時間：2023-08-31 16:23:09
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1、我國證券公司的主要經營模式和存在的問題分析
1.1、我國證券公司的主要經營模式
我國證券公司的主要的經營模式一般是通過經紀業務和自己營銷的業務來盈利的，經營的周期比較顯著，而且波動比較大。從經營模式的角度來分析，我國證券行業的外部結構是我國證券公司能夠獲利的主要途徑，我國證券公司是依靠經紀業務和自己營銷的業務來獲得利潤的，而這兩種業務與市場交投的活躍程度是密切相關的。我國的證券市場會有一定的周期性，是繁榮與低沉交替進行的，當證券市場沒有其他的業務往來時，就會導致經營模式的周期性波動。
我國證券公司經營模式存在的問題主要是外部的商業結構具有較為明顯的周期性，證券公司的大型的業務呈現出劇烈的波動現象，其波動與股票市場的波動是密切相關的，我國的證券市場沒有自身的業務模式。我國的財富管理模式還有待深化，低迷周期的資金管理幾乎不存在。我國證券公司自身存在行業與外界的結構不能有機的統一，制約了證券公司的盈利水平，導致我國證券公司的經營模式存在不穩定性。
2、我國證券公司經營模式的完善措施
2.1、我國證券公司要積極完善弱周期的經營模式
隨著我國資本市場的不斷完善和深化，證券公司的經營模式出現了擴展的現象，出現了一批弱周期的經營模式，在對資金進行管理時，是向期貨公司收取一定的費用，直接的投資帶來的利潤和發行上市帶來的收益不多。向期貨公司收費中介費的業務在一定程度上可以促進資本市場的繁榮，對證券公司的經營模式有一定的影響，所以，證券商家都想要按照自身的經營模式，向弱化的周期經營模式擴張，實現經營的強周期和弱周期的平衡發展。
2.2、我國證券公司要對不同的外部結構采取不同的管理方法，積極調節內部的結構，實現各種經營模式的發展
經紀業務是給投資者提供便利的交易模式，提供投資的咨詢，對經紀業務的經營模式進行分析，可以通過具有差異化的服務獲得一定利潤，經紀業務的核心在于合理的控制成本實現大規模的銷售，在經紀業務上要降低成本，調節內部結構，創造出新的運營模式，建立與客戶掛鉤的模式。投資的業務指的是證券的銷售和兼并等，這種方式的經營模式體現在優秀的投研能力上，我國證券公司要提高自身的投研能力，在管理方面采取創新的理念，實行崗位定薪的方法，實現投研人員的薪水與其能力掛鉤。強化投行業務的發展，其經營模式是實現提供服務來收取費用，盈利的主要因素在于要有大量的業務，要開展交叉式的經營。我國證券公司要開展投行業務，對于那些已經占有較大市場規模的證券商家可以繼續保持其份額，提高公司的公關水平，強化資源的利用能力，積極拓展業務，對于那些規模較小的證券商家，可以進行高投入，將大量的人才引進，努力擴大市場的份額。
2.3、我國證券公司要提高公司抵御風險的能力，實現資金的有效調控
證券公司的經營狀況不僅僅要受到業務開展的影響，在很大程度上取決于公司對風險的抵御能力上，因此，我國的證券公司要加強資金的調動能力，證券公司要建立抵御風險的政策，正確地運用經濟杠桿進行調節，有效地提升公司的盈利的可能性，確保證券公司經營模式的穩定性。
關鍵詞：創業板；創業板上市公司；成長性問題
2009年深圳交易所正式掛牌創業板上市公司，標志著我國創業板市場正式啟動。創業板指交易所主板市場以外的另一個證券市場，其主要目的是為新興公司提供集資途徑，幫助其發展和拓展業務。創業板市場上市公司大多從事高科技業務，具有較高的成長性，但往往成立時間較短，規模較小，主要經營一種業務。相對主板市場，創業板上市公司具有業績不穩定、經營風險高、退市風險大等特點，往往使投資者面臨較大的市場風險。
與主板市場不同，創業板市場現階段的主要目的是為高科技領域中運作良好、發展前景廣闊、成長性較強的新興中小型公司提供融資場所。由于中小型高科技企業普遍經營規模偏小，營運時間較短，市場前景不確定，盈利能力不穩定，存在一定市場風險，使得銀行不敢為其貸款；而我國主板市場因進入門檻過高也易將它們拒于門外，這樣就特別需要一個有別于主板市場的創業板市場為它們提供融資渠道。國家政策扶持創業板市場的目的，一則是建立多層次的市場體系；二則是希望創業板公司中能脫穎而出明日之星，產生像美國納斯達克市場中微軟、蘋果那樣的巨人公司。
在考察創業板公司時，思考公司的成長性問題顯得特別重要。這也是投資者重點考慮的因素之一。本文將從財務會計、業務與技術和發展規劃等方面初步探討創業板公司成長性問題。
一、財務會計問題
（一）法規規定
根據《首次公開發行股票并在創業板上市管理暫行辦法》規定：“最近兩年連續盈利，最近兩年凈利潤累計不少于一千萬元，且持續增長；或者最近一年盈利，且凈利潤不少于五百萬元，最近一年營業收入不少于五千萬元，最近兩年營業收入增長率均不低于百分之三十。凈利潤以扣除非經常性損益前后孰低者為計算依據?！?/p>
上述規定是兩套財務指標，適用其中一種就可以。若采用第一套標準“凈利潤標準”，即“最近兩年連續盈利，最近兩年凈利潤累計不少于一千萬元，且持續增長”，只要凈利潤有增長即可，沒有30%的要求；采用第二套指標“營業收入標準”才有30%成長性要求。
（二）實踐中應注意的幾點問題
1、對于近期凈利潤波動的情況
以報告期2007年、2008年、2009年為例，“持續增長”按以下標準掌握：
若凈利潤2009年大于凈利潤2008年，凈利潤2008年小于凈利潤2007年；如果凈利潤2009年小于凈利潤2007年，則不符合“持續增長”規定。
如果凈利潤2009年大于凈利潤2007年，則符合“持續增長”規定。
2、對于最近一期凈利潤存在明顯下滑的情況
如最近半年凈利潤不足上一年度凈利潤的50%，或者前三個季度凈利潤不足上一年度凈利潤的75%的，創業板公司應當提供經審計的能證明保持增長的財務報告，或者作盈利預測。
二、業務與技術問題
（一）法規規定
根據《首次公開發行股票并在創業板上市管理暫行辦法》第十四條規定：“發行人應當具有持續盈利能力，不存在下列情形：
1、發行人的經營模式、產品或服務的品種結構已經或者將發生重大變化，并對發行人的持續盈利能力構成重大不利影響；
2、發行人的行業地位或發行人所處行業的經營環境已經或者將發生重大變化，并對發行人的持續盈利能力構成重大不利影響；
3、發行人在用的商標、專利、專有技術、特許經營權等重要資產或者技術的取得或者使用存在重大不利變化的風險”。
（二）實踐中應注意的幾點問題
1、經營模式、產品或服務分析
（1）行業主管部門、行業監管體制、行業主要法律法規及政策等；
（2）行業競爭格局和市場化程度、行業內的主要企業和主要企業的市場份額、行業進入障礙、市場供求狀況及變動原因、行業利潤水平的變動趨勢及變動原因等；
（3）影響行業發展的有利和不利因素，如產業政策、技術替代、行業發展瓶頸、國際市場沖擊等；
（4）行業技術水平及技術特點、行業特有的經營模式、行業的周期性、區域性或季節性特征等；
（5）公司所處行業與上下游行業之間的關聯性，上下游行業發展狀況對本行業及其發展前景的有利和不利影響；
（6）出口業務比例較大的公司，分析產品進口國的有關進口政策、貿易摩擦對產品進口的影響、以及進口國同類產品的競爭格局等情況。
2、公司在行業中的競爭地位分析，包括產品或服務的市場占有率、變化情況及未來變化趨勢，主要競爭對手的簡要情況等。
（1）主要產品或服務的用途；
（2）主要產品的工藝流程圖或服務的流程圖；
（3）主要業務模式，如采購模式、生產或服務模式、營銷及管理模式，以及盈利模式；
（4）業務及其模式具有創新性的，應分析其獨特性、創新性以及持續創新機制。
3、公司主要產品或服務的核心技術分析，包括技術來源、技術水平、成熟程度。公司保持技術創新的機制，研發的組織、促進技術創新的制度安排等。公司核心技術人員、研發人員占員工總數的比例，所取得的專業資質及重要科研成果和獲得的獎項等。
三、發展規劃問題
（一）關于“創業板公司主要經營一種業務”的問題
根據《首次公開發行股票并在創業板上市管理暫行辦法》規定：發行人應當主要經營一種業務。
只要是同一類別業務或相關聯、相近的集成業務均認可。關鍵看是否原有業務自然延伸形成的，是否源于同一技術、或同一原材料、或同一客戶，只要不是拼湊的。
同一類別業務或相關聯，相近的集成業務；一種業務之外經營其他不相關業務的，最近兩個會計年度以合并報表計算同時符合以下標準：其他業務收入占營業收入總額不超過一定比例，按30%計算；其他業務利潤占利潤總額不超過一定比例，按30%計算。
關鍵要看是否自然形成的，證監會的認定標準為：同一類別業務或相關聯、相近的集成業務；一種業務以外經營其他不相關業務的，最近兩個會計年度以合并報表計算
（二）發展規劃問題分析
分析公司發行當年和未來三年的發展規劃及發展目標，在增強成長性、增進自主創新能力、提升核心競爭優勢等方面擬采取的措施。
結合募集資金運用，審慎分析公司的未來發展及在增強成長性和自主創新方面的情況，具體分析可能涉及擴大市場規模、提高市場占有率、實現現有產品或服務升級、進行技術開發和持續創新、加強管理和技術團隊建設、改善公司財務結構等情況。
公司的發展規劃和目標應當具體明確，合理分析規劃和目標所依據的假設條件，實施過程中可能面臨的主要困難，確保實現規劃和目標采用的方法或途徑。發行人應聲明在上市后通過定期報告持續公告規劃實施和目標實現的情況。
分析上述業務發展規劃和目標與現有業務的關系。若實現上述規劃和目標涉及與他人合作的，應對合作方及合作條件予以分析。
四、創新能力及其他問題
創業板公司主要經營領域為新能源、新材料、信息、生物與新醫藥、節能環保、航空航天、海洋、先進制造、高技術服務。其他領域中具有自主創新能力，成長性強的企業也可以進入創業板。
投資者應重點關注企業的創新能力，深入分析企業是否擁有關鍵的核心技術、突出的研發優勢、創新的業務模式以及較強的市場開拓能力；并結合企業的行業前景及其地位、業務模式、技術水平和研發能力、產品或服務的質量及市場前景、營銷能力等因素；同時考慮企業持續成長的制約條件，綜合分析判斷企業的成長性。
投資者應重點分析企業自主創新能力對成長性的影響。企業的業務屬于產品制造類的，分析其核心技術和持續技術創新能力對成長性的影響；企業的業務屬于非產品制造類的，分析其業務的特色和業務模式的創新性對成長性的影響。
另外，投資者應重視相關創業板公司的監管治理問題。創業板的監管原則是“以信息披露為主”的原則和“買者自負”的原則。創業板公司規模較小、業務處于初創期等特點都說明創業板是高風險市場，故創業板市場對上市公司的信息披露要求也比主板要求嚴格。與主板相比，創業板應更注重效益、追求的是高風險和高效益，因此，創業板的投資者主要是對市場有充分了解并希望參與高風險、高增長性公司的投資機構。
參考文獻及注解
[1] 中國證監會于2009年3月31日在其官方網站《首次公開發行股票并在創業板上市管理暫行辦法》，以下簡稱《辦法》，于2009年5月1日起正式實施。
小貸公司發展的第一重境界為：從事借貸生意。處于這一境界的小貸公司主要經營特點為：僅表面模仿銀行從事簡單的借貸業務操作；業務操作中主要考慮借款人的抵押物，只關注經營風險和追求公司利潤，沒有形成自己合理的信貸產品；不注重人才隊伍的建設；不太關注公司的長遠規劃和發展。其經營模式可概括為“典當模式”。
處于第一重境界中的小貸公司，首要做好的是在單筆借款業務中有效地防范法律風險，可采取如下防范風險的具體手段： 一是培養從業人員的法律素養或外聘法律顧問，以降低經營風險。二是制定嚴密規范的業務合同。嚴密的合同可以在風險出現時最大程度上維護小貸公司的利益。三是設計采取有效的擔保手段，以確保不良貸款損失降到最低。
小貸公司發展的第二重境界為：從事借貸行業。處于這重境界的小貸公司一般制定有中長期經營發展規劃，有培養員工的意識和需求，在經營中不完全依賴熟人客戶，而是通過市場調研來不斷尋找目標客戶，并針對目標客戶設計信貸產品，能穩健地提高資金的使用效率。
對處于第二重境界中的小貸公司，需進一步為自己的長期可持續發展夯實基礎，應從如下方面完善和改進公司經營管理：一是建立有效的公司治理結構?？茖W、合理、專業、高效的公司治理結構是一個小貸公司可持續發展的組織基礎。二是制定有效的各項管理制度，確立公司“法治”。發展到這一階段的小貸公司不能仍然停留在“個體戶式”或“小作坊式”管理，應制定行之有效的管理制度來規范公司經營管理。三是在分析目標客戶的前提下，設計實用的信貸產品。在深入了解和研究目標客戶的經營方式、盈利模式、回款周期、市場形勢等因素，為批量目標客戶量身定制信貸產品而不是簡單模仿銀行后，小貸公司最終可獲得自己的忠實客戶。
一、行程安排
2018年7月3日，到中糧集團黃島庫考察。
2018年7月4日上午，到青島康美樂貿易有限公司考察。2018年7月4日下午，到諸城外貿有限責任公司考察。
二、走訪企業的基本情況
（一）、中糧集團有限公司是立足中國的國際大糧商，是全球布局、全產業鏈、擁有最大市場和發展潛力的農業及糧油食品企業，集貿易、加工、銷售、研發于一體的投資控股公司。中糧貿易有限公司是中糧集團有限公司下屬一級子公司，是國內最大的市場化糧食流通企業，重要的飼料生產企業，服務國家糧食宏觀調控和小麥、玉米等重要農產品進出口的執行主體。中糧貿易有限公司黃島糧庫自2014年以來與我縣****糧食購銷有限公司合作經營小麥、玉米業務。今年3月8日中糧貿易華北區***總經理、**經理來我縣與***縣長就**糧食產業化經營進行了初步交流與探討。這次考察期間，我們與中糧貿易華北區黃島庫***等就**縣糧食產業化等進行了深入的研討，為進一步推進這項工作落地，雙方商定，近期由****帶隊，組織局機關相關科室和**部分員工等到河北柏鄉糧庫學習產業化經營模式。
（二）、諸城外貿有限責任公司是全國農業產業化經營重點龍頭企業，其牢固樹立"農業發展我發展，我與農民共興衰"的經營指導思想，走"貿工農一體化，產加銷一條龍"的產業化發展道路，帶領百萬戶農民參與國際市場競爭。該公司***2017年12月份來**與我縣**合作經營玉米業務。走訪考察期間，我們與公司董事、副總經理***，山東諸城金雞飼料有限公司經理***等進行了座談交流，雙方就**縣糧食深加工、糧食倉儲等合作事宜進行了深入探討，初步達成了合作意向。我們也誠摯邀請該公司主要領導來我縣考察工作，***接受了邀請，表示盡快研究，爭取早日成行。
（三）、青島康美樂貿易有限公司總經理***是**縣人，2000年在**開始從事糧食經營，2009年在青島注冊公司。該公司主要經營糧食（高粱、大麥、玉米）進口業務，目前公司年進口高粱、大豆、大麥近50萬噸，年產值超過10億元，利稅2000多萬元。***總經理對老家有深厚的感情，考察期間，我們與她就糧食進出口貿易、國內玉米市場形勢等進行了座談交流，***總經理對我縣的糧食流通工作提出了誠懇的建議，表示盡最大努力支持家鄉的糧食流通貿易。
三、幾點啟示
（一）**縣是全國產糧大縣，現有耕地面積100萬畝 ，糧食種植面積178萬畝，其中小麥種植面積84萬畝，玉米種植面積94萬畝，糧食年產量可達100萬噸。農民種植的糧食絕大多數流入了縣外的糧食貿易公司和糧食加工轉化企業，我縣的貿易糧達到70%以上。
（二）**縣糧食加工行業較為薄弱，目前全縣糧食加工企業十余家，年加工能力不足10萬噸；糧食倉儲企業兩家，倉儲能力8萬噸。由于我縣從事糧食購銷的個體工商戶較多，沒有大型龍頭企業，造成本地糧食加工轉化能力弱。農民種植的糧食經過層層轉銷到縣外糧食加工企業和貿易企業，導致種糧農民成本較高，效益低，但增值空間也大。
（三）推進糧食產業化經營，實現鄉村產業振興，增加農民收入，主要從一下幾點入手：
1.推廣優質糧食種植，發展“訂單農業”。 2017年縣**同中裕集團簽定了五千畝的優質小麥“師欒-021”的推廣種植計劃。從今年收獲情況來看產量價格都不錯，優質小麥與普通小麥相比，有品質優，價格高，抗病強等優勢，2018年計劃在現有優質小麥推廣種植的基礎上，逐步再同中糧集團，中裕集團合作將種植面積推廣至2萬畝，爭取在較短時間內將**縣的優質小麥種植推廣到全縣，以此增加農民收入，提高我縣小麥市場競爭力。
關鍵詞：融資性擔保；履約擔保
擔保公司的發展是我國逐步向民營企業開放金融市場的產物，從總體而言，其應歸屬于金融業。擔保公司擔保業務與金融機構的擔保類業務其實存在一定程度上的對比關系，金融機構的擔保類業務主要有：保險公司的保證保險、信用保險業務；商業銀行的保函、備用信用證業務；證券公司的信用互換業務（該項業務國內證券公司尚未開展）。
目前，金融機構中財產保險公司的保證保險主要集中在消費貸款保證保險里面，有車貸險，房貸險，學貸險等，信用保險中的出口信用保險主要由中信保一家操作，以承保出口企業的應收款信用風險為主要業務。銀行的保函類業務主要集中在工程領域，有履約保函、投標保函、預付款保函、付款保函以及其他類似加工貿易保函、關稅保付保函等等，而備用信用證實務應用較少。
擔保行業依據的法律法規主要有1995年6月30日《擔保法》，2000年12月13日《關于適用若干問題的解釋》，2007年3月16日《物權法》，2010年3月8日《融資性擔保公司管理暫行辦法》。其中法律法規規定了五種典型擔保，包括保證、抵押、質押、留置、定金。在法規之外實務領域，還存在著非典型擔保，包括按揭、回購、所有權保留、讓與擔保、押匯、收費權質押、退稅托管賬戶質押等等。
總體上說，從法律概念出發，擔?？煞譃槿谫Y性擔保、履約擔保和其他擔保。在國內擔保行業，融資性擔保市場份額最大的是中科智擔保公司，履約擔保做的比較好的有長安保證擔保公司、中建擔保公司等，主要以工程擔保為主。其他擔保包括向法院出具的訴訟保全擔保（中投保對此份額較大）、有關船舶的海事擔保、向海關出具的關稅擔保等。
現階段擔保公司的主要經營模式以融資性擔保為主，融資性擔保主要包括中小企業流動資金貸款和票據承兌擔保、中小企業固定資產貸款擔保、中小企業國際貿易融資擔保（主要指開立信用證擔保，進口押匯擔保，擔保提貨等）、自然人消費貸款擔保（主要為車輛貸款、房屋貸款、信用卡透支及學生貸款提供擔保），以及股本金貸款擔保，過橋貸款擔保等。
但融資性擔保并不具有經濟性，主要原因在于資金的成本問題。通過銀行操作需要保證金，擔保業務只能放大10倍，按2%的擔保費計算收入資產比在20%左右。除去經營費用和風險撥備，所剩利潤其實并不多，而且在這種模式下，無法采用規模經濟來產生更多的資金效益，導致實務上擔保公司很多情況下并不從事擔保業務，而是通過銀行發放委托貸款，通過高利率來解決資金的使用效率，甚至部分擔保供公司不惜違規從相的存款放貸業務，最后淪為地下錢莊，嚴重的擾亂了國家的金融秩序。
融資性擔保其實從法律角度出發，也屬于廣義范圍的履約擔保，只不過它只是對借款合同進行擔保。市場上除了借款合同，還有更多的是購銷合同，工程合同等。如果能對此類合同進行擔保（事實上市場存在這些合同擔保的需求），業務拓展的空間還是很大的。
履約擔保應成為擔保公司主要經營模式的關鍵優勢是不占用資金。只要投入適當的人力資源，把握好擔保業務的風險控制，短時期內業務規模有較大幅度的上升還是有可能的。目前市場上存在的履約擔保主要有：工程投標擔保、承包商履約擔保、預付款擔保、業主支付擔保、企業交易履約擔保等。
為了進一步縷清履約擔保業務的思路，我們可以將現行保險公司、銀行操作的履約擔保作一下比較：擔保公司可以參照的保險公司保證、信用保險業務類有：產品質量擔保、住宅質量擔保、雇員忠誠擔保、國內貿易信用擔保；擔保公司可以參照的銀行保函業務類有：租賃擔保、維修擔保、工程尾款擔保、加工貿易擔保。
可見，只要市場上存在任何一種類型的合同，就有相應的合同履約風險，我們可以在風險可控或概率精算的前提下，設計出相應的擔保品種，以開拓市場規模。
筆者建議擔保公司目前應涉及的主要業務領域主要有以下幾個大類：
1、保證擔保業務（買方付保費）：主要應用于賒購環節，企業往往急于得到賒銷商品，上游企業卻擔心企業的償債信用，如果擔保公司介入，并由下游企業支付擔保費，該模式在一定程度上應該可行。
2、信用擔保業務（賣方付保費）：主要應用于賒銷環節，由租賃公司的廠商租賃得到啟發，是否可以開展廠商信用擔保業務，即對廠商產品銷售形成的應收款進行擔保，擔保費由廠商承擔，廠商出于權衡應收款催討及壞賬費用的考慮，該模式應該有一定市場空間。
3、大型裝備和建設領域的履約擔保類（參照長安保證擔保公司、中建擔保公司模式）
4、雇員忠誠擔保類（即對公司員工、特別是關鍵位置人物發生嚴重違規違紀或者偷竊公司財產給公司造成損失的行為，由擔保人負責賠償）。
除了業務模式，擔保公司應同時配套建設信用審查評估體系，擔保公司的風險控制問題比商業銀行還難以操作，故不能單純引入商業銀行的風險管理方法和程序?？梢钥紤]引入證券公司關于宏觀分析+行業分析+公司分析的理念，采取自上而下的評估方法，財務報表并非主要的風險評估依據，只有把握了企業（甚至是企業的上下游企業）的經營狀況，才能得出有實際意義的信用評估結論。
關鍵詞：財務核算 商業地產 服務行業 管理會計體系
一、管理會計體系建設需要摒棄財務核算僅為實現企業對外報告的傳統功能，推進財務核算向管理決策功能拓展
對于新興行業的初創型公司來說，管理會計工作的開展一般會滯后于財務會計工作，管理會計體系構建需要有一個逐步認知和布局的過程，而財務核算體系一般會伴隨業務的發展先行建立起來。為了推進企業管理會計體系建設，財務核算體系在設計和建設過程中，需要摒棄財務核算僅為實現企業對外報告的傳統功能，推進財務核算向管理決策功能拓展。本文以商業地產服務行業為例，強調用管理會計理念構建財務核算體系，使財務核算體系建設符合企業推進管理會計體系建設的遠景目標。
二、財務核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉型，使財務核算數據能夠有效運用于管理決策
商業地產服務行業在我國屬于新興行業，除了房地產開發商轉型或涉足商業地產領域成立商業地產管理公司以外，第三方商業地產服務機構也逐步發展起來。房地產開發商旗下的商業地產管理公司主要為自身開發的項目提供商業地產管理服務，一般不參與其他房地產企業的商業項目運作，而第三方商業地產管理公司作為專業化的商業地產服務機構，為多個房地產開發商或業主提供商業項目增值服務，其主要商業模式為輕資產、多項目運作。本文所探討的商業地產服務行業財務核算體系構建以及管理會計信息化基礎建設主要針對第三方商業地產運營管理公司。
第三方商業地產運營管理公司主要經營管理模式有受托經營、承租經營、股權投資、商業策劃服務等。受托經營模式，即商業地產運營管理機構作為資產管理方，接受商業地產開發商或業主方委托為商業地產項目提供全程資產管理服務，獲取資產管理收益并分享項目物業增值收益。承租經營模式，即商業地產運營管理機構作為承租方，以租賃方式取得商業地產項目整體經營權，通過對項目重新定位和改造以及后續運營管理，獲得項目租金收入并分享項目物業增值收益。股權投資模式，即商業地產運營管理機構作為投資方，以直接購買或收購兼并方式獲得商業地產項目股權，通過對項目的直接投資和直接管理，提升項目整體價值獲得股權投資收益。商業策劃服務模式，即商業地產運營管理機構作為專業咨詢機構，為商業項目提供項目規劃、市場定位、招商租賃等服務獲取咨詢收入。
第三方商業地產運營管理公司主要利潤來源于多項目資產管理利潤、承租經營利潤、商業策劃收益、物業增值收益以及股權投資收益等。由于其運營管理的服務對象為商業項目，核算體系設計中，所有的核算元素都必須以項目為中心進行精益化核算。比如，核算細則要求所有的直接成本費用必須核算到項目層級；對于總部層級發生的間接成本費用，凡是受益對象為項目的，必須核算到項目層級；對于受益對象為項目，但無法明確到具體項目的，核算前需要與管理層溝通具體分配原則后核算至具體項目；對于受益對象不能歸屬于項目的，核算上需要記錄為“非項目”成本費用。對于管理層來說，總部層級發生的成本費用受益對象不能最終歸屬于項目的并不多見，這些成本費用可能是項目的前置成本，也可能是潛在項目的拓展成本，核算上要求財務人員深入到業務前沿，跟蹤這些成本的最終歸屬項目。
由于商業項目經營管理模式不同，財務核算上需要反映不同管理模式下的項目運營狀況。此外，不同管理模式下的商業項目可以細分為不同的管理服務階段。比如，受托經營類和承租經營類項目，可以細分為商業定位階段、工程改造階段、招商階段、預開業階段、正式開業后運營管理階段等。商業策劃類項目，可以細分為商業定位階段、工程改造階段、招商階段等。財務核算方面，需要根據項目在業務上的多元化屬性，對項目進行多維度核算，使經營分析既可以從項目整體又可以從不同維度方面反映項目的財務狀況。
從以上第三方商業地產運營管理公司經營管理模式的特點來看，財務核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉型，使財務核算數據能夠有效運用于管理決策。
三、財務核算系統與業務系統的底層數據需要實現共享，使財務核算系統能及時獲取和整合業務信息，跟蹤業務活動變化，發揮財務核算決策支持功能
第三方商業地產運營管理公司作為連接商業物業持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比如，房地產開發商、投資者、品牌商、供應商和消費者等。商業地產服務商參與了房地產業、商業服務業、金融業的市場資源整合和重新配置活動。
商業地產服務機構在商業項目管理的各個階段與眾多外部供應商緊密合作，共同服務于商業資產的增值服務。比如，商業項目市場定位和規劃階段，商業地產服務機構需要與專注項目所屬區域的市場調研機構緊密合作；商業項目工程改造階段，需要與工程咨詢供應商合作；招商階段，需要與招商經紀服務商合作；市場推廣和營運階段，需要與媒體和市場運營供應商合作。
第三方商業地產運營管理公司作為市場資源整合者的角色定位，要求財務核算體系設計中必須考慮將外部市場資源沉淀在公司信息化系統的底層數據庫中，并實現企業內部各信息子系統數據共享。比如，OA系統、采購系統、合同管理系統、商戶銷售系統、會員管理系統、租戶結算系統等各信息子系統的底層數據庫必須與財務核算系統保持信息共享和互換，使財務核算系統能及時獲取和整合業務信息，跟蹤業務活動變化，發揮財務核算決策支持功能。
四、財務核算體系構建需要集團統一核算管理體系，實現財務信息集中管理，為管理會計體系建設做好鋪墊
針對第三方商業地產運營管理機構輕資產、多項目運作的商業模式特征，其主要公司構架一般設計為集團管理公司、區域管理公司、項目公司三級。集團管理公司主要核算集團總部費用、集團直接管理的項目池；區域管理公司主要核算區域總部管理費用、區域公司直接管理的項目池；項目公司主要核算特定項目。除了以上三類公司以外，集團公司還會通過持股方式控制專業性功能公司，比如，為項目提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業管理服務的物業管理公司、提供招商服務的招商咨詢公司等，這些專業性功能公司既可以為集團內項目提供服務也可以在市場上獨立運作。
以集團直接管理的承租經營類項目為例，項目公司作為承租方，通過租賃方式取得項目整體經營權，會計核算主體為項目公司，主要核算項目租金收入和項目直接經營成本。集團層面對項目的直接管理成本主要體現為集團專業管理部門為項目運營管理服務投入的人力資源成本、集團集中招商職能為項目發生的招商成本、集團集中營銷職能為項目發生的營銷成本等，這些直接成本記錄在集團管理公司的核算賬套中。此外，集團內專業性功能公司為項目提供的專業化服務成本，比如，工程咨詢服務成本、物業管理服務成本等記錄在專業性功能公司的核算賬套中。從集團母公司視角，對外報告需要抵消內部公司關聯交易產生的內部服務結算收入與支出，反映公司整體經營成果；對內報告需要集合集團內各核算主體的經營數據分析各項目完整的投入產出情況，跟蹤項目財務狀況的變化。
第三方商業地產運營管理公司集團化統一運營管理、集約化經營的特點，要求在財務核算體系設計方面，必須首先考慮統一集團內各公司核算科目體系、核算細則，統一集團內各公司財務對內和對外報告體系。集團統一核算管理體系，有利于實現財務信息集中管理，為管理會計體系建設做好鋪墊。
五、財務核算向管理決策功能拓展，需要企業管理層權衡成本與效益，使財務核算體系建設符合企業推進管理會計體系建設的戰略規劃
財務核算向管理決策功能拓展，要求財務核算體系隨著行業的變革和公司商業模式的變化持續改善。財務核算向管理決策功能拓展，需要企業管理層權衡成本與效益，綜合考慮企業發展的階段性以及推進管理會計體系建設的布局和時間節點，使財務核算體系建設符合企業推進管理會計體系建設的戰略規劃。 [h: 0px" />
參考文獻：
[1]財政部.關于全面推進管理會計體系建設的指導意見（財會[2014]27號）.
商業地產服務行業在我國屬于新興行業，除了房地產開發商轉型或涉足商業地產領域成立商業地產管理公司以外，第三方商業地產服務機構也逐步發展起來。房地產開發商旗下的商業地產管理公司主要為自身開發的項目提供商業地產管理服務，一般不參與其他房地產企業的商業項目運作，而第三方商業地產管理公司作為專業化的商業地產服務機構，為多個房地產開發商或業主提供商業項目增值服務，其主要商業模式為輕資產、多項目運作。本文所探討的商業地產服務行業財務核算體系構建以及管理會計信息化基礎建設主要針對第三方商業地產運營管理公司。第三方商業地產運營管理公司主要經營管理模式有受托經營、承租經營、股權投資、商業策劃服務等。受托經營模式，即商業地產運營管理機構作為資產管理方，接受商業地產開發商或業主方委托為商業地產項目提供全程資產管理服務，獲取資產管理收益并分享項目物業增值收益。承租經營模式，即商業地產運營管理機構作為承租方，以租賃方式取得商業地產項目整體經營權，通過對項目重新定位和改造以及后續運營管理，獲得項目租金收入并分享項目物業增值收益。股權投資模式，即商業地產運營管理機構作為投資方，以直接購買或收購兼并方式獲得商業地產項目股權，通過對項目的直接投資和直接管理，提升項目整體價值獲得股權投資收益。商業策劃服務模式，即商業地產運營管理機構作為專業咨詢機構，為商業項目提供項目規劃、市場定位、招商租賃等服務獲取咨詢收入。第三方商業地產運營管理公司主要利潤來源于多項目資產管理利潤、承租經營利潤、商業策劃收益、物業增值收益以及股權投資收益等。由于其運營管理的服務對象為商業項目，核算體系設計中，所有的核算元素都必須以項目為中心進行精益化核算。比如，核算細則要求所有的直接成本費用必須核算到項目層級；對于總部層級發生的間接成本費用，凡是受益對象為項目的，必須核算到項目層級；對于受益對象為項目，但無法明確到具體項目的，核算前需要與管理層溝通具體分配原則后核算至具體項目；對于受益對象不能歸屬于項目的，核算上需要記錄為“非項目”成本費用。對于管理層來說，總部層級發生的成本費用受益對象不能最終歸屬于項目的并不多見，這些成本費用可能是項目的前置成本，也可能是潛在項目的拓展成本，核算上要求財務人員深入到業務前沿，跟蹤這些成本的最終歸屬項目。由于商業項目經營管理模式不同，財務核算上需要反映不同管理模式下的項目運營狀況。此外，不同管理模式下的商業項目可以細分為不同的管理服務階段。比如，受托經營類和承租經營類項目，可以細分為商業定位階段、工程改造階段、招商階段、預開業階段、正式開業后運營管理階段等。商業策劃類項目，可以細分為商業定位階段、工程改造階段、招商階段等。財務核算方面，需要根據項目在業務上的多元化屬性，對項目進行多維度核算，使經營分析既可以從項目整體又可以從不同維度方面反映項目的財務狀況。從以上第三方商業地產運營管理公司經營管理模式的特點來看，財務核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉型，使財務核算數據能夠有效運用于管理決策。
二、財務核算系統與業務系統的底層數據需要實現共享，使財務核算系統能及時獲取和整合業務信息，跟蹤業務活動變化，發揮財務核算決策支持功能
第三方商業地產運營管理公司作為連接商業物業持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比如，房地產開發商、投資者、品牌商、供應商和消費者等。商業地產服務商參與了房地產業、商業服務業、金融業的市場資源整合和重新配置活動。商業地產服務機構在商業項目管理的各個階段與眾多外部供應商緊密合作，共同服務于商業資產的增值服務。比如，商業項目市場定位和規劃階段，商業地產服務機構需要與專注項目所屬區域的市場調研機構緊密合作；商業項目工程改造階段，需要與工程咨詢供應商合作；招商階段，需要與招商經紀服務商合作；市場推廣和營運階段，需要與媒體和市場運營供應商合作。第三方商業地產運營管理公司作為市場資源整合者的角色定位，要求財務核算體系設計中必須考慮將外部市場資源沉淀在公司信息化系統的底層數據庫中，并實現企業內部各信息子系統數據共享。比如，OA系統、采購系統、合同管理系統、商戶銷售系統、會員管理系統、租戶結算系統等各信息子系統的底層數據庫必須與財務核算系統保持信息共享和互換，使財務核算系統能及時獲取和整合業務信息，跟蹤業務活動變化，發揮財務核算決策支持功能。
三、財務核算體系構建需要集團統一核算管理體系，實現財務信息集中管理，為管理會計體系建設做好鋪墊
針對第三方商業地產運營管理機構輕資產、多項目運作的商業模式特征，其主要公司構架一般設計為集團管理公司、區域管理公司、項目公司三級。集團管理公司主要核算集團總部費用、集團直接管理的項目池；區域管理公司主要核算區域總部管理費用、區域公司直接管理的項目池；項目公司主要核算特定項目。除了以上三類公司以外，集團公司還會通過持股方式控制專業公司，比如，為項目提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業管理服務的物業管理公司、提供招商服務的招商咨詢公司等，這些專業公司既可以為集團內項目提供服務也可以在市場上獨立運作。以集團直接管理的承租經營類項目為例，項目公司作為承租方，通過租賃方式取得項目整體經營權，會計核算主體為項目公司，主要核算項目租金收入和項目直接經營成本。集團層面對項目的直接管理成本主要體現為集團專業管理部門為項目運營管理服務投入的人力資源成本、集團集中招商職能為項目發生的招商成本、集團集中營銷職能為項目發生的營銷成本等，這些直接成本記錄在集團管理公司的核算賬套中。此外，集團內專業公司為項目提供的專業化服務成本，比如，工程咨詢服務成本、物業管理服務成本等記錄在專業公司的核算賬套中。從集團母公司視角，對外報告需要抵消內部公司關聯交易產生的內部服務結算收入與支出，反映公司整體經營成果；對內報告需要集合集團內各核算主體的經營數據分析各項目完整的投入產出情況，跟蹤項目財務狀況的變化。第三方商業地產運營管理公司集團化統一運營管理、集約化經營的特點，要求在財務核算體系設計方面，必須首先考慮統一集團內各公司核算科目體系、核算細則，統一集團內各公司財務對內和對外報告體系。集團統一核算管理體系，有利于實現財務信息集中管理，為管理會計體系建設做好鋪墊。
四、財務核算向管理決策功能拓展，需要企業管理層權衡成本與效益，使財務核算體系建設符合企業推進管理會計體系建設的戰略規劃
