時間：2023-08-23 16:34:54
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一、不動產登記制度概述
（一）不動產登記的概念
所謂不動產，不僅是一個法律概念，而且是一個生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定著物。為了使不動產這一最基本的物質基礎得到最大程度的利用以及妥善的保護，所有國家無一不在物權法等基礎財產類法律中對其進行重點規范。而對不動產進行規范最基本亦最行之有效的手段就是登記。而筆者認為，所謂不動產登記系權利人、利害關系人申請國家確定的職能部門將有關申請人的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的行為。從不動產登記的概念即可得知，不動產登記是國家確定的相關機構（通常是行政或司法機構），對不動產及不動產之上的權利的取得、轉移、運行的管控與調節方法，是國家對不動產進行管理的一種重要手段。
（二）不動產登記的意義
首先，不動產登記制度能夠確認物權歸屬，定紛止爭。當事人的物權權利經過具有國家公信力的登記機關予以登記后，經過必要的公示程序，才會產生相應的公信力，當事人的物權權利才真正得以確定下來。其次，維護交易安全，降低交易成本?，F代社會經濟迅猛發展，不動產交易量急劇增加。[1]但是不動產物權歸屬始終是相對隱秘的，不易被交易關系之外的第三人得知。因此，交易安全問題就成了制約不動產物權流通與發展的一大瓶頸。在此背景下，不動產物權登記制度更能凸顯其維護交易安全的價值。不動產物權權利經過國家確定的登記機關的登記，進行一定的公示，使得物權權利情況暴露在交易關系之外的第三人面前，使得第三人能夠掌握真實的物權情況，而選擇是否進行交易。同時，假如沒有不動產登記制度，第三人進行每一筆交易都必須對交易的標的物進行權利歸屬的調查，極大的增加了交易成本。而不動產物權登記制度的建立，大大削減了此項交易成本。
二、我國現行不動產登記制度的不足
（一）欠缺統一的不動產登記法律
建國以后，我國的不動產登記制度一直采取的是分散登記的思路。雖然我國《民法通則》、《物權法》對不動產登記做出了相關規定，但是都是原則性的、淺嘗輒止的規定。規定的內容也非常的淡薄簡略，不全面具體。由于法律行政法規效力不同、各行政機關之間的職能差異與人事管理不同，我國不動產登記制度存在著諸多的矛盾難以調和。這些現狀都要求我國盡快制定一部統一的不動產登記法律。
（二）不動產登記范圍不明確
眾所周知，我在物權領域實行的是物權法定主義。物權的種類、內容都應當由法律進行規定，個人是不能任意創設物權的。為了保持法律適用的一致性，哪些物權可以被登記、哪些物權應當進行登記也應當由法律法規做出專門的規定?！恫粍赢a登記暫行條例》作為行政法規效力較低，并且其規定的范圍也欠缺全面，仍然存在改善的空間。
（三）法律責任風險控制機制缺失
不動產登記是國家為了保持不動產流通的順暢以及保護不動產權利人而進行的一種以國家公權力為后盾的公示。國家財政每年撥出一筆款項作為不動產登記錯誤專門賠償款；有的國家采取的是建立登記錯誤保險賠償機制，即通過申請人繳納一定的保險費而將登記錯誤的賠償風險予以分擔了。由于我國財政壓力逐年增大，由財政分擔此項風險不太現實。但是我國目前也還未建立其他的登記錯誤賠償風險的分擔機制。
（四）不動產登記錯誤相關賠償責任規定不明
我國《民法通則》、《物權法》等主要財產類法律要么對不動產登記錯誤賠償責任毫無規定，要么僅僅是寥寥幾筆帶過，沒有具體的法律條文對其予以明確。而國務院2014年頒布的《不動產登記暫行條例》也只有一個條文對不動產登記錯誤賠償責任作了規定。[2]以上足以可見，我國不動產登記錯誤賠償責任極度缺乏法律法規作為支撐，需要予以補充完善的地方還非常之多。
三、完善我國不動產登記制度的構想
（一）制定統一的不動產登記法
建國以來，我國對于不動產物權管制的立法采取的是分散登記的立法構建模式。對于不動產登記的立法十分的雜亂，散見于各單行法律、各種部門規章甚至是地方政府頒布的規范性法律文件之中。例如草原的登記規定在《草原法》中，對房屋的登記規定在《城市房地產管理法》中，更多細節性的規定則規定在相關配套的部門規章與規范性法律文件之中。從這些法律規定可以看出，其采用的正是分散式的登記思路，即管理有關不動產的行政部分負責對相關不動產進行登記。
我國政府、法學界顯然已經認識到了此問題的重要性。2014年國務院頒布了《不動產登記暫行條例》，第一次將不動產登記的目的、程序、責任進行統一的規定，這不得不說是一個重大的進步。然而，期望一部行政法規就解決不動產登記的全部問題是不現實的。不動產登記決定的是物權法這一基礎民事法律的運行效果，其規則理應由制定法律的方式來予以明確，行政法規和部門規章、規范性法律文件僅應當作為補充和具化存在。
（二）完善不動產登記范圍
不動產登記范圍是指可以或應當進行登記的不動產、不動產權利的種類。然而我國《物權法》、《民法通則》對不動產登記范圍的規定都非常簡略?！恫粍赢a登記暫行條例》作為行政法規，對不動產登記的范圍首次予以了統一規定。將不動產登記范圍限定于：集體土地所有權、房屋建筑物、構筑物所有權、森林、林木、草地、林地所有權，建設用地所有權、宅基地所有權、海域使用權，地役權、抵押權等其他可以登記的不動產權利。然而，《不動產登記暫行條例》對不動產登記范圍的規定也是不全面的，遺漏了一些重要的不動產權利。一些新興的不動產權利應運而生。例如，伴隨著房價的急劇上漲，小區里的私家車車位的價值也水漲船高。愈來愈被人們視為是一項獨立的不動產權利，但是車位是否可以、是否應當登記在法律上卻是空白的。所以筆者認為，我國不動產登記的范圍還有完善的空間與必要，應當將新興不動產物權也囊括進去。
（三）建立科學的風險管控機制
所謂不動產登記錯誤是指不動產登記簿上記載的權利人與真實的權利人不一致的情形。[3]考察各個國家立法，目前流行的風險分散方式有三種。其一是建立登記錯誤賠償基金。此種方法為登記機關在每件不動產登記中按比例收取一定的費用作為登記錯位賠償基金。其二是財政特別撥款。此做法是由國家財政在每年的預算中撥付特別的款項作為登記錯誤的賠償專用金。其三是購買登記錯誤責任保險，由登記機關購買商業保險。就我國國情與司法實踐而言，首先，我國登記實行按件收費制，每筆不動產登記，登記機構只收取極地的登記工本費不具備建立賠償基金的條件。倘若從每筆登記中另收取一定費用用作建立登記錯誤賠償基金，則可能增加權利人的登記成本。當下住房類不動產在我國還具有相當的社會公共屬性，登記費用的增加勢必影響我國社會穩定與和諧。其次，我國財政壓力逐年遞增，由政府撥付專門款項賠償登記錯誤造成的損失也不太現實。因此，筆者認為我國目前宜采取由登記機關購買登記錯誤責任險的方式，將登記錯誤賠償風險轉嫁到商業保險公司之上。
（四）明確不動產登記錯誤賠償相關問題
筆者認為，我國在接下來的不動產登記立法之中，要著重對不動產登記錯誤的賠償性質、法律構成要件、歸責原則予以明確。首先，關于不動產登記錯誤的賠償性質，筆者傾向于將其定性為民事任。雖然我國不動產登記具有濃烈的行政管理色彩，但不動產登記本質上屬于物權法律制度，是一項民事制度。登記機關因過錯造成的損失自然應當屬于民事責任的范疇，如此也更有利于權利人合法權益的保護。其次，所謂法律責任構成要件，是指要對登記機關責任人應當承擔賠償責任的要件性規定。法律必須明確承擔賠償責任的主體、責任、過錯的種類、免責條件等相關的要件。此點可以結合我國《侵權責任法》的相關規定進行設計。最后，登記機關承擔賠償責任應當適用何種歸責原則也是必須要予以明確的。筆者認為，法律正義原則要求成本與收益、權利與義務具有一致性。目前我國登記機關處于只收取廉價的工本費，卻承擔高額經濟賠償的巨大風險的現狀。因此不宜適用無過錯歸責原則，而應當適用過錯責任原則，從而使登記機關的權力與責任統一起來。
四、結語
筆者考察建國以來我國不動產登記相關法律法規，發現我國對不動產登記的態度從疏忽放任逐漸轉變為謹慎重視。從《不動產登記暫行條例》的出臺，就可以看出我國政府建立健全不動產登記體系的決心。然而。誠如羅馬不是一天建成的，完善的不動產登記體系也不是一兩部行政法規可以建立的。筆者認為，結合上述我國不動產登記制度存在的問題與缺陷，今后的不動產登記法律法規應當著重解決不動產登記范圍、登記錯誤賠償風險化解機制以及賠償責任等問題。
參考文獻：
[1]常鵬翱.不動產登記法的立法定位與展望.法學.2010.
(一) 明確界定了產權, 物的擔保價值得到了有效地提高
我國經歷了計劃經濟到市場經濟的過渡后, 經濟高速發展, 各種融資手段層出不窮, 但是作為一種高風險的手段, 必須要有相應的措施去降低這種風險。擔保業就是這種能夠減少融資風險的行業, 近幾年國內擔保行業做擔保業務時一般以不動產為擔保物, 但是由于各種原因, 許多不動產的產權不清, 歸屬不明確, 這就導致一旦出現無法償還貸款, 需要用擔保物進行拍賣等償還款項時, 擔保公司因不動產產權問題無法順利售出, 導致這一步壞賬只能由擔保公司或擔保人進行賠付, 這對于擔保公司及擔保人來說都是極其不公平的。新的物權法對存在產權不明, 歸屬不清的不動產的歸屬權做了明確的界定, 這樣在出現問題時, 可以明確擔保不動產的歸屬和權責, 更好的降低擔保公司風險, 有利于其業務的開展。
(二) 物權登記制度進一步降低了擔保公司風險
1.新的物權法要求對不動產所有權進行登記, 但是可能會有很多人會產生一個疑問, 即不動產所有權登記后是否會對雙方的不動產買賣或擔保合同產生影響, 在這一點上, 我們大可消除這份疑慮, 因為物權的登記和擔保合同這兩者的效力是分離的, 即不動產所有權登記后并不會對擔保合同產生任何影響, 因為新的物權法明確指出不動產是否登記只會影響該不動產物權的設定或變動, 而不會對買賣或擔保合同產生影響, 擔?；蛸I賣合同在符合法律規定雙方自愿的基礎上, 一旦訂立則產生法律效力。由此看來, 新的物權法僅對物權的轉移產生影響, 但并不會對擔保合同產生影響。
2.新的物權法給出了預告登記和登記異議, 這兩條制度的設立在一定程度上對擔保合同中不動產擔保物的雙方交易安全產生了一定的保護作用。所謂的預告登記即在買賣雙方簽訂了相關的買賣合同后, 作為買方可以向房屋管理部門申請對該交易合同中的不動產進行預告登記, 以保證在房屋所有權正式變更到買方名下之前, 防止賣方對該不動產進行二次買賣, 保護了買方利益。而登記異議即, 在權利人或利害關系人對不動產登記中認為錯誤的可以提供相關資料證明錯誤的前提下, 向房屋管理部門提出申請更改。但當不動產登記的權利人對更正不贊成的可以由利害關系人提出進行登記異議, 在異議登記正式生效后利害關系人必須在15日內對該不動產的所有權登記所有人提起上訴, 15日內未上訴的該登記異議自動失效。這種登記異議制度一方面保護了與該動產確實存在利害關系的人或機構的關系, 另一方面對于擔保公司來說, 對于產權變更后, 原產權人在所有權登記上故意制造的問題起到了有效地抵制, 保護了擔保合同后續的順利執行。
二、新物權法下影擔保公司經營策略的應對
(一) 反擔保合同為獨立合同, 減輕擔保公司償還壓力
由于貸款行為主要風險是在還款時, 如果一旦無法償還, 若抵押物在當時可以滿足還款要求還好, 一旦無法滿足則扣除抵押物后, 由擔保人進行償還剩余部分, 這就導致了擔保人或擔保公司的擔保業務存在一定的風險性, 為了更好地減輕這種風險, 一般擔保公司也會要求借款人提供一定的不動產或者股權等質押物作為擔保, 即為反擔保。這種經營策略在一定程度上能夠減輕擔保公司的業務風險, 即使借款人因各種原因失信無法償還貸款, 擔保公司也可以最大限度的減輕損失。
(二) 適當利用財保+人保以減輕風險
擔保公司要求客戶進行反擔保時, 一般不會讓客戶提供十成的反擔保, 因為如果那樣的話, 擔保公司本身存在就沒有任何意義了。因為債務人完全可以通過與銀行簽訂100%的反擔保合同來完成借貸行為, 而無需擔保公司這種中介機構。所以, 即使是反擔保存在, 也不能完全消除擔保公司的業務風險, 但是擔保公司可以通過以債務人財產另外加上該債務人提供的擔保人作為簽訂擔保合同前提的方式, 來進一步的降低業務風險, 同時在新的物權法的規定下, 利用合理的政策加快資本回收速率。
三、小結
綜上所述, 新的物權法的出臺對擔保公司的業務開展產生了一系列的影響, 這些影像中有積極的影響, 也有不利的因素。如何在新的物權法下, 更好的開展業務, 減少融資風險, 是當前的擔保公司需要進一步實踐和解決的問題。擔保行業需要在新的法律法規下, 遵紀守法, 進一步規范自己的業務行為, 對于存在的現今無法解決的問題, 等待國家相關法規解釋的出臺。
參考文獻
在目前的不動產登記實務中，日益增多的行政訴訟和隨之而來的行政賠償案例，讓登記從業人員和業內專家開始反思登記行為本身存在的問題，這也正是當前不動產登記的主要風險之一。因此，如何在不動產登記中做到登記行為合法有效、登記服務優質高效以及有效預防和減少行政訴訟與行政賠償風險的發生，已成為擺在不動產登記機構面前的重要課題。如果能夠將合規管理模式引入不動產登記實務當中，或可對此類風險實施有效的規避、防范和控制，以達到最優化的服務與管理效能。
一、不動產登記合規管理的定義
所謂不動產登記合規管理，是指不動產登記機構通過主動發現登記程序各環節的內部違規情形來有效識別行政訴訟與行政賠償發生的風險，并且及時采取適當措施予以糾正、中斷、制止的行為。
二、不動產登記主要違規情形
從房地產登記涉訟案例來看，違規登記是不動產登記中損害登記申請人及利害關系人合法利益，最終導致行政訴訟與行政賠償結果的主要原因。在實務中，違規登記的情形主要有兩種：程序違規和實體違規。
1.程序違規
程序違規主要存在兩種情況。（1）在受理之初因疏忽未鑒別出不動產登記機構頒發的權利證書（證明）的真偽，或會導致錯誤登記。（2）在之后的不動產登記程序各環節中，登記工作人員未嚴格依照相關規定進行當場一次性告知，仔細查驗，實地查看，客觀調查，審慎核查，準確、完整、清晰登簿，按照權限查詢等而導致登記錯誤。
2.實體違規
實體違規主要指登記工作人員對現行不動產登記有關法律條文的理解和運用產生偏差或登記行為未有現行相關法律法規上的任何依據而導致的違規行為，主要表現為：（1）不作為，即應當登記的不予登記。（2）亂作為，即收件錯漏的給予登記、法律法規明確規定不予登記的竟然登記。
三、構建不動產登記合規管理的路徑
1.崗位合規手冊
不動產登記機構崗位合規手冊的制定和修改是關于不動產登記的一系列相關制度和相應操作的即時持續完善過程，是不動產登記機構建立有效內部控制機制的基礎和核心。
不動產登記事務繁雜精細，稍有不慎就會操作失誤，如未及時發現，最易導致行政訴訟與行政賠償風險的發生。為理清各類業務頭緒，便于記憶，讓定期輪崗、交流崗位、調動崗位、新進崗位的登記工作人員能夠較快勝任本職工作，構建登記安全“鐵打的營盤”， 不動產登記機構應編撰崗位合規手冊―― 《各類登記安全操作指南》，包括規章制度、簡要說明、操作步驟、注意事項、快捷方式、關鍵點、易錯點、小竅門、口訣等。
2.全程動態監管
不動產登記機構可設立由三位及以上單數的不動產登記專家組成審核委員會，平時可設合規管理部門，由審核委員會成員推薦或兼任專職合規管理人員，在接待申請-初審-受理-查驗-登簿-發證各環節依次循環形成的不動產登記程序中定時定崗檢查、隨時隨機抽查、定期全程排查，以期主動發現內部違規問題后及時采取適當補救措施加以糾正，并撰寫合規崗位責任到人制度、月度年度合規報告、違規調查處理意見、合規改進措施、合規完善建議等。這一以服務不動產登記當事人為宗旨而實施的全程動態監管過程，首先可有效減少不動產登記機構各業務職能部門間相互推諉扯皮現象的發生；其次可促使不動產登記機構的工作人員自覺運用相關法律法規以及單位規章制度來嚴格約束自身的登記行為；再者可以為單位營造濃厚的合規氛圍，對不動產登記機構逐步形成合規文化奠定良好的思想基礎。
3.合規績效考核
不動產登記機構可在現行的績效考核機制中納入合規管理獎懲制度，即增加績效考核中合規管理的比重，也就是說在績效工資中分配一定比例的合規考核工資，確立合規有獎、違規重罰制度，可有效激勵登記工作人員防微杜漸、未雨綢繆、樹立合規意識、嚴格依法辦事、嚴謹合規操作、嚴守合規底線。
4.合規學習培訓研討
（1）可組織登記工作人員進行內部的法律法規、規章制度學習，并定期檢驗學習成果，比如通過考試或者內部技能競賽等方式，讓登記工作人員能在實踐過程中不斷地鞏固和提升對合規登記的認識。
1.房產測繪單位對相關技術規范理解、掌握差異性帶來的登記風險
根據《房產測繪管理辦法》，房產測繪應由房屋權利申請人、房屋權利人或者其他利害關系人自行委托具有測繪資質的測繪單位進行。房產測繪行業面臨著由集中統一測繪逐步向市場放開轉變或在已經市場化的前提下結合登記職能的調整重新洗牌。這一轉變，將會打破政府集中統一測繪時，對相關技術規范理解、建筑部位面積計算、共有面積分攤掌握的一致性。必然會出現不同測繪單位對同樣建筑部位測繪方法不同、面積不同、共有面積分攤不同的局面。這種情況相對不動產登記職能分工，由于測繪項目所在區域不同、同一項目不同樓測繪單位、登記時間不同，加之登記人員對建筑部位具體的面積計算方法不夠了解，使得其隱蔽性極強，登記過程中極難發現，從而給登記帶來風險。這種亂象影響登記機關形象、侵害購房人權益，同時會引訟、，并且因為房產測繪共有面積分攤的特點，“面積一戶錯、戶戶都要修改”，加之已登記房屋可能存在抵押、查封等情況，造成更正登記的難度巨大。
2.建成房屋與規劃審批圖紙不一致帶來的房屋登記風險
探討這個問題之前，有必要先對目前的房產測繪方法進行介紹。根據《房產測量規范》（GBT17986-2000），房產測繪要實地逐戶量取邊長尺寸。根據《房產測繪管理辦法》，房產測繪成果資料應當與房產自然狀況保持一致。但在目前的實際操作中，大量存在著建成房屋與規劃批準圖紙不完全一致的情況，考慮到不動產登記機構仍要以房屋的規劃批準文件對合法建造的房屋進行登記，在政府集中統一測繪條件下，測繪單位往往會要求建設單位補充提供與房屋現狀一致的規劃變更圖紙，從而確保滿足登記合法性、安全性的同時，符合規范、規章對于房產測繪現場實測的要求。當然，這種后補規劃變更圖紙的做法，因其辦理程序并不通暢，也存在著建設單位申請辦理房產測繪、登記的難度大、購房群眾不能及時取得所有權證書的尷尬。
登記職能下放、房產測繪依法走向市場后，測繪單位要求建設單位提供規劃變更圖紙的局面將不復存在，房產測繪成果資料將在法規和實際操作層面真正意義上實現“與自然現狀保持一致”。盡管《不動產登記暫行條例》中提出“不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當查驗不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致。不動產登記機構可以對申請房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記的不動產進行實地查看”。但是鑒于逐戶查驗難度巨大、登記從業人員對房產測繪專業技術不甚了解、登記機構對測繪單位技術“把關”的思維意識短期內尚不能完全消除。按現狀測繪導致的與規劃批準不一致或未經審批的房屋建筑部位被誤登記、設定他項權的風險將給不動產登記帶來新的考驗。
3.規劃審批房屋面積與房產測繪面積計算依據差異給不動產登記帶來的登記實質風險和行政不作為風險
目前，用于建設工程規劃許可審批和規劃驗收的房屋面積數據各地多數依據《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T 50353-2013）。而用于不動產登記、房地產開發利用、交易的房屋面積數據均依據《房產測量規范》（17986-2000）。兩規范在房屋面積計算的相關規定上存在諸多不同之處。規范的差異和不同人員對技術條款理解的差異，造成規劃許可面積與房屋預測算面積不同、規劃驗收面積與房屋登記測量面積不同。
但是，在新形勢下，因不同管理行為所需的房屋面積時常是不同測繪單位、甚至是建筑設計單位進行計算，對復雜的技術規范理解和掌握程度不同，不動產登記機構實際操作中很難核實哪些面積差異是由規范條款不同造成的所謂“合理差異”。這些將可能造成實際超規模建設房屋，甚至是規劃未批準的房屋部位被正常登記的實質風險 。而對于核實出不屬于規范不同造成的差異，在部門間協調配合、數據共享、政策支持尚在改革進程中的當下，解決處理存在一定難度。一頭是購房群眾急于辦證、一頭是開發企業絞盡腦汁東撞西碰，不動產登記機構也忙于部門間左右研究協調，給產生行政不作為風險埋下了隱患。
4.房屋登記測繪成果與房屋面積預測算成果差異性給不動產登記帶來的風險
房屋面積預測算成果是用于商品房銷售的重要屬性數據，因其作為房屋價值、各種稅費等的衡量載體，關乎購房人切身利益。房屋登記測繪成果作為不動產登記的重要屬性數據，是對預測算成果的確認和修正，在房屋銷售、登記信息系統中起到不動產登記單元前后銜接、建立關聯、數據匹配的關鍵作用。房屋登記測繪成果與房屋面積預測算成果面積上的差異處理，雖然在商品房買賣合同中已有約定、在《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》里也有闡述，但諸多購房群眾因涉及補繳房屋差價仍對此十分關注。在政府集中統一測繪條件下，房屋面積預測算和登記測繪均由一家測繪單位完成，登記測繪是基于預測算成果結合變更圖紙和房屋現狀的修正，面積計算方法、共有建筑面積分攤方法前后基本能夠取得一致。因設計變更產生的前后面積差異也有依據可循。測繪單位基本能夠應對購房人關于前后面積差異的咨詢、、訴訟。在多家測繪單位介入房產測繪情況下，房屋面積預測算、登記測繪不可避免地出現不同測繪單位對面積計算方法、根據服務范圍確定的共有面積分攤，甚至是影響分攤的功能區劃分均存在不同認知、更不可能去對比分析預測算和登記測繪戶室面積差異大的原因，這將會給前后面積差異引入放大的可能，且無論是預測算還是登記測繪面積錯誤，或是都不違反規范的前后做法差異造成的面積差異一律都會變成購房人對不動產登記數據的不認可，咨詢、、訴訟也都將劍指登記機構。
二、規避風險的措施
1.政策層面
根據《建設部辦公廳關于建筑面積計算標準問題的復函》（建辦標函〔2001〕403號），“房屋產權登記面積測算應當依據GB/T17986-2000《房產測量規范》。該規范適用于房產測量，主要為房地產產權、產籍管理服務。關于規劃管理中有關面積計算問題，應由各地規劃主管部門負責確定。1995年12月頒布的《建筑面積計算規則》是編制工程預算、確定工程造價的依據”。目前，建設工程規劃許可審批和規劃驗收的房屋面積計算普遍依據的《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T 50353-2013），是對《建筑面積計算規則》的修訂。
因此，筆者認為政策層面可統一商品房銷售許可、不動產登記、建設工程規劃許可審批和規劃驗收關于房屋面積計算的依據為《房產測量規范》（GB/T17986-2000）。同時，為更好的適應房地產發展的需求、避免規范條款的認知差異，應對《房產測量規范》（GB/T17986-2000）進行修訂，簡化房屋附屬建筑部位面積計算方法、進一步明確共有面積分攤規則。
2.房產測繪成果監管層面
根據《不動產登記暫行條例》，不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當查驗不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致。不動產登記機構可以對申請房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記的不動產進行實地查看”。根據《房產測繪管理辦法》“用于房屋權屬登記等房產管理的房產測繪成果，房地產行政主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據與方法等內容進行審核。審核后的房產測繪成果納入房產檔案統一管理”。不動產登記機構可設立房產測繪成果審核機構，負責結合上述風險點，研究制定房產測繪成果審核內容；負責結合房產測繪項目實際，不斷歸納總結和統一新建筑形式面積計算方法；負責結合經驗做法修訂當地的《房產測量規范》實施細則；負責制定和統一房產測繪成果樣式。只有將不動產登記審核工作做實，強化測繪成果的監督管理，方能更好的規避不動產登記風險。
3.操作層面
一、公證前置，彼岸與此岸的美好守望
縱觀歐洲大陸，采公證前置審查的國家不在少數。其中，自14世紀便開展公證的法國其不動產登記采意思主義模式，其物權登記并不具備公信力，故而決定了登記機構無須進行實質審查。其公證前置審查皆因其發達的公證制度及優良的公證傳統所致。因公證制度在物權契約真實性和合法性審查中發揮了作用，使得交易的風險被極大地降低。而這種傳統和其登記意思主義模式皆是我國無法復制的。
德國作為大陸法系的典型，其不動產登記審查歷經了實質審查至形式化“窗口審查”的發展歷程，而其中介入不動產登記，替代不動產登記機構進行“前置審查”的恰是公證機構。公證貫穿于不動產交易至登記的整個過程，可謂深入每一個毛孔，自引致物權變動的債權契約，至達成物權變動合意的物權契約以及利害關系人同意轉讓的聲明，其往往會現于同一公證書之中。此種前置審查模式，極大程度上保障了物權變動的合法性和真實性，又最大限度地減輕了登記機構的審查負擔和責任風險，同時因德國公證較強的證據效力，又盡可能地減少了因物權歸屬及利用而引致的糾紛，降低了申請人的救濟成本。德國的模式也一直被諸多學者所推崇，被視為登記審查的最佳模式，為登記機構與公證機構完美契合的典范。然而不可忽視的是，德國的這種公證與不動產登記契合模式亦是經歷了一個階段的發展，并不斷通過立法強制賦予公證機構審查職責進而起到前置審查以規避風險之目的。德國模式的發展，包括法律的強制規定，同時亦存在民眾對于公證預防成本的正確認知，這些都與公證在不動產登記中所發揮的作用是分不開的，其必然經歷了推廣、不認同到逐步發揮其作用而得到認可的過程。而基于我國不動產登記的現狀，其一，無立法支持。我國采法定與自愿相結合的原則，強制公證鮮有法律規定，加之指導不動產登記的規章及規范亦無強制要求。且《不動產登記操作規范（試行）》中多處明示原本實務中多采公證的可以不經公證，更造成了公證與不動產登記契合的阻礙。其二，現階段民眾對于公證之預防功能尚不具備足夠的認識，且有些公證義務的預防成本要大于救濟成本，那么便使得公證形同雞肋，“前置審查”也就成了可望不可及的美好愿望。
二、公證之于不動產登記中的定位――補充輔助，逐步指引
既然無從以德國、法國的公證“前置審查”為模式，那么我國公證在不動產登記中究竟處于何種位置？面對實務中較為迫切的現實、強制公證思路的摒棄、輿論的關注、申請人的頻繁咨詢，使得登記機構不得不思考公證之外登記機構的出路。筆者認為，公證雖不做強制要求，但公證在不動產登記中仍應作為有效補充適用，蓋因其在證據效力及減輕登記機構壓力及風險方面的作用仍是十分明顯的。登記機構在實務中應堅持不引導、不強制、明利害、曉責任的原則。
不引導即不積極引導群眾繼續針對特殊事項進行公證。比如較為復雜的繼承案件，倘若申請人咨詢業務或提出申請便建議并引導申請人進行公證，一則剝奪了申請人之選擇權，二則容易誤導申請人之判斷，加重申請人之負擔。引導作用應由“法”來發揮，此處之“法”應為廣義的“法”，其不僅涵蓋《物權法》《公證法》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》及其操作規范，還包括其他與不動產登記相關的法律法規、規章及規范性文件等。通過此廣義的“法”明確登記之嚴肅性及提交真實合法資料的義務來引導申請人作出有利自己的選擇，逐步凸顯公證之預防作用，發揮“法”的引導作用。不強制便是不得以任何形式明令要求必須公證，否則便不予受理。此做法不僅存在行政違法而涉訴風險，同時有違方便群眾及依申請原則。登記機構應向申請人表明登記申請的利害，其物權公示的效力及作用，以期使申請人知曉提交真實材料的義務及提供虛假材料的責任，從而使得申請人在登記時自主做出判斷，涉及法律關系復雜、糾紛風險重大的登記類型，相信通過“法”之引導及利害責任的知曉，自愿選擇公證預防風險的比例會得以上升，不動產登記機構亦會減輕負擔及風險。
三、“后公證時代”登記機構的工作開展
隨著公證在不動產登記中地位的日漸淡化，在“后公證時代”登記機構面臨的主要問題實為由外部審查轉由自主承擔一部分實質審查職責的問題。如先前實務中多經公證的繼承業務及自然人委托，不經公證后，其審查職責便自然而然地落到了登記機構身上。筆者認為，不動產登記審查自審查主體而言，可分為外部審查和自主審查。采公證前置為外部審查模式，由登記機構審查則為自主審查模式，在外部公證審查模式淡化的前提下，通過開發新的外部審查模式及強化自主審查，尤其是實質審查能力，以降低風險、平衡預防和救濟成本是不動產登記機構應予以考慮的出路之一。
首先，公證的淡化、特殊類型業務強制公證的廢止并非壞事，通過登記機構的自我挖潛，強化不動產登記機構的軟硬件資源，優化各種外部條件，基于自身對不動產登記業務的熟悉，相信對相關業務，尤其是特殊業務進行實質審查是極具可行性的。從軟硬件資源來講，包括但不限于強化登記人員素質，推行不動產登記員制度，強化登記機構的行政職權，優化登記設備設施。優化外部條件，加強與其他部門之間的信息互通共享，擴展對于審查所需資源的掌握范圍，以期最大限度地保障審查的準確性和真實性。
其次，探索外部審查模式，通過有效并規范的外部審查轉移一部分審查職責，比如通過機構審核申請人物權變動原因行為之材料，由其對材料及意思表示真實性進行把關。先前土地登記中一直實施的土地登記人制度恰是此種模式。然而，此模式下需具備幾個條件：對機構其行業自律性要求較高，且其應具備完備的行業規范及高素質的專業人才，針對人員要對其通過資格核準準入。因此，短時間內探索這種模式的可行性是值得商榷的。此外，針對一些特殊的業務類型，可考慮引入律師見證制度，比如委托業務，鑒于律師的專業素養及行業自律，由其對委托事項的真實性和合法性進行把握并以律師事務所的名義出具見證書具有其可行性。同時與公證機構形成競爭機制，促進公證機構改變思路以加入競爭行列。
不動產收費權的特征
對于不動產收費權的概念，我國現行法律沒有對其作出明確的闡述。從不動產收費有關規定來看，所謂不動產收費權，是指權利人基于法律法規的直接規定或者政府行政特許而享有的就特定不動產設施收取費用的權利。從《辦法》里明確規定的公路、橋梁、隧道、渡口等這幾種不動產收費權來看，不動產收費權具有如下幾個特征：
不動產收費權是一種“特許權”。不動產收費權是由國家有權機關（包括國家行政機關及其授權的人）賦予具有特定資格的特定主體的專有權利。由于該權利的產生是基于有權機關的特許而產生，因此具有明顯的“行政授權”色彩，它不同于一般基于民事主體之間合意所產生的“債權”。
不動產收費權是一種收益權，該種收益權往往以一定的投資為基礎產生。不動產的收益權是立足不動產的產生需要一定投資而衍生出來，有權機關的特許收費在一定程度上對該種投資的補償或回報。該收益權是因不動產為諸多不特定主體使用而產生一定的便利，由這些受益的不特定使用主體做出適當支付。從收益權角度來看，不動產收費權具有物權的特性，具有財產權利的共性。
不動產收費權也具有請求權的特性。它是由權利人對不特定的使用其不動產的主體收取一定費用的權利，在這些不特定主體特定化――使用不動產后便形成了明確的請求權，從這角度來看，不動產收費權也具有債權的某些特質。
不動產收費權是一種期待權。收費權無論從其權利內容來看，還是從權利所指向的實體財產收益來看，它具有期待性，即它更多地指向未來不特定的義務主體。一旦這些不特定主體特定化地成為權利主體的債務人之后，則已經不是收費權意義上的權利，而是一種典型的債權債務關系。期待權的特定決定了收費權的權益含量有明顯的不確定性，因此收費權的價值評估也有較強的不確定性。
不動產收費權依附于特定的不動產。特定不動產是不動產收費權產生的物質基礎。雖然收費權主體并不擁有對不動產的所有權，但是收費權的實現離不開不動產；只有權利主體有效地對不動產行使控制權才能真正實現收費權。
接受不動產收費權質押存在的風險
近年來，銀行信貸業務中出現了越來越多的以不動產收費權為質押發放的貸款。一些不動產基礎建設項目投資大、貸款期限長，而貸款主體多是為進行基礎設施建設而新設立的項目公司，它們難以找到合適的抵押物、質押物或第三方保證人，因此，收費權質押也就成為銀行和貸款人的共同選擇。盡管現今對于不動產收費權質押的合法性依據不再缺失，但在具體的操作中，還是存在諸多風險，主要表現在以下幾方面。
質押無效的風險。《辦法》只明確規定了公路、橋梁、隧道、渡口這幾種不動產收費權，那么其他未明確納入的不動產收費權能否作為質押標的？法律法規和規章缺乏明確規定，如果在實踐中發生以其他不動產收費作為質押的情形，可能存在收費權質押合法有效性的問題，一旦發生糾紛，可能在訴訟中被法院認定為無效。
質押權滅失風險。根據《辦法》的規定，登記期限最長不超過5年，登記期限屆滿，質押登記失效；質權人辦理登記時所填寫的出質人的法定注冊名稱或身份證件號碼發生變更的，質權人應當在變更之日起4個月內辦理變更登記，未辦理的，質押登記失效。根據我國《物權法》第二百二十八條規定，“質權自信貸征信機構辦理出質登記時設立?！比绱丝磥?，我國對質權成立的標準是采取登記生效主義的。因此若質押登記失效，質權也就隨之滅失。另外，由于收費權依附于一定的行政權力，受政府政策的影響很大，若政府基于某種政策或是收費權行使的方式不符合相關的規定，可能導致收費權被有權機關撤銷。一旦收費權的法律效力喪失則勢必導致質押權的喪失，從而危及貸款安全。
重復質押的風險。根據《辦法》第五條規定：“在同一應收賬款上設立多個質權的，質權人按照登記的先后順序行使質權”。由此可見，在同一收費權上設立多個質權是允許的。若出質人以同一收費權質押在多家銀行貸款融資，當其收費權效益無法償還所有貸款資金時，則會影響質押登記在后的銀行的利益實現。
第三人抗辯的風險。收費權質押貸款多用于建設項目的支出，因此，收費權不是現有的，收費權能否現實取得關鍵是看該工程能否順利完成。而一項工程的順利進行必須依靠項目公司和其他與項目有利害關系的第三人的合作，若在項目施工進行中一旦發生糾紛，尤其是施工方權益無法得到保障時，工程完成后不動產收費權的質押可能面臨施工方權利主張的挑戰。
不動產收益不確定性風險。由于質押是以貸款項目本身的收益作為質押標的，這種收益的測算往往具有很多的主觀性和對不確定未來的預測性，如果評估預測中受到某種干擾，還可能導致很高的不確定風險。以公路收費權為例：出質人以某兩地之間的公路收費權為質押標的進行貸款融資，在質押期間，若在這兩地之間又修建了其他的交通設施，這樣勢必會影響前一條公路的交通流量，使得其收費權的收益大大減少，最終影響到銀行的貸款收回。
收費資金的監管風險。由于收費權是由權利主體行使，而不是享有質權的銀行直接行使，因此銀行對收費權行使所獲得資金的監管也成為保障收費權質押有效落實的關鍵環節。如果收費權主體濫用或惡意轉移收費資金，則將導致對收費權質押項下貸款安全受到威脅。
應對不動產收費權質押風險的注意事項
銀行為了有效防范不動產收費權質押有關風險，必需注意以下事宜。
第一，確保收費權質押合法有效。首先，確保收費權的合法有效。用于質押擔保的收費權必須具備相關主管部門批準核發的收費手續，對于尚不具備批準收費條件的新建項目應要求有權審批機關作出明確承諾，一旦項目竣工即盡快辦理相關手續保證收費權的合法性。其次，確保收費權質押合法有效。有效的收費權質押最核心的環節是辦理合法有效的收費權登記。為此，銀行應及時到中國人民銀行征信系統進行登記，并及時辦理質押權證書。這是質押生效的必經程序。在質押期間，出質人辦理登記時所填寫的出質人法定注冊名稱或有效身份號碼變更的，應及時通知銀行并且在變更之日起的4個月內辦理變更登記。注意登記期限，登記期限最長不超過5年，質權人應在登記期限屆滿前的90日內申請展期。再次，應當簽訂有效的質押書面合同。銀行不能因為辦理了質押登記手續而疏忽簽訂質押合同，因為《物權法》第二百二十八條明確規定：“以應收賬款出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自信貸征信機構辦理出質登記時設立。”
第二，通過收費權質押合同防控出質人損害收費權擔保的效果。收費權是一種權利，容易發生變化，所以除質押合同所具有的基本條款以外，還應針對收費權及其質押的特點和問題，在合同中注意如下條款的設定：（1）要求出質人承諾保證登記系統中資料的真實性。出質人在法定注冊名稱或有效身份證號碼變更時，必須通知質權人。（2）要求出質人做出放棄對質權人行使抵消權抗辯的承諾。（3）在質押期間，出質人進行承包、租售、兼并、合并、分立、合資、聯營、變更或產權變動時應提前通知質權人，并征得出質人的同意，以防止以后出現糾紛，而互相推卸責任。（4）注意協調主債務屆滿期限、質權實現時間與收費權的時限關系。由于收費權是一種有期限的權利，有權機關批準的收費期限過后，將不能再收費，因此銀行借款的最后履行期限必須先于收費權期限屆滿。另外，質權因收費權質押登記有一定的期限限制，銀行必需確保質權的有效期間不短于主債務的屆滿期限。（5）妥善安排質權實現的方式。收費權質押屬于權利質押，有關權利質權以及普通債權質權的實現方式均可適用于收費權質權。銀行可以結合收費權及其所依附的不動產及有權機關批文的特殊性，適當規范主債務屆滿質權的具體實現方式。
第三，設計有效的收費資金的賬戶監管機制。基于收費權所獲得的收費資金往往是貸款還款的重要來源，銀行必需構建有效的賬戶監管機制，防止收費資金被出質人濫用。銀行可以要求出質人在貸款銀行或其指定的銀行開設收費權專用賬戶，并由雙方指定的人員對賬戶進行管理；出質人每日將收費存入該指定賬戶，出質人應當定期向質權人通報專用賬戶內資金的收入和使用情況，對資金支用超過一定數額的，應征得出質人的同意。出質人應當提供每筆資金的流入和流出憑證。定期或不定期對收費資金進行抽查，及時掌握資金流量與流向確保收費資金的支用在貸款銀行監控之下。
1、 動產的概念、范圍與動產的區別，抵押的概念、條件與質押、留置的區別。
2、不動產抵押貸款的概念、條件等，重點論述以下幾方面：
（1） 抵押人必須具備的主體資格；（2）抵押必須符合規定；
（3）抵押物的價值必須符合法定程序確認；（4）抵押權益實現的法定操作程序。
3、我國現有法律對不動產抵押貸款的規定，涉及有關法律法規。
（1）《中華人民共和國民法通則》；（2）《中華人民共和國合同法》；（3）《中華人民共和國擔保法》（4）《中華人民共和國城市房地產管理法》；（5）《中華人民共和國土地管理法》。
4、 行政法規
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。
5、部門規章
《城市房地產管理法》、《關于土地使用權抵押登記有關的通知》、《集體土地使用權抵押登記的若干規定》。
二、押貸款的主要風險形式及形成原因：
1、一物多押；2、轉貸或借新還舊時未重新設定抵押；3、抵押財產未經共有人同意；4、抵押手續不全，未進行有效登記；5、抵押物價值不實；6、抵押財產違法。
三、
于不產抵押風險防范措施：
1、加強制度建設，構建行之有效的風險防范體系。2、堅持房地同時抵押原則。3、嚴格按抵押程序辦事，注意抵押登記。4、嚴格控制借新還舊和轉貸手續。5、對抵押財產認真審核，落實所有者權人，避免單方抵押的無效。6、其它注意事項。
四、
公益事業單位貸款存在的問題：
《擔保法》某些條款對公益財產的抵押設定了很多限制條款，嚴重了公益事業的。
是的核心，金融市場是市場經濟體系的動脈，是市場配置的主要形式。金融體系的安全、高效、穩健運行，對經濟全局的穩定發展至關重要。我國《商業銀行法》規定：商業銀行的經營原則是效益性、安全性和流動性。隨著加入WTO，銀行間的競爭將日趨激烈，而我國的商業銀行，特別是國有商業銀行普遍存在資產質量不高，效益不好的現象，要想和國外銀行競爭，必須盡快調整信貸結構，發展優質授信產品提高經營效益。而不動產抵押貸款因其安全性越來越受到各家銀行的青睞，在大力發展不動產抵押貸款的同時要注重風險的防范。本文就如何防范不動產抵押貸款作如下論述：
一、不動產抵押貸款的概述
1、關于不動產
動產和不動產是法律上對作為法律關系的客體的物的最基本分類。按我國《民法通則》及《最高人民法院關于貫徹執行若干問題的意見》的解釋，不動產是指“土地，附著于土地上的建筑物及其它定著物，建筑物的其它附屬設備?！?5年頒布的《擔保法》規定，“本法所指不動產的范圍可確定為：土地、房屋等建筑物和構筑物，林木。其中房屋等建筑物和構筑物應包括房屋、橋梁、水壩、水塔、煙囪等。區分動產和不動產的主要法律意義體現在以下二個方面：（1）物權轉移的法律要件不同。不動產物權的法律轉移為要式法律行為，除要求當事人簽訂書面合同外，一般還要到登記機關進行登記；而動產物權的變動除當事人另有約定外僅以交付為條件。（2）設定擔保物權的方式不同。動產以設定質押權為主，即使設定抵押權，也不要求登記；不動產則只能設定抵押權，且以登記為抵押權之生效要件?！?/p>
2、不動產抵押貸款的概念及設立要件
（1）關于抵押
抵押權是擔任物權的一種，95年10月1日生效的《擔保法》系統的界定了抵押的概念、抵押的范圍、抵押權設定及實現方式等。根據《擔保法》第33條規定：“抵押是債務人或第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為對債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依照法律的規定，以該財產折價或拍賣，變賣該財產的價款優先受償?！钡盅簷嗑哂幸韵滦再|：①附隨性，即從屬性，抵押權隨著主債權的消滅而消滅；②不可分性，抵押權不可與主債權相分離而獨立存在；③物上代位性，即抵押物滅失而產生的替代物當然得為債務提供提保。
（2）抵押與質權、留置的區別
質權是為了擔保債權的履行，債務人或第三人將其動產或權利移交債權人占有，當債務人不履行債務時，債權人有將其占有的財產優先受償的權利。留質權是債權人按照合同的約定，占有債務人的財產，在債務人逾期不履行債務時，債權人有留置該財產，并就該財產有優先受償的權利。
（3）不動產抵押貸款
不動產抵押貸款是指金融機構要求借款人提供押品作擔保而發放的貸款。抵押權的標的依其性質可分為：①不動產；②不產的用益物權。如土地使用權、典權等；③準動產。主要指車輛、船舶、航空器等；④動產。不動產抵押貸款則是指以不動產作抵押而發放的貸款。因為用益物權抵押與不動產抵押有極大共性，因此，本文所指不動產抵押貸款當包括不動產抵押貸款和用益物權抵押貸款。不動產抵押貸款設立要件主要包括：①抵押人必須具備主體資格。即抵押人應具備權利能力和行為能力，同時對抵押物有完整的所有權和處分權。②抵押物必須符合法律規定。從各國立法來看，并非所有不動產均可設定抵押權，根據我國《擔保法》和《城市房地產管理法》等相關法律規定，下列不動產是不能作抵押的。A、用于、醫療、市政等公共福利的不動產；B、列入文物保護的建筑物和具有紀念意義的建筑物；C、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產；D、被司法機關或行政機關依法查封的不動產；E、產權關系不清或有爭議的財產；F、來自全體共有人書面同意的不動產；G、未取得合法權證的違法建筑物。③價值評估應該公允。抵押物的價值應該經過具有評估資格的評估機構進行評估，做出合理公允的評估報告，然后根據評估的價值確定抵押率和擔保價值。④辦理抵押登記。依照我國法律，不動產的抵押必須辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。
3、我國有關不動產抵押貸款的主要法律法規。
我國關于不動產抵押的法律主要體現在《擔保法》和《城市房地產管理法》等法律中。另外還有一些法律法規對不動產抵押也進行了規范：比如《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產抵押管理辦法》、《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》、《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》等。以上這些法律法規對不動產的抵押適用范圍、生效條件、抵押程序及效力等都作了明確規定，在實際操作中一定要以上法律執行。
二、不動產抵押貸款的主要風險形式及形成原因
（一）借款人信用意識淡漠，一物多押騙取銀行貸款。
《商業銀行法》第36條規定：商業銀行貸款借款人應當提供擔保。該法確定了貸款發放應當擔保的原則。另一方面，隨著中國加入WTO，和國際接軌日益密切，銀行的風險意識在不斷加強，商業銀行在發放貸款時要求借款人提供貴客擔保，各擔保方式中又以抵押最受歡迎。于是借款人為了多獲取貸款，往往將同一財產多次向多家銀行抵押，其主要表現形式有：
1、擔保法生效前將財產抵押給甲銀行，擔保法生效后又將同一財產抵押給乙銀行。由于在擔保法生效前，抵押合同的生效不以登記為要件，借款人將不動產抵押給甲銀行時，不動產的主管部門沒有登記記錄。借款人利用這一漏洞，在擔保法生效后，又將同一財產抵押給乙銀行，并進行登記。甲銀行的貸款擔保因乙銀行的抵押權的設定而落空。2、抵押人將其不動產的產權證書押于甲銀行取得貸款，又在騙得不動產主管部門補發的產權證書后，將該不動產抵押給乙銀行，并辦理抵押登記。3、利用登記部門工作銜接失誤，將房地產重復抵押騙取貸款。在我國多數城市，房產和土地多由二個部門管理，即分別由房產局和土地局主管，而且由于體制上的原因，兩個部門之間很難溝通。抵押人正好抓住這點，先是和甲銀行簽訂借款合同，將“土地使用權及地上建筑物”抵押給銀行，并到土地管理局辦理抵押登記，隨后，抵押人又將該土地上的房產抵押給乙銀行，并在房產局辦理登記。而根據不動產的特點和法律規定，土地與其地上建筑物應同時抵押，這樣同一房地產的重復抵押使得甲、乙銀行在實現抵押權時勢必發生沖突，給貸款造成風險。
（二）轉貸或借新還舊時沒有重新設定抵押，貸款變為信用放款。
附隨性是抵押權的特性之一，即抵押權不能獨立存在，它必須依附于主合同，隨著主債權存在而存在，隨著主債權的消滅而消滅。銀行承兌匯票墊款或信用證墊款轉貸款和借新還舊都是用一筆新發生貸款償還原已存在的墊款或貸款，其結果是一筆新債發生，一筆舊債消滅，其擔保效力并不當然及于新發生的債權。而在實踐中往往錯誤地認為：抵押合同約定的抵押期間于轉貸或借新還舊時還未到期，甚至長于新貸款的到期日，抵押在轉貸或借新還舊時仍然有效，其擔保效力應及于新貸款，因而在辦理新貸款時，沒有與抵押人重新辦理抵押合同及辦理抵押登記，使新貸款變成沒有抵押的信用放款。
（三）抵押人擅自以共有不動產抵押，抵押行為無效。
根據法律規定，抵押人只能以其擁有合法所有權或用益物權的不動產設定抵押，否則抵押行為無效。共有財產的抵押必須經全體共有人書面同意，不則抵押人無權就共有財產設定抵押。以共有財產設定抵押無效的行為主要有三種形式：
1、抵押人擅自以家庭各成員共同所有，各家庭成員對共同房產平等地、不分份額地享有所有權。任何一名家庭成員對該共有房產作處分必須經其它成員書面同意，否則處分無效；2、抵押人擅自以夫妻共有財產作抵押。根據我國《婚姻法》等相關法律規定：除雙方另有約定外，在婚姻存續期間，夫妻任何一方或雙方取得的財產屬二人共同所有；婚前歸一方所有，但婚姻存續超過一定時間的也屬共同財產。對夫妻共同財產，任何一方未經另一方同意私自抵押的，其抵押行為無效；3、抵押人擅自以與其它共有人共有的財產未經他人同意的，其抵押行為無效。
（四）抵押不登記，抵押行為無效。
在不動產上設定抵押，世界各國均要求設立抵押登記。有的國家規定抵押登記是抵押登記行為的對抗要件，有的國家規定登記是抵押行為的生效要件。根據我國的《擔保法》規定，登記是抵押合同生效的必要條件，抵押合同不經登記不發生法律效力。在實踐中，由于工作人員對法律知識掌握程度各異，或許為節省融資成本，往往出現下列情況：1、只簽訂抵押合同不辦理登記；2、同抵押人簽訂抵押合同，不辦理抵押登記，但扣留辦理抵押時的不動產權證書；3、只同抵押人簽訂抵押合同，而不辦登記，但辦理抵押合同登記，并賦予公證文書強制執行力。以上三種形式雖然抵押合同已簽訂成立，但抵押合同并未生效，對抵押人沒有任何約束力，貸款到期后銀行也無法主張抵押權。
（五）抵押物評估價值與實際價值差距較大，債權難以全部保全。
抵押貸款對銀行而言最根本的目的是確保債權的安全，故抵押債權的價值應大于或等于債權?！稉７ā芬惨幎ǎ盅簱５膫鶛鄡r值不得超過抵押物的價值。而且銀行還往往設定一個抵押比率，以進一步保障貸款安全。但在實踐中，一方面抵押物的價值隨市場行情而變動，相對不確定；另一方面借款人為了多貸款也常想盡一切辦法抬高抵押物價值，最終抵押物可能無法滿足擔保債權的需要，其主要表現在：1、中介機構的不規范競爭使得其常應抵押人的要求高估抵押物的價值，抵押人藉此高估的評估報告抵押貸款；2、銀行業務人員經驗不足，根據抵押人提供抵押物資料主觀確定抵押物的價值，致使抵押品價值水份大，抵押物實際價值小于貸款金額。這種操作實屬違規操作。3、用土地使用權抵押時，勿視取得土地使用權的方式。凡是通過劃報方式取得土地使用權的，均未交納土地出讓金，如果貸款到期需將抵押物變現時，必須交40%－60%的出讓金，結果實現抵押權時，實現所剩價值款很少，很難實現全部債權。
（六）法律規定不得設定抵押的財產。
隨著經濟體制的不斷深化，事業單位的經濟運行也發生巨變，它們對資金需求在與日俱增，而事業單位貸款的效益性、安全性也引起各家銀行的高度重視，但在實際操作中，根據《貸款通則》和《擔保法》的有關規定，公益事業單位的某些財產是不得對外設立抵押擔保的?！稉７ā访鞔_規定，公益單位是不能作為保證人的，禁止以社會公益單位的具有公益性質的設施作為抵押物。但是在《若干規定問題解釋》中規定了社會公益單位“以其擁有的公益性質以外的設施為自身的債務設定抵押的，人民法院可以認定有效。”在實踐中，往往分不清哪些屬公益性財產而盲目設定抵押，使抵押行為無效。另外導致抵押貸款形成風險的還有以下一些形式：比如抵押物極難變現，抵押擔保虛化；行政部門違規行政導致抵押無效；主合同無效導致抵押無效；抵押人以其財產設定抵押后，在6個月內宣布破產；抵押人將其全部財產抵押給一個人；銀行與債務人惡意串通，騙取第三人抵押等。上述這些均會造成貸款抵押無效的行為。
三、關于不動產抵押貸款的風險防范措施
針對以上提到的貸款風險形式，要想減少風險發生，應采取如下控制風險的措施：
（一）加強制度建設，構建行之有效的不動產抵押貸款風險的防范體系。
在實施貸款前，一定做好事前調查和初審工作，確保不動產抵押貸款的真實性。授信部門要在以下幾方面做好工作：1、抵押不動產取得的合法性，是否違法占地，是劃拔土地還是經過市場交易取得的土地，權屬是否有爭議；2、抵押物是否已被依法查封、扣押、監管或以其它方式限制流轉；3、抵押物是否被列入文物保護范圍或被列入拆遷范圍；4、土地是否集體土地，（集體土地不得轉讓和抵押），是否已閑置2年或接近2年；5、抵押物是否屬于同一人，私有共有，是否經過共有人同意；6、抵押物是有否有轉讓或正在長期租賃現象，（如長期處于租賃狀態，且已付過租金，將直接抵押權的足額實現）；7、驗證抵押人提供的抵押物的材料是否真實，復印件和原件進行核實，必要時必須取得政府主管部門的證明文件；8、確定評估機構是否具體主體資格，抵押物的評估價格是否公正等。
（二）堅持房地產時抵押的原則。
在我國，對土地及其地上建筑物或構筑物，采取的是“二元主義”，即將土地和地上建筑物看做二項不動產，共各自獨立，分屬不同的權方主體，在一定條件下分別抵押給不同的債權人。由于房屋和土地在物理上具有不可分割的屬性，當其分別抵押給不同債權人時，抵押權人實現抵押權時可能會發生沖突，給貸款造成風險。有鑒于此，銀行在發放不動產抵押貸款時，必須堅持房屋和土地同時抵押的原則。
（三）嚴格抵押程序，及時依法登記。
各國的物權立法均要求對物權的變動采取一定方式公布于大眾，對不動產采取登記方式 ，我國的《擔保法》規定，不動主抵押合同的生效要件是依法進行登記，不經登記不生效。因此，銀行在辦理不動主抵押貸款時，必須在簽定抵押合同后，及進到各相應主管部辦理抵押登記。
（四）借新還舊或轉貸時的風險防范。
借新還舊或墊款轉貸時，從法律角度看是一個舊的債權債務消滅和一個新的債權債務關系產生的過程。根據我國《擔保法》的規定：“抵押權與共擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅?！币蚨?，為原有債權債務履行設定的擔保必定隨著舊債權債務關系的消滅而消滅，新成立的債權的擔保必須重新設定方為有效。為規避借新還舊或墊款轉貸時，導致抵押失效的法律風險，實踐中可采取以下幾種方法：1、借新還舊或墊款轉貸時，就新成立的債權重新設立抵押并辦理登記；2、在辦理貸款，承兌或開方信用證時，直接與抵押人簽定最高額抵押合同。但簽定最高額抵押合同時，有二個必須在合同中約定清楚，其一最高額是指發生額還是余額，其二是抵押人愿意連續提供抵押擔保的債務的發生期間，即抵押人愿意就多長時間內發生的債務提供擔保抵押。
（五）對抵押的財產進行認真審核，避免單方抵押無效。
特別是在零售貸款中，用現有住房作抵押貸款較多，銀行在貸款制一琿要落實房屋的產權關系，房屋產權是部分還是全部，是家庭所有成員共有還是夫妻共有。因為根據我國《擔保法》規定，只有共人有全部以書面形式同意抵押情況下，抵押扣保合同才能有效，所貸前一定要落實情況，必要時請求主管部門出示證明。
其它注意事項包括審查抵押物的合法性；國有資產作抵押時是否經過發政委批準；集體財產抵押時是否經過全體職代會通過，有限責任公司或股份有限公司財產抵押時是否經過董事會批準；用劃拔土地抵押時應征得市縣人民政府土地管理部門的批準，足額扣減應交納的土地出讓金等。
四、公益事業單位貸款存在問題
隨著我國的加快，人民群眾對公益事業的要求越來越高，原公益事業單位的服務已遠遠滿足了不群眾的需要，加大投入改善設施是公益事業迫切需解決的問題。而國家財政的困難無法滿足現實需求，公益事業通過銀行融資就尤為顯得重要。而現有的法律的某些規定嚴重制約著工益事業單位的融資。
根據《擔保法》和《擔保法若干問題的解釋》的有關規定，社會公益事業單位不能做為保證人，禁止以社會公益單位的具有公益性質的設施作為抵押物。僅規定社會公益單位的具有公益性質的設施“以外的財產為自身債務設定的抵押，人民法院可以認定有效。該項規定在一定程度上限制了社會公益事業的發展。在現實生活中，社會公益事業在融資的目的在于購置高尖端設備和用于完善社會公益事業的設施，但依照法律規定，社會公益單位可以用以抵押的財產只能是盈利性財產，不得具有公益性，也就是說，即使用銀行的資金購買的設備，也不能作為抵押物抵押給銀行。”由于社會公益單位的盈利性財產價值較其所融資金而言往往反差較大，在社會信用體系尚不完善的今天，籠統地將社會公益單位可以設定抵押的財產加以限制并不利于社會整體服務水平的提高。
要解決這一問題，應根據社會公益單位在社會經濟生活中的地位劃分為非盈利社會公益和盈利性社會公益單位。對非盈利性社會公益單位由國家財政專項拔款支持。對盈利性單位，應允許其以自身設施作為抵押擔保，以利其發展壯大和向其它社會成員提供更加便利的社會公益服務。
不動產抵押貸款較其它擔保貸款而言風險較小，已成各家銀行接信業務中的主要方式，特別是中長期接信業務，只要銀行授信人員在貸款前能認真細致做好調查，嚴格按銀行的有關規定制度和《擔保法》的要求執行，認真辦理有關手續，貸款能不斷對抵押物進行檢查，這種貸款和風險是一定會避免的。
參 考 文 獻 資 料
［1］葛春堯《不動產抵押貸款的風險及法律防范》［C］法制出版社2002年1月
［2］王炳東《規范的幾個法律問題》［J］《與實踐》中國人民銀行鄭州中心支行、河南省金融學會2001.8第42頁至43頁
［3］葉岷、范傳卿、高紅梅《房地產抵押應注意的問題》［J］《金融理論與實踐》河南省金融學會、中國人民銀行鄭州中心支行2001.12.10第57頁
［4］齊建鐵《不動產抵押貸款的風險與防范》估介師資訊網 2004年4月日
