時間：2023-06-15 17:11:29
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是的，充滿想象力的美國人，正在琢磨成立監獄REITs基金，在某些犯罪率高、監獄人滿為患的州，興建監獄并且得到來自政府的穩定租金，聽起來雖然不靠譜，但很有可能在未來成為一種穩健的投資方式。
所謂REITs，全名為房地產信托投資基金，和目前國內火熱的房地產信托有本質的不同。國內房地產信托現階段是一種變相的向房地產商提供項目貸款的渠道，融資期限較短，一般為幾年，且購買的資金門檻很高，經常以百萬元為起點售賣。而REITs則不同，其用募集來的錢投向某一地區的成熟物業，并長期持有。所謂成熟物業需擁有穩定的租金收入，可以長期拿穩定的租金回報REITs投資人，且REITs像普通基金一樣以幾百元每份的小份額向投資者兜售。
REITs在國外已經發展了50多年，類似于我國的開放式基金與封閉式基金，既可以上市交易，也可以封閉運行，大多數屬于公募。截止到2010年，全球REITs市場規模超過7千億美金，其中美國規模最大占全球44.9%，其次是中國香港、澳大利亞、法國和日本。美國REITs的發達程度遠遠超出了國內投資者的想象，已撬動了房地產細分領域的各個環節。
沒有REITs就沒有美國商業
1960年，為支持中小投資者投資商業地產，美國國會制定了REITs法案，規定REITs要將90%以上的利潤派息給股東，投資人可以免交收入稅。而半個世紀以來REITs的發展，早已偏離美國國會制定規則的初衷。它原想通過地產的證券化，讓投資人在更廣泛的領域享受到房地產增值帶來的收益，現在反而使房地產開發與住宅、寫字樓、商業、工業等各行業的地產需求結合起來，使他們得以擺脫物業投入的負擔，并避開了美國持有物業的巨額物業稅，從而快速發展，最直接的受益者就是美國商業。諸多美國商業連鎖巨頭，如沃爾瑪、麥當勞、萬豪酒店都擁有自己的REITs基金來合法避稅。
作為全球最大REITs市場的美國，大約有300 個REITs在運作之中，管理的資產總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二上市交易，公募基金的REITs占據全美70%，成為大眾投資工具。由于REITs有穩定租金收益，良好現金流模式，可以利用物業抵押，融資能力較強。REITs所調動的資金以及專業程度的早已不是簡單的房地產開發。
2005年涉足研究美國REITs的盛世神州房地產投資基金的王戈宏認為，隨著REITs的發展，現在任何與不動產物業有著緊密關系的經營，都可以利用REITs來實現模式的創新，在美國電影院、停車場、高爾夫球場、學生宿舍、鐵路、滑雪場、甚至是監獄都可以由REITs來興建或持有，不斷創新的REITs模式在為普通民眾提供了生活便利的同時，也為REITs投資人帶來了豐厚的回報。
經濟不好依然有高收益的REITs
2008年以后，美國商業地產REITs受經濟危機影響較為慘烈，美國第二大商業REITs“通用成長”激進的擴張速度，負債率高達93%，最終宣告破產。
不過，并非所有的REITs都難逃一劫，一些REITs卻在次貸危機中收益奇高，逆勢狂歡。據 NAREIT全球房地產基準指數顯示，美國公寓REIRs在2010年表現最佳，平均收益高達 47％，遠高于其他酒店、寫字樓、工業和商業REITs。由于2008年開始的次貸危機讓大量的美國人失去房子，公寓成為他們的避難所。據《丹佛商業評論》報道，2010年全美公寓出租率達92%，租金同比增長2.5%。
與經濟危機和出租公寓REITS相伴隨的自助儲藏室REITS也異?；馃?，美國有大量“自助儲藏室”，租金低，并有專人管理，并形成連鎖儲藏室，近年收益增長近20%。家中放不下或者用不上又舍不得丟棄的東西，一般都會放到那里。次貸危機之后，不僅讓美國人失去了房子，就連曾置辦的家當也無處可放，而租住的公寓空間有限，所以很多物品不得不存放在自助公共儲藏室里。全美的兩家大型連鎖儲藏室：“公共儲藏室”和“你存之儲藏室”都是由REITs基金建造并管理，在本次次貸危機發了大財。
根據哈佛大學和美聯社房地產聯合研究中心提供的資料，在200年開始的金融危機中，有超過300萬美國家庭成為了租房者，目前總共有3800萬美國家庭是租房居住，預計在2015年之前，至少會再有300萬美國家庭開始租房居住，比現在增加7.9%，公寓REITs和儲藏REITs收益增長的勢頭很可能有增無減。2005年涉足研究美國REITs的盛世神州房地產投資基金王戈宏介紹，近幾年美國在租金收入增加的同時，收購資產的價格卻在降低。因此公寓REITs投資者的收益無形被提高了。但可惜的是目前國內投資者還沒有直接投資美國公寓REITs的渠道。
穩健的REITs投資
REITs涵蓋住宅地產和商業地產的各個領域，即不動產業態類型。一般而言，REITs的75%的資產應該投資在房地產的股權投資、房地產抵押貸款、其他REITs的股票或者政府債券和現金。一般75%以上的收入必須來源于房地產租金收入、抵押貸款利息或者房地產轉售時的增值收入，REITs規定投資房地產開發的比例不會超過30%。
REITs運作方式決定其收益也來自于兩個方面，房地產本身的增值和租金上漲，而作為投資者的收益為分紅（占據65%左右）和基金本身的升值，根據法律規定，REITs通常需要將90%以上的當期凈收益分紅給投資者，這一規定確保投資者可以較為穩定的回報。
諾安收益不動產基金擬任基金經理朱福林介紹，REITs投資的房地產項目，有強周期和弱周期，一般寫字樓、購物中心等商業地產為強周期，美國、加拿大、英國等國的商業地產租金收益率在10%以上，也受經濟景氣影響較大；養老院和醫院通常的合同簽約為15-20年，租金價格相對其他商業地產表現較弱，合同中也規定租金價格最通脹增長而上升，配比弱周期項目能有效控制風險，保證穩定的收益。
美國REITs協會統計數據顯示，REITs收益在過往30年平均年收益率可達10%-15%，顯著高于其他各類理財產品。1988-2007年，權益型REITS 單位風險的回報率達到0.86，僅次于高收益債券，高于標普500 和納斯達克指數；此外，REITS 與其他幾種資產之間的相關系數也較低，一般不到0.5。
各國REITs法律都有規定，REITs不可能偏離物業投資業務或分散投資至非物業投資業務，穩定的投資策略給投資者帶來肯定及可預期的收益。因此，盡管REITs的波動性在短期甚至高于股票，但是計算期超過5年以上的波動性來看，REITs的波動性卻低于股指。
投資REITs也有風險
“REITs的風險也是有的，其證券型特征，短期內波動較大?！贬槍EITs的投資風險，中金公司新財富分析師白宏煒指出，從REITs歷史的波動數據顯示，REITs長期價格取決于其基本面情況，而短期內，作為上市證券化的REITS具有股票特征，則受到市場供求、投資者情緒波動和經濟景氣的影響，在最近的1到3年內REITs的價格波動較大，投資者應該充分認識到風險。
投資者必須留意基金的投資目標、范圍、費用結構和投資所涉及的風險等。與此同時，如樓市走好，基金旗下的物業價值也水漲船高。相反，樓市不理想的話，物業價值也會相應下滑，而且息率回報并非有百分百的保證。
好買基金研究中心分析師陸慧天介紹，美國經濟復蘇緩慢，商業地產受到較大影響，我們看研究看到，從2008年以來REITS分紅比以往降低了5%-8%（REITs的收益來自于凈值上漲和分紅兩個方面），投資者需要注意REITs風險所在，美國的投資者一般將REITs資產配置控制在20%-25%之間。
而在歐美債務危機持續爆發導致未來經濟走勢不確定的當下，歐美房屋市場數據持續低于預期，失業率指數已經數月時間維持在高位，短期內如果經濟狀況繼續惡化的話，剛剛從2008年金融危機中的低點有所好轉的歐美房屋市場面臨掉頭向下的風險，且人民幣的持續升值，美元、歐元持續的貶值的情況依然看不到終點，都是對海外REITs投資的不利影響，目前來看投資海外不動產基金需謹慎，可等待本波危機過去之后，逢低入手。
國內REITs投資剛剛起步
今年8月鵬華美國房地產和諾安全球收益不動產兩只QDII獲批，隨后的9月國投瑞銀獲批業內首個REITs專戶，它們的投資標的均為海外的REITs基金。國內REITs發行正式開閘，內地投資者真正擁有了通過REITs投資海外樓市的渠道。
關鍵詞：保險資金 投資 不動產
一、引言
新《中華人民共和國保險法》(本文簡稱《保險法》)已于2009年10月1日正式實施，其中第106條規定了保險公司資金的運用形式，在原《保險法》的基礎上，進一步拓寬了保險資金的運用渠道，明確規定保險資金可以“投資不動產”。隨著這一規定的出臺，諸多媒體爭相報道，認為將有近千億元保險資金進入樓市，這對房地產行業是個重大利好：更有媒體紛紛預測保險資金對房地產市場的沖擊和對房價的影響。而實際上，《保險法》關于這一條款修訂的初衷只是要拓寬我國保險資金的投資渠道，增加投資收益，而不是鼓勵保險資金去炒房地產。但是。從目前大家對此事的關注看。顯然已經誤讀了《保險法》的立法用意，公眾的注意力集中到了保險資金炒房地產這個讓人憂慮的話題，這和《保險法》的立法初衷相悖。
二、對保險資金投資不動產的正確理解
公眾對保險資金“投資不動產”的誤解主要是由于對“不動產”的范圍界定不清。保險資金投資不動產并非僅僅指對房地產的投資。它主要包括房地產和基礎設施兩類。并且，在2009年第一季度保監會的新聞會上，保監會新聞發言人明確表示，保險機構投資不動產主要是購買自用辦公樓、投資廉租房、養老實體、商業物業等，保險機構不能直接參與房地產開發，更不允許直接進入樓市炒樓：對于保險資金投資不動產的正式啟動。還要等與之相配套的《保險資金投資不動產試點管理辦法》的正式出臺，之后才會逐步放開。
此外，從國際經驗來看。在我國保監會明確的四個不動產投資領域中，商業物業是保險公司最為關注的不動產投資形態。這是因為對比于個人住宅市場，商業物業主要針對企業等機構客戶，一般規模較大。出租和出售均是以棟或層為單位，管理相對集中。因此，對于資金量大的保險資金來說。投資商業物業更為適合。另外，商業物業投資回報率較為穩定，一般較銀行存款、國債的回報率高，年收益率均在7％－8％之間，再加上回報周期長，這更加符合保險資金的投資定位。由此看來，我國保險資金對不動產的投資，也會主要以商業物業為主，不會沖擊或增溫房地產市場，特別是個人住宅市場。
三、保險資金投資不動產的積極意義
(一)拓寬了保險資金利潤來源
承保利潤和投資收益是保險業利潤的兩大主要來源，而保險資金投資方式單一和投資渠道狹窄一直是制約我國保險資金運用的突出問題。由于投資渠道所限。目前國內保險公司的投資收益一直在3％－4％左右徘徊。而據國外統計資料顯示，只有當保險公司的資金年收益率在7％以上時，其經營才能進入良性發展軌道。因此，拓寬保險資金的投資范圍，開發收益率高的投資品種或渠道，是國內保險業的重要工作。從國外經驗來看，不動產的投資收益雖遜于普通股，但比銀行存款和國債的回報率高，可見，新《保險法》允許保險資金投資不動產，恰恰適應了提高保險投資收益率的需求，不僅豐富了保險資金的利潤來源，也為我國保險業早日和國際接軌奠定了基礎。
(二)是資產負債匹配的一個重要途徑
資產負債管理理論要求保險資金通過多種手段匹配，滿足安全性、流動性、盈利性三者的均衡。從目前來看，保險企業在總體上還缺乏與其負債相匹配的資產，在我國現有的投資品種中，除國債外，投資期限都比較短，不動產投資由于現金流比較穩定，適合作為中長期投資品種，有利于進一步優化保險資產負債匹配、促進保險公司建立有效的投資組合，平滑投資收益，因此，可以成為一種匹配長期負債的新選擇。
(三)是對沖通脹的重要手段之一
目前我國保險資金投資的平均收益率在4％左右，這種收益水平較低，無法抵消通貨膨脹的影響。一般來說，投資大宗商品、房地產、基礎設施年收益率可達7％－8％之間，可以有效對沖通貨膨脹。因此，在通脹預期上升的環境下，保險資金投資自用辦公樓、廉租房、養老實體、商業物業等實物資產，不失為是對沖通脹的一種可行手段。
綜上所述，可以看到不動產投資對優化保險資產配置有著積極影響，對保險企業分散風險、改善資產組合收益都具有十分積極的意義。但我們也要清醒認識到，投資渠道拓寬也意味著保險公司資金風險的增加，即不動產投資也存在著流動性、地域及管理、信用和收益等方面的風險，因此，監管部門應嚴格規定保險資產在不動產投資方面的配置比例。以促進我國保險業良性發展。
四、從發達國家經驗看我國不動產投資的發展趨勢
新《保險法》允許我國保險資金投資不動產，這無疑給正在尋求更好投資效益的險資帶來了新的希望和機會。但我們也應清醒的意識到，對于不動產這一全新的投資領域，機遇與風險并存，我們只有在借鑒國外保險資金不動產投資經驗的基礎上，吸取教訓，才能實現我國保險業健康、良性的發展。
(一)發達國家經驗
從國際經驗來看，保險資金投資的多樣化是總的發展趨勢，各發達國家均采用包括債券、股票、抵押貸款、不動產在內的多種投資方式，從而穩定了保險公司的經營，進一步為保險業的發展提供了廣闊的空間，由此看來。我國允許保險資金投資不動產也是大勢所趨。
由于保險公司的償付能力關系到眾多被保險人的長期權益。因此即使是在發達的市場經濟國家。保險公司的資金運用也要受到保險監管部門的限制。表一給出了部分國家規定的不動產投資的比例上限?？梢钥闯?，在美、德、日、韓等國家，保險公司投資于不動產的比例上限均不高于20％，且美國和德國僅為10％。各國對不動產投資比例上限的嚴格規定，在保證保險投資渠道多樣化的前提下，也很好地保證了保險資金運用的安全性。
各國保險公司在進行投資時，可根據自身的特點和需要選擇投資渠道和資金的組合方式，在法律規定的范圍內調整各方式的投資比例，以保證保險資金投資的安全性、流動性、收益性的原則。表2和表3分別給出了美國壽險公司、歐洲保險公司和日本壽險公司的保險資金對不動產的投資比例在不同年度的變化情況。由表中數據可以看出。美國壽險資金投資于不動產的比例逐年下降，從1992年的3.04％降至2007年的0.69％同樣，2002年瑞士再保險公司研究報告也顯示，歐洲保險公司用于不動產投資的保險資金比例也從1992年的9％逐年下降至2000年的5％：而到2007年，日本壽險公司投資于不動產的資產占總投資資產的比重從也1983年的6.1％降至3.3％?？梢姡趯崉罩?，不論是美國、歐洲國家還是日本，保險公司對不動產的投資比例不但遠沒有達到表1所示的政府監管部門規定的投資上限，并且從總體來看，若干年來發達國家保險公司對不動產的投資都在呈明顯的下降趨勢。
發達國家投資不動產的資產比例較低并逐步下降可能是由兩個方面的原因導致的：其一是不動產投資的周期長，投資額巨大，退出機制上受到制約，變現能力較差，導致資金具有一定流動性風險：其二保險資金投資于不動產的投資收益要低于股票等渠道的投資收益，導致發達國家的保險公司一般是通過購買和持有更多的債券和股票，對不動產的直接投資需求反而降低；其三是在20世紀80年代，歐美國家監管當局都出臺了一些新的監管規則，在一定程度上抑制了保險公司對不動產的需求：其四是保險業與不動產的產業性質差距較大，保險和地產經營問存在較大的跨行業管理難度，因而風險較大。
海外大型制藥公司和投資機構的投資方向分析
醫藥產業是中國最具投資價值的產業之一。我國國民的醫療健康支出已成為繼食品支出、教育支出之后的第三大消費支出，但醫療健康產業總體規模占國內生產總值的比例卻仍然很低，與發達國家相比還有很大差距，這給了投資者非常廣闊的發展空間。這是目前很多投資者看好醫藥行業的主要原因。同時，中國的醫藥企業本身也對資本有著較強的需求。
國外投資巨頭早已盯住了中國醫療領域的發展機會，中國投資機構也開始躍躍欲試。目前一些投資者比如風司早已在中國醫療市場布局，醫藥、醫療器械、醫療服務業都存在投資機會。另外，醫療保險和醫療IT是目前值得關注的領域。
2008年末，GE醫療集團宣布與山東的新華醫療共同出資成立公司，新公司的主要任務是開發普及型醫療科技產品，重點開拓基礎醫療市場。之后，GE還宣布將加大中國農村基礎醫療市場的投資規模。此前，飛利浦、西門子等企業也有類似計劃。
在醫療服務領域，國外風投也頻頻涉足。作為中國健康醫療界迄今為止最大的一筆風險投資，愛康國賓公司在2007年底獲得華登國際、美國中經合集團等6家全球知名投資機構的戰略投資，共計2500萬美元。2008年，佳美口腔醫院連鎖管理有限責任公司日前獲得英國馬丁可利投資管理公司(Martin Currie investment Management Limited)和美國海納亞洲創投基金(SIG)聯合投資1000萬美元。
那么，資本市場對于中國醫藥產業鏈條的哪個環節最感興趣呢?生物醫藥領域歷來是資本青睞的對象，而對于化學新藥的研發，投資基金保持著比較謹慎的態度。其中一個重要原因是，整個產業結構不健全、不完整。而對于原來一直被忽視的藥品營銷環節，投資基金也表現出一定的興趣。幾家主營在醫院終端安裝顯示屏以幫助制藥企業進行營銷的公司的融資活動都進行得非常順利。而醫療器械領域無論是在資金需求還是在投資周期上，都比制藥領域更符合投資運作特點。近年來，我國醫療器械產業發展較快，已從單純的診斷、治療、化驗，向診斷、治療、分析、康復等多方面轉化。對于資本介入的方向，蘭馨亞洲投資集團投資總監楊瑞榮認為，一是家用醫療產品行業有很大的潛力。這是因為患者到醫院做一個檢測經常需要很長的時間，在家里做又快又省錢。第二是進口產品替代。中國的醫療器械和醫療產品，尤其是大型的醫療器械產品，過去基本上是像GE、西門子這樣的公司占市場的絕大部分。現在，一些國內企業開始搶占這個市場的份額。
相比之下，我國雖然有數千家制藥企業，且不少企業每年也有研發投資，也有對外投資部，但其投資水平還難以與國外那種大規模、專業的企業創投行為相提并論。如果本土的制藥企業能夠認真學習跨國企業的經驗，除了投資自身的研發項目外，還注意逐步建立起項目投資和股權投資隊伍，在有條件的時候，對國內外中小企業和創新項目進行投資，這無疑將有力地促進本土制藥企業的快速發展。
中醫藥產業投資基金投資方向
海外大型制藥公司和投資機構的投資方向對于中醫藥產業投資基金的運作和投資方向有著重要的借鑒意義。禮來亞洲風投主要針對生物科學領域、醫療器械和診斷、醫療服務領域的中小企業。除禮來以外，輝瑞、諾華等不少跨國制藥企業也紛紛加入在中國醫藥領域進行風險投資的行列。毫無疑問，風險投資將對中國醫藥產業的格局演變、企業生存和競爭態勢產生重要影響。
根據中醫藥產業發展的基礎和現狀，投資基金的主要投資方向在如下幾個方面：
――投資構建以中醫藥醫療為基礎，以現代醫療健康服務為支撐的健康產業體系。
根據國家發改委的《重點中醫醫院建設與發展規劃》，我國將不斷完善中醫醫療機構補償機制，充實和調整中醫診療項目，合理調整中醫技術勞務價格。逐步完善更加符合中醫藥、民族醫藥實際情況的醫療機構和從業人員準入制度。在政府對公共衛生專項投入中，增加中醫專項補助經費。在制定重大疾病防治規劃時，應充分發揮中醫藥的作用，合理增加中醫藥防治項目份額。
按照該規劃，實施完成后地市級以上中醫醫院設置10個以上中醫臨床科室的由2005年的12％上升到65％，設有針灸科的由2005年的37％上升到90％，設有推拿科的由2005年的19％上升到75％，中藥收入占藥品收入達到50％以上的由2005年的23％上升到80％。中醫藥在解決人民群眾看病難、看病貴問題上的作用也將更加顯著。3年內，我國將基本形成以中醫臨床研究基地為龍頭，地市級以上中醫醫院為骨干的中醫藥事業發展的新局面，中醫醫院年診療人次預計由2005年的2.34億人次上升到3.4億人次。
一投資建設依托藥品分銷、物流配送與連鎖零售藥店相結合的營銷網絡。醫療服務服務的發展必將帶動分銷和物流業的發展，投資建設藥品分銷、物流配送與連鎖藥店相結合的營銷網絡有利于促進中醫藥產業的發展。
投資中醫藥醫療器械及醫療器械包裝用品。具有高科技含量的中醫藥醫療器械將具有極大的市場發展空間。同時，醫療器械包裝用品屬于一個很細分的行業，之前在行業分類時經常被歸到醫療器械或是印刷包裝一欄，但從2005年開始，非典的蔓延以及一系列由于感染引起的醫療事故，讓更多的人開始關注到滅菌包裝方式。目前國內部分醫療機構對于醫療器械包裝仍缺乏必要的重視，有些機構還處于30～50年前的醫療器械包裝水平，而美國的消費量已達到了我國的5～6倍。
[關鍵詞]保險資金；不動產；投資；風險
保險資金的運用是保險公司將積聚的保險資金部分地用于投資，使保險資金保值增值的經營活動，是與保險公司收益密切相關的重要環節。由于我國的保險行業起步較晚，加之保險公司和被保險人權利義務在執行時間上的不確定性，保險公司對保險資金的運用存在很大的經營性風險，因此，我國保險資金的運用一直受到較為嚴格的管控。作為一種全新的業務領域，保險資金不動產投資的風險管理已成為業內和理論界爭論和探索的前沿熱點問題，本文將對作為保險資金不動產投資的主要風險及如何防范進行深入研究。
一、保險資金不動產投資中主要幾種風險
（一）融資性售后包租風險
近年來，隨著商業地產的不斷發展，售后包租的交易模式逐漸產生，即開發商在房產銷售時承諾在未來一段時間內承租或代為出租投資人所購買房產的交易行為。售后包租又分為經營性售后包租和融資性售后包租，兩者的區別在于投資人購買房產時是否獲得產權。對于融資性售后包租，開發商出售的是虛擬產權，若保險公司投資不動產后委托開發商進行經營管理，則必須以獲得真實產權為前提，在此基礎上，選取具有一定規模、資質、經營管理能力和信譽的大型房地產企業作為交易對手，并對其進行全面、嚴格的法律盡職調查，從而避免開發商可能存在的融資性售后包租風險。
（二）違約風險
一般情況下，對于保險公司來說，購置期房相對于購置現房更具有價格優勢，有利于降低購樓成本，提高投資收益率，但與此同時，購置期房也使得保險公司面臨著開發商在約定交付日無法按時完工或無法滿足建設標準的違約風險。此外，保險公司委托開發商對所購房產進行經營管理，在委托期限內，開發商需要按約定向保險公司支付房產經營收益。若屆時開發商因經營管理能力欠缺或其他原因無法達到盈利標準并按約定支付經營收益，降導致保險資金收益受損。對于上述違約風險，保險公司一方面可與開發商設立共管賬戶，約定購房款僅能用于標的房產的開發建設，從而保障建設工程的順利完工；另一方面，保險公司可以要求開發商對項目完工及未來收益返還提供抵押擔保、質押擔?；虮ＷC擔保等。
（三）委托風險
1、資金運用風險。該模式中，保險公司對購置房產進行委托經營，使房產的所有權和使用權發生了分離。開發商受保險公司委托，在委托期限內代表其對房產進行開發、租賃、經營和管理等資產管理相關工作，收取相關收益，并代為支付資產管理相關費用。對于房產經營中的資金流入和流出，若缺乏有效地監管和審計措施，則同樣會給保險公司帶來資金損失。對此，保險公司應在委托管理期間，一是委托托管銀行對共管賬戶的資金流向進行日常監管；二是于年度結算日前，與開發商共同聘請獨立第三方對該賬戶的物業收入、物業支出及成本費用扣減額等情況進行審計，并出具相關財務報告；三是委派財務人員負責監督項目資金的運用情況。
2、物業管理風險。委托期限內，開發商或其聘請的物業管理公司的經營理念與管理能力，直接決定了目標物業的整體品質及未來發展方向。在委托期結束后，開發商應將目標物業交還給保險公司繼續經營管理，若屆時由于開發商經營管理不善或其出于自身利益考慮將優質租戶轉移，將導致房產出租率或租金水平無法達到合理水平，從而對后續經營產生不利影響，增加保險公司招租及管理成本。為避免開發商無法有效履行經營管理職責，保險公司可與開發商在合同中約定，在房產經營權交還保險公司的時點，開發商需使所經營房產當年的租金水平達到一個預設值，該值由保險公司根據委托管理期間每年承諾的收益率、可接受的出租率及租金水平計算得出。
二、保險資金投資不動產的風險管理
房地產項目雖然收益較高，但是一旦出現泡沫或者劇烈波動，將對保險公司的經營造成不小的打擊。房地產市場資金密集性的特征，決定了保險公司一旦在該市場受到損失，必將是非常巨大的，而最終的承受者將是廣大投保人。出于保護投保人利益以及保險資金安全的考慮，監管機構也應加強對保險商投資房地產的引導與規整；同時，保險公司也應該未雨綢繆，建立健全保險資金投資不動產風險管理機制
（一）內部風險控制體系
保險公司必須建立完備的風險控制體系，特別是要根據《保險資金運用風險控制指引》的要求，建立運營規范、管理高效的保險資金運用風險控制體系，針對包括不動產投資在內的各項資金投向制定相應的風險控制策略；同時，保險公司要加強風險技術系統管理，不斷提高對投資風險的分類、識別、量化和評估能力，能夠迅速有效的應對風險事件的發生；此外，由于不動產投資種類和模式繁多，也要注重對操作風險的監控和管理。
（二）外部監管機制
在我國不動產市場仍不夠規范、保險公司自我約束機制和風險控制體系尚未健全的情況下，監管層必須在鼓勵保險公司積極探索的同時，加強對其投資不動產的外部監管?？傮w監管思路上仍要以償付能力監管為重點，以便使保險公司在償付能力約束下更為自主地進行不動產投資。
關鍵詞：社會保險基金；投資運營；保值增值
作者簡介：商麗景（1979-），河北金融學院經濟貿易系講師，研究方向：金融投融資；
賈瑞峰（1973-），河北金融學院經濟貿易系講師，研究方向：金融計量。
中圖分類號：F842 文獻標識碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.06.18 文章編號：1672-3309（2013）06-38-03
我國社?；饠殿~龐大，截止2011年底，我國五項社會保險基金累計結余總額2.87萬億元，其中養老保險累計結余1.92萬億元。由于我國當前的社保基金投資運營存在著投資結構單一、運作方式不健全等問題，導致了社?；鹗找娴?，甚至有些地方若考慮通貨膨脹后出現了負收益，這也是我國社?；痣y以實現保值、增值的重要原因。因此，需要對社?；鸬耐顿Y運營路徑進行新的探討和嘗試。
一、社?；鹜顿Y運營的特點
社?；鹋c一般資金的投資相比具有自身的特點：
（一）投資的限定性
國家關于社?；鸬耐顿Y方向、投資規模、投資結構、投資區域等都有一定的政策或法律限制。如有的國家規定社保基金只能存入銀行和購買政府債券，不能用于投資股票、不動產等，有些國家還對社?；鸬耐顿Y數額或比例作出了明確的限制。
（二）投資的長期性
社?；鸬氖罩窍喾蛛x的：職工在職期間由職工本人和單位按規定繳納一定的社會保障費，等到若干年后符合條件時才能享受社會保障待遇，因此，導致了社?；鹗罩еg存在著較大的時間差。尤其是在養老保險實行部分積累制或完全積累制的情況下，其基金儲存積累期最多可長達近40年。社?；鸬拈L期沉淀決定了社保基金需要通過長期的投資來獲得較高的收益，以達到社?；鸨Ｖ?、增值的目的，從而確保參保人的收益不受損害。
（三）稅收優惠性
社?；鹜ㄟ^投資運營產生的收益并不直接用于分配，而是累加到社?；鹬腥ィ栽黾踊鸬目傮w數量，一方面使其不斷的通過投資實現更多的收益，另一方面也可減輕國家在社會保障方面的支出負擔。與一般基金投資收益不同，國家對社?；鹜顿Y收益是免征所得稅的。
二、社?；鹜顿Y運營的原則
根據對社?；鹪谕顿Y運營中的特點分析可知，社保基金投資的原則主要有以下四個：
（一）安全性原則
安全性是社會保險基金投資時必須遵循的首要原則。由于社?；鸬奶厥庑?，要求社會保險基金投資的本金必須要及時、足額的能收回，如果投資導致社?；鹜顿Y的本金無法收回，就會影響到社會保險基金正常的支付需要，從而影響投保者的正常生活。因此對社會保險基金來說，安全性是投資時考慮的首要問題。
（二）收益性原則
通過對社?；疬M行投資獲得一定的收益，在達到保值的前提下實現社保基金的增值。由于存在通貨膨脹因素，只有社?；鸬耐顿Y收益率大于通貨膨脹率才真正實現了社?；鸬谋Ｖ翟鲋怠Ｒ虼松绫；鸬耐顿Y在注重投資安全的前提下還要注重投資的收益率，應注重投資于收益率較高的項目。
（三）流動性原則
社保基金的流通性是指為了滿足隨時可以支付參保人對社?；鸬男枰?，社?；鹪谕顿Y中不發生價值損失的前提下可以隨時變現。如果社?；鹜顿Y時間過長，投資項目無法變現，那么將嚴重的影響社?；痣S時支付的需要。因此要求社?；鹪谕顿Y中要對投資項目安全性、收益率和變現能力等進行綜合考慮，選擇適合的投資項目。
以上是社?；鹜顿Y運營中需遵循的三項基本原則。而在實際運營中很難三項原則同時兼顧。比如投資收益和風險往往是呈正相關的，過度的追求高收益必會面臨著較大的風險，而過度的注重安全又會影響收益。因此，在實際對社保基金進行投資運營時，在考慮社?；鹜顿Y原則的同時還要結合實際情況需要，靈活選擇投資方式和項目。
三、社?；鹜顿Y運營路徑選擇分析
社會保險基金實現保值增值的途徑主要包括兩個：一是進行金融活動投資，包括銀行儲蓄、購買國債和金融債券等；二是進行經濟活動投資，如投資國有大型項目建設等。根據社?；鹜顿Y的特點及所需遵循的原則，社保基金投資的路徑主要有：銀行存款、購買國庫券和其他各種債券、參與股票經營、投資基金、抵押貸款和投資不動產。
（一）銀行存款
銀行存款也被看做為一種投資，而且這種投資是投資風險最小的投資方式，同時這種投資的變現能力也最強，尤其是活期存款可以根據需要隨時支取。銀行存款的收益率穩定但是較低，尤其是存在較高的通貨膨脹下，存款收益率往往低于通貨膨脹率，社保基金不但不能實現保值增值的目的，還在不斷的貶值，嚴重了損害了參保人的利益。
社?；鹪谕顿Y運營的初級階段，由于沒有經驗，各種制度、法律建設還有待完善，在投資上還是要更多的考慮投資的安全性。而盡管銀行存款的收益率低，但其是各種投資路徑中安全性最高、變現能力最強的投資方式。因此，我們可根據銀行存款的存款利率選擇存款的種類。如果銀行長期存款利率能抵消通貨膨脹造成的貶值影響，可以對一定比例的社?；鹩糜谠摲N投資，以保證社?；痣S時支付的需要。
（二）國債
1、國庫券。國庫券是由國家發行的債券，以國家財政作擔保，投資收益率高于同期銀行存款，由于發行者是政府，幾乎不存在信用違約風險，所以國債被認為是一種風險小但收益高的投資工具。我國國庫券的期限最短的為一年，投資收益和投資時間呈正相關。同時由于國庫券采用的不記名形式，可以迅速的流通轉讓，滿足社?；鹜顿Y安全性、收益性和流動性的原則。在實際投資中，可選擇不同期限的國庫債進行購買投資。
2、其他國債。當前我國國債除了國庫券外還有六種其他債券：專業銀行發行的金融債券、專業銀行發行的國家建設債券、地方企業發行的地方企業債券、國家重點企業發行的重點企業債券、基本建設債券、財政債券。由于六種債券存在著特殊性，現階段還不太適合社?；疬M行投資。比如基本建設債券只對專業銀行發行，其他機構或個人不能購買；財政債券只對金融機構發行，只有社會保險基金管理部門成立了相關的金融投資機構才能購買。
（三）抵押貸款
抵押貸款是借款者憑借一定的抵押品作為物品保證而取得貸款的一種融資方式。因為借款者有抵押品作為保證，抵押品一般有房地產、國債券、有價證券、各種股票或貨物的提單等等，如果貸款到期，借款者不能如數歸還貸款，則貸款者有權處理抵押品作為補償，所以從事抵押貸款的風險小。同時抵押貸款的收益相對較高，滿足社?；鹜顿Y的收益要求。
由于當前我國金融市場普遍存在資金短缺的現象，一方面眾多企業很難從銀行機構獲得資金支持，另一方面隨著國有企業經營機制的轉變，國有企業投資渠道越來越多樣化，這些無疑為社?；疬M入金融市場進行貸款業務提供了有力的條件。
（四）不動產
不動產投資是為了取得一定的收益而將現金轉為不動產的行為。其中不動產是指土地或土地上的定著物，具體包括：各種建筑物，比如房屋、橋梁、鐵路、公路、地下排水設施等等；生長在土地上的各類植物，如樹木、花草、農作物等等。
不動產投資存在投資數額大、投資期限長、投資風險大、收益率高的特點。因此，社保基金在進行不動產投資時需要對投資項目進行綜合分析和評價，比如建筑物投資和植物投資相比，植物的投資風險大于建筑物，不適合進行投資，所以社?；鸬耐顿Y重點應放在各種建筑物不動產上，比如房屋、橋梁、鐵路、公路等；在不動產投資中，可根據我國目前買房難、買房貴的特點，社?；鹂梢酝顿Y建設職工住宅，在獲得適當收益的前提下將住宅出租或出售給投保人。
（五）基金
基金投資是一種間接、社會化的證券投資方式，投資效益高、流通性強，同時基金也是境外的投資者向異地證券市場進行間接投資的理想渠道。但是基金投資也存在較大的風險：投資人和信托公司存在的委托——關系致使道德風險的發生，委托機構在各業務環節的操作過程中，可能由于某種原因進行違法或違規操作而引發風險，致使投資人的利益受損；未來市場的不確定性加大了投資風險，比如投資者在購買基金后，如果市場出現加大的波動，使投資者對價格難以進行預測，投資者將會面臨被套牢的風險；投資債券收益還會受到利率的影響，導致投資收益的不穩定性。
根據基金投資的特點，結合社?；鹜顿Y的特點和原則，社?；鹂梢赃M行適量的基金投資，但由于風險較大，投資應該控制在一定比率內，不適合大規模、高比率的投入。
（六）股票
股票投資是一種高收益、高風險的投資。股票的投資收益不像債券利息是預先就確定的，（下轉第35頁）而是隨著企業的經營狀況進行變化的，隨著企業經營的不斷壯大，股票的價值就越高。同時由于企業未來的經營是不可確定和預知的，無疑加大了股票投資的風險。因此在進行股票投資時需要結合實際情況，制定出可行的投資方案。出于安全考慮，社?；鸩粦顿Y股票，但由于股票的收益率高，不但能實現社?；鸬谋Ｖ颠€能實現增值的目的。因此，建議社?；鹪诩骖櫚踩那疤嵯拢M行股票投資。在股票投資中應掌握好分散風險的原則：“不要把雞蛋放在一個籃子里”，投資時進行投資組合、購買經營狀況好的企業股票來達到降低風險、獲取收益的目的。
上述六種投資途徑中，各種投資途徑都有自身的優缺點。社保基金在投資運營中需要結合自身特點和實際情況，通過合理、科學的選擇投資路徑，盡可能地回避風險和實現收益最大化，實現保值、增值的目標。
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東方證券渠道已拓寬 效率待提高
利率敏感性資產降低幅度較大
《保險資金運用管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)大大拓寬了保險資金的投資渠道和運用范圍,除了明確無擔保企業(公司)債券的投資比例外,還規定保險資金可以投資未上市企業股權和產業基金,投資不動產,提高了債權投資計劃的投資比例,并且不對股票和股票型基金投資各自做出限制。
從新規定可以看出,保險資金對未上市企業股權和產業基金、不動產、債權投資計劃的投資比例大幅度提高,再加上股票和股票型基金的投資比例,對非利率敏感性資產投資從26%提高到了45%,債券和銀行存款等利率敏感性資產降低到55%,并且這其中還可以投資20%的收益率較高的無擔保企業(公司)債券。(見圖)
利率敏感性資產投資比例降低,保險資金的投資收益將不再單單受利率波動的約束,大大提高了利差收益。
一般情況下,加息將增加投資部門的壓力。在銀行渠道,居民對壽險保單的認識更多的是儲蓄理財的替代品,在利率較低和銀行渠道銷售的其他金融產品收益率較低時,銀行渠道的保單銷售良好,銀保保費收入增長幅度較快,但隨著利息升高及金融市場的火爆,保戶的逆向選擇將必然造成銀行渠道保單的退保和保費收入的下降。銀保渠道的保費收入與利率及基金、理財產品的收益率具有較強的負相關性。利率提高,萬能險的結算利率也在提高。這無疑增加了投資部門的壓力。
另外,加息會分流銀保渠道的保費收入。在其他金融產品收益率提高的情況下,銀保的萬能、分紅產品的優勢將減弱,將會出現資金分流。從保費發展的歷史趨勢上看,銀保渠道保費收入的漲幅與利息及股票型基金凈值的漲幅是負相關的。
利率敏感性資產投資比例降低,保險公司的投資收益受利率波動的影響減弱,相對于負債成本,將更能獲得相對穩定高效的投資收益,對保險公司的保費收入和利潤構成將有更多的正面貢獻。
另外,放開對未上市企業股權和產業基金、不動產的投資,提高債權投資計劃的投資比例,這些投資渠道受利率波動的影響較小,也不受股市漲跌的漲跌影響,而且投資期限較長,符合保險資金安全長期的投資要求。
投資渠道的使用效率需要提高
從資金的性質上看,保險資金與社?；鹁哂休^高的相似性,都有資產負債的匹配要求,都需要進行長期投資,對投資收益都有較高的安全性和穩定性要求。從投資渠道上來看,保險資金與社?；鸬耐顿Y渠道也有較強的類似性。
按照規定,社?；鹜顿Y銀行存款+國債+政策性金融債的比例不得低于40%,投資股票的比例不超過30%;2008年4月,經國務院批準,社?；鹜顿Y產業基金和市場化股權投資基金的總體投資比例不超過全國社?；鹂傎Y產的10%。
社?；鸷捅ｋU資金的資金性質和投資渠道具有較強的類似性,但與保險資金相比,社?；鸬耐顿Y收益要高很多。2001年以來,社?；鸬钠骄顿Y收益率為9.75%高出保險資金5個百分點。說明社?；鸬耐顿Y能力和資金利用水平大大高于保險行業。值得注意的是在2005年以前,這兩類資金投資收益率相差不多,保險資金的投資收益率在有些年份甚至高于社?；?。但隨著投資渠道的放開,社?；鸬耐顿Y收益率大大提高,并與保險資金拉開了距離,說明社保基金的投資渠道使用效率高于保險資金。
在股票投資上,社保基金的投資采取市場化運作。根據《全國社會保障基金投資管理暫行辦法》的規定,股票的投資主要是采用委托投資方式,通過公開招標,在證券市場中選擇最適合的投資管理人來投資運作。從成立至今,社?；饡x擇了十家境內投資管理人,包括九家基金公司和一家證券公司。截至2009底,十家境內委托投資管理人管理了40個投資組合。每個投資組合分別由不同的基金經理按照既定的投資策略和投資風格進行獨立運作。
在股權投資方面,社保資金的投資能力較強。截至2008年底,社?；鹜顿Y了中比基金、渤海產業基金、弘毅投資基金和鼎暉投資基金等4家股權投資基金。2009年,社?；鹩滞瓿闪藢χ行啪d陽基金的投資。投資金額達到數百億元。
各家公司在股權及不動產投資方面的優勢
目前保監會還沒有推出保險資金股權投資、不動產投資的投資細則和投資指引。不動產、股權投資隱含的風險大,需要保險公司更高的風險控制能力和項目選擇能力。比較來看,中國人壽、中國太保和中國平安各自具有不同的優勢。中國人壽在國有大中型企業的股權投資方面有優勢、中國太保在上海的國有企業股權投資方面具有優勢,中國平安主要通過平安信托進行股權投資,市場化程度比較高。
平安信托是平安集團進行項目投資的主要平臺,隨著保險資金股權投資辦法的出臺,平安信托在人力和項目方面都為保險資金的股權投資做好了充分的準備。平安集團的保險資金可以接手平安信托下信托資產投資的項目,進行項目投資,以縮短項目投資的程序,提高投資效率。目前平安信托下的信托資產投資項目是將來保險資金項目投資的蓄水池。
保險行業投資策略
隨著保險資金投資渠道的進一步放開,保險資金的利率敏感性資產投資比例降低,保險公司的投資收益受利率漲跌的限制減弱,相對于負債成本,將更能獲得相對穩定高效的投資收益,對保險公司的保費收入和利潤構成將有更多的正面貢獻。
另外,放開對未上市企業股權和產業基金、不動產的投資,提高債權投資計劃的投資比例,這些投資渠道受利率的漲跌影響較小,也不受股市漲跌的波動影響,而且投資期限較長,符合保險資金安全長期的投資要求。
保險資金投資渠道的放開,投資收益將會大幅度提高,保險股的業績將會有較好的表現。新會計準則也改變了新業務虧損的局面,使新承保業務在前幾個保單年度也能在財報中確認利潤。
清科集團險資開閘 2200億涌入PE市場
《辦法》明確險資可以投資未上市企業股權,按照截至2010年6月底4.52萬億元的保險資金規模計算,預示著將有2,260億元的龐大資本量涌入中國PE市場,為飽受資金匱乏之苦的LP市場注入一針“強心劑”。
險資終獲LP資格具有“里程碑”意義
保險資金具有資本量龐大、投資周期長等特性,與PE一般5-7年的投資周期以及相對較低流動性的特點相適應,是僅次于養老基金的最適合投資于PE的機構投資者。從國際上看,優質企業股權是保險資金的重要投資領域,保險資金投資未上市企業股權是國際通行做法。在我國,早在2008年10月,國務院批準保險資金可以投資未上市優質企業的股權,盡管細則尚未出臺,但這一舉措無疑為保險公司增加拓寬投資渠道、乃至未來投資PE提供了契機。此次保監會出臺的《辦法》作為我國保險資金運用領域的一個綱領性文件,正式為保險資金投資未上市公司股權“開閘放水”,也意味著保險資金將繼社保之后成為PE市場生力軍。此次LP群體再度擴展,合格機構投資者隊伍繼續壯大,對我國PE市場將產生重大而深遠的影響。
亟待《保險資金未上市公司股權投資實施細則》出臺
目前,我國相關政策已允許保險公司投資于非上市企業股權及相關金融產品,但《辦法》中第十五條明確規定:嚴禁保險資金從事創業風險投資。對于此項規定的執行,存在概念界定的問題,即創業風險投資(VC)偏重于早期投資,而所謂“投資未上市公司股權”則主要指中后期、Pre-IPO階段投資(PE)。保險資金特點不是以追求高收益為主,而是追求合理的資產負債匹配和穩健的保值增值,因此法律對于險資投資也一直持穩妥態度?？紤]到創業風險投資存在流動性及各種風險,險資將更加謹慎地推進這一領域業務的展開。對于相應概念的明確界定,還有待具體實施細則的出臺。
保險資金投資于未上市企業的股權投資,保監會等相關部門希望能夠選擇國內一些經營管理規范、投資能力強,能夠有效控制風險的保險機構開展這方面的試點,但此次出臺的《辦法》中尚未對準入門檻做出具體限定。另一方面,保險機構如何開展PE投資業務(投資上市公司股權)或以LP的身份投資于PE基金(投資上市公司股權相關金融產品)也依然沒有具體操作細則作為指引。因此,《保險資金未上市公司股權投資實施細則》亟待出臺。
可以預見,一旦相應細則出臺,PE市場必將成為保險公司的投資新領域。然而,選擇企業進行股權投資是一項非常復雜的流程,投資前期需付出大量的時間和精力成本,因此險企參與股權投資在政策上允許只是一方面,現實情況是很多中小保險公司應在投資風險評估實力方面有所加強。此外,PE專業團隊的建立,以及具有增長潛力的優質項目資源儲備也都將是其PE業務拓展的關鍵。
長江證券分紅險準備金評估利率或將提升
保險公司長期預期收益率將得到提升
基礎建設投資和不動產投資將是固定收益類投資的有效替代?；A建設投資和不動產投資的收益率比固定收益類投資(如銀行存款及債券投資)高,不論對公司的自由資金還是準備金對應的投資資金都具有更高的投資價值。不動產投資還同時具有預防通貨膨脹的功能,對于分紅險,萬能險及公司自有資金的投資都是非常有益的補充。
假設固定收益類投資(銀行存款及債券投資)平均年化收益率為4%,并以10%的基建投資和10%的不動產投資替代固定收益類投資,則預計其對總投資收益的增加在25BP到65BP。
目前銀行5年以上貸款利率約為5.94%,而2007年5年以上貸款利率曾達到7.83%的高位,由于基建投資的收益率與銀行貸款利率具正相關性,因此,在目前加息周期的情況下,預期未來新增基建投資的收益率還將進一步提升。
分紅險準備金折現率或將升高
(一)養老保險基金投資尤其是個人賬戶的基金可以為資本市場提供長期穩定的資金
養老保險計劃的長期性決定了其持有的資產也可以是長期的，促進資本市場的穩定，這對于完善資本市場上的品種結構也具有重要的意義。
（二）養老保險基金進入資本市場，可以大量發展機構投資者，從而提高資本市場的運行效率
資本市場的效率是指資本市場上的金融資產的價格能夠準確地反映有關的信息，使資金流向邊際效益最高的企業，保證資源的有效配置。為此，一方面要保證信息的準確披露，另一方面要使各種金融資產的價格對相關信息做出正確的反應。這就要大力發展機構投資者，讓機構投資者在資本市場上占據重要的地位。因為機構投資者比散戶更容易得到信息，也更有能力為取得信息支付費用。
（三）養老保險基金進入資本市場，可以促進金融中介機構的發展
養老保險計劃所積累的大量養老保險基金通過各種渠道進入人壽保險公司、共同基金、養老基金等金融中介機構，一方面為這些中介機構提供了大量的、可靠的、穩定的資金，為這些金融中介機構提供資金基礎。另一方面，養老保險基金在安全的前提下實現保值增值的要求又決定了養老保險基金應該通過這些金融中介機構進入資本市場。
（四）養老保險基金進入資本市場，可以促進金融市場創新
為了保證養老保險金的及時足額給付，要求養老保險金在資本市場上的投資必然要以穩健為第一原則，這就是它對資本市場上的各種金融工具的風險分布以及回報收益產生了重新歸整的內在要求，從而推動金融創新。另一方面，養老保險基金進入資本市場，本身也直接豐富了金融投資工具，為市場和廣大投資者提供了新的金融品種。
二、養老保險基金的主要投資工具
（一）固定收益債券
包括政府債券和企業債券。而在一般情況下，債券的投資回報率要高于同等期限結構的銀行存款利息率。而與企業債券相比較，政府債券的信譽更高，沒有拖欠支付的風險。在我國目前的情況下，地方政府不能發債，只有中央政府可以發行政府債券，即國債。
（二）股票（優先股）
股票與債券不同，發行股票的企業的利潤歸股東所有，如果企業破產和虧損，由于股票的不還本的特點，股東也不會收回自己的投資。所以說，股票的風險要大于債券的風險。但另一方面，股票的收益率也不是事先固定死的，它是由發行股票的企業的經營業績決定的。而一般情況下，股票的收益率要略高于債券的收益率。同時，在股票市場上要分散投資規避風險，在分散投資的情況下，只要股市的宏觀情況是向上增長的，就可以通過股票投資獲得收益。隨著我國資本市場的發展，其他新的股票品種也會逐漸普遍，比如優先股、可轉債等。
（三）基金產品
相對于債券和股票來講，基金將會逐漸成為一種更為成熟的投資工具。它是由具有專業知識的投資人士組成基金公司，投資對象是各種股票、債券和其他金融產品。由于資金規模大，它可以有效地規避非系統風險。同時，專業人士的投資策略更趨于理性投資。最后，由于資金實力雄厚，可以有能力獲得更多的信息，使投資更有效率。
（四）貨幣市場工具
包括銀行存款單、商業票據、大額存款單等短期性的票據及現金。貨幣市場工具的特點是投資風險低，而且資產的流動性高。流動性高的特點適于滿足養老基金現金支付的需求，但對于追求增值的養老保險基金吸引較小。
（五）不動產投資
不動產投資可以保值增值，尤其當一國出現通貨膨脹時，將一部分資產用于購置不動產，可以保值增值。另外購置不動產還可以獲得一定的租金收入。不動產的最大的問題就是流動性差，但結合到養老保險基金的期限較長的特點，只要保持部分應急資金，就可以滿足需要。另外還要注意的是，不動產投資的交易成本較高，在買入和賣出的手續費用較其他投資工具高，不動產投資還要具有一定的資產評估經驗。
三、養老保險基金的投資策略
（一）堅持安全性第一的原則，穩步推進投資的多元化
在養老保險基金的投資過程中，要區別對待社會統籌賬戶和個人積累賬戶。對社會統籌賬戶的資金投資要以安全性為第一標準，同時從未來的發展趨勢來看，它的獲利方式仍然是依靠國家的特殊壟斷地位，例如特殊的壟斷行業，從而使賬戶基金保持安全。而個人積累賬戶，當然也是堅持安全第一的原則，但長遠來看，它的獲利方式是通過市場獲得的，這就要求個人賬戶投資過程中要依據投資學的原理，分散投資，避免風險。
（二）優先投資于電力、通訊、交通等壟斷性部門
電力、通訊及交通等壟斷事業的建設項目規模巨大、建設期長、投資回收期長，但投資收益具有穩定性，投資風險較低。這些特點正好比較適合于養老保險基金的特點及其投資要求。因為養老保險基金量大，參保人從開始交費到享受養老金的時間跨度長，投資的安全性要求高。在我國國民儲蓄相對充裕的情況下，應優先使用國內資金，至少不應該對國內投資采取歧視的政策。同時，我國的證券市場的規范化是一個長期的過程，優先投資于壟斷部門，可以減少不必要的風險。
（三）短期仍然以債券為主，漸進地加大股票的配置比例
鑒于我國目前的資本市場主要是股票市場的效率不高，市場還不完善，同時基金賬戶的持有人對風險的心理承受能力還較低，我國的養老保險基金投資的資產配置短期內仍然是以債券為主，同時在目前的基礎上，漸進地加大股票的配置比例。同時隨著資本市場的發展和完善以及人們對風險的認識程度的提高，逐漸達到合理的配置水平，實現基金的投資目標。
（四）注重價值投資，研究投資對象的長期發展潛力
養老保險基金不同于其他的投機性基金，一方面它要求很高的安全性，另一方面它的投資期限可以很長，因此養老保險投資應該堅持長線投資，注重價值投資。比如，在選擇投資股票的時候，要注意公司所在行業的發展前景，公司的經營狀態和公司的盈利能力等；在分析股票價格變動時，要考察基本經濟面和股票價值因素對股票價格的影響。
（五）以競爭招標的方式選擇養老基金的營運主體
為了提高養老保險基金多元化投資的效益，并有效防范風險，應通過招投標的方式交由社會保險基金管理公司和基金投資公司來以市場化的方式運作。同時對機構的資格和選擇的投資工具做出原則性的規定，制定基本的制度框架和詳細地實施細則。
四、養老保險基金投資監管
對養老基金投資組合的管理，不外乎有三種形式：一是直接投資型，即由受托人直接管理養老基金投資組合；二是部分委托型，即由受托人直接進行固定收益部分投資，風險收益部分委托專業投資管理人運作；三是全部委托型，即由受托人在監管機構已確認資格的范圍內，通過招標方式選擇投資管理人，投資管理人根據養老基金投資立法規定比例進行投資組合。
以上三種模式中，我們認為，中國現階段應采用由受托人選擇投資管理人的全部委托投資管理模式。因為任何一項投資活動都與風險相伴而行。即使是傳統意義上的固定收益投資，如銀行存款、購買國債等，也會因利率的市場化而存在風險。如果受托人并非專業投資機構，不具備一定的投資管理能力，則其投資效率和收益必然與養老基金投資運營的初衷相佐。世界各國養老基金管理的經驗也證明了這點。受托人只需將基金資產全部委托給其選擇的投資管理人，采用嚴格監管以及更換投資管理人的方式給予其經營壓力，受益人便可通過投資管理人的競爭得到較高的回報和良好的服務。
這種模式最終能否使養老基金真正實現保值增值，關鍵還在于對受托人、投資管理人以及保管人做出合理定位。
（一）對基金投資公司引入競爭機制，防止出現壟斷
實際上這就是一個如何對受托人定位的問題。目前國際上受托人一般有兩種形式：一是單一受托人制。即全國養老基金全部集中到惟一受托人手中，投保人無選擇受托人的權利，如新加坡；二是多個受托人制。即養老基金由若干受托人競爭管理，投保人有自主選擇受托人的權利，如智利。
我國當前應當選擇哪一種受托人制呢？
我們認為，我國當前應采用一種符合中國國情的“多個受托人制”，即名義上的多個受托人制，實質上的單一受托人制。理由是我國可在各省或大省區設置一個受托人，但由于投保人仍然無法自主選擇受托人，無法行使一定程度的投資建議權，最終還是由省級受托人代本省投保人行使選擇權。這種模式可以在一定程度上解決上述兩種情況存在的矛盾，避免與現行體制沖突，但從長遠看，仍然只能作為過渡性選擇。發展趨勢應當是按照市場選擇原則，公平與效率原則，實行真正意義上的多個受托人制。
