時間：2023-06-15 17:11:33
序論：在您撰寫房地產項目營銷建議時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
關鍵詞：房地產項目；重點環節；開發管理。
對房地產產品進行精準的市場定位，實施合理優化的成本戰略，能夠有效提高房地產企業的市場核心競爭力。雖然不同的房地產企業具有不同的經營策略，但是想要實現企業的成熟與有效經營必須具備以下幾點，即構建完善的市場調研機制、成本控制制度尤其是產品研發制度。下文就房地產項目開發管理重點環節進行了分析和探討。
1.房地產項目開發的投資決策問題
房地產企業是否具有雄厚的實例，土地儲備量的大小是非常重要的標準。項目土地的出售和購買一般均通過招投標的方式，因此，在拍賣出讓項目土地之前，對于究竟以何種價格取得土地比較合適，企業應該實現做好詳細的項目投資的可行性方案，該方案應該包含房地產項目基本情況、項目用地情況調查、項目開發建設進度、項目開發組織機構、項目項目運行費用等。當然，制定或者編制項目投資的可行性方案需要房地產開發企業積累豐富的相關的基礎性資料，否則不能夠保證計算的全面性與精確性。經驗顯示，土地拍賣是一個競爭異常激烈的過程，通常需要多次加價才可能中標，所以在深刻研究項目的主要狀況以及預期成本之后，在土地拍賣過程中才能夠做到胸有成竹。
2.優化設計產品方案
在房地產項目的設計方案期間，想要保證設計方案的高質量，首要條件便是對產品市場進行深入、全面的產品市場調查。產品市場調查直接影響到房地產項目開發的成敗。做好設計期間的市場調研報告需要注意以下幾個方面：
第一，項目地塊的概況。主要是項目所在地區或者城市的主要區域的房地產項目開況，房地產項目所在地塊的現狀尤其是今后規劃情況，房地產項目所在地塊的土地出讓情況、地產開發狀況。
第二，土地屬性問題。對土地的基本基標、周邊情況以及本身的潛力進行深入的分析和探究。
第三，當前的市場供需狀況。主要內容包括：房地產項目所在地塊的周邊市場分析（主要是市場的整體供應情況分析），房地產項目所在地塊周邊的典型個案供應分析，其他市場需要狀況分析（例如建筑、景觀以及戶型等）。
第四，相同類型的經典項目調查與經典項目分析。主要內容包括：針對典型項目的個案進行深入的調查，分析該典型項目個案的典型優勢，結合實際的區域特點對典型項目的用地規劃進行細致分析。
第五，開發該類房地產項目的具體對策和建議。主要包括建筑類型的對策與建議、綠化景觀的對策與建議、戶型匹配的對策與建議以及針對以上的建議的完善與優化。
3.項目成本控制策略
3.1成本控制的原則
（1）科學合理性原則
房地產開發項目的開發具有投資大、周期長、影響因素多，風險性高等特點。盡管提前制定的投資目標不能夠保證各項數據的真實性和準確性，但是項目投資估算是不可或缺的。在房地產項目開發實踐過程中，通過不斷地的修改與調整，概算、預算、決算以及承包合同價會逐漸清晰化、準確化。投資估算是規劃設計和方案設計的重要“參照物”，擴大初步設計方案與實施方案的目標就會形成概算，工程投資的最終結果便是決算。估算、概算與決算都必須具有較高的科學性與合理性，否則將直接影響房地產項目的收益情況。
（2）以設計階段為重點全過程成本控制原則
項目建設全過程都在不同程度地影響著成本費用，因而，項目開發成本控制必須貫穿于項目建設全過程的各環節。然而，經大量的測算分析，人們發現對項目成本影響最大的階段，是項目設計前的各環節。在規劃設計階段，影響項目成本的可能性為75%-95%；在技術設計階段，影響項目成本的可能性為35%-75%；在施工圖設計階段，影響項目成本的可能性為5%-35%；而在項目的施工階段，通過技術經濟措施節約成本的可能性只有5%-10%。顯然，控制項目成本的關鍵環節在于項目施工前的投資決策和設計階段。因而，項目投資控制，既要貫穿于項目開發建設的始終，又要把重點放在項目設計及設計前的前期策劃階段。
（3）成本的主動控制原則
房地產項目的開發以選擇宗地為開始，因此，從該階段開始便要主動出擊，舉例來說，主動要求設計部門編制規劃設計方案，并對全案進行策劃。由于設計部門最大的弱勢便是“懂技術不懂經濟”，因此建議由專家小組（主要由建筑師、經濟師、策劃師組成）對設計部門提出成本控制的要求與建議，此舉能夠有效在設計階段進行成本控制，也是遵循成本控制主動化的典型體現。需要的注意的是，在工程方案的實施執行過程中，成本控制目標通常會偏離預定方向，此時要積極主動尋求控制方法和處理措施來糾正偏離方向。
3.2細化成本控制方案
房地產項目通?？梢詣澐譃樗膫€階段，即決策階段、前期準備工作階段、施工建設階段和市場營銷階段。
（1）決策期間
投資決策分析分為兩個部分：第一，市場分析。對產品供求狀況、市場競爭環境、價格水平、目標市場等；第二，項目財務評估。依照前者分析的結果分析和對比項目的經營費用和收入。
（2）前期準備期間
該階段主要包括以下幾點：第一，分析擬開發項目用地的范圍和特性，規劃用途及獲益能力大??；第二，獲取土地的使用權；第三，征地、拆遷、安置、補償；第四，規劃設計及建設方案的制定；第五，項目報建；第六，市政設施建設的談判與協議；第七，資金籌措（安排短期和長期信貸）；第八，對市場狀況作進一步分析，初步確定目標市場或價格水平；第九，對開發成本和可能的工程量進行更詳細的估算；第十，選擇確定承包商。認真落實以上各項工作的內容，有效地進行成本控制。
（3）施工期間
在此階段，房地產開發企業的主要任務是如何使建筑工程成本支出不突破預算，解決施工中出現的爭議，確保整個開發項目的工期、成本、質量和利潤目標的實現。
1、項目背景
2、可行性研究結論
3、主要技術經濟指標表
4、存在問題及建議
二、西北地區二三線城市房地產項目市場分析和營銷戰略
1、西北地區二三線城市房地產市場概況
2、市場預測
3、營銷戰略
三、建設條件與場址選擇
1、建設條件
2、場址選址
四、西北地區二三線城市房地產項目建設規模及功能標準
1、建設規模
2、功能標準
五、西北地區二三線城市房地產項目建設方案
1、建筑方案
2、平面布置方案
3、配套公用工程
六、項目實施進度安排
1、工程項目管理
2、項目實施進度
七、西北地區二三線城市房地產項目投資估算與資金籌措
1、投資估算
2、資金籌措
3、投資使用計劃
八、西北地區二三線城市房地產項目財務分析與敏感性分析
1、生產成本和銷售收入估算
2、財務評價
3、不確定性分析
4、敏感性分析
九、社會效益分析
1、社會效益分析
2、項目與所在地區互適性分析
十、風險分析
1、風險類別
2、風險應對措施
十一、可行性研究結論與建議
1、結論
2、建議
附件
1、項目承辦單位營業執照、法人證書復印件
2、當地規劃、國土、環保等部門關于項目的支持文件
3、自有資金存款證明
4、相關銀行貸款承諾
1.1 房地產項目背景
1.1.1 房地產項目名稱
1.1.2 房地產項目承辦單位
1.1.3 房地產項目主管部門
1.1.4 可行性研究工作的編制單位
1.1.5 研究工作概況
1.2 編制依據與原則
1.2.1 編制依據
1.2.2 編制原則
1.3 研究范圍
1.3.1 建設內容與規模
1.3.2 房地產項目建設地點
1.3.3 房地產項目性質
1.3.4 建設總投資及資金籌措
1.3.5 投資計劃與還款計劃
1.3.6 房地產項目建設進度
1.3.7 房地產項目財務和經濟評論
1.3.8 房地產項目綜合評價結論
1.4 主要技術經濟指標表
1.5 結論及建議
1.5.1 專家意見與結論
1.5.2 專家建議
第二章 房地產項目背景和發展概況
2.1 房地產項目提出的背景
2.1.1 國家或行業發展規劃
2.1.2 房地產項目發起人和發起緣由
2.2 房地產項目發展概況
2.2.1 已進行的調查研究房地產項目及其成果
2.2.2 試驗試制工作情況
2.2.3 廠址初勘和初步測量工作情況
2.2.4 房地產項目建議書的編制、提出及審批過程
2.3 投資的必要性
第三章 房地產項目市場分析與預測
3.1 市場調查
3.1.1 擬建房地產項目產出物用途調查
3.1.2 產品現有生產能力調查
3.1.3 產品產量及銷售量調查
3.1.4 替代產品調查
3.1.5 產品價格調查
3.1.6 國外市場調查
3.2 市場預測
3.2.1 國內市場需求預測
3.2.2 產品出口或進口替代分析
3.2.3 價格預測
3.3 市場推銷戰略
第四章 產品方案設計與營銷戰略
4.1 產品方案和建設規模
4.1.1 產品方案
4.1.2 建設規模
4.1.3 產品銷售收入預測
4.2 市場推銷戰略
4.2.1 推銷方式
4.2.2 推銷措施
4.2.3 促銷價格制度
4.2.4 產品銷售費用預測
第五章 建設條件與廠址選擇
5.1 資源和原材料
5.1.1 資源評述
5.1.2 原材料及主要輔助材料供應
5.1.3 需要作生產試驗的原料
5.2 建設地區的選擇
5.2.1 自然條件
5.2.2 基礎設施
5.2.3 社會經濟條件
5.2.4 其它應考慮的因素
5.3 廠址選擇
5.3.1 廠址多方案比較
5.3.2 廠址推薦方案
第六章 房地產項目技術、設備與工程方案
6.1 房地產項目組成
6.2 生產技術方案
6.2.1 技術來源途徑
6.2.2 生產方法
6.2.3 技術參數和工藝流程
6.2.4 主要工藝設備選擇
6.2.5 主要原材料、燃料、動力消耗指標
6.2.6 主要生產車間布置方案
6.3 總平面布置和運輸
6.3.1 總平面布置原則
6.3.2 廠內外運輸方案
6.3.3 倉儲方案
6.3.4 占地面積及分析
6.4 土建工程
6.4.1 主要建、構筑物的建筑特征與結構設計
6.4.2 特殊基礎工程的設計
6.4.3 建筑材料
6.4.4 土建工程造價估算
6.5 其他工程
6.5.1 給排水工程
6.5.2 動力及公用工程
6.5.3 地震設防
6.5.4 生活福利設施
第七章建設用地、征地拆遷及移民安置分析
7.1 房地產項目選址及用地方案
7.2 土地利用合理性分析
7.3 征地拆遷和移民安置規劃方案
第八章 資源利用與節能措施
8.1資源利用分析
8.1.1土地資源利用分析
8.1.2水資源利用分析
8.1.3電能源利用分析
8.2節能措施分析
8.2.1土地資源節約措施
8.2.2水資源節約措施
8.2.3電能源節約措施
第九章 房地產項目原材料供應及外部配套條件
9.1 主要原材料供應
9.2 燃料、加熱能源供應
9.3 給水供電
9.4 外部配套條件
第十章 房地產項目進度與管理
10.1 工程建設管理
10.2 房地產項目進度規劃
10.3 房地產項目招標
第十一章 環境影響評價
11.1 建設地區的環境現狀
11.1.1 房地產項目的地理位置
11.1.2 地形、地貌、土壤、地質、水文、氣象
11.1.3 礦藏、森林、草原、水產和野生動物、植物、農作物
11.1.4 自然保護區、風景游覽區、名勝古跡、以及重要政治文化設施
11.1.5 現有工礦企業分布情況;
11.1.6 生活居住區分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況;
11.1.7 大氣、地下水、地面水的環境質量狀況;
11.1.8 交通運輸情況;
11.1.9 其他社會經濟活動污染、破壞現狀資料。
11.2 房地產項目主要污染源和污染物
11.2.1 主要污染源
11.2.2 主要污染物
11.3 房地產項目擬采用的環境保護標準
11.4 治理環境的方案
11.4.1 房地產項目對周圍地區的地質、水文、氣象可能產生的影響
11.4.2 房地產項目對周圍地區自然資源可能產生的影響
11.4.3 房地產項目對周圍自然保護區、風景游覽區等可能產生的影響
11.4.4 各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案
11.4.5 綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設區域的綠化
11.5 環境監測制度的建議
11.6 環境保護投資估算
11.7 環境影響評論結論
第十二章 勞動保護與安全衛生
12.1 生產過程中職業危害因素的分析
12.2 職業安全衛生主要設施
12.3 勞動安全與職業衛生機構
12.4 消防措施和設施方案建議
第十三章 企業組織和勞動定員
13.1 企業組織
13.1.1 企業組織形式
13.1.2 企業工作制度
13.2 勞動定員和人員培訓
13.2.1 勞動定員
13.2.2 年總工資和職工年平均工資估算
13.2.3 人員培訓及費用估算
第十四章 投資估算與資金籌措
14.1 房地產項目總投資估算
14.1.1 固定資產投資總額
14.1.2 流動資金估算
14.2 資金籌措
14.2.1 資金來源
14.2.2 房地產項目籌資方案
14.3 投資使用計劃
14.3.1 投資使用計劃
14.3.2 借款償還計劃
第十五章 財務與敏感性分析
15.1 生產成本和銷售收入估算
15.1.1 生產總成本估算
15.1.2 單位成本
15.1.3 銷售收入估算
15.2 財務評價
15.3 國民經濟評價
15.4 不確定性分析
15.5 社會效益和社會影響分析
15.5.1 房地產項目對國家政治和社會穩定的影響。
15.5.2 房地產項目與當地科技、文化發展水平的相互適應性;
15.5.3 房地產項目與當地基礎設施發展水平的相互適應性;
15.5.4 房地產項目與當地居民的宗教、民族習慣的相互適應性;
15.5.5 房地產項目對合理利用自然資源的影響;
15.5.6 房地產項目的國防效益或影響;
15.5.7 對保護環境和生態平衡的影響。
第十六章 風險分析
16.1 風險影響因素
16.1.1 可能面臨的風險因素
16.1.2 主要風險因素識別
16.2 風險影響程度及規避措施
16.2.1 風險影響程度評價
16.2.2 風險規避措施
第十七章 可行性研究結論與建議
17.1 對推薦的擬建方案的結論性意見。
17.2 對主要的對比方案進行說明。
17.3 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。
17.4 對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見。
17.5 對不可行的房地產項目，提出不可行的主要問題及處理意見。
17.6 可行性研究中主要爭議問題的結論。
【摘要】近年來，微信發展勢頭迅猛，各行各業都在尋求借鑒微信發展的合適方式。房地產行業積極參與其中，微信現已成為房地產營銷不可或缺的工具。本文以傳播學“5W”為理論基礎，以漳州萬科城為例分析房地產項目微信傳播的基本策略，探尋微信對于房地產項目營銷的影響，并給出相應的建議。
關鍵詞 房地產微信 5W模式 傳播策略
微信是時下最熱門的社交軟件之一，它以移動網絡為基礎，用戶可以實時收發語音短信、圖片和文字，并支持視頻聊天及多人群聊。2013 年10 月微信用戶超過了6 億。
隨著微信的迅速發展，微信傳播策略逐漸成為房地產企業和業界學者研究的對象。2012 年，首個房地產官方微信——碧桂園十里銀灘上線，到今天，微信已成為房地產企業營銷不可或缺的一個環節。本文試從拉斯韋爾“5W”模式出發，以傳者、渠道、內容、受眾、效果5 個方面對房地產項目微信傳播進行詳細探討。最后再以萬科項目“漳州萬科城”為例，分析房地產微信當下的傳播策略，對房地產營銷的影響，并給出具體的建議。
一、5W 模式與房地產項目微信的傳播策略
1、房地產項目微信的傳播主體
房地產項目微信公眾賬號從屬于房地產營銷的一部分，通過向受眾傳播項目信息最終促進產品銷售。傳播主體包括促進房地產開發銷售的一切代表方。其中包括廣告公司、商和房地產開發商等機構。
一般來說，房地產開發商主宰著微信內容的制作和第一手傳播，但也會委托相關及地產廣告公司管理微信公共賬號。
公司和地產廣告公司依附于地
產項目，房地產開發商根據自己的需要委托他們綜合產品信息、項目理念傳達、營銷活動等要求策劃和創作微信內容。從前期策劃到微信內容制作，房地產開發商始終起著決定性的作用。但微信內容的傳播時間、元素搭配等，房地產開發商和及地產廣告公司相互協作，以達到最優的傳播效果。
2、房地產項目微信的傳播渠道
房地產項目微信傳播主要是以線上互動為主，通過微信公眾平臺進行傳播。微信公眾平臺隸屬于微信推出的公眾賬號管理平臺，通過相關部門進行申請認定，在賬號資料的真實、合法、準確和有效性方面承擔一定的責任,具有一定的公信力。自2012 年8 月微信公眾平臺推出以后，就一直受到房地產項目的青睞。房地產項目注冊微信公眾賬號，通過位置簽名、二維碼等多種途徑向潛在購房者推廣相關信息。
位置簽名是房地產項目微信傳播的廣告牌，每個房地產項目微信公眾平臺都有獨有的位置簽名，當周圍有人使用“附近的人”功能時。就能在其手機上顯示房地產項目獨有的個性簽名。簡單、簡潔的房地產項目微信簽名能夠有效的傳遞項目信息。
二維碼是房地產項目微信傳播的在線電子商務。二維碼是微信公司為了擴展微信使用人群開發的功能。通過線下推介，讓人掃描，讓客戶關注房地產項目微信公眾賬號。極大的方便了房地產企業信息的擴散，有效的降低了營銷成本。房地產企業通過公眾平臺，打造在線商場，制作在線樓書，推送自己的項目信息，潛在購房者足不出戶便能接受到項目樓盤和商鋪的最及時信息。通過線下系列活動，誘使客戶掃描二維碼，在客戶收獲一個新的項目資料同時，房地產項目也建立起同客戶之間直接聯系的強關系。
3、房地產項目微信的傳播內容及表現特點
房地產項目微信通過線上傳播，吸引意向客戶參與互動，最終到案場完成交易，有效減輕了傳統營銷成本高、傳播困難、時間地點局限性的不利之處，提高了購房者與開發商之間的溝通力。不同的房地產項目推送不盡相同的傳播內容。目前來說，常用的房地產項目微信傳播內容主要有以下幾種：
（1）項目概況。介紹項目的基本情況，包括樓盤簡介、基本戶型以及相關基礎配套介紹，通告項目基本信息諸如開發商、樓盤地段、大概面積、配套、項目定位、聯系方式等各方面介紹。
（2）日常推送。包括項目活動及新聞類軟文推送，主要以項目最新的活動營銷信息為基礎，同時夾雜一些有趣的新聞和本地消息，提高訂閱者的閱讀興趣，鞏固微信賬號的粘著力。
（3）在線互動。包括推送
關鍵詞 、智能服務和在線互動咨詢，在線互動在購房者和開發商之間直接互動交流上架構了橋梁，房地產項目微信賬號通過智能服務、
關鍵詞 ，人工咨詢等服務為購房者解答疑惑。
（4）會員及點評系統。微信項目會員制度進一步增加了顧客項目粘著力，開發商通過推出相應的預約看房團、論壇以及周期性會員活動，凝聚以項目為中心的用戶粘度。點評系統中購房注冊者可以書寫對項目的印象，也可以參考專家對于項目的公正評價。點評系統進一步提高了顧客的參與性，提高了項目的公信力。
4、房地產項目微信的受眾
房地產微信傳播面臨巨大的受眾，2013 年數據統計，微信平臺公眾賬號大眾知曉率達92.6%，超過45.4%的微信用戶低頻使用微信公眾賬號，24.2%的微信用戶頻繁使用微信公眾賬號。2014 年通過對北京、上海、廣州、深圳四個超大型城市用戶手機上網數據統計，使用微信用戶上線率已超過QQ，成為當下中國人最受歡迎的社交工具。而手機微信傳遞信息的人群廣泛分布在70 至90 年代出生的人，他們的共性是高等教育出身，對新興事物富有接受力。其中月平均收入在6000 元以上用戶占據32.4%，月平均收入在10000 元以上占據8.3%，月平均收入在3000 元以下的占15.5%，不難看出，使用微信的人群，收入良好，有一定的購買力，和房地產項目受眾有很大部分重合，這使得房地產企業利用微信平臺推廣項目成為了可能。房地產項目微信傳播針對的是實際或潛在的購房者群體，根據微信營銷理論，在微信平臺內將購房者群體劃分類型，又可區分為青年升級型、青年棲居型、老年改善型、富貴升級型、富貴休閑型、收租投資型以及占有投資型。簡而言之，當下大多數購房群體都是微信的用戶，或受微信的影響。
5、房地產項目微信的傳播效果
房地產項目微信公眾賬號的出現改變了傳統房地產營銷、環境、戶型價格是購房者在挑選房源時著重考慮的三大要素。傳統房地產營銷重視“體驗——樣板房戶型展示”和“價格宣傳——刺激購買”模式。為了完成這兩樣模式，首先要傳播給受眾項目樓盤的相關信息，以達到吸引受眾到現場感受的目的。房地產微信能更精準的完成這個目標，和O2O 模式類似，微信傳播先通過線上內容專門性推廣，最終吸引客戶到達現場促進交易。
房地產微信傳播能更好提升購房者滿意度。在房地產營銷過程中，即使完全不用微信公眾賬號進行傳播，也不過減少了地產項目傳播的一種渠道，不會降低項目本身的吸引力。但一旦使用微信進行傳播溝通，將顯著提升現有的公眾的知曉度和關注度。對項目銷售形成助力。
二、個案分析——漳州萬科城微信公眾賬號運營
漳州萬科城是萬科集團2014 年于福建漳州建設的全國第37 座萬科城，總建筑面積達80 萬㎡，是漳州少有的全配套大城項目。自2014 年4 月漳州萬科城微信認證至2014 年6 月首次開盤大賣，微信粉絲破萬，結合線下完成了“定制裝修由你”等重大營銷事件，萬科集團利用漳州萬科城微信公眾賬號完成了一次完美的營銷。專業化的團隊是漳州萬科城微信傳播成功的必要條件，漳州萬科城聘請業內知名微信廣告公司制作微信，并請專人把控微信出品。多渠道宣傳促進了粉絲的快速增長，在營銷現場和物料印刷上重視二維碼的掃描；增加和粉絲之間的互動性，安排粉絲在線上投票選出自己心儀的裝修產品，及時公布名單，迅速擴大了項目的影響力，提高了口碑。內容的時效性方面做到了當天制作，重視趣味性和互動性，一天一條的頻率培養了受眾的閱讀習慣。
三、房地產項目微信傳播策略
通過對房地產項目微信傳播“5W”模式中五個傳播要素的分析，以及對漳州萬科城微信公共賬號運營現狀的探究，筆者認為當下房地產項目微信傳播若想取得更優的傳播效果，應當重視內容、語言和三個方面的傳播策略。
1、微信內容的選擇
房地產項目微信內容的策略包括項目品牌的維護和內容的控制，其中前者是前提，后者是日常工作。項目品牌的維護工作包括項目企業品牌的宣傳和維護，要不遺余力的在任何時候和企業品牌相關的信息，最終給受眾以深刻印象，灌輸企業良好的正面形象。內容上要先研究針對的受眾，按照受眾的喜好安排微信的內容，同時注意重點，不要同時太多消息影響受眾閱讀，注意互動性和可參與性。
2、語言風格的選擇
作為一個新型的媒體平臺，微信公眾平臺擁有自己的獨有語言風格，房地產項目微信應當選擇適當的語言風格，讓受眾更好的接受。富有人情味是房地產項目微信平臺吸引粉絲的前提，忠實的粉絲不可能長期閱讀沒有人情味的內容；個性化的語言有助于創造輕松的溝通交流圈，形成獨有的圈層文化，讓粉絲擁有歸宿感。
3、合理的規律
房地產項目微信平臺要重視微信內容的規律性，長期不會讓粉絲失去熱情，取消關注；過于頻繁則會打擾粉絲的生活，影響粉絲的觀感。適合的信息節奏能滿足粉絲的期望，形成和粉絲之間平等交流的氣氛。
參考文獻
①杜普龍、郝生躍、任旭，《房地產項目微信營銷研究》[J]《. 建筑經濟》，2014（12）
②杜曉婷、李燕臨，《微信傳播策略及社會影響研究》[J]《. 中國報業》，2014（24）
③敖杰，《房地產企業微信營銷研究》[D].重慶師范大學，2014
④蔡群峰，《我國房地產企業微信營銷研究》[D] .廣西師范大學，2014
【關鍵詞】房地產；銷售；定價；沖突
一、引言
發達國家的房地產市場已經歷幾百年的發展，早已進入成熟期。而我國的房地產市場只有約30年的歷史，還屬于朝陽行業，每年以較快的速度發展。從2010年開始，我國房地產每年的銷售額已突破5萬億元。隨著社會分工的細化和專業化的要求，選擇專業銷售公司進行房地產項目銷售的開發商越來越多，中國房地產行業的龍頭企業——萬科就一直采用銷售的模式。實現銷售的項目，開發商和銷售商的立場不同，專業知識和能力不同，對項目的定價就會有不同的意見，雙方會產生沖突。擬從房地產項目總體利益最大化出發，兼顧、協調開發商和銷售商的利益，針對實行銷售的房地產項目提出其定價原則和方法。
二、房地產項目產品準確定價的重要性及主要策略和方法
房地產開發商進行項目開發的主要目的是將開發出的項目產品以合理的價格盡快銷售出去，從而實現開發收益和利潤。要實現這個目標，就必須根據項目的特點、品質以及項目在市場中的競爭地位對產品準確定價，以使項目產品具有較高的性價比。只有這樣，項目產品才具有競爭優勢，才能得到客戶的認同，以實現項目的順利銷售。如果房地產項目產品定價過高，超過項目的市場價值，則對客戶不能形成較強的購買吸引力，項目產品有可能滯銷；如果項目產品定價過低，雖然能實現較快銷售，但開發商的利益就會受到損失，該賺的錢沒賺到。
根據市場營銷理論和價格決策理論，房地產項目的定價方法主要有[1]：（1）成本加成定價法；（2）競爭導向定價法；（3）需求導向定價法。為了獲取最大收益，房地產開發商在項目銷售過程中還可以采取多種價格營銷策略，以吸引客戶下單。這些營銷策略包括價格折扣、特殊房源低價促銷、非整數定價等[2]。并且，在項目的不同銷售階段，即開盤階段、持續銷售階段和尾盤清理階段，還需要采用不同的定價策略和方法[3]。
房地產項目開發涉及多個主體，也存在多個相關利益方。從大的方面來講，主要有開發商，消費者和政府三方。從開發商利益集團來看，涉及到開發商本身，設計、施工單位，供貨商，銷售公司等。畢曉琳從政府、銀行、消費者、開發商四個利益主體的角度對房地產項目的定價期望進行了分析[4]。李研從如何合理控制房價的角度出發，對房地產商品的定價權應由政府還是開發商掌握進行了探討[5]。這些探討具有一定的意義，但是從市場經濟的角度出發，對于實行銷售的房地產項目而言，房地產項目產品定價最直接的利益相關方是銷售商。房地產項目要實現準確定價，離不開銷售商的工作。
三、實行銷售的房地產項目定價面臨的矛盾和沖突
對于實行銷售的房地產項目，在項目產品定價過程中，面臨著雙方利益沖突、定價權沖突以及價格與銷售進度的矛盾。
（一）開發商與商在項目產品定價上的沖突
目前，房地產銷售目前大多采用固定比例傭金模式。在這種傭金模式下，房地產開發商與銷售商之間就存在利益沖突，從各自的利益出發，對產品定價就會有不同的意見。
1.固定比例傭金合約介紹
房地產開發商將一個房地產項目的銷售工作委托給專業的銷售公司，以利用其專業能力和對市場的敏感性，將項目產品以盡量高的價格在盡量短的時間內銷售出去。
目前房地產銷售業中，普遍采用固定比例傭金合約，即開發商按照實現的銷售額的一定比例向銷售商支付傭金。傭金比例由銷售合約事先約定，一般是固定的，且比例較低（不超過2%）。
2.開發商與銷售商的利益沖突
在固定比例傭金模式下，開發商與銷售商在產品定價方面存在利益沖突。項目產品售價的提高，并不能給銷售商帶來多大的收益。以一套市場價值約100萬元的住宅商品為例，假設雙方約定傭金比例為2%。如產品以100萬元進行銷售，銷售商得到的傭金為2萬元；如果提高售價到110萬元，銷售商得到的傭金為2.2萬元，售價提高部分10萬元，銷售商只得到0.2萬元，但為以110萬元的價格銷售出去，銷售商要付出比以100萬元銷售出去多得多的努力，并且銷售時間會延長，其成本會增加。所以，在對于項目產品的定價上，銷售商傾向于定價較低，以加快項目銷售，便于其在較短時間完成項目的銷售后離場。
但對于房地產開發商而言，提高售價所帶來的收益絕大部分由開發商享有。由于至項目銷售時，項目的開發成本已經固定，提高售價部分基本上就形成純利潤。所以，房地產開發商在產品定價方面傾向于高定價，對于產品以較高價格銷售有很高的積極性。
由于銷售雙方的立場不同，考慮利益的角度不同，雙方在項目產品的定價上就會有不同意見和看法，雙方存在沖突。
（二）項目產品定價權與對市場變化敏感性的矛盾
房地產項目實行銷售的話，開發商和銷售商對于項目產品的定價都要發表意見，影響項目產品的定價。
目前，在房地產銷售中，一般的情況是銷售商提出項目產品定價的建議方案，開發商對銷售商提出的定價建議方案進行審核。如果開發商認可銷售商提出的定價建議方案，則按該方案進行項目產品的定價；如果開發商不認可銷售商提出的方案，則對其進行調整或者另外自行定價。總體來講，項目產品的最終定價權掌握在房地產開發商手中。
正常情況下，銷售商在銷售方面比開發商更具有專業知識優勢。并且，銷售商長期在市場中摸爬打滾，對市場具有很強的敏感性，比開發商更能準確把握市場的變化。另外，項目委托給銷售商進行銷售后，開發商直接面對、接觸客戶和市場的機會就大大減少，主要由銷售商承擔；所以，銷售商對于項目產品在市場中的地位和優劣勢了解得更為清楚。綜合上述幾方面原因，如果由銷售商來實施項目的產品定價，其定出的價格應該更能符合市場的規律，更契合產品在市場中的競爭地位，也就更有利于項目產品的銷售。
但是，由于銷售商與開發商存在利益沖突，銷售商從自身利益最大化出發，希望項目產品定價稍低于其應有的市場價值，以利于盡快完成項目的銷售。如果在沒有其他更好約束條件的情況下，將項目產品定價權交給銷售商，就會發生道德風險問題，銷售商就不會站在開發商的角度來考慮問題，項目的產品定價就會偏低，損害開發商的利益。
雖然理論上銷售商對于項目產品定價的能力更強，能進行更精準的市場定價。但是，定價權交給銷售商，又會產生道德風險，損害開發商利益。房地產銷售合約必須處理好這一矛盾。
（三）項目產品定價高低與銷售進度的矛盾
根據需求定律，社會對產品的有效需求與產品的價格負相關。在其他條件不變的情況下，產品的價格越高，其需求越?。粌r格越低，需求越大。
對于房地產項目而言，產品數量是固定的。如果產品定價較高，就會影響到項目的銷售進度。由于提高項目定價，社會對項目的有效需求下降，導致一定時期內項目的銷售量降低，項目的銷售速度相應減慢，結果導致項目的銷售周期延長。
房地產開發商在考慮項目靜態收益的同時，還要考慮資金的時間價值。盡早收回資金，對于房地產開發商而言也是很重要的。開發商可以利用收回的資金進行其他項目投資，獲取收益，這就表現為開發商的資金機會成本。更有甚者，開發商如果資金鏈緊張，需要按照計劃的時間收回一定量的資金用于項目借款的償還；那么，這種情況下，對開發商而言，按時（下轉第115頁）（上接第113頁）盡早收回資金就比利潤更重要，關系到開發商的企業存亡。
因此，開發商要處理好利潤與資金鏈和機會成本的關系，處理好定價高低與銷售進度的矛盾。
四、做好實行銷售項目產品定價的建議
房地產項目實行銷售后，要想利用業務外包享受到專業分工帶來的好處，做好項目產品的定價非常重要，這樣才能最大程度上促進項目產品的銷售。
（一）改變固定比例傭金合約，調動銷售商的積極性
銷售商在產品定價方面存在道德風險的原因主要是在固定比例傭金合約下，銷售商的利益取向與開發商不一致，對于提高項目產品售價沒有多大興趣。為改變這種情況、充分調動銷售商的積極性，可以改變固定比例傭金模式。比如，采用分級分成利益分配合約，對于約定價格以內銷售的，開發商向銷售商按固定比例支付傭金；對于超過約定銷售價格一定幅度的，就超過約定價格部分，銷售商可按一個合理的比例參與利益分享；對于超過約定價格更高幅度的，銷售商按更高的比例進行收益分享。這樣，根據銷售商對于售價提高的貢獻度來向其支付傭金，對銷售商形成很好的激勵，可以避免銷售商在項目產品定價時的道德風險行為出現。
（二）開發商多做市場調研，提高對市場變化的把控度
由于道德風險問題，開發商本能地對于銷售商提出的項目定價建議方案心存疑慮，對銷售商定價行為不信任。但是，開發商本身對于房地產市場的了解和把握又比銷售商差。為改變這種情況，開發商在委托銷售的同時，也可以培養自己的高素質市場營銷人才，多做市場調研和產品定位研究，提高自身的市場把控能力。這樣，就可以避免在產品定價方面過于依賴銷售商，自身也能對項目產品進行精準定價。
（三）根據開發商的資金鏈情況，確定項目的定價策略
房地產項目采取高定價還是低定價策略，很大程度上取決于開發商的資金狀況。如果開發商資金鏈緊張，需盡快銷售，以盡早回收資金來維持企業的資金鏈運轉，則應采取低位定價策略；如開發商資金較充裕，又沒有其他的投資項目需要資金投入，則可采取高定價策略，以獲取超額利潤，而不追求快的銷售速度。
對于實行銷售的房地產項目，雖然存在不少沖突和矛盾，但只要開發商設計好銷售合約，并且自己多關注市場變化，同時根據自己的具體資金情況確定定價策略，就能夠較好地解決這些問題，協調好雙方的利益和關系，充分調動銷售商的工作積極性，促進項目的銷售。
參考文獻：
[1]王力南.淺談房地產定價方法[J].學理論，2009（22）：114-116.
[2]陳薇薇.房地產定價方法與策略研究[J].企業家天地，2008（1）：109.
[3]趙彬，韓芳，李世龍.房地產開發流程中定價體系的研究[J].土木建筑工程信息技術，2010，2（2）：12-15
[4]畢曉琳.房地產定價及各方主體的利益分析[J].當代經濟，2010（2）：70-72.
【關鍵詞】房地產；銷售；定價；沖突
一、引言
發達國家的房地產市場已經歷幾百年的發展，早已進入成熟期。而我國的房地產市場只有約30年的歷史，還屬于朝陽行業，每年以較快的速度發展。從2010年開始，我國房地產每年的銷售額已突破5萬億元。隨著社會分工的細化和專業化的要求，選擇專業銷售公司進行房地產項目銷售的開發商越來越多，中國房地產行業的龍頭企業——萬科就一直采用銷售的模式。實現銷售的項目，開發商和銷售商的立場不同，專業知識和能力不同，對項目的定價就會有不同的意見，雙方會產生沖突。擬從房地產項目總體利益最大化出發，兼顧、協調開發商和銷售商的利益，針對實行銷售的房地產項目提出其定價原則和方法。
二、房地產項目產品準確定價的重要性及主要策略和方法
房地產開發商進行項目開發的主要目的是將開發出的項目產品以合理的價格盡快銷售出去，從而實現開發收益和利潤。要實現這個目標，就必須根據項目的特點、品質以及項目在市場中的競爭地位對產品準確定價，以使項目產品具有較高的性價比。只有這樣，項目產品才具有競爭優勢，才能得到客戶的認同，以實現項目的順利銷售。如果房地產項目產品定價過高，超過項目的市場價值，則對客戶不能形成較強的購買吸引力，項目產品有可能滯銷；如果項目產品定價過低，雖然能實現較快銷售，但開發商的利益就會受到損失，該賺的錢沒賺到。
根據市場營銷理論和價格決策理論，房地產項目的定價方法主要有[1]：（1）成本加成定價法；（2）競爭導向定價法；（3）需求導向定價法。為了獲取最大收益，房地產開發商在項目銷售過程中還可以采取多種價格營銷策略，以吸引客戶下單。這些營銷策略包括價格折扣、特殊房源低價促銷、非整數定價等[2]。并且，在項目的不同銷售階段，即開盤階段、持續銷售階段和尾盤清理階段，還需要采用不同的定價策略和方法[3]。
房地產項目開發涉及多個主體，也存在多個相關利益方。從大的方面來講，主要有開發商，消費者和政府三方。從開發商利益集團來看，涉及到開發商本身，設計、施工單位，供貨商，銷售公司等。畢曉琳從政府、銀行、消費者、開發商四個利益主體的角度對房地產項目的定價期望進行了分析[4]。李研從如何合理控制房價的角度出發，對房地產商品的定價權應由政府還是開發商掌握進行了探討[5]。這些探討具有一定的意義，但是從市場經濟的角度出發，對于實行銷售的房地產項目而言，房地產項目產品定價最直接的利益相關方是銷售商。房地產項目要實現準確定價，離不開銷售商的工作。
三、實行銷售的房地產項目定價面臨的矛盾和沖突
對于實行銷售的房地產項目，在項目產品定價過程中，面臨著雙方利益沖突、定價權沖突以及價格與銷售進度的矛盾。
（一）開發商與商在項目產品定價上的沖突
目前，房地產銷售目前大多采用固定比例傭金模式。在這種傭金模式下，房地產開發商與銷售商之間就存在利益沖突，從各自的利益出發，對產品定價就會有不同的意見。
1.固定比例傭金合約介紹
房地產開發商將一個房地產項目的銷售工作委托給專業的銷售公司，以利用其專業能力和對市場的敏感性，將項目產品以盡量高的價格在盡量短的時間內銷售出去。
目前房地產銷售業中，普遍采用固定比例傭金合約，即開發商按照實現的銷售額的一定比例向銷售商支付傭金。傭金比例由銷售合約事先約定，一般是固定的，且比例較低（不超過2%）。
2.開發商與銷售商的利益沖突
在固定比例傭金模式下，開發商與銷售商在產品定價方面存在利益沖突。項目產
品售價的提高，并不能給銷售商帶來多大的收益。以一套市場價值約100萬元的住宅商品為例，假設雙方約定傭金比例為2%。如產品以100萬元進行銷售，銷售商得到的傭金為2萬元；如果提高售價到110萬元，銷售商得到的傭金為2.2萬元，售價提高部分10萬元，銷售商只得到0.2萬元，但為以110萬元的價格銷售出去，銷售商要付出比以100萬元銷售出去多得多的努力，并且銷售時間會延長，其成本會增加。所以，在對于項目產品的定價上，銷售商傾向于定價較低，以加快項目銷售，便于其在較短時間完成項目的銷售后離場。
但對于房地產開發商而言，提高售價所帶來的收益絕大部分由開發商享有。由于至項目銷售時，項目的開發成本已經固定，提高售價部分基本上就形成純利潤。所以，房地產開發商在產品定價方面傾向于高定價，對于產品以較高價格銷售有很高的積極性。
由于銷售雙方的立場不同，考慮利益的角度不同，雙方在項目產品的定價上就會有不同意見和看法，雙方存在沖突。
（二）項目產品定價權與對市場變化敏感性的矛盾
房地產項目實行銷售的話，開發商和銷售商對于項目產品的定價都要發表意見，影響項目產品的定價。
目前，在房地產銷售中，一般的情況是銷售商提出項目產品定價的建議方案，開發商對銷售商提出的定價建議方案進行審核。如果開發商認可銷售商提出的定價建議方案，則按該方案進行項目產品的定價；如果開發商不認可銷售商提出的方案，則對其進行調整或者另外自行定價?？傮w來講，項目產品的最終定價權掌握在房地產開發商手中。
正常情況下，銷售商在銷售方面比開發商更具有專業知識優勢。并且，銷售商長期在市場中摸爬打滾，對市場具有很強的敏感性，比開發商更能準確把握市場的變化。另外，項目委托給銷售商進行銷售后，開發商直接面對、接觸客戶和市場的機會就大大減少，主要由銷售商承擔；所以，銷售商對于項目產品在市場中的地位和優劣勢了解得更為清楚。綜合上述幾方面原因，如果由銷售商來實施項目的產品定價，其定出的價格應該更能符合市場的規律，更契合產品在市場中的競爭地位，也就更有利于項目產品的銷售。
但是，由于銷售商與開發商存在利益沖突，銷售商從自身利益最大化出發，希望項目產品定價稍低于其應有的市場價值，以利于盡快完成項目的銷售。如果在沒有其他更好約束條件的情況下，將項目產品定價權交給銷售商，就會發生道德風險問題，銷售商就不會站在開發商的角度來考慮問題，項目的產品定價就會偏低，損害開發商的利益。
雖然理論上銷售商對于項目產品定價的能力更強，能進行更精準的市場定價。但是，定價權交給銷售商，又會產生道德風險，損害開發商利益。房地產銷售合約必須處理好這一矛盾。
（三）項目產品定價高低與銷售進度的矛盾
根據需求定律，社會對產品的有效需求與產品的價格負相關。在其他條件不變的情況下，產品的價格越高，其需求越??；價格越低，需求越大。
對于房地產項目而言，產品數量是固定的。如果產品定價較高，就會影響到項目的銷售進度。由于提高項目定價，社會對項目的有效需求下降，導致一定時期內項目的銷售量降低，項目的銷售速度相應減慢，結果導致項目的銷售周期延長。
房地產開發商在考慮項目靜態收益的同時，還要考慮資金的時間價值。盡早收回資金，對于房地產開發商而言也是很重要的。開發商可以利用收回的資金進行其他項目投資，獲取收益，這就表現為開發商的資金機會成本。更有甚者，開發商如果資金鏈緊張，需要按照計劃的時間收回一定量的資金用于項目借款的償還；那么，這種情況下，對開發商而言，按時（下轉第115頁）（上接第113頁）盡早收回資金就比利潤更重要，關系到開發商的企業存亡。
因此，開發商要處理好利潤與資金鏈和機會成本的關系，處理好定價高低與銷售進度的矛盾。
四、做好實行銷售項目產品定價的建議
房地產項目實行銷售后，要想利用業務外包享受到專業分工帶來的好處，做好項目產品的定價非常重要，這樣才能最大程度上促進項目產品的銷售。
（一）改變固定比例傭金合約，調動銷售商的積極性
銷售商在產品定價方面存在道德風險的原因主要是在固定比例傭金合約下，銷售商的利益取向與開發商不一致，對于提高項目產品售價沒有多大興趣。為改變這種情況、充分調動銷售商的積極性，可以改變固定比例傭金模式。比如，采用分級分成利益分配合約，對于約定價格以內銷售的，開發商向銷售商按固定比例支付傭金；對于超過約定銷售價格一定幅度的，就超過約定價格部分，銷售商可按一個合理的比例參與利益分享；對于超過約定價格更高幅度的，銷售商按更高的比例進行收益分享。這樣，根據銷售商對于售價提高的貢獻度來向其支付傭金，對銷售商形成很好的激勵，可以避免銷售商在項目產品定價時的道德風險行為出現。
（二）開發商多做市場調研，提高對市場變化的把控度
由于道德風險問題，開發商本能地對于銷售商提出的項目定價建議方案心存疑慮，對銷售商定價行為不信任。但是，開發商本身對于房地產市場的了解和把握又比銷售商差。為改變這種情況，開發商在委托銷售的同時，也可以培養自己的高素質市場營銷人才，多做市場調研和產品定位研究，提高自身的市場把控能力。這樣，就可以避免在產品定價方面過于依賴銷售商，自身也能對項目產品進行精準定價。
（三）根據開發商的資金鏈情況，確定項目的定價策略
房地產項目采取高定價還是低定價策略，很大程度上取決于開發商的資金狀況。如果開發商資金鏈緊張，需盡快銷售，以盡早回收資金來維持企業的資金鏈運轉，則應采取低位定價策略；如開發商資金較充裕，又沒有其他的投資項目需要資金投入，則可采取高定價策略，以獲取超額利潤，而不追求快的銷售速度。
對于實行銷售的房地產項目，雖然存在不少沖突和矛盾，但只要開發商設計好銷售合約，并且自己多關注市場變化，同時根據自己的具體資金情況確定定價策略，就能夠較好地解決這些問題，協調好雙方的利益和關系，充分調動銷售商的工作積極性，促進項目的銷售。
參考文獻：
[1]王力南.淺談房地產定價方法[j].學理論，2009（22）：114-116.
[2]陳薇薇.房地產定價方法與策略研究[j].企業家天地，2008（1）：109.
[3]趙彬，韓芳，李世龍.房地產開發流程中定價體系的研究[j].土木建筑工程信息技術，2010，2（2）：12-15
[4]畢曉琳.房地產定價及各方主體的利益分析[j].當代經濟，2010（2）：70-72.
關鍵詞：事件營銷;類型;問題;建議
一、南寧房地產事件營銷的事件類型
事件營銷是指企業通過策劃、組織和利用具有新聞價值、社會影響以及名人效應的人物或事件，吸引媒體、社會團體和消費者的興趣與關注，以求提高企業或產品的知名度、美譽度，樹立良好品牌形象，并最終促成產品或服務的銷售的手段和方式。近幾年南寧房地產業欣欣向榮，一片大好。事件營銷憑借其目的性強、成本低、效果明顯等特征，越來越受到房地產商的青睞，成為房地產項目常用的營銷策略之一，目前市場上事件營銷的事件類型主要有以下5種類型：
（一）營銷節點性事件
房地產營銷節點一般是指在項目銷售過程中的各個重要時間點。如：首次對外推廣、營銷中心開放、園林示范展示區開放、首次開盤、二次開盤等。這些事件都與項目的銷售有重大的關聯度，對項目的整盤銷售都會產生影響。此類事件的開展通常是以吸引市場目光，提高項目知名度，為項目增加客戶基礎為目的的。營銷節點性事件一般都會聲勢浩大，具有儀式感。如：營銷中心開放事件。營銷中心開放意味著營銷中心可以正式接待客戶，正式入市。除了開放儀式外，還會設計互動游戲與冷餐環節，提高客戶的體驗感和增加客戶的互動性，線上推廣方面選用多媒體組合，全城發力，告知市場項目正式入場，吸引全城目光，為項目造勢。
（二）新聞公關事件
房地產新聞公關是指在項目運營過程中，按照新聞規律，結合項目的品牌需要，通過新聞媒介，樹立品牌形象，創造消費需求，為營造良好的外部發展環境等營銷目標的一種營銷溝通手段。常見的新聞公關事件有：項目品牌會、產品會、媒體見面會等。此類事件的開展通常是利用媒體為項目造勢，引發全城關注，除此之外就是危機公關的運用，當項目在市場上出現負面消息時，運營部門會單獨為危機事件召開媒體見面會，當面澄清事實，擴大影響力。
（三）爆點事件
房地產爆點事件是指在項目運營過程中策劃的能立刻引起全城關注的事件。如：明星演唱會、大型展覽會、新科技體驗或極具爭議性的活動。爆點事件對于整個項目而言，意義非凡。通常會在項目正式入市前或首次開盤前，為引起全城關注而舉辦。雖有助于凸顯項目的品牌個性，提升項目在市場上的美譽度和知名度。但一般人力、物力投入也大。
（四）系列事件
房地產系列事件是指同一主題下的舉辦兩場以上的不同事件，如：以女性為主題的瑜伽課堂活動、插花藝術活動、護膚養生講座活動等。系列事件的舉辦有助于輸出項目的品牌理念，加深客戶對項目的品牌認知
（五）周末暖場事件
房地產周末暖場事件是在每周末針對目標客群舉辦的，能在現場制造熱鬧氣氛的一種事件。暖場活動大致有幾種分類：親子活動類、DIY類（蛋糕DIY、巧克力DIY、手工DIY等）、才藝展示類、互動自助類等暖場活動費用低、效果明顯，處于順銷期的項目一般都會舉辦此類活動。暖場事件有助于提升項目品牌影響力、吸引潛在客戶關注與逼定現場客戶成交的作用。
二、南寧房地產事件營銷存在的問題
（一）目標不明確，盲目跟風，不考慮事件與項目的品牌協調性、產品的特性是否有關聯度，最終導致宣傳效果較差，甚至影響企業的形象
事件營銷的主要目的在于利用有新聞價值的事件的影響力，幫助項目持續向市場發聲，實現產品和品牌的宣傳。但目前南寧房地產市場上還存在一些為了做事件而做的企業，完全不考慮整個事件的調性是否與項目本身的氣質契合，不僅浪費了人力、財力、物力，更會影響到整個項目對外的形象輸出。
（二）缺乏長期性以及系統性，導致事件營銷與銷售脫節，影響銷售進度
房地產項目開發周期較長，在不同的開發階段有不同的營銷目標，事件營銷也要跟隨開發周期的階段不同調整相應的事件營銷策略，這就需要以長期且系統的將事件營銷規劃好，從而幫助項目快速銷售。
（三）危機事件缺乏應急處理措施，危機意識弱，導致危機事件處理不及時，不到位
危機事件一般具備突發性、緊急性和不確定性等特征。有些危機事件處理不當會對企業造成不可挽回的損失。南寧市場上常見的危機事件類型有：工程質量問題、客戶在營銷中心打鬧、客戶維權拉橫幅等。這些危機事件往往會廣泛引起媒體的關注，稍處理不當，就會影響企業品牌的美譽度。
（四）缺乏創新性，導致邀約客戶返場有難度，從而影響銷售
目前南寧市場上的事件營銷活動普遍創新性，在目前產品同質化越來越嚴重的情況下，事件營銷的創新性尤為重要，創新的制造事件營銷，才能跳脫出目前南寧房地產市場，才能以最少的成本獲得最大的利潤，從而順利邀約客戶返場，為產品銷售提供輔助作用。
三、提升南寧房地產事件營銷效果的建議
（一）明確目標，加強關聯度
一般來說，房地產事件營銷的目標主要有三方面：一是為了聚攏人氣，為項目炒作；二是提升項目在市場的知名度與名譽度；三是輸出項目銷售信息，從而幫助銷售。在項目開發的不同階段，目標也不盡相同，所以需要事件營銷人員明確目標，根據項目調性、目標客戶氣質、產品特性選擇適合的事件。
（二）制定計劃，明確策略，提高執行力事件營銷策略
作為房地產項目運營過程中的主要營銷策略之一，需要與項目的整體營銷目標相統一，房地產項目運營具有長期性、科學性、系統性等特征，事件營銷策略也需根據項目特性、目標客群特征、產品特點制定計劃，輔助項目完成不同階段的營銷目標，也可與其他項目形成差異化，體現自身的創新性。事件營銷策略制定好后，需要安排專人負責跟進，在執行中不的完善和修正事件營銷策略以便于為下一階段的事件營銷策略提供理論依據。
（三）強化危機意識培訓，提前做好危機事件預案處理
危機事件是房地產企業必備的能力之一，但危機事件往往具有不可控性和突發性，所以就需要在日常工作中加強對現場工作人員的危機意識培訓，積極排查現場、工地等潛在危機，并有針對性地對可能發生的危機事件做好預案，萬一發生，及時處理，防止事態嚴重。
（四）正視事件營銷，準備好充足的資金
事件營銷作為新經濟時代的產物，目前已具備普遍性，很多企業喜歡影響力大、具有轟動力的事件營銷，這樣表面看似風光，其實往往會給企業帶來不必要的損失。事件營銷還是需要從自身出發，科學分析事件營銷費用與效果之間的關系，合理地借助事件營銷來完成營銷目標。
參考文獻:
[1]張年勝.事件營銷在房地產營銷中的應用研究[D].安徽：安徽大學,2012.
[2]邱立波.如何借助事件營銷提升企業提升品牌形象[J].新聞界,2010.
