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可行性分析研究在企業經營開發投資項目的決策與運用中具有十分重要的意義，它是以實現企業經營開發投資項目最小投入、最佳的投資效果為目標的科學性分析方法，它從企業標準評價出發，通過對企業開發項目投資可行性步驟分析，給出企業前期工作重點，以編制項目計劃任務書。企業經營開發投資項目可行性分析是一項重要工作，它可以保證企業項目運營成本最小化、企業經營開發投資項目運行得以順利完成。
二、經營開發投資項目可行性概述
1.經營開發投資項目可行性分析
經營開發投資項目可行性分析是一項較為成熟的理論，它被廣泛應用于多項學科，通過對項目的宏觀政策、外部環境及發展預期等進行全面分析，以項目擬建市場前景，確定項目在技術上、經濟上是否具有可行性，盡可能的保證項目效果最優化，以輔助決策者做出決策；可行性分析不斷完善，并且逐漸被運用在許多領域，尤其是在企業項目決策中，其表現出明顯的完整與科學性。隨著經濟體制不斷改革，我國經濟建議中也引入了可行性研究，國家出臺了相關文件，對經營開發投資項目可行性分析加以規定，以保證決策民主與科學性。
經營開發投資項目可行性分析比較復雜，并且需要消耗大量資金，受外部因素的影響，此時企業開發項目面臨具大風險及很多不確定性，在進行投資決策時需要研究項目開發可行性，以得到最佳方案，確定項目潛在風險及未來收益，企業在進行決策時充分吸收可行性分析結果，立項過程以可行性分析報告對各項目的可行性做出評價。
2.經營開發投資項目可行性分析特點
首先，經營開發投資項目可行性分析目的是研究項目是否具有可行性，找到適合企業的項目，而項目的可行性需要從：經濟可行性及技術可行性入手分析，即企業當前的經濟實力與技術能力是否可以有效實施項目。
其次，經營開發投資項目可行性分析是最基礎的準備工作，這是一個項目付諸實施的重要支撐，此時它已不只是尋找實施項目的依據，而是為了項目實施過程中盡可能減少決策失誤的工具，成為項目的規劃圖，對整個項目全過程加以思考。
第三，經營開發投資項目可行性分析并非容易的事，需要相關人員進行市場調查，通過調查結果對整個企業項目因素納入其中，即對各因素進行詳實分析，充分調查形成高質量報告，通過充分調研將理論與實際相結合，提出切實可行性報告。
最后，經營開發投資項目可行性具有鮮明、跨學科特點，它可以通過經濟環境及需求預測或者以SWOT分析工具進行準確定位，從財務上進行成本、盈利與風險的大致分析，而這些需要大量數據做為依據，考慮相關政策、主體偏好、技術及市場需求等，這些綜合特點難以通過一門學科做好，需要跨學科從多角度進行綜合考慮。
三、企業經營開發投資項目可行性分析相關理論及評價標準
1.企業經營開發投資項目可行性分析相關理論
首先，PEST分析模型，對企業宏觀因素分析。不同企業具體分析過程存在差異，主要分析：法律環境、經濟環境、社會環境及技術環境，它可以判斷總體形勢被廣泛應用。
其次，市場需求理論，經營開發投資項目可行性分析過程中進行需求分析十分重要，因此，其需要一定市場需求理論知識，對項目開發進行評價，它對消費者需求總和進行分析，成為最為詳盡的需求理論，闡釋了需求決定因素及需求曲線導向；受市場需求受價格、貨幣收入及消費者偏好及相關替代品的影響。
最后，SWOT分析理論，將企業戰略、資源及環境有效結合，對分析項目的優劣勢、機會及風險通過矩陣表現出來，將各因素綜合分析，最后得出決策需要的信息。該理論分析過程考慮了內部及外部環境，是一個全面性的理論。
2.企業經營開發投資項目可行性評價標準
當前，經營開發投資項目可行性分析已經被廣泛應用，其分析過程需要以多種科學進行分析，項目投資在市場經濟條件下是否可行，其主要標準包括：
首先，經營開發投資項目可行性分析市場需求，當項目建成后會為社會帶來商品，而對于項目投資可行性分析就是根據資料對項目未來需求量及變化情況進行概率性的判斷，對需求量進行分析是市場分析，對其的分析結果可以保證項目投入與產出多少，所以，項目規模、質量、方案等都要通過預測擬定的。
其次，經營開發投資項目可行性分析需要確定投資方向后，對資源、布置、工藝等進行方案比較，通過比較后找到最優資源配置的方案，即布置緊湊、技術先進的、最具有競爭優勢的投資可靠方案。
最后，經營開發投資項目可行性研究以追求利益最大化為動力源泉，通過對項目價格、周期、投資估算、經濟效益分析了解資金投入增值情況，決定項目是否進行深入開發。
四、企業經營開發投資項目可行性分析內容及步驟
1.企業經營開發投資項目可行性分析內容
經營開發投資項目可行性研究階段分析需要深入細致的劃分：
首先，項目的投資機會分析，它是指為企業尋求更加具有價值的投資機會，以項目背景、資源及環境狀況等進行調查與分析，找到企業戰略規劃目標，項目投資機會的分析是最為粗略的分析，它不是項目可行性分析過程中必要內容，如果經營開發投資項目已經擬定，則可以直接進入下一階段。
其次，經營開發投資項目初步分析，其對項目生命力加以判斷，在投資機會基礎上，對項目的必要性進行論證，它較投資機會分析更深一步，對項目投資機會正確性加以研究，這一過程需要更多更詳細的資料對項目因素進行分析，認證項目實施的價值所在，其是否具有可行性，主要包括：目標定位、需求研究、方案構思及建立初步方案等。
最后，對經營開發投資項目可行性進行詳細分析，它是分析過程最為關鍵的環節，進一步分析以上過程的信息，更深入的進行論證，多角度進行合理性及可行性探討，提出最終意見，為決策者提供依據，主要內容與初步分析相同，但其范圍更大，深度更高，準確度更高。
經營開發投資項目可行性分析基本內容包括：項目概況、市場調查、需求預測、項目規劃設計建議、進度安排、投資估算、資金籌措、財務評價、風險分析等。
2.企業經營開發投資項目可行性步驟
經營開發投資項目可行性分析需要專門團隊做好研究任務：
第一，確定可行性分析對象及目的，明確項目實施后需要達到的目標，可行性研究需要系統有針對性；
第二，對實施的項目進行現場資料收集與整理，對市場調查與研究。主要調查：投資環境，如：外部環境、經濟發展及各種配套設施等；市場狀況，如：客戶群、行業競爭關系等；在進行資料收集過程中應該關注相關法規政策及短中長期的規劃等；
第三，經營開發投資項目最優化選擇。根據可行性分析結果及相關數據，對經營開發投資項目資源提出規劃方案，由專家對不同方案進行總結，選出最優方案；
第四，對方案進行論證與分析，當方案選擇后以技術指標對項目可行性進一步分析，包括：財務、經濟、效益等評價，并進行風險評估，如：概率、敏感性分析等；
第五，編寫項目可行性報告，對研究成本進行總結，通過描述體現出研究結論，為項目決策者提供決策依據。
關鍵詞：房地產信托投資基金；房地產融資；可行性
中圖分類號：F832.5 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031(2008)09-0026-03
在當前我國房地產業飛速發展的趨勢下，開發商必須具備強大的金融運作能力和雄厚的資金實力才能夠支持房地產開發對資金的巨大需求。從2004年起，我國房地產企業的融資活動空前活躍，一些房地產企業還引入了外資房地產基金和投資商來完成資金的融通。但是由于房地產行業以前長期實行單一的融資模式，使得我國房地產企業的融資模式主要為銀行信貸、債券融資、利用外資及上市。隨著房地產業的迅猛發展，原有的單一融資結構已不能適應房地產商的融資需求，房地產信托隨之發展。由于我國對于房地產信托的法律法規不健全，且房地產信托的功能較為單一，使得房地產信托基本不具有組合投資功能和期限轉換的功能。而房地產信托投資基金(Real Estate Investment Trusts，以下簡稱“REITs”)的引入恰可以彌補房地產信托的缺點。
一、我國發展房地產信托投資基金的動因
(一)投資者的需求
1.發展房地產投資信托基金可以滿足我國民間儲蓄、社會保險資金、企業資本和外國資本的投資需求。我國約有12萬億元的居民儲蓄余額、1.1萬億元的保險資金、1708億元的全國社?；鹨约按罅科髽I在發展過程中的閑置資金等。[1]同時，國外大型的房地產投資信托基金以及實力雄厚的像美林、摩根斯坦利之類的資金實力雄厚的投資銀行也普遍對我國房地產業紛紛看好。上述這些巨額的社會金融資產存量必然形成巨大的投資需求。
2.從目前我國的金融體制看，投資者可選的各種投資工具并不是很多。由專業性的機構發起并管理的房地產投資信托基金，可以使投資者獲得較高的投資收益，有效規避投資者的風險，為社會大眾資本進入房地產業提供了有利的條件。
3.對于投資人來說，在投資組合中加入房地產可以達到獲得穩定回報并降低風險的效果。REITs具有很強的市場流動性并由專業的管理團隊經營管理，投資組合帶來的分散風險的作用、專業經驗帶來的較高經營效率、公開市場帶來的高透明度和市場監督機制以及資本市場帶來的強融資能力都使得投資者信心增加，投資需求旺盛。
(二)構建房地產行業多元化融資模式的需要
1.我國目前房地產行業的抵抗風險的能力較弱。發展房地產投資信托基金不僅增加了一種新的融資渠道，降低了房地產開發企業對銀行貸款的依賴性，還可以為房地產開發企業建立多元化融資結構，增強其風險抵抗能力。[2]
2.引入房地產投資信托基金有利于房地產企業規范化操作。房地產投資信托基金對房地產企業的投資屬于股權投資，使得企業的債務負擔有所減小，房地產企業股權結構的改善必將對房地產企業的運行起到外部監督的作用。
3.房地產投資基金有利于優化房地產行業內部結構。目前我國有兩萬九千多家房地產商，且絕大多數屬于規模小、管理不規范、專業人才缺乏的小企業。房地產投資基金在利潤驅動模式下把資金投向具有一定潛力的房地產企業項目，從而促進房地產企業的優勝劣汰和房地產項目的優化。同時，在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業企業間的聯合，有利于房地產產業大型企業集團的出現，有助于實現資源的優化配置和房地產業良性循環再生產。
(三)資本市場發展的內在需求
房地產投資信托基金的建立對于我國投資基金市場的規范成長有著積極的作用。由于房地產項目的長期性決定了其投資回收的長期性，投資者的收益相對于證券投資而言時間更長更穩定，因而發展REITs有利于增加新的投資基金品種并拓展基金投資者的投資組合空間。REITs在期限、風險等方面進行充分有效的組合，從而減少投資風險，增加投資收益，回報的長期性也有助于培養投資者的長期投資和理性投資理念，而投資者的理性投資又必將推動我國投資基金市場的健康規范發展。再者，發展有助于擴張投資基金規模。[3]
(四)房地產行業市場主體完善的需求
從房地產行業發展的角度來看，成熟的房地產市場是以房地產參與主體的完整性為主要特征的。改革開放以來，我國經濟處于持續發展狀態但發展水平仍然較低，加之房地產市場發展的時間比較短，使得專業的投資商比較缺乏。近年來，中介服務業和業形成了較好的發展勢頭，投資房地產金融市場的個人和投資機構的投資需求也正在增強。因此，引入REITs這種全新的金融工具是為房地產業輸送金融資源的不錯選擇，不僅能夠促進我國房地產專業投資者隊伍的形成，在很大程度上也能促進房地產業的完善和成熟。
二、我國發展房地產信托投資基金的可行性分析
(一)政策與相關法律規定
在現階段，房地產信托投資基金必須在適合我國的房地產和金融政策，以及適合我國國情的法律環境條件下才能夠得以充分、有效地運行。為此，應對于建立REITs有關的政策和法律法規進行充分的分析。
1.法律可行性。REITs與我國公司法、證券法規定一致，以現有的《公司法》、《證券法》和《證券投資基金法》為依據設立，在我國目前的法律制度下，法律障礙較少。我國2006年1月1日起施行的修改后的《公司法》的有關規定也放寬了我國房地產公司和信托投資公司改造成REITs上市的條件限制，有利于在法律層面上保障REITs在我國現階段的推出。另外，信托業和證券法律制度的逐步完善也為REITs創造了必要條件。我國于2001 年頒布了《信托法》，使信托在我國有了更權威的法律依據，而2002年頒布的《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，從更細致的角度規范了信托業和個別信托。而在證券制度方面，監管層一直在致力于創新證券衍生產品和保護投資者權益的立法，這無疑為REITs在我國的發展創造了制度環境。
2.政策可行性。2005年9月19日，商務部、財政部、建設部聯合下發了《關于進一步做好地級城市商業網點規劃工作的通知》。而在2005年11月全國商業地產情況調查組向國務院遞交的全國商業地產調查報告中，商務部明確提出了四項建議：盡快出臺《城市商業網點規劃條例》，開放REITs通道，力促銀行對商業地產項目的貸款實行區別對待，發展商業地產中介服務業等。其中，“開放國內REITs融資渠道”的建議表明，REITs在我國的發展腳步將加快。根據央行121號文件規定，各商業銀行對未取得“四證”的房地產項目不得提供任何貸款，從資金方面嚴格規范了對房地產業的融資行為。而央行等政府主管部門也已經多次表示今后要在政策上鼓勵發展穩定的、適當的、多元化的房地產融資工具，發展多層次的資本市場，完善房地產企業長期的、直接的融資渠道。這表明了未來我國房地產金融的總體發展方向。
(二)實際操作層面
經過改革開放20多年來的發展，我國金融市場體系已經得到逐步完善，特別是近十年來房地產業已經步入穩步擴張發展階段，證券投資基金市場也已初具規模。而目前我國擁有巨大的房地產存量資源，且以每年數千萬平方米的速度增長，同時也吸引眾多的投資者共同參與進來。
1.房地產業的迅速發展為REITs提供了長期增值保障。房地產業是拉動中國經濟增長的支柱產業，該行業鏈條長，可以帶動原材料、家用電器等耐用消費品、住宅裝修業、服務業等一系列產業的發展，對拉動內需、擴大消費以及促進經濟全面發展起著重要的作用。此外，發展房地產金融還可以降低金融風險。因此，從長遠發展來看，金融業必定要繼續支持房地產業的發展，使其支柱產業的功能得到充分發揮。[4]另一方面，在經過國家從財政、金融、供求等多方面對房地產行業進行宏觀調控后，購房客戶逐漸成熟，形成對房地產市場發展的理性認知，如房地產短期投資行為逐漸減少，收益型物業投資增速。對于我國房地產行業目前的迅速發展，國家將進行積極、正確的引導，以實現穩步擴張，發展空間非常巨大，在給REITs提供了長期的增值保障的同時，也將給REITs本身帶來長期而豐厚的投資回報。
2.REITs發展所需的投資主體已經逐步形成。隨著我國保險市場的發展和養老保障制度的改革，我國的機構投資者也已經成型。保險公司、社?；?、企業年金、銀行基金和養老基金經過幾年的大力發展，已逐漸成為市場上頗具實力的機構投資者，它們都有規模龐大的投資需求。但是，由于我國的資本市場發展還不成熟，機構投資者的投資渠道還僅限于股票市場、債券市場和貨幣市場，但這些投資方式已不能滿足機構投資者高回報的投資要求。此外，由于近幾年北京、上海、廣州等國內大城市的房地產市場發展速度非?？?，吸引了一大批具有外資背景的房地產開發商投資，再加上金融市場對外資開放，這必然會使房地產市場的投資主體更加多元化。[5]而REITs收益高、風險小、回報穩定的特性正好滿足機構投資者的要求，對廣大中小投資者來說，也提供了一個很好的投資機會。
三、我國發展房地產投資信托基金的對策建議
由以上分析可以得出，房地產投資信托基金是金融信托業與房地產業相互融合的產物，能夠成為房地產組合融資的核心，在我國現階段發展房地產投資信托基金能夠規范、促進我國房地產業和金融業的發展，優化房地產金融發展路徑，同時也是我國房地產融資切實可行的一個途徑?？梢詮囊韵氯齻€方面發展房地產投資信托基金。
(一)利用REITs在連接貨幣市場、資本市場和產業市場綜合融資平臺的優勢
房地產業對資金的需求的量和期限結構是全方位的，對貨幣市場、資本市場、產業市場的資金都有很強的需求，而REITs在上述市場具有很強的融資能力，所以我國可以綜合房地產業對貨幣市場、資本市場、產業市場資金需求的特點發展REITs。
(二)發揮REITs運用范圍廣泛、創新性強的特點，降低REITs的融資成本
REITs可以吸納社會各類資本，同時REITs在投資組合上可塑性強，與其他金融工具相比，運用范圍更廣、創新性更強，從而使REITs收益高、風險小、回報穩定，最終表現為融資成本低。我國REITs應充分利用成本優勢擴大在房地產業的投資規模，利用規模優勢壯大自身的發展。
(三)順應經濟金融發展的方向，發揮制度創新的優勢
隨著經濟社會的發展，房地產融資必然朝著多元化的方向發展，政府主管部門在政策上也鼓勵發展穩定的、適當的、多元化的房地產融資工具，發展多層次的資本市場，完善房地產企業長期的、直接的融資渠道。因而，REITs應沿著房地產融資發展的方向，加快制度創新，與其他資金優勢互補，增大市場供需雙方的選擇空間，促進我國房地產金融又好又快地發展。
參考文獻：
[1] 李偉，黃小平.房地產投資信托在我國的發展前景[J].浙江金融，2004，(10).
[2] 謝經榮，殷紅，王玉玫.房地產金融[M].北京：中國人民大學出版社，2002.
[3] 曹華.我國房地產投資信托的發展特征[J].經濟導刊，2004，(4).
關鍵詞：REITs 可行性 基礎
從國際范圍來看，房地產投資信托基金在發達國家已經很成熟了，而在我國還是一種新生事物，處于發展初級階段。
發展房地產投資信托基金的必要條件
發展REITs（房地產投資信托基金）可以在銀行緊縮貸款的情況下拓寬資金來源，降低金融風險，為投資者提供多元化的融資渠道，繁榮房地產市場，但前提是必須具備一定的條件：
社會信用體系的支撐。信用制度是市場經濟的重要組成部分，也是市場經濟制度有效配置資源的重要前提。房地產信托本質上是信任基礎上的委托投資，因此完善的信用體系非常重要，它決定了房地產投資信托的各個環節能否繼續進行。信用程度高，REITs的風險和收益匹配處于平衡狀態，發展也順暢。
清晰的產權關系。在國外的REITs發展中，由于大都實行的是私有制度，本身具有明確的產權制度和清晰的產權關系，基于財產所形成的法律關系也比較容易理清。而在我國，由于產權制度的不健全，清晰的產權關系是發展REITs非常重要的前提條件，是確定REITs成立、運行、收益分配等的重要考慮因素。
完善寬松的法律環境。REITs是建立在信用基礎上的，以利益為目的的，難免會出現由于不規范運作所帶來的市場失靈問題，產生風險，雖然一定的風險是必要的，但超出收益匹配的范圍，就會損害市場的運行，如道德風險、經營風險等。因此完善的法律環境是必須的，通過一系列法律規范使REITs的發展規范化。同時，REITs在很大程度上屬于大眾投資的范疇，法律環境需要完善，也需要寬松，才能起到聚集閑散資金、提高大眾投資熱情、滿足房地產資金需求、分散金融風險的目的，否則過緊的法律環境會阻礙REITs的發展。
理性成熟的投資供求主體。REITs的參與主體，如政府部門、投資者隊伍、投資基金的管理者，他們是否成熟，是否理性對于REITs的發展和完善同樣重要，尤其是在發展的初期階段。判斷投資主體是否成熟、理性關鍵在于是否具備科學的風險意識。
我國發展REITs的可行性
法律和政策基礎。在黨的十六大三中全會上，我國第一次將信托提到一個高度，與銀行、證券和保險共同成為金融業的支柱。從1979年產生信托業以來，我國先后出臺了《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》等，以及的政策文件，如一連串調整房地產融資的文件，這些構成了REITs賴以運行和發展的政策基礎。
供求主體基礎。如今我國REITs發展面臨的情況跟當初美國的情況近似，一方面房地產企業的融資方式發生了變化，過去單一依賴銀行的做法很難行的通了，據估測，很長一段時間里，銀行貸款占開發投資的比重始終維持在50％－60％，大大高于發達國家的15％－20％，造成了大量的銀行不良資產，給金融系統的穩定帶來威脅。中央銀行在“121號文件”和“212號文件”中對銀行貸款的進入門檻進行了重新設置，因此不管是大型還是中小型企業都需要拓展融資渠道，尤其是REITs這樣的融資工具。另一方面，個體投資者群體形成，房地產是一項能夠產生穩定未來收益現金流的資產，個體投資者希望參與房地產收益的分配，但由于房地產的價值巨大，過去參與的方式就是購買或出租，渠道單一，對象僅限于價值較低的住宅，因此迫切需要一種更加靈活、更加容易的參與方式。還有，就是我國的機構投資者慢慢成熟，數量和質量都在不斷提高，包括直接投資的房地產信托公司和國外產業投資基金；間接投資的券商、證券投資基金、人壽保險公司、儲蓄機構和退休基金等，它們有著共同的特點就是：資金來源或者負債以長期資金為主，如人壽保險和退休基金，因此它們偏好于具有長期收益結構的投資；追求長期穩定的收益來滿足本身或委托人的要求。
經濟基礎――城鄉居民的儲蓄額增長。從改革開放以來，人均GDP不斷增長，1980年人均GDP為460元，而2005年人均GDP已經達到1703美元。在收入水平迅速增長的同時，無論是定期還是活期，居民儲蓄額一直處于上升趨勢，重要的原因在于缺少一種穩定靈活的金融工具來吸收這部分存款。從1996年－2005年，不管利率怎樣下調，儲蓄只升不降，從1996年到2005年底儲蓄總量由38520.8億元增加到14多億元，九年增加了10億元多。在1996年之前，年均增長速度在30％以上，而從1996年之后到2000年，年均增長速度不斷下降，從1994年的41.5％，一直下滑到1998年、1999年、2000年的15.4％、11.6％、7.9％，同時，新增儲蓄存款的增長速度開始出現負值，從2001年起又恢復了加速增長。這一過程中民間資本不斷壯大，也在努力尋找可靠的風險投資工具，例如在1996－2000年期間對證券市場股票和債券等的資本轉移，我國證券市場的產品結構存在兩大缺陷：風險結構不合理，風險結構倒置，高風險產品占主要地位，目前在我國證券市場上的可交易品種，大約80%為風險較高的股權類產品；低風險產品品種單一，不但是市場規模小，而且品種極為單調，只有少量流動性較差的國債及少量企業債、金融債、可轉債，不能滿足廣大投資者的投資理財需求。因此，有側重地發展低風險市場產品，使我國證券市場的產品結構趨于合理，是證券市場發展的重點之一。在交易所發展REITs交易產品具有可靠的經濟基礎和相當的可行性。
產業基礎。收益性房地產，REITs針對的對象是具有完全產權和持續收益能力的持有型商業地產或者稱為出租型商用物業，即所謂成熟物業，如寫字樓、工業房產、購物中心等。雖然我國的房地產發展比較落后，并且更加重視住宅房地產，但不可否認的是，商業房地產已經得到了長足的發展，并將在未來得到更大程度上的重視和完善，這將構成發展REITs的產業基礎之一。房地產信托在我國已經初具規模。2003年9月，房地產信托計劃的發行額30億元，到了2003年底，猛增至60億元，2004年底，房地產信托計劃發行額達到了111.74億元，比2003年幾乎翻了一番。而2005年截至12月31日，信托市場共發行房地產信托121只，募集資金規模157.27億元，絕對額大幅增加了27.78億元，分別較去年同期增長11%和28.73%。
發展REITs的障礙和政策建議
（一） 選擇對象方面
目前我國并沒有REITs，按照國外的發展經驗，REITs一般選擇的對象是具有穩定現金流收入的購物中心、辦公樓等商業物業。這樣的商業物業必須具備幾個條件：產權清晰并且完整，房地產的產權包括土地產權和房屋產權，但在這個問題上我國一直糾紛不斷，很多的房地產項目在建成后也沒有取得土地使用權，另外，獲取穩定、持續的現金流意味著開發商是以持有產權為目的，現在中國的商業地產項目多為產權出售，將整個物業大產權分割成小產權出售給小業主。如果要做REITS，整合產權有一定的難度；優質性，只有優質的房地產才能在未來產生穩定、持續的現金流收入，吸引投資者的資金，但目前這樣的項目不多，主要集中在一些大城市中。
針對于這樣的情況，發展REITs，首先需要完善的產權制度，確保進入REITs的房地產項目的產權清晰，要求房地產的開發、建設、管理和交易必須遵循嚴格的法律規定。需要轉變觀念，鼓勵投資。對于商業房地產，目前政府強調的政策是支持買房自用，而不是鼓勵投資出租。因此今后應該更加強調房地產的投資屬性，政府在政策上即使不鼓勵房地產投資，至少也應該是引導投資，而不是限制投資。應該允許和鼓勵出租，對于合理的租金要確立合理的稅收政策。在今后的城市規劃和房地產開發建設中，要遵循科學、合理的原則，提高房地產項目的經濟、社會和環境效益，在將來能夠產生持續、穩定的收益。
（二）法律制度方面
加快立法，目前我國這方面的法律只有《信托法》、《投資基金法》，必須將法律制定工作細化、完備化，首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規。其次，制定房地產投資信托基金的專項管理措施，如投資資格的審定、投資方面的限制、投資比例的確認等，以促進基金的規范發展。除此之外，還應逐步完善證券場外交易市場和產權交易市場，使基金的資金收入與回收機制更為完善。另外，我國這方面可參照美國稅法的有關規定，對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發展創造良好的稅收環境。建立嚴格的信息批露制度，從國外基金市場發展來看，信息越公開，基金市場越發達。因此，要盡可能使各類信息包括房地產信息、國家政策信息、金融證券信息及時、準確地傳遞給信息需求者，使大家在信息公開化情況下，從事REITS的運作，才能促進我國REITS的順利發展。
（三）完善機構和人才培養
在美國REITS的資金來源中很大一部分是機構投資者的資金。像保險基金、養老基金等機構投資者，資金量大而且信息靈通，投資技術高，能夠為REITS提供穩定的資金。我國目前真正意義上的機構投資者還很少，這對于REITS的長遠發展是不利的。因為只有在一個機構投資者占主體的市場上，才能保證有一個穩定的市場供給方，保證REITS這一金融產品的每次發售能夠快速、足額的發售出去。另外，推動REITS的發展需要盡快建立起一支既精通基金業務，又了解房地產市場，并熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。而現階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業領域，很難適應大規模房產投資信托基金的經營運作，所以發展我國REITS迫切需要更多相關專業人才。
（四）風險控制方面
在REITS運行中，主要存在這樣幾種風險：道德風險，房地產投資信托在我國還沒有形成完善的運作模式，對受托人的有效約束和激勵機制尚未形成，容易發生受托人的道德風險。在這種情況下，由于存在信息不對稱，信托投資公司在經營管理過程中往往會利用各種機會犧牲投資者的利益為自己謀取好處。項目風險，對項目的選擇是REITS的首要工作，如果項目本身存在市場銷售前景、內部法律糾紛、建設資金短缺等方面的問題，則投資產品無論怎么設計控制風險，項目本身的先天缺陷是無法避免的。行業風險。房地產行業是一個資金密集型行業，時間周期較長、資金占用量大、利潤回報較高。房產本身既是耐用消費品，又是投資品，在一定市場環境下，還可能滋生投機風險，如果房產價格上漲幅度超過了居民消費承受能力，就可能存在房地產泡沫。如果泡沫達到一定程度，就必然影響REITS。
對于風險的控制，除了制度上的創新外，最關鍵的是在整個社會中塑造科學的風險意識，踐行風險與收益相匹配的投資原則，避免因不理性、盲目的投資造成對REITS的傷害。
參考文獻：
1.房產專家建議.房地產投資信托基金亟待政策培育[N].中華工商時報,2005
關鍵詞：畜牧業 項目投資 財務 可行性分析
畜牧業投資項目相對一般的農業投資項目而言，所涉及的內容更加復雜。畜牧業在生產周期、技術要求、運輸方案、勞動需求等方面都呈現出和其他農業產業不同的特點。畜牧業的資金和技術要求更高，而且風險性較大，對財務可行性的分析要求也更高。
一、畜牧業投資項目可行性分析的要求
（一）強調概算的科學性
不同的畜牧業項目，因為具體的項目支出和建設內容不同，概算的結構也有很大的區別。概算的科學性、準確性和真實性，在很大程度上影響著項目的實施。因此，在畜牧業投資項目財務可行性分析中，必須要強調概算的準確性，充分考慮到項目建設地的自然條件、經濟狀況，以各地定額、批復可研報告和初設文件為依據，制定符合項目實際需要的概算方案，獲取真實有效的概算數據。
另外，在具體工作中，要嚴格執行概算。在畜牧業投資項目中，出現更換項目地點等項目變更時，應該要重新制定可行性報告。但是，對于一些小的項目變更，則應該向相關部門申請，審批通過后方可執行。這樣做的最終目的，就是要確保畜牧業投資項目能夠順利執行，從而實現國家相關計劃的落實。
（二）建立健全制約機制
目前，我國畜牧業投資項目管理體制仍然存在一定缺陷，缺乏對各項目參與方的約束機制。我國現有的畜牧業項目管理體制是在建設在一般項目管理體制基礎上的，這種體制最明顯的不足就是缺乏對經濟效益責任的約束，導致參與項目的各方都缺乏責任感，而且在項目執行過程中缺乏風險意識，導致畜牧項目執行不力。因此，必須要建立健全制約機制，實現對各項目參與方的有效監督，提高參與方的責任意識。
（三）項目財務可行性分析的規范性
對經濟指標的判斷和分析是畜牧業投資項目財務可行性分析的重要內容。目前，在對畜牧業投資項目財務可行性的分析中，并沒有充分考慮到國民經濟現狀和環境因素，導致財務可行性分析不到位。而且在現行規范中，也沒有對國民經濟分和環境影響分析作出要求。
二、提高畜牧業投資項目可行性分析能力的對策
（一）加強對畜牧業投資項目可行性分析的認識
從宏觀上講，畜牧業投資項目財務可行性分析會對國民經濟造成一定的影響，關系到國家產業結構調整等方面的問題。做好畜牧業投資項目財務可行性分析工作，能夠促進國家相關工作的發展，對實現經濟可持續發展具有重要意義。對企業而言，做好畜牧業投資項目財務分析工作，關系到企業自身的發展。企業決策人員需要依據可行性研究報告，對企業的發展做出決策?？陀^、準確的可行性分析報告能夠提高企業決策的科學性，促進企業的健康發展。
（二）采取符合實際的可行性分析方法
在畜牧業投資項目財務可行性分析中，要加強對分析方法的探究和分析。改變現在只強調財務分析而輕視經濟分析的現狀，在畜牧業投資項目可行性分析工作中，要增加國民經濟效益指標。另外，在項目完成后，分析國民經濟效益的達標狀況。在具體工作中，采用什么樣的分析方法，在分析中要重點分析哪些項目，應該視項目的實際情況而定。選擇符合企業投資項目實際情況的財務分析方法，能夠最大限度的為企業的決策提供科學依據。
（三）實現管理體制的改革
相關部門要加強對畜牧業經濟體制的改革，不斷完善市場機制，疏通生產中的各個環節，加快生產要素的流通速度。在這個過程中，能夠提高工作人員項目財務分析的能力，增強項目財務分析人員的宏觀經濟意識，實現畜牧業向著市場化方向發展，消除計劃經濟體制對畜牧業的影響。
（四）加強對畜牧業投資項目財務分析人才的培養
部分畜牧業投資機構已經有一定的財務可行性分析機構，為了提高相關機構的可行性分析能力，應該致力于項目分析機構的社會化發展，促使其成為獨立的經濟主體。另外，要加強對財務可行性分析人員的培養，不斷提高項目分析人員的素質，拓寬畜牧業投資企業財務管理人員工作的深度和廣度。
（五）畜牧業可行性分析財務指標和規范
畜牧業投資項目財務可行性分析，通常是根據一系列財務指標來進行的。常用的財務指標有兩種――靜態指標和動態指標。靜態指標具有較強的可操作性，在實際工作中運用廣泛，比如畜牧業投資的資金回收期、投資利潤率、財務內部收益率等。動態指標是以資金流量為基礎的，大大提高財務可行性分析的科學性，比如畜牧業投資收益率、資本金凈利潤率等。畜牧業財務可行性分析中，必須要做到材料充分，采用科學有效分析方法，實現對畜牧業投資項目可行性的準確判斷。在具體分析過程中，包括了對市場環境、項目生命力、企業財務狀況、風險等方面的分析。
三、結束語
綜上所述，隨著我國經濟體制改革的不斷深入，國家有意加強對畜牧業產業結構的調整，實現畜牧業的市場化發展。畜牧業投資項目的面臨許多未知的風險，因此，必須要加強對畜牧業投資項目財務可行性的分析。在明確項目財務可行性分析要求的基礎上，不斷提高項目可行性分析的能力。隨著畜牧業的不斷發展，畜牧業投資項目財務可行性分析工作必然出現許多新問題，這就要求相關人員能夠進一步深入研究，促進財務可行性分析工作的健康發展。
參考文獻：
依據公司運營發展部下發的評估報告要求，市場策劃部就項目可行性研究工作中存在的問題進行以下剖析：
可行性研究是決策科學在項目領域的應用。所謂可行性研究，是運用多種科學手段（包括技術科學、社會學、經濟學及系統工程等）對一項建設工程進行技術經濟論證的綜合科學，其基本任務是通過廣泛的調查研究，綜合論證一個項目在技術上是否先進、實用和可靠，在經濟上是否合理，在財務上是否盈利，為投資決策提供科學的依據。
作為投資項目中的前期工作的重要內容，對項目具有十分重要的作用，主要體現在以下幾個方面：
（1）可行性研究是公司進行項目投資決策和編制設計任務書的依據；（2）可行性研究是公司籌集資金的重要依據；（3）可行性研究是公司與各有關部門簽訂各種協議和合同的依據；（4）可行性研究是建設項目進行工程設計、施工、設備購置的重要依據；（5）可行性研究是項目考核和后評估的重要依據；
一、可行性研究工作中存在的問題
作為項目決策的基本內容和主要工作方法:，公司的可行性研究工作現在已經逐步形成了比較規范和穩定的內容和程序，并作為強制性方法:在項目決策中推行，但是，在現今公司的大多數項目當中，可行性研究并沒有起到如上所述的作用，或者進行的可行性研究并不符合要求。其中存在的問題主要表現在以下幾個方面：
1.編制工作方面
編制一份高質量的投資項目可行性研究報告，要成立由相關專業人員組成的可行性研究小組，需要較多的時間（1-3個月），做大量的基礎工作，針對項目搜集大量的、可靠的、及時的資料，作為可行性研究報告的依據和內容。基礎工作是否認真細致，搜集的資料是否完整可靠，直接關系到可行性研究工作的質量。然而公司在很多小型項目中由于主、客觀因素的限制并沒有這樣做，只是憑借現有的資料和主觀推斷，對項目的可行性進行了判斷。這樣的可行性研究過程不規范、依據不充分、內容不全面、分析不深入，無法起到可行性研究應有的作用。
2.內容方面
很多可行性研究的內容不全面，經常缺少風險分析，社會評價，建筑節能和環境評價等方面的內容。如有些項目受不確定性因素影響很大，卻缺少或根本沒有風險分析的內容；有些項目與周圍環境的關系很密切，卻沒有社會評價的內容。除此之外，有些項目在設計、施工、融資等方面缺乏多方案的比選，這樣的項目進行評價和決策就有很大的局限性，決策工作也十分被動。
3.評價指標方面
在目前完成的可行性研究報告中，制定的評價指標數目較少，而且不成系統，如在財務評價當中，對于盈利能力、財務凈現值、投資回收期、財務內部收益率和投資利潤率等指標的分析不是很全面和系統。如財務評價中只有對盈利能力的分析，而沒有償債能力和生存能力的分析；對項目是否可行的判斷有相當大的影響。在指標使用時應對指標的有效性和預期性進行更新和分析，如一些計算期相對較長的項目，在財務評價中，運用一些靜態指標，計算出來的結果將會很不準確的，不能在現實條件下對項目是否可行作出有效判斷。沒有采用動態經濟評價的方法:對可行性分析中的所有數據進行驗證。
二、可行性研究工作的改進建議
為了使項目的可行性分析真正能為公司的決策提供科學、全面、準確的決策依據，發揮其重要作用，應采取下列措施：
1．對項目投資的可行性分析工作，分層進行，層層推進。項目的可行性分析可分為三階段，即機會分析，初步可行性分析和詳細可行性分析。首先是投資機會分析，房地產投資時機的選擇應將銀川市國民經濟發展狀況放在首位分析，要預測銀川市國民經濟的發展趨勢，認真分析與房地產業相關的國家產業政策，金融政策及房地產與國民經濟總體發展狀況的關系，從項目投資的環境、背景、目的、基礎、條件等方面進行調查分析通過對投資初步設想的鑒別，若可行，就要進行初步可行性分析。初步可行性分析將對項目所在地區域市場的常規條件和項目特點，就其投資效果和可能出現的技術經濟問題進行分析，若可行，再進行詳細可行性分析。詳細可行性分析將作進一步的市場調查，掌握足夠的資料，對投資項目進行深入的技術經濟分析、論證，這是可行性分析的關鍵。分析的結果將是投資決策的依據。
2．項目投資可行性分析必須具備兩個以上方案。有了可對比的方案，才能選擇最佳方案，可行性分析才能夠向公司決策層提供評價決策的依據。
3．認真研究和預測項目的現金流量。房地產項目投資巨大，影響現金流入，流出的因素很多。項目的現金流量的準確性對可行性分析的結果具有決定性作用，因此認真研究和預測項目的現金流量，具有十分重要的意義。
關鍵詞:經濟投資 可行性分析 效益
對經濟投資進行可行性分析是當今社會發展中的重要經濟行為。目前，世界經濟一體化趨勢明顯加劇，我國國內外市場競爭日趨激烈復雜，經濟投資風險也越來越大。投資者在投資決策前必須針對項目投資的可行性進行系統分析，構建合理的經濟投資機制、優化投資決策流程、遴選最適合投資方案，提出合理建議和控制風險的方法，以切實提高經濟投資的效益。
一、經濟投資可行性分析的重要性
可行性分析是通過對項目的主要內容和配套條件從技術、經濟、工程等方面進行調查研究、分析比較和科學論證，并對項目建成后可能創造的經濟收益及對社會環境所造成的影響進行提前預測，從而得出該項目是否值得投資和如何進行建設的投資方案?？尚行苑治鍪琼椖繘Q策的重要依據和參考。在經濟發展中，投資具有先導作用，對于經濟增長有著重要的貢獻。在傳統計劃經濟體制中，我們過分重視經濟投資項目的規模和數量，卻忽視了投資效益這一指標，嚴重影響了經濟評價的科學性、合理性，也造成了產業結構不合理、經濟投資增長粗放型等制約經濟發展的重大問題，在一定程度上影響了我國國民經濟的健康發展。目前，隨著我國市場經濟改革的縱深化，提高經濟投資效益已經成為經濟發展的新增長點。對經濟投資進行可行性分析，有利于提高投資效益、避免無效或低效投資，更有效地發揮投資對經濟的帶動作用。
二、經濟投資可行性分析的原則
經濟投資的可行性分析是一個對經濟投資項目的資金狀況、運營方式、外部經濟環境、社會效益和經濟效益等情況進行細致考察、全面了解、動態分析的系統工程。具體來說，經濟投資可行性分析應堅持以下原則：
(一)預見性原則
預見性原則是可行性分析的本質屬性。預見性是指對事物發展的預判和前瞻。從經濟管理角度來說，可行性分析屬于事前控制的重要組成部分，是對尚未發生的經濟投資行為進行合理性預測、分析和判斷。因此，可行性分析本身就具備著預見性的本質特征。在具體的可行性分析論證過程中，要堅持預見性原則，對影響經濟投資效益的各種未知因素進行預知性考慮，使經濟投資可行性分析的結論具有較高的參考價值。
(二)公正性原則
公正性原則是可行性分析產生經濟價值的關鍵因素?？尚行苑治鍪墙洕顿Y行為的重要環節。分析人員要以高度的責任感，堅持公正、客觀的立場，屏蔽一切影響和妨礙可行性分析的主客觀因素，做好經濟投資基礎資料的收集工作，并采用科學的方法對這些客觀數據進行論證、分析，從而使得出的結論能夠如實地反映客觀經濟規律，為經濟投資決策提供重要依據。
(三)可靠性原則
可靠性原則是可行性分析科學化、合理化的重要保障。分析人員要用嚴謹、審慎的科學態度，嚴格遵循國家規定的標準，按照可行性分析的相關流程、步驟和要求，確保所獲取資料的全面性、重要性、客觀性和連續性，認真細致地進行全面分析、比較和論證，避免粗制濫造和草率行事，嚴格杜絕形式主義。
三、經濟投資可行性分析的具體步驟
要保證經濟持續較快發展，不但要保證投資的數量和規模，還必須把提高經濟投資的效益和效率作為今后投資發展的重點。要重視投資可行性分析，嚴格遵守以下幾個步驟進行操作，切實可行性分析的預見性、公正性和可靠性。
(一)前期準備
經濟投資可行性分析的前期準備工作十分重要。分析人員要針對經濟投資項目的資金狀況、投資類型、投資方式以及投資環境等方面，深入實際搜集相關數據，尋找相關法律法規、政策和投資依據，考察內外部投資環境。如果這一經濟投資屬于后續投資或者是比較常見的投資類型，還要對已經實行的投資項目進行實地考察，這樣才能得到最為真實、全面、有效的參考數據。
(二)資料處理
經濟投資的效益，既包含可以計量的經濟效益，也包含不可計量的社會效益。針對可以計量的經濟成果，要由分析人員在搜集整理相關數據，結合經濟投資項目的不同類型，針對投資額、產品成本、銷售量、銷售價格、投資項目壽命期等方面，采用科學有效的成本核算方式計算項目投入的費用和產出的效益，考察該經濟投資項目的盈利性。而不可計量的社會效益，要綜合考量，深入分析，提出合理建議。全面考慮上述兩方面情況后，最終形成投資方案，以便經濟投資項目者進行優化和挑選。
(三)方案論證
投資者要從經濟可操作性、操作可行性兩方面入手，站在市場經濟發展的客觀角度，結合具體經濟投資的具體情況，充分考慮近期、遠期的經濟效益以及社會影響等多方面因素，充分考慮社會發展的現實需要，審慎考慮和選擇符合社會需要的，并為市場所接受的投資項目，優化和挑選出投資建設方案。
四、結束語
投資是拉動經濟增長的基本推動力，也是影響經濟發展方式轉變的必要前提。實踐證明，投資對經濟發展的作用力取決于投資總量和投資效益兩個方面。隨著我國產業結構的不斷調整和升級，提高經濟效益、走集約發展道路，已經成為經濟發展的必然選擇。重視經濟投資可行性分析，加強經濟效益的考核，合理制訂經濟效益的指標，完善效益指標的評價方法，有利于創造公平競爭的環境，規范經濟投資活動，切實提高經濟投資的“質”，是當前經濟工作的一項重要任務。
參考文獻:
[1]樊瀟彥.經濟增長與中國宏觀經濟投資效率研究[M].上海:上海人民出版社,2005
【關鍵詞】商業地產 可行性分析 經濟效益 風險分析
自20世紀80年代末，房地產業作為一個行業正式被列入我國第三產業以來，經過近30年的發展，房地產業逐步形成了商業地產、住宅地產和工業地產等三種重要業態。由于住宅地產的超前發展，使得商業配套面積嚴重不足，商業資源配置不均衡，這種狀況進一步制約了城市功能布局和房地產業均衡發展。為改變這一局面，迫使商業地產加速發展。
近年來，有三個重要因素促進我國商業地產迅猛發展。一是由于我國宏觀經濟的持續增長和城鎮化進程的不斷推進，為商業地產發展提供了良機。二是住宅地產行業不斷受國家宏觀政策擠壓（主要指保障房建設和商品住宅限購、限貸政策），導致大量民間資本涌入商業地產行業，為商業地產發展提供必要的資金源泉。三是品牌零售企業實施向一體化戰略，大舉進入商業地產領域的動力，為商業地產的發展提供了新的動力?；谝陨弦蛩?，可以預期在未來10年內，我國商業地產必將獲得持續快速增長，并逐步由產業成長期步入成熟期，成為房地產業的主力軍。
商業地產是商業和地產的復合體，它包含了商業、房地產、金融等三重基本屬性，是一門新興的邊緣科學和復合產業，其產業特性和可行性分析方法與住宅地產存在較大區別。商業地產項目投資有耗資大、周期長、風險高的特點。伴隨著改革開發的推進，我國市場經濟競爭性特點越來越突出。因此，在投資決策前，如何依據項目特性，做好商業地產項目可行性研究工作，確保項目在市場競爭中處于優勢地位，就顯得十分重要。完善商業地產項目可行性分析內容，提高可行性分析質量，避免投資的盲目性，助力于民間中小資本涉足商業地產領域。
一、可行性分析的概念
為了降低風險，對將要上馬的項目在經濟技術層面進行分析論證，被稱作可行性分析。一般來說包括市場分析、技術分析、經濟效益分析和抗風險能力分析。以分析論證的結果來判定項目建設方案的合理性、可操作性，為項目決策提供依據?？尚行匝芯康倪^程既是深入調查研究的過程，又是多方案比較研究的過程，它是建設項目決策分析與評價階段最重要的工作。
由以上概念可見，可行性分析可以理解為一門集合了工程技術、管理科學的綜合性學科；也可以理解為在投資決策階段，綜合運用市場調查與預測、多方案構建與必選、技術經濟分析、風險分析等多種分析方法的實踐活動。
二、可行性分析的作用
可行性分析最終形成的可行性分析報告主要有以下五點基本作用：
（一）開發商投資決策的重要依據
（二）政府主管部門立項和行政審批的依據
（三）向金融機構融資的依據
（四）各投資方談判的重要依據
（五）項目后評價的依據
商業地產項目可行性分析報告不僅具備以上五點基礎作用，還應該為進一步的商業規劃、建筑設計、建造實施和后期運營管理提供指導原則和框架思路，成為項目開發綱領性文件。
三、可行性分析的依據
商業地產項目可行性分析依據主要有：國家和地區經濟建設政策和經濟發展水平、商業地產價格、居民收入水平和消費習慣、城市總體規劃、商業網點建設規劃、批準的項目建議書、土地利用規劃及城市規劃設計條件、自然地理氣象資料、開發技術水平、城鎮化水平、經濟運行參數和指標等。
可行性分析指導文件主要是1983年國家計委頒布的《關于建設項目可行性研究的試行管理辦法》、1987年頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》。它們對可行性研究的原則、編制程序、編制內容、審查辦法做了詳細規定，指導我國可行性分析研究工作。
四、可行性分析的內容
依據可行性分析的概念，商業地產項目可行性分析內容可以歸納為市場分析、技術分析分析、經濟效益分析和風險分析四大方面，其中經濟效益分析又可細分為投資估算分析、融資分析、財務評價分析。因此商業地產項目可行性分析可以歸納為如圖1所示六大關鍵因素，這六大因素也構成本論文分析框架。需要重點說明的是，技術可行性分析的主要內容包括規劃設計方案、建設條件可行性和工程進度分析。規劃設計方案一方面要充分反映市場分析成果，另一方面必須符合城市規劃強制性要求；建設條件可行性和工程進度分析主要由具備資質的施工單位或監理單位承擔。由此可見，商業地產項目技術分析具有較強的專業性，本論文中不著重研究。
五、結語
商業地產在國外起步較早，發展至今已經形成了架構完善、內容充實，包含消費者行為空間理論、商圈理論等方面的理論體系。國外有成熟完善的理論體系，國內有針對本土特色的相關研究，且商業地產交易的實例豐富，這一切都對我國商業地產的可行性研究具有很重要的借鑒和參考價值。
參考文獻
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[3]陳敏.關于工業地產項目投資決策的研究[D].上海：上海交通大學，2012.
