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論文關鍵詞：商業房地產投資風險 防范風險 防范
論文摘要：商業房地產的投資在我國乃至于全球都是備受矚目的，因為房產投資本身的獲利有著不可估量的前景，不過跟一般的投資項目一樣，商業房地產的投資風險也是存在的，怎樣正確認識商業房產的風險并通過有效的措施進行防范，是本文講述的重點。
由于前期國家出臺了很多關于商業房產方面的有利措施，所以現在很多人愿意投資商業房產，以獲取既得利益。不過商業房地產有其自身的發展規律和特點，它的投資風險也很大。尤其隨著國家近期房產政策的調控，部分城市的房產價格肯定會降下來。作為商業房產，由于投入比較大，房租比較高，房價也一直在攀升，超過了商家所能接受的范圍，這樣房產投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應該正視商業房地產的投資風險，并采取策略應對其帶來的風險。
一、商業房地產的概念及特點
所謂“商業房地產”，顧名思義，就是指用作商業用途的房產。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業廣場，批發市場或者是購物中心等所用的房產都屬于商業房地產。表現最突出的就是購物中心，它是最典型的一種商業房地產形態。當然，之所以叫做商業房地產，肯定跟住宅地產有明顯的差異。首先，商業房地產的收益高。不同于住宅直接販賣，商業房產主要靠租金來增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開發商的商業品牌，最終的資金流通程度對于房租的多少都會產生作用，而且影響深遠。商業房地產的收益還跟當時的物價水平緊密相連，隨著物價的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業房地產的經營方式相似，但內容多種多樣。雖然商業房地產一般都是將各個店鋪租給相應的商家，然后通過租金來獲益，但是出租給商戶的經營模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業房地產一般投資規模大而且建設周期和資金回收期比較長。就像購物中心，如果要建成一個特色的商業區，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業房地產都要經歷兩到三年的過渡后才能走向正軌，這就要求房產開發商有雄厚的資金來周轉才行。最后，對于商業房地產來講，經營管理要求也會偏高一些。由于商業房地產經營的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現在商業房產的市場競爭特別激烈，所以對于經營管理者的要求也變得比較苛刻。
二、商業房地產的投資風險
由于商業房地產本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過程中肯定是存在一定的風險，加之商業房地產的投資回報率比較高，所以高收益肯定包含高風險。從宏觀和微觀兩方面考慮，現在商業房地產的投資主要風險如下：
(一)經營風險
經營風險是針對于商業房產投資者而言的，是指由于自身的經營問題而導致收益水平實現率不夠或是沒有實現收益的問題。也可以說是資金流出與期望不符的風險。這種風險主要來自于投資企業或者投資者自身的內在因素，如果經營管理不善，決策出現嚴重失誤就很有可能導致運營成本增加，期望值減低。值得一提的是，經營風險也是目前商業房地產面臨的最主要的風險。
(二)財務風險
財務風險是指商業房地產投資者或者其它主題財務因受到影響而使得商業房地產不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運用財務杠桿時可能帶來風險。所謂財務杠桿指的是投資者運用借貸的資金來擴大自身的透支產出，這樣就會導致投資的不確定性增大，從而不能達到預期收益的可能性也會增大。第二，拖欠風險也是應該考慮的問題。當房屋購買者或者租賃者不按時交房租或者借款的時候，由于拖欠自己所帶來的風險就壓到了商業房地產投資者的身上。
(三)市場風險
市場風險是指由于商業房地產市場價格得變動而給房產投資者帶來損失的風險。這一點是很值得重視的，因為市場風險是最難把握的，它會隨著市場的走向而變動。
(四)利率風險
利率風險顧名思義就是指商業房地產投資因為利率的變化而影響收益所帶來的風險。眾多周知，商業房地產在開發初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開發商都會選擇跟銀行合作，進行貸款等動作，這樣一來，銀行利率的增減就跟商業房產的投資風險直接掛鉤了。 轉貼于
(五)無流動性變化風險
由于商業房地產從建房開始都是不能流動的，所以投資進去的資金就不能夠隨時轉出轉進，這樣就有可能由于投資周期過長，使用周期等早場房地產價值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動性太差的原因很有可能導致投資收益水平，而造成無流動性變化風險。
(六)自然災害帶來的風險
自然災害帶來的風險估計一般人都可以理解，像是地震，水災等風險對于商業房地產業也是不可抵擋的，不過這項災害可以轉嫁到保險公司那里，相對風險比較低。
三、商業房地產風險的防范策略
商業房地產的投資收益是建立在對未來房價走勢判斷的基礎上的，只要判斷的準確就一定能夠得到好的結果。不過由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產的實際收益與預期收益偏差太多，所以防范這種預期收益的偏差成了商業房產風險最重要的防范策略。最好的辦法就是通過仔細認真的市場調查，考慮各種因素，最終進行歸納統籌，得出最準確的數據最為投資依據。要做到這些，首先作為投資者來講，要對經濟市場比較了解，對于市場的走向要有比較深刻的意識，最重要的是要針對自己所投資的商業房產的未來發展有非常客觀的認識，要能統籌全局，掌控趨勢。其實防范商業房地產投資風險，大體上有這幾種途徑：一，風險規避、損失控制與風險轉移。簡單地講就是回避一些風險比較大的項目，而選擇風險較小的項目進行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產投資風險降到最低。二，損失控制。它主要是指通過一些方式方法，而將房產損失控制到最低。就像我們可以通過改善管理方法，減少風險投資。三，風險轉移。這點的意思就是把風險轉嫁到其它項目或單位上，比如保險公司就是一個很好的平臺。
總結
總之，商業房地產的投資風險是不可忽視也不可阻擋的。投資者在選擇投資項目的同時一定要根據自身的狀況慎重選擇，盡量避免不必要的風險，必要時采取一定的措施，防范于未然。
參考文獻
[1]楊洋，房地產估價風險分析與防范[J]價值工程，2010，26
一、房地產投資信托概念
房地產投資信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金,按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,以不動產或其經營企業為主要運用標的,對房地產信托資金進行管理、運用和處分的行為。房地產信托可滿足房地產業發展的需要,為房地產企業拓展新的融資渠道,并且,依托房地產信托,投資者可以通過資本市場,投資房地產領域,增加了新的投資渠道。所以,開展房地產信托,可以形成房地產業信托業和投資者多贏的局面。
1、房地產投資信托種類
根據資金投向的不同,REITS(房地產信托)可分為三類:
權益型(Equity REITS)
權益型REITS直接投資并擁有房地產,其收入主要來源于屬下房地產的經營收入。收益型REIT的投資組合視其經營戰略的差異有很大不同,但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產。投資者的收益不僅來源于租金收入,還來源于房地產的增值收益。
抵押型(Mortgage REITS)
主要以金融中介的角色將所募集資金用于發放各種抵押貸款,收入主要來源于發放抵押貸款所收取的手續費和
抵押貸款利息,以及通過發放參與型抵押貸款所獲抵押房地產的部分租金和增值收
益?；旌闲?Hybrid REITS)
此類REITS不僅進行房地產權益投資,還可從事房地產抵押貸款。
另外,REITS 還有很多其他分類方法。
2、房地產投資信托特征
特征一:R E I T S 的主要投資對象是房地產
以此區別于投資股票、外匯、期貨的其他投資基金。
特征二:R E I T S 是資金信托和財產信托的結合
其他的投資基金一般需要投資者支付貨幣資金來交換受益憑證;而REIT除了接受貨幣資金外,
還接受房地產。
特征三:R E I T S 持有者只享有收益權和知情權
普通股的投資者可以通過股東大會選擇管理者和參與重大決策;而REIT的投資者沒有這些權利,投資者如對REIT 的管理者不滿,只能“用腳投票”,即在市場上賣出或要求REIT 發起人贖回其發行的資產收益憑證。
特征四:REITS 價格形成依賴于其所擁有房地產的基礎價值
普通股價格更多地依靠其現時和預期的收入,與每股的賬面價值關聯程度不大;而REITS價格形成更多依賴于其所擁有房地產的基礎價值。
3、辦理房地產信托企業資質
信托投資公司辦理房地產信托業務時,涉及的不動產經營企業應具備下列條件:
? 條件一:有國家認可的執業資格;
條件二:注冊資本不少于1000 萬元人民幣;
條件三:具有完善的法人治理結構;
條件四:具備足夠的人力、組織及技術資源,其中至少有2人在房地產投資管理方面具備5 年
以上可追溯的記錄;
條件五:中國銀監會要求的其他條件。
二、房地產信托融資操作模式
1、美國模式
美國的REITS 通常是以基金的形式出現的,在成立階段,其主要運作流程為:
(1 )評估資金
基金發起人為滿足自身需求,進行REITS 基金募集的籌劃,主要工作包括:預估所需資金數量,確認選擇REITS 基金為籌資工具,并考慮投資標的收益性能否達到必要的回報率等。
(2 )接洽承銷商
發起人與承銷商討論投資與募集事宜,包括投資細節、募款細節和承銷方式等工作。
(3)接洽律師及會計師
與有資格的律師及會計師討論基金申請發行的相關法律、會計問題,選定律師事務所及會計師事務所為成立全過程服務,并擬訂申請文件,此時投資計劃在財務上的可行性分析基本確定。
(4 )接洽不動產顧問公司
若基金未來的經營管理由房地產顧問公司擔任,則需要洽定對象并簽定REITs管理顧問契約,
確定權利義務關系。
(5) 申請募集
當所有文件備齊后即可以向SEC申請募集,在申請成功后,要決定保管機構并簽定REITs契約。REITS成立并在證券交易所掛牌交易后,便進入正式運作階段。該類證券一般需經過信用評級機構的評級。房地產投資信托公司必須按成立階段所定協議實施投資計劃,保管機構則依房地產投資信托公司的指示,進行業務操作,執行房地產買賣、傭金收付及租金與相關商業投資的收支等事
宜。投資者通過券商購買REITS 證券,投資收益則從保管機構處獲得。
2、日本模式
日本信托運作流程為:
步驟一:房地產公司將土地、建筑物分售給投資者,由投資者繳納土地、建筑物的價款給房
地產公司;
步驟二:投資者將房地產產權信托給房地產投資信托公司進行經營管理;
步驟三:信托公司將房地產全部租賃給房地產公司,同時向該公司收取租賃費;
步驟四:房地產公司也可以將房地產轉租給承租人,向承租人收取租賃費;
步驟五:信托公司向投資者發放紅利;
步驟六:信托公司也可以將該房地產在市場上銷售,從購買者身上獲取價款,再按比例分配
給投資者。
3、香港模式
2005 年6 月16 日,香港證監
會經修訂的《房地產投資信托基金守則》,撤消了香港房地 產信托投資基金(即REITS)投資海外物業的限制,允許房地產基金投資世界各地房地產項目,實際
上就是允許內地或海外房地產商將其在內地的商業地產項目以REITS 形式到香港上市。同時將
REITS 的最高負債比例由總資產的35%提升至45%,排除了香港相對其它亞洲國家作為REITS 中
心的弱勢。消除地域限制及提升負債比例,為國際房地產投資機構在香港成立房地產投資信托基金
提供了機遇,也為中國房地產商提供了集資及套現的渠道。
(1 )香港稅制
從總體上看,目前HK-REITS 以信托作為載體,不設區域限制,最低持有年限為2 年,對股份
持有的限制同掛牌,房地產投資比例至少需占資產凈值的90%,分紅比例至少需占稅后收入的90%,
最高負債率限制在總資產的45%不享受特定稅收優惠,但在香港稅制下分紅及資本增值部分免稅
(2)香港REITS 運作模式
(3)香港R E I T S 開放為內地房地產市場帶來的機會優勢
優勢一:對于內地房地產商而言,REIT 是一種全新的經營模式,REITS 的出現可使其從目前單純的房地產開發模式拓展為長期投資模式,以獲取穩定的租金收入和REITS 管理費。
優勢二:REITS為內地房產商開辟了新的融資渠道,業主及開發商可以REITS的形式重組其房產物業,從而改善資產負債表及增強資金的流動性。
優勢三:REITS 對銀行貸款的依賴度很低,擁有資金成本較低的優勢。
優勢四:HK-REITS 的上市為內地房地產商提供了面向國際資本市場融資的契機。
優勢五:REITS是一種長期投資模式,非處置不良資產或劣質資產的變現捷徑,它的出現有利于減少房地產市場的投機成分,促進市場的長期穩定發展。
優勢六:香港發行REITS的經驗可供內地借鑒,對內地房地產商來說影響深遠,將有利于促進內地房地產市場的長期穩定發展。
4、內地房地產信托運作模式
(1 )傳統貸款型信托融資模式
① 操作流程
第一步,房地產公司就項目融資與信托投資公司達成一致;
第二步,就信托產品的設計與發行獲得有關政府主管部門的審批;
第三步,面向廣大投資者公開發行信托憑證;
第四步,信托公司將發行信托憑證所募集的資金以信用貸款的方式投入至房產項目;
第五步,信托公司回收資金。
② 優點
管理比較簡單,收益比較穩定。
③存在問題
由于信托公司對信用貸款本身有較大的風險,而總體上看信托公司對房地產項目的評估能力還不如銀行,因此,信托公司面臨著較大的風險,并將嚴格對項目的基本素質的要求。
(2 )股權型信托融資模式
這種方式是信托公司在集合資金后,以增資的方式,向房地產企業注資,持有房地產企業部分股權,房地產企業承諾兩年后以溢價方式將股權回購,這種方式實質是階段性股權融資的方式。這種方式發揮了信托的特色,是銀行所不能做的(因為銀行不能進行實業投資)。在這方面最早做的是重慶國投,例如其所運作的世紀星城項目。
①操作流程
第一步,信托投資公司以發行信托產品的方式從資金持有人處獲得資金。
第二步,信托投資公司以股權投資的方式向房地產公司注入資金。
第三步,信托投資公司獲得房地產公司的股權,但該等股權的性質類似于優先股,即對于公司的日常經營、人事安排等沒有決定權(可能具有建議權、知情權、否決權等其他有限的權利)。第四步,信托投資公司將其所持有的股權委托原有的股東管理,同時,與原股東或關聯方(最好是關聯方)簽署股權回購協議。為了確保購協議的履行,雙方可能需要有一些擔保條件(例如,重慶國投的世紀星城項目是使用開發商所持有的全部股權作質押;杭州工商信托所運作的浙江水泥項目,是由第三方提供擔保)。
第五步,房地產公司運營開發項目,獲得現金流。
第六步,關聯方(或原股東)從房地產公司處獲得相應的資金,回購股權,信托融資過程結束。
②模式優點
能夠增加房地產企業的資本金,促使房地產企業達到銀行融資的條件。信托公司的信托計劃募集的資金進行股權融資類似于優先股的概念,只要求在階段時間內取得一個合理回報,并不要求與開發商分享最終利潤的成果,這樣既滿足了充實開發商股本金的要求,開發商也沒有喪失對項目的實際控制權。
三、房地產信托優勢分析
1、REITS 自身優勢
(1 )具有流通性與變現性
由于房地產本身的特性,導致交易過程需要借助中介機構,不但費力,且轉移手續繁雜,變現性差,從而使得投資者具有極高的流動性風險。REITS是以證券化方式來體現房地產的價值,證券在發行后可以在次級市場上進行交易,投資者可以隨時在集中市場上或店頭市場上買賣證券,有助于資金的流通,一定程度上消除了傳統房地產不易脫手的顧慮。
(2) 專業化經營
由于REITS經營權與所有權高度分離,通過專業化的經營管理,可以使房地產營運績效大幅度提高,直接影響REITS 證券價格的上漲,使投資者可以分享房地產專業投資的成果。
(3) 資本積累
REITS是以受益憑證在資本市場募集資金,再以直接經營或間接融資方式投資于房地產市場,有效地結合了房地產市場和資本市場。通過這兩個市場的結合,有助于房地產商在大規模房地產開發中的資金取得,加速資本積累,促進土地的有效利用。
(4) 投資風險分散
由于房地產投資往往需要龐大資金的投入,個別投資人無法同時進行多項房地產開發計劃,造成風險的過度集中。REITS是以收益憑證方式募集大眾資金,從事多樣化的投資,除可通過不同的房地產種類、區位、經營方式等投資組合來降低風險外,也可以在法律規定范圍內從事政府債券、股票等有價證券投資以分散投資風險。
(5) 正確引導房地產市場機能
由于REITS的投資組合、投資期間、受益來源與分配等事項,均受到相關法規的嚴格限制,其目的在于預防房地產短線交易的投機行為,使資金的投入
能促進房地產的有效利用。另外,通過REITS的方式來對大型公共建設計劃進行融資,既可順利推動建設,也可使投資大眾分享公共建設投資成果,且經由REITS在集中市場或店頭市場掛牌上市,可以達到以有效率的證券市場來監督無效率的公共部門的效果,最終能使整個市場機能得以充分發揮,增加社會福利。 2、商業地產開發REITS 融資優勢
通過REITS 方式融資,對商業地產開發商而言具有以下幾個方面的明顯優勢:
(1) 可用以融資的物業范圍寬廣
任何可以產生穩定收益的房地產均可采用REITS融資。包括商業零售業、住宅公寓、酒店、寫
字樓、工業廠房等。
(2) 可融資金額巨大,資金來源豐富
例如華銀控股目前操作的REITS,單個物業可融資金額從3億元起,根據物業實際價值,多多益善。而海外REITs 市場的投資人主要是當地機構投資者、國際機構投資者、私人銀行和個人投資者。
(3) 風險分散
將房地產行業金融風險分散到國際投資者中,符合政府政策。
(4) 融資總額相對較高
一般情況下,采用REITS方式融資總額能夠超過物業抵押貸款金額,交易價接近資產價值。在銀行抵押貸款、金融租賃等融資模式下,商業物業業主一般僅能獲得相當于物業價值60%~70%的資金。REITS 則是根據市場標準綜合物業整體考慮,對物業進行整體定價,吸引投資。
(5) 融資方式靈活
對于總價超過3億美元的大型連鎖商業物業,比如,華銀控股可以協助業主,以業主為發起人將其資產在境外上市。對于規模較小的物業,華銀投資可以集合多家物業打成一個資產包在境外運作上市。
(6) 可選擇長期獲益
物業業主也可以自持一部分基金單位,與其他投資人一起從物業租金等收益中獲得長期股息收益。此外,控制REITS 管理者的發起人還可以從中獲得管理費收入。
(7) 節稅
REITS融資具有不可替代的節稅優勢。
(8) 提高企業知名度
采用REITS 融資,可以幫助房地產開發商在國際上建立聲譽,擴大行業內和國際上的影響。
(9) 有助企業經營管理規范化
由于上市過程中的各個環節都要求信息公開,管理規范,通過REITS運作可以帶動企業完善治理結構,規范經營管理。
【關鍵詞】 固定資產投資 審計 風險 防范
審計風險貫穿固定資產投資的全過程，造成審計風險的原因主要是有以下一些方面：審計人員的風險意識薄弱、審計方法和技術不專業以及審核機構不健全。有效的對審計風險進行防范有利于投資的健康發展。
一、固定資產審計的概述
固定資產的投資審計是我國審計監督體系的一個重要部分，它主要是指審計機關根據國家相關的法律法規以及政策制度，對固定資產投資的項目財務收支的真實性、合法性等效益進行監督和評價的過程。
二、固定資產審計風險的定義
根據審計風險的定義，通常可以把審計風險劃為兩部分，即廣義風險和狹義風險。其中廣義風險主要是針對審計職業風險來說，內容十分廣泛，主要包含以下這些方面：在審計過程中由于本身的缺陷會造成審計的結果與現實有差異，導致損失或者有可能導致損失;公司由于自身管理經營不當造成公司無法清償債務、破產;審計人員以及審計組織不夠專業造成的審計營業風險。狹義的審計風險主要是來自于審計的從業人員造成的，在審計中沒有及時發現其中嚴重的錯誤造成的風險;錯誤判斷帶來的風險。固定資產的投資過程中若不采取合理的辦法來進行控制，會出現很大的差錯，審計是其中一個方面，另外一個方面是投資活動自身的投資問題引起的。前者屬于固有風險，后者屬于控制風險，二者相互關聯。所以審計人員應該擁有專業的審計專業技能，對投資風險做出準確的判斷，制定相應措施來降低風險。
三、固定資產投資審計風險的形式
前文也有提到，固定資產審計這項工作非常復雜，需要大量資料和數據來實現，所以會受到各種因素的影響，這就導致了不同程度以及不同形式的審計風險形成。通過大量研究得出審計風險的形式主要有以下幾個方面。
1、審計的方式有缺陷
在固定資產投資的審計過程中，通常會采用分析復核法和審計抽樣法。對于分析性復核，大量運用會造成很懂分析性復核風險，增加了審計風險的內容;對于抽樣調查，抽樣的樣本很有限，這種得出的結果通常都是不準確的，比較局限性而不能推斷出整體的審計結果。
2、審計單位不配合
在對固定資產投資的審核中，往往需要很多資料來提供依據。如果審計單位不配合，提供的資料不全面、不真實，那么審計人員的判斷也會有誤，對于固定資產投資的審計就沒有真實性可言。
3、審計人員專業度不高
主要是說審計人員自身的專業知識以及技術水平有限，沒有辦法發現在固定資產投資中存在的問題，然后提出錯誤性的意見。
四、固定資產投資審計風險形成的原因
1、審計風險意識淡薄
在固定資產的審計中，產生風險的原因是多種多樣的，審計人員的風險意識薄弱是其中重要因素之一。固定資產投資的審核具有復雜性，所以需要審計人員擁有很高的風險意識，并時刻保持著對風險的警醒。但是在實際生活中，對于固定資產投資的審計人員是否具有這方面的警惕性完全沒辦法去確定。根據我國現有的審計發展狀況來推斷，由于審計人員意識淡薄引起的審計風險時常發生。例如，在固定資產投資項目現場取證時，審計人員就沒有及時對固定資產的投資施工單位或者監理單位進行現場簽字確認，沒有對固定資產投資中所使用的物資價格進行一個審核和確定，從而導致了最后的審計沒有充分依據而出現缺陷。所以如果在審計中，審計人員沒有高風險意識，不能時刻的保持警惕，會引起審計過程中的高風險。
2、審計方法和技術缺陷
當前由于市場機制還不夠健全，所以固定資產投資審計工作的技術和方法也存在一定的缺陷，這種狀況很容易引起審計風險的發生。主要有以下幾個方面。
（1）固定資產的審計通常情況下都是簡單的“就項目審核項目”，內容主要是側重于微觀層面，而不是對所獲得審計資料進行深度分析研究，然后從宏觀上對于固定資產投資提出可行性的建議和審計方法。
（2）現有的固定資產審計內容還是以傳統的方式來尋找審計過程中所出現的紕漏，審計的重點是真實性和可靠性，在固定資產的投資中發現其違紀違法的內容仍是審計過程中的主要內容。但是，就現在的經濟環境而言，固定資產投資效益審計以及全過程審計成為未來的主流發展，但是現有的審計方法不能滿足審計實際的發展需求。
3、參建方責任機制不健全
固定資產的投資涉及很多責任方，所以參建方的責任機制是否健全將會影響到審計風險。在我國現有的固定資產投資市場中，往往忽略了這個方面，固定資產投資參建方責任機制都不完善和健全，很容易誘發導致風險因素。理論上來說，建設方應該對固定資產的全過程進行管理負責，設計方應該對建筑的可行性和實施性負責，監理方要對現場的施工情況進行監督，包括工程的變更、簽證的時效性和真實性。如果各個參與建設的合作方都能明確自己的責任，這就有效的減少了審計風險的發生。但是在固定資產投資過程和實施過程中，經常會出現合作方自顧自的行事，管理不規范、資料不完整進而導致了固定資產的投資風險。
五、固定資產投資項目審計風險的應對措施
1、強化審計人員的風險意識
為了應對審計人員風險意識薄弱而導致的固定資產投資風險，審計人員應該在對固定資產投資審計之前就樹立好風險意識，對審計風險有一定警惕性。首先，審計人員應該清楚地了解自己所要審計的固定資產的具體資料，以及明確自己在審計中所需要承擔的責任和工作范圍，一絲不茍地對待固定資產投資的審計工作，尤其是將固定資產投資的審計規范化和標準化符合相關的要求和程序。其次，更要對固定資產做風險評估，審計人員應該對可能造成固定資產投資審計風險的因素進行分析，提前做出決策未雨綢繆，這樣才能有效的防止審計中的風險發生，也能夠在突發性的風險中快速做出決策。在風險評估中，可以采取風險的大小來合理安排審計項目的先后順序，確定審計工作的重點，明確降低固定資產投資審計的風險方法與措施，這樣有利于審計人員在后期對于固定資產投資風險的審計工作的有效防范。
2、完善審計的方法和技術
隨著經濟與技術的發展，現有的很多固定資產投資審計都沒辦法滿足固定資產投資的審計任務，不能適應多變的經濟環境，審計難度大幅增加。由于審計具有審計范圍大、審計內容多、審計時間長等特點，從而導致了固定資產的投資審計方法相比較一般的審計項目更加復雜，且技術要求更高，所以對于完善固定資產投資審計的技術和辦法刻不容緩。對于固定資產投資審計的改進方向，根據現有的固定資產投資審計辦法的基礎上進行完善和改變，將原有的審計辦法轉變成以對內部控制系統為基礎的抽樣審計，借助該控制系統的評價結果來確定審計工作的重難點。加強投資方內控制度建設，同時要進行充分的分析測試，根據分析結果擬定審計計劃、實施審計具體工作、得出重要的結論，最后在審計程序中把風險因素列入進去。
3、控制來源于各個參建方的風險
實踐證明，固定資產的投資審計和其他項目的審計明顯不一樣，這就要求我們區別對待，一般的財務審計主要是根據材料來做出審計意見，而對于固定資產投資審計不僅要對資料進行審計工作，同時也要對工程現場實物方面進行審計。所以在進行審計的時候，需要各個參建方提供真實有效的數據，審計人員根據自己的專業經驗對參建方提供的資料進行專業綜合性分析。如果在此過程中，參建方提供了錯誤的資料，而審計人員也沒有發現就會導致審計工作誤判，從而不能提出可行性的審計意見，所以審計機構應該督促參建方提供真實可靠合法的資料。嚴格要求固定資產投資的建設方對自己提供的資料負責，并簽訂承諾書，若出現資料的不真實性，切實追究有關人員的責任。
4、做好投標招標的工作
對于固定資產投資審計而言，由于工程施工招投標審計為事后審計，加上違規手段隱蔽，往往存在較大的風險，這就要求在審計過程中更加注重審計程序到位，掌握招投標審計的重點和方法。
根據招投標工作流程，工程項目招投標審計主要分為三個階段：工程施工招投標審計、開標評標以及定標審計，簽訂合同審計。其中工程施工招標審計是最為重要的一個環節，應重點關注招標的合法性，關注建設項目是否符合招標條件，主要審計初步設計及概算、招標范圍及方式，審計招標人是否具有編制招標文件和組織評標的能力;關注招標文件及投標文件，重點審查是否存在招標人以不合理的標段或工期限制或排斥投標人現象，以及是否存在哄抬標價或泄漏標底現象。開標評標以及定標審計重點關注開標過程是否符合程序，避免虛假評標現象出現。簽訂合同審計重點關注合同主要條款是否與中標文件中內容一致，有無實質性變更，避免中標方違規將項目主體分包的風險。
5、開展合同審查實施
加強審計人員的法律意識，針對合同條款是否嚴密規范做審查，關注相關文件審查的先后順序，規定雙方應該承擔的義務以及權利，對風險做好明確規定。針對一些工期較長的合同，應定量做好風險范圍的約定。加強對合同的追蹤管理，避免因文件遺失或者文件不齊全而導致的糾紛問題。
六、總結
固定資產投資是項龐大的工程，涉及單位多、建設內容廣、項目周期長，資金投入以及流動都很大，這加大了審計工作的難度。再加上各種因素的影響，審計過程中難免會出現各種各樣的風險，就更要求審計人員給予高度的重視，在審計過程中時刻有風險意識，并采用科學合理的方法進行固定資產投資的審計工作。
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房企缺乏業務風險管理人才近幾年來,隨著我國房價的高企,我國房地產企業的業務發展非常迅猛,房地產項目開發遍及全國各大中小城市。一些大型房企,如保利、碧桂園、綠城、萬科、恒大等房地產企業在全國各大中城市不斷布點,下設子公司不斷開發新項目。雖然大型房企的管理房地產開發經驗比較充足,管理比較完善,員工隊伍經驗比較豐富,但不是企業規模越大越好。企業隨著規模的擴大,可能會導致規模不經濟,這主要是由于企業項目的盈利性不同、企業內部協調和管理更加復雜、項目的跟蹤和監控的難度大。通過市場增長率-相對市場占有率兩個維度來分析經營業務,可將企業業務分成四類,分別是明星類、金牛類、問號類和瘦狗類業務。對于不同的業務,企業應該采取不同的管理策略。金牛類業務,市場占有率較高,這是企業的主要資金來源,但市場增長緩慢,企業的投資不用太大;明星類業務,市場占有率較高,能回收大量資金,同時市場增長較快,為了保持在市場中的優勢,企業需要加大投資;問號類業務,企業要進行有效分析,選出一部分業務投入大量資金,促使其發展成為企業的明星類業務,對于無力推進的業務,企業應該放棄;瘦狗類業務,市場占有率和市場增長率均很低,企業沒有必要繼續投資。房企應通過定期召開各地子公司負責人參加經營形式分析會等形式,及時了解一線市場狀況,統一思想和行動;可以根據正常的市場變化及時調整項目開發計劃和產品結構,確保公司產品符合市場需求。我國房企目前比較缺乏業務風險管理人才,在企業規模持續擴大和業務范圍不斷拓寬的前提下,缺乏在人力資源管理、風險控制、項目管理方面的人才,從而幫助企業在投資、成本控制、財務管理、質量管理、品牌和銷售管理、人力資源管理等個業務環節制定相應的制度體系,分析經營業務的盈利狀況;幫助企業控制區域公司數量,由已進駐城市負責周邊新進入城市的管理,對經營業務進行有效取舍;幫助企業加強信息化建設、改進管理方法,逐步建立起財務、成本管理、銷售、人事四大信息系統,并在此基礎上開放統一的信息化管理平臺,提高業務的規范性和信息傳遞的及時性,對企業項目進行有效管控。
對房地產企業人力資本投資問題的對策
因為人力資本投資回報期長,投資對象即勞動力的主觀能動性較強,人力資本投資需要不斷地、持續地進行。因此,作為高度追逐利潤的房地產企業,對人力資本的投資更顯吝嗇。如果沒有對房地產企業人力資本投資的不確定性進行有效的預測和預防,很難激勵房企進行人力資本投資的積極性和主動性。我國房企人力資本投資問題的控制機制1.房企人力資本投資的法律保障房地產企業的流動性一直高居各行業的前列,特別是核心員工的流失更加成為我國房企的最令人頭疼的問題。我國《勞動合同法》的最新條款中的“競業限制”能夠從法律上保障房企流失員工在規定年限內不能在本行業就業。但是,我國執法監督存在極大問題,違法不糾的現象普遍存在,導致同行業跳槽的現象非常普遍,我國房企真正使用“競業限制”的法律,對跳槽員工進行房企的例子少之又少。有鑒于此,房地產企業必須具備強烈的法律意識,保護自己人力資本投資的效益和成果。同時還必須與員工簽訂相關競業限制、保密和賠償協議,以保護房企的人力資本投資正當權益。自從2010年我國限購房政策以來,房子越來越不好賣,房地產行業營銷策劃人員跳槽越來越頻繁。資深的策劃人才傾向于大型知名的房地產企業,中小型房地產企業遭遇人才瓶頸,房地產企業挖人力度空前激烈,為了保護房企的人力資本投資的利益,房企有必要依據協議要求司法保護。這樣,可以在房地產企業剎住這股歪風,防止房企人才受高薪的誘惑,不顧與房企簽訂的競業和保密協議,攜帶商業秘密跳槽,給房企帶來巨大的經濟損失。只有拿起法律武器,將違反者告上法庭獲得勝訴,才能為房企挽回經濟效益。2.房企人力資本投資的制度保障通過《勞動法》的“競業限制”和合同的保密協議的法律保障機制只是一種比較消極的做法。房地產企業如果要在市場競爭當中具備競爭優勢,必須要有積極、主動的激勵員工機制才行。薪酬制度是房企激勵員工的一項最主要的制度,要使薪酬制度能真正激勵員工,必須有一整套配套制度作為保障。房地產企業不同部門、不同崗位的要求不同,給予的薪酬當然也就不同。所以,房地產企業必須要對企業的各部門及其崗位進行有效地工作崗位分析,得到各工作崗位的標準,即工作崗位說明書。以此進一步形成房企人員招聘、員工培訓、員工績效管理、員工薪酬管理的文件。房企的工作崗位分析必須要引起企業高層的充分重視和支持,同時工作崗位分析要讓全公司所有部門和普通員工參與進來。房企一定要根據企業的需要數量和標準展開人員招聘工作,“一個蘿卜一個坑”,企業一定要堅持寧缺勿濫的原則,絕不放松錄用標準。員工招聘不僅需要招到自己各崗位所需任職資格的人才,同時一定要注重員工的價值觀是否與企業相一致,只有與企業有共同想法和理想的員工,才會真正將企業當作是自己的歸屬。找到合適員工,要把他放在合適的崗位上。員工的任職崗位不僅要注重能力,最重要的是要注重員工的興趣。為了保證員工的績效,房企必須要建立有效的績效管理體系。房企的績效考核一定要公平,以員工的實際表現作為考核的依據。很多房企比較偏重于對員工績效結果的評估,而忽視對員工績效的管理?？冃Ч芾韽娬{,房企必須要有員工一起制定員工績效的目標,隨時與員工進行績效的溝通。每到考核期不僅將績效考核的結果告訴員工,還要與員工交流績效大小的原因,與員工一起制定下一階段績效改進的計劃。這樣,員工在房企的表現才是可持續的。保利地產非常注重公司人力資源的培養,認為人力資源是公司的第一資源,是公司未來競爭的保障。2006年,保利公司就啟動了人力資源孵化器戰略,將公司人力資源培養分為專項技術培養、房地產業務培養、職業精神培養和企業文化培養四部分。并且啟動公司內部培訓師制度,定期邀請外面的專家來公司對員工展開培訓,公司高管直接加入到新進員工的培訓行動之中,并強化薪酬激勵機制和內部獎懲制度。3.房企人力資本投資的文化保障現在,很多房企比較重視企業文化的建設,企業文化的核心是價值觀認同。企業文化是企業的軟實力,對企業員工會產生巨大的導向作用、約束作用、凝聚作用和激勵作用。必須要明確的是,建設企業文化不僅僅是企業文化部門的職責,是企業高層職責,是企業管理層的職責,更是企業所有員工的職責。只有企業高層重視企業文化,企業文化才能被員工認同,調動勞動者的積極性才會得到提高勞動效率。企業的價值觀只能通過制度規范才能讓員工明白,怎樣的行為才是企業所期待的,怎樣的行為是企業所不允許的。因為不同的人有不同的想法,只能通過制度才能將企業的價值觀流淌在員工的血液當中,逐步變成為每位員工的行為習慣。先進的企業文化一旦形成,就會為房企的持續、穩定發展奠定堅實基礎。恒大地產通過對排球和足球的持續投資,使恒大地產的艱苦創業、無私奉獻、努力拼搏、開拓進取的企業文化為員工所熟悉。以理念奠基、視道德倫理重商業利益,是萬科的最大特色。萬科認為,堅守價值底線,拒絕利益誘惑,堅持以專業能力從市場獲取公平回報,致力于規范、透明的企業文化建設和穩健、專業的發展模式是萬科獲得成功的基石。憑借公司治理和道德準則上的表現,萬科載譽不斷。萬科公司的定位是:做中國地產業的領跑者。萬科強調對內平等,對外開放,致力于建設“陽江照亮的體制”,萬科把人才視為資本,倡導“健康豐盛的人生”,萬科公司的企業文化備為業界所推崇。房地產企業人力資本投資問題的控制措施1.房企必須要建立人力資本投資決策科學體制科學的決策建立在對企業外部環境和內部環境分析的前提之上,這是房企降低人力資本投資不確定性的關鍵。房企在了解外部經營環境的基礎下,房企必須對自己的員工進行摸底,要清楚了解企業現在員工的狀況,人是多還是少,哪個崗位人多,哪個崗位人少?，F有的員工的質量和數量能否滿足企業發展的需要,只有這樣,房企才能進行合理的人力資本投資,降低人力資本投資失敗的風險。房企一定要擺脫“一言堂”的、傳統的、完全依賴決策者個人的判斷來作決策的困境,建立人力資源管理信息系統,建立人力資本投資核算體系,從制度上保證人力資本投資的效率、效果。恒大地產通過社會招聘、接收大學生、內部培養、海外引進等方式整合高素質的人力資源,形成了一支年輕化、高學歷、高素質的學習型管理團隊,提高了公司決策團隊的綜合素質,這是恒大連續數年保持高速增長關鍵。廣州富力地產,隨著地產規?；?、跨地域發展,面臨的人力資源管理挑戰也越來越嚴峻,由于缺乏科學、高效的人力資源信息化管理體系,導致各環節工作效率不高。自2007年以來,廣州富力地產引入了用友公司房地產管理系統,建立起完善的激勵與平衡機制,充分調動和發揮企業員工的積極性與創造性,充分開發企業人力資源,從而創建出一套先進、科學與合理的人力資源信息化管理模式。2.房企要建立人性化的持續激勵機制現在的企業都說人力資源是企業的第一資源,但關鍵是要落在實處。知易行難,大多數房企仍然只將公司員工看作是公司機器設備一樣,不停地進行壓榨,不停的要求和索取,而沒有真正將員工看作是房企的資本,要通過投資才能可能獲得很多的回報。我們應該將員工看作是“蓄電池”,可以不斷地充電放電。“充電”就是對人力資源的投資,“放電”就是人力資本給房企的回報。只有房企真正將員工放在房企同等重要的地位,真正地尊重員工,并通過建立薪酬激勵、環境激勵、發展激勵、領導激勵等多方面的激勵機制,如下圖,才能促進員工工作效率的提高、忠誠度的增加、減少房企員工的流失、滿足員工的自我成就感,最終減少房企人力資本投資的不確定性。
幫助總經理個性化改進HR管理績效總經理根據部門實際情況選定5-8個HR目標HR定期給總經理提供數據信息（本部門與公司）•推薦業界優秀人才人；•招聘高級人才到崗人；•部門績效面談覆蓋率；•工作環境指數提高到；•薪酬福利溝通？•關鍵崗位/績優人員流失率；•本人及班子對員工的培訓學時；•本人開發課程2門以上•本人及班子成員的后備干部比例；•下一步覆蓋比例人性化的人力資源目標管理目標庫（HR）持續改進（GM）目標跟蹤（HR數據）發展人選定目標（GM）吸引人激勵人保留人圖1人性化的、持續激勵機制合生創展強調結合公司實際情況及市場狀況制定集體的薪酬策略,規定按員工所處級別及承擔職務制訂薪酬,同時也考慮員工的學歷、資歷、技能等因素并考慮生活費用與物價水平、地區和行業工資水平、勞動力市場的供求狀況和公司財務能力、預算控制、薪酬政策、企業規模、比較工作價值、競爭力等。公司的薪酬根據年度通貨膨脹、勞動力市場供求變化、公司當年整體效益等因素進行工資調整。萬科企業員工手冊上印著一句話:“人才是一條理性的河流,哪里有低洼就流向哪里?！比f科的企業文化一貫是讓職員有尊嚴,把人當作第一要務,員工之間互相尊重,牢牢把住了員工的脈搏,進而促進了企業人力資本投資收益。3.房企要與員工建立以勞動契約和心理契約為雙重紐帶的戰略合作伙伴關系房企要真正重視員工,強調房企與員工共進退、共發展,真正關心員工、讓員工感受到企業大家庭的溫馨。福利措施要首先想到員工,經濟形勢不好,削減工資要首先從管理層開始。不斷提高員工的工作環境和生活質量,幫助員工養成良好的生活習慣,提高員工的健康水平,關心員工及其家庭。幫助員工進行職業生涯規劃,延長房企人力資本使用期限,讓員工成為房企的忠實員工。尊重員工的個性,創建與員工互信的溝通氛圍,培養發展員工的團隊精神,降低溝通成本和提高工作效率。只有這樣,房企對員工的心理期望才能與員工對房企的心理期望達成一種默契,真正在房企和員工之間建立信任與承諾關系。從而激活房企員工隊伍,發揮員工的積極性和創造力。房企與員工建立了有效的共生關系,從根本上就防范人才流失現象的發生,提高了房企人力資本投資的效益。4.房企應創建學習型組織世界已經進入學習型組織的時代,能創建學習形組織的企業,才是最有活力的企業。我國房企要制定適合自己的戰略,通過自我批評、信息反饋和交流而力求進步,向未來進軍。房企只有敢于否定自我,不斷學習、提高,才能在發現優點和成績同時,發現許多潛藏的弱點。這樣,房企才能在克服弱點和發揮優勢的過程中不斷向前發展。我國房企在充分衡量房地產項目開發過程的各要素之后,應極力在進行更有效的管理和避免過度官僚化之間尋求一種新平衡,以更徹底地分析與客戶的聯系,視客戶的支持為自己進步的依據,系統地從過去和當前的研究項目與房地產項目中學習,不斷地進行自我批評、自我否定。還要通過網絡在企業內外建立廣泛的聯系和信任,要求企業經理人員、員工和顧客保持密切聯系,加強互動式學習,實現資源共享;通過建立共享制影響公司文化的發展戰略,促進公司組織發生變化,保持充分的活力。建立學習型組織,使公司整體結合得更加緊密,效率更高地向未來進軍。例如合生創展公司專門針對大學畢業生開展了一個名為“合動力”的人才培養計劃。第一階段是畢業前實習,主要是公司基礎培訓加崗位體驗培訓。第二階段是入職后培訓,主要是集中到集團一周入職拓展培訓加合生學府E-learning工作標準培訓。第三階段是定崗后一年內培養,主要是職業加油站,專業培訓加指定帶教老師崗位工作帶教培訓。最后是幫助新員工進行職業生涯規劃。合生創展通過這一系列組織學習培訓,培養了一大批符合企業要求的人才,并且奠定了一個濃烈的學習氛圍,無形中提高了人力資本投資收益。
1 房地產信托投資基金發展的現狀
信托業務和銀行業、證券業、保險業一起構成現代金融四大支柱。從資金信托的角度出發,房地產信托投資基金屬于房地產證券化的一種,是指信托公司通過制定信托投資計劃,與投資者(委托人)簽訂信托投資合同,通過發行信托受益憑證等方式受托投資者的資金,然后進行房地產或者房地產抵押貸款投資。并委托或聘請專業機構和人員實施具體經營管理的一種資金信托投資方式。與一般的信托合同、證券投資基金相比,房地產信托投資基金制度具有很大的優勢,據《2012年中國信托業發展報告》數據顯示,房地產信托密集發行主要是在2010年及2011年上半年。2010年一季度末,房地產信托余額僅為2300多億元;2010年末增加到4300余億元;2011年6月末,繼續增加到6000多億元;到2012年6月末為6752億元,直至2012年底增加到6983億元。
房地產信托投資基金一直是信托行業資金使用的一個主要方向,一直以來房地產信托投資基金也是房地產企業除了銀行貸款融資之外一個很主要的資金來源。之前房地產信托歷年都呈現出一種快速增長的勢頭,這種勢頭一直保持到了2011年的年中,從2011年下半年開始,由于國家對房地產行業進行宏觀調控,加上銀監會對房地產信托投資基金加強了監管,這個勢頭開始下滑,但由于投資市場中股市持續低迷,儲蓄利率也沒有提高跡象,房地產信托投資基金這種預計年收益最高的投資產品仍是最具有誘惑性的一種理財產品。在房地產持續調控之下,許多資金鏈緊張的開發商都選擇了房地產信托投資基金產品以解燃眉之急。有人說房地產信托投資基金是房企的“救命稻草”,也有人說房地產信托投資基金僅起到“備胎”的作用,但無論如何,在宏觀調控的背景下,由于銀行貸款的減少,確實讓房地產信托投資基金“火”了一把。
2 房地產信托投資基金面臨的風險
目前隨著我國銀行對房地產信貸的收緊,信托投資基金已經成為房地產行業重要的資金來源之一,但在信托投資基金行業迅猛發展的同時也出現了巨大隱患?，F今房地產信托投資基金年收益率普遍高于10%,為投資者帶來收益的同時,也為到期時需兌付的巨額本息埋下了伏筆,隱藏著潛在風險。作為高資金需求、高投入的房地產行業,先天具備著高風險性。房地產信托投資基金作為一種金融產品,一方面受到宏觀經濟調控、房地產項目本身、行業市場環境等諸多不確定因素帶來多重風險的影響,另一方面又面臨著信托投資基金業務運行過程中的各種不確定性風險。房地產信托投資基金主要存在以下幾種風險。
2.1 提前清盤風險
在真正的兌付高峰到來之前,2012年已經有超過4個房地產信托投資基金提前清盤,如2012年2月10日,天津信托2009年11月發行的正源投資——信達地產股票收益權投資及回購結合資金信托計劃提前宣告終止,這比原本的5月到期日提前了3個月。該項目于2010年9月開盤,開盤之初,月成交套數能達到100套,但從2011年2月開始后的12個月,月銷售套數基本都在個位數,而該款信托產品發行之時正值房地產市場火爆之際。然而2011年2月開始,房產商銷售回款大幅下降,而房產信托兌付資金主要就來源于開發商銷售回款,一旦銷售持續下降,兌付風險即呈現,信達地產提前終止此款信托產品實屬無奈。以上事例層出不窮,盡管目前沒有信托產品爆出兌付失敗,但房地產信托投資基金風險暗流涌動,市場不乏房地產信托投資基金提前清盤現象。據公開信息顯示,去年三季度以來,房地產信托投資基金提前清盤數量就達15支,涉及中誠、中融、新華信托等多家大型信托公司。2012年全國共有50支信托提前清盤,房地產信托投資基金出現的大批提前清償能否使其在兌付高峰期平穩度過,引起了社會輿論的集中關注。
2.2 企業不能集中兌付風險
經過過去兩年的爆發式增長后,房地產信托投資基金迎來了集中兌付期,兌付問題成為市場關注的焦點。2013年房地產信托投資基金到期規模達到1758億元,迎來首個兌付小,其中季度高峰出現在3季度,為716億元,單月高峰出現在7月份,到期總額達到504億元,兌付壓力仍將持續。根據中國信托業協會的數據顯示,截止到2011年底,我國信托資產總規模達到4.8萬億元,同比增長58%,其中投向房地產市場的資金達到6882億元,占比14.83%,2011年全年房地產信托投資基金新增規模就達到3704億元。據國泰君安的報告顯示,2012年房地產信托投資基金總到期規模約為1758億元,2013年成為信托兌付高峰年,隨著兌付高峰期的到來,受房地產市場調控政策與經濟周期的影響以及信托公司自身發展不合理、監管措施具有滯后性等因素的影響,兌付風險嚴峻。
2.3 到期不能兌付約定收益風險
近期一款名為國開城市發展基金的信托產品年化收益率達到37%引發多方關注,此款產品由國開金融、昆侖信托和中海信托三家金融機構聯合發行,總規模為500億元,一期資金為101億元,根據該基金的背景資料,信托投資人的年化收益率高達20%到37%,上不封頂,其主要贏利點是分享土地增值收益,進行土地一級開發,該基金的資產包括西安、成都、紹興等二三線城市未開發土地,但是由于房地產市場受政策影響巨大,土地價格有著極大的不確定性,進而將影響該信托的收益水平。土地收益是否能夠支持37%的融資成本是有浮動性的,因此其能否順利兌付也成為關注焦點。由于信托公司沒有公開披露平臺,各家公司產品披露情況差異巨大,因此,在高收益的背后,整個房產信托業將面臨集中到期兌付的壓力,是否能如期兌付約定收益,使房地產行業在收益構成方面,協調保持資產組合中各資產的收益有利于現金流的穩定,是房地產行業需不斷警示自身發展的動力。
3 房地產信托投資基金風險產生的根源
房地產信托融資發展初期只是一些中小房地產企業采用的融資方式,但目前大型房地產企業也都采用信托投資基金融資方式。隨著國內房地產市場限購、限價和信貸緊縮,房地產信托投資基金成為不少開發商在遭遇銀行放貸緊縮后的“救命稻草”和“備用金”來源,如此大的信托融資規模導致了未來諸多兌付風險的產生。
3.1 兌付高峰引來提前清盤風險
2012年出現的50支信托提前清償,主要原因有三:第一,房地產公司找到了新的融資。鑒于房地產信托融資成本高,房地產公司就以新融到的錢把原來的房地產融資項目提前還款,資質好的地產集團,基本上利率都在15%-18%左右,高于銀行同業利率10%左右,有的地產商借了信托的資金,拿到地后四證齊全,即可到銀行申請開發房地產貸款,貸款成功就會使房地產商后期的融資成本大幅下降,因此房地產商拿到這筆錢之前,會想辦法先把信托這部分余款補足,信托項目就會提前終止。第二,提前償還閑置資金。一些房地產企業在房地產市場比較低迷的狀況下,不愿意開發項目,造成提前償還。第三,信托公司嚴加監管,及時控制清盤。一些信托的確預期會出現風險,在房地產信托投資基金里面,信托公司對房地產信托投資基金風險控制是非常嚴密的,信托公司針對每一筆信托項目,都會采取大股權項目,指派項目監理及財務總監控制現金流,公司每一筆資金流動都受到監管。當出現融資風險時,會造成提前還款,這也從反方向體現出信托公司對房地產信托投資基金的控制能力。
3.2 到期日集中導致企業不能集中兌付風險
目前房地產信托投資基金融資規模巨大,到期日又相對集中,陸續出現地產信托到期難支付的案例:如華奧國際信托的一個地產項目在2013年5月底出現的兌付危機、天津星耀投資有限公司和昆山洪峰房地產有限公司的還款情況都是欠息等。鑒于此,大量集中兌付風險的產生原因有兩方面:首先是大型房地產公司信托投資基金規模增大。數據顯示2012年全年,根據單家公司房地產信托規模排行,發現排在前列的都是大型房地產公司,諸如萬科、綠城、保利和恒大都分別融了三四十億元,融資規模遠大于中小房地產企業。
2012年9月初,萬科以51億元的購地金額領跑土地市場,粗略計算,其2012年前8個月,累計購地金額已達135億元,巨額的購地金背后是強大的信托支持。信托規模巨大極易帶來到期集中兌付壓力。企業短期債務壓力也帶來兌付隱患。以綠城為例,2012年綠城面臨超過200億元的短期債務壓力,其中包括45億元左右的信托貸款。2013年6月,綠城先是賣掉了綠城中國24.6%的股權給九龍倉,融資51億港元,而后又轉讓了9個項目給融創中國,套現33.7億元。如此騰挪轉移,皆被指出與信托到期有關。大型房地產公司大量信托產品集中到期,必將給壓力下的信托行業帶來不可預期的兌付風險。
關鍵詞：戰略性新興產業 投資 風險 防范
在后金融危機時期，歐美發達國家回歸再制造業，大力發展綠色經濟，我國則提出大力支持戰略性性新興產業的發展。面對這種新的發展形勢，企業也加足了馬力向戰略性新興產業領域進軍。投資于戰略性新興產業，獲得高收益的同時，也面臨諸多風險，企業需有效化解和防范這種風險才不會在機遇中喪失自我，獲得超常規發展。
一、企業是戰略性新興產業投資的重點
企業，作為經濟社會的基本經濟單元，同樣也是戰略性新興產業投資基本單元。特別是中央和各省的大力支持，以及國家宏觀經濟環境的變化，都促使對企業產生了投資于戰略性新興產業的熱情。當前，戰略性新興產業已經成為市場的投資的熱點。
1、政府的扶持直接激勵了企業投資于戰略性新興產業
當前，大力發展戰略性新興產業已成為各級黨委政府、社會大眾的共識，按照國務院《關于加快培育和發展戰略性新興產業的決定》確定的目標，到2015年，戰略性新興產業的增加值占國內生產總值的比重達到8%，而按照“十二五”發展規劃，2015年我國國內生產總值超過55萬億，按此計算，到2015年戰略性新興產業增加值將達到4.4萬億。如此龐大規模的產業，必然需要大量的企業參與進來。而政府也將制定相關的支持政策，以此來激勵企業投資于戰略性新興產業。
實際上，綜合中央與地方鼓勵企業投資于戰略性新興產業的政策措施，主要分為四個方面。第一，在發展導向上予以明確。各級政府首先在發展理念上明確了大力支持戰略性新興產業的發展，這無疑會為企業投資于戰略性新興產業提供良好的環境，這將極大的激發企業投資的熱情。第二，財政稅收政策的支持。如國務院關于加快培育和發展戰略性新興產業的決定就要求設立戰略性新興產業發展專項基金，并將針對戰略性新興產業的特征制定有關稅收優惠政策。這就使得企業會降低企業投資于戰略性新興產業的成本，總體上增加盈利能力或者減少虧損損失。第三，企業融資上的支持。國家鼓勵金融機構在信貸管理與評審等方面對戰略性新興產業予以扶持，同時在資本市場融資上予以直接的支持，這對于解決長期以來困擾我國企業特別是中小型企業融資問題，促進企業投資于戰略性新興產業具有重大的促進作用。第四，其他制度上的支持。如國家通過消費政策來擴大戰略性新興產業產品的市場空間，這也會激勵企業投資于戰略性新興產業。
2、宏觀環境的變化間接的推動企業投資于戰略性新興產業
宏觀環境的變化主要表現在國內國際兩個方面。從國內來看，我國大力推動發展方式的轉變，國家采取強有力的措施實施節能減排政策，這對于傳統產業而言無疑會形成高壓政策。企業投資于新項目，面臨嚴格的環境保護、能源消耗等方面指標的考核評估，這不僅會延長企業投資前的時間周期，增加機會成本，同時在企業投產后也會面臨政府各種限制。這就要求企業在向高、精、尖方向發展，投資于戰略性新興產業無疑是較好的選擇。從國外來看，后金融危機時期，為保護國內市場，不少國家設置了大量的貿易壁壘，對進口商品進行各種檢測，這就要求我國的出口商品能滿足這些要求，否則就會喪失或者減小相應的市場份額。并且，發達國家的消費者在購買產品時，也更加關注產品品質、環保等方面的指標。而戰略性新興產業的產品基本都能滿足這些國家的環保、能耗指標等方面的要求，投資于這些產業，無疑會給企業在市場策略上以更多的選擇。因此，當前的宏觀環境的變化趨勢會對企業的投資形成一種推動力量。
二、企業投資于戰略性新興產業的投資風險
企業投資于戰略性新興產業，是一種必然的趨勢。但在投資的過程中，必須充分關注同類產品競爭、技術創新、管理創新等帶來的風險。
1、同類產品競爭帶來的風險
同類產品競爭帶來的風險，主要是指在投資于戰略性新興產業時，各省的投資金額都較為龐大，爭先上大項目，從而會帶來激烈的市場競爭。如上海、福建、湖南都提出“十二五”期間戰略性新興產業的增速達到20%以上，安徽省則提出到“十二五”末戰略性新興產業產值突破1萬億，在這些高速發展的目標背后，直接導致同類產業投資重復這一較為嚴重的現象。從目前各省公布的戰略性新興產業發展規劃或相關會議材料來看，電子信息、新能源、節能環保、高端裝備制造、生物醫藥、新材料、新能源汽車等產業被廣泛的列入了各自的發展重點。雷同程度相對較低的主要是廣東和浙江等少數省份提出的海洋產業、安徽提出的公共安全產業。如此多省份集中投資于有限的產業領域，必定會帶來激烈的市場競爭，這將使部分技術優勢不明顯，管理水平不高，競爭實力不強的企業會面臨較大的競爭壓力，投資于這些領域風險不容忽視。
2、技術創新帶來的風險
戰略性新興產業是一個技術更新速度快，技術創新活躍的領域，在這一領域，企業投資于某一擁有技術優勢的項目，可能若干天后，一種新的技術會使得當前的技術優勢蕩然無存，企業的投資出現大幅貶值。同時，戰略性新興產業領域還有部分技術還不夠成熟，有待于進一步完善，但為了搶占技術優勢，企業會花費大量的資金購買這類技術，并進行進一步的研究開發，這些后續資金的投入使企業會擔負較大的資金壓力，若研究成果難以實現產業化，研究的技術被競爭對手趕上，則企業的投資可能會變得一文不值，這些風險的存在要求企業必須要很強的抵御風險的能力。此外，由于當前人才市場已經較為發達，各類人才在國內外、區域內部之間的流動也較為頻繁，一旦核心技術人才出現流失，則可能會帶來技術的外泄，并影響企業的競爭優勢，這些都會給企業的發展帶來潛在的風險。
3、管理創新帶來的風險
管理創新帶來的風險主要包括兩個方面。一方面，戰略性新興產業中部分行業特別是細分行業屬于隨著經濟社會發展而出現的新領域，投資于這些領域，企業沒有經驗可供借鑒，這就要求企業在管理理念、管理制度與管理實踐中進行創新，若這種新的管理不能適合于所投資的行業或企業，則可能會使得企業面對消費者不滿，市場空間難以打開，合作企業難以履行合同，售后服務難以跟上等現實難題。另一方面，即使是傳統產業的延伸領域，戰略性新興產業的管理也面臨諸多的難題。如由制造業向文化產業的延伸，企業是成立一個部門，還是設立單獨的子公司進行管理，都面臨諸多的戰略難題。這些管理上的問題，是企業在進行投資時必然會面臨的風險。
三、防范與化解戰略性新興產業投資風險的對策建議
化解潛在的投資風險，企業可以從完善投資決策程序、爭取政府支持、創新體制機制等方面入手。
1、完善投資決策程序
完善投資決策程序，首先，要進一步強化前期市場調研。企業要對擬投資項目進行嚴格、詳盡的可行性分析，在調查分析中，企業領導層應聘請咨詢服務企業或者企業內部成立獨立的調查研究部門，對投資項目的投資前景、投資風險、投資收益等進行分析，并且這種前期分析應力求客觀公正。其次，要進一步完善企業內部決策程序。在完成前期研究的基礎上，企業應采取層層審批，審批負責制等制度，對調查研究中可能存在疑慮之處，要評估這種不確定性帶來的風險，并在最終的決策時更多的采取民主的方式。再次，要對投資項目或者企業進行嚴密的后期跟蹤。企業要成立專業的風險分析部門，分析所投資的領域最新的資訊，研究其可能給企業帶來的風險，并制定應急體系，以弱化潛在風險。同時對于所投資金，要進行更加嚴格的監管，防止資金出現非正常的損失。
2、爭取政府支持
化解投資風險，企業還需積極爭取政府扶持。首先，要在技術創新上爭取政府支持。要通過博士后科研流動站，技術研究中心等科技創新平臺的建設，爭取政府各類科技引導資金的投入，減少企業自身的投入，以此來降低投資風險。其次，要在財政稅收政策上爭取國家的優惠。企業要分析政府為發展戰略性新興產業的財政稅收政策，積極與政府溝通協調，如爭取戰略性新興產業發展基金的支持，依托創新投入積極爭取稅收減免，申請高新技術企業等等，所有這些政策的優惠，企業都可以積極的爭取，以降低發展成本。再次，在人才的引進上可以爭取政府的扶持。企業要緊跟政府為發展戰略性新興產業所出臺的人才政策，幫助各類優秀人才申請政府補貼，從而激發各類人才的責任感，調動工作的積極性。
3、創新體制機制
創新體制機制，主要包括兩個方面。一方面，企業要進一步靈活投資的股權制度。要在進一步利用產學研用合作機制的基礎上，積極利用各類激勵制度來減小投資風險。要進一步重視技術骨干人才的作用，對于有突出貢獻者，可以充分利用股權激勵的制度來穩定研究隊伍，防止出現核心人才流失。而對于管理型人才，則可以根據企業的經營業績，以發展目標為基本定位來實施股權激勵制度，以此調動管理人員的積極性。另一方面，企業要積極的引進戰略合作者。首先，要積極引進風險投資基金，讓風險投資成為幫助企業控制風險，加強企業管理的重要力量。其次，可以充分與高等院校、科研院所、合作企業形成戰略同盟關系，讓這類合作者參與到戰略性新興產業的投資中，以此來分散風險，提高抵抗風險的能力。
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【關鍵詞】房地產；投資分析；成本控制；控制路徑
1 房地產投資商進行成本控制的必要性
我國房地產行業經歷了漫長的發展歷程，已經由過去的統分統籌的計劃經濟時代跨越到現在的市場化競爭的階段，房地產行業朝著規范化、公開化和透明化的發展方向邁進，并發展成了國民經濟的支柱性產業。在白熱化的市場競爭中，企業想要戰勝競爭對手取得成功，要結合自身發展特點，切實以最小的投入獲得最大的經濟效益，因而加強企業的成本控制是必由之路。
成本控制不僅是財務管理的重要內容，還是企業的戰略手段。如何科學地進行成本控制，成為企業興衰成敗的關鍵。只有降低企業的經營管理成本，才能為企業提供有力支撐，給企業帶來經濟效益。因此，降低企業的成本，加強成本控制已經成為備受房地產開發商關注的話題。成本控制自始至終的貫穿于整個房地產開發項目，并涉及到房地產企業的每個職能部門，房地產企業的成本控制任重而道遠。
2 房地產企業在成本控制方面存在的問題
2.1 缺乏科學的成本控制方法
科學技術發展日新月異，房地產企業應該把先進的科學技術引入成本控制領域，使企業成本能夠得到行之有效的控制與管理，以實現利潤最大化的經營目標。然而，從目前的發展情況看，房地產企業成本控制的分析方法太過片面、簡單，缺乏系統性，例如，片面強調對生產過程的成本控制，而忽略了在招投標環節、開發前期以及銷售階段的成本控制，使得企業總體成本難以控制下來。
2.2 行業整體成本控制意識不到位
各種傳統因素影響著房地產投資商的成本控制意識，許多房地產企業的成本控制缺乏整體性，只關注“事后”控制，忽略“事前”控制；只注重眼前的短期利益，忽視長遠的整體利益；只限于施工階段和財務領域的成本控制，輕視設計、選址、規劃過程的成本控制；單純依靠擴大投資規模，搞規模化經營來獲得利潤，不懂得合理控制經營規模。以上種種行為，都不利于企業形成完整的成本控制理念，不能行之有效地控制整個工程項目的成本。
2.3 企業風險意識較為薄弱
雖然競爭日益激烈，企業的生存難度加大，然而，房地產企業仍然缺乏足夠的風險意識，或者風險意識不強。房地產企業的風險意識淡薄會加大企業在行業中的競爭風險，企業間的競爭不斷加劇，經營風險也與日俱增，這就使得房地產企業要轉變意識，強化競爭意識和風險意識，加強企業內部管理和控制，提高企業相關管理人員的思想意識，樹立風險意識、成本意識，以免影響企業的長遠發展。
3 房地產投資商的成本控制有效策略
3.1 在工程項目的投資決策和設計環節加強成本控制
對工程項目的投資決策和設計環節進行成本控制是整個項目工程實施成本控制的關鍵環節。長期以來，我國房地產投資商普遍關注工程項目施工階段的成本控制，而不注重項目前期的成本控制。只有把精力放在工程項目的投資決策和設計階段，才能從源頭上控制企業的生產和經營成本。
3.1.1 優化招投標和設計方案
房地產投資商在進行項目投資時，適度引入競爭機制，在委托設計時采取設計招投標機制來確定設計單位，競爭機制可以優化項目設計方案，選取有實力的設計公司，以此來保證工程設計的科學性、合理性以及安全性，在根本上控制企業的工程成本，減少直接的經濟損失。
3.1.2 實施工程項目限額設計
在工程項目建設過程中，實施限額設計能夠有效地控制工程項目的建設成本，抑制大規模盲目投資，是控制房地產投資規模的有效手段。此外，工程項目的設計影響著整個工程項目，決定著建設費用和建設周期，也決定著工程項目完工后的使用價值和經濟效益。
3.1.3 加大對設計圖紙的評審力度
在對設計圖紙審查環節，加大對設計圖紙的審查和復審力度，是為了保證施工環節的暢通、有序。在審查過程中，對于設計圖紙不完善的環節及時向設計企業提出修改意見，以免在施工環節出現無法施工而影響工程進度。對設計圖紙的技術性指標進行嚴格審查，保證施工的合理性和可行性，避免出現由于設計環節的失誤而影響整體工程的情況。
3.1.4 價值工程在開發項目中的運用
價值工程能夠把創新理念巧妙融入房地產的設計中，通過經濟分析和技術分析，實現了使用價值最大化。不僅能夠降低工程造價，還能最大限度地提高工程整體功能。例如，保溫層墻體設計，既能有效使用太陽能資源，還能減少資源浪費和環境污染，使設計工作完成了成本控制和環保功能的完美結合。
3.2 在工程項目具體實施階段進行成本控制
3.2.1 在招投標階段實施有效的成本控制
在招投標階段進行有效的成本控制是項目工程成本控制的核心環節。工程項目的招投標主要包括兩個方面：材料設備的招投標和施工招投標。房地產開發商通過招投標可以擇優選擇建筑施工材料和設備，選擇優秀的施工單位，這對整個工程建設至關重要，這不僅能夠提高施工企業自身的經營效率，還能夠為建設單位解決后顧之憂。
3.2.2 在工程施工階段進行成本控制
施工階段是建設資金投入最多的階段，是建設時期最長的階段，做好施工環節的成本控制也是投資企業較為注重的環節。加強對施工階段的控制，也就是加強對履約行為的監督和管理。
首先，加強對合同的管理，避免出現工程索賠事件。造價管理人員要做好事前把關，加強監控力度，對于工程變更嚴格審核，避免投資失控；其次，建立和完善監理機制，明確職責分工，落實責任制，加強對項目投資的有效控制；再次，工程建設可以采用新工藝和新材料，在技術方面對成本進行有效控制，力爭提高勞動生產效率，縮短施工周期，進而降低在建工程成本；最后，對于施工現場的經費和管理費用進行控制，使費用支出合理化。
3.2.3 在竣工階段實施成本控制
對竣工階段進行成本控制，要依據項目合同、工程預算及費用定額對工程款項進行審核，審核是否在工程建設的某個環節出現紕漏，款項的支出和預算是否一致，同時根據合同及相關規定，對報送的竣工結算進行審核，保證結算與工程實際造價相吻合，做到量準價實。
4 結束語
在激烈的市場競爭中，房地產投資商除了要迎合市場需求提供優質的產品和服務外，還要在建設項目開發過程中，保證工程進度與質量，嚴格做好成本控制，力求以最低的項目投資成本取得最大的經濟效益和社會效益。唯有如此，才能在市場競爭中搶占商機，掌握競爭主動權，只有進行有效的成本控制，才能使房地產企業長久健康地發展。
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