時間：2023-06-19 16:21:41
序論：在您撰寫房地產行業如何融資時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
關鍵詞：房地產；多元化融資；問題；措施
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01
一、我國房地產企業融資存在問題
（一）融資渠道較為單一。融資渠道單一是我國房地產企業長期以來存在的問題之一。目前來看，我國房地產企業的資金鏈很大程度上還是依賴銀行貸款，并且在很長一段時間內無法改變這一現狀，這也從一定程度上制約了房地產企業的發展。另一方面，隨著國家對房價宏觀調控政策的出臺，各大銀行對房地產企業的貸款額度也有所下降，這也給房地產企業在籌措資金方面帶來很大困難，一旦出現資金鏈斷裂的現象，將可能給房地產企業帶來無法挽回的致命打擊。因此如何增加企業的融資渠道，為企業帶來足夠的資金，是擺在房地產企業面前無法逃避和必須面對的問題。
（二）資金結構不合理，財務杠桿過大導致財務風險升高。房地產企業的資金來源除了銀行貸款以外，其余大部分都來自于買房者的定金和承包商墊付的資金。但是隨著政府對銀行貸款和提前支付的購房房款的嚴格控制，這給房地產企業在融資方面帶來很大的麻煩。換句話說就是，房地產企業的資金來源不能夠得到長期的保證，融資結構十分不合理。另外，由于近幾年房地產行業的蓬勃發展，許多房地產開發企業都存在急功近利，盲目擴張的現象，這給房地產開發企業帶來很高的財務杠桿。然而，在我國現有的市場經濟體制下，房地產企業在籌措資金方面受到很大的約束。因此，過高的財務杠桿必然會給企業帶來更高的財務風險，一旦企業的資金鏈出現斷裂，企業就不能夠正常的運轉。
（三）行業融資難度空前，房企資金融通受到限制。房地產企業融資難一直以來都是一個老大難的問題.對于房地產行業來說，房地產企業資金的杠桿率是衡量企業融資的難易程度的標準之一。杠桿率越高，表明房地產企業籌措資金越容易，企業的發展前景越好；杠桿率越低，表明房地產企業籌措資金越困難，企業的發展就會受到很大的阻力。另外，房地產企業融資除了向銀行和其它企業貸款外，還有企業上市，發行股票來籌措資金這一方法。但是，在現有的市場經濟體制下。對于房地產開發企業來說，由于政府相關宏觀調控政策的約束，上市融資存在很大的難度。不僅面臨苛刻的審查條件，還要辦理各種各樣的手續，而且持續的時間也十分長，這對房地產企業的發展是十分不利的。
（四）房企融資水平差異較大。近幾年，隨著房地產行業的蓬勃發展，房地產企業如雨后春筍出現在祖國大地上，企業的規模，背景也是參差不齊。其中，以國有企業占主體，民營企業也有相當一部分。民營企業大部分的經營范圍都只是在本土地區，所以相對來說，民營企業對于本土以外的資金的需求比較小。而且，不同背景的房地產企業的融資水平顯然會存在較大的差異。在房地產企業上市方面，國有企業顯然占主體地位。但是隨著房地產企業民營化的程度不斷加大，國有企業的市場份額也在不斷減少，民營企業顯然已經開始主導房地產行業的發展。然而，大部分的民營房地產企業都是中小型企業，沒有足夠的實力和市場份額作保證，因此企業在融資方面就會存在很大的困難。相比之下，國外的房地產企業雖然擁有足夠的資金和強大的實力。但是由于政策的約束，也很難在我國房地產行業有所作為。
二、拓寬房地產企業多元化融資渠道的相關對策措施和建議
（一）完善相關法律法規。在我國現有的市場經濟體制下，房地產企業的發展與企業的融資能力是緊密相關的。因此，如何拓寬房地產企業多元化的融資渠道是房地產開發企業必須面對的問題。由于我國房地產行業起步比較晚，相關房地產行業的法律法規還不是十分的完善，許多企業或多或少都存在騙貸的情況，這也是造成房地產企業融資難、融資風險大的原因之一。因此，需要建立完善的法律法規。這在一定程度上可以約束企業和個體的經濟行為，使得企業融資變得有根有據，有助于降低企業的融資風險，促進房地產行業的發展。
（二）加大房地產信貸監管。盡管我國經濟迅速發展，經濟總量世界第二。但從目前來看，我國市場經濟體制下的金融市場仍然處于起步階段，還需要進一步的發展。我國的銀行貸款主要以一種循環的方式進行，融合了房地產企業、承包商、購房者等。對于房地產行業，最終的風險都會體現在銀行本身，導致銀行不能夠及時收回貸款，以至于資產流失，從而影響了我國現有的金融體系。因此，政府必須加強房地產行業的信貸監管，促使房地產行業金融體系的健康發展，這樣不僅有利于房地產企業本身的良好發展，更是促進了整個房地產行業，甚至我國金融市場的健康發展。
（三）解決金融信用缺失問題。無可否認，我國改革開放以來，經濟得到了很大的發展，人民的生活水平也得到了很大的改善，但這也同時衍生了許多問題。比如，金融信用缺失問題，偷稅逃稅，騙貸等。金融信用的缺失直接導致銀行的金融風險提高，這不僅影響企業和銀行之間的合作，更是不利于整個房地產行業的發展，甚至社會的發展。一旦銀行面臨高額的信貸風險，銀行本身在出于自身保護的原則上，一定會謹慎放貸，對于申請貸款的企業也會有更為苛刻的條件。這從一定的程度上都會降低投資者的熱情，增加房地產企業的融資難度。一旦房地產企業得不到足夠資金做保證，那么企業的運作就會受到影響，這是不利于企業發展的。因此，如何解決金融信用缺失的問題顯得尤為重要。一方面，政府應該盡量完善行業相關的法律法規，使得企業在融資方面能夠做到有法可依，政府部門在管理方面做到有法必依，執法必嚴，違法必究；另一方面，政府應該從道德層面上，鼓勵個人和企業誠信為本，以此來減少金融信用缺失帶來的影響。這樣不僅有利于促進我國金融市場的健康穩定、房地產行業的良好發展，更是有利于營造良好的社會環境。
（四）加強政府宏觀調控。一個企業的生存與發展不僅和企業本身的經濟實力和管理水平，更在于是否能夠正確的把握政府的政策動向及其所帶來的市場競爭環境的變化。由此看來，政府的宏觀調控對于企業的生存和發展是十分重要的。因此，在拓寬我國房地產企業多元化融資方面，政府很有必要發揮其宏觀調控的作用，借此來促進我國房地產行業融資多元化的良好發展，從而進一步促進房地產企業的發展，維護我國金融市場的穩定性。從另一方面來說，市場不是萬能的，我們不可能放任市場完全自由的發展。一旦市場競爭環境發生變化，失去控制，將造成無法估量的影響。因此，必須兼顧市場和政府雙方的作用，這樣才能夠更好的預測風險，降低風險，解決風險，更加有利于房地產多元化融資渠道的發展。
三、結語
房地產行業的融資對其發展有著重要意義，目前我國房地產行業融資還存在諸多問題，例如：融資渠道較為單一財務杠桿過大導致財務風險升高、房企資金融通受到限制、房企融資水平差異較大等，這些問題的存在，嚴重的制約了房地產行業的發展。所以房地產行業需要完善相關法律法規、加大房地產信貸監管、完善二手房交易市場、加強人才的培養和教育、解決金融信用缺失問題、加強政府宏觀調控，這樣才能夠解決房地產行業的資金問題，同時為全社會提供了投資渠道。
參考文獻：
[1]齊曉玲.新形勢下房地產企業融資渠道探析[J].商業經濟，2011（18）.
[2]劉海麗，周明.中美房地產企業融資問題比較分析[J].現代商業，2009（04）.
房地產之所以對國內銀行金融市場有著較為嚴重的依賴性是因為房地產自身所有的特點，如房地產行業自身的規模性、自身的收益性以及其本身存在著較大的風險性等。就目前而言，我國房地產的融資渠道主要是依賴于國有銀行相應的貸款，也包括上市融資、房地產信托投資等渠道。但是，隨著市場經濟的不斷深入，以及國內金融市場結構的不斷完善，這就對房地產的融資渠道提出了更好的要求，即房地產的融資渠道應該更加向多元化的方向發展，以確保國內金融的穩定性。
二、目前我國房地產融資渠道及造成金融風險的成因
就目前國內房地產行業開發商投資的資金來源來看，我國現有的房地產投資資金主要是來源于國有銀行貸款、房地產開發商自己籌備資金以及房地產債券融資等方面。根據相關的數據統計，我國房地產行業2014年的融資來源的國內銀行貸款增長率為12.2%、房地產開發商自籌資金增長率為14.4%、其他方面的融資來源增長率為15.1%。這在一定程度上就表明了目前我國大多數房地產行業仍然以房地產容易作為資金的來源，而且對于融資方式的選擇則是取決于各種融資方式的風險性和效益的大小，即選擇風險性低而且利潤度高的融資方式進行融資。
從目前的金融市場來看，我國房地產行業的融資主要是面向國內銀行，因為商業銀行在我國金融市場起著主導的作用。作為一種大規模的產業，房地產行業開發的前期對資金的需求量是極大的，所以銀行才會向房地產行業進行高額的借貸款，然后收取借貸款所產生的利息，并且房地產行業的貸款往往是高于一般的貸款，所以銀行必定會向房地產開發商提供相應的貸款。如果一個房地產行業開發的建筑數量越多，那么住房投資的比重也會隨之增加，這在很大程度上就說明了對房抵押貸款的需求也會急速上升；由于貸款的需求急速上升，而房地產行業的貸款又大多數都集中在國內，使得國內銀行的貸款負擔在逐漸增重，從而則很有可能導致國內銀行金融體系出現問題，從而引起國內金融體系的風險。
其原因主要有以下幾點：1.因為大多數房地產行業都是將融資渠道集中在國內銀行上，且房地產行業貸款的數額較多，當國內銀行的利率發生變化時，房地產行業的貸款利息也會受到極大的影響，這使得房地產行業內部金融體系的風險性增大。2.房地產行業本身就是一個風險性較高的行業，而銀行把資金借貸給房地產開發商，就存在很大的風險性了，這就在很大程度上增加了銀行自身資金周轉的風險性，甚至可能導致國家金融系統的癱瘓。 3.相對于其他行業而言，房地產行業還存在較高的債務依賴性，從而導致了房地產企業內部的財務預算薄弱，而其行業內部的資金又較少，就需要更多的投資，這樣也在很大程度上減緩了整個國家的經濟發展。
三、多元化的融資渠道成為房地產企業發展的必然道路
以目前我國的房地產融資方式來看，因為其主要的融資方式是集中在國有銀行的身上，這樣就使得房地產行業和國家金融體系都極有可能受到影響。所以，如何發展出多元化的房地產融資方式，以減少金融的危險性，已成為我國政府以及各個房地產行業亟須解決的問題。在實現房地產行業融資渠道多元化的時候，應該在確保融資風險最小化的基礎上，來實現房地產行業融資方式的多樣化。
關鍵詞：資本結構；房地產行業；發展現狀；問題；優化途徑
中圖分類號：F299.23 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）04-0009-02
隨著國內經濟發展進入新常態，作為國民經濟增長的支柱產業，我國房地產業告別了十年的黃金時期，也進入了其行業發展新常態，面臨投資增速放緩、庫存居高不下、房價轉勢下降、市場分化突出的不利局面。面對著新常態的機遇和挑戰，我國房地產業未來發展充滿了不確定性。從資本結構上看，國內房地產企業抵御金融風險的能力普遍明顯不足，大部分企業存在著資本結構不合理、對銀行貸款融資依存度高、短期借款融資比重大、償債風險高等一系列問題。因此，我國房地產業如何在國內經濟進入新常態的大環境下，如何生存發展、如何降低行業風險、優化資本結構并保持較好成長態勢是房地產企業需要思考的問題。
一、國內房地產業發展現狀
近年來，國內房地產業在經歷長達十年的井噴式增長期后，行業增長勢頭趨緩，樓市逐漸降溫，發展增速放慢。以2014年房地產行業數據為例，國內房地產上市公司資產總額均值為447.88億元，同比上升23.42%；凈資產均值為127.76億元，同比上升24.45%；房地產主營業務收入均值為95.75億元，同比上升3.98%；營業利潤均值19.85億元，同比上升9.77%。盡管2014年國內房地產上市公司各項關鍵性財務指標仍呈現上升趨勢，但從增速上看，除凈資產均值外，其余三項指標增速同比均有不同程度的下降。2015年，全國整體樓市銷售業績在國家相關利好政策的刺激下，市魴星櫓鴆交嘏。1―5月份全國商品房銷售面積累計35 996萬平方米，同比下降0.2%；商品房銷售額達到24 409億元，同比增長3.1%。
總體來看，房地產行業整體銷售業績增幅收窄，盡管上市公司規模仍保持穩步增長的勢頭，但國內房地產開發整體投資增速下行趨勢已成必然，各項產業發展的關鍵性指標增速已經步入下降通道。
二、國內房地產企業資本結構存在的問題
企業資本結構通常是指企業權益資本和債務資本同企業總資本之間的比例關系，通常用財務指標資產負債率（總負債/總資產）來表示。企業資產負債率越低，則財務風險越小，債權人資本保障程度越高，而過高的資產負債率則會給企業帶來巨大的償債壓力和財務風險。就資本結構而言，國內房地產行業內部充斥著資本結構失衡、融資渠道單一的問題。
（一）資本結構失衡，整體資產負債率偏高
根據Wind數據顯示，2016年國內上市公司有132家資產負債率高于70%，其中23家屬于房地產行業，這23家公司中甚至有12家的負債率超過80%，即便是行業龍頭萬科A和新城控股的負債率也分別達到80.6%和82.81%。2016年國內房地產行業整體平均資產負債率為79.72%，直逼80%關口。目前，國際上房地產行業資產負債率通行標準為50%，由于國內市場差異，國內房地產業平均負債率的正常范圍也在60%～70%之間?？梢?，國內房地產業資產負債率整體過高，且上漲勢頭不減，財務風險日益加大。
國內房地產業資產負債率過高，究其原因主要是房地產業本身是非常典型的資金密集型行業，資金杠桿在企業發展過程中扮演重要的角色。房地產企業在生產經營過程中尤其是前期投入階段對資金需求量大、流轉周期長，而鑒于目前我國金融體系的不完善，可供企業選擇的融資渠道過少，股權融資、自籌資金等方式又存在一定局限性，相對而言，企業更傾向采用銀行貸款的方式進行資金籌措以維持正常生產經營活動。正是企業對債務融資方式的偏好和依賴，進一步加大了企業的財務杠桿，從而導致負債率整體偏高，其潛在的金融負債風險為我國經濟穩定發展埋下隱患。
（二）融資渠道單一，對銀行貸款依存度高
目前，國內房地產企業的資金來源主要由銀行貸款、自籌資金及其他資金（主要是定金和預收款）三個部分構成。房地產業屬于資金密集型企業，總體資金投入需求量大，其自有資金相對不足，主要資金投入源于銀行貸款。根據央行和銀監會的調查數據顯示，國內房地產企業的55%資金直接來源于銀行系統，而房地產業的自籌資金基本上來源于商品房銷售收入，絕大部分購房者采用銀行按揭貸款方式支付總房款，若按首付30%計算，則企業自籌資金中的70%同樣來自銀行貸款；其他資金包括購房定金、預收款和建筑施工方的工程墊付款等，而施工承包商墊付款中大部分資金來源于銀行貸款，這實質上構成了房地產業的間接銀行信貸。通過以上分析，保守估計國內房地產業直接或間接通過銀行貸款方式所籌措資金已占企業融資總額的七成以上?？梢?，國內房地產企業對銀行貸款的依賴程度明顯過高，財務杠桿過大。一旦房地產行業發生經濟波動，其經營風險和財務風險將直接傳導給銀行，導致金融風險爆發，進而影響國家金融市場的安全和穩定。
我國房地產業過高的資產負債率以及單一的融資模式加大了企業的財務杠桿和經營風險，嚴重阻礙了企業的持續穩定發展和資本結構優化進程。因此，當前國內房地產企業共同面臨的問題是如何促使其過高的資產負債率下降至合理區間，拓寬融資渠道，從而優化自身資本結構，降低財務風險。
三、資本結構優化具體途徑和方式
（一）降低資產負債率，合理控制負債規模，優化資本結構
根據我國房地產行業負債為主的融資特點，應把降低資產負債率作為資本結構優化的切入點。前文所示，國內房地產企業財務杠桿過大的問題非常突出。正常情況下，對于成長迅速、盈利空間較大的企業而言，適度的財務杠桿能夠增加資本投入，激活企業的創造能力，擴大企業規模，提升盈利能力。同時，適債務利息可以抵稅，有助于企業減輕稅負。但財務杠桿在幫助企業增加盈利的同時，也在累積風險。高負債產生的利息會導致企業現金流緊張，過度增加財務費用，吞噬稅前利潤，一旦投資項目無法實現預期盈利甚至虧損，財務杠桿會成倍放大財務風險，導致資金鏈瀕臨斷裂，使企業陷入財務困境。目前，我國房地產上市公司整體資本負債率已接近80%，資金鏈條過于緊張，償債壓力大，將資產負債率降至合理區間將有助于產業結構調整，優化企業資本結構，促進房地產行業長期穩定發展。
（二）增強長期償債能力，合理調整融資結構，實現融資渠道多元化
國內房地產企業債務結構普遍以中短期負債為主，長期負債比例較低?！岸虨橹?、長為輔”的債務結構要求企業要具有較強的短期償債能力，但短期償債能力的強弱并不能代表企業的成長性和可持續性，也無法衡量企業抵御市場風險的能力。短期負債比例偏高，企業財務風險增加的同時，短期償債壓力驟增，一旦資金不足，企業會被迫做出非理性決策，以高息借貸方式籌措資金，填補短期債務漏洞，而這些短期行為對企業長期持續發展造成不利影響。對于房地產行業而言，長期負債利率相對較低，提高長期負債比例，將有助于減輕企業債務利息負擔，促進企業不斷增強自身持續盈利能力和現金流創造能力。企業只有持續產生穩定可靠的現金流，才能增強長期償債和抵御風險的能力，從而降低企業投資經營風險。
目前，我國房地產行業融資結構不合理，長期融資比例偏低，其主要原因是融資渠道過于單一，企業融資來源主要依靠銀行貸款。因此，要解決融資結構失衡問題，應當采取信托融資、房地產證券化等方式拓展融資空間，實現融資渠道多元化。
1.信托融資，一般是指信托公司針對有較好盈利空間的房地產投Y項目提供信托貸款或直接參與信托投資的融資方式。相對銀行貸款而言，信托融資優勢在于融資成本低，財務費用少，融資期限彈性大，可以在不提高資產負債率的情況下實現企業資本結構優化。
2.房地產證券化是房地產市場發展的主流方向，可以促使房地產行業經營管理更專業、資源配置更合理，其最常見的表現形式是上市融資。房地產企業通過上市可以迅速籌集巨額股權資金并作為注冊資本長期使用，并無償債壓力，同時還可以達到擴大企業規模、分散經營風險、降低融資成本、改善資本結構的效果。
（三）加速行業資源整合，擴大企業經營規模，實現規模產出效應
由于我國房地產企業個體經營規模所限，除銀行貸款融資外，大多數企業還無法滿足債券融資、上市融資等外部融資方式的條件。因此，擴大房地產企業經營規模是打破其他外部融資方式限制條件、開辟融資渠道的重要途徑。
1.房地產企業若想染指大型開發項目，整體實力必須過硬，要具有相當的經營規模和行業資質，同等市場機遇面前小規模企業往往被忽略，所以要著重擴大企業規模，提升市場影響力和抵御風險能力，實現經營規?；?。
2.小規模企業融資相對困難，限制較多，融資規模有限，以中短期資金為主，而大規模企業則更容易獲得資金的支持。因此，擴大企業規模就要加大行業整合力度，通過整合減少企業數量，提升經營規模，實現房地產行業整體規?；l展。
四、結語
在市場經濟條件下，我國房地產業尚處在發展階段，企業整體資產負債率偏高，資本結構不合理，融資渠道單一，對于銀行貸款有嚴重的依賴性，這些問題都阻礙了房地產行業正常發展。因此，合理控制企業資產負債率，改善內外融資結構，實現融資渠道多元化，成為房地產業實現資本結構優化的有效途徑。合理的資本結構直接關系到房地產企業自身的生存和發展，同時也對行業整體的持續健康發展起到決定性的作用。
參考文獻：
[1] 李遠慧，郝宇欣.試析我國上市公司資本結構的效應[J].會計研究，2007，（10）：181-198.
[2] 陳維云，張宗益.對資本結構財務影響因素的實證研究[J].財經理論與實踐，2009，（1）：47-55.
[3] 劉智景.房地產上市公司資本結構影響因素實證研究[D].沈陽：東北大學，2009.
一、房地產行業經營特點與稅負情況
1.房地產行業經營特點。長期以來，房地產行業作為我國的支柱產業，在推動我國的經濟發展中起到了不可替代的重要作用。房地產行業也因其經營活動及開產品的特殊性而具有一些不同于其他行業的鮮明特征。房地產行業是資本密集型行業，由于土地的購置和整體、房屋的開發和建設都需要大量資金的投入，而企業為了經營活動的連續性也不可能將企業所有資金投入一個項目之中。所以在整個房地產項目的開發過程中，銀行等金融機構的融資、施工方的施工墊資以及購房者的預付款項都是維持項目運作的重要資金來源。所以房地產行業通常資金量投入量巨大，房地產企業的財務杠桿也往往較高。房地產行業還具有高經營風險的特性。因為房地產項目的投資額度較大、投資周期較長，導致行業的投資回報流動性相對較低。同時，房地產產品具有鮮明的地域性，商品房的價值與其所處的地域、位置息息相關，幾時結構、質量完全相同的產品也可能因位置的區別而導致價格大相徑庭。因此，房地產企業一旦出現了產品結構不適應市場，業務布局合理的情況，其銷售狀況就可能一落千丈，出現存貨積壓、現金流斷裂的情況，從而導致企業出現經營危機。
2.房地產行業的稅負情況。長期以來，房地產行業為我國的整體稅收增長做出了巨大的貢獻。在過去的數十年里，房地產行業是我國所有行業中稅收增幅最快的行業。房地產行業的納稅占國家總稅收比重也遠遠高于房地行業產值占GDP的比重，可見我國的房地產行業的整體稅負還是偏重。除了房地產行業的納稅總額較高之外，房地產行業還面臨這稅種多樣化的問題。從房地產的項目開發流程上來看：在獲取土地階段，房地產企業需要交納契稅及耕地占用稅，契稅稅率按照土地交易價格的3%～5%，而耕地占用稅則根據區域的不同實行差別定額稅率。在開發建設階段，房地產企業還因占用土地而交納城鎮土地使用稅以及因與各方簽訂合同而交納印花稅。在房地產項目銷售轉讓階段，房地產企業需要按照不動產交納5%的營業稅、印花稅和土地增值稅，其中土地增值稅實行30%～60%的超率累進稅率。在房地產企業持有房地產項目時，企業還需要租金交納營業稅與房產稅。同時，企業還需要根據自身的銷售狀況按季度預交企業所得稅，在年度終了后進行匯繳清算。由此可見，我國的房地產企業所面臨的稅種較多，需要承擔的納稅義務較重。根據測算，房地產企業的稅費通常會達到商品房成本的30%～40%。另外，根據我國的“營改增”總體規劃，房地產行業將于2015年前完成營改增的改革，屆時可能導致房地產企業的稅負短期內進一步上升，因此如何通過納稅籌劃降低企業的稅收負擔，實現公司價值最大化是個值得要研究的重要問題。
二、房地產企業納稅籌劃的主要方法
1.企業融資的稅收籌劃。由于房地產行業屬于資本密集型行業，房地產企業的財務杠桿往往較高，擁有大量的負債。因此如何選擇企業融資及財務費用處理方式而實現企業的稅負最小化是的企業需要重點考慮的問題。房地產企業從銀行取得借款用于一般運營時，借款的利息費用是可以通過稅前扣除的，取得的借款用于房產開發建設時，則計入開發成本。同時，由于房地產企業的收入結轉的特殊性會通常使企業的會計業績產生波動，當企業的業績為虧損時，企業應當將借款的財務費用資本化，應變在后續會計期間進行攤銷;當企業取得正的業績時，應當將借款的財務費用盡量費用化，從而減少當期的應納稅額。
另外，房地產企業應當控制取得融資成本的限額及加強企業的融資管理，盡量避免企業產生不能從稅法中扣除的超額利息及罰息。
資本市場是房地產企業取得資金的重要渠道之一，但企業通過股權融資的資金成本通常較高，同時股息分紅也能在企業的稅前扣除。所以，房地產企業更應當重視通過發行債券來融資，一方面債券融資特別是海外債券的資金成本通常較低，另一方面債券的利息費用也可以有抵稅的效果，從而降低企業的整體稅負。
2.產品銷售的稅收籌劃。由于房地產企業的商品房等產品屬于高價值商品，在銷售時會產生較高的稅負。我國的稅法規定通過直接銷售或預收等方式銷售商品房都是在銷售時征收營業稅，但是通過分期付款銷售商品房則是按照合同約定的付款日期交稅。因此，房地產企業可以通過分期付款的方式銷售房地產，分期的確定銷售收入及銷售成本，這樣可以起到延遲納稅的效果。除了通過銷售項目的銷售方式可以調節企業稅負之外，企業還可以通過調節開發項目的銷售結算方式來降低企業的整體稅負。由于我國的土地增值稅實行超率累進型，當商品房或者土地的增值額超過一定幅度之后就有可能導致土地增值大幅度的上升，因此靈活合并或者拆分項目的銷售結算方式往往可以降低企業的土地增值稅整體稅負。例如某房地產公司有兩個項目，第一個項目的銷售收入為140萬元，其土地增值稅的可抵扣成本為100萬元，因此其土地增值稅繳納額為12萬元。第二個項目銷售收入180萬元，可抵扣成本為100萬元，土地增值稅應納稅額為27萬元，兩項目合計土地增值稅交納總額為39萬元。但是若將兩個項目合并銷售結算，則總體銷售收入為320萬元，其可抵扣成本為200萬元，其土地增值稅應繳納稅額為38萬元。因此，該企業可以通過合理的合并項目銷售結算，從而降低企業的整體土地增值稅稅負。另外，當房地產企業銷售經裝修的商品房時，則可以將房屋銷售合同分拆為毛坯房銷售合同和裝修合同，房屋銷售合同征收土地增值稅和裝修合同征收營業稅。這樣商品房的增值率將大大降低，房地產企業通過繳納少量營業稅的方式避免了土地增值稅的大額繳納，從而降低了企業的整體稅負。
3.組織架構的稅收籌劃。隨著房地產企業的不斷發展，企業規模不斷擴大，在各地進行擴張成立分子公司已成為企業發展的通常模式。房地產企業規模的發展就為其成立集團公司提供了基礎，而企業成立集團公司能夠在納稅籌劃方面具有更高的可操作空間。由于企業進行納稅的最終目的是要降低其整體稅負，實現經濟效益最大化，而集團公司可以根據其內部企業的經營特點和財務狀況進行主營業務分割和調整，可以根據其內部企業的適用稅率高低進行合理的關聯交易。例如集團的核心控股公司往往設立在高新區而享受了15%的所得稅率，則集團公司可以通過合理的手段調整業務和轉移利潤至其中，從而降低了稅負。另外，集團公司在進行擴張時可以根據分公司和子公司的適用稅收規定不同，分別對兩種方案的稅負進行測算，從而選擇最有利于集團的方案。
三、房地產企業納稅籌劃需要注意的問題
1.納稅籌劃應該從整體布局。房地產企業的經營業務復雜，納稅環節也較多，因此企業的納稅籌劃必須從企業的整體經營的角度出發。從項目的規劃設計，土地的獲取和項目開發建設等等環節上嚴格把控，按照企業的整體稅后利益最大化籌劃設計，而不能僅僅考慮項目建設的某一環節的稅負最低。例如企業在拿地之后的規劃設計環節就應當考慮到其預計開發產品的業態問題，若開發建設大戶型住宅等高端產品則不能享受到國家的標準住宅增值率低于20%則免征收土地增值稅的優惠。因此，在房地產企業的納稅籌劃是與其經營計劃和整個開發流程都息息相關的，并不能片面、獨立地看待。
關鍵詞:房地產產業；財務風險；政策；資金
目前，在我國的國民經濟體制中，房地產業一直扮演著“大佬”的角色。但近年來我國經濟在改革浪潮大趨勢下逐步開始轉型，在轉型過程中房地產企業所面臨的風險開始逐漸變大，主要基于以下問題：第一，我國一、二線城市中，房價過高導致大部分工薪階層買房難的問題逐漸顯現;第二，目前我國中小城市中產業缺乏導致人力流失，造成人口不斷涌入能夠提供更好工作崗位的大中型城市，這造成我國中小城市中房地產行業面臨著更大的去庫存壓力。由此可知，房地產企業在一、二線城市中面臨著高房價帶來的風險，在三、四線城市中面臨著高庫存所帶來的風險?？傊@些問題的存在都將房地產企業面臨的風險不斷放大。因此，積極探求能夠有效控制房地產企業財務風險的一套行之有效的方法，就成為目前幫助我國房地產企業擺脫困境、走向繁榮的重要策略①。
一、我國房地產企業所面臨的財務風險
資金投入大、資金回收緩慢、回報豐厚是房地產領域的特點，但房地產資產負債率高、生產周期長，資金風險高也隨之而來。高利潤相伴的是高風險，其實是在企業加速擴張的過程中，其面臨的風險愈加明顯，因此，如何深入分析其面臨的財務風險并嚴格加以管控是房地產企業的主要工作。財務風險是指企業在籌資、投資、資金回收及收益分配等各項財務活動過程中，由于各種無法預料、不可控因素的作用，使企業的實際財務收益與預期財務收益發生偏差，因而使企業蒙受經濟損失的可能性。我國房地產企業發生財務風險的主要原因表現在以下幾個方面：
（一）政策不易把握，投資決策難
房地產業投資回報率雖高，但相伴而來的是同樣較高的投資風險。所謂房地產投資風險是指在進行房地產投資過程中可能存在的回報率遠低于預期，尤其是投資失敗的情況。投資房地產行業的投資者只有通過更多的調研，對投資可能帶來的風險進行更多的事先準備，以能夠及時把握其風險動向及變化規律，這樣才能夠及時地掌控風險，將風險問題降至最低，才能夠實現更多的投資回報。房地產企業面臨的投資風險涉及面較廣，但大體上有以下方面：第一，投資比重失調，造成最終的投資決策失誤；第二，國家在針對房地產方面采取的政策不穩定，容易因國內市場環境的變化而變化。近年來，雖然國家多次對房地產市場進行調控，但卻仍未能夠阻止房地產行業發展的兇猛勢頭，這帶來了房地產業的投資額不斷飆升，卻存在著投資項目分配不合理的現象。為了盡快獲得高利潤回報得這個機會，房地產企業會將項目更多分配到那些能夠及時獲得高回報的商業住宅上，而降低在其他商業用房方面的投資金額。例如，將資金大部分用在高檔公寓的投資建設上，而疏忽或根本不投資在能夠改善民生的經濟適用房的建設上。不管我國房地產行業如何發展迅速，不可否認的是我國仍處于以工薪階層為主的階層結構框架中，而我國的工薪階層家庭大多收入不高，這部分人群是難以購買高檔公寓的，與他們需求最接近的是價格較低的經濟適用房。對房地產商而言，不可否認的是高檔小區的確能夠獲得更多的利潤，但基于目前我國房價瘋狂上漲的形勢，工薪階層家庭難以購買，這會導致房地產商建設的高檔小區公寓難以及時賣出，這種情況就可能會造成投資資金難以及時回籠，最終導致不能及時償還銀行的貸款，從而可能造成企業面臨著嚴重的財務風險。房地產開發與國家的宏觀經濟政策密切相關，政府所頒發的任何一個政策法規都可能讓企業陷入巨大的財務風險中。在經濟調控過程中，政府所采取的調控是難以預測的，企業也同樣無法預見。對于政府的不可預見的政策變動，企業只能參考市場的動向及行業發展特點及政府的最新策略進行預估，但預計結果卻不能成為有力的參考，這無疑給房地產企業帶來了隱形風險②。近年來，國家為了遏制房地產市場發展太快，政府逐步頒布了一系列的宏觀調控政策，這些政策的頒布從多方面對房地產行業進行了限制，例如，降低資金供求、監控房地產價格波動等。這無形中影響了房地產行業的投資決策，也提高了房地產企業的投資風險?？梢哉f，我國房地產企業的發展歷程與國家宏觀調控是密切相關的，國家平均間隔幾年便會采取一次有力的調控措施，而在歷次調控后房地產行業都會受到明顯的抑制。一般情況下，實力強大的房地產公司會十分關注國家政策的動向，而大多數中小型房地產企業更注重成本預算與控制，這樣其實隱藏了更多的危機，對企業的長期發展不利③。
（二）融資渠道少，資本結構不協調
房地產業是屬于資金投入較多的行業，故其對資金的依賴性較強。房地產企業為獲得資金主要采取融資手段，目前房地產行業常用的融資手段有內外部融資、債務性融資、權益性融資等等。其中債務性融資是我國房地產最常用的融資手段。目前我國房地產行業進行的債務性籌資利息部分是能夠獲得稅收方面的優惠，這在一定程度上降低了房地產行業的負擔，攤薄了其綜合成本，但由于債務性融資除了需要定期支付利息外，還應當在融資周期到達時歸還本金，這也給房地產行業帶來了財務壓力④。一方面，房地產企業的融資渠道較少，融資規模不夠大，這不利于房地產行業的長足發展；另一方面，房地產企業資本結構不夠科學，其中資產負債率過高的現象可能帶來重大的財務風險。近年來國內的房價攀升較快，加速了房地產企業規模的擴張，也刺激了地價的快速上漲，最終造成房地產企業不得不高負債的現狀形成，這對房地產市場的健康發展不利。自2000年以來，我國房地產企業的資產負債率大多都在80%左右，這遠遠高出了銀監會的要求比例。因此導致房地產市場一旦有風吹草動，就可能給房地產企業造成嚴重的財務風險，甚至可能造成部分小規模房地產企業的滅亡⑤。
（三）資金回籠不易，資金鏈難續截至
目前，我國的房地產行業仍處于一個較為活躍的階段，大多數房地產企業在成功推出房產項目后一般都會繼續購進地皮，以保證新項目的連續性。但在工程項目快結束時，市場行情可能會存在急劇逆轉的情況，此情況的出現帶來的是房子難以再賣出、企業無法及時回籠資金的情況，這樣資金周轉勢必出現問題，最終引發拖欠工程款及無法償還貸款的情況，從而引發財務問題。對一個房地產企業來說，資金續不上意味著“生命的終結”，造成資金續不上的主要原因是因為目前我國房地產融資的主體是銀行貸款，一旦發生不能及時償還貸款的情況，銀行便可能限制貸款甚至停止放貸，因此可能導致企業資金缺口產生。雖然近年來房地產市場熱度一直未減，但是從國家近年所采取的一些政策可知國家并不希望房地產市場過快地發展，各地政府遵照國家意見陸續頒布了基于限價、限售、限外的“限購令”，一定程度遏制了市場炒房現象，有效地遏制了人們的購買欲，這些措施的頒布一定程度上降低了房地產企業的營業收入?，F在大多數人購房模式均是“首付+按揭”模式，一次性付款的購房者并不多見，這也增加了房地產企業的財務風險。同時，按揭貸款在還款階段，也存在可能無法償還貸款的購房者，這也會降低房地產企業的應收款項，最終造成壞賬損失⑥。
二、房產企業財務風險應對措施
（一）加強項目驗證，采取科學化決策
房地產投資包含多方面的知識，因此在不具備多面性準備的情況下貿然進行投資風險性極大，其可能造成的后果也極其嚴重。因此，在做出房地產投資決策前，投資方應當加強項目的驗證，必須強化項目的論證，深入分析投資項目的可行性，讓投資決策更具有科學性。對投資項目進行多方驗證分析是投資項目前的關鍵所在，也是是否能夠進行項目立項的主要依據。一個項目的好壞直接影響到企業的利潤水平，因此，企業應當在進行項目投資前做好科學化分析驗證工作，及時制定出風險防范方案，以切實保障房地產企業的權益⑦。
（二）拓寬融資渠道，實現多渠道融資
房地產企業之所以能夠擁有雄厚的實力，其中很關鍵的一點在于其強大的融資能力，這也是房地產企業能夠有較強競爭力的原因之一。強大的融資能力能夠改善財務結構、維持企業的生命力，而且能夠為企業完成結構轉型提供資本支持。但是，當前我國的房地產企業的融資渠道較為單一、資本結構合理性不足，這已逐漸成為危及到房地產企業的生存問題。因此，我國的房地產企業應當積極需求多元化融資，不斷拓寬融資渠道，整合優化原有的資本結構，最終實現多渠道融資，為企業注入新鮮血液。
（三）建立全面財務預算機制
近期,樓市的二次調控政策猶如寒冬之霜雪降于房地產市場。限購、限貸、加息等樓市的利空政策不期而至。投機性需求得到抑制的同時,又使更多的購房者按兵不動、持續觀望態勢。當下有人提出“買房不如買房地產信托產品”的說法。而這一觀點撥動了不少投資者的心弦。
目前房地產信托產品發行狀況如何?投資者轉戰房地產信托又有哪些風險?如何選擇好的信托產品?就此記者采訪了北京唐古拉投資管理有限公司的副總裁張曉光先生。
誰是信托之主力
據用益信托工作室的數據顯示,1-9月,信托產品的發行總量為1335個、總發行規模是2480多億;而房地產信托產品發行數量是377個、發行規模超過1240億。相比而言,房地產信托發行數量約為信托發行總量的30%,而發行規模則占總發行規模的50%左右。即整個信托管理的資產有50%的資產都投向房地產行業。房地產信托緣何成為信托市場的主力呢?“這是一個雙向選擇的問題:信托選擇房地產行業的同時,房地產企業也選擇了信托。”張曉光解釋道。
房地產行業是一個資金高稀缺性的行業,始終存在融資的需求。而目前市場上比較主流的融資方式有二,即銀行和信托。就銀行而言,今年伊始,銀監會對其控制非常嚴格,導致銀行為了迎合國家政策,不得不提高房地產企業融資的門檻,增強其對房地產項目的風險審核,甚至會出現不貸或惜貸等現象。而吃了閉門羹的房地產企業就只能依靠信托這一渠道進行融資了。
收緊信貸是調控樓市政策之一,那么,未來銀監會是否會打壓信托來調控樓市呢?“很有可能!” 張曉光表示,。目前,已經有14個城市出臺了限購令。這其實是帶有計劃經濟性質的調控手段,可見政府對樓市調控決心之大。目前來看,銀監會對銀行的限制是起到了一定的效果,而對信托尚未收得那么緊。如果國家調控的決心依然很強,那么對信托行業進行限制不無可能。 “譬如,限制地產類信托發行的規?；蛞欢螘r期內暫停對房地產項目的融資,都是有可能的?！?/p>
而信托選擇房地產項目多是出于利益驅動。眾所周知,房地產行業的利潤率相對較高,其通過信托去融資的利率也較高,通常在15%以上,甚至也有可能達到25%-30%左右。這就不難解釋為何信托選擇房地產行業了。
規避風險才是關鍵
目前對房地產市場調控之嚴,使投資房地產的風險集聚,不少購買者都選擇觀望或去投資其他金融產品。
其實,市場的資金始終會選擇最好的投資標的。今年的股市、樓市都充斥著不確定性、風險也較大,投資者勢必會考慮資金下一步要投到什么地方去?！按藭r,信托其實是不錯的選擇。”張曉光表示,信托可以滿足投資者任何收益水平的要求。目前市場上對信托有一定的誤解,認為信托產品是固定收益類,每年8%-11%。其實不然,它也有高風險、高收益的產品,譬如陽光私募或結構性產品等。
目前有些投資者不買房而轉向房地產信托的意向較為明顯?！斑@些投資者是比較理性的,除了房地產信托,也有其他信托產品供投資者選擇。不過,房地產信托也是不錯的投資選擇。只是投資者要了解,買房和購買房地產信托產品還是有區別的?！?/p>
買房涉及一系列問題需要購買者去考慮和決定。譬如,某個城市是否適合投資;某個項目的位置、前景、周圍配套設施是否齊全;如果購買期房,還要考慮開發商的實力如何,會否成為爛尾樓;即便買下房子,將來要考慮何時出手。出手以后還將有一系列繁瑣的手續去辦理。這一切都要靠購買者自己去決定。如果選擇房地產信托則不同了。首先,投資類別不同。投資房產是實物投資,而房地產信托產品投資(大致上講有兩種方式:一是房地產項目貸款類,二是股權投資。)是金融產品投資。而上述需要購房者考慮的問題全部轉由信托公司去考慮,投資者只需與其達成契約關系即可。即使未來出現問題,也由信托公司作為有很強的競價和議價能力的金融機構去跟企業談判,去解決問題?！皬男磐行袠I規范后至今,尚未發生投資人未拿到信托公司承諾的收益或本金丟失現象。實際上,信托產品是比較穩健的?！睆垥怨飧嬖V記者。
那么,如何選擇一個好的房地產信托產品呢?張曉光表示,首先,要選擇實力過硬、專業能力強的信托公司,如中信信托、北國投、中誠信托等,都是公認的實力很強的信托公司。如果發生風險,由于他們實力足夠強也一定會兌付客戶的資金。就這方面而言,投資他們的產品風險相對較小一些。
其次,選擇一個好產品。界定產品好壞,并不是看它的收益。若選擇房地產信托產品,關鍵是要看這個項目本身:看所選項目的位置好不好、抵押物的價值是不是夠高等。我們應該更多地從風險角度考慮,要看信托合同中的風險申明書?？雌渲薪沂镜娘L險有哪些,控制風險的措施有哪些,這些措施能否有效地規避風險等。
所謂融資就是通過一定的渠道籌集企業發展所需資金的一種經濟行為，這對企業達成預定的經濟目標和戰略至關重要。隨著社會主義市場經濟的逐漸完善，我國房地產行業的融資渠道也日趨多樣化，有通過內部的債權和股權融資、預售融資以及共同開發融資，也有借助外部的金融中介和信托等方式進行融資，這一方面提高了融資的效率，但同時也使融資風險相應增大。因為房地產行業融資過程中會接觸大量的資金，如果在融資過程中缺乏對資金的有效管理，則不僅會影響到相關企業以及融資平臺的融資成果，還會給整個行業的可持續發展帶來不利影響?？梢?，在融資過程中加強財務管理意義重大。
2、房地產行業融資過程中加強財務管理的意義
1.能夠降低融資風險。隨著經濟的發展和城市化進程的逐漸加快，我國房地產行業取得了快速發展。但房地產行業因為其特殊性，在從事房地產開發的活動中需要籌集大量的資金，而要合理的計劃、配置和使用這些資金，缺乏有效的財務管理工作是不行的。在房地產融資過程中，通過應用科學、有效的財務管理方法，可以對所籌集資金的用途有一個合理的規劃，而這無疑會在一定程度上降低房地產行業的融資風險。
2.為融資決策提供依據。房地產企業在從事經營管理活動的過程中需要進行融資，而在整個融資過程中，融資決策是重要的一環。在房地產行業的融資過程中，根據合理的財務預算能夠正確地確定融資規模，從而可為制定合理可行的融資方案提供依據。近年來，我國房地產行業在融資過程中經常存在融資不足或融資過剩的問題，而這給整個行業的經營發展帶來了消極影響。
3.可以減少融資成本。在對市場上不同融資成本進行綜合考慮的基礎上，通過加強財務管理，可以對融資額度的可能性進行評估。然后可根據融資所要達成的經營發展目標需求，以年度財務預算為標準，合理確定融資規模，從而將融資成本控制在一個較低的水平。此外，財務管理工作還可以對所籌集的資金進行有計劃、有原則地使用，這就有效地提高了資金的使用率。
3、房地產行業融資所面臨的主要財務風險
1.資金鏈斷裂風險。在實際工作中，造成資金鏈斷裂的因素有很多，主要可歸納為兩個方面：（1）因為融資困難而帶來的資金鏈斷裂風險。一些房地產企業的負債率較高，進而給財務也帶來了巨大的風險，企業在競價買地、房產開發、營銷策劃等各個環節中都需要強大的資金作為后盾，整個過程中一旦出現差池就會影響到企業的正常經營。（2）因不合理融資而造成的風險。房地產企業在融資過程中缺乏對融資額度的合理評估，也沒有制定科學的融資方案，甚至超過自身還款能力而盲目進行擴大融資和高利率融資，而這無疑會給企業帶來巨大的融資風險。
2.成本控制風險。融資作為一種經濟行為，其必然也存在一定的成本，如融資審核費用成本、利息成本、股息成本和信托管理成本等等，而這些都會對最終的利潤產生直接影響。如果融資過程中不注意加強財務管理，進而使得融資成本增加，則不僅會降低房地產企業的經濟收益與核心競爭力，還會因為受到成本的各種不確定因素的影響而面臨成本進一步增加的風險。
3.投資風險。眾所周知，房地產項目的開發周期通常都比較長，并且整個開發過程容易受到各種不確定因素的影響，而很多房地產項目在正式開發前都將關注焦點放在如何籌集資金、怎樣追求高利潤等方面，缺乏對市場的調研以及項目的可行性分析活動，這可能造成房地產項目無法達到預期收益，從而影響到企業的盈利水平和償債能力。
4.資金回籠風險。目前，我國房地產行業大多是先通過銀行貸款的方式來募集資金，再通過房地產產品的后期銷售來償還先期債務，這種模式必然會導致資金回籠面臨著一定的風險。如在最終的銷售過程中，因為政策、市場等外部因素的影響，可能使產品銷售情況達不到預期目標，回款緩慢，導致企業的償債能力急劇下降，現金支出壓力陡升，進而陷入財務困境，給企業的長遠健康發展帶來不利影響，甚至造成企業破產。
4、加強財務管理的建議
1.做好預算工作。房地產行業在融資過程中要做好財務管理工作，首先就要做好項目預算和資本預算。除了需要從宏觀方面對整個項目進行整體預算外，還要做好財務預算工作。首先，要確保項目投資決策時的準確性，降低因投資決策失誤而造成的損失。其次，要充分發揮財務預算的監督工作，確保整個項目的資金運轉都是有計劃和有原則的進行，以充分發揮資金預算的作用。具體來說，就是財務部門要建立財務預算管理體系，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則，定期進行財務風險評估，對資金流動中不合規矩的地方要做到早發現、早處理，確保整個房地產開發項目健康、有序地進行。
2.嚴格資金管理。房地產項目開發因為其特殊性，導致整個開發過程中會接觸到大量的資金，而這些資金可以看作是房地產行業的“血液”。只有通過科學地籌集和管理使用資金，做到優化資金結構、拓寬融資渠道、提高資金使用率，才能促進最終效益的提高。當前很多房地項目在開發過程中缺乏對資金的有效管理，表現為部分資金使用不當，進而造成資金運轉困難，嚴重時甚至可能造成開發的項目不能按時完工。因此，必須加強對資金的管理，制定科學的資金使用計劃，確保每一筆資金都是有計劃、有原則地被使用，同時還應加強對應收賬款的收回，提高企業的可用資金額度。
3.及時分散風險。首先，要做好投資的區域性分散工作，將房地產投資從一個區域分散到多個區域，如可將只在一個區域從事開發項目的工作轉變為在多個區域均進行項目開發工作，從而可以有效避免因一個區域經濟不景氣而造成的損失。其次，要做好投資時間分散工作，確立一個合理的投資時間間隔，避免因短時間內的市場或政策波動而帶來的損失。
