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【關鍵字】土地規劃管理；城鄉規劃；實施；關系
在時代的發展下，對于土地規劃管理和城鄉規劃來說就顯得更加的有必要，特別是在城市化的影響下，城市用地資源的緊張稀缺性越來越凸顯，使得土地利用的規劃管理和城市規劃兩者間的矛盾不斷的增加，這在很大程度上是不利于城鎮化的健康發展的，因此，就需要對城市土地資源進行合理的規劃，提高土地的利用效率。
1.城市規劃實施的體系結構分析
從城市規劃的地位來講，它是屬于一個相對獨立且較為完整的體系，從它的管理主體來說它的管理主體具有明顯的地方性，其所制定的規劃方案中，規劃的內容設置需要依據于實際的狀況來進行有針對性的分析，在規劃方案的制定工作完成后，還需要經過有關部門的審批和鑒定，確保它的實施是具有很高的實施價值的，可以有很大的現實意義，簡單的來說，城鄉規劃的實施一定要依據于城市的具體實際來進行，不能脫離現實。
2.土地規劃管理工作的重要性分析
2.1有利于土地資源的高效利用
它對土地資源的利用主要表現在，對國有土地進行固化的過程中，實現在空間結構和經濟結構范疇之內的土地資源進行有效的利用。在土地規劃管理的作用下，不僅可以維持現有的土地使用面積，而且還可以為社會的健康發展創造良好的條件，與可持續發展理論的內涵是相一致的，一個科學合理的土地規劃體系可以有效的提高土地的利用效率，減少土地資源的浪費，對經濟發展結構來說也是極為有利的。
2.2對土地資源的具體使用起到有效的管控
我國的地域面積遼闊，但是可以用來作為直接使用的面積卻十分的有限，這也是我國的基本國情之一，在土地規劃管理體制下，可以實現有限的土地資源高效利用的目的，對于土地的具體使用能夠在法律法規的約束下進行有針對性和層次性的區分，對不同的使用性質又適合的歸類，并根據使用性質的不同采取不同的使用策略。這樣的分類可以給土地的使用提供一個明確的導向，使之更具有目的性，使不同的土地資源類型都可以得到充分的利用，并且隨著現代人們生活質量的不斷提高，人們對于綠色環保的生活理念有了新的追求，因此，在城市的建設過程中，也就更多的關注在建設、保護、環保三者的均衡點，起到多收益的效果。
2.3有利于土地規劃管理制度的進一步完善
從大量的實踐證明，土地規劃管理是一項周期性的工作，具有較長的時間，它的規劃效果是否高效是需要經過很長一段時間才可以提現出來的，因此，就需要在具體的規劃實施前，做好規劃的前期調查工作，對受到外界影響的各種因素進行全面綜合的考慮，根據這些因素的實際狀況來保證規劃方案的合理。還可以在大量的實踐工作中不斷的總結實踐經驗，對規劃進行合理的檢驗，對存在的問題進行及時的解決處理，并做好記錄工作，這樣可以給后續使用的進一步完善和創新提供參考依據。
3.土地規劃管理和城鄉規劃實施兩者之間的關系分析
自古以來，土地的使用規范問題都是經濟建設不可忽視的影響因素，管理者也對這方面做了大量的改進工作，也取得了一定的效果。從當前的形勢來看，城市化進程的不斷加快，城市中各項建設有了突飛猛進的發展，使得對土地利用的需求不斷增大，造成土地資源的緊缺，國家針對這一狀況，也出臺了很多的指導性文件，有效的協調了土地規劃管理與城鄉規劃實施兩者之間的關系。
3.1強化土地管理的核心地位，提高城鄉規劃的科學性
從目前來說，我國的鄉鎮建設用地規劃作為常用的模式是增減掛鉤政策，這一政策的實施具有一定的客觀必然性，對于推動城鄉經濟快速發展和經濟結構的優化具有重要的作用。在這一政策的引導下，城鄉建設用地增加掛鉤可以使農村土地的利用更為高效，有利于農村居民向集中用地的方向發展，提高土地的使用價值，進一步的調整城鄉結構和布局，在耕地供給得到滿足的前提下使城鄉發展矛盾緩和。
從政策的實施執行來看，由于受到市場經濟的影響，常常會出現于民意違背的現象，導致用地矛盾的緊張，要減少這種現象的出現就必須強化土地規劃和管理的政策，進一步明確增減掛鉤的政策效用，在執行的過程中根據實際的狀況進行土地利用目的的合理定位，盡可能的減少農田的占用面積，以確保其實施性的增強。
3.2建設用地計劃和城鎮建設用地的合理擴大
我國在現階段，經濟發展正處于轉型的重要時期，很多的城市開始對舊的地區進行改造擴建，同時也在進行著新區的發展規劃，這兩者共同構成了當前土地規劃的模式，對于這兩者模式需要進行合理化、協調化的引導發展，以確保土地資源的合理利用，最大程度的節省土地資源。具體的來說就是，在一些小城鎮或者是新的經濟開發區，可以借助于新區建設的方式來進行城鄉規劃，這些是較為適合于規模不大的城市，而對于規?；A相對較大的城市來說，則需要對土地的使用量進行嚴格的控制，把新區的開發和舊城區的改造兩者之間的關系進行合理的協調，確保有序健康。
從實施的具體措施上來看，需要把土地規劃管理和城鄉規劃實施之間的關系進行一定的調整，具體的調整模式有：在對建設用地有良好的控制基礎上進行當前城鄉發展狀況的全面詳細的調查工作，并重點對規劃方案中的經濟結構和土地的使用布局進行合理的分析，然后在土地的總體規劃和城鄉規劃實施的基礎上對用地的具體類型和側重點進行合理的區分和應用，并積極的出臺相關政策，鼓勵多模式并用、產業集中等等實施方案的高效執行。
3.3加深土地規劃的深度，采用先進的管理體系
上述提到，土地資源的高效合理利用對于城市的發展來說是極為有力的，因此，要確保城市規劃實施效果的不斷改善，就需要充分的發揮土地儲備的調控作用和引導作用，制定一個科學合理的周期性土地利用規劃方案，加強宏觀層面的土地調控，對土地的規劃進行嚴格的細化區分，確保其用途的明確，從而推動城市規劃的實施性增強。另外，隨著現代傳播技術的不斷發展，社會城建呈現出信息化、網絡化的特點，因此，在土地的規劃中就需要規劃人員及時的完善自身素質，加大對新的規劃體系的引導作用，增強城鄉規劃的可執行性，從而起到降低投入成本的作用，進而使土地規劃管理與城市規劃實施之間的關系更加的良好。
4.結 語
在當前城市化進程不斷加快的形勢下，城市用地建設不斷的增多，這就需要管理者制定良好的、符合實際狀況的土地規劃方案，降低投入資金的額度，從而發揮出土地規劃最大的作用價值，使兩者的關系更加的合理科學，推動土地利用效率的提高。
參考文獻：
[1]呂維娟，殷毅.土地規劃管理與城鄉規劃實施的關系探討[J].城市規劃，2013，（10）：34-38.
[2]竺豪杰.土地規劃管理與城鄉規劃實施的關系[J].中國農業信息，2014，（03）：202.
[3]趙維威.淺談土地規劃管理與城鄉規劃實施的關系[J].經營管理者，2014，（25）：309.
關鍵詞:城鄉規劃;土地征用;級差地租
中圖分類號:F124 文獻標識碼:A
一、問題提出
城鄉規劃是指導城鄉建設、統籌城鄉發展的重要依據和手段,在城鄉差距日益凸顯、城市化進程不斷加快、農村勞動力持續向城市轉移的進程中,城鄉規劃逐漸被提上日程。我國正處于城市化、工業化快速發展時期,城市經濟的快速發展與稀缺的土地資源之間的矛盾持續加劇,使得城市土地開發利用范圍不斷擴展。而在農村,土地是農民擁有的除勞動力之外的有效“致富”資產,是支撐農村經濟發展和提高農民收入的基礎。土地不僅為城鎮發展提供布局與建設的空間,而且是融資的重要工具,土地增值收益的公平分配在一定程度上是社會公正、社會穩定的體現。國外經驗表明:城市健康有序的發展與政府充分控制和分配土地收益密切相關。因此,合理利用土地資源是保障城鄉規劃成功進行的前提條件,對城鄉規劃中土地的合理利用進行研究具有重要的理論和現實意義。
二、城鄉規劃中土地利用方式及其問題
(一)城鄉規劃中土地利用方式。當前我國城鄉規劃中土地利用方式主要表現為以下兩種:第一,農村土地征用:土地征用是集體土地向城市用地轉換的合法途徑,農業用地轉為建設用地是城市化、工業化、城鎮化推進的客觀要求和必然結果,是經濟發展的大趨勢,集體所有制化的土地作為城市用地的重要補充,保證了工業化、城市化推進對土地急劇增長的需求;第二,對土地以招標、拍賣、掛牌的方式進行城市建設的配套開發以及城市土地的綜合管理利用。對城市土地以拍賣的方式賣給房地產商,以招標的方式將城市基礎建設的任務分配到有能力的單位,從而綜合利用土地資源。
(二)城鄉規劃中土地利用存在的問題。城鄉規劃中土地利用存在的問題主要表現在以下方面:首先,土地征用方面:土地價格在土地征用中的作用發揮不到位。征用是國家運用強制性的行政手段有償征用農民土地的方式。在我國,征用農民土地后給農民較少的經濟補償,土地征用費占土地出讓價格的比重很低,土地的收益分配混亂,加之政府對土地補償費的截留,嚴重損害了農民利益。此外,市價和土地征用價格的巨大反差,土地在集體經濟組織以及其他類型經濟組織之間的不規范流轉大量存在,這種自發性的流轉由于沒有納入統一的土地市場,帶來諸多問題。如用地權不清晰、產生由價格和產權問題而發生的爭端、土地資源的濫用等;其次,利用招標拍賣等方式對土地進行分配利用。土地競拍的價格一般較高,尤其是房地產商為了追逐自身的經濟利益,在高價得到土地使用權后,對土地進行配套建設開發,造成房屋價格上漲、炒房現象嚴重。
三、城鄉規劃中土地合理利用的政策建議
土地資源的合理利用在城鄉規劃中有著重要作用,是做好城鄉規劃的基礎。為充分利用土地資源,促進城鄉規劃中土地的合理有效利用,應首先從土地價格的規范出發,一方面對農村土地征用進行管制;另一方面對土地的招標、競拍、掛牌給予合理規制。
(一)對農村土地征用的管制
1、征地補償費、土地增值收益分配。根據地租理論,地租有級差之分,應根據土地的優劣程度來確定地租。換言之,對征收的土地給予征地補償費時,應有所區分,根據地塊帶來的效益確定。對于在可預測范圍內有良好發展前景,并且用途非常廣泛的地塊,在征用補償費的確定時,應區別于劣質地塊。此外,政府在對失地農民的同期損失給予補償時,應該加入土地使用后的預期利益,動態提高補償標準,從而既可以降低農民對征地的不滿情緒,又提高了土地征用的成效。
按照馬克思的地租分配理論,級差地租Ⅰ應由土地所有者所有,級差地租Ⅱ應由土地所有者和經營者共同所有。對土地征用后產生的增值部分,應充分考慮被征地者的利益。而據國家有關統計資料顯示,土地用途轉變增值的土地收益中,農民約得5%～10%,村一級得25%～30%,政府及部門得60%～70%。因此,規范征用土地的收益分配是改善現行制度的重要方面,是切實保障農民權益的重要舉措。
2、征用土地的購地費確定。購地費應由被征購地塊的地價款、地上附著物和青苗的補償費構成,其中地上附著物和青苗的補償費應如實補償,地價款可根據農地基準地價,參考集體農用地轉為國有建設用地后的用途及預期收益等因素確定,讓農民分享額外的增值收益。尤其對于個人承包集體土地的農戶,在承包期還未到達的前提下,承包的土地已被政府征用,他們的預期利益更應得到保護。
(二)對土地招標、競拍、掛牌的規制。由于國家允許對經營性土地實行招標、招商、拍賣和掛牌,全面推行和嚴格執行經營性土地招標、拍賣、掛牌出讓制度,從而凸顯土地資產價值,為建立公開、公平、公正的土地市場秩序以及有效遏制土地出讓中的暗箱操作提供平臺。經營性用地通過擴大土地出讓的招拍掛比例,由市場機制決定土地去向,由政府部門根據市場情況調整基準地價和出讓底價,充分挖掘土地的資產價值。
根據科斯定理,在明確產權的前提下,甚至不需要政府干預市場交易,市場交易便會按照公平合理的價格來進行。市場的真諦不是價格,而是產權,只要產權確定,市場主體便會“議出”合理的價格。土地是一種特殊商品,地價是轉讓產權后的經濟收入,招標、競拍、掛牌會獲得土地使用權,因此政府為了保證招標、競拍、掛牌的順利進行以及土地資產價值的充分體現應該先從制定基準地價以及轉讓土地的產權入手,根據轉讓產權的不同、土地的位置、土地使用期限、基礎設施完善程度、地區經濟結構、人口密度、城市周圍農用地的生產狀況以及交易成本等因素來制定基準地價,從源頭上規制土地的招標、競拍、掛牌。
(作者單位:重慶大學貿易與行政學院)
主要參考文獻:
[1]陸益龍.農村土地征用問題:現狀及成因分析[J].學習與實踐,2009.1
關鍵詞:城鄉規劃;土地征用;級差地租
一、問題提出
城鄉規劃是指導城鄉建設、統籌城鄉發展的重要依據和手段，在城鄉差距日益凸顯、城市化進程不斷加快、農村勞動力持續向城市轉移的進程中，城鄉規劃逐漸被提上日程。我國正處于城市化、工業化快速發展時期，城市經濟的快速發展與稀缺的土地資源之間的矛盾持續加劇，使得城市土地開發利用范圍不斷擴展。而在農村，土地是農民擁有的除勞動力之外的有效“致富”資產，是支撐農村經濟發展和提高農民收入的基礎。土地不僅為城鎮發展提供布局與建設的空間，而且是融資的重要工具，土地增值收益的公平分配在一定程度上是社會公正、社會穩定的體現。國外經驗表明:城市健康有序的發展與政府充分控制和分配土地收益密切相關。因此，合理利用土地資源是保障城鄉規劃成功進行的前提條件，對城鄉規劃中土地的合理利用進行研究具有重要的理論和現實意義。
二、城鄉規劃中土地利用方式及其問題
(一)城鄉規劃中土地利用方式。當前我國城鄉規劃中土地利用方式主要表現為以下兩種:第一，農村土地征用:土地征用是集體土地向城市用地轉換的合法途徑，農業用地轉為建設用地是城市化、工業化、城鎮化推進的客觀要求和必然結果，是經濟發展的大趨勢，集體所有制化的土地作為城市用地的重要補充，保證了工業化、城市化推進對土地急劇增長的需求;第二，對土地以招標、拍賣、掛牌的方式進行城市建設的配套開發以及城市土地的綜合管理利用。對城市土地以拍賣的方式賣給房地產商，以招標的方式將城市基礎建設的任務分配到有能力的單位，從而綜合利用土地資源。
(二)城鄉規劃中土地利用存在的問題。城鄉規劃中土地利用存在的問題主要表現在以下方面:首先，土地征用方面:土地價格在土地征用中的作用發揮不到位。征用是國家運用強制性的行政手段有償征用農民土地的方式。在我國，征用農民土地后給農民較少的經濟補償，土地征用費占土地出讓價格的比重很低，土地的收益分配混亂，加之政府對土地補償費的截留，嚴重損害了農民利益。此外，市價和土地征用價格的巨大反差，土地在集體經濟組織以及其他類型經濟組織之間的不規范流轉大量存在，這種自發性的流轉由于沒有納入統一的土地市場，帶來諸多問題。如用地權不清晰、產生由價格和產權問題而發生的爭端、土地資源的濫用等;其次，利用招標拍賣等方式對土地進行分配利用。土地競拍的價格一般較高，尤其是房地產商為了追逐自身的經濟利益，在高價得到土地使用權后，對土地進行配套建設開發，造成房屋價格上漲、炒房現象嚴重。
三、城鄉規劃中土地合理利用的政策建議
土地資源的合理利用在城鄉規劃中有著重要作用，是做好城鄉規劃的基礎。為充分利用土地資源，促進城鄉規劃中土地的合理有效利用，應首先從土地價格的規范出發，一方面對農村土地征用進行管制;另一方面對土地的招標、競拍、掛牌給予合理規制。
(一)對農村土地征用的管制
1、征地補償費、土地增值收益分配。根據地租理論，地租有級差之分，應根據土地的優劣程度來確定地租。換言之，對征收的土地給予征地補償費時，應有所區分，根據地塊帶來的效益確定。對于在可預測范圍內有良好發展前景，并且用途非常廣泛的地塊，在征用補償費的確定時，應區別于劣質地塊。此外，政府在對失地農民的同期損失給予補償時，應該加入土地使用后的預期利益，動態提高補償標準，從而既可以降低農民對征地的不滿情緒，又提高了土地征用的成效。
按照馬克思的地租分配理論，級差地租Ⅰ應由土地所有者所有，級差地租Ⅱ應由土地所有者和經營者共同所有。對土地征用后產生的增值部分，應充分考慮被征地者的利益。而據國家有關統計資料顯示，土地用途轉變增值的土地收益中，農民約得5%～10%，村一級得25%～30%，政府及部門得60%～70%。因此，規范征用土地的收益分配是改善現行制度的重要方面，是切實保障農民權益的重要舉措。
2、征用土地的購地費確定。購地費應由被征購地塊的地價款、地上附著物和青苗的補償費構成，其中地上附著物和青苗的補償費應如實補償，地價款可根據農地基準地價，參考集體農用地轉為國有建設用地后的用途及預期收益等因素確定，讓農民分享額外的增值收益。尤其對于個人承包集體土地的農戶，在承包期還未到達的前提下，承包的土地已被政府征用，他們的預期利益更應得到保護。
(二)對土地招標、競拍、掛牌的規制。由于國家允許對經營性土地實行招標、招商、拍賣和掛牌，全面推行和嚴格執行經營性土地招標、拍賣、掛牌出讓制度，從而凸顯土地資產價值，為建立公開、公平、公正的土地市場秩序以及有效遏制土地出讓中的暗箱操作提供平臺。經營性用地通過擴大土地出讓的招拍掛比例，由市場機制決定土地去向，由政府部門根據市場情況調整基準地價和出讓底價，充分挖掘土地的資產價值。
根據科斯定理，在明確產權的前提下，甚至不需要政府干預市場交易，市場交易便會按照公平合理的價格來進行。市場的真諦不是價格，而是產權，只要產權確定，市場主體便會“議出”合理的價格。土地是一種特殊商品，地價是轉讓產權后的經濟收入，招標、競拍、掛牌會獲得土地使用權，因此政府為了保證招標、競拍、掛牌的順利進行以及土地資產價值的充分體現應該先從制定基準地價以及轉讓土地的產權入手，根據轉讓產權的不同、土地的位置、土地使用期限、基礎設施完善程度、地區經濟結構、人口密度、城市周圍農用地的生產狀況以及交易成本等因素來制定基準地價，從源頭上規制土地的招標、競拍、掛牌。
主要參考文獻
[1]陸益龍.農村土地征用問題:現狀及成因分析[J].學習與實踐，2009.1
[2]童霓.城市化進程中土地征用問題淺析[J].西部財會，2008.3
關鍵詞：城鄉規劃;土地征用;級差地租
一、問題提出
城鄉規劃是指導城鄉建設、統籌城鄉發展的重要依據和手段,在城鄉差距日益凸顯、城市化進程不斷加快、農村勞動力持續向城市轉移的進程中,城鄉規劃逐漸被提上日程。我國正處于城市化、工業化快速發展時期,城市經濟的快速發展與稀缺的土地資源之間的矛盾持續加劇,使得城市土地開發利用范圍不斷擴展。而在農村,土地是農民擁有的除勞動力之外的有效“致富”資產,是支撐農村經濟發展和提高農民收入的基礎。土地不僅為城鎮發展提供布局與建設的空間,而且是融資的重要工具,土地增值收益的公平分配在一定程度上是社會公正、社會穩定的體現。國外經驗表明:城市健康有序的發展與政府充分控制和分配土地收益密切相關。因此,合理利用土地資源是保障城鄉規劃成功進行的前提條件,對城鄉規劃中土地的合理利用進行研究具有重要的理論和現實意義。
二、城鄉規劃中土地利用方式及其問題
(一)城鄉規劃中土地利用方式。當前我國城鄉規劃中土地利用方式主要表現為以下兩種:第一,農村土地征用:土地征用是集體土地向城市用地轉換的合法途徑,農業用地轉為建設用地是城市化、工業化、城鎮化推進的客觀要求和必然結果,是經濟發展的大趨勢,集體所有制化的土地作為城市用地的重要補充,保證了工業化、城市化推進對土地急劇增長的需求;第二,對土地以招標、拍賣、掛牌的方式進行城市建設的配套開發以及城市土地的綜合管理利用。對城市土地以拍賣的方式賣給房地產商,以招標的方式將城市基礎建設的任務分配到有能力的單位,從而綜合利用土地資源。
(二)城鄉規劃中土地利用存在的問題。城鄉規劃中土地利用存在的問題主要表現在以下方面:首先,土地征用方面:土地價格在土地征用中的作用發揮不到位。征用是國家運用強制性的行政手段有償征用農民土地的方式。在我國,征用農民土地后給農民較少的經濟補償,土地征用費占土地出讓價格的比重很低,土地的收益分配混亂,加之政府對土地補償費的截留,嚴重損害了農民利益。此外,市價和土地征用價格的巨大反差,土地在集體經濟組織以及其他類型經濟組織之間的不規范流轉大量存在,這種自發性的流轉由于沒有納入統一的土地市場,帶來諸多問題。如用地權不清晰、產生由價格和產權問題而發生的爭端、土地資源的濫用等;其次,利用招標拍賣等方式對土地進行分配利用。土地競拍的價格一般較高,尤其是房地產商為了追逐自身的經濟利益,在高價得到土地使用權后,對土地進行配套建設開發,造成房屋價格上漲、炒房現象嚴重。
三、城鄉規劃中土地合理利用的政策建議
土地資源的合理利用在城鄉規劃中有著重要作用,是做好城鄉規劃的基礎。為充分利用土地資源,促進城鄉規劃中土地的合理有效利用,應首先從土地價格的規范出發,一方面對農村土地征用進行管制;另一方面對土地的招標、競拍、掛牌給予合理規制。
(一)對農村土地征用的管制
1、征地補償費、土地增值收益分配。根據地租理論,地租有級差之分,應根據土地的優劣程度來確定地租。換言之,對征收的土地給予征地補償費時,應有所區分,根據地塊帶來的效益確定。對于在可預測范圍內有良好發展前景,并且用途非常廣泛的地塊,在征用補償費的確定時,應區別于劣質地塊。此外,政府在對失地農民的同期損失給予補償時,應該加入土地使用后的預期利益,動態提高補償標準,從而既可以降低農民對征地的不滿情緒,又提高了土地征用的成效。
按照馬克思的地租分配理論,級差地租ⅰ應由土地所有者所有,級差地租ⅱ應由土地所有者和經營者共同所有。對土地征用后產生的增值部分,應充分考慮被征地者的利益。而據國家有關統計資料顯示,土地用途轉變增值的土地收益中,農民約得5%～10%,村一級得25%～30%,政府及部門得60%～70%。因此,規范征用土地的收益分配是改善現行制度的重要方面,是切實保障農民權益的重要舉措。
2、征用土地的購地費確定。購地費應由被征購地塊的地價款、地上附著物和青苗的補償費構成,其中地上附著物和青苗的補償費應如實補償,地價款可根據農地基準地價,集體農用地轉為國有建設用地后的用途及預期收益等因素確定,讓農民分享額外的增值收益。尤其對于個人承包集體土地的農戶,在承包期還未到達的前提下,承包的土地已被政府征用,他們的預期利益更應得到保護。
(二)對土地招標、競拍、掛牌的規制。由于國家允許對經營性土地實行招標、招商、拍賣和掛牌,全面推行和嚴格執行經營性土地招標、拍賣、掛牌出
讓制度,從而凸顯土地資產價值,為建立公開、公平、公正的土地市場秩序以及有效遏制土地出讓中的暗箱操作提供平臺。經營性用地通過擴大土地出讓的招拍掛比例,由市場機制決定土地去向,由政府部門根據市場情況調整基準地價和出讓底價,充分挖掘土地的資產價值。
根據科斯定理,在明確產權的前提下,甚至不需要政府干預市場交易,市場交易便會按照公平合理的價格來進行。市場的真諦不是價格,而是產權,只要產權確定,市場主體便會“議出”合理的價格。土地是一種特殊商品,地價是轉讓產權后的經濟收入,招標、競拍、掛牌會獲得土地使用權,因此政府為了保證招標、競拍、掛牌的順利進行以及土地資產價值的充分體現應該先從制定基準地價以及轉讓土地的產權入手,根據轉讓產權的不同、土地的位置、土地使用期限、基礎設施完善程度、地區經濟結構、人口密度、城市周圍農用地的生產狀況以及交易成本等因素來制定基準地價,從源頭上規制土地的招標、競拍、掛牌。
主要參考:
[1]陸益龍.農村土地征用問題:現狀及成因分析[j].學習與實踐,2009.1
童霓.城市化進程中土地征用問題淺析[j].西部財會,2008.3
[關鍵詞] 城鄉規劃 問題 對策
[中圖分類號] TU98 [文獻標識碼] A [文章編號] 1003-1650 （2015）05-0006-02
城鄉規劃作為一種空間布局，要求各級政府根據自身的實際情況與面對的問題，對城鄉建設做出合理規劃，從而達到保護自然生態環境、高效利用自然資源的目的。土地資源作為一種十分重要的自然資源，在城鄉規劃中占有著十分重要的地位，為城市基礎設施建設提供必要的空間，也是我國經濟持續高速發展的物質基礎。但土地資源的有限性與人口持續增長之間的矛盾，使得我國土地資源日益緊缺，土地資源逐漸成為我國經濟發展的制約因素，因此土地資源合理利用與否直接關系到城鄉規劃的質量與發展潛力。在城鄉規劃中，必須努力實現對土地的合理規劃，保證土地資源的高效利用。
1 城鄉規劃與土地合理利用
目前我國正處在社會主義市場經濟建設的關鍵時期，隨著城市化不斷推進，城市中可用空間越來越少，為了適應城市建設的需要，城市的邊界不斷向鄉村推移，壓縮了鄉村的空間。農民在失去土地之后，為了生活迫不得已進入城市，加入到城市各行各業，以此來維持生計。經濟發展與土地資源之間的矛盾日益尖銳，我們可以看到土地資源是城市、鄉村規劃建設的重要資源，為城鄉規劃提供了一個必要的物質基礎，歷史的發展經驗告訴我們：城市持續有序的發展必須與土地的合理利用結合起來。在城鄉規劃過程中，必須做到土地資源的合理利用。近年來我國對城鄉規劃重視程度不斷提高，國家不斷制定相關的法律規范，保證我國城鄉規劃的合理進行，并以相關法律為支撐，不斷構建起城鄉規劃的新秩序，建立起和諧的社會的關系，最終實現城鄉規劃的目標，完成城市建設的任務。
2 土地利用存在的問題
改革開放之后，我國生產力獲得了極大的解放與發展，社會主義經濟建設取得了巨大的成就，為了保證我國經濟建設的成果，保證我國經濟的高速發展，使經濟成果惠及到全體人民。這就要求在進行經濟建設的過程中，做到科學的發展與規劃。土地資源是人類賴以生存和發展的物質基礎，由于土地的有限性、不可再生性的特點，這就必須要求在實際的開發利用過程中，做到科學合理的規劃和利用土地資源。但是當前的土地利用工作仍存在一些問題。
2.1 土地征用存在不合理的現象。土地征用是指國家利用公權力使用有效手段將農民的土地進行征用，并給予相應的賠償。但是應該看到我國現有的土地征用的補償價格遠沒達到農民土地的實際價值。目前征用土地標準是按照被征用土地的原用途給予補償，征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。這些補償費既不是地價，也不是地租，同時未反映土地的規劃用途，其屬于市場以外的產物，因此得不到市場的檢驗與認同，在實際補償過程中往往表現出標準過低，損害廣大農民利益的現場。另外土地作為一種重要的生產物質材料，對農民的生產生活有著重要的影響，農民一旦失去了賴以生存的土地，為了自身的生活不得不走進城市，從事相關工作賺取報酬來維持生計，由于文化素質與技術水平較低，進城務工的農民收入也較低，加之受到一些不公正的社會對待，使社會不穩定的因素增加，影響社會主義和諧社會的構建。
2.2 土地開發存在盲目建設的局面。許多地方沒有堅持先規劃后建設的原則，沒有嚴格按照城市總體規劃的區塊規劃功能進行開發建設，不僅影響城鄉規劃的有效實施，造成城市布局的混亂，也導致土地的利用率大大降低，很多寶貴的土地資源被閑置下來，得不到應有的開發利用，造成資源的極大浪費。同時各個行政主管部門存在著溝通不暢、職責不明的現象，由于城市總體規劃與土地利用規劃的主管部門不一致，各個部門對于城市建設有著各自的打算與計劃，對于同一片土地資源可能存在著不同的規劃，這就造成了土地利用開發過程中，不同部門各行其是，出現批前管理工作的缺位、錯位，使得土地開發利用較為混亂。
2.3 土地批后管理上存在監管力度不足的情況。由于地方政府及相應職能部門把主要精力放在項目的前置審批上，缺少對用地主體土地開發后續環節進行全程跟蹤管理。使得開發商在取得土地后，經常出現未按期開發建設的情況，甚至有開發商將土地圈占起來，無實質性開發項目，待土地增值后再進行轉手，從中牟取暴利。部分開發商在土地的建設過程中存在著擅自增加容積率或者改變土地用途的現象，不僅破壞了正常的土地市場關系，而且影響土地的合理利用。
3 對城鄉規劃中土地利用問題的建議
土地資源的合理利用是城鄉規劃的核心環節之一，在城鄉建設中發揮著重要作用，為了對城鄉規劃做出合理的安排，實現土地資源的合理利用，我們需要結合實際，探討如何對土地資源進行合理的利用。
3.1 完善土地征用的方式，政府在對農民的土地進行征用的時候，需要結合當前土地市場價格以及城鄉規劃給予農民足量的征用補償款，按照科學的原則對補償款進行合理分配。同時當地政府應改變以往單一的征地補償方式，把主要精力放到抓好農民再就業的培訓，提高失地農民的知識水平和專業技能，創造更多更好的就業和創業機會上來。
3.2 政府和土地開發主體都要遵循先規劃后建設的原則，嚴格按照城鄉規劃的要求，保證城鄉建設的有序性、科學性，使土地資源得到合理有效的利用。同時政府職能部門之間要明確職責分工，加強彼此之間的合作。特別是城鄉規劃、建設主管部門與土地主管部門之間要保證信息的正常交流與共享，建立工作互動機制，避免出現政府部門的不作為和亂作為，保證土地開發利用在各個環節都實現有效的監管，杜絕出現土地管理工作的混亂。
3.3 加強法律體系的建設，完善法律體系。城鄉規劃法和土地管理法在一定程度上明確了相關各方的權利、義務關系。從法理上對參與者的責任做出相關的規定，相關的主管部門應該在相關法律的指導下，逐漸引導市場、規范各個參與者的行為，保證了城鄉規劃的科學性與有效性。在土地的規劃過程中要樹立起保護土地資源的意識，在實際開發土地，推動城市化進程的過程中，更要注重土地資源的保護，優化土地利用模式，真正實現節約集約利用土地。
四、結語
隨著我國城市化進程的不斷推進，城市規模越來越大，城市的數量越來越多，使得我國的土地資源越來越稀缺，土地資源日益成為一種十分重要的戰略資源，關系到經濟發展的速度與質量。為了保證我國經濟發展的速度，保證我國城市化進程的合理進行，需要實現土地資源的合理利用，對城鄉規劃建設做出科學的統籌，實現社會經濟的健康發展。
參考文獻
關鍵詞：城鄉規劃;土地征用;級差地租
一、問題提出
城鄉規劃是指導城鄉建設、統籌城鄉發展的重要依據和手段,在城鄉差距日益凸顯、城市化進程不斷加快、農村勞動力持續向城市轉移的進程中,城鄉規劃逐漸被提上日程。我國正處于城市化、工業化快速發展時期,城市經濟的快速發展與稀缺的土地資源之間的矛盾持續加劇,使得城市土地開發利用范圍不斷擴展。而在農村,土地是農民擁有的除勞動力之外的有效“致富”資產,是支撐農村經濟發展和提高農民收入的基礎。土地不僅為城鎮發展提供布局與建設的空間,而且是融資的重要工具,土地增值收益的公平分配在一定程度上是社會公正、社會穩定的體現。國外經驗表明:城市健康有序的發展與政府充分控制和分配土地收益密切相關。因此,合理利用土地資源是保障城鄉規劃成功進行的前提條件,對城鄉規劃中土地的合理利用進行研究具有重要的理論和現實意義。
二、城鄉規劃中土地利用方式及其問題
(一)城鄉規劃中土地利用方式。當前我國城鄉規劃中土地利用方式主要表現為以下兩種:第一,農村土地征用:土地征用是集體土地向城市用地轉換的合法途徑,農業用地轉為建設用地是城市化、工業化、城鎮化推進的客觀要求和必然結果,是經濟發展的大趨勢,集體所有制化的土地作為城市用地的重要補充,保證了工業化、城市化推進對土地急劇增長的需求;第二,對土地以招標、拍賣、掛牌的方式進行城市建設的配套開發以及城市土地的綜合管理利用。對城市土地以拍賣的方式賣給房地產商,以招標的方式將城市基礎建設的任務分配到有能力的單位,從而綜合利用土地資源。
(二)城鄉規劃中土地利用存在的問題。城鄉規劃中土地利用存在的問題主要表現在以下方面:首先,土地征用方面:土地價格在土地征用中的作用發揮不到位。征用是國家運用強制性的行政手段有償征用農民土地的方式。在我國,征用農民土地后給農民較少的經濟補償,土地征用費占土地出讓價格的比重很低,土地的收益分配混亂,加之政府對土地補償費的截留,嚴重損害了農民利益。此外,市價和土地征用價格的巨大反差,土地在集體經濟組織以及其他類型經濟組織之間的不規范流轉大量存在,這種自發性的流轉由于沒有納入統一的土地市場,帶來諸多問題。如用地權不清晰、產生由價格和產權問題而發生的爭端、土地資源的濫用等;其次,利用招標拍賣等方式對土地進行分配利用。土地競拍的價格一般較高,尤其是房地產商為了追逐自身的經濟利益,在高價得到土地使用權后,對土地進行配套建設開發,造成房屋價格上漲、炒房現象嚴重。
三、城鄉規劃中土地合理利用的政策建議
土地資源的合理利用在城鄉規劃中有著重要作用,是做好城鄉規劃的基礎。為充分利用土地資源,促進城鄉規劃中土地的合理有效利用,應首先從土地價格的規范出發,一方面對農村土地征用進行管制;另一方面對土地的招標、競拍、掛牌給予合理規制。
(一)對農村土地征用的管制
1、征地補償費、土地增值收益分配。根據地租理論,地租有級差之分,應根據土地的優劣程度來確定地租。換言之,對征收的土地給予征地補償費時,應有所區分,根據地塊帶來的效益確定。對于在可預測范圍內有良好發展前景,并且用途非常廣泛的地塊,在征用補償費的確定時,應區別于劣質地塊。此外,政府在對失地農民的同期損失給予補償時,應該加入土地使用后的預期利益,動態提高補償標準,從而既可以降低農民對征地的不滿情緒,又提高了土地征用的成效。
按照馬克思的地租分配理論,級差地租ⅰ應由土地所有者所有,級差地租ⅱ應由土地所有者和經營者共同所有。對土地征用后產生的增值部分,應充分考慮被征地者的利益。而據國家有關統計資料顯示,土地用途轉變增值的土地收益中,農民約得5%～10%,村一級得25%～30%,政府及部門得60%～70%。因此,規范征用土地的收益分配是改善現行制度的重要方面,是切實保障農民權益的重要舉措。
2、征用土地的購地費確定。購地費應由被征購地塊的地價款、地上附著物和青苗的補償費構成,其中地上附著物和青苗的補償費應如實補償,地價款可根據農地基準地價,集體農用地轉為國有建設用地后的用途及預期收益等因素確定,讓農民分享額外的增值收益。尤其對于個人承包集體土地的農戶,在承包期還未到達的前提下,承包的土地已被政府征用,他們的預期利益更應得到保護。
(二)對土地招標、競拍、掛牌的規制。由于國家允許對經營性土地實行招標、招商、拍賣和掛牌,全面推行和嚴格執行經營性土地招標、拍賣、掛牌
出讓制度,從而凸顯土地資產價值,為建立公開、公平、公正的土地市場秩序以及有效遏制土地出讓中的暗箱操作提供平臺。經營性用地通過擴大土地出讓的招拍掛比例,由市場機制決定土地去向,由政府部門根據市場情況調整基準地價和出讓底價,充分挖掘土地的資產價值。
根據科斯定理,在明確產權的前提下,甚至不需要政府干預市場交易,市場交易便會按照公平合理的價格來進行。市場的真諦不是價格,而是產權,只要產權確定,市場主體便會“議出”合理的價格。土地是一種特殊商品,地價是轉讓產權后的經濟收入,招標、競拍、掛牌會獲得土地使用權,因此政府為了保證招標、競拍、掛牌的順利進行以及土地資產價值的充分體現應該先從制定基準地價以及轉讓土地的產權入手,根據轉讓產權的不同、土地的位置、土地使用期限、基礎設施完善程度、地區經濟結構、人口密度、城市周圍農用地的生產狀況以及交易成本等因素來制定基準地價,從源頭上規制土地的招標、競拍、掛牌。
主要參考:
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關鍵詞：城鄉土地資源；利用；合理規劃；可持續發展；科學發展觀
Abstract: with the socialist market economy continues to deepen, land resource market as a part of the market economy is also in constant on reform. Especially since the reform and opening up, along with the social economy development of reform, the improvement of people's living standard, urban and rural land resources development of the trend of the merger has taken on, especially with the town land in the use of resources has already become the saturated state, gradually to rural land excessive, how should we reasonable planning can reasonable use the village land without affecting the normal agricultural land condition, in the sustainable development of science to use, it is the place of the discussion.
Keywords: urban and rural land resources; Use; Reasonable planning; Sustainable development; The scientific concept of development
中圖分類號：D912.3文獻標識碼：A 文章編號：
隨著城鎮一體化的提出以及城鎮土地資源的利用逐漸飽和，鄉村土地資源的利用和開發被提上了日程。這種目光和戰略性政策的轉移雖然在很大程度上對于農村經濟的發展有著巨大的推動作用，可以充分的利用起農村的剩余勞動力，幫助農村的經濟建設，充分的利用土地資源，但是也在一定程度上影響了農村正常的農作物種植。由于在開發中沒有進行合理的規劃，也對原有的農村土地風貌造成了一定的破壞。因此，怎樣合理規劃城鄉土地資源的利用，推進城鄉一體化的健康發展，帶動農村的經濟建設，是我們應重點討論的話題。
一、城鄉土地資源利用的現狀及問題
土地是一種重要的生產資料和生產要素，隨著城鄉經濟的發展和開發，土地的需求狀態也在不斷的發生著變化。在這些變化中出現了一些問題需要我們去正視并解決。
城鄉土地資源利用的現狀
農村城鎮化的發展是歷史發展的必然，也是市場經濟和改革開放的要求，也會是將來經濟社會發展的一項需長期堅持的決策。城鎮化的進程結果必然是兩方面的，一方面城鎮化進程加速了城鄉土地資源的利用，發展了農村經濟，使每個農民都切切實實的體會到了城鎮化建設所帶來的富裕。另一方面城鎮化的建設雖然使得農民的生活狀態逐漸改善，但是在征用土地的過程中，開發商盲目的征用土地，造成了很大一部分農民無地可種，農民的土地權益受到了很大的侵害。
且不說農民的權益受到侵害，土地的充分利用程度、環境的保護、生態平衡的維持都是目前城鄉土地利用的重大問題，也是需要亟待解決的。
（二）城鄉土地資源利用中所出現的問題
1、城鄉一體化進程加快了城鄉土地資源的利用
土地資源的開發是需要根據需求關系不斷的使土地在兩者之間合理的流動，尤其是城鄉一體化的提出，城鄉土地的利用呈現了前所未有的發展狀態，農村的很多農用地被征用，開始大興土木建設，這種經濟發展的事態是良好的，但是由于在開發的過程中不注重對環境的保護和對生態平衡的維持，使得部分農村原有風貌遭到了一定程度的破壞，這主要源于某些開發商急功近利，只求眼前的利益，卻損壞了長遠的利益。
城鄉二元土地制度制約了農村經濟的發展
雖然改革開放以來，我國的農村經濟取得了前所未有的成就，但是我國仍是一個發展中的農業大國，與西方的發達國家相比還有很大的差距。尤其是制度上的不完善給與很多不法開發商提供了鉆法律空子的機會。尤其是在城鄉土地建設的過程中城鄉二元土地制度的確立，使得很多開發商打著國家建設用地的旗號以招標、拍賣、掛牌等形式來進行國有土地的出讓，這不僅違反了國家的政策，也在很大程度上損害了大部分農民群眾的利益，也破壞了市場經濟的順利發展，違背了市場經濟發展的規律，制約了農村經濟的有序、穩定、健康發展。
農村土地的征用使得農民失去土地，造成了農村剩余勞動力擁擠的現狀
雖說城鄉土地的開發在一定程度上使得農民獲得了一定的利益，但是由于無休止的征用，使得農民失去土地，破壞了農村發展的原有秩序，使得農村出現了很大一部分剩余勞動力，這樣的局面不僅違背城鎮一體化實施的初衷，再加上開發商為了謀取利益用很低的租金來獲取農民的土地，使得在城鎮化的進程中城鄉矛盾急劇上升，影響了國家方正政策的順利實施。
二、城鄉土地資源利用的合理規劃
城鎮一體化的政策理念在方向上是對的，它的實施是市場經濟發展的必然，是改革開放的必然要求，但是針對在城鄉土地利用的過程中所出現的問題，我們應該如何面對，這不僅是一個需要及時解決的問題，更是一個長遠需要堅持的政策。
放慢城鄉一體化的腳步，合理規劃城鄉土地資源的利用
任何政策的實施都需要穩步的落到實處，特別是在解決“三農問題”上更要注意。城鄉一體化的理念在大的方向上是正確的，是發展農村經濟，使農民走向富裕的必然之路。但是政策的實施必會導致一些相關問題的出現，因此，應該放慢城鄉一體化的進程，一邊發展農村經濟，一邊解決中途所出現的問題，既達到了經濟上的利益，也能顧全農民的利益。土地畢竟是農民的生命，農民對于土地的情感是我們所不能體會到的。因此，在城鄉土地資源的合理利用上應該以維護農民的利益為前提，實現農村向城鎮的穩步過度，從真正意義上實現城鎮一體化的進程。
打破城鄉二元制度的局限性，促進城鄉土地資源的合理利用
雖然國家明文禁止集體建設用地的自由流轉，但是實際上大量的集體用地卻以各種形式非法進入了城市土地市場，經過變相的流轉來獲取相應的利益。這是一種自發的、缺乏規范性的行為，不僅違背了市場發展的規律，也在一定程度上阻礙了市場經濟的正常運行。
這種制度存在很大的弊端，缺乏相關法律的約束，在此應注重規范相應法律的建立和完善，對于這種“暗箱操作”行為給與嚴厲的打擊，打破這種少數人獲取利益，破壞市場規律的局面，促進城鄉土地資源的合理利用。同時國家應充分利用其宏觀調控的手段進行適當的干預，制定相關的政策文件，明文禁止這種不道德的行為和惡劣行徑。
在合理利用城鄉土地資源的同時，解決農村剩余勞動力的問題
城鄉土地的合理利用是為了發展農村經濟，促進城鎮一體化，本質上是為了解決“三農”問題。農民的問題是目前我國首要解決和重視的問題，農民的切身利益是關乎我國的穩定發展和改革大局的，因此，在城鄉土地利用的過程中出現的大量剩余勞動力是需要切實的解決的。
農民就業的問題是很復雜的，但就業的渠道還是比較寬的。鼓勵農民自主創業，為農民提供創業指導，提供相應的培訓，如：大棚栽植技術、特殊果木品種的種植等等。很多項目都可以解決農村剩余勞動力的狀況，還能在一定程度上促進農村經濟的建設，解決農民沒有土地的切身問題，這樣既解決了城鄉土地的合理利用，也能是農民通過自己的雙手逐漸走向富裕。
三、以可持續發展和科學發展觀為核心指導城鄉土地資源的合理利用，促進城鄉一體化的發展
可持續發展戰略是我國需要長期堅持的一項基本國策，這是由我國土地資源有限的現狀所決定的。在城鄉土地資源的合理利用上，要有一個長遠的眼光，除了注意環境的保護和生態環境的維護，還有用科學的發展觀作為指導思想，積極的相應國家的各項政策，在城鎮一體化的進程中，切實的解決好農民的問題，促進城鄉土地資源的合理利用。
參考文獻：
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