時間：2023-10-11 16:14:40
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不同的籌資方法下企業所承擔的稅負是不同的。
（1）通過金融機構貸款籌資。利用金融機構籌措的流動資金，其利息支出可以計入當期損益，實現稅前扣除，但與項目有關的長期貸款，其資金成本應該計入項目開發成本。
當企業處于虧損年度或有前五年虧損可資扣抵時，利息支出應盡早資本化；當企業處于盈利年度時，利息支出盡量予以費用化，以期達到費用極大化目的；應盡量向金融機構貸款，保證利息支出的合法性，避免稅務機關對超額利息的剔除。
（2）通過發行債券籌資。稅法規定資本紅利不得在費用中列支，而債券利息可以作為費用列支，因此，它可以作為節稅的方法加以利用。
2．主營業務收入的籌劃
由于房地產單位價值較高，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產，房地產企業一般都采取分期收款方式銷售。采用這種方式，企業不能按售價總額確認收入，而應按合同規定的收款時間分次確認收入，并相應地分次結轉成本，起到節稅作用。
3．成本費用的籌劃
（1）費用的轉化。費用或支出的形式不同，適用不同的稅收政策，并會大大影響企業的稅負。譬如，公司董事、監事的酬勞可以工資形式支付，借以增加費用；對持股員工發放的紅利可以年終獎金形式發放，借以增加費用；營銷人員的工資、獎金合理轉化為營業費用，通過包干形式進行薪酬激勵，可以合理節稅。
（2）固定資產折舊。折舊籌劃的重點在于提高折舊額，可以通過資產評估方法確認重估價值。重估后資產在使用期間，每年折舊額較高，賬面盈余減少，可減輕稅負。進行資產重估可提高賬面價值，從而在出售資產時，由于售價與調整后的賬面價值相抵，財務利益較小，稅負亦較輕。
（3）業務招待費。業務招待費必須是與開發經營業務有關，已取得合法憑證且未超過限額標準的開支。對于業務招待費，應注意以下方面：增加經營收入，以提高限額計算基礎；能在其他費用項目列支的，就不要列入業務招待費，以避免超過限額標準；妥善處理企業籌備期間支付的業務招待費，并入開辦費攤銷，此時無限額約束；業務招待費若超過列支限額，應于申報納稅前先行進行納稅調整，以免稅務機關稽查補征稅款并罰款。
（4）避免費用和損失被剔除的納稅籌劃。費用和損失作為收入的扣抵項目，一旦有與稅法不符的加大費用、損失的事項被審查出來，必遭剔除，嚴重的還會受到懲罰。所以，房地產企業應遵循以下基本原則：應取得稅務機關監制的統一發票、收據等合法憑證；應與開發經營活動有關，且業已實現；凡是與形成企業當期收入無關的費用、損失，均不得列入；對稅法規定了限額標準的各項費用及損失，企業可以實行內部控制制度管理。
4．合作建房經營方式的稅收籌劃
（1）合作建房的兩種方式：
其一，合作雙方通過“以物易物”方式進行交易，雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，一方發生了銷售不動產的應稅行為，另一方發生了轉讓土地使用權的應稅行為。對這種以房換地行為，雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉讓土地使用權價值繳納營業稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應按房屋銷售額交納營業稅。
其二，合作雙方分別以土地使用權和貨幣資金出資，成立合作企業，合作建房。對此，又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后合作雙方采取風險共擔、利益共享的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。
（2）合作建房的稅收政策及籌劃思路。根據國家稅務總局《營業稅稅目注釋(試行稿)》：“以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定，在第一種分配方式下，向合作企業提供的土地使用權視為投資入股不必繳納營業稅，合作企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產繳稅，雙方分得的利潤不必繳營業稅；在第二種分配方式下，向合作企業轉讓的土地使用權，按轉讓無形資產繳稅，合作企業房屋分配后銷售時，各自按銷售不動產繳納營業稅。
合作建房項目作為一個會計主體，在收入和費用相同時，經營方式不同會導致稅負不同，雙方合作建房并采取在房屋建成后合作雙方風險共擔、利益共享的利潤分配方式最為節稅，只須在銷售房屋取得收入時按銷售不動產繳稅；而成立合作企業并采取在房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋的利潤分配方式，以土地使用權投資的一方還須在前種方式稅負的基礎上，就轉讓的無形資產繳稅。
至于“以物易物”的合作建房方式，合作雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉讓土地使用權價值繳納營業稅，合作建房雙方將分得房屋出售時，還應按房屋銷售額交納營業稅，其稅負最高。因此，房地產企業應利用國家稅收杠桿導向，選擇最有利的經營方式，達到節稅的目的。
5．會計政策選擇的籌劃
（1）預提費用籌劃。房地產企業開發過程中可以合理預提費用，預提方法主要體現在后期配套設施支出的預提、大修費用的預提，以及利息費用的預提等方面。適度、合理地預提可以減少企業所得稅稅基。因此，在允許的合理范圍內費用預提時應就高不就低，先行足額計入成本費用，延緩納稅。
（2）開發商品與出租商品籌劃。有些房屋由于原因滯銷，或出于其他考慮用于出租經營時，可把商品房轉作出租經營房，從“開發商品”轉入“出租開發產品”科目，按月計提出租產品攤銷額計入成本，使企業庫存成本接近實際成本，減少稅收支出。如果把房屋繼續留在“開發商品”科目提取減值準備，所提減值準備不能作為稅前扣除項目。此外，企業還應利用國家稅收優惠政策如調低房產契稅以及某些地區為處理積壓商品房特準以前竣工的空置房免征營業稅等，加速庫存商品房流通，盤活資金。
（4）營業費用籌劃。作為房地產開發企業，各年度廣告費支出是一筆龐大的費用項目。廣告費支出的多少往往與銷售業績密切相關。房地產企業每一納稅年度的廣告費支出在銷售收入2%的限額內可以據實扣除。如果廣告費由總公司統一策劃、統一支付，很可能出現總公司因廣告費支出超出2%扣除比例不能全部稅前扣除，而其他關聯公司廣告費不足2%的情況，這時可以實現廣告費的合理劃轉，由關聯公司承擔部分廣告費。
（5）財務費用籌劃。如果同時開發幾個房地產項目，而其中一個項目準備轉讓，企業所需部分資金以該項目向銀行貸款，在計算土地增值稅時該利息就可以按不超過商業銀行同期同類貸款利率據實扣除。如果轉讓該項目繳納土地增值稅負擔過高，企業也可考慮以合作建房方式享受暫免征收土地增值稅的優惠政策。
6．土地增值稅的籌劃
土地增值稅籌劃的關鍵點就是合理合法地控制、降低增值率。增值額是轉讓收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制：開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額總和的10%。
控制普通住宅增值率的另一種方法是降低房屋銷售價格，銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當然，這會帶來另一種后果，即導致銷售收入的減少。此舉是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權衡得失，做出選擇。
7．內部組織結構的選擇
0 引言
從整體的房地產市場來看，商業類房地產是所有房地產類型中最復雜、最具風險、盈利性最高的不動產形式。在其發展過程中逐漸形成了包括多種類型地產項目的綜合物業，在日常生活中常見的商業街、購物大廈、地下商場、電影院、寫字樓大型超市等屬于商業類房地產的范疇。房地產企業，對商業類房地產進行的稅收籌劃，本質上是一種事先設計安排的經營活動，可以說是企業財務管理戰略的一部分，通過使用巧妙、合法的會計技巧，優化財務管理組合、提升效益，減少或延期繳納相關稅款，以此降低企業付稅額。在企業實際運行操作過程中，商業類房地產的稅收籌劃呈現出以下基本特征：第一，最基本的特點是其具備合法性，這也是稅收籌劃可以實現的法律保障。第二，事前預測性，企業在確定基本納稅方案時，可以根據企業自身的經營狀況，投資計劃，進行事前準備，調整相關活動項目，以設計最合理的納稅方案。第三，稅收籌劃本身具有一定的時效性，現階段我國的稅收政策、稅法環境等還處于快速發展變革之中，對商業類房地產企業的稅收籌劃適應了新的環境需要，及時與新的政策法規接軌，具備一定的時效性。第四，稅收籌劃體現出的整體綜合全局性特征較強。
1 商業類房地產企業稅收籌劃存在的問題
房地產業近年來多次被國家稅務總局列為稅務專項檢點行業，以下是幾類比較常見的重點問題：
1.1 目前，商業類房地產企業的稅收籌劃仍然存在較高的風險 從房地產業的基本屬性來看，商業類房地產企業所涉及到的項目一般都比較大，其資金規模也相對龐大，需要繳納的稅款種類比較多。一般來說，商業類房地產企的稅負在25%-30%之間，相對來講，這是一個很高的稅負比例。基于這種基本情況，對于稅收籌劃的進行，商業類房地產企業是十分迫切的。但是，由于目前相關稅收籌劃的政策法規沒有清晰明確的規定，而企業在進行稅收籌劃時常常會發生超越法律、法規的界限，潛在隱藏著許多風險。而過高的稅收籌劃風險，意味著企業稅收籌劃活動失敗的可能性的增加。這不僅使企業無法實現預期的財務目標，還會使企業面臨稅務機關的處罰，甚至可能還會追究相應的刑事責任。
1.2 企業會計核算制度不健全制約稅收籌劃實際效果的發揮 商業類房地產企業稅收繁瑣復雜，對財務管理的水平要求很高，但是，在實際的企業內部，大多缺少與之配套的會計核算制度。對于商業類房地產，比較常見的會計核算跨期攤派，收入的確認，成本的計算沖銷會計期內的損益等，不健全的會計核算制度，影響企業真實稅收籌劃效果。
1.3 企業配備的稅收籌劃人員水平不高 稅收籌劃是一種很專業的稅務工作，涉及到財務、稅務、稅法、公司法等多方面的知識，對負責人員和具體執行人員的專業性要求很高。企業人員對稅收政策執行不到位或在綜合性的稅收籌劃過程過程中，對于企業的整體性和相關稅收政策的宏觀性把握不恰當，會造成稅收籌劃執行效果的不理想。同時，具體執行負責人員的經驗不足，也不利于稅收籌劃的順利開展。在具體操作環節，有的企業稅收籌劃人員，為了盡可能的降低企業稅負，可能使用一些特別技巧，容易導致企業的故意偷稅、漏稅，過于急功近利的稅收籌劃，使得企業偏離了稅收籌劃的本質，不利于企業的長遠發展。
1.4 現階段的稅務行政執法存在一些不合理之處，影響了稅收籌劃的實施 國家稅收法律在制定過程中，主要是從收稅的角度考慮的，在企業稅收籌劃方面的一些細則不夠明確，而相關約束性條款又卡得過嚴、過死?，F代社會經濟發展迅速，稅收的形式和征稅的政策，跟不上企業自身的快速發展，隨著社會經濟制度的日益多元，企業組織形式越來越靈活，而現階段的稅務行政法的諸多條款依然比較滯后，參照標準有很多不合理之處，這些不合理之處，阻礙了企業稅收籌劃的正常開展，不利于企業降低稅務負擔。
2 商業類房地產企業進行稅收籌劃的相關對策分析
2.1 提高對稅收風險因素的防范力度 首先加強對營業稅納稅風險的防范，根據房地產企業納稅的一般條件，可以得知，營業稅納稅風險主要受到以下幾種因素的制約：一是開發產品的處理方式。二是開發產品的銷售價格。三是開發產品的轉讓方式。以上這三個因素是決定房地產企業營業稅稅負的關鍵因素，因此也是稅務風險控制的關鍵環節，必須進行稅負測算和方案選擇以降低稅收負擔及納稅風險。其次加強土地增值稅納稅風險防范，對于房地產企業來說，影響土地增值稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發產品的處理方式。二是開發產品的銷售價格。三是開發產品的轉讓方式。四是開發產品的成本。五是共同成本的分攤方法。因此，要從這五個方面，加大對土地增值稅納稅風險的防范。第三，企業所得稅納稅風險的防范。企業所得稅是對房地產企業經營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產企業來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉讓還是受托代建或投資入股，均需計算繳納企業所得稅。由于企業所得稅是對企業經營所得征收的，因此，影響經營所得的收入以及成本水平就是影響企業所得稅的關鍵因素，所以要加大對企業所得稅納稅風險的防范。
2.2 及時關注稅法變動 在實際操作過程中，企業要做到學法、懂法、守法。只有對稅收法律法規的變化了如指掌，才能立足于企業的實際情況，對稅收籌劃方案及時作出調整；企業應該深刻領會立法精神，全面掌握稅收規定，準確把握稅收政策內涵，嚴格按照稅法來進行籌劃，嚴守稅收籌劃合法的底線，正確處理稅收籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關系。
2.3 提升企業稅收籌劃人員素養 企業稅收籌劃人員的素養包括道德素養和專業素養。第一，商業類房地產企業的稅收籌劃人員要提升職業道德素養。企業稅收籌劃人員自身必須要具備較高的職業道德情操，因為企業的納稅行為不僅關系企業自身的利益，也涉及到國家的利益。任何稅收籌劃方案的設計，要以現行國家稅收政策、稅收法規為底線，在法律框架內，通過科學合理的財務運作，降低企業的財務負擔，提升企業的稅負結構質量。第二，企業內部的稅收籌劃負責人員要切實提高自身的專業水平，增強實踐經驗。稅收籌劃需要綜合很多學科的知識，其中稅務，法律、金融等學科為主，這就需要稅收籌劃相關負責人員必須掌握扎實的理論知識，同時在實際企業內部稅收籌劃設計時，不斷豐富實踐經驗。學習業內先進的稅收籌劃設計方案，提升稅收籌劃設計的科學性。
2.4 建立良好的稅企關系 稅法的具體執行者是稅務機關，許多法規條文的制定權和解釋權在稅務機關。國家在制定稅收政策的時候，往往在征稅范圍、稅收優惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務機關可以憑借實際操作的經驗和對不同企業經營狀況的了解，在這個范圍之內進行靈活的操作。同時，稅務機關會根據各地實際情況采取適合本地的稅收征管方法，導致各地稅收征管情況存在差異，而房地產企業的業務往往又遍及各省，稅收籌劃受當地實際情況的影響很大。因此房地產企業應加強與當地稅務機關的溝通。
為了推動第三產業的發展，尤其是現代服務業的發展，消除重復征稅，2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合頒布了《營業稅改征增值稅試點方案》。文件規定：從2012年1月1日起，上海作為試點城市，其所在行政區域內的交通運輸業和部分現代服務業正式實施營業稅改征增值稅，至此，貨物勞務稅收制度拉開帷幕。2012年8月1日起，國務院擴大了“營改增”試點省市至10個，2013年8月1日，“營改增”范圍已推廣至全國。
二、“營改增”對于稅收籌劃因素分析
1.稅基的變化
原營業稅下，對于建筑設計單位分包或轉包設計勞務，其計稅營業額享受差額征稅政策，即國稅函〔2006〕1245號文，文件中規定：對勘察設計單位將承擔的勘察設計勞務分包或轉包給其他勘察設計單位或個人并由其統一收取價款的，以其取得的勘察設計總包收入減去支付給其他勘察設計單位或個人的勘察設計費后的余額為營業稅計稅營業額。
“營改增”普及到全國范圍后，由于增值稅是按取得的增值稅專用發票的進項稅額抵扣當月的銷項稅額計算繳納增值稅，因此增值稅沒有直接抵扣稅基概念，但在“營改增”的過渡期間內原來營業稅差額征稅優惠政策依然有效，當單位取得未納入試點范圍的抵扣減項，可以在稅基里直接抵減，計算的公式為：應納稅額=[開票金額-支付價款）/（1+稅率）]*稅率-進項稅額。
2.稅率的變化
建筑設計企業“營改增”之前，營業稅稅率為開票金額的5%；“營改增”后，被認定為增值稅一般納稅人的，稅率為6%，一般納稅人資格認定的標準為應稅服務年銷售額500萬元（含500萬元）。由于增值稅是價外稅，在不考慮進項稅額的前提下，增值稅稅率為開票額的：6%÷（1+6%）=5.66%，因此只有當設計單位取得的年進項稅額大于年開票金額的0.66%時，稅負才會下降。而建筑設計單位的成本主要為人力成本，進項抵扣項目很少，“營改增”后對于認定為一般納稅人的設計單位而言，稅負有所增加。
對于應稅服務年銷售額小于500萬元的設計單位，可以作為小規模納稅人，適用3%增值稅征收率，因此“營改增”后對于小規模納稅人而言，稅率有所降低。
3.征收管理
“營改增”后征稅機關發生了變化，營業稅由地稅負責征收，改革后增值稅由國稅負責征收。
在中央地方稅收分配比例上也有很大的影響，營業稅全部屬于地方財政，增值稅則是中央與地方按75%、25%比例分享。雖然試點方案中明確過渡期間試點地區“營改增”收入對應的稅款歸屬地方，但該政策只是過渡，未來勢必會調整增稅稅在中央與地方的分成比例。對于設計單位而言一旦分成比例有變，未來從地方政府取得的財政扶持資金也會大大下降。
在增值稅專用發票的管理上，增值稅發票管理較營業稅要嚴格。在發票認證方面，取得進項發票后應180天內認證，如果未及時認證進項稅將無法稅款抵扣，這對企業來說將會是一種損失。發票開具方面，增值稅發票一旦開具，下月即要納稅。在增值稅紅字發票開具時非常嚴格，企業必須取得由購買方所在地主管稅務機關出具的《開具紅字增值稅專用發票通知單》才能開具紅字發票，因此企業在開具發票前應與客戶充分溝通，核對開票信息后再開具，避免退票情況的發生。
三、建筑設計行業稅收籌劃方案
1.增值稅納稅人類別選擇的稅收籌劃
根據《試點實施辦法》規定對于應稅服務年銷售額500萬元以下的納稅人，可以認定為小規模納稅人，征稅率為3%；應稅服務年銷售額大于等于500萬元的納稅人應認定為一般納稅人，稅率為6%。因此“營改增”后設計單位認定為小規模納稅人稅率將有明顯的降幅，因此應盡量選擇小規模納稅人進行籌劃。
對于年營業額超過500萬限額的設計單位而言，可以通過設立幾家設計單位分拆營業收入的方法進行籌劃，控制每家設計單位的年營業收入在500萬元以內。
2.進項稅額抵扣的稅收籌劃
本次“營改增”屬于結構性減稅，建筑設計單位一旦被認定為一般納稅人后，由于進項抵扣稅額較少，稅負較原營業稅有所增加。為降低稅負，設計單位采購付款時應盡可能取得增值稅專用發票，可抵扣的進項稅稅額越大，應納稅額越小。
建筑設計單位購進項目可以取得增值稅專用發票的主要事項列舉如下：
（1）分轉包設計費、模型效果圖費、曬圖費；
（2）購買固定資產：包括電腦、復印機、辦公家具等，值得注意的是財稅（2013）37號文件規定自2013年8月1日起原增值稅一般納稅人自用的應征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其進項稅額準予從銷項稅額中抵扣；
（3）購買無形資產：如CAD、設計軟件，軟件開發服務、軟件咨詢服務等；
（4）支付維修保養費：奧西維護費、復印機維修、汽車維修等；
（5）購買辦公用品：文具、墨盒硒鼓、描圖紙繪圖紙等；
（6）有形資產租賃：汽車租、復印機、打圖曬圖一體機的租賃費；
（7）貨物運輸費；
（8）汽油費：以公司名義購買油卡；
（9）鑒證咨詢服務：如律師事務所及會計師事務所咨詢鑒證業務、建筑圖紙審核服務等；
（10）廣告服務：寶庫奧廣告設計、策劃、制作、、宣傳等；
（11）會議展覽費。
3.充分利用現行稅收優惠政策進行籌劃
國家在制定政策時對某些地區和行業會給予鼓勵和扶持，有很強的政策導向。企業在稅收籌劃方案設計前應全面的對財稅政策進行研讀分析，盡可能取得財政的扶持及稅收的減免。目前建筑設計行業主要的增值稅優惠政策包括：
（1）過渡性財政扶持政策
為了更好的幫助試點企業平穩過渡稅制改革，確保稅負不增加，政府對于本次結構性減稅改革中稅負增加的企業實施過渡性財政扶持政策。就上海地區而言，根據滬財稅[2012]5號文件，對于稅制改革后稅負增加的試點企業，實施“企業據實申請、財政分類扶持、資金及時預撥”過渡性財政扶持政策。根據這一政策，試點企業稅制改革后稅負較以前增加的部分可向財稅部門申請財政專項資金扶持。
（2）向境外單位提供設計服務零稅率政策
財稅[2011]131號文件規定：向境外單位提供設計服務，不包括對境內不動產提供的設計服務，適用零稅率。
當然企業在重視稅收優惠范圍的同時不應忽視享受稅收優惠必要的程序和備案手續。符合稅收優惠條件的企業必須按照稅法規定履行相應的申報程序，避免無法享受稅收優惠政策。
4.利用地方財政扶持政策籌劃
各地財政部門會根據當地產業發展規劃制定相應的財政扶持政策，利用當地的政府的財政收入對區域內企業發展進行扶持，促進企業做大做強。營業稅屬于地稅，企業繳納的營業稅歸屬于地方政府的財政收入，“營改增”后政策規定在過渡期間增值稅仍歸屬地方財政。
在營業稅的分成比例上，就上海地區而言，一般市政府享受40%，區政府20%～40%，開發區享受10%～20%，企業享受10%～40%，且各個區域的扶持力度不完全一樣，因此對于準備新設的企業而言，在注冊前應比較各區的扶持政策并商談具體條款，對于重點納稅大戶而言，由于每年企業都會繳納大量稅額，這對地方財政有較大的貢獻，此時企業就有了與政府談判的話語權，企業應主動與政府部門爭取更為優惠的財政扶持政策。
5.控制開票時間延遲納稅
目前稅務局對于增值稅的征收管理上采取“以票控稅”管理模式，因此企業開具增值稅發票后的次月需要向稅務局申報繳納稅金。如果客戶在收到發票后未及時付款，企業會出現墊付稅金的情況。建筑設計單位的客戶大多是房地產商，房地產商的一旦資金短缺引起延期付款，此時如果建筑設計單位提前開票將會損失已繳納稅金的時間價值和機會成本，建議企業開票前應與客戶溝通好付款進度，控制好開票時間及回款時間，盡可能將兩者處于同一申報期間，避免墊付稅金。
此外對于設計單位收取的預收款項，可以向客戶開具資金往來的收據，待應稅服務完成時再開具增值稅發票。
四、建筑設計行業稅收籌劃的配套措施
由于增值稅具有進項抵扣的功能，為降低稅負企業在采購和銷售時應考慮該因素。
1.采購時供應商選擇
“營改增”后建筑設計單位在供應商選擇時，必須考慮供應商是否為增值稅納稅人，是否能提供增值稅專用發票。在比價時不應根據付款總額進行，應剔除增值稅進項稅根據采購商品的不含增值稅價格進行比較，不含稅價格低者為優選。當供應商為增值稅小規模納稅人時，可以要求其至所屬稅務局，由稅務局代開3%增值稅專用發票。
2.銷售時商業談判注意點
關鍵詞：國有房地產企業；稅收籌劃；財務管理；策略
房地產行業項目開發建設時間較長，資金回籠較慢，因此，在項目開發建設過程中，房地產企業會面臨較大的資金壓力。而加強稅收籌劃，提高財務管理的水平，能夠有效地實現資金的合理配置，降低資金持有成本，從而對公司的運營產生積極影響。國有房地產企業也認識到了財務管理和稅收籌劃的重要性，但是從目前的情況來看，很多國有房地產企業對財務管理在稅收籌劃方面所發揮的作用還認識不足，還存在一系列的問題。因此，開展國有房地產企業稅收籌劃對財務管理影響的研究就顯得尤為重要。
一、相關概念介紹
（一）稅收籌劃
很多學者對稅收籌劃的概念進行了研究，但是由于研究視角不同，目前還沒有形成統一的認識。有學者認為所謂的稅收籌劃指的是在稅收制度的框架下，在不違反稅收法律法規的前提下[1]，通過對企業的內部資源的合理配置和調整，提前做出的和稅收活動相關的籌劃活動，以達到節省稅收，延遲納稅的目的。有學者認為稅收籌劃的主體是企業的管理者，籌劃的客體是企業的稅收負擔[2]，而稅收籌劃的工具則是現有的稅收法律法規和會計核算處理制度，稅收籌劃的目的是降低企業稅負。而稅收籌劃和偷稅漏稅有本質上的區別，其是在法律的框架范圍內進行的。稅收籌劃在促進企業經營發展方面有兩個方面的作用：一方面，稅收籌劃能夠提高企業的利潤。當前房地產行業的競爭激烈，企業要想占據競爭的先機，就必須提高盈利能力，降低成本[3]。而稅收籌劃能夠使房地產企業在不違反稅收法律的前提下，靈活使用各種自主策劃手段，最終降低企業稅負。另一方面，可以提高企業的競爭能力。房地產企業面臨的外部環境日益復雜，存在一系列的風險因素。如果房地產企業可以提升稅收籌劃的有效性[4]，那么就能夠充實自身的現金流，從而保障房地產企業的正常運營。
（二）財務管理
財務管理，顧名思義是針對市場主體的財務活動進行管理的過程。財務管理是和市場經濟的發展相伴而生的，其目的是對市場主體的經營業務相關的財務活動進行管理，從而提升市場主體內部資源配置的效率[5]。財務管理通常體現為財務預算、財務決策、財務協調和財務控制。而財務管理活動的內容主要包括三個方面：首先，籌資活動的管理。籌資活動指的是市場主體為了擴大生產規模，通過多種方式從不同渠道獲取資金的行為。其次，資金運營活動管理。很多企業在運營的過程中會出現資金的收入和支付，比如支付應付賬款、收回應收賬款等，而這種因企業經營產生的和資金有關的財務活動，被稱為資金的運營活動。而資金運營管理就是針對資金運營過程的管理。最后，投資活動管理。企業為了達到預期的收益率，會對各種項目進行分析，從而開展項目投資活動，比如常見的企業購置固定資產、無形資產，購入其他企業的股權等。
二、稅收籌劃對財務管理的影響
（一）規范企業的財務分析手段
財務分析指的是財務人員對企業的業務進行梳理后，結合企業財務管理的目標，通過不同的計算方式對數據進行分析，為之后的財務決策提供依據的過程。在企業的籌資活動階段，企業稅負影響較大的是土地增值稅和企業所得稅。土地增值稅的影響主要體現在稅前利息的扣除上，因為根據稅法的規定不同的籌資方式所產生的利息可以在限額內扣除。在企業所得稅方面，企業債務融資所需要支付的利息可以用費用的方式在稅前扣除。而房地產企業要想做好關于土地增值稅和企業所得稅利息扣除方面的稅收籌劃，就必須規范財務分析手段。在傳統的模式中，房地產企業總是主觀分析財務數據，這種方式得出的結論客觀性較差。而企業完全可以采取定量財務分析的手段，通過建立數據模型得出企業最優的資本結構，然后尋找最優的籌資方式，也可以對不同籌資方式所產生的利息支出進行量化分析，從而確定籌劃方案。
（二）提高企業財務控制意識
財務控制指的是對企業不同業務的運營過程進行分析和控制的過程，其目的是提升企業的運營效率。同時，財務控制意識也可以對財務活動進行控制，可以反作用于企業稅收方案的制定。舉例來說，在資本運營活動的銷售環節，可扣除項目的加計扣除能夠對土地增值稅的稅額產生較大的影響。如果企業財務管理部門缺乏財務控制的意識，沒有將項目的加計扣除費用進行區分，那么就會導致加計部分無法扣除，繼而提高土地增值稅的稅負。如果企業的財務人員具備較強的財務控制意識，那么就可以細化銷售環節可抵扣項目的管理方式，從而提高加計扣除的額度，進一步降低土地增值稅的稅負。與此同時，企業可以對房產稅進行籌劃。房地產企業的出租環節會涉及大量的房產稅，財務管理人員需要對房產稅中涉及的非房地產納稅范圍的費用進行區分，這樣才能夠合理降低房產稅稅負。
（三）提升財務預測能力
財務預測指的是財務管理人員能夠以過去的財務信息和業務信息為基礎，利用科學的財務分析手段，對信息進行處理，進而對未來的財務和運營活動做出科學的推斷的活動。財務預測能幫助企業制定預案。企業的稅收籌劃活動是為了降低企業稅負，優化資金配置，充裕企業發展的現金流。而房地產企業在開展投資活動時會受到各種因素的影響，如果不能夠對投資活動進行預測，那么就很可能會降低企業稅收籌劃的有效性。舉例來說，很多房地產企業會在不同的區域建設分支機構，使之對投資活動進行籌劃。在分支機構成立之前，財務人員需要對分支機構面對的法律風險和財務風險進行分析，并經過評估以后，決定是否成立新的分支機構。
三、國有企業房地產稅收籌劃方式
（一）籌資活動的稅收籌劃方式
國有房地產企業在運營過程中很難不產生籌資活動，而不同的籌資活動所帶來的資本成本具有很大的差異。因此，國有企業籌資活動的首要問題是選擇合適的籌資方式。目前常見的籌資方式有吸收直接投資、留存收益投資、銀行借款、發行債券、融資租賃和發行股票等方式。基于國有房地產企業的產權性質，其在金融市場上具備較強的實力和較好的口碑，因此，其常見的融資方式為銀行借款、發行債券和信托融資。房地產企業較多地選擇債務融資的方式，因此，債務融資所產生利息費用可以在計算企業所得稅時，在稅前扣除，而且，債務利息費用同樣是土地增值稅的重要扣除項目。而權益融資方式所產生的股息起不到“稅盾”的效應。但是，國有房地產企業也應該認識到房地產項目的建設周期長，資金回收慢，因此，較高比例的債務融資很可能引發債務違約風險，導致資金鏈斷裂。所以，企業應該綜合考慮，選擇多元化的籌資方式。
（二）資金運營活動的稅收籌劃方式
國有房地產企業在資金運營階段涉及的稅種較多，而且金額較大，比如常見的房地產銷售環節和出租環節。一方面，在房地產銷售環節會涉及契稅、城市建設維護稅、土地增值稅和房產稅。其中土地增值稅和房產稅的占比較大，是稅收籌劃的重點關注領域。在房地產商品的銷售環節，由于其開發的商品具有多樣化的特點，比如，可能是普通住宅或者別墅，所以，國有房地產企業在計算土地增值稅時，應該根據商品的類型分開核算。根據土地增值稅公式可知，土地增值稅=（銷售收入-開發總成本-加計扣除-稅金及附加-期間費用）×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。從上述公式可以看出，土地增值稅采用累進稅率，所以，基于住宅和別墅增值率的不同，兩者增值額對應的稅率和扣除系數是不同的，因此，國有房地產企業通常會分開核算。另一方面，在房地產出租環節，涉及較多的稅種是房產稅，而房產稅的計稅依據存在兩種情況，一種是房屋余值，一種為租金收入。如果將房產余值作為計稅依據，那么再按照政府規定比例扣除后，以余值的1.2%計算。如果以租金收入為計稅依據，那么房產稅的金額為年租金收入×12%。在對房地產出租行為進行稅收籌劃時，國有企業常見的手段是明確合同，區分合同中的業務內容。舉例來說，國有房地產企業在出租住宅配套時，應該分別同承租方簽訂兩份合同—一份為房屋使用權的租賃合同，另一份為房屋物業服務費的合同。因為，物業服務費不屬于房產稅的征收范圍，所以，在計算出租項目的房產稅時，會降低稅基，從而達到節稅的目的。
（三）投資活動的稅收籌劃方式
由于房地產的開發周期較長，因此，項目在開發建設中非常容易受到外在因素的影響，導致商品出現資產減值的情況，但是，由于開發時的賬面價值過高，企業以賬面價值為基礎計算房產稅時，得到的房產稅額過高。針對這種情況，國有企業的稅收籌劃方式如下。國有房地產企業在開展PPP項目時，可以用商業用地出資成立一家控股子公司，而根據中國會計準則的規定，投資者投入固定資產的成本應該按照合同或者協議約定的價值確定，但是，協議不公允的除外。因此，母公司由于不屬于房產使用權所有者，因此，并不繳納房產稅，而控股子公司應該繳納的房產稅可以按照減值后地產的公允價值入賬，這就降低了房產稅的計稅基數，從而降低了房產稅稅負。此外，國有房地產企業可以通過在三四線城市成立物業公司的形式，享受區域的優惠稅率，從而降低企業所得稅稅額。
四、國有企業房地產財務管理的優化策略
（一）引入定量化的財務分析手段
企業的稅收籌劃方案會影響財務管理的方法，而財務管理方法又會反過來影響稅收籌劃方案。隨著房地產市場環境和政策環境的不斷變動，依靠定性化財務分析方法所做出的稅收籌劃方案的有效性并不強，所以，國有房地產企業要想通過稅收籌劃提升企業的財務管理水平，就必須引入定量化的財務管理方法，提升財務管理決策的科學性。首先，財務管理定量化的分析方法必須建立在客觀真實的財務數據基礎之上，因此房地產企業應該提高財務數據的真實性。其次，在企業籌資過程中會存在不同的籌資方式和資本成本。國有房地產企業在制定稅收籌劃方案時會考慮到資本成本和利息的扣除方式，這就要求財務管理人員能夠從完善企業資本結構角度出發，對資本成本進行量化分析，從而取得投資成本和財務風險的有機平衡。最后，在計算利息所產生的節稅效應時，也應該運用定量的分析方法，最后選擇合適的籌資方式。
（二）增強財務控制意識
國有房地產企業的稅收籌劃方案也會受到市場環境、法律環境和政策環境的影響，所以，國有房地產企業應該提升財務控制意識，優化稅收籌劃的方案。首先，國有房地產企業在針對土地增值稅制定稅收籌劃方案時，應該對稅前扣除的項目做細致處理，尤其是要將稅前可抵扣的開發成本、利息費用和其他不能抵扣的成本分開核算，這樣才能夠通過對成本的控制達到降低稅負的目的。其次，國有房產企業還應該完善發票的管理制度，加強對發票的管理，尤其是做好增值稅進項發票的管理工作。財務人員要提升發票的完整性和規范性，確保在規定時間內抵扣進項稅額。最后，國有企業還可以結合實際情況延遲收入確認，比如，可以采取分期收款的模式，這樣能夠推遲增值稅納稅義務的發生時點，從而達到延遲納稅的效果。
（三）發揮財務預測的作用
國有房地產企業的稅收籌劃工作，本質上是一種事前的控制，因此，房地產企業的財務部門必須發揮財務預測的作用，在涉及房地產的各種業務類型時，應該做好稅收籌劃的預案。首先，在投資活動中，國有房地產企業可以通過設立控股公司的方式或者在不同地域開設分支機構的方式來降低企業稅負。其次，國有房地產企業還應該完善會計核算制度，加強會計準則的落實工作，明確各個財務崗位的職責，杜絕各個崗位職責權限相互交叉重疊的情況。最后，國有房地產企業還應該梳理各項業務流程、完善內部控制制度、加強內部監督，降低各個財務崗位或者各個分子公司出現財務違規行為的概率。
（四）提高財務人員的綜合素質
國有房地產企業的財務管理工作和稅收籌劃工作都是由財務人員直接負責的，因此，稅收籌劃和財務管理的有效性都與財務人員的綜合素質有著密切的聯系。首先，國有房地產企業在人才招錄環節，應該嚴格把控招聘的質量關，選擇那些既具備過硬的財務理論知識，同時又具備豐富稅收籌劃經驗的人才。其次，企業要督促財務人員積極學習。一方面，財務管理人員要樹立終身學習的意識，提前做好財務決策的知識儲備。同時，還要積極學習有關的稅務知識，提高稅務籌劃的能力。另一方面，由于國家的稅收政策處在發展和變化當中，財務人員必須及時關注國家的稅收政策，并能夠根據稅收政策做出財務方面的迅速反應。最后，財務管理人員要提升道德修養，遵守會計準則和法律法規，確保稅務籌劃工作在法律的框架內進行。除此之外，國有房地產企業還應該將財務人員的稅收籌劃工作納入績效考核體系中，獎優罰劣，起到良好的激勵作用。
結束語
房地產企業的稅收種類較多，稅負較高，因此房地產企業在稅收籌劃方面存在很大的空間。稅收籌劃的本質是在法律規范范圍內合理地減少企業稅負，延遲納稅時間。而稅收籌劃和財務管理之間具有密切的聯系，二者是相互依存、相互統一的。稅收籌劃可以推動企業財務管理水平的提升，而財務管理水平的提升，又可以提高稅收籌劃的有效性。文章對財務管理和稅收籌劃的概念進行了介紹，并且分析了二者之間的關系，進而介紹了國有房地產企業稅收籌劃的主要手段，最后，從多個角度提出了提高國有房地產企業財務管理水平的策略。
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關鍵詞：土地增值稅；征管；問題；對策
中圖分類號：F810.42 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）015-000-02
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。開展土地增值稅征收能夠有效規范土地交易市場的交易規則、促進土地增值收益的有效調節。土地增值稅涉及的征收資金巨大、帶來的影響很大、測試專業性很強、采用的技術十分復雜，對國家和人民的利益影響深遠。近年來，由于土地交易市場環境的不斷變化，房地產市場中的規則偏離愈演愈烈，以調控樓市、抑制炒賣、規范市場交易為初衷的土地增值稅征收也已經逐漸喪失了這些功能，為改變這種局勢，必須對土地增值稅征管中存在的問題進行切實分析，找出引發問題的根源，并加以解決，才能夠還土地、房地產交易市場一個規范、健康的環境。
一、土地增值稅收征管中存在的問題
1.預征率相對低下，預征稅入庫金額所占比重較大。由于很長時間內我國的土地增值稅都實行簡易的預征方式，導致在征收總金額構成中預收金額所占比重最高，在此以2012年北京市西城區和桂林市永福縣的土地增值稅征管為例，通過預征方式獲得的金額占累計入庫金額比重的72%，通過清算獲得的累計入庫金額占2%，核定征收實現的累計入庫金額占20%，稽查查補帶來的入庫金額為6%；而2010年桂林市永?？h通過預征方式獲得的金額占累計入庫金額比重的85%，通過清算獲得的累計入庫金額占9%，核定征收實現的累計入庫金額占3%，稽查查補帶來的入庫金額為3%。
2.土地增值稅征管清算不夠準確。土地增值稅收征管的清算技術相對較復雜，導致房地產商調節稅基的手段多樣化。鑒于我國的土地增值稅的對象規定，很多納稅人都是通過收入的少計入和開發成本的虛增來降低部分征稅數額甚至是逃避征稅。
3.房地產商長期將土地增值稅掛于賬上，稅款清繳不及時。部分房地產商為了延遲繳稅或者逃避繳稅，經常長期將土地增值稅掛于賬上，不及時進行稅款的清繳，這也是房地產商遲遲不交土地增值稅導致未交土地增值稅金額較大的原因。
4.稅務部門對土地增值稅征管不到位。稅務部門在土地增值稅征管過程中還存在一些工作能力和質量上的問題，包括在稅務征收、管理、申報、交納、清算以及稽查等環節上缺乏細致的調查研究，部分土地增值稅征管人員辦公手段缺乏規范化，土地增值稅征管工作的盲目開展等。
5.征納稅雙方的征納稅意識亟待提升。鑒于近幾年在土地增值征管中存在的許多客觀情況，普遍上納稅人和征稅方對土地增值稅征收所涉及的各種計算方法不是很了解，對計算方法的生疏就導致該稅種的征收過程中出現很多不便。再加上房地產轉讓本身就存在多樣化的形式，征納稅雙方難免會存在些畏難情緒。征納稅雙方的征納稅意識之淡薄，可以體現在納稅人有時會把預征土地增值稅理解成最終的征稅數額，這都是導致土地增值稅征管工作受到阻礙的原因。
二、加強土地增值稅征管工作的應對措施
1.針對房地產領域的稅收費用進行清理整頓。曾有相關專家指出，針對房地產領域的稅收費用進行清理整頓，能夠促進財稅改革的深化?？梢詫⑼恋卦鲋刀?、房地產稅以及附著在這些稅務上的其他費用并入正在搞試點的房地產稅種中，通過財產稅的形式開展征稅。如果只在房地產的開發與銷售環節進行土地增值稅的計證，在開展房產稅稅基評估時就要注意避免重復計征該稅種。
2.根據銷售進度的不同，增加土地增值稅的繳納檔位。首先要對現有的土地增值稅征管清算規則的合理性和科學性進行重新審視，確定是否存在需要細化、改善的地方。稅務征收機構也可以根據房地產開發和銷售的進度來征收相應的土地增值稅，防止房地產企業長期拖欠土地增值稅。例如，如果房地產商已經賣出了一半的房子，就應當在這個檔位設立一個繳稅比例。若一直等到房子全部銷售再進行清算，“欠繳”的行為就會更加猖狂。
3.合理降低邊際稅率的征收。根據我國土地增值稅征管的規定，超過200%的部分要征收60%的稅率，確實相對較高。尤其是對部分品牌、高科技和其他無形資產都造成了超負荷的征稅負擔，對這些企業的經營發展是十分不公平的。除此之外，由于我國地域寬廣，地區差異性大，可以效仿土地使用稅的做法，大致的征稅范圍由國家統一規定和，可由地方政府根據自身情況適當調整當地邊際稅率的征收，凸顯土地增值稅征管的合理化、人性化。
4.建立健全土地增值稅征管考核機制。健全土地增值稅征管工作中的目標責任制，是保障土地增值稅征管規范化的有效手段。面對現階段土地增值稅征管中稅收人員素質參次不齊、征稅環境復雜不規范的情況，稅務征管部門應當在日常的業務基礎上制定出完善的土地增值稅征管考核機制，要注重考核的合理性、科學性和針對性。對開展征稅業務的工作人員進行能力和素質上的考核，并將此制度作為征稅人員的重點考核方面，關注稅收檢查反饋情況，形成互動、高效的稅收征管機制。
5.積極開展土地增值稅評估工作。房地產開發企業的特點主要有：一是經營方式靈活，既有銷售收入、預售收入、又有出租等收入，二是成本項目復雜，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等，三是涉稅金額較大，一項銷售收入從幾十萬到幾百萬甚至上千萬。日常稅收監控難以對土地增值稅申報的真實性做出準確判斷。因此，要選配綜合素質較高的評估人員開展房地產開發企業土地增值稅專項評估，確保土地增值稅納稅評估工作落到實處。
6.加強房地產開發經營的監督，適當改進稅收征管手段。首先要加強房地產和政府職能的有效結合，實現政府與房地產企業涉稅信息的共享，房地產開發必須首先通過政府的所有監察、審核環節，稅務機關則要承擔起土地管理、城市規劃、房產管理等責任。與房地產開發商時刻保持聯系，全程跟蹤、監督房地產的開發和經營，獲取房地產開發和經營的所有資料，保障信息的真實性。全方位防止房地產企業超范圍享受稅收優惠、偷稅、漏稅等情況的出現。
三、結語
綜上所述，土地增值稅征管工作是我國財政稅收的重要組成部分，對國家和人民的利益有重大、深遠的影響。在房地產交易市場日益復雜化的今天，面對緊張的土地市場局勢，必須加強土地增值稅征管工作，切實挖掘土地增值稅征管中存在的問題，進一步審視導致這些問題的原因，根據實際的財政政策，對土地增值稅征管工作進行適當調整，促進土地增值稅征管的順利開展，幫助房地產交易市場恢復井然有序的市場環境，促進我國財政稅收工作質量、效率的提升。
參考文獻：
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關鍵詞：土地增值稅 規劃 節點
土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理地增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。
改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，如在銷售過程中當增值率略高于兩級稅率檔次交界的增值率時，可通過適當降低價格減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負二是增加扣除額，主要是通過加大投人來提高市場竟爭力如加大公共配套設施投人，改善小區環境，提高房屋質量；調控土地增值稅的扣除項目金額，杜絕違法虛開材料發票、建安發票、虛構零星工程項目和工程量等行為。
一、選擇多元化方式處置開發產品
多元化方式處置開發產品的方式包括：銷售、出租、先出租后銷售、售后返租、股權投資、產權轉讓、轉作經營性資產（開發產品自用自營）等。
房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列人收人，不扣除相應的成本和費用。這標志著長期持有物業，開發商可免交土地增值稅。而這一因素或可導致未來大量開發商將物業變出售為自持。
房地產開發公司可以根據自己的發展戰略和實際情況來進行相應的策劃，降低土地增值稅的稅負或合理延遲土地增值稅的納稅時間。
首先，將自己開發的房地產商品的用途改變為自用自營，即可享受不征收土地增值稅的稅收優惠據了解，有的公司可能討劃將一些項目的商鋪留在自己的手里，不租也不賣，不形成收人，這樣做既可以不超過85%以上已銷售的門檻，還可以坐享房產升值二這一籌劃思路首先要服從于企業經營規劃和現實，不賣改自用、自營，這種情況在實際工作中可行性并不很強。
其次，要從延緩繳納土地增值稅的時間上考慮，因為對于房地產開發企業來說，自用房產發生產權轉讓時仍然要征繳土地增值稅特別值得注意的是，這里既要考慮由此延緩繳納土地增值稅所獲得的資金時間價值，也要預測資金的風險價值，同時應兼顧再轉讓時的房產市值以及舊房扣除額的收益等。
二、利用預提費用的稅前扣除政策
稅法允許三項預提費用預提時依法在所得稅前扣除的規定對納稅人比較有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機械性規定。除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本：第一，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%；第二，公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用〕此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件第三，應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金等物業完善費用可以按規定預提。但土地增值稅清算時，不允許扣除任何預提費用，所有扣除項目必須提供發票或合法憑據。
三、地下停車場作為公共配套設施處理
當一個房地產開發項目存在地下車庫時，地下室車位面積能否計人可售面積？實際中對此尚存有不同看法。有些地方稅務機關認定，地下車庫應計人可售面積，并且該項地下室成本并不能全部一次性結轉銷售成本，而是進人計算可售面積時單位工程成本的總成本，當期實際銷售車位面積計人己售面積，結轉銷售成本，與當期實現的車位銷作收人形成配比。
企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。而利用地下基礎設施形成的停車場所，則作為公共配套設施進行處理。
四、利用稅收優惠政策納稅籌劃
隨著社會的發展，城市的現代化，酒店及酒店式公寓、寫字樓的業態開發越來越多，整體銷售，資金回籠快，是開發商最希望采用的銷售方式。這樣就需要一個包括前期在內的整體納稅籌劃。
例如：某房產開發公司，在一海邊城市開發一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者。開發成本20億元，售價28億元。按規定，此項業務應納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元（計算過程略）。稅法規定：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。依據上述規定，如果企業先投資成立一子公司"某某大酒店"，酒店固定資產建成后，再將大酒店股權全部轉讓給外國投資者，則可免除上述稅款。
五、結束語
隨著社會的進一步發展，稅收的各項法律法規日益完善，政府也加大對企業的稅收的宏觀調控，財政部門的執法力度也會越來越強，這些客觀因素要求企業開發商形成迫納稅籌劃的意識，切實落實好稅收籌劃工作，不但能夠提高企業自身的經濟效益，還可以進一步促進稅制的完善，填補稅法漏洞和缺陷，令稅務工作和納稅籌劃進入良性發展的軌道。
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一、選擇開發方式
房地產企業可以選擇合適的建房方式來進行項目開發：
1.合作建房，稅法規定對于合作建房建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。房地產開發企業可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。比如A單位想購買整棟樓房用于辦公，可以同房地產企業以合作建房的方式立項，建好后可按比例分配房屋，這部分按比例分得的房屋只用繳納營業稅不用繳納土地增值稅，大大減少了稅負。
2.代建方式，稅法規定代建房屋是指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，向用戶收取代建費的行為。對于房地產開發企業而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務性質的收入，故不屬于土地增值稅的稅范圍。但應注意要滿足以下三個條件：一是委托建房人必須能提供土地使用權證書和有關部門建設項目批準書；二是房地產開發企業不得墊付房屋建設資金；三是必須將建筑安裝企業開具的建筑安裝發票轉交給委托方。房地產開發企業可以利用這種建房方式，在開發之初就確定好最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免銷售繳納土地增值稅。
需要注意的是在運用開發方式進行納稅籌劃時要隨時關注國家稅務的政策變化，如在2006年以前很多房地產企業采用以房地產項目進行投資或聯營來達到規避土地增值稅的目的。其政策依據是《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）第一條的規定，“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資，聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅?！钡?006年3月頒布了《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號），新文件第五條明確規定，“對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行了投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定”。這就堵住了房地產開發企業以房地產進行投資或聯營來避免繳納相應的土地增值稅。所以要及時掌握最新的稅法政策才能做出有效的納稅籌劃。
二、充分利用國家稅收優惠政策
國家對從事房地產開發的企業建造普通標準住宅出售有免征土地增值稅的優惠政策。只要項目的增值額未超過允許扣除項目金額的20%，按照稅法有關優惠規定可免征土地增值稅。這項優惠政策也說明了國家對土地增值稅的政策導向是要開發商把增值額控制在合理的水平。企業應充分利用這個優惠政策，將增值額控制在這個范圍內?？梢詮膬蓚€方面來控制增值額：一是控制扣除項目金額，要注意對發生的開發成本費用一定要取得合法的稅務憑證，才能在計算扣除額時允許扣減。二是控制房屋銷售價格，并不是收入越多利潤越大，有時通過適當降低價格減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負。可以通過事先測算，來制定最佳銷售價格。合理的定價才能使企業更好的實現利潤。
三、選擇銷售方式
1.開發商將房產轉為自用或出租，可免交土地增值稅。房地產企業進行住宅項目開發通常都帶有商鋪。而商鋪這部分成本比普通住宅不會高很多，而銷售價格卻多幾倍。使其增值額基本都超過200%，按規定這部分要按高達60%的稅率繳納。所以如果不是急等資金回籠的情況，可將這部分房屋轉為用于出租的資產，避免因繳納高額的土地增值稅而稀釋了利潤。依據是國家稅務總局了《關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）規定，自2008年1月1日起，自建商品房轉為自用或經營，由于資產所有權屬在形式和實質上均不發生改變，可作為內部處置資產，不視同銷售確認收入，相關資產的計稅基礎延續計算。即房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，不用繳納企業所得稅和土地增值稅。國家稅務總局在2009年出臺的《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）也證實了這一點。
