時間：2023-09-25 17:28:10
序論：在您撰寫綠化面積計算規范時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
關鍵詞：綠地、集中（公共）綠地
一、前言
隨著我國城鎮化建設的有力推進，“建設美麗中國，創建社會主義生態文明”已經不只是一句“美麗“的口號。我們正在用實際行動履行這項承諾。在住宅小區規劃設計時，我們在做得不僅僅只是注重那棟“畫”的四四方方的房子，更注重它的其他配套公建、綠化、消防、交通、停車等設施。城鎮住宅小區綠地的布局、綠地率等等是最接近居民、與居民日常生活關系最為密切，住宅小區綠地是老百姓在平常生活直接感受到、享受到品質生活。創建幸福城鎮，從“住”開始。則住宅小區竣工后，需要我們測繪工作人員精心測繪，準確計算綠地面積。
二、住宅小區綠地分類
首先，我們充分認識住宅小區內各點綠地的所處位置及功能，我們把城市住宅小區綠地進行分類，這樣更能準確計算出住宅小區綠地指標。
住宅小區綠地按綠地的建設位置可分為：地面綠地、地下室、半地下室綠地及屋頂、曬臺綠地。住宅小區往往為了交通、消防等需要把一部分地面進行硬化，地面綠地是建在非硬質地面上綠化。建在地下室、半地下室頂綠化，達到一定覆土厚度，便于綠化的種植與養護，可以按一定比例折算成綠地面積。建在屋頂、曬臺、陽臺上的綠化，住宅小區一般不計入綠地面積。
住宅小區綠地按綠地的功能分可為：集中（公共）綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地。住宅小區集中（公共）綠地是為居民提供活動、休息的場所，有游憩功能，具有一定活動內容和設施綠地，利用率高，要求處于小區適中位置，便于居民前往。宅旁綠地是住宅小區綠化的基礎，妥善布置宅旁綠地對整個居住小區住宅建筑起到了裝飾、美化的效果，能使植物與建筑景觀相得益彰，它一般只供本幢建筑的居民專用不列為公共綠地。公共服務設施所屬綠地是指配建的、為小區居民服務和使用的各類設施所屬的綠地。道路綠地這里我們狹義指小區道路綠地，其中也包括一定寬度內可計算為綠地的園林鋪裝、園路。
三、綠地面積計算
在我們實際工作中一般運用測量手段來測出住宅小區用地紅線范圍內綠地邊界線，并計算出綠地面積，綠地面積按綠化用地的平面投影面積進行計算，山丘、坡地不能以表面積計算。計算綠地面積起止線、哪些綠地孰算孰不可算是工作中難點、疑點。特別是建設單位注重住宅小區綠地率是否達標而疏忽集中綠地建設的各項要求。下面根據規范著重闡述集中（公共）綠地計算部分規則。
小區集中（公共）綠地除有前面所述功能外，還要滿足不小于1/3的綠地面積在標準的建筑日照陰影線范圍之外。帶狀集中（公共）公共綠地應同時滿足寬度不小于8米、面積不小于400平方米。
集中（公共）綠地計算起止界應綠地邊界距小區路邊1米（包括硬化處理隱形通道邊），距房屋外墻腳1.5米。如附圖：
集中（公共）綠地內路寬小于等于1.2米園路及園林鋪裝，花室與游憩設施，可計入綠地面積，但這些總計不能超過30% ，一些園路及鋪裝為主要入戶通道不能計算入綠地面積。至少有三面環綠化的景觀水體也可以計入綠地面積。有些集中綠地為地下室、半地下室頂綠化，所以要測量和計算出覆土厚度，按當地驗收部門規定的要求及折算率，計算出綠地面積。
四、結束語
以上簡單的闡述了城市住宅小區集中（公共）綠地計算部分規則，其它不再累述。當然我們在實際工作中會碰到諸多問題，我們作業前需作好充分準備，搜集各種資料，如：住宅小區用地紅線范圍、綠化建設審批及施工資料、現場比較難界定的地下室范圍線等等。學習和理解規范各項要求，雖然《城市居住區規劃設計規范》（2002版）細化了綠地面積的計算，但現在人們對居住環境要求高，設計及施工復雜，為了規范綠地面積核算，我想城市建設管理部門盡早出臺建設工程項目配套綠化用地面積審核辦法，明確綠地面積計算的原則、綠地面積的計算標準、集中（公共）綠地的規定要求，地下室、半地下室頂綠化要求及計算方法等規范性文件。我們城市測繪工作者在實際工作中有章可依、有程可循，為城市建設管理驗收部門提供準確數據，為城市建設保駕護航。
關鍵詞：宗地面積 建筑占地面積宗地圖界址
中圖分類號：G255.4文章編碼
一、前言
宗地圖是表示地物的平面位置、界址點線關系、相鄰宗地編號的分宗地籍圖，主要服務于土地管理，用來作為該宗土地產權證書和地籍檔案的附圖。宗地圖是在分幅地籍圖的基礎上編制而成，當沒有建立基本地籍圖的成果資料時，也可按宗地施測宗地圖，應該說地籍測量包含宗地測量，宗地測量是地籍測量最主要部分。在《地籍調查規程》TD/T 1001—2012中對宗地圖作了詳細的描述，并附有樣圖，但作為測繪單位在實踐工作中碰到的諸多問題有各式各樣的理解與不同的認知，本文就建設工程宗地圖制作中的宗地面積與建筑占地面積兩點內容的展開探討。
宗地面積
宗地面積是指一宗地權屬界址線范圍內的土地面積。因此，土地權屬界址一旦確定，土地面積亦隨之確定。界址是指宗地四周的權屬界線，即界址點連線構成的折線或曲線。在權屬調查時，沿明顯界標物（如圍墻、籬笆等）的界址線，應標明其位置，如界標物的中心、外側或內側。它是標定宗地權屬界線的重要標志。在進行宗地權屬調查時，對照原勘測定界圖。在《地籍調查規程》4.3.e）中說明公用廣場、停車場、市政道路、公共綠地、市政設施用地、城市（鎮、村）內部公用地、空閑地等可單獨設立宗地。按此理解為宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊，是一塊有確定邊界、有確定權屬的土地。
工作中常遇到權屬界線難確定的情況有：
1：對超出（原勘測定界圖用地范圍線）的權屬界線，實際占用的土地邊界線的不計入宗地面積，圖上用工作界線符號表示并計算面積。
2：權屬界線超出建筑紅線而未出原勘測定界圖用地范圍線，或當宗地圖與紅線圖有區別時，以最終簽訂合同時所附宗地圖為準。因紅線圖是宗地圖制作及合同簽訂前的一個中間過程。
3：在權屬界線（原勘測定界圖用地范圍線）內，除了固定建筑外沒有其它明顯界標物（如圍墻、籬笆等）的界址線用地，現狀實為公用的道路、公共綠地、市政設施用地及公共設施用地。甚至有的上面為公用的道路、公共綠地、市政設施用地及公共設施用地，其下為地下停車場、防空地下室等此類在權屬界線最難確定，爭議頗多。有按建筑占地來確定權屬界線，也有按綠化帶、構筑物等來確定。對照《地籍調查規程》4.3.e）：公用廣場、停車場、市政道路、公共綠地、市政設施用地、城市（鎮、村）內部公用地、空閑地等可單獨設立宗地。本人建議參照勘測定界圖用地范圍線內按明顯界標物以最大面積圈定，得以保障建設單位的權益；實地除了建筑物占地外確無法判定權屬界線的按建筑物占地劃定。
第3種情況在城市管理中也帶來了爭議，前不久《溫州市民停車被罰50元不服處罰告城管》一文中雙方各執一詞，就車停原屬于鹿城區文化中心地塊用地范圍之內，當事人何先生說是綠化帶以內的地方屬于鹿城文化中心地塊，而城管方面回應稱，何先生所稱區域日常主要功用是供行人通行，符合浙江省人民政府法制辦公室浙府法函［2009］99號《復函》的中第二點定義，屬于人行道范疇。本人特地趕到溫州實地看了鹿城區文化中心地塊，卻實如何先生所說是綠化帶外還有人行道與行樹，行樹就依著路牙，應為道路綠化，人行道以內的綠化帶如為鹿城文化中心用地范圍，綠化帶視為鹿城文化中心構筑物，以保障建設單位的權益，以綠化帶為明顯界標物劃為鹿城文化中心宗地權屬界線。目前，法院已經受理此案，將擇日開庭審理此案。法院的審理將為我們往后碰到此類問題更全面釋解《地籍調查規程》，更符合現實社會發展。
建筑占地面積
TD/T 1001—2012《地籍調查規程》A2.2條16里的建筑占地面積為宗地內建筑物基底占地面積。關于基底面積的具體測量計算方法國家還沒有專門的規范。實際操作中建筑基底面積是按建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結構水平投影面積。它一般的計算規則是：獨立的建筑，按外墻墻體的水平面積計算；室外有頂蓋、有立柱的走廊、門廊、門廳等按立柱外邊線水平面積計算；有立柱或墻體落地的凸陽臺、凹陽臺、平臺均按立柱外邊線或者墻體外邊線水平面積計算；懸挑不落地的陽臺（不論凹凸）、平臺、過道等，均不計算。這就與規劃驗收的《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T 50353-2005）竣工圖及有關資料的建筑占地面積計算有不同，《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T 50353-2005）是以勒腳以上外墻結構外邊線計算。勒腳是墻根部很矮的一部分墻體加厚，不能代表整個外墻結構，因此要扣除勒腳墻體加厚的部分。用于房屋產權登記的《浙江省房屋建筑面積測算實施細則》3.12條房屋墻體厚度采用實地測量，墻體厚度不包括外墻裝飾貼面的厚度，但包括對墻體起保護作用的一般抹灰層厚度。
按《地籍調查規程》來分建筑占地面積應為豎直墻的地面肉眼看見扣除勒腳墻體加厚的部份，而規劃驗收以實測占地建筑面積除去墻面抹灰、鑲貼塊料、裝飾性幕墻等裝飾面來分。到底采用那種方案較為實用，較為真實地在實際中運用，是持久性爭議的話題。一般來說，采用整個建筑物豎直向地面投影范圍部份的計算方式比較通俗。但是一般為了考慮降低建筑密度，一些建設項目審批時還是按照規劃師以勒腳以上外墻結構外邊線計算，這樣外墻裝飾貼面、外墻保溫層、飄窗凸窗等可以不計入面積。
總結
宗地圖內容要比土地登記的文字表述更能直觀、詳細、確切、明了地反映出土地的位置、數量、用途以及地上物等現狀情況。宗地圖是土地證上的附圖，圖中數據都是實量得到或實測得到的，精度高且可靠，它通過具有法律手續的土地登記過程的認可，與土地權利證書一起成為土地登記內容的法定依據，使土地所有者或使用者對土地的使用或擁有感到可靠的法律保證。界址線走向清楚，坐標正確無誤，面積準確，四至關系明確，各項注記正確齊全，比例尺適當，是處理土地權屬問題的具有法律效力的圖件。
參考文獻：
1）《地籍調查規程》TD/T1001—2012
2）《建筑工程建筑面積計算規范》GB/T50353—2005
3）《浙江省房屋建筑面積測算實施細則》浙建房[2007]51號
4）百度百科《地籍圖》、《宗地圖》
【關鍵詞】建筑面積；計算要點；細化條款；防止漏算；防止多算或重算
新規范在內容上對舊規范進行了多項修訂，涉及架空層、永久性頂蓋、凸（飄）窗、陽臺、外墻保溫層、設備管道層、采光井等諸多內容，修訂內容基本可分為三類，第一類是對舊規范不夠明確的規定進行了細化，防止出現歧義或不合理內容；第二類是對舊規范可能引起漏算的內容進行修訂，防止被“鉆空子”；第三類是對舊規范可能引起重算或多算的內容進行修訂，以使面積計算更科學合理。
一、新規范修訂中涉及細化條款的內容
（一）建筑空間
新規范首次引進建筑空間這個術語，具備可出入、可利用條件的圍合空間，均屬于建筑空間，應按規定計算建筑面積。容易引起歧義的建筑空間多在坡屋頂下或場館看臺下。依據新規范，是否確定為建筑空間要看這部分空間是否具有實際的可出入、可利用條件，而與設計無關。對于形成建筑空間的，要按規定計算建筑面積。舊規范沒有建筑空間這個術語，涉及這部分空間是否計算面積時，以設計是否加以利用為依據，設計加以利用則計算面積，設計不加以利用則不計算面積，而忽略了該部分空間是否具備可利用條件的實際。相比較而言，舊規范側重的是設計，新規范側重的是實際，更有現實意義。
（二）露臺
舊規范僅規定屋頂的露臺不計算建筑面積，對其他位置的露臺未做規定。新規范對露臺的確定進行了詳細規定，露臺只有滿足位置、可出入、有維護設施及無蓋4條件才不應計算建筑面積。對于設置在首層并有維護設施的平臺，且其上層為同體量陽臺，則該平臺視為陽臺，按陽臺的規則計算建筑面積。
（三）架空層
新規范規定架空層指僅有結構支撐而無護結構的開敞空間，常見的有坡地吊腳架空層、深基礎架空層，還有部分住宅、學校教學樓等工程在底層架空或在二樓以上某個或多個樓層架空，作為公共活動、停車、綠化等空間。架空層沒有維護結構，建筑面積按其頂板水平投影而不是支撐結構（如立柱）范圍線計算建筑面積，結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。有維護結構的就不是架空層，按建筑空間要求計算建筑面積。
二、新規范修訂中涉及防止漏算的內容
（一）陽臺
新規范對陽臺的面積計算標準進行了修訂，規定在主體結構內部的陽臺應計算全面積，在主體結構外的陽臺才計算1/2面積。新舊規范相比，這條技術內容的修訂，對項目建筑面積計算影響較大。由于舊規范對陽臺與建筑主體結構的位置關系沒有進行界定，且同樣尺寸的陽臺比同樣尺寸的房屋建筑面積減少了一半，于是很多開發商在進行項目設計時，有意將房間靠近窗戶或陽臺的一部分劃為陽臺，以此達到減少計算建筑面積的目的，進而可降低容積率以及相關的費用。同時，在項目銷售時，又以陽臺部分送一半面積為噱頭，以引起購房者的興趣，實現利益最大化。新規范的實施，堵住了舊規范在陽臺面積計算上的漏洞，使計算標準更合理適用。
（二）飄窗
新規范對飄窗的面積計算進行了修訂，對面積計算結果影響較大。由于舊規范規定飄窗不計入建筑面積，所以有很多項目在設計飄窗時，直接將房間地板延伸出去，形成與縮小版陽臺一樣的飄窗，以規避面積計算，實現所謂“偷面積”的目的。針對這種情況，新規范規定了飄窗只有兩種情況可不計算面積：第一種情況是飄窗窗臺與室內地面高差不低于0.45m；第二種情況是當飄窗窗臺與室內地面高差低于0.45m時，飄窗的結構凈高應在2.10m以下。如果不能滿足以上兩種情況的規定，則應按規定計算建筑面積，尤其是把樓板延伸出去而形成的所謂飄窗，明確規定應計算1/2面積，以避免漏算。同時，此規定與陽臺的面積計算有異曲同工之處，使凸陽臺和飄窗在面積計算上有可比性。
（三）夾層
依據舊規范規定，建筑物內的設備管道夾層不計算建筑面積，由于僅注重了使用功能，而沒有考慮到夾層的層高，容易導致漏算。新規范規定，對于建筑物內的設備層、管道層、避難層等有結構層的樓層，依據結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積，這里建筑物設備夾層也作為建筑空間的一種，按建筑空間進行面積計算，計算原則更加合理。
（四）采光井
包括建筑物中的采光井和地下室采光井。舊規范在計算地下室面積時，不包括采光井面積。新規范規定，有頂蓋的采光井應按一層計算面積，按結構凈高在2.10m及以上的，應計算全面積；結構凈高在2.10m以下的，應計算1/2面積。需要注意的是，在實際建筑中不管是建筑物中的采光井還是地下室采光井，其層高可能跨越多個樓層，均按一層計算面積，這和規范中對層高超過2.20m但無結構層的，只計算一層面積的原則是一致的。
三、新規范修訂中涉及防止多算或重算的內容
（一）地下室出入口
地下室出入口屬于地下室的附屬結構，在建筑面積計算上應有區別，舊規范規定有永久性頂蓋的出入口，應按其外墻外邊線所圍水平面積按層高2.20m原則計算，基本上等同于地下室主體。新規范對此部分內容進行了改變，規定出入口外墻外側坡道有頂蓋的部位，視其為地下室主體結構的附屬部分，按其外墻結構水平面積的1/2計算面積。對于沒有頂蓋或后增加及建設單位自行增加的頂蓋，不計算建筑面積。
（二）保溫層
新規范和舊規范相比，在保溫層面積計算上做了兩個方面的改動，其一是去除了保溫層和墻體之間黏結膠漿層所占的面積，其二是保溫層的外邊線以主體結構保溫層外邊線為準，且不扣除門窗和建筑物外已計算建筑面積構件（陽臺、室外走廊、門斗、落地櫥窗等部件）所占長度。
四、結束語
新規范提出建筑空間概念，強調了實際的使用功能，不再以設計時是否加以利用作為面積計算的依據；新規范規定主體結構以內基本計算全面積，而附屬結構按照相關規定計算半面積或不計算面積；新規范對陽臺和飄窗的面積計算進行了有針對性的修訂，防止了漏算。以上內容都使得在驗收測量工作中，進行建筑面積計算時有更加全面合理的依據，為面積計算提供了技術保障。
【關鍵詞】陽臺建筑；建筑面積；陽臺面積；核算
1案例背景
小韓安置小區二期北地塊位于徐州市新城區，為拆遷安置定銷房，規劃建設方案批準定銷商品房共計35幢，其中住宅33幢，配建商用房2幢?？偨ㄖ娣e約為289254平方米。（其中：地上住宅建筑面積約為233452平方米，高層地下室建筑面積約為10779平方米，多層半地下室建筑面積約為9171平方米，配建地上公共建筑面積約為22063平方米，配建公共設施人防地下車庫建筑面積約為13789平方米）。依據土地出讓合同，甲方定銷商品房回購單價為4150元/平方米，在工程竣工驗收后，由回購單位支付開發建設單位相應價款后回購安置定銷房。目前，工程主體已完成。受回購單位委托，按照2013規范，計算該安置小區詳細的建筑面積。
2爭議的建筑面積
咨詢單位依據設計圖紙和變更，按照2013規范，計算出總建筑面積289254平方米，其中高層住宅部分陽臺按照底板水平投影面積一半計算面積為5404.78平方米，計算結果經過與回購方、開發建設單位幾次商談后，未能達成共識，爭議的焦點就是高層住宅陽臺面積的計算方式，開發建設單位認為陽臺應按全面積計算，理由是相鄰陽臺間的分隔墻體為鋼筋砼承重剪力墻，從基礎頂部一直通到屋面，應歸屬于主體結構，陽臺按全面積計算為 10809.56 平方米，兩種意見差距5404.78平方米，按照4150元/平方米單價回購，合計價差 2243 萬元。
多方專家討論，有的認為應按照主體結構外的陽臺類別計算一半面積，有的傾向于剪力墻為主體結構，附著陽臺應計算全面積，未能形成一致意見。
3爭議建筑面積的確認
筆者本著慎重穩妥、實事求是、快捷迅速的原則，向2013規范的具有解釋權的單位發函咨詢，住建部標準定額研究所接函后逐級向省住建廳、市住建局落實，及時對所反映事項作出了書面答復，答復意見即按照在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積，
4解決方案
筆者詳細解讀分析2013規范中有關主體結構、陽臺的定義以及陽臺面積的計算規則。
陽臺：附設于建筑物外墻，設有欄桿或欄板，可供人活動的室外空間。
主體結構：接受、承擔和傳遞建設工程所有上部荷載，維持上部結構整體性、穩定性和安全性的有機聯系的構造。
在主體結構內的陽臺，應按其結構水平面積計算全面積；在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。
5結束語
本文以小韓安置小區二期北地塊規劃與批準的項目為例，對高層住宅陽臺面積的計算方式進行了討論，最后由住建部標準定額研究所得出解釋，確定按照在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積，對小韓安置小區二期北地塊的爭議面積的合理測算方式，為國家節約回購資金2243萬元。
參考文獻：
[1]黃向球，張東輝. 住宅陽臺面積計算規則與設計[J]. 鄭州大學學報（工學版），2005，02：81-84.
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[3]王琛. 我國集合住宅陽臺政策規定對生活需求影響分析研究[D].清華大學，2011.
[4]白嬌嬌. 基于環保理念的室內綠化設計研究[D].青島理工大學，2012.
[5]蔣茂森. 淺談房產測量中陽臺面積的測算[J]. 科技經濟市場，2008，06：44.
[6]宋長森. 住宅陽臺面積的計算[J]. 中外房地產導報，2000，15：52-53.
[7]張超. 集合式住宅陽臺設計研究[D].中國礦業大學，2014.
[8]張貝. 太陽能熱水系統與居住建筑陽臺整合設計研究[D].山東建筑大學，2014.
一、為加強建設項目綠地率審核與驗收管理，根據《城市綠化管理條例》及有關規范性文件規定，結合我縣項目實際，特預制定本計算規則。
二、本規定所指的綠地率，是指建設項目用地范圍內各類綠地面積的總和占建設項目用地面積的比率。
三、本規定所指的建設項目用地，是指城建部門批復的建設項目總用地。
四、建設項目用地范圍的各類綠地包括以下類型綠地：
（一）地面綠地：履蓋各類生長機質，上部無建筑物、構筑物遮擋，適于栽植各類植物的用地。折算系數：按投影面積的100%計算。
（1）集中綠地和組團綠地內的道路超出1.2m不計入綠地面積。
（2）居住小區、房屋建筑外墻1m外開始計算。
（二）中心綠地內硬質景觀。
（1） 布置在項目中心綠地內的硬質景觀如亭、臺、榭等園林建筑小品，周圍被綠地包圍的硬質景觀其總面積不大于中心綠地的總面積20%時，按占地面積計算綠地率；周圍被綠地包圍的硬質景觀其總面積大于中心綠地的總面積20%時，按20%計算綠地率。
（2）布置在項目內不計算綠地率的硬質鋪裝，鋪裝上種植喬木，喬木樹干胸徑6cm≤￠＜10cm的每株按1平方米計算綠地面積，喬木樹干胸徑10cm≤￠＜20cm的每株按1.5平方米計算綠地面積，喬木樹干胸徑￠≥20cm的每株按2.5平方米計算綠地面積。
（三）懸空建筑（陽臺、雨蓬等）下綠化用地。折算系數見表一
表一
綠 化 類 型
要 求
折算系數
懸空建筑（陽臺、雨蓬等）下綠化用地
土層厚度≥1.2m，球灌類植物比例≥30%
80%
0.6m＜土層厚度＜1.2m，滿鋪草皮。
50%
土層厚度＜0.6m，滿鋪草皮。
20%
高度＜1m
不予計算
備注：1、土層厚度指種植土厚度，不包括隔熱層、素混凝土層等以下的土壤厚度。
（四）綠地范圍內的水體：
1、主要類型：
1景觀水體；
2跌水；
3景觀良好、水質清澈、水岸造型自然生態的各類生產水池（不包括游泳池、旱噴及各類水體渾濁、景觀效果差的生產水池）
2、折算系數見表二
表二
要 求
折算系數
各類水體面積之和≤該組團綠化用地的30%
100%
各類水體面積之和＞該組團綠化用地的30%
超出部分不予計算
（五）屋頂綠化
1、主要類型：
①地下車庫屋頂綠化；
②地下建筑物的屋頂綠化；
③建筑物裙房的屋頂綠化和一層屋頂綠化。
2、折算系數見表三
表三
綠化類型
要 求
折算系數
地下車庫、地下建筑物的屋頂綠化
平均履土厚度≥1.2m，大喬灌草搭配
100%
0.6m＜平均履土厚度＜1.2m，喬灌草搭配
80%
0.3m≤平均履土厚度≤0.6m、喬灌草搭配
40%
0.3m≤平均履土厚度≤0.6m、純草皮、地被
20%
裙房屋頂綠化和
一層屋頂綠化
0.6m＞平均履土厚度≥0.3m，純草皮、地被
20%
平均履土厚度≥0.6m，喬灌搭配
40%
備注：1、除上述類型外的屋頂綠化、垂直綠化、陽臺綠化均不計算綠地面積。
（六）草坪磚綠化，僅指建設項目總平面圖中確定的地面停車場地。折算系數見表四
綠化類型
要 求
折算系數
草坪磚停車場
停車位地面采用植草磚鋪裝，或草花。
20%
草坪磚停車場
停車位地面采用植草磚鋪裝且每車位種植了一株以上球類植物。
30%
林蔭式草坪磚停車場
停車位采用植草磚鋪裝，且每個車位種植一棵以上遮蔭效果良好的高大喬木（喬木樹干胸徑￠≥12cm）。
60%
（七）附屬綠化組團內各類運動場、兒童游樂場、橡膠場地等不計綠地率。
（八）隱形消防通道草皮面積按土層厚度計算：土層厚度＜0.6m,計20%，0.6m≤土層厚度＜1.2m,計50%，土層厚度≧1.2m,計100%。
2016年7月1日
【關鍵詞】規劃管理；建筑密度；問題探究
建筑密度是衡量城市居住環境和建設單位經濟利益的重要指標，在很大程度上決定了房屋建筑的間距、尺寸大小、室外活動空間、綠地結構等，同時也會關系到消防條件、采光通風和居住環境的優劣狀態，對建設和經濟成本造成一定的影響，尤其是針對居住區開發建設項目是敏感指標、硬性指標，所以建筑密度指標的核算工作值得高度重視。規劃和建設管理部門只有處理好環境、效益、建筑密度等之間的關系，才可能促進城市的合理發展、切實改善居民的生活質量。
1 建筑密度核算的意義
在《城市規劃基本術語標準》（ GB/T50280-98）指出，建筑密度主要是指“一定地塊內所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例（%）”，為了避免出現漏算、錯算等問題的發生，在進行規劃和管理的實踐中，對于一些建筑物（構筑物）的建筑密度計算需要進行有效合理的分析和判斷，從而提高建筑密度核算的準確性。由于建筑密度的大小和核算的質量會關系到居民的生活需求，影響著建筑企業的經濟利益和城市的主體形象等，規劃和管理部門對于土地開發強度的指標審查工作尤為關注，所以高度重視建筑密度的核算問題，也將是未來城市建設和發展亟需解決的重要問題。
2 永久性頂蓋和無維護結構的貨棚、加油站等構筑物的建筑密度核算
建筑密度的含義中涉及到永久性頂蓋無維護結構的車棚和加油站等方面，該類建筑因為底部面積只計算支撐結構和基底柱的面積跟基地面積的比率，很少影響到建筑密度的大小，所以將其完全作為建筑密度來計算，不符合科學的建筑密度計算。因此，永久性頂蓋無維護結構的貨棚、車棚和加油站按照水平投影的面積來進行建筑密度的核算，將會失去建筑密度計算的意義，不符合建筑密度規定的開發效益。所以這些永久性頂蓋和無維護結構的貨棚、加油站等構筑物的建筑面積在計算建筑密度時不與其圍合的基地面積等同。
要想合理、有效的將永久性車棚、貨棚和加油站等計算在建筑密度內，首先要確定該建筑或者構筑物在整個建筑內所占的有效面積和空間影響度，按照《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2005）中對永久性車棚、貨棚、加油站等無維護的構筑物面積做出了規定，均按照其頂蓋水平投影面積的一半計算，這樣既滿足了建筑密度的核算要求，又不影響建筑面積的核算，通過對這些建筑和構筑物的建筑密度合理有效的核算，使建筑單位和城市環境建設均取得了成效。
3 地下室、半地下室地塊的建筑密度核算
《城市規劃管理技術規定》中提出居住區綠地率≥30%，其中包括了宅旁綠地、公共綠地、道路綠地和配套公建所述綠地等，同時也包含了地下或者半地下室屋頂綠地和滿足當地植物綠化覆土要求的綠地等。地下室一般是指房間地平面的高度低于室外地平面房間凈高的1/2以上的，而半地下室則是指房間地平面高度低于該房間凈高的1/3，但不超過1/2的。所以如果半地下室和地下室的頂板面低于室外地面，且能夠滿足綠化的覆土要求，此設置目的是為了滿足和方便居民的出入等，但其視覺和空間環境的感受并沒有受到影響，所以該部分不應計入到建筑密度的核算范圍中，仍按照綠地率計算；如果此時半地下室和地下室的頂板面高出室外地面90cm時，且滿足綠化覆土的要求，則為了方便居民出入考慮將其1/2面積計入到建筑密度核算中，因為該結構對人的視覺感受和空間環境造成一定的影響；如果半地下室、地下室的頂板面高出室外的尺寸大于90cm時，嚴重的影響到了人的視覺感受和空間環境，所以將半地下室、地下室和基地面積均應計算在建筑密度中，綠地率中不需要將開發商植入的綠化面積重復計算，僅僅是為了滿足商品房的銷售。
4 室外樓梯、自動扶梯、自動人行道等地塊建筑密度核算
建筑施工中室外樓梯可以分為存在永久性頂蓋的室外樓梯和不存在永久性頂蓋的室外樓梯兩種類型，其中針對永久性頂蓋的室外樓梯可以按照《建筑面積計算規定》3.0.17條規定的進行計算，也就是將存在永久性頂蓋的室外樓梯按照建筑物自然層水平投影面積的一半納入到建筑面積的核算中。 對于不存在永久性頂蓋的室外樓梯其建筑密度核算需要按照《建筑面積計算規范》3.0.24條規定的進行計算，也就是對于沒有永久性頂蓋的室外樓梯、架空走廊、用于消防和檢修的室外樓梯等均不計算在建筑面積中。因為這些無永久性頂蓋的建筑和構筑物的通透性較好、沒有永久性頂蓋、對空間環境影響較小，所以不計算其建筑密度。
自動扶梯和自動人行道建筑密度的計算需要合理的分析其結構形式和狀態，其中自動人行道和室內的自動扶梯等已經被納入到建筑密度核算中，但如果是室外的自動人行道和自動扶梯均需要按照《建筑面積計算規范》中的規定進行計算，因為自動扶梯和自動人行道等沒有將建筑面積計算在內，且對建筑空間環境和人的視覺范圍沒有產生太大影響，所以將這部分區域作為場地道路用地的范圍，暫不計算在建筑密度范圍中。
5 結論
社會經濟的快速發展和城市環境的大力建設，改善城市建筑面貌的同時也影響了居民的生活質量，眾所周知建筑密度是衡量城市居住環境和建設單位經濟利益的重要指標，在很大程度上決定了房屋建筑的間距、尺寸大小、室外活動空間、綠地結構等，同時也關系著消防條件、采光通風和居住環境的優劣狀態，對建設和經濟成本會造成一定的影響，而建筑密度的核算關系著建筑物空間的大小、尺寸、綠化、采光、通風、環境等方方面面，在建筑密度核算中容易因一些建筑物（構筑物）的面積計算缺失影響到建筑密度計算的準確性，建筑密度的準確性在一定程度上會影響到居民的生活質量，所以需要高度重視建筑密度的核算工作。因此筆者建議對于建筑密度的定性和定位需要作出細致的規定，通過合理計算建筑密度、有效把握建筑居住環境、合理搭配建筑物（構筑物）結構來提高規劃和管理水平，有利于保障普通民眾的切身利益、促進城市的和諧發展。
參考文獻：
[1]周儉，梁潔，陳飛.歷史保護區保護規劃的實踐研究――上海歷史文化風貌區保護規劃編制的探索[J].城市規劃學刊，2012（04）.
[2]宋迎春，曹亞美.關于規劃管理中建筑密度有關問題的思考[J].江蘇城市規劃，2008（03）.
[3]張愷.城市歷史風貌區控制性詳細規劃編制研究――以“鎮江古城風貌區控制性詳細規劃”為例[J].城市規劃，2011（11）.
關鍵詞:建筑工程 規劃驗收 竣工測量 面積計算
中圖分類號:TU984 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3791(2012)04(c)-0073-02
建筑工程竣工規劃驗收測量(以下簡稱:竣工測量)是指通過測量技術方法對已竣工的建筑物準確測定建筑的形狀、平面位置與高度、以及與周邊建筑和規劃界線的關系,并根據測量數據計算建筑物面積,是對規劃局所核發的《建設工程規劃許可證》的建筑工程的驗收,即審核建設單位是否按照該工程的《建設工程規劃許可證》的要求進行建設。所以對建筑工程進行竣工測量是必要的。
在我國建筑工程竣工規劃驗收測量是在單項工程竣工之后進行的重要工作,是城市規劃行政部門對已批準的建設工程進行規劃監督檢查的基本環節。而我國現在在建筑工程竣工測量方面并沒有統一的規范為依據,特別是在編制圖形圖方面更是方法各異。本文以廣州市城市規劃驗收竣工測量工程為案例,闡述了廣州市規劃驗收竣工測量技術、作業方法和建筑面積計算面積時應注意的相關問題及解決方法。
1 竣工測量的技術依據及精度
1.1 竣工測量技術依據
由于竣工測量表示的內容較一般的工程測量與地形測量更豐富、更復雜,所以在滿足工程測量普遍性要求的前提下還應參考其他規范,即其參考的作業依據如下。
首先,應執行《城市測量規范》、《全球定位系統城市測量技術規程》、《國家三、四等水準測量規范》、《1∶500,1∶1000,1∶2000地形圖圖式》、《建設工程面積計算規范》等規范和標準。其次,竣工測量成果需要測量各層單體并計算建筑面積,則需要測出每一層的外輪廓線并明確建筑面積的計算標準,分別表示計算全面積、半面積及不計算面積的部分,應執行《房產測量規范》、《建設工程建筑面積計算規范》。最后,竣工測量成果需標示竣工建筑物和權屬界線類地物與用地紅線、規劃道路(河道、綠化帶、歷史保護建筑等)控制線的關系,這類地物的測繪應參照《地籍測量規范》。
1.2 竣工測量的精度
(1)建筑物尺寸、建筑物平面位置關系測量必須采用經鑒定的鋼尺直接量。丈量總長與分段丈量長度之和的較差≤±10cm[2]。
邊長測量的精度要求:
Ms≤±0.001L (L>20m)
Ms≤±0.01 (L≤20m)
Ms和L單位為m。
(2)高度測量可用直接丈量或光學測距三角高程測量的方法進行。垂直角測量用6秒級以上全站儀施測二測回,邊長用光學測距施測一測回,儀高量至cm。高度測量的中誤差≤±5cm。
2 竣工測量測量的內容與流程
外業測量:(1)采用全數字化野外測量方法測繪建設工程范圍內的1∶500竣工數字化地形圖,并轉繪用地紅線、規劃道路和規劃河涌等。(2)對有退縮要求的用地界樁和規劃路(涌)特征點進行現場放樣。(3)現場核驗建設單位提供的建設工程竣工圖與現狀的一致性。(4)竣工規劃驗收要素測量。①測量各功能分區范圍進行面積計算并匯總。②根據報建及放線要求形成建筑物平面位置關系圖。③根據建筑物高度測量形成立面圖。④建筑物屬于公建配套設施獨立用地時應測量用地面積。
內業處理:(1)填寫《建設工程竣工規劃驗收測量成果匯總表》。(2)按適當比例尺繪制建筑物平面位置關系圖。(3)繪制具有代表性的建筑物立面圖或剖面圖(含地下室覆土層厚)。
3 竣工測量內業處理
3.1 建筑物總高度的計算
(1)坡屋面建筑。
坡屋面建筑一般指別墅、頂層為復式的建筑物,這樣建筑物總高度由內地臺即±0.00算至檐口頂。
(2)平屋面建筑。
平屋面建筑比較常見,其總高度由內地臺即±0.00算至頂層女兒墻頂。
(3)突出屋面的樓梯間、電梯間、機械房、水箱間等不算入總建筑高度。應按圖1所示計算屋面建筑高度。
3.2 竣工測量圖形編制
3.2.1 地形圖編制。
(1)地形圖的地物元素應全部實測所得。地形圖上應轉繪建筑范圍涉及的全部用地界線(紅色)、規劃道路(紅色)和規劃涌(藍色),如有特殊意義的建筑物控制線時也應展繪。(2)地形圖的實測范圍為用地界線范圍或建筑范圍,并向界線外擴測30m,同時應標注相鄰單位名、地名、路名、門牌號碼,通過地形圖中便可了解驗收工程周邊的建設情況和單位信息。(3)應適當增加高程點密度,同時應測量相鄰用地的高程,以便于從地形圖中判讀室外地坪豎向標高關系,以及建筑用地與周邊規劃道路、相鄰用地的豎向標高關系。
3.2.2 平面位置關系圖編制。
驗收測量平面位置關系圖是反映建筑物是否按規劃審批位置、形狀、大小來建設。在繪制時應注意以下幾點。
(1)建筑物尺寸的標注應有代表性,簡單、明了,原則上首層尺寸應全部標注,對于建筑物塔樓部份比較復雜的可適當取舍,以保證圖面線條的清晰、整潔。(2)參考原報建審批的征地紅線圖、總平面圖和放線冊,轉繪與報建有關的用地界線、規劃道路和規劃涌。(3)退縮間距標注位置與報建四至圖、放線冊退縮間距標注位置應一致,退縮的參照物(線)亦應一致,如放線冊標注位置與報建四至圖標注位置不一致,則以放線冊的位置為準。不滿足報建四至退縮要求的數據用紅色表示,滿足的用黑色表示。(4)對于間距較多的群體建筑物可用不同顏色表示并加以說明。
3.2.3 立面圖編制。
繪制立面圖時,首先要選擇能全面反映立面變化的立面方向。當一個立面圖不能全面反映立面變化時要繪制兩個或多個立面圖。
3.3 面積計算中常理解錯誤的問題
現在的建筑物比起以前較為單一外形的建筑物來說外觀造型更美觀、復雜。這對于竣工建筑面積的測量和計算的要求更高,除了測量技術要提高之外還必須認真學習有關建筑面積計算的規范,熟悉面積計算的有關規定,才能為城市規劃行政管理部門提供可靠、準確的數據資料。
(1)坡屋頂頂層的面積計算。
很多別墅和頂層為復式的建筑天面都設計為坡屋頂,當利用坡屋頂空間時,此部分的建筑面積通常的做法是:只要該層的凈高度超過2.1m則全部計算面積。但是,這樣處理并不恰當。正確的計算應該是:凈高超過2.1m的部分計算全面積,凈高在1.20m～2.10m的部分應計算1/2面積,凈高不足1.20m的部分則不計算面積。
平面圖中陰影部分應計算全面積,兩側計算半面積。該層的建筑面積應為:
S＝5.4×6.9+2.7×6.9×0.5×2=55.89m2
(2)建筑基底的面積計算。
建筑基底面積是指建設工程首層平面建筑物外墻邊線在地面的投影所圍合的面積,如果首層為架空層,則為架空層柱邊線在地面上的投影所圍合的面積[3]?；酌娣e包含建筑內部的中空部分面積,對于四周為建筑物圍合的天井或庭院。
如表1此部分面積亦應計算為建筑基底。陽臺是計算半面積的,但對于首層的陽臺,陽臺面積應全面積計入建筑基底。
(3)特殊情況下的面積計算。
社會經濟的高速發展,人們的審美觀越來越高,很多建筑的設計越來越復雜,建筑物的設計除了空間實用外還講求外形的美觀,這就給我們測算其面積提出了很多新的問題。對于一些在面積計算規范上沒有明確的建筑物,該如何計算其面積呢?我們認為建筑面積的計算應遵循“設計不利用的空間,不計算建筑面積”的原則。如某建筑的裝飾陽臺,此陽臺的設計戶主利用不了此部分的空間最多也就是擺放花盆,但由于戶主能不能出去淋花都成問題。此陽臺只是為了該建筑的外形更美觀,屬于裝飾性的建筑,不應計算面積。
4 結語
竣工驗收測量是城市規劃批后管理的一項重要程序,是實施城市規劃審批后動態管理的重要舉措,是對《城市規劃法》貫徹落實的具體表現?？⒐y量成果是規劃行政管理部門下一步規劃審批提供可靠、詳盡的依據。對房地產市場規范化起了推動作用。
本文針對竣工驗收測量過程中的地形圖編制及面積計算方面經常遇到的問題提出了個人的多項驗收工程積累的解決方法,希望本文中提出的相應方法能給讀者帶來一定的幫助。
參考文獻
[1] 譚榮一.測量學[M].北京:民交通出版社,1995,6:101～103.
[2] 李生平.建筑工程測量[M].武漢:武漢工業大學出版社,1997,12:79～82.
