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關鍵詞：中央銀行 貨幣政策 房地產行業 價格傳導機制隨著98年房改的深入，人民收入水平的不斷提高，城市化進程的加快以及后金融危機時代全球經濟恢復中不良因素的影響，房地產市場持續上漲，中央政府和中央銀行不斷出臺政策給房地產市場降溫。由此可見，在現階段研究貨幣政策對房地產市場價格的影響更具有投資指導意義。
一、貨幣政策房地產傳導機制研究
（一）通過中介指標傳導貨幣政策效果
中央銀行在實施貨幣政策時掌握的都是金融工具，但在過程中會存在不確定性，就制定出了短期、便于操作的中介目標。本文主要研究其中的“三大法寶”對中間目標的影響，傳導機制簡述如下：
以提高法定存款準備金率為例：法定存款準備金率存款準備超額準備貨幣乘數信貸規模貨幣供應量利率
以提高再貼現率為例：再貼現率商行借款成本貸款利率信貸規模貨幣供應量利率
以央行公開操作賣出有價證券為例：央行有價證券持有量商行超額準備信貸規模貨幣供應量利率
（二）中介指標對房地產價格的影響
從2003年底的經濟數據來看，房地產投資拉動系數為0.1945。因此，將貨幣政策意向由中介目標反映出來，產生對居民經濟行為的影響。其中，主要依靠兩種中介目標：貨幣供應量和利率。傳導機制簡述如下：
以實行緊縮性貨幣政策為例：貨幣供應量利率貨幣資金和有價證券收益率房地產行業投資性需求房地產價格
以實行緊縮性貨幣政策為例：貨幣供應量利率購房成本房地產行業購買性需求房地產價格
（三）房地產價格對實體經濟的影響
在房地產市場中購房存在真實、虛假兩種消費可能。所以，將從消費和投資兩方面支的影響來分析房地產價格對于實體經濟的影響。
房地產價格的長期穩健攀升會使居民真實資本的價值增值，消費信心上升，借貸傾向明顯，消費支出增加。但長時間的積攢首付、抑或按揭貸款，都會擠占消費者原本用于即期消費支出的那部分財產。如果前者的影響大于后者則房價的上漲會帶來消費支出的增加。
價格增長與成本不變形成落差，使得資金流入該市場，并且產生投資聯動效應，增加社會總產出。當房地產價格上漲時，買漲不買跌的投資心理將會促進居民對投資的支出。同時，會提升公司的投資價值，使信用額度增加，最終總產出的增加。
（四）小結
因此，我國貨幣政策房地產價格傳導機制可表述為三部分即：中央銀行通過運用貨幣政策工具對中介目標進行直接影響，通過中介目標對房地產價格產生影響，而后，由房地產價格作用于實體經濟引起消費支出和投資支出的變化，進而影響實體經濟。
三、貨幣政策在房地產市場中的現實反映及通暢性分析
綜上而言，在理論上該傳導機制在使用中效率是顯著的。但在現實中，通暢性卻存在一定的問題。
當貨幣供應量M2每提高1%，房地產價格提高0.23%，而滯后的貨幣供應量對房地產價格基本沒有影響。同時，利率與房地產價格間不存在聯動效應。因此，在我國，通過調控貨幣供應量的傳導是比較暢通的，但通過調控的機制存在問題。
當期的房地產價格對投資沒有影響。但是當期房地產價格提高1%，消費即提高2.14%，。因此，我國房地產價格對實體經濟傳導的消費效應略有效果，但投資效應不顯著，房地產價格到實體經濟的傳導機制也存在一定的問題。
所以總體來看，我國貨幣政策的房地產價格傳導機制存在但不夠通暢。
四、貨幣政策房地產價格傳導機制不通暢的阻礙因素分析
在該傳導機制中，本文選取從貨幣政策為切入點研究阻礙因素。
利率管制導致影響方向不明。現階段我國仍實行官方利率政策，加之利率市場化發展緩慢，通過利率調控實現貨幣政策目標的可能性不大。同時貨幣政策具有滯后性，房產價格無法及時做出反應，這使得貨幣政策失去了及時性和有效性，無法適應當前該市場調控特點的需要。
對貨幣供應量的控制能力不足。不管是擴張性、緊縮性還是穩健的貨幣政策，都還未達到預期目標，反而導致貨幣供應量不斷上升，自身削弱了貨幣政策對房地產市場的調控效果，從而加劇了泡沫的膨脹。
五、對貨幣政策房地產價格傳導機制提出的政策建議
放松對利率的管制，加快利率市場化地步伐。從中介指標來看，利率政策是實現調控效果的一個重要影響因素，其對于房地產市場的調控應有重大影響。所以為了保證貨幣政策傳導渠道的暢通，必須放松對利率的管制，同時進一步加快利率市場化地步伐，加強利率的結構調控，以充分發揮利率政策實現貨幣政策目標的作用。
控制外匯儲備增長，加強對貨幣供應量的可控性。因為目前我國利率尚未實現市場化，金融市場還不夠發達，所以以貨幣供應量作為中介指標不會改變，同時也使其具有可控性。如若想加強其調控房地產市場的效果，必然需要控制外匯儲備的增加對于調控的沖擊，控制熱錢流入，促進國際收支平衡，強化自身金融系統地抗干擾性。
參考文獻：
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[2]劉建江.淺議房地產市場財富效應及其傳導機制[J].中國房地產金融,2005.7
一、我國的匯率與房地產業現狀
（一）我國匯率現狀。自2005年7月匯改以來，人民幣對美元的升值步伐正在加快，2007年11月9日已經突破7.45元整數關口。按中間價計算，人民幣對美元今年以來已經升值了4．85%，匯改以來的累計升幅為8．89%，如果算上匯改時的一次性調整，人民幣對美元則升值了11．13%。人民幣的升值使我國的對外貿易可以得到相應的改善，對外貿易的摩擦將會降低，同時升值可以提高我國對外貿易的購買力。但是，人民幣的升值對我國的經濟也存在一定的負面影響。人民幣的升值將加重我國的債務負擔，降低出口產品的競爭力，而且會吸引國際游資的進入，這些短期的、投機性強的資金將會對我國的金融市場產生不穩定的因素。
（二）我國房地產業現狀。根據國家統計局2007年1～5月份的房地產投資統計快報數據表明：我國房地產業開發投資比上年1～5月份同比增加了29%，而我國房地產開發投資2006年與2005年同比增加22%，兩者相比，2007年1～5月份我國房地產業開發投資增幅同比加快了7個百分點，遠遠高于同期全國城鎮固定資產投資增加的1.8個百分點。在房地產投資增速高位上揚的同時，房地產市場呈現出開發結構改善、房價上漲較快和外資進入房地產市場力度加大等特點。
第一，投資熱再現反彈之勢。“國八條”和“國六條”的相續出臺，對抑制和規范我國房地產開發投資增長曾經取得過明顯效果，但進入2007年后，我國房地產投資卻在國民經濟又好又快發展的大背景下加速反彈，其未來走勢令人擔憂。
第二，外資助推樓市繼續上漲。我國經濟又好又快的增長和人民幣的穩步升值，使國際資本和國外熱錢繼續看好和繼續投入我國房地產市場。盡管此輪宏觀調控對于外商投資房地產提出了一系列的限制政策，但仍然無法阻擋外商和外資對我國房地產投資的興趣。2008年的北京奧運會和2010年的上海世博會，使得這兩個特大型國際大都市成為境外資金投資我國房地產的首選和重點。與此同時，外商和外資已經開始進行房地產投資的戰略轉移。據國家統計局的最新統計數據表明：2008年進入我國房地產投資領域的外商和外資已從過去單純投資一線沿海和中心城市的房地產發展策略，開始向二線新興城市和內陸城市轉移。
第三，保障性住房供應仍顯不足。國家出臺房地產調控政策以后，一些低收入者和住房困難戶曾對此寄予厚望，他們寧肯住在租房或祖傳的簡屋內，也要等房價下調后再購房改善居住條件。然而，2008年以來，房價不但沒有因為調控而下降，反而逆勢上揚，離消費者的實際購買力越來越遠，出現這一問題的關鍵之一是我國保障性住房的供應仍大大落后于市場需求。
第四，各省和各地區房價上漲出現了漲跌互現的輪動效應?！笆濉敝泻笃?，當上海和江浙地區房價快速上漲的時候，北京和廣東地區的房價基本沒有大的波動，而進入“十一五”初期，當上海和江浙地區房價步入調整階段的時候，北京和廣東地區的房價卻快速崛起。當北京2008年奧運會的即將召開使房價增長預期開始降溫時，上海2010年世博會的舉辦又將促使房價增長預期開始上漲。
二、人民幣升值影響房地產市場的傳導途徑
人民幣升值影響房地產市場主要是依照美元貶值――人民幣升值預期強化――境外資金進入中國市場并持有境內不動產――境內通脹壓力上升――房地產價格上漲――加大人民幣的升值壓力――人民幣升值這樣的路線循環進行的，具體來講，主要存在以下幾方面的效應：
第一，人民幣升值的預期效應和資金流入效應。預期效應指在評估升值影響時，應該考慮到人們的心理因素，人們的趨利心理和從眾心理非常普遍，并隨著市場的升溫將表現得非常充分，這會對資本市場和房地產市場價格的上升起到明顯的推波助瀾的作用。資金流入效應是說人民幣升值一般意味著國內經濟整體較好，投資機會多而且收益水平客觀（至少可以得到額外的匯兌收益），因此將有大量的外資通過各種渠道進入國內市場，股市和房地產等市場由于流通性較好將成為這些資金集中的場所，必將導致房地產價格的上漲。
第二，財富效應。財富效應指人民幣升值意味著居民購買力增強，一些進口商品的價格相對中國居民購買力的增強而下降，進而帶動國內一般消費品價格的走低，多余的購買力將大量進入資產領域。由于資金方面的充裕、股市的上漲以及整體經濟的景氣，居民的收入水平將得到較大的提高，刺激人們形成強烈的財富效應，許多居民通過購買房產來實現個人資產的保值增值，房地產市場理所當然成為承接資金的主要場所，于是房地產商品需求增加，從而促使房地產價格的上升。
第三，通貨膨脹效應。由于國際游資的大量涌入，央行為了保持人民幣匯率的穩定，不得不在外匯市場上投入大量的本幣購買外匯；同時，本幣升值導致出口減少，進口增加，貿易出現逆差，為刺激出口，需要降低本幣利率，企業投資成本下降，銀行貸款增加，貨幣供應量增加，從而形成通貨膨脹壓力。人們為了避免通貨膨脹損失，會傾向于拋出貨幣，轉而投資于保值增值性較強的資產，如房地產等，結果過多的貨幣供給促使一些地區房價暴漲。
三、解決對策
人民幣升值給房地產的影響是多方面的，因此我們要詳細地對影響進行分析，找到合理的解決對策，減小人民幣升值給地產業帶來的沖擊，確保我國地產的健康穩定發展。
（一）降低匯率升值對我國經濟和房地產業的不利影響。人民幣匯率的上升是很難避免的，從匯率改革的情況來看，這種漸進式的升值與我國當前的經濟水平是相對應的。我國金融市場還很不完善，外匯市場具有封閉性、管制定價、交易品種單一等缺陷，投資主體不夠成熟，風險意識和抗風險能力都比較差，如果將匯率進行大幅的升值會給金融市場帶來較大的風險。我國的市場經濟體制本身就是一個逐漸完善的過程，因此相對應的人民幣匯率升值也應采取逐漸升值的方式。漸進式的升值路徑對我國來說，產生的危害程度要低得多，并且也給沒有實踐經驗的我國管理層以更多的研究時間。但是，值得我們注意的是，一旦這種升值和相應的政策合并形成慣性，將會使我們對人民幣升值的預測變為現實。這種現實對我國房地產市場來說，將引發我國房地產經濟的泡沫繼續膨脹，最終將產生無法收拾的局面。
（二）強化銀行監管，加大對房地產市場和股票市場的管理力度。從日本泡沫經濟的經驗教訓看，由于日本股市和樓市的相互聯系作用直接導致了日本泡沫經濟的破滅。銀行業大量資本的進入促使日本房價和股價快速上升，泡沫經濟呈現快速脫離實體經濟的態勢膨脹到了極限，使經濟穩定變得非常脆弱。股市和樓市聯動對經濟的影響作用是非常巨大的，正是這種聯動效應加快了日本泡沫經濟的破滅。所以，我國應當充分認識股市和樓市的聯動效應，通過加強對我國銀行等金融機構的監管，從而建立金融市場相應的預警機制和體系，防止房地產市場泡沫膨脹后，由此引發的對我國經濟健康發展的影響。
（三）完善人民幣匯率形成機制。就人民幣匯率改革而言，我們不能夠單單看人民幣的匯率水平，更重要的是人民幣的匯率形成機制改革。由于我國目前實行的是強制性結售匯體制，在我國貿易順差一直比較大的情況下，形成了人民幣升值的壓力。因此，我們在人民幣匯改過程中，應加大企業和居民手中持有外匯的數量，藏匯于民，降低結匯的強制性，擴大售匯的自主性，減緩人民幣的升值壓力。實際上，即使保持人民幣名義匯率的穩定，如果缺乏健全的外匯市場，在受到物價因素影響時，人民幣同樣可能出現升值。
【關鍵詞】房地產 融資渠道 現狀 分析
一、引言
房地產行業是我國全面實現城市化、工業化過程中的基礎性產業，經過多年的快速發展，已經成為我國國民經濟中的重要組成部分，跟人民群眾的實際生活緊密相關。另外，房地產行業還有這良好的關聯效益，不僅能夠帶動制造業、工業企業的發展，還能有效促進園林、旅游等第三產業的繁榮。很多地方通過發展房地產行業增加了財政收入，改善了城鎮公共基礎設施與人民的居住條件。然而，目前我國房地產市場還處在發展階段，其資金來源仍然嚴重依賴銀行，這樣的資金運作模式給整個房地產行業帶來了很多潛在風險，很多房地產公司相繼出現現金流緊張的情況，給自身發展和銀行利益都帶來了巨大影響。鑒于此，這樣的單一融資模式存在較大弊端。在我國政府的宏觀調控下，一系列房地產信貸政策相繼出臺，房地產企業獲得銀行貸款的門檻逐漸提高，而股票、證券市場又相對疲軟，房地產企業很難通過這些傳統融資渠道獲取長期、穩定的資金來源，嚴重影響了企業的健康發展。面對這樣的現狀，很多房地產企業開始努力探索多元化的融資渠道，私募、房地產信托、買方信貸等措施紛紛走進了房地產企業的視線，并且逐漸開始發揮重要作用。在新的發展形勢下，房地產企業能否盡快建立起自身多元化的融資渠道體系，以便獲得持續足量的資金支持，已經成為各個房地產企業能否在市場競爭中立足的關鍵因素。
二、對我國房地產融資現狀的分析
（一）房地產企業普遍規模較小，信用層級差
我國房地產企業近年來雖然發展勢頭迅猛，但是目前我國上市的房地產企業的數量較小，占全國房地產企業數量的比例還很低，這一部分房地產企業當中，有些還并沒有完全具備房地產開發的條件。這些房地產企業的規模小，資金管理也比較分散，整體財務管理水平較低，難以滿足房地產行業資金需求量大的特點。這些企業的開發能力較差，難以抵御各方面的風險，這些特征都導致企業很難通過各種融資渠道取得資金。另一方面，我國房地產業的信用評級較為靠后，信用差也嚴重制約了房地產業的融資。金融部門的貸款要以企業的信用作為重要的依據，是對貸款風險的判斷。我國房地產企業的資產負債率一直處在較高的水平，再加上國際金融危機的影響，行業內的競爭更加白熱化，一些運作不規范，資金不能及時到位的企業都可能面臨著被市場淘汰的局面。
（二）我國房地產業發展時間較短
我國在1998年之前都廣泛采用福利分房制度，沒有將住房視為商品，房地產業的發展也就無從談起。1998之后我國全面取消福利分房在制度，至此房地產業的發展才正式興起，到目前為止，也不過十多年的發展歷程。在計劃經濟體制下，人們的住房完全是由政府或者企事業單位負責投資、建設和分配，個人只需交付少量租金就可以享受福利分房，因此企事業單位用于建設住房的資金不可能收回。另外，由于過于強調土地公有制，導致住房難以作為普通商品一樣買賣，鮮有住房投資，住宅經濟的發展嚴重滯后于人民群眾的實際需求。1998年后，我國明文規定全面停止住房分配政策，開放住房二級市場，我國房地產市場才算真正建立起來?？陀^來看，我國房地產業的發展時間較短，不少房地產企業都還在經驗積累和摸索階段，這也是造成我國房地產融資渠道單一的重要原因之一。
（三）房地產行業的多元化融資缺乏政策支持
我國房地產行業從起步階段開始，就一直主要依賴銀行信貸籌措資金，由于缺乏政策上的有力支持，多元化融資發展滯后。由于受到傳統計劃經濟時期思維的影響，房地產融資模式較為單一，房地產金融市場的法律體系亟須進一步完善。目前我國有關房地產融資方面的法律主要是《擔保法》，主要是通過房地產抵押貸款的途徑來獲取資金，這也是絕大多數房地產企業采取的融資方式。相比之下，其他融資渠道的政策支持顯得非常薄弱，比較突出的有，從上個世紀90年代開始，我國就已經明確提出不鼓勵房地產企業上市，兼營房地產業務的公司和房地產業務收入占總收入20%以上的公司都不得上市。另外，我國現行的法律和相關政策對房地產信托、債券等融資渠道也有著一定限制。我國對企業發行債券實施較為嚴格的審批制度，有評級要求，還需要資產抵押，達不到要求的企業不能發行債券，即便達到要求，對發行數量也有限制。由于缺乏相關法律和政策的扶持，我國房地產行業難以形成科學合理的融資體系，難以保證協調、均衡發展，多元化的融資渠道發展也就停滯不前。
三、拓寬我國房地產行業融資渠道的建議
（一）盡快完善我國房地產行業融資的各項法律法規
實現我國房地產行業的多元化融資渠道需要以健全的法律法規保障作為基礎。健全、完善的房地產金融法律體系，不僅能夠幫助房地產企業順利實現多元化融資，還能便于有關部門對房地產企業整個融資過程的監督。目前來看，我國已經出臺了類似《土地管理法實施條例》、《土地管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律法規，這些規定對我國房地產行業的發展提供了法律保障，促進了房地產行業的健康有序發展。但是，為了進一步落實房地產企業的多元化融資，我國還應該出臺一些支持性的政策。在完善現有法律法規的基礎上，逐步取消對房地產企業進行信托投資的限制，盡快出臺符合我國國情的房地產投資基金的相關法律，早日結束房地產投資基金無法可依的尷尬局面。
（二）大力發展房地產行業的投資基金
金融危機過后，我國房地產行業從銀行獲取貸款的難度越來越大，房地產行業的資金困難狀況日益嚴峻。發展房地產行業的投資資金具有明顯的優勢。首先，能夠多元化我國房地產行業的融資渠道，減輕房地產企業單獨依靠銀行融資的壓力。房地產投資基金是憑借發行收益憑證的方式募集資金，能夠將房地產市場與資本市場有機結合，直接將資本市場上充裕的資金引入房地產行業，是對銀行融資渠道的大力補充。其次，發展房地產行業投資基金，有助于本土房地產企業吸引國際資本，擴大資金的來源范圍。這些資金會選擇投向那些盈利能力強、發展潛力大的企業作為投資對象，客觀上有助于整個行業競爭秩序的建立，實現優勝劣汰的健康發展，有助于優質房地產企業的做大做強。最后，發展房地產投資基金還可能豐富和完善房地產金融體系。我國人口眾多，土地稀缺，住房具有很強的投資價值和抗通脹能力，因此，房地產是不少中小投資者眼中的理想投資領域。然而，由于資金有限，投資的準入門檻很高，很多投資者難以分享房地產行業蓬勃發展所帶來的盈利。房地產投資基金恰好可以妥當解決這一問題，以其較強的流動性和較低的門檻，成為中小投資者樂意選擇的投資機會，逐漸成為一種回報率穩定的理財工具。
（三）將房地產信托投資作為房地產企業融資的有力補充
房地產信托投資是憑借商業信托組織發展起來的，通俗來說，就是聚集眾多投資者的資金，為房地產企業進行融資或者收購、持有房地產企業的一種投資方式。跟銀行貸款相比，房地產信托投資有著很多顯著的優勢。首先，房地產信托融資可以有效降低整個企業的融資成本，從而節約大量的財務費用，優化公司的資產負債結構。其次，房地產信托的資金供給方式較為多樣，能夠滿足房地產企業的項目要求，通過資金信托、股權投資模式、貸款模式等渠道進入房地產行業，為企業提供更多融資可能性。最后，信托產品是民間資金的集合，流動性較大，能夠緩和系統風險，而且房地產企業只要拿到土地批文之后，就可以進行信托融資和前期建設準備，節約時間。
四、結語
我國房地產企業需要在充分考慮自身條件和需求的前提條件下，謹慎選擇最適合自身發展定位的融資渠道。可以說，房地產行業如果能實現多元化的融資渠道，不僅能夠幫助房地產企業解決融資難的實際困難，還有助于我國整體金融體系的進一步完善。然而，雖然從理論上可以討論出不少房地產行業的融資新渠道，但是在實際運作中仍然存在很多困難，不一定都能起到很好的融資效果。因此，要想徹底改善房地產行業的融資環境，不僅需要房地產企業自身的探索，更需要整個國家金融體系的不斷建設和完善。
參考文獻
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【關鍵詞】商業地產；資金需求；融資途徑
一、商業地產的發展現狀
（1）商業地產的概念。商業地產是具有地產、商業與投資三種特性的綜合性行業，它兼有地產、商業和投資三方面的屬性，既區別于單純的投資和商業，又有別于傳統意義上的地產。廣義上的商業地產定義比較寬泛，包括酒店、商場、寫字樓等都被納入到商業地產的范疇。狹義上的商業地產，即作為商業用途的地產物業，包括各種零售、餐飲、娛樂等經營用途的地產。（2）商業地產發展現狀。從2000年起，商業地產首先興起于北京、上海、廣州等幾個經濟比較發達的地區，并迅速蔓延到全國。據國家統計局數據顯示，2005年后，我國商業地產呈現出快速發展趨勢，2010年1至11月完成投資額12675億元，比上年同期增長了41.9％，占房地產投資比重的29.8％，辦公樓和商業營業用房銷售面積分別增長了25.9％和35.2％，銷售額分別增長了48.4％和50.2％。
二、商業地產的資金需求特點
（1）資金需求量大，融資周期長。房地產開發對資金需求量大，且投資周期長，而商業地產項目對資金的需求量尤其突出。商業用地的土地使用權出讓價格高，商業地產的規劃設計水平要求高，建筑結構復雜且廣泛采用新材料和新工藝，內部裝修和陳設奢華，這些都使得商業地產所需資金遠高于普通住宅項目或廠房項目。（2）投資風險大，融資成本高。住宅地產在房屋出售后，開發商就可以獲得價值補償和收益，而商業地產的回收期長，延續到整個商業地產的存續期。商業地產融資規模大、融資周期長，投資商、基金、信托公司等資金提供方為保障資金安全并實現較高收益，一般要求非常高的投資回報率，對開發商而言融資成本非常大。
三、中國商業地產主要的融資途徑及存在的問題
（1）銀行貸款。中國房地產開發一直以來對銀行貸款依賴程度比較高，商業地產開發也不例外，這與我國的金融市場的發達程度密切相關，也與銀行貸款融資具有成本低、貸款額度大等優勢有關。（2）上市融資。上市融資是指股份有限公司公開發行股票，并在證券交易所掛牌交易進行股權融資，是房地產企業實現資本運營的重要手段和融資方式。上市公司必須遵循有關法規并接受監督，必須對自身財務狀況、重大經營決策、并購活動、關聯交易等按時向社會公眾披露，很少公司能夠符合交易所的上市條件；股權融資會稀釋原有股東對公司的控制權，且融資成本較高。（3）房地產信托。房地產信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產或其經營的企業為主要標的，對房地產信托資金進行管理、運用和處分的行為。房地產信托融資規模小、融資期限短。（4）房地產基金。房地產基金是指通過發行基金份額，將不確定多數投資者的小額資金匯集成大規模的信托資產，交由專門的投資機構管理，按照投資組合原理直接投資于房地產業中的企業或項目。因受到國內政策以及國內企業運作的不規范和房地產市場不透明的影響，海外地產基金在選擇合作伙伴時要求較苛刻，而且當前國內地產基金的發展僅處于起步階段，尚且缺乏相關運作經驗以及法律制度的支持。
四、中國商業地產融資途徑建議
（1）合作開發融資。開發商尋找一家或幾家有實力的企業進行合作開發，是一種分散和轉移融資負擔比較好的方法。這種方法對于緩解開發商自身資金壓力、轉嫁風險大有益處。（2）商業信用融資。商業信用融資是指企業利用其商業信用，在銷售商品、提供服務的過程中向客戶籌集資金的行為，包括收取客戶的應付賬款、預收賬款、應付票據等。（3）辛迪加貸款融資。辛迪加貸款也稱銀團貸款，是指由兩家或兩家以上銀行基于相同貸款條件，依據同一貸款協議，按約定時間和比例，通過行向借款人提供的本外幣貸款或授信業務。商業地產融資需求量大，一家銀行很難滿足其資金要求，而僅有一家銀行貸款，銀行承擔的風險較大，通過銀團貸款方式可分散風險，同時籌集資金方便快捷。（4）商業抵押貸款支持證券（CMBS）融資。商業抵押貸款支持證券（CMBS）是興起于美國的一種房地產金融產品，具體做法是將傳統商業抵押貸款匯聚到一個組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券形式向投資者發行的融資方式。（5）其他建議。中國的金融市場機制尚未規范和成熟，而房地產金融的創新離不開法律的保障。房地產公司應從兩方面入手：一是盡快了解新出臺的相關法律法規；二是加強對現有的法律、法規的理解和靈活運用。
參考文獻
關鍵詞：房地產；經濟評價；對策
一、房地產項目經濟評價
（一）概念
房地產項目經濟評價是進行房地產投資可行性分析中必不可少核心內容，是保障房產項目科學性決策的重要方法。它主要通過科學化分析手段，對擬建項目進行多個建設方案財務等相關因素對比分析，運用相關經濟技術手段篩選出技術上先進、經濟上合理的方案，并對其進行全面的技術、經濟、社會等方面的評價，提出對投資項目的技術、經濟、社會等方面的全面評價意見。
（二）特征
客觀性與主觀性相結合的特征?？陀^性是房地產項目經濟評價的基本屬性，也是保證評價結果準確有效的基礎。評價人員的評價依據必須是真實的，是客觀存在的。因此，分析人員要善于利用各界的統計資料，對項目進行經濟評價時一定要求分析是客觀的。但在實踐中，評價人員運用評價的方法的能力、專業技能、觀念意識等差異都會使評價結果具有高主觀性的特征。
高度策劃性特征。開展房產項目經濟評價分析實質是為投資者出謀劃策。由此而來，策劃性便是房地產項目經濟評價的重要目的。分析人員不僅要告訴投資者所面臨的客觀投資環境，更重要的是要告知投資者如何去應對和利用客觀投資環境，要為投資者分析投資進程中的機會與威脅，提出正確的策略和方法。當客觀因素變化難以確定時，要運用概率等科學的方法分析出變化的趨勢。
全面性特征。房地產項目經濟評價是一個復雜的系統工程。要求分析人員對投資活動的各方面進行全面系統的診斷，從投資的方向選擇、形式特征、方案篩選、需求分析、資金籌措到投資收益、投資風險、社會因素評價等，充分運用定量分析的手段以便客觀準確的把握開發項目在市場中的實際狀況。
責任性特征。由房地產項目經濟評價的策劃性決定了，進行經濟評價的主要目的在于為投資者出謀劃策，輔助投資者進行科學正確的投資抉擇。一項好的經濟評價可為投資者節省大量資金的同時謀得巨額收益，而一項質量較差或錯誤的經濟評價可能使投資者產生巨額虧損。因此，分析者必須要對自己的分析結果負責。
（三）影響因素
首先是財務因素。對于一個擬建房地產開發項目，必須從財務角度厘清相關財務影響因子。包括固定資產投資收益、住宅銷售收益、商業部分銷售收益、土地轉讓收益、管理支出、資金投入、財務費用、稅費成本、投資回收期、清償能力和資金平衡能力等，這一系列財務指標都可能對評價產生重要影響。
其次是市場不確定因素。作為對未來事物的評價，房產開發還必須面對市場不確定因素，涵蓋從銷售單價、去化速度、房屋空置率、容積率、可售面積、開發時序、土地成本、建安費用、融資成本、資金來源等方面。
此外，在充分分析上述因素指標的同時還必須按照《房地產開發項目經濟評價方法》制定的原則，同時綜合考慮新財會制度、國家現行法規和政策，按照合理合法的原則進行處理。
二、我國房地產項目經濟評價中存在的主要問題
（一）“先入為主”，評價帶有極強的主觀性
在房地產開發實踐中，失敗項目的開發商總是認為有諸多的不可預見因素影響了項目的成功，在進行相關評價時，帶著求證自己心中的某種假設進行相關論證分析，自然而然的將分析重心置于論證分析某種方向可行的方面，人為的忽視項目的負面因素與不利影響。更有甚者在項目開工建設之后才開展項目經濟評價分析工作，必然導致項目投資決策失誤的可能性大為增加。
（二）評價配套不完善，缺乏專業評價機構與人員
一個成熟可信的經濟評價分析報告必須要求數據準確、使用的方法規范科學、觀點客觀可信，這就要求進行評價的機構和人員必須是業內的專家。一般來講，房地產項目的經濟評價應由這樣幾種人來主持分析：由經濟專家主持的市場調研；由有經驗的工程師和財務專家主持的投資預算；由具有豐富市場經驗的營銷專家進行市場推廣。
可在實際工作中，部分評價人員責任心較弱，加之缺乏自我補充學習能力，導致專業技能存在加大缺陷。此外，部分設計單位根本沒有配置市場分析、運營管理、財務分析、項目運營管理、資本運作等板塊專業人員，導致評價方案可靠性大為降低。甚至有些房地產項目根本沒有成立房地產項目經濟評價小組，只是由開發商憑主觀經驗編寫一份評價報告，敷衍了事。有些房地產項目即使成立了房地產項目經濟評價小組，但其組成成員往外很難同時配備具備豐富經驗經濟專家、營銷專家、工程師等。這樣小組在進行評價工作時，往往憑借主觀經驗，而非運用各種科學的方法進行技術、經濟上的研究、論證，從而導致結論缺乏科學性和可靠性。
（三）缺乏市場分析，基礎工作不扎實
房地產項目經濟評價必須堅持定量為主、定性為輔的分析方法?？陀^、高質的評價方案，必須建立在大量市場調研數據分析論證的基礎上。因此，必須扭轉部分開發商將房地產項目經濟評價單一的理解為財務分析的意識。實際上，經濟評價中首先要解決的是對市場的評價，其次才是財務評價。對于任何一個投資設想，要證明其是否可行，首先要研究它有沒有市場，其次才進行財務評價，研究是否可行。在對房地產市場現狀和發展趨勢、特定的街區功能配置和變化，交通條件、社會和人文環境、社會商業利潤水平及其變動進行研究分析的基礎上再談財務評價，才能保證評價真正有效。
（四）忽視項目不確定因素分析
許多房地產開發商在進行項目經濟評價過程中，將過多的精力置于論證項目投資回收周期、盈利能力的論證分析，而忽視了對項目不確定性因素的篩選與分析。但是任何一個房產投資項目都具有各式各樣的不確定性因素，合理界定項目不確定因子，對其影響因素進行有效分析并據此提出減少或規避風險的方法，對于保障項目評價的科學性與可靠性具有十分重要的作用。
（五）經費不足
我國房產企業或投資者在房產項目決策階段，普遍依靠經驗主義，定性的分析較多。未充分認識到經濟評價對房產開發項目的重大指導意義，對項目經濟評價的重視程度極為不足，有些開發商即使外表看來很重視，但人力、財力、物力等方面的投入又大幅壓縮，嚴重阻礙了評價方案的系統全面性與科學有效性。
三、對策建議
（一）改變觀念，從意識形態角度增強對項目經濟評價的重視程度
經濟評價對于房地產項目決策的重要作用已毋庸置疑。如果我們在意識形態上為能充分認識到它的重要作用，那么想得到科學、公正、客觀的評價結論幾乎是不可能的。一方面，作為房產業內人士必須高度重視房產項目經濟評價，另一方面作為行業的關聯者或管理者的投資方、業主政府管理部門和人員同樣也必須高度重視房產項目的經濟評價工作。在充分認識到經濟評價對房地產開發項目的重大意義的同時，加大對經濟評價的資金以及人力支持，保證評價過程的順利實施。
（二）完善科學的指標評價體系
完善房地產經濟評價指標。首先是財務評價體系的規范化，利用相關財務分析指標，如財務盈利能力、資產平衡狀況、財務收支水平等明晰項目財務風險及其可行性；其次是充分運用綜合評價方法，站在區域發展運營的角度，對房產項目的區域效應與成本進行有效評估，衡量擬建項目對區域經濟貢獻度，論證項目社會效益的有效性與合理性。
（三）培育專業房地產項目經濟評價研究市場，規范房地產咨詢業發展
國家建設相關部門應加強對可行性研究工作的管理和引導，培育經濟評價研究的專業市場。此外，應鼓勵企業與高校進行聯合，充分利用高校的人力資源，尤其是高校中的經濟專家、營銷專家、工程師等，挖掘校企合作的模式，保證房產企業經濟評價的客觀性與準確性。
（四）提高從業人員素質
在科技迅猛發展的今天，科學技術人員在進行經濟評價時必須堅持與時俱進，在不斷增強自身業務能力，不斷完善與提高自身綜合能力的同時必須牢固樹立科學發展理念，提升自身使命感與責任感，以適應不斷變化的形勢的需要。
（五）強化市場調查對房產項目經濟評價的重大作用
房地產投資項目經濟評價是項目投資決策的重要依據。項目決策必須建立在科學分析、系統論證的基礎上，通過大量實地走訪調查，獲取第一手準確可靠的數據信息，并在其基礎上進行細致縝密的數據分析處理，從根源上明晰擬建項目的投資必要性與財務、技術、經濟的可行性。
（六）加大對經濟評價方案的再評估力度
學會運用專家驗證法，將掌握行業專業技術與經驗豐富的專家意見同項目經濟評價有機結合，對相關評價結論，組織專家團隊再評估，將評價過程中不合理因素進行有效的剔除，可極大地增強相關投資決策意見的科學性與合理性。
四、小結
房地產項目經濟評價工作，可極大的提高房地產投資經濟效益。同時也可為多個單位提供決策參考。它不僅可以作為房地產開發商決策的依據，也能作為政府管理部門房地產項目審批依據，還可以作為金融機構貸款審查依據。合理的房產經濟評價報告在完善國家宏觀調控、避免項目決策失誤、引導投資方向、調整產業結構、合理利用資金、縮短建設工期、節約投資、提高投資效益、提高項目的管理水平等方面具有舉足輕重的地位，因此無論是房產從業人員，還是投資者、相關政府部門都應重視房地產項目經濟評價在房地產開發過程中的地位與作用，科學合理的進行項目經濟評價。（作者單位：成都理工大學）
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【關鍵詞】價值工程；房地產；前期策劃階段成本
1.前言
近年來，隨著我國經濟的快速發展，我國的房地產行業也得到了快速的發展，從2010年至2012年，全國房地產投資總額占固定資產投資的比例都在20%左右，房地產行業已成為我國國民經濟的支柱產業。房地產行業的健康發展也直接影響著我國經濟的良性發展。而房地產開發商如何在控制成本的條件下生產出能夠滿足各類消費者需求的住房，從而降低空置率，回收資金，進行再投資。這不僅能夠實現消費者效益最大化，更能使房地產開發商效益最大化，這樣的雙贏局面是房地產業健康發展的趨勢。運用價值工程理論對房地產項目全壽命周期成本控制進行研究，這樣有利于房地產開發企業提升競爭力，使企業在激烈的市場競爭中憑借較高的功能和相對較低的成本而占有一席之地。
2.房地產項目成本控制的特點及原則
2.1 房地產項目成本的構成
房地產項目的全壽命周期分為前期策劃與立項、規劃設計、施工、運營維護四個階段， 其成本即是房地產開發企業在這四個階段所發生的成本和費用。房地產開發項目的成本，與其他一般商品生產成本相比，具有產品生產周期長、投入量大、成本控制變化大等特性，給企業的成本管理帶來了一定難度。
根據資料顯示，前期策劃與立項階段對工程造價的影響程度最高，可達80%～95%；規劃設計階段次之，這個階段對工程造價的影響程度為5% ～75%；而施工及后續階段對工程造價的影響程度僅為5%以內。因此，在前期策劃與立項階段及規劃設計階段進行成本控制是房地產項目成本控制的關鍵與重點，它可以最大限度地減少事后變動帶來的成本增加。實踐表明，合理科學的前期策劃與設計，可降低工程造價的10%～30%。
本文主要以房地產項目前期策劃階段為研究對象，分析該階段成本控制的特點及方法。
2.2 房地產項目前期策劃階段成本控制特點
對于房地產項目來說，前期策劃是進行成本控制的最為重點和關鍵的階段之一，相對于其他階段的成本控制，該階段的成本控制具有以下特點。
2.2.1 該階段的成本控制應為事前管理活動的成本控制活動。
2.2.2 該階段進行成本控制需要較高的技術性。
2.2.3 該階段進行成本控制對房地產項目的成本影響最大。
3.價值工程在房地產項目成本控制中的適用性
3.1 價值工程簡述
價值工程又稱為價值分析，是以最低的壽命周期費用，可靠地實現必要的功能，著重于項目的功能分析的有組織的活動。價值的高低可以用價值指數（V）來反映，而價值指數（V）可以用以下公式來表達：
V=F/C 在公式中，F表示功能，C表示成本。
從該公式可知，可從下列途徑提高項目的價值：
1） 功能F不變，成本C降低。2） 成本C不變，功能F提高。3） 功能F提高，成本C降低。 4） 成本C略有提高，功能F大幅度提高。5） 功能F略有下降，成本C大幅度下降
該公式中的成本，不是一般意義上的成本，而是房地產項目壽命周期的總成本。房地產項目的壽命周期，應從前期策劃開始到運營維護結束，其壽命周期成本也應包括這期間的全部成本和費用。
3.2 價值工程的主要特點
價值工程是一項通過對研究對象的功能進行分析，從而提高對象價值，然后進行效果評價的有組織的活動過程。其特點體現了價值工程的基本原理和思想方法，主要表現在以下幾個方面：
3.2.1 著重于提高項目價值。價值工程既不單純追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是以提高它們之間的比值（即價值）為目標，研究多角度、多項目的最佳匹配，然后進行評價。
3.2.2 功能分析是研究的核心。價值工程方法著重對項目進行功能分析，通過功能分析，明確和保障項目的必要功能，盡可能減少或消除其多余的不必要功能，并補充不足功能，使項目的功能結構更加合理，以達到降低成本提高價值的目的。
3.2.3 價值工程是有組織的創造性活動，需要進行系統的分析、研究。房地產項目的價值涉及到投資、收益、管理、成本和政策等，需要調動多方面共同協作，尋找最佳方案。
3.3 利用價值工程，在前期策劃與設計階段對房地產項目進行優化的步驟
在前期策劃階段中，不同方案間的比較選擇是一個非常重要的環節。利用價值工程的方法，可以比較準確地評估房地產項目的價值功能，測算出工程項目總體功能的優良程度，是一種比較適宜的評價方式，其操作步驟如下：
3.3.1 確定各項功能指標及其權重。對于房地產項目，根據其不同用途和要求，確定功能指標及其權重?，F在有甲、乙、丙三個備選方案，假定銷售價格、市場環境、社會環境、期間費用、經營管理風險為功能評價指標?？梢岳脧娭拼蚍址ɑ驅哟畏治龇ǎ_定各項評價指標的權重，現假定這5項評價指標的權重分別為0.42、0.22、0.12、0.14、0.1。
3.3.2 求出各被選方案的功能系數F。由若干位專家組成前期策劃方案評審小組，對各方案的功能滿足程度分別打分，將幾位專家對同一項功能指標的打分取平均值，其形式如表1所示；得出每個方案各項功能的得分后，按照各項功能指標權重加權平均，得到各方案的加權總分；然后計算各方案的功能系數F，如表2所示。
3.3.3求出各方案的成本系數和價值系數，如表3所示：從價值工程的角度分析，乙方案相對比較是最佳方案。說明乙方案均衡其功能和成本方面的因素，其價值最高，即能夠得到較高的投資效果，故應選擇乙方案作為該房地產項目的優選投資方案。
4.結論
房地產開發項目在國外已經成為價值工程應用的主要領域，我國近些年也有所重視。綜合比較國內外推行價值工程的項目工作效果，該方法是一種系統的、全方位的管理技術。筆者僅對房地產項目前期策劃階段成本控制方法進行初步探討，其在各階段如何開展工作還需進一步深入探討。
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關鍵詞：房地產經濟 政策 問題 走勢分析
1.我國房地產經濟現狀
2008年至2010年我國的房地產建設快速發展，我國房地產現階段已經達到了比較大的規模，其影響因素是多方面的。2008年的經濟危機阻礙了我國經濟的發展，為了穩定經濟，政府投資4萬億以擴大內需和刺激經濟市場發展。而這些資金中有相當大一部分通過銀行貸款給大型國有企業進行房地產投資建設。雖然房地產業可以帶動多個產業的發展，但之前很長一段時間住房價格一直偏高，同時投資規模過大，成本無法快速收回，阻礙了房地產業的進一步發展，很多房地產業發生投資虧空，成為政府的負擔。
2.房地產業的調控政策簡述
2010年4月，國務院了旨在抑制房價過快上漲的“新國十條”，新國十條要求有關部門穩定房價，保障住房，建立問責機制，抑制住房的不合理需求，住房信貸采用差別化政策，限制投機行為，利用稅收杠桿的作用調節住房消費，調整住房供應，增加有效供給，加快棚戶區改造和建設保障性住房，加強房地產業融資監管，完善信息披露制度。
為了加強商品房限制，政府先后出臺了貨幣從緊政策，限貸、限購、限價、限售、限利的“五限”政策等，但這些政策都并沒有完全達到預期的效果，房地產業仍然是調控GDP走勢的杠桿。今年我國依舊不斷調整房地產政策。
我國目前對房地產的政策依然是完善、調整、繼續整頓，不斷改正政策，促進房地產經濟健康發展。堅持房地產調控，繼續貫徹限購政策，促進房價合理回歸，同時調控政策要做到保壓結合，抑制投資性需求，保障自住需求，推行差別化信貸來支持首套房的貸款。各部門不斷完善保障住房建設使用政策和土地供應政策，完善保障性住房的有關制度，加大資金支持力度，目標更加務實。
3.我國房地產業存在的問題和高房價的危害
3.1我國房地產業存在的問題
盡管政府在不斷進行宏觀政策調控，我國房地產業依然存在著諸多問題，例如：①融資渠道單一。我國房地產業的金融市場還很不完善，目前房地產開發上的資金融通主要方式為銀行貸款，利用貸款資金發展地產進而帶動水泥、運輸、家具等諸多產業的發展，但如果資金不能及時回收的話則可能會導致資金鏈斷裂，甚至導致企業破產，資金融通困難是房地產企業面臨的一個重要問題。
②不合理的招商模式。很多房地產企業都急于招商，產權式商鋪零售是商業地產項目經常采用的一種招商模式，這種模式下經營權、產權和管理權分離，有可能導致各業主忽視公共空間維護，這些都對以后的經營管理留下了隱患。
③忽視營銷方案設計。合理的營銷決策對后期的銷售有著很大的推動作用，如果缺乏合理的營銷政策可能會造成項目虧損。
3.2高房價的危害
可以說在持續的價格上漲后，房屋的價格已經超過了價值，這會導致很多真正需要住房的人買不起房，抑制住房的真正需求。房地產的大量貸款也會增加銀行業的風險，還會進一步拉大貧富差距，嚴重影響社會的穩定性。同時對土地使用權的爭奪也容易造成腐敗現象，使各種社會資源形成價格泡沫。
4.解決措施探討
我國目前的住房供求結構還不夠合理，房屋價格偏高。要改善這種狀況就要大力發展經濟適用房和廉租房，加強普通商品住房建設，制定住房建設計劃，規范住房結構，努力平衡市場供求。還可以充分利用稅收的杠桿作用，如根據人均住房面積征稅或提高高檔住房價格實現貧富之間的轉移支付，緩解住房結構矛盾。
隨著我國經濟的不斷發展和城市化進程的加快，房地產市場經濟也在快速發展。居民對住房的需求是剛性的，因此房價在很長的一段時間內都處于上漲之中，房地產市場存在著很大的潛在價值和盈利性。政府已經開始逐漸認識到與土地征用、市場管理等有關的政策的價值，房地產市場也不可避免的會存在著不公平競爭的現象。各地政府都出臺了與房地產有關的政策，但帶有行政強制的政策可能會導致市場扭曲。政府的政策應該旨在化解結構性矛盾，消除不公平競爭。用同樣的市場規則規范各類開發商，依靠市場這只看不見得手來實現資源的有效配置，緩解結構性矛盾。
同時還要推行多元化融資，構建資本循環系統。企業應該從單一的銀行貸款逐漸向股權、債券、信托基金等多元化融資方式發展，鼓勵金融產品創新，構建資本融通渠道和循環系統。
5.房地產經濟政策取向和未來走勢分析
從新國十條頒布至今，這一輪的調控已經進行了接近三年，目前我國的房價開始趨于平穩，少數城市略有下降。而在限購政策出臺后，投資性住房需求也開始減少，保障性住房投資增加，調控已經初見成效。盡管如此，房價只是不再暴漲，人們期待的下降并沒有出現。而對于限購限貸政策人們也是褒貶不一，房地產業健全的行業機制還沒有完全建立。
5.1房地產政策取向——市場供求變化
①需求方面。房地產調控政策以限購限貸政策為核心，從2011和2012年的數據來看，今年房地產成交量基本是負增長，但市場正在逐步回升，同時價格也在趨于穩定。同時今年房地產市場金九銀十的特點表現的并不明顯，消費者開始趨于理性。
②供給方面。房地產的供給要考慮到資金和土地資源兩方面的因素。為了穩定增長，我國在采取略有寬松的貨幣政策，這至少在宏觀層面不會在資金上對房地產業造成阻礙。而今年房地產企業的銷售回款一般都狀況良好，有利于企業再投資的進行。而大的房地產企業融資是比較寬松的，這些都在資金層面有利于房地產開發。從土地的角度來看，由于上半年土地出讓量下降，在財政壓力下政府會增加土地供給。而企業融資改善后也要購地保持后續發展，今年下半年土地市場也活躍起來，所以供給方面在逐漸好轉。
5.2未來走勢分析
