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關鍵詞：公允價值；歷史成本；投資性房地產；財務報表
公允價值是指資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額。上世紀 90年代以來，隨著衍生金融工具的大量產生，人們日益關注對企業商譽、衍生金融工具等資產和負債的確認和計量。由于歷史成本計量的會計信息缺乏相關性和及時性，使得現行財務報告過度關注歷史、成本和利潤，忽視未來、現金流和價值。公允價值會計因其潛在的高度相關性，受到了人們的高度重視?！叭绾谓鉀Q公允價值應用所帶來的新的會計理論和方法問題、實現傳統會計理論和實務的創新、提高會計信息的決策有用性、使會計在日益復雜多變的現代市場經濟大環境中求得生存和發展就成為國內外會計研究中最重要的課題之一。完全可以說，如果能夠得到深入研究的話，公允價值將成為會計發展史上的又一個里程碑！
一、公允價值在投資性房地產準則中的應用影響分析
1.投資性房地產準則制定的背景
房地產行業作為我國第三產業的一個組成部分，其交易日趨活躍，在國民經濟中的作用也日趨凸顯，適時分析新的會計準則對該行業的影響顯得十分必要與重要。投資性房地產只是房地產業的一個部分，主要是指“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。”主要包括：已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及已出租的建筑物，從而把為生產商品，提供勞務或者經營管理而持有的房地產和作為存貨的房地產排除在本準則之外。對于投資性房地產，如果將其作為一般的固定資產看待并提取折舊，其凈值往往不能反映投資性房地產的真實價值。在這種情況下，將投資性房地產作為一般的固定資產處理顯然是不合適的.但是，將它們按照流動資產以成本與市價孰低的計價原則來處理，也是不合適的。所以應該給投資性房地產制定一個專門的準則。
2.準則中對投資性房地產的有關規定
新準則規定：企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。這意味著地產公司可以對兩種模式進行選擇。而且計量模式一經確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉為成本模式。從原有成本模式轉為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益。準則還規定，如果投資性房地產采用公允價值計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產不再計提折舊了，主要是折舊的部分已經通過公允價值跟賬面價值之間的差額調整留存收益而相應地得到了補償了。公允價值計量模式的引入正式奠定了重估凈資產值的方法作為房地產上市公司估值的核心地位。這必將引導市場對該項方法進一步的認可。而且隨著投資性房地產物業的增多，特別是人民幣升值和我國經濟持續發展，新會計準則采用后，肯定會引導市場更多的關注各項投資性房地產物業的真實價值，并使重估凈資產值的估值方法成為評估投資性房地產企業的主要標準之一。
二、對財務報表的影響
1.對資產負債表的影響分析
新準則的規定主要對擁有大量投資性房地產的企業產生影響，而對于持有數目龐大的作為存貨性質房產的普通居民住宅開發企業來說，除了部分投資性土地儲備外，會計核算并無太大變化。原來分別在存貨、固定資產、無形資產科目中核算和列示的投資性房地產，將統一“轉移”到“投資性房地產”中，原有的資產結構被改變，在其他條件不變的情況下流動資產數量下降，流動比率會受到影響。準則同樣規定在滿足一定條件時，企業可以采用公允價值對投資性房地產進行后續計量，我認為在這種情況下企業采取何種計量方式會受市場行情、管理層意愿以及稅收狀況的影響，資產負債表的形態也會呈現不同的變化。當投資性房地產的市場行情看好并存在可靠的公允價值時，如果企業選擇繼續按成本模式計量，不會影響其高價轉讓或賺取高額租金收入。但是如果按公允價值計量，在繼續持有這項資產的情況下，企業當期利潤增加導致所有者權益增加，資產規模也相應擴大。在投資性房地產與其他資產轉換的情況下，市場價值看好的房地產轉換為其他資產時會增加所有者權益，而其他資產轉換為投資性房地產時，公允價值與賬面價值的差額將全部記入損益，因此企業的資產收益率會受房地產價值的影響。
2.對利潤表的影響
投資性房地產準則對利潤表的影響主要在以下幾個方面：
（1）期末以公允價值后續計量，如果市場行情看好，則當期利潤增加。由于以這種模式計量的房地產不需計提折舊或進行攤銷，變相的減少了成本支出，也會一定程度上增加當期利潤。
（2）投資性房地產與其他資產相互轉換的情況下，無論轉換為哪種資產其的入賬價值都為當時的公允價值。但是，公允價值與原賬面價值之間差額的處理有所不同。如果存貨或其他資產轉為投資性房地產，差額將計入損益。行情看好時，當期利潤增加，企業若能夠推遲轉換，不但可以繼續維持客觀的租金收益，更等待價值進一步上漲之后獲得更高轉換收益；如果投資性房地產轉化為其他資產，高于賬面價值的部分計入所有者權益，低于部分計入損益，減少當其利潤，造成利潤率的下降。
3.對財務比率的影響
財務比率分析是企業財務評價中最基本的方法，它是評價企業財務狀況和經營成果的重要指標，也是股權投資者選擇投資對象、債權人評價信貸風險的基本依據。
（1）盈利能力比率。在前面的分析中，已經可以看到公允價值在新準則中的應用使得部分比率顯著變化，同時由于公允價值易受市場經濟狀況影響，這類指標可能有大幅的震蕩。例如期末后續計量投資性房地產時，如果市場行情看漲，大量持有此類資產的企業當期利潤增加，凈資產收益率、每股收益等反應盈利能力的比率也相應上升，資產負債率等反應企業長期融資能力的指標也呈現利好的趨勢。但如果證券市場的價格變化過于劇烈，此類比率將會出現劇烈波動。同樣的情形在債務重組、非貨幣易和合并中出現，主要取決于公允價值與原賬面價值的差額以及差額所記入的科目。
（2）短期償債能力與長期融資能力指標。短期償債能力指標主要包括流動比率、速動比率、現金流動比率等。此類比率的變化取決于公允價值對負債規模、流動資產、短期投資和存貨等科目的影響。以投資性房地產來講，將其從存貨科目轉移并單列，會在一定程度上降低流動資產的規模，因此流動比率會下降，但是企業實際上并未發生償債風險；對于銀行，如果其市場信譽下降，那么其負債的公允價值也隨之降低，這樣一來現金流動比率反而上升，與其真實的財務狀況相違背。長期融資能力主要指資產負債率。與盈利指標和短期償債能力一樣，這類指標的變化依賴于企業資產、負債規模在公允價值下的增減幅度。指標所顯現的利好或利空情形也許只是計量模式帶來的表面現象，作為報表使用者應該綜合企業內外的相關因素看待和分析。
（3）周轉率指標。這里需要指出的是，對于盈利能力相關的各種周轉指標，由于這些指標的分子是當期的營業收入，而上述幾種類型交易產生的損益主要即計入營業外收入、公允價值變動和投資收益等科目，因此我認為這類指標的變化取決于分母-----各項資產或負債價值的變化。投資性房地產在資產負債表中單列是流動資產數額下降，卻可提高流動資產周轉率；期末交易性證券的評估增值使企業資產規模增大，因此總資產周轉率降低。公允價值的應用不但使會計處理發生變化，也使傳統的財務比率分析方法受到挑戰，更有理性、全面的分析甚至是新的財務比率的出現是為報標使用者提供更有效信息的要求。
三、未來展望和建議
為了規避和解決上述問題，更好的運用公允價值計量，順利實現與國際會計準則接軌，針對我國宏、微觀經濟環境的現狀，必須采取一系列的應對措施。總體而言，要堅持改革和管理并重，從改革自身管理體制入手，努力構建完善的企業治理機制和全方位的風險持續監管機制。具體應該從以下幾個方面開展工作：
1.完善公允價值運用的市場條件
努力培育各級市場，特別是生產資料市場和二手交易市場，從而使公允價值的取得更為客觀、直接。為促進生產資料市場持續、健康、穩定地發展，在市場運行過程中要注意把握好以下三方面關系：一是以滿足居民消費升級、城市化、工業化需求為目標，做好生產資料市場供需平衡工作；二是以發展現代流通方式為核心，做好生產資料市場體系完善與提升工作；三是以加強市場法規建設、構建商業信用體系為重點，推動生產資料市場協調有序發展。
2.引進先進的評估公允價值的手段
我國應努力借鑒國外經驗的，充分引進先進的技術和人才，特別是采用數據倉庫和數據挖掘技術，建立涵蓋全部業務和管理信息的數據倉庫平臺。逐步引進資產負債管理系統、風險管理系統等專業化系統，健全企業管理信息系統，保證其關于公允價值的取得和信息披露工作是建立在先進的、高效的系統平臺之上。
3.完善我國公司治理結構
盡量完善我國公司的治理結構，從而讓更多的投資者參與到資本市場，實現產權多元化以弱化內部人控制程度。只有這樣，才是公允價值能在我國合理運用的根本保證。
應當順應公允價值披露的要求，按照內部控制原則和風險防范的要求，從內部組織的設置、內部控制制度的設計和執行方面進行改進和強化。要明確職責，改善內部控制環境，調整和完善組織結構，新建和修改業務規章制度和操作流程，加強內部管理和風險控制。加強內部稽核，增強稽核權威性和獨立性，不斷改進稽核手段，提高稽核的工作質量。
參考文獻：
[1]謝詩芬：公允價值運用的市場環境辨析[J].財經論叢，2001：59-62.
[2]葛家澍：會計計量屬性的探討――市場價格、歷史成本、現行成本與公允價值[J].會計研究，2006-9：7-14.
一、非標準化債權資產界定
非標準化債權資產作為金融市場創新產品，已經成為銀行理財間接投資發展最快且最具活力的新選擇。2013年銀監會下發8號文，對非標準債權資產業務進行界定。
非標準化債權資產在2010年以前主要指信貸資產和信托貸款；2010年至2011年期間包括信托資產收益權（投向債權）、票據資產；2012年后，包括北京金融資產交易所等市場交易的債權。在2013年8號文中，又將非標準化債權資產定義進行外延，是指信托貸款、信貸資產、承兌匯票、應收賬款、委托債權、各類收益權、信用證、股權融資（帶回購條款）等未在銀行市場、證券交易所等資本市場交易的債權資產。
二、對非標準化債權資產的規范監管
2013年銀監會下發8號文對非標準化債權資產提出“雙紅線”規模控制、“資金池”禁止操作、信息披露和風險管理等方面的規范監管。
非標準化債權資產“雙紅線”規?？刂?。第一，嚴格要求紅線，即有效規避銀行規定時點考核紅線而進行時點調控，提出紅線考核時點為任何時點；第二，從業務增量和業務占比進行雙重總量管理控制，要求非標準化債權資產投資余額低于銀行上年度總資產4%，低于理財產品余額35%，且以較低者為紅線標準。
非標準化債權資產“資金池”禁止操作。銀監會8號文明確規定資產管理“單獨管理+單獨建賬+單獨核算”三單獨原則，要求銀行理財產品和投資標的物要對應，強調的是標的物和理財產品之間關系的確定，而非一一對應。其中，單獨管理是指獨立對理財產品進行投資管理，要求銀行在業務操作中保持理財產品的獨立性，否定了資金池、資產池多對多業務操作的合法性；單獨建賬是指單獨記錄理財產品的投資明細賬，逐項明確理財產品的投資資產。從財務角度獨立操作產品，并確保財務信息清晰明確，否定資金池業務；單獨核算是指單獨對理財產品進行賬務處理，為每個理財產品單獨建賬出具資產負債表、現金流量表、利潤表等財務報表，是對單獨建賬原則的延續發展，利于有效實施監管政策。
強調臨時信息和發行信息并重的披露原則。其中，非標準化債權資產發行信息披露包括融資客戶、到期收益分配、融資期限、項目名稱、交易結構等基本信息，但是在銀行理財產品信息中這部分信息披露經常被弱化；非標準化債權資產臨時信息是指理財產品在存續期內發生風險變更、風險狀況發生實質性變化時，銀行基于信息披露的時效性和重要性原則，應在5日內將非標準化債權資產臨時信息披露給投資人。
加強非標準化債權資產風險管理。第一，明確提出非標準化債權資產等同自營業務風險控制原則。銀行應等同自營貸款的管理流程進行風險控制，加強對非標準化債權資產的盡職調查，并加強對其投資風險審查，實行嚴格的投后風險管理。第二，嚴格合作機構的準入和退出機制，8號文規定合作機構進行名單制管理準入制，在開辦業務10日前將名單上報監管部門。第三，加強代銷業務權利審批，8號文規定非標準化債權資產產品發行或投資均需銀行總行審核批準才可代銷。
三、銀行非標準化債權資產的財務處理規范
初始確認：銀行對非標準化債權資產理財業務處理屬于表外業務，記賬方式由于不同的業務各不相同，如單式記賬、復式記賬直接登記在表外，或總賬核算后于期末進行軋差出表。
存續期核算：第一，非標準化債權資產重估值，由于非標準化債權資產屬于表外業務，因此不做重估值核算；第二，理財收益和支出。針對每個非標準化債權資產設置“理財資金投資收益”科目進行核算，符合非標準化債權資產單獨核算原則；第三，利息計提和支出。銀行按照非標準債權資產合同約定計提并支出利息，各銀行之間的財務處理差異較小。
到期兌付：在非標準化債權資產理財到期日，按照合同約定兌付投資本金和收益，財務處理如下：
借：理財資金
貸：銀行存款
如果非標準化債權資產發生損失，財務處理如下：
借：理財資金
貸：銀行存款
其他應收款
【關鍵詞】無形資產; 財務報表; 財務指標; 影響
在以技術革新為特征的知識經濟時代,評估企業是否具有競爭優勢已由單純評價企業資本雄厚與否轉變為企業創新、研發能力的高低。企業之間的競爭已演變為知識、技術、管理能力和創新能力等無形資產的競爭。越來越多的學者對“無形資產不僅是21世紀的入場券,還是21世紀的競爭武器”這一觀點達成共識。無形資產既可以提高生產效率、節約社會資源、幫助有形資產增值,又可以通過技術創新等手段直接轉化為生產力,為公司創造價值。無形資產比率高的企業具有更強大的競爭力和更高的獲利能力。正是在這樣的背景下,2006年2月15日財政部頒布的新會計準則對企業無形資產的處理較以前有較大變化,這些變化不僅體現在無形資產的確認、計量、披露上,更重要的是這些變化會對財務報表中的一些項目和財務比率產生較大的影響。
一、開發支出資本化對報表和財務指標的影響
《企業會計準則第6號――無形資產》第九條規定:“企業內部研究開發項目開發階段的支出滿足一定條件可以資本化”,這條規定將大大提高企業賬面無形資產的價值。長期以來,出于無形資產計價的可靠性和謹慎性原則的要求,我國會計準則對無形資產的確認要求嚴格,導致大量賬外無形資產無法確認。舊準則規定:自創的無形資產只能按依法取得時發生的注冊費、聘請律師費等作為入賬價值。這樣的處理,顯然是不合情理的,因為如果要資本化的話,研發費用才應該是無形資產成本的主要組成部分,而注冊費、律師費僅僅是一小部分,遠遠低于無形資產的真實價值。這樣的處理大大降低了企業資產的賬面價值,增加了當期費用,降低了企業的當期利潤,使公司的價值不能得到真正的體現。
新準則借鑒國際會計準則,把企業內部用于研究開發項目的支出,區分為研究階段支出和開發階段支出兩部分。并規定把研究階段的支出費用化,于發生時計入當期損益;而開發階段的支出在滿足一定條件時可以資本化,確認為無形資產。這樣的規定有利于正確計量企業無形資產的價值,增強企業在市場中的競爭能力,激勵企業增加更多的研發投入,促進企業的技術創新,加大企業研發投入、增加自主知識產權、減少因取得方式不同而使無形資產入賬價值產生差異,推動企業自主創新和技術升級。開發費用資本化后形成的無形資產也將列示于資產負債表上,使投資者能清楚地看到公司的經營狀況,這將大大減少研發信息的不對稱,加強投資者對財務數據的信任。
新準則允許開發費用資本化,將會對研發支出較大的行業,如高新技術企業等產生較大的影響。開發費用資本化首先會導致無形資產的賬面價值增加以及無形資產占總資產的比重增加,由于資產總額的增加,資產負債率下降。投資者在進行投資決策時一般將無形資產比率作為公司科技含量的一個特征,無形資產比重的增加將吸引投資者的目光,重新估計公司的科技含量和未來的發展潛力;企業資產總額增加后,資產負債率下降,資本結構改善,這將有利于提高企業的信用和擴大企業的融資渠道。其次由于開發費用資本化,公司的期間費用將大大減少。新準則還規定,企業開發費用還可按實際發生額的150%抵扣當年度的應納稅所得額,對于開發新技術新產品新工藝的研發費用,還允許加計扣除(在原有100%的基礎上再加一個比例)。準則的變化使企業在保持研發投入的同時保持了企業的利潤水平,企業最近年度的凈利潤將大幅度提升。第三,由于無形資產賬面價值的增加,每年的無形資產攤銷額也將大幅提升,隨著無形資產的不斷攤銷,后續年度的影響將逐漸降低,直至基本消除。第四,由于企業資產總額的上升,企業的總資產周轉率在一定程度會下降。具體影響列表如表1。
新準則對企業加大研發投入的鼓勵頗有成效。大族激光(002008)2007年科技研發開發投入8 125.55萬元,約占公司銷售收入的5.47%,同比增長126.31%。根據新準則的規定公司發生研究開發費用將由原制度下全部費用化計入當期損益,變更為將符合規定條件的開發支出予以資本化,此變更增加了2007年利潤1 785.75萬元,占公司利潤總額21 352.66萬元的8.36%;公司2008 年繼續加大科技投入,增強自主創新能力,科技研發開發投入11 426.47萬元,約占公司銷售收入的6.66%,同比增長40.62%。對報表項目和財務指標的影響列表如表2。
由上表可知2007年由于開發支出資本化使無形資產賬面價值新準則下比舊準則下增加了3%,資產總額增加了1%,利潤總額增長了9.13%,凈利潤增長10.08%。受其影響無形資產的比重由舊準則下的2.94%上升為3.00%;每股收益大幅上升10%;資產負債率下降。2008年新準則下無形資產賬面價值比舊準則下增加3.71%,利潤總額增加16.59%,受此影響每股收益大幅增加,資產負債率也有所下降。這些變化使外部報表使用者能夠清楚地了解到企業投入技術創新研發的支出金額以及研發進行到了什么階段,他們的投資是否能夠帶來預期收益,企業未來的前景如何。詳細的會計信息增強了投資者的信心,投資信心的增強又會促使企業積極的進行技術改造和研究開發,提高企業的生產力,增強企業未來的盈利能力。
二、無形資產攤銷方式改變對報表和財務指標的影響
舊準則規定無形資產的攤銷方法只能是直線法。新準則規定,企業應當于取得無形資產時分析判斷其使用壽命。使用壽命有限的無形資產應進行攤銷,攤銷方法企業可以自行選擇,只要該方法能夠反映與該項資產有關的經濟利益的預期實現方式。無法可靠確定預期實現方式的采用直線法攤銷。對于使用壽命不確定的無形資產不應攤銷。多種攤銷方法的可選性,一方面企業可根據不同的無形資產經濟利益實現方式采用適當的攤銷方法,體現了配比原則,使企業無形資產的賬面價值更能反映出企業無形資產真正的價值;另一方面也對會計人員的職業判斷和專業素質提出了更高的要求。
攤銷方法的改變會對這些企業的無形資產賬面價值和當期利潤產生較大的影響。如果新方法的攤銷速度比直線法快,那么前幾年無形資產的賬面值將迅速下降,當期利潤減少。隨著無形資產的攤銷,后續年度的影響逐漸降低,最后基本消除。具體影響列表如表3。
新準則的這一規定對于一些特殊的無形資產,譬如天然氣開采權、礦山開采權、礦泉水資源、水面使用權等資源性開采特許權會帶來較大的影響。有特定產量限制的特許經營權或專利權,應采用產量法進行攤銷,例如對公路經營權采用車流量法攤銷就比較恰當。具體涉及到的行業有有色金屬行業、煤炭采選業、漁業、礦泉水飲料制造業等。
三、使用壽命不確定無形資產會計處理對報表和財務指標的影響
舊準則只規定了使用壽命有限的無形資產的會計處理,未涉及使用壽命不確定的無形資產。新準則規定,使用壽命不確定的無形資產不再強制平均攤銷,而是在持有期間的每一會計期期末進行減值測試,計提的減值準備后續年度不能轉回。對擁有使用壽命不確定無形資產的企業來說,由于其不再攤銷,每年的攤銷費用將大量減少,導致利潤大幅度上升。(見表4)
使用壽命不確定的無形資產,主要產生于自主研發,如企業擁有的專有技術。例如根據新會計準則,2007年制藥企業白云山公司商標使用權將不再進行攤銷,期末減值測試后沒有計提減值損失,因此而減少攤銷費用1 176.52萬元,從而間接提高利潤1 176.52萬元。
四、無形資產不包括商譽的規定對報表和財務指標的影響
新準則明確將商譽排除在無形資產之外。新準則認為商譽不具有可辨認性這一特征,不符合無形資產的定義,因此不將商譽歸為無形資產的范疇,而單獨增加“商譽”這一項目,反映企業合并產生的商譽。我國只有個別企業擁有商譽這一資產。企業執行新準則后,對這些企業來說,賬面的無形資產減少,無形資產占總資產的比重降低;由于企業的資產總額不變,這項變化不影響企業的資產負債率。商譽從無形資產中獨立出來后不再進行攤銷,改為期末進行減值測試,若計提的減值損失小于舊準則下的攤銷額,則當期利潤上升。(見表5)
沈陽東軟軟件分司(600718)2007 年1月1日資產負債表上列報商譽為566.38萬元,2007年4月收購北京蘭瑞科創信息技術有限公司14%的股權,購買價高于應享有的凈資產份額之差在合并報表時形成商譽31.54萬元。若按舊準則購買價高于應享有凈資產之差額部分按10年攤銷,本年應攤銷59萬元。新準則企業對商譽不再攤銷,期末對商譽進行減值測試后沒有計提減值準備,從而間接地提高了利潤59.00萬元。
綜上所述,新會計準則在無形資產確認、計量上變動較大,這些變動影響了企業財務報表中的無形資產價值、資產總額、當期費用和利潤等報表項目,在此基礎上企業的資產負債率、凈資產收益率、每股收益等財務指標也發生變化。這些變化將有利于投資者正確評價企業的價值和未來的發展能力,減少信息不對稱,降低中長期投資者的投資風險。
【參考文獻】
[1] 沈炳珍,陳娟.我國高技術產業上市公司無形資對經營績效的影響研究[J].經濟論壇,2009(8):110-112.
國家質量技術監督局于2000年2月22日正式了《房產測量規范》（國標GB／T17986．1?2000，以下簡稱《規范》），《規范》于2000年8月1日起實施。同時國家建設部還了《關于認真貫徹執行〈房產測量規范〉加強房產測繪管理的通知》，要求學習、宣傳和貫徹《規范》，抓好房地產測繪管理工作。
為了更好的貫徹《規范》，規范我市房地產測繪行為，根據《通知》精神，特通知如下：
一、從本通知之日起，原有關房屋面積測算的規定與《規范》相矛盾的，以《規范》為準。
二、根據《規范》的規定，結合本市實際情況，對已頒布的《北京市房地產測繪細則》（京房地測字〔1999〕05號）作了調整和說明，特制定了《關于〈北京市房地產測繪細則〉的補充規定》（附件1）。
三、為了加強測繪成果資料的統一管理和利用，商品房實測、預測成果應按照《房屋土地測繪成果技術報告書（商品房（預）銷售面積認定）（試行）》（附件2）的格式提供給委托方。
四、本通知從頒布之日起執行，執行中有何問題與建議，請及時向市房地產勘察測繪所反映。
特此通知，請遵照執行。
附件1：《北京市房地產測繪細則》的補充規定
一、關于房屋建筑面積計算
（一）房屋的建筑面積
房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2．20m以上（含2．20m）的永久性建筑。
（二）房屋的產權面積
房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。
（三）房屋面積測算精度要求
實地量距的房屋面積的精度，限差和中誤差不得超過下式計算的結果：
－－
限 差：mp＝±（0．04√S＋0．002S）
－－
中誤差：mp＝±（0．02√S＋0．001S）
式中：s為房屋面積，（平方米）
（四）房屋內的夾層、插層、技術層及其樓梯間、電梯間等層高在2．20m以上部位計算建筑面積，但不計入房屋層數。
（五）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2．20m以上的樓梯間，水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2．20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。
（六）有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。
（七）躍層的套內建筑面積應包括其室內樓梯，并將其按自然層數計入套內建筑面積。
（八）陽臺與平臺的區分問題（見附圖）
1．借助下層房屋屋面的無柱、無頂的室外活動空間都以平臺處理。
2．凡是懸挑的供居住者進行室外活動的空間按陽臺處理。
（1）借助于下層屋面的為平臺不計算建筑面積；
（2）懸挑的為陽臺計算建筑面積；
（3）有頂、有柱的部分，按柱外圍計算建筑面積；其余部分按平臺處理；
（4）上人屋面及其延伸出主體建筑部分均按平臺處理；
（5）一層按柱外圍計算建筑面積，二層部分按平臺處理；
（6）對于首層或一、二層為裙房，三層以上為住宅，三層借助裙房屋頂圍成的陽臺按平臺處理。
（九）滾梯按樓梯的處理方式計算建筑面積。
（十）對于半地下室，不論采光井的結構如何，都不計入建筑面積。
（十一）突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷不計算建筑面積。
（十二）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋不計算建筑面積。
（十三）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋不計算建筑面積。
（十四）與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫不計算建筑面積。
二、關于圖式方面的問題
（一）關于房地平面圖的基本線劃
為使房地平面圖更加清晰美觀，使粗實線與細實線醒目好看，將基本線劃由原來的0．20mm改為0．15mm。
（二）關于界址線
界址線是宗地的權屬范圍線，必須十分清楚。在原來的規定中尚有不足或不明確之處：如無墻已定界和他墻均用細實線表示，雖然無墻已定界端點劃有界址點符號，有時仍會分辨不清；又如共有墻與自墻均繪粗線，在圖上根本無法分辨，而必須借助草圖。針對這些情況，根據《北京市地籍圖圖式》（城規發〔1998〕第285號，1998年10月7日）（以下簡稱《圖式》）的規定，對界址線的劃法做了較大的變動。如凡對有墻的部位均繪實線，并以短齒線的指向表示墻體歸屬，對無墻已定界的部位用長虛線表示，并在界址點處繪小圓。這樣規定，使界址的狀況一目了然（詳見《圖式》）。
在房地平面圖上界址點是否顯示界址點號，目前暫不作具體規定。
（三）關于違章房屋、臨建房屋、多產權房屋和地上權房屋在圖上如何表示，作了進一步的規定（詳見《圖式》）。
（四）關于房產分戶圖內小分戶房屋權屬界線的表示問題：
小分戶房屋權屬界線，過去共有墻其加粗的方向為從墻中線向內加粗，現改為：在共有墻部位以墻中向兩側加粗，自有墻部位向里側加粗。
（五）關于房屋管理平面圖
1．關于房屋管理平面圖的繪制
《細則》11．8規定，繪制房屋管理平面圖，“房屋外廊墻及分隔墻均以墻中心數據展繪”，經實踐證明，分隔墻以墻中心展繪是對的，但外廊墻以墻中心展繪則造成房屋管理平面圖的外廊與現狀不符，且凸陽臺與外廊墻之間出現“間隙”。因此外廊墻的展繪仍恢復以前的繪法：即按外廊墻的實際尺寸展繪。
2．關于面積注記
《細則》11．10和11．11規定在一戶型內，每個房屋均注記使用面積，陽臺注記建筑面積。由于目前商品房面積計算的方法發生了變化，對于商品房而言，上述注記可以根據委托方的實際要求作相應的變化：如委托方要求注記每套房屋（即每個戶型）套內建筑面積，則可以按委托方要求在管理圖適中位置注記套內建筑面積。
3．關于平臺的注記
《細則》規定平臺不計算建筑面積，只注記“平臺”兩字。
4．關于衛生間與廁所的表示方法
一、無形資產界定
1.無形資產的概念
一般來說，理論上通常將企業的資產可以分為有形資產以及無形資產，其中有形資產的概念界定顯而易見，而對于無形資產來說，其主要是指企業資產中不具有實物形態卻能夠為企業帶來實際效益的資產，例如我們眾所周知的企業知識產權、商標權、名譽權等等，雖然無形財產是無法用肉眼看到的，但是其價值功能絕對不低于有形資產，甚至在很多的情況下價值還要高于有形資產。在會計學領域來說，無形資產是具有非實物性、不確定性等特點，并以貨幣形式進行計量的非實物的收益性資產形式。
2.無形資產的特點
無形資產不具有實物形態，例如專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術等，但是總體而言，無形資產具有自己本身的特征。相較于有形資產，無形資產具備的特點分析如下。
（1）無形資產具有非實物性
相較于有形資產來說，無形資產的最大特點便是非實物性，即無形資產出于一種外感“看不見摸不著”的境地，然而其卻能夠切實時時刻刻在為企業創造資產效益，例如企業掌握的某一種的技術或者專利等，通過技術或者專利的交易能夠為企業帶來源源不斷的收益。
（2）無形資產的不確定性
一般來說，無形資產本身所代表的“無形”，便延伸出了無形資產的不確定性，其中主要涉及到兩個層面，即預期收益的不確定性以及成本獲取或價值轉移的不確定性。一方面隨著當前的技術進步程度，無形資產所代表的價值體現并沒有明確的衡量標準，因此準確計算出數額是十分困難的。其次當前的無形資產，例如知識產權的交易等并沒有進行針對性的平臺構建，由此無形資產的交易存在一定的限制。
（3）無形資產的獨占性以及高效性
眾所周知，對于無形資產的保護來說都是通過相關法律規定的形式進行，由此無形資產具有獨占性或者壟斷性，其次無形資產具有高效性特點，具有潛在的市場高效收益的特點，并且隨著網絡時代的到來以及市場經濟的不斷發展，無形資源的市場價值更加的突出，其地位也更加的明顯。
二、無形資產會計處理存在的問題
1.無形資產的確認問題
基于無形資產其本身具備的特點，隨著我國知識經濟時代的科技進步不斷發展，對于無形資產的確認問題提出了更高的要求。隨著科學技術的不斷進步，極大促進了知識產權下技術不斷更新換代，無形資產的發展也要做到與時俱進，和社會發展的需求相一致，只要這樣才能最大發揮出其應有的價值。目前，市場調研機構華通明略了2015年度“最具價值中國品牌100強”，其中騰訊以661億美元的估值高居榜首，而阿里巴巴以597億美元屈居第二，然而在騰訊的資產結構中對于品牌價值并沒有進行針對性的體現，騰訊在對其資產進行計量時考慮的是目前的資源數額和盈利能力，對潛在的價值沒有做到科學的評估，對其品牌的價值并沒有進行科學的計量，這就意味在其在市場發展中對品牌等無形財產價值關注程度不夠，無形資產的價值和作用也就得不到應有的發展。存在這種現象的原因是多元化的，主要是由于我國當前的財政政策中過度強調對于固定資產的控制，而忽視了對于無形資產的相關性會計界定。而我國當前對于無形資產的界定僅僅處于初級階段，適合傳統的價值波動相對較小的無形資產，針對這一現狀，在今后應當進行改善。
此外，目前我國無形資產確認項目范圍過窄，比如美國微軟公司，其賬面價值遠不及通用汽車公司一家的賬面價值，但其產值和利潤卻超過了美國三大汽車公司的總和。同樣，我國也有類似的高科技企業，例如網易公司。
2.無形資產的計量問題
無形資產本身具有的不確定性的特征，由此無形資產的計量具有潛在的不定性，而當前對于無形資產的計量無論是在內容還是在計量的標準來說，無形資產的計量存在顯著弊端，沒有一套科學的計量標準、計量工作的開展無法和市場發展相適應等。例如當前對于企業文化以及企業的人力資源體系的計量來說，其雖然對于企業的發展起到顯著的激勵以及促進作用，但是顯然人力資源的體系作為企業的無形的組織架構，并沒有準確的可以用來計量的時點。此外，對于無形資產的計量，當前的新會計準則并沒有進行明確的界定，這對于當前我國正逐步構建的對于知識產權的資產交易平臺，對于知識產權等無形資產的計量與價值衡量非常不利。
3.無形資產的計量標準不準確
無形資產的計量需要在對于傳統的會計計量方式的基礎上不斷創新，可以在有針對的對無形資產的確認的基礎上，需要采取多樣性的計量標準，例如對于市場類的無形資產以及知識產權專利類的計量標準顯然不能統一性的進行規劃，為此無形資產的計量標準的趨勢將呈現多樣化。但是我國現在的無形資產的計量標準不準確，這就導致了許多無形資產的界定存在諸多問題，需要對這一現狀進行改善。目前的計量標準沒有做到和市場發展的相適應，造成實際操作的困難，無法發揮出其應有的作用，此外，計量標準并未形成一套科學完備的體系，造成很多計量的工作的開展缺乏可靠的依據，無法對現實形成強有力的指導。
4.無形資產的披露問題
無形資產的紕漏狀況直接影響著企業的生產發展狀況，關系到披露信息的真實性和可靠性，其中我國的財政核算體系中對于無形資產的信息披露問題存在較大的滯后性，將極大程度上導致背后利潤操作行為，例如當前企業大都對于無形資產的可回收金融進行核實，而是僅僅將無形資產在財務報表中作為攤余價值進行外在的體現，但是顯然外在的攤余價值并不能夠反映出企業的財務信息的動態性以及系統性，進而嚴重影響到社會投資對于企業的資產以及業績等情況的真實反映。
三、無形資產會計處理問題的完善措施
1.加強對會計信息披露制度的審計力度
無形資產本身的自有屬性要求對于無形資產需要加強培育與保護，而同時對于無形資產的會計審計制度依舊需要針對性的完善。信息失真以及信息不透明對于企業的社會發展環境造成嚴重影響，所以，可以從政府部門以及企業自身的角度對于無形資產的會計信息的披露制度以及審計制度需要進行全面構建。例如針對無形資產的披露進行分層次披露的制度，針對無形資產的關鍵性指標進行針對性的披露，另外針對企業不同的無形資產構建無形資產變動表，以宏觀的數據形式進行衡量并向社會公布等。另外對于無形資產的信息披露需要針對性的規定信息披露的內容，便于對外界社會投資進行衡量與社會監督。
2.對無形資產的計量標準進一步進行完善
改革傳統的會計計量在存在的重視成本而輕視價值的計量方式，對于無形資產來說，其重視的是未來的收益，而傳統的成本計量模式重視的是歷史數據，呈現的是靜態的計量模式，可以對于無形資產的計量標準需要將傳統的成本計量進一步過度為價值計量體系；另外采取精準計量與模糊計量相互結合的方式，這是針對企業內部無法將無形資產有形化的計量模式，對于企業的市場占有率、企業的人力資源、客戶規模等無形資產，可以在行業內進行了解的基礎上，針對企業的發展實際，采取模糊的經驗模式進行計量。無形資產的會計計量對于不同的企業來說，存在較大的差距，對于企業自身來說，人力資源體系以及完善的工藝流程是基于企業自身情況下的最優化，而將其移植到其他的企業中并非一定能起到較為完美的運行效果，由此來說，可以針對不同行業的自身特點建立無形資產價值計量的協會，由協會進行無形資產的計量，而對于大眾化的無形資產則建立專門的無形資產的計量界定機構，廣泛進行社會調研后構建無形資產的計量標準，并結合相關的無形資產的立法以及政策法規等進行完善和布局。
3.拓寬無形資產的計量范圍
無形資產會計問題研究中，對于無形資產的確認范圍的界定來說，一般將無形資產分為人力資源類、知識產權類、市場關系類以及品牌聲譽類等。一方面需要針對性的拓展無形資產的范圍，另一方面需要對于無形資產的確定標準進行規定，必然需要針對社會發展的現狀進行相互結合。此外，知識產權類等需要將企業的自身的科研經驗進行外在的產品化改造，例如將企業的產品制作經驗進行專利申請等，此類主要包括專利權、版權、商標以及設計標準等。無形資產的界定范圍顯然是一個動態的持續的過程，科技日新月異，技術應用不斷普及以及更新換代，為此，需要不斷拓展無形資產的確認范圍，做到與市場經濟發展相互協調，充分反應市場經濟發展的需求。
4.對無形資產進行科學的界定和管理
眾所周知，無形資產在當前我國的現代化事業發展進程中扮演著越來越重要的角色，可以針對無形資產進行全面化的管理，例如構建社會性的無形資產綜合管理平臺，一方面加強不同行業間的無形資產的管理形式的創新與交流，另外來說可以強化無形資產的交易模式等，促進對于無形資產的界定標注的劃分。另外一方面對于企業自身角度，對于企業的知識產權專利等無形資產的生命周期進行動態化的管理，形成針對無形資產的保值增值等優勢。當前針對無形資產當前的難于管理，需要加強對于無形資產管理的風險控制，例如當前不同行業甚至是企業的間的侵權等問題的產生，需要我國政府部門加強對于無形資產的相關法律的立法進程，不斷完善立法，使法律能夠真正意義上發揮出其應有的作用，從而完成法律層面上的規定。
【關鍵詞】無形資產價值管理企業文化營運管理
社會主要的資本形態由工業時代的物質資本轉變為知識時代的知識資本，資產的重心從有形向無形轉移，無形資產成為企業賴以生存、競爭的主要因素。企業管理重心由有形資產管理向無形資產管理的轉移是現代企業管理發展的必然趨勢。如何完善無形資產管理成為現代企業必須研究的重要課題。
一、無形資產管理存在的問題
（一）無形資產管理觀念滯后、意識薄弱
隨著市場經濟的引入，盡管無形資產得到了初步認識，但是，許多企業的管理者還沒有管理企業的系統經濟理論和法律知識，缺乏資產管理經驗，仍不了解無形資產的價值和內容，更沒有無形資產應用和保護的經驗。他們對品牌商標、商業信用、企業文化等無形資產是企業競爭的法寶缺乏認識，對待企業無形資產還遠不像對待其他資產那樣重視管理。多數企業只是在遇到諸如購并等危機時才會對無形資產的價值進行評估或管理，少有企業對其進行戰略性或系統性管理，絕大部分企業在會計賬表和各種管理軟件中也幾乎沒有反映無形資產的狀況。
（二）無形資產管理方法不科學
企業內部缺少完善的、科學的管理方法，對于企業的無形資產只是孤立地認識，單項地利用和管理。企業的無形資產管理方法不科學，管理水平不高，技術開發、專利使用、商標保護、文化建設等不能適應市場變化的需要，因此無形資產并沒有給企業帶來大的收益。這又反過來挫傷了企業管理和經營無形資產的積極性，管理方法的不科學一定程度上造成了企業人才的流失，企業家、技術人員“跳槽”帶走企業的專利技術、非專利技術后受雇于其他企業或自立門戶等現象已是屢見不鮮。
（三）無形資產評估缺乏真實性和價值量化標準
無形資產的評估機構受經濟利益驅動順應被評估單位需要做出的評估，也造成了無形資產流失和經濟損失。目前，評估企業無形資產的方法實際操作效果并不理想，其原因在于，企業中存在的無形資產屬于知識產權類的，如著名商標、專利權、非專利技術等，它們單獨轉讓時，可單獨按一定程式評估，但當整個企業轉讓時，它們就不宜單獨估價了，因為在企業的獲利能力中，它們是矢量相加，跟所有資產融合在一起，也就是說無形資產是有多種要素有機組合而成的一種企業產權，把它分解為各個內含的具體項目，其評估作價就無法堅持以這種產權整體的獲利能力和潛在的收差為基礎。而且，商業秘密、特許經營權、供銷網絡人員和職工隊伍等無形資產的評估，目前尚缺乏公平、客觀和統一的定價機制及計價標準，難以根據它們各自的質和量準確核定其價值。各項無形資產之間，以及無形資產與有形資產之間有著一定的相互依存性，特別是商譽等無形資產，很難離開企業其他資產進行單獨買賣計價等等情況。
（四）無形資產的相關法律法規缺乏
我國對無形資產的保護立法目前還不夠完善，缺少無形資產的相關法規。在資產評估方面，我國還沒有切實可行的無形資產評估標準和程序，缺乏有效的行為監督和約束機制。按照國家有關規定，企業的專利權、非專利技術、商標權、商譽等無形資產必須納入評估范圍。但關于專利權、非專利技術、商標權、商譽等無形資產評估在我國并無成熟的標準，評估結果也往往難以反映國有企業的實際價值，而且對這些無形資產評估值的會計處理方式和作價依據也沒有做出明確規定，具體操作上容易引起歧義。評估價值動輒數十億，但交易價格卻有價無市。我國的無形資產評估管理不規范，評估標準不完善，評估值精確度不高。這些，最終都會給國有企業無形資產的管理、經營和增值帶來不良影響。法律、法規的不完善也給別有用心者以可乘之機；地方保護主義的猖獗，弱化了無形資產管理的力度，也加大了無形資產保護的難度。
（五）對企業文化培養的忽視使無形資產缺乏內在動力
企業文化是企業的軟資源，能夠發揮無形勝有形的作用，是企業總資產的“發動機”、“激發劑”與“催化劑”。一個忽視文化建設的企業，其無形資產的形成與發展也必然會缺乏內在的持久動力。企業文化是企業全體員工共同持有的價值觀、經營理念，以及其特有的行為方式與物質表現的總和。但大多數企業并沒有用從理念制度以及物質等層面上開展文化建設工作，從而并沒有全面推動企業價值觀共享，使員工形成自愿的無形資產共享觀念，讓企業蒙受較大損失。
二、加強無形資產管理的對策
（一）進一步增強無形資產管理意識
首先，大力宣傳普及無形資產知識，樹立現代資本觀念，要讓人們意識到，不但企業商標、專利權、專有技術等是企業有價值的無形資產，還要讓他們意識到一個企業長期以來形成的內部協調關系、與債權債務人的合作關系、穩定的營銷渠道、企業所處的地理位置、稅收的優惠政策等都是企業有價值的無形資產。在企業進行產權交易時，都可作價評估。
其次，要增強無形資產是企業重要的經營資源的觀念。應當集合企業、社會的和政府的力量，增強對企業無形資產的保護。積極開展無形資產、知識產權的宣傳與教育工作,加強國際間的交流與合作。在企業員工中開展多方面、多渠道的宣傳與教育活動,使他們認識到無形資產對企業發展的重要性,并成為企業保護和管理無形資產的主人。
同時,要積極組織開展國際國內的交流與合作,借鑒國外無形資產管理的先進經驗,領悟先進的無形資產管理理念,力爭在短時間內提高無形資產管理水平。加強無形資產管理，注重企業形象、商譽和品牌，科學制定企業形象戰略及品牌戰略，樹立企業的長期競爭優勢，促進企業發展。企業形象、品牌和商譽作為企業無形資產的核心內容之一，是決定企業競爭力、工業品國際競爭力乃至國家競爭力的重要因素。
（二）建立健全無形資產管理系統
應建立企業無形資產管理系統，全面支持企業無形資產管理。該系統包括四個子系統:管理信息系統、管理組織系統、管理計劃系統、管理控制系統,分別執行不同的管理職能。無形資產信息系統是由人員、設備和程序所構成的一種相互作用的連續復合體。其基本任務是及時、準確地收集、分類、分析、評價和提供有用的信思,供企業管理決策者用于制定、修改無形資產發展計劃,執行和控制無形資產管理活動。無形資產計劃系統是在掌握相關信息的基礎上,依照企業發展總目標的要求而對未來行動所做出的規劃、安排。它是由無形資產各子系統計劃的具體指標構成,各子系統計劃相互影響、相互制約、綜合平衡,形成一個系統整體。無形資產組織系統是企業中與無形資產管理有關的所有事讓和部門及其成員組成的相互影響、緊密聯系的有機整體。其構成要素包括:共同的目標、人員和職責、協調關系、交流信息等,其核心任務是從組織上對無形資產管理計劃的正確實施給以保證。無形資產控制系統是用于跟蹤無形資產管理活動過程每一環節,以確保其按計劃目標運行而實施的一套工作程序或工作制度,包括建立各種控制標準、反饋制度,及時搜集信息、衡量成果、發現偏差和提出糾正偏差的措施,即為使管理實績與預期目標一致采取的措施。
（三）完善無形資產的評估體系
從無形資產評估的角度看，無論在機構、人員隊伍、法規等方面，都沒有形成一套比較成熟的體系，原則上還是用有形資產評估的辦法來套用無形資產評估工作，因此應構建無形資產價值評估體系。在總結現行資產評估體系經驗的基礎上，以評估指標為主要內容，以指導評估實踐為根本目的，構建適應無形資產價值評估的理論及方法體系，以期達到相對公正的評估結果。無形資產評估除應遵守評估工作的一般原則外,還應根據權屬、適用信息來源、宏觀經濟和行業前景、歷史狀況、競爭狀況和以往交易情況,定時、定期地由有關組織對無形資產的有效性進行鑒別,準確、快速地進行無形資產的財務評估。對確已不再對本企業具有價值的無形資產及時地報請放棄或贈送,這樣即可節約專利稅,又能避免資產的虛增。
（四）健全無形資產的法規制度
國家有關部門應盡快制定頒布與無形資產相關的政策、法規，制定評估計價的統一標準、范圍和指定執業的權威部門。各系統企業的主管部門，應依據國家的政策、法規結合本部門的情況，制定完善相應的核算管理辦法和實施細則，通令下屬企業限期清理評估、登記報經上級審查批準后，按要求建立賬簿，將現有無形資產全部納入賬內核算，嚴密監督各項法規、制度的落實，在執行中不斷發現和堵塞漏洞，進一步完善相關規章制度。
（五）提高企業文化素質,建立無形資產創新機制
實踐經驗證明,企業文化可以增強員工的事業心和責任感,會激發員工發揮主動性、積極性和創造性；可以用大量的方法,溝通內部員工的思想,使員工在統一思想的指導下,對企業目標、方針、準則等產生認同感,從而產生凝聚力,推動企業整體素質的提高。企業必須注重員工綜合素質的提高，管理者應將無形資產意識灌輸到每位員工思想中。企業還應推廣品牌戰略，營造品牌環境，將有力維系企業的可持續發展。
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【關鍵詞】無形資產評估；失真；方法
無形資產這一術語，在不同的學科，不同應用環境中，有不同的定義?！镀髽I會計準則第6號―無形資產》對無形資產的表述為企業擁有或者控制的沒有實物形態的可辨認非貨幣性資產?！秶H評估準則》中的定義是以其經濟特性而顯示其存在的一種資產，無形資產無具體的物理形態，但為其擁有者獲取了權益和特權，而且通常為其擁有者帶來收益。
一、無形資產評估的必要性
（一）定期對無形資產進行評估維護企業資產的完整
一個企業到底有哪些無形資產，其價值量如何，作為企業的管理者并不清楚，形成了資產管理的盲點。只有充分揭示這部分資產的真實價值，才能做到心中有數，進而變被動管理為主動管理，使之規范化，保證企業資產完整性。
（二）資本運營需要，以無形資產為先導，實現低成本擴張
企業在市場經濟中作為投資主體的地位已經明確，但要保證投資行為的合理性，必須對企業資產的現時價值有一個正確的評估。企業改制、合資、合作、聯營、兼并、重組、上市等各種經濟活動中以技術、商標權等無形資產作為投資已很普遍。
（三）為經營者提供管理、決策依據
評估的過程是資產清查的過程，重點在于發現企業在資產管理、經營過程、資本結構、企業效率和盈利能力等各個方面存在的問題和不足，努力解決或為企業提供建設性的意見和建議，有利于經營者對無形資產投資做出明智的決策，合理分配資源，減少投資的浪費。
（四）無形資產評估是經濟全球化發展的必然要求
隨著經濟全球化進程的加快，國際貿易呈現飛速發展趨勢。其中以技術貿易為代表的無形資產貿易增長尤為突出，其年平均增長速度已大大超過了有形商品貿易的增長速度，因此對于技術類商品價值進行合理評估是很有必要的。
二、無形資產評估失真的原因
（一）評估范圍和對象界定模糊，造成無形資產虛評
確定無形資產評估標的物是無形資產評估的出發點，但無形資產無實體性的特點使其評估范圍和對象的確定成為無形資產評估中的一個重點和難點。在評估過程中，被評估企業和評估師往往對無形資產認識不足、漏評無形資產從而造成資產的流失。對無形資產認識不足的另一種表現是：只注重外在形式不關注實質內容，造成無形資產的虛評。
（二）評估標準不統一，方法不科學，計算誤差大
世界上許多國家和地區，對無形資產評估制度有統一的標準，而我國至今沒有統一的資產評估準則體系。無形資產評估缺乏量化標準，使得對同一無形資產不同評估機構的評估結果往往大相徑庭。我國的無形資產評估標準、方法仍處于摸索之中，各行業根據自身需要各自制定相關的具體評估標準，這就造成了一些不可避免的問題：各評估單位過分依賴有利于自身利益的行業標準、數據和方法；阻止其他行業的評估機構進入本行業市場，評估工作的透明程度比較低。
（三）評估委托方提供的資料不準確、不齊全，評估方法的選取受限
由于外部數據參考價值不大，又缺乏行業統計數據，評估中所需的資料大多來自委托方提供的數據。企業在長期實務工作中對無形資產不夠重視，導致往往在委托方要求進行評估機構進行評估時所提供的無形資產相關數據不準確。我國目前對無形資產評估多采用成本法，但由于無形資產成本與收益的弱對應性，成本的增加并不意味著無形資產價值的增加，這些做法都使得成本法不一定能真實反映無形資產的市場價值。
（四）評估人員素質不高、能力不強，缺乏專門評估機構
無形資產評估是一項全面、系統、復雜的工作。這就要求執業人員必須具備一定的專業理論知識和操作經驗，但我國無形資產評估行業從業人員多是從行政機關分流的離退人員，缺乏嚴格的專業培訓和資格認證，容易導致評估中的操作不規范，鑒定不科學從而影響評估質量。
三、解決無形資產評估失真的方法
針對上述問題，筆者提出以下四點意見來解決這些問題：
（一）明確無形資產評估的目的和對象，拓寬無形資產的外延
要確定無形資產評估對象首先要明確評估目的，因為有些無形資產只有在特定評估目的下才能成立。例如合并商譽在不涉及合并時就不能作為評估對象，在明確評估目的之后與評估目的有關的符合無形資產定義的都應作為評估對象。在知識經濟時代，無形資產的內容越來越豐富，在確定評估范圍時，應擴大無形資產的外延。拓展后的大致包括市場資產如企業品牌、營銷渠道和特許經營權等。
（二）制定完善的無形資產評估法律法規體系
我國現行的相關評估標準已經不能滿足經濟發展的需要，國家應盡快出臺與世界接軌、又滿足我國具體國情的相關法律法規，從法人、非法人組織和個人的角度確定無形資產的權屬。同時對相關人員的資格取得、執業范圍、權利、義務、行業管理等方面做出規范。
（三）建立網絡評估數據庫，便于資料的收集
資料的缺乏成為制約我國無形資產評估公允性的關鍵因素。這一現象要求我們必須建立一個完整公允的無形資產評估數據庫。該網絡數據庫的建立，對于無形資產評估具有劃時代的意義。必然能消除以往評估工作中的很多弊端，促使無形資產評估工作高效化、規范化、現代化和科學化。
（四）提高評估人員的專業素質，建立專職的無形資產評估機構
提高評估人員的專業性以勝任無形資產的評估，提高評估結果的可信度?？煽紤]將注冊資產評估師的執業資格具體細分為機器設備評估師、無形資產評估師和企業價值評估師等。同時應加強評估人員職業道德教育，讓廣大從業人員在外界干擾下仍能以崇高的職業道德來要求自己，做出真實的評估報告。
【參考文獻】
[1]劉毅.淺議我國無形資產的評估失真原因及對策[J].中國證券期貨，2011（9）.
