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序論：在您撰寫房地產開發步驟時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
要使開發項目獲得較好的投資經濟效益，在進行開發項目經濟效益評價以前，要認真做好以下幾個方面的工作。
1. 認真做好凈地產，場調查：和需求預測工作，了解今后一定時期內房地產的有效需求
我們搞房地產開發，首先要了解今后一定時期，市場對各類房地產的有效需求。只有在有購買能力的需求的情況下，才能使開發的房地產能夠銷售、轉讓、出租出去，才能使開發企業獲得投資經濟效益。如果市場已經供大于求，則在開發后不是銷售、轉讓、出租不出去，將它空置，就是要降價處理，都會給開發企業帶來經濟損失。
2. 認真選擇好房地產投資的類型
在房地產開發以前，除了預測房地產市場的有效需求外，還要選擇好房地產的類型。因為不同類型的房地產投資，在盈利水平和開發經營風險方面存在很大的差異。目前房地產投資的類型，主要有以下幾種。
2.1土地投資：
土地投資的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地開發后使用價值預期或實際的改變造成的。例如，市郊耕地變為城市土地，市區舊房拆遷后土地變為商業用地等，都會使土地增值。不過土地投資也會遇到風險，當土地不能按預期用途或.按時開發時，不但不會增值，而且要承擔土地投資利息和城鎮土地使用稅的損失。因此，要進行土地投資，必須針對土地的預期用地，選擇好時機。一般來說，如能對土地改變的用途進行及時開發，大都能獲得較大的土地增值收益。
2.2商業用房
商業用房的價格高于其他用房。它的價格除了取決于房屋所處地理區位外，還要看所在城市居民購買力和流動人口數量等因素。一般來說，當城市國民生產總值增長較快、城市常住和流動人口增加時，商業營業齊會相應增加，商業用房的價格也會隨著其需求量的增加而上升。但當商業用房增長速度超過商業營業額的增長速度，或在經濟不景氣時，就會引起商業用房的空置，給開發企業或投資者帶來損失。因為商業用房本文由收集整理的變現能力不如一般住房， 因而投資開發商業用房所遇到的風險要大于投資開發一般住房， 特別是一些高檔商業大廈。
2.3辦公樓
隨著社會主義市場經濟的發展，新組建的企業單位越來越多。不少企業單位如銀行、保險公司、投資信托公司、各種咨詢公司、律師事務所、會計師事務所等，都需要大面積、高標準的辦公樓。辦公樓的售價與租金，與它所處地段的社會、經濟、文化發展水平密切相關，有利的地理區位，方便的交通條件呼通信條件等，都可提高它的售價和租金。大型的現代化辦公樓，必須考慮租賃需求。其收益率受定期租金和房產升值的影響。在投資開發辦公耬時，必須事前預測所在城市今后若干年內的有效需求量，如辦公樓的增長超過有效需求量的增長，也會引起空置，給開發企業或投資者造成損失。因為辦公樓與商業用房一樣，它的變現能力較差，我們不能只看到辦公樓投資高收益的一面，而忽視租賃或出售不出去的風險的一面。辦公樓的建筑、裝飾標準，還必須與當地經濟發展程度和企業單位購、租能力相適應，在中小城市，其標準不能過高。
2.4居住用房
居住用房可分為保障性及普通住房和其他商品住房兩類。保障性及普通住房是供城鎮中低水平收入居民住的房屋。它的建筑標準較低，能享受政府的有關優惠政策。因此它的開發成本較低，但其售價和租金要由政府規定，投資回報不高。由于一般能及時出售或出租出去，其投資開發風險也小，特別在房產市場不景氣時，保障性住房的投資開發應作為首選的對象。
其他商品住房包括公寓、別墅等。它是供收入較高的城市居民購買和租用的房屋，其售價和租金均按商品價格計算，不享受政府各種優惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、裝飾標準較高，因而它的開發成本和售價、租金也較高。在經濟高速發展和居民收人增長較快的城市，對商品住房的需求量會不斷增加，在這種景氣房產市場中，投資開發商品住房能獲得較高的投資回報，但必須有良好的居住環境，方便的交通、通信條件，完善的配套設施和物業管理，在小區或周邊地區還要有高質量的中小學和文化設施；否則，也不易銷售和出租出去。因而它的投資開發風險較大，特別是在房產市場不景氣時。
開發企業除了投資開發土地、商業用房、辦公樓、居住用房外，還可投資開發倉庫、通用廠房、旅館等旅游設施。對倉庫的投資開發，主要取決于工商企業有無倉儲的需要，有無方便的交通條件，及時集散倉儲物資。對通用廠房的投資開發，主要取決于能否招商引資使其落戶，并能解決水、電、煤氣、交通、通信等。對旅館等旅游設施的投資開發，主要取決于
轉貼于
能否使旅館保持較高的客房率，能否使旅游設施保持較高的利用率。前者，要看今后一定時期旅游等流動人口進入本市的人數和在本市停留的時間；后者，要看本市居民和旅游等流動人口對娛樂設施消費支出的財力。特別是一些高級賓館和大型娛樂設施其投資額很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投資開發的風險很大。
3. 選擇好開發項目的基地
開發企業在進行房地產開發時，不論是土地開發，還是房屋開發，都要選擇好基地。因為房地產具有位置固定性的特點，必須把它的基礎扎根在土地上。在選擇開發基地時，一方面要符合城市規劃的要求；另一方面要考慮投資開發不同類型房地產的地理區位和環境等的客觀要求。一般來說，選擇區位、環境較好的開發基地，在開發后的房地產價格和租金較高，但它的批租地價也高。因此，必須權衡利弊得失，優選能使開發項目獲得較好經濟效益的基地。
根據房地產市場的有效需求，選擇好投資開發的房地產類型和開發基地后，就可根據開發項目的要求，列出各種各樣投資開發方案。當然，在提出各種投資開發方案時，都要考慮城市規劃要求和購房者的需求，最大限度地提高項目投資經濟效益。
根據1996年9月25日省第八屆人大常委會第24次會議通過的《廣東省規章設定罰款限額規定》精神，結合我市實際，現對《廣州市房地產綜合開發管理實施辦法》（穗府〔1996〕103號）部分條款作以下修改：
一、第四十五條
第一款“違反本辦法第二十四條規定，逾期不辦理房地產開發項目開發人變更等有關手續的，責令其限期補辦，并可處以10000元以上，50000元以下的罰款?！毙薷臑椋?/p>
“違反本辦法第二十三條規定，逾期不辦理房地產開發項目開發人變更等有關手續的，責令其限期補辦，并可處以5000元以上，20000元以下的罰款?！?/p>
二、第四十五條
第二款“違反本辦法第三十九條規定，不如實申報成交價格的，處以10000元以上，200000元以下的罰款?！毙薷臑椋?/p>
“違反本辦法第三十八條規定，不如實申報成交價格的，處以10000元以上,30000元以下的罰款。”
三、第四十六條“對下列行為由市建設行政主管部門予以警告，責令限期改正,并可處20000元以下的罰款?！毙薷臑椋?/p>
“對下列行為由市建設行政主管部門予以警告，責令限期改正，并可處以5000以上，20000元以下的罰款。”
四、第四十七條
第一款“違反本辦法第二十一條規定，委托無相應資格的單位承擔設計任務的。”修改為：
“違反本辦法第二十條規定，委托無相應資格的單位承擔設計任務的。”
五、第四十七條
第二款“違反本辦法第二十五條規定，委托無相應資格的施工單位承擔施工任務的。”修改為：
“違反本辦法第二十四條規定，委托無相應資格的施工任務的?！?/p>
一、我國房地產企業資產規模估算步驟
估算我國房地產企業資產規模的基本步驟是：
1 根據2004－2008年的數據，采用趨勢移動平均法估算2009年房地產企業總數。
2 利用2004年的數據推算2009年各級或各類(房地產中介服務企業按投資來源進行分類)房地產企業數量。首先統計2004年各級房地產企業數量并計算各級企業數量占企業總數的比例；然后用步驟1估算出的2009年房地產企業總數乘以該比例，得到2009年各級或各類房地產企業數量。
3 利用2004年房地產企業平均資產值、2004年和2009年房地產上市公司平均資產值、2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速及銷售建筑面積年均增速，推算得到2009年各級或各類房地產企業的平均資產值。
4 將步驟2推算出的各級或各類企業數量與步驟3估算出的各級或各類企業的平均資產值分別相乘并加總得到2009年房地產企業的總資產值。
二、我國房地產企業資產規模估算
1 我國房地產開發企業總資產值估算
(1)估算2009年我國房地產開發企業總數
根據2004－2008年房地產開發企業總數，利用趨勢移動平均法，令移動長度為2，計算各年企業總數的一次移動平均值mt和二次移動平均值mt，如表1所示。
估算2009年房地產開發企業總數A2009的公式，如式(1)所示：
將表1的數值代入式(1)，可計算得出2009年房地產開發企業總數是96679。
(2)推算2009年我國各資質等級房地產開發企業數量
2004年各資質等級房地產開發企業數量及其占企業總數比例Xi，如表2所示。
假設Xi不變，用估算出的2009年房地產開發企業總數乘以Xi，則可推算出2009年各資質等級的房地產開發企業數量，如表3所示。
(3)推算2009年我國各資質等級房地產開發企業平均資產值
首先，計算2004年各資質等級企業與一級企業平均資產值的比值Pi，如表4所示。
其次，計算2004年一級房地產開發企業與房地產上市公司平均資產值的比值Q，如表5所示。
再次，由《2010中國房地產上市公司TOP10研究報告》查得2009年房地產上市公司的平均資產值是91.36億元。假設Q不變，用這個平均資產值與Q相乘，得出2009年一級房地產開發企業的平均資產值是34.72億元。
最后，假設Pi不變，用2009年一級房地產開發企業的平均資產值與Pi相乘，推算出2009年各資質等級房地產開發企業的平均資產值，如表6所示。
(4)計算2009年我國房地產開發企業總資產值
將表3的各資質等級企業的數量與表6中各級企業的平均資產值分別相乘并加總得到2009年我國房地產開發企業總資產值，如表7所示。
2 我國物業管理企業總資產值估算
(1)估算2009年我國物業管理企業總數
根據2004－2008年物業管理企業總數，計算各年企業總數的移動平均值，如表8所示。
估算2009年物業管理企業總數的公式同式(1)。同理，根據表8的數值，可推算出2009年物業管理企業總數是65087個。
(2)推算2009年我國各資質等級物業管理企業數量
2004年各資質等級物業管理企業數量及其占企業總數比例Xi，如表9所示。
假設Xi不變，用估算出的2009年物業管理企業總數乘以Xi，則可推算出2009年各資質等級的物業管理企業數量，如表10所示。
(3)推算2009年我國各資質等級物業管理企業平均資產值
2004年各資質等級物業管理企業平均資產值，如表11所示。
在管房屋建筑面積是衡量物業管理企業資產規模的主要指標。本文用在管房屋建筑面積年均增速近似替代物業管理企業資產年均增速M。
由相關研究報告查得2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速是13.8％。假設M不變，用2004年各資質等級物業管理企業平均資產值和M(13.8％)進行推算，得到2009年各資質等級物業管理企業的平均資產值，如表12所示。
(4)計算2009年我國物業管理企業總資產值
將表10的各資質等級企業的數量與表12的各級企業的平均資產值分別相乘并加總得到2009年我國物業管理企業總資產值，如表13所示。
3 我國房地產中介服務企業總資產值估算
(1)估算2009年我國房地產中介服務企業總數
根據2004－2008年房地產中介服務企業總數，計算各年企業總數的移動平均值，如表14所示。
估算2009年房地產中介服務企業總數的公式同式(1)。同理，根據表14的數值，可計算得出2009年房地產中介服務企業總數是63640個。
(2)推算2009年我國各投資來源房地產中介服務企業數量
2004年各投資來源房地產中介服務企業數量及其占企業總數比例Xi，如表15所示。
假設Xi不變，用估算出的2009年房地產中介服務企業總數乘以Xi，則可推算出2009年各投資來源房地產中介服務企業數量，如表16所示。
(3)推算2009年我國各投資來源房地產中介服務企業平均資產值
2004年各投資來源房地產中介服務企業平均資產值如表17所示。
銷售建筑面積是衡量房地產中介服務企業資產規模的重要指標。本文用銷售建筑面積年均增速近似替代房地產中介服務企業資產年均增速N。
由《2009中國房地產百強企業研究報告》查得2004－2008年銷售建筑面積年均增速是33.3％。假設N不變，用2004年各投資來源房地產中介服務企業平均資產值和房地產中介服務企業資產年均增速N(33.3％)進行推算，得到2009年各投資來源房地產中介服務企業的平均資產值，如表18所示。
(4)計算2009年我國房地產中介服務企業總資產值
將表16中的各投資來源企業的數量與表18的各投資來源企業的平均資產值分別相乘，得到2009年我國房地產中介服務企業總資產值，如表19所示。
三、我國房地產企業資產規模估算
關鍵詞:房地產開發企業財務管理
一、房地產開發企業的經營特點
本部分見圖1。
圖1房地產開發企業的經營特點
房地產開發企業是資金密集型企業，相對其它行業而言，它的資金需求量更大、投資周期更長、中間環節更多等因素就決定了房地產企業財務管理的復雜性。
二、房地產開發企業財務管理問題分析
(一)家族式管理使得財務管理制度不健全
健全的財務管理制度是現代化房地產企業財務健康運行的重要保障。但是當前我國較多的房地產開發企業典型的管理模式是所有權與經營權的高度統一，企業的投資者就是企業的經營者。特別是在財務管理上，企業的財務人員等多由投資者的親屬擔任。企業資金分散、閑置問題突出，多頭開戶、資金賬外循環等現象也較為常見。使財務部門難以掌控實際資金周轉情況，而財務管理制度卻沒有對其約束，不利于企業經濟效益的提高。
(二)房地產開發企業的風險較大
房地產企業是一個較為特殊的行業，房地產開發動用的資金較多，其財務管理的周期長，開發難度高，在房地產開發的過程中會掩藏許多的不確定因素，與其它工商類企業相比，房地產開發企業是集房地產的開發建設、經營銷售、配套管理及服務為一體的行業，不管是在融資渠道、會計核算或是財務運行機制方面都容易出現財務管理不足，加大財務風險。
(三)房地產開發企業融資難度大
房地產開發企業的開發項目是一個融資數額巨大、時間跨度較長的一個過程。由于房地產企業項目的投資規模較大、生產周期較長、風險較高等行業特點，因此使房地產企業都遭遇到較大的融資壓力。一般企業的融通渠道有內部融資和外部融資。但僅僅依靠企業內部融資、不能滿足企業的資金需求。因此還得借助大量的外部融資。但多數房地產企業的融通渠道單一，主要依靠商業銀行借款。但隨著國家金融政策的變化以及商業銀行貸款規模的壓縮，銀行信貸資金投入房地產企業的條門檻越來越高，從而導致向商業銀行貸款難。
(四)成本控制難度大
房地產開發企業的成本既不是完全成本，也不是制造成本，成本核算管理具有其特殊性。見表2。
對于房地產企業來說，在成本核算對象上，一個房地產項目包括設計、土地使用權、工程的招投標管理和施工等過程，成本的控制難度比較大。
[核算特點\&具體內容\&核算時間跨度長\&由于房地產開發周期長，所以成本核算的時間跨度很長，往往超過一年甚至數年。\&開發產品的成本組成不同\&由于房地產開發企業的產品種類多，且設計多樣性，導致開發產品的成本組成具有很大的差異，使得成本核算管理非常復雜，因此在進行房地產成本核算時，要求根據具體情況進行分析核算。\&
各步驟直接的成本不能明確區分\&由于房地產開發周期長，涉及的施工單位多，房地產開發需要不同工種的施工單位協同作業，屬于多步驟生產。但它與制造業不同，各工種可在同一時間、同一地點進行平行交叉或例題交叉作業，各生產步驟直接并無明確的時間或者地點界限，因此在會計核算上，難以準確計算各步驟開發產品的成本。另外，房地產開發企業的成本核算還存在不同項目核算差異大、滾動開發核算難度大等特點。\&]
表2成本核算管理的特殊性
三、提升房地產企業財務管理水平的對策探討
(一)建立現代企業制度，構建完善的財務管理體系
現代企業制度的基本要求，就是產權的股份化、組織的公司化和管理的制度化。即通過所有權和經營權的分離， 減少投資者對企業日常經營管理的干預，切實解決房地產開發企業傳家族式管理帶來的管理混亂問題。其次要加強財務管理制度建設，遵循針對性、操作性和強制性原則，制定一套符合企業實際的財務管理制度，并嚴格執行。
(二)加強房地產開發企業財務風險防范與控制
對于房地產企業來說，高收益必然伴隨的高風險。企業的每一項重大決策都可能會給其帶來無法預測的風險，因此，企業管理層必須重視現金管理，擁有較強的風險防范意識，投資決策前一定要進行可行性分析，充分考慮項目可能存在的風險，以及企業自身的風險承受能力，在確保資金安全的基礎上提高投資回報率。
(三)拓寬房地產開發企業融資渠道
房地產看法企業除了充分利用商業銀行融資外還應積極進入資本市場，通過發行股票、債券等籌集經營資金并且以自然人或企業發起方式，定向募集民間資本。最后還可以通過并購和重組逐步擴大市場份額，增強和壯大企業的實力。
(四)完善房地產開發企業成本控制
房地產項目的成本概算、預算及竣工決算是建立工程造價、降低開發成本、辦理工程價款結算的重要依據，也是成本管理的重要環節，因此財務人員管理水平的高低直接關系到企業財務管理工作的績效和成效。所以，房地產開發企業應更加重視對本企業財會工作人員的繼續教育，通過加大對本企業財會人員的繼續教育力度，切實強化企業財會人員的專業操作技能和進一步提高財務管理水平。
參考文獻:
【關鍵詞】流程管理；房地產開發；實施
1.引言
隨著近年來我國對房地產行業實施限購、限貸等調控政策的力度不斷加大，房地產市場已由賣方市場向買方市場轉變，企業的資金鏈不斷趨緊，競爭也日益激烈，房地產企業必須及時改變以往的粗放式管理模式以響應快速的市場變化和顧客需求。
房地產開發涉及產業鏈條長，在開發過程中，需要與行業主管部門、設計單位、材料供應商、工程承包商、銷售商等多個外部機構發生業務關系，內部運作流程的順暢與否直接決定了與外界發生關聯時的效率和效果。因此，獲得以完整的流程管理為手段的競爭優勢對房地產企業的生存、發展具有重要意義。
2.流程管理的定義
流程管理是一種以規范化的業務流程為中心，以持續提高組織績效為目的，實現跨應用、跨部門、跨合作伙伴與客戶的企業運作的全面管理模式。它包括流程分析、流程定義與重定義、資源分配、時間安排、流程質量與效率測評、流程優化等。房地產開發的業務流程管理系統必須根據企業需求和房地產開發的特點進行設計，通過精細化管理提高受控程度，通過流程的優化提高工作效率，通過制度或規范使隱性知識顯性化，通過流程化管理提高資源合理配置程度，快速實現管理復制。
3.房地產開發流程管理實施要點
3.1 房地產開發流程管理的目的
流程管理最終是為了提高顧客對公司所開發的物業以及服務的滿意度，從而提升公司的市場競爭能力，達到提高企業績效的目的。應該依據房地產開發企業不同的發展時期來決定流程改善的總體目標。在總體目標的指導下，再制定每類業務或單位流程的改善目標。
按具體目的來分，流程進行管理的目的有5種，包括：
（1）梳理：使工作順暢，保持決策層、執行層之間信息暢通；
（2）顯化：建立工作準則，便于查閱流程，便于了解流程，便于工作溝通，便于發現問題，便于復制流程，便于公司對流程的管理；
（3）監控：找到監測點，監控流程績效；
（4）監督：便于上級對工作的監督；
（5）優化：不斷改善工作，提升工作效率。
這5種目的，房地產開發企業需要根據自身發展階段和遇到的具體問題而有所側重，一般而言，開展流程管理第一階段的目標是上述（1）～（4）種，流程管理實施到一定階段后再進行優化。
3.2 房地產開發流程管理框架
房地產開發流程管理要以價值鏈為基礎、以業務流程為主線。
房地產業務流程是指以面向顧客直接產生價值增值的流程，主要從項目論證、項目策劃、規劃設計、采購管理、工程施工、營銷管理、客戶關系管理七大環節展開設計，這七大環節基本涵蓋了房地產開發全過程。
圍繞主業務流程還要設計管理流程。管理流程是指為了控制風險、降低成本、提高服務質量、提高工作效率、提高對市場的反應速度，最終提高顧客滿意度和企業市場競爭能力并達到利潤最大化和提高經營效益的目的的流程。包括：計劃管理、人力資源管理、信息管理、審核監控管理。
橫向結構上采用 PDCA 管理循環構建，覆蓋策劃、實施、檢查、改進類的流程，縱向上按照層次劃分，在橫向一級流程基礎上縱向劃分二級到三級流程以及四級的表格，管理規范和標準也作為流程管理的內容加以明確，配套的管理文件同樣按照程序（制度）、指引、表格等層次來劃分。
3.3 房地產企業流程管理的實施步驟
（1）組織流程調研，確定流程梳理范圍
1）明確流程的目標及關鍵成功因素
2）畫出流程圖
3）描述各環節規范，流程收集成冊，作為日常工作的指導依據
（2）流程優化（以顧問團隊為主，內部團隊確認）
前提：實現流程描述，利用流程管理工具流程優化，優化后流程收集成冊，作為日常工作的指導依據。
（3）流程再造
由于流程是一系列邏輯相關的活動的結合，包含一系列的輸入/輸出、處理活動、交接處，就可以通過精簡和壓縮流程的過程來實現重組：
（1）壓縮或去掉需要等待時間的交接處；
（2）把多個工作合并成一個；
（3）用連續的處理取代需要停頓的工作；
（4）調整資源消滅流程瓶頸
（5）實行并行工程；
（6）使企業支持活動和管理活動成為客戶創造價值的流程驅動；
（7）把自己的流程通過合作或外包或將流程引入便于控制協調等方式。
芮明杰和袁安照提出的七階段模式可以做為房地產流程再造的參考：
流程再造第一階段，設定基本方向。分為五個子步驟：明確組織戰略目標，將目標分解；成立再造流程的組織機構；設定改造流程的出發點；確定流程再造的基本方針；給出流程再造的可行性分析。
流程再造第二階段，現狀分析。分為五個子步驟：組織外部環境分析；客戶滿意度調查；現行流程狀態分析；改造的基本設想與目標；改造成功的判別標準。
流程再造第三階段，確定再造方案。分為六個子步驟：流程設計創立；流程設計方案；改造的基本路徑確定；設定先后工作順序和重點；宣傳流程再造；人員配備。
流程再造第四階段，解決問題計劃。分為三個子步驟：挑選出近期應該解決的問題；制定解決此問題的計劃；成立一個新小組負責實施。
流程再造第五階段，制訂詳細再造工作計劃。分為五個子步驟：工作計劃目標、時間等確認；預算計劃；責任、任務分解；監督與考核辦法；具體的行動策略與計劃。
流程再造第六階段，實施再造流程方案。分為五個子步驟：成立實施小組；對參加人員進行培訓；發動全員配合；新流程試驗性啟動、檢驗；全面開展新流程。
關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發；項目投資
房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。
一、經濟分析的內涵剖析
第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。
第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。
二、房地產項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。
總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。
三、總結
房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠。
參考文獻：
1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標體系設計[J].合作經濟與科技,2007(3).
2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產開發企業在工程施工中的成本控制[J].商業經濟,2008(10).
3、黃永根.價值工程及其在工程項目成本控制中的應用[J].建筑經濟,2010(8).
關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發；項目投資
房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。
一、經濟分析的內涵剖析
第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。
第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。
二、房地產項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。
總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。
三、總結
房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠。
參考文獻：
1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標體系設計[j].合作經濟與科技,2007(3).
2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產開發企業在工程施工中的成本控制[j].商業經濟,2008(10).
3、黃永根.價值工程及其在工程項目成本控制中的應用[j].建筑經濟,2010(8).
