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物業經營管理合同范文1發包方: (以下簡稱甲方)
承包方: (以下簡稱乙方)
甲乙雙方經充分友好協商,在平等自愿、互惠互利的原則下,方經營管理,雙方就相關事宜協商一致并達成協議如下:
一、承包經營項目情況:
項目類型: 多層 高層 小高層 商業并簽訂合同。
三、承包方式:本小區所有物業管理收入和支出均由乙方負責,在獨立承包期間,乙方不需要向甲方繳納管理費用,甲方每年不以任何形式向乙方支付管理補助費用。實行獨立核算、自收自支、自負盈虧方式即實行費用包干制;
1、甲方無償向乙方提供物業辦公用房、門衛用房、商鋪店面以及公共電氣管理設備并辦理使用移交手續。用于本小區物業管理。
2、乙方以甲方設置的“XXXX物業管理有限公司香域加州項目部”的名義,并經甲方授權的方式,從事香域加州全部業態物業管理。
3、全部業態所收取的物業管理和內外建筑體廣告收入及其它物業管理收益均由歸乙方收取并支配。
4、乙方從事XXX州物業管理所需費用(包括:人員工資、社保、工傷事故以及從事物業管理所需設備、設施、工具等購(添)置費用)均由乙方承擔。
四、承包人押金:為了加強小區的物業管理,提升小區服務品質,保護雙方合法權益,明確雙方的權利和義務,降低市場經濟沖擊帶了的風險,經甲乙雙方協商決定由乙方向甲方繳納承包押金8萬元整(總經理4萬元,副總經理2萬元,部門經理1萬元)。
1、為了形成良好的監督機制,實現共贏,甲方將對財務狀況實施監督,委派財務會計,由財務會計向總公司上報每月財務報表。
2、由于經營管理不善,造成連續虧損超過30萬元,甲方有權終止合同并將乙方的承包押金充抵虧損,不再歸還承包押金。
五、承包經營的權利義務:
1、在授權范圍內從事物業管理活動不受干涉。增加經營項目須經甲方書面同意。
2、按照與物業買受人的約定和相關部門的規定收取各項費用,不得亂收、超收。
3、乙方在承包經營期間,因經營管理等原因產生的與承租商戶、企業及其他第三者的糾紛,由乙方自行解決和承擔責任。因處置不當造成甲方損失的,乙方應負責賠償。
4、本小區房屋及配套設施,在國家規定的報修期內如有破壞,或因工程質量不合格需要維修的事項,由乙方負責代表甲方通知承建方免費維修。如承建方不能按時維修或經承建方同意,先由乙方墊付費用進行維修。事后乙方將維修單報送承建方,經承建方簽字認可后再將維修單報送甲方,由甲方從承建方的質保金中扣除后再付給乙方。
5、本小區房屋及配套設施,在保修期結束后,由乙方負責維修。甲方有權監督、監管乙方日常的物業管理工作。乙方服從監督、監管,提高服務質量。
6、乙方因經營管理需要,征得甲方同意后可以將項目物業全部或部分轉包給第三方。
六、承包期間重大管理失誤的處理:
1、業主裝修必須經審核按規定進行,如出現亂搭、亂建、亂拆未及時制止,經查實,主要經理負責人扣除人民幣3000元,副經理20xx元,分管部門經理1000元,具體負責人500元。如產生嚴重后果除終止合同外,承包方還應承擔全部責任。
2、乙方平時應加強物業管理,認真、仔細、周到的為業主服務,如管理出現重大失誤,造成業主鬧事、上訪,甲方有權終止合同并扣除違約金乙方人民幣10000元。
3、乙方應加強車庫、地下室的巡邏檢查,確保車庫、地下室車輛財產的安全,如疏忽管理,發生車庫、地下室進水,造成業主損失,乙方除賠償業主全部損失外,還應扣除違約金人民幣5000元。
4、乙方應加強小區白天和晚上的巡邏,嚴格盤查外來進出人員,如管理不善,造成小區失竊,乙方應及時與失竊人員協調處理,除此之外,還要扣除違約金人民幣3000元。
七、違約責任:合同履行期間,一方違約,應承擔違約責任,賠償另一方經濟損失。
本合同經雙方簽字(蓋章)生效,合同一式兩份,雙方各持一份,具有同等效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
物業經營管理合同范文2甲方：
乙方：
為了提高物業小區的服務質量，根據《合同法》、《物業管理條例》及相關規定，甲、乙雙方經過友好商談，就乙方以甲方名義承接并經營【 小區】一事達成如下協議，共同遵照執行。
第一條：承包的內容、面積、地點 甲方將位于 共計 平方米的物業承包給乙方管理。
第二條：承包經營方式
本協議生效后，乙方可以甲方名義進行小區的物業管理和物業服務，甲方不干涉乙方的具體經營和管理。乙方負責小區物業費用的收繳、代收水電費、日常維護、維修等工作;在物業管理經營中所產生的管理費、維修費、材料費等相關費用由乙方自行承擔。
第三條：承包期限
第四條：承包期間相關經營管理事項的約定
1.乙方實行獨立核算，自付贏虧。
2.承包期內乙方必須守法經營，設法規避經營風險，獨立承擔民事責任和刑事責任，在物業管理活動中如發生丟失、盜搶、火災等過失責任事故，造成人身或財產損失，甲方均不予承擔任何責任。
3.無論在何種情況下乙方均不得以甲方名義從事與物業管理、物業服務無關的任何經營活動，亦不得擅自對外簽約、出據證明等。
4.乙方在經營活動中不得影響到甲方聲譽,若給甲方造成經濟損失或聲譽損失應酌情予以賠償，挽回影響。
5.乙方代收小區水、電費。在每月的25號前按甲方水、電總表計量數額，向甲方財務繳納費用。
第五條：未盡事宜約定
甲、乙雙方就本協議書未盡事宜，可另行協商作出補充協議，補充協議與本協議書具有同等效力。 甲、乙雙方在履行本協議發生的所有糾紛，應當協商解決，協商不成時，均有權向有管轄權的人民法院提起訴訟。
本合同一式二份，甲、乙雙方各執一份，具有同等法律效力。本合同經雙方簽字蓋章之后即為生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
承包人： （以下簡稱乙方）
本 項目是完全由本承包合同的乙方與房地產公司洽談而取得，今從本承包合同的甲方中承包。雙方根據《合同法》和國家相關法律法規，本著誠實、平等、互利的原則，經友好協商，就 項目的物業管理承包給乙方經營管理所涉及的雙方權利和義務，達成如下協議：
一、承包項目地址、名稱： 。
二、承包期限： 。
三、承包金交納總額為下述方式中的一種：
1、乙方每月管理費總收入（不包括代收代繳）的 4 %作為承包金。
第一、二年承包金按75%收取，第三年起承包金不打折。承包金按季度付，每季度初的10號前付清承包款。除此之外，甲方不得以任何借口向乙方收取其它費用，不得干涉乙方的一切正常經營管理活動。
五、雙方權利和義務：
（一）甲方權利和義務：
1、甲方依約向乙方收取承包金。
2、甲方在乙方連續三次愈期＿＿日內未交納承包金，甲方可單方面解除本合同。解除通知要以書面方式送達乙方。
3、甲方在本協議生效之日，向乙方提供相關洽談、經營業務所需的手續證件和經營許可。
4、甲方應于本項目《前期物業服務合同》簽定之日起一個月內為乙方辦理當地有關的工商、稅務、行業行政管理部門備案等手續，及乙方經營管理所需之票據和印章等必要條件。
5、甲方應當支持乙方行使正常經營管理權利，協助乙方搞好與各方協調工作。
6、其他： 。
（二）乙方權利和義務：
1、在國家法律、政策允許的范圍內，乙方有全權自主經營管理本項目的權利，即自主經營、自負盈虧。
2、享受甲方所提供的經營管理所需資質及經營許可等。
3、乙方對本項目的經營管理活動負有全面責任。
4、乙方必須遵守國家相關的法律、法規，依法經營管理，照章納稅，履行本項目《前期物業管理合同》。
5、依約向甲方交納承包金。
6、其他： 。
六、違約責任
1、甲方違約或非法干預、企圖霸占本項目，給乙方造成經濟損失的，應賠償乙方相應本項目《前期物業管理合同》合同期內的一切損失。
2、乙方未能按期交納承包金，除由乙方按合同規定的相應承包金賠償外，延期支付的部分還要承擔日千分之三的違約金。
3、其他：乙方未經甲方同意，不得擅自將本項目轉包他人。一經發現，甲方有權解除本合同。
七、雙方約定的其他事項：乙方在承包經營期間內，發生不可抗力和非乙方原因的其他所有不利于經營的任何事件，乙方免責。
八、解決合同糾紛的方式：執行本合同發生爭議，由當事人雙方協商解決。協商不成，雙方可到當地人民法院起訴。
九、本合同自＿＿＿＿起生效。合同正本一式兩份，甲乙方各執一份。
甲方：廈門市 物業管理有限公司（蓋章）
法定代表人（簽字）：
年 月 日
乙方：（簽字）
2004年初，兩位在昆明市火車站賣水果的浙江臺州商販金菊初、張蘭妹，先后聽攀枝花溫州商會副會長金振華介紹，攀枝花市東區新修建的攀貿購物中心即將開業，該購物中心位于攀枝花市的繁華地段，正在面向社會招商，力邀各品牌商進駐經營。購物中心一樓將作為珠寶和化妝品專賣店，只要有資金和進貨渠道，入駐購物中心從事珠寶銷售將不是一件難事。
在大型商場里開珠寶店，這個消息對于長期靠販賣水果過日子的金菊初、張蘭妹來說，好比麻雀就要變成金鳳凰一樣興奮，他們認為這是一個難得的機會。兩人商量一番，從昆明來到了攀枝花，經過實地考察，了解招商條件，得知當地又有不少溫州商人都將入駐該購物中心后，他們決定抓住機會，在購物中心開設專柜銷售珠寶。
2004年4月10日，金菊初和購物中心的管理公司――攀枝花世久商務管理有限責任公司簽訂了《攀貿購物中心承包經營管理合同》。合同規定：金菊初以每月16538元（按季度繳納）承包貿購物中心商場一樓編號為02、03號的區位建筑面積45.94平方米，經營品牌為“金龍鳳”的珠寶產品，銷售黃鉑金、鈀金、K金、鉆石、翡翠等飾品，租賃時間為一年零八個月。
由于入駐商場心切，金菊初并沒注意到該承包合同內很多對自己不利的條款。例如第一條承包經營管理方式第5款：在本合同期限內，如甲方（世久商務管理有限責任公司）基于統一管理、營運或實際需要，而改動乙方經營位置、增減面積或作其他變動時，乙方須積極協助甲方實施，且甲方無須承擔任何費用；第十條商品管理第3款：甲乙方只對當日商品所發生的遺失進行處理，超過此間的遺失，雙方均不予處理，亦無須承擔任何經濟賠償；第8款：乙方存放在甲方商場內的商品和財產應由乙方自行購相關保險。無論何種情況，只要乙方在甲方內的財產未辦理相關的保險時，甲方均不承擔有關財產損失的任何責任……正是這些沒有在意的條款，為后來所發生的事埋下了隱患。
為了趕在合同規定的時間內營業，金菊初和大多數商家一樣，按照合同規定，繳納了入駐購物中心的各種費用（但甲方一直沒出具合法的發票，全部開的普通收據）后，又拿出了辛辛苦苦10多年賺的幾十萬元血汗錢，連同借來的300萬一起投入到剛開張的珠寶專柜中。由于他的珠寶品質過關，價格合理，生意非常紅火。
生意紅火惹招禍端
由于所有專柜的營業額都由購物中心的收銀專柜統一收銀，金菊初以其品牌的優良和良好的經營信譽，開業僅三個月，銷售額就達到了90多萬元。由于當時的“四九金店”64、65、66、67號專柜由世久公司在自行經營珠寶，生意清淡，世久公司的負責人指派手下人員通過金菊初的合同聯系人金振華，希望金振華幫他們再找兩家珠寶商，有意將自營的64、65、66、67號柜臺再承包出去，金振華認為自己身為商會副會長，能為當地企業在招商方面做點事十分樂意。
2004年7月25日，金振華將64、65珠寶柜臺介紹給張蘭妹，促成世久公司與張蘭妹簽訂了攀貿購物中心《承包經營管理合同》。張蘭妹以每月租金15833.33元（一次性付款半年）承包購物中心商場一樓編號為第064、065號的區位建筑面積133.08平方米的專柜。經營“金生生”品牌鉑金、黃金、鉆石、銀飾品、翡翠等珠寶，租賃時間為四年。一個月后的8月27日，在金振華的影響下，金菊初又與世久公司簽訂了01、04、66、67號珠寶柜臺的《承包經營合同》。并編為“四九一柜”和“四九二柜”，同時收購了“四九金店”價值116萬元的黃金珠寶等貨物。由于“四九金店”的翡翠飾品工藝質地較差，金菊初無法接收，重新簽訂《承包經營合同》后，金菊初和張蘭妹的生意照樣紅火，營業額迅速上升。但沒過多久，世久公司找到金振華商量，稱公司已經引進了“肯德基”，要對商場進行調整等諸多理由，要金菊初和張蘭妹終止合同，而珠寶區也決定全部租給另一家珠寶商，租金為100多萬元一年。金菊初和張蘭妹猶如受到當頭一棒，他們找到世久公司協商解決問題，但遭到拒絕……
2005年3月28日早上，金菊初在中心廣場晨練散步時，突然發現自己經營的“金龍鳳”柜和“四九二柜”（柜子裝有10多萬元珠寶首飾）及保險柜（內有400多萬元的黃金珠寶）不見了。令他吃驚的是，商場的專柜一夜之間面目全非，地上一片狼藉。他立即撥打110報了案。經公安機關調查，世久公司稱是他們“保管”了柜臺和保險柜，保險柜和柜臺被世久公司有關人員分別藏到了3個樓梯間和3個墻角邊。柜臺及玻璃已被砸爛，柜子被撬了，柜臺內珠寶全部被盜。
原來，2005年3月27日晚，世久公司根據合同中“在合同期限內，甲方要求乙方移位，乙方必須積極配合，且在協商之日內搬移位置，否則甲方有權中止合同”為由，以已經提前告知金菊初搬移位置、金菊初等商家沒有積極配合為由，單方面決定將大家的貨柜及貨物撤移到世久公司的其他位置代為“保管”。公安人員了解情況后，口頭告知是合同糾紛不予立案。后有其他人員再次報案，公安人員到現場看了一下，再次稱合同糾紛不予立案。然而世久公司一直以各種理由拒不返還金菊初的珠寶首飾。
討回珠寶貨款難上難
為了討回自己的珠寶和銷售款，2005年4月4日，金菊初向攀枝花市委市政府遞交了要求世久公司即返還被扣押的珠寶首飾的《緊急請求》（此后，攀枝花市政法委書記謝道全作了批示，要求相關部門盡快落實處理）。4月6日，在公安機關、攀枝花市總商會、新聞媒體的見證及監督下、公證部門現場公證下，世久公司才向金菊初移交所扣押私藏的珠寶（含珠寶證書等）。金菊初以對方單方面撕毀合同，柜臺已被砸爛，無法繼續使用，造成他5萬元的貨物遺失為由，要求世久公司承擔責任，遭到世久公司拒絕。
4月25日深夜，世久公司又以金菊初、張蘭妹3月28日停業一天，事前曾告知他們搬出購物中心為由，單方面決定將金菊初、張蘭妹兩家價值400余萬元的貨物強行扣押。次日上午，發現貨物不見的商家再次向公安機關報案。公安機關又認為是合同糾紛再次不予立案。事情一直拖了下來。后來，在市委市政府和社會輿論的強大壓力下，世久公司于4月30日不得不將貨物返還給金菊初和張蘭妹，但仍就給他們造成了巨大的經濟損失。
5月8日，攀枝花市政府責成相關部門立即組成調查組，調查組經調查認為雙方簽訂的《合同》不規范，認為“甲方（世久公司）不能為了自己的利益，隨意損害乙方（金菊初等商人）的利益，僅憑一紙通知，乙方沒有執行，即認為乙方違約，理由不夠充分；甲方理解合同認為乙方不積極配合時，就可以采取強制手段，那這份合同就是一份霸王合同，有失公平?！?/p>
調查結論認定：“2005年3月28日的事件，甲方的行為是單方面違約終止合同；2005年4月25日的事件，甲方是又一次違約終止合同的行為；甲方兩次扣押乙方貨物的行為是一種非法行為，而不是甲方所說的代管行為。在整個事件發生后，乙方的態度是積極的，有解決糾紛的誠意；甲方則不予同意，聲稱可花幾千萬來打贏這場官司，且在調節過程中當眾拂袖而去，被工作人員嚴肅叫回，才勉強坐下協商，且協商未果?！闭{查組建議市委市政府責成相關部門勒令甲方將扣押貨物退還乙方；責成攀枝花市東區人民政府牽頭，由公安、工商、稅務、物價、商務等部門配合，對購物中心的經營秩序進行整治。
討公道 被迫走上訴訟道路
2006年6月19日，記者來到了攀枝花市，呈現在眼前的“攀貿購物中心”和周圍商店興旺的人氣形成強烈的反差。
“攀貿購物中心”正門前一片地已經塌陷，花崗巖地板已經翹起，塌陷的正面的玻璃門緊閉著，進出商場只能走兩個側門。商場內，只有一樓還有部分商家，所有商家的商品都打出了2-8折銷售的牌子，但前來購物的人還是很少，不少售貨員趴在柜臺上睡覺，還有的在聊天。一樓中央正在施工，挖出了兩個巨大的坑。商場的金店專柜除了一家上海品牌專柜，所有的金店都打著“四九金店”或者“金店”的名字，據知情人士說，所有打“金店”名稱的專柜都是世久公司自己經營的“四九金店”。世久公司趕走其他商家后，大部分商家都撤出了商場。
“攀貿購物中心”的后面，和正面截然不同，紅色的磚墻沒有粉刷，地下一樓正在在大興土木，從背后看上去，一點不像一個大型商場，倒是很像一座沒有完工的爛尾樓。
在規劃與建設局1001用地處，工作人員告訴記者，世久公司投資修建的攀貿購物中心沒有經過驗收。1004辦公室規劃處于處長叫人在電腦里查詢該大廈的資料，找了半天也沒找到，最后只查到世貿大廈售樓部的資料，但那只是臨時建筑。工作人員稱，該大廈的資料應該是手寫的，沒有輸入電腦，無法查詢。后來，記者又打電話到攀枝花房管局產權所了解情況，工作人員告訴記者，“攀貿購物中心”的土地是世久公司買了的，只有土地證，因為沒有完工，一直沒通過驗收，沒有房產證。
一個沒有完工沒通過驗收的大廈，竟然能夠招商營業，并且在發生了多次合同糾紛，幾十個官司纏身后，還能再次招商，這實在令人費解。
為了討回公道，先后有50多家入駐購物中心的商家把世久公司推上了法庭或上訪。攀枝花市東區人民法院經過調查審理后，維護了眾商家的合法權益。其中2005年4月10日的（2005）攀東民初字第710號民事判決書判決內容包括：1、解除商家和有限公司簽訂的《承包經營管理合同》；2、被告世久公司返還商家的保證金；3、被告有限公司于本判決生效之日起15日內，返還所扣押商家的商品，及專柜非拆卸可移動柜臺配套物等。第一批19戶商家把世久公司推上法庭的商家已經勝訴。但是金菊初世久公司的案件卻令人費解。
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投資合同：租賃合作協議書甲方：乙方：甲、乙雙方本著精誠合作、平等互利的原則，經友好協商，就相關租賃合作事宜， 達成如下，雙方共同遵守：第一條 合作范圍甲方向乙方租用________________(詳見附件)以作甲方所屬項目__________________會務現場布置之用。
投資合同：設立中外合資經營企業合同（鍋爐生產）投資合同：設立中外合資經營企業合同_____(以下簡稱甲方)是按照中華人民共和國法律組織并建立的獨立法人。其總部設在_____。_____(以下簡稱乙方)其主要業務所在地設在_____。
投資合同：美食廣場檔口經營合同甲方： 接待中心簽定地點：乙方：簽定日期：甲方就東湖校區美食廣場檔口經營一事，經過公開、公平、公正的招商活動后，委托乙方經營期中的個檔口(具置為)，為明確雙方責任，訂立以下合同，雙方應共同遵守執行;一、業務名稱： 東湖校區
投資合同：飯店餐廳加盟合同特許者：(以下簡稱甲方)被特許者：(以下簡稱乙方)常住地址: _______________________________ 身份證號碼：____________加盟店地址：_____________________________甲乙雙方就加盟事宜，本著互惠互利的原則，雙方就特許經營上的權利義務關
投資合同：食堂承包協議書甲方：___________(以下簡稱甲方)乙方：___________(以下簡稱乙方)根據《中華人民共和國合同法》及相關法律規定，甲乙雙方就甲方食堂承包事宜共同協商，達成如下事宜：一、 經營方式1.甲方提供廚房、餐廳、全套廚房設備，負責水電和燃料及
投資合同：加盟連鎖店特許經營合同甲方： ___________________乙方：____________________根據國內貿易部《連鎖店經營管理規范意見》，經友好協商，甲方同意乙成為甲方的加盟連鎖店。
投資合同：校園觀光車承包經營合同甲方：_______________公司乙方：__________________一、甲方的權利義務1、甲方擁有對電瓶車的管理權和所有權。2、甲方為乙方提供服務用電瓶車及統一標志。3、甲方為乙方提供服務場所及路線。
投資入股協議書范本投資人： 身份證：現住址： 電 話：一、根據《中華人民共和國公司法》并依據現代企業制度及所有參與者的意愿，為實現共同合作之愿望 ，特制定本協議各條款;二、本協議所有參與者系自愿參加;三、本協議為組建福建會館而制定。
投資合同：認購增資協議書甲方： 地址(或身份證號碼)：乙方：地址(或身份證號碼)：丙方：地址：根據《外國投資者并購境內企業暫行規定》和市有限公司于年月日在(地點)召開的全體股東大會決議，甲、乙、丙各方就認購增資事宜達成如下協議：一、公司注冊資本由萬元人
委托投資協議樣本委托投資協議委托人：_________(以下簡稱甲方)地址：_________________________電話：_________________________人：_________(以下簡稱乙方)地址：_________________________電話：_________________________第一條總則鑒于甲方欲在
項目投資合同模板項目投資合同甲方：乙方：根據 市城市規劃城區西段和區產業調整及發展方向，乙方愿在市區投資開發市場和房地產項目(綜合性商住小區)，并于 年月 日簽訂意向書一份。
投資理財協議范本投資理財協議甲方： (個人身份證號碼： )乙方：南京云坤投資咨詢有限公司經雙方友好協商，就投資理財的具體事宜，規定如下：第一條：投資理財說明在乙方對甲方資金承諾保本的前提條件下，乙方將甲方的全權委托資金在期貨市場投資運作，所
最新投資入股協議書投資人： 身份證：現住址： 電 話：一、根據《中華人民共和國公司法》并依據現代企業制度及所有參與者的意愿，為實現共同合作之愿望 ，特制定本協議各條款;二、本協議所有參與者系自愿參加;三、本協議為組建福建會館而制定。
股東投資合作協議書范本甲方(訂購方)：____________________________________地址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________法定代表人：____________ 職務：____________乙方(交售方)：____________________________________地址：____________
中外農副產品合作投資合同第一章總則第一條_____(以下簡稱甲方)和_____(以下簡稱乙方)，根據中華人民共和國中外合作經營企業法及其這有關法規的規定，在平等互利的原則基礎上，同意以各自的法人身份簽訂本合作經營合同。
連鎖店加盟合同范文連鎖店加盟合同范文：特許加盟總部：____________(甲方)地址：____________________________電話：____________________________傳真：____________________________特許加盟店：_______________(乙方)地址：___________________________
項目投資合同書范文甲方：乙方：根據 市城市規劃城區西段和區產業調整及發展方向，乙方愿在市區投資開發市場和房地產項目(綜合性商住小區)，并于 年月 日簽訂意向書一份。
股權轉讓協議（三）轉讓方：_________________________________________受讓方：_________________________________________雙方經過友好協商，就_________有限責任公司股權轉讓，達成協議如下：1．轉讓方轉讓給受讓方_________________公司的_________％股
農村副業經營承包合同甲方：___________________________________________地址：____________郵政編碼：________電話：_______法定代表人：____________職務：___________________乙方：___________________________________________地址：____________郵政編
保健品加盟店合同書甲方：_________乙方：_________簽署地：_________為共同拓展甲方銷售市場，促進產品銷售，提高服務水平，經甲、乙雙方共同協商，簽訂此合同書，條款如下：第一條權利與義務甲方同意乙方在_________省_________市_________區（縣）建立加
直接特許經營合同第一章總則第一條宗旨簽署本合同，旨在使加盟商獲得總部開發的經營（制造／銷售）_________的特許經營權的使用權，設立加盟店，并獲得總部給予的支持，共同努力，實現特許經營的經營效益。
要利用、應對風險，必須認識風險，掌握風險管理的相關知識。風險管理涉及內容很多，人們對風險的認識和態度也存在較大差異，供銷社企業大多為中小企業，在生產經營、承包租賃、日常管理、項目投資等方面都或多或少面臨各種風險，正確地識別和評估存在的風險，對于加強風險的應對和管理起到基礎性作用。為了有效引入風險管理，不斷提升經營管理水平，充分發揮風險管理在企業經營管理中的積極作用，趨利避害，供銷社企業應重點強化以下幾方面的工作。
一、正確看待風險，合理管理利用風險
風險管理目的是為了認識風險、管理風險和利用風險。為此，一要克服對風險的傳統偏見和認識。風險既有負面效應，也有正面效應，既可能帶來損失，也可能帶來收益，人們愿意接受風險，是因為它能帶來利益。二要正確評估自身風險承受能力。風險承受能力也稱風險容量，是人們對待風險的態度、偏好和能力的綜合體現，只有正確評估自身風險承受能力，才能正確判斷自身所能承受的最大損失，為經營管理決策提供依據。三要合理利用風險。管理風險的目的，是為規避風險可能帶來的損失，利用風險帶來的機會，提升企業的競爭能力和盈利能力。合理利用有一個“度”的限定，它不是對風險的盲目追逐，而是在自身風險承受能力范圍內的對待風險的態度和對風險的接受。因此，認識風險、管理風險，不僅僅是為了規避風險，而且也是為了利用風險，只有這樣，企業才能獲得超常的競爭優勢。
二、關注環境變化，規避政治法律風險
影響企業經營管理的外部環境主要有：一般宏觀環境、行業環境和經營環境。國家政策法規屬于一般宏觀環境。政策法規對企業的影響具有不可預測性、直接性和不可逆轉性，其一旦影響到企業，帶來的風險不可限量。為正確應對政治法律風險，一要加強政策法規學習，增強遵規守法意識。學習和準確掌握政策法規，是遵守和用好政策法規的基礎。隨著社會主義市場經濟和法律體系的不斷完善，國家政策調控和法律規范的領域越來越廣，逐步涵蓋社會經濟生活的方方面面。有針對性地學習掌握相關政策法規，提高政策水平和法律意識，依法經營，強化管理，確保在政策法律允許的范圍內開展經營活動。二要關注相關政策法規變化，增強應變能力。政策法規的主要功能是調控和規范人們在社會經濟生活中的行為，這種調控和規范，體現著鼓勵什么、限制什么、能做什么、不能做什么，其必本文由收集整理然導致利益在不同社會階層的流動，最終達到調節利益的目的。敏銳識別政策法規導向，抓住政策法規變動帶來的機會，規避其可能造成的影響和威脅，趨利避害，促進企業長足發展。由于政策法規涉及領域很多，影響范圍較廣，企業不可能，也沒有必要泛泛了解所有的政策法規，只需關注與企業經營管理活動息息相關、直接影響企業經營管理的重要政策法規。針對供銷社企業現狀，應重點關注以下方面：相關產業政策、土地利用和房地產開發政策和周期性的宏觀經濟調控政策等，以及公司治理、稅收、產品質量保證、消費者權益保護、安全管理和勞動保護等法律法規。企業應有必要的機構和專門人員，負責搜集、分析相關政策法規的變化，評估其影響，以便采取相應的應對措施。三要找準結合點，合理合法規避風險。從我國目前的政策法規體系看，調控、規范領域盡管已經涉及社會經濟生活的主要方面，但是不可能覆蓋所有方面，而且，很多政策法規原則性較強，條款高度概括，具有很大彈性和操作余地，不同的人對個別條款有不同理解，導致執行政策法規存在差異。企業對比較明確的政策法規只能按規定執行，沒有回旋余地。對存在彈性和操作空間的政策法規以及還沒有政策法規調控、規范的領域，在執行和操作上有較大的靈活性。企業針對政策法規的這種特征，結合自身實際，找準結合點，既能找到商機，又能規避政策法規風險，為企業創造可持續的競爭優勢。
三、完善內部控制，預防管理操作風險
完善的內部控制，對于提高企業營運的效率和效果、合理保證財務信息的真實可靠和企業經營活動的合法、合規起著決定性的作用。企業內部控制的基本要素包括：控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通和監察。完善的內部控制的標志是：設計的合理性和執行的有效性。企業必須根據這些規范來改進企業的內部控制。一要營造良好的控制環境。控制環境是企業內部控制系統的根基，是企業對內部控制的態度、觀念和文化。營造良好的控制環境，首先要建立健全完善的公司治理制度，從制度層面將內部控制納入公司治理體系。其次要領導示范。只有領導重視內部控制，以身作則帶頭遵守和執行內控制度，并把企業內部控制制度和政策向廣大職工傳達，才能培養職工的誠信和道德觀，在企業內部營造良好的控制文化，打牢內部控制基礎。二要建立健全規范的控制制度。企業應該認真學習研究《企業內部控制基本規范》，并按照規范，從組織結構、職責劃分、預算與業績評價、實物控制、授權和批準、會計控制、人員控制和監察管理八個方面完善內部控制度，健全內部控制制度，完善內部控制設計。三要健全日常信息反饋和監察系統。首先要健全內部信息溝通系統。企業管理層必須隨時掌握各個環節的控制情況，并將有關指令及時反饋下層，實現信息雙向交流。其次要建立健全內部審計機制。內部審計是企業內部控制的重要組成部分，獨立于企業管理層，直接由董事會領導的內部審計，能夠經常有效地監督企業的各項活動，向董事會提出改進企業內部控制的建議，推進企業的風險管理。
四、強化承包租賃監管，切實控制經營風險
一要規范合同條款，減少合同執行的不確定性。合同條款是否規范，不僅影響合同法律效力，而且直接影響企業權益。企業必須按照《合同法》等相關法律法規簽訂合同協議，確保合同標的、數量、價格、期限、付款和交貨方式、違約責任和解決方式等要素齊全，文字表述清晰，并根據承包租賃實際情況，把依法經營、安全管理、資產維護、服務標準、管理要求和社會責任等雙方權利與義務納入合同條款，必要時使用范本合同，并盡量壓縮合同期限，減少不確定性。二要強化承包監管，促進承包人依法經營管理。由于承包經營的法律責任全部由企業承擔，這就決定了企業對承包和租賃的管理應該區別對待。目前，企業對承包人不墊付資金，避免了資金損失風險，但是承包經營的稅收、安全、債務、違法經營和合同違約等法律責任企業最終難以化解，為此，企業必須對承包經營存在風險的領域進行監管，督促承包人依法經營，強化管理，預防損失，規避風險。三要加強溝通協調服務，落實租賃資產管理責任。由于租賃經營的法律責任基本由承租人承擔，企業面臨的風險主要是資產損失風險，因此，企業對承租人，只能通過溝通、協調和服務，把管理寓于服務之中，加強交流，溝通思想，增進友誼，促進合作，共同維護管理好租賃資產。四要做好租賃資產投保，妥善轉移租賃資產損失風險。承包經營的法律風險、租賃經營的資產風險不可能完全消除。為了進一步降低面臨風險，對承包租賃經營的安全事故等災害風險向保險機構投保，進行風險轉移，也是一種有效的避險手段。
一般企業，由于生產經營的需要，企業與企業之間通常都訂立一些經濟合同，但多是根據不同情況，有選擇地按照特定標準簽訂的一定范圍內的產供銷類合同。此類合同執行后的結果，雖然也會帶來相應的經濟效益和經營影響，但畢竟只是其生產經營活動中局部的、個別的經濟關系，它不可能全面地反映整個企業生產計劃和各項經濟技術指標的執行情況。至于某些工業企業實行的承包經營責任制，雖也具有合同的形式和內容，但目的在于確定國家與企業相關的責、權、利關系，是一種使企業做到自主經營、自負盈虧的經營管理制度。因此，生產業務中對外訂立的橫向經濟合同和承包經營責任制與建筑合同三種合同的主體和形式都是各自獨立的，并沒有必然的聯系或相互的權利義務關系。
建筑企業全部的生產經營活動，都必須根據工程承包合同來進行。沒有建筑合同，就無法實施與監管后續的生產活動，而合同一經簽訂，企業所有的生產計劃和各項經濟技術指標都隨之納入承包合同的規范之中。建筑企業實行的總包、分包、內部承包等，也正是按照其與建設方簽訂的工程承包合同所承擔的權利義務和經濟責任來確定劃分的，其內、外合同的關系不但一脈相承而且標的、權責也高度一致。也就是說，所有內部承包的具體內容，就是企業對外承包合同所含各項指標的分解與落實。這就使建筑企業的合同管理從形式、內容和管理范圍都不同于其他企業，而是一個格局完整的、自成系統的管理方式。
從實際操作結果分析，有些工程公司和建筑安裝公司正是缺乏對建筑合同管理的深刻認識，忽略了建筑合同管理的監督和落實，從而在激烈的市場競爭中逐步喪失了原有的市場份額而陷入經營困境，步履艱難。
二、當前合同管理工作存在的問題
（一）對合同認識及重視不夠現階段，各建筑企業基本上都是按合同管理的要求認真進行合同的標前及標后的評審，對合同的履約進行檢查，力求通過嚴格的組織程序、嚴密的合同評審，把自己能否按期履約、業主的能力及不穩定狀態消滅在萌芽狀態。但在工程施工時如何有效地把合同貫徹執行下去，我認為各單位執行還不夠。一是合同管理員只是把合同發給項目經理，沒有把合同的內容及簽約情況進行詳細交底；二是合同執行人即項目經理），只是組織正常的施工管理，如：加強工期及質量安全等方面的管理等，沒有認真組織學習合同內容。
（二）合同執行力度不夠合同作為維系雙方當事人的紐帶，任何一方均須按合同辦事。但由于雙方均沒有按合同辦事，且又不進行及時、必要的經濟技術簽證，造成雙方均違約。工期不能按期交工，工程款不能按時撥付，致使合同管理流于形式。
（三）招標監督機構和合同管理機構缺乏權威性招標監督機構在審核、編制招標文件的過程中，明明知道有的條款是不平等的，甚至是不合法的，但實際上還是按照建設單位的意圖辦理。例如在招標時降低工程的取費類別、施工單位優惠條件的承諾、工程質量標準的提高、工期的縮短等不合理條款，他們都無意進行修改。當然也有受投資者、權力者和周圍環境的干擾而改變中標結果的。合同管理機構不僅應有監督職能、仲裁職能，而且對不合理的條款應有糾正職能。
三、有效地實施施工過程中的合同管理
（一）首先建立合同實施的保證體系1.在施工項目中設有專職的合同管理人員，使現場的合同管理專職化。
2.在合同總分析和合同詳細分析的基礎上，將合同總體目標分解到合同實施的具體問題和具體工程活動上。
3.組織項目小組成員和各工程小組負責人學習合同文件和合同分析文件，對合同的主要內容做出解釋和說明，使大家對合同概況、主要精神、合同總目標有較為深刻的理解，樹立全局觀念，避免施工中的違法行為。
4.將合同事件責任分解落實到人，并做出問題的說明完不成責任的影響和法律后果。
5.建立有效方便的文檔系統，使合同的監督、跟蹤和診斷工作正常進行，有利于及時正確地決策，而且在發生糾紛時能及時地提供有力的證據。
6.建立報告和行文制度，工程中合同有關各方的溝通都應以書面形式作為最終的依據并形成制度，這樣才能保證各工程活動有根有據。
（二）及時做好合同跟蹤
1.對合同文件和各種工程文件資料進行分析整理，或通過對施工現場的直接了解得到反應工程實施狀況的信息。
2.分析工程實施狀況與合同、合同分析文件等的差異和差異程度。如未完成合同責任、工期拖延、成本超支、質量不合要求等。
3.分析工程中存在的問題，評價合同履行情況，提出分析報告。
（三）根據合同分析結果，實施有效的合同監督
1.現場中對各工程小組、項目小組或分包單位工作的監督，給它們以合同方面的幫助，如落實計劃、提供工作保證、協調他們之間的關系，對出現的問題進行合同方面的解釋。
2.對建設單位及監理單位進行合同監督，協調與他們的關系，如督促他們完成合同職責，檢查對方合同責任情況，追究其違約責任，進行合同索賠與反索賠，處理合同糾紛。
3.參與各種檢查驗收，并提出相應的報告。
4.對各種來往信件、請示、簽字指令、會議紀要、索賠文件、合同變更文件等做合同方面的審查和控制，并記錄在案，及時預防行為的法律后果，彌補自己工作中的漏洞，而且有利于尋找對方工作中的漏洞，及時提出索賠要求。
5.經常性地解釋合同，對工程中出現的特殊問題進行合，及時預防行為的法律后果，彌補自己工作中的漏洞，而且有利于尋找對方工作中的漏洞，及時提出索賠要求。
6.收集、整理、保存各種工程資料。
（四）進行有效的合同診斷
1.逐條分析各個問題產生差異的原因及內部和外部的各種影響因素。
2.分析各種影響因素達到影響程度的大小。
3.分別確定各個影響因素由誰引起，按合同規定應由誰承擔責任以及承擔責任的大小。
一、農地承包經營權信托的內涵
農地承包經營權信托是土地信托的一種，要研究農地承包經營權信托，首先要從認識土地信托開始。一般認為，歷史上最早出現土地信托制度的國家當首推英國，英國早期的USE（用益權）制度是土地利用的一種主要方式［1］，最初為基督教徒所發明?！恫既R克法律辭典》稱：“土地信托指的是委托人將土地及其相關財產權利移轉給受托人，受托人享有法律上的所有權并依受益人的指示以自己的名義處理信托事務，受益人從中獲取所得收益的財產管理制度［2］?！蔽覈壳斑€沒有專門關于土地信托的立法，實踐還處于摸索階段，理論研究剛剛起步，對于農村土地承包經營權信托有許多不同理解，比較有代表性的觀點，“農村土地承包經營權信托，是指農村土地的承包者作為委托人基于對特定的人或者服務機構（即受托人）的信任而將土地承包經營權轉移于受托人，受托人得以自己的名義依法對土地承包經營權及其項下的土地實施占有、使用、管理和處分，并將因此而獲得的收益歸屬于特定的受益人（通常是委托人自己）［3］。”顯然此種觀點明顯受到英美法系和大陸法系關于信托內涵的影響，而脫離中國信托應有之義。
我國《信托法》第2條規定；“信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或處分行為?！备鶕@一信托定義，農地承包經營權信托至少包括以下含義：
第一，農地承包經營權信托是委托人基于對受托人的信任而作出的委托。各國信托法都將“信任”作為信托的第一要義，是因為委托人對受托人的信任是信托關系成立的基礎。只有委托人對受托人的信賴關系，農地承包經營權人才會放心地經營權交給受托人進行管理或處分。正是基于對受托人的信任，受托人一旦接受信托就負有忠誠、謹慎、盡職地處理信托事務的義務。
第二，農地承包經營權人必須將農地經營權委托給受托人。在農地承包經營權信托中委托人是取得農地承包經營權的農戶，受托人是具有一定資金和經營管理能力自然人或法人。我國信托的成立要求委托人必須將財產權委托給受托人，而非采取多數國家之“委托人必須將財產權轉移給受托人”的作法。雖然有很多學者至今仍在質疑此種立法，但筆者認為，考慮到與傳統所有權理論的契合及與中國國情的更好融合，將信托定位為“受人之托，代人理財”的財產管理制度，而不強行借鑒他國“移轉所有權”，也未嘗不可。一般意義上的信托財產是財產或財產權，包括金錢、有價證券、動產、不動產、知識產權等。而農地承包經營權信托中的信托財產不是土地不動產所有權，而是以農地的承包經營權為信托財產。依據現行相關法律，承包經營權可以進行有限制的流轉，即具有一定的自由流通性，因此可以此為信托財產，設立信托。
第三，受托人以自己的名義管理、處分承包經營權。委托人將承包經營權委托給受托人后，就不再享有農地的經營權。農地經營權在法律上處于受托人的控制中，受托人完全以自己的名義，獨立、自主地管理處分農地經營權，而不需要以委托人、受益人的名義，也無須借助他人的名義。
第四，受托人為受益人的利益或依信托目的管理處分承包經營權。委托人將承包經營權委托給受托人的真實意思并不是想讓受托人擁有承包經營權，而為了更好實現自己的意愿——讓受托人為受益人謀利益，而在農地承包經營權信托中受益人與委托人通常是同一人，即受托人是為委托人謀利益。所以管理處分農地經營權是受托人的權利，但受托人在進行管理處分時，必須負有遵循委托人指定目的的義務。這個目的被稱為信托目的。信托目的直接制約了受托人的行為，影響著受托人的責任承擔。
概括起來，農地承包經營權信托是指農地承包經營權人基于對特定的受托人的信任，將農地經營權委托給受托人，由受托人依據信托目的為受益人（多數為委托人）的利益進行管理或處分。
二、農地承包經營權“信托”的典型范例分析
近年來，多見于報端且為學者們所研究的典型的農地承包經營權信托模式，莫過于浙江紹興與湖南瀏陽地區的改革。兩地雖然所處地理位置不同，經濟條件不一，但在農地承包經營權流轉的改革中選擇引入信托方式，并在實踐中取得一定的實績。筆者從相關報道與手頭掌握資料②，歸納出兩地在引進信托流轉中幾點共同的做法：
1.設立縣、鎮、鄉三級結構的土地信托服務機構。兩地根據信托服務的理念，創造性地建立了縣、鎮、鄉三級土地信托服務機構：村建立土地信托領導小組；鎮級設立土地信托服務站；縣級設立土地信托服務中心。地信托服務中心的基本職能主要包括：①土地流轉前的土地使用權供求登記和信息。登記、匯集可流轉土地的數量、區位、類別等情況，接受土地供求雙方的咨詢，多渠道、多形式向轄區內外及時土地儲備和可開發土地資源的信息，推薦可開發項目；②土地流轉中的中介協調和指導簽證。協調流轉雙方提出的有關事宜，在平等協商并取得一致的基礎上，落實契約關系，辦理合同簽證手續；③土地流轉后的跟蹤服務和糾紛調處。主動幫助土地經營者進行開發項目的可行性論證，在信貸、技術、物資等方面開展橫向聯系，并在法律和政策范圍內協助調處土地經營中引起的糾紛，維護土地所有者、承包者、經營者三方的合法權益［4］。
2.村經濟合作社統一反租農戶需要流轉的土地，并與農戶逐一簽訂土地使用權租賃（反租）合同。各試點村結合各村具體的土地情況，確定可用于流轉的土地的數量、位置和涉及的農戶，為了滿足土地連片開發，對于個別無法流轉的土地可以采用置換的方法，確保可用于流轉的土地具有連片開發的規模效應。由村經濟合作社統一反租農戶的土地，因地制宜地制定反租款標準，與農戶逐一簽訂規范的反租合同。
3.村經濟合作社將反租整理后的土地“信托”給鎮土地信托服務站。要求轉讓土地使用權的村經濟合作社可遞交《土地使用權委托流轉申請書》，向鎮土地信托服務站或直接向土地信托服務中心提出信托申請。鎮土地信托服務站根據土地使用權委托流轉的申請，核實查對后，在土地使用權（流轉）儲備庫登記簿中進行登記。需要受讓土地使用權的種養大戶和工商業主，也需要以書面形式向土地信托服務中心提出信托申請。對于提出受讓申請的種養大戶和工商業主，鎮土地信托站本著謹慎負責的原則，首先對種養大戶的資信、資本和經營能力進行嚴格的審核后方確定其為合格的“受讓人”。隨后將該承包大戶的相關資料登記在冊，作為下一步配對的依據。
4.鎮信托服務站對要求出讓土地使用權的村和要求受讓土地使用權的大戶進行配對，協調雙方進行直接談判。協調一致后，村經濟合作社與大戶簽訂土地使用權承包（倒包）合同。鎮土地信托站根據匯集的出讓、受讓信息及雙方的委托要求，及時配對、牽線和協調，力求促成雙方達成意向。雙方在談判達成一致后，鎮信托站對促成流轉的出讓、受讓雙方，按照規范的要求，指導和幫助土地使用權流轉合同的簽訂落實和其他有關手續的辦理。
5.土地流轉經營一年后，相關利益主體對土地經營收益進行分配。流轉經營一年后，承包大戶根據其與村經濟合作社簽訂的土地使用權承包（倒包）合同的約定，每畝付給村經濟合作社相應的承包款。村經濟合作社在拿到承包款后再根據村集體與農戶簽訂的土地使用權租賃（反租）合同中約定的標準付給農戶。
農地承包經營權流轉的改革在宣傳報道中通常被稱為“信托流轉機制的創新”，然而仔細深入地研究會發現，其與我國信托法中所稱的“信托”相去甚遠。其中最主要的差別集中體現在信托受托人的角色中。受托人是信托關系人中最為重要的一方，在他身上集中體現了“受人之托，代人理財”的信托制度的本質，因此信托法對受托人的再造是極具特點的。
其一，受托人是信托財產的控制權人。盡管我國針對本國國情，沒有盲目借鑒多數大陸法系國家“信托一旦成立，受托人享有信托財產所有權”的立法，但是立法者仍然認為受托人掌握信托財產的控制權。為了保證“代人理財”、專業理財的目的實現，賦予受托人對信托財產絕對的控制權，是信托應有之義。所謂控制，是指對信托財產的占有、支配與經營管理。其二，受托人以自己的名義，獨立、自主地管理或處分信托財產。正是因為受托人享有對信托財產的絕對控制權，才使得信托財產雖然在法律上仍屬于委托人的所有，但這種所有是“名義”上的，實質上要受到受托人的實質控制權的限制。受托人在為信托行為時，僅受到信托目的的限制，可以不受委托人或受益人的制約，也不需以他人的名義為信托行為。具體到實踐中的信托創新的做法，我們會發現信托服務機構并不是信托中的受托人，也不是信托法律關系中的任何一方當事人。理由如下：
其一，從整個農地承包經營權“信托”流轉的步驟來看，信托財產——農地承包經營權從來就沒有處于“受托人”的控制中。當村經濟合作社將農地承包經營權委托給“受托人”以后，“受托人”并沒有實際地占有農地，也沒有進行法律上支配行為，更沒進行過相關的經營管理行為，他僅僅是進行了登記匯總，并把相關的委托信息對外公布。實際上，當尋找到愿意的承租人以后，最后決定要不要出租農地、出租多長時間等問題還是由委托人說了算?？梢砸姷?，“受托人”——土地信托服務中心根本沒有控制農地承包經營權。
其二，“受托人”——土地信托服務中心在進行“信托”行為時，不是以自己的名義，而是需要借助委托人。土地信托服務中心在將出租信息與承租信息進行配對以后，經過從中協調撮合，最終促使雙方簽訂租賃合同。在訂立的租賃合同中，出租方是委托人村合作組織，承租方是種植大戶或農業公司，看不到“受托人”法律地位。從中可以推斷，“受托人”實際上并不是以自己的名義進行“信托”行為的，根本無法實現獨立、自主地管理處分信托財產。
以上僅是分析了所謂“典型的農地承包經營權信托流轉機制”中的一方關系人——受托人，事實上若深入研究會發現村合作經濟組織作為委托人，也是存在很大問題的。限于篇幅有限，不再多述。實踐中所稱的農地承包經營權信托流轉的典型范例，實則非信托也。
三、結論：農地承包經營權“信托”的典型范例實質為委托
前文著重分析中國農地改革實踐中的農地“信托”機制，指出其并不是我國信托法意義上的信托，其構造并不符合信托的本質。從法律上看，其實質為普通的委托行為。我國《民法通則》借鑒大陸法系立法經驗，對做了相關規定：是人以被人的名義，在權限內與第三人之間的法律行為，其法律后果直接歸屬于被人的民事法律制度。與信托有很多相同之處，如：兩者都以信任為基礎；都可以用于為他人管理和處分財產；都可以是有償，也可以是無償的。
