時間：2023-06-01 15:44:50
序論：在您撰寫房地產市場的特點時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
近幾年,我國房地產市場的走勢和特點可以用“瘋狂”這個詞來形容,房地產亂象其實是我國經濟脆弱的一種表現。
早在2007年,上一次流動性泛濫使得房地產價格飆升,隨之而來的是信貸緊縮、打擊囤地等調控政策出臺,全國大中城市的房價瘋狂上漲終于出現了緩和的趨勢,一些城市的房價開始出現較大幅度的回調。但是,這次調控由于金融危機的突發又戛然而止,高舉的皮鞭緩緩落下,市場也象猜透父母心理的孩子一樣肆無忌憚,房價時過不久再次飆漲。房價的虛高和政策的朝令夕改投射出中國經濟的脆弱陰影,GDP的增長對房地產業的過分依賴,使國家在進行經濟調整時掣肘于房地產在國民經濟中舉足輕重的地位。在這里,應該看到問題不是出在房地產,而在于國民經濟中的其他產業過于羸弱,各種產業發展的不均衡突出了房地產在GDP中的權重。我們不能因為腿部萎縮了,就說是因為臂膀的粗壯讓身體看起來不勻稱。目前,房地產投資占我國固定資產投資的比重接近20%,占GDP的比重為13.11%,考慮到我國正處于大規模城鎮化和大面積棚戶區改造這一長期進程中,這些數據并不是不合理的經濟現象。
叢另一方面看,房地產不能也不應成為國家的支柱產業。我們不能因為其他產業的羸弱就賦予房地產無法承擔的使命。國家的支柱產業是整個國家經濟的棟梁,能夠支撐、拉動整個國家經濟和社會的可持續發展。美國過去的支柱產業是鐵路、鋼鐵、石油、飛機和汽車制造業,現在是航天、信息產業;日本是汽車、電子、光學和計算機產業,日本因此坐定了世界經濟排名的第二把交椅,實現了國家復興。迄今為止,世界經濟史上只有憑著傳統的制造業和新興的信息產業,才能支撐和帶動現代化經濟發展,沒有哪個國家能憑借蓋房子把國家帶進現代化。這是因為前者不僅帶來產品,同時還刺激科技進步,提高效率,形成獲取巨大利潤和擴大再生產的良性循環。這種循環的核心,是可持續發展。正因為我國沒有形成擁有自主產權和產業標準的支柱產業,過剩的流動資金無法從實體經濟找到既安全又穩定的投資渠道,因此房地產才成為了中國投機資本長期青睞的對象,并助長了房地產的投機和惡性膨脹。依靠廉價成本支撐的出口和依靠資金推動的房地產,曾長期是支持我國經濟騰飛的兩副引擎,這也是發生金融危機后,出口出現問題使國家迫不得已重啟另一個引擎――房地產的根本原因。這種有著嚴重缺陷的經濟發展模式必將制約經濟的發展,并且會讓國家的刺激和緊縮政策產生變形和失效。
由于我國缺少可持續發展的支柱產業,經濟結構不合理、社會保障機制不健全,房地產市場的發展長期偏離了“居者有其屋”的發展方向,房地產漸趨成為投機和致富的手段。由于房地產是關乎民生的重大社會問題,因此政府對房地產市場的瘋狂會主動進行調整和打壓。雖然如此,房地產所折射出的國民經濟結構問題是不會隨短期調控政策而發生逆轉的;因此,經濟結構的不合理而導致的資源錯配還會長期存在下去,調控房地產對國民經濟的負面效應也會迫使調控政策適時收手。在房地產這個投資領域就會出現在政策調整和經濟增長需求之間不斷地尋優和糾偏的動作,房價將在這兩種力量的作用下,形成長期震蕩向上的走勢。
長期、反復走高是經濟結構不合理的必然結果,政策調整和資金推動將成為此消彼長的一對矛盾體。因此,房地產市場在我國支柱產業沒有形成以前,在可以預見的相當長的時間里都將是長期投資的較好選擇。
關鍵詞：房地產特點 市場風險
地產商品的非流動性與房地產市場的運行風險
房地產是指土地及其房屋建筑物的總稱，屬于不動產范圍。房地產市場所提供的商品的非流動性決定著不同地區相互之間房地產余缺的調劑性較差。結合我國具體國情，農業生產的基礎地位，工業化進程與農村耕地的保障，我國城市化進程所需土地只能視具體情況適當限量供應。這是自然形成的不可回避的客觀壟斷，這里我們暫且稱之為資源的客觀壟斷，資源的客觀壟斷在其它資源產業上也一樣存在，如糧食、能源、礦產，由此可以擴大到“此有他物、別無他物，缺他不可”的生產、生活必需品都可能形成這種壟斷。借助這種資源的客觀壟斷優勢容易形成區域性炒作，實現某一區域甚至某一地區的高價位限量供給――高價位運行。運作房地產市場比運作其它市場，實現其它市場商品的限量高價供給要求具備的資源條件相對較低。適當的價格上漲有利于增加供給，刺激房地產市場的健康發展。住房空置， 無疑是社會有限資源的巨大浪費，當住房供給量達到一定程度，政府部門應抓住時機進行宏觀調控。實現“居者有其屋”的良性循環，定將有助于實現房地產市場的可持續性發展。
對產品的高價值性與房地產市場的運行風險
這里所指的房地產商品的高價值性并非商品的高附加值。通常情況下，房地產商品的科技含量較低，不具備形成高附加值的技術條件。房地產資源客觀壟斷優勢加上較強體力勞動的大量凝結，鑄成了房地產商品高價值性。房價收入比，聯合國人居中心的標準是3∶1；世界銀行的標準是5∶1。由此推斷，一般國家大致為（36―60個月的平均家庭工薪積蓄/100平方米中等住房），房地產自身的較高價值性一定程度上阻礙著房地產交易，房地產商品流通性較差，變現風險較高，房地產市場高價位運行時，一旦出現波動，被套的可能性較大。房地產商品交易的進行，需要尋求外界資金的籌措與支持。資金的融資過程，使得房地產商品價格的上漲與跌落波動的時間是緩慢和長期性的。除非具有較強的金融資本的介入，或者具有較為充裕而廣闊的資金融資渠道，沒有產業資本、金融資本的介入，僅憑民間資金的推動，實現房地產市場價格的高價炒作，也只能是現實需求不足的“有價無市”。
房地產商品投資的長期性與房地產市場的運行風險
房地產經營周期的長期性增加了房地產投資的不確定性，使得人們對房地產市場的預期難以把握。房地產市場供給與需求的此消彼長、房地產市場運行的政策、法令、法規的調整，建筑材料價格的變動，建設用地的供給量，土地價格的升降，融資環境的變化，利息的調整無不牽動著房地產市場商品的開發、出售以及房地產市場的整體運行。最終都將影響到房地產“投資收益”的層面上來。房地產商品的投資周期較長，房地產商品的經營周期更長，房地產商品的經營周期少則三四十年，多則五六十年，房地產商品的經營周期中涉及的是大量的房地產折舊，高額的折舊加上物業管理費用，決定了房地產商品較高經營費用。依廣東沿海，浙南沿海，長三角地區，每百平方米的住房，3000―6000元/平方米的均價，30―60年的使用年限折衷計算，每年的折舊1萬元再加上每期的物業管理費用，平均每月的經營費用接近千元。較高的經營費用加大了房地產商品經營的長期風險。
信息的非對稱性與房地產市場的運行風險
房地產市場信息的非對稱性決定著房地產市場的價值風險，受到信息傳遞的非完全性、非對稱性的局限，房產交易中，開發商信息的相對主動，有助于房地產商品的高價開盤和連續高價開盤。房地產市場上，逐期連續的高價開盤現象較為普遍。信息的非對稱性，不僅表現在房地產信息容量上，在信息的媒體傳遞、媒體信息的創造上，更加具有傾向性?！胺康禺a炒作，媒體幫了大忙”，1999-2004年末，房價上漲最快的五年間，房地產媒體信息出現了較大傾斜。其中不排除付費炒作的可能性?；诶婵紤]，房地產商多家聯合，利用新聞媒體，制造虛假信息，打壓人們的“房慌”心理，借機調高房價，操縱房市、從中漁利、自造“房托”哄抬房價的有之。相反，房產消費者受著精力和實力的局限，不可能為了自己購房去澄清房地產市場信息。糾正房地產市場信息失衡，抑制房地產炒作，需要政府、房地產相關部門，建立起一套科學的房地產價值評價體系，公開市場信息，做好三方公正。
房地產市場的連帶性與房地產市場的運行風險
房地產市場金融鏈風險
沒有個人住房貸款的充足支持，或者個人住房貸款的利率較高，個人住房潛在需求與現實需求的轉化的能量應當被緩慢釋放。我國金融體系中的個人房地產借貸，極大地支持了我國住房供給全面市場化配置體系形成?！?998年以來，個人住房消費信貸的啟動以及自1996年以來的連續8次降息，我國住房貸款出現了較快增長，2000年個人住房貸款占個人貸款金額的71%，2003年這一比重仍高達49.5%?！弊》抠J款制度實施的根本目的是支持我國的住房制度改革，實現百姓的安居樂業。房地產炒作與投機行為，已經或正在多次利用著我國對房地產市場保護――住房貸款的優惠政策。多套房產的同時炒作與“連環”炒作，房屋的高價運行，遠期償債能力的降低，加大了銀行資金鏈的絕對風險。
房地產市場同其他產業市場的連帶風險
房地產產業市場的快速發展和適時調整所形成的溢出和收縮效應存在著高速度、高效益的“雙高”特點。這種“雙高”效應，需要幾十年經濟的持續高速的發展、積累才能鼓顯出來，需要經過幾十年經濟的持續高速的增長、蓄積才能完成。經過經濟快速發展長期孵化孕育成的房地產市場經濟繁榮，催生了房地產商品支柱產業化的形成。2004年12月3日上海第六屆中國住房交易會上的統計數據。中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是房地產業直接貢獻的。中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力，房地產市場運行的“雙高”效應要求我們在處理有關房地產市場的熱點問題時，既要講求效益和效果，又要注意連帶經濟的影響性，防止連帶經濟的劇烈波動。
當今社會條件下，城市化進程是不可逆轉的世界潮流，房價上漲的不利影響，應當引起人們重視?，F代城市的建設與國家發展，需要的是人們共同的智慧與呵護。
參考文獻：
地方資產管理公司的現狀和特點
為加快推進不良資產風險化解工作，2012年2月2日財政部、銀監會聯合下發《金融企業不良資產批量轉讓管理辦法》，隨后，2013年11月28日銀監會《關于地方資產管理公司開展金融企業不良資產批量收購處置業務資質認可條件等有關問題的通知》，允許各省設立或授權一家地方AMC，參與本省范圍內金融企業不良資產批量收購和處置業務。2014年7月末，中國銀監會正式公布了全國首批可開展金融不良資產批量收購業務的地方AMC名單，包括江蘇、浙江、安徽、廣東、上海等五地。2014年11月底，繼第一批試點成立之后，地方AMC名單再次擴容，銀監會批復并允許北京、天津、重慶、福建和遼寧五地設立資產管理公司參與本省（市）范圍內不良資產批量轉讓工作。至此，正式獲準開展批量收購不良資產的地方AMC增至十家。綜合來看，監管部門正式批準的地方AMC大部分在不良貸款分布較多的區域。從多家上市銀行三季度報可看到，不良貸款集中爆發地從長三角蔓延至華北地區和珠三角，這與第二批地方版AMC試點范圍相符合。從銀監會2013年年報數據看，北京、天津、重慶、福建、遼寧五地不良貸款余額規模在全國分列第8、14、24、6、7位，此次批準設立試點的省份仍是飽受不良資產困擾的地區。同時，地方政府推動處置不良資產的意愿較強，這些省市的地方AMC開展業務的基礎較好。截至當前，十家地方AMC的具體情況如下表所示：
由于地方AMC尚處在探索起步階段，未披露太多運營、監管信息。根據全國已設立具有不良資產處置功能的省級AMC或經營公司經營情況，十家地方AMC具體情況，以及監管制度設計及相關文件規定，可將以地方性金融機構不良資產處置為主業的地方AMC特點歸納為以下幾個方面。
資質認可條件出臺后，地方AMC“本地化”優勢明顯。隨著銀監會45號文，以及宏觀經濟下行區間地方金融機構風險加大，為維護地區穩定，地方政府對設立地方AMC開展不良資產業務態度趨向積極，支持力度加大，如地方財政扶持，地方金融機構資金支持等，使其在處置行政區域內的不良資產時，具有更多的便利條件和更強的溝通能力，有利于提高不良資產處置效率和效益。如廣東粵財依托廣東省政府，截止2014年底累計業務規模達842億元，累計創造利潤54億元，有效化解了地方金融風險。
具備處置金融企業不良資產功能的省級資產管理或經營公司數量增多，單體與總體注冊資本顯著提高。截至2013年2月末，全國共有18個省（區、市）已設立具有不良資產處置功能的省級資產管理或經營公司21家，其中13家曾參與金融企業不良資產處置。注冊資本普遍提高，其中上海國有資產經營有限公司和重慶渝富資產經營管理集團有限公司注冊資本分別高達50億元和100億元，十家獲取資質的地方AMC總資本規模為296億元，相比牌照發放前單體最低0.2億元和總體173.48億元，資本規模顯著提高。
地方AMC不良資產業務范圍和處置手段受限，行業和客戶集中度較高，受宏觀周期和區域經濟影響更大。受監管政策約束，地方AMC只能參與本省范圍內不良資產的批量轉讓，且只有債權重組一種處置途徑，增加了地方AMC的資金壓力和運營風險，且面臨行業和客戶集中度較高的風險。如經濟環境不景氣下“一煤獨大”的山西經濟出現“斷崖式”下滑，不良資產主要集中于與煤炭行業相關領域，客觀上不利于資產管理或運營公司開展不良資產處置業務。
地方AMC在人才、管理經驗和資金來源等方面總體上實力欠缺，但部分地方AMC發展迅速，競爭實力快速提升。地方AMC由于成立時間較短，業務產品和經營模式不穩定，相對全國性的四大金融資產管理公司（以下簡稱四大AMC），在人才隊伍、資產規模、專業實力與經營管理等方面存在差距，總體來看，在當前的競爭中尚不具備競爭優勢。但隨著部分地區金融牌照的獲取，產品創新和業務拓展成績顯著。如重慶渝富，在戰略規劃、人才培養（設立博士后工作站）、資金來源（成功發行5億元離岸人民幣債券 ）、產融結合等方面，已成為地方AMC集團化發展的領先者。
地方AMC為獨立法人，經營決策鏈條短，業務網點延伸能夠深入到基層和現場。相對四大AMC在全國主要省市設立的分公司或辦事處，在地區不良資產領域的競爭中，地方AMC作為獨立法人，自主經營管理靈活，能夠快速做出反應和決策，更能適應市場化要求。同時，地方AMC可以在本省不同地區設立網點，業務拓展深入基層和現場，對于不良資產的合理定價、盡調等，具有潛在優勢。如江蘇資產管理有限公司已設立南京辦事處，借助省級各金融機構集聚及省會城市優勢，大力拓展業務渠道，深化資產管理業務。
地方資產管理公司對不良資產管理行業的影響分析
在當前經濟增速放緩的背景下，地方AMC的陸續設立將改變我國不良資產經營管理行業的競爭格局，對于緩釋金融機構不良資產風險，化解和降低地方金融風險，保障金融業持續、健康發展，將發揮一定作用。
降低不良資產行業壁壘，市場參與主體日益增多，直接或間接進入不良資產行業的現象增加。雖然目前正式獲批的地方AMC數量有限，但卻向市場傳達出強烈的信號，預示著不良資產市場參與主體日益多元化。尤其值得注意的是，地方AMC在同地方政府保持緊密關系、熟悉當地情況、協調處置地區產業群、提升產能過剩資產質量、化解地方債務風險等方面具有一定優勢，可能給四大AMC帶來分流市場份額、提高收購競價水平、壓縮利潤空間等方面的挑戰。
在示范效應的帶動下，不良資產處置主體多元化，加劇不良資產市場競爭。在不良資產處置端上，經濟下滑壓力加大以及不良資產持續增加的背景下，市場普遍看好不良資產管理行業前景，而成立地方AMC在客觀上形成行業準入有可能逐步放開這一預期，從長期來看將帶來示范效應，投資銀行、PE等市場化程度較高的金融機構以及部分規范化程度不高的民營機構，直接或間接進入不良資產經營管理領域的現象增加。2014年以來，各地金融資產交易所不良資產交易服務業務的活躍從側面證明了不良資產投資需求的增加。
受不良資產市場供求關系影響，以及實際的市場供給規模主要取決于金融機構對外轉讓意愿，不良資產在供給端上日益市場化。當前在處置壓力加大的背景下，商業銀行對清收、核銷等內部消化方式的關注度提升。在外部處置方式上，除了四大AMC以外，向地方AMC轉讓不良資產的規模逐漸加大。同時，商業銀行也在探索更多的轉讓渠道，如通過金融資產交易所直接面向廣大普通投資者的方式有所增加，且創新力度進一步加大。例如，江浙地區部分銀行緊跟互聯網金融創新熱潮，在淘寶司法平臺拍賣不良貸款中的抵押房產、土地、抵押物，創新資產回收新渠道，從側面反映出商業銀行對向外轉讓不良貸款這一傳統方式的依賴性有可能降低。
政策建議
為有效發揮地方AMC在化解地方不良資產風險和資源再配置中的作用，相關政策建議如下：
地方AMC在發起、設立或增資過程中，可積極與四大AMC展開合作，發揮各自優勢，實現互動發展，做好不良資產風險化解和存量調整工作。著重加強與四大AMC的交流與溝通，利用其在不良資產處置技術與經驗，人才培養、產品創新、業務模式等方面的優勢，為打造地方AMC核心競爭力積累和借鑒先進經驗。如中國長城資產管理公司在通過更加寬泛的綜合金融服務和解決方案服務中小企業方面具有特色，在中小企業數量較多且服務需求旺盛的地區，地方AMC可通過共同發起等多種途徑與中國長城資產管理公司及其所在地辦事處建立合作關系，更好滿足當地企業在金融服務方面的需求。
已成立的綜合實力較強的地方AMC，可通過與四大AMC總部直接建立戰略關系的方式加強合作，平滑經濟周期影響，建立可持續業務發展模式。由于地方AMC業務經營受區域經濟周期影響較大，且不良資產處置手段與經驗有限，與全國性、全牌照的四大AMC集團總部建立起戰略合作關系，可以有效地將地方AMC自身有限的資源嫁接到四大AMC遍布全國的業務體系中，降低地方經濟金融差異化發展下宏觀經濟周期對地方AMC業務的影響，在建立起穩定的業務品種和持續的業務經營模式的同時，不斷增強地方AMC的市場影響力。如中國長城資產作為同業中唯一一家囊括了銀行、證券、保險、信托、租賃等金融“全牌照”的公司，在綜合金融服務方面已具備了一定的核心競爭力，地方AMC與其合作不僅能夠提升品牌價值，還可以更好的開展產品和服務創新，打造符合地方特色的盈利模式。
關鍵詞：非均衡理論；房地產市場；供求平衡
中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-00-01
前言
在市場經濟體制中，總供給與總需求并不始終保持平衡，無論是超額供給還是超額需求都會打破市場平衡，為相關產業的發展帶來諸多問題。而非均衡理論則主要針對上述現象，在市場不均衡條件下研究如何實現市場穩定的一種經濟學理論。本文以非均衡理論為基礎，通過對我國房地產市場供求特點進行分析，以建立房地產市場供求模型的方法對現階段房地產市場供求情況進行了具體分析。
一、我國房地產市場供求特點
1.房地產市場供給特點
現階段，我國房地產市場供給主要特點表現為如下方面：第一，房地產市場具有高度壟斷性。房地產市場的壟斷性從根本上說是土地的壟斷性。由于我國土地使用權主要由各級政府通過招投標方式移交給具有較高經濟實力的土地開發商，長期的政企合作關系為房地產市場的壟斷提供了有利契機。第二，房地產市場具有時期性。所謂時期性具體是指在不同時段內，房地產市場供求變化具有不同的規律。主要由于房價、房源數量均會在一定時期內產生相應的波動。第三，房地產市場具有滯后性和風險性。由于現階段我國多數房地產產品均具有生產周期長、開發價值高等特點。生產周期長將為房地產市場帶來較強風險性和滯后性。
2.房地產市場需求特點
房地產市場需求主要特點則主要表現在房地產市場的區域性、多樣性和層次性。所謂區域性指房地產產品不能同其他產品一樣進行空間上的移動，人們對住房位置的選擇也具有明顯個人偏好。多樣性指根據人們不同的需求，房地產產品在類型、戶型、房型上呈現多樣性。層次性則主要指根據人們具體經濟收入情況，房地產產品也被劃分為中、高、低檔，人們可根據自身實際情況對不同房產進行選擇。
二、模型建立與變量說明
1.有效供求計算與非均衡估計
基于分均衡理論下的定量分析方法可以分為雙曲線聚合方程、最小原則性方程以及CES指數聚合方程等。由于現階段我國房地產市場供求具有較高的聚合性，因此本文以雙曲線聚合方程作為主要研究方法?；陔p曲線聚合的非均衡理論：將某種產品的市場分成若干個微觀市場，在各微觀市場中，該種產品在上市初期均處于過度飽和，即過度供給狀態，此時增加各微觀市場產品需求，產品市場則出現供給量（S-Q）/S減弱的變化。同理，若產品微觀市場需求量達到飽和，此時增加供給量，則出現產品需求量（D-Q）/D減弱的變化。上述兩種變化的關系可用雙曲線聚合方程[（D-Q）/D] [（S-Q）/S]=r2表示。式中，S表示產品供給總量，D表示產品需求總量，Q則表示市場成交量，r為產品供求市場摩擦系數。根據此非均衡理論對我國房地產市場供需情況進行分析可知，影響我國房地產市場供求變化因素很多，例如在供給方面主要受房地產投資規模、房地產既有價格以及房地產投資與開發的成本等因素影響；在需求方面則主要受居民收水平、房地產產品面積、國家相關經濟政策以及銀行信貸水平和利率等因素影響。綜合相關因素，建立非均衡理論下的房地產供求模型：D=α1P+β1Y+γ1+μ1；S=α2P+β2I+μ2。由非均衡理論中雙曲線聚合方程可知，式中D為房地產需求總量，S為房地產供給總量，Q為房地產成交量。此外，本文選取Y（國內生產總值）、P（商品房銷售價格）以及I（商品房投資完成額）作為影響房地產市場供求平衡主要因素。μ1、μ2為模型計算的隨機誤差，r為摩擦系數，其他希臘字母代表相關參數。
2.非均衡方向上房地產市場交易量的確定
為了對房地產市場供求變化進行有效分析并對市場供求變化的非均衡程度進行合理反映，引入房地產市場非均衡度Z，Z= 。以2002―2011年我國房地產市場供求變化為例，據相關數據可知，2002-2005年我國房地產市場的非均衡度Z在0值上下波動，這說明該段時間內，房地產市場供求變化處于基本平衡狀態。而2006-2011年Z值基本達到了0.3（Z值最大不超過1），這表明盡管房地產市場需求量遠遠大于市場供給量，但由于受市場成交量Q以及人民收入水平等多方面的影響，使得既有房地產價格高于人們經濟負擔能力，為人們帶來了購房難題。雖然在2008年國際金融危機爆發后，我國房地產市場發展受到了較大影響，但在國家出臺相關政策后，房地產的價格則又開始升高。一方面，房地產產品價格升高使得房地產市場供求情況始終處于供大于求的市場現狀；另一方面，由于受經濟水平、國家政策以及房地產銷售價格等因素影響，我國房地產市場會在相當長一段時間內呈現出供大于求的市場變化規律。
結論
本文通過對目前我國房地產市場供求特點進行分析，以非均衡理論作為研究方法，利用雙曲線聚合方程建立了房地產市場供求模型。通過分析可知，盡管國家自2006年來對房地產市場總體取向是抑制房價快速上漲、保持房地產市場健康發展，但總體效果并不明顯。因此，國家還需要通過強化市場總量供給管理，增加有效供給；構建多層次市場結構體系，積極培育結構合理的消費梯度市場，以有效滿足多層次住房需求；設立分區域調控標準與預警系統，對不同對象實施差別化調控政策等方式，加強對房地產市場的宏觀調控力度并規范市場秩序，進而實現房地產市場的供需平衡。
參考文獻：
關鍵詞：房地產特點市場風險
地產商品的非流動性與房地產市場的運行風險
房地產是指土地及其房屋建筑物的總稱，屬于不動產范圍。房地產市場所提供的商品的非流動性決定著不同地區相互之間房地產余缺的調劑性較差。結合我國具體國情，農業生產的基礎地位，工業化進程與農村耕地的保障，我國城市化進程所需土地只能視具體情況適當限量供應。這是自然形成的不可回避的客觀壟斷，這里我們暫且稱之為資源的客觀壟斷，資源的客觀壟斷在其它資源產業上也一樣存在，如糧食、能源、礦產，由此可以擴大到“此有他物、別無他物，缺他不可”的生產、生活必需品都可能形成這種壟斷。借助這種資源的客觀壟斷優勢容易形成區域性炒作，實現某一區域甚至某一地區的高價位限量供給——高價位運行。運作房地產市場比運作其它市場，實現其它市場商品的限量高價供給要求具備的資源條件相對較低。適當的價格上漲有利于增加供給，刺激房地產市場的健康發展。住房空置，無疑是社會有限資源的巨大浪費，當住房供給量達到一定程度，政府部門應抓住時機進行宏觀調控。實現“居者有其屋”的良性循環，定將有助于實現房地產市場的可持續性發展。
對產品的高價值性與房地產市場的運行風險
這里所指的房地產商品的高價值性并非商品的高附加值。通常情況下，房地產商品的科技含量較低，不具備形成高附加值的技術條件。房地產資源客觀壟斷優勢加上較強體力勞動的大量凝結，鑄成了房地產商品高價值性。房價收入比，聯合國人居中心的標準是3∶1；世界銀行的標準是5∶1。由此推斷，一般國家大致為（36—60個月的平均家庭工薪積蓄/100平方米中等住房），房地產自身的較高價值性一定程度上阻礙著房地產交易，房地產商品流通性較差，變現風險較高，房地產市場高價位運行時，一旦出現波動，被套的可能性較大。房地產商品交易的進行，需要尋求外界資金的籌措與支持。資金的融資過程，使得房地產商品價格的上漲與跌落波動的時間是緩慢和長期性的。除非具有較強的金融資本的介入，或者具有較為充裕而廣闊的資金融資渠道，沒有產業資本、金融資本的介入，僅憑民間資金的推動，實現房地產市場價格的高價炒作，也只能是現實需求不足的“有價無市”。
房地產商品投資的長期性與房地產市場的運行風險
房地產經營周期的長期性增加了房地產投資的不確定性，使得人們對房地產市場的預期難以把握。房地產市場供給與需求的此消彼長、房地產市場運行的政策、法令、法規的調整，建筑材料價格的變動，建設用地的供給量，土地價格的升降，融資環境的變化，利息的調整無不牽動著房地產市場商品的開發、出售以及房地產市場的整體運行。最終都將影響到房地產“投資收益”的層面上來。房地產商品的投資周期較長，房地產商品的經營周期更長，房地產商品的經營周期少則三四十年，多則五六十年，房地產商品的經營周期中涉及的是大量的房地產折舊，高額的折舊加上物業管理費用，決定了房地產商品較高經營費用。依廣東沿海，浙南沿海，長三角地區，每百平方米的住房，3000—6000元/平方米的均價，30—60年的使用年限折衷計算，每年的折舊1萬元再加上每期的物業管理費用，平均每月的經營費用接近千元。較高的經營費用加大了房地產商品經營的長期風險。
信息的非對稱性與房地產市場的運行風險
房地產市場信息的非對稱性決定著房地產市場的價值風險，受到信息傳遞的非完全性、非對稱性的局限，房產交易中，開發商信息的相對主動，有助于房地產商品的高價開盤和連續高價開盤。房地產市場上，逐期連續的高價開盤現象較為普遍。信息的非對稱性，不僅表現在房地產信息容量上，在信息的媒體傳遞、媒體信息的創造上，更加具有傾向性。“房地產炒作，媒體幫了大忙”，1999-2004年末，房價上漲最快的五年間，房地產媒體信息出現了較大傾斜。其中不排除付費炒作的可能性。基于利益考慮，房地產商多家聯合，利用新聞媒體，制造虛假信息，打壓人們的“房慌”心理，借機調高房價，操縱房市、從中漁利、自造“房托”哄抬房價的有之。相反，房產消費者受著精力和實力的局限，不可能為了自己購房去澄清房地產市場信息。糾正房地產市場信息失衡，抑制房地產炒作，需要政府、房地產相關部門，建立起一套科學的房地產價值評價體系，公開市場信息，做好三方公正。
房地產市場的連帶性與房地產市場的運行風險
房地產市場金融鏈風險
沒有個人住房貸款的充足支持，或者個人住房貸款的利率較高，個人住房潛在需求與現實需求的轉化的能量應當被緩慢釋放。我國金融體系中的個人房地產借貸，極大地支持了我國住房供給全面市場化配置體系形成。“1998年以來，個人住房消費信貸的啟動以及自1996年以來的連續8次降息，我國住房貸款出現了較快增長，2000年個人住房貸款占個人貸款金額的71%，2003年這一比重仍高達49.5%。”住房貸款制度實施的根本目的是支持我國的住房制度改革，實現百姓的安居樂業。房地產炒作與投機行為，已經或正在多次利用著我國對房地產市場保護——住房貸款的優惠政策。多套房產的同時炒作與“連環”炒作，房屋的高價運行，遠期償債能力的降低，加大了銀行資金鏈的絕對風險。
房地產市場同其他產業市場的連帶風險
房地產產業市場的快速發展和適時調整所形成的溢出和收縮效應存在著高速度、高效益的“雙高”特點。這種“雙高”效應，需要幾十年經濟的持續高速的發展、積累才能鼓顯出來，需要經過幾十年經濟的持續高速的增長、蓄積才能完成。經過經濟快速發展長期孵化孕育成的房地產市場經濟繁榮，催生了房地產商品支柱產業化的形成。2004年12月3日上海第六屆中國住房交易會上的統計數據。中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是房地產業直接貢獻的。中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力，房地產市場運行的“雙高”效應要求我們在處理有關房地產市場的熱點問題時，既要講求效益和效果，又要注意連帶經濟的影響性，防止連帶經濟的劇烈波動。
當今社會條件下，城市化進程是不可逆轉的世界潮流，房價上漲的不利影響，應當引起人們重視。現代城市的建設與國家發展，需要的是人們共同的智慧與呵護。
參考文獻：
（福州金城民營科技工業集中區，福建福州350013）
［摘要］房屋是一種不同于其他商品的消費品，其耐用性更高，并且有著固定資產的性質，這就注定房地產市場也呈現出不同的特點。文章積極對中國房地產市場的冷與熱進行研究，在此概念解釋的基礎上，當前中國房地產市場的現狀得以清晰展現，并提出了現階段房地產市場的應對措施。
［
關鍵詞 ］中國房地產市場；市場需求；市場供應
［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.13.144
由于不同區域的人口，環境，文化，教育和經濟因素的不同，房地產市場區域的需求情況也是不一樣的。一般情況下，房地產市場會呈現出以下的基本特點：多樣性，也就是說，房地產市場交易的不僅僅是建筑物，更是權利和義務的交易，囊括更多的交易方式；雙重性，房地產有著增值保值的特點，是吸納通貨膨脹比較理想的方式，扮演著消費品的同時也是投資品；供需的不平衡性，也就是說房地產市場供求之間的不平衡性長期存在，兩者的相對均衡也是客觀存在的。基于這樣的特點，我們更有必要對于中國房地產的冷和熱進行全面的思考。
1房地產冷與熱的含義
1.1房地產市場冷的含義
所謂房地產冷是指房地產銷售的淡季，銷售陷入冷清的狀態。在這樣的房地產市場背景下，房地產價格不斷下跌，投資收縮，房地產開發量也不斷降低。一般情況下此時都會采取積極的反周期措施去實現銷售量的提升。具體來講，需要從刺激有效需求和提升有效供給兩個方面入手。前者是指商品的總供給價格和總需求價格處于均衡狀態下的社會總需求。簡單來講，這其中的均衡價格就是消費者愿意支付的需求價格和生產者能夠供給的價格是一致的。對于房地產市場來講，就是需求居民收入和商品價格直降達到最佳的臨界點，在對于房地產市場進行分析之后得出各種均衡點，在此基礎上提升有效供給，保證房地產商品是符合消費者需求，并且達到消費者物美價廉的需求心理的狀態。
1.2房地產市場熱的含義
相對于房地產市場冷來講，房地產市場的冷是指在房地產銷售的旺盛時期，此時是房地產產品大賣的時候。從表面來看，這是市場態勢良好的具體體現。但是這樣的市場背景下，物價會不斷上漲，使得投資不斷擴張，開發量也在這樣背景下得以不斷提升。如果這樣的擴張一直持續下去，會使得房地產市場陷入過熱的狀態，很容易造成供大于求，商品大量積壓的情況，由此造成極大的社會資源浪費。一般情況下應該積極采取抑制油脂的行為發生，采取反周期的措施去進行處理。
2對于房地產冷與熱的思考
從上述對于房地產冷和熱的含義詮釋，我們看到無論是房地產市場過熱還是房地產市場過冷，都是不理想的房地產市場環境。如何將房地產的供求關系處理在均衡的狀態，是我們應該時刻關注的問題。在明確這一點之后，從而去采取對應的措施進行調整，使得房地產的宏觀政策是與市場需求均衡的目標是吻合的，這對于保證房地產市場健康發展是至關重要的。
既然房地產市場過熱或者過冷都不利于其健康發展，就需要去思考究竟在什么樣的發展狀態下，房地產市場是最為健康的。一般情況下，如果商品房的銷售額增長率高于房地產的投資增長率，空房率比較低，這說明所建設出來的房屋是適銷對路的，房地產市場的供應和需求之間是相互吻合的；或者從銷售面積和竣工面積的角度來看，當銷售面積出現大于竣工面積的時候，這也證明了房地產市場是處于良性發展狀態的，房地產業發展是比較健康和穩定的。
房屋是不同于其他消費品，其耐用率比較高，在房屋存量達到一定規模的時候，就會出現飽和的狀態。簡單來講，假如房屋居住面積寬裕，房屋質量比較高，長時間不會出現損壞，人口也得以控制甚至出現負增長的話，房地產行業勢必會陷入到萎縮的狀態。當然對于我國來講，國民經濟不斷發展和進步，城市化進程極速前進，對于住房的需求量還在不斷增長，這是客觀存在的房地產市場背景。
3現階段房地產市場應對措施
隨著我國經濟進入新常態之后，房地產市場也慢慢進入到緩和的發展狀態?？v觀國際上其他國家房地產發展初期的歷程，也是經歷了從迅速發展到趨穩的階段，這是客觀存在的事實。我們應該正視當前房地產當前的發展狀態，迎接房地產供需均衡，平穩發展的時代。2013年12月到2014年10月，無論是我國商品房銷售額，還是我國商品住宅銷售額都在急速下降，兩者的增長率也急速下滑。具體來講，當前的房地產市場的發展狀態為：其一，房地產價格趨于穩定，并且存在上下波動的情況。從本質上來講，經濟的不斷增長是推動地價朝著更高方向發展的不竭動力，當經濟發展速度趨于穩定的時候，房地產市場也開始朝著常態化的方向發展和進步；其二，房地產的增長動力和結構會在這樣的常態化背景下發生變化，慢慢開始重視房屋經營，居住服務，中介服務的長期效益的方向發展和進步，也是當前房地產市場發展的基本情況；其三，房地產市場的發展形勢也慢慢出現變化，兼備大規模開發和城市功能提升的特點，是我國城市化質量不斷提升的具體體現。
對于這樣的房地產市場發展現狀來講，政府部門應該冷靜面對現階段房地產市場發展的現狀，關注與宏觀經濟發展增速的控制，房地產市場就不會出現過于嚴重的偏向，在此基礎上積極關注房地產的發展態勢，營造健康公平的競爭環境，充分發揮市場經濟的效能，使得房地產行業能夠朝著可持續的方向發展；另外，應該積極建立完善的房地產市場信息平臺，使得企業和個人能夠更加輕易地獲取到關于房地產的信息資源，以正確地引導企業和個人去進行投資或者購房，避免房地產市場盲目性導致出現過熱或者過冷的情況。
對于企業來講，應該高度重視房地產質量和效益的提升，轉變以往的依靠大規模擴張去實現經濟利益提升的方式，以提高質量和增強效益為核心，注重新材料的使用，使得房地產的質量得以不斷提升，并且關注于住宅休閑旅游，養老和科技園的開發建設，從而改變單調的房地產產品結構格局。
對于個人來講，應該理性地看待當前房地產價格趨勢，正確審視房地產價格波動的常態化發展，積極學習房地產和理財方面的知識，合理地執行投資和消費方案，依據自身經濟實力，對于家庭需求進行分析，以保證購房和投資行為的合理性。
4結論
綜上所述，積極對中國房地產市場的冷與熱進行理論分析，了解其形成原因，明曉房地產市場過熱或者過冷都是不利于市場健康發展的。在此基礎上正確審視當前我國房地產市場的發展現狀，以理性的態度去面對，從而根據不同行為主體的特點和需求，采取對應的措施去處理和面對，才是我們應該積極做好的工作。
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[關鍵詞] 市場秩序 房地產 模糊綜合評價法 層次分析法
一、研究背景
從2005年開始,針對房地產市場發展中的有關問題,國家加強了房地產市場的宏觀調控,如加快住房保障制度的建立、緊縮銀根等等。但房地產市場仍然存在各個方面的問題,如住房供給結構不合理、市場風險加大、市場秩序混亂。
國外關于房地產市場秩序評價的研究比較少,對于市場秩序的研究大部分集中于理論研究方面。國內對于房地產市場秩序評價指標體系的研究比較多,而市場秩序評價方法的應用比較少,僅在建筑市場,電子信息產品市場中有所應用。
二、房地產市場秩序綜合評價指標體系的構建
1.構建思路
本文房地產市場秩序綜合評價指標體系的構建,主要遵循兩條思路:
(1)構建原則:綜合性原則、層次性原則、代表性原則、個性原則、指導性原則、可比性原則、可操作性原則。
(2)借鑒一般商品市場秩序評價指標體系:市場秩序評價體系課題組將市場秩序評價體系設計為三大類指標,即市場進出秩序指標、交易秩序指標、競爭秩序指標。
2.評價體系構建
房地產市場中包含的要素比較多,其發展也具有與其他市場不同的特點,要對房地產市場做出正確的評價,就有必要設置一個完整的評價體系,這些體系必須考慮整個房地產市場的各個要素,不僅要從微觀經濟活動層面反應各種市場要素的運行狀態,也要反應出與房地產相關的法律法規和公共習慣的認同和遵從情況。本文結合房地產市場發展的特點,借鑒市場秩序評價體系課題組的成果,對房地產市場秩序評價設置了一套比較完整的評價指標體系。
(1)市場主客體秩序指標
房地產市場的主體秩序指標可以分成市場主體經濟效益指標、市場主體進出秩序指標兩個二級子指標。
具體構成為:①房地產市場主體經濟效益指標:房地產企業產值利潤率、房地產企業稅收總額、房地產企業人均經營額、房地產上市公司凈資產收益率。②房地產市場主體進出秩序指標:房地產企業及中介咨詢企業條件合格率、房地產企業及中介咨詢企業證照齊全率、不合格房地產企業及中介咨詢企業退出率。
房地產市場客體秩序指標具體分成兩個二級子指標:房地產產品秩序指標和房地產中介咨詢服務秩序指標。
具體構成如下:①房地產產品秩序指標:商品房質量達標率、商品房質量事故率、商品房質量公眾投訴率。②房地產中介咨詢服務秩序指標:房地產中介行業總產值、房地產中介行業從業人數、房地產中介服務水平、房地產中介服務業主滿意度。
(2)市場交易秩序指標
房地產市場的市場交易秩序指標可以分成:房地產企業和消費者之間的交易秩序指標房地產企業和合作單位之間的交易秩序指標以及業主和中介咨詢企業之間的交易秩序指標這三個二級指標。
各二級指標的具體構成為:①房地產企業與消費者之間交易秩序指標:產品價格公開率、消費者投訴率、侵犯消費者權益案件率。②房地產企業與合作單位之間交易秩序指標:書面合同簽訂率、合同履約率、不合格合同率、經濟合同糾紛案件指數。③業主和中介咨詢企業之間交易秩序指標:中介服務質量與水平、合同糾紛情況、客戶滿意程度。
(3)市場競爭秩序指標
市場競爭秩序指標用來評價房地產企業之間的競爭關系狀況。主要包括不正當競爭秩序指標、限制和阻礙競爭秩序指標兩類。
具體指標構成為:①不正當競爭指標:侵犯商業秘密案件指數、損害競爭對手商業信譽案件指數、商業賄賂案件指數、虛假廣告案件指數。②阻礙和限制競爭指標:行業壟斷情況、地區封鎖情況、濫用行政權利限制公平競爭案件指數。
(4)房地產市場運行秩序指標
本文結合房地產市場發展的特點,設置了房地產市場運行秩序指標,可以分為四大類二級指標。
具體構成為:①房地產與社會經濟發展的協調性指標:房地產投資總額占固定資產投資總額比重、房地產用地比、房價收入比。②房地產市場景氣程度指標:商品房預售率、商品房開工量、商品房空置率。③房地產市場均衡程度指標:商品房存量與增量交易比、商品房租售價格比、房屋租售面積比。④房地產金融服務指標:房地產開發貸款率、購買商品房貸款率、貸款限制與貸款門檻、貸款利率。
(5)市場監管秩序指標
房地產市場監管就是指對房地產市場的監督和管理。房地產市場監管秩序指標可以分成監管依據指標、監管體系指標和監管效果指標三個二級子指標。
各二級指標的具體構成為:①監管依據指標:房地產行政監管立法的人員情況、房地產行政監管立法的程序情況、行政監管法律法規數量、行政監管法律法規的變化情況。②監管體系指標:相關管理部門的數量、市場監管機關只能到位率、行業協會的發展、新聞機構的關注程度。③監管效果指標:違法違規項目總數、執法人員違法違紀和不作為行為發生率、監管系統的不良行為情況。
三、房地產市場秩序各指標權重與指標值的確定
本節主要利用層次分析法對房地產市場秩序評價體系中各指標的權重進行確定,并通過專家打分與現狀分析相結合的方法,確定模糊綜合評價中各指標的評價值。本文房地產市場秩序評價指標的各權重如表1所示。
四、房地產市場秩序模糊綜合評價實證分析
模糊綜合評價法的基本原理及其步驟是:
第一步,確定對象集,因素集和評語集。本文的對象集為房地產市場秩序,因素集為評價指標體系的各項指標。本文的評語集采用V={很好、較好、一般、較差、很差}五級評價,為使結果更具有直觀性,對評價集賦予一定的分值,即V={90,80,70,60,50}。
第二步,確定權數分配。本文采用層次分析法確定個因素的權重。
第三步,建立各因素的評分隸屬函數和綜合評價矩陣R。
第四步,計算每個對象的綜合評價結果。
為使結果具有可比性,本文主要針對全國房地產市場、北京房地產市場、長沙房地產市場進行評價,考察整體市場、一線城市市場和二線城市市場所具有的不同特點。采用模糊綜合評價法通過計算,房地產市場秩序評價結果如表2所示:
五、改善房地產市場秩序的政策建議
房地產市場秩序各城市各有不同,整體來說房地產市場秩序評價分值不是很高。盡管還不存在非常嚴重的問題,但是要改進的地方還有很多,不僅在市場實際操作方面需要進一步發展,在監管、調控方面也需要有更科學有效的措施。
1.堅決調整房地產市場的分配不公問題?？山梃b歐洲的公共財政政策,理順房地產商與消費者的分配關系,改變房地產行業的分配和再分配失衡問題。
2.加強金融監管,提高金融資源的配置效率,避免資金非理性地流向房地產業。要增加對資本市場的投入,做好企業股本募集、產業基金、創業基金和資產證券化,打開資本市場通向中小企業和自主創新的通道。
3.以市場調節為效率之劍,法律手段為公正之劍,以政府的科學管制為公平之劍,架構房地產宏觀調控的鐵三角架構,實現房地產市場的公平、公正和效率的有機統一。
4.加強政府職能建設。在政府管制方面主要做好以下幾點:一是建立房地產的聽證制度,這有利于建設一個和諧的房地產市場;二是要嚴格監管房地產金融市場,堅決打擊各種違規行為;三是要加強對房地產中介的監管。
5.加強社會輿論監督。通過房地產市場秩序專項整治,進一步規范房地產市場秩序。查處房地產開發用地、房地產交易、中介和物業管理等環節中的違法違規行為,導企業樹立品牌意識,強化企業自律、依法誠信經營。
參考文獻:
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