時間：2023-08-27 14:56:29
序論：在您撰寫房地產的開發策略時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
Abstract: the real estate comprehensive development enterprise competition is intense, how to in this competition based on, need to real estate developers take corresponding strategies. This article in view of the real estate development put forward several strategies.
Keywords: real estate; Development strategy
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
房地產綜合開發是對地下設施和地上設施進行綜合開發、配套建設，實行“統一規劃、合理布局、綜合開發配套建設”的方針。通俗地講房地產綜合開發是一種行為方式，通過從地下到地上、從樓內到樓外、從大環境到小環境的綜合建設，進而取得回報的一種行為方式。作為房地產企業，要想做好其實并不是很難。可采用各種開發策略，來應對復雜激烈的房地產業內競爭。
一、只有知己知彼，方能百戰不殆
作為房地產開發企業，投入少，回報高是每個開發企業都追求的。房地產被炒得爆熱，有很多泡沫成分，房地產特別掙錢，那樣的時機基本上不會再有了。要面對競爭，只有善于學習、靈活應變、守正出奇方為上策。就房地產而言，建立起一整套實例分析體系是至關重要的，對房地產經營實例進行歸納和綜合分類。每個項目都有其不同的背景，這些開發實例當初成功和失敗的因由何在，它們之間有哪些共性？又分別有哪些個性？這些項目和我們將要開發的項目有什么異同點？經過分析總結，從而確定我們該向什么方向發展。類似的實力分析體系，開發企業必須了解，但可以不認同它，而另辟新路。對開發商來說，正反兩方面的經驗了解的越多，那么未來決策的成功率就越高，當別人仍在等待機會之時，我們已經在細細規劃了。這就是孫子兵法中所說的“亂己知彼，百戰不殆”。
所有的房地產開發企業都是進行以改善人們的居住條件為模式的房地產開發。隨著改革開放的深入，隨著部分人先富起來外商投資的涌入，人們由解決“住”而逐漸地發展到追求舒適和品位，住宅產品也經歷了由普通樓房向高檔商品房和別墅的漸變。這個時候，一個開發企業，經過對實例分析，得出結論———不能再沿著以前的模式，如果還是建造以往的住宅樓，那么收益也不會再有多大的提高，所以要創新。于是，某別墅出現。它是一所高檔的別墅區，里面無論是裝修、戶型設計、材料、施工工藝都有了較大的創新。別墅的空調、潔具、門把手等等，都用的是名牌。當時的人們覺得，簡直是不得了了。開盤前期，人們還對它存有疑慮，然而，某別墅一經開盤，就出現了異?；鸨膱雒?。證明了人們的擔心是多余的。當時，在房地產市場上，商品大部分都是1000多元/平方，高的也不過3000元左右/平方。而那別墅當時的價位是定在1200美元/平方起價，折合人民幣約9000元/平米。到后來，漲到了1500美元/平米，還是供不應求。某別墅成為了該市房地產市場上的一朵奇葩。這就是經過實例分析后，市場需要什么樣的住宅，達到了知己知彼的程度，從而出奇制勝的經典案例。
另例，在房地產市場上有一條貫有定律，即“金九銀十”，說的是每年的九、十月份是房地產市場的黃金季節，而進入冬季后會出現明顯的淡季。消費者因天冷不愿出行、冬季不便裝修、還要繳納取暖費等原因持幣觀望?，F場看樓選樓的人流量會顯著下降?；谶@些原因，房地產開發商也會相應降低營銷費用，低調處理。其實這條金規玉律并非是顛撲不破的真理。有個房地產開發公司，他們作了一個項目，通過實例分析后，他們決定為年輕的工薪階層設計建造了單身公寓，單身公寓是為年輕的工薪階層準備的，他們需要擁有一個面積適中功能齊全總價在十萬元左右的過渡型住宅，白天為生活為事業辛勤奔波，晚上回到屬于自己的家，喝著一杯濃濃的咖啡，學習充電，感受那份有家的安全舒適的歸屬感。這種小戶型擁有獨立的衛生間和獨立的廚房，再配上景觀陽臺，可謂麻雀雖小，五臟俱全。加之這些年輕的工薪階級畢竟工作時間短，存款有限，一次交清幾萬元首付有相當難度，但他們有豐厚的月收入，有強烈的貸款供樓需求，考慮到以上原因，他們又推出了一系列措施：如：單身公寓首付5000元，另贈3000元安家費。首層送私家花園。首層贈送契稅、印花稅、測繪費、鑒證費、權證費。他們在冬季逆勢而動，準備得很充分。單身公寓一經推出，在寒冷的冬季里再次掀起了購房熱潮。打破了所謂金九銀十所謂慣有定律。這也是實力分析做得好，達到知己知彼的一個實例。
二、降低開發成本，推行品牌戰略
曾有個記者采訪某城建集團老總時，那位老總說過一句話，他說：“我們的成功應該歸功于產品的質量，服務以及企業自身最根本的誠信精神。我們在各項評比中屢獲殊榮，這同時塑造了我們的誠信形象。我想這就是客戶接受我們的基礎。歸納起來，都源于我們牢固的社會責任感。這就是一個企業的品牌，是一種巨大的無形資產?！蹦撤康禺a開發公司在某市作了個項目，承諾遲交工一天，退回總房款的1‰作為違約金。結果，由于某種原因，確實遲了幾天，他們按承諾一一兌現。這種做法得到了人們的認可，進而取得了不俗的業績，被認可了。這個老板曾是施工企業的老總，做過這個項目后，他說，再也不作施工，就作開發，那么多老百姓都認可他，他所擁有的“誠信”是品牌的重要因素。還有個例子，在金州，房地產高層并不是很火，但是有一條規律，就是凡是那個建筑公司建的樓，就特別好賣，為什
么呢？因為人們都認阿爾濱這個品牌。某建筑公司是一個很注重質量的建筑公司，他們獲得了好幾個建筑業的最高獎———魯班獎，他們的老總趙安華給工長開會，就曾說過，“我寧可每年多用幾百噸水泥，也決不允許我的工地出現任何質量問題”，這就是造成了品牌，創造了神話?？梢娖放频闹匾?。
三、以顧客為導向的服務營銷
作為房地產企業，營銷是最本質的職能。如果前期房地產產品已經有了良好的社會信譽、品牌效應。那么需要通過營銷來實現產品的經濟效益。所謂的房地產營銷是發展商全方位、全過程地去適應市場需求的自覺行為，是在對市場深刻理解的基礎上開展的高智能的策劃。有許多開發商，他們提出了以顧客為導向的服務營銷。某開發單位的營銷經理，他們提出“售樓不言樓”。這種觀點的提出有著一定的市場背景。當前，房地產市場上競爭模仿日益加劇，特別是樓盤同質化現象越來越明顯，單純依靠產品，很難獲得長久優勢，而現代經濟就是服務經濟，核心價值就是服務價值，此正所謂：得人心者得天下。這過程就要求房地產企業全體員工增強服務營銷的群體意識。形成一條以顧客為導向的企業服務運作鏈條。在房地產售前、售中、售后的每一個環節都對顧客提供細致、周到、充滿人情味的服務，形成以服務文化為核心的企業文化。例如：某集團開發的一個項目，他們著重強化居住的文化的設計理念，以先進文化理念打造社區靈魂，獲得了全國金獎樓盤，他們沒有因名牌而滿足現狀，而是推出了一系列的服務項目。諸如：在房交會期間免首期入住；免購房稅費；免物業管理維修基金；免寬帶網開通費；免開通電話費；免煤氣管道初裝費；免一年物業費；業主音樂會；家政套餐服務等等。大打服務牌，取得了預期的效果，獲得了大量銷售收益，成為房交會上的最大賣家。
房地產開發商要有好的開發效益，必須注重優質的開發策略，只有善于學習，靈活應變，守正出奇，才能在房地產開發激烈的競爭中，立于不敗之地。
參考文獻：
[1]李麗. 基于競爭優勢打造的房地產項目開發策略探討[J]. 時代金融,2011,(24).
【關鍵詞】房地產；開發項目；風險管理：策略
中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：
1.前言
房地產產業的健康有序發展對我國的社會穩定和國家的經濟發展有著重要的作用，是我國的重要產業。隨著經濟和社會的不斷發展，我國房地產產業面臨自身和外部兩種環境的挑戰和壓力。從外部來說，我國房地產市場競爭日益激烈，各項管理也逐漸的完善；從自身產業特點來說，房地產開發項目投資較大、地域特點較強，開發周期也較長。這些挑戰和壓力都給房地產開發項目帶來較大的風險，為了保證企業的利益，積極開展相應的風險管理有著重要的意義。
2. 房地產開發的特點
房地產開發一般指按照國家相關的法律，在獲取土地使用權的地塊上根據相應的規劃要求進行房屋、基礎設施建設的行為。在我國，房地產開發項目一般具有以下幾個特點[1]：
2.1房地產開發投入大、時間長
要開發一個房地產項目需要較多的流動資金，尤其是近幾年國家關于房地產產業的宏觀調控政策的不斷出臺，資金在房地產中的地位逐漸的上升，直接影響到項目的成敗。另外，一般房地產項目建設需要較多的時間，也給管理上帶來了較多的風險。
2.2房地產開發項目在管理上較難
房地產項目的開發不僅時間較長，幾年到十幾年，而且還要和眾多的部門進行交流和溝通。在項目開發時，需要對多個指標進行管理，如銷售利稅率、投資回報率等；還要項目投資限額、建設的工期和相應的質量標準進行管理；合作方、監管方的諸多要求等。這些限制條件都要求在進行項目管理時要建立一套規范、完善、科學的管理體系。
2.3涉及的稅較多
在房地產開發的項目中，有很多相關的稅目如房產稅、土地增值稅、營業稅、附加稅、土地使用稅、企業所得稅等，土地增值稅是其中房地產獨有的稅目。有資料表明，在房地產行業中，一般的稅負為13%左右，相對較多，并且政府部門對房地產項目也一直進行嚴格的監管工作。
2.4房地產開發的政策性很強
尤其是近幾年來，房地產的開發受到了各界的重視，政府的相關部門也出臺了一系列的政策來指導房地產的開發工作。房地產的開發受到政策的影響較大，和國家對土地供應的政策和國家關于貨幣的政策都有緊密的關系。另外在進行房地產項目開發時要滿足當地對環保和規劃的要求。
3. 房地產開發主要面臨的風險
房地產項目的風險一般指在項目的投資分析階段、建設階段、前期階段、租售階段和使用階段中，由于一些不確定的因素而造成經濟損失的可能性。這種風險具有客觀存在性，但是發生的風險和結果有著不確定性。
3.1資金上存在的風險
房地產的開發需要大量的資金，從項目的一開始到結束的全過程都需要大量資金的投入。地價在房地產產業中是一項主要的投資之一，尤其是近幾年低價的不斷攀升，產生了很多的“地王”，企業需要在地價中投入巨大的資金。一般企業的融資都是在立項之后，所以購買土地的資金一般是企業本身的資金，由于國家宏觀調控的不斷實施，使市場上的不確定增加，也就使整個項目的風險增加[2]。
在項目的實施階段，一般企業都本身的資金都不能滿足施工的需要，都要通過籌資活動來籌集資金，這也就造成了我國房地產開發的項目負債率較高，這也就帶來了較大的償債風險。另外，由于投資資金較多、工期較長，可能會造成資金周轉的困難和流動性差的風險。同時，國家對銀行政策的調整使銀行的放貸條件愈加嚴格，增加了企業獲得貸款的風險，如果資金鏈出現斷裂，很可能造成“爛尾樓”的情況出現。
3.2房地產項目的管理風險
房地產項目在管理的風險主要存在于項目開發的前期的決策和項目實施階段成本管理上的風險。房地產項目決策階段的風險可能是由于對信息掌握的不夠充分，而導致對項目的投資分析有偏差或是能沒覺察到項目的某些風險。由于項目都是不可重復和一次性的，所以如果在決策問題上出現錯誤，可能導致很難彌補的損失。
在房地產項目開發過程中的管理風險主要是對項目的成本進行管理的風險。建設項目一般工期較長，在施工時可能會發生設計變更、材料價格變動等情況，都可能會造成成本超預算的情況，給資金的管理帶來風險。
3.3在納稅中的風險
在進行房地產項目時遇到的稅收風險是指相關負責人在納稅時沒有利用相關的法規而導致損失的可能性。產生這種風險的原因可能是由于經濟環境的多樣性、復雜性和納稅人對相關法律法規理解有偏差造成的。在房地產建設的各個階段涉及較多的資金，繳費方式也不盡相同，這就造成了較大的稅務風險：
4.房地產開發項目風險的管理措施
4.1完善項目的事前規劃和可行性分析
做好房地產投資項目的可行性分析能夠減少或規避前期資金風險，要根據當前的市場環境和現行的政策對項目的各個情況進行詳細的分析，并提前做好相關的資金準備工作，包括購買地價的資金和后面的籌資計劃，對可能遇到的資金不足情況進行預案分析，這樣決策層就能根據相應的情況來決定是否拿地，減少了資金短缺的風險。另外，應該提前做好圖紙設計和項目策劃等工作，這樣就能在拿到土地后盡快的開始施工，也就縮短了項目的工期，提高資金的利用率和周轉率。
4.2努力擴展企業的融資渠道
在中國目前的經濟環境下，想通過某一種資金來源來保證企業的資金安全風險較大，應當努力擴展企業的融資渠道，提高資金的運作能力，這樣才能減少資金的風險[3]。房地產企業可以充分利用市場規律，積極在項目開發前獲得市場準入口，出售商品房換取資金，這樣就減少了資金的投入，又能是企業的負債率降低。積極尋求股權投資、銀行貸款、委托貸款等方式獲得資金，保證項目的資金的充足。
4.3做好預算控制工作
應控制和防范預算的風險，預算之外的資金使用要嚴格的按照相應的規章制度。對于預算內的資金使用要在保證企業信譽的前提下，利用相關的策略盡量延長付款時間，這樣就能使資金的使用最大化。對于那些收入的資金要及時入賬，加速資金的周轉。還應建立科學合理的預算控制體系，做好事前的規劃、事中的控制和事后的評價工作，要重視整體規劃，在進行預算編制時要做好各個部門、各個層次的協調工作，保證預算控制工作的正常實施。
4.4熟悉稅收政策，完善財務核算工作
在房地產項目開發時，要及時關注稅收相關的政策變化，根據政策的變化及時學習最新的政策和動向。在進行納稅籌劃工作時，要考慮到相應的風險，做出合理的決策。關于核算工作的風險，要嚴格規范會計核算的基本工作，晚上相應的規章制度，提高財務人員的綜合素質和業務水平，避免因核算問題，而造成的多繳稅情況。
5.結語
隨著社會的不斷進步和經濟的快速發展，我國房地產開發產業面對著越來越大的競爭壓力，這些競爭和壓力都會給房地產項目帶來較多的風險。由以上分析可知，這些風險種類各異，表現的形式也各有不同，給風險管理工作帶來一定的困難。但是房地產企業應正視風險問題，積極應對這些風險，科學合理的對存在的風險進行管理，建立相應的風險管理體系，保證企業健康穩定的發展。
【參考文獻】
[1] 趙敏. 房地產開發項目風險分析及應對措施[J]. 現代商業, 2012 (3): 43-44.
【關鍵詞】房地產開發；風險；應對策略
房地產項目的開發投資過程是一種預測未知將來需求而進行產品生產的過程，這些特點決定了房地產業是一種典型的風險行業，不確定性伴隨其始終；再加上房地產投資數額大、周轉慢、變現能力較差，有其自身的不利困素，存在著一定的風險。
1、房地產開發面臨的主要風險
1.1 經濟風險
是指由于經濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導致房地產開發商經濟上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發生變化。原來的細分市場上該類物業還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產，從而導致房地產企業開發的項目難以售出而承擔風險。一般來說，房地產開發資金需要量大，完全依靠自有資金周轉是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發的房地產作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協議規定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的房地產將可能成為他人財產的風險。采用預售房屋籌集開發資金時，如果不能按照預售協議規定的日期交房，就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。
1.2 政治風險
是指一個國家所處的國際國內政治環境變動（如戰爭、罷工、社會動蕩）及相應的政策法律調整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產開發商經濟上的損失。對房地產開發商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發者和購買者所持有的資本，影響項目的開發和出售。同時銀行關于房地產方面的業務也會對房地產的需求發生影響。就財政政策而論，政府實行緊的財政政策還是實行松的財政政策，對房地產的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產的投資等，都會對房地產開發和需求發生影響。
1.3 自然風險
是指由于自然因素（如洪水、火災、地震等）對房地產開發造成的影響，從而使房地產開發商造成經濟上的損失。自然風險出現的機會較少，但是一旦出現，造成的損失是相當大的。
1.4 技術風險
是指由于科技進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產開發商可能帶來的損失。例如，由于科技進步可能對房地產商品的適用性構成威脅，迫使開發商追加投資進行房地產的更新、翻修和改造。由于建筑設計變動可能導致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。
1.5 經營風險
是指由于開發商因開發項目經營管理不善導致預期收益不能實現，或不足以補償經營費用的可能性。該類風險主要歸因于開發商主觀上對開發成本、租金售價、開發周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤。
2、應對風險的策略
2.1 風險回避
風險回避是根據風險預測評價，經過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發項目，或改變開發項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法?？梢钥闯觯L險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。
2.2 風險控制
風險控制是指在風險事件發生前、發生時及發生后，采取的降低風險損失發生概率，縮小風險損失程度的措施。根據風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產生不良后遺癥。因此對于房地產開發過程中的種種風險，應優先采用風險控制措施。
2.3 風險轉移
風險轉移是指開發商在開發過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔所采取的措施。風險轉移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發，而是將開發活動中風險可能所致損失的法律責任轉嫁給他人承擔。風險轉移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調節風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。
風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發商和承包商的風險影響程度不同，開發商可以根據項目的情況，采取適當的合同形式，合理轉移風險。
風險轉移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉移方和被轉移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉移；（2）被轉移人能夠且愿意承擔適當的風險；（3）風險轉移的成本低于其他風險管理措施。
2.4 風險自留
風險自留是房地產開發者自己承擔風險事件所致損失。在房地產開發中，對一些無法回避，難以控制和轉移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經保險或實施了風險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節約風險管理成本的決定。
2.5 風險利用
風險利用是指開發商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產開發商卻另辟蹊徑，從土地一級開發入手，通過爭取某地塊土地一級開發的開發權，為獲得二級開發權打基礎。因為如果進行了土地一級開發，就從某種程度上提前對土地的相關信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優勢，獲取二級開發權的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。
2.6 減輕風險的損失
經營風險一旦發生，企業就要千方百計采取各種有效的措施，力求減少風險帶來的損失。在減輕經營風險時，通常主要采取以下一些方法：精確預測經營項目的費用與收益比率，減少經營過程中的不必要的支出；縮短經營周期或縮小經營規模；通過簽訂合同同等方式，將那些對利潤敏感的變量，如利息、開發建設費用、建設周期和房屋預租預售等固定下來，從而達到減少或縮小風險的目的。
3、結語
房地產開發項目是高投入高風險高回報的項目。在這個高風險的投資環境中想要得到預期目標就必須對整個項目進行開發投資風險分析，并采取適當的對策、方法，以期達到項目風險防范的目的，提高收益的可靠性。
參考文獻：
關鍵詞：房地產開發房地產開發項目項目成本控制
Abstract: in today's society, real estate increasingly become the people interested in its own interests and closely related topics. House prices high and low influence factors are many, one of the key of essential factors is real estate development project cost. High cost, house prices corresponding also will improve. So, how to control the cost of real estate development project is not only real estate development enterprise care about, and also with the interests of the person that buy a house is closely linked. This article through to the real estate development in different phases of the cost of the project cost control analysis approach, to further solve real estate market trading interests of mutual concern.
Keywords: real estate development of real estate development project project cost control
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：
現今，房地產是我國目前最熱門的話題之一。2010年3月份，“兩會”提案中與高房價有關的提案占到全部提案的7%。據有關部門統計，截止到2009年7月，北京市的“房價收入比”已經達到了27：1，也就是說夫妻雙方不吃不喝要努力27年才能買到一套商品房，超出國際平均水平的5倍。全國其他地方與北京的情況也差不多，上海、深圳、重慶、溫州等大中城市“地王”不斷出現，房價也不斷呈現出持續走高的勢頭。商品房價格漲幅遠遠超過居民收入的增長速度，房地產在投機者的“看高”預期和社會普遍的“恐慌性購房”中，被賦予了過多的虛擬價值使其遠遠背離了真正價值。房地產價格日益走高，其原因除了國家宏觀政策方面的原因以外，企業內部管理方面的原因很突出，對成本控制不力所造成的高開發成本就是重要原因之一。因此，扼制房地產價格的過快增長，有效控制房地產的開發成本勢在必行。
一、房地產開發項目成本構成以及成本控制基本原則
（一）主要成本構成
1、項目前期階段的成本
項目前期階段的成本就是一個項目在設計以及施工之前，對這項工程進行的一項可行性研究分析。通過一系列的市場調查以及分析，對工程的可行性進行探討調研，是最初決定實施這項計劃的最初成本。雖然占整項工程成本的很少一部分，可是忽略了這一部分將無法開展工程。
2、土地費用
土地費用是評價一個建筑項目是否可行以及預期利潤的最主要經濟指標。房地產開發企業獲取土地有三種方式：協議出讓、招標出讓和拍賣出讓。協議、招標出讓隨著國家宏觀調控的不斷加大和發展，勢頭漸漸減弱，代之以拍賣出讓，成為房地產開發企業主要獲得土地的方式。
3、設計階段成本
該工程具備了可行性研究分析條件，也通過協議、招標或者是拍賣出讓土地的方法獲得了土地，接下來就要對工程進行設計和規劃了。具體包括：項目設計、計劃成本、招標成本、評標成本。具體如，工程勘察費、項目規劃、設計費，招標費等等。
4、項目施工階段成本
項目施工階段是房地產開發項目的具體實施階段。這個階段主要費用有：人工費、材料費、機械費、其他直接費、間接費、施工管理費、監理費等等。
5、管理費用成本
管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，包括：管理人員的工資差旅費、辦公費、保險費、職工教育費等。
6、貸款利息
房地產行業屬于資金密集型，所以必須通過銀行貸款來籌集資金，所以貸款利息也成為了房地產開發成本之一。
7、稅費
與房地產開發建設有關的稅收有：房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅、教育附加稅、契稅、企業所得稅、印花稅等，項目不同，稅費也不同。
8、其他費用
包括宣傳費用和各種不可預見費用，不過占有成本構成都比較少。
（二）房地產成本控制的原則
1、責、權、利相結合原則
房地產開發企業在房地產開發項目的成本控制中，要堅持責任、權利和利益相結合的原則，真正地實現項目工作人員責任制，把成本控制和個人利益掛鉤，把任務分攤到個人的頭上來，這樣才能最大限度的激發項目實施人員的工作積極性，做的好的給予獎勵，對于自己造成的損失要給予適當的懲罰，利用責任制把成本控制在一定合理范圍內。只有充分的貫徹了責、權、利，才能真正符合權責發生制，也才能準確反映產品的成本。只有實行市場為導向的實際成本核算體系，才能緊跟市場的變化，才不會使成本脫離實際，也更加有實際的操作價值。
2、節約原則
該原則主要是強調在房地產開發項目成本控制計劃以及實際施行期間，要堅持節約原則。主要表現在，首先應該明確開發項目成本的構成、主要的費用開支、相關的審批程序和財務制度，應該對項目實施人員定期進行管理和監督；其次，要定期進行預防成本失控的技術措施，把錢花在值得花的地方上，不能隨便浪費；再次，增強成本的管理力度，從各個方面來提高團隊的工作效率，加大員工的激情和積極性，充分利用有利的機會和條件，降低各項資源的消耗水平。
3、過程控制原則
過程控制原則就是在進行房地產開發項目成本控制中，里面是由一些環節來決定的。每個環節過程都是由一些因素來決定其成本的，不同的環節有不同的決定因素，這些環節都是互相聯系的，環環相扣，要制度一套行之有效的工作程序和方法，使各個環節都處在良好的狀態上。因此，開發項目成本管理還必須認真關注相關環節的情況，聯系各個相關環節的成本情況進行系統的分析綜合考慮，進行全面管理。
二、房地產開發項目各個階段成本控制策略
（一）設計階段的成本控制
設計費在建設工程全過程費用中所占比例一般只占建安成本的1.5%-2.0%，但對工程造價的影響可達75%以上。由此可見，設計階段質量的好壞直接影響著成本的多少以及施工時間的長短，也直接決定著各項資源比如人力、物力和財力的投入。對于設計階段的成本控制策略，可以采取修改合同條款和方案的選擇兩個方法。企業可以在與設計單位簽訂設計合同時，增設關于設計變更以及修改的費用額度限制等條款，對于設計方法、工程量和預算指標進行規范控制，運用法律手段來對兩方利益加以合同規范化。而在選取設計單位上，從最初的設計思路到施工圖的設計，都應該進行對比選擇，從中選取更加有效率更加經濟節約的設計單位來與之合作。
（二）項目招標投標階段的成本控制
項目招投標階段主要包括設備材料采購和施工招投標兩方面，招投標開發商對施工單位和材料供應商的選擇正確與否決定著項目投資的質量和施工的進度。同時在這個階段也要注意合同的簽訂問題，明確合同條款，對合同中涉及的價款的結算以及用工期和違約處理等法律問題都應有明確的規定。
（三）施工階段的成本控制
施工階段是整個房地產開發最重要的也是成本需求最高的一個階段環節，是招投標的延伸，也是合同的具體化。那么，合同的嚴格執行和管理當然是必不可少的了。另外強化建立機制，建立建筑工程監理自身的機制。通過監理公司企業的全面監督工作，不僅可以有效地控制施工階段的費用支出，而且在效率、施工進度和安全方面提醒施工單位履行合同約定的義務和享受的權利。在此階段，還應開展技術節約創新，減少成本的支出。
（四）竣工階段的成本控制
到了竣工階段，根據合同、預算和費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法律法規，房地產開發企業應該認真審核工程款。以政策為依據，對去送審的竣工決算進行核實工程量，落實各項費用，使審核后的結算真正體現出工程的實際造價。
三、結束語：
房地產開發項目成本控制是一個系統工程，貫穿于房地產開發從最初的通過市場調查而總結出的可行性研究分析方案到竣工之后各項費用的審核，從頭到尾都需要貫徹節約原則和責、權、利相結合的原則，進行成本最大限量的控制，把費用的支出通過各種方法途徑控制在一個合理的范圍之內，只有這樣，房地產開發企業和購房者二者利益才能達到平衡，實現雙贏，整個市場經濟才會越來越繁榮。
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關鍵詞：房地產 顧客類型 顧客特點 購買行為 市場策略
一、房地產顧客的類型和特點
（一）房地產顧客的類型
按照房地產產品的用途將房地產市場分為商業類房地產市場和住宅類房地產市場。
1.商業類房地產是指用作商業用途的房地產，包括酒店、超市、臨街店鋪、大型住宅項目的商業配套、購物中心、特色商業街區、商業廣場、專業批發市場等用途的房地產。商住兩用公寓，或建筑物體塔樓用作公寓、寫字樓，底層裙樓用作購物中心的大型綜合體也屬于商業房地產范疇。商業房地產市場中，房地產開發商對應的顧客類型是商戶型顧客。
2.住宅類市場主要是房地產開發商向個人消費者出售的房地產產品。在住宅類市場中，房地產開發商最終面向的是個人消費者。對應的顧客類型根據個人消費者購房的用途又可細分為消費型顧客、投資型顧客以及消費投資雙重型顧客。
（二）不同類型房地產顧客的特點
1.商戶型顧客，商業房地產能夠給房地產開發商帶來較高的投資回報率，投資價值較高，顧客經濟實力強。
2.消費型顧客，消費型顧客主要是購買房屋用于滿足自身居住需要的消費群體。我國，消費型顧客居住需求大致分為生存型、富裕型和文明型三種，不同居住需求的顧客對房地產的功能要求不同，導致房地產價值構成也不同。
3.投資型顧客，投資型顧客是為了滿足投資獲利的心理需求，而購買房地產產品的消費群體。之所以出現這樣的消費群體，歸因于房地產產品具有保值增值功能、信用擔保功能及融資功能等特性。
4.投資、消費雙重型顧客，投資、消費雙重型顧客購買房地產產品是為了暫時居住使用，等待升值時再銷售。
二、房地產顧客的消費行為特征及因素分析
（一）房地產消費過程中的顧客行為特征
1.房地產消費行為是普通產品消費與特殊產品消費行為的綜合行為。房地產產品特殊屬性決定房地產的投資（生產）、流通、分配、消費都是通過市場來完成，而非傳統商品的簡單流通行為。
2.顧客的消費行為不僅包括從房地產產品的需求識別到購后房地產后進行價格評價這一簡單的單次購買決策過程，而是從購房者的購買心理、購買行為、購買后行為與心理特征進行定義，從購買前的影響因素、決定因素與購買時的決策行為，再到購買后價值評估、實現與消費評價整個過程。
（二）影響房地產購買行為的因素分析
1.顧客收入因素。住房消費行為明顯受到顧客收入的約束，顧客收入水平的絕對數量上決定了人們消費水平高低，是顧客購買能力、消費能力與消費結構的直接決定因素，顧客的收入直接決定了購買房地產的檔次、房屋的面積以及房地產所在區域的選擇。
2.顧客行為（消費行為）偏好因素。房地產消費行為是多層次性消費，它表現為受消費水平與結構制約的消費層次性差異，主要是城市房地產消費與農村房地產消費觀念差異性、人口構成在消費群體中的結構差異、由于收入等因素決定的消費房地產時的區域差異性。
3.顧客組成結構因素。房地產消費行為具有個體行為與家庭行為的綜合性，本文研究的房地產顧客是個人或個人為代表的家庭，不是其他主體。因此，個人的行為往往受到家庭因素的制約，家庭結構、文化層次、總體收入、房地產消費時的心態都是影響房地產購買與評價的綜合因素。
4.房地產價格彈性因素。房地產消費行為的彈性主要是需求彈性，由于房地產產品的供給彈性較小，房地產產品生產周期決定了價格彈性對供給的影響不會短期出現，而價格對于房地產需求彈性的影響則可以迅速反映在顧客行為中。顧客同樣具有雙重需求彈性，為了滿足基本的生存需求的房地產價格彈性較小，也即是說生存需求較為剛性，而滿足發展與奢侈消費需求的房地產價格彈性大，而這樣的房地產價值的創造與形成反過來也具有較大的供給彈性。
5.房地產產品非同質性。房地產產品不可復制，因此房地產消費行為是差異性與不可替代的。顧客對于房地產消費得到的是不可復制的房地產產品自然該產品的價值屬性也是不可復制的，因此基于房地產產品的非同質性的價值衍生、延伸與附加就自然成為房地產業價值創造的源泉。
三、房地產開發商的主要市場策略
（一）針對商戶型顧客的市場策略
1.產權分割出售模式是將店面或店鋪進行分割，并將分割后的房地產產品出售給各個業主。這種模式的優點是使業主多元化，在店鋪的使用上業主可以自用也可以出租，從而使用起來比較靈活，而缺點是不便于進行管理。
2.為彌補產權分割出售模式的不足，避免和解決此種模式經營中可能出現的問題，房地產開發商提出售后返租的模式。售后返租模式是指房地產開發商在商業房地產售出之后統一返租、統一招商經營的模式。這種模式以先銷售后返租，同時給予一定比例租金回報的方式吸引買家人場。因為售后返租必須附著于租賃行為，所以一般出現在商場、寫字樓、商用住宅（如酒店式公寓、商住樓）等的銷售過程中。
3.“地產大鱷+商業巨頭”的開發運營模式是商業房地產開發運營中一種較新的模式。它充分發揮國際商業巨頭的吸引力，是投資價值實現的有效方式之一。這種模式是房地產商在開發商業房地產之前，就先與知名商業企業結成戰略聯盟。
商戶型顧客具有顯著特點：商戶型顧客不僅對租金的差價和管理費比較關注，還關注終端消費者的價值取向；消費者對房地產項目的支持與否決定了項目的升值空間；商戶型顧客價值不僅受房地產項目自身因素的影響，還受到與房地產項目所匹配因素的影響，如增值力、產品力、銷售力、招商運營力、經營力和消費力。對房地產開發商來說，如何從這些方面提高商戶類顧客的滿意度而增加顧客價值是房地產開發商實現價值的根本。
（二）針對消費型顧客的市場策略
具有生存型需求的消費群體主要是低收入家庭。此類消費者以安置為首要目的，對房子的最基本的居住功能更為關注，而對生活的便利性和其他功能關注甚微。
具有富裕型需求的消費群體主要是中等收入家庭。目前，在我國，大多數居民都屬于富裕型需求。此類消費者對房地產產品的需求處于生存型和文明型之間。他們對房地產產品的需求層次高于生存型消費者，低于文明型消費者。富裕型消費者要求房地產產品功能齊全、經濟適用、面積適當。具備如此功能的房地產產品的價值構成由房子本身價值、物業管理及服務價值三部分組成。
具有文明型需求的消費群體主要是富裕家庭。在我國，這樣的消費群體正逐漸增大，將成為房地產產品的一種發展趨勢。此類消費者對房地產產品的需求已發展到個性化、生態化的高層次階段，消費者對房地產產品是否能提高生活質量和有助于事業的成功和孩子的成長。此類消費者對房地產產品的需求類型以高級別墅和高檔豪華商品房為主。此類房地產產品的基本價值有房地產產品本身價值、物業管理及服務價值、周邊環境與公共資源價值和業主價值四部分構成。
（三）針對投資型顧客的市場策略
此類消費者在購買房地產產品時，更關注購買的房地產產品是否具有一定的價值潛力和升值空間。而在影響房地產產品價格的眾多因素中，地理位置這一因素最為重要。因此，投資型顧客在購買房地產產品時，尤其關注房地產產品周邊環境與公共資源的價值。
（四）針對投資、消費雙重型顧客的市場策略
【關鍵詞】房地產；開發過程；管理內容；優化策略
房地產開發過程中的管理內容較多，作為房地產開發企業的工程管理必須涉及到規劃、設計、開發、施工等多方面的管理。并對這些管理內容采取相應的優化措施，才能將工程管理水平提升到一個新的臺階，從而提高自身的核心競爭力?；诖?，筆者結合自身工作實踐，做出以下幾點分析與見解。
一、淺談房地產開發過程中的管理內容
開發房地產的目的主要是為了盈利，而加強開發房地產過程中的管理則是實現企業利益最大化的重要途徑，因而在房地產開發過程中加強管理就顯得尤為重要。基于此，筆者就房地產開發過程中的管理內容進行分析。
（一）房地產開發過程中的規劃管理
在房地產開發過程中，規劃管理是主要是管理內容和不可或缺的管理內容之一。這就需要在房地產開發施工之前，就整個工程項目進行一個整體而又詳細的規劃和設計，結合工程需要，結合本項目的特點，選取行之有效的施工方案和策略，以保證整個工程項目的施工順利有序的開展。如果在房地產開發施工之前缺乏相應的規劃管理，把可能出現的問題和困難考慮在前面，不僅會使得工程進度被延誤，還會浪費大量的人力物力和財力，從而增加房地產開發成本，降低企業效益；另則為保證既定效益，只能提高出售價格，給廣大消費者帶來購房的經濟壓力而流失大量的準顧客，同樣損失企業的經濟效益。因而必須在房地產開發管理中加強規劃管理。
（二）房地產開發過程中的設計管理
在房地產施工過程中，設計管理具有決定性和關鍵性的作用，直接影響項目的開發成本。為確保建筑工程項目施工順利有序的進行，作為設計人員就必須在建筑工程項目方案和擴初階段，依據項目性質、功能需求、項目定位、檔次等等因素，對整個開發項目進行整體設計。在設計過程中，還應充分考慮客戶的需求，根據項目所在地段，進行市場充分調研，摸清潛在客戶如對戶型大小，總價等需求，以盡可能的滿足客戶需求和刺激客戶消費為目的，進行針對性和個性化的設計，才能確保企業經濟效益的最大化。
（三）房地產開發過程中的開發管理
開發管理同樣是確保房地產開發項目順利有序進行重要管理措施。作為房地產開發商，應結合工程項目所在地的實際情況及施工現場的實際，制定行之有效的開發方案，如施工單位的選擇，工程款支付方式、何時開始施工、何時達到銷售條件等等。并在開發方案制定過程中根據市場需求情況，合理確定房屋銷售價格，以便于業主結合自身經濟實力與實際需求確定購買意向，并加強與潛在客戶的溝通確定出最佳的開發方案，從而最大程度的確保開發方案的科學合理性。
（四）房地產開發過程中的施工管理
在房地產開發過程中，施工管理尤為重要，其不僅同一般的建筑工程項目有一定的差別，而且所涉及施工技術和專業知識及其復雜，因而在工程施工管理中也存在較大的難度。這就需要開發商嚴格要求管理人員加強開發工程項目的管理，特別對質量和進度這對矛盾體加強過程管理，使其能成矛盾的統一體，以及各施工單位之間、工種之間、施工工作面的組織和相互協調。在國家法律法規的許可下，在堅持公開公正的原則下，采用現代建筑施工技術和材料，確保工程質量達標的同時保證工程項目的進度和安全，從而為取得整個開發項目的成功奠定堅實的基礎，也是為企業實現經濟效益最大化的重要內容。
二、當前房地產開發管理過程中面臨的問題
在房地產開發管理過程中經常會面臨很多問題，但主要問題主要表現在以下幾個方面：房地產開發管理過程中面臨的成本、質量、進度、安全等方面的問題。
（一）房地產開發管理過程中面臨的成本問題
任何企業存在都是在合法的情況下獲得正當利益的前提下，因而對房地產開發商更是如此。在房地產開發過程中，其一，在保證相同品質的前提下，加強管理，加強材料招投標控制，合理選用性價比高的材料，能減少投入，達到降低成本目的；其二，主要是通過銷售房屋提高企業的資金投資回饋力度，減少開發過程的資金成本。開發商必須抓住時機，合理定價，這就需要開發商準確測算房屋的建安成本、財務成本、銷售成本等等，綜合測定合理的房屋銷售成本，并結合市場需求，確定合理市場定價。成本投入多少直接影響產品的質量和銷售資金回籠。成本過高會給廣大購房者帶來經濟壓力而減少房屋銷售數量，這樣開發商的資金就難以回籠，成本過低房屋質量就無法保障，因而成本問題是房地產開發企業在開發過程中必須科學妥善處理的問題，在回籠資金的同時取得一定的經濟效益。
（二）房地產開發管理過程中面臨的質量問題
房屋質量如果無法保障，那么開發商的就會失去在房地產業生產的命脈，因而質量問題是開發商必須處理好的問題，只有合格的質量才能確保房屋正常的銷售，從而提高企業的經濟利益。質量就是生命，作為開開發商必須在施工過程中加強各方的溝通和協調，著力提高工程質量。俗話說：“千杯萬杯不如老百姓的口碑”。只有著力做好產品質量，企業才能立足于市場。
（三）房地產開發管理過程中面臨的進度問題
進度問題始終貫穿于整個工程項目開發之中的問題，因而必須在工程開工之前就必須制定嚴格的進度計劃，并在施工過程中嚴格執行，對于出現的進度變更應盡可能的分析進度問題，及時糾偏，采取有效的措施，確保工程如期完工，否則不僅會增加企業的運行成本，還會影響企業的社會效益。
（四）房地產開發管理過程中面臨的安全問題
安全無小事，房地產開發本來就具有較高的危險性，企業要想獲得利益的最大化必須加強安全管理，注重安全問題的分析，盡可能的找出影響工程安全的隱患，并制定相應的預警和應急措施，加強施工人員的安全教育與培訓，加大安全管理和投入，始終確保工程項目安全高效的運行是目前遇到的最大問題。
三、加強房地產開發管理的優化策略
企業要發展，離不開企業的有效管理，為確保管理的有效性，實現企業經濟效益的最大化，就必須結合管理內容及面臨的管理問題，采取相應的優化措施，才能更好的實現企業經濟效益的最大化?；诖耍P者結合自身實踐，提出以下幾點關于加強房地產開發管理的優化策略。
第一，工程的成本控制對工程整體來說都是非常重要的，而工程成本控制的關鍵就在前期方案階段或者說是設計階段，選擇一個優秀的勘探和設計單位是非常必要的。工程的勘探和設計是決定工程成本的兩大主要環節。在房地產開發中，能夠準確對土質情況進行定位以及提供合理的設計依據，就會將大大的降低工程的造價成本。地底下的物質是人肉眼看不見的，情況相當復雜，設計時為確保安全性往往會放很大的安全系數，增加投入。如能夠準確分析土質情況和土質受力，必將大大減小設計安全系數，節約成本?？梢?，選擇一家技術實力強和負責任的勘探單位多么重要。另外，在設計階段結構模型搭建的合理性和優化設計，在很大程度上節約成本。設計階段方案的確定，基本上可以說項目投資成本的約百分之七十已經確定。
第二，監理工作是提高工程質量的一個重要保證，所以，在選擇監理公司方面也要慎重，要選擇高效負責任的監理公司，并要求在不同階段施工配備不同專業監理工程師，有針對性的對項目進行監理。監理的負責任程度直接影響了房地產公司的對外形象以及工程的管理成本，通過監理工作所反映出來的問題就可以間接的判斷工程的整體質量以及公司的信譽。所以，在監理公司的選擇上也是要格外注意的。
第三，隨著房地產的發展，人們的工程質量意思也不斷增強，對房地產企業的要求越來越高，特別是其開發工程的質量，市場信譽度和口碑，以及與客戶溝通時的服務態度。所以一個信譽好的施工企業、素質高的項目經理和有責任性的項目團隊對一個房地產施工來說是非常重要的，直接關系著工程的進度以及工程質量。
第四，工程管理的主要內容有很多，其中還包括與工程相關的資料、各個部門之間的關系協調、銷售分區圖的確認和統一等等。由于其涉及到的內容相對來說比較復雜，沒有一個合理高效的管理模式，工程的施工就得不到順利進行，從而影響整個工程的開發周期。
四、結語
總之，作為房地產開發企業應結合開發管理內容和面臨的管理問題，選擇優秀的勘探和設計單位和高效負責任的監理公司以及信譽好的施工企業和素質高的項目經理，并加強工程項目的開發管理，才能更好的提高開發管理水平，實現企業經濟效益的最大化，助推我國房地產業的可持續發展。
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[關鍵詞]新時期；房地產開發；經營；策略；轉變
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.052
[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）12-00-02
0 引 言
我國經濟在高速發展的過程中，給予了房地產領域極大的發展空間，經營者在過去很長一段時間里，為了追求經濟利益，不斷地進行土地的開發，卻嚴重忽視了土地資源的節省及充分利用。從長遠的角度來看，不僅不利于房地產領域的發展，還將給我國未來的發展造成嚴重的影響。在這種情況下，新時期我國房地產企業在積極進行土地開發和經營的過程中，應注重轉變傳統的土地資源利用策略，實施土地集約利用方式，為實現我國的長期可持續發展奠定良好的基礎。
1 房地產開發與經營策略向土地集約利用方向轉變的原因
1.1 房地產業實現土地集約利用是城市化發展的關鍵
空間集聚是城市發展過程中的本質，也就是說城市在建設過程中，需要對各種生產要素進行有效的集聚，包括技術、資源及人口等，而這一過程實際上也是土地集約利用的關鍵。房地產領域是我國基本的產業部門之一，開發、建設以及銷售的主體是土地和建筑物。在城市當中，構成國民經濟的各個機構在運行過程中，需要對相關的物質載體進行利用才能夠從事社會以及經濟活動，這一物質載體就是房地產，它對城市的功能以及景觀等具有決定影響，現階段，幾乎可以成為衡量城市經濟發展及建設水平的關鍵因素。在投資領域當中，房地產是一個關鍵的組成部分，決定著城市各項資源是否能夠充分發揮功能?，F階段，我國的城市是房地產業快速發展的關鍵地區，產生這種現象最主要的原因是城市土地價格較高，房地產市場需求量大。因此，房地產業的土地集約化直接影響著城市化建設水平。
1.2 我國未來的發展要求實現土地集約化利用
我國人口眾多，然而土地資源有限，在實現可持續發展的過程中，節約土地資源勢在必行。房地產是對土地資源利用相對較多的領域，因此，房地產開發與經營策略向土地集約方式轉變至關重要。例如：在進行舊城改造的過程中，提升單位面積土地中的建筑容量，能夠有效節約城市規劃中的土地資源，提升城市規劃的科學性。在城市規模擴大的過程中，節約土地最主要的方式就是土地的集約利用，促使城市建設過程中對土地資源利用的擴張速度得以減緩，并對耕地進行有力保護，從而促使動態平衡在耕地總量中得以實現。在城市中實施土地集約利用，能夠有效控制房地產業的發展，在利用行政管理方式限制房地產用地的過程中，政府可以對房地產的發展提供政策支持，對提升企業綜合競爭力具有重要意義。在實施土地集約利用的過程中，能使城市進步、農業發展等因素之間的沖突減少，實現我國的協調發展。
2 房地產開發與經營中的土地利用問題
首先，房地產投資不合理?，F階段，我國房地產領域呈現出嚴重的滯銷現象，商品房空置面積越來越大。多數人認為產生這一現象最主要的原因是房價過高造成的，同時現階段的高檔住宅、辦公樓及商場建筑逐漸增多，形成嚴重不合理的房地產開發結構。而從房地產投資的角度來看，產生這一現象最主要的原因就是投資過量。其次，土地利用效益較低。近年來，我國在進行房地產開發的過程中，一種重要的方式就是土地成片開發，房地產領域在開發區廣泛建設的過程中迎來了更加廣闊的發展空間。與此同時，由于現階段我國的務農收入遠遠低于非農勞動收入，人們在利用土地的過程中，非農經濟產出相對較高。在這種情況下，將部分土地資源規劃到工業建設所用，在有效提升農民生活質量的過程中，還能夠為我國經濟的發展貢獻一份力量，與此同時，這也是我國適應經濟全球化的關鍵措施之一。在利用這部分土地資源的過程中，通過招商引資、引進先進技術等方式，可以開拓國際市場，這也是城市化建設的關鍵措施之一。然而，由于過多地設置開發區，導致經濟規模嚴重不合理，失去了集聚效應，投資環境應由的作用及吸引力消失。由于這部分土地沒有得到充分利用，土地資源的功能無法得到充分的發揮。
3 新時期房地產開發與經營中土地集約利用的策略
3.1 有效結合土地資源管理和資產管理
新時期，我國必須制定相關措施，保證房地產領域在利用土地資源的過程中，能夠提升土地資源的利用率，最大限度地節約土地資源。這就需要應用有限、有償土地使用方式替代無償、無限期使用方式。這一轉變需要傳統的土地資源管理與資產管理充分結合。我國房地產企業在開發和經營的過程中，充分證明其要想實現長期可持續發展，必須在優化配置土地資源的過程中，充分利用市場機制，而政府在這一過程中也必須充分發揮宏觀調控的能力，提升土地利用模式的科學性。
從房地產領域來看，政策的導向作用得到充分發揮是得到理想投資環境的關鍵，健全的法制能夠促使城市和土地利用效率的提升。在這種情況下，投資環境應有較強的透明度，才能使房地產企業經營過程中面對的不確定因素和風險都能夠有效降低。在投資過程中加強針對性，就能夠實現對土地資源的合理規劃和利用，這也是房地產領域提升市場競爭力的關鍵。
3.2 提升房地產企業市場競爭力
在房地產行業發展過程中，各企業之間的有效競爭是實現土地集約利用的關鍵。房地產企業在經營過程中，應首先進行詳細地分析投資環，并提升投資項目管理能力。企業在運行過程中，還應當詳細了解國家政策以及經濟發展政策，及時掌握市場經濟發生波動的過程中所帶來的發展機遇，并采取有效措施規避風險，提升自身競爭力。房地產企業還應當科學地預測該領域的需求及變化，科學地把握企業未來的發展方向。當房地產供大于求時，應詳細分析結構動態變化在房地產供求中的體現，并及時找到相關供不應求的因素，充分調動企業運行過程中的人力、物力和財力等資源，及時開辟并占領全新的市場，將自身的優勢進行充分發揮的同時，創造更多的經濟效益，實現可持續發展。此外，還要應用創新性思維，科學地設計和規劃房地產，積極引進并應用先進的工藝和材料，努力提升建筑物質量及工程實施速度，促進房地產行業的發展。
4 結 語
近年來，在科學和信息技術不斷發展的情況下，我國各行各業都迎來了廣闊的發展空間，房地產作為我國獨立的經濟實體，在長期的經營過程中，以追求經濟效益最大化為目標，一定程度上忽視了對土地資源的合理利用。然而，我國是人口大國，在發展過程中，必須注重對各項資源的節約利用，在這種情況下，我國房地產企業必須轉變開發與經營策略，應用土地集約利用策略提升自身的競爭力。
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