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序論：在您撰寫資產的計價方法時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
一、緒論
1.資產重組簡述
目前，我國學術界對資產重組以及資產計價方式并沒有一個統一的共識。資產重組可以簡單的定義為，企業利用重新獲得或者配置的資源來把現有資產轉換成另一種資產的相關經濟行為。資產重組如果成功，那么將會對企業產生積極影響，能促進企業的二次發展，而與其相關的資產計價方法也會多種多樣，促使企業規范化進行經營。
2.資產重組中新增固定資產來源
企業在進行資產重組時，主要借助以下方式取得新的固定資產，例如：對其他企業進行資產置換。這一方式主要應用于上市公司和規模較大的企業集團之間，基本表現為上市公司利用自己的經濟優勢將低價取得的資源以最低的價格賣出，把利用效率較低的資源定高價，從而取得市場的定價權；也有可能因為公司經營狀況的不理想，為了使現金更低的流出，會以用固定資產來換取其他企業的固定資產等企業資產。但從長期的發展來看，這種措施可以讓公司的資產能夠更好的保值，從而讓企業有充足的資金去經營；另外還有其他方式，例如：大額饋贈，大額捐贈也往往是大型企業進行升級的一種重要方式，公司可以把擁有的資產大額捐贈給更大規模公司，這樣也可以讓企業的資產進行保值。
二、可變現凈值與成本孰低法理論上的缺點
可變現凈值與成本孰低的計價法是對歷史成本計價法的一次重要修正，雖然在實際計價方法中得到大范圍的使用，但發達國家對此計價方法存在著一些看法。
1.可變現凈值與成本孰低計價法不是以企業取得的價值為基礎，也不是以投入的資產價值作為計價基礎。企業所儲存的存貨不是為了生產就是為了銷售給其他部門或者個人；在現實中，對于存貨，企業對其如何應用是不能確定的，所以，在進行資產計價時會有各種差異很大的計價基礎，例如：以產出價值為基礎和以投入價值基礎。以產出價值所表達的是企業在當前經營或者以后出售或者在經營活動中能夠確定取得的預期資金，尤其是以企業產成的產品作為交換價格為依據；以投入價值為基礎反映的則是企業在日常的經營活動中為了得到各類物品的使用權而必須付出的經濟補償，即投入資源的確定。
2.可變現凈值與成本孰低計價法存在著很大的問題還表現在，違反了我國會計政策所要求的一致性原則。根據可變現凈值與成本孰低計價法，在資產負債表日，存貨應當按照可變現凈值與成本孰低計價法計量，期末存貨的計價則是將歷史成本和可變現凈值中較低的一方，即可以在不同的時間段內改變存貨的會計屬性。
3.可變現凈值與成本孰低計價法，還處在其他問題。它會影響會計報表可靠性，在會計報表采取什么樣的計價方法就會出現什么樣的結果，這回對使用者造成較大的誤導，造成記錄信息的多種計量，會對企業的成本計量產生較大影響，甚至會掩蓋會計報表的某些信息。之所以會產生這種現象，是因為存貨跌價準備金額需要轉回，而在這種方法下就沒有體現這個信息。近幾年來，盈利能力較差的上市公司為了避免退出上市市場，千方百計的利用存貨跌價準備來對利潤項目進行調整，欺騙廣大的報表使用者的時間時有發生，從而導致上市公司的形象大打折扣，使股票亂象叢生，導致股民對上市公司失去投資信心。
三、成本與可變現凈值孰低法在實際工作中的缺陷
1.所謂成本，是指企業期末存貨的實際成本，要財通先進先出法，加權平均法等存貨計價方法，對期末存貨進行計量所確定的期末存貨賬面成本。而可變現凈值是指在企業日常的經營活動中，存貨的估計售價減掉到完工時估計將要發生的成本，估計的銷售費用以及相關稅費后的金額。如果一個企業采用成本與可變現凈值孰低法對期末存貨進行計量，當某項存貨的可變現凈值跌到成本以下時，就說明該項存貨為企業帶來的未來經濟利益低于賬面成本，企業應該按照可變現凈值低于成本的差額確認存貨跌價損失，并將其從存貨價值中扣除。否則，就會虛記當期利潤和存貨價值。當可變現凈值高于成本時，企業則不能按照可變現凈值高于成本的金額確認這種尚未實現的存貨增值收益，否則，也會虛記當期利潤和存貨價值。
因此，成本與可變現凈值孰低法體現了謹慎性的會計原則。
2.可變現凈值的數額確定存在不準確的問題。企業在進行對可變現凈值的確定時會受到諸多因素的影響，例如在進行數額的確定時要估算產品的至完工時將會發生的成本，至完工時將會發生的成本會受到很多因素的影響，例如：時間的長短會影響到至完工時將會發生的成本的價格，因為產品到完工時的時間是不確定的，一旦估算不準確，就會對可變現凈值產生影響由上述兩個觀點可以看出，企業在使用這種方法在進行計算成本時，成本的數額會出現比較大差異，企業在進行會計報表的填寫中，會利用這個手段來調節成本，導致企業會計信息的失實。相關的會計監察部門要注意這個問題，對企業的成本進行嚴格的監管，從而促進企業的規范經營.
四、期末存貨按公允價值計量的可操作性
1.產品以公允價值計量作是我國會計界一個爭議的問題。公允價值是企業所生產的產品在市場里進行平等正常的交換時的價格，它準確的反映了市場經濟的發展。我國的經濟部門在制定會計工作的各項法規時鼓勵企業以公允價值作為一個計價的基本手段。但是，企業以這種計價方式作為計價手段有著弊端。例如：產品以公允價值會使企業所得的利潤增加，但是在報表上卻沒有很好的顯示出來，因為產品有著本身的產出價格，如果產品的價格不是以出廠價，而是以公允價值計量，會在一定程度上提高產品的價格，從而導致企業可以用產品價格來調利潤，從而減少了國家的稅收。然而這種方法的支持者認為，以公允價值為計價基礎，可以更好的與世界接軌，隨著國際化的進程不斷深化，世界上的大多數企業都是以產品的公允價值作為計價基礎，如果企業堅持這種做法，可以更好的與世界進行業務的交流溝通，達到國際化的經營效果。
2.公允價值計量是否比其他的計價方式更具優勢。企業除了可以按照公允價值進行計量，還可以以其他的方式進行計量。企業在進行會計確認，計量時應該“不得多記資產或收益，少計提負債或者費用，不得計提秘密準備”。在進行日常的經營中應該正常的進行資產的計量，企業要根據自己的情況來使用各類計量方法，公允價值計量有它的優點，例如：可以讓產品的價格盡可能的接近市場，無論采取什么類型的計量方式，都應該與企業本身的經營情況相結合；在企業單位和事業單位中，二者選擇的計量方法有著較大的差異。各個公司要對本公司的會計政策進行有效的選擇，從而促進企業經營的規范化。
3.公允價值計量是否符合我國國情。我國的會計制度大多都是對外來制度進行學習和借鑒，外國的經濟制度在某種程度上的確比我們的先進。但是我國有自己的內部和外部情況。在我國的企業，小企業的數量近8成，這些企業的規模不是特別的大，如果建立一個相對復雜的會計制度，那么有些小企業將受不了繁雜會計制度的重壓。公允價值計量適合那些規模較大的企業，因為它們所生產的品數量巨大。所以選擇什么類型的計量方式是由企業自主選擇的。各種計量方式只要符合經濟法規和市場道德，都是值得鼓勵的。
4.公允價值計量是否能給報表的使用者提供有效的信息。我國當今的市場處于一個上升的水平，伴隨著競爭程度的激烈，有些公司，尤其是上市公司，利用其上市資質，千方百計的進行融資，其年終提供的會計報表往往會以公允價值計量為一種基本計量方式，利用這種方式的有點來進行會計信息的披露，普通的投資者很難發現其中的貓膩，上市公司利用報表信息的不對等性，來對投資者進行誤導，利用股市來吸引資金，謀求不法利益。
5.公允價值計量是否具有實用性。無論是何種的計量方式，都離不開人的影子，這就要求要保證公允價值計量的可靠性，要想避免企業會計人員利用這種方式來謀求自身的不正當利益。相關的會計監督部門要企業提供的會計報表進行科學有效的分析，以達到監督效果。企業利用公允價值進行計量主要調節的是利潤項目，所以要對企業提供的利潤表進行更為嚴格的監督，防止不法企業利用這種方式減少利潤以及逃稅漏稅的行為。
五、如何確認固定資產
1.如何確認資產計價和收益
資產的計價和對收益確認是不可分割的兩個部分，因為企業只有擁有資產才會有盈利，盈利離不開資產，同時，收益的增加又會使資產不斷增多。在實際工作中，確定收益的主要依托下列兩種手段：收入費用法與資產負債法，第一種方法是較為原始的一種方法，企業在進行交易時應該以歷史成本作為計價基礎，將收入費用按照比例進行計算，這種方式的最大優點是計量收益非?？陀^，沒有絲毫的主觀性。而資產負債法作為一種根據時間進行計量的方法，摒棄了簡單使用歷史成本為計價基本方式，將期末留下的凈資產減去期初凈資產數額的價差作為企業在當期所獲得的收益，這種方法確認資產價值會減少波動，并且計價過程較為簡單，在實際中應用程度較高。企業在重組資產時固定資產的增多，并不意味著生產銷售的商品和其他產出品，因為固定資產變化過程代表著把一種企業擁有的資源轉化為另一種方式的資源。按照傳統的觀點，在此過程是收益不應該體現，但是企業在資產重組時，應該按公允價值進行計量，需要按照會計所記錄的賬上價值來體現這個過程。公允價值是指在交易雙方的交易中，雙方對交易的物品的價格都能夠接受，是市場價格，是公平的，不存在任何方式的強買強賣。但是以公允價值為記賬基礎也存在很大的缺點，例如：在資產重組過程中的利潤，各方往往對其進行掌控。資產，是企業過去的交易、事項所形成的企業能夠掌控的資源，是企業現今所擁有的。這類資源在將來的時間里會給企業帶來一定的經濟利益。資產計量存在的問題主要是指對資產按照什么樣的標準進行劃分、金額的多少應該予以會計信息的記錄，計量屬性主要包括、重置成本、當期成本，市面價值、公允價值、可變現凈值、現金流量凈等方面。對重組后的固定資產應選擇什么樣的計量方式進行計量也是資產重組考慮的重要問題。
2.相關會計準則的規定
按照我國2001年1月1日起實行的的《企業會計準則――非貨幣易》中的規定，資產進行交換必須按照相同的價值進行交換，確認損益時只得采取補位方式，并必須取消以公允價值為記賬方法的方式，各個企業要采用歷史成本的計價原則。在國際會計制定部門頒布的《不動產、廠場和設備》2003條規定中。在會計信息記錄中，除了無法確定為資產的公司擁有資源中，所有的資產必須按照公允價值為價值基礎。在2006年末，美國財務會計準則制定委員會頒發的FAS153《非貨幣性資產交易》中明確規定，非貨幣性的交易入賬必須按照公允價值進行資產交換，但是業務和功能功能相似的生產性資產除外。國內的多數學者建議，資產價值需按照歷史成本法，才更加標準的計價方式，以公允價值為基礎，對價格的公正制定有消極的影響。我國在2006年，頒布了《企業會計準則第7號――非貨幣性資產交換》對公允價值又進行重新的規定，從中顯示了我國的會計制度要與世界進行接軌。的確，我國要想讓資產的計價方式有所發展，必要要借鑒國際上的先進經驗，這樣才能更好的促進會計信息的系統化，國家化和信息化建設。尤其，實現世界正處于經濟危機階段，我國以及世界上其他的國家的經濟制度存在的各項問題都以及顯現出來，我國要充分利用這個機會來反思我國的經濟制度，這樣才能對包括資產計價反思在內的各項內容進行學習和借鑒，從而更好的進行制度建設
六、小結
1.重視資產重組在會計領域的地位
要想讓經濟更好的發展，就必須得重視資產重組的作用。資產的各項功能正常的運行是各類會計活動進行的一個重要基礎。資產價值的確定完全是按照市場的供需等其他情況來決定的。要保持市場的競爭性，這樣，各類商品的價格就會正常的進行波動。要盡量避免市場壟斷的情況發生。資產重組要符合市場發展的規律。想要建立這樣的市場要這樣做：首先，要讓消費者和產品售出者有足夠的數量，這就要求政府要降低市場的準入門檻，讓更多的人參與到市場的交易中來。其次，要對產品的質量進行有力監督，對于那些粗制濫造的企業要立即清除出市場。再次，要保持市場的流通性，只有保持市場的順利周轉，才能夠使消費和售出行為不斷的進行下去。最后，要盡量的讓每個人都了解市場的相關信息，這樣才能保持市場
交易行為的公平性。我們每個人都離不開市場，只有重視市場的作用，企業才能都對資產計價的方式有一個全面的衡量，這樣也能促進我國會計制度的進步。
2.會計相關信息的披露
資產計價包含了很多種方式。對成本的計價是一種方式，對存貨就可能是另外一種方式。正是由于方式多樣，這就要求企業要對資產的相關信息進行適當的披露，這樣做可以讓其他會計部門對資產的計價方式提出合理的建議，從而讓資產計價方式更加的多樣化。
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關鍵詞：自創無形資產 計價方法新無形資產準則
我國企業會計準則體系的頒布，標志著適應我國市場經濟發展要求、與國際慣例趨同的企業會計準則體系正式建立。其中無形資產準則(以下簡稱新無形資產準則)，與以前無形資產的會計處理規定相比，新無形資產準則不僅借鑒和吸取了國際會計準則的先進做法，而且還進行了合理的創新，具有鮮明的中國特色，這充分體現出我國會計準則的制定水平有了質的飛躍，本文就中外及新舊會計準則中自創無形資產的計價方法談一些看法。
一、自創無形資產的費用項目及基本計價方法
自創無形資產是企業自行開發研制成功而形成的一種經濟資源，從研究開發到投入使用，一般會發生研究費用、開發費用和附帶費用等。研究費用是人們為了獲取新的科學或技術知識，有計劃的進行創造性探索而發生的費用；開發費用是繼研究活動之后，為了創新或改進產品、材料、工藝等，并在商業性生產開始之前所從事的將研究成果付諸于初步應用的一系列活動而發生的費用；附帶費用是在將研究或開發成果向有關部門申請登記的一系列活動中而發生的費用。這些費用是自創無形資產形成全過程的費用，企業對自創無形資產計價時必須充分考慮這些價值構成要素。但這些費用是否全部計人無形資產價值，以何種方式計人無形資產價值，會計界有不同的觀點，從而產生了不同的計價方法，在實務工作中也有很多爭議。
國際上自創無形資產計價方法大致可以歸納為：(1)全額費用法。即將研究與開發費用全部作為期間費用處理，在發生時直接計人當期損益。(2)全額資本法。即將研究與開發費用在發生期內通過有關賬戶專門歸集，待開發成功并投入使用時列作無形資產分期攤銷其價值。(3)成果決定法即在研究與開發費用發生期內，按研究與開發活動的結果來決定采用何種處理方法。若已經取得成果并預期能夠產生收益時，就將相關支出全部資本化；反之，將其全部費用化，計入當期損益。(4)綜合法。即汲取以上方法的合理成分，根據具體情況確定自創無形資產的價值。這種方法將研究支出和開發支出截然分開，分別采用不同的處理方法：研究支出由于與未來收益沒有直接的聯系而采用全額費用法，在支出發生時如數計入當期損益；開發支出則采用成果決定法，或全部資本化，或全部費用化。但國際上通用的計價方法，都未將附帶費用計入無形資產成本，而是列作期間費用直接抵減當期利潤。
二、不同會計準則對自創無形資產計價方法規定上的差異
我國自1993年以來先后的相關準則，以及國外有關會計準則對自創無形資產的計價方法，對研究開發支出的處理方法均有所不同，具體內容可如(表1)所示。通過(表1)可以看出，對自創無形資產的計價主要存在以下兩方面的差異：第一，我國1993年和2001年無形資產會計準則中對研究及開發術語其實并未給予內涵及外延上的界定，甚至有些作為前提條件的規定中尚未提及“研究費用”，而在結論性規定中又強調研究開發支出必須采用全額費用法。采用全額費用法是研究開發項目能否成功難以確定，很難與其他費用明確劃分，這些支出能否帶來經濟利益很難斷定，為了簡化會計核算將研究開發支出列作當期費用處理，即使研制成功也不列作無形資產核算。這樣，自行研究開發的無形資產只包括依法取得時的附帶費用，即注冊費、聘請律師費以及其他相關支出，而不包括研究開發成本。國際會計準則區分了研究和開發兩個階段的支出，其中研究階段的支出費用化，開發階段的支出根據有關條件要么資本化要么費用化。美國是一直堅持研究與開發支出全額費用化觀點的理由之一就是這些支出與企業未來收益的關系不確定，對企業潛在收益的估計毫無幫助，因此也就沒有必要將其資本化。可見，各種會計準則對這一問題的處理是存在分歧的。在這一問題上我國的立場與美國較接近，主要原因在于我國舊無形資產會計準則是參考美國財務會計準則而制定的。第二，對于自行開發無形資產成本的確認，我國會計準則不是按照國際通行的做法劃分研究成本與開發成本，而是以是否依法申請取得法律的認可為標準。在申請之前無論是研究支出還是開發支出都要全部費用化，獲得法律認可后才以注冊費和律師費作為入賬價值。可見，我國無形資產會計準則的制定，側重于法律支持以及過于遵循穩健性和重要性原則的要求。
三、自創無形資產研發支出全額費用法的缺陷分析
筆者認為，自創無形資產全額費用法雖然符合謹慎性和重要性原則的要求，也便于法律控制，但明顯存在著不足。其主要表現在以下方面：
(一)自創無形資產全額費用法，對會計信息質量特征重要程度衡量失當 會計信息質量是指會計信息滿足信息使用者需求特征的總和，評價標準就是會計信息的質量特征，即真實性、相關性、可比性、一致性、及時性、清晰性、謹慎性、全面性、重要性等。根據會計信息質量特征看，自創無形資產會計核算采取全額費用法，實際上是忽視其他會計信息質量特征而過度追求謹慎性特征和重要性特征的，這是對會計信息質量特征的誤解造成的。因為，不論新舊基本會計準則，對會計信息質量特征而言，本身是有先后重要性順序的，排在前面的就應該優先滿足，排在最后的就應該最后滿足，條件不許可時排在最后的可以不滿足。謹慎性特征被排在后面，而真實性和相關性分別排在最前面。自創無形資產的計價方法不應該優先滿足排在最后的會計核算原則。
(二)自創無形資產全額費用法扭曲了自創無形資產的真實價值 首先，資產是指企業過去的交易或者是已事形成的事項、由企業擁有或者控制的、預期會給企業帶來經濟利益的資源。因此，自創無形資產能夠給企業帶來經濟利益，應該包括在資產的范圍之內。其次，企業會計準則――基本準則明確規定會計計量屬性包括歷史成本、重置成本、可變現凈值、現值和公允價值。就自創無形資產的活動而言，如開發成功，所取得無形資產的成本主要部分是在研發過程中投入的巨大人力、物力和財力，相比律師費、注冊費等附帶費用都很小。僅以最后少量的附帶費用作為自創無形資產的人賬價值，顯然是不符合計量屬性中的任何一種，而且勢必使得賬面價值與實際價值相差甚遠，致使提供的會計信息質量難以真實可靠。因此，這種做法不僅不合乎邏輯，而且還扭曲了企業的經營活動和財務狀況。
(三)自創無形資產全額費用法對企業經營管理活動不利 一是不利于企業分析考核研究開發活動的經濟效益。自創無形資產往往開發周期長、投入資金多，如不能真實全面反映自創無形資產的全部耗費，僅以附帶費用人賬缺乏完整系統的投資金額記錄，就無法計算該項投資的報酬率，也就無從查考其投資效益，失去了可靠的分析指標，無法為企業未來的投資決策積累有用的歷史數據。二是不利于企業對自創無形資產實行有效管理。會計是企業管理活動的重要組成部分，自創無形資產如果在賬簿上得不到正確的反
映，企業管理階層可能會認為其價值微小而不給予足夠的重視，進而忽視對自創無形資產的管理。三是不利于調動企業決策的積極性甚至誘使短期行為。研究開發費用投入多寡會顯著影響企業的各期利潤平滑化，而我國習慣使用以利潤為中心的財務指標來考核管理者的經營業績，企業管理者若從短期經濟利益角度考慮將會缺乏進取心，可能會通過減少研發支出來提高在任期間的經營利潤，這樣就不利于企業對自創無形資產的投資，也不利于企業創新，更不利于企業的長期發展。四是不利于企業有效地在資本市場上進行融資。投資者進行各項投資決策的主要參考依據是企業的利潤額度、盈利能力等指標，將研究與開發費用全部費用化，勢必會造成企業收益波動頻繁，而波動的原因在企業財務報表中未有任何披露，既不能為投資者提供清晰的會計信息，又使得企業在資本市場上無法順利籌集所需資金。
(四)自創無形資產全額費用法不符合會計信息質量特征，造成會計信息失真 首先是不符合劃分收益性支出和資本性支出原則。自創無形資產一旦成功，將使企業在未來若干期受益，因此在這種情況下開發費用理應屬于資本性支出，若將其計人當期損益，則有違劃分收益性支出和資本性支出原則。其次，不符合收入與費用的配比性原則。在自創無形資產的研究開發會計期間里，不產生任何經濟效益，卻要負擔大量的研發費用；研究開發成功了，效益很大，卻負擔較小的攤銷費用，這樣無形資產的開發成本不能與有關的收益相匹配。最后，不符合可比性原則。同樣，都是無形資產，購買的就要按照所支付的對價入賬，而且金額通常是巨大的；反之，自創的卻以少量的附帶費用入賬，顯然這樣的會計信息不可比。
Abstract： The introduction of asset valuation method into accounting fair value measurement has become a trend， the intrinsic link of asset valuation and accounting makes it possible. This paper analyzes the possibility of introducing asset evaluation into accounting fair value measurement， and then discusses the introducing ways and existence difficulties.
關鍵詞： 資產評估；會計；公允價值
Key words： asset evaluation；accounting；fair value
中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）09-0154-02
1 資產評估方法運用于會計公允價值的可能性
2006年新頒布的《企業會計準則――基本準則》中將公允價值定義為：在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。定義中強調了交易性質是“公平交易”，所謂公平交易是指假設在計量日前的一段期間內，市場中該項資產或負債的市場活動是常規性的、經常發生的；而不是被迫的交易。同時，企業會計準則明確提出：企業會計確認、計量和報告應當以持續經營為前提，這些都說明清算等非持續經營的交易不適用于公允價值計量。
資產評估的基本目標是資產的公允價值。姜楠教授指出“資產評估中的公允價值是指一種相對合理的評估價值，它是一種相對于當事人各方的地位、資產的狀況及資產面臨的市場條件的合理的評估價值?！笨梢钥闯?，資產評估中的公允價值是與一定的資產的狀況、市場條件相匹配的價值，是公開市場假設、持續使用假設和清算假設等條件下的公允價值，而不單單是持續經營或持續使用假設條件下的公允價值。由此可以看出，資產評估中的公允價值要比會計中的公允價值的內涵豐富得多，會計中的公允價值僅是資產評估中的一種情況。
資產評估學中根據評估時所依據的市場條件、被評估資產的使用狀態、以及評估結論的適用范圍，將資產評估結果的價值類型劃分為市場價值和市場價值以外的價值?！秶H評估準則》中將市場價值定義為：自愿買方和自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產應當進行交易的價值的估計數額，當事人雙方應當各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。這個定義與會計學中公允價值的定義極為相似，都體現了交易的性質是“公平交易”，交易的主體是“熟悉情況”、“自愿”、“不受任何強迫”的。
通過對以上三個概念的比較，我們可以看出，資產評估中的公允價值與會計中的公允價值有一定區別，但是資產評估中的市場價值卻與會計中的公允價值極為相似。而“資產評估的基本目標是公允價值，市場價值是公允價值最基本的表現形式”，因此，我們可以將資產評估運用于會計中公允價值的計量，為公允價值計量的準確性提供支撐。
2 資產評估方法在會計公允價值中的運用
新企業會計準則按照市場活躍程度將公允價值的運用劃分為三個級次：第一級次是資產或負債存在活躍市場的，應以市場中的交易價格作為公允價值；第二級次是資產本身不存在活躍市場，但類似資產存在活躍市場的，應以類似資產的交易價格為基礎確定公允價值；第三級次是對于不存在同類或類似資產可比市場交易的資產應當采用估值技術確定其公允價值。
在這三個級次里，前兩個級次可以采用交易價格作為公允價值，相對來說比較簡單，會計人員容易操作，但由于我國市場不發達，沒有形成完善的體系，因此交易價格很難取得；第三個級次要采用估值來確定公允價值，這就要對資產狀況以及市場條件都要有一定的了解，但由于會計人員不具備應有的專業知識，或所需耗費的人力、物力較多，而不太現實。因此應當利用更為專業的評估人員的專業知識，來解決公允價值計價的問題。
資產評估中的市場法是根據替代原理，采用比較或類比的思想來判斷資產的價值。市場法分為直接比較法和間接比較法。
直接比較法：評估對象價值=參照物成交價格*修正系數
間接比較法：評估對象價值=參照物成交價值*（評估對象分值/參照物分值）
這兩種方法正好對應公允價值計量中的第一個級次和第二個級次。
資產評估本身就是運用專業的方法對特定資產進行估值的，當不存在同類或類似資產可比市場交易的資產時，可運用資產評估中的成本法和收益法進行評估。
成本法：資產評估價值=資產的重置成本-資產實體性貶值-資產功能性貶值-資產經濟性貶值。
收益法：P=■■。
其中：P為評估值；i為年序號；Ri為未來第i年的預期收益；r為折現率；n為收益年限。
這正好對應公允價值計量中的第三個級次。
可以看出資產評估的方法確實可以運用到會計公允價值計量中。會計與資產評估實際上是相輔相成、相互利用的，會計報表、財務數據為資產評估提供必要的數據支撐，資產評估的結果又可以運用于會計公允價值計量中。
3 資產評估方法應用于會計公允價值計量的難點
3.1 資產評估公允價值與會計公允價值易混淆 資產評估與會計畢竟屬于不同的學科，在很多方面的理解都不一致。資產評估中的公允價值的內涵要比會計中的公允價值的內涵豐富得多，資產評估中的公允價值是廣義上的公允價值，是泛指公平、公正地反映資產的價值，而會計上的公允價值是一個狹義的公允價值，是在公平交易的市場買賣雙方自愿發生的經濟行為的金額計量。
會計人員和評估人員如果沒有對市場、資產等因素進行分析，就很難做出正確的判斷，把不適當的評估結果運用到公允價值計量中來。
3.2 會計人員專業水平達不到要求 新準則中引入公允價值計量模式，對會計人員的專業性要求更高。公允價值計量中估值必須運用到資產評估，但會計人員很少接受過專業的資產評估培訓，對資產評估不太了解，不能很好地運用。如果企業遇到類似的問題就咨詢中介公司，費用會相當昂貴。
3.3 資產評估方法本身具有局限性 理論上來說，資產評估的三種方法確定的評估值應該趨于相同，不同的只是：成本法是用資產過去的數據來確定現在的價值，市場法是用資產現在市場的數據來確定現在的價值，收益法是用資產未來估計的數據來確定資產現在的價值。但往往這三種方法得出的結果卻相差甚遠，究其原因，主要是三種方法的思路各不相同，導致其前提條件和數據來源也各有不同。運用成本法要確定資產的重置成本、資產實體性貶值、資產功能性貶值和資產經濟性貶值，因素較多，不易操作，而且對人的主觀判斷要求較高；市場法要求活躍的市場，但由于我國市場不健全，很多數據沒有辦法獲取，因此給評估帶來很多困難；收益法要確定預期收益、折現率和收益年限，而這具有很大的主觀性，不易把握。因此，評估方法本身就具有很大的局限性。
參考文獻：
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關鍵詞：風險中性概率；定價核還原；股市泡沫；算符特征方程
中圖分類號：F830.9 文獻標識碼：A 文章編號：1003-5192（2016）01-0068-07
Abstract：Conventional financial engineering technique only helps one to estimate risk-neutral probability. However， it is impossible to further obtain natural probability without recovering pricing kernel that reflecting the structure of risk aversion preference for the overall market. At present， two kinds of major approaches to recovery pricing kernel are presented， which are respectively matrix-based-method from Ross and differential equation method derived in Carr and Yu. The former relies on finding out the maximum eigenvalue， whereas the later works by searching the minimum eigenvalue. This paper discusses the internal relation-ship between these two kinds of approaches. By introducing the state transition pricing operator， the current two approaches can be uniformed to solve the operator eigenvalue equation， which eigenvalues and eigen-functions respectively indicate the inter-temporal discount rate and the required numeraire risk premium. As an application， the performance of stock bubbles for China between 2005 and 2007 is diagnosed. Except for estimating the risk compensation in different industry， we also confirm the presence of money illusion characterized by distorted discount rate.
Key words：risk-neutral probability； pricing-kernel recovery； stock bubbles； operator eigen-function
1引言
資產動態定價的核心問題之一是估計資產未來變化的真實概率。當前流行的方法是在定價核框架下研究此問題。定價核， 也稱為隨機折現因子[1]，其倒數對應著所謂基準計價投資組合在未來的價值[2]。資產定價基本定理表明，對于任何無套利機會的金融市場，必然存在著定價核[3]。以定價核來計價的資產，期望收益率都一致地等于無風險利率，這是因為定價核平衡了各狀態間風險溢價的差異[4]。本質上，定價核可視為市場潛在的唯一系統性變動因素，對資產收益與波動的預測也最終可劃歸為定價核動態性質的確定上。
然而，由于定價核本身不可觀測，對定價核的量化在實際中很難操作。一種變通的做法是將其拆解為若干風險因子的線性疊加，通過對風險因子的度量來間接衡量定價核水平，比如Fama-French三因子模型[5]或Mark提出的四因子模型[6]，但這樣無法保證所選因子的完備性。另一種方法是干脆繞過定價核的確定，利用金融工程技術剝離出的狀態價格，然后計算風險中性概率作為資產變化真實概率的預測。但中性概率僅度量了市場對各狀態的風險對沖偏好。比如，算出市場下月下跌超過10%的風險中性概率為0.8，而下跌不超過10%的風險中性概率僅為0.01，這一事實僅表明， 相對于后一種情形，市場在整體上更多地愿意去對沖下月下跌10%的風險。此時，為進一步確定真實概率必須明確市場在各狀態上的偏好結構，而這又回到定價核的確定上。實際上，用風險中性概率作為真實概率的預測隱含假設定價核與市場狀態無關，這過于牽強。
最近，Ross找到了一種將定價核與真實概率從風險中性概率中分離出來的方法，稱為“還原定 理”[7]。這一方法建立在離散狀態的基礎上，用矩陣運算來表達。主要思路是從狀態轉移價格矩陣解出其最大特征根和特征向量。假設投資者滿足Von Neumann期望效用法則，且都運用時間可分、 狀態間獨立的效用函數來決策，Ross證明了，如果狀態驅動因子為離散的齊時Markov鏈，那么最大特征根剛好就是市場貼現率，而特征向量的分量也恰好可以用來構造出狀態轉移定價核。由于狀態轉移價格矩陣為非負實方陣，Perron-Frobenius 定理在此可以保證其實值解的存在唯一性和定價核的非負性[8，9]。同時，Ross的方法還可進一步獲得風險中性狀態轉移概率和真實的狀態轉移概率。另一方面，Carr和Yu[10]也給出了一套定價核的還原方法，但是此方法建立在連續狀態的基礎上，用微分方程來表達。該方法以風險中性概率測度下定價核滿足的微分方程為基礎，將定價核還原轉化為求解Sturm-Liouville特征值問題。只要定價核有界，那么Sturm-Liouville方程的最小特征值剛好對應著定價核變動的時間趨勢，而方程的特征函數就是定價核的倒數。此時Sturm-Liouville定理可以保證該問題有實值解[11]。該方法與 Ross還原方法非常類似，然而后者需要求解最大特征值，可前者則需要求解特征值，兩種不同形式的方法之間的聯系與區別尚有待進一步探尋。
本文研究發現，通過引入狀態轉移價格算符，建立定價核還原的算符表述，可將Ross，Carr和Yu的方法歸納為統一的形式。一方面，Ross的還原法等價于求解一個用有限維狀態轉移價格算符來表述的特征方程。另一方面，當狀態轉移過程為連續狀態的齊時Markov過程時，狀態轉移價格算符自然變為微分算符。與此同時，Carr和Yu的微分方程也變形到統一表述法下的算符特征方程形式。由此可見，兩種不同的方法僅是不同算符形式的特例，Ross的方法對應矩陣算符，而Carr和Yu的方法對應微分算符。不過，估測矩陣型狀態價格轉移算符需要首先估計狀態定價密度，這通常采用交替最小二乘法 （Alternating Least Square），但估計結果非常不穩定[12]。而估測微分狀態價格轉移算符是去求解估計狀態因子風險中性方程，這方面的方法則相對成熟許多，可參見文獻[13～16]。另外，微分方程法的待估參數數量也顯著小于矩陣算符的參數數量。因此，本文實證部分將采用微分算符的形式。
國內學者對于定價核的研究在早期多限于理論探討的范疇，如肖輝和吳沖鋒[17]，臨海和鄭振龍[18]的研究。近年來，也出現了一些基于定價核的資產定價實證研究，吳鑫育等[19]的權證定價研究，鄒高峰等[20]基于從前景理論的價值函數出發建立的PTCAPM模型，以及張玉龍和李怡宗[21]在分解出流動性特征和流動性風險基礎上建立的SDF-LCAPM模型，但這些研究都事先假設好定價核所滿足特定的動態行為，沒能夠用數據說明定價核為何取定為該形式。李仲飛和高金窯[22]在模型不確定的情形下通過一般均衡推導出了定價核的一個潛在形式，但并未見相應的實證結果。直接利用實際數據估計出市場中定價核大小及其行為的研究仍較為鮮見。
我們基于上述提出的微分算符對中國2005～2007年股市泡沫進行了實證。統一選取2005年9月1日作為實證窗口起點，而窗口的終點選為其未來3年內的到達歷史最高點交易日的前一天，由于我國此輪泡沫大致在2008年初破滅， 所以絕大多數的窗口終點都集中在2007年9月至2008年1月之間。實證時選取的資產組合為兩支市場指數以及27支細分的行業板塊指數。我們認為對于泡沫中的每一板塊都存在著不同定價核，因為每個板塊對應的臨界時距演化不盡相同。rf選取為當時的一年期活期存款日利率，數值為0.0081/365≈2.2×10-5。
估計的結果在表1中顯示。表中的第5列給出了估計結果所對應的對數極大似然值（相反數），第6列給出的是泡沫膨脹的冪指數，其數值越大表明資產的增值越快，結果顯示，在此輪泡沫中的房地產、銀行類、煤炭石油、機械、建材、農林牧漁、外貿及有色金屬板塊泡沫積累速度較高。第10列給出的μτ是τ在真實概率下的時間趨勢，表明泡沫破滅的迫近趨勢?？梢钥闯?，兩市股指、房地產、機械指數中的泡沫更快地趨于破滅。表最后兩列分別列出了所還原出的定價核（τ）的冪指數和市場要求的貼現率，冪指數的絕對值越大代表市場對于臨界時點逼近越敏感，即單位臨界時距變化上所要求的風險補償越大。實證結果可見，兩市場指數對于泡沫的破滅更為敏感，而行業板塊中，較敏感的則是房地產、機械及有色金屬板塊。同時估計出的市場貼現率均為大于1。這揭示了泡沫中存在著貨幣幻覺――錯置地認為未來的時間價值要更高，因為只要泡沫不破滅，資產增值就將遠超無風險利率，交易者們因此會忽略潛在的崩盤損失風險，不急于拋售而更愿意騎行在泡沫上期待未來增值，因此整體上市場更愿意在將來實現變現，更為看重未來的價值。
5結論
對于定價核還原方法和技術的研究，在國際上才剛剛起步，本文在梳理和探討Ross與Carr和Yu不同方法內在聯系的基礎上，通過引入狀態轉移價格算符，用算符方程統一了兩種方法的表述形式。同時，我們給出了一個將統一表述應用于泡沫建模的例子，通過求解算符特征方程，不僅能夠確定資產價格和定價核的運動形式，還可以分析泡沫的膨脹速度并對市場貼現率進行估測從而確定貨幣幻覺的存在性。
目前，定價核還原方法僅假設市場只由一個狀態因子所驅動，從理論上講，在算符中還可加入其他多個狀態因子，此時需要界定每一個狀態因子對應適應性條件，由此可得市場的貼現率是各因子對應貼現率的疊加，市場的定價核大小則可通過各因子對應定價核乘積來還原出。無論如何，定價核的還原方法研究還處于相當初步的階段，很多問題尚待解決。比如，如何將鞅性（無套利）下的方法推廣到半鞅甚至更一般的情形；中國市場缺乏充足的衍生工具，如何合理構建狀態轉移價格算符；如何將行為因素加入算符中，等等。這些問題給后續研究留下諸多機遇與挑戰。
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關鍵詞：爛尾樓；資產證券化；不良資產；評估方法
一、前言
隨著我國房地產市場的不斷發展壯大，房地產行業已經成為我國經濟的重要引擎，拉動著我國經濟的高速發展。對房地產上下游行業的經營發展起到了重要影響，關乎民生，與人們的生活息息相關。
在我國目前房地產投資過熱的大背景下，我們發現房地產市場存在明顯的地區差異，在特大級城市出現一個又一個的新“地王”，而在人口增長率、流動性相對較差的二三線城市，一些地方房企則經常出現資金鏈斷裂，荒廢的工地上，留下的是尚未完工的建筑物，俗稱“爛尾樓”。這些擱置的待完工的建筑物是對經濟資源的一種極大浪費，對其貸款的銀行也面臨了風險，產生了大量的不良資產，同時也給業主帶來了長久的損失。如何將這些擱置的資源盤活，盡快、最好的發揮其經濟效益是一個長期困擾政府、開發商、業主的問題。本文旨在探索用資產證券化的方式解決城市爛尾樓的方法，為這類問題解決提供一種思路。
二、爛尾樓成因分析
目前理論界沒有對爛尾樓有明確的定義，一種常用的標準是將已經辦理用地、規劃手續，項目投資建設后投資額已超過25%或已完成2/3工程量，因開發商無力投資建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產項目視為“爛尾”。爛尾樓的主要成因大致可以概括為：①在建樓盤開發商已經破產，無力再經營所開發的樓盤，項目不得已“爛尾”；②項目缺乏后續建設資金，融資渠道的“堵塞”是項目爛尾的重要原因；③項目涉及多方經濟糾紛，包括開發商與拆遷戶、材料供應商、施工單位、關聯方、銀行等之間的經濟糾紛，這些糾紛如果沒有得到合理解決必將導致項目的停滯，最終“爛尾”；④開發商違法違規或投資決策失誤導致工程流產，如市場定位失誤，建筑質量低劣等。由于以上一種或幾種原因的綜合影響造成了爛尾的出現。
三、爛尾樓處置方式
在我國，市場化的爛尾樓處置方式有：①轉讓（收購），包括股權轉讓和資產轉讓；②合作再開發；③債轉股（即債權轉開發權）；④破產拍賣；⑤融資盤活。由于爛尾樓面臨著各方的經濟糾紛，不同項目面臨不同的處置方式，很難比較各個方法的優劣。而在西方國家，已經出現過爛尾樓證券化的先例，但在我國還沒有得以運用，下面將具體討論爛尾樓資產證券化的處理方式。
四、房地產資產證券化
所謂資產證券化，指發起人將其現在擁有的缺乏流動性且未來現金流可預測的資產構成基礎資金池，資產池現金流作為償付基礎，利用各種金融工具將資產現金流進行瀑布形式的分配組合、通過評級機構增強信用等級，再將這個資產現金流轉變為各類市場的不同風險-收益等級的、可發行和自由收售的有價值的資產支持證券（ABS）的過程。資產證券化是西方國家金融創新的產物，在國內是否使用還處于一個長期摸索的階段，在其廣泛使用的美國，曾經給資本市場和房地產市場造成嚴重創傷，因此，在其推廣應用和結構設計時一定要謹慎。
房地產證券化流程：由發起人（即原始權益人）發起，特定目的機構或受托人（SPV）進行資產隔離，投資銀行或評級機構進行信用增級，最后在資本市場發行ABS的結構融資過程。其中，SPV是整個資產證券化的關鍵，包括特殊目的公司（SPC）和特殊目的信托（SPT）兩種形式，它是資產證券化資金流往來的中間介質，其通過發行證券籌集資金，并將資金傳輸給發起人進行投資，最終將投資獲取的利潤返還給證券投資者，促成了資產證券化融資的進行。
五、爛尾樓的資產證券化
參照上述房地產項目的資產證券化案例，在解決爛尾樓處置問題時可將其證券化，通過資產證券化的融資功能將爛尾樓盤活。為進行爛尾樓資產證券化需進行以下幾個步驟：
第一，通過設立專項的房地產投資基金管理公司、房地產投資信托（REITs），與發起人訂立合同，對爛尾樓的真實權益進行購買，進行資產隔離后，通過發行債券的方式出售給投資者，籌集資金交付發起人對爛尾樓進行再開發。在發行債券時通過對再開發工程進度估計，設立債券贖回期限，在爛尾樓再開發完成后，才能贖回，以經營期間租金收入或完工后銷售收入作為現金流支付給投資者作為本金和利息。投資者在到期日之前如需贖回，可在二級市場或場外市場進行提前交割。基于同樣的道理，SPV也可以采用設立封閉式契約型基金的方法，向投資者出售基金份額，獲取融資。
第二，選擇投資銀行對爛尾樓資產進行信用增級，如證券出現違約則相應增信機構承擔首要賠償責任，國內一般選擇知名證券公司或信托公司進行，通過設立專項賠付基金可有效處理證券違約時投資者賠償問題。如果發行的是債券還要聘請評級機構進行信用評級，以確保債券的順利發行。
第三，發行證券募集資金必須作為專項用款用于爛尾樓的再開發，通過設立專門的賬戶，在各方的監督下進行。再開發完成后，原始權益人通過經營性收入支付投資者本金和利息。在整個資金流動過程中，必須保證資金的?？?、專戶、專用。為保障資金的安全，SPV通常要選擇有良好聲譽的商業銀行進行資金托管。
六、爛尾樓價值評估
爛尾樓價值評估是爛尾樓資產證券化的關鍵。真實的評估價值是維護權益人合法權益的證據，通過政府標準評估出的價值，報送相關主管部門登記備案，將政府引入進來，成為監管者，對各方權益的保障大有裨益。
有一種評估中常用的方法對爛尾樓項目價值評估特別合適，即假設開發法。假設開發法是收益法和成本法的一種結合。即站在現在的角度，用預期項目將來的收益減去預期將來成本及相關稅費得到待估項目的價值，即：
待估爛尾樓的估價（V）={開發完成后房地產的預期售價（P）-尚需投入的成本（C）-再開發投資利息（I）-再開發投資利潤（R）-相關稅費（F）}×參數修正（ε）
其中：
P――為商業建筑建成后預期租金收入或住宅類建筑建成后預期銷售收入。
C――為根據行業標準和工程定額測算同類建筑物的續建成本（包括工程勘察、設計、招投標、質檢、監理費等）。
I――為根據工程定額測算的續建成本在建設期內均勻投入所產生的利息費用。
R――根據房地產開發行業平均利潤率β測算的利潤。
R=（P-V）×β
F――為在開發所產生的各種稅、銷售費用。
ε――為根據經濟狀況（如物價變化）和建筑功能狀態（損耗程度）的調整參數。
在運用假設開發法測算爛尾樓價值時一定要以市場信息為主導，通過詢價和尋找可比案例及查找相關定額、標準，真實、準確的反應現實經濟和實物狀況，以確保爛尾樓資產證券化的順利、可靠進行。
七、結束語
爛尾樓資產證券化作為一種解決“城市盲點”的手段在國外已有不少先例，它可以解決中小房地產融資手段的匱乏，使商業銀行在處理此類不良資產時掌握了主動權，同時又可以作為一種收益類證券為投資者提供了多元化的投資品種，但是，在國內雖然已經有一些成功案例，但是證券化的步伐停滯不前，咎其原由，是缺少一個完善的市場為資產支持證券的交易提供支撐，且在缺乏監管的狀態下，證券化產品也很難獲得投資者的信任，由此看來，在中國進行爛尾樓的資產證券化還有很長的路要走。（作者單位：云南財經大學城市與環境學院）
參考文獻：
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論文關鍵詞：資產評估，價值類型，評估方法，方法選擇
資產評估是指通過對資產某一時點價值的估算，從而確定其價值的經濟活動。資產評估方法有三種，市場法、成本法、收益法。各種方法各有其特點，因此在資產評估中如何運用、選擇評估方法就顯得至關重要，它不僅關系評估質量，而且還決定評估結果和風險。本文認為，價值類型是資產價值的具體表現形式，體現資產價值屬性，不同價值類型因為屬性不同，表現在價值量上存在很大差異性，評估方法是實現資產價值屬性或者價值類型具體途徑和方式，因此價值屬性或者價值類型必然決定于評估方法選擇和使用，換言之，資產價值屬性或者價值類型存在相關性、一致性。
一、資產評估價值類型、作用
關于價值類型的種類，目前有二種觀點，一種國內傳統的價值類型包括：現行市價、重置成本、收益現值、清算價格；另一種是根據《國際評估準則》規定，將價值類型分為市場價值和市場價值以外價值類型，我國現行評估準則采用了國際評估準則的觀點。
（一）、市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。（二）、市場價值以外的價值類型包括投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等。1、投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數額，亦稱特定投資者價值；2、在用價值是指將評估對象作為企業組成部分或者要素資產按其正在使用方式和程度及其對所屬企業的貢獻的價值估計數額；3、清算價值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現等非正常市場條件下的價值估計數額；4、殘余價值是指機器設備、房屋建筑物或者其他有形資產等的拆零變現價值估計數額；5、課稅價值是指根據稅法規定的與征納稅收相關的價值定義所確定的價值；6、保險價值是指因可能的危險造成損失的實體項目的重建或者重置成本，保險價值是保險單條款中記載或者認可的某一項資產損失或者資產組的某一部分損失。由于價值類型是價值質的規定，因此在資產評估中起著重要作用，具體表現在：（一）、價值類型是影響和決定資產評估價值的重要因素。資產評估價值是某項資產在特定條件下的價值表現，其價值屬性不同，評估結果也就不同。因此資產評估中的資產價值與其本身的內在價值或者特定價值存在差異，也就是說，同一資產在不同價值屬性情況下，由于屬性不同表現在價值量上存在很大差異性，理所當然地產生不同的評估結果。因此現行評估準則要求評估師在評估報告只能是一種評估結果是不科學，這主要是1.評估師不能替代報告使用者做出資產價值的最終價值判斷與決策。換言之，評估報告作用畢竟是一種評估咨詢報告，并不是價值決策報告，2.在委托方未明確價值類型的情況下，評估師之所以對資產采用多種方法評估資產，從資產不同價值屬性視角來估算資產價值，使報告使用者更清楚地了解資產在不同價值屬性下的價值，以便報告使用者投資、決策，如果委托方限定價值類型的話，那么評估師應就某項資產在某一價值屬性下的價值做出評估結論，3.評估報告采用多種方法估算資產在不同價值類型下的價值，必然得出多種評估結果，現行評估準則要求評估報告只能一種評估結果面臨的困惑：資產在不同價值類型或者價值屬性價值下，如果得出一種評估價結果的話，存在邏輯上矛盾；（二）、資產價值類型決定評估方法的選擇和使用。價值類型實際上是資產評估價值的一個具體標準和取向，某種標準的評估價值取得，必然通過具體評估方法進行科學估算獲得。事實上，評估方法只是估算評估價值的一種思路，價值類型確定必然決定了評估方法選擇和使用，例如：評估師在評估資產的現行市場價值，只能采用市場比較方法估價，不能采用收益現值法或者重置成本法替代，當估算資產未來價值即在用價值時，應當使用收益現值法而不能用重置成本或者市場價值進行替代。毫無疑問，不同價值類型決定了評估方法選擇使用，不同評估方法應體現不同價值屬性，不同價值屬性、不同評估方法不具有替代性、可比性，這本應該是資產評估一個基本原則性的問題。然而，恰恰相反現行評估準則對這一基本原則問題尚未形成共識，認為各種評估方法存在替代性，各種評估方法運用都是對資產真實價值近似反映等錯誤認識，應盡快予以修正、完善；（三）、明確資產評估價值類型，可以避免報告使用者誤用評估報告。資產評估結果是在特定的假設條件為前提，不同的評估目的，市場條件下決定了價值屬性不同，因而評估價值存在很大差異性，資產評估師在評估報告當中明確評估資產價值類型，可以使委托方更清楚了解評估資產在不同價值屬性下的價值，從而不產生誤解，同時也規避了評估師的執業風險和責任。
二、影響資產價值類型的因素
價值類型是評估界的難點和爭議焦點，但在以下方面已達成共識。一、是資產價值類型是必需的；二、資產評估過程中必須確定價值類型，價值類型指導資產評估過程始終；三、每項價值類型必須有定義。實踐中，決定價值類型是多方面的，影響因素包括：1、評估目的或者特定行為；2、市場條件；3、資產功能及其狀態。以上因素構成一個有機整體從而影響或者決定資產價值類型，其中最核心因素是特定的評估目的。這主要是由于資產特定評估目的直接影響市場條件，因而最終影響資產功能和狀態。例如：資產在出售情況下，直接決定了市場需求方的范圍，從而會影響資產功能和狀態。一般情況下，由于委托方資產評估特定目的不同，評估價值存在很大差異，這種差異是因為資產特定目的不同引起的資產價值屬性不同產生的。在具體評估實際當中，如果委托方明確了資產價值類型，評估師應當在評估報告對資產在某一價值類型下價值做出結論。如果委托方未明示委估資產的價值類型，評估師應當盡可能的在特定評估目的下對資產不同價值類型下價值進行評估，并將不同價值類型價值結果在評估報告予以揭示，或者評估師根據特定評估目的確定最恰當的價值類型，選擇最合理方法對委托評估的資產進行評估，并做出最終結論。筆者認為，1、既然資產有不同價值類型或者價值屬性，那么表現在價值量上應該存在很大差異，因此，評估師義務應將資產在不同價值屬性或者價值類型下資產價值予以反映，而不是替代評估報告使用者對資產價值做出價值判斷或者決策；2、由于資產價值類型不同決定評估方法的不同，因此評估方法之間不存在替代性、可比性，換言之，不同資產評估方法體現資產不同價值類型或者價值屬性；3、不同評估方法體現資產不同價值類型或者價值屬性，體現在價值量必然存在很大差異性，因此不同評估方法使用，自然得出不同結果。顯然，現行評估準則要求評估師在評估報告得出一種評估結果是錯誤的。當然，在具體評估實踐中，評估師可以根據委托方要求選擇評估類型和評估方法。通常情況下，企業破產、資產拍賣，評估師一般選擇清算價格，如果委托方要求采用市場價格類型，那么評估師將對市場價值進行分析，選擇參照物進行類似比較，從而得出近似理想化的市場價值?？梢姡谕惶囟康南?，由于資產價值類型不同，評估價值也存在很大差異，因此，評估師根據特定評估目的確定評估價值類型尤為關鍵，它不僅決定了評估方法使用，而且還最終決定了評估結果。
三、資產評估方法的選擇
1、資產評估方法的選擇必須與資產評估價值類型適應。資產價值類型是由資產的特定的評估目的決定。一般認為，在某一特定的評估目的必然有其相適應的價值類型或者價值屬性，資產價值類型決定評估方法選擇和使用，也就是說，不同評估方法其實體現了資產不同價值屬性或者價值類型。
2、資產評估方法必須與評估對象相適應。評估對象是單項資產還是整體資產，是有形資產還是無形資產，往往要求不同的評估方法與之適應。例如：在持續經營條件下，對于企業整體資產一般情況下要求采用收益現值法，非持續經營時，才考慮成本加和法，以此體現企業資產價值最大化原則，對于無形資產一般情況下交易案例較少，可比性較差，因此評估實踐中一般采用收益現值法，對于有形資產特別房地產、機器設備由于交易性案例較多，因此應首先考慮市場法，以真實反映其市場價格，只有在交易案例較少或者沒有可比性的情況下，評估師才使用重置成本法，反映其現行成本價值。
3、評估方法的選擇還要受可搜集數據和信息資料的制約。每種評估方法的運用所涉及到的經濟技術參數的選擇，都需要有充分的數據資料作為基礎和依據。在評估時點，以及一個相對較短的時間內，某種評估方法所需的數據資料的收集可能會遇到困難，當然也就會限制某種評估方法的選擇和運用。
4、在選擇和運用某一方法評估資產的價值時，應充分考慮該種方法在具體評估項目中的適用性、效率性和安全性，并注意滿足該種評估方法的條件要求和程序要求。
四、結語：
總之，在評估方法的選擇過程中，首先，必須確保評估方法與價值類型一致性；其次考慮與評估對象的適用性；最后應考慮各種假設和條件與評估所使用的各種參數數據，及其評估結果在性質和邏輯上的一致。由于不同評估方法體現資產不同價值類型，因此對同一資產在不同價值類型下，資產價值量必然存在很大差異，從而形成不同的評估結果，這與現行評估理論有著本質不同，因此有助于我們對評估基礎理論進一步研究和探討
參考文獻1 全國注冊資產評估師考試用書編寫組.資產評估[M].中國財政經濟出版社，2009
2 資產評估準則. 中國資產評估協會 中國財政經濟出版社，2008
3 朱柯.資產評估[M].東北財經大學出版社，2007.
【關鍵詞】績效評價 因子分析法
一、引言
房地產行業在國民經濟體系中具有不可或缺的位置及舉足輕重的分量，整體來講，房產這一個行業具有支柱性，基礎性，先導性。這些公司作為龍頭企業，具有相當的代表性。而他們的投資者，為本公司的投資決策[1]，能夠提供充分的參考，對與無目的投資行為具有減少的作用。不管是出于總體行業中的自身位置，還是決定能否來自領導層面，進一步可以為以后的發展策略的定制還有在市場中的地位定位，提供不少相當重要的依據[2]。地產這個行業是一個其他很多多行業都有緊密關系的行業。因此，房地產的投資已經是擴大投資需求的支撐點。能帶動并增長社會經濟。
二、理論與方法
因子分析也就是我們所說的多元分析方法，這種統計方法起源巖土Karl Pearson和Charles Spearman等人用于智力測驗的統計分析，它的最主要部分是用最少的互不聯系的因子反映原有變量的大多數信息[3]。因子分析法一般可以剔除指標間信息重疊性，在企業績效綜合評價中使用因子分析，不但可以對它們進行綜合評價外，而且也能分析對它們產生重要影響的因素。
三、因子分析的模型
設有n個樣品，每個樣品觀測p項指標：X1，X2……XP，得到原始數據資公共因子。用數據矩陣X的p個向量（即p個指標向量）X1，X2……XP做線性組合。
主要步驟：第一步是將原始數據標準化，第二步是建立變量的相關系數陣，第三步：求相關系數陣的特征值及相應的單位特征向量，第四步是對因子荷載陣施行方差最大正交旋轉。
四、主要研究內容
這篇文章使用了我國深圳和上海A股83家公司作為評論對象。我們國家房地產上市公司的地域特征比較[4]顯著。
這篇文章在已有的研究文基礎上朝綜合考慮房地產上市公司的特點，而且還考慮了影響公司經營績效的許多其他因素[5]。以財政部等五部委2002年頒布的《企業績效評價操作細則（修訂）》的指標體系為基礎。利用能搜集的數據的全面性還有可獲得性，最后選取了能夠反映績效評價中，經營能力、盈利能力、償債能力[6]、成長能力這幾個方面的12個指標來組成這些公司的績效評價體系。
對各個指標得到以下的結果。
（一）股東獲利發展能力
在公因子F1的股東獲利發展因子中，中糧地產、保利地產、榮盛發展、等公司排在前列，有一半以上的公司的Fl因子為正值，這些在相當程度上表示了企業績效中股東獲利發展能力。相對比較而言，中江地產、天倫置業、國興地產在整個排名的最后三位，因此得出了這三家企業在股東獲利的發展能力比較差些。
（二）償債能力
在公因子F2體現的是房地產上市公司的償債能力，華麗家族、世茂股份、北辰實業、金融街、綿世股份等公司的分值比較高。ST高新、浦東金橋、外高橋在償債能力方面處于落后。
（三）盈利能力
公因子F3表現的是房地產上市公司的盈利能力，S*ST天發、萬科A、京投銀泰、北辰實業為排名前三。通過這一組數據，可以看出這三家企業在資本積累率、總資產增長率方面相當的突出，金地集團、深長城、保利地產三家企業2009年在盈利能力方面比較一般。
（四）營運能力
通過公因子F4體現的是房地產上市公司的營運能力，美聯控股的得分較高，接下來是正和股份還有世茂股份。這就表明在總資產周轉率、存貨周轉率等存貨管理能力方面比較高，公司本身的營運能力同樣較好。而深振業A、大龍地產、金豐投資這幾家在這個排名中為最后三位，這就表明這三家企業的營運能力還有存貨管理能力方面相對來說比較低。
（五）發展能力
公因子F5表現的是房地產上市公司的發展能力，金地集團的分值較高，然后就是華發股份還有正和股份。這三家企業擁有相對較高的凈資產增長率和固定資產增長率的收益水平。而綠景地產、美都控股、世茂股份這幾家在發展能力方面排在最后，也就體現了這幾家公司在凈資產增長率還有固定資產增長率方面的收益水平比較一般。
我們可以從綜合得分排名中看到，在最前面的三家單位是世茂股份、萬科A、保利地產。一般在分析的過程中，不同的指標會得到差別不小的結果，但是這也必然存在聯系。我們從結果可以得出，排名比較在前面的企業，基本上每個因子都比較靠前，并且前面兩個因子得分的權重系數相對來說挺大的，所以得到了上面的結果。這篇文章在進行因子分析時對數據進行了處理，把五個主因子得分還有綜合得分全部設定均值為0。所以，以0為基準進行參考。我們可以從綜合得分排名來看，結果中的的83家上市房地產公司中，一半以下得分為證，大部分上市公司的得分為負。在綜合能力上，上市房地產公司的整體水平比較有待于提高。經過計算分析，可以得到，這些公司的經營績效是受到好些方面因素的制約還有影響。之中償債能力決定著企業的發展命運，也就充分體現了房地產上市公司歸類為一種負債經營的模式，因此，成長因子還有盈利因子對房地產上市公司的績效也有十分重要的作用，公司中的發展能力還有經營能力都決定了了一個房地產上市公司的成敗。在市場競爭激烈的市場經濟體制下，我們應重視各方面的能力，全盤考慮，只有這樣才可以使得評價全面和科學。
五、結論
這篇文章第一是對國內外企業績效評價理論和研究現狀進行了分析，然后對我國房地產上市公司績效評價的研究狀況進行了概述，進而分析我國房地產業還有房地產上市公司的總體發展和優勢體現。第二介紹了企業績效評價的多種，利用比較選定因子分析基進行績效評價，并且通過詳細了解因子分析的基本理論和應用，對我國房地產上市公司進行了績效評價研究，并且得到以下結果：一是房地產上市公司的地區分布不均衡；二是房地產上市公司的負債率較為高；三是房地產上市公司的經營兩極分化；四是部分上市房地產公司受國家宏觀調控的影響。
參考文獻
[1]《中國統計月報》，200902.[z].
[2]王化成.中國企業應建立什么業績評價系統[J].中國財經報，2003，（10）.
[3]張緒軍.完善企業業績評價體系的探討[J].企業經濟，2003，（10）.
[4]馮麗霞.經濟增加值指標在評價國有企業經營業績中的運用淺探.財會月刊（會計）.2001.121.
[5].企業業績評價系統綜述（上、下）.外國經濟與管理.2000.4.
