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第二條本市行政區域內國有土地上的房屋征收與集體土地上的房屋拆遷（以下簡稱房屋征收與拆遷），在項目實施前，都必須進行社會穩定風險評估。
第三條市、縣（市、區）、市經濟技術開發區、新城西區、風景名勝區的維穩辦對各自區域內房屋征收與拆遷項目的社會穩定風險評估工作進行協調和指導。
縣（市、區）、市經濟技術開發區、新城西區、風景名勝區的房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）具體負責各自區域內房屋征收與拆遷項目的社會穩定風險評估。儀征市房屋征收與拆遷管理部門牽頭負責化學工業園區房屋征收與拆遷項目的社會穩定風險評估。
市住房保障和房產管理局參與市經濟技術開發區、新城西區、風景名勝區國有土地上房屋征收項目的社會穩定風險評估工作。
第四條房屋征收與拆遷項目社會穩定風險評估的主要內容是：
（一）合法性評估。主要評估實施項目是否符合房屋征收與拆遷相關法律法規的要求。
（二）合理性評估。主要評估補償安置方案是否兼顧到各方面群體的現實利益與長遠利益，是否能為多數被征收拆遷人認可。
（三）可行性評估。主要評估項目實施的時機是否成熟，補償安置資金和安置房源是否已經落實到位。
（四）安全性評估。主要評估項目實施后是否會引發重大社會矛盾等影響社會穩定的隱患，這些隱患能否得到有效消除。
第五條房屋征收與拆遷項目社會穩定風險評估的程序：
（一）制定評估方案。評估前，由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）、國有土地上房屋征收部門和實施單位、集體土地上房屋拆遷項目的拆遷人等組成項目風險評估工作小組，根據評估的要求和房屋征收與拆遷項目的特點，制定評估方案，明確評估具體內容、方法步驟和時間要求，保證工作有效開展。
（二）廣泛聽取意見。評估工作啟動后，房屋征收與拆遷管理部門將征收拆遷補償安置方案在項目所在地進行公示，讓被征收拆遷人充分了解。采取召開座談會、重點走訪、問卷調查等方法，廣泛聽取各有關部門、房屋征收拆遷有關單位和被征收拆遷人的意見、建議。實施項目應當履行聽證的，需組織由被征收拆遷人和公眾代表參加的聽證會，評估工作小組綜合各方面因素形成項目風險評估初步報告。
（三）分析研判預測風險。由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）牽頭，組織維穩、、綜治、監察、發改、規劃、國土等部門，成立屬地房屋征收與拆遷風險評估報告研判小組，對提供的項目風險評估初步報告進行分析研判，對可能引發的社會矛盾，作出評估預測和分析研究，并制定相應的防范、應急預案。
（四）作出評估報告。根據房屋征收與拆遷風險評估報告研判小組的分析研判結論，房屋征收與拆遷管理部門形成項目風險評估報告。
第六條評估報告的主要內容包括：
（一）房屋征收與拆遷項目的基本情況。包括項目名稱、征收與拆遷的目的和范圍、擬實施時間和期限、項目范圍內住戶和單位狀況及房屋和土地使用權狀況，發改、國土、規劃等部門對項目符合各項規定的認可材料或批準文件等。
（二）補償安置方案公示和征求群眾意見情況。包括補償安置方案在項目現場公示后群眾的反映；有關部門、單位和專家的意見建議；依法應當履行聽證程序項目的聽證情況；根據征求到的意見建議進行修改的情況。
（三）對房屋征收與拆遷項目的評估預測和分析研究。主要包括：
1、補償標準、安置房地點、騰倉過渡期限等補償安置方案是否合法合規。
2、補償安置資金和安置房源是否已經落實。
3、因搬遷給特困企業和住房困難家庭帶來的生產、生活困難問題是否得到妥善處置。
4、房屋拆除施工安全是否考慮周到。
5、有可能引發不穩定的其它因素及其化解措施和預案是否制定。
（四）明確房屋征收與拆遷項目風險防范和維穩的責任單位和責任人員。
（五）對項目做出可以實施、暫緩實施或不予實施的評估結論。
第七條項目屬地的維穩辦要全程跟蹤房屋征收與拆遷項目社會穩定風險評估的過程，對評估報告進行認真審核，并作出明確的備案意見。
第八條對已經社會穩定風險評估實施的房屋征收與拆遷項目，項目屬地的維穩辦應會同房屋征收與拆遷管理、、鄉鎮（街道）等責任部門和單位全程跟蹤，及時發現和化解實施過程中出現的矛盾和問題，將不穩定隱患消除在萌芽狀態和初始階段。
第九條各有關部門、單位應積極主動落實房屋征收與拆遷社會穩定風險評估的各項要求，年終將該項工作納入社會治安綜合治理和平安建設工作考核內容。具體考核按《市社會穩定風險評估工作考核辦法（暫行）》（辦發〔〕69號）執行。
近年來，渝中區危舊房動遷17萬人，卻創造了無重大安全事故、無、無大規模集訪的“三無”奇跡。
奇跡的背后，是渝中區的六字秘訣：風險評估機制。
未雨綢繆
雨后，十八梯一家院里花開了。
陽光舔上殘墻，像一幅油畫。
“莎，快把麻將桌子擺起?！睆埾日湟灰娞烨缇褪职W。
“我洗衣服呢！”兒媳王莎在屋里答。
屋子沒陽臺，院里十幾家人都看天洗衣服。
“最近天天下雨，家家都堆滿了臟衣服。”王莎忙著到院里搶晾曬地盤。
屋子很小，只有30平方米，張先珍老伴留下的。
進門是小廚房，往里是木板隔出的兩個單間。
最里一間屋，完全沒光，如同深穴。床尾一個泡沫箱是衣柜，床頭板凳就是桌子。
張先珍在“穴”里，一住就是40年。
鄰里很和睦，偶爾也有磕絆。
前兩天，十幾家人就吵了一場――暴雨堵了下水道，淹了好幾家人。
下水道很脆弱，一遇暴雨就堵。找人疏通下水道，花了200元。為湊錢，十幾家人鬧了別扭。
結婚八年了，王莎還是不習慣，“十幾家人共用廁所，洗澡、方便就像農民工趕春運”。
“王莎們”的煩惱讓市領導揪心。
“2008年，書記要我們用兩年時間，打一場危舊房改造的渝中會戰?！庇逯袇^區委書記劉強說。
渝中會戰，要動遷17萬人。
“動遷就像火藥桶，一點火星就會引發?！眲娬f。
如此浩大戰役，如何防止火星濺起？
“我們決定建立危舊房改造風險評估機制?！眲娬f。
事前票決
2010年6月19日，大雨。
天涼，適合睡懶覺，鄺婉玲卻起了個大早。
她一夜沒合眼。
“今天，我們要投票表決十八梯片區拆不拆?！编椡窳岷芘d奮。
去年，一場大火燒疼了鄺婉玲。
“電線老化起火引燃木頭，燒了一大片?！编椡窳嵴f。
鄺婉玲和愛人都下崗了，為供女兒讀書，兩口子擺了個煙攤。
“一把火將煙都燒光了?！编椡窳嵋荒樒鄲诺卣f。
無地容身，重新弄了個屋頂，鄺婉玲一家又搬了回來。
“我同意改造，再也不想住下去了?！编椡窳釢M眼企盼。
響水橋社區早已擠滿了人。
鄺婉玲鉆進人堆，掏出“民意調查意見書”，鄭重放入投票箱。
晚上，鄺婉玲又失眠了，她憂心投票結果。
第二天，吃過午飯，鄺婉玲就急匆匆往杏林中學趕。
投票結果將在這里揭曉。
下午3點，六個全封閉投票箱抵達。
鄺婉玲的心，七上八下晃蕩起來。
下午4點半，唱票人員高呼：贊成票占總票數的96.1%，十八梯片區危舊房改造工程通過民調。
掌聲雷動，整整五分鐘。
鄺婉玲咧嘴笑著，手都拍紅了。
“推行風險評估機制的第一招，就是實行事前票決，把是否拆遷的選擇權交給百姓，九成居民贊成才能啟動拆遷，否則就暫時擱置?！眲娬f。
事前票決，將“我替你做主”化為“我們共同做主”。
老百姓一同意，復雜的事就變簡單了。
自選評估
“聽說沒得？”
“聽說啥子？”
“政府讓我們自選評估機構，喊投票了喲！”
一夜間，對話傳遍解放東路危改片區。
2010年7月8日，望龍門房管所沸騰了。
趕來投票的居民，擠滿整整一院壩。
“大家可以商量，喜歡哪家公司就選哪家?！敝鞒秩苏f。
臺下一片歡呼。
“請六家公司做自我介紹。”主持人說。
喧囂現場一下落針可聞。
“我們將充分考慮近年房地產價格上漲及拆遷特殊性，維護你們的合法權益……”
半小時后，介紹結束。
“下面請動遷戶填選評估機構。”主持人高呼。
居民七嘴八舌議論開來。
“選豐澤行嘛，我聽說不錯?！本用耜悇傁蜞従咏ㄗh。
投票持續了一小時。
“開始唱票?！敝鞒秩苏f。
陳剛踮腳觀望，心蹦到了嗓子眼。
半小時后，主持人宣布：豐澤行以最高票數當選。
臺下掌聲響起。
“事前票決后，我們調查發現，以前拆遷事故頻發的一個重要原因，就是由拆遷人定評估機構?！眲娬f，老百姓認為評估機構與拆遷人一個鼻孔出氣，評估不公，所以強烈不滿。
如何打破僵局？
“我們決定將評估機構的選擇權也交給居民?！眲娬f，“將‘我決策你執行’化為‘你決策我執行’，老百姓自然就高興了。”
“這樣搞避免了暗箱操作，很公平?！本用耜悇傌Q起拇指。
全程追蹤
6月初，雨終于下累了，太陽從云里探出頭。
歸元寺社區氤氳在陽光里，一片金黃。
人們從屋里鉆出來，懶坐在陽光下，驅趕滿身潮氣。
段基惠卻躲在屋里生悶氣。
社區要動遷了，本該高興才對，老段怎么了？
“我現在住的房子很小，只有21平方米?！崩隙梧止?。
小屋住著三代人。
“我兩口子，老母親，還有兒子。”老段說。
按動遷政策，老段家可獲得一套35平方米的安置房。
“房子大了一些，但還是沒解決我們三代同堂的困境?！崩隙握f。
“你添點錢要套大點的！”鄰居建議。
老段不吭聲了。
“我兩口子都失業了，哪來錢？”老段有苦難言。
不搬吧，不行；搬吧，困境難改。
老段眉皺成“川”。
這時，敲門聲響起。
老段一開門，就看見了渝中區人大常委會主任米紹林的笑臉。
“聽說你有困難，我來看看?！?/p>
一周后，敲門聲又響起。
“給你家解決了一套兩室一廳的安置房，再幫你兒子申請了一套廉租房。”米紹林在門外說。
“謝謝……謝謝……”老段哭了。
“針對家家有本難念的經，我們在76個社區設立了民情收集站，對每個拆遷戶進行風險評估，一有風吹草動就及時預警?！眲娬f。
關鍵詞 農村集體土地；拆遷補償評估；房地產估價機構；風險；防范對策
中圖分類號 F293.3 文獻標識碼 A 文章編號 1007-5739（2014）06-0295-02
Risk and Countermeasures of House Relocation Compensation Assessment of Rural Collectively Owned Lands
ZHAN Hai-bin
（College of Administration，Hubei University of Arts and Science，Xiangyang Hubei 441053）
Abstract The internal and external risks that real estate appraisal agency faced in house relocation compensation assessment on rural collectively owned lands were showed，and corresponding risk prevention countermeasures were also put forward.
Key words rural collectively owned lands；relocation compensation assessment；real estate appraisal agency；risk；prevention countermeasures
我國正處于城市化高速發展階段，城市市區范圍不斷擴大，越來越多的農村集體土地被征用為國有建設用地項目，均面臨著拆遷補償評估。目前拆遷補償評估業務正成為許多房地產評估機構重要的業務來源與收入來源。但由于拆遷補償評估涉及到多方面利益關系人，存在著諸多利益博弈，國內有些學者在這些方面已有相關研究[1-2]。房地產拆遷補償評估機構不僅面臨公司本身評估技術水平以及內部評估人員業務水平不足所帶來的風險，同時也面臨著拆遷評估過程中受眾多利益關系人影響導致的評估結果不合理不公正所帶來的風險。該文主要分析農村集體土地上房屋及附著物拆遷補償評估過程中估價機構如何規避面臨的風險。
1 拆遷補償評估中面臨的內部風險
房地產估價機構在拆遷評估過程中面臨的內部風險主要包括估價機構本身的估價技術水平不足和管理水平不足導致的內部風險。
1.1 估價技術水平不足導致的內部風險
房地產估價機構在拆遷補償評估過程中技術水平不足主要可以歸納為以下幾點：一是拆遷評估前的準備不足。主要包括物資準備與人員準備不足導致的技術水平問題。物資準備不足，例如評估前準備的測量器材的數量、類型以及其測量的準確精度是否達到相應拆遷評估測量要求，因此拆遷評估前應充分做好拆遷評估中需要的相關物資準備。二是拆遷評估程序的不規范。房地產估價機構在拆遷評估過程中必須遵照拆遷評估業務流程，拆遷評估程序不符合規范也會帶來一系列內部風險。三是拆遷現場測量結果不準確。這是房地產估價機構在從事拆遷評估業務時最容易引起最終出具的估價結果不合理的內部風險，并且最容易導致一系列的經濟糾紛。常見的有以下情況：房屋面積測量不準確；房屋結構確定不合理；附著物現場測量與清點不合理[3]；現場調查表填寫不規范、不清楚[4]。四是估價機構出具的拆遷評估結果不合理。由于拆遷評估業務量大，涉及到眾多的評估數據處理，因此房地產估價機構在進行內業處理時，容易出現一些問題，包括：在向電腦中輸入數據出現的錯誤；評估確定的估價對象折遷補償價格不合理。
1.2 管理水平不足導致的內部風險
房地產估價機構在經營過程中必須完善公司管理制度，特別在房地產拆遷評估過程中風險防范更要求建立完善的制度保障。目前常見的房地產估價機構在拆遷評估過程中管理水平不足導致的風險主要由以下因素影響。一是拆遷評估業務人員的培訓管理問題[5]。二是拆遷評估過程中房地產估價機構估價人員的責任以及獎懲制度的落實問題。拆遷評估業務一般需要由眾多人員組成的估價業務隊伍進行，涉及人員多，跨越時間長，一些房地產估價機構由于缺乏完善的責任與獎懲制度，當最終拆遷補償估價結果報告出現問題時，最容易導致估價人員相互推脫責任的情況發生。
2 拆遷補償評估中面臨的外部風險
2.1 來源于委托方單位個別人員的外部風險
拆遷補償評估業務是房地產估價機構接受委托方的委托對待拆遷范圍內的估價對象按照當地拆遷補償文件進行公正、客觀、合理的評估。委托方主要是拆遷所在地的當地政府一些職能部門，房地產估價機構估價人員在拆遷評估業務過程中需要經常與委托方相關人員加強交流與溝通。這一方面有利于估價人員更好地按照委托方的合理要求順利完成拆遷評估業務，但同時另一方面在一些地方也存在著委托方單位的個別人員故意干涉房地產拆遷估價人員獨立、客觀、公正地進行估價活動，影響拆遷補償評估結果的客觀合理性。特別是對于工業廠房拆遷補償評估，由于涉及的補償金額比較大，并且被拆遷的工業廠房產權所有人在當地一般都有較廣泛的人脈關系，因此被拆遷房屋及附著物產權所有人一般通過委托方的一些人員對估價機構的估價人員的估價活動進行干涉，達到提高拆遷補償金額的目的。
2.2 來源于拆遷補償評估中估價對象產權所有人的外部風險
房地產估價機構估價人員在拆遷評估業務中要直接面對拆遷評估范圍內房屋及附著物產權所有人。在這過程中，估價人員要與待拆遷范圍內的估價對象產權所有人就估價對象的狀況進行詢問了解，并且現場進行調查評估也需要估價對象產權人的積極配合。當然在這過程中估價對象產權所有人一般能積極配合估價人員完成拆遷評估業務，但同時可能面臨拆遷范圍內房屋及附著物產權人對估價人員正常估價活動的消極影響。特別是對于內部風險控制措施不完善的房地產估價機構，其估價人員在拆遷評估過程中如果責任與獎懲制度具體落實不到位，就容易滋生房地產估價人員與估價對象產權所有人的利益勾結，影響拆遷補償結果的客觀合理性。
3 拆遷補償評估中估價機構風險防范對策
通過以上所述的房地產估價機構在拆遷評估過程中所面臨的內部風險與外部風險分析，估價機構與估價人員在拆遷補償評估中如果不建立相應的風險防范措施，一旦風險真正產生，房地產估價機構與估價人員將面臨著高額的經濟賠償，風險嚴重的可能導致估價人員面臨刑事處罰，這種情況在我國已有發生。
3.1 內部風險防范措施
房地產評估機構對于拆遷補償評估業務面臨的內部風險如上文所述，在此，主要從以下幾個方面闡述內部風險防范措施。
3.1.1 加強對拆遷評估技術人員的培訓。首先，在拆遷評估人員現場調查前必須進行相關技能培訓，培訓內容主要包括相關測量儀器的正確使用，這方面至關重要，因為目前我國許多集體土地上的房屋一般情況下都沒有房屋所有權證，因此拆遷評估時房屋面積需要估價人員現場測量，而房屋面積的準確性對評估結果的影響很大，也關系到被拆遷房屋所有人的合法權益，不能多評，亦不能少評；同時現場調查人員的培訓內容還包括現場調查的正確流程、現場調查的內容及調查表格的填寫規范及填寫時字跡清晰的要求等。其次，拆遷評估內業處理人員的培訓，包括調查表格數據如何正確輸入電腦，輸入數據后輸入人員至少要對輸入的數據與相應的調查表核對1遍，在此基礎上由其他內業處理人員進一步復核，在確定無誤的情況下安全保管好輸入的數據；出具估價結果報告人員的培訓，其內容包括如何正確對估價對象合理定價及估價報告如何正確撰寫[6-7]。
3.1.2 估價機構對估價人員的責任與獎懲制度落實。拆遷補償評估業務一般需要多人共同完成外業調查與內業處理工作。因此，必須清楚地劃分拆遷評估人員各自的工作職責，實行獎勵與懲罰相結合的公司制度，具體包括以下措施：一是外業調查表格的填寫規范要求。外業調查人員一方面必須在調查表格上詳細規范地填寫調查對象的相關內容，同時在外業調查表上填寫調查時間、調查人員以及填表人員等相關信息，為防止以后調查表格填寫內容出現問題可以追溯相關外業調查人員的具體責任，防止外業調查表格不填寫相關調查人員時以后出現問題外業調查人員的相互推脫責任。二是內業處理時相關人員責任明確劃分。這主要包括外業調查數據的電腦錄入人員和撰寫、審核房地產估價報告的房地產估價人員的具體責任劃分。數據錄入人員需要在錄入的電子表格上注明錄入人員的姓名，而估價報告的撰寫人員以及審核人員必須在估價報告轉運表上填寫相關估價人員姓名，特別在此強調，估價報告審核人員除了在估價人員估價報告撰寫好之后認真審核，還必須加強估價報告紙質打印好之后的認真審核，確保估價報告估價結果的客觀合理[8-10]。
3.2 外部風險防范措施
房地產估價機構在從事拆遷補償評估時面臨的外部風險主要來自委托方以及拆遷估價對象產權人2個方面。首先分析來源于委托方的外部風險分析。目前在我國，拆遷評估機構主要接受拆遷評估對象所在地方政府職能部門的委托，因為拆遷評估所涉及房屋拆遷補償金額一般較大，委托方的一些人員不排除可能受拆遷估價對象產權人的利益賄賂，為拆遷估價對象產權人爭取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干預影響房地產拆遷評估機構的出具的評估結果，給房地產評估機構可能帶來嚴重風險。同時，拆遷估價對象的產權人也可能為了獲得更高的不合理的拆遷補償，通過對拆遷評估業務委托方的一些人員以及估價機構拆遷評估人員進行利益賄賂，這同樣也可能會對從事拆遷評估業務的房地產估價機構帶來災害性的風險。對于此類外部風險，房地產估價機構應在做好防范內部風險的基礎上，對估價機構從事拆遷評估人員進行外部風險防范教育，特別是要制定嚴格的公司制度，如果由于估價機構內部人員參與虛假拆遷補償評估現象發生，房地產估價機構要出臺具體嚴厲的懲罰制度，對這類不遵守房地產估價師職業道德人員要剔除出估價行業，情節嚴重人員可能要進行刑事處罰。特別要強調，房地產估價機構在拆遷評估外部風險防范上，房地產估價機構的法定代表人及主要負責人一定要以身作則，在拆遷評估業務中堅持合法、公平、公正的評估原則，不能因為利益驅動而違背職業道德和觸犯法津[11-12]。
4 結語
由于我國目前正面臨著城鎮化的高速發展，房地產估價機構承擔著大量的征地拆遷補償評估業務，公平、公正的拆遷補償評估結果對于地方政府推進拆遷項目順利完成以及對于社會的穩定均起到至關重要的作用。因此，從事拆遷補償評估業務的房地產估價機構需要嚴格遵守房地產評估行業準則，清醒地認識到拆遷補償評估過程中其面臨的內部與外部風險，并且為此做好各種防范措施，以保障房地產估價機構本身以及整個房地產估價行業的健康持續發展。
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關鍵詞：征地 拆遷 風險評估
近年來，征地拆遷中的各類社會矛盾頻發，征遷對象的土地與房屋是群眾生活最原始、最基本的保障。然而現實中的征地拆遷所得的補償有限，且不具有持續性。然后通過征遷，征遷人、開發商卻從中獲得了相對巨額的收益，導致部分被征遷地人口心理失衡。由于征遷較多出現在城鄉結合部，或經濟水平較高的地區，區域內的農民維權意識強，征遷中的矛盾往往更容易激化。
1 現階段我國征地拆迂決策所帶來的社會穩定風險分析
1.1我國征地拆遷現狀分析
當前的征遷相關制度或多或少存在一些缺陷，征遷中犯罪數量逐步上升正是其寫照之一。征遷補償、安置一直都是社會各界關注的焦點，也是一項涉及到被征遷群眾切身利益民生工作。當前隨著征遷項目的增多，部分領導干部把征遷款項當成了“唐僧肉”，挖空心思尋找漏洞“咬一口”，征遷制度缺陷表現在三個方面：一是補償結算程序不完善，監督機制缺位；二是征遷項目發包不規范，容易導致暗箱操作，誘發犯罪；三是政策不規范，導致補償標準不一、保障措施不配套、操作不規范。這些存在缺陷的政策在施行中往往就會引起被征遷人等各方的不滿，易導致社會事件的發生。
1.2我國征地拆遷過程中所帶來的社會穩定風險
1.2.1拆遷活動中利益沖突
拆遷人與被拆遷人利益沖突它也是現階段拆遷活動中利益沖突是最尖銳的，它是造成矛盾和糾紛的最主要的因素，也是目前拆遷難的主要原因。
1.2.2拆遷資金的使用
拆遷人與政府利益的沖突拆遷人與政府的利益沖突主要集中在拆遷資金的使用上，尤其是大規模基建項目所進行的拆遷工程。其表現就是拖欠、挪用拆遷資金。由于征地拆遷資金量大，占用時間也較長，不能直接提高利潤，因此回報率低，拆遷方必然會千方百計減少拆遷資金的投入，縮短資金占用時間。
1.2.3評估行為有差異
評估行為不規范：一是由于估價人員對拆遷評估價格內涵、估價目的、原則、時點、技術路線與方法等理解不一致，對參數確總可比案例的選取存在一定差異，造成不同估價機構對同一標的出具的估價報告結果相差較大；二是有些地方在選擇拆遷估價機構問題上，程序不夠公開，也沒有充分考慮被拆遷入的意愿，被拆遷人意見較大；三是缺乏有效的拆遷估價糾紛調處機制，被拆遷人對評估結果有疑義時缺乏必要的救濟渠道；
1.2.4土地的管理和監督工作
被拆遷人與政府利益沖突的表現在中國實行的是土地公有制制度，各級政府部門代表國家實施土地的管理和監督工作。因此，由于觀念和體制的原因，人們意識中常把政府等同于國家，各級政府及政府官員可以以國家的名義收回土地的使用權。
2 征地拆遷過程中提升社會穩定風險評估作用的對策分析
2.1提高對重大事項社會穩定風險與評估制度的思想認識
各級政府應充分認識建立社會穩定風險評估制度的現實意義，高度重視社會穩定風險評估工作，將它列入重要工作日程。按照中央和地方的要求，結合本地區本部門的實際，因地制宜地制定和完善重大事項社會穩定風險分析評估工作的實施辦法，進一步完善維穩工作機制。
2.2完善社會穩定風險評估相關的法律法規體系
可以考慮出臺全國性的社會穩定風險評估工作指南或指導性文件，統一規定政府職能部門在重大事項決策中社會穩定風險評估的職責，使社會穩定風險評估成為重大事項和重大工程項目決策的前置環節，增強風險評估工作的權威性。
2.3社會穩定風險評估應為決策的重要依據和必要環節
從決策與風險評估的時序來看，目前一般都是重大政策和建設項目的決策在前。然后再進行相關政策和建設項目的社會穩定風險評估。極少是先進行相關政策和建設項目_的社會穩定風險評估，然后再進行決策。也就是說，一般都是把風險評估當作決策以后補充進行的一個程序“走一走”。至多是“認認真真”，地“走程序”，而極少把風險評估當作相關政策和建設項目決策前的“依據”，遑論“重要依據”了。如此看來，試點中的社會穩定風險評估，充其量還只能算是“略占地位”，而非具有“戰略地位”。此外，如果在社會穩定風險評估中的確發現有可能出現很大的風險，就應當明確提出改變或取消決策、終止或取消重大項目。
2.4完善風險評估的指標體系
由于社會穩定風險評估工作還處于起步階段，可以借鑒政府管理績效評估的指標設計經驗，設計社會穩定風險評估指標體系，為重大事項風險評估提供科學的評估依據。當前，可以從重大事項宏觀、微觀兩個層面完善評估指標體系，突出評估指標運用的科學性和可操作性
第二條本市行政區域內國有土地上的房屋征收與集體土地上的房屋拆遷（以下簡稱房屋征收與拆遷），在項目實施前，都必須進行社會穩定風險評估。
第三條市、縣（市、區）、市經濟技術開發區、新城西區、-風景名勝區的維穩辦對各自區域內房屋征收與拆遷項目的社會穩定風險評估工作進行協調和指導。
縣（市、區）、市經濟技術開發區、新城西區、風景名勝區的房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）具體負責各自區域內房屋征收與拆遷項目的社會穩定風險評估。儀征市房屋征收與拆遷管理部門牽頭負責化學工業園區房屋征收與拆遷項目的社會穩定風險評估。
市住房保障和房產管理局參與市經濟技術開發區、新城西區、-風景名勝區國有土地上房屋征收項目的社會穩定風險評估工作。
第四條房屋征收與拆遷項目社會穩定風險評估的主要內容是：
（一）合法性評估。主要評估實施項目是否符合房屋征收與拆遷相關法律法規的要求。
（二）合理性評估。主要評估補償安置方案是否兼顧到各方面群體的現實利益與長遠利益，是否能為多數被征收拆遷人認可。
（三）可行性評估。主要評估項目實施的時機是否成熟，補償安置資金和安置房源是否已經落實到位。
（四）安全性評估。主要評估項目實施后是否會引發重大社會矛盾等影響社會穩定的隱患，這些隱患能否得到有效消除。
第五條房屋征收與拆遷項目社會穩定風險評估的程序：
（一）制定評估方案。評估前，由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）、國有土地上房屋征收部門和實施單位、集體土地上房屋拆遷項目的拆遷人等組成項目風險評估工作小組，根據評估的要求和房屋征收與拆遷項目的特點，制定評估方案，明確評估具體內容、方法步驟和時間要求，保證工作有效開展。
（二）廣泛聽取意見。評估工作啟動后，房屋征收與拆遷管理部門將征收拆遷補償安置方案在項目所在地進行公示，讓被征收拆遷人充分了解。采取召開座談會、重點走訪、問卷調查等方法，廣泛聽取各有關部門、房屋征收拆遷有關單位和被征收拆遷人的意見、建議。實施項目應當履行聽證的，需組織由被征收拆遷人和公眾代表參加的聽證會，評估工作小組綜合各方面因素形成項目風險評估初步報告。
（三）分析研判預測風險。由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）牽頭，組織維穩、、綜治、監察、發改、規劃、國土等部門，成立屬地房屋征收與拆遷風險評估報告研判小組，對提供的項目風險評估初步報告進行分析研判，對可能引發的社會矛盾，作出評估預測和分析研究，并制定相應的防范、應急預案。
（四）作出評估報告。根據房屋征收與拆遷風險評估報告研判小組的分析研判結論，房屋征收與拆遷管理部門形成項目風險評估報告。
第六條評估報告的主要內容包括：
（一）房屋征收與拆遷項目的基本情況。包括項目名稱、征收與拆遷的目的和范圍、擬實施時間和期限、項目范圍內住戶和單位狀況及房屋和土地使用權狀況，發改、國土、規劃等部門對項目符合各項規定的認可材料或批準文件等。
（二）補償安置方案公示和征求群眾意見情況。包括補償安置方案在項目現場公示后群眾的反映；有關部門、單位和專家的意見建議；依法應當履行聽證程序項目的聽證情況；根據征求到的意見建議進行修改的情況。
（三）對房屋征收與拆遷項目的評估預測和分析研究。主要包括：
1、補償標準、安置房地點、騰倉過渡期限等補償安置方案是否合法合規。
2、補償安置資金和安置房源是否已經落實。
3、因搬遷給特困企業和住房困難家庭帶來的生產、生活困難問題是否得到妥善處置。
4、房屋拆除施工安全是否考慮周到。
5、有可能引發不穩定的其它因素及其化解措施和預案是否制定。
（四）明確房屋征收與拆遷項目風險防范和維穩的責任單位和責任人員。
（五）對項目做出可以實施、暫緩實施或不予實施的評估結論。
第七條項目屬地的維穩辦要全程跟蹤房屋征收與拆遷項目社會穩定風險評估的過程，對評估報告進行認真審核，并作出明確的備案意見。
第八條對已經社會穩定風險評估實施的房屋征收與拆遷項目，項目屬地的維穩辦應會同房屋征收與拆遷管理、、鄉鎮（街道）等責任部門和單位全程跟蹤，及時發現和化解實施過程中出現的矛盾和問題，將不穩定隱患消除在萌芽狀態和初始階段。
第九條各有關部門、單位應積極主動落實房屋征收與拆遷社會穩定風險評估的各項要求，年終將該項工作納入社會治安綜合治理和平安建設工作考核內容。具體考核按《市社會穩定風險評估工作考核辦法（暫行）》（辦發〔〕69號）執行。
關鍵詞：集體土地；住宅；拆遷；評估；風險
隨著經濟在快速發展，城市化進程不斷加劇，城市區域在不斷擴大，這就加快了農村土地建設。越來越多農村集體土地住宅區被征用為國有建設用地或者是城區基礎設施建設用途，面臨拆遷及補償評估問題。拆遷補償評估業務作為房地產評估機構中的重要內容，直接關系著評估機構的業務來源以及資金收入。由于在集體住宅拆遷過程中存在的一定的利益關系，造成評估過程中出現了諸多問題。通過實踐調查分析，當前房屋拆遷評估中，面臨著許多風險問題，不僅需要提高評估機構人員的專業知識和業務技能之外還需要保證評估結果不損害被征收房屋人的權益。通過對集體土地住宅拆遷過程中的風險進行分析，在科學、公平、公正地評估原則中，加強防范措施，在評估過程中做到規避風險，提高集體土地住宅拆遷評估工作質量和水平。
一、 農村集體土地住宅拆遷評估中的風險分析
1、拆遷補償評估中存在的內部風險
農村集體住宅拆遷評估中內部風險包含估價機構本身估計水平以及管理問題造成內部風險問題的存在，具體表現在：估價水平因素影響。拆遷評估前的準備不足影響評估結果，主要包括物資準備：對相關的測量器材，及其類型以及測量的精度標準問題，對拆遷評估工作帶來負面影響；拆遷程序問題，由于住宅拆遷評估工作中，沒有按照相關業務流程具體進行，導致內部風險加劇。最后，由于拆遷現場對測量結果造成的影響。這些因素都會影響最終的評估結果，甚至可能造成經濟糾紛等。在評估業務中，遇到房屋結構不合理、附著物現場測量不規范、現場調查表填寫不規范都會影響評估的最終結果。另外在評估機構中，沒有按照標準形式填寫報告，同樣會增加評估風險。這些風險問題很難確定估價對象拆遷補償的合理性、客觀性以及規范性。
管理體制導致內部出現評估風險。針對目前房地產估價結構在集體土地住宅拆遷過程中的管理現狀進行分析，由于管理方面存在問題，最終導致評估風險出現。拆遷評估業務人員在培訓管理中以及在相關獎懲制度等問題，最終導致評估風險問題影響正常工作。由于缺乏相關的制度保障，在評估工作中不能按照標準進行，缺乏人員、評估時間長等不良因素，最終影響評估報告。
2、農村集體土地住宅拆遷評估的外部風險
土地住宅拆遷評估工作中，其外部風險主要來源于委托方單位的部分人員以及拆遷補償評估中估價對象產權所有人。其中在委托單位方的部分人員中，由于受到個別人員故意干涉，影響了房地產拆遷評估人員的獨立性、客觀性以及公正性，造成拆遷補償評估報告不具有實效性。根據拆遷補償評估的業務，房地產評估機構受委托方對拆遷范圍內的對象進行估價，在估價及其評估過程中要按照當地拆遷補償文件具體實施，需要估價機構人員在業務交流中要經常與委托人加強交流，確保估價人在補償評估工作中按照委托人的要求順利完成拆遷評估業務，若在評估過程中出現違規行為，則就會影響評估效果，造成評估風險發生。特別是大范圍、大規模住宅區拆遷補償評估，由于設計的補償金額比較大，涉及所有住宅用戶自身的利益，被拆遷房屋及附著物產權所有人一般通過委托方的一些人員對估價機構人員進行估價干預，影響評估工作，最終達到提高拆遷補償金額的目的，卻造成集體土地住宅拆遷評估工作出現了弊端。
由于拆遷補償評估中估價對象產權所有人造成評估風險。具體工作中房地產評價機構估價人員在拆遷評估業務中要直接面對拆遷評估范圍內房屋及附著物產權所有人。因此在面對評估的過程中，估價人員要與拆遷范圍內的估價對象產權所有人針對估價對象問題的具體情況進行了解，并且參照現象狀況做實地調查和研究，確保產權人積極配合評估業務。在具體評估過程中，估價對象產權所有人要積極配合估價人員完成拆遷評估業務，并且要針對拆遷范圍內房屋附著物產權人對估價人員認真評定，避免產生積極影響。當評估過程中，內部風險控制措施不完善時，估價人員在拆遷評估過程中遇到不完善的房地產評估機構時，其估價人員在拆遷過程中不能落實相關的責任和制度，容易造成房地產估價人員與估價對象產權所有人之間相互勾結，最終影響拆遷補償評估的合理性和公正性。
二、 農村集體土地住宅拆遷評估的防范措施
目前農村集體土地住宅拆遷評估過程中仍然存在諸多風險，這些風險嚴重制約著補償評估工作順利進行，筆者通過上述介紹和研究，結合自身多年工作實踐經驗，總結并歸納出一些解決施工管理中存在風險的建議和防范措施，針對上述房地產估價機構在拆遷補償評估過程中的內、外部風險問題，以及估價機構與估價人員在拆遷補償中不合理的現象加以控制。避免由于補償評估風險問題導致經濟糾紛問題的出現，最大限度的避免在評估中出現風險問題，提高集體土地住宅拆遷評估的公平、公正以及客觀性。具體防范對策表現在：
1、加強對拆遷補償評估內部風險的控制和防范
首先要加強對拆遷評估人員進行培訓，提升評估人員的理論知識以及技能培訓。在拆遷評估中，評估人員對評估物調查和統計時，要按照相關規定具體進行，在測量儀器的使用以及集體土地上的房屋產權證、房屋的具體面積等都需要具體記錄，提高補償評估結果的準確性。另外在對評估人員進行培訓中，還要注重對現場調查的正確流程，強化其對計算機操作能力，如何正確輸入電腦、輸入數據以及核對表格等，要求補償評估人員要加強其技能操作，在對估價對象做出合理定價之后，提高估價報告的準確性和有效性。
集體土地住宅拆遷評估工作中，針對內部風險加以防范和控制，還需要估價機構對估價人員的責任以及獎懲制度進行具體規定和落實，在具體工作中，確保拆遷補償評估業務人員完整內業以及外業的相關工作，評估過程中要劃分清責任，嚴格按照制度進行，提高補償評估結果的質量和水平。具體規定如下：針對外業現場調查表格一定要填寫規范，按照相關要求進行，外業人員在調查中必須在調查表格上詳細規范填寫調查對象的相關內容，另外在外業調查表格上填寫調查時間、調查人員以及填表人的相關信息等，要完善表格內容，避免在填寫過程中出現漏洞等問題，影響最終的評估結果，造成責任推卸等不良現象。另外，在內業處理過程中，同樣要劃分清相關人的責任，這些包括外業人員在調查數據的電腦輸入、輸出等環節，確保在電子數據的錄入中要注明具體錄入人，在撰寫估價報告時，撰寫人員以及審核人員必須在估價報告轉運表上填寫相關估價人員的姓名等基礎信息，避免造成補償估價報告出現責任推卸現象，要具體追究到人。另外，在補償報告審核環節中，審核人員要在估價人員估價報告撰寫好之后認真仔細審核，并且要進一步加強估價報告紙質打印，確保整個審核工作圓滿完成，最終提升補償評估工作的效率和質量，為估價對象提供合理的判定標準。
2、集體土地住宅拆遷評估的外部風險防范措施
針對房地產估價機構在補償評估工作中面臨的外部風險，具體對委托方以及拆遷估價對象產權人加強防范措施，提高補償評估工作的公正性和精確性。首先針對來源于委托方的外部風險加強防范。加強政府組織能力，針對接受拆遷評估對象的委托評估機構，加強管理和控制，嚴格打擊委托方評估人員受到拆遷估價對象產權人利益賄賂行為，避免委托方部分人與拆遷估價對象產權人之間形成不正當的交易行為，借用自身委托方的身份來干預集體土地住宅拆遷評估工作，以不合理的評估結果，給房地產評估機構帶來嚴重的風險甚至是經濟損失問題。另外，拆遷補償評估對象的產權人為了得到更好的拆遷補償，在評估過程中采用了不正當交易行為，對拆遷評估業務委托人員進行利益賄賂，這種不正當的行為，同樣會導致評估結果受到影響，給集體土地住宅拆遷評估工作帶來風險。在防范外部風險時，需要房地產評估機構在加強內部風險防范措施的基礎上，針對委托方以及相關的估價機構進行培訓，加強防范教育，以嚴厲的制度規范委托機構及其業務人員的行為，避免出現虛假拆遷補償評估現象，針對不能遵守職業道德規范的行為采取刑事處罰，加強行業規范標準。除此之外，房地產估價機構在拆遷評估中，針對外部風險防范，相關結構的法定代表人，要以身作則，不能濫用自身職權，為了不正當的利益而將補償評估工作的業務受到影響，在集體土地住宅拆遷工作中要堅持合法、公平以及客觀、公正的原則，采用正當合理的方式和程序對集體土地住宅拆遷工作進行補償評估，不能因為利益驅動而違背職業道德以及行為規范，受到刑事處罰。
三、結束語
綜上所述，為了加快城市化進程，促進城鄉經濟快速發展，針對當前城鎮化在建設過程中遇到的集體土地住宅拆遷工作要強化管理，本文重點分析了集體土地住宅拆遷補償評估工作中存在的內部風險及其外部風險，并對其制定了相應的防范措施，進一步規范補償評估行為和工作，在具體評估過程中，要求評估人員嚴格遵守行業規范，在認識風險的基礎上，做好各種防范措施，確保房地產估價機構本身以及整個房地產估價行業健康可持續發展，促進城鎮規模有效開發，促進經濟發展，規范我國房地產補償評估市場，提高補償評估工作的客觀、公正性，加強行業規范，避免出現風險影響。
參考文獻：
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關鍵詞 城鎮化 房屋拆遷 風險誘因 風險預防
作者簡介：陳百慧、馮迪、王子模，中國海洋大學法政學院。
一、城鎮化進程中的主要風險類型
高速城鎮化在給社會帶來日新月異的變化的同時，也造成了社會風險的不斷提高。具體體現為一下幾種：
（一）惡性拆遷持續存在
城鎮化進程自本世紀以來進入了一個高速發展的時期，特別是基層社會紛紛加快了舊城改造的進程。通過對舊生活區域進行拆遷重建，使得城鎮功能得到升級，符合城鎮化進程的需要。但由于拆遷問題涉及眾多利益人，而且相關利益的協調難度大。特別是某些政府為追求發展速度，忽視了拆遷中存在的各種風險。
（二）社會底層規模擴大
由于高速城鎮化，人口流動也變大。特別是由于土地征收和拆遷，許多農民失去了耕地，不得不轉入到城鎮尋找新的就業機會。但由于其就業能力的限制，一般多從事于第一產業的工作，國企下崗失業工人、包括農民工在內的農民群體、難以就業的知識青年等被甩到社會結構之外，正在成為“沒有機會的群體” ，導致社會底層龐大，社會階層差距大。
（三）生態環境惡化
城鎮化進程的過快導致經濟發展和環境保護發生嚴重的錯位。地方政府為追求GDP的增長，引入高污染、高能耗的企業，忽略生態環境惡化造成的社會損失。這些產業結構應該進行淘汰的企業由城市轉移到城鎮，排污從城市轉移到城鎮，并且更加肆無忌憚，導致城鎮生態環境惡化加劇。
二、社會風險防控之首要對象――房屋拆遷風險
在建立應對社會風險的機制時應該重視如何建立一個應對拆遷風險的機制。由于城鎮化最直接的外部表現就是城鎮空間面擴大、農村景觀轉變為城鎮景觀。人口向城鎮移動也促使城鎮住房面積增大，公共基礎設施完善。城鎮化意味著城鎮人口規模的不斷擴大，即意味著城鎮空間規模的不斷擴大，這就必須要求通過拆遷等手段來實現城鎮空間的延伸。并且通過一系列的舊城拆遷，改變原來城鎮的功能結構布局，提高城鎮發展的檔次，完善城鎮的社會生活功能布局、生態環境、城鎮景觀等。
因而，如果在城鎮化的進程中不能很好地應對拆遷中存在的各類風險矛盾，那么城鎮化的進行就無從談起。有效解決拆遷中存在的問題并建立一個預防拆遷沖突風險的機制，正確處理好城鎮建設和人民群眾個體利益之間的關系，形成人民群眾真心實意支持城鎮拆遷、改造和建設工作的氛圍，促進城鎮化建設的持續、健康和穩定，有利于降低城鎮化進程中社會風險發生總體可能性，推動和諧社會的建立。因此，著重探討建立一個如何應對拆遷風險的長效運行機制，對于整個社會風險防控機制的建立具有重大的積極意義。
三、拆遷風險之表現及誘因
（一）具體誘因
解決拆遷中存在的風險，就要正視“拆遷難”的問題。房屋拆遷及其拆遷糾紛涉及多個利益主體，包括公共利益和個人利益，拆遷人利益和被拆遷人利益，土地所有人利益和土地使用人利益等等，涉及范圍極廣，因而調節好這些利益的難度也大。拆遷風險產生的原因具體有以下五點：
1.拆遷工作任務重且追求速度。當前，人口向城鎮、城市流動速度快，流入人口對住房需求加大，原城市、城鎮人口對于住房環境質量的要求提高，因此房產開發的面積不斷擴大。房產開發速度提高，相對應的進行拆遷工作的速度也進行提高，社會拆遷任務重。高速的拆遷，必然導致對部分拆遷利益相關人的忽視，基層拆遷人員需要在很短的時間內完成對拆遷補嘗的評估，對接、協商和最終的拆遷，使得整個拆遷過程很緊迫 。并且部分開發商為追求效益，造成暴力拆遷和強制拆遷的事件增多，引發集體的社會沖突。
2.拆遷補償的標準得不到統一。依據拆遷法規的要求，對于拆遷補償的評估應該以市場評估價格為依據。但是由于中國市場面積達，地區差異也明顯，各地區的經濟發展存在差異，房產評估的標準難以統一，即使在同一地區，由于環境、觀念、習慣的不同，對于補償標準的認定也存在差異，市場評估價格得不到統一。補償基準價與市場價格產生一定差異， 具體體現在以下幾個方面： 一是總體評估和個案評估存在差異;二是自行改變房屋用途導致補償困難;三是裝修的補償問題 。這些因素都導致了拆遷補償在地區間存在差異。
3.被拆遷人法律意識淡薄。在當今社會，雖然社會整體的道德素養和法律素養都得到顯著提高，但由于地區發展的不平衡，特別是在基層社會，仍大量存在著法律素養和道德素養缺失的被拆遷人。在拆遷工作中，常常會有一些無理取鬧的拆遷戶，無視法律關于補償的規定，在拆遷補償方面超越法律的政策進行漫天要價，或者是在進行拆遷評估前進行違章建筑，希望獲得更多的拆遷補償?；蛘呤遣疬w的決意不清晰，對拆遷補償甚至是否拆遷存在矛盾，導致今天同意、明天后悔的現象。
4.房產開發商違反拆遷政策。首先對于在拆遷補償方面超越法律的政策進行漫天要價的被拆遷人，房產開發商本著財大氣粗以及息事寧人的態度，對部分被拆遷人進行隨意承諾和超額補償，縱容了被拆遷人的不當要求。其次對于始終不愿意搬遷的被拆遷人，被開發商采取斷水、斷電、騷擾和阻礙通行的方式逼迫被拆遷人搬遷，甚至進行入戶暴力拆遷和強制拆遷。加劇了被拆遷人的不滿情緒，一旦不滿情緒積累到一定程度，就有可能爆發大面積的社會沖突，阻礙拆遷工作的進行。 5.政府依法執行力度不充足。由于配套的拆遷的法律法規不完善，且政府的監管力度不足，勢必導致政府對于拆遷的執行力度不足。政府不能由于個別被拆遷人不愿意搬遷，而忽視了更為重要的人民群眾的生命安全和公共利益。面對個別不愿意搬遷的拆遷戶，政府在進行了各種勸說和溝通后仍然不愿意搬遷的，應該予以依法的強制執行。政府要堅持依法強制執行，特別是涉及人民群眾人身利益的，更要堅決地執行。依法執行力度不充足不僅削弱了政府的權威，也勢必會影響整個拆遷工作的進程，對于地區整體的發展規劃進行了阻礙，并且導致地區發展不協調。
（二）具體表現
導致拆遷風險的原因具有多樣性，且具有并發性，例如，有與被拆遷人缺乏對拆遷補償相關法律法規的了解，坐地起價，漫天要價導致房產開發商為了可以維持效益，進行隨意承諾，但事后卻不履行，導致被拆遷人和開發商之間利益關系緊張，并且隨時可能爆發雙方沖突。由于政府在相關政策執行上沒有履行相應的職責，忽視對拆遷工作的監督管理，導致開發商違反相關拆遷政策，并且損害弱勢的被拆遷人的利益。再者，沒有一個公平合理的補嘗標準，致使補償標準差異巨大，使被拆遷人心理落差加大，對政府工作產生不滿情緒甚至會采取一定的措施進行反抗，拆遷工作的執行就更加難上加難。
而且由于相關法律法規的缺失，使得政府缺乏一個可以進行依法強制拆遷的依據，使得一些頑固的被拆遷人無正當理由不愿進行搬遷，造成拆遷工作擱置，阻礙了地區城鎮化的進展。政府、開發商和被拆遷人三方之間由于不合理的拆遷規劃、拆遷措施等，容易造成心理失衡。特別是在開發商和被拆遷人之間，開發商會利用自身優勢強制進行拆遷，而被拆遷人也會頑固的抵抗，造成群體性沖突事件。群體性沖突事件一旦發生到劇烈的程度，例如引發傷亡和嚴重的流血事件，政府進行調和的難度愈發加大，甚至由于調解不能爆發社會沖突。
因此，建立一個有效的機制，具有可以預見風險、識別風險、劃界風險和解決風險的功能，對于拆遷工作的進行具有重要性和必要性，對于城鎮化的進展來說也是必不可少的。
四、建立應對拆遷風險的完善機制
（一）媒體參與
在拆遷過程中，政府和公眾之間的關系改變涉及根本、非常困難，需要調整相應法律法規才能在本質上改變其關系，而媒體在其中的角色相對較靈活，只要調整應對策略，就能有效影響拆遷過程中的信息平衡，并有效化解其中的社會風險。這種影響力，借助于媒體自身得天獨厚的優勢，也是對現有拆遷制度中政府、公眾之間信息不對稱、渠道不平衡的有效補充。媒體應該講事實，向政府要信息，向公眾挖事實，還原拆遷本來面目;正向導，立足過去現在，展望未來發展，還原拆遷真正價值;化風險，合社會智慧，為政府提供決策依據，為公眾化解拆遷風險。
（二）完善拆遷評估機制
評估是拆遷工作的重要環節，拆遷補償的數額在很大程度上是由評估結果決定的，評估機構作出的評估結果是補償的最主要依據，如果評估的整個機制不完善，即使再好的法律法規也無濟于事。所以，在法律已經對房屋拆|評估有所規定的情況下，完善機制，使制度更加完善成為當務之急。
1.對評估機構進行規范。拆遷主管部門應做好服務工作，統一管理、建立信譽檔案，為拆遷雙方當事人提供優質服務;建立評估機構的篩選和淘汰機制，定期向社會公示那些資質高、信譽好、實力強的評估機構，供拆遷當事人選擇。評估機構應依法開展評估工作，不得轉讓、變相轉讓受托的評估業務。另外，公開進行評估機構的選定。評估機構作為中介組織，是社會服務性機構，不受地域限制，進行評估，可以選擇異地資質好、信譽高的評估機構參與，以排除利害關系的，減少對評估工作的影響。
2.保護當事人合法權益。評估結果事關拆遷雙方當事人經濟利益的實現，補償額是評估結果的具體體現，征收人或者被征收人對房屋價格評估結果持有異議的，可向原房屋價格評估機構申請復核評估。該評估機構應當對評估的結果負責，并向委托人詳細說明評估結果產生的事實、依據和做出評估的理由，如評估時所采用的時間點、計算方法、參考因素等。此外，各地區應成立房屋評估專家委員會，復核可以向被征收房屋所在地房屋價格評估專家委員會申請鑒定，進行復核的專家人選應從專家庫中以抽簽方式確定。最后，關于評估費用的承擔，由作出錯誤評估結果的評估機構承擔相應的評估費用。
（三）政府部門要有所作為
房屋拆遷工作要想I得拆遷民眾的理解和支持，相關部門就應保障被拆遷村民依法享有的知情權、參與權、監督批評權以及權益受損后的救濟權，堅持依法、公平、公正、公開、透明的原則，為被拆遷村民參與到拆遷過程之中創造機會和條件，將整個拆遷工作置于陽光之下，自覺接受村民和社會的監督，做到陽光拆遷、透明拆遷。實踐證明，政府相關部門認真及時地做好相關法律法規、政策的宣傳工作是非常有必要的，只要宣傳工作做到位，讓村民真真切切了解自己的權益，贏得被拆遷村民的理解和支持，就可以有效的化解矛盾，使拆遷工作順利進行下去。
