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序論：在您撰寫房地產金融市場風險時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
(一)變量選取與依據
1．以房地產貸款集中度作為被解釋變量房地產貸款集中度指對房地產貸款余額占銀行發放總貸款余額之比，該比率越大，房地產金融風險越大，反之則越小。同時，房地產貸款集中度能從規模的角度較好的衡量我國房地產金融風險的暴露程度。2．以商品房平均銷售價格作為第一解釋變量本文采用江蘇省商品房平均價格來衡量江蘇省房地產市場的價格水平。根據國家統計局對商品房平均價格指標的解釋，我國商品房平均價格指標是用當期商品房成交總金額除以當期商品房成交總面積計算得出。商品房平均銷售價格的波動是形成房地產金融市場風險的因素之一，因此把商品房平均銷售價格作為考察對象是十分必要的。3．以GDP作為第二解釋變量國內生產總值(GDP)是指一國或一地區在一定的時間內利用全部生產要素所生產最終產品的市場價值。GDP作為宏觀經濟變量對社會經濟發展的各個方面都具有極其重要的影響，對房地產市場金融風險的影響也是不容忽視的，因此實證檢驗GDP對房地產金融市場風險的影響也是必要的。模型分析時，商品房平均銷售價格和GDP取原始數據的對數值。
(二)模型設定與數據來源
本文選取2002－2012年共11年的季度數據進行時間序列分析，其中Y為被解釋變量，代表江蘇省房地產金融市場風險，以房地產貸款集中度表示;X1為第一解釋變量，代表江蘇省房地產市場的價格水平，以江蘇省商品房平均銷售價格表示;X2為第二解釋變量，代表江蘇省各季度GDP;?為誤差項，代表沒有統計到的影響因素。通過對變量的具體設定，本文提出的計量模型如下所示:Y=β0+β1X1+β2X2+μ(1)計量中所使用的原始數據來自于2002－2012年的《江蘇統計年鑒》和《中國房地產統計年鑒》。
二、實證結果及分析
根據選定的數據，得到如下回歸結果:Y=－4．144+1．221X1－0．597X2模型通過了5%的F檢驗，表明模型關系顯著，各解釋變量對被解釋變量的聯合作用較強;同時變量X1(江蘇省商品房平均銷售價格)通過了1%的顯著性檢驗，X2(江蘇省各季度GDP)通過了10%的顯著性檢驗，說明各變量對江蘇省房地產金融市場風險的影響顯著。由回歸結果可以得出，江蘇省商品房平均銷售價格在回歸方程中的系數為1．211，表示江蘇省商品房平均銷售價格和房地產貸款集中度屬正相關關系，對房地產金融風險的形成影響較大。當商品房價格不斷上漲，進而推動銀行貸款在房地產方面快速持續增加。近年來，各地區房價過熱已經是一種普遍現象，江蘇省作為經濟發達地區，表現的尤其突出，江蘇的各大商業銀在房地產市場投放貸款的沖動也愈演愈烈。江蘇省的GDP在回歸方程中系數為－0．597，表示江蘇省GDP和房地產貸款集中度屬負相關關系。伴隨著地區經濟的發展，居民可支配的收入的不斷提高，居民的償債能力和償債意愿都會進一步增強，從而減弱了房地產金融市場的金融風險。
三、江蘇省房地產金融市場風險防范的措施
根據回歸結果，本文從三個方面提出防范房地產金融市場風險的措施。
(一)控制房價，使其處于合理范圍
近年來，江蘇省房地產銷售價格快速上漲，已經超出了正常經濟發展水平應有的合理范圍，房價收入比為10左右，遠高于國際標準的3－6，致使居民住房的債務負擔加重，大部分居民買房做的是按揭貸款，這無疑會增加商業銀行不良貸款。政府應控制房價虛高，使其處于合理范圍。從目前來看，投資性購房和投機性炒房盛行，因此遏制投資性購房和投機性炒房，增加房地產保有的成本，改革現有的房產稅制度是目前江蘇省控制房價，降低房地產市場金融風險最為有效的措施。
(二)促進地區經濟轉型
中國經濟進入新常態，經濟發展速度由高速進入中高速發展階段。江蘇作為中國的發達省份，在經濟發展速度放緩的背景下，不但要保證經濟總量的增長，更要追求質的增長，調整經濟結構，實現江蘇經濟的轉型升級，從而促進經濟的長期和可持續發展，從根本上降低房地產金融市場的風險。
(三)拓寬房地產企業融資渠道
[關鍵詞]房地產金融市場風險分析 宏觀調控
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）45-0059-01
一、引言
隨著國家經濟形勢的發展變化，房地產行業進行了多次調整。經過長期的實踐，房地產行業已經成為我國經濟發展中的重要力量，為國家經濟的總體發展做出了突出貢獻。但是，房地產行業也存在著一些問題得不到緩解，比如：房價過高、房地產盲目投資、商品房空閑等。這些問題困擾著人們的生活，成為社會發展的頸瓶，尤其近年來，房地產金融市場風險進一步加大，市場充滿了不穩定。本文就房地產金融市場的風險進行了充分的分析，希望為房地產行業的人提供幫助。
二、 房地產金融市場風險形成機理分析
簡單的說，風險是房地產行業在整個金融市場中受到內外部的影響，造成了實際的收益與預期目標存在著差異。在金融市場中，房地產的金融風險來源有很多種，比如：匯率、利率、市場環境等。本文從金融學的角度對其中的風險分為幾個具體方面的敘述：
金融環境存在著巨大的不穩定性導致金融體系出現問題。房地產在經濟市場出現金融危機的時候，會導致產業面臨極大在的困境。金融市場的不穩定在客觀上是存在的，并且可以對房地產行業產生沖擊，甚至由房地產擴散到其他行業，產生連鎖反應，爆發更大規模的經濟性危機。
信息的不對等也會給金融市場帶來風險。在金融學中，信息是重要的元素，信息可以及時的傳遞出金融市場的發展動向和發展趨勢，對房地產行業有著重要的影響，信息的不對等增添了房地產行業金融上的風險，對判斷決策產生了重要作用。
金融風險出現幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關系。貨幣是整個金融市場的基礎建設，當政府的貨幣政策出現大的轉變就意味著金融市場會出現大的變動，金融行業的借貸也會受到政策的影響導致資金周轉出現問題，為房地產行業的發展帶來威脅。
三、 我國房地產金融市場風險分析
房地產金融市場存在風險的來源不是從房地產企業的內部出現的，而是參與到房地產開展業務的金融機構，這些機構特別 容易受到市場和環境的影響在借貸上進行改變，進而保證自身的權益。我國的房地產金融市場的風險來源于銀行的變動。
1.信貸規模增長過快
房地產開發過程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產的建設資金，實現房地產業的正常運營。房地產建設的資金回收的速度慢，跨度長，需要向銀行進行資金借貸，解決建設中存在的問題。建筑征地費用和建筑工程用款都需要開發商進行前期墊付，加上近些年，房地產行業發展速度迅猛，導致了銀行信貸規模空前增長，資金回收速度減慢，銀行承擔的風險逐步加大，
2.銀行系統所面臨的信用風險與流動性風險
房地產行業需要的資金總量大，資本來源大部分依靠銀行的現狀導致了我國銀行系統的風險過大，資金運轉容易出現危機。一旦銀行不加限制的向房地產行業進行大額貸款，勢必影響房地產行業發展的均衡性，給房地產行業發展帶來危機。房地產方面的危機進一步擴大化就會對其他的領域的價格和發展生產重要的影響，甚至會降低人們的生活水平，出現泡沫經濟。為了確保銀行系統的穩定性，合理的解決銀行面臨的新信用風險和資金流動性風險，需要進行全面的考慮。對房地產借貸進行限制。
三、 我國房地產金融市場風險的控制與防范的措施
對于房地產金融市場的風險控制是全社會共同的行為，需要政府和大眾聯手將其控制在一定的范圍內。政府應發揮自身的優勢，完善社會保障性住房。制定詳細的建設性住房規定，還要實現房地產企業多元化的資金來源，保證房地產金融市場的穩定。
1.密切關注房地產價格走勢，嚴格控制抵押品價值缺口
房地產行業向銀行進行借貸的抵押品往往是商品房以及沒有建設完成的商品房。銀行方面必須對房地產行業的抵押品進行認真的判斷，不能根據簡單的市場估值開展市場業務?，F階段銀行對商品價值的估算是按照商品在市場中的價格進行的，存在著極大的風險，當受到市場價格影響，商品價值發生改變的時候，銀行將陷入困境中。房地產用商品房進行抵押的過程中需要對其變現能力進行認真的判斷，考慮到房地產的質量，進行合理的貸款，不可過分盲目。商業銀行在進行房地產貸款的時候，應對房地產企業的信用和實力進行全面的評估，并對抵押品的質量進行實地的考察，慎重的考慮抵押品價值，并進行風險市場的價值波動模擬，得出抵押品的價值范圍，與此同時，還要對房地產信貸抵押物的變現能力進行深入的分析，密切的注意企業的發展動向，關注企業價值的變動，降低銀行貸款風險。
2.針對區域經濟差異，對房地產信貸實行規模管理
我國的經濟管理部門和銀行必須按照國家經濟發展變化進行房地產行業發展的宏觀控制。在進行信貸時，應該按照不同區域房地產的發展規模和現實需要進行總體管理。區域性的房地產信貸的規模應與區域不良貸款率聯系在一起，根據實際的情況制定出房地產信貸管理辦法，對不良借貸和盲目投資進行嚴格控制。具體說來，區域銀行一方面將貸款方向指向信譽好、發展規模大、回收速度快的大型房地產企業，另一方面將資金信貸投資于發展前景好，建筑質量高的大中型地產項目。
參考文獻：
[1] 汪春燕 淺析我國房地產金融創新[J].當代經濟2011 （18）.
一、房地產金融風險的含義
我國房地產行業的蓬勃發展離開為其提供各種金融服務的金融機構。隨著房地產行業的發展，金融機構的數量也在不斷增加，但是未來是不可以預見的，外部條件發生變化或者金融機構自己本身由于經營管理上的失誤以及其他的很多不確定因素都有可能造成這些金融機構資金或者信用的嚴重損失，由此產生房地產金融風險。
二、房地產金融風險的特點
社會性。房地產金融行業自身的特性所決定的。因為房地產金融機構資產的主要來源方式是以負債為其資產，自有的資金一般只占有一小部分，所以，金融機構是依附于公眾的。
擴張性。隨著房地產的不斷發展，從事房地產的金融機構與不同的房地產金融機構、客戶之間都有很復雜債權債務關系。因此產生金融風險擴張性機制。
可控性。我們可以通過風險預警，來預測風險發生的可能性，并且可以采取對應的措施把風險控制在一定范圍和區間之內，甚至化解。
三、房地產金融發展中所存在的諸多問題
土地儲備制度不完善。目前我國各個城市都在不斷地發展擴大，伴隨著的是市場對土地資源需求的不斷增加，由于我國的土地儲備制度的原因，政府出面收購或征用農用地轉建設用地，然后進行整理，再通過土地市場進行交易，從中賺取大量的差價，對土地市場形成了一定的壟斷。開發商為了獲得土地資源，不得不花高價獲得商業用地，推動了我國房價的上漲，而且迫使開發商在金融市場上面大量貸款。由于影響土地出讓價格的因素太多，使得土地資產的價格也在不斷的變化，這也無疑加大了整個房地產金融市場的風險。
銀行風險過于集中。房地產開發需要大量的資金，而且獲得回報的期限也是比較長的，房地產開發商一般需要在金融市場上面大量貸款來獲得資金，但是我們的金融市場還不是很成熟，缺乏相應的融資渠道，向商業銀行信貸成為我國房地產行業獲得資金的主要來源。如果一旦房地產行業出現一些不利的因素，風險將集中在商業銀行上。
市場過熱。近年來我國房地產價格總體都在不斷上漲，很多人覺得房地產價格會一直保持上漲的趨勢，所以大量的資金涌入房地產金融市場。很多人認為這是人們對住房的剛性需求，但是與此成鮮明對比的是，我國商品房的空置率也在不斷增加，造成房地產行業價格的虛長。
法律法規體系不完善。目前我國房地產金融市場甚至整個金融市場都還處在一個發展的時期，相應的法律法規不是很完善，還在不斷的實踐中摸索前行。一些房地產開發商大量貸款但是到最后卻不能按時還款，也有一部分購房者對法律及信用認識不夠，導致經常出現違約和賴賬等失信行為。購房者和開發商的這些行為都造成了商業銀行的不良貸款，這嚴重侵蝕了商業銀行的資金，造成了資本損耗，給銀行帶來風險。再則，有些房地產企業通過違規操作獲得土地，而不是通過公開的拍賣競價獲得，隱藏了很大的法律風險。
四、推進房地產金融市場發展的途徑
拓寬融資渠道。由于我國房地產金融市場的融資渠道基本依靠于向商業銀行貸款，渠道單一，造成風險過度集中于商業銀行，所以開拓我國房地產企業的融資渠道很有必要。我國的房地產金融起步較晚，我們可以向西方發達國家學習借鑒他們的經驗，分散金融市場風險。首先我們可以通過發展住房資產證券化、房地產信托、房地產投資信托基金等多種融資渠道，使購房者和房地產開發商在資本市場上面有更多的選擇，而不是僅僅局限于貸款。其次，我們要努力推進住房抵押貸款二級市場建設，以此讓信貸資金流動更加快速，能夠在很大程度上面減輕房地長金融市場的風險。
建立個人及房地產企業信用制度。我國現在沒有一套完整的信用管理體系，讓很多個人和企業肆無忌憚的違約，造成了銀行一定的損失。我國可以借鑒西方國家的終身信用制度，對個人和企業信用進行有效的管理，而不能單純的依靠道德觀念約束。銀行在貸款時就可以參考客戶的信用等級，確定貸款的難易程度、額度以及期限等。
政府加強對房地產金融的支持力度。一個健康成熟的房地產金融市場秩序離不開國家的宏觀調控和管理。政府應該不斷完善宏觀調控的手段，對房地產市場進行有效的監管，建立健全房地產的市場預警體系，及時預防各種風險的發生，防止房地產泡沫的出現。同時政府也可以出臺有效的政策抑制我國房地產市場上面出現的高房價，阻止投機行為。
完善相應法律法規。不論經濟活動還是其他活動都必須在法定的范圍內進行，一旦超出了法律規定的范圍，就必須受到法律的制裁。我國是一個法治社會，必須要做到有法可依，制定完善的房地產金融相應的法律法規是違法必究的前提，這樣我國房地產金融市場才能有一個良好的市場環境，房地產金融才能不斷發展。
五、結語
論文關鍵詞:次貸危機;房地產市場;金融風險;風險防范
1 美國次貸危機
2001年9?11事件后,美國網絡經濟泡沫破滅,美國經濟衰退,為了防止經濟過度下滑,美聯儲實施了寬松的貨幣政策,并且到2003年6月連續13次降息,1%的低利率持續到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資,使得房地產市場迅速繁榮,房地產價格連續上升并出現泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下,大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款,但是當利率上升時,他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入,商業銀行更為了適應競爭,不斷降低貸款標準,使得風險加大。為了分散風險,商業銀行將其賣給投行,經過投資銀行的包裝,實現資產證券化,最后賣給投資者。在該過程中,評級機構的見利忘險和監管不力更加促成危機的爆發。美國國內的經常項目赤字,而東南亞等新興國家的經常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備,再加上石油輸出國大量的美元儲備,都通過購買美國債券,使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構提供了大量的流動性,面對有限的需求,金融機構加劇了競爭,不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人,在出現利率上升和房價下跌時,導致違約率上升,爆發次貸危機。正如Robin Blackburn所說:“次貸危機是一個金融化的危機,它是杠桿、放松監管和金融創新共同締造的杰作”。
2 中國房地產金融市場的風險
我國自1998年進行住房體系改革,取消福利分房以來,房地產業逐漸成為國民經濟的支柱產業。當然房地產業的迅猛發展離不開金融業的支持,經過多年的發展,基本形成了以銀行信貸為主,同時包括股權、信托、債券等融資方式在內的房地產金融市場。房地產業的發展迅速,我們不得忽視其存在的風險。
2.1 高房價的市場風險
近年來,我國房地產價格上漲過快,并且還有繼續上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值,產生房地產泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內外因素導致房地產泡沫破滅,作為抵押品的房地產價值就會下降,造成銀行信貸質量下降,給銀行帶來巨大損失,并且持續上漲的房價,會促使投機的產生并擠占人民消費支出,這些都不利于國民經濟的發展。
2.2 央行不斷加息,房地產業面臨利率風險
面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力,盡管加息的打擊面廣,但是央行還是在2011年里進行了兩次加息,使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI,還存在加息預期。雖然房產還貸有借款人收入作保障,但是個人按揭貸款利率上升,也會在一定程度上造成惡化信貸質量。
2.3 房地產開發商負債經營的財務風險
我國房地產開發商除自籌資金外,由于其他融資渠道不暢,其開發資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調,截止到2011年2月24日大型金融機構人民幣存款準備金率已達19.5%,這就預示信貸額度會進一步收緊,這樣就會使貸款門檻提高,一旦房地產商借不到錢,資金鏈條斷裂,風險就會暴露。
2.4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險
銀行職員的風險意識不強,為了完成放貸任務免于受罰,在審貸過程中流于形式,對存在疑點的資料不進行深入調查,審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力,會造成銀行不良貸款率上升。
由于商業銀行競爭激烈,為了搶占市場份額,一些商業銀行降低審查標準,認為有房屋作抵押不用擔心還款,但事實上房屋變現存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋,我國法律規定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設,即便貸款人拒不還款,銀行也不能將抵押房屋變現。
通過剖析美國次貸危機的成因,分析我國房地產金融市場存在的風險,我們可以看到我國房地產金融市場與美國次貸危機前有許多相似經濟背景,如經濟高速增長、房價虛高,逐步形成泡沫;居民購房熱情高漲,個人按揭貸款增速加快;房地產業貸款占銀行信貸比重加大,并且銀行信貸標準下降;貨幣政策由松到緊,不斷加息,造成還貸壓力加大。
3 防范房地產金融風險的對策建議
美國次貸危機無疑對我國房地產金融市場的風險防范起到了啟示作用,針對當前房地產市場所存在的潛在風險,應采取多種措施穩定房價,保持房地產市場健康發展,銀行所面臨的風險也要采取措施積極防御。根據美國次貸危機經驗和我國國情,可以從以下幾個方面來努力化解相關風險。
3.1 加快資產證券化的進程,拓展融資渠道,分散銀行信貸風險
當前我國房地產企業融資渠道單一,資金多來源于銀行貸款,這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產市場的風險,一旦房市出現問題,銀行的不良貸款會增加,影響到銀行的經營。要改變這種局面,就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風險。
雖然說,住房貸款證券化可以將銀行風險通過資本市場分散到投資者身上,增加銀行資產的流動性,但是從 2005年中國建設銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產品來看,由于市場規模小,無法滿足市場需求,收效甚微,企業仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹,央行近年來多次上調準備金率,使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面,盡管面對利潤的誘惑,很多企業紛紛進入房地產市場,但是真正滿足上市條件的企業并不多,在股市融資數量有限,因此加快資產證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產證券化過程中存在的問題,結合國情有步驟、有計劃地推進,并且國家也要制定相關法律法規以利于證券化的實施,銀行最終實現個人按揭貸款和房地產企業貸款都證券化。此外,發展房地產投資基金,引進外資等都可以達到拓展融資渠道,分散銀行風險的目的。
住房貸款證券化可以分散銀行風險,但是這種金融創新正是次貸危機的成因之一。盡管我國的金融創新剛起步,但是我們應該打好基礎,使用優質資金進行創新,并且增加風險透明度,以此來防范風險。
3.2 完善個人和房地產企業的信用制度
由于信息不對稱等原因的存在,商業銀行不能夠完全了解個人和企業的信用信息。雖然說我國自2006年已經開始運行全國信用信息基礎數據庫,里面也涵蓋了大量的個人和企業的信貸信息,但是也存在不少問題,比如有關信用參數未納入信用體系,信息透明化程度不高,資源分散而且缺乏共享機制等,這些都會給銀行帶來潛在風險。這就需要健全信用體系,通過完善信用體系,可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷,有效防范道德風險,進而提高貸款質量。
3.3 銀行提高風險防范能力,加強管理
房地產貸款以房屋作為抵押,商業銀行一旦無法收回,就將房產拍賣,但這是消極的回避風險的方法。其實商業銀行不能將事后補救作為防范風險措施,應當注重事前的審查,銀行必須對借款人的財務狀況、抵押品的現值、還款意愿等信息有著充分的了解,嚴格遵循銀監會關于發放房地產信貸的標準,及時了解房地產市場的變化情況,保證對貸款投向作出及時調整。并且要定期對信貸人員進行培訓以提高其風險意識和職業道德,也可以對其經手的貸款申請進行責任認定以控制信用風險。
論文關鍵詞:次貸危機;房地產市場;金融風險;風險防范
1 美國次貸危機
2001年9?11事件后,美國網絡經濟泡沫破滅,美國經濟衰退,為了防止經濟過度下滑,美聯儲實施了寬松的貨幣政策,并且到2003年6月連續13次降息,1%的低利率持續到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資,使得房地產市場迅速繁榮,房地產價格連續上升并出現泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下,大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款,但是當利率上升時,他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入,商業銀行更為了適應競爭,不斷降低貸款標準,使得風險加大。為了分散風險,商業銀行將其賣給投行,經過投資銀行的包裝,實現資產證券化,最后賣給投資者。在該過程中,評級機構的見利忘險和監管不力更加促成危機的爆發。美國國內的經常項目赤字,而東南亞等新興國家的經常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備,再加上石油輸出國大量的美元儲備,都通過購買美國債券,使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構提供了大量的流動性,面對有限的需求,金融機構加劇了競爭,不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人,在出現利率上升和房價下跌時,導致違約率上升,爆發次貸危機。正如Robin Blackburn所說:“次貸危機是一個金融化的危機,它是杠桿、放松監管和金融創新共同締造的杰作”。
2 中國房地產金融市場的風險
我國自1998年進行住房體系改革,取消福利分房以來,房地產業逐漸成為國民經濟的支柱產業。當然房地產業的迅猛發展離不開金融業的支持,經過多年的發展,基本形成了以銀行信貸為主,同時包括股權、信托、債券等融資方式在內的房地產金融市場。房地產業的發展迅速,我們不得忽視其存在的風險。
2.1 高房價的市場風險
近年來,我國房地產價格上漲過快,并且還有繼續上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值,產生房地產泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內外因素導致房地產泡沫破滅,作為抵押品的房地產價值就會下降,造成銀行信貸質量下降,給銀行帶來巨大損失,并且持續上漲的房價,會促使投機的產生并擠占人民消費支出,這些都不利于國民經濟的發展。
2.2 央行不斷加息,房地產業面臨利率風險
面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力,盡管加息的打擊面廣,但是央行還是在2011年里進行了兩次加息,使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI,還存在加息預期。雖然房產還貸有借款人收入作保障,但是個人按揭貸款利率上升,也會在一定程度上造成惡化信貸質量。
2.3 房地產開發商負債經營的財務風險
我國房地產開發商除自籌資金外,由于其他融資渠道不暢,其開發資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調,截止到2011年2月24日大型金融機構人民幣存款準備金率已達19.5%,這就預示信貸額度會進一步收緊,這樣就會使貸款門檻提高,一旦房地產商借不到錢,資金鏈條斷裂,風險就會暴露。
2.4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險
銀行職員的風險意識不強,為了完成放貸任務免于受罰,在審貸過程中流于形式,對存在疑點的資料不進行深入調查,審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力,會造成銀行不良貸款率上升。
由于商業銀行競爭激烈,為了搶占市場份額,一些商業銀行降低審查標準,認為有房屋作抵押不用擔心還款,但事實上房屋變現存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋,我國法律規定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設,即便貸款人拒不還款,銀行也不能將抵押房屋變現。
通過剖析美國次貸危機的成因,分析我國房地產金融市場存在的風險,我們可以看到我國房地產金融市場與美國次貸危機前有許多相似經濟背景,如經濟高速增長、房價虛高,逐步形成泡沫;居民購房熱情高漲,個人按揭貸款增速加快;房地產業貸款占銀行信貸比重加大,并且銀行信貸標準下降;貨幣政策由松到緊,不斷加息,造成還貸壓力加大。
3 防范房地產金融風險的對策建議
美國次貸危機無疑對我國房地產金融市場的風險防范起到了啟示作用,針對當前房地產市場所存在的潛在風險,應采取多種措施穩>！
3.1 加快資產證券化的進程,拓展融資渠道,分散銀行信貸風險
當前我國房地產企業融資渠道單一,資金多來源于銀行貸款,這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產市場的風險,一旦房市出現問題,銀行的不良貸款會增加,影響到銀行的經營。要改變這種局面,就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風險。
雖然說,住房貸款證券化可以將銀行風險通過資本市場分散到投資者身上,增加銀行資產的流動性,但是從 2005年中國建設銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產品來看,由于市場規模小,無法滿足市場需求,收效甚微,企業仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹,央行近年來多次上調準備金率,使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面,盡管面對利潤的誘惑,很多企業紛紛進入房地產市場,但是真正滿足上市條件的企業并不多,在股市融資數量有限,因此加快資產證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產證券化過程中存在的問題,結合國情有步驟、有計劃地推進,并且國家也要制定相關法律法規以利于證券化的實施,銀行最終實現個人按揭貸款和房地產企業貸款都證券化。此外,發展房地產投資基金,引進外資等都可以達到拓展融資渠道,分散銀行風險的目的。
住房貸款證券化 可以分散銀行風險,但是這種金融創新正是次貸危機的成因之一。盡管我國的金融創新剛起步,但是我們應該打好基礎,使用優質資金進行創新,并且增加風險透明度,以此來防范風險。
3.2 完善個人和房地產企業的信用制度
由于信息不對稱等原因的存在,商業銀行不能夠完全了解個人和企業的信用信息。雖然說我國自2006年已經開始運行全國信用信息基礎數據庫,里面也涵蓋了大量的個人和企業的信貸信息,但是也存在不少問題,比如有關信用參數未納入信用體系,信息透明化程度不高,資源分散而且缺乏共享機制等,這些都會給銀行帶來潛在風險。這就需要健全信用體系,通過完善信用體系,可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷,有效防范道德風險,進而提高貸款質量。
3.3 銀行提高風險防范能力,加強管理
房地產貸款以房屋作為抵押,商業銀行一旦無法收回,就將房產拍賣,但這是消極的回避風險的方法。其實商業銀行不能將事后補救作為防范風險措施,應當注重事前的審查,銀行必須對借款人的財務狀況、抵押品的現值、還款意愿等信息有著充分的了解,嚴格遵循銀監會關于發放房地產信貸的標準,及時了解房地產市場的變化情況,保證對貸款投向作出及時調整。并且要定期對信貸人員進行培訓以提高其風險意識和職業道德,也可以對其經手的貸款申請進行責任認定以控制信用風險。
[關鍵詞]房地產 金融市場 風險 宏觀調控
1998年，我國開始實行住房商品化改革，經過十幾年，房地產業實現了較快發展，已經成為拉動我國國民經濟不斷發展的“三駕馬車”中的重要力量，是國民經濟的支柱產業之一。然而我國房地產業也出現了過熱的態勢，房地產投資增幅過高、商品房空置面積過快增加、房價上漲過快等已經成為社會的熱點問題。尤其是近些年來，我國房市、股市價格雙雙上漲，加上人民幣升值、海外熱錢紛紛流入，市場投機氣氛日益濃厚。因此，對當前我國房地產金融市場風險進行分析和預判顯得十分必要。
一、房地產金融市場風險形成的機理分析
根據系統理論，“風險”是指系統的內在本質和外部環境的不確定性所引起的系統實際產出同預期目標產出之間出現偏離的可能性。房地產金融市場風險的產生受很多因素的影響，如制度、匯率、利率、通貨膨脹以及宏觀經濟環境。對于金融風險的產生，很多學者都有做過相關研究，綜合析之，主要有以下幾個方面。
金融不穩定假說。美國經濟學家、金融不穩定論的開創者海曼?明斯基，認為資本主義的本性決定了金融體系的不穩定，金融危機及其對經濟運行的危害難以避免。這種學說認為金融風險和金融危機是客觀存在的，它們隨著國民經濟的周期性發展而變化。如果房地產開發商的資金鏈發生了斷裂，必將對相關金融機構產生影響，引起連鎖反應，就可能導致金融危機。
信息經濟學的微觀解釋。信息經濟學派認為之所以發生金融風險，信息不對稱是其一個重要的原因，這也是信息經濟學對金融風險從微觀上的解釋。在房地產金融市場中，借貸雙方達成合作一致時的信息可能是對稱的，但在后期合同執行過程中，如果不去主動核查，銀行就會對房地產開發商的行動信息缺乏應有的掌握。房地產開發商在合同執行過程中就可能出于種種動機，隱藏資金使用的真實信息，追求利潤最大化，沒有采取應當采取的縮減房地產金融風險的措施，從而有可能引發房地產金融市場風險。
貨幣主義解釋。貨幣主義認為，金融風險的積累與爆發是與政府的貨幣政策精密相連的，金融市場的基礎就是國家貨幣政策。根據這種學說，如果國家貨幣政策發生變化，金融業壓減對房地產行業的資金發放，房地產行業就必然會出現資金周轉問題，從而引發房地長金融市場風險。
資產價格波動論。一些經濟學家認為，金融市場風險的顯著表現就是金融資產價格的劇烈波動。資產價格的內在波動是形成金融市場風險，引起金融危機的重要原因。而波動性是房地產市場的固有特性。一旦房地產價格形成泡沫，并最終破滅，購房者就會調整預期，地產價格急劇下跌，減少各種支出，就必將導致經濟衰退，進而使經濟的不穩定洼加劇。 上述幾種理論對房地產金融市場風險從不同角度進行了分析。結合我國國情，資產價格波動理論與信息不對稱理論的解釋更加符合我國現階段的實際情況。從我國近幾年不斷攀升的房價，可以預判如果政府不采取有力措施，房地產市場泡沫必將形成，金融市場風險也將不可避免。
二、我國房地產金融市場風險的研判
所謂房地產金融市場風險，主要是指經營房地產市場金融業務的金融機構，由于市場、環境等多種因素而導致其資產、收益及信譽遭受損失的可能性。通常而言，房地產金融市場風險主要分為信用風險、流動性風險、系統性風險、利率風險、匯率風險、通貨膨脹風險以及其他風險。但在我國，房地產金融市場風險主要集中于銀行體系中，究其原因，可以從以下兩個方面來分析。
1、信貸規模增長過快
就我國目前房地產市場而言，房地產企業的資金來源中銀行貸款一般占到60％左右，主要表現為土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款，開發商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。如表1所示，1998年，我國房地產開發貸款余額為2028 92億元，經過近十年的時間，2009年為36232億元，是1998年的17 8倍。通過對比，我們發現房地產開發貸款的增長速度明顯高于同期全部金融機構貸款。
2009年我國信貸資金比2008年增長了36.2％，房地產信貸資金增幅也達到了39.2％，這也就是在2009年里房價上漲的重要原因之一。2009年，北京的年生產總值中，房地產占了58％，而美國在發生次貸危機之前房地產只占總產值的6％。由此可以看出由于信貸增長過陜而導致房價上漲，資金集聚房地產市場，加大了房地產金融的風險，極有可能引發危機。
2、銀行系統所面臨的信用風險與流動性風險
房地產行業是典型的資金密集型行業，其資金需求特別大。我國房地產行業融資目前還是以間接資本為主，其大部分資金還是來源于銀行體系。如果銀行系統毫無制約地對房產行業過度支持，就會促使房地產行業的過度膨脹。這種局面一旦持續下去，必將導致房產價格過高，偏離經濟社會發展水平，所積累起的價格泡沫也必然加大房地產金融市場風險。過度的資產價格膨脹，最終會引起泡沫破滅。然后一旦泡沫破滅，為房地產行業提供大量資金的銀行系統就會爆發金融風險，率先陷入危機。作為我國尤其是地方財政經濟體系中的重要支柱，房地產市場風險必將會蔓延到整個金融領域。這既會使銀行資產的變現能力減弱，更有可能導致公眾產生恐慌預期，引發大規模擠兌產生。這種信用風險和流動性風險就會深入到整個金融體系，甚至整個宏觀經濟體系。
三、我國房地產金融市場風險的控制與防范
防范房地產金融市場風險是一項系統工程，既需要中央及地方政府構建多層次的住房供應體系，完善低收入家庭的住房保障制度，更需要實現多元化融資渠道，特別是提高自有資金量，以穩定我國房地產金融市場。如前文所分析，我國房地產金融市場風險主要集中于銀行體系中，故本文僅結合銀行體系如何控制和防范房地產金融市場風險談幾點粗淺的認識。
1、密切關注房地產價格走勢，嚴格控制抵押品價值缺口
銀行在開展房地產信貸業務時，往往會要求以房地產商品價值作為抵押品，以保障銀行信貸資金的相對安全。在判斷房地產商品價值時，通常的做法是以房地產商品的市場價格作為評估價值參考。因此，房地產市場價格的波動會影響銀行房地產抵押品價值的波動。當房地產商品價格上漲時，銀行房地產抵押品價值存在一定的潛在升值，銀行信貸風險相對降低，同時也會掩蓋部分抵押品估值風險。當房地產商品價格下跌時，銀行房地產抵押品價值出現縮水。所以，必須高度關注房地產市場價格的波動，加強房地產抵押品信用風險敞口管理，房地
產開發貸款方式要以房地產抵押為主，并充分考慮抵押品的有效性和實際處置變現能力，全面提高商業銀行房地產抵押貸款質量。商業銀行要加強對房地產評估機構資質和信譽等方面的考察，審慎評估房地產抵押品價值，對房地產價格波動實行限幅管理，在房地產價格波動的一定范圍內對房地產信貸業務進行壓力測試，重點測試房地產信貸抵押品充足率、抵押品處置變現率等抵押品價值的變化情況。要密切跟蹤抵押品價值波動情況，根據房地產市場供需關系，對發現抵押品價值貶損造成擔保不足風險并超過風險臨界值的，應當立即要求借款人補充抵押物、追加貸款擔?；蛐假J款約發生的概率都相同，嚴格控制房地產信貸因抵押品價值變化形成的信用風險。
2、針對區域經濟差異，對房地產信貸實行規模管理
央行或銀行監管部門在根據國家宏觀調控需要，發揮信貸窗口指導作用的同時，應要求和指導商業銀行對不同區域內的房地產信貸規模實行總量管理。以區域房地產信貸占區域金融機構信貸總量的比例、區域房地產信貸增長率、區域房地產信貸不良貸款余額和不良貸款率等指標為參考，制定區域房地產信貸規模管理辦法，有效抑制房地產投資過熱以及房地產信貸的盲目投放。對房地產開發貸款的區域規模一方面要集中用于財務實力強、開發資質高、社會信譽好的大型房地產企業或集團，另一方面要集中用于建設規劃好、建筑質量高、品牌效應強、按揭資源豐富的大中型房地產建設項目。要從嚴控制對行政辦公樓、高檔寫字樓、酒店、賓館、招待所等容易導致資源浪費、重復建設的開發類項目發放貸款。要注重表外信貸業務風險，審慎使用貸款承諾函或貸款意向書等信用工具，避免因房地產信貸規模限額控制造成經濟糾紛。
3、加強信貸風險度量模型研究，豐富房地產信貸管理手段
針對房地產金融市場風險，銀行系統可以充分運用國際上已經形成的一系列信貸風險量化模型瑞士信貸第一波土頓投資銀行提出credit risk模型、由摩根公司開發的credit metncs模型、由KMV公司開發的KMV模型和麥肯錫公司的credit portfolio view模型等，同時應該結合中國商業銀行經營實際，不能片面追求完美而套用國外現有的復雜模型，要力求實用實效，不把模型做成空中閣樓。可以通過對房地產信貸風險度量的理論研究，促進商業銀行加快對房地產信貸風險影響因子的分析和計量，將理論與實踐相結合，通過豐富房地產信貸管理手段，完善房地產信貸管理系統，實現對信貸風險的剛性控制。
摘 要：隨著國家經濟形勢的發展變化，房地產金融市場風險也在不斷的增加，他們的產生受眾多因素影響，就我國當前國情而言，其形成機理主要是由資產價格波動與信息不對稱所造成?；谶@種背景下，本文對我國房地產金融市場風險形成機理以及具體防范房地產金融市場風險措施進行探究，旨在多管齊下積極應對房地產金融市場風險。
關鍵詞 ：房地產 金融市場 風險分析 宏觀調控
引言
隨著國家經濟形勢的發展變化，房地產行業進行了多次調整。經過長期的實踐，房地產行業已經成為我國經濟發展中的重要力量，為國家經濟的總體發展做出了突出貢獻。但是，房地產行業也存在著一些問題得不到緩解，比如：房價過高、房地產盲目投資、商品房空閑等。這些問題困擾著人們的生活，成為社會發展的頸瓶，尤其近年來，房地產金融市場風險進一步加大，市場充滿了不穩定。本文就房地產金融市場的風險進行了充分的分析，希望為房地產行業的人提供幫助。
1、房地產金融市場風險形成機理分析
簡單的說，風險是房地產行業在整個金融市場中受到內外部的影響，造成了實際的收益與預期目標存在著差異。在金融市場中，房地產的金融風險來源有很多種，比如：匯率、利率、市場環境等。本文從金融學的角度對其中的風險分為幾個具體方面的敘述：
金融環境存在著巨大的不穩定性導致金融體系出現問題。房地產在經濟市場出現金融危機的時候，會導致產業面臨極大在的困境。金融市場的不穩定在客觀上是存在的，并且可以對房地產行業產生沖擊，甚至由房地產擴散到其他行業，產生連鎖反應，爆發更大規模的經濟性危機。
信息的不對等也會給金融市場帶來風險。在金融學中，信息是重要的元素，信息可以及時的傳遞出金融市場的發展動向和發展趨勢，對房地產行業有著重要的影響，信息的不對等增添了房地產行業金融上的風險，對判斷決策產生了重要作用。
金融風險出現幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關系。貨幣是整個金融市場的基礎建設，當政府的貨幣政策出現大的轉變就意味著金融市場會出現大的變動，金融行業的借貸也會受到政策的影響導致資金周轉出現問題，為房地產行業的發展帶來威脅。
2、我國房地產金融市場風險分析
房地產金融市場存在風險的來源不是從房地產企業的內部出現的，而是參與到房地產開展業務的金融機構，這些機構特別容易受到市場和環境的影響在借貸上進行改變，進而保證自身的權益。我國的房地產金融市場的風險來源于銀行的變動。
2.1信貸規模增長過快
房地產開發過程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產的建設資金，實現房地產業的正常運營。房地產建設的資金回收的速度慢，跨度長，需要向銀行進行資金借貸，解決建設中存在的問題。建筑征地費用和建筑工程用款都需要開發商進行前期墊付，加上近些年，房地產行業發展速度迅猛，導致了銀行信貸規模空前增長，資金回收速度減慢，銀行承擔的風險逐步加大，
2.2 銀行系統所面臨的信用風險與流動性風險
房地產行業需要的資金總量大，資本來源大部分依靠銀行的現狀導致了我國銀行系統的風險過大，資金運轉容易出現危機。一旦銀行不加限制的向房地產行業進行大額貸款，勢必影響房地產行業發展的均衡性，給房地產行業發展帶來危機。房地產方面的危機進一步擴大化就會對其他的領域的價格和發展生產重要的影響，甚至會降低人們的生活水平，出現泡沫經濟。為了確保銀行系統的穩定性，合理的解決銀行面臨的新信用風險和資金流動性風險，需要進行全面的考慮。對房地產借貸進行限制。
3、我國房地產金融市場風險的控制與防范的措施
對于房地產金融市場的風險控制是全社會共同的行為，需要政府和大眾聯手將其控制在一定的范圍內。政府應發揮自身的優勢，完善社會保障性住房。制定詳細的建設性住房規定，還要實現房地產企業多元化的資金來源，保證房地產金融市場的穩定。
3.1 密切關注房地產價格走勢，嚴格控制抵押品價值缺口
房地產行業向銀行進行借貸的抵押品往往是商品房以及沒有建設完成的商品房。銀行方面必須對房地產行業的抵押品進行認真的判斷，不能根據簡單的市場估值開展市場業務?，F階段銀行對商品價值的估算是按照商品在市場中的價格進行的，存在著極大的風險，當受到市場價格影響，商品價值發生改變的時候，銀行將陷入困境中。房地產用商品房進行抵押的過程中需要對其變現能力進行認真的判斷，考慮到房地產的質量，進行合理的貸款，不可過分盲目。商業銀行在進行房地產貸款的時候，應對房地產企業的信用和實力進行全面的評估，并對抵押品的質量進行實地的考察，慎重的考慮抵押品價值，并進行風險市場的價值波動模擬，得出抵押品的價值范圍，與此同時，還要對房地產信貸抵押物的變現能力進行深入的分析，密切的注意企業的發展動向，關注企業價值的變動，降低銀行貸款風險。
3.2 針對區域經濟差異，對房地產信貸實行規模管理
我國的經濟管理部門和銀行必須按照國家經濟發展變化進行房地產行業發展的宏觀控制。在進行信貸時，應該按照不同區域房地產的發展規模和現實需要進行總體管理。區域性的房地產信貸的規模應與區域不良貸款率聯系在一起，根據實際的情況制定出房地產信貸管理辦法，對不良借貸和盲目投資進行嚴格控制。具體說來，區域銀行一方面將貸款方向指向信譽好、發展規模大、回收速度快的大型房地產企業，另一方面將資金信貸投資于發展前景好，建筑質量高的大中型地產項目。
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