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關鍵詞：納稅籌劃 房地產行業財務特點 主要稅種
近年來，國家連續推出一系列的房地產調控政策，旨在引導房地產行業延著理性的方向發展。隨著國家對房地產市場調控力度的加強，在不斷擠出房地產行業經濟泡沫的同時，房地產企業面臨的壓力劇增，利潤空間也越來越少。如何通過加強財務管理，做好稅收籌劃，既要維護房地產企業現金流充裕，又要盡可能降低稅收成本，成為每個房地產企業財務人員都不得不思考的問題。
一、房地產行業的財務特點
房地產行業屬于高投入，高產出，高稅負，高風險的行業，從財務角度來看，主要有以下幾個特點：
（一）資金管理
房地產企業對資金的要求較高，屬于高投入，高產出的資本密集型行業，所需資金除自有資金以外，一般都要向銀行進行融資。資金支出的重點是地價款、建安成本和稅款，那么，針對每個房地產開發項目，如何有效提高資金的利用率，何時開盤預售，何時完工結轉，稅款怎樣交納，這些都要在項目開工之前通過納稅籌劃作好整體預算。
（二）財務風險
房地產企業財務風險分為現金流風險、盈利風險和銷售風險等。現金流風險，是房地產企業面臨的最重要的風險，保持現金流穩定是房地產企業財務管理的重要內容。盈利風險，房地產項目的利潤只有在竣工結算完成時才能準確確定，前期對利潤的預測可能存在較大誤差。銷售風險，不動產的可變現能力較差，如果企業開發的產品不被市場認可，或者根據房地產銷售對金融政策的依賴性，一旦金融政策有變動，則會直接影響房地產企業的市場銷售。
（三）稅種多，稅額大
房地產企業稅負高，稅額大。涉及房地產企業的稅種包括營業稅、土地增值稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城建稅及附加、房產稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅等，這些稅種分布在房地產開發整個過程，從購買土地，一直到后期的物業管理及持有經營，都涉及相關稅種。由于房地產企業在經營中為了提前回籠資金，多采用預售制，同時稅法規定采用預繳制度，房地產企業相當一部分資金用在預繳各種稅金上面，必須提前加以籌劃。
二、房地產企業主要稅種的納稅籌劃：
納稅籌劃不同于偷稅，避稅，納稅籌劃是在不違返稅收法律、法規的前提下，通過對涉稅業務進行一系列策劃，制作一套完整的納稅實施方案，從而達到降低企業稅負，實現企業經濟利益最大化的目的。房地產企業主要稅種有三個，即營業稅、土地增值稅和企業所得稅，下面分別加以闡述：
（一）營業稅的納稅籌劃
1、改銷售為持有經營延遲納稅
對房地產企業，營業稅屬于銷售環節產生的稅金，如果改銷售不動產為持有不動產，將不動產轉為投資性房地產或固定資產，則可以延遲營業稅的流出。銷售行為是營業稅在銷售時一次性繳納，而持有經營則是若干年對外租賃時分次繳納，延遲現金流出的時間。
2、代建房的納稅籌劃
例1：有A、B兩家企業，兩企業為同一出資人出資，屬關聯企業。A公司主要從事房地產開發，B公司主要經營商品流通、房產租賃、娛樂業等。為適應經營業務的需要， 2009年8月，B公司投資興建一幢綜合大樓。由于B公司沒有建房資質，就以A公司的名義投資興建，B公司將所需資金轉至A公司銀行賬戶，兩公司均作“往來”賬處理。至2010年11月份，大廈已建成且裝修完畢，達到預定可使用狀態。由于A公司自己沒有施工隊伍，全部建筑工程均由其他建筑公司承建，建筑安裝業營業稅已由建筑公司和安裝公司繳納，A公司根據建筑安裝業發票作為在建工程入賬的原始憑證。截至工程達到預定可使用狀態日止，A公司在建工程總金額達5億元。目前，A公司需要將在建工程轉至B公司名下，但在稅收上卻遇到了難題：A公司和B公司是兩個獨立的企業法人，大廈的財產所有權歸屬于A公司，如果要轉移至B公司名下，需要按“銷售不動產”稅目繳納一道5%的營業稅。按當地規定的成本利潤率10%計算：應納營業稅=5*（1+10%）÷（1-5%）*5%≈2895萬元
案例分析：根據現行稅法的有關規定，房屋開發公司承辦國家機關、企事業單位的統建房，如委托建房單位能提供土地使用權證書和有關部門的建設項目批準書以及基建計劃，且房屋開發公司（即受托方）不墊付資金，同時符合“其他服務”的條件的，對房屋開發公司取得的手續費收入按“服務業”稅目計征營業稅，否則，應全額按“銷售不動產”計征營業稅。其中所說的“其他業務”是指受托方與委托方實行全額結算（原票轉交），只向委托方收取手續費的業務。如果A、B兩公司提前進行納稅籌劃，于2009年8月份B公司找A公司簽訂一份“委托代建”合同，然后由B公司直接將工程款支付給施工單位，施工單位將發票開給B公司，由A公司將發票轉交，B公司據此作“在建工程”入賬即可。這樣，A公司作為代建方，就不用按“銷售不動產”繳納營業稅。
（二）土地增值稅的納稅籌劃
1、臨界點籌劃法
按照稅法規定，納稅人建造普通住宅銷售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定納稅。這里的20%的增值額，就是臨界點，根據臨界點的稅負效應，可以進行納稅籌劃。
例2：C 房地產公司建成一棟普通標準住宅，扣除項目金額為4000萬元，按當地同類住宅市場價格銷售總價為5000萬元，增值率為25%，應納土地增值稅為300萬元。假如不考慮其他因素，獲利為：700萬元（即：5000-4000-300=700）。但經過臨界點籌劃，可以有兩種方式：一種方式是降低售價，定價為4800萬元，增值率為20%，按照稅法免征土地增值稅，則獲利為800萬元（4800-4000=800）；另一稅方式可以通過改善住房環境，如提高房屋質量、優化小區環境等增加扣除項目170萬元，在增值率不超過20%的情況下，獲利為830萬元（5000-4170=830）。兩種操作方式均可免征土地增值稅。經過臨界點籌劃，即節約了稅金，加大了利潤，又增加了房屋賣點，提前回籠資金，降低了財務風險。
2、收入分散籌劃法
按照稅法規定，土地增值稅是依據土地增值額多少來繳稅，土地增值額是納稅人轉讓房地產取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。但在實際操作中，土地增值稅實行依據銷售額預繳制。那么，轉讓收入越高，預繳的土地增值稅就越多。因此，如何通過分散轉讓房地產的收入，就是一個籌劃著眼點?，F以銷售精裝修住房為例：
例3.D房地產公司銷售精裝修樓房100000平方米。方案一，市場售價為5500元/平方米，其中含精裝修成本500元；方案二，市場售價為5000元/平方米，另與購買者簽訂房屋裝修合同，裝修價格為500元/平方米，并按此價格轉包給某裝修公司。
方案一：預繳土地增值稅，假設預繳比例2%，則預繳土地增值稅5500*100000*2%=1100萬元。
方案二：預繳土地增值稅5000*100000*2%=1000萬元，裝修工程不屬于土地增值稅的征收范圍，無需預繳土地增值稅。
兩方案對比，通過收入分散籌劃，減少了預繳稅金100萬元，緩解了企業的資金壓力，降低了稅收成本。
（三）企業所得稅的納稅籌劃
1、項目期均衡納稅籌劃
根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額（也即在預收時根據計稅毛利率調增，在結轉收入時再予以調減）。從本條規定可以看出，房地產企業在項目未竣工前是以預售收入為基數，按預提毛利率來計算繳納企業所得稅，與通過項目總收入、總支出來測算的企業所得稅會產生很大差異。如果不從房地產企業財務特點提前進行納稅籌劃，可能會出現項目前期繳納預提所得稅較多，后期企業發生虧損，造成虧損無法彌補，申請從稅務退稅比較困難的情況。因此，對房地產企業來說，在項目期內，如何選擇好預售時間，預售進度，及完工結轉的時點是非常重要的，做到在項目期內均衡納稅，決不能出現前期大量預繳而后期大量虧損的情況。
2、根據預測的實際毛利率和預提毛利率，選擇合適的成本核算對象
利用稅法對“成本核算對象”未做具體規定的空白點，若項目預計利潤率高于預征點，則擴大“成本核算對象”，拖延匯算時間，如可以整個項目作為成本核算對象；若項目預計利潤率低于預征點，則盡量縮小“成本核算對象”，爭取盡早匯算，如以棟號為成本核算對象，實現用以前多預交的所得稅抵交以后需要預交的所得稅。
總之，房地產企業在項目初期根據財務特點進行納稅籌劃是非常重要且很有必要的。而且房地產企業納稅籌劃的實施是一個系統的工程，不是僅僅依靠財務部門就能夠獨立完成的，它需要企業內部各部門如策劃部、工程部、開發部等部門的緊密合作。而且，納稅籌劃需要有一定的外部環境，如要能得到稅務等部門的認可，所以，與稅務部門在專業上的及時溝通并保持良好的工作關系，也是納稅籌劃得以順利實施的關鍵。
參考文獻：
[1]朱鵬祖.企事業單位稅案籌劃寶典.經濟日報出版社
關鍵詞：房地產 企業所得稅 稅務籌劃 財務運用 收益
一、房地產企業稅收情況概述
稅務籌劃，是指納稅人在國家稅法規定的范圍內，通過對經營、投資、理財、核算等一系列經濟活動的事先籌劃和安排下，充分利用國家稅收法規提供的優惠政策及稅收法規允許范圍內的技術手段，從而盡可能的獲得“節稅”的目的，使納稅人獲得最大的稅收利益。本文主要簡述房地產企業所得稅稅收籌劃的財務運用研究，在此前提下，先對我國房地產項目稅收立法的整體情況概括如下。房地產項目從招投標、開發、建設到銷售過程中主要涉及的稅種有：企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等，這些稅種所對應的法規為各稅種的暫行條例，另外還有稅收部門的規章、通知等。所以，房地產企業在進行稅務籌劃時，一定要對國家相關稅收政策做到充分了解，同時要結合自身的情況進行稅務籌劃。稅務籌劃的分類根據類別的不同主要分為：行業、稅種、經營活動三種。房地產項目的科務籌劃可根據經營活動和稅種的不同來進行。
二、房地產企業所得稅稅務籌劃概述
1、房地產企業所得稅稅務籌劃的含義
企業所得稅是對我國內資企業和經營單位的生產經營所得和其他所得征收的一種稅?！吨腥A人民共和國企業所得稅暫行條例》是1994年工商稅制改革后實行的，它把原國營企業所得稅、集體企業所得稅和私營企業所得稅統一起來，形成了現行的企業所得稅。它克服了原來按企業經濟性質的不同分設稅種的種種弊端，真正地貫徹了“公平稅負、促進競爭”的原則，實現了稅制的簡化和高效，并為進一步統一內外資企業所得稅打下了良好的基礎。企業所得稅的征稅對象是納稅人取得的所得，我國企業所得稅法將納稅人分為居民企業和非居民企業，其中居民企業是指依法在中國境內成立，或者依照外國(地區)法律成立但實際管理機構在中國境內的企業。居民企業應就來源于中國境內、境外的所得作為征稅對象，包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉讓財產所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權使用費所得、接受捐贈所得和其他所得。房地產企業所得稅稅務籌劃是指房地產企業在依據國家相關政策及稅法規定的為前提，利用稅收法規允許范圍內的技術手段，結合企業自身生產、經營、投資和理財活動，盡可能選擇稅收利益最大化的納稅籌劃形為。
2、房地產企業所得稅稅務籌劃的財務運用分析
稅收籌劃是在法律法規的許可范圍內進行的，實質是納稅人為維護自己的權益，在遵守國家法律及稅收法規的前提下，在多種納稅方案中，對企業投資、經營、理財等事先做的籌劃和安排，以盡可能達到稅收利益最大化方案的決策，具有合法性。合理避稅的前提條件是：依法納稅、依法盡其義務，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其細則和具體稅種的法規條例，按時足額交納稅款。只有在這個基礎上，才能進行合理避稅，才能視合理避稅為企業的權利，才能受到法律和社會的認可和保護?？梢?，企業的稅收籌劃和合理避稅是一體的，在廣義上，可屬于同一個范疇。所以，房地產企業在進行企業所得稅稅務籌劃時要結合自己的實際情況，利用合法的財務手段，選擇適合自己特點的避稅籌劃措施。
(1)稅務籌劃、合理避稅有利于實現企業財務管理目標
房地產企業依據自身的特點，通過成功的避稅籌劃，可以為企業帶來最大化的稅收收益，實現企業的利潤最大化，使企業更具規模，并能更好的實現企業的財務管理目標。
(2)稅務籌劃有利于企業財務管理水平的提高
房地產企業在進行企業所得稅稅務籌劃的前提必須是合理、合法的，要求企業必須規范財務管理行為，以此為企業提供正確有效的財務決策，使企業的各項經營活動都能實現良性循環。為了達到合法的節稅目的，房地產企業必須加強經營管理和財務管理，才能使避稅籌劃方案得到最好實現。因此，開展避稅籌劃有利于規范企業財務核算，加強財務核算尤其是成本核算和財務管理，促進企業加強經營管理。
3、房地產企業所得稅的稅收籌劃案例分析
由于房地產企業項目周期跨度大，一個項目的前幾年一般都是虧損的，這時就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯過5年可彌補期。
案例1：某公司2000年成立，2000年應納稅所得額為-9389元，2001年應納稅所得額為-2682996.53元，2002年應納稅所得額為-1182425.88元，2003年應納稅所得額為967335.39元，2004年應納稅所得額為-754818.4元，2005年應納稅所得額為-515069.03元，2006年預計應納稅所得額仍是虧損，這時就需要進行稅務籌劃了，因為企業所得法規定，納稅人發生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補，下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續彌補，但是延續彌補期最長不得超過5年。如果不進行稅務籌劃，則2001年的可結轉下一年度彌補的虧損額1725050.14元就不可以彌補了，這對企業就是一種損失。后通過與銷售部的協調，加大了銷售收款回籠速度，同時控制了一部分費用，將2006年應納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補虧損，達到了節稅的目的。
案例2：房地產開發企業每年的招待費都很大，而稅法規定，納稅人發生的與其生產、經營業務直接相關的業務招待費，在規定的比例范圍內可據實扣除，超過標準的部分，不得在稅前扣除。而房地產開發企業每年調增的業務招待費很多，加大了企業應納稅所得額，這也需要進行稅務籌劃。本公司列了一個計劃表，按當年預計的年收入配招待費，而一些金額較大的招待費就開具會務費的發票，同時做好相關會議費證明材料，這樣一年下來需要調增的業務招待費就少了很多，減少了企業應納稅所得額，達到了節稅的目的。
案例3：某公司2003年在市中心拿到一塊地，并進入了前期開發階段，按照預計1年后就可銷售，當時有一家銷售公司與公司一大股東關系較好，公司就與該公司簽訂了銷售合同，銷售價是按當時同地段售價6500元/平米簽訂的。后因公司拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個項目就暫停施工，至2006年才重新開發，而這時同地段的樓盤銷售價已達1萬多/平米，如仍按與原公司的合同售價銷售的話，公司損失慘重。經公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬元的違約賠償金以及無償贈送一套150平米新房的補償要求。公司財務對這個賠償方案進行了評估，認為如果無償贈送一套150平米的新房，預計總房款為200萬，將來這200萬只能掛應收賬款，既收不到款也不能作為費用列支，而如果直接付200萬元不贈送房產，這200萬元和前面的300萬元就可以作為費用在稅前列支，因為稅法規定經濟合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬元的代價，對所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應納稅所得額。后經過多次協商，公司接受了本公司的方案。
實際工作中，稅收籌劃無處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運用稅收法規，就能達到避稅的目的。
三、結論
總之，稅收籌劃是合法的，是在不違反我國現行稅收體系法律規范的前提下進行的，并不是要企業虛報成本、虛報支出，而是要求企業在經過合理的、不違反稅收法規的前提下對企業的各經營活動和財務活動精心安排下，以達到減輕企業稅負，提高企業利潤的目的。
參考文獻：
[1]李大明.論稅收籌劃的原理及其運用.中南財經政法大學學報，2003;2
[2]王靖.稅收籌劃的定位與選擇.經濟與社會發展，2001;4
[3]田冰芬.稅務籌劃發展的意義及對策.經濟師論壇，2002;8
關鍵詞:稅收籌劃;房地產開發企業;財務管理;應用
一、引言
房地產開發行業是近年來發展迅速的行業之一，房地產開發企業面臨著嚴重的市場競爭問題，而涉稅問題屬于法律層面的重要問題，如何合理繳稅、合理節稅避稅成為房地產開發企業管理人的共同問題。房地產開發本身屬于運行周期比較長的項目，企業盈利浮動空間較大，若不能提前做好稅收籌劃，房地產開發企業就不得不面對優惠政策享受不到、多繳稅、稅務風險高的一系列問題，納稅支出也將成為企業運行成本提升的主要原因。
二、稅收籌劃概述
稅收籌劃是指企業在不違反國家稅法規定的前提下，通過事先籌劃的方式來合理避稅、節稅來達到涉稅零風險的行為，使企業自主完成的內部管理活動，能夠有效為企業控制運行成本、擴大利潤空間提供推動力，是現代企業重要的內部管理工作之一。稅收籌劃具有合法性、明確的目的性，是符合國家稅法立法意圖的企業行為，有助于企業的可持續發展，也有助于國家經濟的穩定發展。
三、稅收籌劃在房地產開發企業財務管理中的特點和必要性
(一)房地產開發企業財務管理稅收籌劃的特點
第一，稅收籌劃具有合法性。這一點房地產開發企業稅收籌劃也不例外，房地產開發企業在進行稅收籌劃時必須以國家稅法為基礎，遵循國家稅法的要求，否則，就會將原本的合法稅收籌劃變成違法的逃稅，反而會增加企業的稅務風險，影響企業的正常生存和發展。第二，稅收籌劃符合房地產開發企業的運行需求。房地產開發企業進行的稅收籌劃，是為了在應交所得稅產生之前根據稅法要求、新會計準則要求、行業和自身發展需求進行合理調整，對不必要的涉稅行為進行規避，節約納稅金額，合理規避一部分不必要的稅款，最大程度上提高企業生產經營行為的合法、科學水平，控制成本支出，提高經濟效益。第三，稅收籌劃具有準確性。房地產開發企業所進行的稅收籌劃涉及企業的每一個部門，影響到各個部門的傳統資金運轉方式、貨物采購方式、人員調動方式，牽一發而動全身。房地產開發企業進行稅收籌劃時，必須要提高籌劃的準確性，提高每一筆資金的利用率，將每一筆利潤的分配合理化，保證財務報告中數據的準確性，保證稅收籌劃方案準確落實于企業部門中，得到順利地開展。
(二)房地產開發企業財務管理中進行稅收籌劃的必要性
1．稅收籌劃能夠提升企業的財務管理效率
在房地產開發企業的日常運行中，投融資、項目推進、應付款項支出、應收賬款回收、員工福利待遇支出都屬于財務管理問題，也都牽涉納稅問題，即使不牽涉企業納稅問題也會涉及員工個人所得稅繳納問題，可以說，幾乎所有的財務管理都與稅收籌劃有關聯。因此，房地產開發企業財務管理中加入稅收籌劃十分有必要，能夠有效提升財務管理的效率，使每一筆資金都以正確的方式、在正確的時間、用在正確的地方，切實提高企業資金利用率。
2．稅收籌劃有助于企業實現戰略性發展目標
房地產開發企業的戰略性發展目標歸結到底就是追逐最大的利潤，在此過程中，企業必須從控制成本、提高經濟效益兩方面入手。稅收籌劃是關系到企業稅務成本支出的重要管理活動，企業稅務管理人員進行稅收籌劃的最終目標是合理的節稅、避稅，最大程度上利用納稅優惠政策，在法律允許的范圍內減少納稅總額，降低企業在納稅上的成本支出。稅收籌劃還關系到企業的稅務風險問題，若稅收籌劃工作不到位，企業沒有合法納稅或避稅方式不合法，都會給企業帶來更大的稅務風險，影響企業的正常運行，影響企業經濟效益的創造。從這兩方面來看，稅收籌劃是企業實現戰略性發展目標的必要工作，稅收籌劃做得好能夠推動企業盡快實現發展目標。
四、稅收籌劃在房地產開發企業財務管理中的具體應用措施
(一)提高稅收籌劃方案的可行性
房地產開發項目的開發過程中始終存在許多的不確定因素，項目的變更、國家某一方面政策的變化、市場價格的變動都會影響項目的推進和最終經濟效益。因此，房地產開發企業必須在投資項目前進行合理的評估，從土地成本、建設成本、項目收益等方面評估企業能夠從中獲取的利潤空間，提高項目的可行性。對于房地產開發企業來講，房地產開發項目是他們涉稅的大頭，項目的投資、負債、收益都會牽扯到企業的納稅金額變化，這也是房地產開發企業稅務管理人員必須聯合財務管理人員進行可行性評估的主要原因。在完成項目的評估后，稅務管理人員還要進行稅收籌劃方案的可行性評估，根據項目的融資模式、投資方式來籌劃合理的投融資時間點、方式、結算渠道，合理降低企業在此過程中的稅負。除此外，房地產開發項目中涉及的資金額度通常比較大，大筆資金收入需要集中納稅，而國家在此方面往往有一定的優惠政策，稅務管理人員要根據國家優惠政策調整投融資方式，盡可能多的享受優惠，盡可能在合法合理范圍內降低企業的納稅金額。
(二)強化對稅金風險的管控力度
稅金是指房地產開發企業財務賬戶中專門用于納稅的資金，這部分資金要進行專項管理，?？顚Ｓ?，不可隨意調用。房地產開發企業的稅務管理人員的稅務籌劃工作，包括事前風險評估、事中管理、事后監督等工作都會在稅金的應用上得到一定的體現。因此，企業財務人員要做好對稅金的監控工作，全面開展預算、核算管理工作，并每月、每季度、每年進行稅金使用情況的分析和報告，為接下來的稅務籌劃工作提供基礎數據支持，最大程度上避免稅金風險。
(三)加強增值稅發票管理
增值稅發票是企業納稅申報、享受優惠政策的重要工具，必須引起稅務管理人員的重視。增值稅發票與傳統的營業稅發票有較大的不同，房地產開發企業稅務管理人員要做好票據的管理，保證每一張發票的開具名目、細節準確，保證增值稅發票能夠在抵稅、享受優惠時真正發揮出作用。房地產開發企業在關于資金支出的方面要尋找好的合作伙伴，確保合作伙伴能夠在資金支出后出具正確的增值稅發票，保證己方享受優惠政策，保證成本的降低。
【關鍵詞】 房地產企業稅收籌劃土地增值稅所得稅
一、納稅籌劃及其內容
納稅籌劃，是指通過對涉稅業務進行策劃，制作出一整套完整的納稅操作方案，從而達到節稅的目的。任何納稅籌劃行為產生的根本原因都是經濟利益的驅動，即經濟主體追求自身經濟利益的最大化。納稅籌劃的內容包括避稅、節稅、規避“稅收陷阱”、轉嫁籌劃和實現零風險五個方面。
1、避稅籌劃。避稅籌劃是相對于逃稅而言的一個概念，是指納稅人采用不違法的手段，利用稅法中的漏洞、空白獲取稅收利益的籌劃。因此避稅籌劃既不違法，也不合法，而是處在兩者之間，是一種“非違法”的活動。對于這種籌劃，理論界有一定爭議，很多學者認為這是對國家法律的蔑視，應該一棍子打死。本文認為，這種籌劃雖然違背了立法精神，但其獲得成功的重要前提是納稅人對稅收政策進行認真研究，并在法律條文形式上對法律予以認可，這與納稅人不尊重法律的偷稅、逃稅有著本質的區別。對于納稅人的這種籌劃，稅務機關不應該予以否定，更不應該認定為偷稅、逃稅并給予法律制裁。國家所能做的應該是不斷地完善稅收法律規范，填補空白，堵塞漏洞，避免類似的情況再次發生，也就是采取反避稅措施加以控制。
2、節稅。節稅是指納稅人在不違背稅法立法精神的前提下，利用稅法中固有的起征點、免征額、減稅、免稅等一系列的優惠政策和稅收懲罰等傾斜調控政策，通過對企業籌資、投資及經營等活動的巧妙安排，達到少繳國家稅收的目的。這種籌劃是納稅籌劃的組成部分之一，理論界早已達成共識，國家也從各方面給予了扶持。
3、規避“稅收陷阱”。規避“稅收陷阱”是指納稅人在經營活動中，要注意不要陷入稅收政策規定的一些被認為是“稅收陷阱”的條款。如《增值稅暫行條例》規定：兼營不同稅率的貨物或勞務，應分別核算，未分別核算的，從高適用增值稅稅率。如果人們對經營活動不進行事前的納稅籌劃，就有可能掉進國家設置的“納稅陷阱”，從而增加企業的稅收負擔。
4、稅收轉嫁籌劃。稅收轉嫁籌劃是指納稅人為達到減輕自身的稅收負擔，通過對銷售商品的價格進行調整，將稅收負擔轉嫁給他人承擔的經濟活動。由于通過轉嫁籌劃能夠實現降低自身稅負的目標，因此人們也將其列入納稅籌劃的范疇。
5、涉稅零風險。涉稅零風險是指納稅人生產經營賬目清楚，納稅申報正確，稅款交納及時、足額，不出現任何稅收違法亂紀行為，或風險極小，可忽略不計的一種狀態。當談及進行納稅籌劃，一般人都認為是指企業或個人運用各種手段直接減輕自身稅收負擔的行為，其實這種認識是相當片面的。因為，納稅人除了減輕稅收負擔之外，還存在不會直接獲得任何稅收上的好處，但可以避免涉稅損失的現象，這也相當于實現了一定的經濟收益，這種狀態就是涉稅零風險。本文認為，實現涉稅零風險也是納稅籌劃的重要內容。
二、納稅籌劃在房地產企業財務管理中的運用
1、選擇合適的建房方式。大部分房地產企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的納稅籌劃空間較小，若用代建、合建等方式則籌劃空間較大。首先，代建方式。這種方式是指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。其次，合作建房方式。根據《營業稅問題解答（一）的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅，企業可充分利用這些優惠政策，實現共贏。
2、進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。
3、充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與超過“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。
4、房地產企業營業稅的籌劃。合理拆分業務，剝離價外費用。根據營業稅稅法的有關規定，營業稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。房地產企業在銷售房產的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產企業在銷售房產的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產銷售收入，計算繳納營業稅，這就加大了房地產企業的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產企業的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產企業收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。另外，房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種，可以將精裝修房的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，可節約2%的營業稅。
5、遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；開發產品已開始投入使用；開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于國稅發[2009]31號里規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。
6、變房地產銷售為投資。按照現行稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業稅。而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，也不再繳納營業稅，這種規定為房地產企業開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產的購買方是具備一定條件的企業或公司，則可以考慮采用先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。例如：甲房地產開發企業，2007年商品房銷售收入為2億元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業稅1000萬元，城市維護建設稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以2億元的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法地免除1000萬元的營業稅和100萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以作出一些讓步，給予乙企業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款1100萬元為限。
7、房地產企業納稅籌劃應遵循成本收益原則。房地產企業進行稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。以房地產企業增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產企業具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業務，同時這些做法會造成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業應著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。紅星房地產開發公司開發一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業應繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600萬元，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應納土地增值稅額=600*30%=180萬元；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500萬元，增值率=500/2500=20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業收入減少100萬元，應納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產開發公司增加商品房內部設施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500萬元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業不僅提高了房屋質量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產開發成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
一、房地產企業稅收籌劃的難點分析
從我國房地產市場和宏觀政策等角度進行分析，房地產企業在使用稅收籌劃方法時，存在的難點主要表現在該行業的復雜性、財稅政策更新、行業的地域性特點以及需要進一步提升稅收籌劃能力等方面，筆者對其展開具體分析。
(一)房地產行業的復雜性房地產行業的明顯特點就是人才密集、經營活動資金密集，其經營項目的規模較大、可影響的范圍也比較廣，同時還要受到國家宏觀政策的影響，屬于以政策為導向的產業類型，與房地產項目建設當地的金融機構、主管部門、上下游產業以及政府部門都有著密切的關系。房地產企業的經營活動與內部的管理制度、管理水平有直接關系；同時，還會受到外界環境變化的影響，且敏感性較高。由此可見房地產行業本身的復雜性，這將會對其發展產生很大影響，增加財務人員實施稅收籌劃的難度，不利于保證稅收籌劃實施效果。
(二)財稅政策更新因社會經濟從原本的迅速發展逐漸轉向平穩的發展趨勢，房地產企業的發展受到的影響越來越明顯，在這個基礎上，國家不斷調整財稅政策，希望能夠減少中小企業的稅收負擔，而各項財稅調控政策的出臺和實施，增加房地產企業的經營壓力。近年來，我國先后出臺了很多財稅政策，這些政策限制房地產企業使用稅收籌劃方法，也會影響稅收籌劃發揮作用，可見財稅政策更新是房地產企業實施稅收籌劃的難點之一，也只有解決這個難點，才能保證順利實施稅收籌劃措施。
(三)房地產行業地域性特征房地產企業的財稅涉及到的土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅以及房產稅等都屬于地方稅，與當地的經濟發展和政策關系密切。中央對財稅的調整做出宏觀調控，而各地方結合自身的經濟發展和行業特點制定地方的財稅政策，而房地產行業的很多財稅都屬于地方稅范疇，故而凸顯出很明顯的地域性特點[1]。各地方由于發展上的差異，稅率和財稅的征收標準不同，地方機關對國家的財稅政策理解也存在一定偏差，這些因素都會影響房地產企業的稅收籌劃，但同時也帶給稅收籌劃很大的自由發揮空間。
(四)籌劃專業性有待提升房地產行業的復雜性增加財務工作的難度，對專業性的要求較高，尤其是需要在國家調控政策不斷變化的情況下實施稅收籌劃，更加需要財務工作人員有較強的專業能力與素養。但目前房地產企業的財務工作人員針對稅收籌劃還沒有非常專業的措施，故而需要進一步提高籌劃工作的專業性。同時，房地產行業涉及的財稅工作涉及到交易環節、開發環節以及施工環節等，涉及的稅種也隨之增多。其中稅收貢獻最高的是土地增值稅，其核算過程極為復雜，始終是房地產企業稅收籌劃工作的重要內容。因此，只有提高稅收籌劃的專業性，才能解決籌劃中遇到的難題，保證籌劃質量，增加企業的經濟收入，促進房地產企業發展。
二、房地產企業稅收籌劃的對策分析
(一)認真做好會計核算基礎工作會計核算基礎工作是保證房地產企業順利開展稅收籌劃的前提條件。會計核算的完整性與真實性在一定程度上影響稅收籌劃的落實效果，也是企業開展稅務審核的關鍵性依據，而這一點需要以企業完善的內部控制管理與財務體系建設。如果會計核算都無法準確地反映出企業的真實情況，就需要面對稅務機關核查相關征收造成的影響，導致企業需要承受超額損失。因此，在實施稅收籌劃的過程中，需要認真做好會計核算基礎工作，并突出核算的作用與價值。
(二)及時掌握財稅政策新動向我國出臺的新的財稅政策是配合經濟形勢變化出現，如《土地增值稅法(征求意見稿)》中對土地承包經營權流轉的規定，在流轉操作中不征收土地增值稅，主要就是為配合《農村土地承包法》的實施[2]。房地產企業對政府出臺的財稅政策有著極高的敏感性，故而需要結合當前的財稅偵測和市場經濟形式，預測政策上可能出現的變化，提前做好應對工作；一旦國家推出新的政策能夠及時且準確的掌握其精髓，并且能夠從企業自身的發展情況采取有效的應對措施，這樣才能夠保證稅收籌劃的有效性，突出稅收籌劃的房地產企業發展中的價值。由此可見，及時掌握財稅政策新動向是順利實施稅收籌劃及發揮其作用的重要措施。
(三)熟悉稅務機關工作流程我國的稅務機關掌握房地產企業的財務信息，利用企業報送的財務資料獲取并且積累相關數據，由此建立企業、行業的財務信息數據庫，將其走位評價房地產行業發展水平的重要依據。因此，企業需要在保證各項信息準確、真實的前提下，保證臺賬信息與備案資料等資料的口徑一致，避免出現信息對比異常。而后利于國稅和地稅合并、應用大數據以及金稅三期的機會，并且在信息跨部門共享的基礎上，逐步落實企業、行業財務信息數據庫的建設，消除稅務部門和企業之間信息不對稱情況。在我國新出臺的相關稅法中，明確住房建設、自然資源以及規劃等部門提供真實的信息，協助稅務機關合理征收土地增值稅。在熟悉稅務機關工作流程的基礎上，房地產企業有效運用稅收籌劃，有利于增加經濟效益，實現其經營目標。
(四)做好涉稅事項前的籌劃房地產企業在使用稅收籌劃措施來提高經濟效益時，需要在項目立項以及研究可行性階段，有機結合項目經費測算與稅收籌劃目標，實現統籌兼顧的經營。財務工作人員考慮項目的整體，綜合考慮項目投資回收的可行性以及經濟指標的可行性，制定最優的經濟方案，需要注意的是最少的納稅方案不一定是最佳的經濟方案[3]。此外，在簽訂合同時需要做好統籌規劃。合同是判斷涉稅性質的重要依據，也是稅務稽查工作中檢查的重點，通常在簽訂合同時就已經鎖定稅收籌劃的空間以及時間，如果在簽訂合同之后再開展稅收籌劃，那么將會增加房地產企業的將供應風險和財稅風險，不利于保證經濟效益。因此，在使用稅收籌劃時，房地產企業需要做好涉稅事項的事前規劃工作。
(五)建立專門的企業稅管部門房地產企業想要解決稅收籌劃實施過程中遇到的難點，提高稅收籌劃效果，就需要建立專門的稅務管理部門，安排專職人員，且這樣能夠滿足日益嚴格的國家稅收政策要求，確保將稅收籌劃與項目建設有效結合。這樣的操作不僅能夠降低稅收籌劃實施的風險，提高其成功率，增加企業經濟收入，還能夠有效、準確地反饋企業的會計信息質量，進而使其成為企業發展、決策的重要依據，進而提升企業整體經營、管理水平。新形勢下需要房地產企業做出相應的改變，在改變的基礎上為實施稅收籌劃創造條件，從而提高稅收籌劃在企業發展中的地位和作用，促使企業更為合理的使用稅收籌劃。
【關鍵詞】房地產企業；稅務籌劃技術；案例分析
房地產企業稅務管理是房地產企業財務管理的重要組成部分，房地產企業涉及多個納稅環節，與其他行業企業相比，稅負較重，稅負大小直接影響著企業利潤的多少，所以如何降低企業的綜合稅負是房地產企業比較關注的問題。
一、房地產業財稅特征
房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業，是國民經濟活動中的具有綜合性的行業。其主要財稅特征如下：
1.房地產開發跨越生產和流通兩個領域，其經營內容廣泛，投資主體復雜，需要復雜而精細的管理流程和財稅管理模式與之相適應。房地產業的主要經營活動包括：規劃設計、征地拆遷、房產建造、工程驗收、經營銷售、物業管理、維修服務等。因此，精細而復雜的財稅管理模式才能適應多樣化業務的需要。
2.房地產業資金籌集的多源性，房地產業現金流轉復雜化。
3.房地產業成本、費用結構復雜。
4.房地產業經營周期長，會計核算方法對損益的影響直接而明顯。
由于房地產開發周期長，我國商品房的平均經營周期約為4年，這一特點決定了會計核算的跨期攤配較為常見，收入、成本的確認、攤銷直接影響著各期損益的計量。
二、房地產業涉稅分析
房地產企業涉及多個納稅環節，與其他行業企業相比，稅負較重。
主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。其中營業稅和土地增值稅是房地產企業交易環節涉及的重要稅種。對于一個企業來說，它的綜合稅負大小直接影響著企業的利潤的大小，所以如何降低企業的綜合稅負是房地產企業比較關注的問題。稅務籌劃的關鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。
1.營業稅分析
（1）房地產企業出售經過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款就無法按照建筑業3%的稅率計算營業稅，計算土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業應當將房屋售價和裝修價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務收入，只需按建筑業3%的稅率計算營業稅，不需繳納土地增值稅。同時還可以減少購房者應繳納的契稅。
（2）房地產開發企業銷售的房屋中如果包括一些設施，應當將能單獨計價的部分，如房屋內部的辦公設備、電器等，從整個房地產價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時再簽訂一份附屬設施的購銷合同，降低房屋銷售價款，減少應納的營業稅和土地增值稅。
（3）房地產開發企業與購房者簽訂設備安裝合同，根據現行營業稅法，若設備價值作為安裝工程產值的，應將設備價款包括在營業額中繳納營業稅。企業可與接受勞務方協商，由接受勞務方購買設備，只就安裝的勞務費用簽訂合同，這樣，企業只需要就勞務費用繳納3%的營業稅。
2.利用土地增值稅起征點優惠政策進行籌劃
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點為土地增值稅的稅務籌劃提供了條件。利用此政策進行稅務籌劃應注意三點：
（1）企業所建造的房屋必須是符合當地普通住宅標準的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項目的比率不得超過20%，增值額占扣除項目的比率在20%左右時稅負將出現大幅度的跳躍，企業應高度關注稅收成本對利潤和現金流的影響。（3）對于房地產企業既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準確劃分增值額的，其建造的普通住宅標準不能享受稅收優惠。
3.其他有關稅種的分析
（1）房地產業的稅金除上述營業稅和土地增值稅外，還有城市建設維護稅和教育費附加，以營業稅等流轉稅為計稅依據，分別適用7%、5%、1%的城市建設維護稅率，3%的教育費附加率。
（2）城鎮土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務機關繳納。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。
三、房地產企業稅收籌劃技術
房地產企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此采用的稅收籌劃技術也是多種多樣的，根據其行業特點和經營業務，其籌劃技術可以歸納如下：
1.稅基籌劃技術
房地產企業占用資金量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力。資金籌集中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是債務融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負。而發行股票籌資則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
2.實現技術
主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產定金、預售款都要納入收入繳納營業稅。
3.攤銷（分攤）技術
房地產企業的項目一般跨年度經營，所以如何實現攤入成本的最大化，貫徹權責發生制原則和配比原則，就成為重要的籌劃內容。工程成本要盡早足額計入，可以采取預提方法或其他分配方法；對于費用應盡量實現轉化，突破稅前列支限額的限制；能夠當期列支扣除的損失應及時確認。
4.轉化技術
房地產企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經營模式。轉化就是一種靈活的變幻，其效果非常顯著。
5.規避平臺籌劃
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點?？梢岳靡幈芷脚_籌劃規律進行籌劃節稅。其關鍵性的操作是控制增值率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。
[關鍵詞]新會計準則 房地產企業 稅收籌劃
一、引言
房地產行業是國家經濟發展的重要支柱，也是納稅大戶，房地產開發從立項、建設到銷售涉及到十多種稅，占我國實體稅稅種的半數以上。2007年以來，國家為規范房地產行業發展，相繼出臺了房地產企業土地增值稅全面清算、房地產企業所得稅預繳比例等相關文件規定，《企業會計準則第3號——投資性房地產》也第一次出現在我國會計準則體系當中，就企業投資性房地產的確認、計量、披露提出了明確要求。面臨國家宏觀調控政策和市場競爭對手的雙重壓力，如何在新會計準則及稅收法律政策框架下，有效降低稅負以節約成本，已成為房地產企業納稅籌劃工作的重要課題。
二、房地產企業稅收籌劃的必要性
1.房地產企業多元化業務與復雜的成本結構對稅收籌劃的迫切需求。與其他行業比較而言，房地產企業涉及的稅種多，稅負重，采取有效地稅收籌劃方案，減輕資金壓力，降低成本，是房地產企業的迫切需要。首先，房地產企業的多元化業務需要精細的財稅管理。房地產行業的開發經營活動涉及到規劃設計、征地拆遷、房產建造、經營銷售等諸多范疇，經營內容廣泛，經營業務多元，管理流程復雜，必須采取與之適應的財稅管理模式才能有效控制稅負成本。其次，房地產企業成本、費用結構復雜。比如：開發成本內容包括：征地拆遷費、基礎設施建設費等；經營成本則主要涉及到土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本等。這些都要求房地產企業進一步完善稅收籌劃方案，節約經營成本。
2. 新會計準則背景下房地產企業稅收籌劃調整的必要性。隨著新的會計準則體系的確立，《企業會計準則第3號——投資性房地產》、《企業會計準則第15號——建造合同》等法規的出臺都為房地產企業財稅方案的調整提出了新的要求。比如：會計準則所提供的會計政策如投資性房地產計量基礎、存貨計價方法的選擇，在一定范圍內賦予了企業選擇稅收的權利，使房地產企業可立足于節稅角度進行稅收籌劃；此外，新會計準則要求采用資產負債法對所得稅進行會計處理，新會計概念、會計工具在會計核算中的應用，也要求企業在面臨稅收籌劃時考慮到更多的問題，重新規劃和考量企業稅收籌劃方案。
三、房地產企業稅收籌劃的具體思考
1.對企業所得稅的稅收籌劃。根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）的相關規定，開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案，或已開始投入使用，或已取得了初始產權證明，均視為開發產品完工。在此情況下，已完工的開發產品須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅，而非按照計稅毛利率的方式來計算。針對于此，房地產企業在經營過程中應注意文件規定的完工條件，充分利用稅法規定的稅前扣除項目包括財產保險、失業保險、工傷保險、營業稅及附加等，推遲完工時間，合法應用遲延納稅的籌劃，延遲納稅時間，使貨幣的時間價值得到有效發揮，進而達到緩解企業資金壓力的效果。
2.對土地增值稅的納稅籌劃。土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%至60%不等，是房地產企業稅負的主要部分。把握土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策，應用稅收籌劃手段，適用低稅率或享受免稅待遇，對降低房地產企業經營成本極為重要。首先，要合理利用土地增值稅的征稅范圍界定進行稅收籌劃。具體來說，判定屬于土地增值稅征稅范圍的標準有三條：對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅；對國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的轉讓行為征稅；不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。由此，房地產企業可以采取房地產代建房形式，在開發項目之初確定最終用戶，定向開發，合作建房，開發完成后收取勞務收入性質的代建資金或建成后按比例分房自用，期間就不會出現房地產權屬的轉移，避開土地增值稅的征稅范圍，達到減輕稅負的目的。此外，房地產企業還可以分離裝修費用、折扣價銷售商品房等方式來加快資金回籠，降低增值額達到減稅的目的；或是適當追加項目投資，如增加園林綠化投入，提高住宅配套設施標準等，在提升品牌美譽度、促進銷售的同時，也可以增加可扣除項目的金額，減少應付稅額。
3.對房地產企業銷售收入的稅收籌劃。不動產銷售是房地產企業的主要收入來源。新企業會計準則中的收入準則嚴格規定了企業銷售收入的確認條件，但也為房地產企業的延遲收入確認時間帶來了稅收籌劃空間。準則規定，不動產的銷售以不動產的法定所有權轉讓后確認收入。但從房地產銷售情況來看，由于房價趨勢走高，單次付款較為困難，分期收款銷售房產是目前房地產業銷售的主要營銷策略。對此，為體現會計的謹慎性原則，企業也應按合同約定的收款時間分次確認收入，結轉成本，達到延遲收入確認時間和繳納各種稅款的目的，對于預售房款的會計處理也是如此。這樣，一方面解決了房地產企業開發資金不足問題，同時還獲取了稅款資金的時間價值，側面達到了節稅的目的。
四、結語
新會計準則的和實施是中國會計業界與國際接軌的重要舉措，也是中國會計改革的歷史中的飛躍式進步。房地產企業作為資金密集型企業，財會人員尤其要重視新會計準則所帶來的諸多變化，深入了解企業實際狀況，熟練掌握國家稅收法律規定，做好稅收籌劃工作，合法運用節稅措施，解決企業納稅實務中的一些問題。
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