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關鍵詞：營改增；房地產；涉稅風險
在我國財稅改革歷史上，共有過三次重大財稅改革，而營改增是我國三次重大財稅改革中最重大的一次。營改增是我國“十二五”規劃提出的重點稅制改革方案，2012年首次在上海進行試點，2015年將房地產產業納入營改增試點范圍，2016年5月營改增試點全面推向全國全行業。但是由于營改增后增值稅的核算難度遠遠大于營業稅的核算難度，因此營改增后存在諸多的營業稅涉稅風險。根據以往研究發現，涉稅風險主要包括進項稅額扣除中的涉稅風險、特殊業務未做視同銷售處理的涉稅風險、取得價外費用中隱含的涉稅風險、轉讓自行開發房地產時地價款扣除的涉稅風險。這些風險是如何形成的且如何去規避這些風險是當下營改增后房地產業管理實踐與理論研究的重點課題。本文試圖基于房地產業營改增的基本梳理，著重探討營改增后房地產業面對的增值稅風險是怎樣的，如何規避這些風險。
一、房地產業“營改增”概述
營改增對房地產業的影響非常大，既有積極影響又有消極影響，其中積極影響體現在稅負減少、業務整合、納稅籌劃等，由于增值稅是價外稅，營業稅是價內稅，根據以往研究計算可知，營改增前后的平衡率是56%，即如果房地產企業的毛利率在56%以下，那么營改增會降低企業的稅負，增加企業利潤，但如果房地產企業的毛利率在56%以上，那么營改增將會為企業帶來稅負的增加，經研究機構測算我國大部分房產企業毛利率均在56%以下。且根據測算，原來的營業稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅等綜合稅率為14.97%，而營改增后的綜合稅率為14.49%。因此營改增降低了房地產產業的稅負成本。消極影響主要體現于財務報表，例如增值稅抵扣是在取得增值稅發票后進行的，而增值稅發票是工程結算時取得，折舊需要房地產企業墊付大量資金，房地產是一個資金密集型產業，墊付資金對其而言具有巨大挑戰性。實際上，營改增對產業的最最直接的利益主要體現于可以進行稅負抵扣和避免重復征稅兩個方面。
（一）進項稅額扣除中的涉稅風險
房地產業是一個資金密集型產業，涉及到眾多領域的增值稅發票，而進項稅額可以抵扣，但是在增值稅抵扣時容易形成五方面風險。一是房地產業的建筑工人、拆遷補償費用等無法取得增值稅發票，不得抵扣。二是在開發階段，從小規模納稅人購買的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地產自己生產的石灰、瓦、磚等，這些均不能進行增值稅抵扣；采用“甲供材”模式或者清包方式支付施工單位的費用（如設備費用、土建工程施工費、臨時設施、三通一平的施工費）均不能進行抵扣；在開發階段支付給政府部門的報批報建費不能抵扣，主要包括招投標管理費、拆遷管理費、散裝水泥集資費、消防配套設施費、人防報建費、交易中心手續費、標底編制費、質檢費、安檢費等。三是期間費用中娛樂服務和居民日常服務、餐飲服務、貸款服務、購進的旅客運輸服務的費用均不能抵扣進項稅額。此外，在建筑期間的交際支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常損失，在材料等運輸過程中的非正常損失不得抵扣；五是過渡期間營改增之前交易的材料，在營改增之后取得增值稅發票不得抵扣。
（二）特殊業務未做視同銷售處理的涉稅風險
增值稅核算中有諸多情況需要做視同銷售處理，否則容易少抵扣增值稅。一是將購買的貨物、委托生產的貨物、自產的貨物用于贈送、分配、投資，將委托生產的貨物、自產的貨物用于個人消費或者集體福利，將代銷貨物用于出售，均視同銷售處理。二是將固定資產作為入股資本需要繳納增值稅，視同銷售；固定資產（自建房產）轉化為投資性房地產，視同銷售；但是在營改增前以固定資產進行利潤分配是不需要繳納營業稅的。因此，一些視同銷售的情況，如果不及時繳納增值稅，會產生稅款滯納金。
（三）取得價外費用中隱含的涉稅風險
價外費用的內容很多，主要是指企業銷售商品、提供勞務過程中發生的除價款之外的各種性質的收費，它主要包含看房費、訂金等，以及代其他部門收取的一些費用，如煤氣費印花稅、電視初裝費等。首先，如看房費、訂金等價外費用是否要征收增值稅，目前沒有明確的規定，但是可以通過相關法律進行抵扣，例如《房地產所得稅法》中有規定，只要是以簽訂合同為前提，就可以將其納入銷售收入。因此，通常這些價外費用是不征收增值稅的。其次，如煤氣費印花稅、電視初裝費等代收費用，若以房地產名義收取，則需要繳納增值稅，若以委托方名義收取，則不征收增值稅。
（四）轉讓自行開發房地產時地價款扣除的涉稅風險
國家相關文件規定，房地產銷售額的計算需要扣除當期允許扣除的土地價款，當期允許扣除的土地價款主要是當期銷售房地產項目建筑面積與房地產項目可供銷售建筑面積之比，再乘以支付的土地價款。但是現實中經常會以返還的形式進行扣除，因此在財政稅票上的金額不能作為扣除土地價款的計算依據，而需要扣除返還的土地出讓金。所以轉讓自行開發房地產時地稅價款存在少繳納增值稅的風險。
三、“營改增”后房地產業涉稅風險防范措施
（一）強化票據管理，完善稅務籌劃
增值稅與營業稅相比，有兩個顯在的好處，一是避免了重復征稅，二是可以進行進項稅額抵扣。避免重復增稅的原因是由于增值稅以增值額為計稅基礎，但是這一基礎是通過進項稅額抵扣實現的。因此，票據管理成為了防范涉稅風險的重中之重。一是對上交票據嚴格把關，嚴禁不合格票據報銷；二是注重供應商的選擇，盡量少與小規模納稅人合作，多與農業相關的產品供應商合作，因為增值稅對農產品具有一定的優惠政策；三是簽訂合同時，要嚴格把控發票取得時間，減少票據時間延遲導致企業資金墊付。其次，要完善稅務籌劃，一是由于房地產業是資金與勞動密集型產業，墊付金額大，生產周期長，因此企業必須與當地納稅部門交流溝通，減少納稅申報時間；二是重點關注當地、產業等不同領域、地域的優惠政策，盡一切可能靠攏產業政策，享受政策納稅優惠；三是對銷售環節進行納稅籌劃，例如裝修的增值稅稅率是6%，房產的增值稅稅率是11%，如果不進行分離將會從高征收，因此在銷售時要分離。
（二）強化內部會計人員培訓
以上四種風險涉及到的會計核算非常復雜，因此強化內部會計人員培訓是一個非常重要的防范措施。一是對財務人員的專業知識和稅法知識進行定期培訓，了解增值稅的核算方式和財務風險潛在點，將風險潛在點進行歸納總結；二是轉變財務人員的觀念，營業稅核算是簡單化、統一化的核算方式，而增值稅核算是復雜化的核算方式，財務人員不能再以懶散、簡單的工作態度對待票據核銷，好的財務人員可以在營改增后減少企業的稅負成本，而不稱職的財務人員則可能高于原來的稅負成本；三是增值稅納稅申報采用互聯網電算化，必須強化內部財務人員計算機應用能力，快捷、準確的填報納稅信息。
四、結語
營改增作為我國有史以來最大的財稅改革，對原來征收營業稅的產業具有重大影響。房地產作為我國十年來驅動經濟發展的重要產業之一，固然也不例外。但是營改增后將會帶來一系列的風險，如何去規避這些風險是當下需要思考的問題。本文基于四種涉稅風險，提出了兩種防范措施，但是限于房地產業營改增實踐依據不足，本文并不能很詳細以實踐數據支持理論推演，期望后續研究可以進一步深入探討。
參考文獻：
[1]馮秀娟. “營改增”后房地產業增值稅涉稅風險及防范[J]. 財會月刊：上， 2016（9）：73-75.
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關鍵詞 “營改增” 房地產業 建筑安裝業 涉稅風險 風險防范
“營改增”是供給側結構性改革的重要舉措，也是深化財稅體制改革的重頭戲，前期試點已經取得積極的成效，因此全面推開“營改增”試點，覆蓋面更廣，意義更大。房地產和建筑安裝作為此次全面“營改增”試點的重要內容，從以往經驗看，房地產業、建筑安裝業均是欠稅、發票問題最為突出的領域。隨著“營改增”試點工作的不斷深入，如何防范房地產業、建筑安裝業的欠稅、發票虛開、虛抵的涉稅風險，將日漸成為國稅系統日管和執法風險的重要內容。
一、房地產業、建筑安裝I涉稅風險的現狀
（一）房地產、建筑安裝行業的特點
房地產業，又稱房地產開發、經營和管理業，它是從事房地產綜合開發、經營、管理和服務的綜合性行業；建筑安裝業，是指建筑安裝工程作業，是以砌筑組合安裝為手段，使產品與大地相連固定不動的生產活動。建筑安裝業是房地產業的前期工作，而房地產業是建筑安裝業的后期銷售。由于房地產業中的房產建設是由建筑安裝業來完成的，所以建筑安裝業和房地產業有著一種相互依存的關系，它們是相互鄰近的上下游行業，具有較為相似的行業特點。
房地產業和建筑安裝業具有分包、轉包環節多，經營范圍廣，流動性大，產品多樣，施工條件復雜多變，建設周期長，管理困難，資金占用量大等行業特點。
（二）房地產業、建筑安裝業存在的涉稅風險
房地產業、建筑安裝業由于自身的特征比較特殊，在“營改增”之前普遍存在財務制度混亂、發票管理不規范、虛假發票抵減成本、偷稅、欠稅的現象。全面推開“營改增”試點后，房地產業、建筑安裝業一般納稅人將按11%的稅率實行進項抵扣制，從繳納營業稅變為繳納增值稅。由于增值稅的核算模式比營業稅的核算模式更加復雜，如何防范房地產業、建筑安裝業存在的涉稅風險，將成為國稅機關的重要研究課題。
第一，偷稅、欠稅風險高，日常監管難度大。房地產業、建筑安裝業的工程款主要采取兩種結算方式：一是預付款的形式；二是進度款的形式。在這兩種結算方式下，稅款征收都會出現不同程度的較大波動。在工程前期，收款一般較少，增值稅進項相對較多，項目無稅可繳；在工程中后期，隨著工程款的大量收取，增值稅銷項增加，可抵扣的進項稅減少，項目開始繳納增值稅，從而使得稅款繳納的波動較大，不良企業甚至會出現“跑路”的情況，容易造成稅款流失。
第二，發票管理不規范，存在發票“虛開”“虛抵”隱患。增值稅專用發票的領用、開具、保管、認證等的要求比營業稅發票更加嚴格，“金稅工程”基本可以杜絕假發票的現象。全面推開“營改增”試點后，目前普遍存在的房地產開發商利用建筑承包商虛開發票、虛增成本等行為將給自身帶來巨大風險，并有可能擔負刑責。由于房地產業、建筑安裝業無法取得足夠發票抵充成本，從而容易催生“代開”“虛開”“虛抵”發票的行業鏈條。
二、房地產業、建筑安裝業涉稅風險產生的原因分析
（一）周期長、資金占用量大的行業特點，容易產生偷、欠稅風險
房地產業、建筑安裝業時間跨度較長，從幾個月到兩年或三年不等，而在實踐中，建設資金大都由施工方墊資，并且建設方拖欠工程款的現象也比較普遍。由此，很多納稅人認為，只要建設方不支付工程款就不需要結算收入和繳稅。例如，“甲方供材”的問題，建筑企業通常在工程項目全部結束后才與施工企業結算“甲供材料”，但是這些材料已經使用，按照稅法相關規定，應該在使用的時候繳稅，因此造成稅款繳納延期，甚至稅款流失。
（二）財務制度不規范，法律意識淡薄
在日常檢查中發現，房地產業、建筑安裝業普遍存在納稅人申報計稅依據真實性不高的問題，有相當部分建筑業納稅人財務制度不健全，賬證不規范，使稅務部門的財務報表和申報表存在虛報現象，申報表上的數據與經營實際存在較大出入。
（三）管理部門之間缺乏協作，增添了征管漏洞
稅務機關與建委、財政、監察等部門的協作和配合不夠全面，對當地建筑項目的詳細信息缺乏交流，增添了稅收征收管理的漏洞。例如，建筑業工程項目的承包權通常是采用招標、競標的方式而取得的，而在這個過程中，建委、公安、消防等部門都會參與其中，對建筑施工單位的資質等條件進行審核，但是稅務機關卻不能加入競招標的過程，不能從源頭掌握建筑工程項目的具體施工計劃進程，從而難以對建筑企業的項目工程進行源頭管控。
三、全力防范房地產業、建筑安裝業涉稅風險的相關建議
（一）加強涉稅政策宣傳培訓，提升企業納稅遵從度
針對房地產業、建筑安裝業納稅人有關增值稅相關涉稅法律法規欠缺的實際情況，采取發放納稅公告、辦稅手冊、宣傳資料等“靜態”方式與平面媒體、網絡、電視、廣播等“動態”載體相結合的方式，對“營改增”政策和相關稅收的法律法規知識進行廣泛宣講，對增值稅的基本情況、發票的領用和使用的相關規定以及實際工作中遇到的各種“營改增”問題進行逐一講解，引導納稅人自覺落實相關政策，不斷提高納稅遵從度。
（二）嚴把發票領用關，加強企業日常監管
針對房地產業、建筑安裝業發票虛開隱患較高的實際情況，在增值稅專用發票的供應上，堅持從嚴管理和限量發放的原則。根據企業經營情況嚴格票種核定和最高開票限額審批，努力做到“票種合適、票量適量、票面適當”，避免在試點期間超量、超額發售發票。稅源管理部門，積極加強對房地產業、建筑安裝業增值稅專用發票的開具情況進行摸底，對使用過程中發現增值稅專用發票的開具有異常的，要及時跟蹤，必要時，立即收繳，切實堵住發票“虛開”的口子。
（三）嚴把專票證認證審核關，強化注銷環節的審查
充分發揮“金稅工程”信息管稅的功能，針對房地產業、建筑安裝業中的高風險企業，積極開展涉稅檢查。結合納稅人實際業務、賬務處理、申報情況等不定期抽查進項抵扣憑證，對于不符合抵扣條件的異常發票信息，及時核對其生產經營情況，必要時，及時移交評估、稽查部門，嚴防“虛抵”風險。同時，稅源管理部門要加強對房地產業、建筑安裝業企業注銷環節的審核把關工作，對票貨不符、賬實不符、關聯交易等涉嫌發票“虛開”“虛抵”的情況進行重點審核，堵塞企業走逃的最后關口。
（四）加強部門間的合作，堵塞征管漏洞
房地產業、建筑安裝業涉及的行業多、部門多、產品范圍廣，要做好對房地產業、建筑安裝業的涉稅風險防控工作，就要積極深化國、地稅以及與相關部門的信息交流，定期開展數據信息交換，努力實現相關各方能夠實時掌握稅源動態及變化情況，避免因信息溝通不暢導致管理弱化的問題，切實堵塞征管漏洞，防范房地產業、建筑安裝業的涉稅風險。
（作者單位為青島科技大學）
參考文獻
[1] 靳東升.“營改增”的意義及效果[J].注冊稅務師，2013（12）.
[2] 張.“營改增”中存在問題的探究[D].山東大學，2014.
一、房地產開發企業的涉稅風險
依據稅收基本原理,高收入多納稅,低收入少納稅。但一些房地產企業似乎不是這樣,他們一方面想獲得高額收入,另一方面又想少納稅。在這個主題思想指導下,就催生了一些非法行為,利用造假來偷逃國家稅款。其主要手段基本有二:
一是藏匿收入。高收入多納稅,但作為一個經濟組織又不能不追隨高收入,怎么辦?膽大的企業干脆“一不做二不休”,把高收入藏匿起來,比如:將銷售收入(包括預收收入)掛在往來賬上,或隱匿收入,或不作或不及時作賬務處理,或直接沖減開發成本;分解售房款收入,將部分款項開具收款收據,隱匿收入;在境外銷售境內房產,隱匿銷售收入;私建違建閣樓、車庫、倉庫,對外銷售使用權開具收款收據,隱匿收入;與部隊、村委會聯建商品房,隱匿收入等等。藏匿高收入,就減少了企業的營業收入和利潤,降低了增值率,直接偷逃了營業稅、房產稅、企業所得稅和高額的土地增值稅。藏匿的收入若進入企業的小金庫,用小金庫發錢,又逃避了個人所得稅。
二是虛增成本費用。在收入確定的情況下,增加成本費用,也就減少了利潤及其據以計算的企業所得稅,降低了土地增值率以及據此計算的土地增值稅。其常用的伎倆大致有:虛開材料采購發票,或到稅負較低的地區申請代開發票,或者使用假發票入賬,增加成本費用,多預提施工費用,虛列開發成本;滾動開發項目,故意混淆前后項目之間的成本,提前列支成本支出(企業將正在開發的未完工項目應負擔的成本費用記入已經決算或即將結算的項目,造成已完工項目成本費用增大,減少當期利潤);發生銷售退回業務,只沖記收入,不沖回已結轉成本等等。此外,房地產企業還存在故意拖延項目竣工決算和完工時間,虛列勞務用工人數等逃稅現象。
可以說,房地產企業的涉稅風險主要體現在一個“既要高收入又要少納稅”這個矛盾體中,其一切涉稅違法行為,都是圍繞這個矛盾體開展的。在對房地產企業的稅收治理中,執法部門也查處了一些違法亂紀企業,但這些偷逃稅款的伎倆屢查屢犯,大有前赴后繼之勢,原因就是其中的利益太大了,太誘人了一在這條道路上,不知還要倒下多少貪婪之徒。
二、房地產開發企業的節稅建議
我們始終認為,絕大部分的經營者都是有“底線”的,有正道就很少有人愿意走邪道。在節稅這個問題上亦然。房地產行業偷逃稅款的行為猖獗,有巨大利益的誘惑,同時也有沒有正道可走的原因。沒有正道可走,主要是沒有人出來指出正道。
我們不揣淺陋,在此拋磚引玉。
在現行稅收政策下,房地產開發企業的稅負是可以依據交易安排合法減輕的。前提條件是:先弄懂相關稅收政策,以及高稅負的原因,再進行交易上的合理安排。我們分普通樓盤和精裝修樓盤來談一下相關政策及其節稅建議。
(一)普通樓盤的節稅建議
我們所說的普通樓盤是指銷售毛坯房的樓盤,即是沒有經過裝修的商品房。現行稅收政策規定:商品房的增長率沒有超過20%,免征土地增值稅。但對于廣大房地產商來說,恐怕沒有誰愿意主動去開發這樣的樓盤。所以,這條優惠政策,只有那些經濟適用房能夠享受。非經濟適用房的開發商對此不屑一顧,但相關的稅負又必須扛著。
我們認為普通樓盤的高稅負源于“中間環節的缺失”,特別是對超低價格進料和支付施工費用的房地產開發商來說,超低價的材料和超低價的施工費用'都轉化成了自己的利潤和增長率,加大了企業所得稅和土地增值稅的稅負。為此,我們建議有二:
一是在進料環節設立一個材料供應公司,專門供應樓盤的用料。材料公司通過原先的超低價進料后,加價賣給房地產開發商。加價部分會增加材料公司17%的增值稅,減少房地產開發商20%至60%土地增值稅;一般情況下,材料公司的企業所得稅稅率應該與房地產開發商的企業所得稅稅率相等(25%),所以。材料公司加價增加的企業所得稅與房地產開發商因此減少的企業所得稅應該持平。如果房地產開發商的土地增值稅稅率適應50%,假如加價1000萬元,材料(含稅),材料公司多交增值稅145.30萬元[1000÷(1+17%)×17%],那么房地產開發商的成本增加1000萬元,土地增值稅減輕500萬元(1000×50%),總體節稅354.70萬元(500―145.30),這也是比較可觀的。
二是在施工環節設立一個有資質的建筑公司(或收購、合作經營),專門負責樓盤的建設,即肥水不流外人田。這樣,房地產開發商在與建筑公司結算費用時,就不會超低價支付,而應按比較高位的市場價支付。其間“轉移”的比以前昂貴的價格(要注意關聯交易),會增加建筑公司3%的營業稅,減少房地產開發商20%至60%的土地增值稅;建筑公司的企業所得稅稅率若與房地產開發商的企業所得稅稅率相等(25%),應納所得稅總額在總體上也不會發生變化。如果房地產開發商的土地增值稅稅率也是50%,假如多支付建筑費用1000萬元,建筑公司多交營業稅30萬元(1000×3%),而房地產開發商的土地增值稅可以減輕500萬元(1000×50%),總體節稅470萬元(500-30),這比材料公司加價供料的節稅效果更可觀的。
(二)精裝修樓盤的節稅建議
我們所說的精裝修樓盤是指經過裝修的商品房,包括拎包就住的別墅。
精裝修樓盤的高稅負主要高在土地增值稅上一最高稅率為60%(這也是我國目前最高的稅率)一其原因我們認為是由混合行為造成的。土地增值稅主要是根據土地增值率征收的,房屋建成后,毛坯房的價格應是其計稅依據,但如果開發商自己又“錦上添花”,對這些毛坯房進行裝修,不論你開建筑發票還是收據,那計稅價格也得把這些裝修費用加進去;如果開發商又買了彩電、冰箱等家具拉進去,這些家具的費用,也要算進計稅價格。原因是你銷售的精裝修房屋是“一口價”,這“一口價”就確定了土地的增值量及其增值率,土地增值稅就得按你這“一口價”來收。
這就是房地產開發企業的混合業務,如果不加以區分,無論會計怎么核算,均要交納土地增值稅。
我們對此混合業務的建議是:改變交易模式,從“一對一”的銷售模式,改為“二對一”或“三對一”的營銷模式,即從房地產開發商一家單純的銷售精裝修房子,分拆為房地產開發商銷售毛坯房、裝修公司裝修毛坯房、家具公司銷售家具,原先的一個活,分開由三個法人公司來做,這樣,土地增值稅的征收對象就只有房地產開發商,土地增值率就會大幅度下降,而裝修公司和家具公司的業務根本不會涉及這個高額的土地增值稅。
我們來大致算一下可節約的稅額?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第七條規定:土地增值稅實行四級超率累進稅率,各檔稅率見表1。
假定一個精裝修樓盤扣除項目是1億元,銷售額是4億元,其納稅額的計算如下:
增值額=4-1=3(億元)
增值額與扣除項目比率=3÷1=300%
增值額超過扣除項目金額的200%,適用60%的稅率'其簡便計算公式為:
土地增值稅=增值額×60%-扣除項目×35%=3×60%-1×35%=1.45(億元)
即要交納1.45億元的土地增值稅。
如果通過裝修,購買家具等分拆總體銷售額,把房產的銷售額降為3億元,盡管適用的稅率沒變,但節稅效果明顯:
土地增值稅:增值額×60%一扣除項目×35%=2×60%-1×35%=0,85(億元)
關鍵詞：營銷 涉稅風險 防范策略
一、打折優惠
打折優惠是房地產開發企業最為普遍的一種營銷策略。在促銷不見成效情況下，“降價”自然成為房地產開發企業突圍的主要方法。我們經常會看到這樣的打折促銷活動：“成本價開盤，本周認籌額外8.5折，送1500元/平方米豪裝”、“精裝公寓項目，一次性付款享受9.3折、按揭貸款享受9.4折”、“交5000元抵3萬元，周末還有特價房”等。上述這些促銷方式，實際上就是價格直降，最大限度地讓利給購房人，卻贏得了買房人的認可，對資金的快速回籠起到了良好效果。
二、墊付首付
在樓市低迷的時候，不少房地產開發企業打出了“首付分期付款”、“一成首付”的方式促銷。無論是“一成首付”還是“首付分期”，都是為了吸引顧客，加速回籠資金的促銷手段。房地產開發企業為購房者墊付首付，為其提供一筆半年至一年期的“免息”房貸，以一般住宅市價120萬元～150萬元/套計算，墊款首付款約為40萬元～50萬元，期限為2個月～1年，購房者約可省1萬元～2萬元貸款利息。房地產開發企業銷售的無論是期房還是現房，預收資金時都具備納稅義務，均應該按規定繳納營業稅以及預繳土地增值稅、企業所得稅等。
三、買房送禮
在制定“買房送禮”類營銷策略時，應關注個人所得稅代扣代繳問題：
1.企業在活動答謝以及業務宣傳等活動中，隨機向本單位以外的個人贈送禮品，如在開盤活動時向所有前來的客戶贈送的小禮品，按照“其他所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。如果企業愿意承擔這部分的個人所得稅，就不需要向客戶收繳，但是這部分承擔的個人所得稅不得在企業所得稅稅前扣除！
2.企業在向個人銷售商品（產品）和提供服務的同時給予贈品，如房地產開發企業采用“買一送一”的促銷手段，所贈送的自產開發產品（如買房送車庫）是不需要繳納個人所得稅的；如果是贈送的旅游項目，如歐洲10日游等，就需要按照“偶然所得”項目繳納個人所得稅；但是，如果是贈送的空調、洗衣機或者是小汽車等實物就不是簡單的個人所得稅的問題了，這還會涉及到企業的“兼營業務”需要繳納增值稅及相關的附加稅費，同時需要繳納個人所得稅。
四、購房補貼
一些房地產開發企業針對非普通住宅產品給予契稅補貼，如針對別墅、面積超過144平方米以上的商品房等，給予高于普通住宅部分的契稅補貼；有些房地產開發企業針對購買人不同時間段的物業管理費補貼，如購房免3年物業管理費等。對這類營銷策略，不如采取直接的折扣銷售策略來得簡單和實惠，不僅客戶繳納契稅的納稅基數降低，而且，企業承擔的應由個人繳納的契稅不能在企業所得稅前扣除，而且，需承擔按照“偶然所得”計算的個人所得稅。
五、售后回購
在商業地產以及車庫的銷售過程中，一些房地產企業為了吸引客戶，承諾客戶購買后一段時間內，客戶可以要求房地產企業按照約定的價格回購其銷售的產品。這種營銷策略，雖然其合同或協議的內容千差萬別，但概括起來可以分為三種情形：一是銷售方沒有回購的選擇權，且回購價格確定；二是賣方有回購選擇權；三是買方有要求賣方回購的選擇權。一般來說，第一種情形商品所有權上的風險與報酬并未真正轉移給購買方，房地產開發企業仍對售出商品實施控制，不符合收入確認的條件，不能作為銷售業務來處理，僅能作為融資業務進行處理。后兩種情形，則應具體分析每項交易的實質，根據行使選擇權的可能性大小，以及商品所有權上的主要風險和報酬轉移與否，確定是否符合收入確認條件如果符合收入確認條件，企業和客戶就商業或者車庫簽訂或者辦理了產權過戶手續，盡管企業與客戶簽有回購協議，但是，根據稅法規定，企業仍然需要分別按照銷售和購進不動產兩項業務處理，這樣企業就會承擔兩次銷售不動產的營業稅及其附加稅費、所得稅、印花稅等。如果不符合收入確認條件，雖將商鋪賣給了客戶，雙方簽訂了合同但尚未簽證、辦理相關產權過戶手續，就可以視為一種融資業務，可以通過變更合同或者協議的方式解決。
六、售后返租
售后返租是一種特殊銷售方式，是指房地產開發企業在銷售商品房給客戶的同時，與客戶簽訂該房的租賃合同。在售后返租方式下，在房地產開發企業與客戶之間，房地產開發企業同時是承租人，客戶同時是出租人；在房地產開發企業與入駐商戶之間，房地產開發企業又是出租人，商戶則是承租人。簡單地說，就是房地產開發企業將其開發的商鋪、商品房、酒店、度假村等物業劃分成小面積出售給購買者。隨后與客戶簽訂返租合同，讓客戶將物業返租給房地產開發企業，在一定期限內，由房地產開發企業以固定利率包租。
參考文獻：
關鍵詞：房地產 關聯企業 轉讓定價
隨著我國轉讓定價稅制的進一步完善，稅務機關反避稅的矛頭開始指向內資企業，有關聯交易的房地產企業更是稅務機關反避稅關注的焦點。在實務中，房地產開發企業通過設立建筑安裝工程公司、設計公司、裝飾公司、物業管理公司等關聯企業，在大量的關聯交易中實行轉讓定價，使得成本和利潤在關聯企業之間重新分配，從而達到避稅的目的。如果各關聯企業的企業所得稅征收方式和稅率一致，轉讓定價不會必然導致企業所得稅避稅，但會嚴重影響地稅部門的土地增值稅的征收。
2011年12月13日-15日，全國地稅系統反避稅工作會議在山東舉行。本次會議對房地產行業的反避稅問題進行了深入探討和研究，并對有關房地產企業的反避稅調查工作做出了具體部署。對于內資房地產企業的反避稅，不是利用傳統的稽查手段，而是利用轉讓定價的理論和方法對房地產關聯企業之間的交易進行反避稅調查和調整。對于內資房地產關聯企業的轉讓定價管理，也不再局限于對企業所得稅的關注，而是進一步拓展到了土地增值稅、營業稅等與房地產關聯交易相關的各項稅收。
一、房地產關聯企業的認定
所謂房地產關聯企業，是指在房地產開發與經營中與其他企業之間存在直接或間接控制關系或重大影響關系的企業，包括總機構與分支機構、母公司與子公司、同一總機構的不同分支機構、同一母公司的不同子公司等。
根據企業所得稅法實施條例釋義第一百零九條的規定，構成關聯關系的主要有以下八種情形：
1、相互間直接或間接持有其中一方的股份總和達到25％或以上的；
2、直接或間接同為第三者擁有或控制股份達到15%或以上的；
3、企業與另一企業之間借貸資金占企業自有資金50％或以上，或企業借貸資金總額的10％是由另一企業擔保的；
4、企業的董事或經理等高級管理人員一半以上或有一名常務董事是由另一企業委派的；
5、企業的生產、經營活動必須由另一企業提供的特許權利才能正確進行的；
6、企業生產經營購進的原材料、零配件等是由另一企業所控制或供應的；
7、企業生產的產品或商品的銷售是由另一企業所控制的；
8、對企業生產經營、交易具有實際控制的其他利益上相關聯的企業（包括家族、親屬關系等）。
二、房地產關聯企業轉讓定價分析
房地產關聯企業轉讓定價是指房地產集團公司內部或關聯企業之間為了實現其整體戰略目標，在銷售貨物、提供勞務、轉讓無形資產等時違背市場交易原則而內部制定的價格。房地產關聯企業之間的轉讓定價將導致收入和費用在關聯企業之間的重新分配，從而達到避稅的目的。
在實務中，房地產關聯企業的關聯交易類型呈現多元化趨勢，轉讓定價表現形式日趨復雜化。具體包括：
1、貨物購銷業務中的轉讓定價
貨物購銷業務中的轉讓定價主要表現在關聯企業之間在購銷建筑施工設備、原材料以及完工產品銷售等業務活動中，利用“高進低出”或“低進高出”的手段，將成本和利潤在關聯企業之間重新分配。例如，房地產開發公司高價從關聯企業購入施工設備或者是建筑材料，從而增加房地產的開發成本，增加土地增值稅的扣除項目，從而達到少繳土地增值稅的目的。深圳某房地產公司低價向其關聯公司轉讓剛建成的商業大樓，構成了房屋銷售中的轉讓定價。在房地產關聯企業轉讓定價交易中，有形貨物購銷占有非常重要的地位。
2、勞務提供業務中的轉讓定價
勞務提供業務中的轉讓定價主要表現在關聯企業之間通過支付設計、管理、廣告、咨詢等勞務費用的高低，影響房地產關聯企業的成本和利潤。比如，房地產開發企業通過設立關聯建筑管理公司，通過建筑管理公司可列支開發直接費用，以提高開發成本，減少土地增值稅，同時也減少了企業所得稅。廣東某大型房地產公司下設全資設計公司、文化公司、技術咨詢公司，各子公司一年收到母公司設計、宣傳策劃、咨詢費高達上億元，然后再通過購買母公司的藝術品作為各子公司的固定資產，以完成最后的利潤轉移。
3、無形資產交易業務中的轉讓定價
無形資產交易業務中的轉讓定價主要表現在關聯企業之間專利、專有技術、商標、商譽等無形資產的轉讓不按該類交易的市場價格收取特許權使用費，或故意將土地使用權在關聯企業間轉讓，從而影響房地產關聯企業的成本和利潤。如：福州某房地產開發公司取得政府劃撥地使用權，又將該塊地轉讓到其全資子公司名下開發房產，其增值額在土地增值稅的免征范圍，從而規避了土地增值稅。
4、資金融通業務中的轉讓定價
資金融通業務中的轉讓定價主要表現在關聯企業之間通過貸款利率的高低來影響房地產關聯企業的成本費用。例如，房地產集團母公司向房地產開發子公司提供貸款，收取高利息，從而增加房地產開發子公司的費用。
三、房地產關聯企業轉讓定價的動機
1、可以規避部分企業所得稅。根據《中華人民共和國企業所得稅法》的規定，我國企業所得稅的基本稅率為25%，但對于國家重點扶持的高新技術企業和小型微利企業分別實行15%和20%的優惠稅率。根據納稅人的不同情況，企業所得稅的征收方式分為查賬征收和核定征收。房地產關聯企業通過轉讓定價，使得成本和利潤在關聯企業之間重新分配，規避部分企業所得稅。臨沭縣某房地產公司通過新投資成立一家建筑施工企業（其企業所得稅實行核定征收方式），二者構成關聯企業，其開發項目多由該施工企業承建。在施工過程中，建筑施工企業通過高開發票，增加建筑安裝成本，轉移利潤到關聯企業。雖然建筑施工企業按發票金額繳納了3%的營業稅，但由于關聯施工企業采取核定征收方式計算繳納所得稅，這部分轉移的利潤在施工企業相當于乘以應稅所得率后再乘以適用稅率計算繳納所得稅，整體少繳了25%企業所得稅。
2、可以少征土地增值稅。土地增值稅是對納稅人轉讓房地產的收入減去稅法規定的扣除項目金額后的余額為計稅依據，依照四級超率累進稅率征收的一種稅。對房地產企業來說，轉讓房地產的收入和扣除項目金額會直接影響其土地增值稅金額，轉讓收入越低，扣除項目越大，增值率越低，企業的適用稅率也會越低，從而減少應繳納的土地增值稅額。房地產企業通過轉讓定價，以低于市場的價格轉讓房地產，或者以高于市場的價格向關聯企業支付安裝工程費、設計費等途徑來增加扣除項金額，從而減少增值額，最終少繳土地增值稅。成都某房地產公司低價向其關聯公司轉讓房產，構成房屋銷售中的轉讓定價，涉案稅額達180余萬元，涉案稅種不僅涉及企業所得稅、營業稅、還涉及土地增值稅。
四、房地產關聯企業轉讓定價涉稅風險
自2002年以來，房地產行業多次被列入全國稅收稽查的重點行業。目前中國反避稅法律體系已基本建成，稅務機關已經擁有足夠的法律武器和技術手段對轉讓定價進行調查和調整，房地產關聯企業的轉讓定價已經成為稅務機關反避稅關注的焦點。
根據國家稅務總局的反避稅工作精神，各地稅務機關對于房地產關聯企業的轉讓定價監管將會日益嚴格，全國范圍的行業聯查也極有可能展開。在這種新趨勢下，有關聯交易的房地產企業如何規范關聯交易，調整定價策略，有效預防、控制、避免轉讓定價風險成為一項頗具挑戰性的工作。
1、規范關聯交易。房地產企業要充分了解企業自身的關聯交易情況，正確認識轉讓定價的稅務風險，按照《特別納稅調整實施辦法》的有關規定進行關聯交易，對關聯企業之間的關聯交易及所采用的定價策略及時進行審閱和調整，保證交易價格的公允性，規范納稅行為，有效預防對于轉讓定價稅務審計的風險。
2、重視關聯申報。有關聯交易的企業向稅務機關申報關聯交易情況，是法納稅人的基本義務，不履行義務就會受到處罰，企業很可能被列為稅務機關轉讓定價調查的重點對象之一。全國地稅系統反避稅工作會議明確指出要利用轉讓定價手段，要求房地產行業各相關企業提供關聯交易的資料，并在全國實現聯查。《特別納稅調整實施辦法》列出的關聯交易類型主要包括有形資產購銷、無形資產使用、提供勞務和資金融通四大類，房地產企業要對企業內部的關聯交易進行準確界定和分類，在填報《土地增值稅清算申報表》時，如實披露房地產企業關聯交易的詳細情況，據實填報《企業年度關聯業務往來報告表》。存在重大關聯交易的企業應當向轉讓定價專業人士尋求幫助，以控制并降低轉讓定價風險。
參考文獻：
關鍵詞：營改增；房地產；涉稅風險
在我國財稅改革歷史上，共有過三次重大財稅改革，而營改增是我國三次重大財稅改革中最重大的一次。營改增是我國“十二五”規劃提出的重點稅制改革方案，2012年首次在上海進行試點，2015年將房地產產業納入營改增試點范圍，2016年5月營改增試點全面推向全國全行業。但是由于營改增后增值稅的核算難度遠遠大于營業稅的核算難度，因此營改增后存在諸多的營業稅涉稅風險。根據以往研究發現，涉稅風險主要包括進項稅額扣除中的涉稅風險、特殊業務未做視同銷售處理的涉稅風險、取得價外費用中隱含的涉稅風險、轉讓自行開發房地產時地價款扣除的涉稅風險。這些風險是如何形成的且如何去規避這些風險是當下營改增后房地產業管理實踐與理論研究的重點課題。本文試圖基于房地產業營改增的基本梳理，著重探討營改增后房地產業面對的增值稅風險是怎樣的，如何規避這些風險。
一、房地產業“營改增”概述
營改增對房地產業的影響非常大，既有積極影響又有消極影響，其中積極影響體現在稅負減少、業務整合、納稅籌劃等，由于增值稅是價外稅，營業稅是價內稅，根據以往研究計算可知，營改增前后的平衡率是56%，即如果房地產企業的毛利率在56%以下，那么營改增會降低企業的稅負，增加企業利潤，但如果房地產企業的毛利率在56%以上，那么營改增將會為企業帶來稅負的增加，經研究機構測算我國大部分房產企業毛利率均在56%以下。且根據測算，原來的營業稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅等綜合稅率為14.97%，而營改增后的綜合稅率為14.49%。因此營改增降低了房地產產業的稅負成本。消極影響主要體現于財務報表，例如增值稅抵扣是在取得增值稅發票后進行的，而增值稅發票是工程結算時取得，折舊需要房地產企業墊付大量資金，房地產是一個資金密集型產業，墊付資金對其而言具有巨大挑戰性。實際上，營改增對產業的最最直接的利益主要體現于可以進行稅負抵扣和避免重復征稅兩個方面。
二、“營改增”后房地產業增值稅涉稅風險
(一)進項稅額扣除中的涉稅風險
房地產業是一個資金密集型產業，涉及到眾多領域的增值稅發票，而進項稅額可以抵扣，但是在增值稅抵扣時容易形成五方面風險。一是房地產業的建筑工人、拆遷補償費用等無法取得增值稅發票，不得抵扣。二是在開發階段，從小規模納稅人購買的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地產自己生產的石灰、瓦、磚等，這些均不能進行增值稅抵扣；采用“甲供材”模式或者清包方式支付施工單位的費用(如設備費用、土建工程施工費、臨時設施、三通一平的施工費)均不能進行抵扣；在開發階段支付給政府部門的報批報建費不能抵扣，主要包括招投標管理費、拆遷管理費、散裝水泥集資費、消防配套設施費、人防報建費、交易中心手續費、標底編制費、質檢費、安檢費等。三是期間費用中娛樂服務和居民日常服務、餐飲服務、貸款服務、購進的旅客運輸服務的費用均不能抵扣進項稅額。此外，在建筑期間的交際支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常損失，在材料等運輸過程中的非正常損失不得抵扣；五是過渡期間營改增之前交易的材料，在營改增之后取得增值稅發票不得抵扣。
(二)特殊業務未做視同銷售處理的涉稅風險
增值稅核算中有諸多情況需要做視同銷售處理，否則容易少抵扣增值稅。一是將購買的貨物、委托生產的貨物、自產的貨物用于贈送、分配、投資，將委托生產的貨物、自產的貨物用于個人消費或者集體福利，將代銷貨物用于出售，均視同銷售處理。二是將固定資產作為入股資本需要繳納增值稅，視同銷售；固定資產(自建房產)轉化為投資性房地產，視同銷售；但是在營改增前以固定資產進行利潤分配是不需要繳納營業稅的。因此，一些視同銷售的情況，如果不及時繳納增值稅，會產生稅款滯納金。
(三)取得價外費用中隱含的涉稅風險
價外費用的內容很多，主要是指企業銷售商品、提供勞務過程中發生的除價款之外的各種性質的收費，它主要包含看房費、訂金等，以及代其他部門收取的一些費用，如煤氣費印花稅、電視初裝費等。首先，如看房費、訂金等價外費用是否要征收增值稅，目前沒有明確的規定，但是可以通過相關法律進行抵扣，例如《房地產所得稅法》中有規定，只要是以簽訂合同為前提，就可以將其納入銷售收入。因此，通常這些價外費用是不征收增值稅的。其次，如煤氣費印花稅、電視初裝費等代收費用，若以房地產名義收取，則需要繳納增值稅，若以委托方名義收取，則不征收增值稅。
(四)轉讓自行開發房地產時地價款扣除的涉稅風險
國家相關文件規定，房地產銷售額的計算需要扣除當期允許扣除的土地價款，當期允許扣除的土地價款主要是當期銷售房地產項目建筑面積與房地產項目可供銷售建筑面積之比，再乘以支付的土地價款。但是現實中經常會以返還的形式進行扣除，因此在財政稅票上的金額不能作為扣除土地價款的計算依據，而需要扣除返還的土地出讓金。所以轉讓自行開發房地產時地稅價款存在少繳納增值稅的風險。
三、“營改增”后房地產業涉稅風險防范措施
(一)強化票據管理，完善稅務籌劃
增值稅與營業稅相比，有兩個顯在的好處，一是避免了重復征稅，二是可以進行進項稅額抵扣。避免重復增稅的原因是由于增值稅以增值額為計稅基礎，但是這一基礎是通過進項稅額抵扣實現的。因此，票據管理成為了防范涉稅風險的重中之重。一是對上交票據嚴格把關，嚴禁不合格票據報銷；二是注重供應商的選擇，盡量少與小規模納稅人合作，多與農業相關的產品供應商合作，因為增值稅對農產品具有一定的優惠政策；三是簽訂合同時，要嚴格把控發票取得時間，減少票據時間延遲導致企業資金墊付。其次，要完善稅務籌劃，一是由于房地產業是資金與勞動密集型產業，墊付金額大，生產周期長，因此企業必須與當地納稅部門交流溝通，減少納稅申報時間；二是重點關注當地、產業等不同領域、地域的優惠政策，盡一切可能靠攏產業政策，享受政策納稅優惠；三是對銷售環節進行納稅籌劃，例如裝修的增值稅稅率是6%，房產的增值稅稅率是11%，如果不進行分離將會從高征收，因此在銷售時要分離。
(二)強化內部會計人員培訓
以上四種風險涉及到的會計核算非常復雜，因此強化內部會計人員培訓是一個非常重要的防范措施。一是對財務人員的專業知識和稅法知識進行定期培訓，了解增值稅的核算方式和財務風險潛在點，將風險潛在點進行歸納總結；二是轉變財務人員的觀念，營業稅核算是簡單化、統一化的核算方式，而增值稅核算是復雜化的核算方式，財務人員不能再以懶散、簡單的工作態度對待票據核銷，好的財務人員可以在營改增后減少企業的稅負成本，而不稱職的財務人員則可能高于原來的稅負成本；三是增值稅納稅申報采用互聯網電算化，必須強化內部財務人員計算機應用能力，快捷、準確的填報納稅信息。
四、結語
營改增作為我國有史以來最大的財稅改革，對原來征收營業稅的產業具有重大影響。房地產作為我國十年來驅動經濟發展的重要產業之一，固然也不例外。但是營改增后將會帶來一系列的風險，如何去規避這些風險是當下需要思考的問題。本文基于四種涉稅風險，提出了兩種防范措施，但是限于房地產業營改增實踐依據不足，本文并不能很詳細以實踐數據支持理論推演，期望后續研究可以進一步深入探討。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產企業；所得稅匯算；扣除項目；涉稅風險
企業能否依法納稅申報，是企業誠信納稅與稅局依法征稅博弈的結果。就房地產企業所得稅匯算清繳扣除項目而言，明確涉稅風險與防范方法非常重要，與之相對應的《房地產企業所得稅匯算收入項目涉稅風險與防范》亦然，企業辦稅會計不能等閑視之。
一、房地產企業所得稅匯算扣除項目的特別事項
按規定區分開發成本與期間費用、開發成本與銷售成本的界限，是房地產企業在企業所得稅匯算清繳中合理確認扣除成本費用范圍的關鍵。因為，只有銷售成本和符合稅法規定期間的費用才可以在當期企業所得稅前直接扣除。開發成本是指房地產企業在對開發產品（如土地、房屋、配套設施、代建工程）開發過程竣工結算前所實際發生的六項成本費用（包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共設施配套費和開發間接費用等各項支出）之和；期間費用是指房地產企業當期實際發生的管理費用、財務費用和銷售費用；銷售成本是指房地產企業按當期可售面積單位工程成本和已實現銷售的可售面積確認的成本，是已實現對外銷售的土地、房屋等相應的開發成本。
二、房地產企業所得稅匯算扣除項目的涉稅風險
（一）取得土地使用權支付金額
取得土地使用權所支付的金額是指用地單位通過招標、拍賣、掛牌、協議等方式為取得國家某一地塊一定年限的土地使用權而支付的金額。取得土地使用權支付金額的涉稅風險點是：取得的土地使用權是否合法有效；購買土地使用權的價格和所支付的款項是否合理和獲取了合法有效的憑證；企業取得的土地使用權所支付的金額是否與取得同期同類土地使用權價格相匹配；是否將同一土地使用權價值在多個開發項目間明確分配比例和正確計算具體金額；取得土地使用權支付金額是否含有關聯方的費用；有無將期間費用記入取得土地使用權支付金額的情形；有無預提取得土地使用權支付金額的情形等。
（二）土地征用及拆遷補償費
取得土地開發使用權（或開發權）除了發生土地買價外，還要向當地市政交納紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費和管線鋪設費等的大市政配套費，土地閑置費、土地使用費、契稅、耕地占用稅，以及拆遷補償、安置及動遷支出等各項費用。土地征用及拆遷補償費涉稅風險點是：企業是否據實列支大市政配套費，包括紅線外“三通一平”等的建造費和管線鋪設費；企業是否多報拆遷戶數、虛增補償標準，以虛列拆遷補償費支出；征用土地、拆遷安置等實際支出是否存在明顯的超計劃現象；支付給自然人的拆遷補償款所需的拆遷或回遷合同和簽收花名冊是否與相關賬目一致；是否按規定扣除了發生的由政府或他人承擔已征用和拆遷土地上的扣除項目。
（三）前期工程費
企業在取得土地使用權并開發權之后，開發項目在正式開發前期發生的圖書資料費、招募工人費、項目招標費、工程監理費、書立公證費、工程咨詢費，項目規劃、設計、可行性研究費，水文地質勘察、測繪、場地“三通一平”、臨時設施費費，以及預算編審費和其他等都屬于前期工程費用。前期工程費的涉稅風險點在于：前期工程費的各項實際支出與概預算或計劃是否存在明顯異常且有正當理由；是否虛列前期工程費或沒有取得合法有效憑據；土地開發費用是否未按稅收規定扣除；該期間發生的職工福利費、勞動保險費、工會經費、職工教育經費、廣告宣傳費和業務招待費等，由于受扣除比例制約，企業是否依法納稅調整。
（四）基礎設施費
開發產品在開發過程中，為建造與之相關的各項基礎設施（包括供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊和照明等設施），以及道路和園林環境工程（包括環境衛生、園林綠化等）等，必然發生一定數額的設備及安裝費用。這些實際發生的費用，房地產企業都應該在開發成本――房屋（基礎設施費）項目中歸集?；A設施費的涉稅風險點在于：各項基礎設施費是否取得合法有效的憑證；是否有開具金額明顯不合理的各類憑證或含有其他企業的費用；是否將期間費用記入基礎設施費或預提該費用；是否屬于建安工程施工圖預算項目之外、小區紅線以內的社區管網工程費和園林環境工程費。
（五）配套設施費
在開發項目中，與購買房屋所在小區建設相配套的停車場（庫）、配電房（室）及設備、鍋爐房（室）及設備、假山假水、水泵房（室、井）及設備、健身娛樂設施、公廁、消防用房及設備、公告牌、門衛室、會所、學校、商場、飯店等各種公共建筑所實際發生的支出，企業都在開發成本――房屋（配套設施費）項目中歸集。這里的配套設施是指企業不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的、沒有產權及其收益權的公共配套設施支出，如會所、文化站、學校、商場、飯店、醫院、銀行等，屬于可有償轉讓的公共配套設施。配套設施費的涉稅風險點在于：各項公共配套設施費用是否取得合法有效的憑證；有多個開發項目的公共配套設施費是否與基礎設施費分項目、分明細核算；是否將期間費用記入公共配套設施費用或預提；概預算費用與實際費用是否存在明顯異常且有正當理由；有償轉讓或自用配套設施是否單獨核算成本；是否混淆核算或不正確劃分有償轉讓（或自用）配套設施與不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施的成本。
（六）建筑安裝工程費
開發項目開發過程中實際發生的屬于“建筑安裝工程施工圖”預算項目內的各項建筑安裝費用（包括甲供材料）支出，企業應該在開發成本――房屋（建筑安裝工程費）項目中核算。建筑安裝工程費涉稅的風險點如下。若為自營方式，簽訂虛假單項合同，非法取得發票，虛增建安費用；出包工程完工后，決算工程成本與概預算工程成本是否存在明顯異常；若存在，應當進一步審查相關賬目與施工合同是否相符且理由正當、憑據合法；是否利用關聯方承包或分包工程，增加或減少建安成本造價；工程預付款、備料款是否依合同約定支付；甲供材料是否供應到施工現場并向施工單位結算甲供材料價款、抵作工程進度款。若為自營方式：工程所發生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證；是否按規定進行會計處理和稅務處理。
（七）開發間接費
開發間接費是指房地產企業內部獨立核算單位為管理和組織開發項目而實際發生的現場管理費用、籌資費用、基金、質檢費和其他等各項費用。對開發間接費的審核重點在于：各項費用是否取得合法有效憑證；若有多個開發項目，是否分項目核算或是否將完工前實際發生的費用直接攤入相應的成本核算對象；是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目或含有其他企業的費用或列支了期間費用；是否存在開具金額明顯不合理的各類憑證；是否預提開發間接費用。
（八）期間費用
期間費用涉稅風險點在于：未按配比原則結轉各項期間費用，混淆了成本核算對象；各項期間費用沒有依法取得合法有效憑證，擴大了期間費用列支范圍及標準；屬于成本對象完工前發生的利息是多個開發項目應該承擔的，但完工后未配比計入相關成本對象，而全額計入了當前收益；借款合同條款不符合有關規定；從非金融機構（包括向關聯企業）取得的借款，不能提供金融機構同期同類貸款利率情況說明；預售收入作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費的計算基數，多列管理費用。另外，廣告業務宣傳費、職工福利費、職工教育經費和業務招待費等未按規定納稅調整。
三、房地產企業所得稅匯算扣除項目的風險防范
房地產企業所得稅匯算扣除項目的風險防范就是除了嚴格按照稅法規定核算并扣除工資薪酬、職工福利、職工教育經費、工會經費、“五險一金”、廣告宣傳費和業務招待費等外，對房地產企業特有的各種稅前扣除項目或內容，需要特別注意納稅調整的個別事項的涉稅風險的預防與規范。
一是對截至目前已經建造完工的開發產品（房屋或土地）應負擔的成本費用，按照自用開發產品（固定資產或無形資產）、庫存開發產品和已銷售開發產品進行分配。其中，應在當期納稅申報時扣除的，只是已銷售開發產品負擔的部分，而自用開發產品的計稅成本按規定通過折舊或攤銷扣除；未出售開發產品的計稅成本應在企業實現對外銷售的納稅期間依法申報扣除。
二是取得土地使用權所支付的金額不應該與相同地段、同一期間、類似檔次開發項目存在明顯差異，否則必須有正當理由并取得合法有效憑據。
三是實際發生的前期工程費能分清成本對象的，應直接記入“開發成本――房屋（前期工程費）”賬戶；應由兩個及以上成本對象負擔的該費用，應按一定標準將其分配記入有關房屋開發成本對象的“前期工程費”項目。
四是園林綠化費用不是公共配套設施費，年終不可以預提；建安工程施工圖預算項目內的類似支出不得作為基礎設施費；基礎設施費負擔的各項開發成本應按規定分攤和扣除。
五是對開發產品附屬的地下室、車位等配套設施，是否攤入該開發產品成本項目，應當參照開發項目所在地政府有關法規對產權、收入歸屬情況的具體規定。如果企業打算將開發產品附屬的地下室、車位等配套設施作為經營性項目，除對其獨立核算外，還應按規定補充繳納一定數額的地價差價款和人防工程費用。
六是根據施工單位的已完工程進度和《工程價款結算賬單》及其應付工程款，扣除預付工程款、甲供材料款后支付工程進度款，辦理工程結算，預留工程保修金后，再支付工程尾款給施工單位。
七是在計算加計扣除項目基數時，應剔除已計入開發成本的借款費用。
八是超規定標準列支的利息，超比例支付的廣告業務宣傳費、福利費、職工教育經費和業務招待費如實納稅調整。
九是對各項期間費用一定要依法取得合法有效憑證，屬于成本對象完工前發生的利息必須配比計入相關成本對象，屬于成本對象完工后發生的是適時計入當前收益；各項借款合同條款一定符合有關規定；從非金融機構（包括向關聯企業）取得的借款，要能夠提供“金融機構同期同類貸款利率情況說明”，對超過金融機構同類同期貸款利率支付的利息要依法納稅調整。另外，還要審核廣告業務宣傳費、職工福利費、職工教育經費和業務招待費等是否符合規定。
參考文獻：
[1]國家稅務總局.房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法（國稅發[2009]31號）[Z].2009.
