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關鍵詞：房地產；行業；財務風險
財務風險是市場競爭的必然產物，財務風險是現代企業必須面臨的，企業加強財務風險的管理會使企業的財務損失減少、損失影響度減少，使企業不斷增強抵御風險能力，實現財務目標。
一、研究財務風險的必要性
（一）財務風險的概念與特點
財務風險實質是一種微觀經濟風險，是企業理財活動風險的集中體現。財務風險通常被稱為舉債籌資風險，是指企業由于舉債而給企業財務結果帶來的不確定性。它存在于負債經營的企業，沒有負載，企業經營的全部資本由投資者投入，則不存在財務風險。舉債籌資一方面為滿足投資需求、擴大規模、提高收益創造了前提條件；另一方面也增加了按期還本付息的籌資負擔。
（二）財務風險的特點
財務風險具有客觀性、全面性、不確定性和共存性等特點
財務風險是資金運動過程中的風險，因此在籌資、投資和收益分配上可能會存在這樣的一些風險：
（三）研究財務風險的必要性
財務風險無時不在，無處不在。企業加強財務風險的管理會使企業的財務損失減少、損失影響程度減少，增強企業抵御風險能力，實現財務目標。這也就要求企業要正確地面對財務風險，衡量財務風險，充分利用財務風險的防范措施來盡量的降低財務風險給公司帶來的損失。
（一）消費萎縮帶來的財務風險
受金融危機外化影響我國經濟增長放緩，消費者信心衰退，這次金融危機不僅對宏觀經濟增長產生了重大影響，而且引起房地產市場的波動。金融危機放緩了投資者世界經濟增長速度，導致我國外部需求萎縮，出口量持續下降，企業經濟效益下滑，失業率上升，居民收入不斷下降，內需乏力，大多數投資者對資本市場和房地產市場失去了信心，處于觀望狀態，制約了消費增長，使得房地產公司面臨虧損的財務風險。
（二）強力的宏觀調控加大了資金鏈斷裂的財務風險
房地產市場受國家政策調控的影響明顯。房地產公司貸款絕大部分來自銀行，利益和銀行利益密切相關。在公司資金來源渠道單一背景下，交易量得持續低迷和信貸緊縮，導致公司面臨生存危機。此外，土地出讓政策、房貸政策的出臺都加大了公司資金鏈斷裂的財務風險。
（三）籌資結構單一，負債比重偏高帶來的財務風險
房地產開發的特點決定了房地產企業籌資額巨大。我國的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自由資金卻相當低。這不僅提高企業的資金成本，同時也加重了企業的財務風險。如果在一定時期內，公司投資收益不足以抵消貸款利息，則公司無利可圖，面臨資不抵債的財務風險。
（四）資產結構單調，存貨比重過大帶來的財務風險
由于房地產資金投入量大，整體資金周轉慢，資金運動受地域影響大等特點，使得房地產行業的資產結構存在著較大的特殊性，占資產最大比例的為存貨。由于大量的資金投于存貨，整體資金周轉過慢，可能造成由于資金周轉不足而帶來的停運等財務風險。
（五）資金回收困難帶來的財務風險
房地產開發企業是資金使用密集型的企業，在一般情況下房地產開發規模較大，資金占用就越大，經營風險越大；項目開發經營越難，資金占用周期就越長，墊付成本就越高；項目開發經營利潤越高，不可控因素就越多，經營風險也越大。
（六）現金流管理不當帶來的財務風險
房地產企業開發經營過程具有長期性，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段，資金的周轉期較長，周轉率偏低，項目變現能力差，因此，需要加強對現金流量的管理。萬科公司內現如今缺乏現金流管理觀念，在經濟效益良好的情況下，存在著盲目擴大生產規模的現象，這加大了公司財務風險控制的難度，使得公司可能因現金流管理的不適當而帶來無法經營的財務風險。
三、房地產公司應采取的風險防范對策
房地產開發與經營的過程中存在各種各樣的風險，其中政策風險、經濟風險、社會風險、自然風險、國際風險屬于系統風險，對這類風險，投資者不易進行判斷和控制；另一類是非系統風險，包括經營風險和技術風險，這是易于控制和防范的風險。針對以上提出的各種風險，結合我國房地產現狀，為房地產公司提出一些風險防范的對策。
（一）充分利用市場機遇，擴大銷售
2007年以來，在上市公司強大資金支持下，開發商“拿地”的膽量似乎越來越大，全國各地不斷有“地王”浮出水面，更有甚者拍出了8800萬/畝的天價，這就使得一些人認為：現在的開發商是在囤地，勢必導致房價大幅攀升，由此而產生房地產市場“泡沫”。其實，這是房地產發展到一定階段的現象，是經濟運行中的客觀存在。我國的房地產還處在發展階段，可挖掘與開發的潛力還很巨大，中國房地產市場依然處于擴張期，城市化進程、人口結構、中國居民財富結構的革命性調整以及中國住房需求的特殊模式等周期擴張的中期力量依然存在。萬科公司要充分把握這種契機，把握市場機遇，迎合市場需求，利用政府在經濟下滑情況下的扶植政策，抓住投資機會，減低消費萎縮帶來的虧損財務風險，渡過難關。
（二）優化公司的供應鏈，積極嘗試“零營運資金管理”
房地產企業是一個顧客需求驅動型的市場，隨著顧客要求的個性化、市場競爭的多樣化及新材料、新技術的高速發展，房地產市場的不確定性越來越大，為提高競爭力應改善公司的生產條件，不斷縮短房地產產品的開發周期，采用科學的方法預測營運資金的需求數量，合理安排流動資產和流動負債的比例管理，嘗試使用以“零”營運資金為目標，強調的是資金的使用效益，著重衡量營運資金的運用效果的“零營運資金管理”。合理使用營運資金，加速營運資金周轉，提高房地產企業因強力的宏觀調控產生資金鏈斷裂財務風險的抵抗能力。
（三）積極拓寬籌資渠道、優化資本結構
一般企業現有的融資手段主要是銀行信貸，為避免單一的融資方式帶來的風險應積極開拓民間融資、房地產委托貸款、進行合作開發、成立互助聯合擔保機構、典當融資、產權交易等新的融資渠道，找到真正適合自己的融資模式，從而將財務風險降到最低。
（四）積極緩解企業庫存壓力
隨著經濟減速，同時政府出臺的新房地產政策。雖然萬科公司采取折扣的銷售方式， 但市場成交持續萎縮、購買觀望持續的情況下，公司面臨的運營資金壓力越來越大。公司應采取力度更大的促銷策略，而且除了降價折扣外，在于價格手段相配合、面向剛性需求消費者的針對性宣傳方面，企業應盡量提供平臺，利用企業宣傳材料時，共同擴大宣傳。促進商品的銷售，增加庫存的周轉，緩解由資金的營運不足而產生的停運財務風險。
（五）強化企業應收賬款和預付賬款管理
許多企業為了避免客戶拖欠貨款造成的資金出現流動性危機。要采取避免風險、預防風險、降低損失、轉移風險、承擔風險、加強貨款回收管理等相應的措施，盡量調整應收賬款與應付賬款時間，與企業發展相一致。從而使得企業有充足的資金，降低資金不能正常運轉的財務風險，以保證公司正常的經營。
（六）運用多種財務策略，盡量減少風險損失
房地產行業經營者要能夠識別各種財務風險，并時刻關注各種潛在的財務風險因素，尤其要特別注意國家政策和經濟環境帶來的財務風險，應用風險規避、風險損失控制、風險分散、風險轉移等各種財務風險防范措施，做好財務風險的防御對應工作，及時、合理地管理和控制各種財務風險，從而保證公司可以穩定、健康、持續地發展。
參考文獻：
[1]穆瑞雪.論企業財務風險與防范.企業論壇，2010
關鍵詞：房地產 財務風險
財務風險有廣義和狹義之分，廣義的財務風險是指在企業各項財務活動中，因企業內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，從而是企業蒙受損失的可能性。狹義的財務風險通常是指企業的舉債籌資風險，尤其是當負債過多而導致企業到期無法償本付息，給企業造成損失的不確定性。
一、我國房地產行業財務風險類型
我國房地產行業起步較晚，各方面體制都還不健全，同時近幾年為了抑制房價，是房地產面臨的政策環境日益嚴峻，房地產企業財務風險與日俱增，控制風險首先要提前認識房地產行業的風險類型，從而制定相應的策略來應對。房地產行業財務風險可以分為兩大類，一類是外部風險，一類是內部風險。
（一）外部風險
房地產行業外部財務風險主要是是指房地產行業所面臨的外部環境變化所帶來的風險，主要包括市場風險，政策風險等。
市場風險主要包括供求風險，消費者偏好風險，通貨膨脹風險等。首先是供求風險，近幾年來，房價不斷攀升，很多人被房地產行業蒸蒸日上的業績及利潤所吸引，希望從中分一杯羹，紛紛涉足房地產行業，另外加上國家不斷加強保障房建設，房地產供給不斷增加，因此房地產行業競爭越來越激烈，房地產商面臨強大的競爭壓力。其次是消費者偏好風險，由于供給的增加，房地產商不斷推陳出新，尋求差異化，以求吸引住戶，但是，在這一過程中，如果對消費者心理掌握不到位，推出房屋無法滿足消費者需求，則會造成房屋積壓，給房地產企業造成損失。最后是通貨膨脹風險，通貨膨脹是房地產面臨的又一外部風險，通貨膨脹帶來的結果就是材料成本、人工成本的增加，這勢必給房地產商帶來壓力。
政策風險主要是指國家政策變動給房地產企業帶來的不確定性。主要包括利率風險、稅收風險、籌資風險等一系列的政策風險。首先，利率風險是房地產面臨的最大風險之一，眾所周知，房地產企業是資金密集型企業，其資金主要來源是銀行貸款，貸款利率上升必然會使房地產企業成本增加，并且，利率上升會減少消費者的購買欲望，房地產成交量下降，很容易造成房地產企業資金鏈斷裂。其次，房地產企業在經營過程涉及多項稅種，所涉及的稅務不僅包含一般企業應負擔的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、企業所得稅，還包括土地增值稅、房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅等，一個房地產企業所繳納稅種多達十余項，因此，若國家提高稅率，房地產企業成本也會提高。最后，房地產企業面臨的解決難題就是籌資，目前我國金融市場體制不健全，政府對房地產上市管制較為嚴格，除綜合實力較強的房地產商可以通過上市融資外，很多中小企業根本達不到上市資格，另外，我國房地產行業其它融資方式仍不健全，大部分企業還是通過銀行貸款籌集資金。近幾年國家為打壓房價，收縮銀行信貸額度，加大房地產企業融資難度。
（二）內部風險
內部風險是房地產企業在內部資產結構、公司治理、財務管理等方面存在的風險。第一，房地產企業由于資金投入大，大部分資金來源于銀行貸款，因此大多數房地產企業都面臨較高的資產負債率，很多房地產企業資產負債率高達70%以上，個別甚至超過100%，負債的提高增加了企業的償債風險，尤其是在國家對房地產行業進行宏觀調控的背景下，這一風險尤為突出。第二，由于房地長行業屬暴利行業，大部分人在沒有做足充分準備的情況下加入這一行業，大部分房地產企業實力弱，規模小，經營管理水平不高，公司治理結構不明晰，財務管理不嚴格，這都導致房地產企業對市場的反應和把握能力降低，風險控制和風險防范意識也偏低，是房地產企業財務風險加大。
二、房地產企業風險評價研究
（一）選擇正確的風險評價指標，構建風險評價體系
科學的風險評價指標有利于企業準確、全面、恰當的把握當前房地產企業的財務風險，有效對企業的財務風險進行評價。指標的選擇應當科學合理全面。能夠對房地產企業的財務風險水平進行反映的指標體系有發展能力指標體系，風險水平指標體系，償債能力指標體系等。選擇及建立正確的財務風險評價指標可以使財務風險控制更有目的性。
（二）拓展多元化融資渠道
房地產企業應當尋求多元化融資渠道，不再局限于銀行貸款，從而降低金融風險，降低資產負債率同時增強企業償債能力。目前階段，隨著金融市場的不斷發展，許多房地產企業通過房地產信托投資基金，房地產投資公司，海外上市等方式融資，這也解決了房地產企業資本結構不合理的現狀。
（三）建立內部控制制度，提高且財務管理水平
作為財務風險防范體系的組成部分，內部控制制度可以提高房地產企業財務管理的規范性和科學性，房地產企業應當建立合理規范的內部控制制度，健全企業公司治理結構，制定嚴格的規章制度以提高自身的防范風險的能力。
（四）做好市場調研，降低市場風險
房地產企業很大一部分的財務風險來自市場，因此房地產企業應當成立專門的市場調研機構，由專業人員根據市場調查結果進行分析并在此基礎上制定方案，從而使房地產企業避免盲從，充分認識市場需求及市場承受能力，避免不必要的損失。
參考文獻
房地產行業要在激烈的市場競爭中始終立于不敗之地，就必須要正確地控制和防范財務風險，增強規避財務風險的能力和水平，不斷提升企業的經濟效益和社會效益。本文主要針對房地產行業如何控制和防范財務風險展開深入的研究與分析，并提出幾點針對性的優化策略，以供相關人士的參考。
關鍵詞：
房地產行業；防范；財務風險；優化策略；研究
目前，控制和防范財務風險是房地產行業建設中的重中之重，占據著重要的行業地位，已經得到了房地產內部的高度重視與認可。房地產行業在生存發展過程中，財務風險是重要的限制性因素，嚴重影響著房地產企業的正常運轉。房地產行業控制和防范財務風險的建設工作任重而道遠，要制定出切實可行的防范策略，避免財務風險的拓展和蔓延，要為房地產行業的發展建設提供強大的生命力。
一、房地產行業的財務風險的成因研究
(一)舉債方式的不合理，造成企業資產結構的失衡
房地產在進行項目投資過程中，資金是投資過程中重要的保障，一些地產行業往往會通過與各大銀行或者金融機構進行舉債來不斷滿足自身的資金需求。但是，對于部分企業的舉債來說，具有極大地不合理性、盲目性。與此同時，也沒有對自身的償債水平進行深入的分析，負債壓力如果過于沉重，就會進一步加劇企業的償債壓力，這也是造成企業資產結構失衡的重要影響因素。在房地產行業處于慘淡的情況下，財務杠桿的不良效應非常明顯。而財務杠桿系數是判斷財務杠桿效應的重要指標。在特定的條件之下，企業的負債情況、財務杠桿系數以及財務杠桿效應等三者之間是成正比例的關系，進而會造成企業財務風險的發生。
(二)成本費用的控制力度不夠深入
一些房地產企業對于成本核算與控制的理解存在著較大的誤區，普遍認為是財務部門分內的事情，進而加重了財務部門的工作量，難以正常的進行成本資料的收集、整理工作，而且其他各個部門也無法充分地認識到成本管理的重要性，從而引發企業的財務風險。例如：某個房地產企業尚未能建立專門的成本管理部門，企業的領導也缺少著高度的重視。在某市繁華地段的項目建設中，過于注重外墻裝飾的華麗與豪華，浪費了大量的成本費用，而且實用性也嚴重缺失，造成了企業財務風險的發生。
(三)企業內部財務控制機制較不完善、健全
目前，我國房地產企業的內控水平普遍較低，房地產項目的開發是一個較為漫長的階段，項目執行周期和資金周轉期比較長，具有較多的限制性因素。進而加劇了內部控制和財務管理工作的難度性。此外，在成本管理的建設中，由于欠缺著較為成熟的管理經驗，尚未形成統一全面的控制體系，進而無法對各個部門進行有效地管控，最終導致財務決算與預期差距過于懸殊，無形之中就會產生一定的財務風險。
二、加強控制和防范財務風險的優化策略
(一)確保企業資本結構的合理性，控制好企業資本負債率
企業在投資的過程中必須要籌集足夠的資金，而企業的籌資是處于高風險、高收益的局面。要想有效防范企業財務風險的發生，就必須要確保投資決策的正確性、合理性。因此，企業要從自身發展的實際情況出發，制定科學合理的戰略目標，對企業內部、外部環境進行深入的剖析，要研討投資的可行性因素和風險性因素，杜絕盲目隨意地投資。同時，要將負責比例控制在合理地范圍之內，在舉債之前，要充分考慮自身的債務風險承受水平，而且要將權益成本和負債水平控制在合理地范圍之中，長期負債和短期負債要保持相互協調與平衡。房地產的眼光要長遠化，切忌鼠目寸光，不能只顧眼前小利，避免企業財務風險的發生。
(二)建立健全企業內部控制體系，提升財務管理水平
房地產行業在控制和防范財務風險過程中，要對企業內部的各個部門、人員要進行全方位、多角度領域地控制。企業領導要始終保持著高度的重視程度，增強自身的管理經驗，不斷建立健全科學、完善的內部控制體系，并且加大財務管理的控制力度。同時，在項目成本預算中，要加強應收賬款的管理，強化自有資金的使用力度，要盡可能地減輕對外來貸款的依賴程度，企業自身要做到“自給自足”；對于資金的來往情況要進行深入的排查與管控，要最大程度地避免、貪贓枉法現象。
(三)制定房地產行業的風險預警評估機制
風險預警機制是房地產行業防范財務風險的重要手段，房地產企業要在建立內控制度的前提下，制度風險預警機制，以便于對財務風險進行預測，避免財務風險的擴散和蔓延。企業風險預警機制要包括風險基本信息系統、風險預測分析系統以及風險處理系統等方面。其中，風險基本信息系統是風險預警機制重要的前提條件在，主要負責財務信息的收集、整理等工作；其次，風險預測分析系統是風險預警機制中的關鍵所在，主要對財務風險進行識別、判斷以及監測等，并且要設置層級預警線，層級預警線越明顯，財務風險性因素就越明顯；最后，風險處理系統要深入結合財務風險發生的性質、成因、類型等方面，制定相應的防范措施，做到具體問題具體分析，從而將企業的財務風險控制在最低程度。
三、結束語
綜上所述，加強房地產行業財務風險的控制和防范工作勢在必行，可以提升企業的市場競爭力與影響力，并且在激烈的市場占一席之地。在房地產控制和防范財務風險過程中，是機遇與挑戰并存的局面，我們要積極抓住機遇、勇敢地迎接挑戰。提升防范財務風險能力，建立健全科學完善的內控制度，進一步強化企業的財務管理和成本管理，避免企業財務風險的發生。同時，財務管理人員要提升自身的專業水平與防范風險的水平，要做好成本控制管理工作，不斷降低企業的成本費用，要將財務風險造成的經濟損失降到最低，從而為房地產行業提供更為廣闊的發展空間。
參考文獻：
[1]張利霞.我國房地產企業財務風險控制研究[J].中國鄉鎮企業會計，2016，(08)：119-120.
根據相關資料以及通過對房地產企業在進行財務風險管理過程的分析，發現房地產行業財務風險管理中存在以下問題:
(1)資產規模擴張快
資產負債率較高我國房地產開發企業的資產負債率都高達75%左右。從資產總額來看資產總額逐年增多，其增長絕對數額為242016．49億元，相對數額為220．3%。從平均每個企業所擁有資產數來看，2008年為12544．50萬元，2012年為39156．75萬元;其增長的絕對數額為26612．5萬元，相對數額為212．1%。由此可得出，我國房地產開發企業資產規模擴張快。
(2)資金來源中自融資金所占比例較小
根據調查顯示，房地產開發企業資金來源有國內貸款、利用外資、自融資金等，自融資金中包括房產品銷售一系列相關資金流入，其所占當年資金來源一般為30%－40%左右。房地產企業資金來源主要是外來資金，而外來資金來源中，大部分來自國內貸款。從總體規模上看，近幾年我國房地產企業隨著貸款金額和資金投入金額快速增加，資金風險不容忽視。
(3)盲目多元化導致主營業務的盈利能力得不到應有保障
國內房地產開發企業多數不是一元化經營，而很多企業是集電器行業、金融業或IT等非相關產業于一體。但由于分散經營方向、分散資金流向、分散資源以及對所要進軍的新行業沒有進行充分了解等原因，企業盲目地進行多元化，導致在新行業不僅沒有獲得預期收益且危及到主營業務的正常盈利，阻礙主營業務的發展壯大，同時也會給房地產主營業務的財務風險管理帶來額外麻煩。
(4)缺乏完善的企業法人治理結構
中國房地產行業是最近幾十年逐漸發展起來的，許多公司的治理仍然沿用創業初期的家族式模式或在此模式上進行創新。與現代企業管理的法人治理結構有很大差別，其管理基本上是處于看似完善而實際上無效的狀態，這樣很容易引發眾多管理問題。
2、房地產企業財務風險的防范
(1)合理控制資本結構
資本結構是指企業各種資本的價值構成及其比例。合理的資本結構可以降低融資成本，發揮財務杠桿的調節作用，使企業獲得更大的自有資金收益率，使股東財富最大化，亦即使公司資金成本最小。因此，房地產企業在做出籌資決策的過程中，應根據其自身規模、融資環境、未來發展預期等因素不斷優化資本結構使其趨于合理。
(2)不斷開辟新市場，建立核心競爭力
由于房產品具有地域性的特點，故企業可以選擇多個不同特點的區域市場，將由于區域選擇所帶來的盈利風險進行分散核心競爭力是企業戰勝競爭對手的法寶，它可以是難以模仿的資源也可以是企業形象等無形資源。通常這些優勢，可以為企業帶來巨大的經濟收益。
(3)合理擴張資產規模
企業要發展壯大，首先要擴張資產規模。資產規模擴張的方式有籌資和經營創造的利潤兩種方式。選擇籌資方式，企業必須考慮籌資風險和籌資的資金成本。選擇經營創造的利潤，企業必須考慮經營風險。事實上，兩種方式并存，那么就應該在兩者之間尋求一種平衡，選擇綜合資金成本最少的籌資方式，努力增加營業利潤。
(4)加強企業日?，F金流的控制
重點關注大額現金流量企業應當在現金流的管理中，應用科學采用日?，F金流量管理方法，加強對企業日?，F金流量的管理。同時要求財務人員詳細記錄每一筆現金流，并根據企業會計準則合理登記現金賬。由于大額現金項目的處理不當，會給企業帶來財務風險，極大地影響正常經營。那么對于房地產業尤其應當關注其大額現金流管理。
(5)建立嚴格的內部控制環境
[關鍵詞]房地產行業；財務風險；因素
[DOI]1013939/jcnkizgsc201552170
隨著我國國民經濟的發展，房地產行業發展勢頭尤為迅速，由于我國房地產行業基礎差、起步晚，各種行為都不規范等原因，致使房地產公司存在著巨大的財務風險隱患。目前房地產企業如何合理有效地避免財務危機對保證房地產行業長久穩定發展，乃至全民經濟發展都具有非常重要的意義。
1房地產行業的財務風險成因分析
11宏觀因素分析
房地產行業的外部環境包括政治因素、法律因素、經濟因素、社會文化因素、自然環境因素和技術發展因素等，所以房地產行業的外部環境不受自己控制，當國家和地區經濟情況發展變化時（經濟全球化加快等），首先受到影響的就是房地產行業。目前國家對房地產開展的調控政策如：財政政策、貨幣政策、稅收政策等，也影響房地產行業的發展。因此房地產行業很難控制未來發展的走勢。同時又由于房地產開發項目具有周期長、回收期長、投資大等特點，導致公司發展也存在一定的缺陷，具體表現如下。
111市場不成熟
我國房地產是20世紀90年代初新興產業，相對世界其他國家房地產行業來說，起步比較晚，發展速度猛烈，無論發展過程還是管理規范等都不夠成熟，導致房地產發展過程中沒有重心，盲目前進。出現一些企業將閑置資金投入到沒有進行前期市場調查的房地產項目，導致房屋銷售不暢，資金無法正常收回。
112政府政策影響
我國房地產行業發展速度過快，根基不穩，為了適應國民經濟發展需要，政府多次出臺宏觀調控政策。當房價上漲趨勢過快時，國家嚴格控制開發商貸款條件和利率，從而削弱房地產發展勢頭。當房地產行業發展進入低谷時，采取貸款放款優惠政策，鼓勵國民購買，維持國民經濟平衡發展。
113風險意識淡薄
由于房地產快速發展，使得房地產投資者在近二十年獲得了高利潤的回收，他們被勝利沖昏了頭腦，忽略了風險意識。同時，房地產公司在規避風險意識方面缺乏相應的控制制度，沒有實現按照制度進行風險控制。
12微觀因素分析
121缺乏財務預算和財務管理意識
在房地產行業發展過程中，有將近四成的房地產公司在經營過程中僅停留在會計核算，而缺乏財務預算和事后財務分析，沒有有效的發揮財務管理的職能。甚至有的房地產公司外聘會計公司做，由于會計對公司情況和業務不了解，不能做到日常財務數據的有效控制。
122盲目舉債，資本結構不當
一些公司被剛開始的高利潤沖昏了頭腦，不計后果的將資金投入到房地產開發過程中，而缺乏開發項目的全盤考慮和長期規劃，導致房地產項目開發后期資金運作困難，不得不向銀行大量貸款，由于僅靠銀行貸款，其借款渠道單一，導致負債成本過大。
123成本費用控制不嚴
由于目前房地產市場投資過熱，房價過高，房地產暴利，使得房地產企業忽視了成本費用控制，主要表現在三方面：首先，不重視建設項目的規劃階段，經常出現項目方案還沒有確定下來就著急開工進行建設，致使在項目建設過程中對項目方案反復修改，項目成本也隨之增加；其次，招投標環節走過場，部分開發企業不愿搞公開招標；再次，普遍重視對施工階段的成本控制，而忽視了設計階段的成本控制。
2房地產行業財務風險特點
21財務杠桿使用過度
大多數房地產公司以向銀行貸款的方式應對房地產開發所需要的大量資金，但是過度貸款會導致資產負債率過高，財務杠桿使用過度。財務杠桿使用過度意味著資金流動風險增高，稍有不慎公司就面臨著巨大的還款壓力。
22資金周轉率偏低
由于房地產項目開發所需資源多，資金投入大，征地、土地開發、房屋開發都屬于資金嚴重消耗部分。雖然房地產通過房屋預售、現房銷售和物業管理等方式將資金收回，但周期比較長。
23資產期限不匹配
由于房地產的資金投入大，資產比較多，其流動資產主要是存貨（包括原材料、周轉材料、存貨跌價準備、開發產品）。由于房地產存貨流動性差，屬于不易變現的資產，導致房地產公司流動資產和流動負債率不匹配，致使資金償還壓力過大。
24現金流入期限不均衡
由于房地產公司大部分資金采取外部資金投入并在項目開展期進行房屋預售等方式獲得資金流入，致使房地產現金流入不可控，一年高一年低，現金流入期限出現嚴重的不均衡。使得現金流入較少的一年要面臨資金短缺的流動性風險，現金流入較多的一年又會產生大量的資金冗余。
3房地產行業降低財務風險的對策
31加強財務活動過程管理
311籌資風險的管理
向銀行貸款是房地產行業目前采取的主要融資方式。經過行業分析，房地產公司過度貸款會造成負債率過高。所以房地產公司融資方式應該采取以銀行貸款為主，吸引外部投資等創新融資方式為輔，形成組合性融資，從而改變因負債率過高導致房地產行業財務風險，確保項目資金順利流通，股東權益具有穩定的收益率。
312投資風險的管理
房地產開發項目屬于高投資項目，其最重要工作的就是項目前期的需求分析和可行性調研，應充分了解國家政策、城市規劃、土地使用情況、房屋供應信息以及房地產市場需求等。如果城市規劃信息不準確，導致開發商選址的錯誤判斷，最終會導致開發房屋出現滯銷。
313現金流量風險管理
房地產公司從開始融資就承擔著財務風險，所以在公司資金回收環節最為重要，而應收賬款的及時回收是影響資金回收風險的重要因素。所以應加強對應收款項的管理，首先建立穩定的信用政策；其次客戶購買房時確定客戶的資信等級，評估購買用房公司的償債能力；最后，確定合理的應收款方式和比例。
32建立完善的風險預警系統
如果房地產公司沒有建立和完善財務風險預警管理系統，不能有效地避免財務風險，將會使財務危機擴大化，所以建立完善的財務預警系統至關重要。
321及時編制現金流量預算，建立短期財務風險預警系統
房地產財務短期內的主要工作是現金流量預算的編制，為了保證現金流量得到有效管理，房地產公司應該建立完善的預算及預測系統，以周、月、季、半年、年為階段將具體項目匯總，分析預期收益、現金流量和財務狀況等。
322建立財務風險預警模型，確定長期財務分析指標體系
財務預警指標一般包含反映企業負債償還能力、盈利能力和資產運營能力等。房地產公司應該參照房地產特點，并根據自己公司的實際情況，具有側重的對企業財務指標進行調整，從而建立適合企業長期發展的財務風險預警模型。
4結論
綜上所述，只有不斷提升房地產的財務管理水平，加強財務風險管理，才能保障房地產公司長久穩定發展，才能實現國民經濟的科學合理發展。
參考文獻：
[1]田林永當前房地產公司財務現狀及管理建議[J].中國房地產金融，2011（5）
關鍵詞：房地產; 財務風險 ;控制; 措施
房地產行業對我國經濟社會的發展有著不可替代的重要作用，這就需要積極防范潛在的財務風險，防止財務風險造成損失。財務風險能分成狹義以及狹義兩大類，其中廣義財務風險指的是企業資金運環節，因為各種原因在利潤以及資金分配方面產生不足，從而對企業的長期發展帶來嚴重不良影響的風險。本文當中的財務風險屬于狹義概念，指的是因為企業內部財務結構不夠合理以及融資方式不夠恰當而導致的融資財務杠桿效果下降的風險。
一、房地產行業的主要財務風險
第一，按期償債的風險。目前階段我國的房地產行業資金主要包括自持有資金部分、銀行抵押貸款部分、樓盤預售款項部分以及其他借款部分共同組成。通常情況下，自持有資金占總體資金的比例較低，大多數的開發資金都是來源于其他借款以及銀行貸款。房地產行業作為一個收回成本過長比較較長的產業，其收益利潤同意存在著比較明顯的不確定性，這一環節的財務管理存在著較大的風險。如果無法有效及時地控制成本收回，那么銀行抵押貸款產生的利息就會顯著降低企業經營利潤。企業需要應對銀行高利率，甚至被迫選擇風險更嚴重的融資途徑，從而給行業的發展帶來不利影響。第二，工程項目管理導致的風險。目前房地產行業的工程施工建設過程當中，往往缺乏對工程項目施工的有效監督管理，在簡單投資以及工程設計后，就交付施工企業去執行，從而導致工程項目的管理不夠銜接，工程質量的控制不夠嚴格，容易使得工程質量顯著低于預期，引發改造成本以及后續維修成本的上升，從而直接影響到房地產企業的效益。除此之外，由于缺乏行之有效的工程管理，工程施工進度也容易受到影響，出現延期預售以及交房問題，進一步延長資金回籠的時間，加大企業資金成本以及資金壓力。第三，市場因素以及通貨膨脹的風險。通貨膨脹容易導致市場當中貸款利率出現變化，利率上升就意味著企業的投資出現縮水，難以達到預期的收益，甚至使得房地產項目面臨利潤下降或者是虧損的風險。因此在房地產項目投資建設之前，在做好房地產項目市場定位的過程當中，不能忽視市場信貸這一影響因素，并且要重點考慮項目市場前景，確定價格方面也要同市場供需關系匹配。簡言之，通貨膨脹的風向集中體現于銀行對房地產項目的評估環節，并且容易受市場泡沫影響而導致收益下降。
二、房地產行業財務風險的成因
第一，經濟周期以及市場環境變化。宏觀經濟以及市場環境在房地產行業發展過程當中扮演者重要角色，房地產行業的發展周期往往伴隨國民經濟周期而波動。例如近年來全球經濟發展不斷下滑，在這一背景下，我國企業受到重大的沖擊，在某一定度上對房價增長發揮抑制的作用，從而增加房地產的融資壓力，這些都有可能引發財務風險。除此之外，房地產行業發展還同其他行業存在著密切的關系。這部分行業發展的狀況會對房地產帶來間接或者是直接的影響。制造業以及商業銀行發展情況會影響到房地產行業的開發成本。房地產項目占據企業的大量的資金，征服的土地政策、土地位置以及供求關系都會給開發商的資金周轉率以及收益率帶來直接影響。第二，資本結構不夠合理。房地產行業如果不具備合理科學的資本結構，往往會將影響到經營收益，并且增加行業財務風險。房地產行業在前期要求投入大量的資金，資金回籠的速度比較慢。因為自身變現的能力比較差，房地產行業的大多數資金來自于外部的金融機構貸款以及工程項目預付款，只有少量資金來自于房地產企業的自有資金。這就導致房地產行業的資產負債率居高不下，債務資金比例過高，一旦實際收益率遠遠低于預期的收益率，容易發生資金鏈的斷裂問題，甚至出現無法支付到期利息的財務風險。第三，融資渠道簡單。隨著我國房地產行業的不斷的發展，目前房地產企業的數量超過六萬家，其中只有一百家左右的企業可以借助于發行股票等途徑來籌資。房地產開發項目的初期需要大規模投資額度，從而導致現金流的風險較大，因此保持資金鏈的連續有重要意義。不過目前我國金融體系以及房地產金融不夠健全，使得房地產業的銀行信貸依賴度比較高．銀行貸款成為房地產項目運營的主要資金鏈。融資渠道簡單導致房地產行業面臨財務風險無法利用資產的組合規避風險。尤其是在人民幣利率上調的情況下，銀行的貸款條件不斷提高，不斷加大房地產項目費用成本。
三、房地產行業財務風險控制措施
第一，構建多元化的融資渠道。只通過傳統融資方式顯然不利于房地產行業控制財務風險，也會加大銀行的壓力，所以需要持續豐富融資渠道，探索新融資方案，從而解決房地產行業面臨的負債率居高不下問題。首先需要持續加強對股票、債券以及房屋預售款等環節的管理，其次是要改善自身資金的擁有狀況，并不斷提高自引外資條件。例如能夠根據房地產信托計劃，在確保公司負債率不變的條件下，吸引外來投資，從而降低融資的成本，這樣一方面有利于減少財務管理成本，另一方面也有利于持續優化房地產公司資金結構。借助于多元化融資以及合理搭配各種資本權益，進一步加強企業成本控制，逐步增加企業價值從而降低財務風險。第二，加強內部財務監督控制。財務管理可以說是企業經營的核心內容之一，房地產企業應當從空間以及時間這兩個維度動態監測成本，通過約束以及非約束措施相結合，構建可續額度成本管理機制，從而更好地加強內部財務監督控制。在內部財務控制方面，需要承力由企業高級管理人員帶頭，并且財務部門作為核心的內控小組，對財務工作定期進行監督與考核，不斷完善財務內部控制。除此之外，還需要在房地產服務設計與開發方面，預先進行成本的規劃，確保設計圖紙成本同實際施工成本更加接近，盡可能降低誤差。房地產企業通過成立財務控制小組，在不同的環節根據制度以及控制目標嚴格進行監督，最大限度避免人為因素帶來的不良影響，提高財務風險的控制水平。第三，做好市場調研工作。房地產行業由于受外部因素以及自身因素的影響，其財務控制風險主要來自市場，尤其是市場需求量方面的變化，會給房地產行業帶來嚴重沖擊。這就需要房地產企業成立市場調研小組，招聘或者是聘請專業人才進行充分的市場調研，并在此基礎上制定財務管理方案，從而避免房地產企業盲目跟隨潮流而一味擴大投資，加大資金風險。這樣有利于房地產企業提高自身市場承受能力，從而更好應對行業變化過程當中出現的問題。第四，完善成本管理機制。財務風險控制離不開成本管理，而成本管理則離不開完善的預算管理機制。房地產行業要想建立健全預算制度，需要合理設置預算管理控制機構，通過組建權利與責任相一致的成本管理機制，有利于明確工作人員的管理職責，從而協調成本管理，監督成本控制的整體過程，確保房地產項目根據成本控制的目標施工建設。除此之外，房地產行業要執行全過程成本管理，在項目啟動之前根據具體情況確定成本控制目標，項目開發過程當中嚴格根據目標來監督控制成本，項目完工之后再度評估項目，對比目標成本以及實際成本，分析出現誤差的原因。
綜上所述，房地產行業的資金需求量大并且投資回收期限比較長，因此需要采取綜合性的措施來控制潛在的財務風險，最大限度減輕政策帶來的市場沖擊，從而穩定房地產行業穩定發展的態勢，并且為我國經濟社會的發展做出相應的貢獻。
作者:史功路 單位:西京學院
參考文獻：
[1]周霞,陳光明.后金融危機時代房地產企業財務風險控制分析[J].會計之友,2014,12(10)：103-105.
一、房地產行業背景分析
房地產行業是一個十分典型的資金密集型行業，它具有資金巨大、投資收益周期長、資金套牢時間久、資金應變能力差等特點，并且很容易受到國內外的競價發展形勢和國內宏觀政策的影響。從二十世紀九十年代以來，由國家福利房分配的結束而激發了商品性住房的需求，到2000年中國的房地產行業飛速發展。如在2007年至2008年，我國的金融政策使得房地產行業先揚后抑直至以觀望落幕。央行的六次加息和房產信貸政策，首付比例和貸款利率的提高，使得市場交易量面臨冰期。因此房地產行業自身所具有的特點使其在發展中隱藏了很大的風險，我們需要有效的分析房地產行業可能面臨的財務風險，并在不斷的發展中學會有效合理的控制財務風險。
二、當前房地產行業財務風險現狀
房地產行業因為其自身的性質就會存在諸多的內部和外部風險，都會對房地產行業發展帶來影響，主要是以下幾個方面：
1.負債率高
通過一些調查數據顯示，我國房地產企業的資產負債率均為75%以上， 超出了60%的警戒線15個百分點。房地產開發項目的過程中需要運用大量的資金來維持運轉，在選擇項目時已出現盲目性，出現不規范的高額借債，導致房地產企業負債率高。
2.資金結構不合理和境外資金運用少
根據資料顯示，在房地產投資的過程中有將近約45%的資金都是源于銀行貸款，這樣單一的融資方式，導致對銀行依賴性大，使得很多風險都壓在銀行身上。同時，主要是運用國內的資金發展企業而對國際上的規則不了解，難以從國際上獲得資金。這使得風險全部集中在國內銀行身上，不利于分散風險。
3.財務涉及面廣，管理較難
企業成功首先需要一個規范的財務活動。而房地產行業中的財務關系較為復雜，涉及的主體較多，包括房地產企業、稅務、審計單位、企業職工等，再加上房地產的資金量大、來往頻繁、結算較多，這些也就使得財務管理上復雜程度較高。
三、控制房地產行業風險的有效措施
1.構建正確的風險評價體系
首先需要有科學正確的風險評價指標，要能夠準確的反映房地產行業所面臨的財務風險水平，把握企業對資金的發展能力以及償還能力，以便正確恰當的對其風險及時預防和提出相對應的措施，這樣也會給房地產行業在財務上樹立一個標準，使得財務評估工作更加具有針對性、目的性。
2.開發多渠道的融資方式
只憑借傳統的融資方式不利于分散風險，會造成銀行壓力過大。因此要不斷的挖掘更新的融資渠道，形成新的融資方案，來解決我國房地產行業中負債率高的問題。首先要不斷的加強對債券、股票、房屋預售款等的管理，其次要擴大自身的資金擁有情況，逐步的開發自引外資的條件：比如，可以根據發那個地產的信托計劃，在保持公司原有負債率的情況下，來吸引外來投資者的眼光，要降低融合資金的成本，這樣既可以節省財務管理的費用，也可以不斷的優化公司的內部結構。通過多元化的融資、合理搭配資本權益等，來不斷的控制企業成本，逐步提升企業的價值來降低財務面臨的風險。
3.要完善財務管理策略，加強內部控制并且要完善監督體系
作為企業經營的核心就是對于財務成本的管理，要以讓客戶滿意為宗旨，來時間空間兩個維度上來動態的監測成本管理，約束與非約束相結合來創造合理的成本管理戰略，以便更好地控制成本。在內部的控制上，要形成有最高決策人帶頭、財務部門為核心的內部控住小組，對財務進行定期的考核和監督，實現內部控制的完善。另外，還要在房地產服務的開發和設計上，對成本進行預先規劃，以便使圖紙上的成本與實際成本更接近，減少誤差。也要成立一個專門的財務監督小組，在各個環節按制度和目標嚴格監督，盡量減少人為因素的干擾，提高財務風險控制的保障。
4.要做好市場調研，降低外部風險
