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序論：在您撰寫快遞行業的問題時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
關鍵詞：快遞業;問題;對策
1 我國快遞業發展現狀
目前我國快遞業已經基本形成三大市場模塊，分別是同城快遞、國內異地快遞以及國際快遞。其中國內快遞又可以分為三個陣營。第一陣營以外資為主，其主要有敦豪、聯邦快遞、聯合快遞以及天地快遞四大巨頭，他們經驗豐富。網絡遍及全球、資金雄厚，占據我國國際快遞80%的市場份額。第二陣營是國企陣營。其包括中鐵快運、民航快遞、中國郵政等。其中EMS依托中國郵政儲蓄銀行建立網點，覆蓋面廣、客源資源豐富，在國內快遞市場處于領先地位。第三類則是民營陣營，典型代表有順豐快遞、申通快遞、宅急送等，大型民營快遞企業利用先進的通訊工具在局部市場站穩腳跟之后，逐步向全國市場擴張。目前順豐快遞因之時效快，有著統一的管理服務，在全國快遞市場份額占據很大的比例。同時還有許多小型民營快遞企業，其在某一地區占據一定的市場，雖然其服務和經營方式比較靈活，但是由于其管理水平較低，競爭力較低，還有待于進一步的發展。目前我國已經從國家郵政局拿到從事快遞許可證的企業有8000多家，從事快遞服務的企業則有萬家之多。但是與國外快遞巨頭相比，我國快遞企業不管是在資金和技術方面都存在著較大的差距。根據2014年中國消費者協會的關于2013年全國投訴分析來看，2013年快遞服務投訴量同比增加了77.6%。快遞業迅猛發展的同時，其服務質量投訴也猛增8成，快遞服務質量已然成為制約快遞業快速發展的最大瓶頸。隨著快遞業的發展，其必須認清自身的優勢和劣勢，這樣才能把握機遇，創造出高質量的品牌快遞公司。對此，對快遞行業發展存在的問題進行簡要的分析。
2 目前快遞業存在的主要問題
2.1 快遞行業相關法律不健全，缺乏監管
2012年10月1日我國《快遞運單》國家標準正式實施。新規則對快遞于丹的賠付標準及協議內容進行了規范。雖然《快遞運單》對運單格式進行了規范，但是這只是一個“推薦性”內容，并沒有相應的處罰措施對其行為進行約束。各快遞公司對此均表示十分冷淡，很多快遞公司并沒有更換快速運單。目前郵政管理局負責快遞行業的相關標準的制定，因此在制定與實施過程中難免出現偏袒的情況。目前快遞包裹交易過程中出現的新問題是許多原有法律條文沒有進行說明和規定的，在實際中很難進行處理，而這給快遞行業的發展帶來了許多的困難。
2.2從業人員素質較低，服務質量有待提高
目前快遞行業普遍存在著服務質量不高的問題，特別是在網購交易量快速增長的時候，各大快遞公司紛紛爆倉，使得快速時效很難保證。目前我國快遞從業人員并沒有落實資格認證，導致從業人員素質普遍較低。根據國家郵政局通告的2013年快遞服務滿意度調查報告顯示，快遞服務總體滿意度為72.4分。消費者不滿意快遞服務主要有：不能主動預約上門、普通受理電話接通效率低、取件時間過長、攬收人員不能按照約定的時間上門取件、服務質量差、快件不能按照承諾的時間到達、投訴結果反饋滿意度不高等諸多方面，可見快遞服務水平還需要改善。
2.3運營成本高，低端市場利潤低，面臨惡性競爭
快遞行業屬于勞動密集型行業。隨著近年來車輛、原材料、人力成本、場地倉庫租金等成本快速增加，為了搶占快遞市場，各個快遞公司一直在用低價策略打壓對手，導致其利潤微小。目前快遞公司普遍從事的是低端市場，大部分業務來自于網購，而這部分業務的利潤一直較低，而快遞行業的快速發展又促使這種競爭持續加劇，進一步降低了企業的市場抗壓能力，導致很多企業面臨虧損。
3 加快我國快遞業發展的對策
3.1 加快建立健全快遞行業法律法規
快遞行業快速健康發展離不開健康安全的市場環境，對此其需要一個統一的市場規則進行支撐?？爝f行業的健康發展迫切需要建立起完善的相關法律法規體系。對此要盡快出臺和快遞經營許可制度相配套的法律法規，強制所有的快遞企業按照《快遞運單》國家標準實施，同時還要配以相應的法律來確保其能夠順利的實施。
3.2 落實快遞業從業人員資格認證制度
為了提高服務水平，快遞行業從業人員應實施規范化操作。目前我國快遞行業資格認證雖已實施多年，但是其考試內容往往很簡單，且很多從業人員并沒有持證上崗，使得資格認證制度在實際當中并沒有很好的落實。對此要加強對快遞從業人員的職業道德和相關知識技能的配需，規定快遞從業人員必須取得證書才能夠正式上崗。同時要求快遞人員哦你故意著裝，規范操作，實行服務用語。并且在實際當中還可以對從業人員進行消費者評分機制，根據評分情況對其實時獎勵和處罰措施，努力提升快遞服務水平。
3.3 轉變經營理念，調整業務結構
為了防止惡性競爭，要努力發展直營模式，從而降低資源消耗，同時鼓勵企業提高技術和管理水平，優化網絡節約成本，由現階段同質化低價競爭轉變為以優質服務取勝，注重品牌建設，樹立良好的品牌形象和服務意識，并且走出國門，大力發展高利潤的國際快遞業務。
參考文獻
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>> 玻璃包裝行業存在的問題及未來發展方向 淺議監理行業存在的問題及發展方向 城市住宅設計中存在的問題及未來發展方向 中職《職業生涯規劃》課程中存在的問題及未來發展方向 繼續教育存在的問題及發展方向 水稻生產存在的問題及今后發展方向 擔保行業的發展現狀及未來發展方向 對建筑行業發展現狀及未來發展方向的認識 淺析建筑工程監理制度存在的問題及發展方向 淺析我國內部審計存在的問題及發展方向 淺析軟件工程存在的問題及發展方向 淺談目前采油技術存在的問題及其未來發展方向 城市林業建設中存在的問題與未來發展方向 淺析貴州物流的未來發展方向 淺析未來住宅設計的發展方向 淺析綠色建筑設計未來的發展方向 淺析未來文學的發展方向 淺析動漫運作模式的未來發展方向 淺析陶瓷茶具設計的未來發展方向 醫療改革的重心及未來發展方向研究 常見問題解答 當前所在位置：
參考文獻
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關鍵詞：群體性網絡促銷；快遞業；電子商務
中圖分類號：F618 文獻標識碼：A
Abstract： In this era of rapid economic development， the network has become an indispensable tool in people's daily study and life， online shopping is becoming more people enjoy the new choice of high-quality life water product. People's consumption psychology based on the group network， business promotion means， in the electronic commerce mode of B2C， in pursuit of greater benefits. Through the investigation on the group network marketing present situation analysis， more intuitive to summed up the future development trend of China's logistics industry and the existing problems.
Key words： group network promotion； express industry； electronic commerce
1 群體性網絡促銷的發展
1.1 群體性網絡促銷的涵義
群體性網絡促銷是指某些追求相同利益的團體或組織，在滿足客戶消費需求的前提下，以某些特定節日或日期，以電子商務發展為基礎，以網絡銷售為手段，進行聯合性降價促銷的組織活動，以求達到企業團體或組織的利益最大化，提高銷售額度。
1.2 國外群體性網絡促銷的發展
國外的電子商務出現較早，網絡促銷成為電子商務發展的重要途徑，呈現出發展速度快，發展水平較高的趨勢，成為全球領先地區。其中，美國的“網購星期一”是出現最早的群體性網絡促銷模式。每年黑色星期五過后的星期一被人們稱為“網購星期一”，是美國民眾在感恩節過后網上購物的重要節日。2013年11月29日的“網購星期一”，大約有1.7億美國消費者上網購物，同比增長超過12%。同樣，日本的“福袋”促銷也是群體性網絡促銷的手段之一，在圣誕和新年期間銷售“福袋”，“福袋”內商品是未知的，標價1萬日元（約合100美元）的“福袋”，其內商品價值可能高達10萬日元（約合1 000美元）。這些明顯的群體性網絡促銷活動一定程度上促進消費者購買需求的擴大，為電子商務企業帶來利潤增長。
1.3 國內群體性網絡促銷的發展
我國電子商務的快速發展，為群體性網絡促銷的開展奠定了堅實的基礎，對推動經濟的整體發展和社會的進步起到積極作用。近幾年來，越來越多的特定節日被商家用來開展群體性網絡促銷活動，例如“雙十一”、“雙十二”等。大型的促銷打折，吸引了更多的消費者和用戶進行網上購物，為商家帶來了高額的利潤。2009年11月11日，淘寶商城舉辦了第一屆“雙十一”促銷活動，吸引了大批消費者進行購買，也成為我國群體性網絡促銷活動發展的先河。2013年的“11?11購物狂歡節”總成交額達350億元，是2012年成交額的1.8倍，是2011年成交額的10.4倍，相當于中國日均社會零售總額的5成。預計累計發運的包裹訂單達1 800萬個，其中上海、北京、廣州、杭州等城市包裹數名列前茅。全國有超過100萬快遞人員在備戰“天貓雙11”，國內13大快遞公司新增分撥中心超過150個，增加操作場地超過200萬平米，其中，EMS的南京處理中心甚至可以容納19架飛機同時起降，各大快遞公司新增了4 000輛車。
2 網絡促銷與快遞業的關系
網絡促銷儼然已經成為電子商務發展的基礎力量，電子商務作為現代服務業中的重要產業，集人流、物流、資金流、信息流于一體，具有高人力資本含量、高技術含量和高附加價值的特點。一定程度上，商家對于產品的促銷方式和手段，增進了消費者對產品的需求，消費者完成購買時，快遞配送成為商家與消費者間實現各自利益的必要環節。所以，網絡促銷與快遞業兩者之間的發展是相輔相成、互相依存的，網絡市場的發展離不開快遞業的支持，快遞業的發展也離不開網絡市場的支撐。網絡促銷呈現規?；箝_始涉足快遞業，在快遞業看到網絡購物的發展前景時，也投身于電子商務市場。網絡促銷做快遞行業，快遞業做網絡促銷，這本身就是市場發展產生的結果，快遞業與網絡促銷之間已從合作關系發展到了競爭與合作關系。
3 群體性網絡促銷背景下快遞行業存在的問題
3.1 從業人員職業道德素質低下
大多數的快遞公司并非正規物流企業，在成立初期，一般雇傭少量員工，他們只負責貨物的接收和遞送，這些員工大多文化水平低且沒有從業經驗，在對貨物進行處理時，只關注貨物的外包裝是否完好，物流信息是否正確，有時會出現貨物的損壞和錯發等情況，降低了消費者對物流企業的關注度。同時，企業并不重視對員工的培訓和職業道德教育，使得從業人員的專業技能差，服務意識不強，出現服務態度差，管理水平低下等問題，嚴重影響企業形象，降低客戶對企業的好感。
3.2 發配貨速度慢
在大型網絡促銷情況下，貨物的大量增加會引起“爆倉”問題，大量的貨物等待賣家打包、核對信息、聯系發貨，由于人手問題，賣家發貨延期成為貨物速度慢的首要問題。同時，快遞企業在接受不同賣家的貨物時，也需要對貨物進行包裝處理、信息核對、裝卸等，然后將貨物運往不同的地點進行中轉和配送。在貨物成功安排運送后，運輸工具的安全性、天氣狀況的好壞等也成為影響貨物能否按時到達的因素。到達下一中轉中心時因收貨地人手短缺、車輛安排不暢、天氣狀況差等原因造成貨物遲遲未能到達消費者手中，以至于大量的貨物得不到及時處理，發貨、配貨速度慢，到達消費者手中的時間過長。
3.3 貨物質量無法保障
貨物在運輸過程中會流經不同的中轉中心和配送中心，各個中轉中心會對貨物進行掃描、核對信息、分揀處理，但因貨物的大量增加，裝卸人員在裝卸搬運過程中可能會出現暴力裝卸、野蠻搬運等不當行為，貨物監管員在監管貨物中只進行簡單檢查，僅注重貨物的外包裝是否完好，且由于貨物在運輸途中存在速度慢、時間長等問題，使得某些保鮮品、易腐蝕品、易碎品等出現過期、腐壞、破碎等現象，加上賣家在發貨過程對貨物的保鮮、防腐、防震等措施考慮不周到，使得貨物在運達消費者手中時已經變質、損壞或破碎，貨物質量無法得到保證。
4 改進措施和對策
4.1 加強對從業人員的職業教育和管理力度
企業的發展是由企業實力所決定的，企業的服務質量是增強企業實力的關鍵，速度、服務和時效性是快遞企業間競爭的著力點。作為快遞企業，要充分發揮自己的優勢，為客戶提供快速、高效、便捷的服務，以達到客戶滿意為目標，制定適合本企業發展的計劃和對策，增加客戶的關注程度，提高企業管理水平，加快貨物的投遞和運輸，加強企業對貨物的監管，減少中間環節，延長服務時間，開展特色服務，擴大企業的市場份額和知名度，樹立企業品牌。同時，開展對從業人員的技術培訓和道德教育，以達到提高員工素質、增強員工忠誠度、加強公司凝聚力的效果。
4.2 建立各企業間的戰略伙伴關系
我國快遞行業與國外快遞企業相比，存在數量多，規模小的問題，各個快遞公司的發展受到資金不足的制約。而且，伴隨國際市場的開放，國外的一些私營快遞公司不斷進入中國市場，給我國快遞企業的發展帶來巨大沖擊。為彌補這些缺陷，應將處于不同發展水平的大、中、小型快遞企業進行整合和重組，建立健全的網絡體系，加強各個企業之間的信息傳遞和資源共享，劃分合作區域，建立聯合性的配送中心，共用物流倉庫，在不同的快遞企業間建立戰略聯盟，相互合作，相互促進，取長補短，增強快遞企業的核心競爭能力，實現我國快遞行業的全方位、立體化發展。
4.3 保證貨物的實時跟蹤
貨物的質量問題可能是貨物本身的問題，也可能是貨物在運輸或者裝卸過程中出現的問題。因此，24小時信息反饋，是貨物從發貨到客戶收貨過程中，收貨人了解貨物情況的唯一手段。對于很多客戶來說，快遞公司的查詢質量一定程度上代表了快件的安全性。所以，加強對貨物的實時監管和跟蹤，提高企業貨物查詢服務水平，加快企業在不同地區間的信息傳遞速度，實現信息資源共享，運用高效、便捷、快速的網絡體系，保障各個環節貨物的質量安全，建立安全可靠的企業形象，努力發展成為消費者心目中的放心企業，促進企業的高速發展。
【關鍵詞】避稅行為；房地產
隨著國民經濟的進一步發展，房地產企業的迅速崛起，避稅行為的探討和研究已經成為眾多會計從業者關注和研究的熱門話題。本文在從實操過程出發，就房地產企業避稅行為做簡單的探討，以其為他人的研究深化做一些鋪墊性的工作。
廣義上避稅是指納稅義務人在不違反國家稅收法律制度的前提下，通過某些特殊的操作行為來減輕或者免除稅負，包含符合法律規定的避稅行為和違反國家法律法規的避稅行為；狹義方面所講的避稅行為，僅指違反國家法律法規的避稅行為。
一、房地產企業避稅行為產生的原因分析
1.避稅行為產生的客觀原因
（1）物價過高，人力資源價值過高導致房地產企業成本居高
就我國目前房地產業而言，問題主要存在于初期的施工環節，在此環節中前期的會計成本核算時貓膩較多。另外，在項目開始運行的過程中采取的是開發商成本不獨立核算。這種種操作方法導致了企業責任方在會計核算和稅務辦理時產生責任不明，不方便也不能夠準確的分析顯示項目成本。進入銷售階段的時候，按照銷售額所進行的納稅管理，也就存在著諸多的問題，所產生的會計核算成本差額的情況必須以營業稅收、所得稅為根基進行審查和控制，使得企業銷售時需要計入的折舊費也會加大企業的損失。長期以往，就會產生房地產企業在開發項目的時候出現成本居高的狀況。
（2）國家相關法律法規監管存在漏洞
房地產市場的稅制結構不合理，房地產行業相關法律法規在一定層面上還不夠完善，在一定意義上為房地產企業提供了可乘之機。房地產企業現今涉及的諸多環節中，從項目的審批、項目的開發、轉讓以及持有等，牽扯到的稅收名目竟達十多種。稅收名目之多、之雜讓人瞠目結舌，且各種稅收的征收標準大不相同。紛繁復雜的稅收計算過程，是行家看的發愁，外行更是看不明白，由此而引起的是稅收征收難度加大，稅收來源把控存在很多的漏洞，導致國家稅收收入流失相對嚴重。這就給房地產企業以渾水摸魚的機會，利用外行和內行都搞不太清楚的行業規定來完成避稅，避稅行為更加隱蔽。
2.避稅行為產生的有利原因
（1）高額利潤誘惑下權力尋租
隨著經濟體制的逐步改革，很多房地產企業的負責人由原來與政府職能相關的部門轉變成股份制企業的負責人，憑借著出色的活動能力和強大的人際關系，在地產項目立項、融資、開發、銷售等諸多環節中攻城略地，憑借著和政府相關權力機構的特殊關系所向披靡。房地產企業為了獲得更大的利益，不斷的用企業主自身的社會地位和所掌控的各種渠道的資源，對稅收征管不斷地采取干擾措施。他們會千方百計的利用稅收監管的漏洞，利用國家對于偷稅漏稅處罰力度低的原因，采用各式各樣的方式方法，進行偷稅漏稅，N取國家財產。而此時，政府本應該是出面監管處罰違法犯企業，事實恰恰相反此時的政府因為地產業能夠獲得巨大的財政收入，在為地產企業充當后盾，這種無形的利益交易損害了國家稅收的權威性，以及政府的公信力。
（2）地產開發中涉及的環節眾多、時間較長
正規的開發商，在業務程序上一般要經過申請土地使用許可證、對所開發的項目進行立項、審批和規劃設計投資計劃、以及申請施工許可證，這一系列的流程下來已經花費很多的人力物力，但是這些環節所涉及的費用就不涉及到稅務，所以這些環節的費用無法計入到應收費中去。而我國的稅務相關部門并不具有執法權力，所涉及到的行為都具有滯后性，時間時機的錯過，導致無法有效監控管理，不能夠準確的控制房地產開發中所牽扯到的成本信息情況。房地產開發商又利用地產項目開發周期較長的特性，不按照財務制度和國家稅收法律相關規定進行財務核算，以及所應當的納稅申報，從而導致了房地產企業形成了偷稅漏稅的重點對象。
（3）國家機關對于避稅行為懲治力度不大
國家稅務機關監管不力，為房地產業偷逃稅款提供了可乘之機。我國目前形勢下，涉及到房地產項目開發的國家機構之間，交流少，互相獨立，沒有綜合部門負責整個項目信息的收集整理交流，因此無法全面掌控信息區評判房地產開發活動是否有偷逃稅務的行為，客觀上給了房地產業納稅人偷逃稅款的機會。稅務人員在查處涉稅案件過程中受到各種因素干擾，以補代罰、以罰代刑，導致行政處罰力度低，對房地產企業的震懾力度不夠。相對于國家的第懲罰力度而言，偷稅漏稅帶來的高額回報是值得房地產企業冒險的重要原因。
二、房地產企業避稅行為的方法
在市場經濟條件下，房地產企業作為商家追逐高額利潤本質沒有變，這種情況下必然導致追求稅收成本最小化，于是避稅就成了許多房地產企業必然的選擇。當前，房地產企業運用各種避稅手段規避企業所得稅的現象日趨嚴重，避稅與反避稅的斗爭日益激烈。房地產企業所得稅是以會計利潤為基礎計征的稅種，征管復雜、彈性大，更便于納稅人利用避稅的手段追求稅收成本的最小化。
1.利用國家稅收的優惠政策合理避稅
企業可以通過政府對房地產企業的相應的優惠政策，選擇合理的避稅的方式和方法，進行合理避稅。房地產企業利用稅法中大量的優惠信息，進行會計實施細則，以此達到避稅的目的。
2.合理的股權轉讓
在我國現有的稅收政策和規定中已經明確的標明多對股權轉讓，可以免征流轉稅，制定此項規定的目的就是為了方便房地產企業在經營過程中合理的規避企業的營業稅，國家為企業合理的避稅敞開了綠燈。
（3）合理利用資源互換
房地產企業通常利用合作開發的方式及其產生的營業性差異來達到減少自己的應繳納的稅賦。其中的一方提供資金，一方提供土地的使用權，雙方共同開發，共同獲取利潤。用彼此的資源置換成彼此所需的資源，優勢互補強強聯合。
（4）制定合理的銷售價格
房地產企業會主動選擇通過調節房產項目樓盤的售價，來主動規避國家稅收。按照我國的稅收相關政策規定，開發普通的住房時，銷售的增值比例低于百分之二十時，就可以對房地產企業減免土地增值稅。利用這一規定，往往在開發指定銷售價格時，可以利用將含稅納入到交易的過程中，即可制定合理且可行的免稅價格。
這些避稅方法大多是利用國家現有政策和調整自身業務結構進行避稅等兩大類型，這些手段極為隱蔽不易發現。
三、整治房地產企業避稅行為的對策
1.完善房地產企業稅收流程
國家相關機構應該在過對各類行業綜合指標進行分析加工后，建立行業基準稅負模型，設立預警稅負及峰值，通過先進的科技手段予以監控，低于基準稅負的，要進入評估程序，案情復雜的，相關法律部門可以介入。
2.改進稅收征管手段，加大處罰力度
稅務部門應該加強對項目成本的審核以及對其票據的管理，切實保證房地產企業及其項目成本的真實性，切實整治房地產企業使用虛假合同文本、虛開成本信息，達到偷逃國家稅收的不良企圖。
加大避稅處罰力度，增加處罰規定。比如，對調增所得稅凈額達到一定幅度以上，按調增額予以重罰，令避稅企業望而生畏，堵塞稅收漏洞。
3.加強對房地產企業銷售環節的監督
加快開發使用房地產交易管理信息系統，把房地產交易過戶稅收的受理、審核、審批、查詢以及納稅通知書、完稅證明書的打印等工作內容納入信息化管理范圍，實現全程網上辦公和實時監控、查詢，提高房地產交易稅收審核的工作效率，方便快捷有效的管理各類信息，為打擊違法犯罪活動提供保障。
四、結束語
房地產企業在經營中可以選擇在國家法律范圍允許的條件下，選擇某些手段合理避稅，但是切忌使用非法手段避稅，合理避稅利國利民，非法避稅害人害己。
但是我們依舊是發展中國家，雖然我們的GDP總量已經高居世界第二，我們還是需要虛心學習先進國家經濟發展的優點，少走彎路。
參考文獻：
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【關鍵詞】投資性房地產；公允價值；財務指標
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產在用途、狀態、目的等方面與企業自用的廠房、辦公樓等作為生產經營場所的房地產和房地產開發企業用于銷售的房地產是不同的。投資性房地產是一種經營活動，主要形式是出租建筑物、已出租土地的使用權，這實質上是讓渡資產使用權而取得的使用費收入。投資活動的另一種形式是持有并準備增值后轉讓的土地使用權，其目的是為了增值后轉讓賺取增值收入。公允價值，是指在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換的金額。公允價值計價，使投資性房地產公司的巨額資產浮出水面，凈資產值將會得到較大幅度的提升，同時，公司對于市場的依賴更大。而在后續計量中，以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
一、投資性房地產的初始計量
（1）外購的投資性房地產。對于企業外購的投資性房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。企業購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，再從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。（2）自行建造的投資性房地產。企業自行建造的房地產，只有在自行建造或開發活動完成的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。企業自行建造的房地產達到預定可使用狀態后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建造的房地產確認為固定資產、無形資產或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，從固定資產、無形資產或存貨轉換為投資性房地產。
二、采用公允價值計量模式進行后續計量的投資性房地產
企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：第一，投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。第二，企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。
三、公允價值計量模式對投資性房地產會計信息的影響
1．增強投資性房地產會計信息的相關性。對于投資性房地產，我國原來的處理是，把其作為存貨、固定資產或無形資產核算，對后兩者要按期計提折舊或攤銷，這樣其賬面價值在逐漸減少，而事實是近年我國房地產價格快速上漲，有的甚至上漲幾十倍，我們按原來的核算方法不能反映企業資產的真實價值，不利于會計報表使用人對企業做出準確的評估，那么在采用公允價值計量投資性房地產后，會計報表可以實時的反映出企業資產的市場價格，增強了會計信息的相關性，真實滿足報表使用人的需要。
2．增強投資性房地產會計信息的可靠性。在增強相關性的同時，我們還要考慮投資性房地產的公允價值是否可靠，我國新的會計準則對判定投資性房地產公允價值的標準比國際會計準則更為嚴格，其要求公司應從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計，不允許公司采用評估手段，確定投資性房地產的公允價值，這樣的規定使公允價值的取得更有依據，不容易引起爭議。
3．增強投資性房地產會計信息的可比性。新的會計準則中，對投資性房地產按國際目標會計準則的形式單獨核算，同時又規定了嚴格的前提條件，這既與國際會計準則趨同，又適應我國的國情，也增強了會計信息的可比性。
四、公允價值計量模式對企業財務指標的影響
因為投資性房地產的公允價值要隨市場變化而上下波動，這樣勢必會給企業總資產、凈資產、利潤、凈資產收益率等重要財務指標帶來影響。最初采用公允價值模式時，由于近年我國房地產價格的大幅上漲，現在的市場價格是取得時的幾倍甚至幾十倍，這使企業總資產、凈資產大幅增加，但是由于新準則規定自用房地產或作為存貨的房地產轉換為投資性房地產時，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入公允價值變動損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入資本公積――其他資本公積，這樣投資性房地產溢價部分就不會增加企業利潤，但會大幅增加所有者權益，導致凈資產收益率大幅降低，其他相關指標也會出現大幅波動，而在后續計量中，由于不計提折舊和攤銷，則會增加利潤，又因為后續計量中公允價值變動損益都被計入利潤，如果公允價值隨市場價格下降，則又會引起資產和利潤的減少，這樣導致利潤隨房地產市場價格的波動而變化，但卻不會帶來實際的現金流。采用公允價值后，利潤的信息含量更加豐富，房地產的市場價格成為利潤波動的重要因素，增大經營成果的不穩定性，也影響到許多重要的財務指標變化，這些都會影響報表使用人對企業價值的判斷，也增加其分析財務報告的難度。
五、公允價值計量模式對企業納稅的影響
“企業提供的會計信息應當與財務報告使用者的經濟決策需要相關，有助于財務會計報告使用者對企業過去、現在或者未來的情況作出評價或預測?！毕嚓P性是企業基本準則對會計信息的質量要求之一，因而歷史成本不再是唯一的主要計量屬性，公允價值被正式引入我國會計準則體系。與國際財務報告準則相比，雖然我國的《投資性房地產準則》增加了采用公允價值模式的前提條件，即只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，限制了采用其他的估值技術來確定公允價值。但公允價值計量屬性的啟用，必然使其在不同會計期間的價值產生變動。公允價值的引入在《投資性房地產準則》中會對當期損益產生影響的情況主要有：一是將投資性房地產轉換為自用房地產，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。二是將自用房地產或存貨轉換為投資性房地產，公允價值小于原賬面價值的差額計入當期損益。公允價值大于原賬面價值的差額計入資本公積，而處置時需從資本公積轉入當期損益。三是期末計價時，投資性房地產應按當日的公允價值調整賬面價值，差額計入當期損益?！镀髽I會計準則――基本準則》中明確規定企業應當以權責發生制為基礎進行會計確認、計量和報告，而稅法的理念則是強調收付實現制，即以企業實際產生的現金流為征稅依據。當會計和稅法規定存在不同觀念時，稅金的計算應遵循稅法規定，對會計利潤進行納稅調整。所以在成本模式下，對已出租的建筑物或土地使用權可以計提折舊或攤銷，現行稅法規定當期計提的折舊費用和攤銷費用可在稅前全額或部分抵扣(超過稅法稅前扣除標準需作納稅調整)；企業采用公允價值模式計量的，則不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，也就享受不到稅前抵扣的優惠。
《投資性房地產》采用公允價值模式計量是為了與目標會計準則趨同，采用公允價值模式也能更真實的反映企業在市場中的價值，但是，對于投資性房地產的公允價值計量，我們還需要繼續探討，對其中的一些概念、方法還要有更細致、更有操作性的規范，減少企業采用公允價值模式的一些顧慮。同時我們也要看到公允價值隨著市場變化而波動，給企業帶來的影響只能改變企業資產賬面上的數字，并不能改變企業的核心盈利能力，公允價值的波動最終還是要回到自身真實的價值上，所以企業要想得到認可，還是要靠實實在在的經營，才能讓自己的企業立于不敗之地。
參考文獻
[1]企業會計準則委員會編．《企業會計準則――應用指南》．立信會計出版社，2006（11）
關鍵詞：房地產行業；會計信息質量；對策
中圖分類號：F275 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）006-000-02
前言
我國房地產行業的會計信息質量是房地產行業經濟發展狀況的重要體現，房地產行業較為特殊，在生產與銷售過程中出現眾多繁雜的環節，在眾多環節中存在復雜的成本核算和收入核算等大量的會計核算業務，因此給房地產會計核算業務工作帶來很大困難，同時房地產行業會計人員的職業道德素質和企業內部的一些管理因素等造成我國房地產行業會計信息質量問題，本文針對這些問題提出完善我國房地產行業會計信息質量的對策，進而更好的完善房地產行業會計工作，保證會計信息的真實、規范、公開。
一、我國房地產行業會計信息質量存在的問題
由于房地產行業的特殊性，其開發周期長，利潤產生階段性影響較大，資金投入需求巨大，因此存在眾多的股東等投資者，這些繁雜特殊因素致使房地產行業會計信息質量存在大量問題。而這些問題的存在，一方面造成大量會計信息的失真，無法根據會計信息進行決策，另外一方面也會導致房地產行業失去公信力，最終會影響到房地產行業的發展，下面結合房地產行業會計信息質量存在著的問題進行詳細的分析。
1.房地產行業會計信息披露不真實
房地產會計信息的虛假現象尤為嚴重，不真實的會計信息披露嚴重影響了房地產企業投資者對企業經濟收入的真實掌握，在一定程度上影響了不知情的股東等投資者的投資信心，部分房地產企業內部管理結構形成相互制約的局面，不能夠真確有效發揮監管作用也是造成企業會計信息披露不真實的重要原因[1]。部分房地產行業為了達到某些不良目的，對會計信息暗地操控，扭曲真實的收入狀況。這種不真實的會計信息披露不僅損害了部分投資者的利益還很大程度上影響了國家對房地產行業的宏觀調控政策，進而影響了社會經濟秩序的正常發展。同時會計信息披露的不真實性違背了會計人員的職業道德，嚴重違反了國家的法律法規，甚至使會計人員會受到相應法律制裁。
2.房地產行業會計信息披露延時
由于房地產經營具有項目開發周期較長及銷售不同階段利潤額存在波動系數較大的特點，制約了房地產會計信息披露的準時性。同時部分房地產企業為了自身利益，有意將對企業有利的會計信息進行夸大事實提前披露，而對影響企業利益的不利的會計信息進行掩蓋或是延時披露[2]。大部分房地產企業的不良會計信息都是在事發之后很長一段時間才公開披露，房地產企業這種會計信息披露問題不利于房地產行業投資者的正確決策，不利于及時發現房地產行業在開發銷售經營中存在的重大問題，不利于我國經濟監控部門及時準確了解房地產行業發展動態，造成我國經濟發展秩序混亂，嚴重影響了我國經濟調控政策，影響了我國經濟建設的有序進行。
3.房地產行業會計信息披露不規范
我國房地產行業會計信息存在披露不規范的問題，房地產為掩蓋對企業不利的會計信息，通常以商業機密為借口，對會計信息的披露不夠細致，致使這些年我國出現了很多重大經濟案件。嚴重侵犯了我國的法律法規，嚴重阻礙了我國經濟建設的發展。目前我國現有的一些制度不夠完善成為不良企業有機可乘的漏洞，影響了房地產企業會計信息披露的規范化[3]。我國法律規定企業在會計信息披露時應嚴格遵循會計信息披露原則，保證會計信息的規范性、合法性、真實性等原則。房地產行業會計信息的披露不規范嚴重影響了會計信息的嚴謹、準確性，影響了投資者的利益和國家的利益。
二、完善我國房地產行業會計信息質量問題的對策
我國房地產行業的會計信息質量存在眾多問題，為保障房地產行業的會計信息真實、規范、及時、有效的披露，為我國對房地產行業的業績狀況進行有效的監察提供依據，保證我國在房產方面的經濟調控政策的正確決策，完善我國房地產行業會計信息質量問題的對策尤為重要。下面主要從會計信息內容公開化、提高會計職業道德素質與業務能力、完善房地產行業會計規范體系等幾方面的內容著手進行解決。
1.我國房地產行業會計信息內容公開化
目前我國房地產行業會計信息的披露存在很多問題，企業會計信息內容的披露公開化程度較小，對企業項目開發的成本核算信息及企業在銷售經營階段的預售及銷售利潤情況及整個房地產開發到銷售環節的各部分成本核算及收入核算信息披露均不夠公開化，致使房地產投資人不能夠對投資項目一目了然，對投入資金的流動情況和最終去向不能夠正確的掌握。因此房地產行業的會計披露應嚴格按照相關規定對項目經營中的各環節資金流動信息及銷售信息等會計信息進行公開化的披露，提高房地產行業會計信息透明度，不應以商業機密為借口進行不良會計信息的掩蓋。我國房地產行業會計信息內容公開化不僅為我國經濟監控部門對房地產企業的監察提供依據還為房地產投資者的正確投資決策提供重要信息。同時有利于我國經濟的快速發展。
2.提高我國房地產行業會計職業道德素質與業務能力
我國房地產行業的會計信息為投資者對企業的財務狀況的了解和投資決策提供依據，為國家相關部門的經濟調控政策提供保障，因此我國房地產行業的會計工作尤為重要，會計人員的職業道德素質與業務能力是維持房地產行業健康、持續發展的重要因素[4]。目前房地產行業的會計信息質量問題嚴重，出現大量的假賬、會計信息不夠透明化、會計信息混亂等會計信息質量問題，這與會計人員的職業道德素質與業務能力有著直接關系。因此提高我國房地產行業的會計職業道德素質與業務能力至關重要。提高會計職業道德素質要求會計人員按照會計準則嚴格規范自己的行為，要求會計人員要愛崗敬業、熟悉相關法律法規、依法核算、按會計披露原則進行客觀公正的會計信息披露。提高會計業務能力素質，要求會計熟練掌握會計核算業務知識，將繁雜的房地產行業各環節的成本與收入核算進行準確分類，做好票據分類與保管，使會計核算工作有序進行。另外企業要對會計人員的業務水平進行階段性的考核，促使會計人員不斷學習，以高標準的業務能力進行房地產的會計工作。
3.完善房地產行業會計規范體系
對房地產行業的一些特殊環節的會計信息質量要制定嚴格的規范制度，使有不良企圖的房產企業及會計人員的不良操作無機可乘，同時對房地產行業的會計制定嚴厲的獎懲制度，約束會計人員的不良行為。根據會計工作方式的多樣化制定制約會計工作的規律，并保證其具有很好的操作性，尤其是涉及會計信息披露的規律，使房地產行業會計信息的披露真實、準時、準確、公開[5]。同時還要加強企業內部的管理規范，加強企業管理部門對會計信息的有效監管，進而完善房地產行業會計規范體系，提高會計信息質量，為房地產行業的健康，有序發展提供有利條件。
三、結論
綜上所述，我國房地產行業的會計信息質量存在大量問題，使房地產行業的經濟發展狀況不能夠真實、透明化，并且影響到房地產企業在市場上的信譽度，造成房地產企業市場競爭力的下降，同時也會危及到整個房地產行業的發展。因此提高房地產行業會計信息質量，使房地產行業的會計部門能夠正常發揮其在房地產行業的真正價值，并建立健全的房地產行業法規制度和監管制度，確保房地產行業的穩定發展勢在必行。另外，在未來的發展中，房地產行業會計信息問題會依然出現，需要不斷的發現并及時的解決，確保房地產會計信息質量的提高。
參考文獻：
[1]竇亞芹，鄭其明.投資性房地產準則對房地產行業會計處理的影響[J].商業時代，2010（15）.
[2]帕孜來提?依不拉音.房地產行業會計信息質量問題的探討[J].時代金融，2014（29）.
[3]師紅聰.房地產企業會計信息質量存在的問題與完善對策[J].中國集體經濟，2010（04）.
一、抵債資產的定義
按照《企業會計制度》的定義：“資產，是指過去的交易、事項形成并由企業擁有或者控制的資源，該資源預期會給企業帶來經濟利益?！倍謧Y產無非是商業銀行收回的用于抵償債務的非現金資產（本文以后所提到的抵債資產均指非現金資產）。因此，根據企業會計制度有關資產的定義，并結合抵債資產形成的具體特點，我們可以將抵債資產做如下說明：抵債資產是一種非現金資產，它是商業銀行遵循債權債務協議，依照法定程序行使債權和擔保物權而擁有所有權的資產，或者雖未擁有資產的所有權但已被債權銀行實際控制而且有未來預期使用收益的資產。
根據上述，抵債資產主要分為以下兩大類：
1.銀行擁有的抵債資產。該類抵債資產主要是指，因銀行與企業之間的債權債務關系，受讓債務企業的資產，導致抵債資產的所有權歸屬于受讓資產的銀行。這類資產主要包括：通過資產抵債協議獲得的資產、通過法院裁定獲得的資產等。
2.銀行控制的抵債資產。該類抵債資產主要是指，因銀行與企業之間的債權債務關系，控制債務企業的資產，并獲得該資產的未來預期收益，但該資產的所有權并沒有歸屬于控制該資產的債權銀行。這類資產主要包括：商業銀行因其逾期債權而通過法院查封控制但并未處置的抵押資產和質押資產，通過有關協議而使銀行債權轉化為使用權的資產等。
二、抵債資產入賬價值的確認
截止到目前，我國對抵債資產入賬價值的確認問題，有以下三種規定：
1.財政部《關于加強金融企業財務監督若干問題的通知》（財債字[1999]217號）規定：“金融企業按照法定程序取得的抵債資產，要按法院裁決的價值或借貸雙方協商議定的價值（扣除法定抵債資產接收、管理和處理變現費用）入賬”。但是，在實務操作過程中，由于受地方政府行政干預、評估機構按評估標的收費等因素的影響，法院裁定的抵債資產的價格往往遠高于市場價格，而銀行方面不得不被迫接受，使得抵債資產的入賬價值遠高于其未來變現價值，缺乏科學性。
2.按照《金融資產管理公司財務制度（試行）》（財政部財金[2000]17號文）規定：“待處置資產應按取得時的公允價值計價”。此處的待處置資產亦即本文的抵債資產。我們知道：公允價值只是一個理論上的概念，其在企業的推廣尚缺乏足夠的理論基礎及實踐經驗。因此，在一個因不成熟的市場經濟而存在的非完全競爭市場中，由于信息的不對稱性，要尋求抵債資產的公允價值是非常困難的，缺乏可操作性。
3.按照《金融企業會計制度》（財政部財會[2001]49號）規定：“金融企業取得抵債資產時，按實際抵債部分的貸款本金和已確認的利息作為抵債資產的入賬價值”?；厥召Y產抵償銀行的債務，屬于債務重組的范疇，因此，按照新頒布的《債務重組會計準則》的規定：“以非現金資產清償某項債務的，債權人應按重組債權的賬面價值作為受讓的非現金資產的入賬價值?！睆纳厦娴摹督鹑谄髽I會計制度》和《債務重組會計準則》的規定可以看出：對于抵債資產的入賬價值問題，制度和準則的規定是一致的，與《金融資產管理公司財務制度（試行）》規定相比，具有很強的可操作性。同時，制度和準則的規定考慮了：抵債資產的取得和處置不屬于以盈利為目的的交易行為，而是以保全銀行資產為目的，因此在確認抵債資產的入賬價值時，基本上只按照銀行債權的賬面本金數額確認（按照現行的有關規定，逾期貸款利息要沖回），盡量不確認收入，降低了銀行的稅收負擔，這比財政部《關于加強金融企業財務監督若干問題的通知》規定更加科學。但是，制度和準則的規定只是針對商業銀行已擁有的抵債資產，亦即只規范了第一類抵債資產的入賬價值問題；而對于商業銀行實際控制的抵債資產的入賬價值問題并沒有規定，缺乏完整性。值得注意的是，從嚴格意義上講，銀行控制的抵債資產的入賬價值問題應該是其派生的無形資產——資產使用權的入賬價值問題。
鑒于以上三種規定的分析及其存在的問題，筆者認為：可以按照商業銀行抵債資產的分類標準將抵債資產分為兩類，并參照《金融企業會計制度》和《債務重組會計準則》的規定，在不考慮相關稅費的情況下（在下面的論述中皆不考慮相關稅費），對抵債資產的入賬價值分別作出如下規定：
（1）銀行擁有的抵債資產入賬價值的確定：以實際抵債部分的貸款本金和已確認的利息作為抵債資產的入賬價值；
（2）銀行控制的抵債資產的入賬價值的確定：以使用該抵債資產而產生的未來預期收益作為抵債資產的入賬價值。
值得注意的是，上述關于對抵債資產入賬價值的規定比較原則；而在實務操作過程中，很可能具體出現以下幾種情況：
（1）債務人與債權銀行達成協議，以債務人的非現金資產抵償其在銀行的全部債務，可按照銀行債權賬面本息數額確定抵債資產的入賬價值。
（2）債務人與債權銀行達成協議，以債務人的非現金資產抵償其在銀行的部分債務，而且所抵償的債務數額在協議中已確定；債權銀行可以按照協議金額確定抵債資產的入賬價值。
（3）債務人與債權銀行沒有達成還款協議，銀行先行回收部分非現金資產，剩余債權數額繼續清收。對于這種情況，如果債務人能夠協助提供有關抵債資產的原始入賬憑證，那么可按抵債資產的原始人賬價值入賬；否則，可以對該抵債資產暫估入賬。
（4）債務人與債權銀行達成協議，或者根據法律規定，債權銀行擁有抵債資產一段時間內的使用權，并獲得預期收益，則抵債資產入賬價值根據協議規定的抵債數額確定，或者是根據該資產使用權的市場行情并考慮預計使用時間而計算的預期收益確定。
