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序論：在您撰寫房地產業法律法規時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
摘要：在當前中國經濟脫實向虛的現實背景下，探究房地產業的長期發展規律具有重要的理論、現實意義。文章根據樣本國家房地產發展的共性特征得出：長期視角下，房地產的發展規律主要取決于GDP增長和置業人群數量的共同作用，兩者任一的快速增長都將引致房價指數的常態性快速增長；若兩者同為平緩增長或下降，房價指數亦隨之同步運動；若發生房價指數單方面大起大落的異步運動情況，便會觸發房地產泡沫過程，給經濟增長造成嚴重的負反饋。
關鍵詞：脫實向虛；房地產業；長期發展規律；國際經驗
一、引言
城市化進程催生了房地產市場，而房地產業則因其顯著的關聯效應而成為國民經濟的主導與支柱產業，因此研究房地產的長期發展規律及其對于宏觀經濟的影響具有十分重要的意義。由于房地產業在工業化進程中的重要作用，以及對于一國產業結構的良序互動和經濟增長的重要支撐和帶動作用，對于房地產發展的規律及其對其他經濟部門和總量經濟影響的研究一直是國內、外學界關注的重點。擇其相關研究文獻簡要綜述如下。國內研究方面。葛揚和眭小燕（2009）綜述了房地產泡沫的形成—破滅機制，及其與宏觀經濟之間的關系。張若雪（2010）在國際比較視角下研究了日本和美國的房地產泡沫，并對中國房地產的供求關系進行了分析。柳德榮（2010）則將住房購買視為長期投資，“通過現金流凈現值、溢價率、內部收益率等指標考察地區住房市場，指出北京、上海、深圳三地的住房價格不合理，不同程度存在泡沫”。王春雷和黃素心（2011）則就北京房價的變動趨勢及影響因素進行了分析，認為匯改推動了北京房價泡沫的形成。程瑤（2012）在國際比較的視角下研究了地方政府對房地產稅收的依賴問題。王學龍和楊文（2012）在國際比較視角下實證分析了中國的土地財政與房地產價格波動的關系，并構建了土地供應限制下的房地產市場均衡模型。程侃和楊斌（2013）在國際比較視角下，通過設計一個新型房價收入比指標，對持久所得、隱性收入與中國房價合理性進行了分析，卻認為中國房價仍是合理的，中國人民的房價負擔能力被低估。國外研究方面。CatteP等（2004）就房地產價格與經濟周期的關系進行了研究，認為房地產上漲期間，通過金融系統帶來的財富效應能夠刺激消費，引致經濟景氣。Hott和Monnin（2008）構建租金模型和供求模型，估計了美國、英國和荷蘭等國的住房基礎價格。IaeovielloM和MinettiR（2008）指出：“在經濟向好時，房價上漲的財富效應增加了負債人的借貸能力和凈資產，也使得抵押品價值上升，這加速經濟周期走強。而房地產和經濟景氣相互增強最終受制于通脹上行和貨幣緊縮，使得負債人的資產縮水和債務狀況惡化，經濟也開始回落?！?/p>
E.Leamer（2008）則研究了房地產與多個經濟周期的關系，認為：“二戰以來美國歷次經濟衰退的主因是房地產泡沫，地產衰退直接影響住房投資和居民消費。即便房價并無顯著下行，但房地產銷售的遲緩也足以導致房地產業、建筑業的收縮和財富效應的消退，經濟下行乃至衰退也往往難以避免”（轉引鐘偉和魏偉，2014）。綜上所述，目前國內、外相關研究已于國際比較視角下從諸多方面分析了房地產發展與各類經濟因素變化之間的關系，分析方法包括定性分析與定量實證，較為全面地涉及了決定房地產發展變化的影響因素，并于一定程度探討了房地產波動與經濟增長之間的關系，這為后續研究奠定了堅實的文獻鋪墊。然而，深入觀察不難發現，當前研究對于房地產的長期發展規律缺乏同時超越地域與短期時限的一般性深入探究與總結，同樣對于經濟增長的影響分析亦局限于局部地域或相對短期的時間序列。這就為本文的研究提供了問題導向和切入點，即在經濟脫實向虛的現實背景下，主要針對房地產業發展的一般特征和長期規律，通過回顧與比較各代表性國家的房地產長期發展實況與共性特征，以期得出關于房地產長期發展機理的規律性總結，從而為我國未來一段時期房地產市場的調整、可能出現的問題以及風險防范提供有益參考。發達國家的房地產進程開始較早，發展較為充分，經歷過明顯的房地產周期現象，例如美國和日本的房地產市場；而新興市場國家的房地產進程則開啟較晚，發展階段較低，發展過程未及充分展開，周期現象不太明顯，例如韓國、中國的房地產市場。本文從發達國家選取美國和日本，從新興市場國家選取韓國，作為研究房地產長期發展規律的樣本國家，通過查閱樣本國家的相關統計數據，進行繪圖處理。以下主要圍繞樣本國家的房地產發展指數與GDP增長、置業人群數量之間的關系展開具體分析與歸納。
二、房地產發展與GDP增長的關系
房地產業是國民經濟的重要產業，其發展和關聯效應必然帶動GDP增長；GDP增長則不僅表征國民收入水平和消費水平的提高，而且表征一國城市化水平和經濟發展水平的提高，因此又必然擴大房地產需求，反向帶動房地產業發展。因此，兩者關聯運動的常態幾乎呈同步運動，即同時增長或同時下降，且增速或減速大體相當。圖1是日本房價指數與GDP增長的運動關聯圖。如圖1所示，1985年“廣場協議”之前，日本的房價指數運動與GDP增長運動總體上步調一致，同為緩速增長；然而1985年~1991年，房價增速驟然提高，兩者由同步運動轉為異步運動，房價指數增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產泡沫的滋生和擴大；1991年~1995年，兩者依然為異步運動，房價指數轉而迅速下降，前一階段積聚的房地產泡沫破滅；1995年之后，兩者基本恢復同步運動，不過作為泡沫經濟的嚴重結果，此時的宏觀經濟陷入長期蕭條，GDP增長乏力。美國的房地產周期現象最為明顯，房地產泡沫頻發，如圖2所示，僅1970年~2010年，就已出現過三次房地產周期和泡沫現象，它們分別是：1975年~1978年，第一次房地產泡沫；1983年~1886年，第二次房地產泡沫；2003年~2007年，第三次房地產泡沫?？v觀這三次房地產周期和泡沫現象，盡管泡沫的破滅誘因不盡相同，但其產生的誘發因素卻都直接源于房價指數增速明顯快于GDP增速的異步運動。由于房價指數增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產泡沫的滋生、擴大和破滅，進而誘發房地產周期性波動。
而在房價指數增速與GDP增速幾乎同步運動的階段，或者GDP增速明顯快于房價指數增速的時期，例如1990年~2000年期間，則沒有出現明顯的房地產泡沫和周期性波動現象。圖3是韓國房價指數與GDP增長的關聯圖。從其房地產發展的歷史看，如圖3所示，由于漢城奧運會效應，自1986年起，韓國的房價指數運動與GDP增長運動開始呈現異步運動特征，房價指數增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產泡沫；1990年，此輪房地產泡沫開始破滅，并于1993年結束；1993年~1996年，韓國的房價指數運動與GDP增長運動依然表現為異步運動，但是與房地產泡沫期不同的是，此時的異步運動表現為GDP增速明顯快于房價指數增速。1997年，亞洲金融危機爆發，韓國的房價指數和GDP增長同時受到劇烈影響，迅速下降，但自此至目前為止，除了2008年全球金融危機的外部沖擊之外，兩者基本恢復同步運動的常態。綜上，縱觀樣本國家的房地產發展與GDP增長之關系，根據其房價指數或土地價格指數與GDP增長聯動的共同特征，可以得出以下結論：房價指數或土地價格指數與GDP的同步運動是兩者關聯運動的常態，這是對于房地產發展和GDP增長互相促進的產業結構效應的一般反映，盡管在發達國家有時也會出現GDP增速明顯快于房價指數或土地價格指數增速的異步運動情況；若是發生房價指數或土地價格指數增速明顯快于GDP增速的異步運動現象，便會誘發明顯的房地產泡沫和周期性波動現象。
三、房地產發展與置業人群數量的關系
美國、日本、中國等國家的統計數據表明，20歲~50歲的人群是住房消費主力人群和購房適齡人群，盡管三個國家的發展階段、模式和文化等都存在明顯差異，但這基本符合消費的生命周期理論。因此，我們用20歲~50歲的人群數量代表置業人群的數量。下面重點檢驗樣本國家20歲~50歲置業人群數量跟房價指數的關系，以視兩者之間是否存在顯著的正相關性。如圖4所示，日本的置業人群數量曲線呈現顯著的階段性，其拐點出現在1973年左右，1973年之前為快速增長期，之后為平緩增長期和絕對下降期。1973年之前，日本置業人群數量以基本穩定的速度快速增長，而房價指數也以基本穩定的速度快速增長，且沒有發生房產泡沫現象，兩者之間表現出顯著的正相關性。1973年之后，日本置業人群數量首先轉入平緩增長（1973年~1995年），繼而平緩下降（1995年以后）；房價指數也隨之轉入平緩增長期（1973年~1985年），且沒有發生房產泡沫現象，此間兩者同樣表現出顯著的正相關性；1985年~1995年，日本置業人群數量平緩增長，而房價指數卻大起大落，兩者不存在正相關性，房地產市場經歷了泡沫過程；1995年之后，日本置業人群數量平緩下降，房價指數亦平緩波動，兩者又恢復正相關性。
觀察圖5，美國的置業人群數量曲線也呈現出階段性，其拐點出現在1998年左右。拐點之前，置業人群數量為快速增長期，房價指數也隨之快速增長，且沒有出現顯著的房地產泡沫現象，兩者呈現明顯的正相關性；1998年拐點之后，置業人群數量進入平緩增長期，而房價指數運動先是經歷了大起大落的房地產泡沫期（2003年~2009年），繼而恢復拐點之前的常態化快速增長，總之，兩者之間不具有明顯的正相關性。關于拐點之后兩者正相關性的打破，房地產泡沫期歸因于市場投機因素，2009年之后（房價指數的常態化快速增長）則歸因于美國的“再工業化戰略”實施所帶來的經濟復蘇。韓國置業人群曲線的拐點出現在1995年左右，如圖6所示。拐點之前，置業人群數量為快速增長期，房價指數隨之快速增長，除了1986年~1993年的房地產泡沫過程之外，兩者基本呈現明顯的正相關性；1995年拐點之后，置業人群數量進入平緩增長和回落期，而房價指數運動卻呈現出拐點之前的常態化快速增長態勢，兩者不具有顯著的正相關性，這種背離運動主要源于這一時期韓國電子、汽車等新興產業的崛起而帶來的經濟快速發展。綜上，縱觀樣本國家房地產發展與置業人群數量的關系，根據其房價指數與20歲~50歲人群數量關聯運動的共同特征，得出以下結論：房價指數曲線與置業人群數量曲線的明顯正相關是兩者關聯運動的常態；若發生房價指數運動背離兩者正相關性的大起大落現象，便會觸發房地產泡沫和周期現象；但是同時存在著在置業人群數量平緩增長或下降階段上，GDP的快速增長破壞兩者聯動正相關性的可能，即GDP的快速增長引致房價的快速增長。
四、結論
縱觀樣本國家的房地產發展歷史，通過以上分析可以發現，房地產的發展在根本層面上受到GDP和置業人群數量的綜合作用，這些經濟因素相互聯系，共同決定著房價指數的變化。根據樣本國家房地產發展的共同特征，概而言之：當城市化率越過拐點而轉入平緩增長階段后，房價指數運動主要取決于GDP和置業人群數量的變化，兩者任一的快速增長都會引致房價指數的快速增長；若發生房價指數單方面大起大落的異步運動情況，便會觸發房地產泡沫過程，給經濟增長造成嚴重的負反饋，破壞經濟的正常發展進程。從長期看，房地產發展在根本上亦主要取決于GDP和置業人群數量兩因素的共同作用，兩者任一的快速增長都將引致房價指數的常態性快速增長；若兩者同為平緩增長或下降，房價指數則隨之同步運動。此為基于國際經驗總結的房地產長期發展規律，在當前中國經濟脫實向虛的現實背景下，對于調控房地產健康發展具有重要的理論向導意義。
參考文獻：
[1]葛揚，眭小燕．房地產泡沫化機理及其影響研究評述[J]．經濟學動態，2009，（11）：125-130．
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關鍵詞：房地產；發展現狀；市場風險；法律規制
房地產問題是社會各界十分關注的熱點，國家在房地產市場風險規制中，如何進行角色定位，有效限制和協調權力配置，強化國家責任，完善各項財稅、土地、金融、住房保障制度，從法律的角度解決以上問題，在現有法律制度的基礎上進行房地產市場風險法律規制體系建設，也就成為了法學界需要解決的任務。
一、我國房地產行業發展現狀
隨著國家政策的導向，“去庫存，去杠桿”政策的實施，一二線城市房價只增不減，二線城市房產庫存仍然是無人問津，此尷尬現象也是引人深思的。房地產行業存在如下問題：
（一）主要城市房價增長過快
2003年以來房價一路飆升，全國各大中城市房價上漲多呈提速態勢，雖然2015年中央出臺了“史上最嚴厲的調控政策”，但是高昂的房價仍是普通民眾無法承受的。
（二）房地產市場秩序不規范
我國房地產市場秩序混亂，因為缺少監管，或者相關部門執行不力，開發商的問題尤為嚴重，囤積土地、炒買地皮，違規建設、增加層數、突破規劃、虛假宣傳、哄炒房價，拖欠偷逃稅款等行為時有曝光。所有這些無不是對房地產市場的干擾，無不是對消費者權益和國家利益的侵害。由此可見，健全市場監管制度，落實監管措施，建立監管責任追究制度，任重道遠。
（三）房地產信息披露機制不完善
目前，我國的房地產市場還沒有建立起一個統一、規范的價格信息平臺，市場參與者無法獲得準確的信息，政府各部門信息不對稱，不準確現象非常嚴重。市場參與者在獲得信息的過程中普遍遇到信息取得較難，存在信息失真滯后等問題。
二、當前房地產市場法律規制存在的問題
（一）權力缺乏有效配置
房地產市場風險規制的權力是法律授權的權力。由于房地產市場風險法律規制涉及的范圍很廣，具體包括產業、計劃、投資、金融、財政、稅收、土地、住房保障等多種法律制度，不同的法律制度在設計上的規范原則、調整方式都不相同，需要一部宏觀調控基本法進行統一，對宏觀調控領域從法律制度上進行規范，協調不同層次、不同領域法律規范的關系。從實踐上來看，房地產市場風險規制需要中央的地方的配合，宏觀調控和市場監管是統一的，中央和地方在發揮規制作用的同時均需要以對方行為效果作調整，地方的積極配合是中央規制行為有效發揮作用的重要條件，但實踐中效果并不理想，中央與地方互相制約、掣肘。
（二）方式缺乏法律依據
房地產市場風險預防采取規制方式為零散的通知及相應的實施規定。無論通知還是通告都不能滿足房地產市場風險法律規制體系要求達到的形式要件，不是正式的法律淵源。這些通知在制定上質量不高，連續性較差，未能洞察市場根本問題，在實施效果上，常常難以達到預期目的，這樣的規制方式顯然會為人所詬病。其中以限購令的爭議最大。
三、房地產市場風險法律規制的對策
（一）健全金融法律體系
房地產市場風險爆發的一個主要特征就是金融風險。銀行是我國目前房地產金融市場的主導，房地產開發所需資金對銀行貸款有很高程度的依賴性，市場風險集中，y行很難監控借款人對貸款的使用情況，壞賬風險較高。一旦風險失去控制，銀行將承受難以挽回的巨大損失。在我國房地產金融市場不斷發展的當前，建議從加強金融監管和創新金融手段、分散風險兩大方面完善房地產市場金融體系。
（二）完善土地法律體系
九層之臺起于壘土，土地是房地產市場發展的基礎，通過調整房地產市場土地供應量與供應方式，促使房地產市場主體相應作出調整，對房地產市場進行調控，建議通過合理土地規劃、土地出讓、土地價格指導、嚴格法律責任的方式，完善房地產土地法律制度。
（三）完善住房保障法律制度
房地產市場自身的調節作用不足以滿足不同群體的住房需求，政府需要承擔更多的責任，為低收入群體提供基本住房保障。強化政府住房保障責任，完善住房保障標準。
房地產市場涉及全社會和每個人的根本利益，房地產市場風險過重影響了我國經濟的平穩發展。在房地產業快速崛起的同時，產生了許多影響房地產市場運行的風險，盡管國家不斷采取多種手段，試圖解決房地產市場中存在的問題，但在此過程中，也暴露了我國房地產市場風險規制中許多亟待解決的法律問題，國家如何對市場風險進行有效規制，合理規制，依法規制，這是我們必須要解決的一大難題。筆者期待，在各方不斷努力和通力合作之下，定能夠實現對房地產市場風險的有效規制，希望本篇論文能夠對房地產市場風險法律規制略盡綿薄。
參考文獻：
旅游房地產；發展現狀；解決措施
[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A[文章編號]1009-9646（2011）08-0088-02
隨著我國社會經濟不斷進步，居民消費觀念和消費模式改變，旅游業迅速發展壯大，與房地產業結合形成新型的旅游房地產業，受到專家學者廣泛關注。因此，有必要深入分析研究旅游房地產業在我國的發展現狀與相應對策，為國家規范其發展、企業與公眾對其理性投資提供科學依據。
一、旅游房地產涵義與類型
1.旅游房地產的涵義
旅游房地產是以旅游資源為核心的房地產差異化經營模式，是以其所在區域的旅游功能開發為依托，并期望獲得物業的增值，最終用于銷售的房地產項目[1]。一般研究對象為與旅游業緊密相關的房地產業。
2.旅游房地產的類型
旅游房地產主要具有商業和居住兩種性質。目前比較主流的分法是將旅游房地產按照所有權與使用權分為以下幾種類型：一是分時度假，即客戶支付一定費用即可享受一定時段的使用權，但不具有所有權；二是產權酒店，即將酒店按單位分別出售給投資人，投資人具有所有權，可委托酒店管理公司或分時度假網絡進行管理，用于營業，獲取一定投資回報，同時投資人享有一定時間的免費入住權利；三是主題社區和景觀住宅，主要是將旅游休閑設施與住宅兩大塊拼湊在一起，區別在于前者不出賣產權及使用權給個人，后者實際是商品住宅，可以購買完全產權。
二、我國旅游房地產的發展現狀
近年來隨著我國經濟快速發展，人們的生活水平逐漸提高，且國家出臺一系列政策扶持旅游業發展，同時民眾對生活質量的追求也推動了旅游業發展。因此，與旅游緊密相關的房地產也在我國迅速發展壯大，成為社會熱點。我國的旅游房地產業具有以下幾個鮮明特點：
1.發展迅速，但經驗不足
旅游業的快速發展，使市場對旅游房地產的需求逐漸擴大，需求決定供給，因此眾多房地產開發商紛紛投資其中，使旅游房地產業發展迅速，成為新興的熱門產業。
但是，作為新興產業，沒有豐富的經驗作為指導，在發展過程中不可避免的的出現許多問題。例如旅游房地產對于住房結構的設計與傳統住房設計相比具有明顯差異性，旅游房地產的設計應該更適應旅游顧客的需求；旅游地產的市場營銷也應打破常規，將旅游應用于營銷中，從而吸引以旅游、投資為目的的消費者；由于旅游房地產的顧客流動性大等特點，該種房地產的后期物業管理也不同于傳統物業管理。這些都會對旅游房地產業發展造成不良影響。
2.國家機構、企業相關部門管理不完善
目前國家對于旅游房地產業這一新興的行業未予以足夠重視，因此未設計相關機構來維持該產業的正常運行。當某一項目出現問題時，各部門例如旅游部門與房地產部門之間會以“踢皮球”的方式互相推卸責任，使問題得不到有效解決。
開發旅游房地產的企業同樣由于經驗不足，管理不夠完善，出現眾多問題。不僅資源的不到有效利用，人才得不到有效發展，甚至會影響到社會的和諧穩定，造成不容忽視的后果，從而影響旅游房地產業及其相關產業鏈的發展。
3.相關法律法規不健全
我國關于旅游業與房地產業的法律法規目前比較完善，而將二者結合在一起形成的房地產業的法律法規并不完善。例如，對于產權酒店型的旅游房地產，與國家明確規定的房地產企業不得采取范本銷售或變相范本銷售方式銷售商品房[2]的法律相違背，這就否定了旅游房地產業中產權酒店類型的存在。由于法律法規不健全，不僅無法確保旅游房地產的消費者權益，出現問題后，國家無法根據明確的法律法規做出合理解釋與處理，結果必然是同時損害了多方的利益。
三、針對我國旅游房地產業發展現狀的解決措施
我國旅游房地產業的發展速度快、范圍廣、力度大，但也存在諸多問題，只有及時發現問題并針對問題采取切實可行的策略，才能不斷提高產業發展，使其走上規范之路。針對我國房地產業發展現狀及存在的以上幾點問題，提出如下對策：
1.審視問題，總結經驗教訓
企業在發展旅游房地產的同時，應該將出現的問題分析總結，從而完善旅游房地產業。從社會的可持續發展上，應該在發展過程中注意資源的節約集約利用；從質量上，應加大對旅游房地產的建筑質量、物業管理質量等方面的改善，從人力資源方面，應該注重培養開發、設計、影響旅游房地產方面的專業人才。同時，在開發旅游房地產的同時，還應該注意對旅游業的保護，例如在自然風景區中，應該注意不破壞自然生態環境；在歷史文化保護區中，應該注意開發與使用過程中對文物古跡的保護等。
2.規范機構設置、加強行業管理
針對國家，應設置與旅游房地產業相關的機構和部門來管理相關事務，并對人員配置進行嚴格要求，選擇具有行業素養的專業人才進行管理。針對企業，應加大旅游房地產的開發、營銷等部門的管理力度使整個行業能夠健康有序的發展，使我國的旅游房地產業走上規范化進程。
3.健全法律，加大執法力度
針對目前我國對于旅游房地產業的相關法律法規不健全、出現許多問題難以解決、企業和個人的權益都無法得到合法保障的現狀，國家應該出臺關于相關法律來切實解決這些問題。根據我國發展的實際情況，結合其他法律法規，盡快健全有關旅游房地產的法律法規，不僅要對行政管理部門做出規定，還要對企業行為與個人行為做出保障與約束。隨著問題的不斷出現，應該不斷更新法律法規，以適應旅游房地產業在我國的發展需要，規范行業秩序，保護企業和個人的權利。
綜上所述，面對我國旅游房地產業的現狀，正面看待出現的問題，并找到對策來積極應對，一定會使我國的旅游房地產業健康發展。
[1]黃亮,李剛.旅游房地產概念解析及相關問題探討[J].生產力研究,2011(1).
關鍵詞：房地產交易；市場；規范化
前言
近年來房地產業已成為國民經濟的支柱產業之一，在促進經濟增長、提高人民生活水平、擴大社會就業等方面發揮了重要作用。房地產交易活動不僅是房地產業發展的重點，也具有廣泛的社會影響。房地產交易市場的規范直接關系到群眾的切身利益，關系到社會的和諧與穩定，因為住宅是群眾安居樂業的基礎，先安居才能樂業。而隨著房地產業的火熱發展，房地產交易市場種種不規范的行為也逐漸顯現，如炒房、囤房、投機等行為愈演愈烈，造成房價虛高、貧富分化等一系列社會問題，嚴重危害國家和群眾利益。今后我國城鎮化進程的加快將使房地產市場需求保持增長態勢，交易活動會更加繁榮。因此，房地產交易市場的規范化將是發展的必然趨勢。
一、深化法制建設
建設部、國家發展和改革委員會、工商行政管理總局于2006年《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》，明確要求加大對房地產交易市場中違法違規行為的整治力度，并落實主管部門的相關責任。房地產業作為我國又一支柱產業，從興起至今，短短十幾年時間創造出可觀的經濟價值，并在改善群眾居住條件、擴大社會就業方面做出突出貢獻。但房地產業的過熱發展也使市場交易秩序呈現多方面的問題，例如炒房團肆意購房，哄抬房價；不法分子利用虛假合同騙取銀行貸款；市場中炒賣房號、囤積房源等行為早已引發強烈的社會反響。盡管房地產業興起以來，我國已建立起系統的法律法規，基本形成房地產交易的法制體系，但現有法律法規仍有待完善。
縱觀十幾年來房地產業發展的歷程可以看到，房地產交易市場中不規范行為層出不窮，鉆法律漏洞是其中一大特征，而法制建設又具有滯后性。所以各地房地產交易管理部門雖多次進行查處治理，但由于缺少細化的法律法規，治理工作常面臨困境。因此，我國應進一步健全房地產交易市場的法律法規，出臺相關的實施細則，使法律法規易于操作、覆蓋全面、具備較強的懲治力度，從而增加違法違規成本，嚴厲打擊房地產交易市場中的投機炒作、弄虛作假和欺騙行為，維護群眾的切身利益。
二、加大治理力度
住宅商品化以來，房地產業呈現突飛猛進的發展，但同時也飽受詬病，其原因之一就是市場中各種不規范行為的存在。我國房地產業的發展歷史短暫，從最初的異軍突起到行業“洗牌”，轉型時期房地產經營的法律法規、行為準則正在形成，房地產交易市場的規范化是必然趨勢。近幾年政府不斷出臺宏觀調控政策，旨在穩定房價，抑制不合理的購房需求，治理投機行為，規范房地產交易。而且宏觀調控的力度也在不斷增強，如二手房交易管理、產權登記管理都較原先更加嚴格。因此，我國應加大治理力度，通過規范管理、行業巡查、專項治理等手段，使房地產交易市場更加規范。
首先，房地產交易管理部門應規范預售、銷售管理。各級房地產管理部門應對商品房銷售信息進行嚴格審核，全面了解房地產市場中的預售和銷售樓盤信息，對違法建設開發、虛假信息、囤積房源等各類擾亂房地產市場秩序的企業給予嚴肅處罰。其次，房地產交易管理部門應堅持對房地產經紀行業的巡查。隨著我國二手房交易市場的日益火爆，房地產經紀行業的違規操作也不容忽視。房地產交易管理部門應持續進行行業巡查，規范房地產經紀單位的經營管理。最后，房地產交易管理部門應積極與相關部門聯合起來，針對房地產預售許可、預售與銷售、廣告、展銷、預售與銷售合同、房地產經紀等方面開展專項治理活動，加強部門間的協作配合，實現信息資源共享，治理聯動。
三、規范市場行為
在加大治理力度的基礎上，房地產交易管理部門應努力提高管理的技術水平，對交易行為形成嚴格的約束。房地產交易市場的違法違規行為不僅容易瞄準法律漏洞，更善于從技術層面弄虛作假，例如不法分子對產權證作假，管理部門如果不能提高防范技術，很有可能給不法分子帶來可乘之機。所以房地產交易管理部門應推行產權證加密措施，交易現場進行實時監控，從源頭治理各種不規范行為。特別是伴隨房地產交易活動的繁榮，對交易登記資料的管理也應邁入數字化軌道，將交易活動產生的大量信息錄入計算機系統，以便于管理人員和權利人隨時查閱信息，防止虛假交易和登記問題的發生。同時，房地產交易管理部門還應開展廣泛的社會宣傳，如借助電視、報刊、網絡等媒體，向社會公眾宣傳規范房地產交易市場的舉措，制作專題節目，引導群眾重視防范虛假交易，維護自身的合法權益。
市場行為的規范與從業人員素質密不可分。房地產交易市場的從業人員應具備良好的綜合素質，善于領會法律法規和政策的精神實質，時刻保持清醒的頭腦，抵制各種不良思想的影響，自覺遵紀守法，樹立依法管理、依法辦事的工作理念。在業務辦理過程中，從業人員要審慎對待手中的權力，以服務群眾為根本，仔細檢查各項交易行為是否合法合規，切實維護廣大群眾的利益。
四、強化行業監管
隨著法律法規的逐步健全，治理工作的深入，房地產交易管理部門還應積極推進監督管理體制的創新，將監督檢查、網絡信息公開、社會公眾監督手段綜合于一體，充分發揮內外聯合監督的優勢，規范房地產市場的交易行為。
首先，房地產交易管理部門應強化房地產市場動態巡查，以及重點樓盤銷售的執法監督，及時查處危害群眾利益的行為，依法懲處。各級管理人員積極落實崗位責任制，運用多種預防手段，嚴格對交易環節的監督制約。其次，房地產交易管理部門應建立統一的服務網絡，作為社會信息公開的平臺，將房地產交易生成的資料信息錄入系統，便于權利人隨時查閱信息。同時對于相關主管部門提出的處理意見、仲裁結果、違法違規單位查處等也應通過網絡向社會公開，使社會各界增強法律意識。最后，房地產交易管理部門還應充分發揮公眾力量，鼓勵社會公眾參與監督，發現房地產交易市場中的違法違規行為立即舉報，并將處理結果向社會反饋，從而形成良好的監督氛圍。
參考文獻
一、引言
隨著我國社會主義市場經濟體制的建立，房地產業在國民經濟發展中已具有舉足輕重的地位，直接制約和影響社會生活的諸多方面。房地產投資是房地產市場發展的基礎，作為支持房地產業運行的經濟行為，直接影響房地產業的發展結果，進而對宏觀經濟的發展產生影響。投資對經濟增長具有有力的推動作用，在一定的科學技術水平和有效資源條件下，經濟增長速度主要取決于投資總量及其增長率的大小。長期以來我國房地產投資規模和發展速度在東、中、西部各個區域表現出顯著的差異性，房地產投資主要集中于東部地區，造成東部地區房地產投資過熱甚至部分城市出現投資泡沫，這不利于東部地區經濟的發展。而中西部地區房地產投資卻往往不足，嚴重阻礙中西部區域經濟的發展。因此，認識房地產投資與區域經濟協調關系的重要性，研究如何促進房地產投資與區域經濟協調發展，就成為當前政府和理論界學者非常關注的問題。
二、房地產投資與區域經濟的協調發展
房地產投資是區域經濟的重要組成部分，房地產周期本身也是經濟周期的重要組成部分，其周期循環直接受房地產投資影響。房地產投資周期長，回收慢，其投資規模受生產發展水平制約，與經濟發展水平呈相同趨勢變動；大體上與宏觀經濟周期相協調，但也呈現出房地產投資自身的不同特點。房地產投資能否與區域經濟協調發展直接決定區域經濟的發展狀況。在處于協調發展狀態時，房地產投資是促進經濟繁榮的關鍵要素；但若不能實現與區域經濟的協調發展，房地產投資也可能是導致區域經濟由繁榮走向低迷的導火線，甚至可能導致整個區域經濟社會都處于蕭條狀態。房地產投資與區域經濟的協調發展主要體現在房地產投資對于經濟增長的促進作用。
房地產投資對區域經濟增長產生影響的傳導途徑主要有兩條：在投資未形成現實房地產物業前，如果投資分配量超過國民收入增長速度，形成投資資金膨脹會造成國民經濟比例失衡，引發投資泡沫。形成現實房地產物業之后，通過房地產投資結構的變化，影響國民經濟發展。不同類型的房地產物業用于不同產業部門，直接影響各產業部門的生產能力和彼此之間的平衡發展。過分偏重于消費型物業，如賓館、飯店等，會在一定程度上影響住宅或其他生產型物業的建設，引發經濟的不均衡發展。
長期以來，我國的經濟增長主要依靠投資拉動，投資既是擴大再生產的主要手段，也是促進經濟增長的直接動力。而房地產投資既代表現狀需求，也代表未來供給，其投資規模決定社會總需求和總供給的平衡態勢。投資規模過大，超越國力，造成社會總需求超過總供給，使得國民經濟比例失調，拉長投資周期、增加投資成本，難以實現經濟集約增長；投資規模過小，經濟增長緩慢，社會供給不足影響供求總量平衡，因此房地產投資規模應以國家綜合國力，包括入力、財力和物力為基礎，與區域經濟發展速度相適應，以提高經濟效益、社會效益為前提，符合國民經濟和社會發展需要，進行各方面的綜合平衡。可以說房地產投資對于區域經濟發展及社會發展起著至關重要的作用。
三、對策與建議
合理的房地產投資能夠促進區域經濟的增長，推動經濟和社會的快速發展。伴隨著經濟的持續增長，人們收入水平提高，購買力增強，房子又是人賴以生存的基礎和生活提升的重要標志，人們對住房的有效需求勢必也會加大，這是一種良性循環。但如果房地產業盲目地加速發展，投資結構不合理，與經濟發展不相適，供給大于需求，投資者得不到及時有效回報，對市場失去信心，就會制約經濟。根據本文的研究結論，提出以下對策建議：
（一）建立房地產業可持續發展的系統觀，作為區域房地產投資發展的指導思想。
作為區域房地產投資發展的指導思想房地產業可持續發展是由多種因素決定的，作為政府和企業，應當建立房地產業可持續發展的時間觀、空間觀和系統觀。首先，應根據房地產業不同的發展階段，不同的市場狀況，制定不同的中長期發展戰略。其次，在宏觀層面上，把房地產業與整個區域經濟發展有機地協調起來，分析房地產業發展的不利因素和有利條件，探尋房地產業的可持續發展道路。再次，要深刻認識到，房地產業的可持續發展與經濟、社會、環境、人口是一個有機整體，只有協調處理好房地產業與區域經濟各要素的關系，才能實現房地產業可持續發展。
（二）要合理控制房地產投資規模的增長速度
以穩定的房地產業發展帶動國民經濟可持續增長，房地產投資對國民經濟增長的促進作用會在某個時期出現衰減，從而引起經濟波動。因此，應當對房地產投資進行政策引導，保持房地產投資規模的適度發展，使其在拉動經濟增長的同時，盡可能不引起經濟波動。
（三）加強法制建設，建立符合房地產市場要求的法律法規體系
加快建立和完善房地產相關的法律法規，解決有法可依的問題。目前我國規范房地產市場行為的法律法規體系不夠完善，許多規范房地產市場經濟行為的法規還未形成；已出臺的法律法規的梳理工作有待進一步加強，對已不符合房地產市場運行要求的法律法規應及時廢止。要強化對房地產市場的監督管理職能。法律法規要有效地發揮對規范人們行為的硬約束作用，建立強有力的執法體系，提高其執法地位和執法水平，同時解決有法不依和執法不嚴的問題，加強房地產市場的執法工作。
（四）建立全面有效的房地產監測預警體系
【關鍵詞】房地產企業；融資；問題；措施
房地產業是一個資金密集型的產業，在房地產的生產和再生產過程中，資金是房地產業順利發展的重要保障，房地產的生產、流通和消費每一環節都要花費大量的資金。隨著人口的增多、社會經濟的發展，房地產經濟也迅速發展，房地產融資的步伐也在不斷的加快，房地產融資對于房地產業的重要性在不斷的提高，能不能得到巨大的融資就成為了房地產商所考慮的首要問題。
一、房地產融資的概念
房地產業的增長不僅可以拉動我國整個國民經濟的發展，而且還拉動了投資需求和消費需求。在我國現有的市場經濟條件下，房地產的融資有多種方式。房地產融資，是整個社會融資系統中的一個重要組成部分從廣義上講，房地產融資是指在房地產開發，流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資，融資及相關服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集，運用和清算。從狹義上講，房地產融資是房地產企業及房地產項目的直接和間接融資的總和，包括房地產信貸及資本市場融資等。資金問題歷來都是房地產投資者最為關切和頗費心機的問題，任何一個房地產投資者，能否在競爭激烈的房地產市場中獲得成功，除了取決于其技術能力、管理經驗以及他在以往的房地產投資中贏得的信譽外，還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領。房地產融資的實質，是充分發揮房地產的財產功能，為房地產投資融通資金，以達到盡快開發、提高投資效益的目的。房地產融資對房地產項目來說至關重要。
二、我國房地產企業融資存在的問題
1.房地產企業的融資體系不夠完善
目前，我國房地產市場的融資還處在單一的股權融資和債券融資這一初級階段，相比歐美國家成熟的房地產市場，我國缺少的正是更高一級的金融體系，包括銀行貸款、民間融資、股權融資、證券融資等等。就現在而言，我國的房地產市場尚不成熟，整個產業鏈還缺少諸如房產抵押、房產投資、房產融資等機構。當下，房地產跟風投資的現象層出不窮，這種投資極其容易帶來風險，嚴重的可威脅到企業的生存，這些都是融資體系不完善所造成的。
2.房地產企業的融資渠道過于狹窄
從現有的房地產市場的情況來看，幾乎所有的房地產開發商都是通過銀行信貸的方式進行融資的，但是，房地產市場在經過幾十年的持續發展之后，幾乎已經達到了瓶頸。所以，銀行加強了對房地產企業的信貸審核，對于一些小型的房地產企業，現在幾乎已經很難從銀行那里獲得借貸，銀行對小型房地產企業的貸款更加的嚴格，一方面，現在的房地產市場波動較大，庫存量居高不下，是房地產史上最大的泡沫，所以小型房地產企業在今后將會難以生存。因為我國法律制度對房地產企業融資有很大的限制，所以，房地產企業的融資來源幾乎只限于銀行，房地產融資受到銀行和國家這只看不見的手進行干預，這會隨著國家信貸政策的變動而變動。除了銀行融資這一單一渠道之外，民間融資也是房地產企業所看重的，但是民間資本往往不受法律保護，融資風險巨大，所以也容易使房地產項目打水漂，而銀行信貸又受到限制。
3.相關的政策法規不完善
除了銀行貸款外的其他融資方式，比如債券融資、股票融資、信托融資等融資方式，受到國家有關法律法規的制約，而且管理嚴格。所以，目前房地產市場的融資構成中所占的比例也很少。國家制定的相關宏觀調控政策影響面過大而力度不足，調控手段不完善，政策之間缺乏整體性，相互的配套性、協調性、持續性比較差，政策的具體實施效果欠佳。
三、優化我國房地產企業融資的建議
1.加大對房地產融資市場的調控力度
房地產業是國民經濟的支柱產業，房地產業關系著國計民生。對于房地產融資市場來說，政府的調控也尤為重要，國家要發揮宏觀調控的手段，加大調控力度。有效的實施調控政策手段組合搭配，以適應不同地區、不同項目、不同客戶對象的實際需要，選擇差別化的住房信貸政策，比如差別化的利率手段、差別化的信貸使用范圍、差別化的首付款比例制度等。完善房地產業的金融調控機制，引導居民合理住房消費，從而為房地產的健康融資提供保障。
2.盡量拓寬融資渠道，爭取實現融資方式的多樣化
房地產的融資渠道應該向多樣化發展，打破對銀行貸款的過度依賴，尋求多樣的融資方案，創新融資方式，發展多種專業化的金融機構，在保證原有的貸款效率上，為房地產企業提供更為安全的融資方式。大力發展以權益融資為主直接融資，將目前主要以銀行貸款為主的融資方式，轉變為多樣化的方式，比如住房抵押貸款證券化，房地產信托投資、房地產信托基金、房地產抵押典當、房地產保險等。建立健全房地產金融體系，依托現代金融工具，構建不同的金融機構體系。
3.完善房地產融資的法律法規體系
目前，我國房地產融資領域的法律法規還不完善，對于房地產企業進一步拓寬融資渠道和領域，不能夠得到法律上的支持和保護，必須盡快完善與房地產融資有關的法律法規體系，制定符合現階段房地產融資市場的規范文件，切實明確房地產信貸的法律地位，嚴格按照房地產法律法規體系進行融資，規范房地產企業的融資行為。只有完善房地產金融的法律法規體系，才能促使房地產金融市場的順利進行，保障房地產企業合法合規的運作。
參考文獻：
房地產經濟管理問題不僅是一個經濟問題也是一個社會問題，房地產業涉及面廣、關聯性強、帶動性大，是改善人民物質生活水平和增強國家經濟的支柱性產業，對國民經濟產生巨大的促進作用。然而現在房地產業繁榮表面的背后，也存在一些突出的問題，而這些問題已經成為社會關注的焦點。因為我國特殊的社會背景，房地產業發展中的種種問題不僅是簡單的經濟問題，同時也承擔著難以推卸的社會責任。如何引導房地產業持續穩定健康的發展，是我們首先考慮直接關系國際民生的問題。近幾年，針對房地產市場中存在的各種問題，我國房地產不斷加大宏觀經濟管理力度，制定出許多政策，受關注程度比以往任何一個時期都高。然而，從我國房地產市場運行的情況來看收效甚本文由收集整理微，究其原因，即房地產市場發展中一些深層次的根本性問題，仍未得到解決和糾正，房價仍然持續上漲得不到有效的抑制，甚至出現政府越管問題越多的現象。由此可見，雖然我國房地產業發展前景是好的，但是如果不正視我國房地產經濟管理問題，仍然會對產業的穩定和發展產生阻礙，
一、房地產經濟管理過程中主要存在的問題：
（一）機制不完善， 管理流于形式
在近幾年政府對房地產的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行。但效果不佳，許多政策規定只流于形式，走走過場，執行不到位，甚至不乏失真、變形例子。實施細則的制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布，我國相關經濟管理的措施落實大。部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產兩級監督管理調控職責范圍未劃分清晰和明確的定位。導致我國房地產行業政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前我國房地產市場正處于快速發展的過渡階段，房地產業高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價，拉高房價的原動力。公權力與房地產開發商的合作極易導致內部交易，權錢交易，導致宏觀經濟管理操作明顯存在失范現象，房地產市場中官商結合的鏈條若無真正打破。我國房地產經濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發揮有效作用。加上在房地產市場中最為關鍵的金融、企業、土地、地方政府等多個環節上在日常運行中各自為政、協調不足、各自決策、決策間相互脫節也導致我國房地產經濟管理流于形式。
（二）相關法律法規體系的不健全
在我國，由于房地產正處于快速發展的初始階段，房地產相關法律法規的健全程度有待加強。房地產市場管理應是一個從最初的開發、建設、交易到后期管理的完整體系，但在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產市場管理法。我國房地產市場法律法規的建設進程明顯落后于當明我國房地產高速發展的需求，導致法律真空現象越來越多，其次我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理。缺乏法律的嚴肅性，穩定性和普遍適用性特點，即使在特定領域相關的法律法規已初步建立。但與此相配套的條例，實施細則不完備造成房地產市場，特別是土地市場上政令不通，有法不依，執法不嚴，陷入惡性循環中。
二、解決措施
（一）制定長期發展規劃， 指導短期實踐
我國正處于體制改革不斷深入的關鍵時期。要深刻認識到房地產行業的可持續性發展對于解決普通民眾的居住條件和
提高生活品質的重大作用及其在促進我國經濟增長和經濟轉型的獨特地位。在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產經濟管理的總體思路。在追求短期效應的同時更應確立長期發展目標。以滿足我國日益增長的城鄉居民的實際居住需求和城鎮化建設的需要，以促進和保障我國社會及國民經濟的穩定和諧良性發展。在對我國房地產業的整體發展狀況做充分實調研工作的基礎上，出臺房地產業的中長期發展規劃，這才是確保房地產業長期健康穩定發展的有效途徑。
（二）建立健全管理機制
保障管理工作切實落實到位 當前我國房地產市場存在的許多問題。有著深層次的原因，單純依靠簡單的行政命令調控難以有效解決。改革房地產管理體制是解決當前我國房地產市場不良局面的有效途徑。要正確認識政府經濟管理職能在市場經濟中所能起到的作用，調整政府部門的管理職能，正視市場失靈的存在，但必須在充分發揮市場自身調節功能的基礎上， 根據市場的變化進行適度的干預，最終建立起有利于房地產業發展的合理，有效的運行管理機制。為促進房地產經濟的可持續發展，創造良好的法制和社會環境。理順中央與地方在房地產管理的關系，明確責任主體，確立雙方的職責范圍，并做好監督工作。特別是地方政府要本著可持續發展的理念，認真把握科學發展觀和建設和諧社會的精髓，在房地產業的經濟管理價值取向上要與中央保持高度的一致。從本地房地產市場實際情況出發，因地制宜采取差異化的調控措施。避免一刀切的做法產生負面影響。同時對財稅體制進行索性改革，遏制土地財政，降低地方財政收入，對于房地產業的依賴。
（三）完善相關法律法規體系
