時間：2022-03-26 14:22:26
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關鍵詞:住房抵押貸款;法律風險;MBS
最近,從中國銀行的“森豪公寓”騙貸案到浦發銀行的“姚康達事件”,我國商業銀行假按揭案件不斷浮出水面。由于假按揭行為具有隱蔽性,一旦商業銀行將這些住房抵押貸款證券化(MBS),購買這些證券的投資者將面臨巨大損失,而我國又沒有專門的法律條款來防止證券化過程中的假按揭行為。由于住房抵押貸款證券化的中間環節繁多,涉及的法律問題復雜,因此,完善相關的法律金融制度,保護投資者利益,是我國順利實現資產證券化,進一步發展住房抵押貸款證券化市場的迫切需要。本文試圖從投資者的角度出發,探討住房抵押貸款證券化的法律風險,從而為完善相關法律金融制度提供參考依據。
一、我國住房抵押貸款證券化的法律金融制度框架
住房抵押貸款證券化是指發起人將滿足一定標準的多筆住房抵押貸款匯集重組為住房抵押貸款資產池,并將資產池的現金流轉讓給特殊目的中介(SpecialPurposeVehicle,SPV),SPV再以此作為支撐,通過一定的結構安排,對風險與收益要素進行分離與重組,在市場上發行可流通的證券。住房抵押貸款證券化包括支撐資產的破產隔離、重新捆綁和信用增級、證券發行三個環節。SPV從發起人受讓被轉讓債權的形式主要有兩種:一是信托方式;二是轉讓方式。信托方式是指發起人以支撐資產設立信托,讓與SPV以換取受益權證,然后再銷售給投資者。轉讓方式是指發起人將支撐資產真實出售給專門從事證券化運作的SPV,由其發行資產支持證券。
近年來,我國相繼推出了一系列關于住房抵押貸款證券化的法律法規(見表1),從而形成了現行的住房抵押貸款證券化法律金融制度框架。
我國住房抵押貸款證券化具有以下特征:一是以信托方式實現住房抵押貸款證券化;二是投資主體只限于機構投資者;三是信用增級的形式靈活多樣,明令禁止政府提供信用擔保。
(一)以信托方式實行住房抵押貸款證券化
關于住房抵押貸款證券化的模式,國內學者圍繞我國應該采取美國模式還是英國和歐洲模式進行了長期的論證,關注的焦點是SPV是否要有政府背景,是采取公司形式還是信托形式。根據《信貸資產證券化試點管理辦法》(下稱管理辦法),我國住房抵押貸款將以沒有政府擔保的信托方式實現證券化。管理辦法第2條規定:“資產證券化是指以銀行業金融機構作為發起機構,將信貸資產信托給受托機構,由受托機構以資產支持證券的形式向投資機構發行受益證券,以該財產所產生的現金支付資產支持證券收益的結構性融資活動?！蔽覈讍巫》康盅嘿J款支持證券產品——“建元2005-1”就是由中國建設銀行作為發起機構,委托中信信托在銀行間債券市場發行的。
另外,我國還沒有SPV方面的專門立法,但《金融機構信貸資產證券化試點監督管理辦法》(下稱監管辦法)對SPV的市場準入作出了嚴格的規定。監管辦法第9條規定,信托受托機構應當“根據國家有關規定完成重新登記三年以上;注冊資本不低于五億元人民幣,并且最近三年年末的凈資產不低于五億元人民幣。”同時,監管辦法第8條規定:“資產支持證券由特定目的信托受托機構發行,特定目的信托受托機構由依法設立的信托投資公司或銀監會批準的其他機構擔任?！边@意味著我國的SPV的主體將是信托投資公司,但也不排除其他機構擔任SPV的可能。
(二)投資主體只限于機構投資者
現階段,我國MBS只能在銀行間債券市場交易。管理辦法第47條規定:“金融機構按照法律、行政法規和銀監會等監督管理機構的有關規定可以買賣政府債券、金融債券的,也可以在法律、行政法規和銀監會等監督管理機構有關規定允許的范圍內投資資產支持證券?！边@一方面是汲取我國股票市場的教訓,由于我國住房抵押貸款證券化處于起步階段,相關的法律金融制度不完善,逐步向個人投資者開放MBS業務,可以積累經驗,保護中小投資者的利益,避免市場過度的非理;另一方面,MBS在我國是一種全新的固定收益證券,其風險收益特征與普通企業債券、其他固定收益類證券不同,對風險管理能力要求高,而機構投資者在這一方面比較成熟,從而能夠保證國內住房抵押貸款證券項目的順利實施。
我國向個人投資者開放MBS業務只是時間上的問題。從成熟市場的資產證券化實踐來看,只有切實保護中小投資者的利益,才能最終真正推動資產證券化的發展,這就需要進一步健全和完善相關法律法規制度。
(三)信用增級的形式靈活多樣,政府不為MBS提供信用擔保
信用增級是指在住房抵押貸款證券化交易結構中通過合同安排所提供的信用保護。信用增級的方式可以分為外部法和內部法:外部法是指第三方根據相關法律文件中所承諾的義務和責任,向信貸資產證券化交易的其他參與機構提供一定程度的信用保護,并為此承擔相應的風險;內部法是指通過重新安排證券獲得償付的優先次序,提高優先級證券的信用級別,或通過發起人提供更多的連帶責任提高證券的信用級別。
我國MBS的信用增級形式可以是內部法和外部法,但是不能由政府提供信用擔保。管理辦法第30條規定:“信用增級可以采用內部信用增級或外部信用增級的方式提供。內部信用增級包括但不限于超額抵押、資產支持證券分層結構、現金抵押賬戶和利差賬戶等方式。外部信用增級包括但不限于備用信用證、擔保和保險等方式?！边@無疑為我國住房抵押貸款證券化的外部增信提供了法律上的支撐。同時,政府不能為住房抵押貸款提供信用擔保,因為我國《擔保法》第8條明確規定:“國家機關不能作為保證人,但經國務院批準為使用外國政府或國際經濟組織貸款進行的轉貸款的除外。”勿庸置疑,這一規定也將制約我國住房抵押貸款證券化的發展。
二、我國住房抵押貸款支持證券的法律風險
我國住房抵押貸款證券化的法律風險主要來源以下兩種情況:一是由于法律方面的空白使得投資者的利益得不到切實保障;二是有的法律法規不合理、可操作性差,導致法律執行成本高,違規者得不到懲罰,容易導致道德風險和金融欺詐行為。
(一)假按揭的法律風險
在個人住房貸款的貸款銀行、開發商、借款人中的任何一個環節，發生違約情況，都可能導致銀行風險，危及銀行信貸資產安全，損害銀行合法權益。因此，在個人住房貸款中銀行風險無時不在，并且其來源多元化，表現形式多樣化。概括起來銀行在個人住房貸款中主要存在以下風險：
1.來源于開發商的風險
（1）開發商的欺詐行為。開發商在取得銀行給予購房人的貸款后，用于其它用途或攜款而逃，此種情況在期房交易中產生的概率較大。
（2）開發商由于經營不善，導致樓盤爛尾，無法按期交樓致使購房協議無法履行，必然導致貸款協議無法正常履行，銀行信貸資產受到損害。
（3）由于開發商所建樓房存在質量缺陷，不符合合同要求等原因，購房人以開發商違約為由要求解除購房協議不再履行貸款協議。
（4）開發商所開發樓盤沒有取得合法使用權或偽造使用權證，無法取得房產證或開發商違法預售等原因，導致銀行風險等。
2.來源于購房人的風險
（1）購房人經濟狀況嚴重惡化或發生其他足以影響其償債能力的變故，無力繼續履行貸款合同。
（2）購房人死亡或者被宣告死亡或者失蹤，繼承人或財產代管人不再或不愿繼續履行協議。
（3）購房人存在欺詐行為，故意提供虛假證明材料如個人收入證明、營業執照等。
3.來源于銀行自身的風險
（1）銀行在審查開發商資質、購房人還貸能力時因疏忽大意未發現開發商資源共享資質欠佳或購房人無力償還貸款而放貸。
（2）銀行在訂立合同時因簽章不規范導致合同未成立或者合同無效（在合同法中，當事人簽字或蓋章關系到合同的成立或生效，因此，簽章問題顯得異常重要），從而危及銀行權益。
4.來源于其它因素的風險
在住房貸款合同履行期限內，由于國家政策、不可抗力等因素也會使銀行存在風險。如國家因公共利益和公共基礎設施建設需要征用房屋使用范圍內的土地，雖然會給購房人一定補償金，但數額不足以清償銀行貸款，使銀行未受清償的部分貸款處于無法收回的境地；又如，因地震、火災等難以預料的自然災害導致樓房毀損、滅失而無恢復原狀之可能或必要時，雖為房屋進行投保但保險公司因特殊原因破產或無力支付保險賠償金從而使銀行權益受到損害。
二、風險防范的措施建議
1.建立住房貸款風險轉移機制
保險融資與住房貸款融資具有許多內在的切合因素，購房人的人身財產安全、開發商的履約能力與銀行風險的防范，這些需求均可以通過保險業的介入得行以妥善解決，使保險與貸款各方利益得到最佳組合。銀行風險轉移機制可通過以下三個方面得以建立。
（1）購房人所購房屋的財產保險。此處值得注意的是在實際操作中，絕大多數保險合同中都有明確寫著“如發生意外事故導致房屋毀損后，銀行為被保險人或第一受益人”，筆者認為由于銀行對抵押房產并不擁有所有權，這種做法違反《保險法》的規定，該保險法律關系是無效的。對此，建議在保險合同中可以明確約定“如發生意外事故導致房屋毀損后，銀行可以從保險賠償金中優先受償”。
（2）購房人的人壽保險，荷蘭國際集團（ING）提出了一個被認為適用中國情況的建議“模式”，筆者認為“ING模式”為我國住房貸款風險防范提供了一個嶄新的思路。“ING模式”的核心是將購房抵押貸款與人壽保險相結合，它要求購房人購買相應年限和金額的人壽保險作為借貸的擔保，購房人只需支付全部房價15%至20%的首期購房款即可購房。在這種機制下，一方面購房人每月僅需支付貸款的利息，人壽保險期滿后其保險金足以清償貸款本金，經濟負擔大為減輕；另一方面又可確保銀行債權不會因購房人中途死亡、殘疾以致喪失還款能力而出現貸款無法收回的風險?！癐NG模式”為購房人帶來許多便利，也為保險公司帶來新型客戶群體，拓展市場業務領域，同時也給開發商帶來新的生機，最終也給銀行確立了因購房人傷亡而造成的還貸風險防范機制。
（3）開發商和購房人的履約保險。這是一種新的保險業務，其核心是當開發商和購房人因某種原因（保險責任范圍）導致其履約能力下降時，由保險公司支付賠償金，從而避免了因開發商和購房人履約能力下降給銀行帶來的還貸風險。
2.實行制度創新，加強制度建設，提高商業銀行信貸管理水平和防范風險能力
法律是一種最具穩定性和最強約束力的制度。制度建設對于發展經濟的作用已為大多數的經濟學家和法學家所認同。在制度建設中，制度創新更是重中之重。制度創新這個概念，在經濟學里的含義是指能使創新者獲得追加利益的現存制度的變革，它與技術創新有某種相似性，制度創新往往是采用某種組織形式或者經營管理形式方面的一種新發明的結果。從觀念上講，制度創新就是解放思想，轉變觀念，是突破舊觀念、舊制度的束縛而建立新觀念、新制度的結果，因此對于創新者而言，它既需要理論勇氣，更需要實踐的勇氣。一種新制度的誕生并產生預期的純收益是這兩種勇氣相結合的結果。目前，我國有很多銀行經營者已經意識到了制度創新對于改進管理制度，提高經濟效益的巨大作用并進行了許多成功的嘗試，但是，還遠遠不能適應我國經濟和金融形勢發展的需要。實踐證明我國銀行在原有計劃體制下建立起來的內部經營機制包括信貸管理機制已經不能適應市場機制的需要，需要通過制度創新，拋棄原有的舊制度、舊機制，建立新制度、新機制，同時吸收原有機制中仍然具有生命力的制度，從而建立起商業銀行新的適應市場機制需要的靈活高效的內部經營機制和信貸管理機制，使商業銀行獲得新的生命力，真正按照企業化的要求經營，去追求和實現利潤最大化，最終做到防范金融風險，保障銀行信貸資產安全。
3.提高認識，強化管理，建立一套權責分明，平衡制約，動作有序的內控機制，以防范住房貸款風險
在建立內控機制上，關鍵是嚴格建立健全法人管理體制和法人授權制度在強化一級法人制度的同時，要嚴格對下屬分支機構推行授權和轉授權制度，對信貸資產管理薄弱，違規違紀，經營效益低的高風險機構，上級銀行應收回授權和轉授權。要盡快完善其它內部管理制度，實現內控監督的現代化，從而提高內控監督的廣度和深度，減少內控環節，改善內控機制的動作質量，達到防范和化解風險（包括住房按揭風險）的目的。4.加強風險管理，抓住關鍵環節，落實風險防范責任
貸款風險管理主要從接受借款人申請住房貸款開始，到銀行放貸給借款人為止的風險管理。主要包括對貸款人資信的調查、確定申請人的還款能力和信譽狀況，對抵押物的價值、簽訂住房貸款合同、辦理抵押登記手續，對擔保單位的資信情況進行調查等。其中關鍵環節，一是加強對借款人還款能力的審查?？梢钥紤]建立借款人資信管理系統，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業情況、償債記錄、購房動機、家庭成員等，特別需要注意的是借款人的職業和購房動機的調查，根據借款人的資信狀況，還款能力決定借款人的可貸成數、期限。二是嚴格審查房地產開發商的開發資質、信用等級，特別是資金審查。期房按揭項目審查時，開發商必須提供合法、有效、完備的項目資料（如《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》等）證實其用地、售房等行為合法，避免銀行陷入不必要的糾紛。要注重對開發商的工程進度、房產質量、資金流向的實地調查、嚴格監督其信貸資金的運用。三是認真落實貸款調查、貸款發放、貸后管理中相關人員的責任，以嚴格的責任追究制確保貸款經辦人員盡職盡責。
5.加強貸后管理，做好風險預測
對借款人跟蹤調查和分析，是檢測償還風險的重要內容。一是要及時發現貸款人在借款周期內的各種不利于銀行風險防范的因素。如借款人沒有合法繼承人或合法饋贈人、抵押人不能維修管理的住宅易加速住宅貶值等，要及時采取補救措施，以最大程度減少償還風險；二是建立對開發商的動態跟蹤系統，及時掌握開發公司的工程進度、資金運用和企業領導更換、產權變化等重大的企業行為，為貸款的發放提供可靠依據；三是對檔案及抵押物的保管，要做好登記造冊、專人保管、專庫儲存，交接制度要健全，交接手續要清楚，避免檔案和抵押物的遺失。
6.加強對住房信貸業務的監管
房地產業屬于高風險行業，住房信貸業務隱含較大的風險。因此，銀監部門必須加強對住房信貸業務的監管，要把房地產信貸監管放在重要位置上對待。一是定期和不定期地對銀行住房貸款業務進行現場和非現場檢查。檢點應放在房地產項目是否符合貸款條件、是否搞“零首付”、降低首付比例、個人商業用房貸款是否嚴格執行有關規定、貸款期限最長的規定、是否以流動資金貸款替代住房開發貸款等。發現問題要及時督促商業銀行整改或采取補救措施，避免釀成大的貸款風險。二是建立房地產信貸風險監測報告制度，定期向各家商業銀行通報有關情況，減少銀行間的內耗，防止開發商和購房者鉆銀行的空子。三是嚴肅查處商業銀行房地產信貸違規違法行為，絕不姑息遷就。特別是對于以貸謀私、收受開發商或個人賄賂、幫助開發商和個人騙取貸款的銀行內部責任人，一經查出，嚴懲不待。造成嚴重經濟損失的，應追究其刑事責任。
【論文關鍵詞】 公積金貸款 準備金提取 風險管理
前言：
住房公積金個人貸款風險準備金是抵御風險的最有效途徑之一，當前對其準備金的金額總數是否完備、提取的方式和使用是否合理的這些方面的問題還是有很多的不同意見?？上攵@些問題處理的妥善與否直接關系著貸款風險管理的合理與否。所以，本文就是基于住房公積金貸款需要面臨的風險和其機構當前擁有的風險管理的系統問題考慮，分析研究合理的準備金提取的辦法，從而找到貸款風險管理的相應策略和辦法。
1. 住房公積金業務發展狀況及風險分析
1.1住房公積金當前發展情況
自1992年以來，住房公積金制度在全國設區城市陸續建立起來，不僅深受廣大城鎮職工的歡迎，而且逐漸顯示出強大的生命力。截至2008年底，全國住房公積金繳存職工達11184.05萬人，繳存總額20699.78億元，累計為961.17萬戶職工發放個人住房貸款10601.83億元，住房公積金使用率達到72.81%。住房公積金制度已經成為關系國計民生、構建和諧社會的重要制度。隨著住房公積金使用率的不斷提高、個人貸款業務的不斷發展，其風險也不斷加大。
1.2住房公積金個人住房貸款風險分析
《住房公積金管理條例》（以下簡稱《條例》）規定，住房公積金本金用于繳存職工的提取、個人住房貸款和購買國債。因此，住房公積金在運作過程中面臨的風險主要有個人貸款風險、利率原因造成的國債投資虧損風險、住房公積金管理中心在進行資金操作時的違規形成的損失及具體操作人員工作失誤產生的損失等運行風險。因為住房公積金這樣的貸款還貸款的時間較長，所以隨著時間的逐漸推進，貸款人的實際收入、還款金額的出處和房產市場這些多方面的因素的變化，都是使住房公積金貸款面臨的風險更加的多樣和復雜化的因素。所以做好這些方面問題的處理，找到更好的規避風險的處理策略才是住房公積金貸款管理風險系統需要做的，需要面對的問題。
第一，住房公積金有其自身的政策特性，這就制約了其發放貸款的人員不可能像商業性的銀行那樣可以隨便的選擇，它依靠的是那些繳納住房公積金的廣大職工，更加重要的是很多職工收入不多，伴隨著經濟的發展和企業用工制度的發展，職工的工作調動變化逐漸的加快，工資的收入自然也就不能穩定，在加上其貸款的時間很長，還款人員在此期間有著不能預想的變化，這樣勢必會影響貸款的安全和質量。
可見正是因為住房公積金貸款這樣的特征，其貸款人員特殊的類型，以及還款方式的不同造成了很多不確定的因素影響著住房貸款管理的成果和貸款質量的提高，那么這就需要相應的策略和計劃做好這方面的工作，盡量減少這些不確定因素對住房公積金個人貸款風險管理的影響。
第二，住房公積金抵押貸款中，比較嚴重的風險就是信用，那是因為當前國內沒有對職工個人建立一個完善的資信情況的研究，估計組織，這樣在具體的借款中就只能依靠借款人提供的具體信息作為資信的情況來實行檢查，這樣對于借款人真正的收入情況沒有一個確切的評估，即便是合同簽訂之時借款人是有還款的能力的，但是正是因為住房公積金規定還款的時間較長，那么這樣期間還款人的收入變化和信用情況是不能估計的，所以對于住房公積金管理機構來說是不能對貸款的具體內容予以說明和控制的。
第三，住房公積金必須嚴格按照《條例》的規定運作，貸款業務單一、動作范圍狹窄，不能像銀行那樣可以根據自己的資產狀況及風險水平設計相應的貸款品種，以分散風險。房地產市場的波動直接影響住房公積金貸款的風險，房地產業直接受宏觀經濟和政策的影響，因此，住房公積金個人住房貸款也是一種宏觀性的、系統性的風險。他的產生是按照時間不同來分布的，這就是說有可能某一個時間段內什么都不會發生，這個時間段甚至可以是十年，但是在其他的時間內發生了。正是因為整個系統存在這樣的不穩定的發生危險的概率，所以對于將要發生的風險的可能和具體損失的情況都是很難進行估計的，從而對于這樣的系統存在的風險沒有比較合適的辦法進行防范。
第四，很多不能夠預見的災害或者意外事故所造成的傷病殘疾或者人員的失蹤、死亡等這些不能控制的因素都是會影響住房公積金個人貸款的那些不確定因素不斷增加的。
2. 住房公積金個人住房貸款風險管理的研究分析
現在住房公積金管理部門很重視公積金的使用和安全問題，加強對貸款人員的嚴格的審查，做好貸款之后的全面資產管理，建立完善了全逾期貸款方面催收的制度等等這些方式，在一定的程度上對風險管理的工作提供了幫助，但是因為住房公積金管理機構建立的時間不長，所以還沒有建立一套系統的完善的風險管理制度，對于個人貸款方面風險的防范管理能力不是很強，這些問題主要表現在下面兩個地方。
2.1沒有建立起完善的住房公積金個人住房貸款損失準備計提制度
根據《條例》的規定，住房公積金管理機構是不以盈利為目的的事業單位，沒有任何自有資本金，缺乏資金保障。住房公積金管理機構作為住房公積金的責任主體，承擔了較金融機構更大的的風險。提取的風險準備金僅限于貸款風險準備金的一種，沒有像金融機構那樣計提貸款損失準備。當前金融機構對個人住房貸款損失準備嚴格按照《貸款損失準備計提指引》（以下簡稱《指引》）的規定計提?！吨敢芬幎ㄙJ款損失準備包括一般準備、專項準備和特種準備。一般準備主要用于尚未識別的可能性損失準備，應按季計提，其年末余額應不低于年末貸款余額的1%。專項準備是根據《貸款風險分類指導原則》，對貸款進行風險分類后，按每筆貸款損失的程度計提，用于彌補專項損失，即按照正常、關注、次級、可疑和損失五級分類法計提。關注類貸款計提比例為2%；次級類貸款計提比例為25%；可疑類貸款計提比例為50%；損失類貸款計提比例為100%。其中，次級和可疑類貸款的損失準備，計提比例可以上下浮動20%。特種準備由銀行根據不同類型（如行業等）貸款的特殊風險情況、風險損失概率及歷史經驗，自行確定計提比例。因此，借鑒西方國家成功經驗，及早制定完善的住房公積金個人住房貸款損失準備計提制度顯得尤為重要。
2.2缺乏完善、統一的風險管理體系
要研究住房公積金個人住房貸款風險，首先應識別貸款風險，新巴塞爾協議的核心內容就是準備的識別、計量和控制風險。從目前全國各住房公積金管理機構運行情況來看，住房公積金貸款缺乏一套完整、統一、規范的業務操作流程和科學、嚴謹的貸款管理模式。風險識別系統、計量和控制系統不完善，放出去的貸款沒有相金融機構那樣實行分類式的管理，再加上不同地方的住房公積金的管理都是各自管各自的，沒有形成一個強大的統一的資金鏈條，這樣假設某個地方出現大型的風險問題，想要在其他住房公積金管理部門得到資金的幫助是困難的。所以這就需要住房公積金的管理中心逐步的完善管理，做好貸款分類管理，各地區即便不能有效統一，也不能各自為政，只有相互的合作扶持才能更好的規避貸款管理的風險。
3. 住房公積金個人住房貸款風險管理對策分析
住房公積金管理機構肩負著住房公積金管理的職責，安全性是第一位的，是不以盈利為目的的實現保值、增值。就貸款風險準備金而言，目前按照財政部《關于住房公積金財務管理補充規定的通知》，建立住房公積金貸款風險準備金的比例，按不低于住房公積金增值收益60%核定，或按不低于年度住房公積金貸款余額的1%核定，從住房公積金增值收益中分配的規定，截至2008年年底，全國已建立了住房公積金貸款風險準備金285.67億元，數額不小，但是全國各地分布不均衡。貸款風險準備金是抵御風險最重要的方式，其提取比例及提取基數的確定，需要經過大量的考察、論證以及準確的計量，不能僅根據目前已經建立的貸款風險準備金的多少來判斷是否足以抵御未來發生的風險。為保障住房公積金繳存人的合法權益，建議目前貸款風險準備金按不低于年度住房公積金貸款余額的1%提取，以期能達到抵抗風險的目的。
3.1研制符合住房公積金特殊性的呆賬準備提取及核銷管理機制
建立審慎合理的貸款風險分類標準對制定風險管理政策、揭示信貸資產質量至關重要。按照住房公積金貸款風險程度的高低將貸款分為正常、資級、關注、可疑和損失五類。按照財務制度的要求制定壞賬核銷辦法，發現那些是壞賬且符合核銷條件的貸款，就要遵照相關的程序和流程進行核銷，這是有效的解決貸款風險的一種必要的手段，在規定的程序審批之后，按照五級分類的辦法已計提的呆賬準備金進行核銷，而且要對那些已經核銷的壞賬保留追求索賠權利，進一步的實行催收策略。這樣可以保證系統內部風險的解除，也可以為利益的回收繼續努力。
3.2研究貸款逾期風險管理的指標體系，建立住房公積金貸款運行和還貸情況量化預警機制
針對借款人、開發商以及不同房屋物性的各種風險源，通過對住房公積金貸款數據的研究分析，探索從住房公積金貸款的不良貸款總額與風險基金余額的比率、房產市值與貸款余額的綜合成數、住房公積金保證貸款總額與擔保公司注冊資本金等多方面選取指標，從中把握住與風險相關的內外部因素，將數據轉化為對業務風險的正確描述，正確評估住房公積金貸款的資產安全性，并為采取措施防范風險提供量化的客觀依據，建立起系統化、科學化的貸款風險防范預警體系。
隨著我國住房制度改革的深入發展，住房市場供需失衡問題受到經濟學界的廣泛關注。筆者認為，解決這一問題，除了把房價降到一個合理水平外（包括經濟適用房的建設、以及降低有關的政府稅費等），還應大力發展房地產金融，建立和完善我國的住房抵押貸款市場，尤其是住房抵押貸款二級市場。而住房抵押貸款證券化正是建立與形成住房抵押貸款二級市場、發展我國房地產金融體系的重要環節。
一、目前住房抵押貸款市場的局限性分析
一個完整的住房抵押貸款市場包括住房抵押貸款一級市場和住房抵押貸款二級市場。抵押貸款一級市場即按揭貸款市場，是指購房者（按揭人）以房產作抵押向金融機構申請貸款，銀行對其進行嚴格審查后發放貸款的市場；住房抵押貸款二級市場即住房抵押債權轉讓市場，是指金融機構將住房貸款轉售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保，發行抵押貸款證券的市場。
抵押貸款一級市場涉及到銀行的安全性、盈利性和流動性。一是銀行貸給按揭人的資金是銀行對儲蓄者的負債。儲蓄期限一般較短，而按揭貸款的還款期限較長，銀行長期資產與短期負債不匹配，就不能化解未來不確定性帶來的風險；二是資產的流動性和期限呈反方向變動，期限越長，流動性越低，住房抵押貸款本身的特性決定了其流動性較差，因此目前各銀行都嚴格限制貸款期限；三是風險大，由于按揭貸款是期限很長的債權資產，銀行面臨的利率風險就很大；另外，當客戶因某種原因失去償還能力或者認為違約產生的利益超過違約所產生的損失時，就會發生信用風險。由于上述原因，銀行開展住房抵押貸款業務的積極性不高。這也是目前銀行普遍“惜貸”的一個重要成因。鑒于此，為提高銀行的積極性，可參照發達國家的作法，努力推動住房抵押貸款證券化，發展房地產抵押貸款二級市場。
住房抵押貸款二級市場可以分為證券化市場和非證券化市場兩部分。住房抵押貸款證券化即抵押債權證券化，是房地產證券化的一種，它是指住房抵押貸款機構將其所持有的抵押債權匯集重組為抵押組群，經過政府機構或私人機構的擔保和信用加強，以證券的形式出售給投資者的融資過程，由此而形成的資金流通市場，稱抵押貸款二級市場。非證券化市場是指由投資者直接買斷住房抵押貸款，從而實現相關債權主體的直接轉換。
二、住房抵押貸款證券化的效應分析
住房抵押貸款證券化實際上等于把不能分割的房地產變成可分割的財產，把不可移動的房地產轉化為可流通轉讓的有價證券。這一方面為一般投資者提供了共享房地產開發和經營收益的機會，另一方面通過把社會短期貨幣資金轉化為長期穩定的資本金，也有利于社會的投資渠道、以及住房抵押貸款的運作和退出。作為一種融資工具，其作用具體表現為下述幾方面：
1、抵押貸款證券化可以有效地分散和轉移風險
以住房抵押貸款為擔保發行抵押證券后，原來集中在銀行的抵押貸款資產，變為資本市場上很多投資人持有的抵押債券，這樣就使房屋抵押貸款的風險相應分散。而且，由于抵押證券是以一組抵押貸款的投資組合為抵押，個別違約風險被分散，投資的有效收益能夠得到更大的保障。
2、提高了資產的流動性，解決了銀行抵押貸款“短期負債支持長期資產”的流動性難題
由于房屋抵押貸款的期限最長可達30年，對發放抵押貸款的銀行來說，信貸資產回收周期很長，而通常銀行吸收存款負債最長僅5年(實際上居民存款以活期或1年期為主)，二者資產負債的期限不匹配，增加了銀行經營的風險和管理的難度。通過證券化，銀行及時把長期抵押貸款資產在資本市場拋售兌現、或自己持有變現能力很強的抵押證券，就可解決銀行面臨的流動性約束。另外房地產抵押債權證券化，通過抵押二級市場打破抵押資金的地域限制，使得抵押資金得以在全國范圍內流動，平衡地區經濟發展不平衡而引起的抵押貸款利率的高低不平，使之平均化和市場化。
3、抵押貸款證券化對刺激抵押貸款一級市場的積極作用
對抵押貸款借款人來講，由于抵押貸款證券化，拓寬了抵押貸款發放的資金來源，增強了抵押貸款的流動性，分散了抵押貸款的風險，使金融機構可以延長抵押貸款的時間，擴大抵押貸款的范圍，發放更多住房抵押貸款，從而滿足市場購房者融通資金的需要。這樣對購房人來說，不會因為借款資金短缺的瓶頸抑制而推遲購房意愿；而房地產開發商也將有更多機會出售他們已建成和即將建成的樓盤，由此形成的良性循環將有利于激活抵押貸款一級市場、緩解房地產的供需失衡矛盾、以及有效的刺激社會總需求的增長等。
三、住房抵押貸款證券化的建議
近些年來，我國在房地產證券化方面進行了一系列的探索和實踐，取得了一些可喜成就，為推行住房抵押貸款證券化創造了有利條件。其中包括：1、我國資本市場的初步形成和證券交易所的創立為推行住房貸款證券化創造了必要條件。2、我國已建立了一些房地產金融機構，如一些專業銀行的房地產信貸部和住房儲蓄銀行等，為抵押貸款證券化提供了機構上的保證3、大批房地產與證券評估機構的建立，為抵押貸款證券化提供了必要的中介保障等。但是另一方面應該看到，我國抵押貸款二級市場尚處于萌芽階段、屬于新生事物，要實現這一金融工具的創新，就要吸收發達國家的先進經驗，通過有關管理部門的推動和扶持，結合我國的實際情況，從以下幾個方面入手：
1、培育抵押貸款證券化市場
要發行抵押貸款證券必須建立完善的、流動性較強的抵押貸款二級市場。包括：1、制定相應的法律法規。只有保證正常的交易秩序，住房抵押貸款證券才能有效流動，其效應才能真正得以發揮。目前，我國證券化方面的法制建設還很滯后，推行住房抵押貸款證券化，有關管理部門面臨著建立和完善有關金融市場和房地產市場法律、法規的任務。2、深化金融改革。在國有銀行商業化的同時，應大力發展人壽保險公司、養老基金、投資銀行、抵押銀行、非銀行金融機構，建立多元化的投資融資機構，推進金融機構經營機制的轉換，擴大住房信貸資金來源。3、開發新的貸款種類。目前我國房地產抵押貸款的形式主要是職工住房抵押貸款，形式單一，且限制條件嚴格，這嚴重制約了住房抵押貸款市場的發展。針對這一情況，我們應學習國外經驗，吸收一些適合國情的貸款形式，如分級償還抵押貸款、可調整價格抵押貸款等，從而推動住房抵押貸款二級市場的發展。
2、建立完善的抵押市場擔保體系
開展住房抵押證券化必須解決好兩個問題：1、在龐大的住房抵押貸款市場中，建立起健康有序的信用關系和信用體系，提高貸款者和抵押品的信用等級和信用條件，增強抵押貸款的清償能力，減少銀行機構的信貸風險。2、在流動的抵押貸款二級市場中，增強抵押證券的安全性和清償能力，提高證券發起機構和證券抵押品的抵押信用和抵押證券的交易信用，加強對抵押貸款證券化后的流動性風險的防范。由此可見整個房地產抵押貸款市場的運轉必須有完善的抵押擔保體系的支持。因此，設立專門的證券化擔保機構，為抵押證券提供信用支持和擔保，對整個住房抵押貸款證券化體系而言，是十分重要的。借鑒美國的經驗，在推行住房抵押貸款證券化的初始階段，應由政府出面提供擔保，這樣可以提高住房抵押貸款和抵押證券的信譽，為實行住房抵押貸證券化打下堅實的基礎。
3、加快抵押貸款證券化運行所需的中介機構的建立
包括：1、建立住房抵押貸款公司。它的職能主要是買進金融機構的抵押貸款所有權和房產抵押權，組成抵押貸款組，經標準化處理、信用評級及抵押貸款擔保公司擔保增級后，發行抵押貸款證券，從最終投資者處取得銷售抵押貸款證券的資金。2、培育抵押債券的認購承銷者。其職能是代替債券發行者銷售債券。認購承銷者可分包銷和代銷兩種。包銷商要承擔發行風險，即在債券未售完時包銷商要購買剩余債券
四、住房抵押貸款的證券化途徑
關鍵詞:個人住房抵押貸款業務細分產品結構
鑒于對住宅市場穩步發展的預期,我國個貸市場的發展空間巨大。這種發展空間不僅表現在市場規模上,更反映在業務種類和產品結構的開拓。本文以個貸市場發展較成熟的美國為例,歸納個貸市場的業務細分和產品結構,分析形成專業化分工和多元化產品的意義,結合我國個貸市場現階段特征,提出一些建議。
美國個貸市場業務細分
按業務種類劃分
零售業務(retailoperation)個人住房抵押貸款零售業務通常由個貸機構一線業務員發起。客戶來源主要通過兩種渠道,其一是房地產開發商或中介機構提供的潛在客戶,其二是自身的儲蓄或其它貸款業務客戶。只有很少部分現實客戶來自于柜臺尋訪和電話促銷。由于個貸零售業務由貸款機構一線業務員親自發起,因此相比于批發業務,能更好控制客戶和抵押住宅質量,有助于降低個貸風險。但為此付出的代價是分支機構和一線業務員數量的增加,業務運作成本上升,尤其是固定成本。國外有研究表明,個貸業務的規模經濟效應不明顯,相反較高的固定成本投入會增加其市場退出成本。小規模地區性個貸金融機構在零售業務領域更占優勢。
批發業務(wholesaleoperation)與零售業務不同,批發業務是指個貸機構直接從發起人手中購買打包后的個貸產品。由于其不參與個貸發起,因此能夠減少分支機構、業務人員等投入,退出個貸市場的成本相對較低。在美國個貸市場中,商業銀行超過5成的個貸資產來自于批發業務,但由此帶來的主要問題是,較難判斷和控制個貸質量,包括借款人信用和抵押物狀況,且個貸產品購入成本勢必會大于賣方的發起成本。
聯系人業務(correspondentoperation)聯系人業務和零售、批發業務的主要區別體現在服務性收益的實現時間。無論是自己發起還是外購打包個貸,聯系人業務都會隨即出售個貸服務權,提前實現服務性收益。這可能是因為其沒有個貸服務能力,但更多的情況是,其希望通過日后還款現金流的折現,盡早回收資金,實現收益,規避風險。
按業務環節劃分
個貸發起(origination)個貸發起環節始于貸款人與潛在借款人的首次接觸,止于個貸合同簽署。具體工作包括:市場營銷(marketing),個貸申請人信用評估,抵押住宅評估,個貸擔保事宜處理、個貸審批,合同文件整理和合同簽署等。其中,抵押物評估和個貸擔保多由外部專業機構承擔。通常情況下,個貸發起環節的收益約為總貸款額的0.3%～0.4%(不包括個貸保費)。美國個貸市場,參與個貸發起環節的機構主要包括儲貸機構(Savings&Loans)、個貸銀行(Mortgagebank)、個貸經紀人(Mortgagebroker)和商業銀行。其中,個貸經紀人在該環節扮演的是中間人角色,為個貸發起人尋找潛在借款人。有數據表明,2002年美國50%的新發起個貸都有個貸經紀人參與,該比例在個貸批發業務領域更高。
個貸服務(servicing)個貸服務是繼個貸發起后的第二個環節,主要處理還款過程中的一系列服務性項目,包括還款收繳和歸結、現金流管理、還款時間表更新和調整,還款延期通知和違約清算等。此環節產生的個貸服務性收益約為總貸款額的1%。在美國,涉足個貸服務的機構主要有個貸銀行、儲貸機構和商業銀行。2002年個貸銀行在美國個貸服務環節的市場份額最大,超過40%。
個貸擔保(insurance)個貸擔保業務主要針對兩方面風險。一方面是抵押物風險,包括抵押物質量風險和抵押物產權風險,二方面是借款人風險。論文僅涉及借款人風險擔保。借款人風險擔保對象主要包括中低收入借款人和高貸款價值比借款人,前者通常由具備政府背景的擔保機構提供特殊擔保,提高這部分人群的住房信貸消費能力。如美國個貸市場中的聯邦房屋管理局(FederalHousingAdministration,FHA)、退伍軍人管理局(VeteransAdministration,VA)和農村住房服務局(RuralHousingService,RHS)。后者主要由私營保險機構承擔,如美國個貸市場要求貸款價值比超過8成的借款人對超額部分購買私營抵押貸款保險(PrivateMortgageInsurance,PMI)。由于常規型個貸通常不要求借款人額外擔保,只需住宅抵押,而超額型個貸的擔保機構多為私營抵押貸款保險公司,從2002年美國個貸市場不同擔保類型的個貸比例可以推算出,FHA在美國個貸擔保市場的份額最大,超過50%,私營抵押貸款保險公司次之,約為30%。
個貸風險管理(riskmanagement)按業務環節將個貸業務細分的一個重要目的是,提高各個環節的專業化水平,通過一環環的牽制降低和分散風險。比如個貸發起機構必須保證借款人申請材料的真實性,個貸服務機構承擔服務過程中的操作風險,個貸擔保機構承擔抵押物和借款人的可投保風險。真正的個貸風險管理環節主要針對個貸業務的流動性風險、利率風險以及無法通過擔保機構完全規避的借款人和抵押物風險等。管理途徑除了風險留存,組合個貸資產避險外,還可借助個貸證券化渠道,尤其是在個貸二級市場發達的國家。在美國,個貸風險管理環節的參與機構包括聯邦國家抵押協會(FNMA)、政府國民抵押協會(GNMA)、聯邦住房貸款抵押公司(FHLMC)、投資銀行以及有風險管理能力的個貸銀行、儲貸機構和商業銀行。個貸證券化主要借助前三大機構,聯邦國家抵押協會和政府國民抵押協會針對得到FHA和VA擔保的個貸資產實施證券化;而聯邦住房貸款抵押公司的業務主要面向未保險以及由私營保險公司承保的個貸資產。2002年美國個貸余額73%以證券化形式存在,其中FNMA和FHLMC管理著的個貸資產有64%實施證券化,GNMA管理著的個貸資產全部實施證券化。
個貸投資(investment)個貸投資即投資人通過資金投入,獲得債權性收益。個貸投資渠道有兩種,其一是預先投資(Up-frontinvestment)。資金來源主要是儲蓄存款、合同存款(Contractsaving)、母公司以借貸形式提供的資金和發行債券融資等。其二是投資個貸支持證券。資金來源擴展到整個資本市場。圖1和圖2給出了典型發達國家和發展中國家個貸資金來源及其比例。從中可以看到,相比于發達國家,發展中國家個貸資金來源較單一,主要依靠儲蓄存款和政府財政支持。
美國個貸市場產品結構
按貸款利率劃分
美國個貸市場最早出現的個貸利率形式為固定利率。固定利率抵押貸款的利率風險主要由貸款人承擔。當市場利率上升時,貸款人會面臨融資成本增加、投資收益相對減少等問題;當市場利率下降時,貸款人又可能面臨提前還款風險。上世紀80年代之前,固定利率抵押貸款在美國個貸市場占據主導地位,然而隨著80年代市場利率大幅上升,其所隱含的利率風險凸現,造成貸款人出現流動資金不足、資產與負債期限結構不匹配等問題。由此,貸款人開始有意識地開發浮動利率個貸產品。由于浮動利率抵押貸款的利率風險主要由借款人承擔,因此相比于固定利率抵押貸款,浮動利率抵押貸款的初始利息率較低。一般情況下,下降100到300個百分點。初始利率下調幅度與浮動利率調整幅度限制正相關,與調整間隔負相關。在美國個貸市場,浮動利率調整幅度限制主要表現在每期調整幅度限制(adjustmentratecaps)和整個還款期限內的調整幅度限制(life-of-loanratecaps),而調整間隔則從半年到5年不等,典型的利率調整間隔為6個月、1年、3年或5年。多數個貸產品還會提供一段時期內的固定利率政策,被稱之為混合浮動利率抵押貸款(HybridARM),比如“5/1ARM”表示個貸還款期的前5年執行固定初始利率,之后每年調整一次利率。浮動利率的調整通常依據一系列表征通貨膨脹水平或貸款人融資成本的指標,如一年期國債利率、融資成本指數(CostofFundsIndex,COFI)等。此外,美國個貸市場還有一種非主流的貸款產品,被稱之為價格水平調整抵押貸款(PriceLevelAdjustedMortgage,PLAM)。其以實際利率,而非名義利率作為個貸利率,通過調整個貸余額來補償通貨膨脹造成的貸款人放貸損失。
按承保標準劃分
個貸產品承保標準大致可以分成三種,其一是所購住房抵押加政府背景的機構擔保,其二是所購住房抵押加私營擔保機構擔保,其三是僅以所購住房抵押擔保。第一種個貸產品主要用于支持中低收入家庭購買住房,通過政府背景機構的擔保提高這部分人群的信用等級,增加貸款人對其提供的授信額度。典型的有美國聯邦房屋管理局(FHA)和退伍軍人管理局(VA)提供擔保的各類個貸產品。其中FHA提供擔保的低息個貸產品超過50種,分別面向不同的消費者或住宅類型,保費由借款人支付,而VA提供擔保的個貸產品只面向曾經在戰爭部隊中服役的退伍軍人,且所購住房不能為新房,保費由聯邦政府支付。第二種個貸產品主要是貸款價值比超過8成的各類貸款。典型的有美國個貸市場中由私營抵押貸款保險公司(PMI)承保的超額型個貸(JumboLoan)。第三種個貸產品即為貸款價值比不超過8成的常規型個貸(ConventionalLoan)。這三種個貸產品的市場比例見圖2。
按還款方式劃分
盡管個貸產品的還款方式可以多種多樣,比如等額還款、等本金還款、遞增還款、遞減還款、期末一次性還款等,但是從差異化和實用性上看,主要包括三種主流的面向不同借款人的還款方式:等額還款、遞增還款和一次性還款。其中等額還款方式最為普遍,其還款間隔可以是1年,也可以是半年或兩周等。遞增還款方式考慮了借款人收入遞增的普遍規律,多面向積蓄不足的年輕人。盡管遞增還款方式有效提高了借款人還款能力,但是其存在較大的違約風險和利率風險。一次性還款主要適用于短期的個貸產品。不同的還款方式直接影響著個貸的實際利率,影響著貸款人的風險和收益。
特殊類型的個貸產品
這里僅列舉幾種比較有特色的個貸產品。它們是增值分享抵押貸款(SharedAppreciationMortgage,SAM)、逆向年金抵押貸款(ReverseAnnuityMortgage)和附加擔保帳戶抵押貸款(Pledged-AccountMortgage)。增值分享抵押貸款首次在美國個貸市場推出是在1980年。其設計理念與價格水平調整抵押貸款比較相似,同樣是初始利率較低,接近實際利率,對于通貨膨脹因素造成的放貸損失,通過分享通貨膨脹環境下抵押住宅的增值收益來補償。除貸款人需要承受較大的違約風險和利率風險外,借款人對增值分享抵押貸款的接受度也有限。這主要源于對住宅增值收益的評定困難。如果以出售價格為準,那么由于借款人后期裝修、裝飾的投入帶來的物業增值收益就難以衡量;如果以評估價值為準,則評估師人為因素的影響較大,且無從驗證尚未實現的評估價值的準確性。逆向年金抵押貸款1979年首次在美國個貸市場推出。其與傳統的個貸產品不同,是由貸款人按月放貸給借款人,借款人在期末一次性還款,還款形式可以是放棄抵押物。附加擔保帳戶抵押貸款的主要特征有兩個。其一是能夠實現遞增還款的效果,其二是借款人需要事先在貸款人處建立一個儲蓄帳戶,存入一定額度以上的存款。該儲蓄帳戶即為附加擔保帳戶。借款人可以利用該帳戶的利息和本金還款,且享受到的存款利率高于一般的儲蓄存款。貸款人借此可以吸引更多資金,且能夠降低提前還款風險。
對我國個貸市場業務細分與產品結構的啟示
多樣化個貸市場參與機構
現階段,我國個貸市場各類業務多集中在商業銀行手中,一定程度上造成業務運作效率和利潤空間無法充分發揮和挖掘,風險過于集中。參考美國個貸市場,分布在個貸業務鏈上的各類機構(圖3)協同工作不僅有利于個貸業務風險的分散,而且使得各細分業務縱向和橫向的延伸與拓展變得簡單,增強了個貸市場的靈活性和適應性。我國個貸市場的發展方向也應該是細分個貸業務,引入更多專業化、差異化機構參與其中。作為個貸市場傳統貸款人的商業銀行可著重于個貸批發業務,多面向風險較低的借款人和抵押住宅類型放貸,選擇性的參與高風險個貸品種的服務環節。
合理化個貸產品結構
我國個貸市場產品相對單一。盡管不斷有新的產品推出,但是面對的借款人群和住宅類型并未有顯著的差異。加之商業銀行的個貸政策從規模擴張向謹慎放貸、提高個貸質量轉變使得很多潛在借款人無法從個貸市場獲得貸款支持。這類借款人可能是收入不高、信用等級偏低的中低收入人群,可能是儲蓄存款不足的年輕人群,也可能是所購住房價格波動性較大的人群。個貸市場產品結構的不完善,還直接影響到住宅市場的產品結構。改善的途徑可以是通過政府擔保、貼息貸款或開辟投資渠道讓資本市場的投資人進入來完善個貸市場產品結構,而非簡單依靠商業銀行創新個貸產品,因為這類個貸產品可能與商業銀行的業務定位和風險偏好不符。
謹慎創新個貸產品
在住宅價格持續上升的市場中,貸款人可能由于過分樂觀,過分信賴抵押住宅價值,而推出多類個貸產品,放低借款門檻,以此拓展業務,擴大市場份額,卻忽略了個貸產品還款期限較長的特征。在漫長的還款期內,抵押住宅價值的變化并不能用現狀來判斷。相反在價格處于高位的住宅市場中,抵押物價格下跌的可能性加大,引致違約的概率更高。由此,在住宅市場價格上升或下降的不同階段,貸款人應該從長遠角度考慮,理性的、謹慎的拓展個貸產品和個貸業務。
[論文摘要]我國住房抵押貸款保險自1992年房地產市場啟動以來獲得迅速的發展?？梢哉f，經過十多年的發展，我國住房抵押貸款保險的發展取得了一定的成績但是，我們也應該看到，目前我國住房抵押貸款保險仍然存在一些亟待解決的問題，住房抵押貸款保險仍需進一步的發展和完善。
關鍵詞：住房抵押貸款保險保險費率政府擔保
住房抵押貸款保險，是指被保險人因自然原因或社會性原因致使無法繼續歸還住房抵押貸款時，由保險公司一次給付被保險人保險事故發生時，按貸款合同尚需歸還的貸款本息。我國住房抵押貸款保險自1992年房地產市場啟動以來獲得迅速的發展，但也存在著許多亟待規范的問題。
一、住房抵押貸款保險險種設計不合理
在國外成熟的金融市場上，主要有三類住房抵押貸款保險：防范抵押物滅失風險的財產險、防范借款人不履約風險的抵押貸款壽險和抵押貸款保證保險。根據國際慣例，第一類保險是購房者獲得抵押貸款時必須購買的，后兩類保險則至少應選擇一種，這樣才能全面保障貸款機構和借款人雙方的利益。我國市場上各保險公司開展的住房抵押保險主要以《個人住房貸款管理辦法》中規定的房屋財產保險為主，抵押貸款壽險和抵押貸款保證保險尚處于起步摸索階段，沒有充分展開。這種情況下，銀行在發放住房消費信貸時面臨借款人找不到真正意義上的擔保人，導致銀行只能通過提高購房首期付款的比例、縮短抵押貸款期限、繁瑣的貸款審批手續等措施來規避信貸風險。
二、保費昂貴，設計不合理
1．保險金額的確定不合理。保險公司在確定抵押房產保險的保險金額時，通常都以商品房銷售合同載明的購置價格作為投保房屋的保險金額，但這種做法并不合理。這是因為：第一，購房者在貸款時已用自有資金交付了首期款，購房款中只有部分來自個人住房貸款款項，從抵押房產保險為維護貸款人的資金安全目的來看，只要保險金額和貸款本息相等，貸款銀行的債權即可得以保障。銀行不應該把所有的信貸風險都轉嫁出去，強制購房者按照住房購買總價來全額投保該險種，增加了購房者的保費負擔。第二，房屋購置價主要由地價和房價兩部分組成，而從抵押房產保險所列出的保險條款責任來看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可滅失的，土地被列為不保財產，地價部分實際上并不能也不需要得到保險保障，現行做法違反了《保險法》關于“保險金額不得超過保險價值”的規定。
2．保險費率過高。費率作為保險產品的價格，顯然是廣大投保人最為關心的問題，也是影響投保人是否購買保險的重要因素之一。我國以前住房抵押貸款保險的費率為1％左右，30萬元15年期的貸款躉繳保費超過1萬元。而國外同種業務的保險費率卻相對低得多，加拿大和美國不到0．5％，而日本只有0．3％②。這主要是因為：第一，保險公司給貸款銀行的費較高。盡管中國保監會明文規定費是5％，但實際中平均費為40％，最高的甚至達到50％。第二，盡管保險費率在市場上最終達到均衡是市場供需雙方長期博弈的結果，但保險公司為降低風險，在厘定費率所需已往統計數據不足(開辦時間短)的情況下，會把保費定得過高，而過高的保費其實恰恰增大了保險公司的風險。因為，在保險中由于逆向選擇的作用，風險低的人(收入流穩定或道德風險與行為風險較低)不愿意參加保險，而風險高的人卻積極參加保險。當費率提高后，其中低風險的人會選擇退出保險，留下風險更高的人，普遍高的風險迫使保險公司制定更高的費率，也就使更多風險相對低的人退出保險。逆向選擇若得不到有效控制，此類保險業務必然開辦不長，就會面臨夭折的危險。
3．保險期限設計不合理。眾所周知，抵押房產可以為現房和期房①。若是在投保時抵押房產為期房，也就是說住房所有權證還沒有在被保險人手中。而在房地產開發過程中，存在著很多未知的風險，就算是售房合同中規定了交房日期，最后購房人能夠真正入住的日期也是很不確定的。購房者在房屋未建成、產權未辦時往里投月供都有風險，而且因為沒有房屋，此時的抵押房屋財產保險基本上是無效的。正在建設中的期房屬在建工程質量險承保范疇，這個險種是法律強制開發商必須投保的，讓貸款者投保交房前的房產險，存在重復投保嫌疑。所以，這段時間是不應被計入保險期限內的。保險期限應該在真正交房時才開始。在保險合同簽訂后到被保險人拿到房屋鑰匙之前這一段時間的風險，應由開發商投保工程質量保證險來規避。
4．保費繳納方式不合理。在保費繳納上，目前普遍實行一次性躉繳的“一刀切”方式。申貸人本應可以選擇一次性躉付或逐年繳納保費，但辦理貸款保險費時，卻要申貸人一次性躉付，剝奪了消費者逐年交費的選擇權。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣，但這會增加申貸人即期付款壓力。另外，部分公司的條款對于一次性繳清的計算方法并不合理。一次性投保的保險費＝保險金額X年保險費X繳費系數，其中繳費系數為連續多年保費貼現值。保費計算公式僅僅考慮了貨幣的時間價值，并未考慮房屋價值由于折舊逐年減少，保險金額相應地逐年減少，年保險費也應當逐年減少的因素。一次性投保以房屋購置價為保險金額，借款人實際是多繳納了保險費。
三、受益人不合理
目前，我國含還貸保證責任的房貸保險是保證保險和信用保險的混合物，繳費義務和受益權利嚴重扭曲。在實際操作中，商業銀行往往要求購房者到其認可的保險公司辦理房貸信用保險，并明確商業銀行為保險的第一受益人，在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。商業銀行不交納保費也不作為投保人，但卻得到了信用保險才有的保險賠付；而購房者雖然繳納了屬于保證保險范疇的保險費，而其自身卻得不到應有的保障。這種受益人不合理的狀況不利于我國住房抵押貸款保險業務的發展，亟需解決。
四、壟斷操作，強制購買保險
作為向銀行貸款購房的消費者，貸款人有權選擇是否要購買住房按揭保險，也有權選擇投保的保險公司和保費的支付方式，但在實際操作中，銀行一般采取強制購買保險和指定保險公司的手段。首先，在貸款時，消費者必須按照銀行的要求為房屋購買一份保險，否則就無法得到貸款，住房保險成了按揭貸款“毫無彈性的強制搭配商品”。其次，在購買保險時，銀行和保險公司往往實行“聯姻”，在購買貸款保險時通常由銀行指定一家保險公司。因此消費者根本無法自由選擇保險公司，只能按照銀行的意愿投保。銀行與保險公司的“聯姻”侵害了消費者的權益，排斥了其他經營者的公平競爭，也使保險行業失去了應有的服務質量和水平。這類做法違反了我國反不正當競爭法和國家工商行政管理局《關于禁止公用企業限制競爭行為的有關規定》。這種建立在銀保雙方聯手控制基礎上的行為，不僅排斥了其他經營者的公平競爭，也使保險行業失去了應有的服務質量和水平，因此難逃“不正當競爭”和“壟斷”之嫌。
個人住房抵押貸款保險是住房抵押貸款市場風險管理的重要手段，有利于分散住房抵押貸款業務的各種風險。它不僅可以增強購房者的信用等級，或者在其遭受不幸時，獲得一定的經濟補償，而且對我國住房制度的改革和房地產業的發展有著重要的作用。因此，我們應該正確并深入認識我國住房抵押貸款保險存在的問題，以此提出具體的解決措施，大力推進住房抵押貸款保險的發展。
參考文獻：
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2．劉穎、劉東英：“以客戶需求為導向科學定位住房抵押貸款保險”，載《中國房地產金融》2004年第1期。
3．廖俊平、朱嘉紅：“我國住房抵押貸款保險市場的缺陷與完善”，載《城市開發》2004年第10期。
(S&L)儲蓄信貸協會是專門從事儲蓄業務和住房抵押貸款的非銀行金融機構，從1831年誕生于賓夕法尼亞州的第一家儲蓄信貸協會，到1970年代末，全美共有4700家儲蓄信貸協會，成為資產總額突破6000億美元重要的金融巨人之一，是美國政府調控房地產業的重要部門，具有濃厚的“國營色彩”；儲蓄信貸協會(S&L)的業務單一，僅為購房者提供低息住房抵押貸款，貸款融資渠道大都來自利率更低的政府借款和中息攬存，擁有制度性存貸息差收益，美國政府對其經營方式和范圍有很強的管制。
在20世紀70年代開始的通貨膨脹之下，資金大量向短期金融資產投資信托基金(MMF)集中，銀行和儲蓄機構的資金外流難以制止。如果銀行和S&L不大幅度提高普通存款利率，就會失去儲戶，營業面臨困難。假如實行利率自由化，提高存款利率，則S&L面臨存貸款利差倒掛，在經營上出現赤字。美政府當局決定在1982年實行利率自由化。結果，存款利率上漲，S&L的經營急速惡化，400多家S&L瀕臨倒閉危機。S&L出現危機的原因在于政府的政策失敗。美聯邦存款保險公司保護瀕臨倒閉的S&L的所有存款，需要巨額資金，而聯邦存款保險公司沒有這么多資金，絕大部分需要政府負擔。，政府為了逃避負擔，采取放寬限制的措施，為S&L創造了增加利潤的機會。銀行本身所面臨的非系統風險絕大部分是通過貸款多樣化和分散化來規避的，允許其參與多行業的高風險商業貸款等業務經營，但是沒有經驗的S&L參與此類的經營，近乎進行賭博。1988年，儲蓄信貸協會出現更大的危機，總虧損額如天文數字，大約在五千億美元左右。儲蓄信貸協會(S&L)危機是先過度管制，后放松管制的結果。
二、2007年的次級抵押貸款危機
1.1990年以前美住房抵押融資機制的改變
S&L危機以后美國政府放松管制，促進金融市場創新，把原來高度集中在銀行系統的房地產按揭貸款資產通過金融市場分散給不同的投資者主體，美國的住房按揭抵押貸款金融市場逐漸發展成為二級市場的結構。其一級市場機構經營模式由傳統經營模式“貸款并持有”(originate-to-hold)讓位于新的“貸款并證券化”(originate-to-distribute)的商業模式，一級市場機構也基本為私人機構。住房抵押貸款融資渠道不再完全依靠吸收存款，而是依靠出售貸款合同，獲得直接融資。
在1990年以前，住房貸款二級金融市場的主體還是只有政府背景的金融機構(GSEs)。美國政府主要是通過房利美(FannieMae聯邦國民抵押貸款協會)和房地美(FreddieMac美國抵押貸款服務公司)這兩個機構來支持、調控美國住房融資體系的，這兩個機構是美國整個住房融資體系的基礎。其贏利來源于MBS的發行費用。
2.次級抵押貸款繁榮時期美住房抵押貸款融資市場的變化
其一，由于“貸款并證券化”的經營模式，使得一級市場上貸款公司可以快速回收資金并獲得手續費收入，為擴大信貸市場份額，降低信貸標準，給低收入者種種優惠條件，于是次級貸款市場開始迅速擴張。到2006年，美國住宅抵押貸款規模已超過國債市場和公司債券市場，貸款余額高達13萬億美元。次級貸款分額約為7%到8%。
其二，美國政府背景的機構“房地美”、“房利美”不再是住房抵押貸款金融二級市場的主要力量，高額的證券發行費吸引私人中介機構和大型投資銀行進入，私人房貸公司如ImpacMortgageHoldings、“新世紀”(NewCentury)、Countrywide、Ameriques和多次等利用高財務杠桿向銀行借貸購買次級抵押貸款合同后通過打捆、證券化為MBS后出售大型投資銀行，后者將其再次證券化，目的已非分散抵押貸款風險，提高貸款機構的資金流動性，而是更注重獲取暴利。房地產抵押貸款金融市場的運行機制變成(一級市場貸款，出售貸款合同——二級市場證券化MBS—再次證券化——出售給投資者)的循環。
其三，美銀行業普遍認為“銀行債權證券化會有效化解銀行信貸風險”，再者發行并交易衍生品可獲高額利潤，美各大銀行都設立了附屬機構開發金融衍生品，近十年來該項業務的利潤往往占銀行總收入的50%以上。美政府在次貸危機出現之前一直是鼓勵銀行進行金融衍生品開發的。因此以次級按揭貸款債MBS為基礎資產的再次證券化的各種證券產品，如債務抵押憑證(CDO)、合成CDO、夾層CDO…投資銀行還利用分檔技術對不同還款概率的CDO不同處置方式。過于復雜的金融衍生環節，使評級機構和投資者很難真正了解所評級或購買的投資產品的風險。欺詐性的產品設計或有發生。
其四，商業銀行出現信用循環式擔保；一是商業銀行紛紛設立SPV，發行CDO，因出售證券化資產時通常附有協議，在一定期間出現違約風險，最終投資者有權向發行者要求賠償；二是銀行出資設立SIVs，便于其發行ABCP。雖然在法律上有所謂的“破產隔離”(BankruptcyRemote)安排，兩者的資產負債表雖然沒有直接聯系，但是為了提高SIVs的信用評級，銀行通常對SIVs有融資承諾，這是一種或有負債，為了發行更多的ABCP，SIVs的財務杠桿很高，且資產負債期限不匹配，一旦資產貶值，自有資本很快就會被沖銷，會形成銀行的實際損失。三是因以次貸為基礎資產的證券化產品的高收益，銀行亦購買別家或干脆持有自家發行的這類高收益產品。因此，美銀行隱藏的巨大的重復性的資本損失風險。
3.美次貸危機的根本原因
自2004年中開始，美聯儲先后17次加息，基準利率從1%上調至最高時：2007年9月的5.25%。不斷升高的利率導致還貸成本激增，超出眾多借款人的實際還貸能力，構成了借款人后續違約的直接原因。隨著金融機構執行抵押，將回收住房重新推向市場，更進一步加劇了房價下跌。以次級抵押貸款MBS為基礎資產的各種CDO證券化產品評級大幅下降，從而造成全球股市的下跌，引發了金融動蕩。
次級貸款的根本原因：一是放松貸款發放標準，美一級市場各放貸機構未能遵守“謹慎性原則”。二是美住房金融的二級市場機構以“獲利性”為目的的過度證券衍生引發信用過度擴張，潛在風險還無法計算清楚。
三、我國發展住房融資市場應思考的幾點問題
思考一：是否應加快發展我國住房抵押貸款金融二級市場的建設。
儲貸危機爆發時，由于大量風險集中于銀行系統，因此必須由存款保險公司或國家出資清理，危機處理成本完全由政府(并最終由全體老百姓)承擔。而此次次級貸款危機爆發以來，由于美具有發達健全的房地產金融市場，尤其是證券化等直接融資渠道的快速發展，和高度分散的持有者結構，使危機的影響由金融市場各子市場共同分擔，雖然涉及面更廣但卻減少了危機的沖擊深度，尤其是大幅度減小了政府承擔的責任和義務，增加了危機處理的靈活度。目前中國的銀行體系按揭貸款的金融二級市場并未形成，沒有信貸風險橫向分散的機制，一旦出現住房抵押信貸風險，只能由中國的銀行系統承擔。這一點應該引起關注。
思考二：住房抵押金融一、二級市場的風險控制是否應雙管齊下。
美國的房地產市場既是市場機制發育完善、市場配置資源的作用充分發揮的市場，又是政府高度干預和調控的市場。政府行政手段都曾出現在美國儲蓄協會(S&L)的經營和美國住房金融二級市場機構經營的早期。但2007年次級債危機和1980年代的(S&L)危機都顯示出對于信貸風險控制的失效。因此，住房抵押貸款金融一、二級市場的風險控制不能完全交由市場行為。單靠市場力量或單靠行政手段都不及兩者雙管齊下來得有效。
思考三：貸款風險防范始終放在拓展信貸資產工作的第一位。
我國商業銀行以及貸款公司必須從美國次級抵押貸款危機中吸取深刻教訓，始終把好貸款的發放關口，嚴格執行貸款準入條件，認真評估貸款對象的還款能力以及抵押質押的保證能力，把貸款風險防范始終放在拓展信貸資產工作的第一位。
參考文獻：
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