時間：2023-10-12 16:09:21
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單位名稱：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯系電話：_________
傳真：_________
受委托方（物業管理企業，以下簡稱乙方）：_________
單位名稱：_________
資質等級：_________
證書編號：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯系電話：_________
傳真：_________
甲方通過（招投標，協議選聘）方式將_________（物業名稱）委托乙方實行物業管理服務。為保障本物業正常運行，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環境，根據國家、省物業管理有關法律、法規、規章的規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，雙方達成以下合同條款。
第一條 本合同所涉及的物業基本情況
物業名稱：_________物業類型：_________
座落位置：_________區_________路（街道）_________號
四至范圍：_________
總建筑面積：_________平方米；其中住宅_________平方米，商場_________平方米，辦公樓_________平方米，工業廠房_________平方米，停車場（庫）_________平方米。其他：_________。
物業構成見附件一，規劃平面圖見附件三。
第二條 委托管理服務期限：物業管理服務期限為_________年_________月（不超過整個物業管理區域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。合同期未滿，業主大會成立后業主委員會與所選聘的物業管理公司簽訂物業服務合同生效時，本合同終止。
第三條 甲方在該物業接交2個月前提供一次性開辦費_________萬元，用于購買相關辦公用品和設備，所形成的固定資產產權歸該物業管理區域業主委員會所有。所購買辦公用品和設備的清單明細乙方在物業接交后2個月內交甲方備案。
甲方在該物業接交2個月前一次性提供給乙方_________萬元的前期物業管理接管費。乙方應根據甲方的需要派員進行物業管理提前介入，并負責包括但不限于簽訂物業管理合同、公共部位二級清理、接管驗收、交房、人員招聘、人員培訓等接管有關事宜。
甲方（需要，不需要）乙方提供前期物業管理顧問服務。如需乙方提供前期物業管理顧問服務的，前期物業管理顧問服務合同另行簽定。
第四條 乙方參與本物業的竣工驗收，并在物業移交接管時，與甲方辦理物業管理書面交接手續。
第五條 本物業交付使用后的質量責任，根據國家《建設工程管理質量條例》和《房屋建筑工程質量保修辦法》等規定執行。設施設備保修期如下：電梯_________月，監控智能化設備_________月，消控設備_________月，電信設備_________月，道路_________月，綠化_________月，_________。保修時間確定及計算：由各項工程竣工及設備安裝完畢經建設單位、監理單位、施工單位、物業公司及有關專業部門根據國家相關規定，對所完成的建筑、設備進行外觀、調試和運行等方面的檢查測試，并經簽章之日起為保修的起始日期。
本物業共有部分保修責任內，如存在質量問題，按第_________種方式處理：
（一）甲方負責返修；
（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部費用；
（三）_________。
本物業共有部分超過保修期的，由乙方組織養護和維修，依據養護及維修的范圍，按照有關部門的規定，在物業管理費或在專項維修資金中支出。
在物業專有部分（包括自用設備、毗連部位等）保修責任內，如存在質量問題，按第_________種方式處理：
（一）甲方負責返修；
（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部費用；
（三）_________。
本物業專有部分超過保修期的由業主自行承擔，業主、物業使用人要求乙方提供服務的，乙方可以接受委托并合理收費。
第六條 在物業交付使用后，乙方提供下列選定的物業管理服務事項（采取招投標的以中標文件為準），其受益人為本物業的全體業主和物業使用人：
（一）包括但不限于樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、_________等房屋建筑共用部位的維修、養護和管理（保修、大修、更新、改造等非日常維護除外)；
（二）包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、暖氣線路、消防設施、安全設施、溝渠、池、井、_________等物業管理區域市政設施和房屋共用設備設施的運行、維修、養護和管理（保修、大修、更新、改造等非日常維護除外)，供電線路、煤氣線路、路燈按有關規定處理；
（三）公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集和清運等；
（四）公共綠地、花木、建筑小品等的養護與管理；
（五）安全防范，維持公共秩序，包括但不限于安全監控、巡視、門崗執勤、_________等；
（六）交通和車輛停放秩序的管理；
（七）物業使用禁止性行為的管理；
第一條 本合同當事人
委托方(以下簡稱甲方)：_________
受托方(以下簡稱乙方)：_________
根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將_________(物業名稱)委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。
第二條 物業基本情況
物業類型：_________
座落位置：_________市_________區_________路(街道)_________號
四至：東_________南_________西_________北_________
占地面積：_________萬平方米
建筑面積：_________萬平方米
容積率：_________%
綠地占有率：_________%
公建配套用房面積：_________平方米
小區總戶數：_________
受益人口：_________
第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應付履行本合同承擔相應的責任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括承重結構部位(包括樓板、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等)，戶外墻面、樓梯間、直廊通道、門廳、樓內共用存車庫、_________。
第五條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區道路、綠地溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、小區自管公廁、垃圾間、垃圾箱、_________。
第六條 市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。
第八條 公建配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化、體育、娛樂教育場所。
第九條 公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、_________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維修公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、_________。
第十二條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條 組織開展社區文化娛樂活動。年_________次。
第十四條 負責向業主和物業使用人收取下列費用：
1、物業管理服務費：月_________元/m2;
2、代收代辦費：_________。
3、特約服務費：_________。
第十五條 業主和物業使用人房屋自用部位，自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。
第十六條 對業主和物業使用人違反業主臨時公約的行為、針對具體行為并根據情節輕重、采取批評、規勸、警告、制止、_________等措施。
第十七條 其它委托事項。
_________;
_________;
_________。
第三章 委托管理期限
第十八條 委托管理期限自_________年_________月_________日_________時起至_________首屆業主委員會正式簽訂物業管理合同時止。
首屆業主大會召開后，本合同自行終止，首屆業主大會可按照規定選聘或者續聘物業企業，并簽訂本住宅區的物業管理委托合同。
第四章 雙方權利義務
第十九條 甲方權利義務(適用于房地產開發企業或產權單位)
1、在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定并要求業主和物業使用人遵守;
2、在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明;在與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當要求物業買受人對遵守業主臨時公約予以書面承諾;
3、與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容;
4、審定乙方擬定的物業管理立案制度;
5、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況;
6、審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、賬務預算及決算;
7、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。
如存在質量問題，按以下方式處理：
(1)負責返修;
(2)委托乙方返修，支付全部費用;
(3)_________。
8、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積的經營性商業用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
9、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房，由乙方按下列第_________項執行：
(1)無償使用;
1、根據國家、省物業管理有關法律、法規、規章的規定，結合蘇州市實際，印制本合同示范文本。
2、本示范文本于適用房地產開發企業自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂的《物業服務合同》生效時止的物業管理（前期物業管理）。
3、經雙方當事人協商確定，可以對本示范文本的條款內容（包括選擇內容、填寫空格部位的內容）進行選擇、修改、增補或刪減（空格部位供甲乙雙方以打“√” 方式選定，未選擇部位打“x”）。
4、在簽訂合同時，合同雙方應當出示有關資質證明及簽約主體資格的證書、證明文件。
5、簽約之前，合同雙方應當仔細閱讀本示范文本的內容，對文本中的條款及專業詞匯理解不一致的，可向當地物業管理行政主管部門咨詢。
6、合同簽訂生效后，手寫項及未被修改的文本印刷文字視為雙方對該部分內容意思表示一致，涉及到選擇、填寫內容以手寫項為優先。
7、根據規定，物業管理公司應當在合同訂立之日起15日內，將合同報送當地物業管理主管部門。
蘇州市房產管理局監制
委托方 （房地產開發企業，以下簡稱甲方）：
單位名稱：
法定代表人： 住所地：
聯系電話： 傳真：
受委托方（物業管理企業，以下簡稱乙方）：
單位名稱：
資質等級： 證書編號：
法定代表人： 住所地：
聯系電話： 傳真：
甲方通過（招投標，協議選聘）方式將_______（物業名稱）委托乙方實行物業管理服務。為保障本物業正常運行，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環境，根據國家、省物業管理有關法律、法規、規章的規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，雙方達成以下合同條款。
第一條 本合同所涉及的物業基本情況：
物業名稱：________________________ 物業類型：____________
座落位置：___________區____________路（街道）_______號
四至范圍：
總建筑面積：_______平方米；其中住宅_______平方米，商場_______平方米，辦公樓________平方米，工業廠房______平方米，停車場（庫）______平方米。其他：______________。
物業構成見附件一，規劃平面圖見附件三。
第二條 委托管理服務期限：物業管理服務期限為____年____月（不超過整個物業管理區域房屋交付使用后2年），自_____年_____月_____日_____時起至年_____月_____日_____時止。合同期未滿，業主大會成立后業主委員會與所選聘的物業管理公司簽訂物業服務合同生效時，本合同終止。
合同編號：_________
甲方（房地產開發企業）：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
職務：_________
委托人：_________
身份證號碼：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
聯系人：_________
電話：_________
傳真：_________
帳號：_________
電子信箱：_________
乙方（物業管理企業）：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
職務：_________
委托人：_________
身份證號碼：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
聯系人：_________
電話：_________
傳真：_________
帳號：_________
電子信箱：_________
甲方通過（招投標，協議選聘）方式將_________（物業名稱）委托乙方實行物業管理服務。為保障本物業正常運行，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環境，根據國家、省物業管理有關法律、法規、規章的規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，雙方達成以下合同條款。
第一條 物業基本情況
物業類型：_________
座落位置：_________市_________區_________路（街道）_________號。
管理界限：東至_________；南至：_________；西至_________；北至：_________。
占地面積：_________平方米。
建筑面積：_________平方米。
容 積 率：_________%
綠地占有率：_________%
公建配套用房面積：_________平方米
小區總戶數：_________
受益人口：_________
委托管理的物業構成細目見附表。
第二條 委托管理服務期限
第一條 本合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）
企業名稱：________________________
法定代表人：________________________
注冊地址：________________________________________
聯系電話：________________
受委托方（以下簡稱乙方）
企業名稱：________________________
法定代表人：________________________
注冊地址：________________________________________
聯系電話：________________
根據有關法律、法規及《前期物業管理服務協議》的有關約定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將___________（物業名稱）委托乙方實行前期物業管理，訂立本合同。
第二條 物業基本情況
物業類型：________________________
座落位置：________市________區________路（街道）________號。
管理界限：東至________；南至：________ ；
?西至________；北至：________ 。
占地面積：________平方米。
建筑面積：________平方米。
委托管理的物業構成細目見附表。
第三條?本合同生效時，本物業的開發建設現狀是：規劃設計進入________階段，工程施工進度及竣工狀況________，是否已通過綜合驗收________，入住狀況________。
第二章?委托管理事項
第四條?根據本合同生效時本物業的開發建設現狀，乙方參與下列事項管理：
（一）參與項目設計，負責________。
（二）參與工程質量監督，負責________。
（三）參與竣工驗收，負責________。
第五條?根據規定核實物業管理辦公用房和經營用房的位置和面積。
第六條?制定《物業使用守則》，與業主、使用人辦理物業交接驗收和入住手續，收取有關費用及住宅共用部位、共用設施設備維修基金。
第七條?負責保修期滿后的房屋共用部位、共用設施設備的維修、養護和管理。
房屋共用部位包括：房屋承重結構部位（基穿?承重墻體、梁、柱、樓板、屋面）、專用房間、樓梯間、走廊通道及外墻面、___。
共用設備包括：上下水管道、落水管、電梯、避雷裝置、公共照明、安全監控、消防設施、郵政信箱、天線、二次加壓水泵及水箱、________、________。
共用設施包括：非市政道路及路燈、化糞池、自行車棚、垃圾房、庭院燈、停車場。
第八條?其它委托管理事項
（一）按《住宅質量保證書》中甲、乙雙方的約定提供維修服務。
（二）附屬配套建筑和設施及構筑物的維修、養護與管理。包括：物業管理辦公經營用房、商業網點、文化體育娛樂場所等。
（三）公共綠地、花木、建筑小品的養護與管理。
（四）公共環境衛生，包括：公共場所、場地、房屋共用部位、非市政道路、________ 的清掃保潔及垃圾的收集。
（五）實行封閉物業管理住宅區內的停車位，由乙方負責管理。對未參加車輛保險的有效制止停放。
（六）維護社區公共秩序，包括：安全監控、值班、巡視、________。發生刑事案件依照法律規定報公安部門處理。
（七）與房屋及附屬建筑物改建裝修相關的垃圾清運、________、 ________、________ 等的管理。
（八）物業檔案管理。包括物業工程圖紙、竣工驗收資料、產權資料、業主和物業使用人檔案、維修檔案、________。
（九）負責向業主和物業使用人收取物業管理服務費、電梯運行費，經委托可代收電費、水費、煤氣費、房租、采暖費、____。
（十）房屋自用部位、自用設備的維修、養護，若產權人委托乙方維修時，乙方可以接受委托并合理收費。
第三章?委托管理期限
第九條 委托管理期限自本合同生效之日起至本物業管理區域業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂《物業管理委托合同》生效之日止。
第四章 雙方權利和義務
第十條 甲方權利和義務
（一）甲方權利
1．審定乙方前期物業管理方案和規章制度；
2．審核乙方有關前期物業管理的財務預算，批準決算；
3．檢查、監督乙方前期物業管理的實施情況，提出整改意見；
4．監督乙方物業管理辦公用房、經營用房使用情況。
（二）甲方義務
1．為乙方實施前期物業管理提供條件，協助乙方實施前期物業管理方案，協調好施工單位、監理單位與乙方的關系。
2．征求乙方對本物業規劃設計、工程施工、竣工驗收等方面的意見，并組織有關單位落實整改。
3．執行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，負責落實保修責任。
4．承擔相關的前期物業管理費用。
5．按規定向乙方提供全部工程技術檔案資料。
6．按《濟南市住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理暫行辦法》及其配套文件規定代收維修基金。
7．按有關規定提供建筑面積________平方米的物業辦公用房（產權歸全體業主所有），應于通過竣工綜合驗收之日起________日內，交由乙方使用。
8．按物業管理區域總建筑面積________的比例，向乙方提供________平方米經營用房（產權歸全體業主所有 ），應于通過竣工綜合驗收之日起________日內交由乙方使用。
9．負責處理有關工程建設遺留問題。
第十一條 乙方的權利和義務
（一）乙方權利
1．根據甲方委托和有關法律法規制定前期物業管理實施辦法、方案和規章制度并實施管理。
2．依據本合同委托管理事項，向甲方及有關單位提出整改意見和建議。
3．提出維修資金年度使用計劃并對委托物業實施維修養護和管理。
4．規勸、制止業主或使用人違反《物業使用守則》和《前期物業管理服務協議》的行為。
5．有權使用物業管理辦公用房和經營用房。
6．依據《前期物業管理服務協議》的約定，向業主或使用人收取物業管理費用及其他費用。
7．選聘專業公司承擔專項工程業務，但不得將整體物業管理責任轉讓給第三人。
8．當業主、使用人裝修物業時，與其簽訂《房屋裝飾裝修管理協議》，并按有關規定進行管理。
9．《前期物業管理服務協議》中約定的甲方轉讓給乙方的權利。
（二）乙方義務
1．履行本合同并依法經營管理，自覺維護甲方及產權人或使用人的權益。
2．主動接受甲方的監督。
3．接受物業管理行政主管部門的監督指導。
4．對保修期滿后房屋共用部位、共用設施設備按有關規定實施維修、養護和管理。
5．按照有關規定使用維修基金利息。
6．每半年向業主、使用人公布一次物業管理服務費收支情況。每年1月份向業主公布全年維修基金利息收支情況。
7．本合同終止之日起7日內，向業主委員會移交甲方所提供的全部物業管理檔案資料、有關財務賬冊和物業辦公用房、經營用房及本物業的公共財產等。
8．《前期物業管理服務協議》中約定的甲方轉讓給乙方的義務。
9．________________________ 。
第五章 前期物業管理服務標準
第十二條?竣工綜合驗收前的管理服務標準由甲、乙雙方按約定標準執行；竣工綜合驗收后的物業管理服務標準，依據國家有關標準及《濟南市物業管理辦法》、《濟南市住宅小區物業管理等級服務評定（試行）標準》制定，具體內容如下：
（一）房屋及維修管理
1．房屋外觀完好、整潔，無臟損和妨礙市容觀瞻現象。
2．房屋行政街號、幢號、單元號有明顯標志，設有引導方向平面圖。
3．封閉陽臺、空調外安裝、抽油煙機排氣孔等統一有序，房屋立面無吊欄等懸掛物。
4．一樓護欄無探出墻面現象，二樓以上無護欄。
5．房屋完好率98%以上。
6．房屋大中修有完整的開工報告及工程預算書，履行安全技術交底手續，工程質量驗收手續齊全，決算書經過有關部門審計，有完整的竣工報告并建立有關保修制度，工程資料存檔備查。
7．房屋小修、急修及時率________%以上，合格率達________%，險情排除及時率達________%，有維修記錄和回訪記錄。
8．房屋檔案資料管理完善，按幢、戶立檔。
（二）共用設備管理
1．設備圖紙、檔案資料齊全，設備臺帳記錄清晰，管理完善，隨時查閱。
2．專業技術人員、維修操作人員嚴格執行操作規程，按要求經過專業培訓，持證上崗。
3．設備良好，運行正常，有設備運行記錄。有專門的保養檢修制度，無事故隱患。
4．小區內生活用水（高壓水泵、水池、水箱）有嚴密的管理措施，有二次供水衛生許可證和操作人員健康許可證。水質檢驗合格。
5．電梯按規定時間運行，電梯廂清潔衛生，通風、照明良好。
6．電梯有專業隊伍維修保養，安全運行和維修養護規章制度健全，運行養護有記錄。
7．負責鍋爐供暖的，嚴格遵守鍋爐供暖各項規章制度，運行正常，并有運行記錄。供暖期間，居室內溫度應為18℃，不低于16℃。
（三）共用設施管理
1．小區內公共配套服務設施完好，并按原設計用途使用。
2．公共照明設施設備齊全，運行正常。
3．道路暢通，路面平坦無損壞。
4．污水排放暢通，溝道無積水。
5．危險部位標志明顯，有防范措施。
（四）綠化及養護管理
1．公共綠地、庭院綠化布局合理，花草、樹木、建筑小品配置得當。
2．綠化有專人養護和管理，無損壞、踐踏現象，無病蟲害及枯死現象。對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。
（五）環境衛生管理
1．小區內環衛設施完善，設有果皮箱、垃圾房等保潔設施。
2．小區內實行垃圾袋裝化，日產日清。
3．樓梯間、通道、走廊的地面、墻面和樓梯扶手、窗臺無灰塵，窗戶明亮。樓道內無亂堆亂放現象。設備間清潔衛生，通風照明良好。
4．道路、庭院、綠地、公用場地無雜物，保持清潔。
5．雪后及時掃凈小區內道路和樓間積雪；雨后及時清理污水。
6．小區內馬路無攤點、市場，商業網點牌匾美觀整齊、管理有序。
7．小區內無違章臨時建筑。
8．小區內無亂堆、亂放、亂貼、亂畫、亂刻和亂掛現象。
9．共用場地定期清潔地面無油漬等污染現象。
（六）社區秩序維護
1．小區內實行24小時值班巡邏制度。
2．值班人員有明顯標志，熟悉轄區情況，工作規范，作風嚴謹，有值班巡邏記錄，各項管理措施落實。
（七）停車場及車輛停放管理
1．甲方委托乙方經營管理的停車場，車輛停放有序，場地清潔衛生無污染、無破損，車輛管理制度完善。
2．________________________________?。
3．________________________________?。
（八）消防
1．消防系統標志明顯，設備完好，可隨時啟用。
2．配備專職或兼職消防管理人員。
3．消防通道暢通無阻。
4．________________________________?。
5．________________________________。
（九）按《房屋裝飾裝修管理協議》實施裝修管理。
（十）________________________________ 。
第六章 前期物業管理服務費及相關費用
第十三條 物業管理服務費
（一）業主未辦理入住手續前，由甲方按________標準向乙方支付物業管理服務費。
（二）本合同有效期內未交付使用物業的物業管理服務費，由甲方按下列標準向乙方支付。住宅房屋建筑面積每月每平方米_____元，非住宅房屋建筑面積每月每平方米________元。付費時間________。
（三）本合同有效期內已交付使用物業的物業管理服務費，由乙方根據《前期物業管理服務協議》的約定，按下列標準向業主或使用人收全住宅房屋建筑面積每月每平方米________元，非住宅房屋建筑面積每月每平方米________元，收費時間________ 。
（四）合同有效期內，若物價部門批準調整物業管理服務費收費標準，從批準執行之日起，乙方按調整標準向甲方、業主、使用人收________
（五）甲方、業主、使用人逾期交納物業管理服務費，從逾期之日起，按照應交金額的________%按日交納滯納金。
（六）業主轉讓物業時，須交清轉讓前的物業管理服務費用。
第十四條?保修期內物業的維修養護執行建筑工程保修的有關規定，由甲方承擔保修責任。也可委托乙方實施保修，保修費用由甲方支付，具體支付方式為：________________________。
第十五條 保修期滿后發生的房屋公共部位、共用設備設施的維修養護更新，按《濟南市住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理暫行辦法》及其配套文件執行。
第十六條?乙方根據有關委托，按政府定價向業主、使用人代收水費、電費、煤氣費、房租等。
第十七條 業主或使用人委托乙方對房屋自用部位、自用設備實施維修養護及其他服務時，乙方可按約定標準向業主或使用人收取服務費。
第十八條?電梯運行費按下列約定執行：________________________________。
第十九條?在實行封閉物業管理住宅區內的停車車位，由乙方對停放車輛的業主、使用人實行委托服務，按物價部門規定收取車位費。車位費收入扣除經營管理成本后的結余部分，主要用于1．物業共用部位、共用設施設備維修；2．綠地養護；3．彌補減免的物業管理服務費；4．便民服務費用，5．業主委員會辦公經費。
第七章 違約責任
第二十條 甲方違反本合同第十一條第（二）項有關約定，使乙方不便或無法實施前期物業管理的，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應予賠償。
第二十一條?乙方違反本合同第十二條第（二）項有關約定，未盡職責、未履行義務的，甲方有權要求乙方限期整改，逾期不整改的，甲方有權終止合同，造成經濟損失的，乙方應予賠償。
第二十二條?乙方違反本合同第二章和第五章的約定，未按物業管理標準管理物業，給甲方經濟上和聲譽上造成損失和不利影響的，甲方有權解除合同，給甲方造成的經濟損失，由乙方賠償。
第二十三條 物業交付使用后，發生重大質量事故時，甲乙雙方應提請政府主管部門并組織其他相關單位，共同分析查明原因。屬設計、施工、材料原因由甲方負責處理，屬使用不當、管理不善原因由乙方負責處理。
第二十四條?因業主、使用人使用不當發生的物業共用部位、共用設施設備維修費用，由相關的業主、使用人承擔。
第二十五條?影響物業結構安全和設備使用安全的質量問題，由甲方在約定期限解決。影響相鄰房屋安全問題，由甲方處理。因施工原因造成的質量問題，由甲方組織施工單位負責解決。對于不影響物業結構安全和設備使用安全的質量問題，由甲方在約定期限____日內負責修繕，也可采取費用補償辦法，由乙方負責處理。
第二十六條 甲乙雙方任何一方無法律依據和正當理由提前終止合同的，違約方應賠償對方________元的違約金；造成對方經濟損失的，應給予賠償。
第八章 附則
第二十七條?雙方可以對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議。補充協議與本合同具有同等效力。
第二十八條 本合同附件均為合同有效組成部分。本合同及附件內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。
第二十九條?本合同正本連同附件________頁，一式3份。甲乙雙方及物業管理行政主管部門（備案）各執1份，具有同等法律效力。
第三十條?本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
第三十一條?本合同在執行中如發生爭議，雙方應協商解決或報請物業管理行政主管部門進行調解，協商或調解不成的，雙方同意：
（一）由濟南市仲裁委員會仲裁。
（二）向人民法院起訴。
第三十二條?本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章：______________
代表人：________________
________年_____月_____日
乙方簽章：______________
甲方：____________________公司地址：________________________法定代表人：__________________注冊資本：____________________營業范圍：____________________組織形式：____________________營業期限：____________________企業年金基金受托管理業務資格證書編號：________________郵政編碼：____________________聯系電話：____________________
乙方：_____________________銀行地址：________________________法定代表人：__________________注冊資本：____________________營業范圍：____________________組織形式：____________________營業期限：____________________企業年金基金托管業務資格證書編號：________________郵政編碼：____________________聯系電話：____________________為了確保__________企業年金基金財產的安全，保護受益人的合法權益，根據《企業年金試行辦法》《企業年金基金管理試行辦法》 《__________企業年金計劃》《__________企業年金基金受托管理合同》及其他有關規定，甲方委托乙方為__________企業年金基 金的托管人，從事托管業務。
雙方同意本著真誠合作、平等自愿和誠實信用的原則，開展此項合作。
為明確甲、乙雙方在__________企業年金基金財產的管理、托管運作以及相互監督等相關事宜中的權利、義務及職責，確保受托財產的安全，保護雙方的合法權益，特訂立本合同。
第一章 定義和釋義
在本合同中，除上下文另有規定外，下列用語應當具有如下含義：
1.1 本合同：指甲方與乙方簽署的《__________企業年金基金托管合同》（合同編號：）及其附件，以及甲、乙雙方對該合同及附件作出的任何有效變更。
1.2 企業年金：指__________企業及其職工在依法參加基本養老保險的基礎上，自愿建立的社會養老保險制度。
1.3 企業年金基金或受托財產：指__________企業根據《__________企業年金計劃》所歸集的資金及其投資運營所形成的企業補充養老保險基金。
1.4 投資管理人：指根據中華人民共和國法律依法設立、有效存續，并取得企業年金基金投資管理業務資格；根據《__________企業年金基金投資管理合同》，管理企業年金基金投資資產的專業性投資管理機構。
1.5 委托投資資產：指__________企業年金基金財產中已委托投資管理人投資的資產。
1.6 受托財產托管專戶：指乙方根據甲方的指令以__________企業年金基金的名義在乙方營業機構開立的企業年金基金財產銀行存款托管專用賬戶，專門用于歸集企業年金的繳費支付待遇。
1.7 委托投資資產托管專戶：指乙方根據甲方的指令以__________企業年金基金的名義在乙方營業機構開立的企業年金基金銀行存款托管專用賬戶，用于委托投資資產交易的清算等。
第二章 聲明并承諾
2.1 甲方聲明并承諾。
2.1.1 甲方對__________企業年金基金財產來源及用途的合法性做出書面承諾，保證受托財產沒有設立任何擔保，也沒有任何其他限制性條件妨礙乙方對該受托財產的托管權。
2.1.2 甲方認真履行合同規定的權利和義務，并為合同有效執行負有責任，而且該項委托不會為任何其他第三方所質疑。
2.1.3 甲方依據企業年金計劃設立的相關文件和《__________企業年金基金受托管理合同》等簽訂本合同并履行本合同所約定的職責。
2.1.4 甲方簽署本合同、履行其在本合同項下的義務、行使其在本合同項下的權利，不會違反甲方章程和適用于甲方的任何判決、裁定、授權、協議。
2.1.5 甲方同意將與本合同有關的受托財產托管專戶和委托投資資產托管專戶的印章印鑒及相關文件交乙方托管，并承諾在本合同執行期內不做出掛失、重新登記等導致印 章、印鑒和相關文件無效的行為；甲方同意將與本合同有關的證券賬戶交乙方使用，賬戶原件由乙方托管。
2.1.6 甲方在此保證提供給乙方的一切信息資料為真實、完整、準確、合法，沒有任何重大遺漏和誤導。
2.2 乙方聲明并保證：
2.2.1 乙方為一家依法成立并有效存續的托管銀行，具有獨立的法人資格，享有充分的授權和法定權利以其資產承擔民事責任；
2.2.2 乙方聲明具備有關監管部門批準的企業年金基金托管業務資格，在國家有關法律、法規、政策允許的范圍內，有合法資格從事企業年金基金托管業務；
2.2.3 乙方具備簽署和履行本合同的權利能力和行為能力；
2.2.4 乙方簽署本合同、履行其在本合同項下的義務、行使其在本合同項下的權利，不會違反乙方章程，以乙方為主體的任何合同、契約以及適用于乙方的任何判決、裁定、授權、協議等法律文件；
2.2.5 乙方承諾采取措施保證其工作人員嚴格遵守有關法律、職業道德規范及本協議，不挪用受托財產，不將受托財產用于擔?；蛸Y金拆借；
2.2.6 遵循誠信原則，選派專職人員負責受托財產托管工作；
2.2.7 乙方在此保證提供給甲方的一切資料均為真實、完整、準確、合法，沒有任何重大遺漏或誤導。
2.2.8 乙方承諾受托財產的托管符合國家有關規定和本合同約定。
第三章 甲方的權利與義務
3.1 甲方的權利：
3.1.1 增加或減少受托財產。
3.1.2 要求乙方按照信息報告的規定，提供受托財產托管業務信息報告。
3.1.3 按照本合同的規定對乙方進行監督和檢查；有權查閱、抄錄或者復制與其
受托財產有關的賬目以及其他文件，取得受托財產財務狀況、證券交易記錄等資料。
3.1.4 要求乙方賠償因其違約給甲方或受托財產造成的損失。
3.1.5 按照本合同的有關規定終止本合同。
3.1.6 按照有關法律、法規的規定處理本合同終止后的相關事宜。
3.1.7 本合同規定的其他權利。
3.2 甲方的義務：
3.2.1 按照本合同規定及時將受托財產交乙方托管。
3.2.2 在本合同有效期內及規定的范圍內，甲方不得單方面動用或處分受托財產，也不得干預乙方托管行為。
3.2.3 受托乙方在證券登記機構開立證券賬戶，在乙方指定銀行營業機構開立受托財產托管專戶和委托投資資產托管專戶。
3.2.4 按照本合同的約定，及時將《__________企業年金計劃》《__________企業年金基金受托管理合同》《__________企業年金基金賬 戶管理合同》《__________企業年金基金投資管理合同》等乙方履行托管職責必需的資料交付乙方；所有根據本合同由甲方向乙方發出的指令和通知，必 須以書面形式做出，并加蓋甲方公章和法定代表人（或授權人）簽名，甲方有義務保證其印章和法定代表人（或授權人）簽名的真實有效。
3.2.5 按照本合同的約定向乙方支付托管費。
3.2.6 要求投資管理人協助、配合乙方對投資管理人監督。
3.2.7 本合同規定的其他義務。
3.2.8 國家有關法律法規和監管部門規定的其他義務。
第四章 乙方的權利與義務
4.1 乙方的權利：
4.1.1 按照本合同規定及時、足額取得托管費收入；
4.1.2 對投資管理人的投資行為行使監督權，發現投資管理人的投資運作行為違反國家有關法律、法規、合同及其他有關規定時，及時以書面形式通知投資管理人，并同時向甲方報告有關情況，監督投資管理人限期糾正；
4.1.3 對甲方受托財產托管專戶和委托投資資產托管專戶的資金調撥行為行使監督權，發現甲方的劃款指令違反國家有關法律、法規或合同及其他有關規定時，及時以書面形式通知甲方，并同時向委托人和監管機構報告；
4.1.4 按照本合同的有關規定終止本合同；
4.1.5 本合同規定的其他權利；
4.1.6 國家有關法律法規、監管部門及甲方授予的其他權利。
4.2 乙方的義務：
4.2.1 以誠實信用、勤勉盡責的原則履行托管人義務。
4.2.2 配備足夠的、合格的、熟悉基金托管業務的專業人員，由專門部門負責受托財產的托管事宜，并將本托管財產與其他托管資產和固有財產嚴格分開，對不同的資產分別設置賬戶，實行分賬管理。
4.2.3 執行甲方和投資管理人的指令，辦理受托財產名下的資金往來；對甲方和投資管理人的正常、合法、合規的指令不得無故拖延或拒絕執行。
4.2.4 除甲方的指令或合同另有規定外，乙方不得自動用或處分托管財產。
4.2.5 建立、健全與受托財產托管業務相關的內部管理制度和風險控制制度。
4.2.6 定期向甲方提供會計師事務所出具的關于本受托財產托管內部控制以及與本受托財產托管有關系統的可靠性的專項評審報告。
4.2.7 向甲方報告其發生的任何可能與受托財產利益或履行本合同相關沖突的行為。
4.2.8 按照本合同等文件的約定，采取適當、合理的措施，對投資管理人進行監督。
4.2.9 采取必要的措施、政策與程序，跟蹤、獲取委托投資資產投資的上市公司公開信息，并確保公開信息的及時性、全面性與來源的可靠性。
4.2.10 按照本合同的有關約定對受托財產進行會計核算。
4.2.11 依據《__________企業年金基金受托管理合同》《__________企業年金基金投資管理合同》及本合同，計提并支付相應的受托費、投資管理費和托管費。
4.2.12 嚴格按照本合同有關信息報告的約定，向甲方提供受托財產托管業務信息報告。
4.2.13 復核投資管理人計算的委托投資資產凈值等財務信息以及編制的受托財產投資運作報告的有關內容，并向甲方出具書面復核意見。
4.2.14 及時將支付企業年金基金的資金信息以及受托財產收益情況發給甲方和賬戶管理人。
4.2.15 按本合同約定完整保存與受托財產有關的檔案資料；在本合同有效期內及終止后至少15年內，完整保存有關受托財產的原始憑證、記賬憑證、賬冊、交易記錄和重要合同。
4.2.16 配合與協助投資管理人辦理委托投資資產交易席位租用與變更等相關事宜。
4.2.17 配合與協助甲方按照有關法律、法規的規定完成本合同終止和《__________企業年金投資管理合同》終止的相關事宜，向甲方及時出具委托投資資產投資清算報告。
4.2.18 協助甲方追究投資管理人的違約責任。
4.2.19 賠償因乙方原因提前終止合同使受托財產造成的損失以及因違約或違規行為給甲方或受托財產造成的損失。
4.2.20 協助甲方或應甲方的要求向任何第三方追償該第三方給受托財產造成的損失，追償所得歸受托財產所有。
4.2.21 本合同約定的其他義務。
4.2.22 國家有關法律法規和監管部門規定的其他義務。
第五章 賬戶管理人和投資管理人的指定與變更
5.1 賬戶管理人。
5.1.1 甲方確定或更改企業年金基金名稱和對應的賬戶管理人，應向托管人出具書面通知。如涉及到甲方、乙方和賬戶管理人三方的權利義務關系時需要簽訂三方協議書的，可以作為附件。
5.1.2 賬戶管理人因故不能履行職責時，甲方應及時通知乙方并出具書面通知。
5.1.3 乙方應根據本合同的規定向本企業年金基金的賬戶管理人發送由乙方法定代表人或其指定的授權代表簽字并加蓋預留印鑒的指令或通知。
5.2 投資管理人5.2.1 與本受托財產相對應的投資管理人和投資政策等情況由甲方確定后書面通知乙方。
5.2.2 乙方應根據本合同以及《__________企業年金基金投資管理合同》的規定，接受投資管理人法定代表人或其授權代表在其權限范圍內發送的指令和通知及其他業務文書。
5.2.3 甲方應在終止投資管理人簽署的《___
_______企業年金基金投資管理合同》前向乙方發出書面通知。乙方應配合、協助甲方按照有關法律、法規完成合同終止后的相關事宜。
第六章 受托財產的托管
6.1 受托財產。
6.1.1 本合同項下的受托財產是指甲方受托乙方托管的__________企業年金基金的全部財產。
6.1.2 受托財產獨立于甲方的固有財產及其受托的其他財產，獨立于乙方的固有財產及其托管的其他資產，獨立于投資管理人的固有財產及其投資管理的其他資產。
6.1.3 甲方和乙方在因依法解散、被依法撤銷或者被依法宣告破產等原因進行終止清算時，不得將受托財產及其收益歸入其清算財產。
6.1.4 甲方和乙方不得將受托財產的債權與不屬于受托財產的債務相互抵消。
6.1.5 非因受托財產本身承擔的債務，甲方和乙方不得主張或同意第三方對受托財產進行強制執行。
6.2 受托財產增加或減少。
6.2.1 在本合同有效期內，甲方按月向乙方下達受托財產增加與支付的指令或通知，通知乙方接收新增受托財產和支付受益人企業年金待遇等。
6.2.2 甲方在本合同有效期內，將增加的委托投資資產劃撥至托管人的委托投資資產托管賬戶，托管人應于收到委托投資資產當日以書面形式分別通知甲方與投資管理人。
6.2.3 在合同存續期內，如遇甲方需要減少委托投資資產，甲方需提前通知乙方并抄送投資管理人。甲方通知乙方將相應資金從委托投資資產托管賬戶劃撥至受托財產托管賬戶，乙方應于劃撥資金當日以書面形式分別通知甲方與投資管理人和賬戶管理人。
6.3 賬戶的開設與管理6.3.1 交易席位的租用與管理6.3.1.1 委托投資資產證券買賣的證券經紀機構由投資管理人聘用，并由投資管理人告知甲方和乙方，投資管理人指定證券經紀商提供的席位用于本項委托投資資產的投資交 易工作，上海證券交易所席位號為： ，深圳證券交易所席位號為： .投資管理人應確保該證券經紀商有足夠的交易和清算能力。
6.3.1.2 甲方或投資管理人有充足理由認為證券經紀機構不能履行證券經紀職責時，可選擇新的證券經紀機構代替，但投資管理人應提前1個月通知甲方和乙方，原任經紀機構應在業務完全移交后方可退任。
6.3.2 資金賬戶的開設與管理。
與受托財產有關的資金賬戶（受托財產托管專戶、委托投資資產托管專戶、清算備付金賬戶等）的開設與管理由乙方依據法律、法規規定和有關業務規則執行。資金賬戶的預留印鑒由乙方保管。
6.3.3 證券賬戶的開設與管理。
6.3.3.1 根據甲方指令，乙方以__________企業年金基金的名義在上海、深圳證券交易所分別開立一個或分不同的投資組織開立多個證券賬戶。
6.3.3.2 甲方為乙方開設證券賬戶提供相關便利。乙方應及時將證券賬戶開通信息通知投資管理人，并將賬戶開設確認資料和股東代碼卡等的復印件送交甲方備案，乙方保留原件。
6.3.3.3 本受托財產的證券賬戶開設和使用，僅限于滿足本受托財產業務的需要，乙方不得出借和轉讓，亦不得使用這些賬戶從事本合同約定以外的活動。
6.3.3.4 乙方應制定受托財產有關賬戶的管理制度，并實施完善的風險防范措施，安全保管受托財產。賬戶管理制度、風險防范措施及其修訂應及時報甲方備案。
6.4 受托財產移交。
6.4.1 在向乙方轉交受托財產前，甲方應向乙方發出受托財產移交通知書；通知書中應注明移交時間、移交金額以及該財產對應的投資管理人名稱及委托投資資產賬戶名稱與賬號等。
6.4.2 乙方應在移交受托財產到賬的當日，向甲方及相關的投資管理人出具受托財產到賬確認書；確認書中應注明到賬金額以及對應的投資管理人名稱及委托投資資產的賬戶名稱與賬號、到賬時間等，并加蓋乙方公章。
6.4.3 甲方向乙方下達受托財產支付指令后，乙方應按照甲方要求，辦理資金劃轉手續，并及時將辦理結果報告甲方。
6.5 實物證券的保管。
乙方根據投資管理人發送的指令，辦理實物證券的購買和轉讓手續，并根據相關規則安全保管實物證券。委托投資資產的實物證券及保管憑證由乙方持有。
6.6 指令和通知的執行。
6.6.1 指令和通知的內容。
6.6.1.1 來自甲方的指令和通知包括但不限于受托財產托管專戶與委托投資資產托管專戶的款項相互撥人、停止清算、受托財產的增加、支付受托費、投資管理費和托管費以及向受益人支付企業年金待遇等。
6.6.1.2 來自投資管理人的指令和通知包括場外交易（如新股配售、新發國債認購、銀行間市場債券買賣、銀行間市場回購等）收付款、收付券指令等。
6.6.1.3 指令必須載明下列內容：賬號、金額、劃款方式、用途、預留印鑒、簽字、日期和其他需要載明的事項。
6.6.2 指令和通知的發送確認。
6.6.2.1 甲方及投資管理人的指令和通知應由其法定代表人或其指定的授權代表簽發并加蓋預留印鑒。
6.6.2.2 指令必須以書面方式發送，書面方式包括原件送達和傳真。
6.6.2.3 乙方收到指令或通知后，應指定專人驗證簽名和印鑒。簽名和印鑒驗證一致的，按照7.4.3 有關規定執行；簽名和印鑒驗證不一致的，該指令或通知無效，乙方并應立即報告甲方。
6.6.2.4 對于限時到賬的指令或通知，甲方應當考慮乙方辦理業務的必要時間。
6.6.3 指令和通知的執行。
6.6.3.1 對于來自甲方的指令和通知，除非違反法律、法規、《__________企業年金基金受托管理合同》和本合同，乙方不得拒絕執行。乙方對甲方的指令或通知有異議的，應在接到指令或通知的當日通知甲方；如甲方書面通知維持其指令的，乙方必須執行。
一、物業管理糾紛的主要特點。
物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的, 該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。
1.物業管理糾紛案件逐年上升,訴訟標的額較大。
1990年以來,特別是1992年以后,全國各地的房地產業異軍突起,海南的房地產更是超 常規發展,形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈(以下簡稱 為住宅小區和商廈),各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法 不盡一致,業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范,使業主與物業管 理者、行政主管部門之間的矛盾漸生,因此而產生的糾紛,向房產、物價等管理部門的投訴 大量增加,在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后,當事人轉而向法院。以海口市 新華區法院為例,該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件,至1996年上升為20件,這兩 年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元,多則幾十萬元。
2.因物業管理產生糾紛的案件類型多,且多是新類型的案件。
物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計,目前?？谑兴芾淼奈飿I管理 糾紛,已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛,發展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。主要有:(1)物業管理者(包括房地產開發商和物業管理公司)向業 主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛,這類糾紛數量較多;(2)業主或使用人要求 物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛;(3)房地產開發商與物業 管理公司的物業管理承包合同糾紛;(4)房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管 理糾紛;(5)業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財 務損失的糾紛;(6)業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛;(7)業主訴房產 管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛,涉及到民法關系中合同之債(包括服務管理關系 、關系、承包關系)、侵權行為所生之債,以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是 否合法。如?？谑许槹l新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數 的情況下,海口市房產管理局批復同意成立管委會屬違法行政,侵犯了原告作為業主的利益 ,而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。
3.物業管理糾紛訴訟主體復雜,法律關系復雜,對糾紛的審理有一定的難度。
物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜,該類案件的主體,既有我國公民、法人和 其他組織,又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞;參與訴訟的既有業主、使用人或小區管 委會,也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系 、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系,又可能涉及到房地產 開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系,業主、管委會或物業管理公 司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件,在審判實踐中又無現成的 依據,《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定,只能依據民法通 則、行政訴訟法的基本原則,依據有關部門和地方性規章進行處理,而有關規章的規定又不 詳盡或明確,給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。
(一)物業管理糾紛的管轄問題。
確定物業管理糾紛案件的管轄問題,是正
確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題,應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件,依《行政訴 訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件,目前當事人一般 都在物業所在地的法院,并把物業所在地作為業主或使用人的住所地,而有些受訴法院 也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方 提起侵權之訴的,應適用民事訴訟法第29條的規定,由侵權行為地或被告住所地的人民法院 管轄,因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛,應 適用民事訴訟法第24條的規定,即:“因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或合同履行地 的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的, 業主的住所地既有在物業所在地,又有在物業所在地之外的,并非業主購置了物業,物業所 在地就是其住所地,因此,不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地;物業管理公司的住 所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地,而并非是實施物業管理的所在地,但由于物 業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同,均是在物業所在地實施物業管理 ,因此,物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛, 但其不屬于不動產糾紛,不適用專屬管轄的規定。 (二)應注意審查涉及物業管理的合同的法律效力。
審查物業管理合同的效力,關系到正確處理糾紛,維護法律嚴肅性的問題。在物業管理 糾紛中,主要涉及三類合同,一為物業管理服務合同,即業主或管委會與物業管理公司或開 發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協 議:通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同;二為物業管理承包合同即房地產 開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承 包 的書面協議;三為物業委托管理合同,即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權 委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中,應區分合同的不同性質,注意判定合同 的效力,以正確處理物業管理糾紛。
1.注意審查物業管理服務合同的效力。
在審查物業管理服務合同(或稱聘用管理合同)時,應主要從當事人是否具備民事主體 資格和相應的民事權利能力、民事行為能力,合同的內容是否合法來審查其效力。物業管理 權是因業主享有物權所派生出的權利,行使物業管理權的應是物業的所有權人,或是與業主 約定可享有物業管理權的使用人,而非房地產開發商或物業管理公司。物業管理服務合同應 由業主(或特定的使用人)為委托人,委托具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由 于我國房地產發展過程中物業管理剛起步,在購房者購房時,物業管理多是作為商品房售后 服務的一環,由房地產開發商與購房者簽訂,約定購房者接受房地產開發商的物業管理服務 .隨著物業管理規范化、法制化的呼聲日甚,越來越多的業主或業主管理委員會作為行使物 業管理權的一方,續聘或選聘房地產開發商屬下的物業管理機構或物業管理公司為其提供物 業管理有償服務。因此,物業管理服務合同合格的當事人,一方為業主或依法成立的業主管 理委員會,另一方為具有物業管理經營范圍的企業。原由業主或無物業管理經營權的 房地產開發商,所簽訂的物業管理服務合同,其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分 ,在此之前(即1994年4月1日前)所簽訂的物業管理服務合同不宜以房地產開發商無物業 管理經營權來認定無效,房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前,可繼續實施物業管理 ,但不得以繼續履行合同為由,阻撓業主或業主管理委員會選聘物業管理公司進行管理。19 94年4月1日后所簽訂的物業管理服務合同,因《辦法》已規定住宅小區應由物業管理公司統 一實施專業化管理,房地產開發商在出售房屋前,就應選聘物業管理公司承擔住宅小區的管 理,或注冊成立物業管理公司負責管理。所以,1994年4月1日后房地產開發商仍與業主簽訂 物業管理服務合同的,應認定合同無效。
在審查物業管理服務合同效力時,還應注意審查合同的內容是否合法。物業管理服務合 同必須遵守法律、法規、規章,不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益;必須在 平等協商的基礎上,確保業主或業主管理委員會行使物業管理權和委托權。對于業主不能 在平等的基礎上行使其物業管理權的,應認定合同無效;對易引起糾紛的物業管理費,其收 費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準,超過標準收取費用 和滯納金,未經批準擴大收費范圍的條款,應確認為無效條款;對屬于業主所有或共有的外 墻體、屋頂等的使用、收益,如不允許業主管理、使用、收益,或賦予房地產商使用權而不 向業主交付相應對價的,均侵犯了業主的權益。實踐中,房地產開發商或發售房產的大業主 ,未經業主同意隨意使用屬于其他業主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為 常常發生,物業管理服務合同的內容中出現侵犯業益的不平等條款的,應確認部分無效 .
2.注意審查物業管理承包合同的效力。
由于房地產開發商或物業管理公司往往認為物業管理權在其手中,而在無能力或精力實施物 業 管理時,或為牟利,在與業主簽訂物業管理服務合同后,將受托進行物業管理的經營權發包 給其他的物業管理公司,坐收承包金,由此產生了發包人與承包人因收取、上繳物業管理承 包金及業主拒向承包管理人交納物業管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定,小區物業管 理權屬全體業主所有,只有業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理公司,為業主提 供有償服務。房地產開發商或物業管理公司只有依據物業管理服務合同對物業實施管理,其 由此所享有的受托權實質上不是物業管理權,而是受托管理權,將受托管理權發包、轉讓給 他人經營,這種物業管理承包合同損害了全體業主的利益,應確認為無效合同。有受托管理 權的物業管理公司將其管理權發包,其無權收取物業管理承包金,承包人則未依法取得受托 管理權,其要求業主向其交納物業管理費的訴訟請求,不應得到支持。
