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【關鍵詞】拆遷補償；司法對策
中圖分類號：D92文獻標識碼：A文章編號：1006-0278(2012)03-056-01
在經濟全球一體化的當今，國家要富強，社會要發展，這就使得建設成為必須。然而，建設要使用土地，土地上的建筑就要拆除，建筑的所有人或者使用人就要搬遷。也正是這看似簡單的道理，也使得這些年的拆遷問題引發了很多令人咋舌的悲劇。尤其是在最近幾年的城市化進程實踐中，涉及農村集體土地拆遷工作所帶來的問題愈發值得關注，特別是在一些區縣的城區擴建和經濟開發區建設等項目中，向農村索取集體土地已是必然和常態。這其中的問題如果處理不好，就容易引起矛盾的激化，從而給社會帶來許多不安定因素。
一、農村征地過程中存在的問題
農村房屋的拆遷工作是與征地工作同時進行的，主要依據的是《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的有關規定、國土資源部的一系列規章以及相應的地方法規和政府規章。雖然這些都為農村集體土地的征地拆遷工作和保護被拆遷人的合法權益提供了法律依據，但在拆遷工程中依然存在很多問題。
（一）相關法律法規的空白
如上所述，當前開展農村房屋的拆遷工作主要依據的是《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的有關規定。值得強調的是，這些都不是直接針對農村拆遷問題而存在的法律法規。鑒于此，各省、市人民政府通過參照以上所提及的法律法規，并依職權或多或少的出臺了一些地方性法規和政府規章，以便農村拆遷工作的實施。然而，由于各地方政府在解決農村拆遷問題至今沒有一個統一的規范標準，也就使得這些法律規章在實際問題的面前沒有可操作性。
（二）公共利益界定的缺失
由于《土地管理法》沒有對“公共利益”做出明確的規定，加之由于當前農業對于個人來講是兩低一高（低產出、低回報、高風險）的弱質產業而不被重視，越來越多的農民進城務工，因此一些地方政府和官員為了拉動當地GDP和個人政績，采取征用農民土地后又將土地以出讓或出租的方式招商引資用來增加財政收入。以公共利益為借口肆無忌憚地征地用于非公益項目的開發，這種對“公共利益”濫用的結果使得一部分人達到了位高權重或者一夜暴富的目的，同時也使得農民的利益受到了極大的損害。
（三）對農民權利的漠視
現實中，絕大多數征地工作都是由開發商或者是上級政府通過與農村的負責人直接談判進而簽訂征地協議，然后由相關部門發文進行公示，拆遷公司進行評估。在征地談判過程中，罕有村負責人將征地工作和談判進程向村民匯報或者是與村民共同協商，如此，村民連最基本的知情權都享受不到，更談何發言權、訴權。在拆遷進行中，一些村民的基本權利更是慘遭踐踏，輕則生活上被斷水斷電，重則人身受到殘害、房屋隔三差五遭遇毀損。最終，弱勢的村民不得不妥協而簽訂拆遷協議。
（四）執法有欠公允
在具體拆遷工作中，評估與補償標準隨意性大。對少數強勢的拆遷戶，征地方情愿以增加補償的妥協方式來息事寧人，甚至對個別的違建也予以較高的補償，但對于更多的勢力單薄的拆遷戶，征地方則通過一定程度的強制力和非法暴力解決。
（五）補償對象的混亂無根據
在個別地方對農村土地征用后，鄉鎮或者村委會對能獲得補償的成員范圍沒有一個法律上或者合理的依據。比如，“外嫁女”或者男方到女方家落戶的情況就得不到補償或者很少的補償。
二、農村征地過程中問題的解決途徑
（一）制定專門性法律法規
農村拆遷引發的問題之所以頻發，就是由于目前我國缺乏專門針對農村拆遷方面的法律規范。因此，制定有關農村拆遷的專門性法律是當務之急。對專門性法律法規的制定和完善，能針對性解決實踐中的糾紛、填補拆遷程序的缺失、壓制公權力的膨脹、保障私權利的合法權益。
（二）對“公共利益”予以清晰界定
對“公共利益”界定的重視在此是為了更好的保障農村被拆遷人的合法權益。當前，我國農村拆遷所依據的《土地管理法》、《物權法》等都沒有對公共利益有一個清晰而具體的界定。參考《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條明確規定的公共利益的六種情形，對于鑒定對農村集體土地的征收，其用途是否是為公共利益有一定的借鑒意義。
（三）對政府予以合理、明確的角色定位和法律責任
對政府角色和責任的明確，表面看為改變其角色錯亂的現狀，其旨在保障被征收人合法權益的實現。第一，明確政府的主體地位。從做出房屋拆遷、土地征收決定前的組織論證、公告，征求各方意見，到最后做出決定并實施拆遷，并且要對拆遷過程中出現的各種問題負有首要責任。第二，收回政府強制拆遷的權力，改變政府既是“運動員”又是“裁判”的不合理現狀。第三，予以政府法律責任約束，保證其權力的正確行使。征地過程中直接負責人和工作人員對其違反任何規定的行為要負相應的行政責任、民事責任，甚至刑事責任。只有這樣才能維護被征收人的切身利益，實現征地拆遷利益沖突的平衡，體現公正執法和公正司法。
參考文獻：
[1]賴淑春.農村集體土地房屋拆遷法律問題探討[J].山東大學學報,2008.
【關鍵詞】舊城改造；城市發展；法律問題
舊城改造是指依據城市發展的實際需求，有計劃、有步驟的對城市的整體或者是局部進行改造，對城市的物質生活環境進行更新換代，為市民提供更為優質的生存環境，以及為城市的發展創造良好的發展環境。
一、舊城改造拆遷中存在的法律問題
（一）政府的角色定位模糊。房屋對于普通老百姓來講，可以稱得上是人生中最重要的財產！因此，這項財產權利必須要受到法律的保護，如此才能夠使百姓安穩的生活，而政府在這一過程中，則需要肩負著保護人民群眾財產權利的義務。除此以外，政府對于城市房屋的拆遷工作還具有行政管理權，政府在行使“行政管理權”時實際上處于一種第三方的位置，也就是說這是從政府的角度出發，對一個民事問題加以規范。但是在實際拆遷的過程中，政府往往扮演了拆遷人“后臺”的角色，甚至有些時候就是以拆遷人的身份出現的。這種角色定位的模糊使政府在舊城改造的過程中，既扮演了“運動員”的角色，又扮演了“裁判員”的角色，這顯然是有悖初衷的。
（二）舊城改造拆遷中的法律關系過于復雜。舊城改造拆遷是基于這樣一個前提，即：要給予被拆遷人一定的補償安置，如此才能獲得拆除被拆遷人房屋的權利。這樣看來，仿佛其中的法律關系應該是圍繞拆遷當事之間而發生的，但實際上卻并非如此。我國現行的《城市房屋拆遷管理條例》中規定，政府在拆遷過程中占據主導地位，負責發放相關許可證，對拆遷機構的資格進行審查以及行使強制拆遷權力等等，也就是說政府的行政決定在其中起決定性因素。這樣一來，拆遷過程中存在著行政法律關系，同時又存在著民事法律關系，法律關系是非常復雜的。
（三）補償的標準存在偏低的情況。拆遷房屋的補償標準是由政府擬定的，屬于單方定價，因而很容易造成補償價格與市場價格不符的情況。有些地方政府是按照當地的財政承受能力來擬定補償標準的，甚至會在對拆遷價格評估的過程進行直接干預；有些地方政府頒布的拆遷補償標準沒有隨著市場變化而變化，幾乎多年不變，這與近幾年來房價大幅上漲的形勢完全脫節；有些地方政府甚至故意制定很低的拆遷補償標準，而回遷房的定價卻很高，致使被拆遷戶“流離失所”。
二、改進建議
（一）正確定位政府角色。由于政府在整個拆遷過程中起到的是主導作用，既扮演了“運動員”角色，也扮演了“裁判員”的角色，這種雙重身份將會導致社會公眾對政府“裁決”的公正性表示懷疑。而且，由于政府在拆遷的整個過程中，其權力與利益易于尋租，這就使得政府的角色定位日益受到社會公眾的關注。我們知道，舊城改造拆遷是土地與房屋等不動產的使用權人與所有權人在行使各自的物權時，所產生的一種行為。而這種行為又涉及到了諸多主體，因此，政府最應該扮演的角色就應該是“協調者”的角色，也就是說政府應該以公共服務者的姿態出現，對涉及到拆遷問題的各個主體之間的矛盾與沖突進行協調。這樣，一方面能夠保護弱勢群體的合法權益，另一方面，則能夠維護國家的公信力。
（二）完善法律法規。舊城改造的拆遷問題，涉及到了國有土地使用權的劃撥與出讓、房屋所有權的征收等等，整個過程必須要以完善的法律法規為依據，如此才能做到有法可依，使舊城改造工程有序進行的同時，還能夠協調各方面的利益。現階段所執行的拆遷辦法雖然也是由法律法規所擬定的，但是效力低、缺乏細節、不利于執行。因此，想要從根本上解決拆遷中的法律問題，就必須要我國政府制定專門的征收、征用法規，并以此為依據對拆遷行為進行有效規范。
（三）對補償標準進行公開。根據《城市房屋拆遷估價指導意見》中的相關規定，各地方政府應當每年者對當地的各類房屋的價格進行估價，并且將估價公布于世。同時，相關部門要根據這些數據，來擬定拆遷補償標準，如此才能確保拆遷補償標準能夠符合市場的實際情況。除此之外，政府還應當完善相關制定，增強被拆遷人對補償標準的抗辯機制。這是由于通常情況下，被拆遷方在整個拆遷過程往往處于相對弱勢的地位，拆遷行為將會對被拆遷人構成利益影響，因此，政府需要增強被拆遷人對補償標準的抗辯機制，如此才能保證被拆遷人能夠抵抗一些不利因素的侵害。
（四）借鑒國外的相關經驗。由于舊城改造拆遷中的法律關系是非常復雜的，其中既有民事法律關系，又有行政法律關系，再加上一些不合理的行政權的介入，非常容易出現政府機構權力尋租的情況。為了有效處理上述情況，我們可以借鑒國外的相關經驗。在英、法、美、日等發達國家中，為了防止政府機構出現權力尋租的情況，他們制定了公共開發制，即：政府委派一個名為“開發公社”的非營利性機構，來負責實施拆遷工作。比如德國負責舊城改造的單位是社會公共部，負責承辦具體事物的單位則是以公益法人為核心的公有制企業；日本也有類似的組織，名為“城市、住宅建設公團”，城市改建工作則是由這一集團來負責的。我國政府可以借鑒這一經驗，制定“公共開發制度”，組建負責公共開發的非營利性機構，從而防止政府尋租行為為的出現。
三、結語
綜上所述，隨著我國市場經濟的快速發展，城市化進程不斷加快。舊城改造的過程中，出現了許多法律問題，影響了和諧社會的構建，需要我們從正確定位政府角色、完善法律法規、對補償標準進行公開、借鑒國外的相關經驗等方面入手，加以解決。
參考文獻
[1] 張迅雷.完善我國城市房屋拆遷補償法律制度的思考[J].北京工業職業技術學院學報， 2010（01）.
關鍵詞：集體；征收；拆遷
中圖分類號： D922.3 文獻標識碼： A 文章編號： 1674-0432（2013）-18-14-1
1 基本情況
2010年以來，柳河縣累計征收集體土地7302畝，拆遷集體土地上房屋794戶，5.5萬平方米，有力保障了城市建設及重點項目建設用地需求。2012年，全縣開展重點項目土地房屋征收“百日會戰”活動，僅用三個月時間完成了征收集體土地465畝，拆遷512戶，面積3.8萬平方米。實現集體土地征收與房屋拆遷平穩有序推進，沒有發生一起重大上訪事件，有力地維護了社會穩定。
2 主要做法
2.1 依法行政，堅持原則，為實現和諧征地拆遷創造前提條件
2.1.1 統一征收標準，維護征收秩序 集體土地上的房屋征收，結合《征收條例》，迅速出臺了房屋征收補償辦法，嚴格依法程序制定各區域房屋征收補償安置方案，征地前嚴格執行告知、確認、聽證和“兩公告一登記”法定程序，明確“拆一還一”政策，嚴格按照評估結果補償，對最終審查確定的低保戶、困難家庭給予住房保障特殊扶持。
2.1.2 突出獎勵政策，調動動遷熱情 征收房屋補償安置方案實行了獎勵政策：在征收第一時段內實行“5、3”獎勵政策，即：5000元和300元/m2的搬遷獎；第二時段，實行“3、2”政策，即：3000元和200元/m2的搬遷獎；收尾時段實行“2、1”政策，即：2000元和100元/m2的搬遷獎，超出時限的不予以獎勵。
2.1.3 堅持補償標準，保證公平征收 堅決按照縣政府制定的補償標準操作，做到了一把尺子量到底，一個標準貫始終，對不在補償范圍內或超過補償標準的堅決不予補償，保證征收公平、公正；堅決杜絕暗箱操作，擾亂征收秩序的行為，明確要求征收干部，不得違犯法紀，嚴禁擅自提高補償標準，嚴禁接受宴請、禮品等行為。
2.1.4 加大執法力度，維護法律權威 經過前期摸排、違建鑒定領導小組審核公示及群眾監督舉報，對集體土地征收區域的違建進行了確認，并依法下發了限期拆除通知。在法定期限內不自行拆除、頂風私搭亂的堅決予以。在解決釘子戶問題上，縣法院提前介入，靠前指導，對司法裁決、限期遷出的重點戶，做好政策法規宣講和勸導工作，促使其達成協議。
2.2 協調聯動，綜合舉措，為推進征地拆遷工作形成強大合力
為協助各包保組工作，柳河縣成立了五個包保職能組：征收宣傳組、征收管理組、紀律監督檢查組、考核管理組和法律指導、司法執行、維穩組。成員主要由住建、國土、紀檢監察、檢察院、法院、公安、財政、審計、宣傳、廣電、教育、司法等部門組成，每個組都有牽頭部門，各自都有責任包保，有力地促進了工作的開展。
2.3 完善機制，形成優勢，為完成征地拆遷任務提供有效保障
2.3.1 健全責任機制，落實包保任務 充分發掘各部門的優勢，形成了集體土地征收與房屋拆遷工作以縣國土資源局為責任主體、包保部門全體參與、協同部門全面配合的大工作格局。
2.3.2 堅持陽光操作，主動接受監督 探索并制定整套的征地拆遷工作流程，主動接受群眾監督。在征地拆遷現場設立辦公室，并懸掛、張貼工作進度表、包保部門一覽表和各類公示板，做到“三公示、三監督、六到戶”堅持征收工作全程公開、透明。
2.3.3 實行包保到戶，形成感情優勢 感情通、工作通。各包保組堅持以人為本，包保干部包保到戶工作，以真心誠意、真實行動做好動員工作，細致周全、有策略地與被征收戶們拉近關系，耐心宣講政策法規、熱情地做通思想工作。
3 存在的主要問題
3.1 集體土地上沒有產權房屋問題
沒有產權房屋包括：無合法產權和土地使用證明、合法建房手續的房屋。但大多數無證照房屋都是困難群眾的安身之所，征收無證照房屋的補償，沒有政策依據，征地拆遷工作與保護群眾利益發生矛盾。
3.2 被征地農民的生產資料存放問題
征收集體土地房屋后，計劃村民回遷樓房，但農民還有剩余土地，需要繼續耕種，部分以農業生產為主農戶的生產資料、耕種機械設備存放地點難以解決。
4 今后工作思路
4.1 嚴格落實法律法規，堅持依法拆遷
在今后集體土地征地拆遷工作中，把嚴格執行法律法規作為確定拆遷范圍、審核安置補償方案、房屋評估、簽定拆遷協議等各個環節的重要依據。
4.2 突出工作重點，確保征地拆遷客觀公正
在實施農房拆遷過程中，突出被拆遷群眾的經濟利益放在首位，堅決把握“嚴細”標準，堅持一把尺子量到底，對評估結果嚴格細致地審核，確保征地拆遷客觀公正，確保補償價格合理。
4.3 耐心周到服務，堅持人性化拆遷
【關鍵詞】城市；拆遷；國有出讓、土地使用權；補償
隨著我國工業化、城鎮化的快速推進，為了城市、工業發展需要，各地都將面臨著對舊城及城郊村莊進行拆遷的問題，拆遷過程中也必將涉及到提前收回國有出讓土地使用權的補償問題。我國現行的法律法規對提前收回國有出讓土地使用權的補償問題雖有所涉及，但是未能對如何補償、補償標準作出明確的規定。各地在城市拆遷中對提前收回國有出讓土地使用權的補償問題由于缺少明確法律法規依據，在實際城市拆遷實施過程中不可避免的出現各種各樣的問題。
1 國有出讓土地使用權概念
國有土出讓地使用權是土地使用者以向國有土地所有者代表支付出讓金為對價而原始取得的有期限限制的國有土地使用權。簡單說來，就是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
2 國有出讓土地使用權補償的理論依據
《城市房地產管理法》規定：“國有土地使用權可以依法出讓、劃撥，依法取得的土地使用權可以轉讓、抵押、出資、作價入股?！薄段餀喾ā返谝话偃鍡l規定：“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。”這樣以立法的形式確立了國有土地使用權全新的涵義：依法取得的從國有土地所有權中分離出來的土地使用權，成為一種新的不動產物權形式，成為了用益物權。[1]明確了土地使用權是一項用益物權――財產權的法律屬性，也就確立了城市拆遷中收回國有土地使用權補償的理論基礎。
3 對現行法律法規對城市拆遷中提前收回國有出讓土地使用權補償問題的規定的分析
《土地管理法》第二條、第五十八條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償?！薄盀楣怖嫘枰褂猛恋氐?；為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償?！薄冻擎倗型恋厥褂脵喑鲎尯娃D讓暫行條例》第四十二條規定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會公眾利益的需要，國家依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。”《城市房地產管理法》第十九條規定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償?！币陨戏煞ㄒ帉κ栈貒谐鲎屚恋厥褂脵嗟谋硎鲇泻艽蟛町悾从吃凇敖o予補償”、“給予相應的補償”和“給予適當的補償”的文字表述的內涵上，這對城市房屋拆遷管理的實踐必然產生疑義，在拆遷人與被拆遷人之間引發權益爭議，產生利益糾紛。[1]我國唯一一部關于城市房屋拆遷的法規《國有土地上房屋征收與補償條例》對國有出讓土地使用權的補償沒有明確的規定，僅將土地使用權的價值隱含在房屋價值當中，土地資產價值未能得到顯現。
另外，對于土地使用權的具體補償規定僅在《物權法》第一百四十八條規定：“建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金?！焙唵蔚耐诉€剩余年限的土地出讓金，未能考慮土地使用權人已有的土地開發投資對土地資產增值效應的影響，也未考慮地價上漲的因素，如果僅僅退還剩余年限的出讓金讓土地使用權人喪失了未來一定的土地收益，恐有失公允。因此加快提前收回國有土地使用權補償的立法，規定收回國有土地使用權補償標準迫在眉睫。
4 對城市拆遷中提前收回國有出讓土地使用權補償問題的幾點建設性建議
為維護國有土地使用權人的合法權益，避免城市拆遷中因提前收回國有土地使用權引發糾紛的發生，筆者結合自己多年工作實際，對于收回國有土地使用權補償問題提一下幾點建設性建議：
4.1 嚴格區分“公益性拆遷”、“非公益性拆遷”（商業拆遷）
根據法律法規的規定，為了社會公共利益的需要可以提前收回國有土地使用權。但是什么是“公共利益”卻沒有明確的界定，實際也很難界定。實際當中，很多明明是非公益性拆遷（商業拆遷），卻被冠以公益性拆遷的名銜，因此應嚴格界定公益性拆遷的范疇。對于非公益性拆遷（商業拆遷），應由開發商與土地使用權人通過民事流轉來實現土地使用權的變更，并由雙方基于誠實信用、公平合理的原則進行補償。[2]
4.2 實行房屋與土地使用權的分離評估
新頒布實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》僅僅規定了對房屋的補償，將土地使用權的補償隱含于房屋補償中，土地資產未能得到體現。另外沒有考慮到房屋面積與占地面積比率的差異。實行房屋與土地使用權分離評估，分開補償，有利于真實顯示土地使用權的市場價值。
4.3 國有出讓土地使用權的補償應按照市場價值進行補償
依據土地級別、基準地價和土地用途建立國有出讓土地使用權價格評估體現和評估標準，從市場價格出發，實行以市場為導向的國有出讓土地使用權價格浮動機制。還應根據國有出讓土地使用權剩余年限、拆遷后土地級差等因素的影響，設置調整系數。[1]
4.4 完善和規范有關收回國有出讓土地使用權補償的立法
有關機關對有關拆遷的行政法規、地方性立法進行全面的審核，對相關法律法規進行進一步的規范和完善，使收回國有出讓土地使用權的補償有統一的法律依據。
只有在城市拆遷中對國有出讓使用權采取科學合理的補償，才能有效避免因提前收回國有出讓土地使用權引發糾紛的發生，土地使用權人的合法權益才能得到有效的保障和維護。
參考文獻：
一、房屋拆遷現狀調查
拆遷是一項錯綜復雜的社會系統工程,牽涉面廣,工作難度大,也是城市建設中直接影響廣大人民群眾利益、矛盾最集中、最容易影響社會穩定的關鍵環節。
(一)政府在拆遷中的行為及職能方面存在一些“錯位”現象
一些政府部門沒有把維護最廣大人民群眾的根本利益作為拆遷工作的出發點和歸宿,為吸引城市投資,給予房地產開發商諸多的特權和優惠,不尊重普通群眾的財產權和基本利益。對群眾反映的問題不夠重視,處理不及時;有些部門不能依法行政,在未經拆遷當事人申請、缺乏公開的聽證程序下,濫用行政裁決或擅自實施強制拆遷。
(二)法律法規存在缺位、不完善問題
1. 對城市房屋拆遷項目性質未作實質區分。修改后的《城市房地產管理法》中增加一條:“為了公共利益的需要,國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋,并依法給予拆遷補償,維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的,還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規定?！彼诜蓪用嫔辖o城市房屋拆遷戴上了公共利益的“緊箍”,有利于維護社會公共利益,保障被征收人的合法權益以及城市建設的順利進行,也有利于保持社會穩定。但何為公共利益是個非常抽象的問題,是個不甚明確的條款。造成在涉及城市拆遷這樣的重大實際問題時,我們仍然需要與物權法相配套的法律法規,重新面對如何對公共利益進行界定的困難問題。
2. 城市拆遷相關配套法律出現缺位現象。隨著《物權法》的實施和《城市房屋拆遷管理條例》的暫停執行,一方面因公共利益的需要,依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位個人房屋及其他不動產。另一方面對城鎮國有土地上的單位和個人房屋的征收與拆遷的權限和程序尚無法律規定,造成一些地方政府有較大的自由裁量權,為實現快速拆遷的目的,往往避開司法機關的審查,自行其是,因此就不可避免地存在侵害群眾合法權益的強制拆遷行為。
(三)被拆遷人的補償要求越來越高,拆遷工作社會化的趨勢日益明顯
不少被拆遷人對拆遷安置政策意見較大,即使對在政策范圍內較為偏向被拆遷方的補償方案仍然不滿意,一味追求自身利益,甚至“漫天要價”、“無理取鬧”、“無理上訪”,在一定程度上影響了工程推進及社會風氣。同時,不少被拆遷人將拆遷當作解決困難問題的平臺,不僅要求解決拆遷補償安置問題,還希望能通過拆遷解決其生活困難、私房落實政策以及一些歷史遺留問題,給拆遷協商帶來了很大的困難。
(四)拆遷個體矛盾更加突出,個別拆遷戶對抗情緒嚴重
幾年來,雖然通過宣傳引導、做細工作,拆遷量大量減少,但是仍有個別“釘子戶”、“抗法戶”對抗和上訪、拒不搬遷,甚至采取一些過激行為,影響了社會穩定。
(五)群眾對《物權法》的理解有失偏頗,動遷難度加大
隨著《物權法》出臺,許多群眾對拆遷工作存在著一定的模糊認識。特別是不少被拆遷人認為《物權法》規定了“公有私有財產平等保護”的原則,就認定私人財產同公共財產一樣神圣不可侵犯,以后拆遷只能走協商途徑、不能再進行強拆,普遍存有要挾心理和抵觸情緒。忽視了《物權法》規定的為公共利益的需要,政府擁有的最后強制權。
(六)被拆遷人鉆法律漏洞,套取補償資金的現象時有發生
有些拆遷戶利用房地產開發商急于實施項目而遷就的心理,為獲得更多的拆遷補償,突擊搭建違法建筑,增加屬于補償范圍內的附屬物,套取補償。另外,專發拆遷財的“房蟲”購買一些拆遷戶的房屋產權,充當拆遷戶要求對自己進行補償和安置,在安置房建好后,“房蟲”們再將其以當時的商品價出售,以達到賺取中間差價的目的。
二、對房屋拆遷存在問題的思考
(一)科學定位政府職能,合法、合理、高效地推進城市拆遷工作
城市建設和發展離不開政府,拆遷問題的解決同樣離不開政府,為有效推動城市拆遷工作的順利進行,政府應在宏觀層面加緊構建城市拆遷的制度化和法制化運行環境。一方面,堅持市場化、社會化的改革方向,促使企事業單位和社會中介組織參與到城市房屋拆遷管理工作中,改革政府大包大攬的模式,對那些通過市場可以調節、通過社會中介服務機構可以解決的事項,都應當從行政管理職能中剝離出來;另一方面,充分發揮政府的監督、指導和協調作用。采取一系列行之有效的措施協調政府與拆遷人、拆遷評估機構、拆遷執行單位、被拆遷人以及拆遷工作人員之間的關系,維護被拆遷人的合法利益,規范房產開發商和拆遷公司的行為,建立正常的拆遷秩序。
(二)完善城市拆遷的法律法規
由于拆遷事關被拆遷人的主要經濟利益,雖然《物權法》強調了對私有財產的保護,但它是對憲法條義的適用和具體化,并且囿于物權法本身的法律性質,對征收中的“公共利益”和“補償標準”等規定仍然比較原則,因此制定具有操作性的城市房屋拆遷法律、法規尤為重要。
(三)以人為本,依法行政,把維護群眾利益放在首位
拆遷工作涉及群眾的切身利益,是一項政策性很強的工作,必須牢牢樹立以人為本的指導思想,在拆遷工作中堅持依法行政、執法為民,從拆遷決策、政策制定及建章立制到工作落實,從拆遷全過程到各個環節,嚴格做到依法依規、陽光透明、合理規范,不得超越法定權限和違反法定程序,提高拆遷透明度和公開度,確保被拆遷群眾的合法權益。
(四)加強宣傳和引導,充分發揮基層“兩委”班子的作用
城市房屋拆遷涉及千家萬戶,要確保順利推進,就要加強對拆遷政策的宣傳力度,爭取社會各界的支持。特別是要加強對《物權法》和《河南省城市房屋拆遷管理條例》等法律法規的宣傳,進一步澄清群眾對“公共利益”和“合理補償”的模糊認識。同時充分發揮村委和街道辦干部的作用,發揮骨干分子的示范作用,做好拆遷戶的政策宣傳和思想工作,解決拆遷戶與業主、開發商和政府之間的矛盾。
(五)發揮政府部門的職能,加強對拆遷活動的監管
政府拆遷管理部門必須加強對拆遷各個環節的監督檢查,尤其是加強對拆遷人和相關政府部門的檢查,加大對違法行為的處罰力度,嚴懲拆遷領域侵犯公民人身權和財產權的行政違法行為。同時對那些故意阻礙拆遷工作的不法行為進行有效打擊,對個別為了經濟利益,無視法律、法規和規章,采取不正當手段騙取、訛詐政府的拆遷戶要打擊其不法行為,對于情節嚴重的應追究相關人員的行政責任或刑事責任,切實保護拆遷雙方的合法權益。努力完善最低保障措施,充分體現人性化拆遷。通過保證住宅房屋的拆遷安置最低面積套型以及住宅房屋的拆遷補償最低保障標準來解決“低收入居民”買房難、住房難的問題。加快廉租房建設,完善廉租房機制,解決最困難被拆遷人的安置問題。
一、目前拆遷管理主要問題
1．政策操作性不強。
當前執行的法律政策主要包括《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《寧夏回族自治區城市房屋拆遷管理辦法》、《固原市城市房屋拆遷管理暫行辦法》。這些法律法規，對規范拆遷行為起到積極作用。但由于法律法規原則性強，客觀上較難按市場實際去相機抉擇。尤其是涉及到集體土地上的房屋拆遷，無法可依。
2．拆遷補償標準滯后。
目前我市作為拆遷補償價的依據主要是《固原市人民政府關于房屋拆遷補償基準價格及臨時安置補助標準細化執行辦法的批復》（固政函〔2003〕42號）。由于自2003年以來，房地產價格逐年快速上漲，客觀上造成“基準價”與市場價差距較大，同時也導致被拆遷戶的期望值趨高，拆遷矛盾突出。
3．拆遷補償費拖欠嚴重。
由于地方財力的緊缺，市政工程拆遷拖欠拆遷補償費現象嚴重，客觀上造成了不穩定因素。
4． 從業人員素質有待提高。
市政工程房屋拆遷工作作為城市化進程的重要體現，它無疑是一種系統的社會行為，涉及到各種利益主體的相互博弈。目前我市市政工程拆遷管理人員總體素質較好，確保了拆遷工作有序穩定推進。但仍存在如下問題。
一是人員素質良莠不齊。目前我國對拆遷管理尚未作為一門“管理”學來進行理論研究和教育。拆遷管理主要靠個人經驗摸索，不少從業人員不是內行，達不到“五會”要求：會掌握政策、會制定計劃、會談判協調、會組織拆遷、會辦理結案。對重點、難點、熱點問題解決方法不多，溝通協調能力不強。
二是重專業培訓輕政治素質。這幾年，對拆遷從業人員進行征地拆遷政策、拆遷裁決等基礎知識培訓方面得到明顯加強，但對黨的政策、社會心理、談判藝術、工作方法等綜合素質培養還不夠重視。少數從業人員大局意識薄弱、工作方式簡單粗暴、對突況反應遲鈍，往往容易導致或擴大社會矛盾，這些都應當引起高度重視。
二、拆遷管理對策思路
（一）從宏觀管理上制定合理政策。
按照《物權法》“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當給予拆遷補償；征收居民房屋的，還應當保障被征收人的居住條件”，及國務院就房屋征收與補償條例二次征求民意的思路，我市建設行政主管部門也在加緊研究調整拆遷補償標準。這些宏觀背景，將有利于拆遷工作朝著符合市場和居民生活實際的方向發展。我們建議乘這股東風，由市建設行政主管部門主管部門在《固原市城市房屋拆遷管理暫行辦法》基礎上制定報批具體管理細則，落實以市場評估價為基礎的定價原則，明確各種地段、各種性質房屋的補償標準，并對該標準每23年進行適當調整；同時由市土地行政主管部門主管部門制定報批集體土地上房屋拆遷補償安置辦法，使我市在集體土地上房屋拆遷補償安置有法可依。
（二）明確市政工程拆遷管理機制。
市政工程拆遷管理涉及到千家萬戶切身利益，關系到社會和諧穩定，因此我們主張仍然以政府主導拆遷工作。
一是建立較高層協調機制。建議由市國土資源局牽頭、市住建局、市城管局、市監察局、市審計局、市財政局參加，成立較高層次的政策協調小組，定期召開會議專門研究和拍板解決征地和拆遷個案，及時解決熱點難點問題，彌補政策上的不完善。
二是落實職能部門責任?？紤]到市政工程建設拆遷的實際，按照責任分工，明確各相關單位的職責，相互協調，各司其職。
三是落實通報和責任追究制度。市政工程建設拆遷，由牽頭實施單位定期向協調小組通報情況，真正落實責任追究。
四是完善監控機制。要進一步解決拆遷過程中“裁判”和“運動員”角色模糊問題，理順拆遷監管部門、業主、拆遷單位、被拆遷戶四者關系，確保資金到位，防止虛報冒報，化解拆遷風險。
【關鍵詞】農村 拆遷 成因 解決
一、案例介紹及其爭議焦點
被拆遷人劉鵬鵬是某村一農民，由于縣政府實施舊城改造計劃，劉鵬鵬家的房屋被列入了拆遷的范圍，隨后政府拆遷小組就劉鵬鵬家的房屋拆遷補償與劉鵬鵬多次進行協商，但一直未達成協議。劉鵬鵬認為其占地面積600平方米的房屋及其附屬設施，至少應得到300萬元的補償費，而政府提出的補償費用盡然只有150萬元，故劉鵬鵬一直居住在其房屋，當起了專業的“釘子戶”。后經過權威的房產評估機構評估，認定劉鵬鵬的房屋及其附屬設施價值200萬元，遂政府將對其補償費用提高到210萬元（其中200萬元為劉鵬鵬的房屋價值，10萬元作為對其搬遷的獎勵），但劉鵬鵬一口咬定，那個補償文件的補償標準過低，不給300萬堅決不同意拆遷。因為不能拆除劉鵬鵬的房屋，政府的舊城改造計劃不能順利進行。
本案中的爭議即拆遷人與被拆遷人不能就拆遷補償費用達成一致意見，因而被拆遷人當起了“釘子戶”，導致拆遷難以進行。
二、本案中上述爭議產生的原因
缺乏專門的法律法規。在我國，雖然近年來進行了許許多多的農村房屋拆遷工作，而且農村房屋拆遷糾紛也是此起彼伏，但是政府從未就農村房屋拆遷補償制定一部專門的法律法規進行規制，而是在部分法律中直接規定參考適用《土地管理法》、《城市房屋拆遷條例》等法律法規，或者直接規定由當地政府制定相關文件。筆者認為這樣的做法實屬不妥：首先農村房屋拆遷是一個大工程，值得制定一部效力較高的全國統一適用的法律或者行政法規；其次，《土地管理法》側重國家對土地的管理規定，而并不將農村房屋拆遷作為其規制對象，顯得不夠專業；而《城市房屋拆遷條例》也只是針對城市的房屋拆遷進行規制，在我國，農村與城市的土地制度是有很大差別的，因而《城市房屋拆遷條例》也很難適用到農村房屋拆遷中來。因此需要制定一部專門規范農村房屋拆遷的法律。
拆遷補償標準低。不管是已有的《土地管理法》還是《城市房屋拆遷條例》，或者當地人民政府制定的拆遷補償法律文件，其規定的補償標準都比較低。這種補償標準低不僅體現在每一項目的補償標準較低，而且還表現在補償的項目不夠完善，沒有充分考慮到被拆遷人的處境。筆者通過查找相關文件，仍未發現有任何一部拆遷法律法規或者地方規章有關注到被拆遷農民的日后生活和就業問題，農民本來生活在他世世代代居住的庭院里，但是突然讓他們住進了高樓大廈，給他們的農業耕作帶來很多不便，有的地方甚至在拆遷的時候也同時將農民的土地征收，使得農民更是無業可抄，精神更是陷入空虛之中。若是在此種情況下，還不對農民進行較好的一個物質補償，農民當然不樂意，糾紛也因此產生。
政府服務意識差。政府服務意識差、失信于民，使得百姓對政府的行為缺乏認可，即使是完全合法的行為，在百姓看來就是政府官員貪贓枉法，非法作出的。事實上，在拆遷中政府部門枉法行政的行為也確實屢見不鮮，有時候往往拆遷房屋的面積和地段都差不多，但是，政府給出的補償費用卻相差懸殊。而只要被拆遷人鬧騰的比較厲害，政府就會大額增加其補償的標準。在這種背景下，只要涉及到拆遷補償，哪怕政府給出的補償非常合理，拆遷戶都會想當然地認為給出的標準低，必須鬧，只要鬧就會多給錢，因而各種糾紛就不斷了。
三、關于本案爭議的解決途徑
針對上述爭議產生的原因，筆者認為應該從以下幾個方面著手解決上述爭議：
（一）制定一部專門規范農村房屋拆遷的法律
通過上述分析可知，由于一部專門規范農村房屋拆遷的法律法規，使得在農村房屋拆遷補償的實際操作中，出現了種種矛盾糾紛，更嚴重者可能鬧出人命。故筆者認為，針對這一情況，現階段我國急需制定一部專門規范農村房屋拆遷補償的法律，使得政府工作部門或者被拆遷農民在解決房屋拆遷補償費用問題的時候，能夠有法可依，從源頭上減少糾紛的產生。同時，基于我國目前尚無關于農村房屋拆遷補償的法律文件，故考慮到法律文件的急迫需要性與我國的現實情況，筆者認為也可以考慮先由國務院制定一部行政法規，以解決各地此起彼伏的拆遷糾紛，待時機成熟后再制定法律。
（二）適當提高農村房屋拆遷補償標準
農村房屋拆遷糾紛產生的一個很大的原因就是利益驅動，許多農民就是為了獲得一個更高的補償額才去當釘子戶，才會冒著生命危險去與政府對抗。因此，適當提高拆遷補償的標準能夠在一定程度上解決這一問題。筆者認為，對農村房屋拆遷補償的標準在一定程度上應高于城市，尤其不應該以上一年度平均收入為參考進行補償。因為一方面農村居民每年的收入都是很少的，以收入為標準進行補償顯然是不合理的。另一方面，城市居民能夠享受到較好的社會保障，而對于農民來說，最大的社會保障就是那塊地，且農民在精神上也依賴于那一片土地，因此對農民的補償應該適當地提高，必要時可以高于城市。
（三）提高政府服務意識
政府失信于民，源于政府職能的淪陷。盧梭在《社會契約論》里已經論述的很清楚了：人民通過公共契約讓渡自己的部分權利，政府集權力于自身，其承擔著運用公權力對社會進行管理的職能，若其不能積極行使權力，定分止爭，使百姓安居樂業，其首先已經違反了公共契約，則社會公民有權利解散共同體，那么政府將面臨的危險。從我國法律的規定來看，政府拿著納稅人的錢，同時也承擔著為納稅人服務的公共職能。所以應積極提高政府的服務意識，積極為百姓服務，建立人民可信的政府。只有人民對政府產生信任，百姓才能夠積極配合政府部門的拆遷工作，才能減少拆遷糾紛。
