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一、地方政府融資平臺金融風險
（一）微觀視角下的地方政府融資平臺金融風險
一是償債風險。國家審計署2011年通過對6576家地方融資平臺公司的調查發現。有148家存在逾期債務80.04億元，債務逾期率平均為16.26；有358家存在借新還舊的狀況，借新還舊率平均達到55%；有1033家存在注冊資本未到位、虛假出資等問題，涉及金額2441.5億元。這些都導致地方政府融資平臺的實際資產負債比例過高。
二是投資收益風險。當前我國地方政府融資平臺所籌集資金的主要投向為基礎設施建設和公益性項目。而不論是基礎設施建設還是公益性項目建設，都有著工期長、投入大、利潤率低、資本周轉率低的特點。從地方政府融資平臺的資金流向不難看出地方政府融資平臺所能獲得的固定收益比較低。
三是金融市場風險。金融市場的變動將在地方政府融資平臺的資金成本，資本收益等方面來影響融資平臺的風險。地方政府融資平臺所面臨的的市場風險主要包括：利率風險、經濟周期波動風險和通貨膨脹風險。
（二）銀行業視角下的地方政府融資平臺金融風險
一是信用風險。首先是銀行和政府融資平臺之間的信息不對稱，使銀行無法很詳細地了解貸款對象的風險狀況。其次是在法律上銀行處于不利地位。第三是地方政府很可能出現道德風險。
二是流動性風險。商業銀行給地方政府融資平臺大量貸款，占用了銀行可以向其他工商企業發放的貸款，有可能導致商業銀行暫時無法向社會投放資金，可能造成商業銀行的暫時性的流動性短缺。
三是利率風險。由于地方政府融資平臺有著政府背景，銀行在放貸時，其本身的議價的能力比較弱，并且，由于大部分銀行認為地方政府融資平臺貸款比較安全，銀行間存在競爭，導致貸款利率進一步降低。
（三）宏觀視角下的地方政府融資平臺金融風險
一是經濟結構失衡的風險。地方政府融資平臺在加強基礎設施建設、刺激經濟發展的方面雖然起到了一定的積極作用。然而這部分資金的使用不是憑空產生的，而是從其他部門擠出的，由此而形成的擠出效應，會對我國經濟發展模式產生一定的影響。
二是產能過剩和產業結構失衡的風險。地方政府融資平臺所建設的項目由政府自己選擇，而政府意志的存在將削弱市場在資源配置中的作用，造成部分行業的過度投資，重復建設，不利于產業結構的調整和產業升級。造成基礎設施建設產能過剩，而私人的投資則相對不足。
三是土地價格上漲形成的資產泡沫風險。地方政府對銀行的還款方式無論是直接依靠土地出讓收入還是地方財政，最終依賴的都是土地。地方政府有足夠的動機，來通過提高土地價格，出賣土地來補償地方政府融資平臺的債務支出。許多地方政府成為當地房地產價格飆升的幕后推手。
四是通貨膨脹風險。這里的通貨膨脹風險是指地方政府融資平臺的盲目擴張有可能會綁架中央政府和央行，造成非預期的通貨膨脹。當地方政府融資平臺到期無法償還貸款，中央政府將不得不出面干預。方法一般為組建資產管理公司剝離銀行的不良貸款和發行債券。其實質都是增加貨幣的發行。
二、地方政府融資平臺金融風險防范
（一）微觀視角的對策
一是要對地方政府融資平臺的債務風險進行全面的清理，阻斷地方政府對地方政府融資平臺所承擔的無限連帶責任。
二是盡量剝離政府融資平臺建設項目中的公益類項目。即把完全不產生利潤的，不能進行市場化運作的項目，剝離出來，將這部分項目直接由地方財政承擔。
三是穩步構建和發展地方債務市場。四是構建平臺風險預警機制。完善平臺自身的構建，建立平臺自身的風險預警和防范措施。
（二）中觀視角銀行業視角的對策
一是要嚴格規范地方政府融資平臺與銀行的關系。應擴大地方中小銀行在經營上的自，減少地方政府對銀行的行政干預。
二是銀行要加強對地方政府融資平臺的貸前審核和貸后管理。
三是推行銀團貸款。將融資平臺的貸款風險共同分擔，以把對單個銀行的金融風險降到最小。
四是銀行要對地方政府融資平臺貸款的發放有長期、合理的規劃，防止流動性風險。
（三）宏觀視角的對策
首先，通過推動城鎮化來降低地方政府融資平臺的金融風險。將地方政府融資平臺的資金投向這些最需要資金的地方，避免與民爭利的現象。并且，把地方政府融資平臺的主要職能定位在彌補商業性投融資空隙和市場機制的缺陷。
其次，規范地方政府融資平臺的投融資行為，建立外部監督機構。本文建議加強地方人大對地方政府和地方政府融資平臺行為的監督，把對地方政府融資平臺的監督責任也劃歸到人大的監督職權內。
再次，改革地方政府現有的考核制度。對地方政府的考核制度進行改革，不再以單純的GDP增長作為評價標準，應考核地方政府對經濟結構的優化和可持續發展方面的各種指標，以此來激勵地方政府官員更好地實現科學發展。
最后，推行財稅制度改革，增加地方政府的償債能力。地方政府組建地方政府融資平臺的原因從根本上來說是因為其支出相對于有限的收入來講過于龐大了。迫使地方政府不得不想盡辦法從各種渠道籌集資金。對此，可以適當加強地方政府的財權，使其有與其事權相匹配的財政支出能力。
參考文獻：
[1]巴曙松.地方政府投融資平臺的發展及其風險評估[J].西南金融，2009（9）：9―10
[2]蔡麗平，馬慶琰.后危機時代亟需防范政府融資平臺風險[J].青海金融，2010（1）：58―59
摘 要 隨著我國生活水平的提高以及城市化進程的加快，房地產業也隨之發展迅速，其在經營中遇到了很多風險。本文從房地產金融風險的涵義入手，分析了房地產金融風險的形成原因，并針對這些風險提出了一些防范措施。
關鍵詞 房地產金融風險 風險防范
我國房地產業的迅速發展，帶動了我國的房地產金融的產生與發展。1998年全國房地產開發投資資金4414.94億元，2008年已達33404億元，10年增長了7.56倍。但由于房地產規模較大，投資期長，房地產金融風險的問題也逐漸暴露出來。
一、房地產金融風險概述
房地產金融風險，指經營房地產金融業務的金融機構，由于決策失誤、管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。就房地產資金融通業務而言，房地產金融風險主要有信用風險、流動性風險、系統性風險、利率風險、匯率風險、通貨膨脹風險和房地產金融中的其它風險。
二、我國房地產金融風險產生的原因
（一）土地儲備制度不完善
我國各城市開發和改造的樓盤都很大，土地資產價值往往很高，因此，土地購置的融資要求十分巨大。土地儲備屬于政府行為，這使得土地的購置和開發很容易獲得商業銀行的巨額貨款。而土地收購和開發的主要資金來源于銀行貨款，還款則主要依靠土地出讓金。影響土地出讓價格的因素很多，土地資產價格本身也波動頻繁，這些無不增加了土地購置與開發貸款的不確定性風險。
（二）房地產融資渠道單一
長期以來，我國房地產融資以銀行貸款為主渠道，證券、信托機構等涉足很少，其融資量不足房地產市場資金需求量的1%。在住房抵押貸款市場上，基本上不存在二級市場，不能將異質的抵押品轉換為流動性較強的金融產品，使得房地產市場與整個金融市場無法有機結合。
（三）信息的不對稱性
我國目前信息傳遞機制的不完善和個人信用制度的缺乏，使得銀行無法對房地產投資項目的預期效益和潛在風險進行全面評估，也無法對購房者的資信情況、收入狀況、現有住房狀況、未來收入是否穩定進行詳盡了解，銀行要獨立面對開發商、建筑商與個人消費者三個方面的信貸風險，任何一方的違約或三者之間的交叉違約都會產生還貸的風險。
（四）房地產融資機構風險意識淡薄
我國房地產融資機構受眼前房地產市場“形勢大好”的迷惑，為爭奪市場份額，極易形成市場沖動，盲目擴張房地產信貸規模。
（五）房地產融資風險管理技術過于簡單
我國房地產風險度量技術尚處于起步階段，與國外先進技術差距較大，不利于對信用風險、市場風險、操作風險和流動性風險進行有效識別和處置。
（六）房地產業和房地產融資的宏觀調控政策不穩定且效率低
我國短期性宏觀調控政策，往往使處于市場最前沿的金融機構遭受重創，出現疼在房地產業卻傷在金融機構的現象。一些地方政府管理行為不規范，為搞“形象工程”，甚至為解決財政困難而盲目推動房地產業發展，使土地價格虛高，造成房地產成本大幅上升，開發商最終將高額成本轉嫁給消費者，抑制了有效需求。
三、我國房地產金融風險防范措施
（一）完善土地制度
政府應該重新界定土地儲備中心的功能，打破地方政府對土地一級市場的壟斷。地方政府的征地動機不能被濫用，各級土地儲備中心的土地儲備重點應轉向基本建設用地和工業項目用地儲備整理。
（二）拓寬房地產金融融資渠道，實現融資結構多元化
促進房地產融資方式的多元化發展，構建房地產業多元化融資體系，具體可以考慮鼓勵有條件的企業發行公司債券，在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產投資信托機構在資本市場上發行，將分散的資金集中到房地產建設中來。積極穩妥地發展住房公積金貸款，充分利用公積金貸款利息低的特點，滿足低收人居民的購房需要。
（三）商業銀行自身應加強管理，提高風險防范能力
商業銀行要擴大房地產市場信息來源，完善房地產市場分析、預測和監測指標體系，及時關注各地房地產市場的發展變化情況，提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力。加強產業政策研究，制定與產業政策相互協調的房地產信貸政策，加強對房地產行業周期波動的研究，防范市場風險于未然。信貸從業人員必須牢固樹立風險意識和良好的職業道德意識，在調查環節盡職盡責，認真做好貸前調查工作，及時分析信貸業務的客戶風險和經營風險，研究信貸風險防范措施。
（四）公布房產信息，引導公眾心理預期
政府須建立和完善房地產市場預警監測體系，加強數據、信息的統計、處理和公示。通過對房地產及相關產業的動態監測，信息，正確引導房地產企業的開發投資方向，促使消費群眾形成理性預期，顯露政府對炒房行為打壓的決心和規范市場的力度。
（五）健全房地產的法律、法規體系
嚴格執法，依法辦事。對于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發商或個人，應立即停止貸款，并追討已貸款項。針對在房地產資金籌集、融通、借貸各環節的經營行為中出現的問題，修改現行的法律法規，確定房地產信貸的法律地位。建立健全有關房地產信貸的法律法規。
參考文獻：
[1]袁萌萌,賈秀娥.我國房地產金融的風險及防范研究.技術與創新管理.2009(1).
[2]耿丹,邱敏芳.試論我國房地產金融未來發展趨勢.華商.2008(15).
[3]趙凱興.淺談金融危機對我國房地產業的影響及對策.決策參考.2009(2).
［關鍵詞］地方金融;風險;防范;管理
［DOI］10.13939/ki.zgsc.2015.52.017
隨著我國社會經濟的發展，地方金融作為社會經濟的重要組成部分，對國家的發展和進步也貢獻著一定的力量。但是地方金融的發展還不完善，在相關的制度建設、金融指導和監督方面還存在許多問題，為了維護社會的穩定和經濟的健康發展，需要加強地方金融的風險防范和管理評價等方面的管理工作。
1地方金融的內涵
地方金融是一個國家金融的重要組成部分，也是金融機構的一種形式，它是指基層性的金融機構。地方金融機構的資本主要是來自地方政府，還有一些是當地的城鄉集體組織，所以，相對應的，對于地方金融的人事任免權就屬于當地政府的管理范圍，這也是由地方金融的性質決定的。地方金融機構在管理結構和治理方面比較簡單，地方政府只是在組織形式上對金融機構進行管理，但是不進行具體化的管理，所以，管理結構相對簡單。我國地方金融主要包括，各地的商業銀行、信用合作社以及一些擔保機構等。改革開放以來，我國金融體制改革也在不斷地深化和發展，各個地區的地方金融也都處于快速發展階段，取得了重要的成績，為國家的金融業發展做出了重要貢獻。地方金融的快速發展，自然也會出現一些風險性問題，相比而言，地方金融在發展過程中，缺乏有效的監管和引導，往往會出現很大的金融風險問題，例如:東部沿海地區的民間借貸規模比較大，這種借貸方式在進行過程中缺乏政府的監督，容易導致當地的金融機構在運行過程中的資金斷裂，引發地方性的金融風險;還有許多地方民間集資現象非常嚴重，這種不良的集資行為給地方金融埋下了很大的安全隱患，一旦出現問題，將會造成整個地方的金融風險。
2地方金融風險的特征
地方金融風險也屬于一般的金融風險的表現形式，同樣具有金融風險的正常特征，如:金融風險的高危害性，一般情況下，金融風險的爆發會對社會經濟產生嚴重的危害，而且會通過經濟方面，迅速地影響到社會的各個方面，而地方金融風險一旦爆發，將會對一個地區的經濟造成嚴重的破壞和影響，另一方面，作為地方金融風險，也有著和一般金融風險不一樣的地方。
2.1地方金融風險的特殊成因
社會中的一般金融風險就是社會經濟生活中存在諸多問題，并且這些問題經過發展和演變，積累到了一定的階段，就會爆發，造成一定的影響，而且，形成的原因也是多方面的。對于地方性的金融風險，除了和社會中客觀的經濟狀況有關之外，主要還會由于社會經濟的轉型，造成的一些各種制度缺失以及不規范，和地方政府對金融的干預等方面有關系［1］。
2.2地方金融風險的地域危害性
地方金融就是由一定的地域來劃分的，由一定的經濟狀況而形成的地域性的金融機構。所以，所謂的地方金融風險也就是在一定的地域內的金融機構引起發生的金融風險。地方金融的特性就是嚴格的地域性，這也是和全國性的金融機構不同的地方［2］。所以，地方性的金融風險在發生的時候，動搖的是某一地區金融機構的信心，而且這種風險會向周邊地區進行蔓延和影響，所以，會導致周邊的地方造成地方金融風險，逐漸擴大影響范圍。
2.3地方金融風險可以實施有效救治
地方性的金融風險相比全國范圍的金融風險，影響力要小很多，而且在發生地方金融風險的同時，可以通過一些手段去遏制它的發展和惡化。全國性的金融風險，一旦爆發必然會引起重大的影響，通常沒有什么力量可以阻擋金融風險的變化發展。所以，對于地方性的金融風險，可以憑借國家的財政進行有效的救治和幫助，很快地實現地方金融的正常化。
3地方金融的風險情況分析
3.1地方金融的信用風險
地方金融風險的發生情況中，信用風險是一種主要情況，信用風險主要是由于地方金融機構的貸款人在使用信貸后失去了還款付息的能力，所以和地方金融機構之間產生了違約的情況。這種情況造成了金融機構直接的經濟損失，對于數額大的信貸，將對本地區的金融情況帶來很大的影響。隨著社會的發展，地方金融在獲得發展的同時，面對的金融風險也有所增加，但是，對于市場經濟的不穩定性，要避免地方金融機構的信用風險也是不可能的。
3.2地方金融的市場風險
市場風險是一個不穩定因素，在地方金融的發展過程中也不可預測［3］。在金融機構的各個工作環節當中，都有可能產生市場風險，例如:在進行一些投資的時候，對市場信息的了解和掌握情況不全面，造成對市場信息的錯誤判斷，在股市價格和匯率等一些具有很大變動性因素的影響下，會造成一定程度的經濟損失，從而引發地方金融風險的發生。
3.3地方金融的操作風險
隨著我國的改革開放，國家的金融行業迅速發展起來，在這個過程中，地方金融也獲得了飛速的發展。但是經過一段時間的發展之后也就會暴露出來一個問題，金融機構的從業人員在此過程當中一直沒有發生變化，現有的金融理論和知識遠遠落后于金融發展的速度，所以，地方性金融發展到一定程度之后速度就降下來了，同時也會出現許多失誤和問題。由于地方金融的業務人員沒有提高相應的業務素質，會嚴重影響地方金融在發展過程中的實際操作，造成一些嚴重損失。
4地方金融風險的防范和管理
4.1政府要提高對地方金融的指導和監管
地方金融的發展具有很強的地域性特點，往往在發展過程當中，缺少統一的指導方針，同時，地方政府對地方金融機構的發展缺少相應的監管。在2010年，財政部頒發了《地方金融企業財務監督管理辦法》，充分地規定了地方金融的管理工作和監督方面的工作，也從原則上對地方金融機構的固定資產和其他資產的處理事務進行了規范。對于防范地方性的金融風險問題，就需要對地方金融的發展做出建設性的指導方針，并不斷完善，在風險的發生過程中就進行有效的防范。
4.2地方金融機構要加強風險管理
目前，許多地方金融機構還沒有建立起健全的金融風險管理體系，所以會在很大程度上引起我國地方性的金融風險發生。針對這種情況，地方金融機構應效仿上市公司，及時對機構的業務和管理作出調整和規范，預防地方金融風險的發生。
4.3地方金融機構要完善相關的風險評價
由于地方經濟深刻地影響到地方金融的發展，所以，地方金融機構的資產受到地方企業和誠信狀況的影響非常大。故此，在國家和社會的發展過程中，應給予誠信問題足夠的重視，同時，需要學習先進地區的發展經驗，以降低地方金融機構的風險。
4.4地方金融機構要采用相應的預警體系
建立地方金融風險的預警體系，可以有效地對地區金融風險進行預防。地方金融風險預警體系的確立，可以有效地把握地方經濟發展的情況和現狀，如果地方經濟有問題發生，這個體系的確立就可以起到未雨綢繆的作用。此外，在地方金融的發展過程中，要充分借鑒國外的一些先進經驗，及時地學習和應用，解決地方金融發展的問題。
5結論
本文解釋了地方金融的內涵，介紹了地方金融風險的特征，并對地方金融風險情況進行了分析。針對地方金融風險問題的產生，提出了相應的解決對策，希望能實現地方金融風險的防范與管理。
參考文獻:
［1］張雪飛.地方金融的風險分析及防范管理［J］．財經界(學術版)，2014(14).
關鍵詞：房地產金融；風險；防范措施
1.引言
隨著我國經濟的快速發展，城鎮居民對住房的需求不斷增長，這使得房地產行業得到了迅猛的發展。眾所周知，房地產項目的資金投入大、投資周期長，這就決定了房地產項目對金融信貸的依賴性。房地產金融業務十分復雜，它包括從開發、管理到服務等方面，并且包括籌資、投資、貸款等一系列的金融活動。具體而言指的是在房地產再生產過程中的各種存款、貸款、投資、信托、買賣、租賃、抵押、保險、貼現、承兌，有價證券的發行和交易等等的一系列金融活動以及一些房地產金融機構辦理的各類中間業務。
房地產與金融兩者之間相互依存、相互支持，兩者的健康發展和運行為多我國經濟起到了重要的支撐作用。同時房地產和金融本身的關系也非常緊密，房地產的快速發展需要金融業的支持，而房地產以其固定資產的性質也成為金融抵押中的主要抵押物，為銀行降低貸款風險發揮了積極的作用。所以有效的防范房地產金融風險成為政府、房地產企業和金融部門一個關鍵解決的問題。
2.我國房地產領域存在的風險成因
2.1 房地產企業的融資過度依賴于商業銀行
我國的房地產金融的發展程度比較低，房地產企業直接融資（比如股票市場上市、發行債券融資）比較少，同時一些西方發達國家比較流行房地產信托基金、住房合作社等在我國目前市場上施行也有一定的困難，這就造成了現階段我國房地產企業的通病，即過分依賴于商業銀行的貸款融資。先關數據表明我國有相當比例的房地產企業自有資金僅20%-25%，其余資金基本全部來源于商業銀行的貸款。
我國房地產企業偏好間接融資，過度依賴商業銀行的貸款。這就給我國的房地產金融帶來了很大的風險，一旦房地產企業的資金鏈出現問題，很有可能使房地產業崩潰，從而危及到商業銀行乃至整個金融系統，給我國國民經濟造成無法估量的損失。
2.2 房地產泡沫嚴重
房地產價格上漲過快很容易導致市場價格大大超過其真實價值，房價扭曲從而產生房地產泡沫。從各國的歷史情況來看，房地產泡沫的形成總是與炒房資金過多的流入房地產市場相聯系的。正是由于炒房這些投機因素的參與，從而使房價上漲速度過快，導致其市場價格大大超過其使用價值（即市場價格），這種泡沫雖然表面上一度很繁榮，但是這種繁榮并沒有建立在一定價值的基礎之上，隨著房地產價格的下跌，泡沫必然會破滅，要是控制不好的話也不排除導致發生危機的可能性。雖然目前對于我國的房地產是否存在泡沫還有很大的爭議，但是房地產價格過快上漲卻是一個不爭的事實。
2.3 商業銀行管理機制不完善
由于資金逐利的本性，各大商業銀行均把房地產信貸視為“優良資產”，更是紛紛加大對房地產方面的信貸支持力度。在這種情況下，商業銀行往往會做出一些短視行為，在業務的經營上，無視各種規章制度和規范操作流程，自行簡化審查手續，降低等級評定的門檻，風險意識比較淡薄。
另一方面，一些銀行操作員工的業務水平不高，責任意識和風險意識比較低，在信貸之前一些比較重要的資料審核以及企業信用狀況方面把關不夠嚴格，貸款后又不能夠及時追蹤項目的進程，使得一些房地產開發商挪用信貸資金或沒有正確的運用資金，導致項目的無法如期完成以及無法按期還付銀行的信貸資金。這些都給我國的房地產金融聚集了很大的風險隱患。
3.房地產金融風險防范對策
3.1 建立健全房地產金融相關法律
由于房地產金融是個龐大的工程，從國家的產業政策到具體的細節操作的方方面面都離不開政府的參與和引導。同時從國外房地產金融發展的經驗來看，建立與房地產金融相關的法律環境起著極其重要的作用。所以我國政府要盡快建立健全與房地產相關的法律環境，包括出臺公積金法、房地產抵押貸款法、物權法、消費者信貸法等，防范和減少房地產金融風險，為房地產金融風險提供一個良好的政策法律環境。
概括來講，房地產金融方面的立法應至少從以下三方面入手，一是盡快建立健全相關的法律法規和規章制度；二是對現階段我國房地產金融相關的法律出現問題的要進行修改，使其要房地產適應不斷創新的需要；三是要在有法律法規的條件下做到執法必嚴、違法必究。
3.2 加強金融部門的風險管理
銀行應加強其管理規章制度的完善與落實，商業銀行加強其內部管理，一些重要的易發生風險的政策措施要堅決實施，對于銀行內部工作人員不落實的情況要及時發現并嚴格要求，必要的話賞罰并重以抓落實情況。
商業銀行應建立完善的操作風險管理機制，商業銀行應事先規定每個業務的具體操作流程，同時制定詳細的規章制度以保證嚴格實施，運用科學的方法對整個流程進行規范化操作。建立科學合理的激勵機制，這就要求銀行對所有的雇員一視同仁，制定統一有效的管理酬勞機制，以充分調動每個雇員的風險防范積極性，這樣往往會事半功倍。同時，商業銀行也要不斷加強對從業人員的業務培訓，以提高從業人員的責任意識和風險意識，不斷提高人員素質。
3.3 加強對金融部門的監管力度
金融監管當局應該適應不斷發展的金融創新的需要，不斷改革其監管模式和監管內容，同時要求各市場參與主體公開披露必要的信息以及金融產品創新機制，并根據已掌握的實際情況盡快制定出一套有效的事前監控體系來有效規避可能發生的金融風險，同時對于違規者制定嚴厲的處罰機制，嚴懲欺騙和違規行為，防范金融風險，確保金融穩定。，從當前的實際情況來看，首先應該逐步放開分業經營，其次銀監、證監、保監三大監管機構應當加強協調合作，形成合力，為混業經營的監管做好積極的準備工作。
3.4 積極拓展房地產企業的融資渠道
房地產業對金融業尤其是對商業銀行貸款的依賴程度很高，融資渠道過于單一，這樣也大大加強了商業銀行的金融風險，可能引發潛在的金融危機。因此，拓寬房地產業的融資渠道，增加直接融資的比重，探索融資新模式是今后我國房地產業發展的重中之重?，F有的融資渠道主要有：銀行信貸、房地產信托、房地產基金、私募基金、發行債券、資本市場。
3.5 加強房地產市場的金融調控
堅持房地產市場宏觀調控政策不動搖。政府在堅持房地產金融調控的立場不能放松，因為如果放松，不僅會前功盡棄，更重要的是，必然會導致房地產市場的混亂，不利于整個房地產市場的健康持續發展，甚至會拖累整個國民經濟。
加大保障房建設，從供給上解決房地產市場供不應求狀態。面對我國房地產市場供不應求，商品房住宅價格高居不下的局面，政府加大建設保障性住房力度，可以進一步改善人民住房居住條件，更重要的是，促進了我國房地產市場的健康運行。
在房地產的金融調控中，地方政府的扮演角色非常重要，地方政府應當樹立科學的政績觀。而不是將賣地作為地方財政的主要收入來源，應當將房地產業培養成為使民眾“住有所居”的產業，要在國家的宏觀調控中發揮其關鍵作用，不應當一直以自身利益為中心，成為中央政府宏觀調控的“阻力”。
結語
目前我國房地產金融風險的整體形勢依然嚴峻，所以就要不斷加快我國的房地產金融體系建設，保證房地產金融的發展與房地產行業的發展同步。建立和健全房地產行業的相關法律、法規，探索房地產行業的新的融資模式，為建立有中國特色的房地產金融體系做出積極的貢獻。（作者單位：濟南市房屋建設綜合開發集團）
參考文獻
[1]李莉.房地產信貸的區域風險防范 [J] .中國金融，2012 年02 期
房地產作為一個龐大的產業,屬于資金密集型產業,因此它的發展更需要一個健康穩定的投融資體系作為支撐,如果房地產金融風險長期存在,將會導致多米諾骨牌效應,帶動整個環節的風險突發,本文以房地金融風險為研究對象,重點分析了風險防范中容易出現的問題,并根據研究經驗,給出對策建議,希望對相關問題的研究提供參考意見。
關鍵詞:
房地產;金融風險;對策;防范
一、房地產金融風險概述
進入21世紀后,國家采取一系列政策支持房地產業的發展,房地產業成為國內投資的熱門行業。隨著經濟的不斷發展,房地產行業的前景也一片大好,房地產業成為新的經濟增長點,推動經濟發展,同時不斷擴大的市場內需也與房地產有著緊密聯系,房地產現今已經成為我國國民經濟的支柱產業之一,對其他行業的發展也起到重要的影響。本文認為投融資市場風險,對房地產企業的發展影響非常大。這是一個相互依存的共生問題,如果破解這一難題,需要進行科學的研究和策劃,以及系統的分析。房地產金融風險是指金融機構在為房地產業提供資金籌集、融通、清算等金融服務過程中,由于決策失誤、管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。由于房地產金融風險的強烈的負外部效應,當某一個項目或者金融機構遭受較大的房地產金融風險時,尤其是已經受到較大損失時,公眾就可能對其他項目或金融機構的穩定性、可靠性、流動性產生懷疑,因恐慌而擠兌,引發多米諾骨牌效應,波及整個金融體系進而引發金融動蕩乃至金融危機的發生。另外,金融機構經營的外部環境變化,也可能使整個金融體系都遭遇系統性風險,從而發生更大損失。
二、房地產金融風險產生的原因
(一)投資增長過快
眾所周知,與其它行業相比,房地產行業是一個有著巨大利潤空間的行業,近幾年來房價的持續走高更是讓房地產業成為了暴利行業。正因為房地產行業投資存在巨額利潤,所以就會有大量銀行信貸資金進入該領域,導致資金風險性的增大。如果房地產業貸款額度比重降低,那對于降低銀行信貸風險有著重要的意義。除了銀行信貸資金對地產行業的投資以外,房地產業的投資中還包括其他各種社會資金,如外資,外資的流入為房地產業提供了大量資金支持,但是也帶來了一些負面影響,利用外資所占比重的不斷增加,蘊含了巨大的投機風險。
(二)地方政府對地產市場監管不到位
從2011年以來,政府大力出臺相關政策來調節房價,但由于種種原因導致地方政府部門對地產調控的積極性并不高。因為房地產業作為國民經濟的支柱產業,以其高度的產業關聯性對GDP的帶動作用十分明顯,我國房地產業是最容易獲得財政收入的行業(地方政府還可以利用房地產的發展導致地價上漲而獲得高額收入)各級地方政府紛紛把房地產業放在經濟發展的突出位置,大力推進城市化建設,對修建汽車城、大學城等大型固定資產投資項目持積極支持態度以推動GDP增長突出政績,因此盡管中央政府出臺了一些列促進房地產健康成長的政策,但地方各級政府往往對房地產市場采取縱容的態度,甚至有的地方政府仍然采用各種措施,與中央政府背道而馳,我國的房地產市場健康發展仍然有待扭轉。。
(三)自我資金不足,融資渠道單一造成風險集中
一直以來,房地產企業自我資金不足已是普遍現象,已成為地產界面臨的主要問題,因為,一個項目從開發到竣工,各個環節都是很大的支出,只有到銷售或出租時才能有收益,而此時也存在高額費用,如廣告、工資、開辦費用等。因此,房地產企業要不斷尋求新途徑進行融資。中國人民銀行統計我國房地產開發資金中有70%以上的資金直接或間接來自于銀行。在一些發達國家,房地產開發商一般不從商業銀行獲得貸款,所需資金主要靠各類基金提供,如美國房地產資金的構成中,只有15%是銀行貸款,70%是企業的自有資金。過分單一的房地產貸款融資渠道導致銀行從房地產需求和供給兩方面參與了房地產項目開發的全過程,集中了該行業從買地到開發到建設到銷售每一個環節的風險,一旦其中某一個環節扭曲或斷裂,如銷售不理想、資金回籠慢等將直接影響銀行房地產信貸資產的正?；亓?。
三、加強房地產金融風險防范的對策建議
(一)吸收國際經驗教訓
防范風險的一個重要環節就是使房地產金融得到創新和發展。次貸其本質是一種高風險的貸款,因此應對其進行分層出售,使之轉變為次級的按揭證券,在此基礎上,進一步的生成次級按揭證券衍生產品,以這種形式在債券市場上售出。通過資產證券化等方式,可以進行金融創新,將風險分散。汪成豪認為,如果經過多層的證券化處理,投資者就沒有辦法得知所投資的衍生產品所依賴的基礎產品的信用情況以及估值水平,這樣對其進行風險評估就很困難,只能依靠評價機構,但是預測風險時,傳統的計量模型無法完成。如果一直金融產品距離基礎金融產品越遠,對其進行投資時就越具有投機性質,而這種投機使得金融市場的不穩定性大大的增加。美國金融市場當中,很多的金融創新產品和衍生產品對于消除風險沒有提供有力的條件,反而使交易雙方的信息更加的不對稱,增加了雙方的矛盾和因此帶來的信用風險。由于房地產泡沫的破裂,次級抵押貸款出現了大范圍的違約情況,開始僅在儲貸機構中產生影響,但是這種影響開始快速的波及到投資銀行、商業銀行、養老基金、對沖基金、保險公司甚至于全球金融市場的投資者。
(二)實行房地產企業融資多元化
目前我國房地產信托投資基金(REITs)仍處于探索階段,要想推動我國REITs的發展,必須借鑒外國的先進的經驗。首先應參照西方國家的相關法規,對我國房產投資信托基金的相關法律法規進行完善,對房產產權的登記、交易的管理制度進行補充和修訂。其次對信托機構等加強監督和管理,使信托行業的自律機制得到增強,保障REITs的發展更加的規范。第三要對信息的公開化制度進行完善,信息的需求者能夠及時快速的得到房產信息和相關的政策信息以及金融信息等,促進我國REITs的發展。
(三)建立房地產市場平穩健康發展機制
自從我國房地產市場開始發展,由于過分依賴市場,保障性住房嚴重不足,因此平穩發展的基礎十分薄弱。短期之內可以通過政府調控解決房地產過熱的問題,但是長期下去對房產市場的健康發展產生一定的影響,因此需要建立長效機制。滿足“自住型”住房需求是長效機制的關鍵,要使住房的基本屬性“居住”得到回歸。要對住房保障制度進行完善,使住房保障的法律體系可以快速的建立,對城市住房建設規劃進行完善,逐漸的完善中央以及地方的財政體制,使宏觀政策和金融信貸政策在短時期內大幅變動時,不會對住房供需產生很大的影響。
(四)發揮政府職能,加強政府對房地產的監管
應充分發揮政府職能,加強對房地產市場的宏觀調控,政府應該在充分分析市場的基礎上,確定房地產開發建設規模和各類商品房比例,以實現供需的平衡。政府應及時、準確的了解產業運行過程中的信息,通過科學的分析,對市場狀況和發展趨勢做出準確判斷,及時向社會市場信息,引導房地產開發商合理投資。
四、結論
本文探討了地產和金融之間的關系。房地產業是資本密集型的行業,它的發展需要金融機構的支持,但我國房產的融資渠道過于單一,房產供求雙方的融資主體僅局限于銀行貸款,這樣就導致了房產價格過高,蘊含了嚴重的金融風險。因此在目前我國對房地產進行嚴格的調控,對房產價格進行回調的背景下,需要對調控力度和方式進行靈活的把握和掌控,使房產金融體系更加的完善,達到維護金融穩定性的目的。另外本文還對房地產行業發展現狀進行分析,對市場與政府的調控作用都予以一定的分析,希望政府可以深入把握房地產市場的發展,為房地產行業的發展,為開發商的投資提供政策依據,促進房地產健康發展,最后使我們的消費者可以對房地產行業的發展有更深入的了解,以指導消費者合理消費。
參考文獻:
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［關鍵詞］房地產金融 風險 對策
一、房地產金融風險概述
房地產金融，指為房地產的開發、建設、交易、經營和消費服務的金融活動。從服務對象上劃分，它包括為房地產業的房地產開發、建設、交易、經營等活動服務的“房地產業金融”和為居民的住宅建造、購買、維修、裝飾、消費等活動服務的“住宅金融”兩個主要部分；從服務內容上劃分，它包括房地產資金融通、房地產資金轉賬結算、房地產保險、房地產信托等業務，其中房地產資金融通業務是房地產金融的主要業務。房地產金融風險，指經營房地產金融業務的金融機構，由于決策失誤、管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。就房地產資金融通業務而言，房地產金融風險主要有信用風險、流動性風險、系統性風險、利率風險、匯率風險、通貨膨脹風險和房地產金融中的其它風險。
二、我國房地產金融風險產生的原因
1.房地產融資體系不健全，制度安排缺失。長期以來，我國房地產融資以間接融資為主，銀行是該行業資金來源的主渠道。證券、信托機構等涉足很少，其融資量不足房地產市場資金需求量的1%。在住房抵押貸款市場上，基本上不存在二級市場，不能將異質的抵押品轉換為流動性較強的金融產品，使得房地產市場與整個金融市場無法有機結合。
2.房地產業對銀行信貸依存度過高。我國房地產開發商普遍規模較小、資質偏低、權益性資本不足。房地產金融與房地產業相互依存，兩者的風險具有共生性，我國的房地產業對銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產業發展的宏觀調控政策頻出，銀行將會因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。
3.房地產融資機構風險意識淡薄。由于缺乏有效的房地產融資監管措施和手段，加之商業銀行產權形式、治理結構、經營機制、內控機制等方面存在諸多問題，受眼前房地產市場“形勢大好”的迷惑，為爭奪市場份額，房地產融資機構極易形成市場沖動，盲目擴張房地產信貸規模。
4.房地產融資風險管理技術過于簡單。我國房地產風險度量技術尚處于起步階段，與國外先進技術差距較大，不利于對信用風險、市場風險、操作風險和流動性風險進行有效識別和微觀處置。
5.房地產業和房地產融資的宏觀調控政策傳導不暢。一些地方政府管理行為不規范，為搞“形象工程”，甚至為解決財政困難而盲目推動房地產業發展，使土地價格虛高，造成房地產成本大幅上升，開發商最終將高額成本轉嫁給消費者，抑制了有效需求。轉軌過程中宏觀調控政策的非穩定性所造成的沖擊波，往往使處于市場最前沿的金融機構遭受重創，出現疼在房地產業卻傷在金融機構的現象。
三、我國房地產金融風險防范措施
對房地產金融風險的防范，應根據經濟發展的需要，適應國內國際經濟形勢的不斷變化，因此，本文認為可以從以下幾個角度進行考慮。
1.實行融資渠道多元化，積極推動房地產貸款證券化
當前，我國房地產融資渠道仍然比較單一，房地產企業的資金來源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產融資機制，將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，以構建房地產業多元化融資體系，這是化解房地產金融風險的必由之路。
2.建立宏觀信用風險預警和控制系統，強化信用風險管理。建立全國性的房地產企業及個人信用檔案系統，以利于金融機構能較為客觀地判斷借款人的信用度，針對不同信用等級的借款人給予不同的貸款條件。這個系統還可對個人借款者就業和收入變動以及財產增減情況實行動態監控和追蹤調查，對個人信用度進行評定打分，便于金融機構分析、預測貸款風險類別與概率，對違約行為將會產生威懾作用，促使借款人按約履行合同。
3.加快土地制度改革，完善土地管理模式
如何有效的發展土地市場，制定適合發展形勢的土地制度方面的政策，是預防房地產金融風險的關鍵因素之一。我國目前的土地儲備制度，在規范土地市場、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負面效應對房地產市場的健康發展也產生了很大的影響。
4.加強國家的宏觀調控和引導，加大中央銀行的監管力度
對于國家而言，房地產金融市場的穩定具有重要的作用，國家必須加強對房地產金融市場的宏觀調控，有效控制房地產金融風險，引導房地產金融機構有序競爭，保證房地產金融市場的健康發展。中央銀行應對房地產市場進行深入的調查和分析，提高自身研究判斷的準確性，建立房地產風險預警體系，實行房地產市場信息披露制度，及時發出預報，果斷采取相應措施，對金融機構進行調控和引導，加大監管力度。
5.完善房地產金融的法律環境
市場經濟是法制經濟，任何經濟活動都應該在法律規定的范圍內進行，房地產金融尤其必要，應建立健全與房地產貸款有關的法律、法規體系，為加大住房信貸投入營造一個良好的法律基礎。一是針對在房地產資金籌集、融通、借貸各環節的經營行為中出現的問題，修改現行的法律法規，確定房地產信貸的法律地位；二是建立健全有關房地產信貸的法律法規；三是嚴格執法，依法辦事。對于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發商或個人，應立即停止貸款，并追討已貸款項。
6.建立個人及房地產企業信用制度，健全信息傳遞機制
針對我國目前存在的個人及企業信用的信息零碎、不充分，信息不對稱等現象，逐步建立適合我國國情的個人及企業的信用制度，以經濟法律的手段對個人及企業的行為形成外部約束，有效避免信息不對稱現象的發生，從而可以有效地防止“道德風險”。
參考文獻:
【關鍵詞】房地產泡沫；金融風險；防范措施
自1998年我國開始推行商品化的住房以來，對我國房地產行業起到了極大的促進作用，也正是因為房地產行業的蓬勃發展使得其對國民經濟的積極發展起到了至關重要的作用，從目前的情況看來，房地產行業已經發展成為中國國民經濟的核心部分。通過金融危機的沖擊后，中國房地產價格卻依然居高不下。那么，這是否意味著中國房地產泡沫的存在，而又該如何防范房地產金融蘊含的風險，是否需要救市等等都是值得業界關注的熱點問題，對其研究具有極大的理論和現實意義。
一、我國房地產泡沫成因分析
1.土地資源稀缺
房地產行業就是指從事房地產開發投資與經營的行業，一切圍繞著土地而發展。而由于土地本身就是一種有限的、不可再生的稀缺性資源，基本不可能存在多次補給的情況。然而，目前我國房地產行業的整體發展勢態良好，這一方面使得房地產行業對土地的需求不斷提高；另一方面，土地資源也在逐漸減少。這使得兩者之間形成的矛盾變得越發明顯。
目前，我國城市化的發展進程已經來到了至關重要的時刻。土地資源除了可以為地方經濟發展帶來一定的助益，同時房地產開發商還可以通過土地投機獲利一定的利益?；诖?，房地產開發商都會通過各種途徑進行“圈地”操作，為自己儲備更多的土地。當整個經濟大環境發展到一個節點，房地產開發商就會將土地以高價轉讓，或者自行開發這些土地，然后進行瘋狂的炒作。也正是因為這一現象，使得有限的土地資源在這一循環交易中價格不斷上漲，最終土地的價值遠遠高于其實際價值，房地產泡沫由此產生。
2.房地產投機
出土地資源稀缺外，房地產投機也是房地產泡沫的形成的主要原因之一。一般情況下房地產投機是與預期、非理性等因素相互影響而發生作用的。房地產市場主體對未知的房地產價格上升趨勢進行過高的預期，然后不斷地購買、儲存，讓人們僅僅看到房地產市場曇花一現的繁榮。而這也為房地產泡沫的形成埋下了伏筆。在這一系列的過程中，常常會出現“羊群效應”，這一效應是由于房地產市場的不確定性以及不對稱信息所導致的，房地產的投資者或者消費者在預期與決策過程中思想、行為趨同的行為。關注我國房地產市場的相關新聞報道便可以看見在我國的一些大中型城市中常常就會出現“羊群效應”的現象，例如排著長隊去買房便是這一現象的基本體現。投機的環境一旦成熟，房地產價格便會慢慢的超越原本的房地產市場價格，其收益也存在許多不確定因素，而是由房地產的投機交易來直接決定。
二、房地產金融風險的防范
1.加強個人住房貸款的管理
房地產金融風險中的個人住房貸款問題已越來越突出，也受到了社會各界的關注。目前，我國個人住房消費貸款的總量還在不斷增大，而其于城市居民的個人利益存在著密切關系。因此，加強個人住房貸款的管理，是防范房地產金融風險的重要手段之一，其主要內容有：
第一，明確個人住房貸款的審查程序和標準，然后以此為基礎建立相應的信用登記制度；第二，健全個人住房貸款的擔保制度，對于居民第二套住房的貸款比例和額度進行嚴格的控制，與此同時要加強擔保執業機構的業務監管工作，對貸款風險進行有效的防范；第三，要嚴格遵照個人住房貸款利率政策，嚴禁擅自提高或壓低個人住房貸款比率的行為發生；第四，嚴格評估貸款抵押物實值，在此過程中要嚴格執行貸款額與抵押物實值比例不得超過80%的規定，對于“零首付”貸款購房現象應該盡量規避。
2.建立健全的法律制度
對房地產行業建立健全的法律制度是規避房地產出現金融風險的最有利的保障手段。對于目前我國房地產金融領域的立法的整體情況來看，這些法律制度的建立相對來講還是比較滯后的，缺乏實踐性和科學性。筆者認為，應該盡快的完善房地產行業的法律法規，以加強行業的風險防范：第一，出臺專門的金融機構資金監管的規定和辦法；第二，修改和完善《擔保法》、《保險法》，進一步完善房地產金融行業的個人信用制度以及擔保體制，希望能夠對信用方面的立法完善有所助益；第三，進一步完善和明確我國的《證券法》的內容，并進一步明確房地產相應部門所對應的法律制度，對房地產抵押貸款債券的發行和轉讓制度、房地產投資基金制度以及房地產企業上市、退市制度等等進行完善和補充；第四，對于現有的財產保險制度也需要進一步的完善，適當的將住房抵押保險的種類進行擴充，修改那些不符合實際的內容，對保險費的金額進行科學的評估，從而明確繳費方式以及關于退保的規定。
除了金融業法律法規的完善外，還必須細化房地產行業的法律制度，將房地產行業與金融業的法律制度進行有機地結合，以期有效地促進金融市場與房地產市場的協調發展，盡最大的努力去防范房地產業出現的金融風險。
3.建立全方位的監管體系
首先，外部監管體系的建立。所謂外部監管體系就是指通過人民銀行、銀監會和審計部門來對房地產行業進行監管，通過這一方法僅可能最大程度的強化監管細節，使得監管能夠發揮其最大效果。此外，在這一外部監管體系中，審計部門對房地產金融機構的財務收和經營效益的審計也起著至關重要的作用，能夠有效地督促商業銀行實事求是的按照金融方針政策去執行相關規定，用這一方式來保證其收支活動的合法性。然后，會計師事務所以及審計事務所也是這一體系的重要組成部分，聘請專業的會計師或審計事務所對其進行一些列的審計，保障相關信息的準確性。
其次，行業內部監督系統的建立。在房地產行業內部監督系統中，地方政府應該給與房地產金融機構一些適時的正確的引導，為房地產金融機構提供一個良好的溝通協調環境，為行業內的相互監督起到一定的幫助作用。
最后，外部評估約束系統的建立。對房地產行業內部與外部建立監管監督體系的同時，還應該利用評估系統對房地產金融機構的信用等級進行評定并公布評級，這一方法能夠讓社會公眾都參與到房地產金融風險度的監督之中。
4.建立健全房地產風險評估機制
一方面，建立健全房地項目開發風險評估機制。我國的金融企業應加強對房地產項目開發評估體系學習和對風險評估專業人才的招聘，對房地產項目的市場前景、管理能力、運營能力、財務能力和營銷能力等進行全面評估，結合申請人的信用等級來測算該項目的風險度。若出現房地產項目風險度較高的情況應該審慎發放貸款，將風險降至最低。
另一方面，建立健全的貸款戶資信評審制度。我國金融企業已經初步建立了信用等級評級制度，但實際上還存在許多不足之處。因此，可以通過引進 “6C”原則以加強資信評估。
三、結論
房地產泡沫與金融市場存在著密不可分的共生關系。這也就是說如果房地產價格出現上漲的情況，金融機構的資金就會通過各種渠道進入房地產市場，從而促進房地產價格繼續上漲；反之，金融機構的資金則會退出房地產市場，讓房地產價格繼續下降，金融危機也隨之產生，極不利于國民經濟的穩定發展。而防范房地產金融風險要從抑制房地產泡沫入手，只有找出問題的癥結所在并對癥下藥，才能取得最大的成效。只有進一步加強房地產金融監管監督體系，才能最大化的防范我國的房地產金融風險，對我國經濟的發展起到保駕護航的作用。
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