時間：2023-09-17 14:52:44
序論：在您撰寫商業地產的經營模式時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
【關鍵詞】商業地產 發展模式 探討
商業地產是一種專門用于服務業、商業等經營用途的房地產形式，主要包括餐飲、零售、健身、娛樂、休閑等行業。商業地產在融資模式、開發模式、功能用途和經營模式上與傳統的公寓、住宅、辦公樓等房地產形式有很大的區別。商業地產是一種集合投資、商業、地產三種屬性的綜合性汗液，相對于住宅地產它更加看重后期的管理經營，其開發時間也相對較長，對資金的要求也更高。近年來，商業地產在我國迅速發展，然而在2011年后在各城市都出現了不同程度的“降溫”現象。專業人士指出，我國商業地產的發展模式出現了很多問題，其重復建設和盲目開發等現象給社會資源等造成了大量的浪費。因此，加強有關商業地產發展模式的探討對于為現代商業地產發展模式提供一個科學化的發展方向具有重要意義。
一、目前我國商業地產發展的現狀
我國的商業地產在20世紀80年代開始發展，在經過1995年后由于舊城商業區改造和住房制度改革的影響，商業地產開始迅速興起；在1998年后由于商業地產的高利潤使其逐漸轉變為房地產行業中一個獨立的產業，此時商業地產進入了迅速發展階段；2000-200-年，商業地產發展勢頭持續升高，商業營業用房和辦公樓投資額每年都在增加，雖然增長率出現了不同程度的浮動，但依舊保持在20%左右的增長率。金融危機的到來，使房地產市場出現了不同程度的波動，但其增長率仍舊保持為正數。據有關數據顯示，2009年全年商品房銷售額達到43995.52億元，同比增長了21.2%，辦公樓投資達到1325.43億元，同比增長了17.5%。
二、我國商業地產發展中出現的問題
經過10多年的發展，雖然在如此短的時間內商業地產仍舊出現了部分成功的發展模式，但我國商業地產整體發展模式仍處在這許多問題：
經營管理模式不合理?，F代商業地產主要有租售結合、只租不售和只售不租三種經營模式，每一種經營模式都存在自身的優勢和劣勢，選擇何種經營管理模式將直接影響到商業地產的長久發展。根據現代商業地產發展模式的實踐規律和經驗，只租不售的經營模式具有更好的實踐效果。目前，國內也是采用只租不售的商業地產經營模式。只租不售經營模式是指商業地產將出租作為主要的管理方式，其地產只是全部用于出租，而不進行銷售，地產的經營權和產權等都保持完整統一。此種模式具有的顯著優點是投資風險相對較?。粚ι虡I地產的經營管理有很大促進，可以幫助企業樹立良好的品牌形象；資金回收速度相對較快。同時其缺點也是非常明顯的，此種模式對于開發商等都有較高的要求，而且其資金壓力比較大，其產權分散問題對于整體的統籌管理和分布產生諸多不利影響。
開發模式相對盲目。由于商業地產的高利潤，部分商業地產開發商急于追求個人利益，單純趨向新式的投資盈利方式，結果引起了大型商業網點建設的跟風，而實際項目論證結果顯示不充分，建設開發過程完全處于盲目狀態。同時，部分開發商對于地產項目的后續經營不重視，只關心前期開發的周期和成本，項目完成后就盡力租出，不考慮對于項目是否適合經營以及如何經營的問題；雖然部分開發商及時關注了后續經營的管理，但項目出租后，卻忽視了對項目的整體控制和管理，難以掌控經營商戶對商業項目的影響。另外，商業地產經營過程中缺少專業的運行商，知識行業內部細劃分程度較低，地產和商業之間出現了嚴重分離，不利于商業地產的長期規劃、投資和經營。
融資渠道單一。我國商業地產不能夠長期穩定運行的一個重要愿意就是融資渠道太單一，沒有相對多元化的融資模式。自有資金和銀行貸款是國內商業地產資金來源的主要渠道，而銀行貸款的比例為75%左右，自由資金只占25%左右。高比例銀行貸款的方式嚴重約束了開發商的自主經營模式，使商業地產開發的風險變得較高，對于商業地產的統一管理和運營產生許多不利影響。
三、改進商業地產發展模式的策略
恰當選取經營管理模式。目前國內采用的只租不售的經營模式對于商業地產項目整體品牌和形象的樹立有相對不利的影響。恰當選取經營管理模式應當以區域特點和房地產行業實際情況為參考，在朝向商業地產發展品牌化的經營管理目標下，適當突破和改進原有模式，因地制宜的采取合理的經營管理模式，做到“統一招商、統一產權、統一管理”，使該模式的整合優勢得到充分發揮，盡力防止商鋪經營方式不一、形象不一致的問題。
科學進行商業地產開發。一方面要合理科學的制定商業地產的規模和位置，在對商業地插項目進行位置選取是，要區分商業地產的黃金季節和非黃金季節，全面調查分析兩個季節之間的客戶群體、客流量、群眾消費水平和能力等，加強對政府城市規劃的分析和探究，了解城市規劃發展的基本方向，然后根據項目位置盡力發展新型產業；另一方面要做到準確定位市場，開發項目前，要詳細調查項目當地的商業形態、經濟水平和市場需求等信息，以此確定目標市場和需要的開發規模，避免盲目開發引起的不必要損失，同時開發商要先進行招商以充分開拓市場，以確定商業建筑的組織結構，避免出現開發建筑不能滿足商鋪需求的問題。
拓展融資渠道。商業地產開發生應當盡力突破原有的銀行貸款融資模式，加強對海外基金、信托、商業證券等渠道的探索，如廣州越秀首先在香港引入房地產信托投資基金，實現了國內優質物業在境外上市的突破，并成功與大連萬達、澳大利亞麥格理銀行之間的合作，此基金的上市便提供了較好的融資渠道，對于商業地產的穩定發展和開發商改善原有融資模式具有重要的現實意義和啟迪作用。
構建良好的宏觀政策環境。政府應當加強有關商業地產發展的法律法規的完善，創造合理科學的法律環境；同時應當加強商業地產發展的監督管理，利用宏觀政策加以引導，使商業地產朝向穩定可持續的方向發展。
【關鍵詞】商業地產 發展模式 探討
商業地產是一種專門用于服務業、商業等經營用途的房地產形式，主要包括餐飲、零售、健身、娛樂、休閑等行業。商業地產在融資模式、開發模式、功能用途和經營模式上與傳統的公寓、住宅、辦公樓等房地產形式有很大的區別。商業地產是一種集合投資、商業、地產三種屬性的綜合性汗液，相對于住宅地產它更加看重后期的管理經營，其開發時間也相對較長，對資金的要求也更高。近年來，商業地產在我國迅速發展，然而在2011年后在各城市都出現了不同程度的“降溫”現象。專業人士指出，我國商業地產的發展模式出現了很多問題，其重復建設和盲目開發等現象給社會資源等造成了大量的浪費。因此，加強有關商業地產發展模式的探討對于為現代商業地產發展模式提供一個科學化的發展方向具有重要意義。
一、目前我國商業地產發展的現狀
我國的商業地產在20世紀80年代開始發展，在經過1995年后由于舊城商業區改造和住房制度改革的影響，商業地產開始迅速興起；在1998年后由于商業地產的高利潤使其逐漸轉變為房地產行業中一個獨立的產業，此時商業地產進入了迅速發展階段；2000-200-年，商業地產發展勢頭持續升高，商業營業用房和辦公樓投資額每年都在增加，雖然增長率出現了不同程度的浮動，但依舊保持在20%左右的增長率。金融危機的到來，使房地產市場出現了不同程度的波動，但其增長率仍舊保持為正數。據有關數據顯示，2009年全年商品房銷售額達到43995.52億元，同比增長了21.2%，辦公樓投資達到1325.43億元，同比增長了17.5%。
二、我國商業地產發展中出現的問題
經過10多年的發展，雖然在如此短的時間內商業地產仍舊出現了部分成功的發展模式，但我國商業地產整體發展模式仍處在這許多問題：
經營管理模式不合理?，F代商業地產主要有租售結合、只租不售和只售不租三種經營模式，每一種經營模式都存在自身的優勢和劣勢，選擇何種經營管理模式將直接影響到商業地產的長久發展。根據現代商業地產發展模式的實踐規律和經驗，只租不售的經營模式具有更好的實踐效果。目前，國內也是采用只租不售的商業地產經營模式。只租不售經營模式是指商業地產將出租作為主要的管理方式，其地產只是全部用于出租，而不進行銷售，地產的經營權和產權等都保持完整統一。此種模式具有的顯著優點是投資風險相對較??；對商業地產的經營管理有很大促進，可以幫助企業樹立良好的品牌形象；資金回收速度相對較快。同時其缺點也是非常明顯的，此種模式對于開發商等都有較高的要求，而且其資金壓力比較大，其產權分散問題對于整體的統籌管理和分布產生諸多不利影響。
開發模式相對盲目。由于商業地產的高利潤，部分商業地產開發商急于追求個人利益，單純趨向新式的投資盈利方式，結果引起了大型商業網點建設的跟風，而實際項目論證結果顯示不充分，建設開發過程完全處于盲目狀態。同時，部分開發商對于地產項目的后續經營不重視，只關心前期開發的周期和成本，項目完成后就盡力租出，不考慮對于項目是否適合經營以及如何經營的問題；雖然部分開發商及時關注了后續經營的管理，但項目出租后，卻忽視了對項目的整體控制和管理，難以掌控經營商戶對商業項目的影響。另外，商業地產經營過程中缺少專業的運行商，知識行業內部細劃分程度較低，地產和商業之間出現了嚴重分離，不利于商業地產的長期規劃、投資和經營。
融資渠道單一。我國商業地產不能夠長期穩定運行的一個重要愿意就是融資渠道太單一，沒有相對多元化的融資模式。自有資金和銀行貸款是國內商業地產資金來源的主要渠道，而銀行貸款的比例為75%左右，自由資金只占25%左右。高比例銀行貸款的方式嚴重約束了開發商的自主經營模式，使商業地產開發的風險變得較高，對于商業地產的統一管理和運營產生許多不利影響。
三、改進商業地產發展模式的策略
恰當選取經營管理模式。目前國內采用的只租不售的經營模式對于商業地產項目整體品牌和形象的樹立有相對不利的影響。恰當選取經營管理模式應當以區域特點和房地產行業實際情況為參考，在朝向商業地產發展品牌化的經營管理目標下，適當突破和改進原有模式，因地制宜的采取合理的經營管理模式，做到“統一招商、統一產權、統一管理”，使該模式的整合優勢得到充分發揮，盡力防止商鋪經營方式不一、形象不一致的問題。
科學進行商業地產開發。一方面要合理科學的制定商業地產的規模和位置，在對商業地插項目進行位置選取是，要區分商業地產的黃金季節和非黃金季節，全面調查分析兩個季節之間的客戶群體、客流量、群眾消費水平和能力等，加強對政府城市規劃的分析和探究，了解城市規劃發展的基本方向，然后根據項目位置盡力發展新型產業；另一方面要做到準確定位市場，開發項目前，要詳細調查項目當地的商業形態、經濟水平和市場需求等信息，以此確定目標市場和需要的開發規模，避免盲目開發引起的不必要損失，同時開發商要先進行招商以充分開拓市場，以確定商業建筑的組織結構，避免出現開發建筑不能滿足商鋪需求的問題。
拓展融資渠道。商業地產開發生應當盡力突破原有的銀行貸款融資模式，加強對海外基金、信托、商業證券等渠道的探索，如廣州越秀首先在香港引入房地產信托投資基金，實現了國內優質物業在境外上市的突破，并成功與大連萬達、澳大利亞麥格理銀行之間的合作，此基金的上市便提供了較好的融資渠道，對于商業地產的穩定發展和開發商改善原有融資模式具有重要的現實意義和啟迪作用。
構建良好的宏觀政策環境。政府應當加強有關商業地產發展的法律法規的完善，創造合理科學的法律環境；同時應當加強商業地產發展的監督管理，利用宏觀政策加以引導，使商業地產朝向穩定可持續的方向發展。
四、結束語
商業地產的科學合理發展對于促進我國地產行業的和諧穩定和經濟發展的有序進行具有重要的作用。因此商業地產開發人員應當結合市場發展，在布局定位、規模定量、功能定性的基礎上科學規劃，以不斷促進商業地產科學化發展。
關鍵詞：商業地產；經營模式；對策
中圖分類號：F2
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198（2012）04-0003-02
1 商業地產的定義
商業地產全稱是“商業房地產”。關于商業地產的定義，中國商業地產聯盟指出商業地產的概念有廣義、俠義之分。廣義的商業地產是指各種非生產性、非居住性物業，包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業服務業經營場所等。俠義的商業地產概念是指用于商業服務業經營用途的物業形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等。
崔勝和認為：“商業地產同時具有商業和地產的雙重屬性”。而呂書斌認為:“商業地產是一個具有地產、商業與投資三重特性的綜合性行業，它兼有地產、商業和金融三方面的特性，既區別于單純的投資和商業，又有別于傳統意義上的房地產行業。”應該說，地產和商業是兩個基礎屬性，分別表示了硬件基礎和其所承載的功能，而投資則是一種衍生屬性，是由于商業地產所具有的一些特點使其成為了一種主流的投資標的。
近幾年來，商業地產成為房地產行業投資的熱點，但是商業地產是一個高利潤、高風險的行業，一方面是商業地產本身帶來的巨額利潤，另一方面是商業地產的巨大風險開始顯現，一大批商業地產項目成為死鋪，給投資者帶來巨大的損失。主要原因是由于商業地產在我國還是一個新生事物，行業開發運營的理論還未形成，項目運作不規范，許多開發商只看重短期利益，缺乏商業地產開發成熟的經營理念和模式。因此，急待探索和研究適合我國國情的商業地產開發經營模式，促進我國商業地產健康、穩定的發展。
2 我國商業地產主要經營模式的特點
隨著開發商對商業地產經營模式的重視，目前推向市場的許多商業地產項目也有很多模式，國內常見的模式基本有三種經營模式：純銷售模式、租售結合模式、只租不售模式。
2.1 純銷售模式
純銷售模式主要指在項目建成后，開發商通過直接全部出售給投資者及經營者，來回籠資金，開發商一般不涉及到后期的經營與開發管理。這種模式，一般對開發商的能力素質要求比較低，準入門檻也低，這樣開發商的資金財務壓力大大減輕，又可以快速回籠資金，并無需承擔后期開發運營的風險。這對資金不是很雄厚的開發商來說是個很好的選擇。
但是，這種模式有其致命的缺點。第一，對于投資者及經營者，產權出售，使一個完整的商業設施的所有權及經營權被分割，其整體的投資價值受到影響，不利于后期的開發。第二，投資者各自為政，自身調節能力不足，經營混亂，后期經營出現困境，最后導致投資者及經營者投資都受損。第三，這種快建快售的模式，對于整個項目難以有大的價值升值空間，不利于開發商持續發展。
因為，受到自由資金和融資渠道的限制，以及開發商自身經營模式的因素影響，此類模式在現階段仍是我國中小開發商的重要選擇。這類模式一般開發一些專業性較強的商業街或者專業批發市場。
2.2 租售結合模式
租售結合模式一般分為兩種：訂單模式和售后返租模式。
2.2.1 訂單模式
訂單模式就是指開發商在開發商業地產之前，與知名商業企業結成戰略聯盟，房地產商在受讓土地后，規劃前，充分考慮項目商圈的市場需求，并和與其想適應的一家或若干家商業企業確定合作關系，在開發過程中，讓這些企業參與相關的規劃工作，最終使整個開發經營在投資估算、商圈分析、市場定位、業態組合、經營收益與風險控制等多方面更合理、更科學。
在國內，萬達集團首創“訂單模式”一直為業內所稱道，萬達集團與眾多國際國內一流的主力店商家簽訂聯合發展協議，共同選址、約定信息共享等雙方的權利與義務。
訂單模式相比較其他模式有其自有的優勢；第一，強強聯合，通過各種品牌組合，整合開發商家與商家的資源，產生經營優勢，降低了市場研判失誤的風險，增加了投資者的投資信心。這種組合可以減少資源的浪費，使房地產企業資源效用最大化。第二，開發前已經確定了商場入住商戶，避免了因為項目竣工后，后期規劃的原因出現改造現象。第三，發更具有科學性、全局性，使資金使用更近充分合理。
但是，訂單模式也存在其劣勢。
首先，商圈所在區域經濟發展的變化，業態的變化及設施的改變都會導致原先地產商與商業企業的規劃出現調整，相應的原設計的業態組合將會出現變化。
再者，聯盟伙伴之間的不可預測性的變化，由于其經營狀況的不可預測性，在其合作過程中，聯盟伙伴很可能會退出合作或無法履約，導致關系改變。
第三，未來主力店與非主力店之間的矛盾，主力店和非主力店與開發商之間的矛盾，例如租金，規劃的要求，商場的布局等矛盾都有可能使整體利益受到影響。
2.2.2 售后返租模式
售后返租，是指房地產開發商為了促進銷售，銷售產權式商鋪時，與買家約定，在出售后一定年限內，由買家把經營權交出由房地產商行使，開發商承諾每年給與一定的固定租金給買家。通常將大的商鋪物業分割成小塊，單價較低，回報往往比較誘人。這種經營模式在上世紀六七十年代出現于美國，后流行于日本、香港等國家和地區。該模式在上述一些國家和地區的成功經驗表明，如果房地產市場發育比較成熟、開發商的社會信譽度高，也會實現開發商與業主雙贏的局面。
這種模式的優勢在于：第一，能夠快速回籠資金，企業可在這種模式下，迅速回籠資金，獲得利潤。開發商將商鋪分割出售，利用返租來吸引中小商戶，從而能夠快速套現，緩解自己的資金壓力。第二，投資回報預期比較高，這種返租模式能夠使投資者在包租期內獲得穩定的投資回報，而且風險非常小。另外，由于這種商鋪已被產權分割的較小，每個單元的商鋪價格不是很高，投資門檻低，吸引了更多的投資者投資。第三，由于經營者自負盈虧，無論經營者是誰，都要負擔租金回報的責任。因此經營者必須細心經營，才能夠發展下去，或者更大的利潤。
這種模式也有其風險：一是承租經營風險。商場如戰場，如果承租經營商在承租期未滿之前，因經營不善或其它原因，難以為繼或者提前撤租，便難以向發展商如期支付租金，發展商是不可能長期倒貼租金給投資者的。二是發展商的信譽風險。發展商在采用售后返租方式銷售完成某項目后，必將繼續進行另外項目的開發，如若因投資失敗或者經營不善，導致發展商出現嚴重危機，將直接危及發展商與投資者原來所簽合約的履行，特別是返租期滿后能否原價回購變數多多。
2.3 只租不售模式
只租不售模式，即在物業建成后形成獨立產權，通過招商合作，以租金作為主要收入來源的運營模式，有利于統一的經營與管理。只租不售經營模式就是指商業地產開發商在項目建成之后，通過出租經營，增加商業的物業附加值，通過租金及地價的提高，來獲得利潤。這種只租不售模式是商業地產發展到較為成熟階段的必然產物，在歐美國家采用較多，是國際商業地產的主流經營模式。
這種模式主要優點在于:首先，其產權關系明確，簡單，合作容易，有利于吸引政府及大眾的關注，獲得極大的顧客群；再者，推廣品牌的費用比較低，而國內外大型商業公司的進駐，帶來其先進的商業地產經驗，從而能投快速提升自身的價值，而其穩定的租金收入也為開發商提供了足夠的資金回流，增強其融資能力；第三，專業的管理團隊能夠熟練制定商業的總體規劃、資源的整合利用，進行統一的招商管理，大大提高了商業地產成功的可能性。
而這種模式的運營有其必要的條件：第一，必須有雄厚的資金做支撐。因為，商業地產的成熟需要幾年的培育期，在此期間，開發商沒有大量的自有資金是難以采用只租不售的方式進行開發的。通過短期的銀行貸款資金進行長期的商業地產開發，將會帶來巨大的財務風險。第二，開發商要具有專業的商業運營管理經驗和專業的商業人才隊伍。這種模式從前期的規劃到后期的經營管理，這都需要專業的經營運營公司來運營。
3 我國商業地產運營過程中的問題
3.1 商業地產前期開發定位模糊，運營模式不足。
一個成功的商業地產項目，首先要在定位有個明確的目標。而廣大開發商還是單純的按照住宅項目進行開發，導致在商業運營模式選擇上不能符合所開發的項目。
商業地產包含的產品類型種類繁多。從大型的購物中心到百貨店、便利店以及各種臨街商鋪等。其商業業態和產品型式的差異，決定了開發理念和開發模式的差異。
3.2 商業地產融資渠道不足
我國商業地產融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。而住宅的開發周期一般在3-5年，而完整的商業地產項目則需要5-8年，投資回收期在7-10年。而且，我國商業地產對銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業地產自籌資金只占到位資金的30%-50%左右。這樣開發商的資金鏈比較長，需要的貸款也比較高，對開發商的融資能力是個嚴峻的考驗。
3.3 商業地產運營的專業人才和團隊不足
商業地產的高額回報率，吸引開發商從住宅開發商或其他行業轉變而來，沒有專業的商業地產知識和專業人才團隊，對于項目的開發一般是根據以往住宅開發的經驗和國外、國內典型成功運作項目的經驗來運作。商業房地產的復雜性事實上要求了其開發、建設、經營、管理應當是由各類專業性的組織共同協作來完成。專業人才和團隊的缺失致使在商業地產開發的過程中出現了短線操作模式和許多浪費、不合理情況的發生。
4 我國商業地產未來發展的對策
4.1 開發商加快提高其商業地產開發運營的能力
商業地產不同于一般的住宅房地產，住宅地產主要是消費品，而商業地產主要是投資品。商業地產的類型非常多，這就要求開發商具有綜合利用各種運營模式的能力，不再單一的按照開發住宅房地產的思路進行運營。所以開發商應該拓寬思路，學習國外的商業地產先進理念，加快提高商業地產開發運營能力，確保商業地產項目能夠成功。
4.2 拓寬融資渠道，建立完善的資金鏈
商業地產投資資金需求大，開發周期長，成為了開發商發展障礙的重要因素。目前，許多國內開發商均選擇了自籌資金（銀行貸款）和銷售回款來解決資金不足的問題。但也因此導致商業地產開發過程中的許多問題。隨著我國金融市場體系的不斷完善，而外資的引入，可極大的改善地產公司資金短缺的問題。同時，自身的融資，例如股市融資也可以作為備選的方案。當然，我國的資本市場還不完善，需要推動政府在此的立法，完善相關的法律法規。
4.3 專業人才的培養和專業團隊的建立
一個具有復合專業經驗及資源的開發、經營、管理團隊，是保證商業地產開發成功的最重要工具。特別是在一個不夠成熟的商業地產領域，雖然我國發展商業地產已經有許多年，但是，成功的商業地產項目的數量是令人惋惜，最主要的原因是缺少專業的人才隊伍和管理團隊。為此，應該大力發揮行業協會和高等教育的作用，培訓相關人才，借鑒國外經驗，同時建立我國相關人才的培訓機制，源源不斷的為本行業提供人才，才能保證商業地產的可持續發展，促進我國商業地產健康、穩定的發展。
參考文獻
［1］呂波．商業地產贏家的探秘［M］.北京：機械工業出版社，2008.
［2］王偉毅，李乾文．創業視角下的商業模式研究［J］.外國經濟與管理，2005，（11）.
［3］段宏斌．商業地產改變中國［M］.哈爾濱：黑龍江美術出版社，2007.
關鍵詞 商業地產；經營模式；風險因素；對策
一、引言
商業地產，即用于商業用途的非住宅房地產，通常是指餐飲、娛樂、寫字樓、商店等經營用途的房地產形式。商業地產的發展在西方較為成熟，其與資本市場的業務對接相當成熟，法律保障也較為完備，而學者的研究方向也主要集中在商業地產選址與定位問題、商業地產管理和商業地產融資三方面。1940年，德國著名經濟學家勒施出版了《經濟空間秩序》，從而形成了市場區位理論[1]，為商業地產的選址理論做了基礎性的研究，此后包括Philppe等經濟學家在此基礎上提出了零售中心位置與消費者滿意度模型。而在商業房產管理領域，Grass kamp所發表的《房地產開發基礎》被認為是奠基之作，其提出了商業地產項目是一個不斷適應市場的競爭的動態型企業[2]；同時Miles在此基礎上更是提出了物業管理者、資產管理者與組合投資管理者之間協調的重要意義[3]。伴隨著西方資本市場發展與金融產品的創新，商業地產的融資成為了目前商業地產研究領域的主流，其中最早涉足的是Zerbst教授，其于1977年開始研究商業地產的抵押貸款問題[4]；Miller通過對REITs的研究發現，其可以改進中等風險的長期投資組合[5]；Seiler于1998在分析歷史交易數據的基礎上認為REITs是良好的抵御通貨膨脹的工具[6]；Gregory和Michael闡述了高成本抵押貸款對商業運營的影響規律及效果[7]。
我國的商業地產研究起步較慢，主要是基于近年來商業地產以其高回報率、政策干擾較小、升值空間大等優勢而得到了蓬勃發展的現狀而得到了眾多學者的關注。眾多學者從金融、風險調控、城市規劃和經營模式等各角度對商業地產進行了研究。孫飛（2005）在比較了商業貸款、發行債券、上市融資、基金融資等融資形勢后，提出信托融資更符合商業地產的發展需求[8]；陶樺（2007）將商業房產風險劃分為關鍵風險和非關鍵風險，指出通過事先的戰略規劃對關鍵風險進行全覆蓋管理，非關鍵風險進行全程監控來規避可控性風險；張嬌嬌（2010）對租售結合模式進行了深入研究，并與售后返租、只租不售等模式進行比較后提出了節點招商的租售結合模式[9]。趙曉鵬（2012）提出了應根據不同城市的產業組成和經濟職能對商業地產進行與城市相符合的商業地產的開發管理。
二、商業地產行業的發展分析
1、商業地產發展階段分析
波特曾提出，產業結構表面現象按發展源泉可以分為四個階段：資源階段、投資階段、創新階段、財富階段[10]。而我國的房地產市場，特別是商業地產市場經過了十幾年的發展，已經經過了資源階段，現在處于投資階段，但即將進入創新階段。
現階段的商業地產需要經營創新、理念創新、人力創新、金融資本市場的創新與相關的設計與技術創新，以上的創新元素相結合形成的創新效應將推動我國房產創新階段的來臨，進而進入財富階段。因此，我國的商業地產還有巨大的可改善空間。
2、房產政策分析
我國的房產市場（主要是住宅房市場）從2010年以來經歷了一系列政府調控，而進入2011年到現在，從中央到地方更是推出了一輪又一輪針對房地產市場的組合拳。
隨著房地產市場中的住宅房市場的政策打壓，許多資本轉入商業地產，許多商業地產或提前開鋪布局，或設立專門的商業地產公司，高調集中的推售商業樓盤。因此，在住宅房市場低迷之時，適時地轉向商業地產是一個較好的選擇。
3、商業地產開發與銷售持續增長
2013年1-6月份，我國商業地產開發與銷售持續增長，商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%；其中，辦公樓銷售面積增長31.7%，商業營業用房銷售面積增長8.3%。商品房銷售額33376億元，增長43.2%，其中，辦公樓銷售額增長45.7%，商業營業用房銷售額增長20.5%（見表1）。
三、商業地產的經營模式分析
梳理我國目前的商業地產經營模式，主要可以將其分為產權出售模式、只租不售模式、租售結合模式、售后返租模式、散賣與資產精裝修相結合模式。（見表2）
1、產權出售模式
產權出售，即開發商為迅速套現，在項目建成將其產權出售給各類投資者的運營模式，在產權出售之后，開發商便不能對各投資者的經營活動進行統一規劃與管理，使得商業地產項目的定位不明，商鋪經營業務混雜。因而這種模式已經漸漸被淘汰，但在中小型開發商因為資金流轉較為緊張而成為其重要的運營選擇模式。
2、只租不售模式
只租不售，即開發商擁有商業地產的產權，只是將使用權出租給使用者使用，定期收取租金，同時開發商還負責整體推廣與服務，這種模式需要開發商具有較強的資金實力或融資能力。而只租不售模式也可以具體分為不定向出租與定向出租兩種類型[11]，前者是在商業地產建成后公開向市場招租；后者是在商業地產具有自身的定位，在建成后只向與定位相符、信譽較好、具有品牌價值的經營者招租。通過只租不售模式運營，開發商可以統一規劃和管理整體的商業地產項目，有助于商業地產的整體價值的提升。
3、租售結合模式
租售結合指開發商將一部分產權出售，自己保留一部分商業地產產權的經營模式，鑒于產權出售與只租不售模式之間。開發商一方面可以通過出售部分產權來回籠大部分甚至全部的資金投入，同時又可以保留部分產權，甚至保留的部分商業地產產權可以是該項目的主力店，進而對整個商業地產項目可以進行相對集中的管理，保證經營格局的統一，可以相對較好地保證該商業地產的良性運營管理[12]。
4、售后返租模式
售后返租模式按大類劃分應歸屬于租售結合模式的一個分類，而上文所提的租售結合實際上是一種“主力店+小店鋪”的訂單式模式。售后返租，開發商將一個商業項目分割成眾多個小面積產權商鋪出售，同時，與業主簽訂返租合同，承諾在一定期限內，商鋪由開發商統一經營，同時會按約定時間支付給業主固定的租金。對于開發商而言，這種經營模式可以快速回籠資金，同時又可以將商業地產的統一經營權、管理權、規劃權收歸開發商，有利于商業的長期運行與資本的快速流轉。
5、資產精裝修模式
資產精裝修模式是創新的商業地產經營模式之一，其實質是對原有的舊樓進行改造，根據現在市場的的需要，與原有的舊樓的所有者簽訂相應的合同，分配好具體的產權比例，根據市場需要對原有的舊樓進行精裝修，之后再進行出售或者出租。資產精裝修模式在上海、北京等城市土地面積極其緊張的一線城市具有較大的創新價值，這一方面可以避免重復建設，節約土地資源與土地成本；另一方面，開發商可以快速的回籠資金，因為相較于新建商業地產，資產精裝修模式時間較快。
四、商業地產的經營困境
如上文所述，由于住宅房市場的政策打壓，商業地產呈現出了逆勢走高現象，這直接推動了商業地產的集體投資的不理性。但是商業地產在儼然一片紅火的表象下隱藏著多種風險因素。
1、盲目開發與過剩風險
自分稅制改革以來，房產的堅挺一直是支撐著地方政府發展的保證，隨著住宅房產的幾近飽和飽受爭議，住宅房產的市場看衰嚴重影響了地方政府的經濟，出于經濟發展、政績等各方面考慮，商業地產成為了各地政府追求短期效益的“救命稻草”。同時商業地產因為其投資收益較高、轉型難度較小等優勢成為眾多房產商“轉變發展方式”的追捧對象，特別是2010年以來，眾多住宅開發商高調宣稱加入商業地產業。在政府與商業的雙重鼓吹下，再加上市場研究、定位失準、開發設計等因為欠缺考慮，許多城市的潛在的商業地產紛紛處于供過于求的過剩風險之下，投資收益率也不斷下降。
2、融資不暢與金融風險[13]
商業地產是典型的資金高度密集型行業，而目前我國商業地產的主要資金來源是銀行貸款和自有資金，而且銀行貸款將占到總體資金的70%以上，自有資金比例相對較低。隨著經濟形勢的低迷和銀根緊縮的宏觀政策，而且在現有的銀行貸款中以銀行短期信貸為主，商業地產開發商隨時面臨著資金短缺的問題，而一旦發生資金鏈斷裂的危機，銀行的不良資產比例將急劇增加，導致金融界的系統性風險。
3、批量生產與同質化風險
我國的商業地產同質化嚴重，許多地方的發展規劃過分相似，核心點幾乎來自一個模版。以以購物商場為例，一般都會包括一個大型超市、家用類商場、穿戴類商場和包括影院、電子游樂場、KTV等 娛樂設施。在2010年時，中糧集團曾高調宣布截止到2015年要在全國復制30個大悅城項目，而萬達也表示在10年內復制100個以上的萬達模式。這樣的同質化現象必然會導致我國商業地產競爭力下降，空置率居高不下。
4、經營管理與運行模式風險[14]
我國商業地產管理運營模式具有很大的弊端，往往不能充分發揮商業物業的效率，損害投資者的利益，而引起管理運營風險的原因主要是兩點。一方面是由于我國的商業地產商一般由住宅地產轉型經營，沿用住宅開發模式，抱著“賣完就走”的心態，因此開發商只注重前期開發建設，忽視后期管理；另一方面是我國的商業地產管理起步晚，缺乏統一的物業管理能力和項目的整體控制能力，這使得商業地產發展偏離開發商原有設計，項目出現風險。
五、優化商業地產的經營
1、加快商業地產信息化[15]
信息是商業博弈中輸贏的關鍵，商業地產的信息化更是引導商業地產走向健康發展的必經之路，主要可以從三方面加強。首先，政府要發揮宏觀調控作用，利用立法和行政手段來定期公開商業地產的行業現狀；其次，建立健全社會商業地產信息供應商，根據特定區域特定商業地產類型進行更為專業的商業地產投資指導；第三，開發與完善相關軟件，將開發、設計、管理、回報率、合同和服務信息等全面的模擬計算，并且在相關部門之間進行共享，降低信息不對稱率。
2、實現融資渠道多元化
商業地產商要改變單一的融資方式，以REITs為代表的新型的融資方式在國內已經初現端倪，其2005年首次被廣州越秀采用以來，其憑借稅率較低，配息較高而深受歡迎，同時恒地、新鴻基等地產老字號都參與了REITs市場，這保證了商業地產的安全性與靈活的變現能力。
REITs往往由房地產公司將旗下物業打包設立REITs，并通過證券市場公開發行。REITs委托獨立的房地產管理公司，而房地產基金管理公司又委托專業的物業管理公司對REITs所擁有的各類不動產進行物業管理服務[16]。其中房地產基金管理公司收取向REITs收取資產管理費，而物業管理公司向房地產基金管理公司收取物業管理費。同時在資本市場，REITs通過證券市場進行IPO或增發，很好的實現了房地產市場與資本市場的有效對接（見圖1）。
3、加強創新，避免同質化
商業地產即將進入創新階段，因此簡單的復制已經不能滿足市場的需要。而萬達集團在商業地產的達到的成果也主要是由于其在運營理念中的創新，無論是第一代萬達廣場的單店模式還是第二代萬達廣場的組合店模式或是第三代萬達廣場的城市組合體模式都引領著我國城市商業地產開發的風向標。而現階段，萬達地產又開始向文化旅游地產轉向。除了萬達地產之外，合肥的匯銀廣場也是商業地產創新的佼佼者，其打造的歡樂街區等體驗式服務與強勢打造的“匯銀·不夜天”概念也獨樹一幟，首創房地產產業鏈特色寫字樓也將引領新的一輪商業地產的創新。
4、培育人才復合化[17]
商業地產是結合商業與地產業于一體的復合體，商業地產的特性要求了商業地產從業人員需要精通商業和地產業，這樣的復合型人才在從業人員中比例極低，因此培育復合型商業地產人才成為商業地產業發展的重中之重。萬達地產作為我國商業地產第一品牌，其很大原因是其在人才培養上的投入，其擁有包括萬達學院、商業規劃學院、萬達商業地產研究團隊等在內的培育平臺，萬達已經類似于一所人才培養學校，正是這些人才的存在保證了萬達的發展。
5、經營管理專業化
開發商能夠多站在經營者、商家的立場上去全盤策劃開發商業地產，揚棄住宅地產的傳統經營模式，重視后期的經營管理，將回報方式從短期售賣式向長期經營式轉變，聘用專業的商業地產管理團隊，以實現統一招商、統一營銷、統一服務監督、統一物業管理的經營管理模式。
參考文獻
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所謂商業地產（Business Real Estate），是指在開發商業房地產的過程中，將投資估算、開發規劃、市場定位、業態組合、招商、銷售和營運管理等按一定的次序作為一個整體流程來運作的房地產開發與經營業務，它包括商場（購物中心等）、娛樂場所、休閑性場所和各類消費場所的商業物業的開發與經營。“地產大鱷+商業巨頭”的經營模式是商業地產開發經營的一種新型的經營模式，它指大型房地產商在開發商業物業之前，與知名商業企業結成戰略聯盟，房地產商在受讓土地后、規劃前，充分考慮項目商圈的市場需求，并與其相適應的一家或若干家商業企業確定合作關系，在開發過程中，讓這些零售企業參與相關的規劃工作，最終使整個開發經營在投資估算、商圈分析、市場定位、業態組合、經營收益與風險控制等多方面更合理、更科學。
1.商業地產成功的秘訣
1.1投資方規避風險，資本運作
商業地產的開發與銷售都是一個從直接虧損到逐步盈利的階段過程，如果商業地產對于自身的定位方法不準，培養商業氛圍很差，人氣管理很淡的情況下，就會造成投資環境惡劣，風險加劇。因此在商業地產投資初期，需要商業地產與物業在開發初期通過聯合開發，吸引大型商業企業進駐的形式，引起眾多的企業與消費者的注意。只有通過商業與地產行業之間的緊密結合，才能夠讓商業地產形成了良性循環的渠道，并在渠道當中循環發展，獲得更多的資金來源，以便自身通過資金的流通獲得更大的發展壯大。當前期規劃業態是商業地產成功操作的基礎，只有良好的規劃才能保證日后不會出現同質化經營。要有主流業態和核心店，保證項目開業后對周邊商業物業形成競爭態勢，銷售力強，以吸引人氣，積聚商氣；但又強調多業態經營，以使各業態之間優勢互補，降低整體經營成本，提高利潤率，預防風險。
1.2建立復合型商業運作模式
由于當前的企業經營模式已經從但一定批發經營，轉向綜合批發、綜合銷售的經營模式。大量的綜合發展企業在不斷的擴大與銷售，沃爾瑪、華聯、國美等大型商業企業已經發展至各大中小城市，他們帶動著是附近、甚至整個城市的經濟發展。因此投資方引入此類綜合經營模式的企業，不但能夠給商業地產帶來更多的活力，而且能夠通過商業地產的發展，帶動周邊房價、物價的上漲，形成新的商業購物中心，迎合市場的發展需求，創造出更多的商業發展體制。
1.3實現建筑風格的良好設計
如今中國的建筑設計大多數模仿西方發達國家的建筑模式，歐式、美式等建筑風格，但是在建筑建設設計期間，大多數的開放商在產品規劃過程中，缺乏與零售商的前期溝通與合作，各種大型的商業物業在硬件設計上處于真空的地位，例如：商業樓層偏低，樓面負荷重量不夠，貨梯承重能力過低，電梯安裝位少等，以致于在商業地產在銷售過程中，各大零售商進駐前需要大量的資金投入設計更改和改善裝修，當投入的資金遠遠超出零售商愿意承擔的金額，商業地產很難吸引眾多銷售商的進駐。
因此建筑規劃方一開始就需要對商業地產所在的位置、銷售的大致內容進行良好的規劃與分析，例如：臨街一側盡可能布置有廣場如旱噴泉廣場及停車場，注意提供優美購物環境，使之休閑特性明顯。建筑造型強調現代而前衛，簡潔，明快，標識性強。注重豎向交通的易達性，創造臨街便捷的多渠道垂直交通：設室外電動扶梯，將人流動線上的顧客直接輸送至二層甚至三層，在與之相鄰的商業物業間架設人行天橋，在具有景觀價值的臨街面配置觀光電梯，將客流直接從地面引向各層。建筑內盡可能設置面積適可的中庭，因為中庭是垂直交通組織的關鍵點，是步行空間序列的，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵層間運動,又宜做休閑、促銷場地；中庭頂部天窗宜采用透明材料引入自然光線，不僅節能，而且讓上層空間開闊敞亮，把人的視線吸引向上。配套設施應較為完整，中央空調、電動扶梯、客梯、貨梯、煙感噴淋消防系統、照明系統、通風系統、背景音樂系統、道路指示系統，均應規劃建設到位，以最大程度充分利用和整合現有商業資源。
1.4完整的產權和良好的物業管理
統一物業管理是項目有效運作的必要工作。商業項目由于其人流量大，其物業管理所受的壓力也遠大于住宅。所以，大型商業地產項目由于業態的多元性和分割性，更難實現統一的物業管理。但是，這個時候，統一的物業管理也顯得更加重要。大量的公共服務設施和公共服務空間，必須有一個統一的物業管理公司來實現公共領域的合理化配置和有效運行。為解決環保、治安、運營等各項問題，建立市場統一的整體VI形象，包括統一市場整體經營理念，市場內外導示系統及場內外宣傳等；統一的經營布局如市場各樓層及平層不同區域，由物管根據不同業態業種特性加以有機規劃組合。
2.結語
房地產商和商業企業在操作銷售模式過程中，需注意了解項目所在城市中長期規劃，并分析在建工程和可能的改造工程，要慎重選擇合作伙伴，建立儲備合作伙伴的資源庫和危機處理方案，也要隨時了解市場各種商業業態的變化及其發展趨勢，使在模式的運用上揚長避短，為企業創造更多的效益。
參考文獻
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關鍵詞：商業地產 優化 發展 趨勢探析
商業地產在整個地產行業出現的時間較晚，相對地產行業來說還處于一個較新的范疇。商業地產概念的提出基本是在2000年左右，首先在幾個經濟高度發達的地區得到發展，例如上海、北京、廣州等，然后向全國范圍延伸。在商業地產快速發展的過程當中，筆者針對其發展現狀、發展路徑和發展趨勢做出主要闡述，下本便是筆者的論述，與大家共同探討。
1.商業地產升溫的原因分析
近幾年，商業地產開發增速趨勢明顯，主要原因有以下幾點：
（1）城市化發展進程加快，促使城市消費人口增加、居民消費水平不斷提升，對于商業地產的發展來講，發揮著積極的促進作用。
第一，站在城市化發展的角度進行分析，伴隨著城市規劃的實施，很多城市的經濟發展導向轉向商業，在這種情況下，很多大城市不約而同的將新城區的開發作為城市發展的重點，同時，也在不斷進行著舊城的改造工程。CBD的建立、購物廣場的興建、商業街的改造既令城市面貌煥然一新，又讓廣大人民的生活水平大幅提升。因此，就商業地產，很多地方政府相繼出臺了一定的優惠政策和扶持措施，使商業地產得以持續、健康地發展。
第二，站在居民消費水平的角度進行分析，伴隨城市居民人均工資收入水平、生活水平的顯著提高，其生活方式、消費方式也與從前有了明顯改變，無論是對休閑、娛樂、購物，還是社會交往上的一些商業活動，多方面的需求都在逐年增多。這種改變無形中已經對商業場所的檔次、業態、品類、品牌、環境、服務等等諸多環節提出了更高要求，為商業地產的長足發展、品質升級開啟了新的空間。
（2）住宅房地產業的平均利潤下降，房地產開發商需要尋找新的利潤增長點，很多已在發展戰略上轉型。從90年代中后期開始，我國住宅類房地產的年開發量增速每年都在20%以上。到近幾年，暴露出來的商品房開發結構、市場定位和房價上漲等問題愈發明顯。國家先后出臺的一系列政策，更使很多房地產企業的利潤受到影響。當前住宅房地產的平均投資回報率已經相較低于商業地產。較好的投資回報促使房地產商開始考慮將部分資金由住宅類房地產轉向商業地產的開發運營，加快了商業地產的發展。
（3）我國加入WTO之后，外資零售企業在我國的開店限制得到解凍。商業地產在這樣的開放政策下得到了更長足的發展。
第一，外資零售企業增多，發展步伐加快，對商業地產的需求隨之增長。沃爾瑪、百思買、麥德龍等大型零售企業不斷擴大在華規模，中國開店數量逐年增加。第二，零售業開放帶動內資商業的同步發展，增加了對商業地產的需求量。由此我們可以發現，零售業全面開放有效的促進了內外資零售企業的同步發展與擴張，從而進一步為商業地產的發展創造了雙重需求，奠定了更為堅實的基礎。
2.商業地產繁榮背后的理性透視
當商業地產在全國大中城市勢如破竹，大力發展的同時，商業地產的空置率也有所升高，商業地產空置率的居高不下，不僅可能造成土地資源的浪費，還會在一定程度上使商業銀行面臨更高的金融風險。
據中國商業地產聯盟的《2010-2011中國商業地產發展報告》，2011年全國商業地產開發投資總額接近萬億元，出現爆發式增長。但其空置率，根據馳昂咨詢數據顯示，按照我國近年來年竣工商業地產建筑面積4000萬平方米推算，2011年全國商業地產空置率將達到20%以上，遠遠超過國際公認的商業地產空置率10%的警戒線。商業地產過高的空置率造成了土地資源的浪費。
從金融風險角度分析，一般來說商業地產對銀行的信貸平均依賴水平在70％～80％。參考商務部的《中國流通產業發展報告》，2011年我國商業地產投資規模將達到一萬億元，銀行在商業地產行業需要承擔的資金將在7000億～8000億元之間。這就意味著當商業地產出現大量的空置房時，地產開發商難以達不到盈虧平衡點，勢必會造成商業銀行的不良貸款，從而增大了銀行的金融信貸風險。
商業地產的空置率逐漸升高，究其原因一與地產開發商對于未來市場研判過于樂觀的預期有關，一是開發商對商業地產經營模式的理解還不夠深刻、透徹。在實際的分析研判中，開發商有時會忽略對隱性需求的研究。例如，當零售業不斷出現擴張，它的擴張方式并不一定就是開新的店面，有的是對現有門店資源的兼并、重組，在這種擴張方式下就沒有帶來對商業地產的需求。二是，現在國內一些商業地產開發商都是由住宅地產開發商轉型，由于缺少對商業地產的基本認識和實際操盤的經驗，習慣性的沿用住宅地產“開發-銷售-套現”的經營模式，把用于住宅地產的經營模式套用到了商業地產的開發上來。
對于商業地產，這樣的開發經營過程極易出現問題，例如，商業地產在進行后期管理和經營過程中所存在的復雜性和重要性，是普通住宅地產經營模式所無法比擬的。通常情況下，開發商為了可以及早獲得開發所帶來的利益，出現短視行為，在商業地產推廣的過程中，主要采用“拋房養鋪”的方式。這種方式就屬于商鋪產權式的銷售，開發商將開發出來的地產分開售賣，實際上是缺少對商鋪經營管理和功能定位的考慮的表現。實踐表明，采用這樣的方式進行商業地產的開發，最終很難獲得成功。
此外，商業地產的空置也可以稱為結構性空置，主要體現在商業地產開發形式的同質化與消費需求的多元化之間存在一定的矛盾。在一定的區域范圍內，一個好的商業布局，應該是大、中、小項目協調發展的，各自擁有不同的定位，發揮不同的功效，只有這樣，其所提供的商品和服務才可以滿足不同的消費群體相應需求。
關鍵詞：商業地產；發展；運營
中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-0-01
一、引言
目前商業地產呈現出規劃布點不合理、盲目開發建設、項目定位與市場需求脫節等現象，在商業運營方面也與國外管理上存在較大差距，并引發破壞環境、堵塞交通、噪音擾民等諸多系列問題。
二、概念及特點
商業地產通常是指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。商業地產除具有房地產共性外，其自身特點有以下幾點：一是商業綜合收益性強，商業地產收益主要是通過長期成功運營獲取持續現金流，并享有其自身商業價值提升后帶來的綜合收益；二是項目風險高，商業地產投資巨大，回收周期較長，且通常需要3至5年的市場培育期，在此期間，政策面和市場的波動、調整給項目的成敗帶來極大的挑戰；三是經營模式多樣性，鑒于商業地產運營涵蓋大部分服務產業類別，其根據各業態規劃布局采用“只租不售”、“僅售”及“租售結合”等多種經營模式；四是運營管理能力需求高，商業地產的核心是運營管理，其成敗不僅決定了項目前期規劃的落位，同時也是商業地產收益的重要保障；五是拉動勞動力就業、創造持續稅源。
三、發展現狀及問題
2002年，中國房地產業提出“商業地產”概念以來，從其投資額、交付面積及銷售額等方面來看，商業地產增長速度迅猛，展示出旺盛的生命力。據相關統計數據顯示，2016年我國開業的大型商業項目近500個，總體量逾4000萬平方米。2017年我國預計開業大型商業項目數量更是高達近千個，2020年我國預計總量將達10000個。而另一方面，商業地產投資額巨大，一般投資均在十億以上，且回收周期通常在8到10年，投資風險可見一斑。商業地產所面臨的問題有以下幾點：
1.地方整體規劃、商業不盡合理
地方政府沒有能將大型商業網點布局有效與城市規劃進行統籌考慮，并在土地出讓中強制規劃商業配套比例，是城市核心區域商業項目扎堆上、同質化嚴重，其他區域商業配套缺乏的根本癥結之一。
2.開發商缺乏開發運營經驗
我國商業地產總量逐年攀升，而體現商業地產價值最重要的兩項指標租金和空置率卻差強人意，部分省會城市空置率竟超過二成，北京優質商圈的商鋪空置率也逾一成。
3.開發運營專業人才緊缺
早期商業項目開發運營團隊多由香港人主持操盤。之后，萬達商業的跨越式發展得到各界的認可，而從萬達“高薪跳槽”的員工卻未必能在外扛起大旗，真正好的運營管理人才可謂鳳毛麟角，高薪難求。
4.項目融資機制受制約
商業地產投資額大、回收周期長，但成功的項目回報率高、收益期久。目前除銀行貸款外，其他金融產品成本通常很高，與商業地產特性不相匹配。
四、思路及對策
1.做好項目規劃與定位工作
首先，因商業項目與市場需求關系密切，前期規劃布局設計尤其重要，地方政府應嚴把商業地產項目上馬的審批工作，對城市商業網點進行合理有效規劃，保障各類商業項目在數量和結構上的協調，避免盲目開發、惡性競爭；其次，開發商在項目動工前，要深入調研項目輻射區域經濟發展水平及市場需求等內容，界定好項目功能定位、業態配比，并確定招商對象、業態布局及經營模式等問題。
2.聘用專業人才建立專業團隊
商業地產運營管理人才是要熟知房地產開發知識和商業地產運營管理知識的復合型人才，其應把商I理論與房地產理論進行有機結合，建立商業地產的理論體系，并能在實戰中不斷摸索、完善，對各項目因地制宜進行策略調整；商業地產專業團隊是財務、人力資源、招商、營銷、IT、物業管理等各類專業人才以商業項目運營成功為目標匯聚一起的專業群體，專業團隊的建設是商業地產健康發展不可或缺的重要因素。
3.加強商業地產項目的運營能力
商業地產與住宅地產項目不同之處在于，住宅項目是開發商與業主發生的關系，而商業項目是開發商和商業經營者與消費者相結合的關系。商業地產要實現資產的保值增值，必須加強對商業地產項目的后續經營。商業地產運營方應做好項目的統一規劃、統一招商管理、統一監督，并協助商業經營者統一主題開展項目經營管理工作，促進商業運營管理的協調性，提升商業經營者創收效益能力，提高項目單位面積的賺錢效應，最大限度提升商業地產價值，實現多方共贏。
4.完善商業地產融資機制
商業項目運營與地產開發脫節的關鍵在于融資問題，政府應建立和完善商業地產項目的有效投融資機制，保障商業地產項目開發和經營所需資金的來源。
五、結語
近年，商業地產的競爭非常激烈，供應量也非常大，從開發商角度來說，目前的商業太多了。但所謂的過剩只是相對的，即便是在飽和的商圈內，只要業態搭配合理，運營團隊管理能力優秀，就一定有生存空間；而反之，即便是在不飽和的商圈，如果缺乏統一規劃運營，那也勢必會被市場淘汰。
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