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序論：在您撰寫房地產行業市場調查時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
策劃師崗位說明書工作內容:
1.對項目所在地的房地產行業的發展水平，現有房地產項目的地理分布、功能及市場定位，現有和潛在競爭對手的現狀及發展趨勢，當地房地產的消費習慣及發展趨勢，當地政府規范房地產行業的政策法規等進行市場調查，形成市場調查報告;
2.提供項目規劃方案中總平規劃、戶型配比等與目標市場相關的設計依據;
3.結合公司的發展戰略、擁有的資源狀況及市場調查的結果，確定項目的功能用途，項目的社會及經濟效益，項目的銷售周期等并編寫項目《營銷策劃案》;
4.針對既定項目所要面對的細分市場，編制項目的銷售及定價策略、銷售資金回籠計劃等;
5.負責項目的銷售前景、市場接受情況等論證工作;
6.集業內成功的案例和領先的理念與方法及競爭性項目的營銷理念;
7.對本職所負責的調查、策劃資料進行整理歸檔;
8.完成上級交辦的其他工作。
工作職責:
1.對提交報告的合理性、完整性、準確性、可操作性負責;
與上級的溝通方式:接受房地產營銷策劃部經理的業務指導和工作安排;
同級溝通:對房地產開發經營部、財務部、工程部、合作伙伴進行業務溝通;
崗位資格要求:
性別:男性
教育背景:專科學歷(或同等學力)，房地產市場營銷相關專業。
經驗: 3年以上房地產策劃相關工作經驗。
崗位技能要求:
關鍵詞：房地產；成本控制；對策
0.引言
住房一直是我國民生問題中的熱點話題，隨著我國社會經濟的發展，房地產行業也取得了較快的發展，并逐漸成為我國國民經濟的支柱產業[1]。房地產行業可以為我國工業生產及人民日常生活提供必要的空間場所，與上下游產業具有較高的關聯度，對我國國計民生的影響較大。因此，促進我國房地產行業的健康發展對我國社會經濟的發展和人民生活水平的提高具有重要意義。當前我國房地產行業由于缺乏有效的成本管理控制手段，存在很多資源浪費的現象，這不利于我國房地產行業的健康發展。我們只有對房地產成本管理控制的問題進行有效的研究并提出相應的解決措施，才能有效地控制我國房地產行業的成本，從而提高我國房地產企業的經濟效益和社會效益。
1.我國房地產成本控制中存在的問題
1.1缺乏全面的成本管理控制體系
盡管我國的房地產行業的發展狀況較好，但是在成本控制方面并沒有形成全面的成本管理控制體系[2]。房地產行業的開發項目往往具有較長的周期，涉及決策階段、設計階段、施工階段和竣工階段，其成本構成較為復雜。目前我國房地產企業往往采用目標成本的核算方式，大多數房地產企業都采用以計劃價格為基礎，將工程結束后的核算作為重點的成本管理方式，不能很好地對房地產成本進行全面有效的控制管理。
1.2缺乏科學的成本費用分攤機制
在我國房地產行業中，房地產的成本支出包括很多方面，而我國房地產行業并沒有形成科學合理的成本費用分攤機制，這導致在很多具體支出項目上出現成本疊加，造成資金浪費[3]。舉個例子來說，在用于拆遷的商品房成本計算中，很多房地產企業就沒有遵循實際的用途分攤資金，在不同對象的同意費用支出上會存在相關科目不依據規定進行分攤，這就增加了房地產項目的成本。
1.3賬目和實際情況不一致
房地產行業的生產經營設計的方面很多，其財務管理涉及的內容相對較多[4]。在實際的房地產項目中，經常會有一些企業將商品房內部調撥使用，但是卻沒有相應的管理體制對此進行有效的記錄和核實，經常造成賬目和實際情況不一致，導致房地產項目的成本管理缺乏有效的數據參考。
2.加強我國房地產成本控制的對策
由于房地產項目的周期較長，主要包括決策階段、設計階段、施工階段和竣工階段，因此，加強我國房地產成本控制應該從這四個階段著手。
2.1決策階段
決策階段是影響工程造價的最主要階段，通過優化決策階段的成本管理是減少房地產項目成本、提高房地產企業經濟效益的主要措施。決策階段的成本控制應該從兩方面實現：一、加強市場調查。有效的市場調查是控制房地產成本的關鍵，通過對市場環境、市場需求進行有效的調查，針對市場需求進行項目建設，才能取得實際的經濟效益和社會效益。二、加強財務分析。財務分析是控制成本的有效手段，在決策階段只有加強財務分析，對房地產項目的資金回收期、投資風險等多個項目進行有效的評價分析，才能從整體角度和經濟角度對房地產項目的可行性進行評價。
2.2設計階段
在房地產行業中，設計階段是影響房地產項目成本的第二因素，為了更好地對房地產成本進行有效的控制，房地產企業必須重視設計階段的成本控制。在這一階段，必須確保房地產項目的設計圖紙具有可行性和經濟性。
2.3施工階段
施工階段對房地產項目成本的影響較小，但是也不容忽視，在這一階段有很多因素會對房地產項目的成本產生影響，例如設計變更、施工材料價格、施工進度等。這就要求房地產企業做到如下三點：一、減少設計變更。在房地產的施工階段經常會出現設計變更，這會增加房地產項目的成本，因此，施工部門要對施工現場進行有效的監督、管理。二、加強對施工人員的管理。房地產項目的施工階段涉及的施工人員人數眾多、職業素質參差不齊，在施工過程中很有可能出現監守自盜等不利于成本控制的現象，只有加強對施工人員的培訓，提高施工人員的成本意識，通過有效的管理對施工人員進行行為約束，才能避免不必要的成本增加。三、嚴格控制施工進度。施工進度會影響施工階段的成本，如果施工進度跟計劃進度相差太遠，那么相應的設備使用費用、人工費用等成本就會有所增加，造成成本增加，因此，必須嚴格控制施工進度。
2.4竣工階段
竣工階段對房地產成本的影響最小，但是，在工程驗收過程中如果不注意對費用計算進行有效的核查，就很容易出現重復計算的現象，增加不必要的成本。除此之外，還應該對隱蔽工程進行有效驗收，嚴格執行隱蔽工程的驗收程序，只有通過監理工程師的確認才對隱蔽工程進行結算。
3.結語
隨著房地產行業的發展，房地產行業對我國社會經濟的影響越來越大。通過有效的成本管理控制手段對房地產成本進行管理，可以降低房地產行業的成本，提高房地產行業的經濟效益和社會效益，促進我國房地產行業健康發展，最終實現我國社會經濟的健康發展，為我國社會主義事業的建設提供助力。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產市場；支柱產業；營銷策略；應用
隨著我國經濟體制的不斷改革以及城市化建設的實施，很大程度上提高了房地產市場的需求，促進房地產價格呈逐年上升的趨勢。雖然，我國目前已經頒布了相關的政策，并從稅收調節、土地供給、信貸政策、行政管理等方面對房地產市場進行控制，以期能夠平衡房地產市場的供求關系，調整房地產價格，但是收到的效果卻不盡如人意。因此，房地產行業需要調整營銷策略，從而保障自身的良好發展。
一、房地產市場營銷概述
市場營銷主要是指以市場為中心、營銷為手段，滿足市場需求，實現經濟利潤。隨著我國社會經濟的快速發展，房地產市場得到了快速壯大，促使市場營銷逐漸與房地產有效結合在一起，這是我國商品經濟發展的必然趨勢。從狹義的角度上來說，房地產市場營銷主要是指房地產企業將相關的產品銷售給用戶的一個過程中。從廣義上的角度來說，房地產市場營銷主要是指在遵守相關營銷的原則以及房地產企業制定的營銷制度條件下，運用各種科學合理的營銷策略，對房地產產品進行銷售，滿足市場需求，實現企業經營目標的過程。
二、房地產市場營銷環境的分析
（一）人口環境分析
人是市場的重要組成部分，而人口環境與人之間有著密切的聯系，因此人口環境對房地產市場有著重要的影響。人口環境主要是通過人口的流動遷移、數量的增長、家庭結構、收入、年齡等方面的因素影響著房地產市場的需求。由于房地產企業的營銷對象主要是人，因此房地產企業可以根據人口環境的實際情況，詳細分析營銷市場，滿足消費者的各種需求，從而促進我國房地產市場的良好發展。首先，房地產是人們生活工作的重要場所，人口數量的多少直接決定著房地產營銷市場的發展潛力；其次，房地產的居住用房主要是由家庭數量和結構而決定的，家庭數量和結構對房地產市場的需求結構和需求量產生直接的影響；再次，人口的流動和遷移必然會對消費帶來極大的影響，例如當一個城市移入大量的人口時，需要解決的首要問題便是住房問題；最后，在不同年齡、收入等因素的影響下，人的價值觀和消費需求也有所不同，這在一定程度上也會對房地產的市場營銷產生影響。
（二）經濟環境分析
隨著我國社會經濟的發展，市場經濟體制的改革，經濟環境發生了巨大的變化，這對房地產必然會產生直接的影響。首先，國民經濟發展水平的高低直接決定著房地產市場是否能夠得到快速的發展。近年以來，我國房地產市場發展之所以迅猛，主要是建立在國民經濟發展的基礎之上，房地產市場能夠提高國民經濟，而國民經濟能夠為房地產市場的發展提供重要的資金保障條件，這兩者相互促進，相互發展，從而促進了房地產市場的繁榮發展；其次，房地產的開發、建設、消費、流通等，需要大量的資金作為保障，因此比較容易受到金融貨幣政策的影響。當宏觀經濟發展過快時，便會導致通貨膨脹的現象出現，政府便會采取緊縮的貨幣政策，利潤減少貨幣投放量、提高利率等，降低宏觀經濟的發展速度；當宏觀經濟發展速度過慢時，會出現通貨緊縮的現象，政府便會采取寬松的貨幣政策，例如降低利率、降低金融機構存款準備金率等，刺激宏觀經濟的發展。因此，金融貨幣政策能夠對房地產短期的供求關系進行調整，進而促進房地產市場營銷。
（三）政治環境
政治環境主要是指能夠對房地產企業的營銷活動進行制約和影響的政府機構和政策法規。政府機構主要利用制定一系列政策對房地產的經濟活動進行制約和影響，保障房地產的產品和服務在一個公平競爭的環境中得到發展，保護房地產企業和消費者的共同利益。政策法規主要是對房地產經濟關系的變更進行規定，使人們在變更房地產經濟關系過程中所必須遵守的行為規范。政策法規能夠促進房地產市場的有序發展，在最大限度上滿足消費者的需求。政治環境對房地產市場的影響主要包括有：首先，在土地方面，我國先后頒布了《土地儲備管理辦法》、《關于促進節約集約用地的通知》、《違反土地管理規定行為處分辦法》等多部土地政策，其主要目的通過房地產政策的制定，對房地產開發用地的供用進行規范和整頓；其次，在住房保障體系方面，我國在《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中明確指出了需要建立完善的社會住房福利保障體系，提高經濟適用房和廉租房的供應，擴大政策的覆蓋范圍，改善住房困難的局面；最后，在房價控制方面，我國根據目前房價上漲過快的現狀，制定了一系列以平抑房價為主的房地產政策，其主要目的在于通過政策法規的指導，保證房價價格波動合理。
三、房地產市場營銷現狀
（一）市場調查前期工作不充分
一個有效的營銷策略，必然離不開市場調查。而房地產商品與其他商品不同之處在于，如果市場調查不夠深入，規劃方案便會失去一定的合理性。一旦規劃設計方案批下來后，想要在施工過程中修改方案，那幾乎是不可能實現的。可是在實際中，很多房地產開發商寧愿冒著投資風險，花費大量的資金開發一個房地產項目，也不愿意花少量的錢進行市場調查。在項目的確定、選址、定位、規劃的過程中，幾乎是全憑著自己的直覺和經驗進行的，無法從根本上滿足市場的需求。
（二）忽視市場細分與定位
對市場進行合理的細分與定位有利于市場目標的實現，同時在很大程度上關系著開發商的經濟利潤。可是從目前的情形來看，我國房地產市場缺乏堅固的壁壘，投資時間較長，一旦市場出現空缺的時候，所有的競爭者蜂擁而至，從而忽略了對市場的合理細分與定位。
（三）營銷策略與企業不符
在實際中，不難發現房地產采用最多的策略便是廣告策略。部分的房地產商為了推銷某個項目，而大肆做廣告。雖然廣告策略具有一定的效應，但是卻會浪費許多資金。因此，不是每個企業都適合廣告策略，例如針對于規模較小，正處于發展階段房地產企業而言，如果大打廣告戰略，會造成企業陷入資金周轉不靈的局面，阻礙企業的正常運行。
（四）對營銷過程的管理與控制不夠
很多房地產企業的營銷效果不明顯的時候，一般都會將注意力放在營銷策略上，而忽略了營銷過程的管理與控制。實際上，大多數都是由于房地產企業忽略了對營銷過程的管理與控制，導致營銷策略無法充分發揮出真正的作用。如果房地產企業沒有充分認識到管理與控制在營銷過程中的重要作用，僅僅只對營銷策略進行修改，根本就無法提高營銷效果。
（五）功利營銷思想嚴重
很多房地產企業在營銷過程中，具有嚴重的功利營銷思想，一味地追求自身的經濟利益。這主要表現在忽略規劃設計，重視營銷推廣。有的開發商了為了節約資金，以低價購買規劃設計方案，并在施工過程中發現了許多問題。
四、房地產市場營銷策略
（一）深入市場調查
想要全面了解房地產行業所面臨的市場環境，就需要對市場進行深入的調查。市場調查主要是房地產企業為了合理選擇市場目標，采用一系列科學合理的方法，有針對性、目的性的對相關的房地產產品信息進行采集和分析，將調查的市場內部環境和外部環境以及相關行業其他企業的營銷情況作為參考依據，從而制定出一個有效的營銷計劃，為房地產企業管理者的決策提供重要的信息資料。
（二）整合企業資源
房地產企業想要在競爭激烈的市場中站穩腳跟，首先就需要對本身的實際資源進行一個全面的了解和掌握，例如信息、財力、人力、物力等資源，同時還要合理的對這些資源進行整合。但是房地產企業必須要認識到整合不是簡單的拼接，而是對整個企業的各種資源進行有序的組織，通過有效的規劃設計，將各種資源的優勢充分發揮出來，從而取得較好的營銷效果，這是提高營銷手段的前提條件。
（三）選擇符合企業特點的營銷策略
房地產企業需要根據市場環境、自身的資源、競爭對手以及企業本身的客戶等，選擇符合企業特點的營銷策略。例如當企業無法在市場中占有較大的份額時，可以采用集中營銷策略，針對于一部分的消費者群體，進行生產，將精力集中在少數的市場之中，“以小取大”，在小市場中取得較大的市場份額，這樣不僅可以幫助企業在目標市場中占有優勢地位，而且還可以提高企業的知名度，節約企業的營銷費用。如果在有條件的情況下，企業已進行深入的發展，但是這需要企業的市場地位比較牢固的基礎之上進行，避免企業承擔不必要的損失。
（四）創新營銷策略
房地產行業至今已有20多年的發展歷史了，從物質領域延伸到人文關懷，這種關懷主要體現在文化方面，無論是建筑還是相應的基礎設施，都是房地產行業在發展過程中的必然產物。由此可知，文化是房地產市場發展的總體趨勢。隨著我國社會各個方面的快速發展，消費者的需求日益成熟，但是文化地產的建設還正處于發展的初期，無法滿足消費者的需求?，F在，消費者從簡單的追求建筑發展到功能以及景觀的重視，表現出人們對精神方面的追求。對此，房地產企業應該在制定和運用營銷策略的過程中，樹立創新因素，加入創新元素。例如綠色營銷、環保營銷、經濟營銷、文化營銷等，這樣不僅可以提高房地產產品的知名度，而且還能提高企業的優勢，幫助企業在房地產市場中占有更大的市場份額，從而促進房地產企業的健康發展。
（五）加強對營銷過程的管理創新
隨著房地產行業的市場競爭力日益加劇，以及房地產行業的理性化發展，加大了對民營機構的開放程度，并打破了行業壟斷的現象，從而逐漸形成雙重開放的局面。
五、房地產市場營銷策略的創新發展
隨著我國社會經濟以及房地產市場的不斷發展，傳統的市場營銷策略已經無法滿足市場發展的特點以及消費群體的消費需求。為了能夠在激烈的市場競爭中占有一席之地，房地產企業必須要根據時展，樹立先進的營銷觀念，創新營銷策略，促進房地產企業的可持續發展。
（一）綠色營銷
隨著發展與生態之間的矛盾加劇，加強了人們的環保意識，建筑的質量、價格、外觀、構造等不再是影響消費群體的重要因素，消費者越來越注重居住環境的質量，同時生態環境也成了房地產企業的營銷亮點。對此，房地產企業應該樹立節能環保、綠色營銷的理念，將綠色消費作為營銷策略，提高房地產產品的生態效益，為消費者創造出綠色、環保的家園。
（二）人文營銷
隨著社會文明的進步，消費者需求的日益成熟，使得社會文化對現代消費產生了嚴重的影響，而房地產消費也不例外。在社會經濟快速發展的背景下，要求居住環境不僅需要具備完善的功能，而且必須要具有文化的韻味。對此，這就要求房地產企業的產品和服務體現出文化理念。因此，房地產企業在制定和進行營銷策略的時候，需要創造出人文特點，營造人文環境，提高房地產產品和服務的人文內涵。
（三）知識營銷
21世紀是知識信息的時代，在知識信息大爆炸的背景下，消費群體在房地產消費過程中，對房地產的相關知識有了一個更深的了解，同時對于房地產相關知識的了解欲望也在逐步增強。因此，房地產企業在實施營銷策略的過程中，可以為消費群體傳輸房地產相關的知識，并為其提供相應的服務，以此提高消費群體的信任度，從而有利于營銷活動的順利進行。
參考文獻：
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[2]趙春艷.論營銷策略在房地產中的應用[J].房地產導刊，2013（09）：23-23.
關鍵詞：房地產；市場營銷策劃；問題；對策
一、引言
房地產行業屬于國民經濟發展的重要支柱，在推動經濟發展中占據著重要地位。當前，房地產行業競爭日益激烈，為進一步提高企業核心競爭力，實現企業效益最大化，房地產行業越發關注市場營銷策劃問題。通過科學有效的營銷策劃，能夠準確向消費者傳遞營銷思想，滿足消費者的根本需求，推動房地產行業的發展，從而實現整體效益。然而不可否認的是，當前房地產在策劃營銷層面仍存在著一定的問題，基于此，思考突破問題困境的發展路徑。
二、房地產營銷策劃內涵認知
房地產營銷策劃并非是單一性的工作，而是系統性工程，其包含了房地產全部的銷售及推廣工作。為實現預期銷售推廣目標及效果，結合房地產實際狀況，通過優化內部資源與外部資源，合理編制方案并統籌執行的過程即房地產營銷策劃，從實現階段上來看，其包括前中后三個階段。而為實現樓盤營銷效果及效益，則需要在營銷理念上具備全局性特征，推動“全程營銷”或“整體營銷”。誠信經營與以人為本屬于其營銷活動的基點，而具體方案的選擇與策略應用，則決定著營銷策劃的成效。
三、房地產市場營銷策劃中存在的現實性問題分析
當前，房地產市場營銷策劃存在著較多的現實性問題，具體可以表述為以下幾個方面：其一，缺乏準確定位。在開展營銷策劃之前，需要對市場狀況進行深入客觀的調查，對客戶需求與市場條件等進行充分了解，從而為策劃定位提供科學依據。然而在多數營銷策劃活動中，多缺乏對調查活動的關注，或所推行的市場調查不夠充分，導致市場分析缺乏可靠性與準確性，無法保障營銷策劃方案實施的效果；其二，過于側重形式而缺乏文化內涵。在房地產市場營銷策劃中，很多開發商受市場變化因素、消費者心理因素及投資因素等影響，缺乏對營銷內涵的關注。多會選用一些廣告來吸引消費者，然而這種宣傳與推廣，并沒有對企業文化及產品理念進行深刻表達，其整體營銷效果并不突出。而一些公司在品牌宣傳中，過于“流行化”，將一些網絡語言不合理的應用于推廣之中，在營銷方案中沒有將消費者需求、企業文化與產品特色結合起來；其三，廣告依賴性過于突出。房地產策劃者多會選擇“猛烈”廣告攻勢，然而其成本較高，且隨著新媒體的發展，廣告所帶來的傳播收益出現了下滑，僅僅依賴廣告無法實現其預期效益。
四、房地產市場營銷策劃的發展性路徑思考
（一）準確定位，表現產品屬性優勢
在營銷策劃中，為提高定位準確性則需要以充分的市場調查為前提?？紤]到房地產商品的特性，消費者在購買行為中多不存在沖動性購買狀況，其對產品的價值及功能更為關注。為此，開發商在開發前期，需要充分做好市場調查，以建筑行業發展實際與未來經濟預測為條件，對產品進行合理定位。在營銷策劃中，需要以消費者心理需求為落腳點，在營銷策略上不應過于關注廣告效應，還應分析宣傳策劃成本及其收率比。如以社會精英階層為營銷對象，在營銷策劃時，則需要避免選用通俗文化來宣傳，宣傳理念應貼合其群體整體特征，以實現營銷策劃效果。
（二）體現產品文化差異，關注文化營銷
在開展房地產營銷策劃時，需要積極打破思維框架，選擇產品獨特點作為賣點，并充分分析目標群體的整體特征，植入與目標群體相符的文化元素，關注文化營銷以提高營銷效果。如房地產與某名人故居相毗鄰，則可以選擇該部分為宣傳重點，重點營銷其文化氛圍，并將該房地產文化優勢與其他賣點相結合，體現房地產產品的獨特性，從而更多吸引受眾。這種方式也多應用于學區房營銷領域。
（三）營銷策劃應關注品牌價值
在營銷策劃中，需要充分關注并提高企業品牌價值。企業品牌集中體現了企業文化、企業價值與企業服務等內涵，也是與其他同類產品相區分的重要標志。在房地產營銷中，不應僅局限于產品物質層上的文化宣傳，還應關注企業價值與企業文化層面的內涵宣傳。以相關樓盤為立足點，將企業文化與企業服務理念等融入到樓盤營銷活動之中，努力塑造良好的企業形象，從根本上賦予品牌更高價值，從而增強營銷策劃的生命力。
（四）關注營銷策劃人才地培養
在房地產營銷策劃中，人才屬于十分關鍵的因素。優秀的營銷策劃人才，不僅可以降低營銷成本，還可以選擇更為優秀的營銷策略，挖掘更深層次的市場價值，為企業發展帶來效益。通過強化營銷策劃人才培養，提高營銷專業性，定期安排講座或培訓，提高營銷策劃人員的內在素養與整體技能，還可與其他房地產企業之間建立交流機制，通過相互交流及學習，提高營銷策劃的實際水平，從而為企業效益實現提供人才支撐。
五、結語
在市場競爭的大環境下，房地產行業為實現生存與發展，提高整體效益，其對營銷策劃問題的關注日益增加。當前，房地產營銷策劃仍存在著較多的現實問題，如缺乏準確定位，文化內涵缺乏與過于依賴廣告等。為提高房地產營銷策劃水平，從多個方面提出了發展路徑。實踐證明，企業只有充分調查，以消費者需求為導向，不斷提高產品文化價值與品牌價值，方可實現高質量的營銷策劃，并帶來相應的營銷效益。（作者單位：承德石油高等?？茖W校）
作者：高麗君
參考文獻：
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關鍵詞 房地產銷售 高職房地產專業 人才培養
中圖分類號：G642.0 文獻標識碼：A
1房地產行業對人才的需求
1.1房地產行業的工作崗位構成
（1）房地產開發。房地產開發處于房地產行業金字塔的頂尖部分，其涉及面最廣，包括金融、營銷、工程、公關等崗位。就目前而言，房地產開發公司的薪酬待遇相對房地產業的其他細分行業較高，工作量相對較低，但對綜合能力（包括學歷）要求較高。
（2）房地產營銷咨詢業（公司）。一般包括各類銷售公司、營銷顧問公司、市場調查公司。本行業的最大特別是專業性要求高、工作量繁重，并需具備較強的抗壓能力和服務意識。
（3）房地產中介。本細分行業即為二手房的租售，工作量大，待遇不穩定，對從業人員的銷售能力要求高，需經常外出帶客看房，故對服務意識、耐力也有一定要求。
（4）新房銷售。新房銷售一般固定在售樓部，坐等客戶上門咨詢、購買。從業人員除對銷售能力要求較高外，還需熟悉新房網簽、按揭等操作流程。
（5）房地產估價。本行業從業者，需考過房地產估價師執業資格考試并注冊，對專業性、學歷起點、經驗要求偏高。
1.2房地產行業人才的能力剖析
上述的崗位分析，是用人單位對其職員的具體工作任務的描述，但作為教育工作者，應在表象之上更進一步，將崗位職責細化抽象為具體的能力要求，具體如下：
（1）建筑產品的概念性設計能力。基本了解各類型物業的工程造價，為投資分析提供數據支持。熟悉建設規劃中修建性規劃指標和實施性規劃指標的含義，和各條規定在房地產開發中的真實體現。對戶型、景觀、朝向、交通動線具有一定鑒別能力。
（2）房地產營銷能力。握房地產營銷的各類常用工具。熟悉各類廣告媒體的價格、購買程序、特點、限制。基本的策劃能力。對產品的推銷能力，對客戶的銷售能力。
（3）房地產市場調查能力。熟悉房地產信息的收集渠道，理解各類地產信息背后所蘊藏的指導意義。能運用專業數據分析軟件對調查數據進行。熟練應用基本的市場調查技巧。
（4）房地產財務分析能力。熟悉房地產開發項目全過程所涉及的各類收入和費用構成及內容。能在通過市場調查收集相關的成本收入數據。能編制各類財務報表，并據此計算出各種財務指標。理解各財務指標的含義，并能據此做出決策判斷。
（5）房地產估價能力。知曉參考案例的收集渠道和分類整理的方法，熟悉估價報告的需求方和其要求，能根據國家估價規范，編制出合格的估價報告。根據估價要求，正確地選擇估價方法。正確計算估價對象價值。
（6）房地產經營能力。對開發商持有的物業，能進行概念性的規劃。知曉招商渠道和方法，知道各業態的代表性商家。物業管理的基本工作崗位設置和服務質量的衡量、把控。
2高職房地產專業學生的能力現狀
伴隨著高校招生規模的擴大，大學的培養層次也愈加豐富。從一本二本，到一專和二專，加上近期實行的“單招”，基本可以覆蓋參加高考的大部分學生。高等職業院校，一般都在?？频谝慌偷诙?，這兩個層次錄取學生。
以筆者所在的學校為例，我校學生以?？贫武浫橹鳎詥为氄猩鸀檩o。錄取分數以300分左右為主，兩百多分的學生數量較多，可見學生基礎較差?？偨Y而言，高職房地產專業學生的能力情況（可培養空間）歸納如下：
（1）學習興趣低。高考分數如此之低，不在于智商缺失，而是因為學生學習需求的匱乏。
（2）基礎差。具體就是數學、英語、語文等基礎知識的嚴重不足，從而導致以這些知識為基礎的其他學科的學習較有難度。
（3）做具體事務型的工作能力強于學習能力。在筆者多年的教學實踐中發現，當學習任務較少涉及科學的計算或嚴謹的文字表達時，高職學生往往容易表現出一定的興趣和更好的完成程度。
（4）對工作的起點包括起薪要求較低。就業現狀的不佳，讓高職層次的畢業生，更心甘情愿地接受相對較低的起薪。
3工作崗位與學生能力的匹配
匹配或稱之為配對，是一種較好的分析思路。筆者將現今的房地產行業人才需求與高職房地產專業學生的能力現狀進行匹配，就可清晰地得出：房地產銷售是高職房地產專業學生較好的一種培養方向。原因總結如下：
（1）需求量大。經過本文第一節內容分析可知，房地產銷售是整個房地產行業，需求量大并且長盛不衰的工作崗位。
（2）高職類學生的能力特征較容易培養為銷售人才。房地產銷售更多需要從業者的實踐能力，涉及的理論知識較少，對于理論基礎匱乏的高職學生，學習銷售顯得更容易上手。
（3）銷售的工資起點低，高職畢業的學生較容易接受這一事實。
4房地產銷售技能的教學策略
房地產銷售，較少涉及科學理論的探究和應用，更多是經驗和技能的培養。限于篇幅，筆者結合自己的從業和教學經驗，給出以下在傳統教學中容易忽略的培養策略：
（1）基礎知識必須夯實。諸如什么叫容積率，按揭怎么計算，這些死記硬背的基礎知識，必須讓學生掌握。
關鍵詞：房地產；應用型人才；培養方案
中圖分類號：G640 文獻標識碼：B 文章編號：1008-4428（2012）05-146 -02
我國快速發展的房地產行業，對專業人才的需求量越來越大，同時對從業人員的要求也越來越高，不僅僅要求掌握扎實的房地產專業知識，同時還要有一定的實踐應用能力。作為房地產專業人才培養與供給的高等院校，如何在這新形勢下改革創新人才培養模式，培養適應行業發展并具有較強實踐應用能力的的專業人才，是其需要解決的一項重要工作。
一、房地產行業人才供求分析
（一）房地產行業人才需求分析
隨著我國城市化進程的加快、新農村建設的逐步展開、城市舊城改造的逐步深入以及居民改善型住房需求的渴望等諸多因素疊加，決定了房地產行業仍將會有一個持續良好的發展前景，同時也預示著房地產行業人才旺盛需求將會長期存在。
（二）房地產行業人才供給分析
目前，作為房地產專業人才供給的高等院校，在人才培養模式上主要側重理論知識體系訓練，實踐教學體系不夠完備，在實驗室和實習基地建設上明顯滯后于社會的需求。另外，任課教師的實際操作能力也有待提高，在實踐性教學上缺乏強有力的指導。
顯然，我國房地產專業性人才需求與供給出現了較大缺口，高等院校應當遵循行業發展需要，創新人才培養模式，改革人才培養方案，增加房地產專業人才的培養與供給。
二、房地產專業應用型人才培養方案的構建
（一）專業課程設置及教學內容的創新
1、專業基本技能的培養要體現多方位多角度的人才培養理念
由于房地產行業的復雜性及房地產專業的多學科交叉性，決定了房地產專業人才要多方位多角度的培養，既要要求學生掌握建筑方面的基礎知識，又要求學生掌握經濟管理和法律法規等專業知識。但目前房地產專業本科畢業生的從業主要集中在房地產營銷策劃、房地產估價、房地產經紀等領域，高校就應當遵循房地產行業的發展需要及房地產人才市場的需求，以培養房地產營銷策劃師、房地產估價師和房地產經紀人為主線開設建筑、經濟管理及法律等課程，以完善學生的知識體系。
2、專業課程的設置要突出房地產專業特色，體現應用型技能培養理念
（1）專業基礎課的設置要體現實用性特點
建筑施工、建筑結構、建筑材料、工程制圖等課程是房地產專業的立業基礎，必須分配足夠的學時，以保證學生理解掌握并能夠較靈活的應用。同時根據房地產專業特色，在第1至第4學期逐步開設經濟法、房地產法規和房地產基本制度與政策等法律法規課程，讓學生熟悉房地產行業的相關法律制度。
（2）專業方向課的設置要體現房地產行業特色
房地產專業是具有房地產特色的管理類專業，但其核心是房地產管理，因此在專業方向課的設置上要盡量回避具有共性特點的經濟學、會計學、市場營銷學、工程經濟學等課程，盡量開設房地產經濟學、房地產會計、房地產營銷策劃、房地產項目評估等具有房地產專業特點的課程，讓學生掌握特色鮮明的房地產專業知識。同時在專業限選課上也要體現這一特點，如增設房地產廣告學、房地產消費心理學、房地產市場調研與分析、房地產項目評估及房地產經紀人實務等方面課程，以完善學生的房地產知識體系。
（3）實踐教學環節要體現理論聯系實際、學以致用的特點
① 依據不同專業課程的特點及教學要求，如對房地產估價、房地產營銷策劃、房地產項目評估等操作性較強的課程設置課程設計，以訓練學生的實際操作能力。
② 對理解起來比較抽象的課程，如建筑工程施工技術、建筑設備安裝、建筑材料、施工組織等課程，在理論課程學習的同時，應增設認識性實習環節，組織學生到施工現場，通過親身體驗以增強學生的感性認識。
③ 由于房地產市場的變化對房地產行業的發展起著至關重要的作用，在實訓課程設置上，應開設為期至少一周的房地產市場調查實習，讓學生了解房地產市場的動態變化，并訓練學生在房地產市場調查、數據收集整理和統計分析等方面的實際操作能力。
④ 在畢業實習環節，要求學生到大型綜合性的房地產項目上進行頂崗鍛煉，并進行跟蹤指導，讓學生初步感受房地產企業的運營特點，了解房地產項目的操作流程。
⑤ 在畢業設計的選題上，要以房地產專業核心課程為依托，選擇綜合性的房地產開發項目進行“真題真做”或“模擬真做”，同時選擇在房地產營銷策劃、房地產項目評估和房地產項目管理等方面具有豐富實踐經驗的“雙師型” 教師作為畢業生的指導老師，或聘用具有豐富實踐經驗的企業人員與教師聯合指導學生。
（二）應用型房地產專業人才培養體系的構建
房地產專業人才培養目標定位為：遵循房地產行業及房地產企業發展需要，適應房地產項目經營管理的新要求，致力于培養具有建筑工程、房地產開發經營、營銷管理等專業知識，并系統掌握房地產經營管理專業理論，熟悉房地產開發流程及相關法律法規，具有一定的房地產經營管理能力和創新意識，在房地產估價、房地產項目評估和房地產營銷策劃領域具有較堅實理論基礎的高級應用型專門人才。并要求畢業生具有初步分析和解決房地產經營管理和房地產項目銷售過程中一般問題的能力，具備在房地產開發企業和房地產咨詢公司從事房地產項目營銷、房地產項目評估、房地產估價以及物業管理等崗位工作的基本技能。
基于以上的培養目標，現從教師和學生兩個層面構建以課程設置、教學內容和教學方法三位一體的房地產應用型人才培養體系（見圖1）。
關鍵詞 宏觀調控 房地產 營銷策略
一、引言
隨著我國宏觀調控政策的落實，樓市的價格得到了一定的控制，市場的觀望氣氛逐漸顯現，對于房地產業造成了明顯的影響，房地產市場向理性消費的方向轉變。在新的形勢下，房地產營銷面臨著各種各樣的問題，需要創新性的營銷策略來應對各項挑戰。因此，房地產企業要抓住機遇，適應社會大環境，采用有效的營銷手段來吸引更多的消費者，從而使企業樹立良好的形象，在競爭中取得優勢。
二、宏觀調控環境下房地產營銷所面臨的問題
（1）銷售壓力增大。在一系列的經濟刺激政策之下，我國房地產曾提前結束調整而迅速升溫，導致房價不斷升高，以至于超出了多數社會成員的購買能力，同時也帶來了一系列的社會問題和經濟問題。為了保證社會經濟的和諧穩定發展，國家對房地產市場進行了新一輪的宏觀調控，使投資的增速、貸款的規模等都得到了有效的控制，在宏觀調控的環境下，房價過高以及市場需求的銳減使得銷售壓力急劇增大。資本的運作和融資愈發困難，多數房地產公司面臨著資金的壓力，不得不降低房價、增大促銷力度，盡快帶動房價的回調。
（2）對理性消費更為重視。房地產市場的變動使得人們的消費心理更加成熟，對于理性消費更為重視，消費者這種消費觀念的變化使得房地產行業由競爭時代向服務營銷時代轉變。在購房時，消費者首先考慮價格因素、環境因素、交通因素等，然后對于朝向、物管、輔助設施等進行綜合考慮。消費者所考慮的因素更為全面，不僅包括硬性的條件還包括看不見的軟性條件，對于服務的品質更為重視，這就為房地產企業的發展方向提供了目標。
（3）品牌意識缺乏。現代社會，商品的品牌已經成為影響消費者行為的一種重要因素，對于房地產來講，一個知名品牌可以將價格提升一個層次，如萬科地產就是價值相當高的品牌。目前，很多房地產企業對于品牌的提煉還有待提高。房地產企業的品牌內涵是為公眾提供人性化、綠色舒適的建筑空間，使其具有現代化的精神和價值。某些企業將一個項目打造成功后，依托所謂的品牌優勢不斷開發新產品并進行強勢推廣，最終導致資金短缺，營銷受限。
三、宏觀調控環境下房地產營銷策略創新
（1）注重項目開發前的調查工作。目前，房地產行業的市場競爭越來越激烈，很多項目在進行開發的過程中由于沒有進行充分的市場調查導致很多項目的后續銷售方面與預期存在著很大的差距。因此，提升房地產營銷水平的進程中要注重項目開發前的開發工作。在進行市場調查的過程中，要充分認識到房地產行業的復雜程度，密切關注國家的宏觀調控政策的變化，同時也要注重金融方面以及相關的立法方面對于房地產行業的影響，對影響房地產營銷的各個因素進行充分深入的市場調查研究，進而為項目的開發提供重要的決策資料。
（2）加強房地產企業品牌建設。目前，隨著我國國內房地產行業的快速發展，房地產建設的規模和數量也進一步擴大，同時房地產企業的數量也在進一步增多，良好的品牌對于提升房地產企業的營銷水平具有十分重要的促進作用。品牌不僅僅是一個企業的標識，同時還是企業的無形資產，良好的品牌形象能夠使得房地產企業的形象和信譽得到大眾的廣泛認可。因此，在提升房地產企業營銷水平的進程中，要進一步加大企業的品牌建設力度，將品牌建設作為企業工作的重中之重來對待，通過塑造高品質的工程來進一步提升企業的品牌形象，進而使得企業能夠獲得更多的公眾的認可，從而使得房地產企業的營銷環境能夠得到進一步的改善。
（3）加強企業營銷文化建設。房地產企業營銷水平的提升離不開企業營銷文化的建設，在房地產產品從開發一直到推向市場的過程中，將豐富的文化內涵蘊含在產品中進而推向市場。在進行房地產企業營銷文化建設的進程中，要本著以人為本的營銷理念來為顧客營造更好的居住環境，將人文關懷貫徹于整個企業的營銷工作中，建立起獨具特色的企業營銷文化，進而通過文化的帶動力來進一步提升企業的營銷水平。
（4）樹立綠色營銷理念。隨著目前環境污染和能源危機越來越嚴重，人們對于環境保護也越來越重視，很多房地產企業在進行市場營銷的過程中引進了以環境保護為主旨的綠色營銷理論，以綠色文化、環境保護為內涵，將綠色營銷作為企業的核心營銷理念來開展企業的營銷工作。在開展綠色營銷的過程中，房地產企業要統籌自身的建設與營銷工作，針對目前人們比較鐘情于小區綠地覆蓋率要在進行規劃建設的過程中進行相應的綠地規劃，針對當前人們節能意識的提升在進行規劃建設的過程中要注重綠色節能住宅的建設，將綠色營銷理念貫穿于整個工程的規劃建設以及后期的營銷過程中，進而使得綠色營銷成為企業的一個強有力的競爭點，從而進一步提升房地產企業的市場營銷水平。
四、結語
宏觀調控環境下房地產營銷存在很大的不確定性，為了適應激烈的社會競爭，在進行市場營銷時要充分發揮團隊的智慧，轉變營銷理念，用綠色的營銷理念為推動社會的健康發展，樹立優秀的企業形象。此外，還要結合市場的實際情況，應抓住消費者的心理，將多種營銷方式進行巧妙結合，吸引消費者的注意。最后，要不斷探索適合企業的創新性營銷方式，走在房地產營銷行業的前沿，為企業的發展奠定基石。
（作者單位為蘇州大學商學院MBA2012秋1班）
參考文獻
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