿管理試行辦法》中明確了房屋的權屬登記問題。作為對《房屋登記辦法》的進一步細化，住建部于2012年4月頒布了《房地產登記技術規程》，該規程分別從登記程序、登記歸檔、登記資料利用等層面對房屋登記做了詳細的規定。2011年住建部聯合相關部委的《房地產經紀管理辦法》對房地產經紀機構和經紀人的職責與義務作了明確規定，是進一步完善房地產法規的重要組成部分。此外，各地也相繼出臺了地方性法規，目的在于對新建商品房預售資金實行監管，加強房地產中介服務管理，規范和完善房地產市場秩序。二、房地產交易法規對開展反洗錢工作的基礎作用雖然現行的反洗錢法律法規主要是針對金融機構而言的，但其所秉承的“了解你的客戶”的基本原則，所涵蓋的客戶身份識別、交易記錄保存和可疑交易報告等反洗錢工作要求同樣也是FATF明確要求應用于特定非金融行業反洗錢法律法規構建的基本內容，可據此審視房地產交易法規。（一）客戶身份識別。在房地產交易中實行實名制購房是我國一直堅持的制度，體現在房地產交易的各環節中。建設部已在2006年的工作要點中提出落實房地產預售及銷售階段的合同聯機備案和實名制購房制度，并表示通過修訂有關法規和加強配套制度建設進一步完善。《商品房銷售管理辦法》第16條、《城市房地產轉讓管理規定》第7條和第8條規定了在簽訂房屋買賣合同時必須登記交易雙方的身份信息，如果買方是自然人，則要核對并登記身份證件號碼?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第10條規定，商品房預售合同要向政府有關主管部門進行備案。預售合同為事先制定好的格式合同，身份信息為必填項。對外國人在中國購買房屋，2006年7月，建設部聯合其他部委的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》對外國公民和機構在中國購房做出了嚴格的身份要求和驗證程序。（二）交易記錄保存。對于房地產交易來說，房屋買賣合同是買賣雙方的交易記錄。為使政府部門掌握有關房屋買賣的信息，《中華人民共和國城市房地產管理法》第45條規定商品房預售合同要向政府有關主管部門進行備案。2008年5月實施的《房屋登記薄管理試行辦法》第十三條規定登記簿應永久保存，采取相應的安全防護措施并制作電子備份。2012年頒布的《房地產登記技術規程》中5.1.1規定，登記事項登簿后，房地產登記機構應將登記申請材料、登記審核材料和具有保存價值的其他材料收集、整理、歸檔，定期或永久保存。除被列入可銷毀范圍的登記檔案為定期保存外，均應永久保存。這些規定均為重現交易記錄奠定了前提基礎。三、房地產交易法規在反洗錢方面的提升空間（一）現行房地產法規的立法角度尚未考慮反洗錢因素。一方面，縱覽所有房地產的法規條款，未能找到一處直接出現“洗錢”或“反洗錢”詞匯的條文。另一方面，所有對違法違規行為進行預防和打擊的房地產法規，重點主要集中在擾亂房地產交易秩序，維護市場健康穩定等方面。如《城市房地產管理法》第一條明確提出“為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法”。雖然黑錢流入房地產市場也可能會擾亂房地產市場秩序，但現有的法律法規并未明確將通過房地產交易洗錢列為預防和打擊對象。（二）現行房地產相關法規僅要求收集客戶的少部分信息，難以滿足反洗錢工作的需要?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條規定了商品房買賣合同應當明確的主要內容，其中僅在第一款“當事人名稱或者姓名和住所”中提及客戶個人信息。然而，這種籠統的規定導致房地產機構掌握的客戶信息量過少，無法真正做到了解客戶。另外，《房屋登記簿管理試行辦法》第九條明確了房屋所有權的內容，其中包括了房屋所有權人、身份證明號碼、戶籍所在地、房屋所有權取得方式等信息。對該辦法的解釋中，明確規定了前述概念具體包括的含義。該辦法雖然較《商品房銷售管理辦法》對客戶的信息更全面，但同樣與反洗錢的需要距離較遠。（三）現行房地產相關法規對客戶的資金來源關注不夠，注重客戶的資金安全。在整個房地產法規體系中，涉及資金管理的內容并不多，主要對房地產開發商在預售房時取得的資金管理和客戶交給房地產經紀機構的資金安全。如2006年建設部與中國人民銀行聯合下發了《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，通知要求要建立存量房交易結算資金管理制度，規范交易結算資金專用存款賬戶開設和資金劃轉，加強交易結算資金專用存款賬戶管理。這些要求的主要目的是為了建立主體誠信、行為規范、監管有力的房地產經紀市場秩序，維護房地產經紀活動當事人的合法權益。僅有的提及資金來源的《商品房銷售管理辦法》，在第十六條第四款中明確要求購房合同應包括“商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間”等內容。然而，遺憾的是，該辦法中所提到的“付款方式”并非一般意義上理解的“現金、銀行轉賬、刷卡”等支付渠道，而指的是“一次性付款、按揭分期付款”等購房款的繳付形式，因此，從購房合同中的“付款方式”上，幾乎無法得到客戶的資金來源信息。（四）現行房地產相關法規中，有利于反洗錢工作開展的法規不健全、推行緩慢。早在2005年5月，建設部等七部委就曾聯合出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，其中第七條規定：實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案，防范私下交易行為。2006年7月的《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》再一次明確要求房地產管理部門應嚴格預售合同登記備案制度，落實購房“實名制”。應該說，“購房實名制”的推行是非常有利于反洗錢工作的，它為了解客戶、進行客戶身份識別提供了前提。然而，房地產業的法規體系中只有實名制而沒有相應的配套措施，很容易出現管理漏洞，也使這項制度在反洗錢中發揮的作用大打折扣。2004年建設部辦公廳印發的《房地產市場信息系統建設工作綱要（試行）》提出了房地產市場信息系統建設的基本工作思路，即“以城市為單位，通過一定的信息平臺，依托房地產管理的各業務系統，將分散于房地產開發、轉讓、租賃登記備案、權屬登記等管理環節的市場信息有機整合起來，”。在以后的五年中，各地已基本建立了當地自己的房地產市場信息系統。然而，從反洗錢的角度審視上述基本工作思路，“以城市為單位”的指導思想幾乎已經成為“建立全國聯網的聯機備案系統”的制度。這樣，僅能掌握每個購房者在當地的房產情況，而無法發現洗錢分子在全國范圍內不同地區購置多套房產的犯罪行為。另外，在調查中也發現，雖然各城市建立的房地產市場信息系統基本包含了上述工作綱要提及的模塊，但仍存在一定差異，同樣不利于將來各地不同系統之間的聯網整合，在反洗錢方面的作用也將受到一定限制。上述分析不難發現，我國房地產業現行的交易法規體系預防和打擊洗錢犯罪的作用是有限的。當然，《反洗錢法》出臺較晚也是造成這種狀況的客觀原因之一。如何改變這種狀況已成為需要重點研究的問題。較大范圍的修改既收效緩慢也是不現實的，在《反洗錢法》的指導下，針對房地產業另外制定出臺符合行業特色的專門的反洗錢法規才是合理之舉。四、房地產業反洗錢法規建設的建議國際反洗錢組織FATF關于反洗錢工作的最新40項建議中，共有9項建議涉及包括房地產業在內的特定非金融機構，其中建議10、11、12、15、17中規定的客戶盡職調查和交易記錄保存義務，建議18、19、20、21規定的可疑交易報告義務以及建議28明確的監管原則，這些建議要求各國對特定非金融機構建立反洗錢工作體系。然而，目前我國房地產業的法規建設重在產權界定的清晰性和交易合法性的行政審批環節，缺乏對房產購置資金來源的合法性以及資金交易的監測手段。例如，現行規定已經要求買賣房地產的客戶在房地產交易登記中心辦理產權登記時，應當提供真實有效的身份證明文件，但考慮到可疑交易的分析排查需要，需要房地產開發企業或房地產經紀機構協助客戶除提供真實有效身份證明文件外，房地產開發企業或房地產經紀機構也應對實際控制客戶的自然人和交易的實際受益人身份、資金來源、交易目的、職業等背景信息進行了解和登記。要求房地產機構在客戶盡職調查方面達到上述標準，首先要克服制度障礙，可選擇的思路有兩條：其一，全面修改房地產業的相關制度，加入反洗錢內容，比如明確客戶身份識別的主要要素和資金監測的主要內容；其二，由反洗錢行政主管部門會同相關部委聯合出臺較高級別的包括房地產業在內的特定非金融機構反洗錢高級監管原則，再由具體行業主管部門結合實際情況予以具體化。相比而言，第二種思路較之第一種思路對現有房地產業的管理體系影響較小，更便于實現和實施。在《反洗錢法》的框架下，中國人民銀行應會同房地產業的行業主管部門，共同制定房地產業的客戶身份識別、大額交易和可疑交易報告等制度，清晰房地產業反洗錢義務主體和職責，明確監管機構職責。房地產業的反洗錢義務主體應該包括房地產開發商和二手房交易中介機構等房地產機構。在客戶身份識別方面，規定房地產機構核對登記購房者的真實身份信息，留存單位營業執照、稅務登記證、法定代表人或負責人等身份證明文件，登記自然人姓名、身份證件種類及號碼、住址、職業、收入水平以及交易房產基本信息，并留存有效身份證件影印件。與此同時，住房與城鄉建設部應及時修改統一的制式購房合同，增加客戶身份信息量，補充可進一步了解客戶的必要信息。大額交易和可疑交易報告制度，應明確規定大額交易和可疑交易報送主體、時間和途徑，可原則性地列舉房地產交易中的可疑交易特征和可疑行為特征。具體如：（1）在購房手續辦理過程中，客戶突然提出要求變更買受人姓名的；（2）按揭購房后，突然提前償還剩余房款的；（3）直接以50萬元以上現金支付房款的；（4）不關注房產質量、物業等要素，大概了解后直接購房的；（5）一次性以同一身份證購買三套（含）以上房產的；（6）通過他人賬戶支付房款，而不能合理解釋付款人和買受人關系的；（7）購買房產后無合理原因強烈要求全款退房的；（8）持有他人身份證件購房，且不能解釋購房人和身份證件所有人關系的；（9）持有假身份證件購房的；（10）以明顯高于或低于市價進行房地產交易等。此外，中國人民銀行和住房與城鄉建設部也應與房地產業的行業自律組織中國房地產業協會加強溝通與合作，發揮行業自律組織的作用，引導行業協會利用自身的資源優勢，制定房地產業反洗錢工作指引，幫助房地產業反洗錢主體有效履行反洗錢義務。參考文獻[1]法律出版社法規中心.中華人民共和國房地產法律法規全書（2014）[M].北京：法律出版社，2014。[2]唐旭等.中國洗錢犯罪案例剖析[M].北京：群眾出版社，2009。[3]童文俊房地產中介機構洗錢風險分類與管理研究[J].上海金融學院學報，2013，（3）：45-49。[4]中國人民銀行.中國反洗錢報告（2012）[M].北京：中國金融出版社，2013。[5]中國人民銀行反洗錢局.反洗錢法規實用手冊（2014）[M].北京：中國金融出版社，2014。The Review on Real Estate Transaction Laws and Regulations from the Perspective of Anti-money LaunderingSUN Jingwen（School of Business of Xi’an International Studies University， Xi’an Shaanxi 710128）Abstract：Real estate industry has become the easiest conduit for money laundering among the designated non-financial businesses， hence it is extraordinarily necessary to establish and improve the anti-money laundering laws and regulations on real estate industry. The paper reviews and summarizes the current laws and regulations on real estate industry from the point of view of anti-money laundering， which lay a basis for establishing anti-money laundering laws and regulations on real estate industry， and provides reliable guidance for an effective connection between anti-money laundering laws and regulations and real estate transaction laws and regulations.Keywords： real estate； anti-money laundering； transaction law and regulation責任編輯、校對：楊振峰
