時間：2023-08-30 16:26:29
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關鍵詞：房地產 財務風險 控制 問題
房地產公司屬于典型的資金密集型企業，強大的資金支持是維持企業正常健康運營的必備條件，由于經濟發展狀態的限制，向歐美國家的房地產行業融資發展的先進模式在國內難成規模，而上市公司門攬高，信托受限，隨著銀行對房企的緊縮政策，日益增大的資金需求與單一的融資渠道是我國地產行業亟待解決的主要矛盾。而對于房地行業來說巨額的籌資也帶來了極高的償債風險。
房房地產公司屬于典型的資金密集型企業，強大的資金支持是維持企業正常健康運營的必備條件，房地產行業用于運轉的資金主要來自于企業自籌資金，銀行貸款及購房預付款，其他資金來源所占比例不到20%。目前不少企業的資產負債率目前已達到80%甚至90%之上，風險之大令人堪憂房地產項目本身具有投資回收期長，需要大量資金密集的投入的特點，一個項目在較長的建設過程中會涉及到鋼鐵，建材等多達幾十個行業的市場，又與周圍的競爭環境，宏觀經濟貨幣政策及市政規劃的改變有不可分割的關系，這些因素都會對其產生企業不可控制的影響，而由此引發投資活動的不確定性便會引發出財務風險。
我國房地產施工面積增長率從2011年2月基本為下降趨勢，從39%下降為13.3%。而銷售建筑面積同比增長率從2012年03月開始基本為負值，市場需求遠遠小于供給，直到2012年11月才轉負為正。限貸、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，使得房地產企業的資金鏈逐漸加壓，大量的庫存使得不少房地產企為確保資金的回收紛紛推出打折促銷的活動來。我國房地產施工面積增長率從2011年2月基本為下降趨勢，從39%下降為13.3%。而銷售建筑面積同比增長率從2012年03月開始基本為負值，市場需求遠遠小于供給，直到2012年11月才轉負為正。限貸、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，使得房地產企業的資金鏈逐漸加壓，大量的庫存使得不少房地產企為確保資金的回收紛紛推出打折促銷的活動來確保企業的資金鏈。本文將從以下幾個方面去闡述構成房地產行業財務風險的主要原因：
1.1、產品本身具有的特性引起的財務風險房地產項目產品所需投入巨大，動輒上億，環節復雜，項目周期長，而其是與土地緊密聯系關系的不動產，具有不可移動性、稀缺性與不可再生性。由于依附于土地所以還具有很強的區域性，經濟發展的不平衡使得不同地區同樣產品的價值區別甚大，因此在項目 始落地時，伴隨著決策的財務風險便已開始產生，這是房地產行業本身產品的性質所決定的。
1.2、企業經營管理活動引起財務風險我國目前房地產企業存在行業性的資本結構不合理，平均資產負債率連年增高，個別企業甚至高達90%，這樣的負債尋求財務杠桿的經營模式本身就存在著巨大償債的風險。在這樣高風險的行業中財務風險管理意識淡薄與財務風險系統的不完善卻普遍存在于各個企業中，面對如今復雜多變的市場環境，財務管理水平的局限性將會使整個企業落入危機而渾然不覺，不能夠起到及時控制風險、降低風險的作用。缺乏完善的財務風險管理系統本身就是企業財務風險增加的原因之一。
2、房地產行業財務風險成因
房地產行業財務風險成因具有與其他行業的共性，如都受到內部環境與外部環境的影響，但每個行業對其影響因素的敏感度與影響結果都不同，本文將從以下幾個方面去闡述構成房地產行業財務風險的主要原因：
3、產品本身具有的特性引起的財務風險
房地產項目產品所需投入巨大，動輒上億，環節復雜，項目周期長，而其是與土地緊密聯系關系的不動產，具有不可移動性、稀缺性與不可再生性。由于依附于土地所以還具有很強的區域性，經濟發展的不平衡使得不同地區同樣產品的價值區別甚大，因此在項目 始落地時，伴隨著決策的財務風險便已開始產生，這是房地產行業本身產品的性質所決定的。
4、企業經營管理活動引起財務風險
我國目前房地產企業存在行業性的資本結構不合理，平均資產負債率連年增高，個別企業甚至高達90%，這樣的負債尋求財務杠桿的經營模式本身就存在著巨大償債的風險。在這樣高風險的行業中財務風險管理意識淡薄與財務風險系統的不完善卻普遍存在于各個企業中，面對如今復雜多變的市場環境，財務管理水平的局限性將會使整個企業落入危機而渾然不覺，不能夠起到及時控制風險、降低風險的作用。缺乏完善的財務風險管理系統本身就是企業財務風險增加的原因之一。
5、我國行業發展現狀帶來的財務風險
我國的房地產行業發展迅速，從爆發期到現在的深度調整期，每個時期企業發展模式都有所不同。從”土地"模式到現在“現金為王”模式的轉變也在無形之中為不少企業增加了財務風險。“土地”模式倡導以土地儲備量作為房地產企業實力的決定性評價標準，在實際企業操作中卻將其極端化，各個企業競相正當“地王"如，不斷的用新拍土地帶來的項目融資去獲取新的土地，而拍得的土地又帶來新的融資，這樣的模式使得地價愈來愈高，而融資風險愈來愈大，最終承載卻是銀行與消費者。在健康的房地產市場中穩健的資金鏈應該是其主要特征，如何控制其資本結構而取得最佳的土地儲備量并保證資金的使用效率是每個企業在各個時期都要重視的問題，也是房地產企業特有的并且必須要控制的風險之一。
關鍵詞：房地產 財務風險
財務風險有廣義和狹義之分，廣義的財務風險是指在企業各項財務活動中，因企業內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，從而是企業蒙受損失的可能性。狹義的財務風險通常是指企業的舉債籌資風險，尤其是當負債過多而導致企業到期無法償本付息，給企業造成損失的不確定性。
一、我國房地產行業財務風險類型
我國房地產行業起步較晚，各方面體制都還不健全，同時近幾年為了抑制房價，是房地產面臨的政策環境日益嚴峻，房地產企業財務風險與日俱增，控制風險首先要提前認識房地產行業的風險類型，從而制定相應的策略來應對。房地產行業財務風險可以分為兩大類，一類是外部風險，一類是內部風險。
（一）外部風險
房地產行業外部財務風險主要是是指房地產行業所面臨的外部環境變化所帶來的風險，主要包括市場風險，政策風險等。
市場風險主要包括供求風險，消費者偏好風險，通貨膨脹風險等。首先是供求風險，近幾年來，房價不斷攀升，很多人被房地產行業蒸蒸日上的業績及利潤所吸引，希望從中分一杯羹，紛紛涉足房地產行業，另外加上國家不斷加強保障房建設，房地產供給不斷增加，因此房地產行業競爭越來越激烈，房地產商面臨強大的競爭壓力。其次是消費者偏好風險，由于供給的增加，房地產商不斷推陳出新，尋求差異化，以求吸引住戶，但是，在這一過程中，如果對消費者心理掌握不到位，推出房屋無法滿足消費者需求，則會造成房屋積壓，給房地產企業造成損失。最后是通貨膨脹風險，通貨膨脹是房地產面臨的又一外部風險，通貨膨脹帶來的結果就是材料成本、人工成本的增加，這勢必給房地產商帶來壓力。
政策風險主要是指國家政策變動給房地產企業帶來的不確定性。主要包括利率風險、稅收風險、籌資風險等一系列的政策風險。首先，利率風險是房地產面臨的最大風險之一，眾所周知，房地產企業是資金密集型企業，其資金主要來源是銀行貸款，貸款利率上升必然會使房地產企業成本增加，并且，利率上升會減少消費者的購買欲望，房地產成交量下降，很容易造成房地產企業資金鏈斷裂。其次，房地產企業在經營過程涉及多項稅種，所涉及的稅務不僅包含一般企業應負擔的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、企業所得稅，還包括土地增值稅、房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅等，一個房地產企業所繳納稅種多達十余項，因此，若國家提高稅率，房地產企業成本也會提高。最后，房地產企業面臨的解決難題就是籌資，目前我國金融市場體制不健全，政府對房地產上市管制較為嚴格，除綜合實力較強的房地產商可以通過上市融資外，很多中小企業根本達不到上市資格，另外，我國房地產行業其它融資方式仍不健全，大部分企業還是通過銀行貸款籌集資金。近幾年國家為打壓房價，收縮銀行信貸額度，加大房地產企業融資難度。
（二）內部風險
內部風險是房地產企業在內部資產結構、公司治理、財務管理等方面存在的風險。第一，房地產企業由于資金投入大，大部分資金來源于銀行貸款，因此大多數房地產企業都面臨較高的資產負債率，很多房地產企業資產負債率高達70%以上，個別甚至超過100%，負債的提高增加了企業的償債風險，尤其是在國家對房地產行業進行宏觀調控的背景下，這一風險尤為突出。第二，由于房地長行業屬暴利行業，大部分人在沒有做足充分準備的情況下加入這一行業，大部分房地產企業實力弱，規模小，經營管理水平不高，公司治理結構不明晰，財務管理不嚴格，這都導致房地產企業對市場的反應和把握能力降低，風險控制和風險防范意識也偏低，是房地產企業財務風險加大。
二、房地產企業風險評價研究
（一）選擇正確的風險評價指標，構建風險評價體系
科學的風險評價指標有利于企業準確、全面、恰當的把握當前房地產企業的財務風險，有效對企業的財務風險進行評價。指標的選擇應當科學合理全面。能夠對房地產企業的財務風險水平進行反映的指標體系有發展能力指標體系，風險水平指標體系，償債能力指標體系等。選擇及建立正確的財務風險評價指標可以使財務風險控制更有目的性。
（二）拓展多元化融資渠道
房地產企業應當尋求多元化融資渠道，不再局限于銀行貸款，從而降低金融風險，降低資產負債率同時增強企業償債能力。目前階段，隨著金融市場的不斷發展，許多房地產企業通過房地產信托投資基金，房地產投資公司，海外上市等方式融資，這也解決了房地產企業資本結構不合理的現狀。
（三）建立內部控制制度，提高且財務管理水平
作為財務風險防范體系的組成部分，內部控制制度可以提高房地產企業財務管理的規范性和科學性，房地產企業應當建立合理規范的內部控制制度，健全企業公司治理結構，制定嚴格的規章制度以提高自身的防范風險的能力。
（四）做好市場調研，降低市場風險
房地產企業很大一部分的財務風險來自市場，因此房地產企業應當成立專門的市場調研機構，由專業人員根據市場調查結果進行分析并在此基礎上制定方案，從而使房地產企業避免盲從，充分認識市場需求及市場承受能力，避免不必要的損失。
參考文獻
關鍵詞：房地產開發 財務風險 控制
一、房地產開發項目財務風險的特點
（一）房地產企業籌資難度和償債壓力巨大
房地產開發行業是資金密集型行業，因此籌資活動是支持房地產項目開發經營，促進房地產項目投資和再投資效率的重要環節。目前我國房地產行業用于運轉的資金的主要來源有自籌資金、銀行融資、銷售回款三個主要方式，其他方式的資金來源不足融資總額的10%。而銷售回款中約有60%的資金來源于銀行按揭貸款，由此可見我國房地產行業發展對銀行的依賴程度。由于我國經濟發展階段和資本市場成熟程度的限制，歐美國家房地產行業的多渠道融資模式在我國難以推廣，加之國內證券市場對房地產企業上市的限制嚴格，信托受限，房地產行業資金需求規模的不斷增加和融資方式的單一使房地產企業在籌資融資環節上面臨巨大的財務風險。
（二）投資活動對企業經營管理水平要求高
房地產項目的投資活動是以資金為資本通過對項目投資的手段以獲取投資收益的行為，是企業經營管理水平、戰略決策和資金運用能力的綜合體現。房地產項目投資回收期長、資金需求量大，因此在項目投資決策時要十分謹慎，一般的房地產企業在進行投資決策的過程中都會進行可行性研究分析和投資測算，從主觀方面來說，不管是公司管理層還是專業咨詢機構對市場走勢和競爭環境的預測均來源于對歷史數據的分析和主觀經驗假設，因此企業管理能力和專業水平的高低對投資成敗有著不小的影響。從外部政策環境來說，投資決策中對政策條件和經濟環境的因素變化的分析不可能面面俱到，外部環境的不確定性很大。因此這些投資決策過程中的不確定性因素會引發較大的財務風險。
（三）項目銷售資金回收情況受市場波動影響大
房地產行業的投資回收取決于銷售收入額和其轉化為資金流入的速度，資金回收是企業償還債務和再投資的基礎。銷售收入的實現主要受房地產市場供求狀況和購房者的心理預期影響，圖1為2008年-2014年我國房地產開發面積和銷售面積增長率變化情況。
由圖1可見，除去2008年度金融危機到2009年度房地產行業反彈過程中我國房地產開發面積和銷售面積均存在較大增幅以外，其余年度我國房地產行業新開發面積和銷售面積均呈現下降趨勢，但是銷售面積下降幅度和波動程度遠高于新開發面積的變動程度，由此可以分析判斷出，我國房地產的總體供求關系還是供應量高于市場需求。進入2015年以來購房者仍持觀望態度，一邊是高企的庫存，一邊是濃厚的觀望情緒，不少中小型房地產企業的資金回收不足，在加上融資能力的欠缺和較高的融資成本，使其資金鏈越來越脆弱，而為了確保資金鏈條，這些企業紛紛降價促銷，導致購房者強烈的降價預期，在這一過程中有不少中小房地產企業已經不堪重壓，面臨破產。企業資金回收中面臨的風險會直接導致資金鏈緊張，引發財務風險。因此，企業應采用加強銷售戰略制定和收款管理的雙重機制，降低資金回流風險。
二、房地產開發項目財務風險控制的主要環節
房地產行業的財務風險控制應該在結合房地產企業財務風險特點的基礎上，結合企業財務風險控制的主要環節進行企業財務風險的把控。
（一）投資風險控制
房地產企業的投資管理水平與房地產企業的財務風險控制水平有著密切的關系，投資管理主要體現在對整個投資項目的事前投資策略制定、事中控制、事后反饋三個過程，通過聘請具有豐富行業經驗的高管團隊、建立科學嚴謹的決策流程、扎實細致的預算工作等手段可以有效降低項目投資管理中的非系統風險，因此科學的投資管理體系是房地產投資風險控制的有效手段。
（二）籌融資風險控制
根據房地產面臨財務風險的具體特點，可知融資風險把控是與投資風險控制密切相關的風險控制環節。從房地產經營的開發時序性來說，在投資策略制定后最重要的財務風險控制就是融資風險控制。目前我國房地產企業的投資主要來源就是外部融資，而投資策略能否按步驟實施完全取決于融資風險的控制能力，因此，房地產企業應當在健全投資管理體系的基礎上，理性客觀地評價企業的資金需求和資金平衡能力，將融資工作的控制細化到每一個節點。不僅僅是將成功實現融資作為主要目標，對于融資的償還和再融資安排也要形成具有系統管理能力的體系，這樣才能完成既定的投資管理目標，降低籌融資風險及整體財務風險。
（三）營運資金風險控制
作為房地產項目投資最重要的資金來源及投資效果評價最關鍵的環節，營運資金風險控制始終是房地產企業財務風險控制的重中之重。目前，我國對于房地產開發企業的流動資金控制愈加規范和嚴格，房地產企業無法將所有的銷售回款進行再投資或進行企業間拆借。因此，要控制好房地產營運資金風險首先要確保資金來源，加強回款管理保證資金回流速度。其次，在做好回款管理的基礎上，合理制定營運資金滾動計劃管理機制，確保對于項目整體投資策略的細化目標實現。最后，合理利用流動資金進行融資還款及再投資，實現項目資金的良性循環，降低整體財務風險。
除了上述三方面在房地產行業普遍存在且影響較大的風險以外，房地產企業與其他企業一樣還面臨著利益分配風險、內控管理風險等，雖然每個企業的綜合管理能力有所不同，但是每個企業都應該重視風險控制，避免嚴重危機的產生。
三、房地產項目財務風險控制的主要措施
（一）建立完善的投資預算體系控制財務風險
在房地產開發項目投資建設期間，一些預算及分析體系不完善的企業往往偏向關注項目開發進度及銷售進度，對項目前期的財務測算及事中事后的財務預算管理重視程度不高，導致項目開發過程中出現資金鏈斷裂和清算，造成整個投資失敗。
因此，必須通過進行概率分析法和例舉法在項目開發前期進行整體現金流量可靠預測，避免項目財務風險。在項目開發的過程中應該實時根據項目開發進度及市場情況的變化及時調整整體預算及資金預算，加強對項目開發過程中出現的意外情況的把控能力，保障整體預算目標的實現，體現出財務管理工作的監督和保障職能。
（二）多方面開拓籌融資渠道，合理配置資金結構
基于健全項目開發預算體系，通過對項目開發整體資金需求的分析，求出資金需求缺口峰值，根據資金需求峰值出現所處的項目開發階段，考慮項目所處開發階段對融資的局限性，客觀分析籌資缺口，如果項目自身融資能力不足以滿足，通過合理的方式尋求自有資金需求，避免籌資額度不足帶來的財務風險。
通過多渠道的融資方式間的互相彌補，降低資金成本，消減獲利能力風險。由于項目開發類融資有獲取難度大、期限長、資金成本高的特點，而短期經營類融資有著易于獲得、期限短、成本低的特點，因此通過長短期融資的高低搭配以實現長期融資為基礎，短期融資為輔助，利用短期融資流動性強的特點，實現長期融資和短期融資之間的置換和互動，降低整體資金成本，減少償債風險。
（三）增強流動性資金管理，使資金利用率最大化
房地產項目對資金投入的要求較為密集和持續，假如在某一個環節上，出現資金投入困難的問題，項目投資很可能難以為繼，嚴重時甚至會拖累整個企業的發展。所以在日常運營時，流動管理資金就更加應該得到充分的重視，加強各方面的營運資金管理。
1.加強回款管理提高銷售回款率縮短回款時間
對于房地產開發項目來說，銷售回款是整個項目開發的命脈，銷售回款的速度直接影響整個項目開發資金鏈的穩定程度及財務風險控制水平。因此，需要構建完善的營銷與財務的對接機制，形成對銷售未回款部分按期梳理和逐筆清理的具體措施，并制定合理的任務目標與具有激勵性的考核機制，最大限度地提高銷售回款比例。
2.經營性資金流入用于籌資業務有關的支出管理
房地產行業是資金密集型行業，其籌資成本必然在其整體項目獲利能力預期和項目投資評價中起到舉足輕重甚至是決定性的作用。因此，當項目進入銷售期和經營期以后，將一定的經營性現金流入用于歸還融資本金，降低資金成本就成為增強項目獲利能力的重要途徑。從經營性現金流入的類別來說，項目銷售類資金流入雖然有著資金流入量大、回收期限短的特點，但其受市場波動和政策調整等不確定因素的影響較大，如果在項目銷售情況比較好的情況下去預測未來較長一段時間的銷售資金流入，很可能出現過于樂觀的判斷和假設，在此階段使用過多的銷售類回款用以提前償付籌資本金，極有可能使整個項目在市場波動或政策調控情況下面臨開發資金短缺。而此部分資金缺口由于在短時間內需求量較大，難以通過短期融資來彌補，從而使企業面臨較大的財務風險。
針對這一特點，開發企業應當對銷售性資金流入進行妥善管理，在較為理性保守的財務預測分析下，對波動性較強的銷售回款和較為穩定的持續經營類收入做好統籌安排，在優先保證項目開發和到期融資的資金需求前提下，再考慮提前償付融資。
3.利用經營性資金盈余進行再投資管理
由于房地產行業發展的特性及近年來我國房地產行業的市場發展模式，我國大多數房地產企業均會在其投資項目的中后期利用項目自身產生的凈現金流量進行再投資，主要的投資資金用途包括摘取新土地、為其他項目開發提供資金支持等，但是不管是摘取土地還是進行其他項目開發投資，其對資金的占用期限均較長，而且被投資項目的投資效果不確定性很強，在短時間內無法產生足量的現金流入。因此，從項目本身來說，對于利用項目盈余資金進行投資的控制應在絕對滿足項目自身開發經營的前提下，利用多種假設及敏感性分析的模型同時對資金輸出項目和被投資項目的現金流量情況進行預測，避免由于過度投資產生的資金流動性弱而導致的財務風險。
四、結論
關鍵詞：房地產；財務風險；目標；構建；措施
中圖分類號：F275 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01
一、房地產行業發展現狀分析
我國國民經濟發展的速度比較快，房地產行業的發展狀況較好，是國民經濟中的重要組成部分。房地產行業主要以土地和建筑物為其日常經營對象，是從事房地產開發、建設、經營、管理和服務等多種經濟活動為一體的綜合性產業，具有先導性和基礎性，在國民經濟中發揮著一定的帶動性作用。市場經濟不斷發展，城市化水平走勢穩步提高，同時人口流動增加和居民消費水平的不斷提高增加了居民對住宅的需求，因此人們對房屋的需求較為強烈，房地產行業處于買方市場。
但是，2011年國家針對房地產行業的發展頒布了一系列政策，比如出臺了限購、限貸、上調存款準備金率和利息率等政策，強化了對房地產企業的宏觀調控，房地產行業的發展不容樂觀，其行業競爭性逐漸增大。由于政府的宏觀調控，房地產行業的高收入和高利潤等特點被打破，出現了部分撤資現象，日常的資金營運工作質量直接影響到房地產企業的發展狀況，企業在進行市場運作過程中需要面臨的市場風險系數增大。在這樣的經濟發展背景下，房地產企業對內需要構建財務風險管理體系，轉變房地產企業在財務危機前的被動局面，提高自身的綜合競爭實力，保證財務管理工作的順利開展。
二、房地產企業財務風險管理目標
筆者認為，房地產企業財務風險管理目標是動態的，是在風險管理過程中不斷進行調整的，因此風險管理目標可以將風險作為管理目標區分的重要劃分線。
在風險對房地產企業產生影響之前，企業財務風險管理目標主要是為了實現成本支出合理并保證工程項目的安全開展。房地產企業作為一種經濟組織，其經營管理的目標就是實現自身經濟利益最大化，因此其會選擇預期收益或者是預期收益現值最高的投資方案，而且會盡可能的控制成本，以期通過合理的成本支出獲得合理的經濟收入。同時，房地產企業十分重視工程項目安全生產，安全生產直接影響到企業對工程的投入成本，同時還影響企業的形象和工程項目的進度。
在風險對房產企業產生影響之后，企業財務風險管理目標主要是為了保證企業正常運營和實現企業的項目預期目標。財務風險的產生會直接對企業的財務狀況帶來負面影響，甚至對房地產企業帶來重大的經濟損失，因此在風險產生之后，房地產企業需要盡可能降低財務風險對企業造成的損害，保證資金營運健康，以便保證企業的正常運營。同時，房產企業財務風險管理需要控制風險對項目開展的影響，縮小并調整企業在實際運行和計劃過程中出現的偏差，使得工程項目的收益達到預期目標。
三、房地產企業構建財務管理體系應該財務的措施
無論是房地產企業還是其他類型的企業，其構建財務管理體系都需要從三個方面入手，即財務風險識別、財務風險評估和財務風險防控。
（一）財務風險識別方面應該采取的措施
房地產企業要做好財務風險管理體系構建工作，首先就要根據企業的性質選擇科學合理的財務風險識別辦法，保證財務風險識別工作的嗜沸裕以便為風險防控和評估工作提供必要的信息，為風險管理部門提出針對性的管理方法和手段提供依據。其次，房地產企業在風險識別方面要重視財務風險調查表的使用，可以使用風險調查表對企業的財務風險識別工作進行輔助，以便對風險定性因素進行識別，幫助房地產企業迅速判定自身是否正面臨著財務風險。財務風險識別表簡單可靠，對企業的初步自查風險管理工作具有重要的積極作用。
（二）財務風險評估方面應該采取的措施
財務風險評估工作的開展需要有風險評估指標，可以將風險評估指標分為定量指標和定性指標。定量指標可以分為財務效益指標、資產運營指標、償債能力指標、發展能力指標等等，不同的指標下又可以分為不同的評估內容和指標。風險評估的定性指標可以主要分為產品市場占有率、領導綜合素質、員工綜合素質、組織運行效率、經營發展戰略、技術裝備等。房地產企業應該根據自身的性質和特點選擇科學的風險評估指標，根據典型性原則選擇并構建房地產企業財務風險評估指標系統，為風險評估工作提供必要的基礎。
房地產企業財務風險評估管理工作可以從財務指標和非財務指標入手進行選擇，并將財務性風險評估指標和非財務性評估指標結合起來。房地產企業可以對財務性指標進行分層次管理，可以設定一級的財務性評估指標，在一級財務性評估指標下設置二級財務評估指標。比如，房地產企業可以將短期償債能力設為一級財務性評估指標，在短期償債能力下設置流動比率、速動比率等二級評估財務性評估指標。非財務性指標可以分為組織運行效率、銷售渠道、人才管理、崗位設置、制度管理、戰略制定的科學性等方面。
（三）在財務風險防控方面應該采取的措施
房地產企業要做好財務風險防控工作，就要積極拓寬資金籌措渠道。房地產企業項目的開發周期較長，資金需求量大，因此房地產企業要重視資金運營工作的重要性，為項目的順利開展提供必要的可持續性的資金流，為項目開展提供必要的資金保障。其次，房地產企業要建立健全財務預算管理機制，根據項目和各個部門的實際情況開展預算編制工作，對資金的籌措、使用和分配進行科學的規劃。在資金的使用上，財務管理部門要嚴格按照預算計劃撥付資金，杜絕預算資金挪用和盲目借貸行為的出現。再者，要加強流動資金管理，重視大宗大額資金的財務稽核，定期進行對賬工作，隨時檢查項目后期的資金保障情況。同時要完善風險防控監督管理機制，保證風險管理制度的執行效力。
參考文獻：
關鍵詞：房地產行業；財務風險管理
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01
一、房地產財務風險的含義及特點
（一）房地產財務風險含義
房地產財務風險是指房地產企業財務結構不合理、融資不當而使房地產企業可能喪失償債能力，并導致投資者預期收益下降的風險。房地產投資具有周期性長、投資額大及追求高收益的特點，因此需要融資貸款，通過財務杠桿融資，這就無法避免的面臨高風險，如果房地產市場銷售價格發生較大變動，開發建設成本或是市場吸納能力發生變化時，都會影響到對房地產企業的預期收益。
（二）房地產行業財務風險特點
1.投資期限長。因為房地產投資是一項周期性較長的投資，少也需要幾個月，多則幾年的時間。從最初的土地獲得、市場調研、投資決策到中期的建設施工，以及后期的銷售推廣、物業管理等需要進過一個很長的周期，在這個過程中容易產生賬款無法及時收回，造成壞賬，導致資金周轉不靈，從而造成財務風險。
2.投資額龐大。房地產企業投資不僅投資周期長，并且投資額很龐大，使企業短時間內耗用大量資金，加上資金收回期長，容易引起企業資金短缺，導致無法企業運轉，造成財務危機，形成財務風險。
3.投資追求高效益。高投資、高報酬是房地產企業追求的，這必然也伴隨著高風險。因為房地產的投資追求高收益，所以只要通貨膨脹的因素存在，企業必將面臨通貨膨脹的風險。
二、房地產行業財務風險的形成原因
（一）房地產企業決策失誤導致財務風險
決策失誤是房地產企業產生投資風險的關鍵原因。房地產企業投資決策旨在對擬投資項目進行宏觀控制，它的科學性與準確性直接關系到項目的成敗以及企業的經濟效益。每當進行投資決策時，往往因企業對投資項目的可行性的分析和研究不夠，以及經濟信息的不真實、不全面等原因，導致投資決策失誤，使投資項目達不到預期的收益，使得投資無法按期收回。決策失誤產生的財務風險主要形成于企業項目開發兩個階段：一是可行性研究階段。二是投資估算階段。
（二） 宏觀環境變化導致的財務風險
經濟環境、資源環境、市場環境、政策環境是房地產企業所處的主要宏觀環境。房地產其產業關聯性致使該行業容易受到宏觀經濟環境變化的影響，尤其是在經濟蕭條時，房地產企業財務風險的發生機率隨著其關聯產業遭遇的經濟危機而增大。市場環境風險則是由于房地產商品入市以后可能會面臨的一種風險，它的風險大小主要由房地產市場整體狀況以及企業的銷售策略。土地是房地產企業所面臨的主要資源環境風險。由于土地是房地產開發中不可缺少的非再生資源，國家如何制定土地政策和土地價格，以及土地市場的供求關系和土地本身的位置，都會使房地產企業受到很大影響。政府機構為確保國民經濟的協調的持續發展，針對房地產行業采取的宏觀調控政策使其形成政策環境風險。這些宏觀調控政策通常有很強的針對性，使得房地產企業的收益受到巨大影響。
（三）內部控制制度不健全不完善，監督不到位
房地產企業內部控制制度的不健全，監督不到位是造成房地產企業財務風險的重要原因。房地產企業在制定內部控制制度時，經常忽略房地產行業的發展規律和管理要求，忽略了企業的長期發展戰略，盲目地制定內部控制制度，使其缺乏系統性，只停留在制度層面做文章，缺乏配套的具體操作流程，從而失去可操作性、實用性。此外，房地產企業內部控制制度的監管工作也關系到企業內控風險控制的好與壞。在現實中，如果企業制定了內部控制制度，并且在也實施了內控程序，但會由于有效的監督機制的缺乏，使得內部控制流于形式，起不到實質性作用，從而形成了財務風險。再者，房地產企業沒有將內部審計部門和財務部門分開，也會使企業的內部得審計工作由于各方利益而受到牽制，財務流程得不到有效的約束和控制，影響審計的獨立性，無法正常發揮審計的監督職能。
三、房地產企業財務風險的控制措施
（一）優化房地產企業的資本結構
雖然房地產企業會利用負債經營發揮財務杠桿效益，并且能夠給企業帶來一定的經濟利益流入。但是，負債大小必須控制在一定的范圍之內，過高的資產負債率不但不會夠給企業帶來經濟效益，還會加大企業的財務風險。當企業負債超出一定的范圍，資產負債率與財務風險成正比。因此，房地產企業需要根據自己的實際情況，衡量企業自身的負債承受能力來分析自身的融資能力、抗風險能力和獲利能力，從而制定科學、合理的資本結構，減少企業的財務風險。
（二）房地產企業應增強投資項目的管理力度
大家都知道房地產投資是一項具有極高的風險性的綜合性經濟活動，由于自身行業特殊性的影響，對于政治環境、經濟環境和社會環境反映非常靈敏。因此，房地產企業要加強對投資項目的管理力度，對每個投資項目都要做好分析和綜合測評，對選定的決策方案應該進行多方面的驗證，全盤考慮各種可能面臨的風險因素，使投資實施方案制定得詳盡、可行，并且要求對每個投資項目做好投資風險的控制與規避策略。
（三）對房地產企業的現金流量加強控制和管理
隨著房地產行業的不斷發展，以土地儲備作為競爭資本現狀逐漸向以現金流量、籌融資渠道做為競爭資本轉變，這就逼迫房地產企業必須調整原有的戰略方案。當前，現金流已是房地產企業追求長遠規劃因首要考慮的關鍵因素。
（四）在企業內部建立強有力的風險預警機制
有效的風險預警機制的建立，可以使企業的不正常的經營狀況控制在初級階段，從而降低財務風險帶來損失的概率。借助全面預算建立強有力的預算預警機制是很有必要的，企業可以通過預算和實際之間差異的比較、分析，為企業的整體經濟活動提供更可靠的參考依據，從而制定出調整企業行為的有效措施，使得可以科學的預測未來面臨的各種風險。由此可見，有效的風險預警機制，能及時發現潛伏在房地產企業內部的財務風險，能提前做好風險的分析和防范，達到規避和化解財務風險的目的。
參考文獻：
關鍵詞：房地產企業；財務危機；風險防范
中圖分類號：F293.30 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）028-000-01
房地產行業是我國國民經濟的重要組成部分，直接關系到社會經濟的發展，房地產行業具有投資比大、收益高等特點，因此面臨的風險也比其他行業高很多。房地產行業經營具有其特殊性，在房地產企業發展過程中需不斷加強防范企業的財務風險，降低財務風險發生的概率，促進我國的房地產企業健康持續發展。
一、房地產企業面臨的主要財務風險
1.債務風險
作為房地產企業，高負債率是其最顯著的特點，這也是造成房地產企業財務風險較高的重要因素。房地產企業需要投入的資金量非常大，動輒幾億、十幾億，只有保證足夠的流動資金，才能確保房地產企業的正常運轉，但是房地產企業通常沒有這么多流動資金，因此需要在銀行等金融機構融資。當房地產企業缺乏資金時，考慮更多的是如何快速集資，很少站在宏觀發展立場上進行統籌考慮。房地產企業只有到開發項目完成后才會收回資金，期限較長，加上銀行貸款利率較高，因此會產生較高的財務風險。在其他條件不變的情況下，企業負債越高，利息支出數額越大，財務杠桿效應越明顯，隨著企業負債率的升高，企業面臨的財務風險也加大，一旦某環節出現問題，就會給企業帶來嚴重的財務危機。
2.利率變動風險
房地產企業貸款數額較大，因此對利率變動比較敏感，尤其是國家因金融政策或者經濟政策變動而對利率做出的調整將對房地產企業產生較大的影響，因此利率變動風險較大也是造成房地產企業財務風險較高的重要因素之一。如果國家想抑制房地產企業泡沫危機，就會出臺一系列加息政策，這將大大增加房地產企業的融資成本，企業的還貸壓力明顯增加。若企業經營不善，未實現預期經營目標，企業將陷入財務危機中，難以確認正常的經營與發展。
3.經營管理風險
房地產企業在運營中會和很多部門產生密切的經濟往來，如政府部門、審計部門、企業內部各部門、企業債務人、企業股東等；加之房地產企業經營過程中涉及資金量非常大，在無形中也增加了房地產企業的財務風險。與此同時，部分房地產企業財務管理尚不夠完善，極易導致企業出現財務管理漏洞。如與關聯單位往來賬目不清、成本管理缺失等，這些因素都會造成企業經營管理風險較高，最終會直接影響到企業的經濟效益。
4.融資風險
房地產企業資金需求量較大，其正常運轉離不開從銀行等金融機構融資。如果房地產企業在沒有疏通好融資渠道的前提下就盲目開建項目，就會出現融資出現問題，影響項目的正常開展。另外，由于房地產企業銷售量降低，企業貸款門檻提高等因素的影響，房地產企業的融資渠道將越來越窄。一旦房地產企業經營不善，難以按時歸還貸款及利息，就會直接影響銀行的正常運作，對整個社會經濟的發展造成不利影響。
二、房地產企業防范財務危機的對策
1.優化資本結構
房地產行業屬于資金密集型行業，因此必須不斷優化自身資本結構。當前，我國的房地產企業普遍沒有足夠的資金獨立開發項目，需要進行融資解決，企業在融資時一定要考慮到自身的償債能力及開發項目的收益情況。盡管負債經營可利用金融杠桿增加企業收益，但是仍要將負債率控制在合理的范圍內。因此，房地產企業在運營過程中需不斷優化資本結構。
2.擴寬融資渠道
房地產企業的發展離不開資本市場的支撐，因此，房地產企業應不斷擴寬融資渠道，實現多元化融資模式。房地產企業可與資本市場對接，搭建起房地產企業的資金循環系統。首先，應研究資金鏈管理，探索出最適合本企業的發展模式；其次，除進行信托計劃融資、基金融資、證券化融資等方式外，還可進行民間融資方式，不斷拓寬企業融資渠道；最后，隨著國外融資平臺進入中國金融市場，房地產企業應利用好國外融資渠道，實現多元化融資，以不斷降低企業負債率，從而降低企業財務風險。
3.加強項目調查
房地產企業屬于高風險企業，受到社會經濟政策等社會環境影響較大，因此，房地產企業在項目開發建設前應進行大量的項目考察及風險調研，出具一份風險評估報告，以有效降低企業財務風險、實現成本控制。其次，對項目的投入、產出狀況做合理預算，可為企業經營決策提供數據支撐。同時，房地產企業要正確認識成本管理，加強財務核算，對項目建設進行合理預算，確保企業資金發揮出最大效用。
4.注重風險預警
房地產行業具有很強的不可預見性，且市場環境瞬息萬變，一旦企業財務出現問題，極易引發財務危機，若財務危機不斷累積惡化，企業將爆發全面危機。隨著房地產行業競爭的加劇，房地產企業應不斷增強財務風險意識。針對此，房地產企業應建立一套完善的財務風險預警系統，在危機出現之初就采取相應補救措施，將企業危機扼殺于萌芽中。企業可以通過設置一些較為敏感的財務指標進行預測，這些指標包括開發項目的收益率與銷售率、現金流入比率、已獲利息倍數、資金的安全邊際率等。當前我國經濟發展加快，相關的經濟政策也不斷調整與變化，這勢必會影響房地產企業的發展，因此，企業應關注對宏觀經濟形式的分析、經濟政策的研究等，將企業出現財務風險及財務危機的概率降至最低。
三、結語
當前，我國房地產行業發展還有許多不完善之處，相關財務管理等制度還存在一些問題，這些問題得不到妥善解決，必將造成企業面臨較高的財務風險。因此，房地產企業應通過不斷優化資本結構、拓寬融資渠道、加強項目調查、注重風險預警等措施，降低企業財務風險，確保企業健康持續發展。
參考文獻：
【關鍵字】房地產企業；財務風險；形成原因；防范對策
所謂房地產企業的財務風險，是指房地產企業在項目投資、融資、使用資金和利潤分配等活動中由于主客觀因素對企業的經濟效益產生的重大影響，房地產行業的財務風險主要是由負債引起的，這成為制約房地產企業發展的重要因素。
一、房地產企業財務風險形成的原因
（一）缺乏完善的財務管理體系
雖然我國的房地產行業發展起步比較晚，但是由于國家政策的影響和市場需求量的增加，使得房地產行業的發展前景廣闊，在近幾年來迅速發展起來，這就使得很多開發商一味追求經濟效益，而把財務管理問題置于腦后。由于對財務管理的不重視，很多企業的財務部門都不能認識到財務風險的客觀性，財務管理人員的素質也參差不齊，領導的不重視使得財務部門不能發揮應有的作用，在規章制度方面更是無人問津，導致規章制度不健全，財務管理體系不完善，增加了財務風險的形成。
（二）對財務預算不夠重視
房地產產品的開發需要很長的時間才能完成，從規劃設計開始，要經過可行性研究、建筑安裝、拆遷、配套工程、綠化工程，一直到產品上市，這個時間是比較長的，周期越長，在產品開發生產過程中的不確定因素就越多，風險也就越大，因此更應該做好財務預算工作，這樣才能降低風險的形成。然而，一些房地產企業只想著讓產品盡快上市，沒有對土地成本、資金運作、經濟效益等作出詳細的財務預算和分析，使得資金的使用過于盲目，增加了產品的生產成本，同時增加了財務風險。
（三）資本結構不科學
利息的減稅在一定程度上能夠增加企業的經濟效益，但是房地產企業往往舉債過度，這就使利息減稅帶來了經濟效益被抵消，并且隨著企業負債比重的增加，利息負擔也越來越嚴重，企業的還債能力不斷降低，財務風險勢必會不斷增加。房地產企業負債籌資的資本成本比其他方式籌資的成本低，但單項資本成本的高低不能作為衡量資本高低的標準，總資本成本才能作為衡量負債水平的標準，房地產企業的資本結構亟待優化。
（四）融資渠道單一
我國的企業在進行經濟活動時，往往采用融資的方式為自己籌集資金，主要的融資方式有銀行貸款、發行債券、企業基金、股權投資、信托融資等等，但是我國房地產企業的融資方式過于單一，主要憑借商業銀行的貸款來籌集資金，滿足企業投資的需要。房地產企業在融資方面的法律體系不健全，直接制約了融資渠道的開展，在行業發展以來，主要還是依靠銀行進行融資，沒有形成多元化的資金支撐體系，因此風險比較集中，不能通過分散風險的方式降低財務風險。
二、房地產企業財務風險防范對策
（一）完善部門和制度建設
思想上的重視對行動有直接的指導，房地產企業首先要加強對財務管理的重視，具體做法是完善財務管理機構。從經營者來說，不但要重視財務管理，還要懂得財務管理，并不斷學習有關財務管理的知識，了解會計信息，提高風險意識，只有領導重視起來，才能對財務管理人員做表率，發揮財務管理部門的作用。其次，建立健全財務管理內控制度，完善的財務管理內控制度不僅能夠保障企業的資金安全，還有利于保障企業經濟活動的順利進行。再次，建立財務風險預警系統，企業不僅要學會風險發生后如何降低風險帶來的危害，更要重視風險的預警，防患于未然，把風險發生的幾率降到最低。
（二）加強財務預算工作
由于房地產產品的生產周期長，因此財務預算存在很多的不確定因素，財務預算對企業經濟效益的影響也十分明顯，因此，企業應該加強財務預算工作，以財務預算為基礎，對企業資金的收集和使用做出具體的分配和安排。在進行項目預算時，財務部門應該對項目的可行性、設計費用、開發成本、間接費用、借款計劃、經營收入等都列入預算范圍之中，提高財務預算的全面性。在進行資金預算時，財務部門應該根據企業對資金的需求現狀制定明確的財務預算體系。
（三）建立科學的資本結構
資本結構主要由負債的規模和結構組成，因此，科學的資本結構應該包括適度的負債規模和合理的負債結構。房地產企業要想獲得負債經營帶來了高效利益，降低因為負債帶來了財務風險，就需要控制負債率，堅持適度的原則，當資本的收益大于籌資的資本，資產的負債率就越高，如果資產的負債率過高，又會對企業的償債能力帶來影響，因此企業應該以流動資本及時補充負債資本，降低負債率。就負債結構來說，長期資產應該有長期負債資金支持，短期資產應該有短期負債資金支持，如果長期資產由短期資金支持，或者短期資產由長期資金支持，那么就會出現不合理的現象，企業的償債能力會受到影響，也將影響正常的經營活動。
（四）明確戰略目標
融資是房地產企業一項重要的經濟活動，房地產的決策能力就是行使企業的融資、投資、利益分配等活動，滿足資金使用者的需要的能力，因此，提高房地產企業的決策能力對企業融資有一定的幫助，而融資渠道的擴大對于分擔財務風險又有著重要的意義。企業可以建立多元化的戰略目標，對企業財務認真做出可行性分析，企業戰略目標的實現也需要大量籌集外部資金，負債籌集資金會為房地產帶來財務杠桿效應，企業應該采用積極的籌集策略，加強對資金的管理。擴大融資渠道，降低籌資產生的風險。
三、總結：
房地產行業屬于我國的新興行業，發展時間短本身就促進了財務風險的形成，加之企業的不重視或者防范手段落后等原因，使得財務風險成為房地產企業發展的阻礙，因此，房地產企業應該在思想上重視財務風險管理，在制度上健全風險管理和財務預警體系，在手段上宏觀監測和微觀監測相結合，這樣才能有效降低財務風險，促進房地產企業的長遠發展。
參考文獻：
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