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關鍵詞: 合同管理；項目管理；房地產開發企業
目前我國房地產企業在項目開發過程中普遍存在著履約意識不強、項目合同管理水平不高、管理機制不健全的現象。在房地產開發過程中，每個開發樓盤的施工進度、質量和成本決定了資金回收的速度、企業產品的自有生命周期和企業的獲利空間。項目在開發過程中的施工進度、質量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現的。提高房地產開發企業建設項目合同管理水平是十分必要的。
一、項目合同管理在工程項目中的意義與作用
（一）合同對整個工程項目的設計計劃和實施有決定性作用。
合同分配著工程任務,具體地規定著工程任務相關的各種問題,工程所涉及到的生產材料和設備供應、運輸,各專業設計和施工的分工協作關系由簽訂的各合同協調并統一工程各參加者的行為；合同確定了項目的組織關系，規定著項目參加者各方面的經濟責權利關系和工作分配情況,直接影響著整個項目組織和管理系統的形態和運作；合同作為工程項目任務委托和承接的法律依據，是工程項目各參加者之間經濟關系的調節手段，也是工程實施過程中雙方的最高行為準則和解決雙方爭執的依據。
（二）合同管理在項目管理中居于核心地位
建設項目點多、面廣、戰線長，合同標的涉及的范圍寬、內容復雜、金額巨大，通過合同管理,能夠落實項目的目標和計劃,將項目的工期、成本、質量目標有效統一起來。工程項目管理的制度化要求嚴格合同管理,無論是設計、施工還是項目的運營,只有嚴格合同管理,才能按期保質地完成工程項目。
二、建立項目合同管理系統
房地產項目在開發過程中會涉及建設單位、設計部門、監理公司、材料設備供應商、銀行、保險、政府職能部門等眾多錯綜復雜的關系,妥善處理和協調各種公共關系是房地產項目開發成功的關鍵。因而需要一些專業扎實、業務精通的合同管理人員在充分了解房地產開發企業的業務流程后,識別企業各職能部門合同管理要素,系統地分析各要素相互間的關系,建立合理科學的合同要素網絡,合同要素網絡要確保建設項目合同在談判、簽訂、履行、變更、終止、爭議解決等一系列過程中能妥善處理好與各關系人之間的經濟關系與法律關系,是建立項目合同管理體系的依據。建設項目合同管理體系的設計應能確保提供對合同文本和條款的擬定、研究、審查、談判、簽訂、履行、變更、終止、爭議解決等的總體原則和操作方案,合同管理體系的框架應能有效保證在合同“兩期”內合同要素網絡的協調性和一致性。
（一）合同形成期
堅持“遵守、補充、審核”相結合的原則,保證簽訂的各類合同從過程體系上維護企業的根本利益。1)遵守各類合同標準文本的合同條款,結合房地產開發企業項目的特點，保證簽訂合同的總體方向，維護合同各方基本的責、權、利關系;2)補充合同條款要具體情況具體分析,以保證不同工程項目、不同時期、不同簽約方簽訂合同的差異性,最大限度地維護公司的利益;3)審核補充條款由合同管理部門負責,合同責任人提出，項目部等職能部門參與會簽，以保證合同補充條款在合同日后順利履行。
（二）合同履行期
建立合同目標管理責任體系,全面落實合同標的,實現合同目標。
1.確定合同執行責任人,明確責任人在合同實施過程中不同時期的管理目標,并要求合同責任人根據目標制定完成管理目標的工作計劃。
2.建立合同責任部門定期匯報和合同管理部門定期檢查制度,從宏觀上監督責任人按計劃履行合同的情況,保證合同管理工作計劃的落實和合同目標的最終實現。
3.建立合同考核制度,把合同考核標準和指標納入企業部門績效考核體系中,激發合同責任人的工作潛能,保證合同網絡各要素之間的協調性。
三、完善合同管理制度
制度化和標準化是合同管理的基礎。建立一套適應企業目前發展狀況的比較完善、切實可行、合理合法、能有效調動各合同管理責任人積極性的管理制度,通過管理過程中的各類管理標準強化管理制度的執行力,能夠有效堵塞各類漏洞,避免企業在簽訂、履行、變更合同時遭受經濟損失。程序化是合同管理的保障。把合同管理工作要求和工作方法轉變成工作程序,有利于將合同和合同分析文件下達到責任人;在項目組織和項目管理體系的建立過程中,落實各合同規定,有利于協調各合同關系,明確合同規定的各項權力,執行合同檔案管理,監督合同實施過程,調解合同爭執,處理索賠與反索賠,從而對工程實施跟蹤診斷,來實現對工程進度、成本、質量控制。
1.合同臺賬及檔案管理程序:在程序的設計上除要考慮按標準編號收發、歸檔、保存合同外,還要記錄合同從談判、簽訂、履行、變更、終止、爭議解決等一系列過程,為合同后評價提供原始素材;
2.合同簽訂管理程序:要明確各類合同實施的目的,充分考慮合同在執行過程中可能發生的各種情況,堅持程序化管理和例外管理相結合的原則,制定合同簽訂管理程序,從源頭上控制合同執行的方向,保證簽訂的合同最大限度地維護企業的利益;
3.合同履行管理程序:為及時預測、發現合同在履行過程中出現的各種問題，監督、追蹤、反饋各類合同信息,必須在堅持全面履行原則的前提下，堅持合同目標管理與合同考核管理相結合的原則，設計并優化合同履行管理程序，保證項目相關的各個合同按計劃高效率地執行，保證房地產開發項目按期保質地正常實施；
4.合同變更及索賠程序：由于合同的變更和索賠發生后，意味著企業在運作過程中偏離了預測的方向，因而在程序設計方面要明確合同變更及索賠的提出方、決策權屬的相互關系,明確企業處理變更和索賠的原則，保證按程序辦事既能有效減少變更和索賠的發生,又能及時處理變更和索賠對企業經營活動的影響，為企業管理者的決策提供依據。
關鍵詞：房地產公司；合同風險管理；優化
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
引言
西方諺語說： “財富的一半來自合同”，合同是房地產公司投資開發建設取得經濟效益的橋梁和紐帶，同時也是開發過程中產生一系列糾紛的根源，因此房地產公司應根據本企業的實際情況，以充分了解工程合同管理特點及存在的合同風險為前提，有效防控合同風險，理順與之相關的“法律線”、“利益線”、“管理線”，堵住合同管理漏洞，優化合同風險管理，達到降低成本、防范經營風險及提高公司經濟效益的目的。
1 房地產公司工程合同管理的特點
（1）合同主體的多元性
一個房地產開發項目的建設從開發報建到最終完成實體項目涉及的合同類型眾多，合同主體也是多元性的，房地產項目通常要簽訂的合同有：土地使用權出讓合同、設計合同、監理合同、勘察合同、施工合同、材料設備供應合同、租賃合同、項目貸款合同、廣告合同等，因此在項目開發過程中，需要與不同的主體進行合同洽談。
（2）合同條款的專業性
房地產開發建設經過了專業化的運作后，模式已經比較成熟了，所以項目開發過程中涉及到的大多數合同都有通用（固定）條款或者直接以格式合同來體現。例如在合同條款中對業主及承包商各自的權利和義務進行了詳細地規定，且還規定了合同執行過程中工程師處理問題的職責和權限，包括由停工、變更、延誤、索賠、爭議、違約等原因造成的問題。
（3）合同期限的長期性
房地產開發通常有一個較長的周期，一般工程合同履行的時間跨度較大，有的甚至可以橫跨整個項目開發周期，比如設計合同、施工合同、監理合同等。
（4）合同履行的復雜性
由于合同期限比較長，在合同履行過程中，市場、國家政策、法律法規、項目所處地域規劃或地理條件隨著時間的推移都有可能發生變化，這樣就會導致各種突發性事件的發生，雖說可以依據相應的合同條款進行協商解決，但是由于房地產項目的合同標的額通常都比較大，一旦有利益沖突的發生，就會出現各方因維護自身權利而展開尖銳談判的局面，合同履行的難度大。
2 合同風險構成要素
在合同的締結、簽訂及履行的過程中，由于工程建設的長期性及復雜性，造成建設環境及各種外部條件多多少少會存在一些不確定的因素，事先難以在合同中完全規定，可能使已固定的合同條款發生變更，已約定的權利及義務關系出現偏移，合同風險由此產生。構成合同風險的要素主要有以下幾個方面：
（1）不可抗力。是指合同雙方都無法預測和控制的客觀事件，包括自然災害、政治、市場變化、戰爭等，比如有關政府管理機構延誤項目審批；工程項目與建設環境發生沖突，必須停工進行處理等。
（2）工程設計不當。主要有：由于設計錯誤或者設計水平不高，導致施工圖紙出現較大紕漏；結構設計太保守，導致樁基礎、配筋設計較浪費；各專業設計之間溝通協調不足，導致總體設計方案“篩子當水桶”——漏洞百出；設計太粗略，標注不細致，導致工程量清單編制失誤等等。
（3）地質勘察報告失實，造成基礎設計存在偏差，施工工期的拖延。
（4）國家政策及法律法規變化。由于項目建設周期通常比較長，建設過程中與房地產相關的國家政策及法律法規的變化可能時有發生，比如商品房預售的要求由正負零變為封頂，住宅的消防驗收標準發生改變、地下人防工程標準發生變動等。
（5）合同文件的錯誤、含糊。由于房地產公司的忽視或工作中失誤造成合同文件本身存在很多錯誤和含糊不清的地方。比如：合同工期的約定太粗略；工程量清單不詳實，缺項漏項；合同條款漏洞百出，用詞不嚴謹；合同價款的支付及結算程序和時間約定不完善；對于物價上漲在合同文件中沒有約定相應的調整條款等等。
（6）承包商選擇不當。由于實際的承包商與投標時所報的不是同一個人，房地產公司又容易被承包商“忽悠”，如果實際承包商的資質不夠、信譽不好、施工能力不強、對資金不善管理、抗風險能力較差，工程變更頻繁，那么必定會給房地產公司帶來巨大的風險。
（7）監理工程師選擇不當。所聘用的監理工程師工作上如果出現失誤或者不作為，勢必給承包商鉆管理空子的機會，必定會導致工程成本的增加，也很難保證工程質量。
3 優化房地產公司的工程合同風險管理
3.1 建立企業合同綜合管理體系
合同風險管理體系的完善可以說是整個合同風險管理的良好開端，也是優化房地產公司工程合同風險管理的重要前提。而合同風險管理體系存在于合同綜合管理體系中，所以開發商可以從建立和完善合同綜合管理體系入手，建立健全合同風險管理體系，實行全員、全過程、全方位的合同風險管理，達到杜絕合同失誤、避免合同糾紛、提高經濟效益的目的。
3.2 理順法律、利益、管理三條“線”
對于合同風險管理一般的做法是風險識別風險估計風險駕馭風險監控，而從合同管理的特點和合同風險構成要素可以看出，除了建立合同風險管理體系外，還必須理順法律、利益、管理這三條“線”，對合同風險進行有效防控，最終達到優化房地產公司的工程合同風險管理的目的。
（1）理順“法律線”
少了法律的保障，企業的經濟活動將面臨著合同糾紛與管理失控的局面，會導致合同無法繼續履行，嚴重的甚至無法達到合同的目的。所以，是否合法成為了合同風險防控的重要前提。首先要自覺接受法律的約束，按照法律的正常軌道運行，合同條款必須按照《民法通則》、《合同法》及其他單行法律規范的規定進行嚴格約定。其次，清楚地了解合同風險防控的主要節點，完善必需的條款，明確重要的條款；必須健全合同成立和生效的要件，規范整個操作流程；以“合法、平等、公平”為基本原則，設定雙方權利及義務，約定違約責任和救濟渠道等。
（2）理順“利益線”
可以說，與合同有關的一系列經濟活動都受利益的驅使，并以利益為最終目標。因此，利益是合同的核心內容，是雙方合同締結的內在驅動力。理順“利益線”，必須對以下問題有清醒地認識：①我方的利益目標是什么？②權利義務在合同相關條款中是否有明確的約定？③合同內容中是否隱藏著利益的“漏洞”或者“定時炸彈”？事實證明，利益訴求的實現必須要以雙方當事人對權利義務的明確約定為基礎——雙方當事人應積極地進行談判商洽，修改并完善合同，將各方利益訴求落實于權利義務的具體條款中，使合同遵循約定步驟有序進行。
（3）理順“管理線”。
加強合同管理，確保合同的立項審批、簽訂、履行按程序進行，是風險防控的第三道關口。理順“管理線”，要充分發揮相關法規部門的作用，切合實際地完善合同內部審批流程，嚴格把關合同的授權簽訂規則并加強合同的文本管理。堅決杜絕“先簽訂后審查”以及“先履約后補約”的“風險裸奔”行為。把管理線延伸至合同行為的每一個過程，一方面，要確保合同的審批程序完整、符合規定，另一方面，也要使合同的后續履約處于持續監控之中。當然，這種管理絕不是一個企業的單個部門所能實現的，而需要構建一個完整的體系架構以及相關部門協力配合的監督機制作為支撐。
4 結語
總而言之，優化房地產公司的工程合同風險管理對降低公司成本、防范公司經營風險、加快資金周轉速度以及提高公司經濟效益意義重大。在國家調控政策不松懈的情況下，房地產公司一定要重視合同風險管理，并建立起一整套切實有效可行的合同綜合管理體系；法律為先、立足利益、管理保障，有效防控合同行為的風險，才能保證房地產公司立于不敗之地。
參考文獻
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關鍵詞：工程技術、施工管理；房地產
中圖分類號：TU71文獻標識碼： A
引言
改革開放以來隨著我國經濟的持續快速增長和社會的發展，城市化水平不斷提高，同時新農村建設發展迅速。受益于這些利好因素的影響，房地產工程行業取得了巨大的發展成就，已成為國民經濟的重要支柱產業。施工技術管理是整個房地產工程項目管理中的重要部分，直接關系到房地產工程的質量、工期和成本控制，同時有效的施工技術管理是建筑企業穩定發展的重要基礎和實現良好經濟效益的重要措施。本文簡要論述了房地產工程施工中的施工技術管理，以供探討。
1施工技術管理對房地產工程的意義
施工技術管理的最終目的是為了實現工程項目的經濟效益最大化，施工技術管理對工程成本、工程質量以及工程進度的控制作用，對房地產工程項目來說意義非凡。施工成本的降低、施工進度的加快可以有效地緩解承建方的資金壓力，同時對工程質量的把控可以建立施工單位的企業形象，所以加強施工技術管理工作對房地產工程施工來說是一舉多得的。
2技術管理的具體內容
2.1完善技術管理工作標準制度
施工技術管理工作標準制度的制定，是保證房地產工程項目的施工質量和施工安全的基本要求，在房地產工程領域起到技術法規的作用，在施工過程中要認真貫徹執行。技術管理工作標準制度的主要內容包括以下七方面：（1）施工人員在施工前要對施工圖紙進行熟悉、閱讀和會審；（2）根據工程實際情況編制施工組織設計與施工場地總平面圖；（3）召開技術交底會議，施工圖技術交底制度；（4）施工質量管理制度；（5）隱蔽工程的檢查和驗收制度；（6）工程質量檢驗與評定制度；（7）工程結構檢查、驗收與竣工驗收制度。
2.2現場施工人員綜合素質培訓
施工技術管理的根源在于對人的管理，由于現場施工人員的文化程度、專業素養、工作能力等各不相同，針對不同施工人員的綜合素質應該采取因人而用，首先，加強對施工管理人員管理水平和綜合素質的不斷提高；其次，定期對基層施工人員進行技術技能培訓，樹立敬業愛崗、精細施工的施工精神。施工管理人員應明確自身職責，杜絕現象發生，對于施工環節的質量驗收要承擔責任，直至工程整體驗收合格；最后，施工技術管理工作強調對新技術、新工藝的應用，施工單位需不間斷地對施工人員進行專業技能培訓與新施工技術的掌握運用能力的培訓。只有科學合理的施工技術管理，才能實現施工現場的資源優化配置，同時以先進的管理方法為指導，進而達到提高工作效率、降低工程成本、加快工程進度、提高工程質量的目的。
2.3設計圖紙會審
施工圖紙作為整個工程的施工依據，施工技術人員在進行施工前要熟悉施工圖紙，明確設計師的設計意圖以及工程關鍵部分施工的質量要求，與建設單位委托的監理單位、設計單位，三方一起對圖紙進行會審。對自審、互審中提出的圖紙中存在的問題和有待解決的技術性難題，通過設計部門、建設單位、監理單位等協商，在不改變房地產產品使用功能并保證工程實體質量的前提下，制定出合理可行的解決方法，并寫出會審紀要。在圖紙審查的過程中要結合施工現場實際情況，對設計的合理性提出有突破性的建議，盡可能降低工程施工難度，加快工程進度。
2.4施工圖繪制
房地產工程在施工過程中通常需要使用鋼結構，但是設計部門所提供的圖紙往往是技術階段的設計圖紙，由于鋼結構同種編號的多種構件的長度與構造都不同，一個構件的制作可能需要幾張設計圖紙才能確定其具體長度與內部構造，可能導致構建在制作過程中參數出現誤差、對構件的具體標識無法確定、構件安裝難度增加等問題。所以為了方便后期施工，有必要把設計圖紙轉換成施工圖紙，轉換圖紙可能會增加繪圖的工作量，但是技術管理人員可以通過施工圖紙的繪制對設計圖紙進一步熟悉，還能對施工難點以及技術要點有進一步了解。
2.5機械設備管理
從施工現場的實際情況和整個工程的房地產結構形式及施工工藝出發，綜合考慮各方面因素，經濟合理地選擇現場施工所需的機械設備，及時對進場設備進行檢測養護工作，確保機械設備在施工中處于最佳狀態。
3施工技術管理優化措施
3.1完善施工技術管理組織機構建設
房地產工程施工企業必須高度重視房地產工程項目施工技術管理組織機構的建設，使其高效的運轉。并實行嚴格的技術責任制，將各級技術管理人員的權、職、責進行明確，充分地發揮技術管理人員、技術工人對于技術管理工作的重要作用。房地產工程施工企業應該將國家和上級主管部門頒發的各項規范、規程、標準和規定作為依據，建立技術管理的標準體系。通過加強技術監督和檢查，將技術標準和規范具體化，建立和健全各項管理制度，明確管理目標，具體的內容和嚴格的制度，從而增強技術活動的可操作性和可檢查性，并根據施工的具體特點，在生產實踐中不斷完善和補充。
3.2完善施工現場技術材料管理
在房地產工程施工現場各種施工材料隨意堆放、材料分類混亂、具體材料數量統計不完善等問題普遍存在。施工材料關系到施工秩序和工程質量，施工過程中一旦出現材料使用錯誤，具體施工材料數量不足等現象，可能導致工程停工，對工程質量造成影響致使工期拖延。為了防止這一現象的出現，需要加強對施工現場的材料管理，根據設計方案對進場材料的具體參數進行檢測，在檢驗合格后根據材料的用途、型號以及規格進行合理堆放，對危險性高的物品要采取特殊保護措施，對各種材料的具體數量進行統計，根據施工進憑材料出庫單發放使用，對各種材料進行登記造冊，對發放使用的材料要進行追蹤，杜絕出現材料丟失和浪費現象。
3.3做好成本控制
房地產工程的施工中，部分企業為了加快施工進度，對整個工程的經濟效益缺乏考慮，導致施工成本加大。為了防止這一現象的發生，施工技術管理人員需要把整個工程的施工進度和實際施工進度相結合，對項目控制性階段的施工計劃進行完善，預防并處理好工期索賠，務必保證實際施工進度和計劃施工進度相匹配。要求施工技術管理人員在重視施工進度的同時要充分考慮到市場效應。爭取做到低投入高產出，通過先進技術管理措施，在保證工程質量的同時，確保工程施工進度符合設計要求。具體工作上，我們需要對施工組織方案所需的機械、人力進行實時檢查，及時糾正不切實際的安排和作法，檢查材料及半成品的進場情況，對于出現的問題要早發現早解決，避免造成工期延誤以及施工成本加大。
3.4做好安全管理工作
安全問題一直是項目施工技術管理工作的重中之重，安全管理的根本目的在于保護施工人員的生命安全及健康的同時，保證工程項目施工順利進行。在房地產工程施工中，經常出現重視事后教育輕事施前防御，只有發現問題后才去解決問題的情況發生，沒有科學的管理技術作為指導，采用粗放的管理手段，只重視面子工程不去尋找問題產生的根源，直接導致安全事故頻頻發生。對于安全事故頻發問題，需要管理人員對事故產生的原因進行分析，找出事故發生的規律，消除潛在事故發生必然因素，從根源上防止安全事故問題發生。此外，由于房地產安全生產管理具有系統性、復雜性、連續性的特點，導致施工單位需要投入大量的人力、物力和財力，且安全事故從表面上看具有一定的偶然性，部分施工企業為了節省開支，對施工安全措施安裝不到位，也是導致安全事故頻發的主要原因。安全無小事，為了進一步防止安全事故的發生，施工技術管理人員有必要加大對安全文化基礎建設的重視程度，廣泛開展安全生產的宣傳教育工作，保證全體施工人員能夠真正認識到安全生產的重要性和必要性。加大安全防護措施建設力度，按照施工要求，各項安全防護措施必須安裝到位，由專人進行檢查監督。
3.5科學控制工程質量管理
房地產工程中對工程質量產生影響的因素很多，可以說只要是在施工過程中參與到工程施工的人、材料、機械設備以及施工方案等都可能對工程的質量造成影響。所以工程質量管理也是一個相當復雜的工作。目前在房地產工程存在的質量問題，在工程完工后從表面上看不出質量存在缺陷，但工程內部的混凝土可能已經不具有強度，鋼筋可能已經被銹蝕得完全失去了作用，像這些內存在的質量問題需要通過專業的儀器和工具進行檢測，一旦儀器也檢測不出來可能對后續房地產的使用帶來困擾。為了避免這種情況的發生，在整個工程的建設周期內所采用的技術方案、工藝流程、組織措施、檢測手段、施工組織設計等都要符合施工要求，嚴格按照施工標準來執行。施工技術管理人員在房地產工程的施工質量管理過程中要真正做到，從客觀實際出發，要有恪盡職守，尊重科學，遵紀守法，嚴格自律，秉著科學、公正的工作態度，認真做好房地產工程的施工質量管理工作。
3.6施工過程中的技術管理措施
（1）重視施工技術交底工作
對于施工技術交底工作必須以制度的形式予以規定。技術交底應在單位工程和分部分項工程之前進行，使接受交底者了解施工任務的特點、施工工藝、勞動組織、技術組織、安全措施、控制消耗、規范要求、質量標準等內容，以及特殊、復雜工程或新結構、新工藝的特殊要求等。
（2）強化現場管理措施
房地產工程施工階段，技術管理人員需要對施工項目的質量水平承擔應有的責任，包含處理與參與監管牽涉到施工周期的技術相關問題與施工項目成品質量水平高低的每個施工步驟、階段。施工技術管理人員應及時發現并采取有效的處理方式解決好工程施工現場出現的各類施工技術方面的問題，且能在施工現場中準確無誤地根據設計圖紙進行施工。與此同時，還必須對各類測量計算數據進行仔細反復核查，并且參與各個施工環節、各種施工半成品、施工現場材料檢測等方面的質量監控。
（3）工程施工進度控制措施
房地產工程施工技術管理應按照預定的進度目標，全過程執行施工進度計劃。施工過程中應及時檢查實際施工進度與計劃的執行情況，并根據現實情況有效地調整資源和計劃安排。施工技術管理機構應全過程掌握各分部、分項工程的實際施工進度及其施工技術水平、機械設備狀態、材料供應情況等。對設有分包施工的建筑工程項目，應充分協調好各層有工序銜接關系的施工工作面的施工配合，確保工程整體工期目標的實現。
3.7完善評比制度
評比制度一定要完善、有效，不能夠僅僅限于形式上的，要以賞罰分明為原則，這樣才能夠有效的提升施工質量。針對具有很多組成單元的分類項目工程，則需要在工程竣工之后組織進行施工總結會議，對施工作業中曾經出現的技術問題提出最佳的處理方案，同時進行對應的技術評價，為今后同類工程積攢成功經驗。
在開展有效的工程質量掌控下，房地產工程從施工設計到工程完全竣工需要很長的一段時間，為保證工程各個項目能夠按照原有工序順利開展，就一定要對每道工序進行跟蹤調查，檢查具體的施工技術方案，保證房地產施工質量及進展情況。房地產施工質量有效措施通常有以下幾個方面：加強房地產施工管理，一定要將房地產工程施工安全、施工質量科學掌控作為第一重要的工作，杜絕因超趕工程進度、降低施工成本，出現違規施工或偷工減料的問題。房地產施工開始到完全竣工驗收需要分配專業人員對施工質量進行監控，對于施工作業中有可能會出現的問題要提前做好應急方案，保證可以及時的找出切實可行的技術解決方案。
在房地產施工當中，施工工藝自始至終是一項重要的投資，在房地產工程當中，若想提升施工工藝，就需要把握好工程設計工作，挑選最佳的設計方案，進行科學的事前設計掌控，依據不同競爭方的特征來挑選最為合適的工藝流程，充分調動施工工作人員的積極能動性，依據房地產施工過程中材料的選配及設備的采購進行有關市場調查，爭取能夠采用最佳的施工技術方案。
結束語
工程的技術管理的特點，實際上這幾個層面是彼此關聯、互為條件的，首先各階段的技術管理要點有助于工作的放矢，是技術管理工作的基本職能，是面向全過程的技術管理的基礎；組織架構的建立是貫徹全過程技術管理的組織保證，而項目日志的建立則為面向全過程的技術管理提供了堅實的信息平臺，三者缺一不可，共同構成了面向全過程的技術管理的基石，并通過管理與技術結合，為房地產創造良好的綜合效益。
參考文獻
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GIS技術不斷增強得對空間分布及其有關信息進行存儲管理、分析。GIS 技術可以將屬性數據與相應的圖形數據相連接，可以方便地進行屬性數據、圖形的拓撲查詢，可以方便地調取圖庫中任一種類、形式的圖形，還可以快速地制成專題地圖等。GIS 應用領域不斷擴大，應用研究不斷加深。GIS已經在許多領域得到了非常廣泛的應用，特別是地理、教育、文化、軍事等方面。GIS應用的重點也不僅局限在制圖和空間數據管理上，而且開始加強制圖、模擬等功能，如地圖再分類、疊加和簡單緩沖區的建立等，側重應用模型的分析和模擬等。GIS 應用社會化、網絡化、集成化由于重視對GIS人才的培養，GIS 的用戶數量以每年2-6倍的速度增長，而各部門、企業越來越重視GIS 的應用，而WEBGIS的發展更使GIS的應用普及化，而不僅局限在專業技術人員中。許多專業的GIS網站都提供用戶在線服務，如查詢、最佳路徑選擇、模擬現實等應用。我國也已經建成了一比一萬國家基礎地圖庫和一比二萬五地形數據庫，這些多為我國GIS的建設提供了堅實的基礎。
地籍管理信息系統GMIS是一種空間管理信息系統，其最終目標是以地理信息系統技術為核心，并運用計算機網絡和可視化技術等，建立土地地籍管理信息庫等，在此基礎上對地籍信息的管理、查詢和維護，提供一個良好的決策支持系統。
地籍管理信息系統目前是實用性比較強的應用系統，直接為地籍管理工作服務；。系統的最終用戶是國土管理部門的各級領導與工作人員，得到他們的認可是衡量系統實用性的重要標準。因此，系統的建設應當緊緊圍繞著日常的地籍管理業務，針對不同的業務特點和業務流程，設計操作簡便、結構合理、運轉流暢、適應性強的辦公自動化系統；考慮到地籍管理工作對圖形數據和屬性數據的依賴性，系統設計應當考慮將圖形與屬性的操作、瀏覽、查詢、分析等復雜的功能操作起來簡便化，要求能夠融匯在辦公自動化的流程之中，基本做到鼠標點到，事務辦好。
在系統的總體架構上，要采用國際上先進、成熟、可靠的技術；網絡環境、硬件產品、軟件平臺應選用主流的先進產品；系統設計、軟件開發需要遵照軟件工程標準與管理規范，采用面向對象的理論，組件式開發技術，并吸納軟件構造的最新方法，保障系統建 設的高起點，充分發揮信息系統在管理工作中的作用；只有實用先進的系統，才是用戶需要的，才能受到用戶的歡迎與認可，同時，也會進一步促進地籍信息系統的不斷完善、提高。
為適應現代社會的發展，特別是我國加入了WT0，客觀上要求政府管理機構必須提高工作效率。國土管理部門所承擔工作量大、任務重、情況復雜，利用現代化技術使工作人員從繁忙的手工作業中解脫出來，是建立地籍管理信息系統的重要目標；因此，系統設計與建設，需要考慮系統的運行效率與速度，確保系統投入運行之后，與傳統的工作模式相比，具有顯著的優勢。
系統運行的穩定性是衡量系統建設成功與否的重要標志；其一，要求系統在提交使用前，需要嚴格的按照系統開發的質量控制標準進行嚴格的測試，力爭將系統的不穩定因素和系統缺陷減少到最低程度，保障系統高效穩定的運轉；其二，系統必須具備良好的抗干擾能力，在發生不可預見故障的情況下，首先要能夠保障數據的安全性，其次系統能夠具備良好的恢復運行機制；其三，對操作過程中的錯誤，系統可能出現的軟、硬件故障，系統能夠給出錯報告及處理的方法。
由于地籍管理工作涉及到土地所有者和土地使用者的合法權益，合法擁有的土地權益一經注冊登記，其數據便具有法律效力，數據變更必須經過法定的程序；因此，系統的安全性是系統建設中必須考慮的問題之一，數據的分布式管理、分級權限設定、數據保密措施、數據備份功能、系統操作日志、病毒防范手段、惡意破壞追查及系統自身的安全機制等方面，都是系統安全性所要考慮的問題。
地籍管理信息系統的建設涉及到一系列的法規、政策、標準、規范，國土管理部門與軟件開發單位的有機配合，管理人員與開發人員的有效溝通，項目的組織管理與進程的控制手段，程序的開發過程與軟件的測試集成，系統的操作使用與系統的維護升級等方面，需要制定系統工程管理、開發、文檔編寫、驗收規范， 目的是保障系統按照設定的目標、計劃實現系統的設計思想。
地籍管理工作起步較晚，法規、政策與規范、標準相對滯后，在實踐中需要不斷的完善。系統的建設也需要適應地籍管理業務的變化，具有一定的靈活性，盡可能的提供可定制的流程、表單及數據庫的修改功能，先進的程序編寫機制與規范化接口定義方式，良好的二次開發工具與多種數據交換格式，滿足系統的上接下聯、橫向溝通、業務流程自定義的需要。
表現優良的信息管理系統應當采用人性化的界面設計，賦予電腦虛擬的情感，把緊張繁忙的工作轉化成輕松休閑的人機對話，逐步提高人對電腦控制性和依賴性，使操作人員對電腦愛不釋手，真正把電腦作為工作中的得力助手和伙伴。
現將國土資源部、國家經濟貿易委員會《關于和實施〈限制供地項目目錄〉、〈禁止供地項目目錄〉（第一批）通知》（國土資發〔1999〕357號）轉發給你們，請認真執行。
執行《限制供地項目目錄》、《禁止供地項目目錄》是一項政策性、法律性很強的工作，各地要根據國家兩部、委通知的精神，切實加強建設項目用地供地的管理，建立必要的監管制度，嚴格建設項目的供地審查；要按照國家的產業政策和供地政策，引導建設項目科學、合理、有效地利用土地；要認真履行國家規定的有關供地審批程序，嚴禁違反“目錄”提供項目建設用地。對列入《限制供地項目目錄》，要求在批準供地前須經國土資源部許可和省級土地行政主管部門許可的項目，必須逐級上報許可后，方可申請建設用地。對列入《禁止供地項目目錄》，在禁止期限內，各級土地行政主管部門不得受理其建設項目用地申請。
對應取得國土資源部許可并由省級人民政府批準用地的單獨選址限制供地項目，省級土地行政主管部門在將建設用地項目報請省人民政府批準前，應將建設項目可行性研究報告、立項文件、初步設計批準文件、建設項目供地方案及其它有關文件，報國土資源部申請用地許可，經國土資源部審查同意批復后，省級土地行政主管部門持批復文件及其它建設用地項目審查報批文件資料，報請省人民政府批準項目用地。
對應取得國土資源部許可的城市建設用地范圍內限制供地項目，市、縣土地行政主管部門在將建設用地項目報請市、縣人民政府批準的同時，須將建設項目立項、初步設計批準文件和供地方案及其它有關文件，經省級土地行政主管部門報國土資源部，經審查同意后，由國土資源部批復省級土地行政主管部門并抄送有關市、縣人民政府。根據批復文件，市、縣人民政府方可批準限制供地項目用地。
對依法應由國務院批準的建設用地項目屬于限制供地項目的，國務院批準建設項目用地的同時，該項目即取得建設用地許可。
對列入《限制供地項目目錄》，按規定應由省級土地行政主管部門嚴格監督管理的建設用地項目，屬單獨選址的，在報請建設用地審批前，由市、縣土地行政主管部門報省土地行政主管部門辦理用地許可。屬城鎮建設用地范圍的，在市、縣人民政府批準供地前，由市、縣土地行政主管部門持有關文件報省土地行政主管部門辦理用地許可。根據批準許可文件，市、縣人民政府方可按規定申請或批準限制供地項目用地。
林地、林木是森林資源的主要組成部分，對于調節氣候、涵養水源、防風固沙、減少污染、改善生態等具有重要作用。多年來，本市堅持實施首都綠化規劃，加強森林資源保護，強化林業管理，改善生態環境，取得了明顯成績，全市林木覆蓋率現已達到43％，但與建設現代化國際大都市的要求還有較大差距，森林資源保護和管理還存在薄弱環節。為了加強本市工程建設征占用林地和伐移林木管理，加大森林資源保護力度，鞏固首都綠化美化成果，根據《中華人民共和國森林法》（以下簡稱《森林法》），現就有關事項通知如下：
一、本市工程建設要嚴格遵守不占或少占林地以及少砍伐林木的原則
近幾年，本市因工程建設征占用林地和伐移林木的數量增加較快。有些工程建設單位事先沒有按規定征求林業主管部門的意見，就進行規劃選址、用地申請、設計施工，在工程建設過程中，需要砍伐林木時才向林業主管部門提出林木采伐申請。有些施工單位，在林業主管部門尚未批準時，便開始采伐林木。為了保護本市綠化成果，順利實施《北京市生態環境建設規劃》，根據《森林法》的規定，本市工程建設必須嚴格遵守不占或少占林地以及少砍伐林木的原則，能夠移植的林木一律不得砍伐。今后，本市工程建設單位在報批大量砍伐林木時，必須說明移植和保留樹木的詳細情況，否則，林業主管部門不予審批。
二、本市工程建設項目在立項時，必須征求林業主管部門意見
本市計劃、規劃等部門在進行工程建設項目立項和選址規劃時，要充分考慮本市林業總體規劃，盡可能地保護林地和林木資源，并征求林業主管部門的意見。本市道路新建、改建和擴建工程，在立項、選線、施工等各個階段，都要盡量保護林木，確需伐移林木的，要報經林業主管部門審批。工程建設單位在項目規劃時，要在項目概算中明確列出綠化資金，按規定留出綠化用地，并在申請林木伐移的同時，上報綠化的具體方案、實施責任人及完成日期。綠化方案應由具有綠化設計資格的單位進行專業設計，綠化任務原則上在工程竣工后當年或次年春季完成。
三、本市工程建設確需征占用林地的，必須按法定程序辦理有關手續
根據《中華人民共和國森林法實施條例》的規定，本市工程建設征占用防護林林地或者特種用途林林地面積10公頃以下的，用材林、經濟林、薪炭林林地及其采伐跡地面積35公頃以下的，其他林地面積70公頃以下的，用地單位必須向林地所在區（縣）人民政府林業主管部門提出用地申請，依法繳納森林植被恢復費，經市人民政府林業主管部門審核同意后，到土地行政主管部門辦理建設用地申請。工程建設征占用林地面積超過上述規定數量的，由市人民政府林業主管部門初審后報國務院林業主管部門審核。
四、本市工程建設伐移林木，應盡量安排在林木采伐期內進行
根據《北京市森林資源保護管理條例》，本市工程建設伐移林木的采伐期確定為每年10月15日至次年3月31日。在林木采伐期內，林木因季節因素生長趨緩，采伐的林木可以利用，同時還有充足的時間對采伐跡地進行造林前期準備工作。另外，在林木采伐期內移植林木，成活率較高，有利于綠化成果的保護。今后，本市工程建設確需伐移林木的，原則上都要安排在確定的林木采伐期內采伐施工，非采伐期內不準進行采伐。
五、本市工程建設采伐林木，必須在年森林采伐限額內申請林木采伐許可證
1. FIDIC合同條款中D-B模式與EPC模式風險分擔的差異
1.1 在FIDIC合同條款中，闡述D-B模式的是黃皮書《生產設備和設計-施工合同條件》（Condition of Contract for Plant and Design-Build），闡述EPC模式的是銀皮書《設計采購施工（EPC）/交鑰匙工程合同條件》（Condition of Contract for EPC/Turnkey Projects）。該兩種模式大致相近，其中最主要的差異在于承發包雙方風險分擔的方式不同。按17.3款的規定，雇主在D-B模式中比在EPC模式中多承擔的風險為：
1.1.1 雇主使用或占用永久工程之任何部分，除非合同可能如此規定；
1.1.2 由雇主人員或雇主對其負責的其他人員提供的工程任何部分的設計（如果有）；
1.1.3 不可預見的，或不能合理預期一個有經驗的承包商應已采取適當預防措施的任何自然力的作用。
1.2 正是因為承發包雙方承擔的風險不一樣，FIDIC建議，有如下情況之一的，應采用D-B模式，不采用EPC模式：
1.2.1 如果投標人沒有足夠的時間或資料，以仔細研究和核查雇主要求，或進行他們的設計、風險評估和估算；
1.2.2 如果建設內容涉及相當數量的地下工程，或投標人未能調查的區域內的工程；
1.2.3 如果雇主要嚴密監督或控制承包商的工作，或要審核大部分施工圖紙；
1.2.4 如果每次期中付款的款額要經職員或其他中間人確定。
1.3 另說明，D-B模式中雇主的風險與我們熟悉的FIDIC紅皮書《施工合同條件》（Condition of Contract for Construction）是一樣的。在此，如果僅從承發包雙方承擔的風險看，D-B模式更靠近C模式（施工承包）。
1.4 從本文1.1.3可以看出，FIDIC最主要的劃分風險的原則（承包商承擔風險的范圍以一個有經驗的承包商能否合理預見為限）在EPC模式中失效。進一步，結合銀皮書中的4.12款和5.2款看，實際上，EPC模式要求承包商對項目的可行性研究負責，并承擔由此而引起的風險。
2. 工程總承包企業的界定
2.1 指導意見對工程總承包的界定是：“指從事工程總承包的企業受業主的委托，按照合同約定對工程的勘察、設計、采購、施工、試運行（竣工驗收）等實行全過程的或若干階段的承包”。該概念界定存在如下問題：
2.1.1 以工程總承包企業界定工程總承包，難免有概念循環之嫌。
2.1.2 全過程承包自然是工程總承包，若干階段的承包就未必如此，比如，只承包勘察或設計或采購任務就很難被認定為總承包。
2.2 與總承包概念相對的是分承包。實際上，與FIDIC的銀皮書、黃皮書和紅皮書相對應的承包都是總承包，三者的共同點是承包方承包了施工。
2.3 建設項目展開的階段一般為：計劃、設計、施工、運轉。（此處的計劃主要指可行性研究，不包括勘察設計。）從此階段劃分看：
2.3.1 EPC模式承包的階段包括計劃、設計、施工；
2.3.2 D-B模式承包的階段包括設計、施工；
2.3.3 本文1.3中的C模式（施工承包）僅包括施工。
2.4 應說明，總承包概念容易引起的誤解是人們喜歡將之等同于建設全過程承包，指導意見亦未能完全避免該誤解。若立足于建設全過程，則唯有EPC模式可堪稱總承包；若立足于項目的全過程，即考慮2.3中項目的運轉，則可能只有BOT及其派生模式可堪稱總承包。
2.5 因此，工程總承包的概念宜界定為：承包方受業主委托，按合同約定對項目的諸階段-計劃、設計、施工、運轉-之全過程或至少包括施工的若干階段的承包。除此之外的其他承包可稱為階段或分項承包，但按承包的應有之義，只承擔項目的可行性研究任務不應屬于專項承包。
2.6 與2.5相應，工程總承包企業可界定為：具備相應資質，能對項目的諸階段-計劃、設計、施工、運轉-之全過程或至少包括施工的若干階段進行承包的企業。
2.7 2.5中對工程總承包的界定與指導意見有所不同，按指導意見，不包含施工的承包，比如設計-采購（E-P），也屬于工程總承包之列。但是，這種不同不應該影響到工程總承包企業的界定（請參見本文4.2.2）。
3. 工程項目管理企業的界定
3.1 指導意見對工程項目管理的界定為：“指從事工程項目管理的企業受業主的委托，按照合同的約定，代表業主對工程項目的組織實施進行全過程的或若干階段的管理和服務。” 該概念界定存在的問題如下：
3.1.1 與2.1.1相似的問題；
3.1.2 “代表業主對工程項目的組織實施進行全過程的或若干階段的管理和服務”，并不能與指導意見對總承包的界定區別開來，比如，承擔項目的方案設計或初步設計任務（指導意見中的項目管理承包PMC），到底是工程項目管理還是總承包？
3.2 在指導意見中，工程項目管理與工程總承包應是相對的，即工程項目管理總是在代表業主對工程總承包（指導意見中的總承包）進行管理。如果我們不這樣理解，按指導意見對工程項目管理的界定，則工程項目管理完全可以回到業主自營的時代。另外，指導意見已明確同一企業或有隸屬關系或其他利害關系的兩企業不可同時承擔一個工程的項目管理和總承包，-這即說明，工程項目管理與工程總承包之所以相對，是要力求二者互補。
3.3 明確工程項目管理與工程總承包系相對互補的關系，則按本文2.5的界定，不論是工程總承包或是專項承包，都可需要項目管理的介入。但是，對于項目可行性研究，則可能構成例外，即，對于包括可行性研究的EPC模式，需項目管理的介入，應不會有過多的質疑，但對于只承擔可行性研究的項目管理服務，是否需要另一項目管理企業介入項目管理，則是值得質疑的。
3.4 考慮到項目管理的目的是受托方代表業主對工程項目進行質量、安全、進度、費用、合同、信息等管理和控制（按指導意見的陳述），而控制和管理最原初的依據即是可行性研究，因此，0對只承擔可行性研究的項目管理服務，應不需要另一項目管理企業介入項目管理。-FIDIC在本文1.2.3中的建議也即是此理。
3.5 有鑒于此，工程項目管理宜界定為：受托方受業主的委托，按照合同的約定，代表業主對工程項目的總承包或專項承包進行管理并提供相應的服務。
3.6 與3.5相應，工程項目管理企業可界定為：具備相應資質，可對工程項目的總承包或專項承包進行管理并提供相應服務（包括承擔工程項目的可行性研究，以及做作為可行性研究之必要結果的方案設計或初步設計）的企業。
4. 二企業的比較及市場培育
4.1 對比以上分析，我們可以看出：
4.1.1 工程項目管理與工程總承包力求一種相對互補的關系；
4.1.2 工程總承包以施工為主導，工程項目管理以可行性研究為主導；
4.1.3 在總承包EPC模式中，工程總承包與工程項目管理在可行性研究方面可能會有所融合（后者對前者更多的是參與而非管理）。
4.2 4.1中的分析不是絕對的，但是，對于目的是要培育發展工程總承包企業與工程項目管理企業而言，以此界分工程總承包企業與工程項目管理企業應是適當的。理由如下：
4.2.1 不具備施工能力的工程總承包企業與不具備可行性研究能力的工程項目管理企業一樣，都缺乏核心競爭能力。
4.2.2 工程總承包企業與工程項目管理企業在一個具體的項目上，可能只側重一二方面任務的承攬，比如，工程總承包企業可能只進行設計-采購（E-P）承包，而工程項目管理企業可能也只承擔設計和采購管理，但具體的承攬任務的方式不應該影響兩企業的界定。在指導意見中，之所以會出現2.1.1和3.1.1中的循環，也是出于此種意識。
4.3 以我國目前的現狀看，在項目的諸階段-計劃、設計、施工、運轉-中，設計與施工都有實力較雄厚的企業來完成，但計劃與運轉環節則相對乏力。因此，
4.3.1 加強企業對項目可行性研究的能力幾乎既是行業界所期，也是指導意見的一個側重。在指導意見中，無論是項目管理服務（PM），還是項目管理承包（PMC），可行性研究都是其中的重要內容；而指導意見將EPC模式作為工程總承包的第一推薦，也無非是要強調可行性研究。人們易于將工程總承包等同于項目的全過程承包，更像是出于這種行業期待。但是，
4.3.2 以目前的情況，培育發展工程項目管理企業以加強企業的可行性研究能力為重點，應無可非議，但不宜急于以行政的力量將EPC模式作為培育發展工程總承包企業的重點，因為這里不僅涉及到一個資源配置的問題，同時，培育發展工程項目管理企業的可行性研究能力在一定程度上是與EPC模式相適應的工程總承包企業得以誕生的前奏。
4.3.3 涉及項目運轉環節的總承包，比如BOT，只是在EPC模式的基礎上再加一個融資問題（FIDIC出版其銀皮書的目的之一就是要適用于BOT項目或類似投資模式下的設計采購施工合同），可與EPC模式的總承包一并考慮，并可以此藉市場需要來促進與EPC模式相適應的總承包企業的發展。
4.4 鑒于4.3的分析，工程總承包企業以培育發展適應D-B模式的總承包為宜，這可以通過勘察設計企業或施工企業的改造和重組，或通過二者的結合，得以便捷地實現。-在這一點上，指導意見是十分中肯的。但是，指導意見同時鼓勵勘察、設計、施工企業發展與工程項目管理相應的能力，還需注意兩點：
4.4.1 按指導意見，工程項目管理企業承接業務的最大范圍是項目管理承包（PMC），因此，即便勘察設計或施工企業具備工程項目管理的能力，它們也更愿意承包設計或施工任務本身。另外，勘察設計或施工企業也不能界承包失敗之后再承接工程項目管理業務，因為一般而言，后者發生在前者之前。
4.4.2 以4.3.2的分析，如果勘察設計或施工企業還沒有發展成為與EPC模式相適應的工程總承包企業，則其在能否發展具備可行性研究能力方面可能會受到局限。如此，按4.2.1的分析，該企業在工程項目管理上必然缺乏核心競爭能力。
4.5 因此，培育發展工程項目管理企業，宜通過建筑業中的中介機構，比如咨詢公司、監理公司等，經整合而完成。但值得強調的是，在此整合過程中吸收建筑師的加入應系十分必要。
4.6 應說明，指導意見的目的之一，是意欲通過建筑行業結構的調整，以使其更加適應市場發展的需要。本文從FIDIC合同條款中D-B模式與EPC模式風險分擔的差異入手，分析界定工程總承包企業與工程項目管理企業，目的就是要廓清二企業在市場中的定位。但是，一種企業能否發展，還需具備制度層面上的發展空間。以本文對二企業的分析界定，屆制度空間充分時，二者之間的相對互補關系即可組合成為國際上通行的各種工程管理和承包模式。
「參考文獻
