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【關鍵詞】房地產開發；專家打分法；風險評估；風險控制
一、引言
近幾年來，D市積極實施以政府為主導的大旅游發展戰略，將旅游業作為市域經濟的主導產業大力扶植。然而，在大力發展旅游業的今天，僅有的觀光旅游是遠遠不能滿足市場的需要，如何延長游客滯留時間，如何提高游客滯留率，成為深化旅游業發展的一個新課題。
在這一背景下，侏羅紀房地產開發有限公司經過五年的艱苦努力，成功地在靈巖山下鉆探出了達到國家醫療標準的熱溫泉，提出了溫泉花園房地產開發項目，該項目將成為復式休閑旅游鏈條中的重要項目，從而為“打造國際休閑度假第一城”加上一個厚重的砝碼。因此，該項目的建設是十分有必要的。
房地產開發項目風險評估是指利用定性分析、定量分析等方法，對房地產開發項目的風險進行評估，從而計算出房地產項目風險發生的概率及其后果的危害程度，據此對風險進行高、中、低的劃分，以加強風險管理[1]。其主要方法有：客觀估計概率法、盈虧平衡分析法、專家調查法及敏感性分析法等[2]。
本文擬將項目風險評估的相關理論及方法與溫泉花園房地產開發項目實際密切結合，對本項目施工建設階段的主要風險進行了全面深入的風險評估研究，以切實加強項目施工建設階段的風險管理，減少投資損失，提高項目經濟效益。
二、項目概況
本項目地處四川省西區，坐落在二王廟后山下，山清水秀，風光秀麗，園內庭臺樓閣，小橋流水，古木參天，珍奇花木，西蜀院子，典雅豪華，是的高擋消費場所。同時，距經濟發達的成都市區僅半小時路程，周邊交通便利，是成都居民假日休閑的首選和外地游客的必游之地。
本項目規劃總占地面積78931.8平方米（約118畝），容積率1.14，建筑密度28.0%，綠化率38.7%，建筑總面積為109289.86平方米，其中，地上建筑面積 89757.86平方米，地下建筑面積19532平方米，地下停車位512個，地上停車位290個。
本項目建設內容包括：洋房住宅（6+1）33003.46平方米，底層商鋪1141.1平方米，低層洋房（疊拼）23222.97平方米，商務樓4137平方米，酒店18598平方米，地下車位15492.7平方米。
三、項目施工建設階段風險因素分析
在溫泉花園房地產開發項目施工建設階段所存在的主要風險有質量風險、工期風險、技術風險和成本風險四類，各類風險因素具體分解情況詳見圖1[3]～[4]。
圖1 項目施工建設階段風險分解圖
四、項目施工建設階段風險評估
本文對本項目施工建設階段的風險評估主要采用專家調查法，為此，分別從侏羅紀房地產開發有限公司發展計劃部、工程部、成本控制部、設計院等一些相關部門調派業務骨干，成立了專家小組[5]。按照專家的意見，對該項目施工建設階段的主要風險進行了集中評分，確定了各個風險的權重，結果詳見表1、表2、表3、表4、表5。
表1 項目建設階段各子風險因素判斷矩陣和權重
項目風險 技術風險 工期風險 成本風險 質量風險 權重
技術風險 1 1/2 1/4 1/3 0.096
工期風險 2 1 1/3 1/2 0.160
成本風險 3 3 1 2 0.467
質量風險 4 2 1/2 1 0.277
注：入（最大值）=4.03 C.I=0.01 R.I=0 C.R=0.0＜0.1
表2 項目工期風險與各子風險因素的判斷矩陣和權重
工期風險 自然災害 承包商原因 組織不協調 權重
自然災害 1 1/2 1/4 0.143
承包商原因 2 1 1/2 0.285
組織不協調 4 2 1 0.572
注：入（最大值）=3 C.I=0.0 R.I=0 C.R=0.0＜0.1
表3 項目成本風險與各子風險因素的判斷矩陣和權重
成本風險 施工條件變更 世界變更 材料價格上漲 施工索賠 權重
施工條件變更 1 1/3 1/2 1/2 0.122
設計變更 3 1 2 2 0.424
材料價格上漲 2 1/2 1 1 0.227
施工索賠 2 1/2 1 1 0.227
注：入（最大值）=4.01 C.I=0.003 R.I=0.58 C.R=0.004＜0.1
表4 項目質量風險與各子風險因素的判斷矩陣和權重
質量風險 人員素質低 材料不合格 技術方案不合理 設備故障 權重
人員素質低 1 1/3 1/5 1/3 0.078
材料不合格 3 1 1/3 1 0.290
技術方案不合格 5 3 1 3 0.432
設備故障 3 1 1/3 1 0.200
注：入（最大值）=4.04 C.I=0.01 R.I=0.90 C.R=0.016＜0.1
表5 項目技術風險與各子風險因素的判斷矩陣和權重
技術風險 建筑材料更新 建筑材料升級 安全事故 生產力短缺 權重
建筑材料更新 1 1/2 1 1/3 0.141
建筑材料升級 2 1 2 1/2 0.263
安全事故 1 1/2 1 1/3 0.141
生產力短缺 3 2 3 0.455
注：入（最大值）=4.01 C.I=0.03 R.I=1.12 C.R=0.004＜0.1
按照上述各類風險因素的權重，將各位專家的打分進行加權匯總，就可以得到個來風險因素的總得分，并確定它們由高到低的風險程度排序，以此來進一步確定項目施工建設階段的高風險、中風險和低風險。排序情況詳見表6。
表6 項目子風險因素總權重排序
評價因素 權重 子因素 權值 總權重 排序
工期風險 0.16 組織不協調 0.573 0.092 5
承包商原因 0.285 0.046 9
自然災害 0.143 0.023
成本風險 0.467 設計變更 0.424 0.198 1
施工條件變更 0.122 0.057 7
材料價格上漲 0.227 0.106 3
施工索賠 0.227 0.106 3
質量風險 0.277 人員素質低 0.078 0.022
材料不合格 0.29 0.08 6
技術方案不合理 0.432 0.12 2
設備故障 0.2 0.055 8
技術風險 0.096 建筑材料更新 0.141 0.014
建筑材料升級 0.263 0.025
安全事故 0.141 0.014
生產力短缺 0.455 0.044 10
從表6中可以看出溫泉花園房地產開發項目在施工建設階段的高風險因素包括設計變更、不合理的技術方案、施工索賠和材料價格的上漲；中風險因素包括材料的價格不合格、組織的不協調和相關設備故障；其他為低風險因素。根據此排序可以比較有針對性地制定應對風險的計劃，采取有效的防范風險措施。
五、項目施工建設階段的風險控制對策分析
（1）加強設計交底和圖紙會審
設計交底是指在施工圖完成并經審查合格后，設計單位在設計文件交付施工時，按法律規定的義務就施工圖設計文件向施工單位和監理單位做出詳細的說明。其目的是對施工單位和監理單位正確貫徹設計意圖，使其加深對設計文件特點、難點、疑點的理解，掌握關鍵工程部位的質量要求，確保工程質量[6]。
圖紙會審是指工程各參建單位（建設單位、監理單位、施工單位）在收到設計院施工圖設計文件后，對圖紙進行全面細致的熟悉，審查出施工圖中存在的問題及不合理情況，并提交設計方進行處理的一項重要活動。通過圖紙會審可以使各參建單位特別是施工單位熟悉設計圖紙，領會設計意圖，掌握工程特點及難點，找出需要解決的技術難題并擬定解決方案，從而將因設計缺陷而存在的問題消滅在施工之前[7]。
（2）加強監理制度
對于房地產開發項目而言，施工建設階段實行有效的工程監理，能夠提高施工建設的質量和效率，及時解決施工過程中出現的各種問題。同時，還能對設計交底和圖紙會審的執行情況進行監督，顯著提高設計質量，減小設計變更和不合理的可能性。
（3）嚴格設計變更審查制度
任何單位提出的設計變更必須經過業主的許可，在詳細評估替代方案的成本與收益后，由原設計單位認可，方可進行設計變更。
六、結語
房地產業是我國國民經濟發展的重要組成部分，隨著房地產業競爭的日益激烈，開發商在施工建設階段必須對各種風險因素進行識別及評估，以制定風險防范對策，加強風險管理。本文研究雖然有助于提高開發商的風險管理水平，加強風險損失的防范與控制，但僅僅是提供了一種分析和解決問題的方法，在量化評估風險及處置風險方面都有待進一步深入探討。
參考文獻：
[1]劉彬.淺析房地產開發項目風險管理[J].科技創新導報,2010(8):183-184.
[2]唐燕.房地產開發投資項目風險管理探究[J].現代商貿工業,2010(1):45-46.
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[4]張小芳,栗衛東.房地產項目風險影響因素分析[J].山西建筑,2007(1):12.
[5]劉光富,陳曉莉.基于德爾菲法與層次分析法的項目風險評估[J].項目管理技術,2008(1):23-26.
[6]胡煜.淺談房地產開發項目的風險管理及防范[J].現代商業,2009(12):4-45.
筆者總結，在當前建設監理工作中主要存在以下幾方面的監理風險來源：(1)監理單位職責與權力不相匹配，導致監理方無法對工程投資、采購、施工等方面進行具體控制，卻須對工程建設項目質量、進度等方面付較大責任。(2)建設監理制度、監理人員專業度以及執行力方面存在缺陷，導致建設監理執行過程中出現的新問題無法可依、無規可循；監理人員無法勝任龐大的建設工程控制工作，從而造成建設監理形同虛設的后果。(3)建設單位以及各施工單位對建設監理工作的配合度不高，在工程執行過程中出現盲目干涉、隨意拖延工期、互相推卸責任等現象。由此可見，要將建設監理的風險控制在盡可能低的水平，可從這幾個方面入手，保證工程建設得以高效高質完工的同時，提高建設監理工作的科學性和專業性。
2建設監理的風險管理措施
2.1風險評估
2.1.1針對施工各方的風險評估
針對工程建設各參與方的風險評估主要包括以下幾個方面：(1)首先，須做好工程建設開展前施工各方的風險評估，包括對勘察單位、設計單位、施工單位、業主單位以及監理單位自身的風險評估；對以上各施工單位的歷史項目實施情況進行大致調查，對施工事故頻發且程度嚴重的單位進行相對嚴格的監理和控制，或建議更換合作單位。(2)在施工合同以及監理合同的基礎上明確各單位總職責以及職責明細，并對其施工過程中易產生的事故等風險進行評估。(3)明確各單位工程預算，并取得各單位真實的采購流程和采購質量信息，對工程造價方面進行風險評估。(4)在明確工程中各施工單位目標的基礎上，監督各單位嚴格制定施工進度計劃，從而進行工程完成率的風險評估。
2.1.2針對監理單位的風險評估
針對監理單位的風險評估主要包括對監理單位歷史承包項目的執行力調查、業務洽談的公開合理性評估、監理人員專業能力以及道德水平的調查和評估等。其中，保證監理單位承擔職責的科學性和合理性是降低監理風險的關鍵，如監理單位須盡量避免承接超出本單位監理能力范圍的項目，培養專業、負責的建設監理隊伍以及有原則地與業主單位進行業務洽談等。
2.2風險防范
為了避免監理風險過大而對建設工程的順利完成造成不良影響，監理單位應于工程實施前做好相關的風險防范工作。主要包括以下幾點：(1)從實際出發，嚴格制定與業主單位的監理合同細則，細則內容應以雙方意愿為基礎，從而為工程的高效實施提供規范和保障。(2)與工程建設的各參與方建立友好和諧的合作關系，以工程相關合同為基礎對其工作進度和質量進行監督和提醒；理性解決雙方分歧，避免因個人情緒與其發生沖突和矛盾。(3)對監理人員進行定期培訓，其培訓內容包括相關國家法律法規、職業道德教育、監理專業技巧、工程建設各方相關知識等；并建立健全監理工作制度，制定能有效激勵工作人員的獎懲制度，以提高監理工作效率和質量。(4)對工程實施的進度和質量進行定期以及不定期監察，并對其進行階段性評估和分析，降低因階段性紕漏造成大事故的風險?？偠灾?，監理單位應根據風險評估結果進行全方位考慮，制定能有效預防風險發生的防范細則，為工程的順利實施奠定基礎。
2.3風險控制
盡管進行了較為全面的風險評估，以及制定全方位風險防范措施，在實際工程施工過程中，仍然可能出現評估內或評估外的風險。此時，監理單位需及時采取應對措施，盡可能將風險控制在最低水平。例如，業主單位不按時按量下撥工程款項，導致施工方受限于工期進度而墊資采購、施工，從而對工程造價、質量以及進度造成不良影響；此時，監理單位應以合同為約束依據，監督業主單位按合同規定撥放工程資金；若已達成由施工方墊資施工的約定，監理單位應對施工方的采購流程、施工質量進行嚴格監督。又如，業主單位為降低工程成本，在施工過程中無視合同，以降低工程標準為代價隨意變更工程進度，提高工程安全風險；此時，監理單位應以相關法律法規以及具有法律效力的相關工程合同、監理合同為依據，要求業主將變更項目記入補充合同條款，并明確各方職責；同時對工程質量、造價及進度進行嚴格監督，以保證工程質量和安全?？偠灾?，監理單位在進行風險控制時，應以法律法規為基礎，在明確工程各參與方職責、維護本監理單位合法權益的基礎上，將工程風險降至最低。
3結束語
【關鍵詞】工程項目；合同管理；風險評估；防范措施
工程項目建設是個工期長、技術含量高及投資數量大的復雜工程，尤其是隨著我國經濟不斷發展，工程項目建設規模不斷增大，工程項目建設過程存在諸多不確定的模糊風險因素，合同管理作為工程項目建設進度、質量與投資控制的基本依據，合同管理受社會自然環境、規模與投資數量等因素影響較大，存在不確定風險，加強合同管理風險的防范，可有效保障工程項目經濟效益。
一、合同風險形式
1.客觀合同風險
客觀合同風險一般是法律法規、國際慣例與合同條件所規定的，這種風險責任一般是合同雙方所回避，而人的主觀努力通常無法控制的，諸如合同所規定承包商應該承擔的變更風險、時效風險與市場價格風險等。工程變更在15%合同金額內，而承包商無法得到任何補償，此時即為工程的變更風險；當索賠事件出現后，在28d內承包商應該提出索賠的意向通知，否則索賠就會失效，這種風險發生便是時效風險；市場價格風險則是指合同價格規定不允許調整差價，在市場價格上漲后，承包商就要承擔全部的風險。
2.主觀合同風險
此種合同風險是由人為因素所引起，不過也可通過人為因素控制。在國內的許多施工合同里，業主運用自身有利條件，將苛刻條件隱含于工程合同條款之中，而有些承包商為承攬工程，制定工程項目合同時，對有利自身權利的理據不敢抗爭，或者合同判斷僅重視工期與價格，對于其他條款注意不夠，在合同簽訂上存在較大隨意性與盲目性，此時便會受制于業主，很容易被業主占據主導地位，合同平等性就很難體現，進而增加合同風險性。還有些承包商很容易輕信業主的許諾，草率簽訂沒有法律效力的合同，當業主因資金不足出現工程拖款情況時，承包商自身經濟利益就會受到影響。
二、合同管理風險評估方法
風險評估是指在風險識別后，采取合理科學方法對工程項目風險進行辨別量化，然后按照權重大小進行排序，綜合考慮工程項目風險事件可能發生的概率與損失大小。項目風險權重不同，重視程度就應該不同，風險評估是合同管理風險中的重要組成，是合同管理風險控制必不可少的工作。在工程項目中，風險是必然存在的，加強合同風險評估，可有效控制不利風險因素，避免為工程項目建設帶來影響，風險評估常用方法有下列幾種。
1.模糊評估法
模糊評估法是指運用模糊集的理論對工程項目的風險給予評價，運用三角模擬或者蒙特卡洛等模擬方法對工程項目風險進行度量，通過改變參數，可對工程項目風險進行多次模擬，并運用模擬仿真的統計結果度量項目風險結果。
2.綜合評估法
綜合評估法是邀請評估專家，評估工程項目合同管理中可能出現的風險事件與風險水平，并依據整體風險水平進行排序，以次來度量合同管理中的風險。
3.外推法
此類評估方法是最常見的，可分成旁推、前推與后推等類型，旁推是運用類似的項目數據對工程項目合同風險給予分析評估，前推是依據歷史經驗數據對未來事件可能出現的后果與概率進行判斷，而后推是沒有歷史數據狀況下，將項目合同未來存在風險事件歸結為有數據可查的初始風險事件上，從而對項目合同管理風險進行分析評估的一種方法。
在風險評估方法中，除了以上三種評估法外，還有故障樹法、層次分析法等，在風險評估中，亦應考慮因資料不全及環境復雜等因素而使風險評估存在一定偏差的可能性。
三、合同管理風險防范措施
1.提高合同風險意識，加強合同管理
工程項目合同是工程管理的主要法律文件，對項目風險的管理具有保障作用。承包商應有很強的風險意識，尤其是合同風險意識，依據企業原有項目所遇風險問題，對其整理歸類，并對其風險出現與影響范圍給予分析評價。在新項目合同簽訂與條約履行中，對每個細節與條款的風險因素進行分析，讓所有參與者都要參與，在思想上加強參與者的合同風險意識，在項目建設中，構建施工與企業經營不同層面風險的管理體系，完善合同風險的全過程分析與防范，并采取一定處理機制解除風險，確保工程項目順利開展。
2.完善工程項目的合同管理制度
在工程項目建設過程中，合同管理的環節較多，主要包含合同洽談草擬、評估簽訂、交底學習、履行跟蹤與變更終止等，工程企業應不斷規范本企業合同管理，將本企業經濟利益在合同中盡量最大化體現，避免不必要的合同糾紛，并保障企業社會經濟效益的獲得，這就需要加強合同管理制度的可行性。
合同管理制度主要有責任分解、合同交底、審查批準與每日工作報送等，其中，責任分解制度是指合同管理者把各合同責任落實到每個工作小組，并明確其工作范圍與責任，經過合同任務分解落實到相關責任人員，然后積極配合協調工程合同的履行；當合同簽訂后，相關管理人員應對各項目管理者與工作負責人實施合同交底，解釋并說明合同主要內容，以形成工程項目的合同交底制度；為避免索賠費用不能及時納入月付款要求的狀況，并便于管理者審核進度款，可建立進度款的審查批準制度；每日工作報送制度所指的是每個職能部門把本部門工作狀況與未來一周計劃送到工程合同管理部門，讓合同管理者及時了解項目信息，以便作出準確決策。
3.實施全過程的全面合同管理
工程項目的合同管理應該將合同作為主線來實施規范標準的制度化管理，制定與合同有關的工作規定，尤其是合同管理程序、組織、談判、起草、簽訂與檢查等工作環節，均要作出明確的規定。工程項目合同整體的實施過程中，每項工作均要嚴格按規定管理和執行，合同資料要記錄收集齊全，尤其是索賠資料的收集。工程項目建設中，難免出現一些不確定風險，一旦發包商不能依照合同來履行責任，承包商就會因合同價款影響延誤工期，這時承包商就應依法進行索賠，而索賠成功性主要取決于索賠強有力的證據與解釋，加強合同資料收集，可避免一些不必要的合同糾紛，確保企業應得利益。
4.提高合同管理人才培養
工程合同管理者應是高素質的綜合人才，不僅要有良好的工程技術素質，熟知相關法律法規與合同業務，還要勝任合同的擬稿、談判、修改與解釋，對工程的合同管理、索賠管理、工程造價與財會賬務等也要非常熟悉。同時，合同管理者還要配備精通合同管理與熟悉業務知識的專業人士，以應對有些業主為避免承包商索賠，進而聘請專業工程技術顧問與法律專家來起草項目合同的情況，此類合同條款編制質量較高，隱含許多對承包商不利成份，承包商對業主的這些不利條款要避免盲目接受，應善于轉移與限制合同風險，使風險在雙方間合理分配。
總結：
隨著我國經濟不斷發展，工程項目規模、工期與投資數量均不斷增加，合同管理在工程項目的作用也越來越重要，合同管理風險一旦發生，將會給企業帶來巨大損失，采取一定風險防范策略降低合同管理中的風險，可有效保障工程企業的經濟利益不受損害，并獲得最大經濟與社會效益。
參考文獻：
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本文運用項目管理和風險管理理論的研究成果，從房地產項目管理者的角度講述了房地產項目工程變更的風險管理。并提出了對房地產項目工程變更風險進行識別、評估及分析的方法和風險應對措施。并且依據理論，對房地產項目工程變更的風險管理進行了研究。
關鍵詞：房地產工程；工程變更；風險管理；
近年來，隨著房地產市場的高速發展，房地產項目管理水平的不斷提高。因房地產項目實施過程中因工程變更帶來的影響逐漸顯現，如工程變更可能帶來工程造價提高，延誤工期導致交房拖延等后果，工程變更的風險管理逐漸受到廣大房地產項目管理人員的重視。
一、房地產項目工程變更分類及形式。工程變更是指在工程項目實施過程中，對部分或全部工程在材料、工藝、功能、構造、尺寸、技術指標、工程數量及施工方法等方面做出的改變。根據房地產項目實施過程中各個部門的分工，將工程變更劃分為四類： 1、建設單位提出的變更：建設單位根據現場實際情況，為提高質量標準、使用功能、工期改變、節約造價等因素綜合考慮而提出的工程變更；上級主管部門部門變更：指上級規劃、城建、消防、建筑節能等主管部門提出的政策性變更。（因現行廣泛存在的房地產項目管理模式，將上級主管部門部門變更歸于建設單位范疇。）2、設計單位變更：指設計單位在工程實施中發現工程設計中存在的設計錯漏、設計調整或因自然因素及其它因素等提出工程變更。如各種管道因實施過程中標高沖突而提出的工程變更。4、監理單位變更：監理工程師根據現場實際情況出于協調、控制有利的角度提出的施工工藝、施工順序等工程變更等。5、施工單位變更：施工單位因質量、安全、進度等原因提出變更施工方法、施工工藝、施工順序等工程變更或指施工單位在施工過程中發現的設計與施工現場的實際情況不一致而提出來的工程變更等幾方面。
一般來說工程變更具體表現形式有以下幾個方面：1、更改工程有關部分的標高、基線、位置和尺寸； 2、增減合同中約定的工程量；3、增減合同中約定的工程內容；4、改變工程質量、性質或工程類型；5、改變有關工程的施工順序和時間安排；6、為使工程交付使用而必需實施的任何種類的附加工作。
綜上所述房地產項目工程變更存在提出單位較多、變更原因復雜、不確定性較大等一系列風險因素。
二、針對以上對工程變更所做分析并結合在房地產項目工程變更風險管理的體會，摸索出一套工程變更風險管理的流程，具體如表1所示：
運用風險管理理論結合實際操作流程對風險管理各個環節分析如下：
1、風險管理的第一步就是將那些可能把工程變更風險帶到實施過程中的因素識別出來（簡稱風險識別）。一般來說風險識別的方法有德爾菲法、核查表法、圖解法、工作分解結構法和風險調查法等。在現實中很難識別出所有的風險因素，最重要的是一旦風險被識別，就要誠實的對待風險。影響工程變更的風險因素主要包括以下幾個方面：（1）自然條件風險 ；是指房地產項目在實施的過程中由于自然現象、物理現象等風險因素所造成的風險。比如嚴寒、暴雨、臺風、地質構造、雷暴等因素都有可能帶來對工程不利的影響和損失。比如曾有一別墅項目正常雨水情況下，其排煙道不漏水，但臺風過后出現漏水情況。經分析確定臺風將雨水從通風口處打入造成漏水。最終對排煙道蓋帽的形式做出工程變更，解決了漏水問題。（2）技術風險；是指在房地產項目實施的過程中的技術條件不確定性而引起工程變更的風險。技術風險主要在可行性研究、工程勘察、工程方案選擇、工程設計等過程中，在技術標準選擇、安全系數的選取、計算模型的采用以及深度、設計質量等問題上出現的偏差而形成的風險。比如在一房地產項目懸臂擋土墻的設計中，因為不同設計人員選取的計算模型不同，造成設計圖紙的不同，不該錨固的鋼筋設計成了錨固鋼筋，增加了工程造價，最終在實施過程中優化設計，進行了工程變更。（3）經濟風險；是指房地產項目實施過程中因為經濟的因素導致的風險。主要表現在原材料價格(如鋼材、水泥、鋁合金等)上漲及某種材料缺貨，為降低工程成本或保證工期而采取的工程變更。比如因某種鋼筋的型號缺貨，采取鋼筋代換而采取的變更。在北京奧運會期間因嚴格限制炸藥的使用，造成大理石缺貨、價格上漲，采用鋁塑板替換而造成的工程變更。（4）政策法規風險 ；是指房地產項目實施過程中由于政府對建筑業產業政策及技術政策的強制性調整所帶來的工程變更風險。例如山東省2011年3月份實施的《山東省消防條例》就規定：“新建高層住宅應當分戶設置獨立式火災探測報警器?！痹谛陆ǜ邔幼≌瑢嵤┻^程中就有可能造成工程變更。（5）人員素質風險；是指房地產項目實施過程中由于工程參與各方主要從業人員技術水平、職業道德的欠缺給工程帶來不利影響的可能性。如設計人員素質低下，出現設計錯誤和遺漏；如施工管理人員素質低下，使工程出現大面積的返工，影響工期，造成工期變更；如建設管理人員能力一般，導致工程管理失控，協調不暢，造成各個參建單位銜接不好，致使工期延長和成本上升等。
將上述所有風險因素的具體形式，收集起來，將風險信息分門別類，進行編號，建立專門風險庫，設立專門的風險管理員進行管理，對工程變更的重點風險事件進行跟蹤和監測，對風險庫進行全面的動態管理。
2、第二步進行風險因素的評估，就是量化測評某一事件或事物帶來的影響或損失的可能程度（簡稱風險評估）。風險評估的重點應該放在發生概率最大和潛在影響最大的風險因素上。一般來說現行的風險評估也主要側重于發生概率和潛在影響兩個維度上，但依據筆者多年的經驗認為應該加上及時發現風險的困難程度。在綜合以上三個維度進行綜合風險評價。如表2所示：
將第一步中識別出來的風險因素按照上述方法進行評估，掌握風險分布的整體情況。
3、風險對策，是指采用風險控制措施降低項目的潛在影響或使這種影響更具有可測性。風險控制措施具體包括規避風險、轉移風險、減輕風險、自留風險等方法。 按流程圖所示，風險控制包括風險預防、風險應對兩個方面。風險預防是指盡量采取措施避免風險的發生（側重于預防），風險應對是指風險因素引起的事件發生后，采取的處理措施（側重于應對）。應該結合風險識別、風險評估兩個方面的信息，將所有風險因素編制專門的預防措施和應對措施。在實際操作過程中，一般將兩種措施整合在一起，如表3所示：
采用表格的形式一目了然，簡潔清晰，便于在實際中應用。
4、任何的的管理形式，都應該進行考核評價，以便進行總結提高，進一步完善。在風險管理實施過程中和結束后應進行風險管理考評。工程變更的風險管理的考核評價可參考KPI(關鍵績效指標)、GS（工作目標指標）考核評價體系。KPI指標側重于工程變更的次數，GS指標側重于在風險管理各項工作的實施。關于KPI(關鍵績效指標)、GS（工作目標指標）考核評價體系論述較多，在此就不贅述了。
1識別項目風險流程改進機會
這一階段的目標是選擇改進的項目風險管控流程。從建設管控影響度看，設計對整個工程建設前期工作的效果和目標影響重大，因此設計管理環節成為廣州地鐵內部審計關注的重點之一，并作為關鍵風險管控流程納入改進循環。在廣州地鐵內部，建設總部負責履行業主管理職能，設計總體總包單位負責對全線設計的協調和把關。新線地鐵建設初期，對工點設計、設計總體總包和設計咨詢的管理重點僅限于工程進度和計劃，技術上的管理分散在各工點、各專業，沒有統一的歸口管理部門，導致各專業的接口沖突未能及時協調，引起了孔洞預留錯誤、土建結構與機電設備安裝結構尺寸不符等。同時設計總體總包管理服務項目是城市軌道交通工程所特有的設計管理服務項目，其內容已遠遠超出一般方案設計或施工設計范圍，包含了對總體設計、初步設計、技術設計、施工圖設計、施工配合、設計總結六個階段的設計總成和技術協調工作，并提供設計輸入條件對各系統、工點設計單位進行技術管理和給予技術指導?；谝陨显O計總體總包的特點和重要性，審計人員導入了CSA———控制自我評估的方法，專門對設計總體總包管理流程進行了內控審計，通過持續改進的風險管理審計能夠在同類問題發生前預防、提升資源利用率，輔助投資控制決策，并能提供可執行的解決建議，促進了設計管理水平的提高。通過CSA的應用，審計人員認識到風險管理的重要性，學習風險管理知識，運用風險管理，開發相應可重復利用的通用審計風險管理程序，把所有風險管理方法集成，實現風險管理的協同效應和過程控制。
2評價高風險流程的管理程度
在新線地鐵建設過程中，結合國際上先進的審計理念，我們在國內地鐵建設業主中率先運用風險評估的手段，對建設管理的內部控制系統設置的有效性、合理性，以及執行的合規性、遵循性進行評估，對地鐵新線合同變更、工程管理過程存在的問題等方面進行審計和調查，并提出可行性建議，幫助管理層了解管理流程中存在的不足，有效地防范建設過程中可能存在的風險，重點對新線地鐵建設單位內控審計應關注的重點和關鍵控制點進行總結和研究。實際上，經過與知名專業評估機構的合作，內審部門借鑒建設工程“全面管理”（TotalManagement）的理念，對“全面、全過程、全方位”審計理念的認識逐步深入，現已建立了符合地鐵建設實際的合同管理、設計總體總包、工程項目管理等重點風險控制的審計流程關注點[2]。在工程審計實踐中，根據建設工程項目管理的客觀規律，著重從合同條款的審核、招標投標情況的跟蹤與過程檢查，合同執行情況的獨立評審，變更控制管理，資金支付安全性與合理性上，投入審計重兵防范管理風險。在審計方法上，采取事前、事中、事后介入的全過程監控：事前———列席工程勘察、設計、施工定標會議，預先了解項目特點與難點，招標環節中發現問題即刻提出，迅速解決；事中———檢查建設項目內部控制的完整性，跟蹤各項目合同的執行情況并評估實施的有效性，嚴把設計變更與合同變更關，抽查與普查相結合，完善管理制度，堵塞變更漏洞；事后———緊跟項目資金支付與工程結算，核查項目結算數據，杜絕項目超概，通過數據分析項目招標方式、合同模式及變更管理原則，動態調整管理控制重點，提升建設項目工程效益。
2.1招標與合同條款審查監督階段
加強對合同執行情況及合同文本的檢查。由于涉及工程規模、技術規范、質量、工期、造價、設計修改與變更原則、驗收與質量保證等諸多方面，故而合同是維系投資控制秩序的準繩。通過檢查對比合同，首先明確建設項目設計變更和工程洽商是否充分，補充協議的調整是否符合原合同原則，是否按合同結算條款進行結算；其次，通過檢查合同本身的嚴密性、合理性、合規性，確認被審計單位的管理水平，判斷有無為特定承包商或供應商做傾向性條款設置[3]。例如，地鐵新線機電安裝及裝修工程施工合同采取總價包干的模式中，對招標資料內外工程項目界定不明確，未對新增工程項目予以定義，使所有土建工程遺漏項目、新增項目、其它項目和設計漏項的工程項目全部被確認為招標資料以外的新增工程，未達到固定總價合同的初衷。此后，審計人員提出了明確合同價格調整原則和合同變更產生費用的處理原則的建議，對由投標人自報的新增工程項目的取費標準在招標時進行評價，作為競標條件之一在評標辦法中予以考慮，并被合同管理部門采納。又如，在設計合同原則的完善方面，通過對某車站土建工程的質量、工程管理方面進行檢查，發現總公司與設計方的經濟合同中，未明確對設計方因設計問題造成投資增加等應負經濟責任的條款，故缺乏追究其在該項目應負經濟責任的依據。根據審計建議，合同管理部門將設計失誤造成業主投資增加的經濟責任條款列入新簽合同之中，并作為設計合同范本的內容之一加以固化，在設計管理環節就主動規避業主投資失效的風險。
2.2合同變更與調整階段
不介入日常變更審核，將審計重點放置在對變更管理內部控制當中去，輔之以一定數量的實質性測試，審核變更合規合理以及計價準確性，對合同變更從風險管理規律上去發現其管理短板，是廣州地鐵內審把握合同變更的核心控制點[4]。例如，在變更辦理時效性審計中，審計人員發現合同管理部門每月、每季的合同款支付均要審核，但實質上該審核環節并沒有起到審核作用，經模擬穿行測試后，提出合同管理部門退出參與月度、季度付款的中間支付環節，只參與合同預付款、合同尾款支付，使參與審批人員由原來的14人次減為10人次，從前端緩解了合同變更辦理時間過長的問題。又如，在整合多項變更審計成果基礎上，審計人員建議加強合同經驗總結與內部培訓，根據以往出現異常的合同管理問題搭建起合同管理經驗庫，并要求項目經理和經辦人提交合同管理總結并歸檔建庫。同時，由合同部根據總結報告，結合報告的相關建議，撰寫典型合同管理案例分析，共享合同管理過程中的經驗和教訓，對專業合同管理人員與項目經理定期進行管理培訓，提高合同異常問題的處理和解決能力。
2.3財務資金支付階段
除工程管理環節本身，內審部門還關注工程款支付及財務管理環節。通過對公司資金管理流程的內部控制審計，評估資金在支付、資金計劃、預測等方面的安全性與操作規范性；就資金管理控制目標的實現，評估控制系統是否考慮了效率性及監控性的平衡，并對存在的不足及風險點提出改進意見和建議，重點關注合同款申請支付流程、資金的計劃預測流程。檢查在各個流程是否制定了相關的制度，制度本身是否健全，在關鍵控制環節的設置方面是否遵循內部會計控制規范及其它有關法規規定；是否按經濟事項的發生及時進行核算，并定期進行賬實核對；檢查資金支付周期的時間長短，評估其是否滿足目前建設高峰效率性的要求；檢查在確保資金余額的安全性方面是否及時做好資金的預測及計劃。
3分析項目實施中存在的問題
這一階段的目標是識別目前風險管理中存在的問題，充分利用已經建立的審計程序等專業工具和方法對風險管理內容進行分析。并針對發現的問題提出擬采取措施，計劃并采取適當措施改正不規范的做法，針對風險管理工作流程進行改正。例如，在建設資料管理方面，針對資料整理工作滯后、部分計量支付和變更申請材料不全的實際狀況，承包商、監理、項目經理、派駐合同預算部填寫工程量變更臺賬、驗工計價臺賬、驗工計量臺賬，且每季度至少核對一次。但實際情況是合同管理部門未建立完整的臺賬體系，而是根據自我需要另立臺賬，未起到對臺賬的監管作用。為此，審計人員提出完善后期資料收集整理工作，對計量支付和變更所需支持材料要明確歸口管理部門，及時整理，確保資料的完整性，并盡快建立資料整理收集獎懲制度，相關部門嚴格按時核對臺賬，并將責任落實到崗位和個人。在新線地鐵建設中，業務部門接納了審計建議，逐步解決了資料管理的問題。
險管理的持續改進
廣州地鐵內審部門貫徹的主要思想就是項目風險管理需要持續改進，按計劃—執行—檢查—反饋整改（PDCA）循環的系統化問題解決方法，通過識別、分析、計劃、跟蹤、控制與溝通，達到降低審計風險、提高管理成效的目的。從根本上講，工程項目管理績效的提高主要依靠一線部門和業務部門的努力，內審工作是督促、協調、信息反饋和咨詢，是幫助解決問題，而非越俎代庖。因此，在提出審計建議時，要求審計人員充分與相關管理人員進行探討和分析，立足于“幫”和“用”，增強審計建議的可操作性和指導作用，在形式上更容易被審計單位接受，縮小審計與被審計者的距離，形成良好的互動，提高審計成果的效用。相比而言，傳統的風險流程改進計劃目標是通過很高的風險管理成本，從而取得項目的高績效和高可靠性；而在工程審計風險資源型管理方法中，是把風險當作獲取收益的資源，利用審計程序和審計標準，使有效的風險評估方法能夠把定性因素轉換為定量成本，最終取得較好的項目績效。因此，風險流程改進就是降低項目風險和成本的基礎，而持續改進是工程審計結果運用的核心，評價采取的風險管理措施是否達到了審計初衷，目標就是確保項目風險管理的水平得到維持，要確保已經改進的工作效果通過制定的管理流程、程序、制度、標準等成為日常工作的一部分，并可以把這一階段的規范化管理成果推廣到其他管理過程或其他新線建設中。較為典型的持續改進操作方式是開展循環審計，提高后續審計的比例，使審計意見轉化為使審計成為動態評估風險、提出解決方案、有增值作用的管理改進動因。
5結論與建議
量化風險評估是本質安全設計的要素。2011年，國家安全監管總局的《危險化學品重大危險源監督管理暫行規定》，為量化風險評估提供了有利的依據。其中規定，通過定量風險評價確定的重大危險源的個人和社會風險值，不能超過規定（如表1所示），若超過，則需采取相應的措施降低風險。在化工設計中，量化風險評估主要應用于4方面，包括爆炸性氣體泄漏事故的后果模擬，用于抗爆控制室設計；可燃、有毒、有害氣體泄漏事故模擬，如硫化氫氣體泄漏等；儲罐火災輻射熱影響范圍及強度模擬計算；火炬熄火事故的后果影響等。幾年前，中國石化工程建設有限公司對某煉油化工一體化項目進行全廠量化風險評估，對20多套工藝裝置和十幾個罐區的潛在爆炸、火災、毒物泄漏擴散等事故進行了模擬計算，并進行了廠內和周邊區域的風險評估。根據評估結果，對廠區辦公樓、化驗樓等人員集中場所的總圖方案進行了調整，為十幾座抗爆建筑物提供了抗爆設計參數，核算了事故條件下有毒物質泄放的影響范圍，優化了工程設計，減少了投資費用，大大降低了人員傷亡事故風險。
2合理控制風險
合理控制風險是本質安全設計的原則，安全設計最根本的原則是合理化降低風險。但合理的度的問題，經常會有爭論。國家法律法規和標準規范是合理化控制風險的主要依據，也是最低要求。當然，若企業有更高的風險要求，可以高于國家標準。在化工項目設計時，要考慮事故預防的優先原則，優先降低事故率；也要考慮可靠性、耐用性優先原則以及針對性、可操作性和經濟合理性原則。降低工藝風險的4項對策，按優先順序排列。第一是本質安全性措施，就是在設計時消除危險，采用非危險或低危險性物料及過程條件，如：最小化危險物質、替代高危險物質、弱化不利的工藝條件、簡化工藝過程的操作和運行。第二是被動性措施，通過過程和設備的設計特性，來降低事故頻率或后果，所謂的“被動性”是指不需要啟動任何的設施，如工藝和管道材料的設備選擇、防火堤的設置，這些都是比較可靠安全的。第三是主動性措施，采用聯鎖控制、儀表保護系統及其他工程控制措施。第四是程序性措施，主要用于生產管理中，采用操作控制、管理檢查、應急反應和其他管理方案，來防止或減少事故的影響。對于一個化工項目的發展階段，經歷工藝開發、基礎設計、詳細設計、施工建設、生產操作等幾個階段。想改變工程設計的本質安全性，最關鍵是工藝開發階段，也就是在前期工藝研發時，有許多機會考慮怎樣提高項目的本質安全性。隨著建設項目的發展，改變本質安全性的機會在下降，但是改變外在安全性的機會在上升。
3本質安全審查
關鍵詞：石油 工程項目 風險管理
一、工程風險因素的辯識與分類
建設工程項目是復雜的開放系統，長期以來，工程風險的研究一直沿用分析方法和模擬方法。由于項目的內部結構、項目本身的動態性及外界干擾的復雜性，在構造問題的結構與變量的相互關系時，分析方法與模擬方法均起不到預期的指導作用，風險因素間的影響關系及所引起的后果均得不到確切表示。工程項目的風險因素錯綜復雜，可以從項目環境、項目結構及項目主體等不同側面進行分類。為了便于風險分析和風險的防范處理，筆者從工程風險是否可以計量的角度對風險進行分類，以確定哪些風險可以作定量分析，哪些只能作定性分析，哪些可以作定性與定量相結合的分析，以便為不同風險的防范采取相應的對策。
工程風險的分類主要基于風險防范和風險處理，是定性的相對的。從性質上分析，可計量風險屬于技術性風險，是常規性的不可避免的風險，包括地質地基條件、材料供應、設備供應、工程變更、技術規范、設計與施工等造成的風險；非計量風險屬于非技術性風險，發生的概率較小，是非常規性風險，包括經濟風險、政治風險、不可抗力風險、組織協調風險等。工程合同包含著多種難以界定的變量因素，這些因素都能構成項目的風險。從性質上分析，合同風險屬于非技術性風險，但工程合同中包含了大量的技術性條款&因此，對工程合同的風險分析既有定量分析又有定性分析。
二、風險管理方案
1.風險管理方案的基本概念。完整的項目風險管理方案應該旨在解決所有的項目風險以及風險對項目的技術性能、項目成本、項目方案、項目執行、安全、健康、項目所在社區和環境造成的影響。風險評估應該是全方位的，包括項目涉及的各個合作方、項目的各個階段、項目所處的環境以及可能遇到的各種不確定性，只有進行全方位的風險評估才能充分預測風險可能帶來的影響。風險管理方案應該使公司能夠采取必要的措施完成合同的要求，并不斷將與不確定性有關的風險評估和防范方案的結果融入到公司的管理中，從而可以對風險進行更好的認識和分析。
2.主要內容。所有的石油工程服務公司或EPC承包商，都應該建立一套系統綜合的風險管理方案。作為項目的業主或投資人，油氣勘探開發公司除了應具有一套要求各承包商的風險管理方案達到某一目標和要求的管理程序外，還應建立一套自己的風險管理體系。業主應該在招投標過程中就其風險管理方案與承包商進行很好的交流。為了滿足業主的要求，石油工程服務公司和EPC承包商也應該建立自己的一套綜合風險管理程序，并與業主的風險管理程序相一致。
特殊設備的操作風險是石油工程項目的主要風險之一，對于這類風險，如防噴器的壓力級別、前線基地位置的選擇、井場位置的地貌狀況以及設備搬遷與安裝程序等，應該通過風險危害分析并結合設備及操作水平進行詳細的風險評估。在項目風險管理方案中應專門列出專有設備風險的詳細情況，并與生產廠商結合，以有效降低設備的操作風險。風險管理方案中應包含具體的方法、過程、計劃和措施，這些方面都是為了在項目的實施過程中進行風險評估和管理而制定的。另外，風險管理方案應該是專門的方案，應有具體可操作的風險評估方案，說明進行風險評估的時機以及項目相關各方應擔負的角色和責任。項目所需的風險管理具有不同的等級，風險管理方案中的具體措施應該明確其所處的等級并對其在整個項目中能夠發揮的作用進行分析。
三、石油工程項目風險及其控制對策
1.投資風險及其控制。投資風險管理是項目風險管理的重要組成部分，投資目標的確定應分階段確定，可行性研究階段的投資估算是初步設計階段的控制目標；初步設計階段的概算是施工圖設計階段的控制目標；施工圖預算是使施工階段控制目標。對于建設單位來講它貫穿于建設項目的全過程，即從項目決策開始至整個項目竣工驗收完成為止，就項目建設全過程來講，投資控制的重點應在前期階段，特別是加強方案設計階段的管理工作，設計階段對工程總投資的影響度占75%以上，設計的優劣直接影響建設費用的多少，直接決定著投入人力、物力、財力的多少。
2.進度風險及其控制。進度風險控制就是指在項目的工程建設過程中預測、識別各種風險后，制定、審核進度計劃，在實施過程中采用適當的方法定期跟蹤、檢查工程實際進展情況，與計劃進度對照、比較找出兩者之間的偏差，組織、指導、協調、監督監理單位、承包商及相關單位對產生偏差的各種風險因素進行分析與評估，及時采取有效措施調整或修改工程進度計劃。進度風險控制是一個不斷循環往復的過程，直至按計劃的工期目標既合同約定的工期如期完成。建設進度受諸多風險因素影響，主要包括來自然風險、人員風險、工程變更風險。
3.質量風險及其控制。由于石油化工裝置生產過程具有高溫、高壓、低溫、真空的特點，所用的原料、介質或產品本身多為易燃、易爆、有毒、有害、有腐蝕性的物質，因此，對輸送、盛裝、生產這些原料和產品的管道、閥門、設備的材料、制造及施工的要求較多，如果稍有疏漏或不慎將會造成不可想象的嚴重后果。質量風險控制措施必須充分滿足工程需要。石油化工行業及其生產裝置一旦發生事故造成的影響極大，因此，相比投資和進度而言，質量控制特別是施工階段質量控制更為重要。
無論采取何種風險管理方式，實現投入產出的效益最大化是一切減災決策和行動的出發點和最終歸宿。目前在我國的石油企業管理中，除采取承擔和保險兩種風險管理方式外，在施工過程中亦因完善各項制度，在各項制度的制定和完善中要針對施工中不同風險的特點制定并實施風險處里計劃，盡可能準確合理地分散風險。把工程風險管理降低到最小程度，對工程項目管理和生產安全起到積極的促進作用。
參考文獻：
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