時間：2023-11-06 10:07:32
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（南京交通職業技術學院，南京211188）
（NanjingCommunicationsInstituteofTechnology，Nanjing211188，China）
摘要：隨著越來越多的專業物業公司陸續走進校園，高校后勤在物業服務方面也越來越社會化，面對多種形式的變化與追求自身的可持續發展，在日常管理上的精益求精被凸顯的尤為重要，如何將物業精細化管理成了我們必須探討的問題，本文著重探討南京交通職業技術學院弘毅樓的物業精細化管理。
Abstract:Asmoreandmoreprofessionalpropertymanagementcompaniesenterintothecampus,thecollegelogisticsinpropertyservicesisbecomingmoreandmoresocialized.Duetothechangeofavarietyofformsandforthesustainabledevelopmentofitself,keepingimprovingindailymanagementisparticularlyimportant.Howtoachievepropertyfinemanagementhasbecometheproblemthatmustbediscussed.ThispaperfocusesonthepropertyfinemanagementofHongyiBuildinginNanjingCommunicationsInstituteofTechnology.
關鍵詞 ：物業；精細化管理；后勤
Keywords:property；finemanagement；logistics
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2015）21-0205-02
0引言
高校物業服務跟小區物業服務相比，在服務對象、服務內容及服務要求上都存在很大差異，其剛脫離粗放式管理模式邁入社會化改革的軌道，專業性不強，在管理方法及觀念上落后于校外物業公司，在整個物業服務行業趨于管理精細化的浪潮中，我們只有率先領悟物業管理中的“精細化”內涵，將精細化盡快深入管理及服務，才能最大程度的開源節支，提高服務水平，增強核心競爭力，得到師生們的肯定，形成自己的優勢。
1高校物業服務實施精細化管理的必然性
物業管理這一行業在我國發展近30年，2002年前后各校成立后勤集團也有十多年，行業本身就帶有準入門檻低和技術含量低、經驗推廣快、勝人一籌難的特質，現有的管理及服務模式、技能和手段等也大都同質化。同時高校的物業管理在計劃經濟的體制下存在一定的問題，長期依附于高校教育體制下的物業管理部門，對高校未來的發展形成了相應的約束，這使得高校物業管理無法適應新時期下社會發展的需要[1]，種種問題迫使我們必須重視向細節競爭轉變。
實施物業精細化管理是受社會大環境的影響，也是我們自身想要謀求穩定生存和發展的需要，比拼細節，方可區分優劣一決高低，以細節制勝，才可抓住服務行業本質，符合社會發展需要，有效的塑造自身管理特色才能從眾多管理團隊中脫穎而出，這其中最為突出的莫過于“細節”和“特色”。
2精細化分解出的“細節”和“特色”的辯證關系
“細節”即強調出“細節決定成敗”，其重要性是絕對不可忽視的，說到細節我們的第一反應一定是一線員工勞作過程中所要關注的注意點，這僅僅是“細節”中的一個分支，在日常的管理和工作過程中我們需要總結涵蓋的細節之處可不單只有這一個。所以我們借鑒了南京交通職業技術學院食堂“7S精細化管理”，結合弘毅樓實際情況繪制了弘毅樓7S管理關聯圖（圖1）。
2012年下半年，自后勤服務中心正式承接南京交通職業技術學院弘毅樓的物業服務工作開始，我們一直在實踐中探索如何才能從根本上為廣大師生提供最優質的服務，確立以贏得他們的認知為目標，秉承輕不言棄、勇于嘗試的宗旨，在我們不斷積累并集思廣益的基礎上不懈努力，漸漸形成了一套為該棟樓宇量身訂做的物業管理方案，在慢慢實施物業精細化管理時，除去大同的即成主流經驗，也發現了許多帶有鮮明特點的創新手法。
3如何在日常管理中落實精細化
“精細化是一種管理理念和管理文化，一般以‘精、準、細、嚴’為基本原則”[2]，我們要解放思想，避免重管理、輕服務的傳統做法，平衡好兩者的關系，就如何于該校行政樓明確的、系統的實現物業精細化管理是從以下幾方面入手的：
3.1細化管理體制①構建制度框架，方法上采用了一些管理上的通用技術方法，引入行業標準和準則，按照ISO9001標準質量管理體系和7S管理運行要求，建立起一整套規章、制度、職責，覆蓋到所有崗位及設施設備，以書面化的管理模式，使各項工作都在有序組織下，分層次推進（圖2：7S推進層次圖）。
②做到人本管理。在整個提供服務與接受被服務過程中，主體都是人。提升服務人員的綜合素質，我們從意識形態和技能技巧兩方面入手。
意識形態方面，第一道門檻即為人員招聘，我們對應聘者以往的從業背景、教育程度、性格特點等多方面考察，根據不同崗位及工種進行區分，利用獨到的眼光發現應聘者身上的優點將其適用到相關崗位。例如安保人員的招聘，因為行政樓是校領導和學校行政機關對外辦公的地方，經常會有外來人員入內，就對我們的禮儀形象要求特別高，所以對這個崗位進行招聘時，我們打破先例不同于教學樓，將此崗位的招聘條件之一設定為年輕女性，女性相對要更有耐心，回答重復的問詢時更親和、詳細，給人一種親切、優美的感覺。在新時期，我國社會的各個方面已經發生巨大變革，高校廣大師生和物業管理也要不斷轉變觀念，樹立現代化物業管理新理念[3]，才能促使高校物業管理健康、長足發展。
技能技巧方面，我們最多用的方法就是培訓，自物管工作正式步入軌道之后，也陸續發現了不少員工們操作方法上的缺失，面對不斷出現的漏洞，我們也不能胡亂一把抓，必須逐一分類和統一彌補。例如，對行政樓提供的服務中，與領導接觸最多的會議服務工作，我們招聘的員工個別是沒有接受過類似系統的培訓，在迎賓、整理內務、添加茶水等方面都是不專業的，這就要求我們不得不通過后期的突擊培訓及長期再教育來提高自己的專業素養。還有一些固定的常識，例如防火、防盜、防爆等，我們也都請保衛處的專門人員對我們進行了認真的普及，強化了我們的應對能力，保證了師生的人身安全及樓宇內的財產安全。
3.2量化業績考核①建立完善的考核制度，以日?？己藶橐罁嵭锌冃Э己伺c員工的薪酬相掛鉤是提升物業服務質量的必要措施之—。對于評上“優秀”的職工給予月度工資30%左右的獎勵，對于表現優異、受到表揚及其他拾金不昧行為，都給與一定精神和物質獎勵。②強化監督、嚴格考核是物業管理人員的主要工作內容，我們物管部根據樓宇性質又添設了“站長”一職，使得考核程序又多了一個環節。從崗位職責和工作標準出發，我們排查工作流程制作出了針對各個工種的考核辦法，在完全熟悉工作內容和區域劃分的基礎上，將考核表中的明細細化到最細，每一項都有具體的分值，比如我們制定實施的《會議服務人員考核表》、《門衛人員考核表》及《會議室設施設備日統計表》等，這樣在今后的考核中，方便我們繼續補充考核條例，讓考核更全面外，還有效的防止員工與管理人員發生扯皮現象逃避責任，對于考核上墻制公示出來的分值也有跡可循，具有說服力。③考核的有效運作是我們物業服務質量的根本保證，所以我們也高度重視人為因素在整個考核中的影響，就考勤這一點，我們采用現代管理方法，不再由管理人員去手動地填寫，而是于樓宇內部安裝了多功能指紋采集機，在指紋機和管理人員填表雙重作用下。
3.3標準流程化運轉①說起運轉，莫過于執行力，為了擺脫執行力不夠的困境，我們從考核出發，對我們的員工每日工作內容都作了固定的計劃，從每月的安排表中，我們的員工可以清晰地了解除了日常清潔內容外今天我們需要特別做什么，我們的管理人員知道今天應該重點檢查什么，這樣就不存在這個窗戶這周三天擦一次，下周一周都沒擦的類似情況。②最有說服力的評價一定來自于我們的廣大師生，他們才是監督考核群的集大成者，所以我們會定期發起問卷調查，內容包括所有我們提供的服務及精神面貌和言行舉止等，所謂“旁觀者清”，作為我們最根本的服務對象，師生的批評給我們指引改進的方向，師生的滿意是我們的歸屬，流程的標準和運轉都是為了更好的為他們服務。每個月度滿意度調查方面，弘毅樓物業服務滿意率一直都在90%以上。
3.4發揚協同精神摒棄表面文章實際上，不少物業管理企業只重視單一的管理，而服務意識、經營意識十分淡薄，只重視外在形象的宣傳，不重視服務質量和自身素質的提高[4]。承接學校行政樓物業服務兩年來，我們從不做表面工作，都是真心實意的做好自身的本職工作，為師生想，為師生做，去年為了解決早晨教職工打水滴水地面的腳印及茶漬問題，我們還特地購買了專門的洗地機，用高科技手段去解決兼顧不了的問題。為了清除電梯上難以擦除的印記，我們試了很多種清潔用品，用遍了各渠道收集的所謂妙計，最終讓我們找到了徹底清除污垢的方法，讓我們的電梯里外光亮如新。我們一直在研究，一直在鉆研，一直在精細化管理的道路上前行。
4管理成效
通過精細化管理，后勤服務中心物管部維持著良好的服務聲譽，近幾年，沒有一起因為服務不到位造成師生的投訴；因為物業服務人員高度的責任心和拾金不昧的精神，有多次受到院領導和老師的表揚；2名物業管理人員獲得年度考核“優秀”等次，受到嘉獎；《物業服務合同》續簽率達到100%。
完善精細化管理過程一定要實事求是、由淺入深、循序漸進，絕對不可急于求成[5]。正如《細節決定成敗》、《精細化管理》的作者汪中求所言，“精細化是我國企業（包括有管理屬性的公共機構和政府）必須邁過的一道坎，不管是何種行業，不論是哪家企業，離不開精細化，要想在日益激烈的國際化競爭中立于不敗之地，無異于緣木求魚”[6]。因此，在面對日益競爭激烈的物業服務市場，企業必須嚴格執行精細化管理工作規程，完善績效考核制度，不斷提升自身的核心競爭力，才能得到長足的發展和壯大。
參考文獻：
[1]姚群清.淺析高校物業管理的模式及特點[J].科技展望，2014.
[2]張凱.淺議企業精細化對標管理[J].商場現代化，2014.
[3]張紅新.淺談新時期高校物業管理[J].現代物業·新建設，2014.
[4]樂欣.淺談物業管理存在的問題及未來發展趨勢[J].科技創新與應用，2014.
13年的時間改變了金猛很多，從信譽樓百貨基層的一點點積淀讓他看起來更加沉穩。13年前的信譽樓在滄州市只有三家門店，現在信譽樓已經擁有25家門店，市場也拓展到了山東區域，從開第一家店到現在，信譽樓一直在拓展新店，這是讓金猛引以為傲的事情，而更讓他自豪的便是信譽樓的企業文化。
信譽樓很多員工都是雙職工，金猛和妻子都是滄州外派到石家莊裕華店，離開家鄉，他并不覺得“委屈”，因為他說信譽樓就是家。
13年前，他只是奔著“那時候這家企業就能按時發工資”這個看起來非常簡單的理由選擇信譽樓，正如信譽樓企業常用語中那句“人生很重要的一點是選擇好自己的人生定位，既不能浪費自己，也不能勉強自己”所言，選擇一個優秀的企業，對他個人的影響如此深遠。但是仔細想一想，一個企業能夠對幾百人、幾千人甚至上萬人負責，基本工資不拖欠該是多大的原則和底線在支撐著企業的信條，或許這就是“信譽”使然。
關愛員工，解決員工后顧之憂
“一個成功的人，往往沒有非常過人之處，但必定有非常好的習慣”“真正幸運的是那些真誠、寬容、豁達的人”……這些信譽樓企業常用語，很多都在告訴員工注重過程，注重選擇而不是結果，這包含了對一個員工理念和價值觀的正確引導。
“咱的出發點是如何滿足顧客需求，方便顧客購買，如何更好的提升商品展示效果，不以銷售來定業績?！焙蛣e的業務不同，在信譽樓員工只管為消費者解決好購物需求，不用考慮業績多少，目標有沒有完成，滿腦子想得都是一天當中的業績，這反倒會適得其反?！拔覀儾粫f今年給你定多少，也沒有任何銷售任務，所以就沒有銷售壓力，領導也從來不會問銷售，不以銷售指標作為考核，因為我們企業一直宣導：把過程做好了，結果是自然而然的！”
很多企業往往過度強調顧客滿意度，卻常常忽視員工滿意度。
信譽樓不提倡加班，加班有管控，合理的加班需要申請。信譽樓對員工的過程培養有多重視？我們去看一下高層，他們基本上都是從基層員工一步一步做起來的。金猛告訴《今日零售》記者，“我們從員工到柜組主任，再商品部經理、運營經理，到后勤科室主管，再到總經理，在咱們企業空降的基本上不存在，就連我們的高層主管都是從基層沉淀下來的?！?/p>
如今金猛從滄州老家外派到石家莊已有數年，他非常動情地告訴記者“我們只要是外派員工，在這里我們的住房、孩子上學什么問題全部給解決了！”信譽樓對員工的關愛深入到每一個人的家庭。現在基本上孩子由父母來帶，信譽樓定期會組織家屬活動，有的員工小孩上學放學之后沒地方去，他們會有專門的區域和負責人負責照看孩子，可以說是從內而外的為員工解決后顧之憂，專心致志的工作。
在日常門店管理中，金猛從上班前半小時即8：30之前基本就完成了第一次轉店，包括重點需要關注的區域，結合重點工作和以及現場遇到的問題，發現問題解決問題，金猛告訴我們他一天最少要完成三次巡店，上午一次下午一次，閉店還有一次，重c從陳列、商品質量、日常的影響顧客安全的問題、衛生等，同時包含了員工工作安全、儀容儀表、操作是不是規范等，他認為，員工的工作狀態非常重要，因為員工工作狀態不好，肯定顧客看到了也會不好，遇到問題，金猛主要是以提醒為主，不以懲罰為主要手段和方式方法，懲罰不是目的，不能說員工有失誤就指責，而是要全面了解信息，而且要公平客觀，最起碼能做到80%絕不做到60%，任何事都是這樣。
深入源頭，讓顧客監督門店
金猛告訴我們，裕華店并沒有什么動線設計，因為門店不希望通過強制動線來控制消費者的購物，休閑食品區和生鮮區各有兩個出入口，生鮮和散裝食品在門店的外面，休閑食品貨架基本上是在角落里，方便顧客購買。
對商品質量的把控是信譽樓最嚴格的一道關，因為站在顧客角度想，都希望在門店購買到高質量的商品。所以，信譽樓堅持產品自采，“從集貿市場進貨我們根本無法了解到它的生產工藝是什么樣的，所以我們的采購人員直接到產地果園、廠家，清晰的了解到這個產品是怎么生長和制作出來的，我們經營商品時才能做到非常放心，我們就能很驕傲地把商品呈現給我們的消費者?！?/p>
把握商品質量其中更重要的一點就是源頭驗廠，包括原材料、生產環境、生產工藝等，重點是食品把控，“比如這個品牌的商品銷售非常好，但是如果驗廠之后發現工廠的設備、生產環境、工廠廠房的衛生達不到我們的要求整個商品是要撤掉的?！边@是信譽樓為保老百姓口碑的決心。
在門店管理中，不僅僅是信譽樓裕華店會針對門店的操作間、食品加工間，定期找顧客前來參觀。“主要是讓顧客感受咱企業對食品安全的重視，讓顧客了解到他們每天購買和食用的商品是如何做出來的，”金猛告訴《今日零售》記者，“而且我們還有社會監督員，每月會有社會監督員會議，社會監督員們可以向辦公室組織提供建議?！?/p>
在門店的改造升級方面，金猛告訴記者，未來會根據實際情況來確定，不需要改就會延續，因為現在顧客感受度很好，他們也很習慣，如果說從整體的環境上顧客感受不好了，我們就要做一些相應的調整，所有的東西都是以顧客的感受為出發點，“顧客反映我們哪塊服務不好啦，我們就從服務的細節來改善，比如從方便顧客的便民措施；如果我們商品有問題，那么就針對商品進行下一步的調整。”
強化自有品牌，保證商品質量
“像在我們很多郊縣和總部，老百姓就認信譽樓這個牌子。”從金猛的這句話里我們可以看出，其實自有品牌很大程度上是在賣企業這個品牌。
“我們有一個內蒙古的客戶，老家是黃驊的，他專門購買信譽樓的自有品牌的面粉，以前是我們線上購買，但是考慮到運費比面粉價格還貴，我們客服就建議他什么時候回來多帶點回去……”從金猛的言語中，我們可以深切的感受到他的幸福感，一個企業當如此。
在選擇自有品牌品類上，前期信譽樓主要集中在面粉、香油、面條等，后期陸續增加了衛生紙、浴花等生活用品。自有品牌要保證商品質量，最重要的是找到有實力的合作企業，信譽樓在全國尋找有實力的企業，比如美麗雅、妙潔等，每一個合作企業信譽樓都要親自去驗廠，金猛告訴《今日零售》記者，雖然在銷售中和大品牌有沖突，但是自有品牌的性價比確實回高很多，顧客滿意度和認可程度自然會上升。
自有品牌在前期持續很難，但是自有品牌一旦做出來會產生很多連帶價值，毛利、銷售等從整體上體現出商品的優勢，包括提升企業品牌知名度和形象，實際上自有品牌就是在做信譽樓企業的金字招牌。
單店上線APP，指定范圍內半日達
我們知道，很多企業上線APP，但是單個店上線APP卻很少見，金猛說，裕華店網上商城只是實體店服務的延伸，以實體店為依托，主要以生鮮品為主，上線十余天以來，每日訂單能夠有40單左右，客單價100元以上，線上與線下商品同價，目標是滿足附近2公里以內的目標消費群的便利需求。
在物流方面，裕華店與物流公司合作，三環以內免費配送，配送時效主要以不影響顧客做飯為準則，比如在指定的裕華區范圍內，早上8：30前訂購的商品，預計在中午12：30前送達：當天下午2：00前訂購的商品，預計下午6：30前送達當天下午2：00后訂購商品，次日送達。
上線網上商城前期工作量還是挺大的，上線后一天至少要送兩次貨，前期可能會忙一點，但是不管遇到什么問題，裕華店的員工都有一個共識，那就是必須首先把顧客的貨備好，比如一單里有生鮮、有熟食、有休閑食品，其中三個部門會同時收到各部門訂單，后臺有一個整理平臺，每個部門將備好的商品按照訂單號碼分別放在該編號的打包箱里。
醞釀4年之久的階梯電價，將于7月1日起試行。政府終于邁開從“能源高消費”向“依據市場進行資源性產品價格改革”的步伐。
其實節能政策不僅傾向于電價的管制。近期住建部還頒布了一個數據，截至2011年底，我國城鎮節能建筑僅占既有建筑總面積的23%?！笆濉逼陂g，將繼續降低新建建筑能耗，并對全國4.5億平方米既有建筑實施節能改造。
建筑節能市場夏至已至。
借此東風，北京恒業世紀科技股份有限公司董事長劉燕生帶領恒業世紀聯合中國合同能源管理網，以及智能建筑行業內的企業、高等院校、科研機構等共同發起建立“建筑能效運營管理技術創新戰略聯盟”，向智能建筑能效運營管理與服務模式創新進發。
逆境
建筑節能往往是從樓宇自動化控制系統開始的。
在上世紀80年代，樓宇自控技術引入中國。面對中國這片廣闊的商業藍海，西門子、霍尼韋爾、Johnson Controls、Dalta等世界知名企業抱團涌入中國市場。它們一方面給中國帶來了世界前端的智能化技術，一方面也牽動了中國樓宇自控技術的動脈，打開了中國樓宇自控市場的大門。
機遇就這樣來了。劉燕生經過一段時間的技術攻關后，毅然決定進入樓宇自控市場。他并沒有抱試試看的態度，而是拿出了相當一部分家當，“豁出去了”！
但是，幸福并沒有來得那么快。
中國的樓宇自控市場發展遠不如想象中的樂觀，盡管我們的建筑投資和數量有著驚人的增長，但是建筑本身的實際內容存在著諸多問題。
就在劉燕生要全身心投入樓宇自控市場之時，建設部的一項調查顯示：在1999年-2001年間，以深圳為例，每年房地產開發面積在600-700平方米，其中樓盤具備智能化的就占96%，而這些早期的社區住宅樓宇自控系統，為了達到賣點的效應，信息化系統配套設施并不齊全。在建成后，難以啟用。有的地方，樓宇自控系統運行正常，但能夠起到正常作用的只占20%，尚可使用的系統占45%，有35%的系統不能使用，或運行一段時間后出現故障，最終因無人修復而廢棄。
導致這一系列情況的原因在于當時的工程建設水平不高，工廠質量不能令人滿意，樓宇自控系統不能正常工作。
不僅如此，在準確把握智能化樓宇的設計定位、高質量的工程實施與系統有效運行管理方面，中國與國外發達國家相比也存在一定的差距。由于缺少相應的規范，樓宇智能化設計方面也存在缺乏全面性和長遠性的情況，施工質量難以保證，造成一些應用樓宇智能化系統的建筑缺少各系統整體運作，結果事倍功半，造成投資的浪費。
即便在今天，我國十個樓宇建筑中仍然有八至九個樓宇耗能高于發達國家。這還不是問題的關鍵，關鍵在于我們的專家、教授積累了大量統計數據，更有諸多論文、書籍詳細介紹了建筑物的耗能狀況，并推出了許多切實可行的設備改造方案，但我們的建筑仍在耗能。特別是我國已經推出了合同能源管理這個發達國家已經驗證過的成熟商務方案，并得到相關政策的傾力支持，但節能不節效制約了很多節能改造方案的實行，因為缺乏經濟發展的動力，光靠政策擠奶終究不能可持續發展。此外，建筑節能市場也未能走出困境，技改項目的多樣性及零散性，使得節能與收益之差并不明顯，加之即有的管理體制的制約，建筑節能行業舉步維艱。
在這樣的十年里，劉燕生并沒有在樓宇自控市場上得到太大的收益，但他堅持一條道走到黑，終于等來了這陣東風。
初見曙光
曙光終究是要來的。
最近幾年，尤其是進入“十二五”以來，隨著世界性的節能、低碳的大潮流大趨勢的發展，中國建筑節能事業發展逐漸成為重點和熱點。在未來建筑產業的發展中，應用信息化技術開展建筑節能是其發展的主攻方向。
劉燕生說，經過多年的一線經驗總結，許多業內人士已經意識到，通過對機電設備的科學管理運營也能達到節能的目的。這為建筑節能市場增加了可運作的活力，設備改造加上運營，其節能效益將明顯高于投資。這將是中國建筑節能落地最好的契機。
在2012年5月23日舉辦的中關村創新論壇上，劉燕生與大家分享了這一最新研究成果——建筑能效運營管理體系（BEEM）。在此之前，我國大部分工程部都在圍繞運維而工作，實際工作中更多的應該是維護大于運營。而建筑能效運營管理體系的出現打破了傳統工程部的運維模式，使新的機電設備的運維模式向節能運營發展。節能運營包含著多項技術管理屬性，很多節能策案都是根據負荷變化、氣候變化、本地季節工況來調整運營的，這是一種創新的動態的運營。法國專家提出的“會呼吸的房子”就是動態運行建筑的很好實例。
但是，當前中國現有體制已經遠遠不能適應建筑能效運營的要求。困難與阻力有時也許是件好事，劉燕生在困境中突然萌發出了成立創新聯盟的意念。聯盟將繞建筑行業重大節能需求和突出問題，集合各方優勢，協同攻關，通過技術創新、管理創新以及營銷模式創新這三個方面共同推動建筑節能方案落地。
一、物業管理企業的經營現狀
物業管理企業的業務范圍涵蓋了居民住宅小區、企業辦公樓、學校、甚至是市政基礎設施等多個層次和各個方面。然而，從物業管理企業自身的經營現狀來看，物業管理企業屬于慘淡經營的微利行業。目前，我國大多數物業管理企業經濟實力較弱，盈利能力不強，無法取得與物業管理企業規模相適應的經濟效益。這是嚴重制約物業管理企業發展的。物業管理企業單純依靠收取物業費已經難以維持生計，遑論取得良好的可持續發展了。物業企業只有大力改善服務質量，提高物業費的收取率，或者是增加物業企業的經濟增值點，才能在當前激烈的市場競爭中獲得生存與發展。因此，物業管理企業要改善企業的運營模式，調整物業企業的資產運營[1]。
二、物業管理行業發展趨勢
1、物業管理行業將逐步向資產運營管理模式發展
物業管理企業為了克服長期以來的微利困境，將逐步向資產運營管理模式發展。這是物業管理企業發展的大勢所趨。近年來，我國一些先進的物業管理企業已經對物業管理企業的資產運營模式進行了研究和探索，并且在社會實踐中獲得了良好的經濟效益。物業管理企業的資產運營模式具有先天的優勢條件。物業管理企業在實際工作中，建立了覆蓋面極為廣泛的物業管理平臺，物業管理企業利用現有的物業管理平臺開展資產運營管理業務，是具有巨大的優勢的[2]。物業管理企業開展資產運營管理模式，對于物業管理企業的經濟效益和企業發展具有重要的意義。一方面，物業管理企業開展資產運營管理業務，可以有效延伸物業管理企業的服務內容，改進傳統的物業服務，能提高物業服務水平從而更好地服務業主生活。另一方面，物業管理企業開展資產運營管理模式能有效增加經濟增值點，為物業企業創造更多的收入途徑和渠道，進而提高物業管理企業的經濟效益，扭轉物業管理企業長期以來的微利困境[3]。
2、物業的資產化運營管理與物業集成化結合
物業管理企業作為現代企業分支，其宗旨是獲取豐厚的利潤。物業管理企業的最終利潤，深受物業終端客戶數量的影響。作為服務性企業，物業管理企業的服務對象是廣大的業主，這就為物業管理企業創造了大量的終端客戶，奠定了物業管理企業獲取經濟效益的基礎。其次，物業管理企業在不斷發展過程中，物業已逐漸成為物業管理企業的巨大運營資產。因此，物業管理企業應該打破傳統物業管理模式的束縛，尋求商業合作伙伴，積極整合物業的各種資源，在服務業主的同時，也為物管企業創造可觀的經濟效益。所以物業的資產化運營管理與物業集成化結合，將構成物業管理企業全新的價值鏈，推動物業管理企業的發展[4]。
三、物業管理與資產運營融合創新的經濟價值
1、物業資產運營的內涵
廣義的資產包括多種類型，諸如不動產、無形資產、金融資產等。物業資產運營主要指的是不動產運營。從物業管理企業的目標來看，物業的資產運營是對物業所有的不動產進行經營和維護，以實現獲取經濟效益的目的。物業資產運營大體上有兩種模式，一種是投資經營視角下的資產運營模式，另一種是組織管理視角下的資產運營模式。從宏觀上來說，投資經營視角下的資產運營模式是通過對房地產進行投資，并對資產進行組合管理和經營，從而獲取經濟收益。組織經營視角下的資產運營模式是組織物業管理企業擁有的不動產，對不動產進行運作，實現經濟效益的增長[5]。本文主要對物業管理企業的不動產運營進行分析。
2、物業管理企業不動產運營的具體措施
（1）加強對住宅小區的商鋪運營、停車場運營。物業管理企業要在居民住宅區規劃建設高質量的商鋪，將商鋪對外承租出去，一方面能方便居民的日常生活，另一方面物業管理企業可以收取商鋪租金，實現物業管理企業拓展收入來源的目的。另一方面，物業管理企業要加強對停車場的運營。物業管理企業首先要科學合理地規劃建設高質量的停車場，為業主提供優質的停車服務，同時加強對停車場的安全管理和日常維護。通過停車場的運營向客戶收取合理的停車費用，增加物業管理企業的收入來源。（2）加強對物業管理企業旗下的商業樓宇管理運營。物業管理企業旗下的商業樓宇是物業管理企業重要的不動產資源。物業管理企業要合理規劃利用商業樓宇，在市場調研和評估的基礎上，對商業樓宇進行出租，收取豐厚的租金，增加物業管理企業的經濟收益。另外，物業管理公司也可以利用旗下的商業樓宇，自主進行商業活動，在無租金的優勢上開展商業活動，為物業管理企業開拓財源。（3）維護物業管理企業在管項目，提升在管項目價值，提高物業費水平。物業管理企業要加大對在管項目的維護力度，為業主提供更為便利和高質量的物業服務，在此基礎上，適當增加合理的物業費用，增加物業管理企業的物業費收入。（4）加強對物業管理企業旗下的不動產投資，獲取高額回報。物業管理企業要整合企業旗下的不動產資源，統籌規劃，合理安排，加大對不動產的投資力度，并確保投資收益。通過對企業旗下不動產的運營來實現高額的經濟效益。（5）維護管理物業產權，賺取豐厚租金。物業管理企業要加強對物業產權的管理，改善物業的基礎設施，為業主提供各項便捷的增值服務，增加物業經濟效益的增值點。
四、結語
我國的物業管理企業長期以來一直是微利行業。微薄的經濟收益嚴重制約物業管理企業的生存和發展。加之經濟形勢趨于復雜，市場競爭日益激烈。傳統的物業管理運營模式已經不能適應時代的發展要求。也不能滿足物業管理企業自身的存在和發展要求。物業管理企業調整資產營運模式，能有效增加物業管理企業的經濟收入，改善物業管理企業的經濟發展效益，為物業管理企業的生存和發展提供動力支撐。因此，中小型物業管理企業應該勇于探索資產運營模式，以促進企業的發展。
作者:陶海燕 單位:溫州康居物業管理有限公司
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關鍵詞：樓宇自動化系統；體系構造；應用前景
中圖分類號：C35 文獻標識碼： A
引言
人類社會已進入現代化信息社會，信息已逐漸滲透到人們日常工作生活等各個領域，辦公自動化、電子商務等概念也逐漸由假想變為現實，這一切都是依賴于計算機技術、通信技術、信息技術、網絡技術等的飛速發展。而樓宇自動化系統作為當今智能信息化社會的典型代表產物之一，同樣在人們日常的工作和生活中起著各種重要作用。
一、樓宇自動化系統的含義
樓宇自動化是智能建筑的主要組成部分。樓宇自動化對建筑的所有公用機電設備，包括建筑的中央空調、給排水系統、供配電系統、照明系統、電梯系統、消防系統等，進行集中監測和遙控來提高建筑的管理水平，降低設備的故障率，減少維護及營運成本，它的設計水平和質量對智能建筑功能的實現有直接影響。
二、樓宇自動化系統的主要硬件設備設計分析
樓宇自動化系統主要由中央管理工作站、傳感器、控制器、執行器、控制與信息網絡和被控對象等幾部分組成。其中中央管理工作站安裝有以動態圖作為界面的監控管理軟件，控制器主要采用DDC控制器。
1、中央管理工作站
中央管理工作站在樓宇自動化系統中作為“主腦”，通過通信接口與控制器進行數據通信，完成系統的信息采集與控制。其特征是多屏顯示、現存圖形的重復利用、動畫界面、采用顏色梯度的動態信號、動態趨勢。中央管理工作站主要由PC機、服務器、各種網絡設備和各種軟件組成。由于功能、特點、監控要求不同，其配置方式也會有所差別。①單機集中式：全部信息的采集處理、監視、控制和管理等工作都由一臺主機完成，可靠性不高。②雙機集中式：采集到的信息同時送給兩臺主機，主機間有切換環節，當任意一臺主機的硬件或軟件出現故障時，會自動切換到另一臺主機，提高了系統的可靠性。③雙機分布式：分主控制層和就地控制單元。主控制層，雙機配置，通過通信接口與就地控制單元通信，實現監控系統的全局監視、控制、顯示、打印和管理功能，對整個系統進行管理和優化。就地控制單元，實現本單元的信息采集、處理、監視、控制和與主控制層的通信，完成實施性強的控制和調節。
監控系統的主要軟件及功能如下：①系統軟件：隨主機提供的全套系統軟件，包括實時操作系統和輸入輸出設備的系統軟件。②支持軟件：確保主操作系統的有效運轉。③應用軟件：保障實時監控系統的全部功能。④監視軟件：對系統的硬、軟件進行實時監視，確保系統安全運轉。⑤自診斷軟件：檢查和核對整個系統運行的正確性，顯示檢查結果或報警。⑥自恢復軟件：當操作系統發生故障時，能夠盡快自動恢復。
2、控制器
DDC控制器有一體式和分布式兩種結構。①一體式通常將CPU、存儲器、I/O端口、通信接口等組合在一個控制模塊中；②分布式由主控模塊（負責通信和計算）和獨立I/O模塊構成，主控模塊沒有I/O端口，必須和I/O模塊配合使用。不同的I/O模塊的端口類型和數量不同，這樣由主控模塊和若干I/O模塊構成的DDC就可以滿足任何工程現場的需要，即可以根據不同的需求定制不同的控制系統。
在DDC系統的設計和使用中，I/O端口有4種：①模擬量輸入（AI）端口。輸入的模擬量主要有溫度、壓力、流量、液位、空氣質量等，這些物理、化學量通過相應的傳感器測量，并經變送器轉變為標準電信號，如0-5V、0-10V、0-20mA、4-20mA等。這些標準電信號進入DDC的模擬量輸入端口，經過內部的A/D轉換器轉換成數字量，再由DDC進行分析處理。②數字量輸入（DI）端口。DDC可以直接判斷DI輸入端口上的開關信號，并將其轉化成數字信號（“通”為“1”，“斷”為“0”），這些數字量經過DDC進行邏輯運算和處理。DDC對外部的開關量傳感器進行信號采集，一般數字量接口沒有接外設或外設是斷開狀態時，DDC將其認定為“0”，而當外設開關信號接通時，DDC將其認定為“1”。③模擬量輸出（AO）端口。當外部需要模擬量輸出時，系統經過D/A轉化器轉換后變成標準電信號，如0-5V、0-10V、0-20mA、4-20mA等。模擬量輸出信號一般用來控制風閥或水閥等。④數字量輸出（DO）端口。當外部需要數字量輸出時，系統直接提供開關信號來驅動外部設備。這些數字量開關信號可以是繼電器的觸點、NPN或PNP晶體管、晶閘管等。他們被用來控制接觸器、變頻器、電磁閥、照明燈等。
3、傳感器
傳感器是一種能把非電信號轉化為電信號的器件，它是控制系統的重要末端設備之一，主要用于采集現場過程模擬量數據，輸入信號。常見傳感器品種：力敏電阻、熱敏電阻、熱熔傳感器、感應傳感器、霍爾傳感器、壓電傳感器、超聲波傳感器和熱電傳感器等。
4、執行器
閥門和執行器在樓宇控制系統中總是成對出現，閥門用來控制流體的方向、壓力和流量的裝置；執行器，接受主機發出的控制信號，執行控制指令，對受控對象施加控制的裝置。在樓宇自動化系統中常用的閥門有電磁閥、電動閥、蝶閥和球閥。執行器種類主要有電動、氣動和液動三大類。其作用主要為驅動、執行、特性補償、自診斷等。
三、樓宇自動化系統的體系結構設計分析
樓宇自動化系統的體系結構按系統規模與管理類型以及控制方式來劃分可分為集中式體系、分布式體系以及綜合化體系這三種類型。
1、集中式樓宇自動化系統
集中式樓宇自動化系統的特點正如其名，它可以將現場所有的信號集中起來，放置在同一場地。通常有一臺主計算機，專門用于工業控制，通過在過程通道中進行各種數據的采集、分配以及控制，同時在狀態異常時自動報警，這些基本的設備管理功能都能在此系統中充分實現。再通俗地說，集中式樓宇自動化系統就是把分散的系統實現集中控制管理。對于機動結構而言，集中式樓宇自動化系統主要是采用雙機結構來完成對現場信號的控制，因為雙機的處理能力十分強大，能應對比較惡劣的現場環境以及危險性較強，不適宜管理人員進入的特殊場合。這種雙機機構是由下位機和上位機組合而成，它們有明確的分工合作確保系統的正常運行，下位機主要是應用于現場信號的數據搜集與控制，上位機則是對設備進行有效的管理，兩者之間的所有信息通過一系列的通訊協議來完成對接。集中式樓宇自動化系統的結構十分簡單，操作性極強，且所需資金投入比較少，開發周期較短，但是不足之處是其功能有限，無法完全滿足現代化智能建筑對于綜合管理的需要。
2、分布式樓宇自動化系統
分布式樓宇自動化系統是目前應用比較廣泛的一種系統，它的特點是能夠對現場信號進行分布控制，集中管理，在體系結構上層次化十分明確，管理起來也比較輕松，操作性很強。它主要由過程控制計算機、過程管理層計算機以及運營管理層計算機構成。
在系統計算機分工方面，運營管理層計算機是所有計算機系統的領導者，運營管理層計算機位于整個系統的最頂端，具有強大的數據處理與系統管理能力，它負責對系統數據庫進行維護與管制，并還要負責各子系統的協調工作。過程控制計算機和過程管理層計算機則隨時聽候運營管理層計算機的指示和命令。過程控制計算機分散布置在各個控制現場，通過各傳輸裝置包括傳感器和變送器直接與執行裝置等相連，實現主系統與子系統的信息交互以及對現場信號的實時監控；過程管理層計算機分為兩種管理體系：監控站和操作站。監控站是監視各個現場的工作情況，并直接與過程控制層計算機聯系，把從過程控制層系統得到的各項數據與現場情況直接傳遞給操作站和運營管理層計算機。而操作站主要負責操作工作，它為管理人員提供一個操作的平臺，使得操作者可以通過通訊網絡將操作命令及時傳送給監控站，再由監控站實現具體操作項目。在樓宇自動化系統中由于各設備子系統的分布比較分散，處于各個不同的場地，并且控制現場的環境通常都各不相同，因此，分布式樓宇自動化系統這種控制結構是實現實時控制的最佳方式。
3、綜合化樓宇自動化系統
綜合化樓宇自動化系統集結了集中式樓宇自動化系統與分布式樓宇自動化系統的特點，實現了對于現場的分布控制和綜合化管理。它在傳統分布式樓宇自動化系統的基礎上，合理的融合了集中式樓宇自動化系統的優點，通過對于各項技術的有機結合與綜合運用，現已具備了綜合化服務和管理的功能。同時再通過引入應用先進的網絡技術，就能將其優異的功能融入到各個系統之中，而整個系統通過樓宇自動化局域網相連接，以網絡數據庫代替了傳統的單機集中式數據庫，使得數據傳輸更加快捷、準確，操作性也變得更強。
四、樓宇自動化系統的應用前景分析
其實在現實生活中，很多人對樓宇自動化系統的了解可以說是知乎其微，樓宇自動化系統還沒有真正融入到人們的日常生活中來。
近些年來，我國對于智能建筑所涉及的樓宇自動化系統的研究開發與設計應用已越來越重視，但是與國外那些技術相對先進的發達國家相比，在該領域對其的研究、開發、設計、應用起步較晚，這就造成了有些人對國產樓宇自動化系統的性能產生一定的疑慮，盡管還沒有真正接觸到國產的樓宇自動化系統，卻從內心深處誤認為國產樓宇自動化系統遠遠比不上國外樓宇自動化系統，這也使得一些優秀的國產樓宇自動化系統被忽視，得不到很好的應用和推廣。當然，事實上，由于國產樓宇自動化系統在研制開發與設計應用上相比于國外發達國家起步是晚些，并在技術支持與使用經驗方面都還比較缺乏經驗，有待進一步鑒借和提高，因此在整體或長期應用的可靠性方面和設計應用經驗上，國產系統與進口系統還是有一定的差距。但是換一個角度而言，在樓宇自控這個行業中，技術只是其中的一個方面，國內外系統存在的差距正在逐步縮小，而在對于應用人員的管理水平和服務意識上，我國真的在這方面還有待于進一步提高，或許這就是國產與進口系統最為主要的差距。
結束語：
隨著科學技術的進步和計算機網絡技術的飛速發展，寬帶網絡已經融入人們生活的每個角落，互聯網的優越性是任何系統都無可比擬的，它的操作性與功能都極為強大，對于樓宇自動化系統，正是由于網絡的拓展延伸使得智能建筑的可操作性變成可能。由此可見，綜合化樓宇自動化系統的市場發展潛力是很大的，很有前途的，也確實是切實可行的。只要在未來的科技領域能給予樓宇自動化系統足夠的重視，以及充足的資金投入去進行科學研究，它必將具有很大的應用前景。
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在深入探討以上問題之前，理清一些似是而非的概念是非常重要的。通常我們把生產制造有形產品的活動稱為“生產”，而將提供服務等無形產品的活動稱為“運營”。但是隨著信息技術的發展，IT生產要素逐漸向服務業轉移，向客戶交付的“產品”已不再能區分出有形的產品及無形的相關服務了，現在的趨勢是將兩者均稱為“運營”?；谝陨稀斑\營”的定義，針對廣義上的IT運營管理，根據其發展過程，我們可以整體上分成三個主要階段：第一階段，是實現IT硬件設備的管理階段。在這一階段，IT的發展并不充分，企業對IT的認識只停留在不投資IT就有可能被淘汰的水平上。企業IT建設的行為表現為不斷嘗試各種各樣新出現的技術，IT資產主要體現在各種有形的硬件形式上，IT系統處理的任務也相應較為簡單。相應地，IT運營管理的主要任務是解決硬件設備的管理問題。第二階段，是面向IT系統的管理階段。企業在經歷了技術驅動階段后，進入了面向整體IT系統的管理階段。這一階段信息化建設的目的以業務驅動為特征。企業對IT有了新的認識，開始探索怎么將IT和組織的業務相結合，怎樣利用IT幫助企業提高效率、降低成本。隨著系統應用在企業的快速發展、網絡在企業的迅速擴張，企業越來越多的核心業務完成了信息化的工作，IT系統處理的任務也變得越來越復雜，系統及網絡的穩定性變得越來越重要。相應地，IT運營管理的任務除了設備管理階段的硬件管理外，更主要是對信息系統本身及網絡的管理。第三階段，是服務管理階段。企業在經歷了技術驅動與業務驅動兩個階段后，如今已走到了戰略驅動階段。在這一階段，企業依據戰略發展目標制定業務流程，基于業務流程梳理IT服務需求、選擇解決方案并加以實施。而IT運營管理的主要任務也發生了質的飛躍，從第一階段的硬件管理、第二階段的IT系統轉移到以支撐企業戰略保障高效運營為目標的IT服務管理上。從覆蓋范圍來看，我們也可以將第一、二階段的工作內容統一稱為IT運行維護管理，而將第三階段內容稱為狹義的IT運營管理。從企業治理的觀點看，IT運行維護管理以成本為中心，即在一定成本的條件下，盡可能提供更高質量及更有效的服務；而IT運營管理則是在企業戰略的指引下，以實現企業業務目標為最終目的而做好成本管理控制。
2IT運營管理現狀及困境
回過頭來分析Kelton研究所的調查結果，筆者認為IT運行維護管理與IT運營管理在架構上的脫節，是造成以上問題的重要原因。長久以來，受制于IT有限的認識視野，我們的工作一直偏重于對IT的有效性管理，即IT的運行維護管理上。IT人員的核心工作一直是圍繞著以下6大模塊開展：①基于整體架構的硬件設備與系統軟件管理，即對主機（服務器）、存儲、網絡、系統軟件以及各種服務的綜合監控管理；②數據及業務連續性管理，主要是針對系統和數據的安全可靠性進行管理，包括統一的持久化保存，備份機制建立及統一備份，系統及數據的即時恢復等；③業務系統管理，針對企業的生產系統、OA系統、MIS系統、財務系統等各個核心業務系統的運行狀況，進行有效地監控及運行管理；④服務目錄/內容管理，即對企業統一或定制化的內容或者服務進行管理；⑤IT資產管理：針對企業IT環境中所使用的各種IT資源/資產進行管理，這些資源/資產通常是物理存在的，但也可以是邏輯概念上的；⑥信息安全管理，目前的主要依據是國際標準ISO27001，該標準涵蓋了信息安全管理的十四大控制方面113個控制點，涵蓋了企業安全策略、安全組織、人員安全、資產管理、訪問控制、加密、物理與環境安全、通信、供應商、運營安全、應用安全、安全事件、業務連續性、合規性管理等。但企業的治理，要求IT運營管理終歸是以企業的業務目標的實現為核心，對于企業的各種IT資源，業務人員及客戶更為關心及期望得到：①客戶的業務情況，業務人員需要知道客戶分布在哪里，IT資源如何幫助他們挖掘到目標客戶；②客戶的交易行為，業務人員需要知道客戶的交易行為是怎么樣的，然后制定相應的營銷服務計劃；③交易效率，業務人員需要一個高效的交易系統以滿足客戶對交易時間性的要求；④可用性，業務人員完成特定任務和達到特定目標時，所具備的正確和完整程度；⑤問題響應，當系統發生故障時，IT人員能快速定位故障；⑥問題解決，業務人員期待系統能迅速恢復正常以便能繼續對外提供服務；⑦體驗的改善。從上的分析可看出，基于不同的工作目標，IT與業務人員對同一IT資源對象的視角是存在著巨大的差異的，而這種認識與理解上的差異最終導致了IT運營管理中的一系列問題。
3構建有效性IT運營管理的建議
要從根本上解決上述問題，IT運營管理人員必須首先立足于關心與改善客戶從IT上所得到的體驗這一核心原則上，將IT的有效性管理與客戶體驗管理兩個方面，同時貫穿到IT運營的全生命周期管理工作中。要做到對IT的有效性管理，筆者認為有如下“六化”的實施指導原則：①標準化。標準化系統配置、參數、補丁管理、SLA測試方法、作業操作流程等。②合規化。設置策略，及時發現及制止不合規的變更、建立審計追蹤機制、定期收集配置信息，并追蹤發生的變更。③主動化。對重要的系統進行監控，對隱患及時報警、建立審計追蹤機制、定期收集配置信息，并追蹤發生的變更。④集中化。建立集中監控平臺，避免信息孤島、對用戶權限進行集中管理。⑤智能化。建立智能引擎自動分析系統存在的問題、關聯各種故障，加速故障原因的發現。⑥自動化。根據事前審核的清單自動提交作業、實現周期性的自動檢測、實現人工操作的自動化。而根據經典的客戶滿意度模型，在IT的運營管理中，要做到對客戶的體驗進行管理，以下5個關鍵環節的全面把握至關重要：①跟蹤所有用戶在所有時間里的各種體驗數據并發現問題；②分析客戶出現不佳體驗的根源，主要包括網絡資源、系統資源或者應用服務瓶頸；③基于原始日志或者記錄，重現用戶在任何時點的操作，必要時，甚至可以是屏幕錯誤重放；④定期對客戶體驗的滿意度進行評估，并進行趨勢分析；⑤采取配套措施，改進客戶的體驗并持續評估。要有效解決IT運營管理過程中的各種問題，除了要在戰略上兼顧解決對IT的有效性及客戶的體驗兩方面進行管理的問題外，在實際的工作中，解決各類資源短缺的問題同樣重要。在IT運營的實踐過程中，管理者常常又不得不面對人員短缺、系統復雜、工作內容繁雜、工作效率低下的局面。所以，為IT運營配置一套良好的管理平臺，是解決這種人力資源短缺的有效辦法。功能完整的IT運營管理平臺架構需要整合以下5大基本內容：①信息的收集。主要完成對企業信息、樓宇信息的收集，包含系統/應用狀態、配置、日志、輸入/輸出、SLA服務水平等信息。②自動控制。主要根據預先的設置完成對信息系統、樓宇管理系統的操作，包含配置、分發、安裝、作業、巡檢等操作項。③知識庫。主要功能是通過信息、技能的分享，以提高運營管理的效率，包含知識技能、智能分析、基礎架構對象庫、安全對象庫等。④流程控制。主要為IT運營提供流程管理平臺，包含配置、變更、故障、問題、、服務請求等基本管理流程。⑤合規性。主要用于滿足對IT運營的審計需求及合規性要求，包含供應商管理策略、容量策略、配置策略、SLA、超級用戶管理規則、用戶權限管理規則、性能策略等。
4結語
關鍵詞：運營管理；城市軌道；交通；問題；對策
城市軌道交通是人們出行的關鍵，對城市軌道交通進行運營管理，有助于提高人們出行的安全性，降低交通事故發生概率，減少城市交通的擁堵情況。但目前我國城市交通運營管理中還存在諸多管理制度不健全、標準不統一、管理模式多樣化，以及缺乏管理人才、資源、技術支持等問題，文章就上述一些問題給出了詳盡的解決方法。
一、我國城市軌道交通運營管理中出現的問題
（一）城市軌道交通管理標準不一致
由于我國城市間的經濟發展水平各不相同，城市的建設規模和建設質量也不盡相同，而且各地域的民俗、生活習慣等也不相同，因此，各城市在城市軌道交通建設的投資力度上也并不統一。該種現實情況通常會導致不同城市在城市軌道交通運營管理中，分別采用不同的管理標準，從而降低了運營協調管理的效率，容易發生浪費運營資源的現象，不利于城市軌道交通運營的高效管理。
（二）安全評估存在偏差
為確保城市軌道交通系統安全運行，就要做好安全評估工作。然而在實際城市軌道交通運營管理過程中，相關人員或部門并沒有對城市軌道投入運行前的安全措施進行相應的檢查，比如缺乏安全監管，未對消防工作進行驗收等，安全評估工作不到位；在軌道交通投入使用后，安全監督管理部門缺乏對軌道交通運營情況的檢查，更沒有召開專業的安全會議對交通運營情況進行評估，城市軌道交通安全運營情況堪憂。
（三）城市軌道交通運營效率低、成本高
目前我國的城市軌道交通基本由政府財政部分進行投資和運營的，使得城市軌道交通處于壟斷運營狀態，缺乏必要的市場競爭力，致使城市軌道交通的運營成本較高，效率較低，降低了城市軌道交通的服務水平。另外，很多城市地鐵車站中的相關設施、設備的造價較高，使用率卻偏低，導致地鐵車站的總造價提高；同時，在進行城市軌道交通建設和運營時，缺乏對城市實際情況的考慮，出現了超載或空載的線路，降低了城市軌道交通的總體利用率。
（四）城市軌道交通企業運營管理體系有待完善
我國現存城市軌道交通運營管理體系主要參照鐵路的運營標準，來建立自身的運營管理辦法，另外，其也參照上海等發達城市的城市軌道交通的運營管理辦法，建立自身管理制度，這造成管理制度與城市軌道交通企業的運營管理制度不相符的現象，而且不符合當前城市的發展速度和社會模式，影響城市軌道交通企業運營管理能力的提高。
二、提高城市軌道交通運營管理能力的對策
（一）引入競爭機制并統一規劃管理
當前，為提高我國城市軌道交通運營管理的效率，需引入競爭機制，使規劃管理系統化、統一化，使管理制度更為全面，改變管理標準不統一，管理模式多樣化的現狀。同時引導社會各界積極參與城市軌道交通的建設。因此，作為地鐵公司，應全面提高自身提升運營管理效率的意識，改變經營者壟斷的局面。充分利用各種資源，提升地鐵盈利能力，積極引進民間的資本，為軌道交通行業的繁榮與發展提供資金保證，加快城市軌道交通的建設步伐。
（二）加強安全管理和監督
現階段，我國有很多城市實行地鐵運營，隨著網絡化運營的深入，很多大城市的客流量持續攀升，很多車站需要限流，才能保證運輸的暢通。從城市軌道交通的長遠發展來看，需要積極加強安全管理和責任監督，保證線路運行更加安全。同時健全國家的相關規定，完善安全運管理制度以及法律體系的建設。新開通的線路需要進一步規范其條件，保證驗收的嚴格執行。對于已經投入運行的城市軌道線路來說，需要提高其服務水平，遇到突發事件能夠及時有效地處理，根據城市軌道交通運營管理的現狀，對其進行安全評估，健全安全評估體系，確保城市軌道交通運營的規范化、安全化。
（三）科W規劃軌道交通規劃
城市發展遠景規劃的制定，要考慮很多因素，而軌道交通規劃則是其中一個十分重要的環節。通常情況下，會在郊區或者城鄉結合部設置軌道交通線路的兩端。從以往城市發展建設的經驗來看，地鐵線路所到之處，對于沿線的經濟發展有著很大的推動作用，很多郊區的荒地成為現代新城。不過其中也有特殊情況的存在，如果線路終點選擇不合理，則周邊的商業、樓宇等配套設施很難跟得上發展，這也從實例證明了，僅僅依靠軌道交通帶動經濟發展，存在較大的局限性。因此，在進行軌道交通線路設計時，一定要遵循統籌兼顧的原則，結合城市遠期發展規劃和近期發展目標，科學合理地制定軌道交通規劃，從而提高城市軌道交通的利用率。
（四）完善城市軌道交通運營管理法律法規及規范標準
想要切實提高我國城市軌道交通運營管理的水平，就必須要對相關法律法規進行不斷的完善和健全，如果沒有相對完善的法律法規作為支撐的話，就會導致城市軌道交通的發展非常緩慢，運營管理水平也會有所降低。對此，我國相關部門應該對城市軌道交通的法律法規進行細化，并逐漸朝著定量化管理方向進行前進，而且在我國的各個城市中應大力推廣和實行完善的法律法規。除此之外，我國相關部門應該在制度上做出明文規定，進而對全部工作人員的操作進行限制和規范。
