時間：2023-07-02 09:22:37
序論：在您撰寫房地產法律法規時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
【關鍵詞】房地產；法律；法規
1 房地產法律法規的綜述
1.1 房地產法律法規體系的組成
房地產法主要適用于調整房地產的所有權人和非所有權人（主要包括房地產的管理人、修建人、使用人）之間以及房地產的所有權人之間在房地產進行交易（主要包括房地產的租賃、房地產抵押、房地產的轉讓）、房地產開發經營、房地產管理、房地產權屬等過程中出現的各種關系的法律法規的總稱。我國現行的房地產法律法規體系由三部分組成：（1）綜合性的法律法規，主要包括有《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國民法通則》；（2）針對性的法律法規，主要包括有《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《住宅法》和《城市規劃法》以及《建筑法》等；（3）相關性的法律法規，主要包括有《擔保法》、《繼承法》、《婚姻法》、《環境保護法》、《森林法》、《漁業法》和《草原法》以及《商業銀行法》等。
1.2 房地產法實施應遵循的基本原則
（1）堅持國家土地的公有原則；我國的社會主義經濟制度是以公有制經濟為基礎，并且公有制經濟在社會主義經濟中占主導地位，多種所有制經濟并存的經濟體系。土地是國家的資產，也是國家的資源。我國實施的是土地所有制，除部分土地由相關法律規定屬國家之外，其余土地均屬勞動群眾所有。同時，國家因需要有權依法征用土地，所征用的土地屬全民所有。
（2）堅持國家土地的有償使用原則；國家土地的有償使用主要指的是有期限的使用。農村集體經濟可以通過土地使用權的聯營和人股的形式與其他的個人和單位共同合作辦立企業。但是，農民集體土地的使用權不能通過轉讓、出租、出讓的方式用于非農業方面的建設。對于根據法律取得的建設用地并且符合土地使用的總體規劃的企業，由于兼并和破產造成的土地使用權依法轉移的土地除外。
（3）堅持合理利用土地和珍惜土地以及保護耕地的原則；合理利用土地資源，珍惜土地資源，保護耕地已經成為了我國的基本國策。對于各級人民政府，必須要全面規劃土地的使用，嚴格控制、開發、管理和保護土地資源，并要采取一定的措施，嚴禁個人或者集體組織非法占用土地。要對土地實施特殊的保護制度，根據相關法律堅持實施土地使用用途的管制制度、耕地占用的補償制度、基本農田的保護制度。
（4）堅持房地產的綜合開發原則；房地產企業對土地進行開發經營要遵循環境效益、社會效益、經濟效益相統一的原則，同時實施配套建設、綜合開發、合理布局、全面規劃。
（5）堅持城鎮住房的商品化原則；為了改善城鎮居民的生活水平和居住條件，國家要適當的根據社會經濟的發展水平，加大對城鎮居民住宅建設的扶持力度，并要逐步推行城鎮居民住房的商品化，才能最大限度的滿足人們不斷增加的住房需求。
（6）堅持市場調節和宏觀調控相互結合的原則；房地產業已經成為了國民經濟的支柱產業，由于房地產市場具有高風險和高利潤的特性，尤其要警惕出現泡沫經濟，不能讓房地產交易活動放任自流，也不能管得太死。因此，對于房地產市場以宏觀調控為指引，由市場去調節才是最科學的管理方法。
2 針對房地產業融資風險的相關法律法規
2.1 正確劃分政府部門在房地產業融資風險中的行為界限
作為政府部門，其主要職責就是保持房地產市場的快速、穩定的發展，其首要目標是控制房價?；馊谫Y風險比較重要的措施就是政府要在低收入住房的保障體系和私人商品房的市場體系中明確定位目標，并實行二元制政策。政府部門還要明確房地產行業融資監管的局限性和正當性，房地產融資監管的正當性主要體現在金融服務強烈的外部性和公共產晶特性，通過金融組織的運行規則和行為規則的制定，從而建立房地產行業的市場預警制度和價格監管制度，并采取多種預防和控制措施來穩定房價，保證房地產市場快速、穩定的發展。同時還要明確市場機制與政府監管之間的關系，融資市場化能夠有效解決房地產行業的融資風險，通過價格機制和市場競爭機制建立起多元的房地產融資結構。
2.2 完善房地產金融體系、建立健全的房地產法律制度
在我國的房地產開放經營中，銀行信貸是房地產企業的主要資金來源，因此銀行體系名副其實地成了房地產企業融資風險的集中地。因此，需要為房地產企業提供更多新的融資手段，進一步拓寬融資渠道，分散銀行體系承擔的融資風險，從而形成完整的房地產行業金融體系。同時，還可以確立證券、信托等融資方式在房地產行業融資中的合法地位，通過統合性的法律措施，從而建立起市場體系多層次、組織機構多元化的房地產融資體系。在市場經濟條件下，市場競爭雖然能夠優化資源配置，提高效率和，但是也會因不適應經濟發展而產生主體退出市場，因此還需要依法構建房地產行業融資的退出機制。還要依法建立房地產行業融資的信用平臺，信用平臺的建立，有助于房地產企業估價的科學化和信息化，提高銀行體系的放貸質量。
2.3 健全房地產企業融資監管的法律制度
目前，我國雖然已經出臺了相關的金融法律法規，但是對于房地產企業的金融監管方面只有少許的規定。因此，要加強對于專業性較強并且復雜多變的房地產企業融資監管方面的立法。同時要獨立司法、嚴格執法。法律制度的實施不僅要體現在它的制定和完善，更重要的是要嚴格執法。完善房地產企業融資監管的法律制度，要建立起行政監管、法律監管、自律性監管，從而減少房地產企業的融資風險。
3 針對預售商品房的相關法律法規
在《城市商品房的預售管理辦法》中有明確的規定，商品房預售人的基本義務就是要進行商品房的預售登記。實行商品房的預售登記不但能夠預防和避免一些不必要的房產糾紛，還能夠保護商品房購房者的相關合法權益，確保商品房的交易安全。購房者和房地產企業要在行動上和思想上對預售合同引起足夠的重視，要積極地到相關部門進行合同登記，在進行商品房預售登記后就能讓預售合同產生相應的公示效力，減少不必要的商品房預售糾紛，同時也能有效避免第三人的購房行為，防止購房糾紛。
在房地產商品房的預售過程中，還要設立專門的機構來負責商品房預售款項的監控保管工作，房地產企業需要付給監管機構一定的報酬，并且等到商品房竣工、驗收合格之后，將商品房預售款退還給房地產企業，從而有助于工程款項的供給得到保障，還有保證商品房預售款項的專項使用，確保工程項目的建設款不人為地流失，確保工程項目的建設順利進行，也保障了購房者的合法權益。
4 結束語
房地產企業的法律法規涉及到每位購房者的合法權益、千家萬戶的切身利益。解決和減少房地產企業糾紛，關鍵在于完善房地產企業的法律法規，房地產企業的法律法規不但能夠改善城市居民的居住質量，還能讓房地產企業快速。穩定的發展。
參考文獻
[1]王俊安.招標投標與合同管理[M].中國建筑工業出版社，2002
[2]郭梅珍、翁玉江.談商品房預售有關法律問題.河南：中國法院網，2003
關鍵詞：房地產經營與估價；說課；職業教育
說課是教師面對同行和專家，以先進的教育理論為指導，將自己對課程標準、教材的理解和把握、課堂程序的設計和安排、學習方式的選擇和實踐等一系列教學元素的確立及其理論依據進行闡述的一種教學研究活動。實踐證明，說課活動有效地調動了教師投身教學改革，學習教育理論，鉆研課堂教學的積極性，是提高教師素質，培養造就研究型、學者型青年教研究師的最好途徑。本文結合高等職業教學的特點，是對房地產經營與估價專業的“房地產法律法規”課程為對象的一次說課。
一、說課程目標
1．課程性質
在確定課程目標前，首先分析課程的性質。根據房地產經營與估價人才培養方案，《房地產法律法規》課程的性質是專業基礎課，它有兩個方面的作用，一是通過它的學習為專業課打下基礎，同時起到鏈條的作用，將房地產經營與估價專業的三大技能：經紀、評估和營銷串聯起來，讓學生從宏觀上把握專業內容。二是培養學生房地產法律意識，為學生的職業發展打下基礎。
2．課程目標
對課程性質和人才培養方案的分析確定課程目標。該課程要求為學生的專業課和職業發展打下基礎，因此需要幫助學生建立房地產法律法規體系。結合人才培養方案，房地產經營與估價專業是以房地產中介服務為導向，因此幫助學生建立房地產法律法規體系的同時，突出以房地產中介服務為核心，從而讓學生能夠知法、用法和守法，成為房地產從業的高素質人才。
知法、用法和守法是課程目標的三個層次。知法為知識目標，讓學生能夠掌握相關法律法規。用法為能力目標，讓學生能夠運用法律知識分析解決問題。守法為情感價值觀目標，讓學生將法律意識轉化為自覺行使權利和履行義務的法律行為。
二、說學情及學習方法指導
1．學情分析
《房地產法律法規》課程開設在大一的第一二學期，總課時為72個。該課程面對的是大一的學生，學情分析重點放在知識結構和學習方法上。大一的學生，對房地產專業知識了解相對較少，這就要求教師在講授相關知識的時候，注意知識的銜接，對相關概念做適當的解釋和闡述，幫助學生建立感性和理性的認識。在學習方法上，大一的學生學習較主動，但文化基礎薄弱，學習的自主性較差，因此教師在上課的時候應注重培養學生正確的學習方法。正所謂，授人以魚，僅供一飯之需，授人以漁，則終身受益。學生知道怎么學，比學什么更重要，學習方法的好壞，直接影響到學生的學習成績。
2．學習方法指導
根據《房地產法律法規》的特點重點培養學生三種學習方法，自主學習法、合作學習法和反思學習法。
房地產法律法規變化多，更新快，需要培養學生自主學習法。我國以商品房為主的房地產行業的發展歷程不長，但發展速度快，很多法律法規都是在實踐中不斷完善。房地產行業由于關系到民生，國家將它作為宏觀調控的重點對象，因此房地產相關的法律法規變化多，更新快。比如房地產開發企業的資本金制度，即投資項目的資本金占總投資的比例，從最初的20%，調整到30%，再調整到35%，由于08年的全球金融危機，為了加快經濟復蘇，國家將資本金比例調回30%。這就要求學生養成自主學習的習慣，不斷更新相關法律法規的知識，適應社會的發展。自主學習法的培養，是通過在課堂上以學生為主，根據課程目標，設置思考題，促使學生獨立思考和分析，在課堂外布置拓展型題，讓學生在業余時間自學。
房地產法律法規的綜合實踐性強，需要培養學生合作學習法。房地產法律法規案例或者項目調查常常涉及多個知識點，比如對房地產開發類型的調研，就會涉及到房地產開發公司，房地產開發樓盤，房地產開發資質等相關知識，綜合實踐性強，單個學生完成學習任務比較困難，因此培養學生合作學習法，讓學生以小組為單位共同完成學生任務。在這個過程中，教師和學生，學生和學生之間形成積極交流信息的合作關系，調動學生學習的積極性。
反思學習法促進自主學習和合作學習的效率。根據原認知理論，通過培養學生的反思學習法，讓學生選擇能達到目標的最適當的學習，檢測達到目標的情況，必要時采取補救措施，總結達到目標的成功經驗和失敗教訓，及時調整自己的學習方法，提高學習效率。
三、說課程內容
根據教學目標，結合學情分析，確定課程內容。教學目標要求學生建立房地產法律法規體系，突出房地產中介服務，因此課程內容上涵蓋房地產開發主要環節，即從土地取得，到房屋拆遷、房地產開發、房地產市場，到物業管理，并以房地產中介服務為導向。
根據課程內容，從而組織教學資源。教學資源包括教材和其他參考資料。教材是課程內容最主要的資源，課程內容的實現離不開教材。根據課程內容的要求，選擇戚瑞雙主編的《房地產法律法規》，它也是高職高專房地產類規劃教材。其他資源包括（1）文獻資料，輔助建立課程理論框架，（2）視頻資源，幫助建立感性認識；（3）案例資源，提供案例分析材料；（4）網絡資源，提供課程擴展材料。（下轉第104頁）
（上接第20頁）
四、說教學設計
1．課程設計理念
課程設計的理念是與專業能力結合，縮短教學與專業的距離；以能力培養為中心，應用為目的；以學生為中心，激發學生學習興趣。
2．課程設計思路
與專業能力相結合，即根據房地產中介服務技能細化出具體能力，以該能力培養為核心，組織教學。激發學生學習興趣，通過導入案例引出法律法規，再進行知識應用，最后總結和反思，達到能力的培養的目的。在這個過程中，讓學生能夠知法、用法和守法的目的。
3．說教學方法
怎樣展開法律法規這就涉及到教師的教學方法。本門課教師主要的采用的教學方法是啟發式教學和案例教學啟發式教學主要有兩種形式，問題設置和現狀分析。問題設置即將問題擺在學生面前，通過問題的分析，引出法律法規?，F代教學論研究指出，感知不是學習產生的根本原因，產生學習的根本原因是問題。問題能夠激發學生求知欲，激發學生活躍的思考；沒有問題學生就感覺不到問題的存在，也就不會去思考。現狀分析即將現狀擺在學生面前，通過對現狀的分析引出法律法規。比如在講解房地產開發類型的時候，以學校附近某樓盤為例，通過分析投資商和建設單位，引出房地產開發類型法律法規，讓學生得到了感性認識，同時也將理論聯系實踐。
案例教學在法律法規教學中應用較為普遍，本門課也以案例教學為主要教學方法，通過組織學生對案例的閱讀、思考、分析、討論和交流，甚至包括調查等活動，教給學生分析和解決問題的方法，進而提高分析和解決問題的能力。作者將案例分為導入型案例和分析型案例。導入型案例與該節知識緊密聯系，或者能夠幫助學生有直觀的認識。比如在講解房地產估價公司時，以某房地產估價公司的視頻介紹為導入，讓學生建立感性的認識。分析型案例，主要是讓學生利用所學的知識進行案例分析，也有文字和視頻材料。比如在講解轉讓實質時，學生對轉讓實質感性認識少，認識不深刻，通過視頻的方式讓學生運用理論知識，解決問題，幫助學生加深認識，激發學生的興趣。
五、課程評價
有效的評價能夠及時了解教學狀況，也是教師反思和改進教學的有力手段。本門課主要通過形成性評價和終結性評價來實現。形成性評價包括：（1）學習參與度，（2）學生知法、用法的能力，（3）學生之間的自評和互評。終結性評價即為期末考試測評。
【參考文獻】
[1]黃敏，劉娜.《高職課程說課內涵淺析》[J].廣東交通職業技術學院學報．2009，（3）．
[2]程永華.《說課在高校教育中的應用》[J].平頂山學院學報．2008，（3）．
[3]譚冰，王陽，徐國東.《關于說課內容的理論探索》[J].長春理工大學學報（高教版）．2009，（3）．
關鍵詞：房地產經營與估價；說課；職業教育
說課是教師面對同行和專家，以先進的教育理論為指導，將自己對課程標準、教材的理解和把握、課堂程序的設計和安排、學習方式的選擇和實踐等一系列教學元素的確立及其理論依據進行闡述的一種教學研究活動。實踐證明，說課活動有效地調動了教師投身教學改革，學習教育理論，鉆研課堂教學的積極性，是提高教師素質，培養造就研究型、學者型青年教研究師的最好途徑。本文結合高等職業教學的特點，是對房地產經營與估價專業的“房地產法律法規”課程為對象的一次說課。
一、說課程目標
1．課程性質
在確定課程目標前，首先分析課程的性質。根據房地產經營與估價人才培養方案，《房地產法律法規》課程的性質是專業基礎課，它有兩個方面的作用，一是通過它的學習為專業課打下基礎，同時起到鏈條的作用，將房地產經營與估價專業的三大技能：經紀、評估和營銷串聯起來，讓學生從宏觀上把握專業內容。二是培養學生房地產法律意識，為學生的職業發展打下基礎。
2．課程目標
對課程性質和人才培養方案的分析確定課程目標。該課程要求為學生的專業課和職業發展打下基礎，因此需要幫助學生建立房地產法律法規體系。結合人才培養方案，房地產經營與估價專業是以房地產中介服務為導向，因此幫助學生建立房地產法律法規體系的同時，突出以房地產中介服務為核心，從而讓學生能夠知法、用法和守法，成為房地產從業的高素質人才。
知法、用法和守法是課程目標的三個層次。知法為知識目標，讓學生能夠掌握相關法律法規。用法為能力目標，讓學生能夠運用法律知識分析解決問題。守法為情感價值觀目標，讓學生將法律意識轉化為自覺行使權利和履行義務的法律行為。
二、說學情及學習方法指導
1．學情分析
《房地產法律法規》課程開設在大一的第一二學期，總課時為72個。該課程面對的是大一的學生，學情分析重點放在知識結構和學習方法上。大一的學生，對房地產專業知識了解相對較少，這就要求教師在講授相關知識的時候，注意知識的銜接，對相關概念做適當的解釋和闡述，幫助學生建立感性和理性的認識。在學習方法上，大一的學生學習較主動，但文化基礎薄弱，學習的自主性較差，因此教師在上課的時候應注重培養學生正確的學習方法。正所謂，授人以魚，僅供一飯之需，授人以漁，則終身受益。學生知道怎么學，比學什么更重要，學習方法的好壞，直接影響到學生的學習成績。
2．學習方法指導
根據《房地產法律法規》的特點重點培養學生三種學習方法，自主學習法、合作學習法和反思學習法。
房地產法律法規變化多，更新快，需要培養學生自主學習法。我國以商品房為主的房地產行業的發展歷程不長，但發展速度快，很多法律法規都是在實踐中不斷完善。房地產行業由于關系到民生，國家將它作為宏觀調控的重點對象，因此房地產相關的法律法規變化多，更新快。比如房地產開發企業的資本金制度，即投資項目的資本金占總投資的比例，從最初的20%，調整到30%，再調整到35%，由于08年的全球金融危機，為了加快經濟復蘇，國家將資本金比例調回30%。這就要求學生養成自主學習的習慣，不斷更新相關法律法規的知識，適應社會的發展。自主學習法的培養，是通過在課堂上以學生為主，根據課程目標，設置思考題，促使學生獨立思考和分析，在課堂外布置拓展型題，讓學生在業余時間自學。
房地產法律法規的綜合實踐性強，需要培養學生合作學習法。房地產法律法規案例或者項目調查常常涉及多個知識點，比如對房地產開發類型的調研，就會涉及到房地產開發公司，房地產開發樓盤，房地產開發資質等相關知識，綜合實踐性強，單個學生完成學習任務比較困難，因此培養學生合作學習法，讓學生以小組為單位共同完成學生任務。在這個過程中，教師和學生，學生和學生之間形成積極交流信息的合作關系，調動學生學習的積極性。
反思學習法促進自主學習和合作學習的效率。根據原認知理論，通過培養學生的反思學習法，讓學生選擇能達到目標的最適當的學習，檢測達到目標的情況，必要時采取補救措施，總結達到目標的成功經驗和失敗教訓，及時調整自己的學習方法，提高學習效率。
三、說課程內容
根據教學目標，結合學情分析，確定課程內容。教學目標要求學生建立房地產法律法規體系，突出房地產中介服務，因此課程內容上涵蓋房地產開發主要環節，即從土地取得，到房屋拆遷、房地產開發、房地產市場，到物業管理，并以房地產中介服務為導向。
根據課程內容，從而組織教學資源。教學資源包括教材和其他參考資料。教材是課程內容最主要的資源，課程內容的實現離不開教材。根據課程內容的要求，選擇戚瑞雙主編的《房地產法律法規》，它也是高職高專房地產類規劃教材。其他資源包括（1）文獻資料，輔助建立課程理論框架，（2）視頻資源，幫助建立感性認識；（3）案例資源，提供案例分析材料；（4）網絡資源，提供課程擴展材料。（下轉第104頁）
（上接第20頁）
四、說教學設計
1．課程設計理念
課程設計的理念是與專業能力結合，縮短教學與專業的距離；以能力培養為中心，應用為目的；以學生為中心，激發學生學習興趣。
2．課程設計思路
與專業能力相結合，即根據房地產中介服務技能細化出具體能力，以該能力培養為核心，組織教學。激發學生學習興趣，通過導入案例引出法律法規，再進行知識應用，最后總結和反思，達到能力的培養的目的。在這個過程中，讓學生能夠知法、用法和守法的目的。
3．說教學方法
怎樣展開法律法規這就涉及到教師的教學方法。本門課教師主要的采用的教學方法是啟發式教學和案例教學啟發式教學主要有兩種形式，問題設置和現狀分析。問題設置即將問題擺在學生面前，通過問題的分析，引出法律法規。現代教學論研究指出，感知不是學習產生的根本原因，產生學習的根本原因是問題。問題能夠激發學生求知欲，激發學生活躍的思考；沒有問題學生就感覺不到問題的存在，也就不會去思考?，F狀分析即將現狀擺在學生面前，通過對現狀的分析引出法律法規。比如在講解房地產開發類型的時候，以學校附近某樓盤為例，通過分析投資商和建設單位，引出房地產開發類型法律法規，讓學生得到了感性認識，同時也將理論聯系實踐。
案例教學在法律法規教學中應用較為普遍，本門課也以案例教學為主要教學方法，通過組織學生對案例的閱讀、思考、分析、討論和交流，甚至包括調查等活動，教給學生分析和解決問題的方法，進而提高分析和解決問題的能力。作者將案例分為導入型案例和分析型案例。導入型案例與該節知識緊密聯系，或者能夠幫助學生有直觀的認識。比如在講解房地產估價公司時，以某房地產估價公司的視頻介紹為導入，讓學生建立感性的認識。分析型案例，主要是讓學生利用所學的知識進行案例分析，也有文字和視頻材料。比如在講解轉讓實質時，學生對轉讓實質感性認識少，認識不深刻，通過視頻的方式讓學生運用理論知識，解決問題，幫助學生加深認識，激發學生的興趣。
五、課程評價
有效的評價能夠及時了解教學狀況，也是教師反思和改進教學的有力手段。本門課主要通過形成性評價和終結性評價來實現。形成性評價包括：（1）學習參與度，（2）學生知法、用法的能力，（3）學生之間的自評和互評。終結性評價即為期末考試測評。
【參考文獻】
[1]黃敏，劉娜.《高職課程說課內涵淺析》[J].廣東交通職業技術學院學報．2009，（3）．
[2]程永華.《說課在高校教育中的應用》[J].平頂山學院學報．2008，（3）．
[3]譚冰，王陽，徐國東.《關于說課內容的理論探索》[J].長春理工大學學報（高教版）．2009，（3）．
第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定:
(一)居住用地七十年;
(二)工業用地五十年;
(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;
(四)商業、旅游、娛樂用地四十年;
(五)綜合或者其他用地五十年。
《城市房地產轉讓管理規定》
第五條 房地產轉讓時,房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。
《中華人民共和國城市房地產管理法》
第三十一條 房地產轉讓、抵押時,房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
第四十二條 以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產后,其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
第三十九條 土地使用權因土地使用權出讓合同規定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。
第四十條 土地使用權期滿,土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證,并依照規定辦理注銷登記。
第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定:
(一)居住用地七十年;
(二)工業用地五十年;
(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;
(四)商業、旅游、娛樂用地四十年;
(五)綜合或者其他用地五十年。
《城市房地產轉讓管理規定》
第五條 房地產轉讓時,房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。
《中華人民共和國城市房地產管理法》
第三十一條 房地產轉讓、抵押時,房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
第四十二條 以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產后,其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
第三十九條 土地使用權因土地使用權出讓合同規定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。
第四十條 土地使用權期滿,土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證,并依照規定辦理注銷登記。
1.房地產業總體規模越來越大
我國的房地產業發展的規模越來越大，這是一個突出的情況。據國家統計局出版的《中國大型房地產與建筑業企業—2004》年鑒，2003年，全國房地產開發企業達到37123個，完成房地產開發投資10154億元，企業資產總值40486億元，經營總收入9137億元，利潤總額506億元。這表達的是2003年的事。2005年1-8月，房地產業共完成投資9958.42億元人民幣，比2004年同期增長23.9%。在國家統計局列舉的二十個行業中，房地產業投資完成總額的比重僅次于制造業（27.5%），位居第二。2005年上半年，全國房地產開發完成投資6193.06億元，同比增長23.5%。這些數字說明整個房地產業在數量達到了一個空前的規模，而且從投入的資金來看，房地產業也遠遠超過其他大部分行業?？梢哉f房地產在我國的經濟發展中有舉足輕重的意義。
2.房價問題是房產市場的核心問題
住房不是簡單的商品，具有很強的“公共產品”的屬性。老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經濟才能持續發展。房價得建立在普通百姓能承擔的范圍內，最近兩年，我國的房價飛速上漲把約70%的民眾隔離在市場之外，從而這個經濟問題轉換成社會問題甚至政治問題，才引起了政府的密切關注。房產價格雖依據市場，但是價格嚴重超出消費群體的承載能力，市場必然出現了問題，盡管對我國房地產業是否已經出現比較嚴重的泡沫存在著很大爭議，是否確實存在嚴重的泡沫問題也尚未有定論，但普通城鎮居民的家庭收入增長遠遠趕不上飆升的房價，商品房空置率居高不下已是不爭的事實。
二、房價居高不下的原因分析
國民經濟的發展階段與發展要求決定了我國住宅仍將成為持久的消費熱點。我國居民的生活水平不斷提高，拉動房地產市場需求。1978年至2004年，我國城鎮化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮人口從1.7億增加到5.4億，全國城市總數由193個增加到661個。能否抑制房地產出現的泡沫，關鍵要看政府的調控政策能否落實。落實政策的難點在于能否平衡各方面的利益關系，特別是地方政府的利益。房地產業的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產業大開方便之門，以房地產大企業的投資帶動地方經濟的發展，如果地方政府只顧自己利益，國家各項政策措施就難以落實，抑制房地產泡沫的希望就會落空。只有把各項政策貫徹落實到位，抑制房地產泡沫才有希望。三、對規范房產市場的法律規制建議
1.調控房價漲幅的必要性
關系到百姓安居樂業的問題，老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經濟才能持續發展。據世界主要國家和地區人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費結構變動規律，居民住房消費支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消費超過收入30％的家庭，即存在過度負擔。據我國主流媒體一項調查，目前31.8％的購房者月供占到月收入的50％以上，已超過國際上公認的住房消費警戒線。當居民手中的錢大部分用于償還房子的貸款，而嚴重影響了其他的家庭消費，他們就成了“房奴”。中國開發房地產的資金主要來源于銀行的貸款。與國際上的主要金融機構相比，中國金融機構的抗風險能力相對較弱，如果中國房地產出現嚴重泡沫并破滅，對金融機構產生的殺傷力更大，對整體經濟的影響程度也就更深。
2.明確房產市場的發展模式
目前國內房地產市場的許多問題也在于沒有對房地產市場根據中國的實際情況作一個清楚的定位。今年的政府工作報告中明確地提出了要確立“具有中國特點的住房建設和消費模式”這個目標。這是對目前國內房地產市場的清楚定位。當國內房地產市場是一個消費者的市場時，那么政府必然會出臺一系列政策來保護住房消費者的利益，并采取相應的信貸政策、稅收政策來遏制國內房地產市場投資行為?？梢哉f，盡管早幾年的房地產宏觀調整政策對這方面有所明確，但是出臺的政策效果十分有限。因為，要形成具有中國特色的住房消費模式，也就得生產適應這種消費模式的住房產品。把一個剛發展起來的國內房地產市場或是看作消費品市場或是看作投資品市場。如果中國也以國際慣例把房地產市場作為投資品市場而不是消費品，那么無論是發展模式還是政策效果都將完全不一樣了。
3.多種調控手段相結合
要真正實現房產市場健康有序的發展，房價得到控制，單單依靠一兩種手段是不會達到效果的。除了國家制定法律和一系列的調控政策以外，還要綜合運用各種手段，包括稅收、信貸、監管等其他的規制方式，這樣才能達到預期的目的。房價上漲的原因的多樣的這就決定了規制房價的方式也要多樣化。多種政策要結合起來。稅收和信貸相結合，在各個方面都加強監管，尤其在市場交易中能堅持客觀公正的輿論導向。在對房地產市場的監管方面，最好能建立一個專門的監管機構，專門收集市場的不誠信，不規范的行為和現象，提出相應的整改方案，向政府的管理機構或國家權力機關做出建議甚至立法的提案最初來源。
參考文獻：
[1]楊波:《影響房地產價格的宏觀因素——以北京、深圳為例》中國物價2008.
【關鍵詞】房地產拍賣；稅收核定；稅法與民法；法律規制
長期以來，學術界對稅法與民法的關系沒有達成共識，理論上糾纏不清，體現為實務操作的混亂。最高人民法院再審的稅務行政第一案之“廣州德發房產公司與廣州稅稽一局案”（以下簡稱“廣州德發案”）最令人關注的問題，是《稅收征管法》第35條第6項所謂計稅依據明顯偏低又無正當理由的適用，特別是本案中稅務機關調整基于拍賣價格的計稅依據，正好反映稅法與民法的法際關系爭議和稅收核定權能否否定拍賣行為，理論價值十分突出。最高人民法院在判決書中的邏輯表明：稅法要以民法為基礎，這是稅法和民法關系的一個基本原則，但在特定理由的情況下，民法關系在稅法體系中可以不予認可。有效的拍賣行為并不能絕對地排除稅務機關的應納稅額核定權，但稅務機關行使核定權時仍應有嚴格限定。本文對以上問題進一步探討。
一、問題緣起：房地產拍賣成交價的疑問
拍賣價格與稅收核定權，是最高人民法院“廣州德發案”的行政判決書的關鍵詞。筆者以“拍賣行為、競價”為關鍵詞，以2019年7月1日為截止日，分別在“北大法寶網”“中國裁判文書網”“無訟”三大網站檢索得到行政裁判文書及最高人民法院的指導性案例83個、120個、100個，因此本文以案例數量最多的中國裁判文書網為案例來源依據。依據裁判文書中當事人雙方是否以拍賣行為有效為爭議焦點以及法院是否對該爭議做出了詳細的裁判說理的標準，分析提取了2組典型案例供交流參考，詳見右上表。本文以“廣州德發案”為例，分析司法案例的判決理由存在的問題。
（一）否定拍賣價格缺乏法律依據拍賣行為是市場行為，通過拍賣方式產生的價格是一種市場價格，應受法律保護和認可。但最高人民法院在“廣州德發案”再審判決書中認為：“即便德發公司對拍賣成交價格無異議，稅務機關基于國家稅收利益的考慮，也可以不以拍賣價格作為計稅依據，另行核定應納稅額?！庇脟叶愂绽娣穸ㄅ馁u價格，但并沒有指出拍賣行為違反法律規定，否定拍賣行為的法律依據值得思考。
（二）否定拍賣價格的“正當理由”缺乏正當性拍賣價格的效力與稅法核定權在實質上代表著稅法和民法領域思維的碰撞。雖有稅捐法自主、民事法優位或各應按其目的解釋的觀點，但基于法律體系的統一性，盡可能求其協調仍為一般接受的觀點。我國稅法和民法的銜接不是很好，同一主體行為，在民法上采用的概念不一定適用稅法領域，形成維護稅法領域的獨有法律秩序時無法同時維護民法領域的整體秩序。廣州德發公司的拍賣程序合法，也沒有法定機構認定的拍賣行為無效，稅務機關未能證明德發公司在拍賣活動中存在惡意串通等違法行為，納稅申報也并無任何違法違章行為，但是涉及到國家稅收安全的計稅依據問題上，判決書對稅務機關的稅收核定行為進行了分析，認為在國家利益面前，稅法的稅收核定權是可以突破民法的契約自由，這實質上加重了稅法和民法的秩序沖突。
（三）稅務機關認定有計稅依據無正當理由的權力缺乏法律規制我國目前缺乏對正當理由進行判定的立法，正當理由是一個難以界定的概念，具有一定的主觀性，稅務機關對正當理由的認定主觀隨意性過大，缺乏必要的監督和規制。納稅人在市場經濟中確定的交易價格在稅務機關的稅收核定權面前顯得十分脆弱，稅務機關核定征收權具有明顯的主觀性和自由裁量性，很有可能侵犯到納稅人的財產權，侵犯到納稅人的民事權利。如果稅務機關的稅收核定權泛濫適用則會沖擊民法的自愿原則，與市場經濟發展方向相違背，造成“意思自治”原則和核定征稅權的失衡。
二、理論審思：基于實質課稅原則對拍賣價格的檢視
（一）稅務機關有權按照實質課稅原則認定涉稅事實對于實質課稅原則，有觀點認為：當要件事實之認定所必要的事實關系和法律關系的外觀和實體復雜交錯時，不應按外觀而應按實體來判斷和認定事實關系和法律關系。實質課稅原則的重要內涵在于“實質重于形式”，當形式上沒有滿足課稅要件，此時需要從實質上對課稅事實進行認定，以實際內容為準，而非外部的表現形式。法律、行政法規賦予稅務機關征收稅款的權力，面對復雜多樣的經濟活動和交易安排，在履行法定職責過程中，不可避免地需要對涉稅法律行為進行判定和識別。如果稅務機關不能通過民事交易的合法形式去探究交易安排的實質，則其稅款征收工作將難以正常開展，從而造成國家法定稅收收入流失，而有違稅收公平原則，因此稅務機關有權按照實質課稅原則認定涉稅事實。
（二）實質課稅原則下拍賣價格的效力拍賣行為是一種民事行為，民事法律強調契約自由，拍賣價格是市場博弈產生的結果，拍賣活動公開、公正，拍賣程序合法有效，拍賣的保證金、保留價等符合交易習慣，在沒有違反拍賣相關法律法規和交易習慣的情況下，稅務機關是不能否定拍賣價格的，否則就會打破社會整體自由競爭秩序，違反公平、高效運行的市場價值目標。
（三）實質課稅原則進行稅收核定的邊界利用實質課稅原則進行稅收核定的邊界是法律和交易習慣，稅務機關否定計稅依據必須經法定程序并依照法律規定進行。如果不能依照法律規定否定計稅依據，則稅務機關就以違反交易習慣進行稅收核定。如果納稅人利用合法且符合交易習慣的拍賣形式來安排交易，稅務機關就不能對其進行稅收核定，以免侵害法律秩序的安定性。為了不妨害法律的安定性或濫用核定征收權，其在解釋稅法和補充稅法漏洞時應有一定限制，如果毫無限制地適用，稅收法定主義的精神將名存實亡，任何交易活動可能依據實質課稅原則而征稅，必將導致民事主體的經濟活動難以預測，法律秩序的安定性和穩定性也無法維持。對課稅對象要求從本質考量，這一方面會要求其表面法律形式符合實質法律形式，另一方面要求法律形式符合經濟實質。當行為人的行為形式和實質不符時，稅務機關應當對其做出調整，按其實質征稅。而當納稅人不違背經濟實質時，納稅人的主觀狀態會得到稅法的尊重。
三、法律規制：房地產拍賣中稅收核定的路徑優化
（一）拍賣成交價合法條件下的稅收核定規制1.拍賣行為屬于正當理由。部分地市地方稅務局的《住宅存量房交易計稅價格異議處理辦法》規定內容是“對于申報價格明顯低于評估價格的，應進一步經過規定程序確認申報交易價格偏低是否有正當理由，經確認有正當理由的，予以認可，以下情況可視為有正當理由：拍賣?！庇纱丝芍覈悇罩鞴懿块T認為拍賣價格是作為申報價格低于評估價格時的正當理由，通過拍賣行為得出的價格是受到稅務機關的認可和尊重的。2.拍賣價格是市場公允價格。拍賣行為作為一種市場行為，是平等主體達成的契約，經過公開競價程序，可以視為市場的公允價格。因此，最高人民法院認為，依照法定程序進行的拍賣活動，由于經過公開、公平的競價，無論拍賣成交價格的高低，都是充分競爭的結果，較之一般的銷售方式更能客觀地反映商品價格，可以視為市場的公允價格。如果沒有法定機構依法認定拍賣行為無效或者違反拍賣法的禁止性規定，原則上稅務機關應當尊重作為計稅依據的拍賣成交價格，不能以拍賣價格明顯偏低為由行使核定征收權。3.稅務機關不能對市場公允價格進行稅收核定。市場經濟具有很強的靈活性，市場是自由的，市場主體具有自主性，其可以根據交易環境和個體條件隨時調整經營戰略。拍賣作為一種特殊的買賣方式，當然可能會與一般的市場價格之間存在偏差。在市場經濟中，民事主體可以自由地與其他民事主體形成私法上的權利義務關系，只要納稅人并未違反法律的禁止性規定和公序良俗，則稅務機關應尊重契約自由。私人必須在私法制度上規劃、從事其社會的、經濟的活動。這些活動在私法上的效力自然以民事法為其依據?；趪抑n稅權，為獲取財政收入固得向表征負稅能力之稅捐客體所歸屬之人課征稅捐，但稅捐之課征應符合比例原則，不應扭曲私人之社會的、經濟的活動。為了法的安定性，稅捐法應繼受民事法之基本價值與原則，應利用民事法之術語，并按民事法的觀點解釋繼受自民事法的概念。雖然最高人民法院對房地產拍賣行為與稅務機關稅收核定權兩者之間的關系并沒有表明明確的態度，但是拍賣被認為是最體現公共利益最大化和最符合市場經濟性質的公平交易方式，如果納稅人在市場經濟環境中，沒有利用拍賣行為來掩蓋非法目的的交易，沒有惡意串通等違反民法和拍賣法的相關行為，也沒有違反拍賣的交易習慣，則由此產生的拍賣價格是市場公允價格，稅務機關應尊重拍賣行為，不能進行稅收核定。拍賣價格是交易雙方在平等自愿的基礎上達成合意的結果，第三方或者其他部門不應干預。作為一種合同行為，其無效通常需要留待法院依法定程序判定，即使工商行政管理機關作為拍賣監督機關，也無權直接判定。一般情況下，拍賣方式沒有違反民法和拍賣法的禁止性規定，如果未經法院認定拍賣行為違法或者無效時，稅務機關應當尊重拍賣價格，不必另行核定。在廣州德發案中，由于德發公司的拍賣行為與我國法律規范并不違背，雖然拍賣得出的價格偏低，但是這是交易雙方達成合意的結果，稅務機關應該予以肯定和尊重。
（二）房地產拍賣價格的有限干預與稅收核定思想家亞當斯密和托馬斯霍布斯認為，個人可以將社會利用為工具去獲取財產。契約自由的理念認為，個人應該能夠自由談判并簽訂其合同，不受政府的干預。除了最小程度的規制和稅負之外，任何干預都被視為侵害。契約自由是私法自治的核心內容，民事主體可以利用契約自由做出民事行為。契約安排作為民商事行為，民商法所強調的都是當事人“企圖發生一定私法上效果”。稅務機關不能隨意進行核定征收，只能在有限范圍內進行干預。當拍賣價格明顯偏低時，稅務機關不能一概而論直接核定其應納稅款，應考慮到拍賣行為的特殊性，拍賣方式應作為正當理由對抗稅務機關的稅收核定權。稅法不單純是稅務機關行使征稅權的根據，即“征稅之法”，更重要的是，稅法是保障納稅者基本權利的、旨在對抗征稅權濫用的“權利之法”。契約自由的理念認為，個人應該能夠自由談判并采取行動，不受政府的干預。一方面，對于契約自由不能完全放任，否則納稅人會濫用契約自由實施脫法避稅行為，導致稅負不公并侵害契約正義。另一方面，過分干預契約自由，則會使公法過于介入私法，從而限制意思自治的空間。法律賦予稅務機關核定征收權是為了防止國家稅收收入的流失，實現稅收公平，但是稅務機關的核定征收權力應當在一定限度內行使，必須將保護國家稅收和謹慎干預契約自由考慮在內，對公權力的運用始終保持著謹慎的態度，限制著公權力對契約自由的干預，盡量保持著對契約自由的尊重；對稅收核定做出較準確、全面的考量，謹慎干預契約自由，切勿擾亂正常的市場經濟秩序。
