時間：2023-06-01 15:44:47
序論：在您撰寫房地產開發概念時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
Abstract: the real estate developers to take before the concept planning scheme design in the real estate development process appear extremely important, it can be for developers to provide more professional advice, that it was well enough before project the cornerstone of the anticipation. This article through the case that from the project analysis, planning concept design, design difficulties and suggestion and so on aspects elaborated how to begin the real estate development planning scheme design concept, and put forward the corresponding professional advice and Suggestions.
Keywords: real estate development to take before; Planning concept plan; design
中圖分類號：S611文獻標識碼：A 文章編號：
1. 前言
房地產開發前期拿地階段，規劃設計人員根據當地規劃局出具的規劃條件，初排設計方案，同時給予專業的意見和建議，讓開發商拿來作為參考，甚至可以結合成本專業給方案做個經濟測算，讓開發商對項目有個預先較為準確的判斷，這在現如今房地產形勢越來越嚴峻的非常時期，顯得尤為重要。
2.項目分析—洛陽某項目
2.1項目簡述
項目位于洛陽市，地塊東側道路紅線寬30米，南側道路紅線寬95米，西側道路紅線寬30米，北側道路紅線寬65米，中間有一條洛宜路穿過。地塊共分為三個小地塊，各項指標如圖所示，其中1地塊和2地塊指標可以平衡。
2.2項目現場考察
項目地塊南側是城市主干道；西側是在建樓盤，為80-100米高層住宅，從規劃圖紙上看，該樓盤東側沿街設了商鋪；地塊東側為某科研樓，據當地人反饋，私密性要求較高；地塊北側是洛陽的母親河洛河，將來會改造成濕地公園。
2.3項目制約因素
規劃條件制約
1地塊和2地塊：用地面積（1地塊66274m2，2地塊40335m2），用地性質R2/C2（二類居住用地兼容商業服務業用地），容積率3.0～3.5，建筑密度15%～25%，綠地率不小于35%，建筑限高100米，日照要求滿足大寒日3小時；
3地塊：用地面積33252m2，用地性質：C6（科研用地），容積率3.5～4.0，建筑密度25%～35%，綠地率不小于35%，不限高。
3.規劃概念方案設計
3.1 總平面設計
規劃布局注重中軸對稱和空間圍合，體現較強的儀式感和層次感。
地塊容積率較高，考慮純高層系列，間距需滿足當地城市規劃技術管理規定以及日照要求。洛宜路將地塊分割成南北兩個組團，為提高項目品質，兩個組團分別考慮較大的中心景觀區域，可結合會所、泳池等設計。
交通組織上考慮完全的人車分流，車行從小區直接進入地下車庫，不進入地面園區，人行主入口考慮在洛宜路中間位置設置，南北兩個地塊形成呼應與貫通，同時結合小區入口設置大堂，讓業主步行通過大堂進入園區，提升園區整體品質，創造一種歸屬感和尊貴感。
根據前期市場調研，該片區的商業比重偏低，因此該地塊應適當多的布置商鋪，一方面可以提升片區配套，另一方面從房地產銷售角度考慮，商鋪去化率會相對較高。沿街商鋪考慮在地塊西側、北側以及洛宜路兩側布置，西側商業可以跟現已在建的其他樓盤形成商業氛圍，北側商業可以吸引洛河濕地公園的人流，中間道路兩側營造內街氛圍，東側由于相鄰的科研樓私密性要求較高，不適宜布置商業。
3.2空間設計
建筑點板結合，組團考慮較大的中心景觀區域；整個地塊沿中間道路兩側建筑較低，營造較為舒適的內街氛圍，然后往南往北分別逐步遞升，整體空間高低錯落，通過起伏變化，達到較好的天際線效果。
整個園區建筑底層架空，可將景觀延伸進來，避免高層建筑給人帶來的壓迫感，同步提升項目品質。
4.設計難點及建議
4.1 難點
項目規劃條件中對容積率的要求較高，特別是1地塊和2地塊要求3.0～3.5，經過初步測算，在保證較好項目品質的前提下，要做到容積率下限3.0有一定難度；日照要求滿足大寒日滿床日照3小時以上，對南北間距要求較高，從側面限制了容積率；項目地處相對較為偏僻，設計時要考慮與周邊道路的關系，創造宜人的街景效果。
4.2 建議
針對1地塊和2地塊容積率做不足的情況，建議房地產開發前期人員與當地規劃局進行溝通與協商，是否可變更規劃條件，不然建議開發商慎重拍地；建議開發商成本專業人員對該項目進行經濟測算，為公司提供較為全面的參考，拍地時有個心里有底；建議營銷公司等介入，做充足的市場調研，以明確定位，如：住宅地塊戶型配比、客戶群體、科研地塊定位等，對項目有個更為完整的預判；建議配合園區服務體系，做適當面積的配套設施，以提升園區整體價值。
5.小結
（一）國有土地使用權劃撥
國有土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。根據《中華人民共和國土地管理法》規定，經縣級以上人民政府依法批準，以下建設用地可以以劃撥方式取得：（1）國家機關用地和軍事用地； （2）城市基礎設施用地和公益事業用地； （3）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地； （4）法律、行政法規規定的其他用地。
在當前，我國的土地使用權劃撥有兩種方式：一是土地使用權附條件劃撥，土地使用者必須在繳納規定的補償費、安置費用后方可獲得該幅土地的使用權；二是土地使用者不需要繳納任何費用即取得土地使用權。
（二）國有土地使用權出讓
國有土地使用權出讓是指縣級以上人民政府和土地行政主管部門依法把符合規劃要求的國有土地有期限有償地轉移給土地使用者，土地使用者享有實際占有土地權、土地使用權、土地使用權的轉讓權、抵押權、出租權等活動。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，國有土地使用權出讓過程中，出讓方與受讓方必須要簽署土地使用權出讓合同，出讓方是代表國家行使權利的縣級以上人民政府的土地行政主管部門，受讓方可以是中國境內外的公司、企業、其它經濟組織和公民自然人。
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》規定，我國當前的國有土地使用權出讓方式有四種：協議出讓、招標出讓、拍賣出讓和掛牌出讓。
協議出讓是指縣級人民政府及其土地行政主管部門代表國家與土地的申請使用者就土地使用權的價格、使用年限、用地條件等問題相互協商成一致意見而進行的國有土地使用權出讓。由于協議出讓不對外公開化，容易滋生暗箱操作、產生腐敗現象，因此，政府對此有嚴格的報批程序。國土資源部于2002年5月9日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》中明確規定：自2002年7月1日起，全國各地區的商業、旅游、娛樂、寫字樓和商品住宅等各類經營性用地都必須以招標拍賣掛牌出讓。這就大大縮小了可以協議出讓國有土地使用權范圍。自2003年8月1日起開始施行的《協議出讓國有土地使用權規定》更是對協議出讓的審批、程序過程作出了詳細而又嚴格的規范。
招標出讓是指市、縣人民政府土地行政主管部門或者其委托的中介結構就國有土地的使用權招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。
拍賣出讓是指市、縣人民政府土地行政主管部門或者其委托的中介結構就國有土地的使用權拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。
掛牌出讓是指市、縣人民政府土地行政主管部門或者其委托的中介結構就國有土地的使用權掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。
縱觀近幾年來的樓盤銷售，“郊居化概念”“中心區概念”“海濱概念”“地鐵概念”等概念以及各種展覽會、研討會、看樓一日游等促銷活動層出不窮?？梢婇_發商為了銷售樓盤煞費苦心。
然而，樓盤仍在大量開工，庫存仍在持續上升。但豪都、中海、萬科等公司開發的樓盤，卻個個熱銷。究其原因，在于這些開發商堅持了“以人為本”而不是“以錢為本”的經營理念。大凡堅持“以人為本”經營理念的開發商，在選址、目標客戶定位、營造環境、戶型設計、價格定位時都能從分析消費者的行為特征入手，講質量、重信譽，注重樹立良好的品牌形象，他們在項目確立的時候就已經考慮到了銷售問題。而“以錢為本”的開發商，造房時急功近利，只重經濟效益，忽視樓房質量和環境的營造，賣房時為銷售而銷售，為了早日脫手，連蒙帶騙，以至消費者怨聲載道。開發商損壞了企業形象，樓盤自然也就賣不出去了。實踐證明，兩種不同的經營理念，所產生的銷售結果也是大相徑庭的。最新動態
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房地產開發流程圖（一）
房地產開發流程圖（二）
房地產開發流程圖（三）
房地產開發流程圖（四）
房地產開發流程圖（五）
房地產開發流程圖（六）
政策法規
關于印發《北京市進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設實施方案》的通知
北京市提高公有住房租金增發補貼實行租金減免政策問答
國企職工住房如何解決 部委最新通知有答案
房地產廣告策劃、營銷策劃、項目全程策劃，不一而足。但將其歸類、整理，大致可分為三種典型模式，這三種房地產策劃模式，基本可反映出房地產策劃的過去、現在和將來。
1、概念策劃模式
2、賣點群策劃模式
3、等值策劃模式
4、房地產全程策劃的內涵
（1）土地價值研判
（2）概念設計
（3）視覺設計
（4）營銷策劃
（5）市場推廣、媒體組合
（6）工程質量、成本、工期控制
（7）物業管理、售后服務
（8）品牌培植與運用
房地產項目的選擇與論證
──房地產項目發展策劃的內容與方法
一、對房地產項目選擇與論證認識的誤區
誤區一：房地產開發經營的簡單化、概念化
誤區二：房地產后期營銷、廣告萬能化
誤區三：房地產項目選擇與論證的形式化
以上認識的誤區，導致眾多開發企業不重視開發項目的前期選擇與論證，或將該項工作簡單行事，令項目草率上馬，以致項目市場目標不表，定位不明，設計脫離市場或盲目跟風，企業無一套系統的開發模式和資金營運計劃，在激烈的市場競爭中，這樣的項目是難以成功的。
二、從房地產開發的基本特性認識項目選擇與論證的重要性
1、房地產是一項高投資、高風險、高回報的行業。
(1)房地產開發需要籌備大量的資金，投資各方須要了解項目的效益與風險；
(2)由于開發周期長，開發者需要預計市場變化，開發條件變化所產生的風險程度；
(3)開發商要衡量自身承受風險的能力與限度。
一項成功的地產發展項目，可以換來高額或穩定的回報，但一個疏忽、些徽延誤，會令收益大打折扣，甚至傾家蕩產。
2、房地產項目開局的好壞是項目成敗的關鍵所在。
(1)房地產開發前期投資很大，一但項目選擇與論證不當而投入了資金，則投資的失敗是無可挽回的。
(2)項目選址不當，前期市場定位與建筑設計錯誤的項目建成后，如無特別的客觀條件的改變，任何營銷、策劃的高招都是難以挽救的。
3、房地產開發具有很強的地域性和產品差異性。
(1)一方水土養一方人，任何成功的開發經驗都必須與當地的開發條件與市場狀況相適應；
(2)同一地塊不同時期，不同的開發方式會產生不同效果、不同效益，令房地產的發展是極具創意和面對市場挑戰的。
因此，缺乏前期對項目市場與開發專業的研究論證工作，任何人都不能輕談對發展項目有勝的把握。
4、房地產開發具有很強的系統性和時序性。
房地產開發是一項涉及面廣、比較復雜的經濟活動，從實務上來講具有很強的操作程序。前期不做好全面的開發計劃工作，見步行步，會造成入手容易，實施難，是很多開發企業普遍遇到的問題，更是眾多項目工期一再延誤，成本低開高走，局面難以控制的主要原因。
三、房地產開發項目選擇的概念和步驟
1、概念：項目選擇是對房地產開發項目就其開發價值進行篩選、談判、論證和選定，是房地產開發投資成敗的關鍵。
2、項目選擇的步驟：
a、廣泛尋找投資項目
b、精心篩選投資項目
c、對重點項目進行投資機會性研究（初步可行性研究）
d、項目投資談判
e、詳細可行性研究（發展策劃）
f、公司的決策與實施
四、房地產開發項目的論證（可行性研究或發展策劃）
1、概念：房地產開發項目的論證是在項目投資決策之前或初步決策之后對擬開發的項目進行全面、系統的研究和分析，運用已有的經驗和專業的評價方法，尋找到項目較合理的市場目標、市場定位及獲得土地最大效益的開發、營銷模式，得出一系列評價指標值，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。其研究成果應對日后項目的實施操作具有較高的策劃指導作用。
2、項目論證的階段性
(1)項目投資開發的機會性論證
指在規劃參數尚未獲得政府批準的前提下，以經驗為主，按照項目所在地區和市場一般條件以及常規性規劃指標、開發成果指標和項目的特點，就其開發的市場機會、開發條件、投資效果和可能出現的市場、技術、經濟問題進行研究論證。
(2)項目投資開發的詳細論證
指在規劃、開發的條件基本確定后，對項目所進行的全面、深入、細致的分析研究工作。本論證不僅要解決投資的技術經濟指標問題，還要確定開發、營銷的基本方向與模式。因此，從事該項工作所要求的房地產經驗與專業的系統性必須更高和更為全面。
3、項目論證要解決的問題
(1)立項時的宏觀環境是怎樣的
主要了解項目所在地區的政治、經濟、文化、地理地貌，當地居民生活特性、風俗習慣及城市規劃、整體房地產狀況走勢、外來人口增長等因素。
(2)立項時的微觀環境是怎樣的
了解企業的環境、開發經營能力，競爭對手的狀況所在區域相關樓盤與典型樓盤的情況，項目的基本條件與建設條件、項目規劃建設要求，項目參與各方的狀況與優勢。
(3)項目的市場定位分析
包括市場細分，選擇目標市場，市場定位三個方面，這是論證的重點，關鍵是要找到項目的發展方向，確定項目的在市場上的競爭地位。
(4)初步確定項目開發、營銷方式，提出建筑設計的要求及概念性的規劃設計方案
投資建設成本的估算，從管理角度向項目開發提建議。
(5)項目開發分期與樓價的初步設定，項目投資與效益測定
(6)項目發展存在的問題、解決的可能性、項目的可操作性、投資與經營的可行性。
五、項目選擇與論證要注意的問題
1、營銷與規劃設計必須前期介入，強調市場為先導的同時又應注意兩者相適應。
2、項目定位以市場調查為依據，但關鍵在于對市場表象有質的提升。
3、項目的客觀市場條件與研件因素是項目前期決策的基礎。
4、開發者的能力與素質是決定項目后期成敗的關鍵。
5、既要借鑒成功項目的經驗，又要從失敗的項目中尋找到教訓。
六、房地產項目發展策劃的工作理念簡介
房地產項目發展策劃的工作理念
1、服務性質：輔助決策
2、對客戶的適應性：滿足需求引導需求發掘需求
3、服務的目標：
(1)建立能夠達致利潤最大化的發展模式
(2)建立資金運用的最優化策劃方案
七、最佳的服務過程：全程參與（前期發展研究過程參與營銷培訓與監測）
八、前期發展研究的主要服務模塊：
1、項目的區位價值評估；
2、項目地塊的開發價值評估；
3、重要宏觀經濟指標的監控與分析；
4、微觀房地產市場評估（主要細分市場和區域市場）；
5、項目SWOT分析與隱顯因素分析；
6、開發模式的選?。毞质袌龅娜笨诜治?，技術經濟指標對比）；
7、市場定位（基于消費者搜索之上的營銷策劃方案）；
8、物業管理的要求；
9、規劃建筑設計方案的要求與評估；
10、成本效益分析；
11、風險分析。
從策劃師所擔負的職責角度考慮的話，我們認為至少有六個方面的職能。
1．醫生的職能
就好像醫生為了對癥下藥，選擇最佳醫療方法，必須對患者進行仔細檢查，通過對各種診斷結果、化驗報告進行綜合分析，最后得出正確的診斷結論。
房地產策劃師或咨詢顧問受房地產開發商委托，對所開發的項目進行詳細的診斷分析，在了解了項目所在地的區域規劃、區域經濟發展水平、居民收入、周邊房地產業競爭狀況、區域人文地理環境、生活習性等信息后，針對“建什么”？“怎么建”？“賣給誰”？等要素，提出項目的概念設計定位，畫出概念規劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關系，房地產策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當地為項目進行人性化的定位。
2．法律顧問職能
為了規范房地產市場，國家和地方政府頒布了各種與房地產建設有關的法律制度和法規條文，還有一些僅靠法律法規解決不了的問題，如項目對周邊居住環境的影響（施工噪音、陽光遮蓋等），土地代征、國際政治風云、國家對外關系以及國內經濟發展、或類似奧運、WTO、西部開發等對房地產開發的影響情況、甚至城市規劃、區域建筑物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規為準繩或合理避規、或進行調解、或遵照執行。而這些房地產開發商并不完全掌握。
3．財務專家職能
房地產開發商擁有資金，但房地產策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運用資金，房地產策劃師或咨詢顧問是站在開發商的立場上，為開發商的項目進行全程策劃，并要保證項目在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項目增值的創意設計上。
4．導演的職能
房地產策劃師或咨詢顧問是房地產開發商與設計單位、施工單位、銷售公司、廣告商、物業管理公司的橋梁和紐帶，其職責就是通過上述企業的協調配合，將項目的概念定位演繹成功。
5．船長的職能
認為房地產策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實際上，當項目的概念定位成為設計圖、施工圖后，其重要工作就是在現場進行監理，如果把設計圖看作海圖的話，就是要嚴格按照海圖航線航行，局部變動必須征的船長同意，只有這樣才能保證項目概念定位準確實施。
6．環境問題專家
從策劃師所擔負的職責角度考慮的話，我們認為至少有六個方面的職能。
醫生的職能
就好像醫生為了對癥下藥，選擇最佳醫療方法，必須對患者進行仔細檢查，通過對各種診斷結果、化驗報告進行綜合分析，最后得出正確的診斷結論。
房地產策劃師或咨詢顧問受房地產開發商委托，對所開發的項目進行詳細的診斷分析，在了解了項目所在地的區域規劃、區域經濟發展水平、居民收入、周邊房地產業競爭狀況、區域人文地理環境、生活習性等信息后，針對“建什么”、“怎么建”、“賣給誰”等要素，提出項目的概念設計定位，畫出概念規劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關系，房地產策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當地為項目進行人性化的定位。
法律顧問職能
為了規范房地產市場，國家和地方政府頒布了各種與房地產建設有關的法律制度和法規條文，還有一些僅靠法律法規解決不了的問題，如項目對周邊居住環境的影響(施工噪音、陽光遮蓋等)，土地代征、國際政治風云、國家對外關系以及國內經濟發展、或類似奧運、WTO、西部開發等對房地產開發的影響情況、甚至城市規劃、區域建筑物高度、道路寬度限制等，必須以法律法規為準繩或合理避規，或進行調解，或遵照執行，而這些房地產開發商并不完全掌握。
財務專家職能
房地產開發商擁有資金，但房地產策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效地運用資金，房地產策劃師或咨詢顧問是站在開發商的立場上，為開發商的項目進行全程策劃，并要保證項目在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項目增值的創意設計上。
導演的職能
房地產策劃師或咨詢顧問是房地產開發商與設計單位、施工單位、銷售公司、廣告商、物業管理公司的橋梁和紐帶，其職責就是通過上述企業的協調配合，將項目的概念定位演繹成功。
船長的職能
認為房地產策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實際上，當項目的概念定位成為設計圖、施工圖后，其重要工作就是在現場進行監理，如果把設計圖看作海圖的話，就是要嚴格按照海圖航線航行，局部變動必須征得船長同意，只有這樣才能保證項目概念定位準確實施。
環境問題專家
摘要：規模經濟是市場經濟的一種現象，也是經濟學中的一個重要范疇。追求利潤最大化的房地產開發企業只有在市場上謀求占有率的提高和市場份額的擴大，才能使開發成本降低。但是并非房地產開發規模越大越好，任何不顧市場狀況、企業狀況的盲目擴張有百害而無一利。如何使房地產開發企業開發規模達到最優組合，是本文研究的要點。
關鍵詞：房地產開發；規模經濟；途徑；支撐要素
一、房地產規模經濟概念
房地產開發企業規模（包括各種專業公司和聯合公司的規模）是指房地產開發企業的土地資源貯備、開發建設、資金、人才規模。它表明開發建設諸要素以及開發建設的房屋在房地產開發企業的集中程度。根據這種集中程度，一般可以把房地產開發企業規模劃為大型、中型和小型三種。劃分房地產企業規模的標準，既可用勞動力、資金來劃分；也可用其完成的開發量或正在開發的數量劃分；也可用其中兩個以上的要素同時作為劃分的標準。
二、房地產規模經濟要求
1．房地產企業初始規模的確定。為了確定房地產企業的適宜規模，必須首先確定房地產企業的起始規模。起始規模是經濟合理條件下的最小開發建設規模，是確定房地產企業最適宜規模的基礎。起始規模應保證房地產開發建設各環節中的人才、資金、資源、設備等，并使其能夠得到充分利用。起始規模的合理確定，是決定投資房地產開發的重要依據。當房地產項目的最小規模低于起始規模時，不宜投入開發，而開發規模大于起始規模時，則應根據房地產開發企業的自身條件以及其他條件，按不同的規模，組成開發建設的合理性方案，并選擇最優規模。由于房地產的區域性非常強，加上東部與西部差異，城市與縣鎮差異。因此很難準確確定具體的初始規模。原則上，在大中型城市，以中型房地產企業開發規模較為適當；在小型城市房地產開發企業規模以小型較為適合。
2．企業最適宜規模的確定。在某一地建立房地產企業規模，并非規模越大、實力越強就越好。還必須根據所在區域房地產市場情況而定。為了確定房地產開發企業的最適應開發規模，需要以企業最適宜規模為核算評價的標準，企業最適宜規模是指房地產開發企業內開發建設過程，管理組織最為合理，各種生產要素能充分利用，技術經濟指標先進，經濟效益最好的企業規模。如果企業規模超過了企業最適宜規模的界限，投資和勞動力消耗的增加所獲得的經濟效益將呈遞減趨勢。由于隨著房地產市場的發展，各種社會化分工合作機制的建立，如前期有顧問策劃公司、工程有招投標的公司、監理公司、宣傳有廣告策劃公司、銷售有營銷中介公司。企業從人員數量上考慮，大型企業人才數量只需要中型企業人數，中型企業人數只需要小型企業人員，沒有必要搞小而全、大而全。
確定企業最適宜規模的方法很多，要根據具體的技術經濟特點合理選擇。最常用的是成本效益分析法。這種方法的實質是通過消耗類指標和效益指標的對比分析，在盈虧平衡的基礎上不同規模方案進行比較，確定企業最佳開發建設規模。當前企業最適宜規模應當以所擁有的資金、土地資源作為衡量標準。
3．企業最優規模的選擇。企業最適宜規模是計算企業規模的依據，但并不是選定的企業實際規模。在選擇企業的實際規模時，要根據社會需求量的大小，在企業起始規模和最適宜規模之間，經過多方案的對比分析來確定。比較企業的不同方案，一般是采取計算同一年開發建設成本與基建投資額之和來進行?？傎M用最低的方案為最優方案。
三、房地產規模經濟實現途徑
1．房地產企業購并是資本集中的有效手段。低價收購資產，實現低成本擴張。使購并企業獲得的資產大大超過購并成本和購并價格，或超過新建企業的投資。這在一定程度上刺激了企業實施購并的積極性和主動性。實現優勢互補、提高企業國際競爭力的動機。獲取土地等生產要素的動機。企業購并可能以直接實現規模經濟，這表現在以下幾個方面：（1）企業自身內部擴張，逐步增擴股，增大股本結構，實現擴張，并以實現滾動開發的提高資金的利用率；（2）橫向購并中的規模經濟。橫向購并是同一產業中生產同類或存在替代關系的企業之間購并，具有直接的規模經濟效果；（3）縱向購并中的規模經濟。企業縱向購并的規模經濟實現也必須首先具備上述企業規模經濟的支撐條件，否則，會陷入規模不經濟的誤區；（4）混合購并中的規模經濟要獲得混合購并的規模經濟（范圍經濟）效果，構成企業規模經濟的各種支撐條件也是必不可缺的。
2．房地產規模經濟也可以在政府統一運作下完成。各級地方政府通過統一規劃、合理布局，完成前期土地的規模開發。然后通過土地招投標市場，按照規劃片區由各開發企業在競標所得的地塊上進行組團式或居住小區式開發。較為成功的實例就是南京市開發建設的“月牙湖小區”。它由建委、國土、規劃局等部門按照南京市居民高尚居住區的規劃要求，統一進行布局，綜合配套，由十幾家房地產開發企業進行組團式、居住小區規模開發，取得了良好的經濟效益和社會效益。
3．企業戰略同盟。兩個或兩個以上的房地產開發企業為了一定的目的、通過一定的方式組成的網絡式的聯合體稱為戰略聯盟。戰略聯盟的概念首先是由美國DEC公司總裁簡?霍普羅德和管理學家羅杰?內格爾提出。從20世紀80年代起，戰略聯盟在西方和日本企業界得到迅速發展。戰略聯盟是一種關系松散的企業組織形式，它不具有傳統企業那樣明確的層級和邊界，對于聯盟中的各方而言都十分機動靈活。在房地產開發企業實踐中，這優勢互補的組織形式具有較高的效率。由于房地產的區域性很強，因此戰略聯盟中的各方可以通過相互間的網絡進入對方的地區市場。這在競爭日趨激烈的今天，對于房地產開發企業進軍外地市場無疑具有十分重大的意義。
同時，戰略同盟可以克服較大型房地產開發企業雙方招投標大型土地項目資金不足的劣勢，在大型國有土地招投標中避免殘酷競爭，哄抬地價，提高土地投資成本，達到規模經濟，戰略同盟各方共盈的目的。
四、房地產規模經濟的支撐要素
從企業內部來看，構成規模經濟的主要支撐條件是：
1．擁有土地資源的支撐。土地是財富之母。土地是一種不可再生的資源。它不僅是房地產業的直接開發和經營的對象，同時也是各類房屋建筑不可缺的基礎載體。房地產的開發建設離不開土地資源，而土地資源卻可以作為未被開發的原始形態而獨立存在，可以說土地是房地產開發建設的萬源之本，在我國，土地歸國家所有，房地產企業僅能依據開發建設項目用地性質的不同，購得40~70年的土地使用權（依用地性質不同而分），而土地使用權的一次性周期長達40~70年，因此，要實現房地產企業的規模經濟，必須在其可預見的預見期里，充分貯備土地資源。如果沒有土地只能是空談規模經濟。
2．資金支撐。資金是房地產血液，房地產規模經濟優勢在很大程度上依賴于資金，通過資金參與控制更多的具有規模經濟的開發項目，即房地產規模經濟離不開龐大的資本投入。企業自身的資本積累、積聚能力，以及進行間接融資、直接融資的能力，就其成為能否實現規模經濟的重要支撐條件。
3．企業家能力的支撐。當房地產企業開發建設規模以算術級數或幾何級數增長時，特別是當房地產企業通過橫向、縱向及混合購并若干企業，實現房地產企業規模急劇擴張時期，其管理的復雜程度、組織協調工作量會呈幾何級數增加。對房地產企業管理提出更高的要求。
從企業的外部來看，構成規模經濟主要支撐條件是：
1．政府政策。房地產業是一個由政府政策高度壟斷性行業，是一個受政府政策影響，對政策敏感性極大的產業。由于政府嚴格控制著房地產一級市場中最重要的資源——土地。使得它對整個房地產市場有著絕對的控制權，它決定了市場供求關系平衡位置，決定了價格走向。作為在政府宏觀調控下的房地產企業發展與整個社會經濟制度緊密相關，政策是決定房地產開發企業發展的最重要的因素之一。
2．市場規模支撐。市場規模即市場需求量。市場需求量的大小是實現規模經濟的前提條件。由于規模經濟是房地產開發的明顯趨勢。但由于其受市場容量的限制，即受開發建設地區人口因素影響。因此，并非開發建設規模越大越好，隨著規模的擴大會出現規模效益遞減情況。筆者根據多年房地產開發實踐，提出如下規模：在中、小型城市（人口規模：50萬人~100萬人）一般不宜進行大型房地產項目開發。在大、中型城市（人口規模：150萬人~300萬人）一般宜進行大型房地產項目開發。在特大型城市（人口規模大于500萬人）一般宜進行特大型房地產項目開發，開發規格以居住區為宜（建筑面積為50萬m2~150萬m2），資金籌措按上市公司、大型企業集團標準。
上述僅是相對于房地產企業而言。就各級地方政府而言，本著經營城市考慮，其開發規模應適當地提高一個檔次，以利于城市綜合布局。
3．市場范圍支撐。市場范圍與市場規模是密切相關的。市場范圍大，市場規模也隨之擴大；反之，市場范圍小，市場規模也會隨之縮小。市場范圍，即房地產企業開發商品房的銷售范圍，是一個市場空間概念。由于房地產所特有的地域性強，使用權得其開發建設的商品房一般不會超出以地級市、縣級市銷售的范疇。因此，在某一地的房地產開發隨該城市地域的擴張，城市化的進程而市場范圍擴大。房地產開發企業規模無限擴大，也會陷入規模不經濟。
