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序論：在您撰寫土地權籍管理時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
為全面貫徹執行93號文件精神，加強對土地登記費的管理，現將有關事項通知如下：
一、目前尚未轉發貫徹執行93號文件的省、自治區、直轄市土地管理部門，要盡快與當地財政、物價、測繪部門取得聯系，做好宣傳解釋工作，同時積極向當地政府反映情況，取得支持，抓緊制定實施辦法或將文件轉發。對一時達不成協議，不能聯合發文的地區，可暫由土地管理部門單獨轉發，待條件成熟后再聯合行文。
二、各級土地管理部門對收取的土地登記費，要嚴格按照預算外資金進行管理，實行財政專戶存儲，?？顚Ｓ?，嚴格按規定比例使用，不準挪作它用。各級財務主管部門和財務人員，憶分發揮財務管理與監督的職能作用，做好土地登記費的收取、上交、使用和管理工作。
摘要：
從地籍動態管理的角度，提出了土地與宗地全生命周期的概念。基于此，設計了地籍時空數據結構，探討了面向全生命周期的地籍時空管理系統的結構和功能，并將研發的系統運用在實際業務中，以貫穿于其全生命周期管理。
關鍵詞：
地籍動態管理；全生命周期；時空數據；時空管理系統
0引言
上海市國土管理部門在2014年提出了土地“全生命周期管理”需求，旨在將全生命周期理論運用到地籍動態管理中，從而可以節約、集約、合理、高效地使用土地。全生命周期的概念最早是由美國經濟學家雷蒙德•弗農于1966年提出的，他將產品的全生命周期分為創新期、成長期、成熟期、標準化期和衰亡期5個階段[1]，從而全生命周期理論逐步得到推廣和運用。目前，全生命周期理論應用很廣泛，特別是在企業管理、工程建設和環境治理等領域已有成熟的應用[2-4]。但在地籍地動態管理中的應用還處于探索階段，有許多理論和技術問題亟待解決。文獻[5]從房地產開發建設和管理的角度，定義了土地房屋的全生命周期管理概念，將土地房屋全生命周期分為土地管理、房地產開發、建設管理、房地產市場管理、物業管理和拆、改、留管理6個階段。文獻[6]基于企業生命周期理論，探討了工業用地的生命周期及彈性出讓年期的設置，較好地解決了工業用地出讓以及后續管理中的問題。文獻[7]在靜態地籍GIS基礎上，引入時態概念，建立了動態地籍GIS平臺，并運用在地籍宗地變更管理業務中。文獻[8]建立了基于全生命周期的地籍對象時空數據模型。但總體上，已有的研究主要是針對地籍管理中的某一業務或某個環節提出的，而地籍動態管理涉及多個環節和多項業務，地籍動態管理中的全部過程需要綜合考慮。因此，本文在借鑒和綜述已有全生命周期理論在地籍管理，以及其他領域的研究和應用基礎上，從地籍動態管理的角度，首先提出土地全生命周期的概念，針對土地管理中的最小單元及地籍動態管理中的核心要素宗地，提出宗地全生命周期的概念。基于此，設計地籍時空數據結構，探討面向全生命周期的地籍時空管理原型系統結構和功能，并運用在實際管理業務中，將土地的全生命周期管理無縫地銜接起來。
1土地與宗地的全生命周期
1.1土地的全生命周期
地籍記載著土地及土地上附著物的基本信息，其核心是土地[9]。要將全生命周期理論運用在地籍動態管理中，首先要分析土地的全生命周期。為此，本文在分析已有研究成果和上海市實際土地政策基礎上，提出如圖1所示的土地全生命周期概念，其是從土地總體利用規劃開始，歷經土地儲備、土地供應、土地利用、土地管理5個階段，而每個階段由不同的業務組成，如土地儲備階段，包括將不合理的用地、閑置未利用的土地等收回，對集體土地改建設用地進行土地征收，對已經利用的土地進行收購等。同時，每個階段的每個業務也有自身的全生命周期，如土地供應階段的土地出讓，首先確定地塊范圍，然后經過掛牌、竟標、簽訂出讓合同、辦理建設用地許可證和建設用地批準書等流程后，其土地出讓業務的全生命周期結束。因此，不同業務的全生命周期構成了一個階段的全生命周期，而各個階段的全生命周期構成了土地全生命周期。同時，土地的全生命周期是一個周而復始的循環過程，在經歷了規劃、儲備、供應、利用和管理后，因城市發展的需要（如舊城區改造，重大工程等），土地管理部門對土地總體規劃進行適當的調整和修改后，再次進入土地全生命周期的各個階段。土地規劃、土地儲備、土地供應和土地管理是行政管理部門實施的行政行為，而土地利用是土地使用者依據行政決定而實施的相關活動，因此，本文提出的土地全生命周期涵蓋了土地管理和利用的全過程。
1.2宗地的全生命周期
全生命周期本質是從產生到死亡，是針對具體客觀對象提出的，有明確的“始點”和“終點”。而土地全生命周期是一個周而復始無窮盡的過程，沒有明確的“終點”，是在土地總量控制的前提下，基于土地管理和土地利用提出的。但土地全生命周期的各個階段和各個階段中的每項業務并不是對土地的整體開發和利用，而是將整個土地劃分為具體的不同區域，每個區域有不同的功能和利用價值，依據區域的不同，可把土地劃分為不同的地塊，則地塊和地塊之間具有了一定的邊界，這種邊界具有“人為”因素的特點，是人為因素強行施加上的，在現實世界中有可能存在明顯地物的區分，也有可能不存在地物的區分，因此，不同區域或地塊隨著邊界的確定其開始創建或產生，隨著邊界的消失其隨之消亡，雖然土地是固有的，也不可能消失，也不會發生變化，但是地塊的邊界、位置和形狀會發生變化，即地塊作為土地的一部分，伴隨著創建、變化和消亡的過程。宗地是土地管理的最小單元，具有明顯的界線和邊界，因此，宗地可以理解為土地上不同的地塊。為此，本文將土地上某一地塊經歷創建、變化和消亡的時間過程稱為宗地的全生命周期。如圖2所示，某一地塊在時間軸序列上，在時刻ts開始創建，即人為地基于某一目的或行為強行為該地塊施加上邊界，隨著時間的變化和土地的利用狀態的改變宗地的邊界會發生變化，而在時刻te消失，這種強行施加的邊界消失，宗地隨之消亡。所以，宗地的全生命周期可以用時間區間表示為[tste]。因此，宗地的全生命周期是以地塊邊界的創建為“始點”，以地塊邊界的消失為“終點”，其中間過程經歷了邊界的調整或變化。
2地籍時空數據結構設計
地籍動態管理業務的本質是反映宗地產生或創建、變化和消亡的時空變化過程，同時，宗地在全生命周期內的時空變化貫穿或交叉于土地全生命周期的各個階段，或者各個階段的某項業務中，如宗地的創建有可能發生在土地儲備階段的土地收購業務中，也有可能發生在土地供應階段的土地出讓或土地劃撥業務中。宗地的變化有可能發生在土地管理階段中的土地變更業務中，也有可能發生在土地儲備階段的土地收購業務中，如僅收購部分土地。宗地的消亡有可能發生在土地儲備階段的土地收回業務中，也有可能發生在土地管理階段的土地變更業務中。因此，無論土地全生命周期管理的各個階段或各個階段的每項業務，還是地籍管理都是基于宗地這一客體，所以加強土地和地籍管理的前提是記錄宗地的時空變化，而要記錄宗地的時空變化，首先要設計宗地的時空數據結構。宗地時空數據結構的設計思想是設計相應的表來存儲宗地圖形信息。宗地的圖形可能包含多個洞，即宗地的圖形是由邊界和洞組成，為此，設計相應的邊界圖形表Bord_Geometry和洞圖形表Hole_Geometry。宗地圖形的邊界表Bord_Gemotry和洞表Hole_Gemotry分別存儲了宗地圖形的邊界和洞邊界在全生命周期內的時空變化和狀態。每個宗地圖形肯定包含一個邊界，但洞的個數不確定，有可能沒有，也有可能為一個或多個。因此，ZD_Gemotry表中字段ZDHoleIDs記錄著宗地所包含洞的ID標識，其對應著洞表Hole_Gemotry中的ZDHoleID。表與表之間通過標識符連接，表1是3個表的部分字段設計和對應關系。邊界表Bord_Gemotry和洞表Hole_Gemotry不需要用關鍵字關聯，它們分別通過自身的ZDBordID、ZDHoleId和ZDID建立關聯。要記錄宗地對象圖形信息的變化，需要將宗地的全生命周期分成若干個單元時間區間，在每個單元時間區間內宗地圖形信息呈現一種狀態，故設計相應的圖形邊界單元表和圖形洞單元表，即BordUnit_Geometry（見表2）和HoleUnit_Geometry（見表3），兩個表分別存儲了宗地的邊界和所包含的洞在單元時間區間內的時空變化和狀態。表BordUnit_Geometry比表HoleUnit_Geometry多出字段“ZDH”“MBRMinX”“MBRMinY”“MBRMaxX”“MBRMaxY”。實際業務中，宗地的圖形改變會導致宗地號改變，但在單元時間內其宗地號不發生改變。因此，將代表宗地號的字段“ZDH”設計在單元邊界圖形表中。字段“MBRMinX”“MBRMinY”“MBRMaxX”“MBRMaxY”是從系統的檢索效率出發，（MBRMinX、MBRMinY、MBRMaxX、MBRMaxY）構成了宗地在單元時間區間內的最小外包矩形，在空間數據查詢時，索引處理相同形狀的簡單實體效率最高。因此，在檢索中，可對其宗地的最小外包矩形檢索，首先判斷宗地的最小外包矩形是否滿足條件，若滿足條件，則進入宗地實體對象的檢索；若不滿足，則直接跳過，這樣可以大大地提高檢索效率。表BordUnit_Geometry同表HoleUnit_Geometry中的字段“ZDBordUnitID”和“ZDHoleUnitID”分別對應著表Bord_Geometry和表Hole_Geometry中的字段“ZDBordUnitIDs”和“ZDHoleUnitIDs”，形成多對一的關系。
3地籍時空管理系統
3.1地籍時空管理系統結構
基于上述分析，結合上海市土地管理業務需求，本文研發了面向全生命周期的地籍時空地管理系統，該系統是基于組件設計的，包括如圖3所示的三層體系結構。業務應用層也叫業務表示層，指系統的界面，同用戶交互，根據用戶的需要及系統的功能為用戶提供相應的服務。業務邏輯層是業務應用層和數據層的中間層，完成用戶與計算機數據庫的交互，向上為應用層提供用戶的需求，向下與數據層完成數據轉換，執行具體的諸如檢索、查詢、統計等任務。業務邏輯層的功能通過組件MapX5.0、MapObject2和AutoCAD2002來實現。數據存儲層負責存儲計算機可以識別的地籍時空數據，通過數據訪問接口處理業務邏輯層的數據訪問請求。主要包括宗地基礎圖庫和數據字典庫等，本文采用成熟的關系數據庫SQLServer2000存儲宗地空間和非空間數據，保證了安全性、一致性、完整性和并發控制等[10]。
3.2地籍時空管理系統功能
本文研發的地籍時空管理系統功能包括地籍GIS基本功能、時空數據變更與維護、時空數據查詢與追溯、時空數據統計與分析、其他業務辦公接口和系統日志管理。地籍GIS基本功能是任何GIS系統都具有的基本功能，包括圖形的放大、縮小、量距、查詢和打印輸出等。時空數據變更與維護包括地籍時空數據質量控制、基礎數據的錄入和地籍時空數據變更。時空數據查詢和追溯是地籍時空管理系統的核心功能，時空數據查詢包括基于宗地的查詢和基于時間的查詢，基于宗地的查詢是查詢宗地在某個時刻或某一時間區間的狀態，包括現狀查詢、歷史查詢和事件查詢?；跁r間的查詢是指在某個時刻或時間段，哪些宗地發生了變化，故分為時間區間查詢和時刻查詢。時空數據追溯是基于宗地在全生命周期內的時空變化而進行的查詢，如圖4為宗地在全生命周期內的追溯。時空數據統計與分析是地籍管理的一項重要工作，經過對宗地時空基礎數據、變化數據的統計，能反映宗地數量、質量、分布及動態變化現勢和歷史情況，系統提供了按宗地的類型、用途、變化等以報表或圖（餅狀圖或柱狀圖）的形式進行統計，通過對時空統計數據的加工與分析，可以充分地認識和利用隱含在宗地時空數據中的有用信息，從而對宗地未來變化的趨勢做出科學、正確的推理和預測，為政府提供決策支持功能[11]。地籍時空管理系統作為土地管理的綜合統一平臺，為其他各種業務系統提供了基礎圖形數據，因此，該系統為其他業務辦公子系統提供了數據接口，如土地審批系統、土地權屬登記系統等，由此，將本文提出的土地全生命周期中各個階段和各個環節的土地管理無縫鏈接起來。
4結束語
本文在借鑒和分析已有全生命周期理論在其他領域，以及在地籍管理中的研究和應用基礎上，結合上海市土地管理政策，分別提出了土地與宗地全生命周期的概念。基于此，設計了地籍時空數據結構，探討了面向全生命周期的地籍時空管理原型系統結構和功能，研發的系統已在上海市某區得到應用。實踐表明，該系統較好地滿足了上海市土地管理部門提出的土地“全生命周期管理”的需求。
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第一條 為加強土地房屋權屬管理，維護房地產市場秩序，保障土地房屋所有權人和使用權人的合法權益，根據有關土地房屋法律、法規的規定，結合廈門市實際，制定本規定。
第二條 土地房屋權屬登記是指依法對國有土地使用權、 集體土地所有權、集體土地使用權、房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權等他項權的確認和登記。
第三條 實行土地房屋權屬登記發證制度，依法登記的土地房屋權屬受法律保護。土地房屋權屬的設立、轉移、變更、終止等，須依照本規定進行登記。
第四條 土地房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。
第五條 廈門市土地房產管理局負責本市土地房屋權屬登記管理工作。廈門市土地房產權籍登記機構（以下簡稱登記機構），受市土地房產管理局的領導和委托，承擔土地房屋權屬登記的具體工作。
第二章 登記申請
第六條 申請土地房屋權屬登記，土地上已有房屋的，土地與房屋應同時申請登記。
第七條 因買賣、贈與、析產、交換、抵押等行為而產生的土地房屋權屬登記，由有關當事人共同申請。
共有的土地房屋，由共有人共同申請登記。
第八條 申請土地房屋權屬登記，申請人可以委托他人辦理。由人辦理登記的，應向登記機構提交申請人的委托書，境外申請人的委托書應按規定經過證明、公證；尚須認證的，應經認證。
第九條 申請土地房屋權屬登記，申請人應在本規定規定的期限內提出申請。申請人居住在港、澳、臺或國外的，或屬農村居民的，其申請登記的期限為六個月，但本規定第二十一條規定的除外。
第十條 申請土地房屋權屬登記，申請人應按本規定提交申請書和有關證件。申請人提交的證件應當是原件。
申請土地房屋權屬登記，法律、法規規定應經公證以及當事人約定公證的，申請人應提供公證文書。
第十一條 申請土地房屋權屬登記，申請人必須分別不同情況提交身份證明：
㈠ 個人身份證明；
㈡ 企業營業執照、法定代表人或負責人的身份證明；
㈢ 機關、團體和其他組織依法成立的批準文件和該單位負責人證明。
境外企業、組織提供的身份證明應按規定經過證明、公證；尚須認證的，應經認證。
第十二條 凡未經登記管理部門確認其土地房屋權屬，領取土地房屋權屬證書的土地使用者和房屋所有者，應當自下列事實發生之日起六十日內申請初始登記：
㈠ 以出讓方式使用國有土地，受讓方已按出讓合同約定支付全部土地出讓金的；
㈡ 在依法取得國有土地使用權的土地上新建房屋并竣工驗收的；
㈢ 以國有土地使用權作價入股股份制企業，入股合同已生效的；
㈣ 依法擁有集體土地所有權的；
㈤ 依法取得集體土地使用權的；
㈥ 依法在集體土地上新建房屋并竣工驗收的；
㈦ 土地使用期屆滿，經批準續期使用的。
第十三條 申請土地使用權初始登記應提交下列文件：
㈠ 初始登記申請書及身份證明；
㈡ 政府批準用地文件、用地紅線圖；
㈢ 建設用地批準書；
㈣ 取得土地使用權的證明文件。以出讓方式使用土地的，還應提交土地使用權有償出讓合同及繳清地價款證明。
第十四條 單位申請新建房屋的初始登記，應提交下列文件：
㈠ 初始登記申請書及身份證明；
㈡ 土地使用權屬證明（《土地使用證》或本規定第十三條第㈡、㈢、㈣項所列文件）；
㈢ 建設項目批準文件；
㈣ 建設工程規劃許可證；
㈤ 建設項目方案批文和竣工后的總平面和分層平面圖；
㈥ 竣工驗收證明。
第十五條 個人申請城鎮或農村新建房屋的初始登記，應提交下列文件：
㈠ 初始登記申請書及身份證明；
㈡ 批準建造的有效證照。
申請城鎮新建房屋初始登記的，還應提交用地文件及紅線圖。
第十六條 申請購買新建商品房的初始登記，應提交下列文件：
㈠ 初始登記申請書及身份證明；
㈡ 購房合同；
㈢ 購房發票。
單位購買新建商品房后按本市住房制度改革規定的價格出售給個人的，其售房合同應載明房屋來源、原購買商品房的價格、出售給個人的價格、按出售給個人的價格和原購買商品房的價格確定購房個人擁有的產權比例。
第十七條 經初始登記的土地房屋，有下列情形之一的，權屬人應自合同或其他法律文件生效之日起六十日內申請轉移登記：
㈠ 集體土地依法轉為國有土地的；
㈡ 國有土地使用權依法轉讓的；
㈢ 依法設定抵押的土地房屋經依法處分而轉移的；
㈣ 依法買賣（不含購買新建商品房）、贈與、交換、繼承土地房屋的；
㈤ 人民法院作出判決、裁定、調解引起權屬轉移的；
㈥ 仲裁機構裁決引起權屬轉移的；
㈦ 法律、法規規定的其他情形。
第十八條 申請轉移登記，應提交下列文件：
㈠ 轉移登記申請書及身份證明；
㈡ 土地房屋權屬證書；
㈢ 與權屬轉移有關的合同、協議、證明文件、行政決定或其他法律文件；
㈣ 繳納有關稅費憑據。
第十九條 有下列情形之一的，權屬人應自變更事實發生之日起六十日內申請變更登記：
㈠ 土地權屬來源由行政劃撥改為有償出讓的；
㈡ 土地面積或房屋現狀依法發生變化的；
㈢ 土地房屋用途依法發生改變的；
㈣ 權屬人姓名或名稱發生更改的；
㈤ 土地房屋座落地址或名稱發生變化的；
㈥ 法律、法規規定的其他情形。
第二十條 申請變更登記，應提交下列文件：
㈠ 變更登記申請書及身份證明；
㈡ 土地房屋權屬證書；
㈢ 與變更事實相關的證明文件或批準文件。土地權屬來源改變的，應提交有償出讓合同及繳清地價款證明。地上房屋翻建、改建、擴建的，應提交批準建造的有效證照。
第二十一條 經初始登記的土地房屋，依法設定抵押等他項權的，當事人應自合同或其他法律文件生效之日起十五日內申請他項權登記。
第二十二條 申請他項權登記應提交下列文件：
㈠ 他項權登記申請書及身份證明；
㈡ 土地房屋權屬證書；
㈢ 設定他項權的合同、協議或其他證明文件。
預購的商品房設定抵押時，應提交本條第一款第㈠、㈢項規定的文件和購房合同及購房發票。
第二十三條 有下列情形之一的，當事人應向登記機構登記備案：
㈠ 依法在國有土地上建造商品房，建設工程項目已經竣工驗收，開發單位應在竣工驗收后六十日內將商品房的總建筑面積提交登記備案；
㈡ 商品房建設項目在竣工驗收后三十日內，開發單位應將商品房預售合同及其變更合同提交登記備案；
㈢ 出租房屋，出租人應自簽訂合同之日起十五日內提交登記備案。
第二十四條 有下列情形之一的，權屬人應自事實發生之日起六十日內向登記機關申請注銷登記：
㈠ 土地使用期屆滿未再續用的；
㈡ 房屋發生倒塌或拆除等滅失情形的；
㈢ 土地房屋權屬依法發生強制性轉移的。
土地房屋他項權消滅，當事人應自他項權消滅之日起十五日內向登記機構申辦他項權注銷登記。
申請注銷登記時，應向登記機構繳回土地房屋權屬證書；因拆遷引起房屋滅失的，還應繳回《房屋拆遷許可證》。
第三章 權屬調查
第二十五條 登記機構受理土地房屋權屬登記申請后，應進行地籍調查和房屋權屬調查，確定宗地界線、宗地面積和房屋建筑面積。
第二十六條 地籍調查時，被調查宗地和相鄰宗地的土地使用者應按預定時間到現場對宗地界線進行認定。無爭議的，指界人必須在地籍調查表上簽字或蓋章，由登記機構設立宗地界址標志。指界人對宗地界線認可，但拒絕在地籍調查表上簽字或蓋章的，視同缺席指界。
指界人及其他當事人對界址有爭議的，按《中華人民共和國土地管理法》的有關規定處理。
第二十七條 宗地相鄰各方違約缺席指界的，按下列辦法處理：
㈠ 一方缺席的，宗地界線由他方指界人認定后，參考有關權屬文件確定；
㈡ 雙方缺席的，調查人員依照有關規定，參考雙方提供的權屬文件確定宗地界線。
依照本條前款規定確定的界線，登記機構應將劃界結果書面通知缺席方。缺席方如有異議，必須在接到書面通知之日起十五日內申請重新確界。
第二十八條 房屋權屬調查時，申請人應提供四至歸屬的有效證明材料。
第四章 登記發證
第二十九條 房屋買賣、繼承、贈與、析產的，其權屬經登記機構調查后，應進行公告，公告期為一個月。
在公告期內，登記申請人或其他權益相關人對公告內容有異議的，可以向登記管理部門提出復查申請，并提交異議書及有效證據。登記管理部門應對異議書等進行調查核實，異議成立的，予以暫緩登記；異議不能成立的，書面駁回異議，并告知理由。
第三十條 登記機構自受理登記之日起，應在以下期限核準登記：
㈠ 初始登記三個月；
㈡ 轉移登記、變更登記二個月；
㈢ 他項權登記、注銷登記十五日。
公告時間和處理異議時間不計算在前款所列期限內。
第三十一條 申請人權屬來源合法、明確的，登記機構應當核準登記，經登記管理部門確認其權屬，頒發、換發或注銷土地房屋權屬證書。
登記機構頒發土地房屋權屬證書時，屬城鎮土地房屋的，給權屬人頒發統一的土地房屋權屬證書；屬農村土地房屋的，分別給權屬人頒發集體土地使用權證書和房屋所有權證書。
第三十二條 土地房屋權屬證書應載明以下內容：權屬人；土地房屋座落；土地的權屬性質、權屬來源、使用年限、面積、用途、等級、地籍編號；房屋的權屬性質、來源、結構、層次、面積、用途、竣工年份；土地房屋價值及納稅情況；他項權摘要；共有人情況。
按本市住房制度改革規定出售給個人的房屋和單位購買新建商品房后出售給個人的房屋，土地房屋權屬登記卡和土地房屋權屬證書上應載明產權比例。
第三十三條 土地房屋有下列情形之一的，登記機構應當在接受申請后三十日內作出不予登記的決定，并書面通知申請人：
㈠ 違法用地的；
㈡ 臨時、違法違章建筑的；
㈢ 拆遷公告后新建、擴建、改建房屋，或進行房屋買賣、贈與、交換、抵押、析產的，或改變房屋用途的；
㈣ 其他依法禁止登記的。
土地使用權未經核準登記的，房屋所有權不予登記。土地使用權和房屋所有權未經核準登記的，土地房屋他項權不予登記。
第三十四條 土地房屋有下列情形之一的，經登記管理部門批準由登記機構直接代為登記：
㈠ 無糾紛且未確定土地使用權的國有土地；
㈡ 人民法院裁定為無主房屋的；
㈢ 房產管理部門直管的公房或依法由房產管理部門代管的房屋；
㈣ 法律、法規規定的其他情形。
第三十五條 有下列情形之一的，登記機構應暫緩登記，并在作出暫緩登記決定之日起十五日內書面通知申請人：
㈠ 產權糾紛尚未解決的；
㈡ 違法用地、違法違章建筑未經處理或正在處理的；
㈢ 土地房屋權屬不清，提供的證件不齊全、不真實的；
㈣ 其他依法暫緩登記的。
暫緩登記的事由在登記機構作出暫緩登記決定之日起滿三個月未消失的，登記機構退回登記申請。
第三十六條 有下列情形之一的，經登記管理部門批準，登記機構可撤銷全部或部分核準登記事項：
㈠ 當事人未按本規定第二十四條要求辦理注銷登記的；
㈡ 當事人隱滿真實情況，或偽造有關證件、文件，或采取其他欺騙手段獲準登記的；
㈢ 登記機構審查有疏忽，導致核準登記不當的。
加強土地管理，是貫徹落實科學發展觀、保證經濟社會可持續發展的必然要求。各地、各部門要認真學習、宣傳、貫徹《中華人民共和國土地管理法》、《省土地管理條例》以及國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，進一步增強土地管理法律法規意識。今年6月25日是全國第十六個土地日，各地、各部門要抓住時機，廣泛利用各種形式，大力宣傳土地管理法律法規，進一步營造全社會依法管地、依法用地的良好氛圍。全區各級領導干部要充分認識保護耕地的重要性，正確處理加快經濟發展與保護土地資源的關系，堅持依法集約用地，堅決遏制土地違法行為，努力走出一條符合我區實際的，以較少的土地資源消耗，實現最大的社會效益、經濟效益和生態效益的新路子，促進經濟社會可持續發展。
二、進一步提高土地的利用效率
（一）實行項目用地雙控制度。工業項目用地，要嚴格按投資強度配置土地資源。省級開發區工業項目用地每畝投資不得低于320萬元人民幣；鎮級工業集中區工業項目用地每畝投資不得低于200萬元人民幣。一次性投資低于1000萬元人民幣的項目，一般不予獨立供地，鼓勵采取租賃土地使用權或租賃廠房方式取得生產經營場所。工業項目規劃指標必須符合國土資源部頒發的《工業項目建設用地控制指標》標準，總體上建筑系數應大于0.5、容積率大于0.8。嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。
（二）鼓勵建設多層標準廠房。凡工業性建設項目的城市基礎設施配套費的征收標準按區政府辦政抄（）字第2號精神執行。在符合規劃的前提下，工業用地不改變用途，允許工業廠房原地翻建提高容積率，并不再補繳土地出讓金。翻建至二層或二層以上的，原建筑面積免收城市基礎設施配套費，新增部分按政抄（）字第2號規定標準收取。
（三）堅持集中開發原則。嚴格控制村級項目的開發，防止“村村點火、村村冒煙”，造成土地資源的浪費。經濟薄弱村的物業項目建設，由鎮（街道）統一規劃、統一建造、統一管理，標準廠房一律進工業規劃區。建成后的物業，產權歸村所有，其收益除物業管理費及其他配套服務費外，均歸村所有。項目用地由各鎮（街道）通過置換、調劑等辦法解決。
三、進一步嚴格土地審批程序
（一）切實加強土地規劃管理。各鎮（街道）編制的總體規劃、工業集中區規劃以及新農村建設試點規劃，必須與土地利用總體規劃銜接，各類規劃經批準后方可實施。
（二）嚴格按照國家產業政策供地。從嚴控制開發區和城鎮規劃區以外的項目用地。對符合國家產業政策、環保要求、科技含量高、有利于提升本地區產業升級項目和急需建設的配套基礎設施等項目，優先供地；對第三產業和農產品加工項目，實行政策傾斜；嚴格控制限制類、高能耗、高污染項目用地。
（三）嚴禁低價出讓土地。認真貫徹執行區委辦、區政府辦《轉發區國土局、監察局〈關于規范協議出讓國有土地使用權議事規則的意見〉的通知》（委辦[]33號），各鎮（街道、區）協議出讓土地時，不得低于省政府規定的最低保護價。對投資數額大或科技含量高、上繳稅收多的特殊項目，必須堅持集體會審制度。
（四）嚴禁未批先用、邊批邊用。土地利用必須嚴格按照土地管理法律法規規定的權限和程序進行審批，未經批準，一律不準提前開發建設；使用掛鉤指標的項目，必須經市國土管理部門現場踏勘并報經市政府批準后，方可開工建設。
（五）嚴禁擅自改變土地出讓合同約定的土地使用條件。以出讓方式取得土地使用權的個人和單位必須嚴格按照土地出讓合同約定進行開發建設。確需改變土地用途、容積率的，必須經原出讓方和規劃部門同意，依法報經市政府批準，并按照規定補交土地差價。凡商業、旅游、娛樂、金融、辦公、房地產等經營性用地，必須以招標拍賣方式供應土地。
四、進一步加強土地執法檢查
（一）加強建設用地批后跟蹤監管。加大對閑置土地的處置力度，對土地出讓合同明確的交地時間起，滿1年未動工建設的，依法向土地使用者征收土地閑置費，工業用地每年按照土地出讓合同金額的15%收取土地閑置費，經營性用地和其他用地按照土地出讓合同金額的10%收取土地閑置費；對取得土地使用權超過2年未使用的土地，依法收回土地使用權。
（二）完善動態監察制度。國土資源管理部門要進一步健全和完善土地監察網絡，落實管理責任，強化動態巡查，加大土地執法監察力度。對擅自擴大規模、未批先用、邊批邊用等違法用地行為，要認真查處，依法整改；對違反土地利用總體規劃、破壞基本農田等重大土地違法行為，尤其是對頂風違法的重大土地案件，按照“既查事又查人”的原則，該追究行政責任的，由土地部門提出行政處分建議書；該追究法律責任的，要移送司法機關處理。
使土地權利制度進一步完善
從制度層面上看，土地制度涉及到整個國家的經濟和社會發展。在土地制度中，土地權利是土地市場交換的客體《,物權法》對各種土地權利的完善直接推動了土地市場的發展?！段餀喾ā肥雇恋貦嗬贫冗M一步完善，主要表現在進一步明確了集體土地的產權代表，明確了建設用地使用權可以通過出讓或者劃撥設立，明確了建設用地使用權期滿續期及地上附屬物的歸屬問題等?！段餀喾ā凤@化了土地資源的資產特性，揭示了土地作為不動產是物權所有人的權利客體，明晰的資源產權和有償的使用制度的確立必將合理利用和保護土地資源，解決了由于產權不清、主體不明等引起的土地使用效率不高等問題。比如《,物權法》詳細規定了建筑物區分所有權,并將建設用地使用權、土地承包經營權明確為用益物權,這些規定填補了我國在這方面的一項空白，使建筑物區分所有權有了具體的法律依據,使建設用地使用權、土地承包經營權更加穩定、明確,從而有利于促進土地市場的發展和完善。另外，《物權法》還確立了土地用益物權的基本體系，使中國土地權利制度建設取得一定的成就。
加強對土地市場的有力監管
《物權法》的實施，使土地市場化更加深入，《物權法》對土地管理制度的影響還表現在加強對土地市場的有力監督方面?！段餀喾ā芬幎ǎ汗I、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。這一規定在充分肯定我國以市場化方式配置土地資源改革成果的基礎上，將工業用地實行招標拍賣掛牌方式出讓從國家政策上升為法律，一方面對國土資源管理工作提出了新的要求，另一方面也為強化土地市場監管，深入推進以市場化方式配置土地資源奠定了堅實的法律基礎。此外，《物權法》首次將工業用地實行招標拍賣掛牌出讓寫進了法律，擴大了以市場化方式配置土地資源的范圍，第一次規范了《國有土地使用權出讓合同》的內容制訂全國統一的國有土地出讓合同示范文本，既是落實土地管理相關法律法規的要求，也有利于規范出讓方和受讓方的權利和義務，減少可能發生的合同糾紛，保護合同當事人的合法權益，對進一步規范土地使用權的出讓行為，進一步健全和完善國有土地出讓制度，保護當事人的合法權益具有十分重要的意義。
關鍵詞：軟土地基；深基坑；安全管理
中圖分類號：TU44 文獻標識碼：A
一、概述
深基坑一般指開挖深度超過5m的基坑，或深度雖未超過5m但地質情況和周圍環境較復雜的基坑。深基坑工程包括基坑支護、基底加固、降水、土方開挖等內容。深基坑有以下特點：①具有很強的區域性、綜合性和個性。深基坑工程涉及土力學中穩定、變形和滲流3個基本課題，土壓力引起支護結構的失穩、滲流引起土體破壞、基坑周圍地面變形過大都可能引起事故。②具有很強的時空效應和環境效應。深基坑的空間效應表現為其深度和平面形狀對深基坑的穩定性和變形有較大影響。時間效應表現為土體蠕變使土體強度降低，使土坡穩定性降低。③具有很大的不確定性、風險性。影響基坑變形的因素眾多，地基土有非均質性，深基坑工程外力不確定性、變形不確定性和土性不確定性決定了基坑具有很大的風險性。④具有開挖深、工程量大、工期緊的特點。⑤深基坑事故具有突發性、危害大、損失多、影響范圍廣的特點。
二、常見事故產生的原因
1 按照責任主體
事故按照責任單位共分6類，包括：①建設單位無限度地壓價，無限度地壓縮工期；不適當地參與選擇或強行拍板開挖方法或者支護方案。②勘察資料不詳細，勘察資料提供的數據不全面；地質勘察數據處理失誤，勘察報告提供的粘聚力、內摩擦角均比實際數值大，使支護結構設計不安全。③基坑設計人員經驗不足、判斷失誤、考慮不周；采用的計算模型錯誤，支撐結構設計失誤，設計計算錯誤，超載取值有誤，止水帷幕設計有誤，設計安全系數過??；過分相信軟件計算結果，未能根據實際地質情況做出判斷。④施工組織設計不當，施工方案不合理，沒有經過專家論證；支護不及時、挖土與支護嚴重脫節、超挖、基坑長時間暴露；處理水患措施不力、基坑施工經驗缺乏。⑤現場監理失職，不熟悉深基坑施工、設計方面的專業知識。⑥監測數據不真實，監測點布置不合理等。這些單位造成事故所占比例如圖1所示。
2 按照破壞模式
基坑工程事故按照破壞模式可分以下幾種破壞模式，各破壞模式所占比例如圖2所示。
（1）剛度破壞包括圍護墻體的強度破壞和支撐結構的強度破壞。
①圍護墻體的強度破壞：由于超挖、超載、支撐不及時等原因使得土壓力引起的墻體彎矩超過墻體的抗彎能力，導致墻體裂縫或斷裂破壞。
②支撐的強度破壞：當設置的支撐強度不足或剛度過小時，在側壓力的作用下支撐破損或壓屈或折斷引起的破壞。
（2）穩定破壞包括滑移整體失穩、踢腳隆起失穩、管涌失穩、底鼓失穩、槽壁坍塌失穩、坑內土體滑坡失穩。
①滑移整體失穩：在松軟地層中，由于支撐位置不當或施工中支撐系統結合不牢固等使得墻移過大，或者地下連續墻插入比過小導致基坑外整個土體產生大滑坡或塌方使得支護系統整體失穩。
②踢腳隆起失穩：軟弱的粘土層中，基坑開挖使墻體向內側擠壓，基坑下方的土體向上抬起，如果墻體的插入比過小，開挖到一定程度后坑底土體就會隆起，坑外地面下陷，嚴重時，會導致墻體坍塌，支護體系破壞。
③管涌失穩：在含水的砂層土中采取地下連續墻作為圍護結構時，坑內挖土抽水使坑內外產生水頭差，如果止永帷幕深度不夠或者止水帷幕在較深位置存在缺陷，在滲透水流的作用下，土中的細顆粒、粗顆粒先后被滲流帶走，土體內形成通道，即管涌，嚴重時，會導致地面下降，圍護結構破壞。
④底鼓失穩：如果坑底有薄的不透水層，而且不透水層下方有較大水壓的滯水層，當土重不足以抵擋下部水壓力時，坑底會發生隆起，嚴重時，墻體失穩。
⑤槽壁坍塌失穩：在飽和含水地層，由于墻體存在裂縫等質量缺陷時使得圍護墻墻的水效果不好或止水結構失效，導致大量的水夾帶砂粒由接縫涌向坑內，嚴重時.引起支護結構失穩和地面塌陷。
⑥坑內土體滑坡失穩：長條形基坑內分段開挖時，由于放坡過陡、降雨或其他原因引起土體滑坡，有時土體會沖毀基坑內支撐和立柱進而導致基坑破壞。
（3）剛度破壞：由于圍護結構剛度不足、墻體滲漏引起地層損失或者由于高壓旋噴土體加固造成土體破壞使得圍護結構變形過大造成周圍建筑物、路面及地下管線破壞事故。
3 與水有關的事故
軟土基坑中基坑工程常常遇到地下水，許多基坑事故都與地下水治理不當有關，特別是暴雨滲入、管道漏水等對基坑有很大的危害。水患是造成許多基坑工程事故的直接或間接的客觀原因之一。根據統計，與水有關的基坑事故約占基坑總事故的70%。
三、應急處理
深基坑工程不可預見因素多，對可能發生的事故做好應急準備，以減少事故的發生，最大限度地降低事故對基坑及其周邊環境的影響。
1 整體或局部土體滑塌失穩
（1）在條件允許的前提下，采取坡頂卸載，降低水位，加強監測。
（2）當坑邊土體嚴重變形且變形速率持續增加有滑動趨勢時，應視為基坑整體滑移失穩的前兆。需對支護結構進行回填反壓，等基坑變形相對穩定時，采取支護結構補強措施，可采用增設錨索（桿）或增設支撐結構等。
2 踢腳失穩
立即停止土方開挖，在坑底樁墻前堆砂包反壓，在基坑外側挖土卸載，根據失穩原因進行被動區土體加固，如在檔土樁被動區打入短樁加固等。
3 管涌失穩
停止基坑開挖、停止降水、灌水反壓，等管涌、流砂停止后，進行坑外樁后壓漿堵漏、被動區土體加固措施。如果管涌水流很大，可在出水口上堆壓砂包以分散滲透路徑減小動水壓力，然后再進行雙液注漿。
4 槽壁失穩破壞
（1）若發現連續墻滲漏或者止水帷幕止水效果達不到要求，應立即對漏水量大、漏水點較深的情況，采用雙液灌漿進行堵水，采用水泥漿和水玻璃的混合漿液進行堵漏，不僅速度快，而且效果好。
（2）若漏水點較多，必要時，需在止水帷幕外側進行旋噴加固。
5 圍護結構位移過大
（1）由于支護結構位移過大坡頂產生裂縫時，需采用黏土或水泥砂漿對裂縫進行封堵，以免雨水溶入，土體軟化，坡面水壓力增大，尋致支護結構位移進一步加大
（2）當支護結構變形過大，明顯傾斜時，可在坑底與坑壁之間加設斜撐，如基坑周邊場地允許，可設置拉錨。
（3）坡頂或樁墻后卸載，坑內停止挖土作業，適當增加內撐或錨桿，增大內支撐預應力。
6 周圍地面沉降過大、建筑物破壞
（1）在需進行沉降控制的建筑物和降水井之間設置回灌水井或回灌水溝，通過水井或水溝向土層注水以維持坑外地下水位的原始高度，減小土體有效應力從而減少地基沉降量。
（2）通過劈裂注漿使得地層中形成脈狀或厚板狀膠結體，達到地基土體加固的目的。
（3）當基坑周圍建筑物發生嚴重開裂、傾斜時，應立即組織人員緊急疏散，并立即用支撐加固或拆除。
7 水管破裂
先關掉給水閥門，探明裂口位置、形狀及大小。如果裂口不大，可將木頭削成與裂口相同形狀并楔入裂口，然后澆筑水泥砂漿。如果裂口很大水勢無法控制，需及時通知有關單位處理。
四、工程實例
1 概況
2012年6月，廣東省湛江市某深基坑發生一起管涌坍塌事故。因大量水、流砂涌入旁通道，引起周邊地區地面沉降，造成三幢建筑物嚴重傾斜，防汛墻由裂縫、沉降演變至塌陷，由滲水、進水發展為結構損壞，附近地面也出現不同程度的裂縫、沉降，并發生了防汛墻圍堰管涌等險情。
2 事故原因分析
由于發生事故的聯絡通道所處的地質條件比較復雜，處在第7層承壓水地層中，開挖過程中承壓水沖破土層發生流砂，流砂的產生帶動土層擾動、移動，造成結構破壞，引起地面土體深陷，繼而發生地面建筑物傾斜、部分倒塌，防汛墻沉陷、坍塌等險情。事故原因是施工單位在發生故障、險情征兆出現、工程已經停工的情況下，沒有及時采取有效措施，排除險情，現場管理人員違章指揮施工，施工單位未按規定程序調整施工方案，且調整后的施工方案存在欠缺?？偘鼏挝滑F場管理失控，監理單位現場監理失職。
3 事故處置對策
（1）通過設立鋼筋混凝土封堵墻、架設支撐和預埋加水管、設置混凝土塞以封閉 ，同時向坑內灌水，盡快形成和保持坑內外水土壓力平衡。通過水壓自動監控系統，實時檢測水位、水壓和流量。
（2）為防止海潮和地表水進入事故區段，搶筑防汛圍堰、對風井實施加蓋、封閉；采用旋噴樁，對滲水處緊急封堵、在主堤內側增設鋼板柱、對主堤和內側地面進行注漿，采取吹泥管袋鎮壓棱體、土工布和模袋混凝土罩面，全面加固防汛主堤。
五、結論
1通過對基坑事故的研究，得出了基坑事故的原因，為今后基坑施工提供借鑒，減少工程風險。
2施工單位是事故發生的主要責任單位，約一半以上的事故都與施工單位有關，管涌破壞約占總事故的30%，與水有關的破壞約占總事故的70%。
3給出了基坑突發事故應急處理措施，準備必要的應急物質，制定合理的應急預案，可以最大限度地較少事故的發生。
參考文獻
[1]GB50497-2009，建筑基坑工程檢測技術規范[S].
《城市房地產管理法》第六十條第三款的缺陷
第一，違背了意思自治原則。所謂意思自治原則，是指當事人依照自己的理性判斷，去設計自己的生活，管理自己的事務。意思自治原則是市場經濟對法律提出的要求。在市場經濟條件下，市場經濟主體是具有行為能力的參與者，能夠基于自己的理性判斷和分析做出法律行為，并對自己的行為所引起的后果承擔法律責任。承認、保護民事主體在市場經濟交換中的意思自治，可以極大地提高交易的成功率，充分實現民事主體之間的利益分配，推動市場經濟的快速發展。在民事立法中確認意思自治早已成為現代各國民事立法的趨勢。我國《民法通則》第四條也明確規定，民事活動應當遵循“自愿”的原則，從而體現了我國民法意思自治的精神，意思自治原則已成為我國民事法律的基本原則和理念。
土地使用權和房屋所有權同屬不動產，根據我國現行法律，兩者沒有主從之分，民事主體在轉讓時應當可以根據自己的“意思”自由決定轉讓順序，法律不應當予以不恰當的干預。
第二，違背了便民高效原則。根據《城市房地產管理法》第六十條第三款的規定，無論什么情形，轉讓房地產時都必須先向房產管理部門申請房產變更登記，后向土地管理部門申請土地使用權變更登記。第三十九條規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批?！爆F階段在我國，土地使用權的審批和登記都是人民政府委托國土資源部門進行操作的，因此，以劃撥方式取得土地使用權的，民事主體轉讓房地產時，則要先到國土部門辦理相關手續，后到房產管理部門辦理，最后還要再到國土部門辦理。如果由民事主體自由決定房地產轉讓先后順序，那么民事主體就可以在有批準權的人民政府審批即在國土資源部門辦理審批手續后，再去房產管理部門辦理就可以了，而無須再回過頭來跑國土資源部門。由此可見，《城市房地產管理法》第六十條第三款的規定，不符合方便群眾、高效運作的現代行政原則。
第三，脫離了中國房地產管理實情。在我國，房產權利登記起步較早，房產權利登記的重要性幾乎家喻戶曉；然而土地權利的登記卻經歷了一番波折，公民土地權利意識相對較差，只要房產證不要土地證的大有人在。轉讓房地產時，很多人在辦理房產變更登記后，因為不知道需要辦理土地登記而不辦理土地登記；還有一些人，明知需要辦理卻因土地權利保護意識相對較差，抱著無所謂的態度而不辦理土地登記。就全國范圍內而言，目前房產發證量要遠遠大于地產發證量。特別是劃撥土地使用權轉讓時，很多都是不經土地部門審批，直接到房管部門辦理房產登記，而后才去國土資源部門辦理土地登記。更有甚者，干脆不去國土資源部門辦理土地登記，從而造成國有資產大量流失?？梢娫谖覈F階段，法律應該著重強化對土地權利的登記和保護?！冻鞘蟹康禺a管理法》第六十條第三款的規定，不但沒有起到強化土地權利登記和保護的積極作用，相反卻弱化了對土地權利的登記和保護，背離了我國國情。
該法律條文非有不可嗎
有人說，《城市房地產管理法》第六十條第三款的規定，是為了避免“一房多賣、房地產權不一致的現象”的發生，“只有按照此規定才能有效避免房地不一致，使‘地隨房走，房隨地走’落到實處”。果真如此嗎？
事實上，《城市房地產管理法》第六十條第三款的強制規定自1995年1月1日起施行至今已有10個年頭，但“一房多賣、房地產權不一致的現象”仍屢見不鮮。那么，如果按照意思自治原則，取消《城市房地產管理法》第六十條第三款的強制規定，由民事主體自由決定房地產轉讓順序，會不會使得“一房多賣、房地產權不一致的現象”愈加嚴重，房地產交易安全隱患更大呢？不會。因為如果民事主體違反誠實信用原則或違反公序良俗，采取欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下進行房地產交易，那么，根據我國民法通則第五十八條第三款規定，該民事行為無效。
既然如此，那么我們就根本沒有必要以犧牲、至少是損害“私法根本價值所在”的意思自治原則為代價，作出《城市房地產管理法》第六十條第三款那樣的強制規定，用以維護所謂的房地產交易的安全。
筆者認為，即使必須規定一個轉讓順序的話，那也應該規定先辦理轉讓土地手續，然后辦理轉讓房產手續。
透過該條文，有一點我們不難發現：立法者與普通百姓一樣，沒有對土地權利的登記和保護予以應有的重視，沒有把對土地權利的登記和保護放到應有的位置，重房輕地的觀念相當嚴重，漠視了土地權利。可見，我國的土地權利登記和保護工作任重道遠。
國土部門為統一登記機關，是解決問題的根本之策
房地產權利之所以會出現不一致的現象，歸根結底，是由于我國不動產登記權利分散在多個部門造成的。包括房地產在內的不動產權利的分散登記，不僅造成不動產物權法律基礎的不統一，妨害正常的不動產交易秩序，而且增加了公民、法人和其他組織的不合理負擔，妨害了我國不動產市場的發展，還造成各行政管理部門間不斷扯皮、鬧矛盾。不動產權利的分散登記制度的理論基礎是不動產的行政管理理論，而不是市場經濟需要的民法、物權法原理，隨著我國社會主義市場經濟不斷發展和完善，這種制度應予摒棄。
縱觀世界各國和地區的不動產登記制度，登記機關要么是司法部門要么是地政部門。以地政部門為不動產登記機關，其理由是：不動產物權在本質上要么是直接指向土地的物權（如土地所有權、土地使用權、地上權等），要么是建立在土地物權之上的物權（建立在土地所有權、土地使用權或者地上權之上的房屋所有權、林地使用權、草原使用權等）。所以，以土地登記為基礎登記，當然可以包括其他不動產物權的登記。例如在德國，不論是《土地登記條例》、《地上權條例》還是《住宅所有權法》，都明確規定土地登記包括地上物的登記。我國臺灣地區也采納了將土地登記部門作為不動產統一登記部門的做法。臺灣《土地登記規則》第3條規定：“土地登記，謂土地及建筑改良物之所有權與他項權利之登記。”
